Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství

Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství

TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Ing. Vítězslava Hlavinková

Brno 2012

Tyto e-learningové studijní opory byly napsány a vytisknuty za přispění prostředků z operačního programu pro vzdělávání a konkurenceschopnost MŠMT prostřednictvím realizace projektu registrační číslo: CZ.1.07/2.2.00/15.0151 - „Modernizace výuky magisterského studijního programu Soudní inženýrství na Vysokém učení technickém v Brně“,

Název:

Tržní oceňování nemovitostí

Autor:

Ing. Vítězslava Hlavinková

Vydalo:

Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství

Vyšlo:

2012

Vydání:

první

ISBN:

978-80-214-4568-0

Oponoval:

Ing. Roman Staněk

Neprošlo jazykovou úpravou

2

Obsah 1. Základní principy oceňování nemovitostí ..................................................... 6 Způsoby oceňování nemovitostí .............................................................. 6 Základní rozdělení nemovitostí ............................................................... 6 Specifické vlastnosti nemovitostí ............................................................ 7 Tržní prostředí ......................................................................................... 7 Součásti tržního oceňování nemovitostí .................................................. 7 Druhy cen ................................................................................................ 8 2. Nákladové ocenění nemovitosti ................................................................. 10 Metody zjištění výchozí hodnoty stavby ................................................ 10 Cenové indexy ....................................................................................... 11 3. Specifické vlivy působící na tržní hodnotu .................................................. 14 Segment trhu ........................................................................................ 14 Předpoklad vzniku trhu pro určitý segment:.......................................... 15 Hledisko „využitelnosti“ ........................................................................ 15 Vliv nabídky a poptávky ......................................................................... 16 4. Přehled metod zjišťování výnosové hodnoty .............................................. 19 Náklady na dosažení výnosů z nájemného ............................................ 20 Výnosová hodnota ................................................................................ 21 Věčná renta ........................................................................................... 22 5. Komparativní metody při oceňování nemovitostí....................................... 23 Komparativní metody zjištění ceny stavby ............................................ 23 Nejčastěji užívané posuzované vlastnosti: ............................................. 25 Databáze nemovitostí ........................................................................... 25 6. Porovnávací metody – vyhodnocení databáze ........................................... 28 Zpracování a vyhodnocování databází cen nemovitostí ........................ 28 Nejzákladnější statistické veličiny pro vyhodnocení .............................. 29 Vyloučení extrémních hodnot datového souboru ................................. 30 7. Metody pro odhad obvyklé ceny nemovitosti ............................................ 32 Obvyklá cena nemovitosti ..................................................................... 33 8. Zjištění obvyklé ceny v netypických případech ........................................... 37 Zjištění obvyklé ceny nedokončené stavby ............................................ 38 Obvyklá cena rekonstruované stavby .................................................... 39 Obvyklá cena stavby se zanedbanou údržbou ....................................... 39 9. Osnova znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitosti .......................... 42 3

Náležitosti znaleckého posudku ............................................................ 42 10. Osnovy znaleckých posudků o obvyklé ceně nemovitosti v nejčastějších případech ................................................................................................... 45 Postupy sestavení posudkové části pro různé způsoby ocenění ............ 45 Posudková část ocenění nemovitostí nákladovým způsobem: .............. 46 Posudková část ocenění nemovitostí výnosovým způsobem:................ 46 Posudková část ocenění nemovitostí porovnávacím způsobem: ........... 47 Posudková část ocenění nemovitostí obecnou cenou: .......................... 47 Posudková část ocenění nemovitostí s nedokončenou stavbou obecnou (obvyklou) cenou: ................................................................................. 48 11. Vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti reálným dělením ........................ 50 Typy spoluvlastnictví a způsoby jeho zrušení ........................................ 50 Základní postup při reálném dělení nemovitosti ................................... 51 Doba, ve které reálné dělení fakticky nastane ....................................... 52 12. Specifika ocenění nemovitostí pro peněžní ústavy ..................................... 54 Úvěrové řízení ....................................................................................... 54 Základní postup ocenění nemovitosti pro úvěrové řízení ...................... 55 Oceňování pro pojišťovny...................................................................... 56 13. Oceňování věcných břemen a ocenění nemovitosti s věcným břemenem . 58 Věcná břemena ..................................................................................... 58 Základní postup při ocenění nemovitosti zatížené věcným břemenem . 60 14 Seznam obrázků: ........................................................................................ 63 15 Doporučená a použitá literatura ................................................................ 64 16 Seznam odkazů a citací:.............................................................................. 65

4

Úvod Tento studijní distanční text slouží jako podklad pro zvládnutí kurzu studia předmětu Tržní oceňování nemovitostí v navazujícím magisterském studiu oboru Soudní inženýrství, oboru Realitní inženýrství na Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně a pro denní a kombinovanou formu studia a nenahrazuje závazně určenou studijní literaturu a ostatní prameny. Struktura a obsah textu reflektují osnovu studia předmětu. Studijní text rozvíjí odborné kompetence, má výše uvedené prerekvizity. Studium předmětu Tržní oceňování nemovitostí navazuje na studium předmětů Teorie oceňování nemovitostí a Současné oceňovací předpisy. Po prostudování textu budete znát např.: 

Vlivy působící na výši dosahovaného nájemného



Metodiku zjištění výnosové hodnoty stavby



Základní komparativní metody, způsoby a prameny pro tvorbu databází, statistické vyhodnocení



Metodu střední hodnoty, vstupní údaje, postup, vhodnost využití; metodu váženého průměru, postup, využití



Způsob sestavení závěrečné rekapitulace, závěrečný odhad obecné ceny. Důvody a způsoby dělení obvyklé ceny na cenu staveb a cenu pozemků.



Principy oceňování věcných břemen; ocenění nemovitosti zatížené věcným břemenem



Možnosti využití výpočetní techniky při oceňování

Po prostudování textu budete schopni: 

zorientovat se v obecných vlivech působících na hodnotu nemovitostí;



zjistit obvyklou cenu staveb nedokončených, v rekonstrukci, s vadami, s výrazně zanedbanou údržbou;



aplikovat některé postupy a výpočtové vztahy pro stanovení ceny nemovitostí;



zorientovat se ve znaleckých posudcích o obvyklé ceně nemovitosti, vyhotovených pro různé účely a pro různé případy;



stanovit vhodnou metodu ocenění pro jednotlivé účely ocenění;



porozumět metodikám oceňování nemovitostí ve vybraných zemích EU.

Prostudováním textu získáte zejména: 

Přehled o způsobech a metodikách oceňování nemovitostí;



Informace o využití oceňovacích metod v praxi;



Přehled o oceňování nemovitostí v zemích EU. Čas potřebný k prostudování učiva opory: 37 + 15 hodin (teorie + řešení úloh)

5

1. Základní principy oceňování nemovitostí Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Rozlišit součást a příslušenství věci.



Vyjmenovat a rozlišit základní principy oceňování nemovitostí.

Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: 

Využívat správně pojmy používané při oceňování nemovitostí.



Určit zda „věc“ tvoří příslušenství nebo součást nemovitosti.

Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: 

Přehled o významu tržního prostředí pro oceňování nemovitostí



Přehled o základních metodách používaných při oceňování.

Klíčová slova kapitoly: tržní princip, nákladový způsob, výnosový způsob, tržní oceňování, míra užitku, součást a příslušenství věci; tržní prostředí; cena zjištěná, cena pořizovací, cena reprodukční, věcná a výnosová hodnota, tržní cena. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh)

Způsoby oceňování nemovitostí Při stanovování ceny nemovitosti je více hledisek, lze zvolit několik možných úhlů pohledu, a to:  Kvantifikaci nákladů, které je třeba vynaložit na postavení nemovitosti;  Výnosy, které z nemovitosti poplynou;  Cena, kterou je možné získat odprodejem nemovitosti (cena srovnatelné nemovitosti).

Základní rozdělení nemovitostí Podle současně platných předpisů se za nemovitosti považují: 

pozemky,



stavby, které jsou se zemí spojeny pevným základem,



vodní plochy,

Součástí pozemků jsou porosty na nich se vyskytující. Specifikem ČR je, že stavba není součástí pozemku, na kterém stojí. Většinou nemovitost tvoří soubor nemovitostí skládající se z více parcel a staveb (hlavní, vedlejší). Je nezbytné rozlišovat součást stavby, jež k ní podle její povahy náleží a nelze je bez znehodnocení stavby oddělit a příslušenství, které

6

může existovat samostatně, patří však vlastníku věci hlavní a je jím určeno k užívání s věcí hlavní. Úkoly k textu: 1. Ve stavebním zákoně a prováděcích předpisech najděte podrobnější členění staveb. 2. V zákoně č. 151 Sb., o oceňování majetku najděte podrobnější členění pozemků. 3. V § 120 a § 121 občanského zákoníku vyhledejte přesnou definici součásti, příslušenství věci a najděte podstatné rozdíly v těchto pojmech.

Specifické vlastnosti nemovitostí Tržní hodnota zboží je neoddělitelná od tržního prostředí, je dána nabídkou a poptávkou. Nemovitosti jsou také součástí trhu, mají však některé specifické vlastnosti: 1. jsou převážně nepřemístitelné 2. ve srovnání s jinými komoditami trhu mají relativně vysokou hodnotu 3. jsou jedinečné, i typové stavby se liší lokalitou, orientací ke světovým stranám apod. 4. jejich životnost je vysoká, u pozemku převážně neomezená 5. celková plocha pozemků je limitována, nelze ji zvětšit 6. do velké míry ovlivňují okolí

Tržní prostředí Účastníky trhu jsou tyto základní skupiny: 

prodávající



kupující



stát, který garantuje vlastnictví a dbá na zájmy veřejné

Dle výše uvedeného, je zjevné, že vlastnictví nemovitostí je speciální formou držby, a jako takové je evidováno prostřednictvím státních institucí. Na přesné evidenci převodů a přechodů nemovitostí má stát i fiskální zájmy. Tržní hodnotu nemovitosti určují i forma a kvalita vlastnických práv, např. odlišný vlastník stavby a pozemku, na kterém stavba stojí, 

spoluvlastnictví nemovitosti více vlastníky,



památkově chráněné objekty,



ochranná pásma (např. liniové stavby)



zástavy,



věcná břemena.

Ve většině případů je podstatným faktorem pro určení tržní hodnoty nemovitosti míra užitku, který přinese případnému kupci.

Součásti tržního oceňování nemovitostí

7

Tržní hodnota je neoddělitelná od tržního prostředí, které je proměnlivé, co se týče prostoru i času. Bez znalosti situace na trhu s daným typem zboží (nemovitostmi) nelze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti. Pro co nejvíce objektivní posouzení tržní ceny je třeba si opatřit a vyhodnotit velký počet různorodých informací, průběžně vytvářet databáze o vývoji cen různých typů nemovitostí na trhu, sledovat koupěschopnost obyvatelstva a neopomenout vliv lokality, jejíž je nemovitost neoddělitelnou součástí. Součástí tržního ocenění nemovitosti by tedy měly být: 

podrobné informace o nemovitosti (vlastnické údaje, vč. formy práv k nemovitosti náležejících), informace o stávajícím využití nemovitosti,



informace o lokalitě, zejména v souvislosti s charakterem nemovitosti,



analýza rozvojových možností předmětné nemovitosti,



analýza nejlepšího možného využití předmětné nemovitosti.

Druhy cen Cena zjištěná (administrativní, úřední) Cena zjištěná podle cenového předpisu; v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. v platném znění.

Cena pořizovací Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení.

Cena reprodukční Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Tento typ ceny se zejména používá v pojišťovnictví, při stanovení výše pojistného, případně při plnění škody na nemovitosti.

Věcná hodnota Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci.

Výnosová hodnota Součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.

8

Cena obecná (obvyklá, tržní) Dle zákona č. 151/1997 Sb., se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Tržní hodnotu lze definovat i jako ocenění práv k majetku, tzn. právo nemovitost vlastnit, užívat, pronajmout, prodat, zastavit, či jinak s ní nakládat. Úkoly k textu: 1. Uveďte výjimky ze specifických vlastností nemovitostí pro body 1 až 6 v kapitole 1.2 2. Která státní instituce eviduje vlastnické vztahy k nemovitostem? 3. Jakým způsobem lze zjistit, zda je pozemek zatížen věcným břemenem? 4. Jaké jsou 3 základní možné přístupy k ocenění nemovitosti?

Shrnutí: Kapitola se věnuje základním principům tržního oceňování nemovitostí, vymezuje co je tržní prostředí a čím jsou nemovitosti jako zboží specifické. Stručně rekapituluje různé typy cen, je zde uvedeno, v jakých případech je ta která cena užívaná. Je důležité vědět, co která cena představuje, je třeba různé ceny rozlišovat. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK. 1996, 173 s. ISBN80-902109-0-2 BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2.

9

2. Nákladové ocenění nemovitosti Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Orientovat se v cenových indexech.



Přepočítat cenu z jedné cenové úrovně na jinou.


Vypočítat cenové podíly jednotlivých částí stavby.


Znalosti nutné pro provedení přepočtu ceny stavby z jedné cenové úrovně na jinou.

Klíčová slova kapitoly: výchozí hodnota stavby, cenové indexy, cenové podíly, cenová úroveň. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh)

Metody zjištění výchozí hodnoty stavby Nejčastěji používané metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby jsou 

individuální cenová kalkulace;



podrobný položkový rozpočet;



metody agregovaných položek;



propočet ceny.

Cenové podíly stavebních konstrukcí Cenové podíly jednotlivých stavebně technických prvků mohou často významně pomoci při řešení problémů znaleckého ocenění. Cenový podíl CP se vyjadřuje procentem, které cenově zaujímá konkrétní prvek (konstrukce) ve výchozí ceně CN celé stavby. Matematicky podíly v %:

CPi (%) 

cena prvku  i  na stavbě  100% celkový součet cen prvků na stavbě 1)

Vzorec č. 1

Součet cenových podílů v % pro celou dokončenou stavbu musí činit 100 %.

Počítají-li se podíly z celku (nikoliv v %), pak vztah bude 10

CPi



cena prvku  i  na stavbě celkový součet cen prvků na stavbě 2)

Vzorec č. 2

Součet cenových podílů pro celou dokončenou stavbu pak musí činit 1,00.

Příklad: cena celé stavby rodinného domu je

2 000 000 Kč

cena svislých konstrukcí (zdiva) na tomto objektu je

420 000 Kč

cenový („objemový“) podíl zdiva bude:

CPzdiva 

420 000 Kč  0,2100  21,00 % 2 000 000 Kč

Cenové podíly lze samozřejmě počítat i pro části stavby, např. pro jednotlivá podlaží. Cenové podíly lze zjistit např.: - z katalogů ÚRS, kde jsou pro jednotlivé konkrétní stavby uvedeny, - z rozpočtu stavby, - pro některé starší stavby z knihy „Oceňování nemovitostí“ (SNTL 1976), Cenové podíly je třeba upravit podle konkrétního provedení.

Cenové indexy Cena (jednotková cena, základní cena) pro ocenění je často známa z jiného období, než ke kterému se provádí ocenění. Pro přepočet slouží tzv. cenové indexy, umožňující přepočet ceny z jednoho období na druhé. Indexy jsou zpracovávány různými autory na základě porovnávání cen v určitém odvětví (např. stavebnictví), v tomto odvětví pak i podle jednotlivých druhů výrobků. Podrobné indexy na základě kalkulací, s komentářem, vydává např. ÚRS v Cenových zprávách. Cenové indexy vydává také Český statistický úřad, je možno je rovněž objednat. a) cenové indexy pro přepočet cen z jednoho data (cenové úrovně) k datu jinému (jiné cenové úrovni) s ohledem na změny cen stavebních prací v čase (zejména inflaci) b) cenové podíly stavebních konstrukcí a vybavení (podíl ceny konstrukce z ceny celé stavby; v cenovém předpisu nazváno „objemové podíly“). Přibližné přepočítací indexy cen stavebních prací - odvětví stavební výroby celkem jsou uvedeny v příloze č.1.

11

3)

Vzorec 1

Příklad: je zapotřebí zjistit jednotkovou cenu v roce 1990, známá jednotková cena srovnávacího objektu k roku 1985 činí 300.- Kčs/m3. přibližný přepočítací index cen stavebních prací pro rok 1985 ..........................6,655 přibližný přepočítací index cen stavebních prací pro rok 1990 ..........................6,254 vzájemný poměr

I = 6,655/6,254 = 1,064

jednotková cena k roku 1990: 300.- Kčs/m3 × 1,064 = 319,20 Kč/m3 Vývoj cen stavebních prací od roku 1914 do roku 2008 v procentech (rok 1914 = 100 %) je uveden v příloze č.2.

Index ( 1914=100 % )

12 000 10 000 8 000 6 000 1953 - měnová reforma

4 000 2 000 0 1900

1920

1940

1960

1980

2000

2020

Rok Obrázek 1: Vývoj cen stavebních prací od roku 1914 do roku 2008 v procentech (rok 4) 1914 = 100 %)

Korespondenční úkol: 1. Stanovte výchozí hodnotu budovy pro školství dle popisu uvedeného v příloze č.3, s použitím THU v aktuální cenové úrovni a cenu rodinného domu přepočtěte na cenovou úroveň roku 1977.

12

Úkoly k textu: 1. Lze nákladovou cenu uvedenou v rozpočtu z roku 1983 po přepočtu z roku 1983 do současnosti opravdu považovat za cenu, za kterou lze nemovitost postavit v současné době? 2. Jaké vlivy na cenu nemovitosti nejsou zohledněny v nákladové ceně?

Shrnutí: Kapitola se věnuje nákladové ceně nemovitostí, odvození cenových podílů konstrukcí, které jsou součástí stavby a možnosti cenu přepočíst indexy na jinou cenovou úroveň. Stručně rekapituluje různé způsoby zjištění nákladové ceny. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat.

Další zdroje ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK. 1996, 173 s. ISBN80-902109-0-2 BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2.

13

3. Specifické vlivy působící na tržní hodnotu Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Zorientovat se v typech nemovitostí.



Rozlišit cenu a hodnotu nemovitosti



Odhadnout, které vlivy budou pro různé typy nemovitostí nejvýznamněji ovlivňovat tržní cenu.


Zařadit daný druh nemovitosti do určitého „segmentu trhu“



Specifikovat možný okruh zájemců o koupi.


Znalosti nutné pro zařazení oceňované nemovitosti do daného segmentu trhu a rozlišení, zda jsou různé faktory ovlivňující nabídku a poptávku dočasné nebo trvalé.

Klíčová slova kapitoly: segment trhu, nabídka, poptávka, cena, hodnota, minimální a maximální cena.

Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh)

Segment trhu (segment = část, díl, úsek) Už samotný trh s nemovitostmi je segmentem širšího trhu, jehož předmětem je veškeré zboží. Obecně lze jakýkoliv segment dále členit, a to podle různých hledisek. Segment trhu s nemovitostmi lze dále dělit na menší více či méně homogenní celky, a to z mnoha různých hledisek. Uvedena jsou nejčastější kritéria pro členění: 

podle typu nemovitosti



podle lokality



možnosti využití



schopnosti adaptace



podle výše požadované ceny atd.

14

Je však třeba mít na zřeteli, že vymezení konkrétního segmentu trhu s nemovitostmi nemá absolutní platnost, pro jiný účel se definice může změnit. Oblast trhu zabývající se určitým „typem nemovitosti“ lze pojmenovat jako segment trhu.

Předpoklad vzniku trhu pro určitý segment: Aby vznikl trh s určitým zbožím (např. nemovitostí), musí existovat minimálně následující předpoklady: 

subjekt nabízející věc (nemovitost) k prodeji (existence nabídky),



věc musí mít užitnou hodnotu,



věc musí být legálně převoditelná,



o věc musí projevit zájem solventní subjekt (existence poptávky).

Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty.

Typy nemovitostí V konkrétním segmentu trhu s nemovitostmi by měly být zastoupeny nemovitosti nejen podobného typu a srovnatelných užitných vlastností, ale i s podobnou nabídkou a poptávkou, případně i cílovou skupinou zájemců. Obecné rozdělení typů nemovitostí podle účelu využití: 

obytné (byty, rodinné domy, nájemní obytné domy, hotely, ubytovny, rekreační objekty - chaty, chalupy, zahrádkářské chaty…)



komerční (obchodní, průmyslové, sklady, objekty pro energetiku a dopravu…)



zemědělské (pro živočišnou a rostlinou produkci….)



a další se specifickým účelem užití (doly, lomy, vodní nádrže…)

Hledisko „využitelnosti“ Nemovitosti jsou neměnné co do polohy, nicméně jejich účel užití nemusí být dán pevně. Například v situaci, kdy je nedostatek kancelářských prostor a přebytek bytů, lze vhodné byty adaptovat na kancelářské prostory. Pak je třeba zvážit možnou cenu původního bytu a nákladů na adaptaci a srovnat s možnou prodejní cenou kanceláří. Ne všechny nemovitosti mají širší možnosti využití. Obecně lze říci, že čím má nemovitost širší možnost využití, tím je její cena stabilnější.

15

Je třeba brát v úvahu i rychlost, s jakou bude možné nemovitost po koupi využít, což je závislé i na technickém stavu a případné nutnosti přizpůsobení novému účelu užití. Změna účelu užití může být v různých obdobích omezena územním plánem, či legislativou. Nezanedbatelný vliv na situaci na trhu má i koupěschopnost obyvatelstva, která je ovlivněna daňovou politikou a výší úrokových sazeb na stavební úroky a hypotéky. Úkoly k textu: 1. V aktuálně platné vyhlášce o provedení některých ustanovení zákona č. 151 Sb., o oceňování majetku najděte podrobné definice jednotlivých typů nemovitostí: hala, budova, vedlejší stavba, rodinný dům, zahrádkářská chata, rekreační domek, rekreační chalupa, rybník, lesní a nelesní porost. 2. Najděte další dvojice nemovitostí (byt-kancelář), které lze vzájemně „jednoduše“ zadaptovat.

Vliv nabídky a poptávky Základním vlivem, působícím ve volném tržním prostředí na cenu majetku, je působení zákona nabídky a poptávky. Výrobce zboží je schopen vykalkulovat své náklady, které má v souvislosti s výrobou a odbytem svého zboží; pokud není příjemcem dotací, jsou tyto jeho náklady spodní hranicí ceny (+ ev. zisk). Navýšení bude činit rabat zprostředkovatele - velkoobchodníka, maloobchodníka. Horní hranice bude zřejmě dána vztahem k ekonomickému přínosu, který bude koupě věci mít pro kupujícího. Rozmezí těchto hodnot pak bude tvořit hranice, v nichž bude probíhat dohoda o ceně (Obrázek 2). Přitom mohou být různí výrobci s různými náklady, stejně jako mohou být různí kupující, kteří budou mít z koupené věci různý užitek. Pro dohodu by měl kupující i prodávající znát obě hranice. Věc by měla mít cenu jen tehdy, když existuje poptávka; pokud se na určitou věc nenajde kupující, pak věc nemá cenu (hodnotu), i když existuje a na její vytvoření byly vynaloženy určité prostředky.

Obrázek 2: Odhad hodnoty a ceny

16

5)

Obrázek 3: Znázornění kolísání ceny nemovitostí v dlouhodobém vývoji

6)

Korespondenční úkol: Vymezte segment trhu s byty a to z těchto hledisek: typ nemovitosti, lokalita, možnost využití, schopnost adaptace, cena. Uveďte, které z těchto hledisek jsou časově nejproměnlivější. Vymezte segment trhu s komerčními nemovitostmi zaměřenými na výrobu a to z těchto hledisek: typ nemovitosti, lokalita, možnost využití, schopnost adaptace, cena. Uveďte, zda jsou tato hlediska pro komerční nemovitosti důležitá a jakým hlediskům by u tohoto typu bylo vhodnější dát přednost. Srovnejte možný okruh zájemců pro výše uvedené nemovitosti. Úkoly k textu: Najděte minimálně 3 skupiny „věcí“ (nemusí se jednat o nemovitosti), u kterých nepřichází v úvahu vznik trhu. Zvažte, jakým způsobem je ovlivní (ovlivnil) časový faktor. Z výčtu typů nemovitostí uvedených v závorce vyberte skupinu komerčních objektů a skupinu obytných objektů. Najděte objekty, které mohou být začleněny do obou skupin. (Rodinné domy, obytné nájemní domy, administrativní objekty, provozní výrobní objekty, objekty restaurací a hotelů, provozní objekty se zabudovanou technologií, byty, budovy obchodních domů a prodejen, rekreační chaty a chalupy, skladové plochy, plochy parkovišť, stavební pozemky zastavěné, stavební pozemky nezastavěné, zahrady v obcích a v zahrádkářských osadách, zemědělské pozemky, lesní pozemky).

Shrnutí: Kapitola se věnuje segmentu trhu s nemovitostmi, dalšímu možnému členění segmentu trhu s nemovitostmi, typům nemovitostí a nejvýznamnějším faktorům, které ovlivňují tržní cenu nemovitostí, a to i v nabídce a poptávce. Celá 17

kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v platném znění. ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK. 1996, 173 s. ISBN80-902109-0-2 BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2.

18

4. Přehled hodnoty

metod

zjišťování

výnosové

Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Zorientovat se v různých druzích nájemného.



Zjistit náklady na dosažení výnosů z nájemného.


Vypočítat výnosovou hodnotu nemovitosti.



Zjistit míru kapitalizace pro daný typ nemovitosti.



Určit odpočitatelné položky z nájemného


Znalosti nutné pro určení výnosové hodnoty nemovitosti. Klíčová slova kapitoly: Nájemné, ekonomické nájemné, obvyklé nájemné, diskontování budoucího výnosu, věčná renta, míra kapitalizace; čistý zisk. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh)

Metody zjištění výnosové hodnoty stavby Nejčastěji používané metody pro stanovení výnosové hodnoty nemovitosti jsou 

Výpočet věčnou rentou (konstantní výnosy po dlouhou dobu)



Výnosová hodnota nemovitosti stanovená dle oceňovacího předpisu



Výpočet pro proměnlivé výnosy

Nájemné Nájemné je peněžní částka, kterou nájemce hradí pronajímateli nemovitosti za přenechání práva nemovitost užívat byt s přihlédnutím k jeho hodnotě (§ 671 odst. 1 občanského zákoníku) a za údržbu a všechny náklady související s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Z nájemného musí vlastník mj. hradit údržbu a všechny náklady související s vlastnictvím a provozem nemovitosti (daň z nemovitostí, pojištění nemovitosti, poplatek správcovské firmě za správu nemovitosti ap.). Vzhledem k ustanovením § 2 odst. 1 zákona o cenách by nájemné mělo zahrnovat náklady i přiměřený zisk.7)

19

Základní druhy nájemného: 

Ekonomické nájemné



Nákladové nájemné



Nájemné obvyklé

Úkoly k textu: Vyhledejte v Teorii oceňování nemovitostí definice pro 3 výše uvedené druhy nájemného. Uveďte plnění poskytovaná s užíváním bytu dle § 696 občanského zákoníku a vyhlášky č. 176/1993 Sb. Je nájemné cenou služby?

Náklady na dosažení výnosů z nájemného Od hrubého výnosu z nájemného musí být odpočteny náklady na provoz nemovitosti (tj. které jsou pro provoz nezbytné): 

Daň z nemovitosti



Pojištění stavby



Náklady na opravy a údržbu (případně i náklady na osvětlení, vytápění a úklid společných prostor)



Náklady na správu nemovitosti



Amortizace

V některých případech je třeba zvážit i další náklady spojené s provozem nemovitosti: 

Nájemné z pozemku (pokud je pozemek jiného vlastníka, než stavba)



Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu (nevyhovující technický stav, jiný účel užití).

Po výše uvedených odpočtech je vyčíslen tzv. čistý výnos z nájemného“. Výpočet kapitalizované amortizace:

X

Ci qn  1 8)

Vzorec 2

kde značí X ....... částku, kterou je nutno každoročně uložit na složené úrokování s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její opětovné pořízení, C ....... časovou cenu stavby (nákladová - reprodukční - cena ke dni odhadu, po odpočtu přiměřeného opotřebení); při zkoumání podnikatelského záměru na koupi nemovitosti můžeme uvažovat předpokládanou kupní cenu ap.,

20

i ........ úrokovou míru setinnou (setina úrokové míry v procentech); vzhledem k tomu, že se jedná o kapitál postupně vkládaný do banky, je zde třeba uvažovat nikoliv s nominální, ale s reálnou úrokovou mírou, q ....... úročitele (q = 1 + i) n ....... dobu dalšího trvání stavby (roků) do zchátrání nebo generální opravy, nejvýše 30 roků. Předpokládaná doba dalšího trvání stavby je veličinou, která položku kapitalizované amortizace ovlivňuje velmi významně.9) Příklad: Jakou částku je třeba ročně uložit (odečíst) pro 30-ti letou amortizaci nemovitosti s časovou cenou C = 10 mil. Kč. Možné jsou 2 metody výpočtu nutné roční úložky: a) lineární amortizační kvóta: nutná roční úložka: 100%/30r = 3,33 %/r, tj. 333 000 Kč b) kapitalizovaná amortizační kvóta: úroková míra u = 3,33 %/r => úroková míra setinná i = 0,0333 => úročitel q= 1+i = 1,0333 nutná roční úložka:

X 

C  i 10 000 000  0,0333 333 000    199 195 Kč n 30 2,67173 - 1 q 1 1,0333  1

Výnosová hodnota Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu – částku, kterou je třeba dnes uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný výnos vyplatit. Můžeme tedy definovat: Výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných (odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu.

21

Věčná renta Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě (úrokové míře, míře kapitalizace) uložit do peněžního ústavu na složené úrokování, aby bylo možno v budoucnu v jednotlivých letech vybrat stejné částky, jako jsou v těchto letech předpokládané budoucí výnosy z nemovitosti. 10) zisk (čistý výnos) z nemovitosti [Kč/rok] CV [Kč] =  × 100 % úroková míra [% p.a.] 11)

Vzorec č. 3

Korespondenční úkol: Vypočtěte výnosovou hodnotu bytu podle aktuálně platného cenového předpisu (Zadání je uvedeno v příloze č. 4): Vypočtěte výnosovou hodnotu téhož bytu pro stanovení obvyklé ceny. Uveďte hlavní odlišnosti v postupu výpočtu výše uvedenými metodami.

Úkoly k textu: Vyhledejte v Teorii oceňování nemovitostí definice pro úrokovou míru a nominální úrokovou míru, úročitel a úrok. Jaký je rozdíl v mezi efektivní úrokovou mírou a reálnou úrokovou mírou?

Shrnutí: Kapitola se věnuje výnosové ceně nemovitostí, vstupním údajům pro její výpočet, odpočitatelným položkám z nájmu, míře kapitalizace a způsobu výpočtu výnosové hodnoty. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat.


22

5. Komparativní nemovitostí

metody

při

oceňování


Orientovat se v jednotlivých komparativních metodách.



Zvolit vhodný postup pro zjištění ceny porovnávací metodou.


Vybrat vhodné objekty pro sestavení databáze.



Zohlednit specifické vlastnosti nemovitostí.



Vybrat kritéria porovnání pro jednotlivé objekty.


Znalosti pro posouzení vhodnosti objektu pro začlenění do databáze.



Znalosti nutné pro sestavení databáze.

Klíčová slova kapitoly:

Komparace, koeficient odlišnosti, index odlišnosti, metoda přímého porovnání, metoda nepřímého porovnání, etalon. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh)

Komparativní metody zjištění ceny stavby Porovnávací hodnota nemovitosti je výsledkem porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných, nedávno obchodovaných nemovitostí. Tato hodnota v sobě v jisté míře spojuje nákladovou složku (konstrukce, vybavení…) a výnosovou složku (v podobě posouzení možného užitku z užívání nemovitosti, případně výnosu z jejího pronájmu).

Úkoly k textu: Vyhledejte definice nákladové a výnosové ceny. Promyslete, pro jaké typy nemovitostí (např. výrobní objekt, administrativní budova, RD, garáž, zemědělský pozemek….) bude významnější hledisko užitku a u jakých objektů budou při posuzování prioritní náklady na postavení.

23

Otázky k zamyšlení: Promyslete, jak souvisejí teoretické náklady na stavbu stejného objektu, jako je reálný, už stojící objekt oceňovaný s ohledem na tržní cenu objektu. Nejčastěji používané metody pro stanovení ceny oceňované stavby komparací (porovnáním, srovnáním) s jinými, volenými (vybranými) nemovitostmi srovnávacími (prvky databáze). Členění podle počtu kritérií:  metoda monokriteriální – k porovnání nemovitostí používáme jediné kritérium,  metoda multikriteriální - k porovnání nemovitostí používáme více kritérií. Členění podle postupu:  metoda přímého porovnání; oceňovanou nemovitost přímo srovnáváme s jednotlivými prvky databáze (např. inzerovanými nemovitostmi), metoda je méně pracná, srovnání se provádí jen jednou. Nemovitosti srovnávací prodané, inzerované; známá cena a vlastnosti 1



2



3



4



…



n



Nemovitost oceňovaná

Úprava na odlišnosti



Obrázek 4: Schéma pro metodu přímého porovnání

12)

 metoda nepřímého porovnání (bazická): pokud víme, že bude třeba zpracovat databázi srovnávacích objektů pro opakované použití k ocenění více objektů daného druhu, pak je možno definovat objekt daného druhu průměrný (standardní, etalon) a ze srovnávacích objektů výše uvedeným způsobem vypočíst jeho cenu. Tato cena se potom využije tak, že pro následně oceňovaný objekt se vypočte koeficient KC porovnáním s výše definovaným standardním objektem (u následně oceňovaného objektu je koeficient pramene ceny K5 = 1) a tímto koeficientem KC se násobí cena standardního objektu z databáze.13). Oceňovanou nemovitost tedy nepřímo srovnáváme s jednotlivými prvky databáze přes zvolený etalon. Metoda je pracnější, etalon je však opakovaně použitelný pro stejný typ nemovitostí.

24

Obrázek 5: Schéma pro metodu nepřímého porovnání

14)

Úkol k textu: Uveďte příklad pro užití monokriteriální metody. U srovnávacích nemovitostí je bezpodmínečně nutné znát cenu. Dále vlastnosti (parametry), které budeme porovnávat s vlastnostmi (parametry) oceňované nemovitosti. Pro každý vybraný parametr oceňované nemovitosti musí existovat známý parametr potenciální srovnávací nemovitosti. Pokud tomu tak není, nelze tuto nemovitost včlenit do databáze. Otázky k zamyšlení: Je cena srovnávací nemovitosti parametrem? V jakých případech je vhodnější metoda přímého porovnání a kdy je vhodnější použití metody nepřímého porovnání?

Nejčastěji užívané posuzované vlastnosti:  lokalita (obec: občanská vybavenost, infrastruktura; poloha nemovitosti: vzdálenost od centra, dosažitelnost služeb, dopravní napojení, možnost parkování, pozemek: velikost, orientace ke světovým stranám, tvar….)  vlastní nemovitost (typ nemovitosti, výměry, vybavení, konstrukční systém, užitné vlastnosti, velikost, počet podlaží, podsklepení, stáří, úroveň prováděné údržby…)  příslušenství nemovitosti (technický stav, vhodnost, rozsah...)

Databáze nemovitostí Vybrané srovnávací nemovitosti se použitelnou databází stanou až po utřídění a statistickém zpracování dat o vybraných nemovitostech. Součástí databáze by mělo být i uvedení způsobu zjištění dat, aktuálnost a zdroj. Pokud mají být výsledky porovnání reálné, musí být dodrženy následující zásady:

25

 oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, měly by být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a užitku,  porovnávané ceny musí být poměrně aktuální,  porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů,  porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níž nemovitost působí.15) Dosahované ceny nemovitostí jsou důležitým podkladem pro cenové porovnání. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou však prakticky nedostupné, navíc mohou být zatíženy řadou zkreslení. Příkladem mohou být:  prodeje mezi příbuznými, kdy bývá skutečná cena podstatně nižší, než by odpovídalo běžnému trhu,  prodeje mezi spřízněnými právnickými osobami,  spekulativní prodej pro legalizaci špinavých peněz,  oficiální koupě od soukromníka za velmi vysokou cenu s tím, že pracovníci kupující právnické osoby se s prodávajícím dělí o zisk. Při sestavování a třídění dat je užíván koeficient odlišnosti („multiplikační koeficient“), který odpovídá jednomu zvolenému kritériu, jeho výše vyjadřuje vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné obdobné nemovitosti. Index odlišnosti zahrnuje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně. Zpravidla je součinem koeficientů odlišnosti.

Úkol k textu: Uveďte rozdíl mezi koeficientem a indexem odlišnosti. Bude u monokriteriálního porovnání použit index odlišnosti? Koeficient prodejnosti KP v podstatě vyjadřuje „úspěšnost“ prodeje nemovitosti určitého typu v konkrétní lokalitě a čase, tedy kolikrát cena prodejní COB přesáhla cenu časovou CČ.

KPi 

COBi CČi

Vzorec č. 4



Příklad:

Zděná garáž, která byla v roce 2002 postavena s nákladem 120 000 Kč, byla v roce 2012 prodána za 180 000 Kč. Jaký je koeficient prodejnosti? COB = 180 000 Kč

26

CČ = 120 000 - (2012-2002)/80 = 105 000 Kč KPi



180 000 Kč 105 000 Kč

 1,714

Databáze lze sestavit z:  již realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí,  z údajů z katastru nemovitostí,  inzerátů, popř. z realitních serverů. Dalším spolehlivým zdrojem pro stanovení ceny pozemků jsou cenové mapy, jsou v nich zahrnuty skutečné prodejní ceny.

Úkoly k textu: 1. Sestavte přehled z realitních serverů vhodných pro sestavení databází nemovitostí, a to pro prodej i pronájem. 2. Která instituce má k dispozici kompletní data o prodejích? V jaké míře jsou údaje dostupné? Korespondenční úkol: 3. Zvolte si a popište modelový byt 3+1 (lze zvolit i jinou velikost), sestavte databázi o minimálně 12 prvcích pro ocenění bytu zvolené velikosti ve vybrané lokalitě a vylučte extrémní hodnoty. Vyberte si vhodná srovnávací kritéria a na základě metody přímého porovnání určete tržní cenu bytu a jednotkovou tržní cenu bytu. 4. Sestavte databázi o min. 15 prvcích pro ocenění garáží ve vybrané lokalitě a odvoďte cenu standardní garáže. Shrnutí: Kapitola se věnuje komparativní metodě, přiblížení základních pojmů, popisu jednotlivých porovnávacích metod a odvození koeficientu prodejnosti. Stručně rekapituluje základní zásady pro sestavování databází. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK. 1996, 173 s., ISBN80-902109-0-2 BRADÁČ, A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2. HEŘMAN, J., Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha: Oeconomica. 2005, 174 s., ISBN 80-245-0947-4 Internetové zdroje: http://www.sreality.cz/hledani/prodej/domy

27

6. Porovnávací databáze

metody

–

vyhodnocení


Vyloučit nevhodné prvky databáze



Vyloučit extrémní hodnoty.



Vyhodnotit databázi.


Sestavovat databázi vhodných objektů pro různé typy nemovitostí.



Zohlednit odlišnosti nemovitostí.



Zvolit koeficienty ve vhodných rozmezích.



Vyloučit extrémní hodnoty datového souboru.



Vyhodnotit databázi.


Znalosti nutné pro posouzení vhodnosti a platnosti databáze.

Klíčová slova kapitoly: multiplikační koeficient, extrémní hodnota, průměr, směrodatná odchylka, statistický test, výběrový soubor, standardizovaná hodnota, stupně pravděpodobnosti, jednotková cena.


Zpracování a vyhodnocování databází cen nemovitostí Jak bylo vysvětleno v předchozí kapitole, porovnávané nemovitosti by měly být co nejpodobnější ve všech srovnávacích kritériích. Na druhé straně je však zřejmé, každá nemovitost je jedinečná. Je tedy třeba existující odlišnosti objektivně zohlednit volbou hodnot kritérií odlišností, jimiž může být:  srážky nebo přirážky konkrétních částek, které by vyjadřovaly nutné investice do nemovitosti, aby bylo dosaženo stavu, v jakém je oceňovaný objekt u metody přímého porovnání, nebo stavu zvoleného etalonu u metody nepřímého porovnání.

28

 volba hodnot multiplikačních koeficientů. Při tomto postupu je třeba zvážit rozpětí jednotlivých dílčích koeficientů, aby jejich vzájemným vynásobením nevznikla absurdně vysoká nebo naopak nízká hodnota. Pro vhodně zvolené srovnávací nemovitosti by se hodnoty většiny kritérií měly pohybovat blízko okolo 1,00. Úkoly k textu: Vyhledejte v Teorii oceňování nemovitostí v kapitole 7.5.3, v tabulce č. 8.18, jak by se při 2 až 30 kritériích pohybovala minimální a maximální hodnota pro koeficienty v relativně velmi malém rozpětí hodnot 0,50 až 1,50. Otázky k zamyšlení: Jakou zvolíte hodnotu multiplikačního koeficientu velikosti, když bude oceňovaný objekt mít OP = 800 m3 a: a) srovnávací 400 m3, b) srovnávací 1 600 m3, c) srovnávací 800 m3? Úkol: Vyhledejte v Teorii oceňování nemovitostí Klimešovu metodu a určete, zda je to metoda přímého, nebo nepřímého porovnání. Pro jaké objekty je určena? Vyhledejte si v aktuálně platné prováděcí vyhlášce zákona o oceňování majetku, pro jaké typy nemovitostí a za jakých okolností je přípustné použít porovnávací metodu, která je součástí oceňovacího předpisu.

Nejzákladnější statistické veličiny pro vyhodnocení Do databáze jsou zřídkakdy zahrnuty všechny srovnatelné nemovitosti, nikdo (s možnou výjimkou státních institucí) nemá kompletní informace o realitním trhu. Proto se nejčastěji jedná o výběrové soubory, které jsou částí základního souboru. Nejpravděpodobnější hodnotou ceny zde pak bude střední hodnota - aritmetický průměr zjištěných hodnot xi, který vyjadřuje charakteristiku polohy dat. Aritmetický průměr:

x

1 n

n

x

i

i 1

16

Vzorec č. 5

Rozdíl mezi jednotlivými hodnotami a nejpravděpodobnější hodnotou je odchylka v:

vi = x - xi 17

Vzorec č. 6

Jako charakteristika rozptylu hodnot souboru okolo průměru a charakteristika přesnosti souboru se zpravidla používá směrodatná odchylka (střední kvadratická chyba). 29

 x  x  n

 

2

i

i 1

n 18

Vzorec č. 7

Další charakteristikou variability je standardizovaná hodnota, která vyjadřuje, o kolik směrodatných odchylek se i-tá hodnota odchýlila od průměru:

SH 

xi  x



19

Vzorec č. 8

Určit prodejní cenu nemovitosti předem zcela přesně nelze (pokud nejsme v roli prodejce, který trvá na konkrétní ceně, nebo kupce, který už má nemovitost vybranou). Pro odhad ceny nemovitostí je důležité určit, s jakou pravděpodobností se nemovitost prodá za odhadnutou cenu. Při slovním vyjádření stupně pravděpodobnosti se v právnické literatuře rozlišuje:  0 % .....................nemožnost, aby děj nastal, 

do 50 % ..............možnost, že děj nastal,



50 - 60 % ............pravděpodobnost, že děj nastal,



60 - 70 % ............převažující pravděpodobnost, že děj nastal,



70 - 85 % ............velká (vysoká) pravděpodobnost, že děj nastal,



85 - 97(99) % .....velmi vysoká pravděpodobnost, že děj nastal,



97(99) % a více ..pravděpodobnost hraničící s jistotou,



100 % .................jistota, že děj nastal.

Podstatně vyšší pravděpodobnost výskytu je u hodnot bližších průměru, menší je pravděpodobnost u těch, jež jsou od průměru dále (s rostoucí vzdáleností klesá pravděpodobnost). Za přijatelný interval pro vyhodnocení souboru dat o cenách nemovitostí za účelem odhadu lze považovat x  1 s.20

Úkol k textu: 5. Vyhledejte, jaké procento pravděpodobnosti při normálním rozdělení odpovídá x  1 s.

Vyloučení extrémních hodnot datového souboru V databázi cen mohou být odlehlé hodnoty (maxima i minima) – extrémy. U omezeného počtu nemovitostí, mohou tyto hodnoty vychýlit odhad nejpravděpodobnější hodnoty. Extrémní hodnoty lze objektivně eliminovat statistickými testy.

30

Úkol k textu: 6. Je každá maximální a minimální hodnota extrémem? 7. Vyhledejte alespoň jeden parametrický a jeden neparametrický statistický test vhodný pro eliminaci extrémních hodnot souboru srovnávacích nemovitostí.

Korespondenční úkol: Z databáze uvedené v příloze č.5 vyřaďte nevhodné prvky (se zdůvodněním), vypočtěte aritmetický průměr, směrodatnou odchylku, vyřaďte případné extrémní hodnoty a určete dosažitelnou cenu s uvedením míry pravděpodobnosti.

Shrnutí: Kapitola se věnuje zohlednění odlišností při vyhodnocování databází cen nemovitostí a způsobu určení hodnot multiplikačních koeficientů. Stručně uvádí nejčastěji užívané statistické veličiny a způsob vyloučení extrémních hodnot z databáze. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury, se kterou je třeba pracovat.

Další zdroje BUDÍKOVÁ, Marie: Statistika I. Masarykova univerzita v Brně, Ekonomicko-správní fakulta, 2004, 1. vydání, Brno ISBN 80-210-3411-4. NIČ, Milan: Odhad hodnoty bytu na podklade ponukových cien. Časopis Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, 2007, Brno ISSN 1211- 443X. BRADÁČ, A., SCHOLZOVÁ, V., KREJČÍŘ, P. Úřední oceňování majetku. 1. vydání. Brno: CERM, s.r.o., 2012. ISBN 978-80-7204-772-7. Internetové zdroje: pro statistické údaje: http://www.czso.cz Zde musí být konečná adresa odkazující na téma, které je v kapitole probíráno, nikoliv obecně

31

7. Metody pro nemovitosti

odhad

obvyklé

ceny


Orientovat se v jednotlivých metodách odhadu obvyklé ceny nemovitosti a jejich vstupních hodnotách.



Zvolit vhodný postup pro zjištění obvyklé ceny.


Vypočítat střední hodnotu.



Vypočítat vážený průměr.



Rozdělit obvyklou cenu na cenu staveb a pozemků


Přehled o metodách odhadu obvyklé ceny a jejich vhodnosti pro různé případy.



Přehled o vlivech působících na obvyklou cenu nemovitosti



Znalosti nutné pro sestavení závěrečné rekapitulace.


střední hodnota, vážený průměr, metoda střední hodnoty, metoda váženého průměru, nabídka a poptávka, koupěschopnost obyvatelstva


32

Obvyklá cena nemovitosti Pro označení ceny obvyklé jsou užívány i jiné, v zákoně nedefinované termíny: cena obecná, tržní, obchodovatelná. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Pokud informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku.21 Je třeba zdůraznit skutečnost, že obvyklou cenu nelze vypočítat, jedná se o odborný odhad. Výsledky všech výše uvedených metod (nákladová, výnosová, porovnávací, vážený průměr, střední hodnota, atd.) jsou především orientačního charakteru. Cenu stanovuje znalec především na základě zkušeností, podrobné znalosti trhu, apod.

Úkol k textu: Vyhledejte definici obvyklé ceny nemovitosti V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Otázka k zamyšlení: Promyslete, zda lze pro určení ceny obvyklé použít informace z veřejné dražby.

Na cenu nemovitosti jako věci dlouhodobějšího charakteru působí více vlivů, cena může kolísat a značně se lišit od hodnoty nemovitosti. Zcela zásadní vliv na cenu obvyklou v stabilním tržním prostředí má zákon nabídky a poptávky. Bez existence solventních zájemců (poptávky), nelze nabízenou nemovitost prodat. Na druhou stranu – pokud není určitý druh nemovitostí na trhu, neexistuje nabídka, a tím pádem ani předmět případného prodeje. Toto jsou dva extrémní případy. Dále je třeba uvážit vliv množství věcí určitého druhu na trhu. Z klasického obrázku vztahu mezi množstvím zboží na trhu, nabídkou a poptávkou a jeho

33

cenou je vidět, jak se vyrovnává nabídka s poptávkou (Obrázek 6). Je-li zboží nabízeno nekonečně velké množství, jeho cena bude nulová (vzduch), je-li zboží naopak málo, jeho cena významně poroste (starožitnosti).22

Obrázek 6: Vyrovnání nabídky s poptávkou a vliv na cenu

23

Úkoly k textu: Promyslete, v jaké situaci je vhodné nemovitosti kupovat, kdy je vhodnější postavit novou nemovitost a kdy je nejvhodnější odprodej. Po jakých typech nemovitostí vzroste poptávka, pokud se dlouhodoběji sníží koupěschopnost a u kterých typů nemovitostí se poptávka sníží?

Významnou odlišností nemovitostí od běžného zboží, která komplikuje určení její obvyklé ceny je fakt, že je pevně vázaná na konkrétní lokalitu. Není přemístitelná z lokality, ve které poklesla poptávka do lokality se vzrůstající poptávkou. Metody pro stanovení nákladů na stavbu existují, problémem zůstává určení ceny pozemku, zejména pokud se s obdobnými pozemky neobchoduje. Úkol k textu: Jaké existují metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby?

Pro zjištění ceny obvyklé je žádoucí nejprve zjistit cenu nákladovým způsobem a výnosovým způsobem. Z těchto dvou hodnot lze metodou střední hodnoty, nebo metodou váženého průměru odvodit cenu obvyklou. Je však třeba dbát na to, aby byla výnosová hodnota vypočtena z čistého nájmu, nikoliv ze zisku provozů v nemovitosti umístěných, dále je třeba použít vhodnou míru kapitalizace. Podstatou metody střední hodnoty je zjištění hodnoty nemovitosti jako prostého aritmetického průměru z hodnoty věcné a hodnoty výnosové:

34

COB 

CN  CV 2 24

Vzorec č. 9

Metoda střední hodnoty vychází ze vztahu obvyklé ceny k ceně časové (reprodukční) a výnosu (využitelnosti - návratností investic), vložených do koupě a správy nemovitosti. Příklad: Zděná garáž pro 1 osobní auto byla v roce 2002 postavena s nákladem 120 000 Kč, je pronajímána za 500 Kč/měsíc. Daň z nemovitosti a pojištění je placeno ročně ve výši 200 Kč. Za předpokladu, že míra kapitalizace pro garáže je 6 %, vypočtěte střední hodnotu. Naegeliho metoda váženého průměru se použije v případě, kdy je na místě některé ze zjištěných hodnot přidělit jinou váhu než hodnotě druhé:

COB 

CN  v N  CV  vV v N  vv 25

Vzorec č. 10

kde značí: COB

odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny metodou váženého průměru,

CN

cenu (hodnotu) stanovenou nákladovým způsobem (časová cena, věcná hodnota), a to včetně ceny pozemku,

vN

váhu ceny (hodnoty) stanovené nákladovým způsobem (časové ceny, věcné hodnoty),

CV

cenu (hodnotu) stanovenou výnosovým způsobem (výnosová hodnota), a to včetně ceny pozemku

vV

váhu ceny (hodnoty) stanovené výnosovým způsobem (výnosová hodnota).

Váhy pro jednotlivé hodnoty se určují na základě rozdílu věcné a výnosové hodnoty. Je-li výnosová hodnota menší než věcná, použije se prostý aritmetický průměr. Obecné schéma je uvedeno v následující tabulce: Rozdíl mezi věcnou a výnosovou hodnotou (výnosová = 100 %) : R = věcná minus výnosová R > 40 % 40 % ≥ R > 30 % 30 % ≥ R > 20 % 20 % ≥ R > 10 % 10 % ≥ R ≥ 0 %

Váha hodnoty věcné

výnosové

Součet vah

1 1 1 1 1

5 4 3 2 1

6 5 4 3 2

35

R < 0 % (výnosová > věcná) 1 1 2 Tabulka 1: Obecné schéma zjištění obvyklé ceny nemovitosti podle Naegeliho váženým 26 průměrem hodnoty věcné a výnosové

Příklad: Věcná hodnota nemovitostí (stavba + pozemek) Výnosová hodnota nemovitostí (stavba + pozemek) Rozdíl Rozdíl v % (100 % = výnosová hodnota) Výnosová hodnota je menší než věcná, použije se vážený průměr. Rozdíl je přes 30 %, váha výnosové hodnoty je 4. Metoda Zjištěná cena Váha Věcná hodnota 4 500 000,- Kč 1 Výnosová hodnota 3 400 000,- Kč 4 Součet 5 Děleno součtem vah Podíl (vážený průměr)

4 500 000,- Kč 3 400 000,- Kč 1 100 000,- Kč 32 %

Součin 4 500 000,- Kč 13 600 000,- Kč 18 100 000,- Kč :5= 3 620 000,- Kč

Otázky k zamyšlení: Která z výše uvedených metod je výstižnější pro stanovení obvyklé ceny v případě nemovitosti, která má nulový zisk?

Korespondenční úkol: Pro oba uvedené příklady vypočtěte ještě s použitím Bradáčovy úpravy Naegeliho metody váženého průměru, uvedenou v Teorii oceňování nemovitostí a porovnejte výsledky. Shrnutí: Kapitola se věnuje stanovení obvyklé ceny, popisu jednotlivých metod a výpočtu střední hodnoty a váženého průměru. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat.


36

8. Zjištění obvyklé případech

ceny

v netypických


Posoudit míru nedokončenosti stavby.



Zvolit vhodný postup pro obvyklé ceny staveb nedokončených, s vadami nebo zanedbanou údržbou.


Zjistit cenu obvyklou nedokončené stavby.



Zjistit cenu obvyklou stavby v rekonstrukci.



Zjistit cenu obvyklou s vadami



Zjistit cenu obvyklou stavby s výrazně zanedbanou údržbou.


Přehled o možnostech zohlednění nedokončené stavby při stanovení ceny obvyklé.



Přehled o možnostech zohlednění stavby v rekonstrukci při stanovení ceny obvyklé.



Přehled o možnostech zohlednění výrazně zanedbané údržby stavby při stanovení ceny obvyklé.


Nedokončená stavba, metoda zbytku, zanedbaná údržba, rekonstrukce, reziduální metoda. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh)

37

Zjištění obvyklé ceny nedokončené stavby Při ocenění nedokončené stavby obvyklou cenou je nejvhodnější přihlédnout především k ceně časové a porovnávací. Ze tří základních přístupů k ocenění je nejčastěji použit přístup nákladový, případně kombinace nákladového a porovnávacího způsobu. Uplatnění výnosového přístupu je problematické, zejména s ohledem na to, že nedokončená stavba zpravidla žádný zisk nevykazuje. Nedokončené stavby jsou na realitním trhu zastoupeny méně, sestavení databáze pro porovnávací metodu je tedy pracnější a je méně pravděpodobné, že budou nalezeny srovnatelné objekty s obdobným stupněm rozestavěnosti. Tento problém je řešitelný tak, že se ocení stavba jako by byla dokončena (viz postup metody přímého porovnání) a o náklady na dokončení stanovené např. rozpočtem (nákladový způsob) se cena sníží. Úkoly k textu: Najděte v aktuálním znění oceňovacího předpisu část zabývající se nedokončenou stavbou. Projděte realitní servery a vyhledejte několik nabídek odprodeje rozestavěné stavby. Porovnejte stupeň jejich rozestavěnosti a srovnejte počet obdobných nemovitostí dokončených a nedokončených nabízených v jedné lokalitě. Reziduální metoda (metoda zbytku): Podstata této metody spočívá v následujícím postupu: od obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitosti jako dokončeného celku se odečte ve vhodné úrovni část, která není předmětem ocenění (například cena pozemků), následně se odečtou náklady na dokončení stavby a zbytek je považován za obvyklou cenu nedokončené stavby. Zohledňuje se tak hypotetická úvaha možného kupce, že koupí nedokončenou stavbu, za ceny stavebních prací ji nechá dokončit a bude mít dokončenou stavbu v hodnotě rovné ceně obvyklé. [TON] Otázky k zamyšlení: Lze užívat stavbu před kolaudací? Jakým způsobem lze zohlednit fakt, že objekt byl zkolaudován až po delší době od počátku výstavby (např. cca 10 let)? Záleží na tom, které z konstrukcí byly dokončeny, a které ne? Nejčastěji používané metody pro oceňování rozestavěných staveb:  zjištění nákladů na dokončení (např. rozpočtem, propočtem) a jejich odečtení od obvyklé ceny,  zjištění stupně dokončení: 

na základě objemových podílů dokončených konstrukcí (např.: z přílohy č. 15 oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb.), v aktuálním znění,

38

 na základě cenových procentuálních nedokončených konstrukcí z katalogů THU.

podílů

Příklad: Zděná řadová garáž nemá dokončenou střechu a instalována vrata. Vedlejší, dokončená garáž má cenu obvyklou (tržní) COB = 200 000,- Kč. Náklady na dokončení střechy a instalaci vrat jsou vyčísleny v rozpočtu na 30 000 Kč. Jaká je cena obvyklá cena nedokončené garáže? Jaký je stupeň dokončení D? COB = 200 000 – 30 000 Kč = 170 000 Kč

D

30 000 Kč  100  15 % 200 000 Kč

Korespondenční úkol: Určete stupeň dokončení garáže v předchozím příkladu na základě objemových podílů uvedených v aktuálním znění oceňovacího předpisu. Porovnejte náklady na dokončení střechy a vrat s náklady vypočtenými na základě stupně dokončení a na základě jednotkové ceny z cenového předpisu. Otázka k zamyšlení: Lze do ceny rozestavěné stavby započíst nezabudovaný materiál uložený v místě stavby?

Obvyklá cena rekonstruované stavby Pojem rekonstrukce je obecně užívaný, není však definován ve stavebním zákoně, ani v oceňovacím předpise. V souvislosti s oceňováním je užíván ve smyslu obnova původního (předchozího) stavu, případně i ve spojení s přestavbou již existujících staveb, a to včetně změny dispozice. Je třeba si uvědomit, že náklady vložené do rekonstrukce stavby zahrnují i bourací práce, náklady na dopravu… které se do zvýšení hodnoty stavby nepromítnou. Otázky k zamyšlení: Pokud známe obvyklou cenu nemovitosti před rekonstrukcí a náklady vynaložené na rekonstrukci, lze cenu rekonstruovaného objektu vyčíslit jako součet těchto hodnot? Proč?

Obvyklá cena stavby se zanedbanou údržbou Problematika znehodnocení nemovitostí zanedbanou údržbou se ve znalecké praxi vyskytuje nejčastěji v souvislosti s pronájmem nemovitosti, pokud nájemce neplní či neplnil funkci dobrého hospodáře. Typy znehodnocení:

39

Škoda je ekonomická kategorie velmi širokého dosahu. Ve vztahu k problematice znehodnocení je třeba škodu chápat jako újmu, jež byla způsobena v majetkové oblasti poškozeného, a kterou lze objektivně vyjádřit v penězích. V občanskoprávních vztazích se škoda zpravidla dělí na:  skutečnou škodu a  ušlý majetkový prospěch. Náhrada škody je protihodnota, kterou je povinen poskytnout poškozenému ten, kdo podle právních předpisů za způsobenou škodu odpovídá. Tímto právním předpisem je především občanský zákoník. Škoda může být způsobena na majetku nebo na zdraví občanů. Při škodě na majetku se hradí skutečná škoda, tj. újma, která se projevuje ve zmenšení majetku poškozeného v době, kdy byla škoda způsobena. Vzhledem k šíři problematiky se tento příspěvek zabývá pouze jedním možným způsobem stanovení výše majetkové újmy jako rozdílu ceny před a po poškození Úkoly k textu: Vyhledejte v občanském zákoníku části zabývající se způsobem a rozsahem náhrady škody, z jaké ceny se vychází při určení výše škody. Vyhledejte v obchodním zákoníku část týkající se náhrady škody. Výše majetkové újmy by měla být tak vysoká, aby byl plně respektován požadavek navrácení do původního stavu. Z tohoto principu vychází vzorec pro stanovení výše majetkové újmy, kterého lze využít v případech, kde je principielně opravou možné dosažení stavu před poškozením (vše v korunách, platí menší z výsledků): VMU = NO + (C1-C2), kde značí: VMU …… výše majetkové újmy, NO ……… náklady na opravu, C1………...cena věci před poškozením, C2………… cena věci po opravě.

V některých případech soudy vyžadují vypočíst výši majetkové újmy jako rozdíl ceny před poškozením (C1) a ceny po poškození (C3). Potom výše majetkové újmy bude VMU = C1-C3 C1………...cena věci před poškozením, C3………… cena věci po poškození.

Ceny C1, C2, C3 by měly být samozřejmě v úrovni cen obecných. Trh s poškozenými věcmi však reálně neexistuje; v mnohých případech je časově náročné vypracovat rozpočet, z kterého by bylo patrné, jak vysoké náklady musí být vynaloženy na uvedení věci do původního stavu; pak náhradním řešením může

40

být výpočet výše majetkové újmy jako rozdílu ceny věci v nepoškozeném stavu a věci poškozené. Příklad: budova s reprodukční cenou k datu poškození 4 000 000,00 Kč před poškozením přiměřené opotřebení 45 % = - 1 800 000,00 Kč cena před poškozením C1 2 200 000,00 Kč náklady na opravu poškození NO 600 000,00 Kč náklady na opravu jsou menší, než cena stavby před poškozením: NO < C1 - přiměřené opotřebení po opravě 40 %, cena po opravě poškození C2 = 2 400 000,00 Kč změna ceny provedenou opravou (C1 - C2) = - 200 000,00 Kč výše majetkové újmy VMU = NO + (C1 - C2) : NO = 600 000,00 Kč + C1 2 200 000,00 Kč - C2 - 2 400 000,00 Kč = VMU = 400 000,00 Kč Shrnutí: Kapitola se věnuje ne zcela typickým případům zjištění obvyklé ceny, a to stavby nedokončené, stavby s vadou, která brání jejímu užívání a stavby se zanedbanou údržbou. Dále přibližuje základní pojmy a popisuje jednotlivé metody. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat.

Další zdroje BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2. ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK. 1996, 173 s. ISBN80-902109-0-2

Internetové zdroje http://www.czso.cz/csu/rso.nsf/i/obdobi_vystavby_domu_dle_sldb

41

9. Osnova znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitosti Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Posoudit formální vady znaleckého posudku.



Posoudit metodické vady znaleckého posudku.


Sestavit znalecký posudek



Vyvarovat se formálních a metodických vad


Znalosti o struktuře znaleckého posudku.



Znalosti o době platnosti znaleckého posudku

Klíčová slova kapitoly: Osnova znaleckého posudku, doba platnosti znaleckého posudku, znalecká pečeť; znalecká doložka; Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodiny (teorie + řešení úloh)

Náležitosti znaleckého posudku Bez ohledu na rozdílné účely, pro které jsou znalecké posudky vypracovávány, mají základní náležitosti (formální a metodické) společné: Formální náležitosti jsou dané zákonem č. 36/1967 Sb. v § 13, § 22/1 a vyhl. č. 37/1967 Sb. v § 13. Každý posudek má nálezovou, posudkovou část, rekapitulaci a závěr. V nálezové části každého znaleckého posudku jsou uvedeny podklady a skutečnosti, ze kterých znalec vychází, v posudkové části zejména popisy a výpočty, v rekapitulaci jsou shrnuté výsledy a v závěru jsou zodpovězeny otázky, a to s řádným odůvodněním. 

Posudek musí být sešit, strany očíslovány, sešívací šňůra musí být připevněna k poslední straně posudku a přetištěna znaleckou pečetí.



Na konci posudku musí být připojena znalecká doložka.



Posudek musí být opatřen řádným podpisem znalce a otiskem znalecké pečeti.



Posudek musí mít přidělené číslo dle znaleckého deníku. 42



Posudek může být vypracován jen znalcem, který je v daném oboru oprávněn podávat znalecké posudky (viz www.justice.cz).

Mimo výše uvedených formálních náležitostí musí být posudek i metodicky správný, musí vycházet z úplných a technicky přijatelných podkladů, pokud nejsou úplné, musí znalec na tuto skutečnost upozornit, případně je doplnit, znalec musí přihlédnout ke všem skutečnostem majícím význam pro podání posudku, způsob a podmínky zkoumání podkladů při zpracování posudku musí odpovídat vědeckým požadavkům, posudek musí být jasný, úplný a přezkoumatelný, závěry musí být formulovány jednoznačně. Znalec se nesmí zabývat právní problematikou (otázkou viny, zavinění, porušení předpisů, povinnosti nahradit škodu ap.). Znalec při zpracování posudku musí vycházet z vhodného, správného ev. v posuzované době platného předpisu.27)

Úkoly k textu: Vyhledejte v aktuálním znění zákona o znalcích přesný výčet formálních náležitostí znaleckého posudku. Uveďte několik typů podkladů, které jsou součástí posudku o ceně nemovitosti. Vyhledejte v Teorii oceňování nemovitostí možné vady znaleckých posudků.

Doba platnosti znaleckého posudku: Rozhodující bude stav k datu, k němuž se provádí prohlídka nemovitosti, nebo zpracovává posudek. Tyto údaje vč. účelu, pro který je posudek zpracováván musí být v posudku uvedeny. Otázky k zamyšlení: Lze posudek zpracovat v alternativách? Může znalec při zpracování znaleckého posudku použít již neplatný předpis? Pokud ano, za jakých okolností?

Korespondenční úkol: Sestavte znalecký posudek o obvyklé ceně řadové garáže.

Shrnutí: Kapitola se věnuje znaleckým posudkům o ceně nemovitostí. Dále přibližuje základní pojmy a popisuje osnovu znaleckého posudku, uvádí formální a metodické náležitosti znaleckého posudku. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a

43

nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2. ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK. 1996, 173 s. ISBN80-902109-0-2

44

10. Osnovy znaleckých posudků o obvyklé ceně nemovitosti v nejčastějších případech Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Rozlišit vhodnost jednotlivých metod pro posouzení obvyklé ceny v jednotlivých případech.


Sestavit osnovu znaleckého posudku o ceně nemovitosti podle současného cenového předpisu.



Sestavit osnovu znaleckého posudku o časové ceně nemovitosti.



Sestavit osnovu znaleckého posudku o výnosové ceně nemovitosti.



Sestavit osnovu znaleckého posudku o ceně nemovitosti stanovené porovnávacím způsobem.



Sestavit osnovu znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitosti.


Znalosti o postupu při sestavení znaleckého posudku o ceně nemovitostí podle cenového předpisu, ceně časové, výnosové a porovnávací.



Znalosti o důvodech a způsobech dělení obvyklé ceny na cenu staveb a cenu pozemků.


Osnova znaleckého posudku. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 2 + 1 hodiny (teorie + řešení úloh)

Postupy sestavení posudkové části pro různé způsoby ocenění Každý znalecký posudek je specifický, zejména posudky vyhotovené pro rozhodování soudu. Pokud se některé části v daném případě nevyskytují, jsou vypuštěny. Posudková část ocenění nemovitostí podle současného cenového předpisu: • ocenění staveb: ocenění nákladové s koeficientem prodejnosti, u pronajmutých budov a hal resp. vcelku pronajatých areálů ocenění pomocí kombinace nákladové a výnosové metody, u chat, bytů resp. garáží netvořících příslušenství metodou porovnávací,

45

• ocenění stavebních pozemků - podle cenové mapy nebo podle § 28 vyhlášky, pokud již pozemek nebyl součástí ocenění u pronajatých areálů, a případně další druhy pozemků, • ocenění rybníků a vodních nádrží, • ocenění trvalých porostů, • rekapitulaci, • závěr včetně znalecké doložky. Otázky k zamyšlení: Čím je omezená doba platnosti znaleckého posudku zpracovaného podle cenového předpisu?

Posudková část ocenění nemovitostí nákladovým způsobem: • ocenění staveb s uvedením postupu, pramenů, výměr, jednotkových cen, opotřebení, • ocenění stavebních pozemků - podle cenové mapy, porovnávacím způsobem nebo jinou odůvodněnou metodikou, • případně další druhy pozemků, • ocenění rybníků a vodních nádrží,  ocenění trvalých porostů, • rekapitulaci, • závěr včetně znalecké doložky. 28) Otázky k zamyšlení: Jakým způsobem a u jakých druhů staveb lze pro určení časové ceny nemovitosti využít ocenění podle cenového předpisu?

Posudková část ocenění nemovitostí výnosovým způsobem:  přehled staveb, pozemků, porostů, jež tvoří ekonomickou jednotku, která je (resp. teoreticky by mohla být) předmětem pronájmu, jejich popis a přesné umístění (v obci, v areálu),  přehled výměr, z nichž se počítá nájemné,  výši přiměřeného nájemného z daných prostor resp. areálu v daném místě a čase, s uvedením pramenů, odkud bylo získáno, uvedení, zda je možno uvažovat toto nájemné i do budoucna po dostatečně dlouhou dobu, aby bylo možno použít vztah pro věčnou rentu, nebo zda je třeba použít vztah jiný,  ocenění podle příslušného vztahu, 46

 uvedení, zda je možno nemovitosti pronajímat v současném stavu; pokud nikoliv, pak vyčíslit náklady na uvedení do pronajímatelného stavu a tyto od výsledku odečíst,  rekapitulace,  závěr včetně znalecké doložky.29) Otázky k zamyšlení: Je třeba vyčíslit velikost podlahové plochy; pokud je nájemné již známo za celou oceňovanou ekonomickou jednotku a jeví se přijatelným, tzn. ve výši nájemného obvyklého?

Posudková část ocenění nemovitostí porovnávacím způsobem: • přehled staveb, pozemků, porostů, jež tvoří ekonomickou jednotku, která je zpravidla předmětem prodeje (např. rodinný dům s pozemkem, zahradou a příslušenstvím), jejich popis, umístění, vybavení, technický stav, • přehled srovnávacích objektů, u nichž je známo umístění, podrobný popis, výměry, cena, • popis metody, jež je k porovnání použita, jejích výhod, resp. přesnosti, • vlastní cenové porovnání, • rekapitulace, • závěr včetně znalecké doložky. 30) Úkoly k textu: Jaké jsou možné způsoby provedení komparativního ocenění?

Posudková část ocenění nemovitostí obecnou cenou: Podle různých účelů a okolností lze některou z níže uvedených částí vynechat • Posudek I - ocenění porovnávacím způsobem. • Posudek II - ocenění výnosovou hodnotou. • Posudek III - ocenění podle cenového předpisu. • Posudek IV - ocenění časovou cenou. • Posudek V: rekapitulace - tabelární přehled všech výše vypočtených cen, střední hodnota a vážený průměr, znalcem doporučená nejpravděpodobnější obecná cena, se zdůvodněním odchylek od odlišných výsledků výše v tabulce. • Závěr včetně znalecké doložky.31)

47

Otázky k zamyšlení: Které části označené jako Posudek I až V a za jakých okolností se požijí pro ocenění a) rodinného domu b) garáže c) administrativní budovy? Jaké podklady pro jednotlivé případy bude potřeba obstarat?

Posudková část ocenění nemovitostí s nedokončenou stavbou obecnou (obvyklou) cenou: Zde mohou nastat dva případy: a) stavba je nedokončená jen z menší části (zpravidla bude hotova hrubá stavba a část prvků PSV) - v takovém případě použijeme metodu zbytku, tj.: • oceníme nemovitost obecnou cenou za předpokladu, jako by stavba již byla dokončena, • odečteme náklady na dokončení v daném místě a k datu ocenění obvyklé, • zbytek je obecnou cenou nemovitostí s nedokončenou stavbou; b) stavba je provedena jen z menší části; pak bude na místě zjistit obecnou cenu pozemku a přičíst náklady na již provedené konstrukce stavby (včetně přípravy) v daném místě a k datu ocenění obvyklé. Kdy kterou metodu použít, případně zda nepoužijí obě a z výsledků odhadnout obvyklou cenu, bude na odborném zvážení znalce. 32) Úkoly k textu: Které části posudků jsou ve všech případech stejné?

Korespondenční úkol: Sestavte pro jednotlivé případy přehled způsobů ocenění včetně potřebných podkladů a kompletní osnovy znaleckých posudků.

Shrnutí: Kapitola se věnuje různým typům znaleckých posudků o ceně nemovitostí. Dále přibližuje základní pojmy a popisuje osnovu znaleckého posudku, uvádí formální a metodické náležitosti znaleckého posudku. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat.

48

Další zdroje BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2. Internetové zdroje http://datalot.justice.cz/justice/repznatl.nsf/$$SearchForm?OpenForm

49

11. Vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti reálným dělením Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Určit typ spoluvlastnictví.



Posoudit, zda lze nemovitost rozdělit v poměru spoluvlastnických podílů.


Určit cenu jednotlivých vlastnických podílů.



Posoudit technickou proveditelnost rozdělení nemovitosti.



Posoudit reálné náklady na rozdělení nemovitosti.


Znalosti nutné pro nemovitosti.



Přehled o možnostech vypořádání spoluvlastnictví.

posouzení možnosti

reálného

rozdělení

Klíčová slova kapitoly: spoluvlastnictví, podílové spoluvlastnictví, společné jmění manželů, odhad nákladů, požární bezpečnost staveb, rozpočet.


Typy spoluvlastnictví a způsoby jeho zrušení Občanský zákoník rozlišuje spoluvlastnictví podílové a společné jmění manželů SJM (dříve bezpodílové spoluvlastnictví manželů). Vypořádání podílového spoluvlastnictví mohou iniciovat samotní spoluvlastníci a o vypořádání se dohodnout (§ 141 Občanského zákoníku), nebo vypořádání na návrh některého spoluvlastníka provede soud. Při dělení SJM je třeba stav nemovitosti popsat k datu právní moci rozsudku o rozvodu manželství (ev. jiného způsobu zániku bezpodílového spoluvlastnictví),

50

ale oceňovací předpis použít k datu vypořádání. Zpravidla je ovšem vyžadováno ocenění obvyklou cenou, a to také k datu vypořádání SJM. Pokud jeden z manželů za dobu trvání SJM vložil prostředky ze SJM do vlastnictví své nemovitosti, může druhý z manželů požadovat náhradu, jejíž výši ovšem musí prokázat.

Úkoly k textu: Vyhledejte v Občanském zákoníku co tvoří společné jmění manželů. Vyhledejte v Občanském zákoníku kdy může a kdy zanikne společné jmění manželů.

Otázky k zamyšlení: Lze společné jmění manželů za trvání manželství zrušit? Je při požadování náhrady u vypořádání SJM důležité o kolik se nemovitost zhodnotila, nebo kolik prostředků z SJM bylo na nemovitost spotřebováno? Úkol: Promyslete, jak budete postupovat při ohledání nemovitosti, k jakému datu popíšete technický stav, v jaké cenové úrovni bude obvyklá cena a k jakému datu bude použit platný oceňovací předpis.

Základní postup při reálném dělení nemovitosti Při dělení nemovitosti mohou nastat tyto případy: 1. nemovitost se reálně rozdělí mezi spoluvlastníky, pokud možno v poměru podílů. Případné rozdíly v ceně nově vzniklých nemovitostí oproti poměru původních podílů se vyrovnají v penězích, 2. není-li možné nemovitost reálně rozdělit, připadne tato jednomu (nebo několika) ze spoluvlastníků, podíly ostatním vyplatí v penězích. Přitom soud není vázán návrhem, komu nemovitost přisoudí, 3. pokud o nemovitost nemá zájem žádný ze spoluvlastníků, soud nemovitost prodá a po odečtení soudních výloh se zbytek rozdělí původním spoluvlastníkům v poměru jejich podílů. 33) Při možnosti č. 2 a č. 3 je vypořádání provedeno na základě ocenění celé nemovitosti. Při možnosti č. 1 je ovšem třeba dbát na několik základních hledisek: •

nemovitost je reálně dělitelná,

•

dělení je funkčně opodstatněné,

51

•

nutné stavební úpravy jsou v souladu se stavebním zákonem a jeho prováděcí vyhláškou, pokud vzniknou nové stavební parcely, je nutné přidělení parcelních čísel, přidělení čísel popisných (příp. evidenčních) a čísel orientačních všem nově vzniklým nemovitostem, vydání kolaudačního rozhodnutí a potvrzení nabytí jeho právní moci.

•

zajištěním samostatných vstupů, zajištěním horizontálních a vertikálních komunikací,

•

dispozičním řešením vnitřních prostor, konstrukčním řešením, stavebních objektů, statickým zajištěním objektů,

•

požární ochranou a bezpečností staveb,

•

připojením staveb na inženýrské sítě včetně zajištění samostatného měření všech médií,

samostatných

Otázky k zamyšlení: Nemovitost je reálně rozdělitelná na dvě části, ty však mají společnou příjezdovou cestu. Jaké jsou možnosti řešení?

Doba, ve které reálné dělení fakticky nastane Rozhodnutí, jímž je zrušeno podílové spoluvlastnictví reálným rozdělením nemovitosti, má poněkud zvláštní povahu, i když se jedná o pravomocné rozhodnutí. S právní mocí rozhodnutí nejsou totiž spojeny takové účinky, kdy by v tomtéž okamžiku vznikly dvě samostatné nemovitosti. Tyto vzniknou teprve realizací potřebných stavebních úprav, které bývají obvykle podmíněny splněním občanskoprávních, stavebně právních, stavebně technických, provozně technických, a ekonomických předpokladů. Dohoda nebo rozsudek je tedy jen předpokladem pro toto rozdělení, a to předpokladem, který ještě nemusí být realizován. V takovém případě vzniká z právního hlediska velmi vážný problém, a to jak řešit situaci, kdy podílové spoluvlastnictví bylo zrušeno reálným rozdělením, avšak k faktickému rozdělení nakonec z jakýchkoli (např. technických nebo ekonomických) důvodů nedošlo. Je pak možno podat nový návrh na zrušení spoluvlastnictví jiným způsobem, aniž by jeho věcnému projednání bránila překážka věci rozsouzené? Z výše uvedeného vyplývá, že kromě právní moci rozhodnutí je pro zánik spoluvlastnictví nezbytně nutné splnění stavebně právních předpokladů.34) Shrnutí: Kapitola se věnuje různým možnostem vypořádání podílového spoluvlastnictví a možnosti reálného rozdělení nemovitosti. Stručně uvádí základní hlediska, která by neměla být opomenuta. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury, se

52

kterou je třeba pracovat. Další zdroje BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2. Internetové zdroje: http://cs.wikipedia.org/wiki/Spole%C4%8Dn%C3%A9_jm%C4%9Bn%C3%AD_man %C5%BEel%C5%AF

53

12. Specifika ocenění nemovitostí pro peněžní ústavy Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Zorientovat se v průběhu úvěrového řízení.



Posoudit hodnotu zástavy nemovitostí.


Určit zástavní hodnotu nemovitosti.



Určit zástavní hodnotu nemovitosti s věcným břemenem.


Orientační znalosti o pojistné hodnotě nemovitosti



Přehled o možnostech zajištění úvěru nemovitostí.

Klíčová slova kapitoly: zástava nemovitosti, pojistná hodnota, úvěrové řízení, náhrada, peněžní ústav, hypoteční banka, stavební spořitelna, pohledávka, likvidita pohledávky.


Úvěrové řízení Nemovitosti ve funkci zástavy figurují zejména při půjčkách a úvěrech. Předpokládá to ovšem předchozí ocenění a akceptování ceny budoucí zástavy bankou, a to zpravidla ne ve výši 100% ceny nemovitosti, protože banku především zajímá rychlá likvidita pohledávky v případě nesplácení úvěru. Peněžními ústavy poskytujícími půjčky (úvěry) jsou: banky, hypoteční banky, stavební spořitelny, atd… Některé peněžní ústavy vyžadují posudek vypracovaný znalcem, jiným stačí odhadce (vázaná živnost). Většina bank má svůj seznam znalců/odhadců, s nimiž spolupracuje a který dává svým klientům k dispozici. Znalci/odhadci uvedení na seznamu většinou absolvovali různé semináře a používají formu posudku (případně i formulář vč. loga banky), ve kterém si pracovník banky rychleji vyhledá údaje nutné pro vyhodnocení hodnoty zástavy.

54

Nejběžnější průběh úvěrového řízení je následující: ocenění nemovitosti – supervize posudku o ceně nemovitosti bankou a určení hodnoty zástavy– vložení zástavního práva ve prospěch banky na danou nemovitost (často banka vyžaduje i uzavření životní pojistky dlužníkem ve prospěch banky ve výši dlužné částky a ověřuje i pojištění dané nemovitosti) – čerpání úvěru.

Korespondenční úkol: Vyhledejte a sestavte seznam min. 10 peněžních ústavů poskytujících úvěry. U každého z peněžních ústavů zjistěte, zda vyžaduje posudy či odhady. U každého z peněžních ústavů zjistěte, zda má seznam spolupracujících znalců/odhadců.

Základní postup ocenění nemovitosti pro úvěrové řízení Při úvěrovém řízení vstupují do jednání dva subjekty:  klient, který si chce vypůjčit peníze, pokud možno co nejvíce,  peněžní ústav, který je ochoten peníze půjčit, ale vyžaduje nějakou záruku. Banka zde má svým způsobem dilema: na jedné straně čím více peněz zapůjčí, tím více získá na úrocích. Na druhé straně pak čím méně dostane v případě nedobytnosti za zastavenou nemovitost, tím menší je její zisk resp. tím vyšší je její ztráta. Banka přitom zřejmě není tím subjektem, který by v případě propadnutí nemovitost spravoval a čekal, až ceny nemovitostí stoupnou; jejím zájmem v převážné většině případů bude věc co nejdříve zpeněžit. Z toho vyplývá, jaký odhad bude banka potřebovat - výpočet obecné ceny nemovitosti, za kterou by se dala s největší pravděpodobností prodat. 35) Většina peněžních ústavů má vypracované postupy, zásady by měly být obecně platné:  metodika musí odpovídat obecně platným a uznávaným zásadám oceňování nemovitostí,  postupy musí být natolik obecné, aby nebyly závislé na žádném subjektu, jehož případná neexistence by mohla způsobit následné komplikace,  celý postup ocenění musí být přezkoumatelný, kontrolovatelný, a to ve všech svých fázích. Doporučení lze v hlavních principech stručně shrnout do následujícího:  ocenění porovnávací (komparativní) metodou je prioritní: důraz se klade v prvé řadě na průkaznou databázi srovnávacích nemovitostí a její zpracování. Vlastní ocenění se pak provádí třemi možnými způsoby:

55

 metodou standardní jednotkové tržní ceny SJTC, jež je v metodice podrobně popsána i s kritérii, na která je třeba při tomto ocenění brát zřetel, potřebnými tabulkami pro hodnocení jednotlivých kritérii, metodikou statistického zpracování databází porovnatelných nemovitostí a způsobem závěrečného vyhodnocení,  porovnání nemovitostí jako celku, jež je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí a zásad. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení buď odhadnuté ceny, nebo rozmezí, v němž by se přiměřená cena měla pohybovat.  výnosové ocenění: je třeba pracovat se skutečně dosažitelným, obvyklým nájemným, jehož výši je třeba doložit ze srovnávací databáze. Míru kapitalizace je třeba přednostně použít v místě pro daný typ nemovitosti ověřenou; výjimečně, není-Ii známa, je možno použít aktuální hodnoty z cenového předpisu. Pokud výše uvedené metody nebyly dostačující pro zjištění obvyklé ceny, pak se použijí další metody (časová cena, prostý či vážený průměr z ceny časové a výnosové hodnoty), jen pokud je požadováno, provádí se ocenění podle cenového předpisu,  závěrečný odhad obvyklé (obecné) ceny, který provede znalec na základě zodpovědného vyhodnocení všech výše uvedených výsledků a dalších jemu dostupných informací o trhu s daným typem nemovitostí v místě. 36)

Otázky k zamyšlení: Chybí ve výše uvedených metodách některá z metod ocenění nemovitostí, kterou znáte z předmětu teorie oceňování nemovitostí? Která z metod je preferovaná pro určení hodnoty záruky a proč?

Oceňování pro pojišťovny Vzhledem k tomu, že součástí úvěrového řízení je často i pojištění nemovitosti, je třeba se věnovat i pojištění a pojistné hodnotě nemovitosti. Při oceňování pro pojišťovny může přicházet v úvahu problematika stanovení hodnoty nemovitosti při uzavírání smlouvy (Pojišťovny mají ve většině případů interní tabulky a postupy výpočtů) a stanovení výše škody při pojistné události. Pojišťovny obvykle pracují s reprodukční cenou nemovitosti, do její výše také hradí škodu v případě pojistné události. Způsob výpočtu výše škody je dán pojistnými podmínkami a pojistnou smlouvou - zda se bude kromě nákladů na opravu uvažovat i se zhodnocením ev. znehodnocením nemovitosti provedenou opravou. 37)

56

Pojistná hodnota představuje takovou část hodnoty majetku, která je považována za možnou náhradu v případě poškození nebo zničení majetku podle konkrétní pojišťovací politiky. Tato hodnota má svá legislativní a jiná specifika a využívají ji především pojišťovací instituce. 38)

Shrnutí: Kapitola se věnuje způsobům oceňování pro úvěrové řízení, průběhu úvěrového řízení a hodnotě zástavy. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury, se kterou je třeba pracovat.

Další zdroje BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2. Internetové zdroje: http://cs.wikipedia.org/wiki/Likvidita http://www.epravo.cz/top/soudni-rozhodnuti/pojistna-hodnota-a-pojistnacastka-55358.html

57

13. Oceňování věcných břemen a ocenění nemovitosti s věcným břemenem Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: 

Určit druh věcného břemene.



Posoudit, jakým způsobem a do jaké míry existence věcného břemene ovlivní cenu nemovitosti.



Ocenit nemovitost zatíženou věcným břemenem.


Určit, jaké údaje jsou potřebné pro ocenění věcného břemene.



Posoudit typ věcného břemene.



Stanovit výši přiměřené náhrady za způsobené omezení vlastníka nemovitosti.


Znalosti nutné pro ocenění věcného břemene.



Znalosti, nutné pro ocenění nemovitosti zatížené věcným břemenem.

Klíčová slova kapitoly: věcné břemeno in rem, věcné břemeno in personam, přiměřená náhrada, míra užitku, oprávněný, povinný, věk dožití.


Věcná břemena Věcná břemena jako právní institut jsou souborem právních norem, které upravují ty společenské vztahy, jež vznikají při částečném omezování možnosti realizaci užitné hodnoty věci ve prospěch individualizovaných subjektů. Současná právní úprava věcných břemen je obsažena především v obč. zákoníku (§ 151n a násl.) a v některých předpisech, které regulují specifické aspekty konkrétních věcných břemen (zejména jejich vznik a obsah).

58

Podle legálního vymezení (§ 151n odst. 1 OZ) věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Věcně právní charakter dotváří § 151n odst. 2 OZ, když stanoví, že věcná břemena přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. Subjektem právního vztahu věcného břemene je jednak povinný a jednak oprávněný subjekt. Povinný subjekt je nositelem povinností patřících k obsahu věcného břemene a je jím vlastník nemovitosti. Jako subjekt vlastnického práva k zatížené nemovité věci mohou vystupovat fyzické osoby, právnické osoby (i stát). Oprávněným subjektem, tj. tím, komu svědčí právo odpovídající věcnému břemenu, může být vlastník určité nemovitosti nebo konkrétní osoba. Legální vymezení věcných břemen vyjadřuje také jejich základní dělení. Je jím rozlišování podle způsobu určení oprávněného subjektu: a) věcná břemena působící in rem: subjekt oprávnění je určen tak, že jím je vždy vlastník věci. Z povahy tohoto druhu vyplývá, že změna oprávněného subjektu není právně relevantní ve vztahu k další existenci věcného břemena a subjektem práva korespondujícího věcnému břemenu se stává právní nástupce původního oprávněného. b) věcná břemena působících in personam: oprávněný subjekt je určen zcela konkrétně a oprávnění svědčí pouze jemu. Proto je existence tohoto druhu věcných břemen spojena s existencí oprávněného subjektu. S jeho zánikem (smrtí fyzické osoby, zánikem právnické osoby) zaniká také věcné břemeno.39 Úkoly k textu: Vyhledejte v Občanském zákoníku části zabývající se věcnými břemeny, s čím je břemeno spojeno u dvou základních druhů. Jakými způsoby může věcné břemeno vzniknout? Lze věcné břemeno vydržet?

Otázky k zamyšlení: Musí vždy nést náklady na zachování a opravy věci ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn ji užívat? Může být právo odpovídající věcnému břemeni promlčeno? Za jakých okolností?

59

Úkol: Uveďte alespoň 10 nejčastějších věcných břemen s konkrétními případy vč. údajů, které jsou nezbytné pro ocenění každého z nich.

Základní postup při ocenění nemovitosti zatížené věcným břemenem Předem je třeba uvědomit si, že věcné břemeno není nájmem, není zde tedy nájemní smlouva a není ani stanoveno nájemné. Vztah vznikne jednorázově, zpravidla za jednorázovou úplatu. Úkolem znalce pak bude (při stanovení obecné hodnoty věcného břemene) stanovit, jaká je přiměřená výše této úplaty, aby přiměřeně kompenzovala újmu povinného. Zpravidla se bude jednat o částku, která uložena na přiměřený úrok by v budoucnu dávala částky, které by po celou dobu trvání břemena přiměřeně újmu kompenzovaly (například při doživotním bydlení by měly dávat částku, která by po celou další dobu života oprávněného stačila na úhradu nájemného za stejné nebo srovnatelné bydlení). Částkou odpovídající zájmu oprávněného může být např. při právu doživotního bydlení výše nájmu a ostatních požitků, které by musel oprávněný platit, kdyby v dané nemovitosti přestal bydlet. Z uvedeného vyplývá, že se bude vlastně jednat o ocenění výnosové součet budoucích částek (zisků nebo ztrát), diskontovaných (odúročených) na současnost. Pro toto ocenění platí základní vztahy, uvedené zde v kapitole o výnosovém oceňování. Stavební pozemky resp. jejich části mohou být zatíženy různými věcnými břemeny. Jedním z břemen jsou liniová vedení (vodovodní a kanalizační řady, elektrokabely, plynovody ap.). Tato vedení mají zpravidla ochranná pásma několik metrů na každou stranu, v nichž se nesmí zřizovat žádné podzemní ani pozemní stavby. Z hlediska odhadu je zpravidla toto pásmo (příp. i malé kousky, které zbývají vedle jako nepoužitelné zbytky) oceňováno jako zemědělská půda (nikoliv jako zahrada, poněvadž se zde nedá postavit ani chatka nebo dřevník). Jiným řešením je zjištění nákladů na přeložku tohoto vedení40). a) obecný vztah pro jakoukoliv dobu trvání - n a proměnlivé roční částky - zt b) pro konstantní částky - z po dobu - n - roků

c) pro konstantní částky - z -po neomezenou dobu (limita vztahu b) pro n  ; tzv. věčná renta, prostá výnosová hodnota

 n zt  CV    t   t 1 q 

 q n  1 CV  z. n   q .i  z CV   100% u resp. pro setinnou úrokovou míru z CV  i

60

Tabulka 2: Vztahy pro výnosové ocenění k oceňování věcných břemen

41)

Obecnou hodnotu věcného břemene lze z hlediska užitku ocenit: • užitek, který věcná břemena přinášejí oprávněnému (dále označeno VBU), • závady na nemovitosti povinného (a v důsledku toho snížení její ceny) způsobené tím, že na ní váznou věcná břemena. Pro odhad obecné hodnoty nemovitosti, na níž vázne věcné břemeno, je možno například postupovat obdobně jako při stanovení obecné hodnoty nemovitosti, na níž věcné břemeno nevázne. Potom je třeba uvážit, nakolik může toto břemeno ovlivnit prodejní cenu; některé ji prakticky neovlivní (např. průchod sousedovy kanalizace přes omezený kousek zahrady), některé naopak může učinit nemovitost v dohledné době prakticky neprodejnou (např. rodinný dům obsazený, s doživotním užíváním). Je třeba v konkrétních případech postupovat velmi individuálně a uvážlivě, se znalostí trhu. Možný postup ocenění obvyklými oceňovacími metodami je například takto: • ocenění nákladovým způsobem: stanoví se hodnota nemovitosti, jakoby na ní věcné břemeno nevázlo, a odečte se ztráta, kterou má povinný tím, že nemovitost nelze užívat v plném rozsahu (VBZ), • ocenění výnosovým způsobem: do výpočtu se zahrnou skutečné zbylé výnosy, jež povinná osoba má resp. mohla by mít, a rovněž tak náklady (bez těch, jež podle § 151n odst. 3 hradí na zachování a opravy oprávněný), obdrží se přímo cena nemovitosti s váznoucím věcným břemenem, • ocenění porovnávacím způsobem: stanoví se hodnota nemovitosti, jakoby na ní věcné břemeno nevázlo, a odečte se ztráta, kterou má povinný tím, že nemovitost nelze užívat v plném rozsahu (VBZ), • potom se provede závěrečné vyhodnocení; přitom je třeba uvážit, nakolik může toto břemeno ovlivnit prodejní cenu; některé ji prakticky neovlivní (např. průchod sousedovy kanalizace přes omezený kousek zahrady), některé naopak může učinit nemovitost v dohledné době prakticky neprodejnou (např. rodinný dům obsazený, s doživotním užíváním), Není vyloučeno, že hodnota nemovitosti s rozsáhlým věcným břemenem vyjde velmi nízká. 42) Problematika ocenění věcného břemene podle cenového předpisu je řešena v předmětu Oceňování podle současných předpisů. Jen pro připomenutí je zde zopakováno několik zásad:  Při oceňování nemovitostí se výsledná zjištěná cena, kromě ceny stavebních pozemků zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků, sníží o ceny věcných břemen váznoucích na nemovitostech zjištěné podle § 18 zákona.

61

 Podle výkladu Ministerstva financí ČR se při oceňování věcných břemen podle § 18 zákona č. 151/1997 Sb. náklady na zachování a opravy věci neodečítají  Zjištěná cena nemovitosti se sníží o cenu věcného břemena na ní váznoucího zjištěnou podle § 18 zákona, nejvýše však o 80 % zjištěné ceny nemovitosti.  Komentář: odečítá se nyní jen od ceny té stavby nebo toho pozemku, na němž věcné břemeno vázne (tedy do 80 % jeho ceny), nikoliv od součtu cen souboru staveb a pozemků. 43)

Otázky k zamyšlení: Jakou cenu bude mít jednobytový rodinný dům, na kterém vázne věcné břemeno dožití v rozsahu vymezeném smlouvou v rozsahu 1 bytu? Hraje roli, o jaký druh ocenění (cena nákladová, výnosová, administrativní, tržní…) se jedná? Je pro ocenění administrativní cenou podstatný věk osoby oprávněné z věcného břemene? Jaký je rozdíl v metodice ocenění věcného břemene mezi zákonem č. 151/1997 Sb. a oceněním cenou obvyklou pro věcné břemeno dožití?

Shrnutí: Kapitola se věnuje typům věcných břemen, základnímu rozdělení a způsobu ocenění. Při oceňování věcného břemene je prioritní zjištění obsahu a povahy věcného břemene. Stručně uvádí vliv existence věcného břemene na cenu nemovitosti věcným břemenem zatížené. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury, se kterou je třeba pracovat.

Další zdroje Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. BRADÁČ, A. FIALA, J. a kol. Věcná břemena od A do Z, 4th ed. Praha: Linde Praha, a.s., 2009. ISBN 978-80-7201-761-4.

62

14 Seznam obrázků: Obrázek 1: Vývoj cen stavebních prací od roku 1914 do roku 2008 v procentech (rok 1914 = 100 %)) ....................................................................................... 12 Obrázek 2: Odhad hodnoty a ceny) ................................................................................... 16 Obrázek 3: Znázornění kolísání ceny nemovitostí v dlouhodobém vývoji ) ...................... 17 Obrázek 4: Schéma pro metodu přímého porovnání ) ...................................................... 24 Obrázek 5: Schéma pro metodu nepřímého porovnání) ................................................... 25 Obrázek 6: Vyrovnání nabídky s poptávkou a vliv na cenu ............................................... 34

63

15

Doporučená a použitá literatura

BRADÁČ, A.; A KOL . TEORIE OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ, 8TH ED. BRNO: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, S.R.O., 2009, ISBN 978-80-7204-630- 0. BRADÁČ, A. A KOL. SOUDNÍ INŽENÝRSTVÍ . BRNO: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, S.R.O. ISBN 80-7204-133-9. BRADÁČ, A. A KOL. VĚCNÁ BŘEMENA OD A DO Z. 4. VYD. PRAHA: LINDE PRAHA, 2009. ISBN 978-80-7201-761-4. BRADÁČ, A.; FIALA, J., RÁDCE MAJITELE NEMOVITOSTÍ, 2ND ED. LINDE PRAHA, A.S., PRÁVNICKÉ A EKONOMICKÉ NAKLADATELSTVÍ A KNIHKUPECTVÍ BOHUMILY HOŘÍNKOVÉ A JANA TULÁČKA, 2006, P. 299. ISBN 80-7201-572-9. ZAZVONIL,. Z., O CEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ NA TRŽNÍCH PRINCIPECH, 1ST ED. PRAHA: CEDUK, 1996, P. 79. ISBN 80-902109-0-2 HEŘMAN, J.; A KOL . O CEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ , 1TH ED. PRAHA: OECONIOMICA, 2005, P. 15. ISBN 80-245-0947-4 INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS STANDARDS 2011. LONDON 2011

COUNCIL .

64

INTERNATIONAL

VALUATION

16

Seznam odkazů a citací:

1)

BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 55. ISBN 978-80-7204-630- 0.

2)


3


4)


5)


6)


7)


8)


9)


10)


11)


12)

BRADÁČ, A.; FIALA, J., Rádce majitele nemovitostí, 2nd ed. LINDE PRAHA, a.s., Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2006, p. 299. ISBN 80-7201-572-9.

13)


14)

BRADÁČ, A.; FIALA, J., Rádce majitele nemovitostí, 2nd ed. LINDE PRAHA, a.s., Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2006, p. 299. ISBN 80-7201-572-9.

15)

ZAZVONIL,. Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1st ed. Praha: CEDUK, 1996, p. 79. ISBN 80-902109-0-2.

16)


17)


65

18)


19)


20)


21)


22)


23)


24)

BRADÁČ, A.; a kol. Teorie oceňování nemovitostí, 8th ed. Brno: AKADEMICKÉ NAKLADATELSTVÍ CERM, s.r.o., 2009, p. 463-480. ISBN 978-80-7204-630- 0.

25)


26)


27)


28)


29)


30)


31)


32)


33)


34)

ŠMAHEL, M., Soudní inženýrství, 2009, vol. 20, no. 5, p. 256. ISSN 1211-443X.

35)


36)


66

37)


38)

HEŘMAN, J.; a kol. Oceňování nemovitostí, 1th ed. Praha: Oeconiomica, 2005, p. 15. ISBN 80-245-0947-4.

39)

BRADÁČ, A.; FIALA, J., Rádce majitele nemovitostí, 2nd ed. LINDE PRAHA, a.s., Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2006, p. 74-75. ISBN 80-7201-572-9.

40)


41)


42)


43)


67

Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství

Recommend Documents