Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská
Diplomová práce
2014
Bc. Jaroslav Semerák
Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská
Vyhledávání nemovitostí na Internetu Diplomová práce
Vypracoval: Vedoucí práce: Rok vypracování:
Bc. Jaroslav Semerák Ing. Václav Stříteský, Ph.D 2014
Čestné prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem tuto diplomovou práci vypracoval samostatně. Veškeré pouţité podklady, ze kterých jsem čerpal informace, jsou uvedeny v seznamu pouţité literatury a citovány v textu podle normy ČSN ISO 690-2.
V Praze dne 30.5.2014
Podpis: ………………………………………………………
Poděkování
Touto formou bych rád poděkoval Ing. Václavu Stříteskému Ph.D. za odborné vedení práce a za cenné připomínky a rady, které významně přispěly ke zkvalitnění této diplomové práce. Dále bych chtěl poděkovat všem respondentům, kteří se dobrovolně zúčastnili kvalitativního, či kvantitativního výzkumu
Název diplomové práce Vyhledávání nemovitostí na Internetu Abstrakt Tato diplomová práce se zabývá chováním lidí vyhledávajících nemovitosti ke koupi či pronájmu s pomocí Internetu. Zkoumá specifika procesu prodeje a pronájmu nemovitosti a hledá aplikace vybraných moderních trendů a technologií. Cílem práce je identifikovat nejčastější způsoby chování lidí při vyhledávání nemovitostí na Internetu, zmapovat vyhledávací mechanismy realitních serverů v České republice a ve světě, otestovat jejich uţivatelskou přívětivost a na základě vlastních analýz odkrýt kritéria odpovědná za vnímanou kvalitu realitního portálu z pohledu uţivatelů. Práce také poskytuje dílčí doporučení pro potenciální vstup nového portálu na český trh. Klíčová slova Vyhledávání, nemovitosti, Internet, moderní technologie
Title of the Master’s thesis Real property search using the Internet Abstract This Master‘s thesis explores people’s behaviour when searching for real property to buy or to rent using the Internet. It examines the specifics of real estate sale or rental process and searches for various ways of using modern trends and technologies in this process. Goals of this thesis are to identify most frequent ways of people’s behaviour when searching for real property on the Internet, map the search mechanisms used in current real estate offering websites in the Czech republic, test their user-friendliness based on own analysis and find the criteria responsible for perceived quality of a real estate offering website. The thesis also makes recommendations for a potencial newcommer sto the czech real estate offering website market. Keywords Search, real property, Internet, modern technology
Obsah
Úvod ................................................................................................................................. - 1 1.
2.
3.
4.
Trh nemovitostí a jeho specifika ................................................................................. - 3 1.1.
Vymezení pojmů nemovité a movité věci ............................................................ - 3 -
1.2.
Specifika nemovitostí jako produktu .................................................................... - 3 -
1.3.
Specifika týkající se prodeje nemovitostí: ............................................................ - 4 -
1.4.
Kategorie nemovitostí ......................................................................................... - 6 -
1.5.
Formy vlastnictví................................................................................................. - 7 -
1.6.
Subjekty na trhu nemovitostí ............................................................................... - 8 -
Úloha Internetu v procesu prodeje či pronájmu nemovitostí ...................................... - 11 2.1.
Postavení Internetu v procesu pořízení nemovitosti ........................................... - 11 -
2.2.
Fáze 1: Zjištění potřeby ..................................................................................... - 12 -
2.3.
Fáze 2: Vyhledávání .......................................................................................... - 13 -
2.4.
Fáze 3: Předvýběr .............................................................................................. - 14 -
2.5.
Fáze 4: Výběr .................................................................................................... - 14 -
2.6.
Fáze 5: Uzavření obchodu ................................................................................. - 15 -
2.7.
Pohled nabízejícího ........................................................................................... - 16 -
Moderní trendy v chování uţivatelů na internetu ...................................................... - 17 3.1.
Změny a technické inovace ................................................................................ - 17 -
3.2.
Internet jako médium ......................................................................................... - 18 -
3.3.
Mobilní zařízení ................................................................................................ - 19 -
3.4.
Mobilní aplikace ................................................................................................ - 20 -
3.5.
Sociální sítě ....................................................................................................... - 22 -
3.6.
Trendy ve způsobech vyhledávání ..................................................................... - 25 -
Metodika diplomové práce ....................................................................................... - 27 4.1.
Měření návštěvnosti webových stránek .............................................................. - 27 -
5.
6.
7.
8.
4.2.
Metody slouţící k uţivatelskému testování ........................................................ - 28 -
4.3.
Dotazníkové šetření ........................................................................................... - 31 -
Představení serverů s realitami v Čechách a v zahraničí ............................................ - 32 5.1.
Trţiště realit na Internetu ................................................................................... - 32 -
5.2.
Nejvýznamnější české realitní portály................................................................ - 32 -
5.3.
Nejvýznamnější zahraniční realitní portály ........................................................ - 43 -
5.4.
Evropské realitní portály.................................................................................... - 49 -
Rozhovory s uţivateli a testování rozdílných modelů vyhledávání ............................ - 52 6.1.
Cíle kvalitativního výzkumu .............................................................................. - 52 -
6.2.
Základní informace a postoje ............................................................................. - 52 -
6.3.
Způsoby hledání nemovitostí ............................................................................. - 54 -
6.4.
Průběh kupního procesu (resp. procesu pronájmu) ............................................. - 56 -
6.5.
Testování jednotlivých realitních portálů ........................................................... - 57 -
6.6.
Výstupy výzkumu a uţivatelská kritéria ............................................................ - 61 -
Kvantitativní dotazování ........................................................................................... - 62 7.1.
Způsoby hledání nemovitostí ............................................................................. - 62 -
7.2.
Preference ve vztahu k realitním portálům ......................................................... - 64 -
7.3.
Proces prodeje či pronájmu nemovitosti ............................................................ - 66 -
7.4.
Shrnutí kvantitativního výzkumu ....................................................................... - 68 -
Srovnání českých realitních serverů a závěrečná doporučení..................................... - 69 8.1.
Demografické vymezení cílové skupiny ............................................................ - 69 -
8.2.
Systémová kritéria kvality realitních portálů ...................................................... - 69 -
8.3.
Individuální kritéria určující kvalitu portálu ....................................................... - 70 -
8.4.
Přehled českých realitních serverů dle vybraných kritérií ................................... - 73 -
8.5.
Doporučení pro vstup nového portálu na český trh............................................. - 74 -
Závěr ............................................................................................................................... - 76 Zdroje .............................................................................................................................. - 78 -
Seznam obrázků, tabulek a grafů ..................................................................................... - 81 Obrázky ....................................................................................................................... - 81 Tabulky ....................................................................................................................... - 81 Grafy ........................................................................................................................... - 81 Seznam příloh .............................................................................................................. - 83 -
Úvod Téměř kaţdý se ve svém ţivotě zabýval, zabývá nebo bude zabývat otázkou bydlení. Lidé se stěhují do měst za prací, mladí si zařizují první vlastní bydlení a ve stáří se přesouvají do klidnějších lokalit. Motivů pro změnu bydlení je celá řada. Mnozí lidé povaţují investici do nemovitostí za osvědčený způsob uloţení a zhodnocení peněz s přijatelnou mírou rizika. Firmy také potřebují vhodné prostory pro své podnikání ať uţ ve formě provozoven, nebo kanceláří. Všechny tyto subjekty tvoří poptávku na trhu nemovitostí, která je v některých případech s nabídkou párována sluţbami realitních kanceláří. Podobně jako u nemovitostí určených pro podnikání, i u rezidenčních nemovitostí je jejich pořízení často otázkou dlouhodobého zadluţení a vyčerpání úspor. Pro mnoho lidí jde o největší investici v ţivotě a díky tomu je hledání vhodné nemovitosti často spojeno s velkým, mnohdy několikaměsíčním úsilím, ke kterému je třeba přistupovat důsledně. Tato práce klade důraz především na oblast vyhledávání rezidenčních nemovitostí. V České republice bylo k roku 2011 celkem 4 371 661 bytových jednotek, z toho přibliţně 55% v bytových domech a 43% v domech rodinných1. Vzhledem počtu prodaných nemovitostí, kterých je denně přes tisíc 2 můţe případné zefektivnění procesu přinést významnou úsporu vynaloţeného času a prostředků. Proces vyhledávání nemovitostí zaznamenal od počátku devadesátých let dvacátého století významnou evoluci která je spojená především s nástupem internetu. Ten lidem usnadnil práci v získávání informací a srovnávání moţností. Na přelomu tisíciletí se se objevily první realitní servery podobné těm, jak je známe dnes. Jejich počet postupně rostl a v současné době se jiţ pohybuje ve stovkách. Některé se zaměřují na specifické lokality nebo druhy nemovitostí, jiné se snaţí obsáhnout maximum nabídek a umoţnit uţivatelům komplexní moţnosti výběru. S rostoucím počtem informačních zdrojů přirozeně klesá jejich přehlednost a trh se částečně konsoliduje.
1
ŠKRABAL, Josef. Sčítání lidu, domů a bytů 2011: pramenné dílo. Praha: Český statistický úřad, 2013, 461 s. ISBN 978-80-250-2440-9. 2 Statistické údaje o vybraných transakcích s nemovitostmi evidovanými v KN. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/Periodika-a-publikace/Statisticke-udaje/Statisticke-udaje-o-vybranychtransakcich-s-nemovi.aspx
-1-
V poslední době také roste skepse ke sluţbám realitních kanceláří, která dala moţnost vzniku projektům prodeje a koupi nemovitostí napřímo 3. Do vývoje můţe zasáhnout určitý stupeň regulace realitního trhu, který se v poslední době diskutuje politickou reprezentací. Mohlo by tak dojít k omezení moţnosti podnikání na trhu nemovitostí podobně jako je tomu ve spojených státech. Pro příklad regulovaného trhu však není třeba chodit daleko, na sousedním Slovensku jiţ tento model funguje řadu let. Cílem práce je -
identifikovat nejčastější způsoby chování lidí při vyhledávání nemovitostí na Internetu,
-
zmapovat vyhledávací mechanismy realitních serverů v České republice a ve světě,
-
otestovat uţivatelskou přívětivost realitních serverů,
-
na základě vlastních analýz odkrýt kritéria odpovědná za kvalitu realitního portálu z pohledu uţivatelů. Přínos práce spočívá především v poskytnutí informací a doporučení potřebných pro
úspěšný vstup nového realitního serveru na český trh. Prezentované informace jsou rovněţ vyuţitelné ke zvýšení uţivatelské přívětivosti některých stávajících realitních portálů a jejím provozovatelům nabízejí ucelenější pohled na uţivatelské preference a trendy.
3
CHLOUBA, Martin. Prodej nemovitosti na vlastní pěst?. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://finexpert.e15.cz/prodej-nemovitosti-na-vlastni-pest
-2-
1. Trh nemovitostí a jeho specifika 1.1.
Vymezení pojmů nemovité a movité věci
S účinností od 1. ledna 2014 definuje nový Občanský zákoník pojem nemovité věci (dále „nemovitosti“) jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakoţ i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, ţe určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité 4.
1.2.
Specifika nemovitostí jako produktu
Pro většinu lidí je nemovitost především prostředkem jak si zajistit bydlení. Její úloha je tedy specifická, protoţe bydlení úzce souvisí se základními potřebami. Téměř kaţdý se tak dříve nebo později ocitne na trhu s nemovitostmi. Vzhledem k významu bydlení v ţivotě člověka vyţaduje rozhodování v této oblasti dlouhodobý přístup a opatrnost. Na druhou stranu jsou nemovitosti také prostředkem pro tvorbu hodnot většiny firem. Nemovitosti mají několik charakteristik, které je v trţním prostředí odlišují od běţných produktů. Nepřemístitelnost Lokalita tvoří podstatnou a především neměnnou charakteristiku dané nemovitosti. Podílí se významnou měrou na její hodnotě a bývá tedy i jedním z hlavních kritérií při rozhodování o pořízení nemovitosti. Lokalita má význam jak u rezidenčních nemovitostí, kde jsou pro obyvatele obvykle důleţité faktory jako dostupnost, bezprostřední okolí či občanská vybavenost tak i u nemovitostí komerčních, kde mnohdy hraje zásadní roli v úspěchu firmy. Správná poloha můţe usnadnit logistiku, nebo například zjednodušit přístup potenciálním zákazníkům. Omezenost Rozloha pozemků na světě je konečná a moţnost výstavby má tedy své meze. Specifikum omezenosti se projeví kdekoli, kde je po nemovitostech vysoká poptávka, 4
Česká republika. Zákon č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník). In: Sbírka zákonů.
-3-
například ve městech. Výstavba zde roste a prostor pro její další rozvoj klesá. To se průběţně projevuje zvýšením cen. Rozhodovatel nemusí být financovatelem Ať uţ jde o prodej či pronájem, na trhu rezidenčních nemovitostí je moţné se setkat se zajímavým jevem, kdy jsou rozhodovatelé a financovatelé v rámci jednoho procesu rozdílnými osobami. Nedávný průzkum agentury Stem/Mark pro server hypoindex.cz 5 poukázal na to, ţe v páru financují koupi nemovitosti většinou muţi, přestoţe výběr je spíše doménou ţen. Toto zjištění můţe pomoci subjektům inzerujícím nabídky nemovitostí lépe pochopit svojí cílovou skupinu.
1.3.
Specifika týkající se prodeje nemovitostí:
Cena předmětu prodeje Nákup nemovitosti znamená pro většinu lidí výjimečnou situaci, se kterou se setkají jednou nebo dvakrát za ţivot. Znamená významný výdaj, který je často krytý úvěrovými zdroji. Vyţaduje dostatečné úsilí v průběhu celého kupního procesu, v opačném případě můţe znamenat značené riziko. Toto jiţ samozřejmě v takové míře neplatí o pronájmu nemovitostí. Vysoké transakční náklady S převodem nemovitého majetku je spojeno mnoho nákladů, které výslednou transakci z pohledu kupujícího, případně prodávajícího mohou značně prodraţit. V České republice se jedná se kupříkladu o následující poloţky. Daňové zatížení a) Daň z nabytí nemovitých věcí, která při současné legislativě činí 4% z nabývací ceny nemovitosti (dle zákonného opatření senátu ze dne 9. října 2013 č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí) a činí tak u draţších nemovitostí často nejvyšší transakčně-nákladovou poloţku. Dle současné úpravy ji hradí převodce vlastnických práv, pokud se ve smlouvě převodce a nabyvatel nedohodnou jinak. 5
ZÁMEČNÍK, Petr. Potvrzeno: O bydlení rozhodují ţeny, muţi platí. In: [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/potvrzeno-o-bydleni-rozhoduji-zeny-muzi-plati/
-4-
b) Daň z příjmu fyzických osob. Od daně z příjmu fyzických osob můţe však být prodávající osvobozen ve třech základních případech. 1) Přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem 5 let. 2) Prodávající v něm (v bytě, domě) měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. 3) Prodávající pouţije prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby.
Náklady na právní služby Jedná se zejména o sluţby související s přípravou a kontrolou smluv rezervačních, smluv o převodu vlastnických práv atd. Náklady úschovu peněz Úschova peněz funguje jako pojistka. Nabyvatel převádí peněţní prostředky na pro tyto účely speciálně vytvořený účet advokáta, notáře, případně banky. Uschovatel prostředky uvolní na účet převodce aţ po úspěšném zápisu nabyvatele jako vlastníka nemovitosti v katastru nemovitostí Odměna zprostředkovatele Pokud se některá ze stran rozhodla vyuţít sluţeb realitní kanceláře, hradí některý ze subjektů její odměnu, která se standardně pohybuje v jednotkách procent z ceny nemovitosti. Odměna slouţí jako ohodnocení sluţeb realitního makléře, nákladů na inzerci nemovitosti a také je v ní často jiţ zahrnut právní servis. Ostatní náklady Kromě výše uvedených nákladů musejí strany počítat také s drobnými výdaji na ověření podpisů, podání návrhů na katastr nemovitostí a některé další.
-5-
Délka kupního procesu Na rozdíl od spotřebního zboţí můţe proces převodu vlastnických práv a všech navazujících činností trvat aţ několik měsíců. Pro délku tohoto procesu je určující především doba potřebná pro hledání a výběr vhodné nemovitosti, vyřízení právních náleţitostí, zajištění finančních prostředků při financování hypotéčním úvěrem a samozřejmě také samotný převod vlastnických práv prováděný katastrem nemovitostí.
1.4.
Kategorie nemovitostí
Z pohledu vyuţití je moţné nemovitosti rozdělit několika kategorií, z nichţ kaţdá má svoje specifika a kaţdá plní rozdílnou roli. Zároveň se liší i subjekty, které s nimi obchodují.
Nemovitosti komerční Komerční nemovitosti jsou primárně určeny pro podnikatelskou činnost. Patří mezi ně například: -
kancelářské prostory,
-
výrobní prostory,
-
obchodní prostory,
-
skladovací prostory,
-
zemědělské objekty,
-
ubytovací prostory,
-
pozemky pro komerční výstavbu atd.
Nemovitosti rezidenční Tento typ nemovitosti slouţí především k bydlení. Opět je moţné identifikovat více typů rezidenčních nemovitostí, jako jsou: -6-
-
byty,
-
rodinné domy,
-
nájemní domy,
-
rekreační usedlosti,
-
pozemky pro rezidenční výstavbu atd.
Pro kaţdý druh nemovitosti platí rozdílná pravidla a postupy v průběhu celého procesu.
1.5.
Formy vlastnictví
Osobní Jde o nejběţnější formu vlastnictví, kdy je majitel přímým vlastníkem nemovitosti, případně také spoluvlastníkem společných prostor. Nemovitost se v takovém případě prodává na základě kupní smlouvy, pronajímá nájemní smlouvou a je na ní také moţné pouţít zástavní právo. Podílové Od osobního vlastnictví se liší tím, ţe je nemovitost vlastněna více subjekty a na katastru nemovitostí jsou tak zapsány příslušné podíly. Při disponování s takovou nemovitostí je majitel podílu limitován uzavřením dohody s ostatními podílníky. Družstevní Populárním uspořádáním je také druţstevní vlastnictví vyuţívané především u bytových domů, kdy není majitel přímo zapsán na katastru nemovitostí, protoţe nemovitost je formálně vlastněna druţstvem. S členem druţstva má uzavřenou nájemní smlouvu. Nájemce se musí řídit stanovami druţstva. Rizika druţstevního vlastnictví plynou především z toho, ţe při porušení pravidel upravených stanovami a nájemní smlouvou můţe dojít k omezení moţnosti uţívání ze strany druţstva. Výhodou je naopak jednodušší a méně nákladný proces -7-
převodu, kdy prodávající uzavírá s kupujícím pouze smlouvu o převodu členských práv. Tato práva se převádějí pouze v rámci druţstva a není tak potřeba nic zapisovat na katastru nemovitostí. To s sebou nese výraznou časovou úsporu. Další nespornou výhodou pro obě strany je fakt, ţe se z takové transakce neplatí dan z nabytí nemovité věci, protoţe se převádí pouze členská práva. V případě dalšího pronajímání potom člen druţstva uzavírá se zájemcem smlouvu podnájemní. Městské (obecní) Nemovitosti můţe vlastnit také město, případně obec. Jednotku potom pronajímá na základě nájemních smluv. Počet takto vlastněných bytů se průběţně sniţuje, protoţe jsou rozprodávány v rámci privatizací. Společnost U komerčních, výjimečně u rezidenčních nemovitostí se vyskytuje specifická forma vlastnictví, kdy je nemovitost vlastněna právnickou osobou. V případě koupě se tedy převádí pouze podíl ve společnosti, která je nadále vlastníkem nemovitosti. Vyuţívá se například u větších komerčních nemovitostí pro významnou úsporu transakčních nákladů.
1.6.
Subjekty na trhu nemovitostí
Smluvní strany (pronajímatel/nájemce, prodávající/kupující) Tyto subjekty dohromady tvoří nabídku a poptávku na trhu nemovitostí. Nabízející zpravidla stanovuje základní cenu, za kterou se nemovitost bude prodávat či pronajímat. V praxi však většinou dochází vlivem vyjednávací síly protistrany k poklesu ceny. Tento jev je patrný na příkladu v tabulce 1.
-8-
Tabulka 1: Realizovaná cena (USA)
Realizovaná cena (% z nabízené ceny) Méně neţ 90% 90% aţ 94% 95% aţ 99% přesně 100% 101% aţ 110% více neţ 110% Medián (výsledná cena vs. nabízená cena)
četnost 13% 18% 37% 21% 8% 2% 97%
Zdroj: NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS®. 2013 Profile of home buyers and sellers. 2013.
Realitní makléři a kanceláře Do obchodu velmi často také vstupují společnosti, které v celém procesu hrají roli zprostředkovatele, tedy takzvané realitní kanceláře. Jejich úloha se můţe lišit v závislosti na konkrétním případu a poţadavků klienta. Nejčastěji zajištují inzerci nemovitosti na internetu a v jiných propagačních materiálech, kompletní právní servis, advokátní či notářskou úschovu peněz a také pomoc při financování. Odměnou realitní kanceláře je standardně provize ze zprostředkovaného obchodu. V České republice zatím nejsou tyto společnosti nijak významně svázané z pohledu legislativy, jako je tomu v některých jiných státech. I díky tomu jsou často terčem kritiky za nedostatečnou kvalitu poskytovaných sluţeb.
Finanční instituce Zvláště při koupi nemovitosti hrají finanční instituce často významnou roli, protoţe se jedná obchody s relativně vysokými pořizovacími náklady. Vysoké mnoţství nemovitého majetku je díky tomu financováno hypotečními nebo jinými úvěrovými zdroji. Důkazem významu finančních institucí na trhu nemovitostí je značný nárůst počtu pořizovaných nemovitostí v České republice po roce 1995, kdy byla Centrální bankou udělena první licence pro poskytování hypotéčních úvěrů 6 a jejich popularita od té doby významně rostla.
6
OSTATEK, Libor. Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?. In: [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15-letech-jak-se-zrodil-cesky-hypotecni-trh/
-9-
Prostředí Při pohledu na trh nemovitostí není moţné opomenout vliv makroprostředí. Řeč je především o legislativních podmínkách, kterými jsou obchody v této oblasti upraveny. Do trhu ale zasahuje také pomocí daňových podmínek, ochrany práv nájemců aj.
- 10 -
2. Úloha Internetu v procesu prodeje či pronájmu nemovitostí 2.1.
Postavení Internetu v procesu pořízení nemovitosti
Studie Profile of home buyers and sellers 20137 americké agentury NAR poukázala na fakt, ţe Internet při hledání nemovitosti vyuţije 89% lidí a jeho význam je jiţ několik let stabilně extrémně významný. Kromě toho v roce 2013 značně roste význam mobilních technologií, které skokově začalo vyuţívat přes 40% lidí. Naopak na významnosti dlouhodobě ztrácí tradiční způsoby inzerce, jako jsou inzeráty v novinách, či časopisech. Graf 1: Způsoby vyhledávání nemovitostí (USA)
Jak Jakuživatelé uživatelévyhledávají vyhledávajínemovitost? nemovitost?(USA, (USA,2013) 2013) Přes PřesInternet Internet
89% 89%
Přes Přesmakléře makléře
89% 89%
Kontakt Kontaktna naobjektu objektu
51% 51%
Mobilní Mobilníaplikace aplikace
45% 45%
Mobilní Mobilnívyhledávání vyhledávání
42% 42%
Inzerát Inzerátvvtisku tisku 0% 0%
23% 23% 10% 10%
20% 20%
30% 30%
40% 40%
50% 50%
60% 60%
70% 70%
80% 80%
90% 90% 100% 100%
Zdroj: NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS®. 2013 Profile of home buyers and sellers. 2013.
201and sellers 2013
Proces koupě či pronájmu nemovitosti z pohledu poptávajícího je moţné rozčlenit do čtyř základních fází, které jsou znázorněny na obrázku 1. Internet vstupuje především do fáze 7 NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS. 2013 Profile of home buyers and sellers. Dostupné z: http://blakesloanradio.com/wp-content/uploads/2014/01/NAR-Home_Buyer_Survey_2013_web.pdf
- 11 -
vyhledávání, zasahuje však částečně do fází zjištění potřeby a předvýběru. V celém procesu také hraje podstatnou roli informátora. Existují i případy, kde je tento model modifikován, zkrácen kvůli urgentnosti, nízké ceně či nedostatečné důslednosti, nebo prodlouţen obzvláště pokud se jedná o komplikovaný prodej.
Obrázek 1: Proces vyhledávání nemovitostí
INFORMACE Zjištění potřeby
Vyhledávání
Předvýběr
Uzavření obchodu
Výběr
Zdroj: Autor
Následující informace se jiţ vztahují ke kaţdé fázi procesu zvlášť.
2.2.
Fáze 1: Zjištění potřeby
Počáteční fází procesu je zjištění potřeby neboli nesouladu mezi současným a poţadovaným stavem. Můţe být vyvolána aktivně či pasivně. Aktivně Motivem hledání nemovitosti je v takovém případě
Obrázek 2: Pyramida výběru, fáze 1
jasná, většinou neodkladná potřeba. Poptávající se stěhuje do jiné lokality, pořizuje si větší bydlení,
Vyhledávání
apod. Pasivně
Předvýběr
Poptávající aktivně nevyhledává, ale reaguje na podnět zvenčí. Můţe jít například o situaci, kdy ho zaujme nabídka inzerovaná v klasických médiích či na internetu a na základě toho se spustí proces, kdy
Výběr
Zdroj: Autor
- 12 -
daný člověk začne o pořízení nemovitosti přemýšlet. Ve fázi zjištění potřeby můţe sehrát internet svojí roli právě v pasivně vyvolaném zjištění potřeby, kdy uţivatel reaguje na reklamu, článek či doporučení na sociální síti. Se zjištěním a poznáváním potřeby je svázáno také stanovení základních kritérií, které jsou výstupem tohoto kroku.
2.3.
Fáze 2: Vyhledávání
Tato fáze představuje shromaţďování informací o nabízených nemovitostech a jejich filtrování dle základních kritérií. Kaţdá nabídka má řadu charakteristik jako je lokalita, rozloha, cena, počet místností, podlaţí umístění, orientace, stav atd. Zde je úloha internetu nejvýznamnější. Slouţí totiţ jako nástroj hledání a srovnávání nabídek a dává uţivateli moţnost udělat si komplexní přehled o trhu. Tvoří základnu pomyslné pyramidy filtrování nabídek poptávajícím. Na Internetu existuje několik moţných zdrojů nabídek nemovitostí, jako jsou například: -
klasické realitní servery,
-
specializované
realitní
Obrázek 3: Pyramida výběru, fáze 2
servery
(lokalitou, druhem nemovitostí aj.), -
všeobecné inzertní servery,
-
webové stránky realitních kanceláří,
-
online prezentace developerů,
-
draţební servery,
-
stránky měst a obcí,
-
sociální sítě atd.
Vyhledávání
Předvýběr
Výběr
Zdroj: Autor
Kromě Internetu existují samozřejmě tradiční zdroje, jako je tištěná či jiná inzerce, propagace přímo v konkrétním místě, doporučení od profesionálů ale také od známých. - 13 -
2.4.
Fáze 3: Předvýběr
Po vyhledávání následuje předvýběr. V tomto kroku poptávající zjišťuje dodatečné informace a srovnává vyhledané nabídky, které splňují základní kritéria. Vyţaduje bliţší pohled a zpravidla je to první krok kdy zájemce nemovitost navštíví a proběhne také první kontakt s majitelem nebo jeho zprostředkovatelem. U hojně rozšířených nemovitostí, jako jsou například malé byty, na začátku předvýběru můţe počet nabídek dosahovat několika desítek. Systematicky přístup předvýběru zahrnuje nejprve vyřazení nabídky, které po detailnější analýze jiţ nesplňují stanovená kritéria. Následuje stanovení priorit a vah jednotlivým parametrům nabídky. Výstupem je seznam maximálně deseti nabídek určených k finálnímu výběru. I zde můţe hrát internet významnou roli při ověřování informací v registru katastru nemovitostí, informace o prodejci či pronajímateli, lokalitě, občanské vybavenosti, moţnostech financování. Některé realitní servery rovněţ nabízejí pro tento krok určitý omezený stupeň asistence v podobě moţnosti ukládání jednotlivých nabídek na uţivatelský účet, připisování poznámek a další.
2.5.
Obrázek 4: Pyramida výběru, fáze 3
Fáze 4: Výběr
Ve fázi výběru by jiţ měl zájemce znát veškeré
informace
(tedy
i
dodatečně
získané)
o
nabídkách.
Následuje
jednání
Vyhledávání
doplňující,
předvybraných o
ceně,
Předvýběr
ověřování dosavadních poznatků (tzv. due diligence). nemovitostí
Ve
vztahu
mluvíme
k většině především
typů o
Výběr
následujících typech due diligence. Zdroj: Autor - 14 -
Právní Týká se ověřování závazků váţících se k dané nemovitosti, kontrole smluv atd. Technická Znamená kontrolu technického stavu nemovitosti, kalkulace nutných investic do oprav atd. Ekonomická Představuje ověření nákladů spojených s provozem nemovitosti, případně reálné výše nájemného. U komerčních nemovitostí můţe mít význam také s due diligence týkající se managementu, daní, splňování ekologických předpisů apod. Vzhledem ke zjištěným informacím by jiţ měl být zájemce schopen jednotlivé nabídky seřadit dle subjektivní atraktivity a vybrat tu, která nejlépe splňuje stanovená kritéria. Důleţité je zdůraznit, ţe ne vţdy musí na konci procesu některá nabídka zvítězit. Můţe dojít i k situaci, kdy zájemci nevyhovuje ani jedna z nabídek. Taková situace si zaslouţí analýzu, zdali byla nastavena realistická kritéria. V tomto bodě je moţné částečně vyuţít Internetu k opětovnému srovnání poţadovaných charakteristik s nabídkami na trhu. Pokud nesoulad nenalezneme, je nasnadě přistoupit k opakování procesu znovu od fáze vyhledávání.
2.6.
Fáze 5: Uzavření obchodu
V případě, ţe zájemce ve fázi výběru dosáhl finálního rozhodnutí, dochází k uzavření obchodu formou kupní smlouvy, nájemní smlouvy, smlouvy o převodu členských práv atd. Následují procesy provedení patřičných zápisů (např. na katastru nemovitostí), převádění kupní, případně jiné ceny a k předání nemovitosti. Internet do této fáze většinou nevstupuje.
- 15 -
2.7.
Pohled nabízejícího
Z pohledu nabízejícího plní Internet v procesu prodeje a pronájmu nemovitosti odlišnou roli. Zásadní význam mívá při -
nastavení referenční ceny (nabízející nejprve vyhledává srovnatelné nabídky a teprve potom se rozhodne o prodejní ceně, nebo prodeji jako takovém),
-
inzerci nemovitosti, kterou provádí bud přímo majitel, nebo jeho smluvní zprostředkovatel. Co se týče zprostředkovatelů, z grafu 2 je patrné, ţe 93% inzerátů v USA je makléři
vkládáno přímo na internet. Některé další metody inzerce však také internet vyuţívají. Kromě toho můţe Internet plnit i další vedlejší role, například jako komunikační médium. Graf 2: Metody zviditelnění nabídek (USA)
Metody používané makléři ke zviditelnění nabídek (USA, 2013) 100%
93% 85%
90% 80%
66%
70% 60%
45%
50% 40%
30% 15%
20%
12%
10%
6%
0% Vložení inzerátu na Internet
Vložení inzerátu databází
Zveřejnění Vložení kontaktu na inzerátu na dané web realitní nemovitosti kanceláře
Vložení Zaslání přímé Využití inzerátu do nabídky sociálních sítí novin
Zdroj: NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS®. 2013 Profile of home buyers and sellers. 2013.
- 16 -
3. Moderní trendy v chování uživatelů na internetu 3.1.
Změny a technické inovace
V posledních dvaceti letech nastává mnoho změn v řadě oblastí denního ţivota. Asi nejvýznamnější posun je pozorovatelný v oblasti moderních technologií a internetových sluţeb. Jedním z nejvíce viditelných trendů je masivní vyuţívání mobilních aplikací. Společnosti nového věku se ale také musí čím dál více vyrovnávat s turbulentní dobou, která je mimo jiné i důsledkem globalizace. Vlivem rodící se nové generace a neustálého zlepšování v oblasti software i hardware se tak stáváme svědky radikálních posunů v chování firem i jednotlivců v trţním prostředí. Jiţ nemůţe být pochyb o významu a zásadní úloze Internetu a moderních technologií při prodeji a nákupu produktů a sluţeb, ale také v běţném, kaţdodenním ţivotě. Graf 3: Množství globálně vytvořených informací
Zdroj: MEEKER, Mary a Liang WU. KPCB. INTERNET TRENDS D11
Jedním z důkazů rostoucího vlivu Internetu je objem vytvořených a sdílených digitálních informací, který roste exponenciálním tempem, jak je moţné pozorovat na grafu 3 (pozn. 1 zettabyte = 1 bilión gigabytů).
- 17 -
Nová generace, která jiţ vyrůstala s povědomím o Internetu a moderních technologiích tak získala konkurenční výhodu. Vlivem globalizace a faktu, ţe díky Internetu je moţné zboţí a sluţby nabízet okamţitě prakticky kdekoli na světě tak dostalo šanci mnoho mladých podnikatelů. Začátek podnikání jiţ nemusel být zatíţen velkým vstupním kapitálem. Naopak začali vítězit mladí, dynamičtí podnikatelé s dobrými nápady a dostatečnou dávkou odvahy. Nedá se příliš očekávat, ţe by došlo k zásadní stabilizaci a proto je třeba z pohledu firmy trendy nejen sledovat ale také je do značné míry předvídat a na změny být připraven s předstihem. Tato kapitola se dále zabývá jednotlivými trendy, které nějakým způsobem ovlivňují, či mohou ovlivnit vztah lidí k procesu prodeje, koupě či pronájmu nemovitostí. Ve větším měřítku to mohou být zejména: -
Internet jako jiţ etablované médium,
-
mobilní zařízení jako chytré telefony a tablety,
-
mobilní aplikace,
-
sociální sítě,
-
všeobecné trendy ve způsobech a postupech vyhledávání.
3.2.
Internet jako médium
Přestoţe je Internet jiţ dnes naprosto běţným médiem pro komunikaci a také obchodním kanálem, není ve všech oblastech vţdy brán jako rovnocenný soupeř tradičním médiím. Vezmeme-li v potaz nesporné výhody internetové inzerce v podobě velmi přesného cílení a snadného měření úspěšnosti, překvapivě zde stále existuje značný prostor. Graf 4 představuje srovnání času stráveného konzumací jednotlivých typů médií s náklady vynaloţenými na propagaci přes dané médium. Převis mediálních investic se nachází především v tištěných médiích, naopak v deficitu jsou jednoznačně investice do mobilní propagace. I kdyţ je nutné brát ohled na afinitu jednotlivých médií, vypovídá tento fakt o tom, ţe se trh ještě mobilní době plně nepřizpůsobil.
- 18 -
Graf 4: Čas strávený konzumací médií vs. vynaložené náklady
Čas strávený konzumací médií vs. vynaložené náklady na inzerci v nich (USA, 2012) 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
42% 43%
26%
23%
22% 14%
12%
10% 6%
3%
Tisk
Rádio
Strávený čas
TV
Internet
Mobilní média
Náklady na propagaci
Zdroj: MEEKER, Mary a Liang WU. KPCB. INTERNET TRENDS D11
CONFERENCE. 2013.
3.3.
Mobilní zařízení
Mnozí si dnes jiţ nedokáţou představit ţivot bez chytrého telefonu, nebo tabletu. Telefony jiţ dávno nejsou jen prostředkem pro vyřízení hovoru a odesílání SMS zpráv. Koncept chytrých telefonů, který se začal do dnešní podoby viditelněji vyvíjet teprve před necelými deseti lety, stále nabývá na významu. Trend zasáhl nejen koncové uţivatele, ale také změnil v mnoha aspektech přístup firem k vývoji software. Jiţ totiţ nestačí optimalizovat webové aplikace pro dva nebo tři prohlíţeče. Je nutné přemýšlet nad různými operačními systémy chytrých telefonů a tabletů, rozdílnými rozlišeními displejů atd. Z grafu 5 je patrné, ţe podíl mobilních telefonů pouţívaných pro přístup na Internet začal od roku 2009 rapidně růst a neustále tak ubírá podíl klasickým stolním a přenosným počítačům. Dalším zásahem do klasického konceptu stolních a přenosných počítačů je tablet, který je dobrým příkladem nově vzniklého trhu. Ten vytvořila společnost Apple uvedením prvního iPadu na trh v roce 2010. Na grafu je jejich podíl při vyuţívání internetu opoţděn, protoţe pouţité analytické nástroje na začátku nástupu tabletů nebyly plně připraveny na jejich vyčlenění.
- 19 -
Jak jiţ bylo zmíněno výše, optimalizace webových a mobilních aplikací můţe hrát nepříjemnou roli ve vývoji, protahuje totiţ nejen fázi samotného vývoje ale také testování a tím ho samozřejmě také prodraţuje. Jen mezi lety 2005 a 2012 došlo k celkové reorganizaci trhu pouţívaných operačních systémů pro mobilní zařízení, kde si především dvojice Android Graf 5: Podíly mobilních zařízení při využívání Internetu
Zdroj: Autor, na základě dat gs.statcounter.com
a iOS vydobyla majoritní postavení a zastínila tak systémy jako jsou Symbian či platformy postavené na operačním systému Linux.
3.4.
Mobilní aplikace
Mobilní aplikace je program uzpůsobený pro operační systém chytrých telefonů či tabletů. Téměř kaţdý dnes vyráběný chytrý telefon umí s mobilními aplikacemi pracovat. Uţivatelé těchto telefonů si jiţ na tento typ programů většinou zvykli, přestoţe je to teprve několik let od jejich prvního uvedení. Mobilní aplikace jsou zpravidla distribuovány přes specializovaná online trţiště jako je Apple App Store, Google play, Windows Store atd. Právě trţiště App Store bylo první
- 20 -
platformou pro prodej mobilních aplikací a bylo spuštěno během roku 2008. Původně byly nabízeny především aplikace určené pro usnadnění kaţdodenního ţivota. Jednalo se například o kalendáře, emailové klienty, kalkulačky atd. Na základě poptávky se však čím dál častěji Graf 6: Očekávané tržby na mobilním trhu
Očekávané tržby jednotlivých součástí mobilního trhu sítová infrastruktura
komponenty
aplikace, obsah a reklama
zařízení
operátoři
2013
1186 436 205 89 80 1445 2020
607 576 164 104 Zdroj: GSMA, The mobile economy, 2014
začaly programovat aplikace určené pro zábavu, poslouchání hudby či mobilní hry. Do budoucna se odhaduje největší nárůst trţeb právě v oblasti mobilních aplikací a související inzerce, jak je vidět na grafu 6. Podstatnou výhodou současných mobilních aplikací je moţnost vyuţívat hardware chytrých telefonů, který nabízí integrované moţnosti jako například: -
určení polohy pomocí systému GPS,
-
vyuţití akcelerometru,
-
mikrofonu,
-
fotoaparátu,
-
kamery atd.
- 21 -
I z důvodu poměrně krátké historie mobilních aplikací dnešního typu je pravděpodobné, ţe jejich vývoj ještě neskončil. Určitým důkazem jejich přijetí můţe být zájem ze strany některých nekomerčních subjektů. Díky němu jsou vyvíjeny aplikace, které mohou pomoc při dopravní nehodě, první pomoci a v mnoho dalších situacích. Obecně se mobilní aplikace vyznačují svou pohotovostí, kdy má uţivatel daný software prakticky okamţitě k dispozici. Velkou neznámou je však vyuţití této technologie u webových projektů týkajících se sloţitějších pracovních nebo rozhodovacích úkonů, pro které můţe být rozhraní poměrně značně limitující.
3.5.
Sociální sítě
Pod pojmem sociální sítě si lze představit menší i větší skupiny lidí propojené mezi sebou navzájem vazbami jako jsou přátelství, společné zájmy, příbuzenské vztahy aj. Přeneseno do oblasti Internetu, jsou sociální sítě sluţbami, které umoţnují tyto vazby spravovat a prohlubovat, nebo i navazovat nové. Zpravidla se zakládají na principu osobních a firemních profilů, pomocí kterých je moţné sdílet informace, zájmy či soubory a také komunikovat. Z pohledu podnikatelských subjektů představuje vyuţití sociálních sítí mnoho příleţitostí ale také hrozeb. Můţe přinést značné benefity v podobě: -
virálního šíření sdělení,
-
moţné snadné a rychlé zpětné vazby,
-
velice přesného cílení.
Naopak slabé stránky plynou například z: -
omezené oslovitelné cílové skupiny,
-
samovolné šíření negativních zpráv.
- 22 -
Vlivy těchto a dalších faktorů včetně vlastního provedení komunikace v konkrétním případě potom rozhodují o tom, jestli přinese vyuţití sociálních sítí značný přínos při nízkých nákladech nebo minimální, či dokonce záporný přínos. Nejčastějšími cíli firem při vyuţívání sociálních sítích je zvýšení její viditelnosti, zvýšená návštěvnost firemního webu nebo získání loajálních fanoušků (graf 7). Nejvyuţívanějšími virtuálními sociálními sítěmi v České republice jsou: -
Facebook (cca 3,8 mil uţivatelů),
-
Google + (cca 400 tis uţivatelů),
-
LinkedIn (cca 242 tis uţivatelů),
-
Twitter (cca 150 tis uţivatelů)8. Graf 7: Výhody využití sociálních sítí v marketingovém mixu
Výhody využití sociálních sítí v marketingovém mixu zvýšení viditelnosti
92%
zvýšená návštěvnost
80%
získání loajálních fanoušků
72%
přehled o smýšlení trhu
71%
získání ovlivnovatelů
66%
zlepšení pozic ve vyhledávání
61%
vytvoření nových partnerství
58%
pokles výdajů na marketing
51%
zlepšení prodejů
50% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
Zdroj: Michael A. Stelzner, Social media marketing industry report, 2014
8
MICHL, Petr. Infografika: Sociální sítě v Česku. In: [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.mjournal.cz/cs/internet/socialni-site/infografika--socialni-site-v-cesku__s416x9788.html
- 23 -
Pro podnikatele můţe ale představovat zajímavou příleţitost i vyuţití kanálu YouTube jako sluţby pro sdílení videí, aplikace Foursquare vyuţívající aktuální polohy či sociální sítě Pinterest pro sdílení obrázků a fotek. Z předchozích informací vyplývá, ţe zdaleka nejvyšší podíl uţivatelů v České republice pokrývá Facebook. Způsobů vyuţívání této sociální sítě je mnoho a mezi nejvýznamnější z nich se řadí vyuţití firemního profilu, PPC kampaní, webových zásuvných modulů (pluginů), případně aplikací a her. Firemní profil Jde o velice jednoduchou formu zviditelnění firmy či značky. Firemní profil nabízí moţnosti vloţení informací o společnosti, kontaktních informací, loga, fotografií a také přidávání příspěvků a událostí. Bývá základním stavebním kamenem komunikace na Facebooku. Firemní profil by měl být pravidelně spravován a aktualizován coţ vyţaduje u větší firmy značné úsilí a prostředky. U některých typů firem, typicky například mobilních operátorů či bank, můţe vést zaloţení facebookového profilu k nepříjemnostem v podobě nespokojených zákazníků neustále přidávajících negativní příspěvky. Kromě standardní komunikace můţe být firemní profil vyuţit i kreativněji například k základnímu průzkumu trhu či k uveřejňování pracovních nabídek. PPC kampaně Facebook dále nabízí moţnost pouţívání PPC kampaní, ve kterých je moţné získávat nové fanoušky pro firemní profil, propagovat konkrétní příspěvek, událost atd. a to i bez nutnosti mít vlastní webovou prezentaci. Výhodou takové kampaně na Facebooku je moţnost velmi úzkého cílení a bezpochyby také efekt doporučení, kdy uţivatelé u stránek a příspěvků mohou vidět, který z jejich přátel se o konkrétní věc zajímá. Zásuvné moduly Facebooku Zásuvné moduly umoţnují majiteli webových stránek propojení s Facebookem. To můţe vést k ţádoucímu efektu, kdy návštěvník webových stránek má moţnost rovnou podpořit produkt či sluţbu i na Facebooku bez nutnosti přerušit prohlíţení webu. Navíc, i zde
- 24 -
můţe majitel webové prezentace vyuţívat efektu doporučení, mnohé verze pluginů totiţ nabízejí také zobrazení profilových fotografií přátel daného uţivatele. Aplikace a hry na Facebooku Další moţností vyuţití Facebooku pro firemní účely je vlastní aplikace zpravidla zaloţená na získávání nových fanoušků, nebo pro podporu spotřebitelských soutěţí. Pro malé firmy jde o poměrně nákladnou záleţitost zvláště kvůli potřebě značné počáteční investice s nejistým efektem, naopak pro firmy s větším rozpočtem můţe pomoci ušetřit náklady v porovnání s tradičními způsoby propagace. V poslední době začíná na významu získávat také trend „gamifikace“, tedy přenášení herních principů do neherního prostředí. Uţivatelé získávají za provádění různých akcí určité výhody. Zpravidla se jedná o přidávání příspěvků, hlasování, přidání stránky mezi oblíbené atd. V extrémním případě se potom můţe jednat i o propojení hry s prodejem nějakého produktu či sluţby, na které můţe uţivatel získat například slevu.
3.6.
Trendy ve způsobech vyhledávání
I způsoby samotného vyhledávání na Internetu se dočkaly za poslední roky významných změn. Dlouhodobě byla Česká republika specifická převahou lokálního vyhledávače Seznam.cz. V roce 2014 jiţ ale převládal celosvětově největší vyhledávač Google s 53% návštěvnosti z vyhledávání následovaný Seznamem s 37%, přičemţ zbylých 10% tvoří ostatní vyhledávače 9. Fenoménem poslední doby jsou takzvané agregátory nebo také srovnávače, které získávají obsah z více jiných webových stránek a databází a shromaţďují je tak na jednom místě. Jejich vyuţití se osvědčilo v hledání aut, zájezdů, nemovitostí, restaurací, elektroniky, slev a dalších. Nabízejí uţivateli moţnost rychleji zhodnotit situaci a vybrat si nejlepší moţnou variantu. Nevýhodou pak je přidání dalšího článku do distribučního řetězce.
9
Google vs. Seznam.cz. In: [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.dobawebova.com/images/stories/google-seznam/doba-webova-google_vs_seznam.jpg
- 25 -
Změnila se však také technická a vizuální podoba vyhledávacích formulářů. Z klasických stromových struktur skupin kategorií a podkategorií na přelomu tisíciletí se stále častěji objevují pouze jednoduchá vyhledávací pole, do kterých uţivatel napíše celý příkaz a o vyhledávací proces se postará webová aplikace jiţ sama. Ne pro všechny typy vyhledávání se ale tento systém hodí. Sloţitější poţadavky nemusí být vţdy algoritmem správně pochopeny a vyhledávání se můţe i díky tomu stát nepřehledným. Obrázek 5 Vyhledávací okno serveru Zillow.com
Zdroj: www.zillow.com
Příkladem zjednodušeného vyhledávání je například server Zillow.com.
- 26 -
4. Metodika diplomové práce 4.1.
Měření návštěvnosti webových stránek
Pro získání informace o významnosti realitních serverů dle kritéria návštěvnosti byly pouţity veřejně dostupné sluţby Netmonitor.cz, Alexa Rank, Quantcast rank, Compete rank a eBizMBA rank. První zmíněná sluţba se soustředí na český Internet, zatímco ostatní poskytují globální informace. Netmonitor „NetMonitor je rozsáhlý výzkumný projekt, jehoţ cílem je poskytnout informace o návštěvnosti internetu a sociodemografickém profilu jeho návštěvníků v České republice. Zadavatelem projektu je SPIR, realizátorem je společnost Gemius S.A. ve spolupráci se společností Mediaresearch. Výzkum je prováděn tzv. hybridním přístupem, tedy měřením jak na straně měřeného serveru (site-centric), tak na straně internetového prohlíţeče uţivatele (user-centric). Měření návštěvnosti je prováděno na straně měřeného serveru pomocí javascriptových kódů vloţených do měřených stránek. Tato technologie shromaţďuje informace o všech návštěvnících serveru, umoţňuje získat rozsáhlý soubor dat a sledovat např. i technické parametry počítačů uţivatelů. Umoţňuje rovněţ řešit mnoho metodických a technologických problémů (minimalizuje započítávání provozu způsobeného indexovacími roboty a jinými automatickými skripty, eliminuje vliv cachování apod.). Technologie vyuţívá systém gemiusTraffic.“10 Alexa rank Odhady návštěvnosti Alexa jsou zaloţeny na datech z globálního panelu návštěvnosti, který je vzorkem milionů uţivatelů internetu pouţívajících jeden z 25,000 různých zásuvných modulů prohlíţeče. Data o návštěvnosti jsou ale získávána také z přímých zdrojů ve formě webových stránek, jejichţ provozovatelé se rozhodli nainstalovat skript Alexa a certifikovat
10
NetMonitor: O projektu. In: [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.netmonitor.cz/netmonitor-oprojektu
- 27 -
tak jejich měření. Majitelé stránek se však můţou rozhodnout certifikovaná měření nezveřejnit. Globální Alexa rank je měřítkem návštěvnosti a říká, jak si webová stránka vedla ve vztahu k ostatním stránkám za poslední 3 měsíce. Pořadí je počítáno na základě patentované metodologie, která v sobě kombinuje průměrný denní počet unikátních návštěvníků s průměrným počtem zobrazení stránky na jednoho uţivatele. Nabízí navíc moţnost zjištění pořadí v dané zemi ve srovnání s ostatními webovými stránkami za poslední měsíc. 11 Quantcast rank Sluţba řadí webové stránky podle počtu lidí, kteří je navštívili za poslední měsíc. Vztahuje se pouze na uţivatele z USA. Většinu webových stránek měří napřímo, provozovatel tedy musí do kódu stránky implementovat část kódu Quantcast. 12 Compete rank Compete rank je pořadí webových stránek počítané především na základě návštěvnosti, ale i dalších hodnot chování uţivatelů na webu. Data se získávají z panelu, který obsahuje okolo 2 mil. uţivatelů z USA. Sluţbu provozuje agentura Millward Brown.13 eBizMBA rank Ebizmba rank je pravidelně aktualizovaný průměr pořadí webových stránek dle návštěvnosti odhadovaných pomocí globálního Alexa ranku a amerických ranků Compete a Quantcast. U webových stránek s omezeným mnoţstvím získaných dat jsou pouţity odhady. 14
4.2.
Metody sloužící k uživatelskému testování
Pro získání informací o uţivatelském komfortu, jaký jednotlivé servery nabízejí, bylo pouţito individuální testování pouţitelnosti rozdělené do čtyř etap: -
úvod,
11
Alexa: About Us. In: [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.alexa.com/about Quantcast: Top sites. In: [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: https://www.quantcast.com/top-sites 13 Compete: Our data. In: [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: https://www.compete.com/about-compete/ourdata/ 14 Top 15 Most Popular Real Estate Websites | July 2014. In: [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.ebizmba.com/articles/real-estate-websites 12
- 28 -
-
obecné dotazy,
-
reakce na domovskou stránku,
-
testování úkolu. „Při testu pouţitelnosti jsou jednomu člověku prezentovány různé věci (ať uţ jde o
webový server, prototyp serveru nebo skici jednotlivých stránek a je ţádán, aby a) přišel na to, co to je anebo se to b) pokusil pouţít k nějakému typickému úkolu.“15 Do testování bylo zapojeno celkem 10 účastníků ve věku 25-38 let, z toho 6 ţen a 4 muţi, z nichţ kaţdý hledal nemovitost k prodeji či pronájmu alespoň jednou, maximálně však dvakrát. Respondenti byli získáváni s ohledem na ekonomickou aktivitu na základě kvótního výběru s omezením věkové hranice 25-45 let. Vzhledem k tomu, ţe některé testované servery nemají českou lokalizaci, byl dále vyuţit překladač webových stránek od společnosti Google.
Úvod Na začátku rozhovoru byli všichni respondenti: -
seznámeni s účelem testování,
-
ujištěni, ţe zůstanou anonymní,
-
seznámeni s faktem, ţe předmětem testování je pouţitelnost jednotlivých realitních serverů, nikoli osobní dovednosti respondenta,
-
poţádáni o to, aby neskrývali ţádné názory,
-
poţádáni o to aby své kroky komentovali nahlas,
-
vyzváni k případným dotazům. Do další fáze rozhovor přecházel pouze po splnění všech bodů.
15
KRUG, Steve. Web design: nenuťte uživatele přemýšlet!. 2. aktualiz. vyd. Překlad Jan Škvařil. Brno: Computer Press, 2006, 167 s. ISBN 80-251-1291-8.
- 29 -
Obecné dotazy Tato fáze směřovala k prozkoumání nákupního chování lidí, kteří hledají nemovitost k prodeji či pronájmu. Otázky směřovaly na: -
způsoby hledání nemovitostí,
-
vyuţité komunikační kanály,
-
vhodnost jednotlivých zařízení k vyhledávání nemovitostí (PC, laptop, smartphone atd.),
-
preference při vyhledávání na Internetu,
-
volby mezi přímou a zprostředkovanou koupí, prodejem či pronájmem,
-
průběh transakce a další. Výstupem této fáze byl mimo jiné soubor podnětů a doplnění pro účel kvantitativního
dotazování.
Reakce na domovskou stránku Od této chvíle jiţ probíhalo dotazování s vyuţitím osobního počítače. V prohlíţeči byly postupně otevírány jednotlivé titulní strany realitních serverů a uţivatelům byly kladeny otázky týkající se toho, -
co by udělali na webu jako první, kdyby hledali nemovitost,
-
jakým dojmem na ně stránka působí z vizuálního pohledu,
-
jaké sluţby daný portál na základě titulní stránky poskytuje. Po získání dostatečných informací následovalo testování formou úkolu.
- 30 -
Testování úkolu Za účelem co nejvíce vypovídajících zjištění o vhodnosti jednotlivých mechanismů vyhledávání pouţitých u českých i světových realitních serverů byla pouţita metodika testování klíčových úkolů, která je zaloţená na principu, ve kterém testovatel poţádá uţivatele, aby provedl na webu nějaký úkon. V tomto případě se jednalo o vyhledání nemovitosti částečně dle vlastních představ a částečně dle zadání. V první fázi dostali jednotliví uţivatelé dotazník, ve kterém měli uvést o jakou nemovitost (byt či rodinný dům) by měli zájem, pokud by si ji mohli dovolit. Z důvodu realističnosti a dostatečného mnoţství nabídek pro testování byl stanoven limit pro byt 3 mil Kč (resp. 150 tis USD) a pro rodinný dům 10 mil Kč (resp. 500 tis. USD). Tato část dotazování se týkala pouze samotné nemovitosti, nikoli lokality. Ta byla všem respondentům z důvodu očekávané neznalosti lokalit u zahraničních serverů předem dána. Poté uţivatelé zkoušeli danou nemovitost vyhledat na jednotlivých serverech. Po ukončení hledání na daném serveru si respondent udělal poznámky, s pomocí kterých následně zhodnotil vhodnost jednotlivých systémů vyhledávání.
4.3.
Dotazníkové šetření
Kvantitativní výzkum dále zkoumal preference lidí vyhledávajících nemovitost ke koupi či k pronájmu a zároveň slouţil k ověření či vyvrácení informací získaných v individuálních rozhovorech. Probíhal formou elektronického a písemného dotazování. Respondenti byli vybíráni na základě kvótního výběru. Dotazování se zúčastnilo celkem 309 respondentů. Pro analýzu získaných dat byl pouţit statistický software SPSS, do kterého byla vloţena zakódovaná data. Pomocí kříţových tabulek byly poté odkrývány jednotlivé závislosti. Za významnou se pro účel této práce povaţuje taková závislost, kde hodnota p hodnota nepřesahuje 0,05 a velikost koeficientu kontingence dosahuje minimálně 0,2. Prezentovány jsou pouze takové závislosti, které splňují obě tyto podmínky a které mají zároveň logickou hodnotu.
- 31 -
5. Představení serverů s realitami v Čechách a v zahraničí 5.1.
Tržiště realit na Internetu
Na českém Internetu fungují stovky realitních serverů různých velikostí a zaměření. Menší zanikají nebo se slučují s většími a průběţně také vznikají nové. Dle druhu inzerovaných nabídek existují portály: -
obecné,
-
zaměřené na určitý druh nemovitosti (např. pouze chaty),
-
zaměřené na specifické formy vztahu nabízející/poptávající (např. draţební portály, servery na inzerci spolubydlení),
-
zaměřené na konkrétní region atd.
Kromě toho má většina realitních kanceláří, developerů, nebo jiných subjektů svojí vlastní webovou prezentaci, ve které je moţné nabízené nemovitosti procházet. V závislosti na provozovateli se na českém Internetu objevují portály: -
samostatné,
-
přidruţené k obsahovému serveru,
-
přidruţené k inzertnímu serveru,
-
přidruţené k vyhledávači,
-
na stránkách realitních kanceláří, developerů atd.
5.2.
Nejvýznamnější české realitní portály
K určení nejvýznamnějších realitních serverů v České republice a na světě bylo vyuţito renomovaných sluţeb Alexa rank a Netmonitor.cz.
- 32 -
Kritériem pro významnost serveru byl zvolen počet unikátních návštěvník za den resp. za měsíc. Tabulka 2: Návštěvnost českých realitních serverů
Pořadí
Název serveru
RU/den, průměr 2013
Alexa rank 6/2014
1 2 3 4 5 6
sreality.cz idnes.cz|Bydleni a Reality* bezrealitky.cz centrum.cz|Realitymix.cz ceskereality.cz hyperreality.cz
59 145 52 442 11 114 8 194 4 692 4 543
9 351 N/A 37 309 N/A 83 887 161 925
Zdroj: Autor, na základě statistik netmonitor.cz a alexa.com
*pozn.: Počet unikátních návštěvníků se nevztahuje pouze na realitní portál ale také na sekci bydlení idnes.cz. Kromě těchto se ještě mezi nejnavštěvovanější portály bezpochyby řadí i reality.cz, jejíţ provozovatelé deklarují měsíční počet návštěvníků okolo 100 tis. pro web a okolo 10 tis. pro mobilní aplikaci16. Za zmínku určitě stojí i nejnavštěvovanější mezi webovými stránkami realitních kanceláří www.mmreality.cz17.
Sreality.cz Rok zaloţení: 2001 Zaměření: obecný Provozovatel: přidruţený k vyhledávači Systém vyhledávání: parametrický Počet nabídek: 150 tis. – 180 tis. Druh inzerce: soukromá i komerční
16
17
Reality.cz: Návštěvnost. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.reality.cz/info/navstevnost/ TOPlist - Reality. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.toplist.cz/reality
- 33 -
Portál Sreality.cz byl zaloţen v roce 200118, tedy v té době ještě pod názvem Seznam Reality. Sluţbu provozuje vyhledávač Seznam.cz a i díky tomu se vyšplhal na špici mezi konkurencí. Za svou historii si vybudoval mezi realitními kancelářemi částečně negativní obraz kvůli svým relativně vysokým cenám. Pokusům o protesty v podobě hromadného odklonu realitních kanceláří portál Sreality.cz zatím vţdy odolal, nabízí totiţ velmi vysoký inzertní potenciál díky své návštěvnosti. Specifický je především odlišností principu vyhledávání nemovitostí. Uţivatel si vybere jednu z kategorií, ve kterých chce nemovitosti hledat (prodej bytů, pronájem bytů, domy, pozemky) příp. i poddruh dané nemovitosti (1+kk, 2+kk, chaty, garáţe atd.). Ty se přednastaví do filtru, na který uţivatel po tomto výběru automaticky přechází a ve kterém je můţe v případě potřeby zase změnit. Filtr nabízí mnoho různých nastavení dle typu dané nemovitosti. Uţivatel si můţe stanovit intervaly ceny, rozlohy, podlaţí, specifikovat lokalitu včetně příslušného okruhu (např. do 1km), poţadovaný stav nemovitosti, druh stavby, a mnoho dalších.
Obrázek 6: Titulní strana Sreality.cz
Zdroj: www.sreality.cz
Jistou konkurenční výhodou portálu můţe být také vlastní software slouţící realitním kancelářím k vkládání, exportu a usnadnění práce s jednotlivými nabídkami. Kromě nesporných výhod pro klienty mu dává také určitý stupeň nezávislosti.
18
Nová sluţba Seznam Reality na portále Seznam.cz. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.lupa.cz/tiskove-zpravy/nova-sluzba-seznam-reality-na-portale-seznam-cz/
- 34 -
Graf 8: Pohlaví dle RU (%)
Pohlaví dle RU(%) 51%
Muž
52%
49%
Žena
48% 0%
10%
20%
30%
40%
Sreality.cz
Průměr Internetu
50%
60%
Zdroj: SEZNAM.CZ. O nás. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://onas.seznam.cz/cz/sreality.html
Graf 8 představuje rozloţení uţivatelů sreality.cz dle pohlaví ve srovnání s průměrem ostatních stránek na Internetu. Z tohoto pohledu se portál vychyluje ve prospěch ţen o 1 procentní bod.
Graf 9: Věk dle RU (%)
Věk dle RU(%) 30%
27%
25%
26% 24%
21% 20%
18% 16%
16% 14%
15%
12% 11%
10% 6%
6%
5%
3% 1%
0% 10-14 let
15-24 let
25-34 let
35-44 let
Průměr Internetu
45-54 let
55-64 let
65 let a více
Sreality.cz
Zdroj: SEZNAM.CZ. O nás. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://onas.seznam.cz/cz/sreality.html
- 35 -
Z pohledu věkového rozloţení je patrná převaha uţivatelů v produktivním věku. Oproti průměru je server sreality.cz navštěvován častěji mezi uţivateli ve věku 25 aţ 54 let. V intervalech 10 aţ 24 let a 55 a více let je z pochopitelných důvodů návštěvnost podprůměrná. Výrazným překvapením není ani fakt, ţe server Sreality.cz je oproti internetovému průměru více navštěvován hlavami domácností. Tato charakteristika vyplývá z grafu 10.
Graf 10: Hlava domácnosti dle RU (%)
Hlava domácnosti dle RU(%) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Není hlava domácnosti Průměr Internetu
Je hlava domácnosti Sreality.cz
Zdroj: SEZNAM.CZ. O nás. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://onas.seznam.cz/cz/sreality.html
Soukromá i komerční inzerce je zde zpoplatněna.
Reality.cz Rok zaloţení: 1996 Zaměření: obecný Provozovatel: samostatný
- 36 -
Systém vyhledávání: parametrický, zjednodušený Počet nabídek: okolo 80 tis Druh inzerce: soukromá i komerční
Jedním z nejstarších českých realitních serverů je Reality.cz. Nesporná výhoda oproti konkurenci vyplývá z jeho doménového jména, které charakterizuje celou kategorii. Filtr nabízí uţivatelům i rozšířené moţnosti vyhledávání, které jsou proti systému Sreality.cz stále omezené. Proces vyhledávání ale na první pohled zjednodušují. Výhodou pro uţivatele můţe být systém umoţňující vybrat, uloţit a sledovat inzeráty, který je pro náročnějšího uţivatele dobrým pomocníkem. Jako jeden z prvních realitních serverů v České republice také Obrázek 7: Titulní strana Reality.cz
Zdroj: www.reality.cz
Reality.cz představili mobilní aplikaci pro vyhledávání nemovitostí19. Soukromá i komerční inzerce je zpoplatněna.
Reality iDNES.cz Rok zaloţení: 1999
19
Reality.cz: Základní informace. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.reality.cz/info/zakladni/
- 37 -
Zaměření: obecný Provozovatel: přidruţený k obsahovému serveru Systém vyhledávání: parametrický i zrychlený Počet nabídek: 110 tis aţ 120 tis Druh inzerce: soukromá i komerční
Reality.idnes.cz je zástupcem přidruţení realitního portálu k velice silnému zpravodajskému serveru, který mu zvyšuje návštěvnost. Nabízí inzeráty všech kategorií z celé České republiky. Z uţivatelského hlediska v sobě reality.idnes.cz kombinuje všechny základní vyhledávací mechanismy pouţívané u bezprostřední konkurence. Na titulní straně má uţivatel moţnost pouţít okno rychlého vyhledávání, určení kategorie hledání, nebo pouţití rozšířeného filtru, který je velice podobný tomu co pouţívá portál Sreality.cz. Obrázek 8: Titulní strana reality.idnes.cz
Zdroj: www.idnes.cz
Výhodou pro uţivatele je také spousta zajímavostí a článků o bydlení a souvisejících tématech, kterými server překypuje. Soukromá i komerční inzerce je zpoplatněna. - 38 -
Bezrealitky.cz Rok zaloţení: 2007 Zaměření: soukromá inzerce Provozovatel: samostatný Systém vyhledávání: zrychlený Počet nabídek: neveřejný Druh inzerce: pouze soukromá
Bezrealitky.cz je realitní portál zaměřený na soukromé inzerenty. Výhodou pro zájemce o nemovitost je moţná úspora nákladů spojených se sluţbami realitních kanceláří. Tato úspora je ale znatelná spíše u pronájmů. Zpravidla je to kupující kdo hradí provizi ve výši jednoměsíčního nájemného a prodávající tak dostane v obou případech stejně. U prodeje jsou ale ceny většinou srovnatelné nebo i vyšší s těmi z konkurenčních portálů, neboť nabízející pro nastavení ceny jako referenci vyuţívají i klasické realitní portály. Projekt Bezrealitky.cz je vyústěním nespokojenosti a frustrace některých klientů v souvislosti se sluţbami realitních kanceláří a jejich provizemi. V roce 2007 byl zvolen devítičlennou odbornou porotou Start-upem roku a získal investici ve výši 2 mil. Kč. Web nabízí jednodušší i rozšířenou variantu filtrování nemovitostí a uţivatelé také mohou vyuţít poměrně sofistikovaných moţností vyhledávání na mapě. Kaţdý inzerát je zpoplatněn a uţivatel si k němu můţe navíc přiobjednat doplňkové sluţby jako vlastní leták, plachtu či export na další servery. Obrázek 9: Titulní strana Bezrealitky.cz
- 39 Zdroj: www.bezrealitky.cz
RealityMix.cz Rok zaloţení: 1999 Zaměření: obecné Provozovatel: přidruţený k vyhledávači Systém vyhledávání: zrychlený Počet nabídek: 170 tis. aţ 190 tis Druh inzerce: pouze komerční
RealityMix.cz je realitní portál přidruţený vyhledávači Centrum.cz. Systém filtrování a vyhledávání nemovitostí nabízí moţnost výběru kategorie, následně lokality a poté podrobnějších kritérií. Na titulní straně je ale také tlačítko „Podrobné vyhledávání“, po jehoţ stisknutí se uţivatel dostane rovnou na stránku s výběrem kritérií. Formulář je nalevo, zatímco výsledky hledání se zobrazují vpravo a ne pod ním jako je to u konkurenčního portálu Sreality.cz Soukromí uţivatelé nemají moţnost přidávat vlastní inzeráty. Přesto je počet inzerátů v databázi velmi vysoký. Kromě inzerce nabízí server také články o bydlení a realitním trhu. Vhod přijde také moţnost ukládání inzerátů do sekce oblíbených nabídek, která funguje standardně bez registrace. Obrázek 10: Titulní strana RealityMix.cz
Zdroj: www.realitymix.cz
- 40 -
Ceskereality.cz Rok zaloţení: 1999 Zaměření: obecné/regionální Provozovatel: samostatný Systém vyhledávání: parametrický Počet nabídek: okolo 140 tis. Druh inzerce: soukromá i komerční
Do jisté míry odlišný koncept představuje server CeskeReality.cz. Strukturou je rozdělen na podstránky jednotlivých krajů České republiky. Uţivatel tedy nejprve musí zvolit typ nemovitosti, okres a rozmezí ceny a aţ po jejich výběru je moţné zadat jednotlivé parametry. Druhá moţnost je v prvním kroku vybrat kraj, poté v dalším kroku jeden z nabízených druhů nemovitostí a teprve poté se objeví filtr s dalšími parametry. Zdánlivě sloţitý a nepřehledný systém však ve skutečnosti tvoří mnohem lépe cílené podstránky, na které můţe uţivatel přejít rovnou například z vyhledávače. Soukromá inzerce je na ČeskéReality.cz zdarma, komerční je zpoplatněna.
Obrázek 11: Titulní strana CeskeReality.cz
Zdroj: www.ceskereality.cz - 41 -
HyperReality.cz Rok zaloţení: 2003 Zaměření: obecné Provozovatel: přidruţený k inzertnímu serveru Systém vyhledávání: parametrický Počet nabídek: 100 tis. aţ 110 tis. Druh inzerce: soukromá i komerční
Portál HyperReality.cz svým jménem napovídá, ţe má stejného provozovatele jako inzertní server HyperInzerce.cz. Nabízí velice transparentní proces vyhledávání, systematicky podobný Sreality.cz. Na titulní straně si uţivatel můţe vybrat z jednotlivých kategorií a podkategorií nemovitostí a po přechodu jedním z odkazů se zobrazí detailní filtr s předvyplněnými hodnotami z předchozího kroku. Kromě toho má uţivatel také moţnost pouţít políčko pro rychlé hedání v horní části webu. Na portálu HyperReality.cz jsou oba způsoby inzerce, tedy komerční i nekomerční zpoplatněny. Obrázek 12: Titulní strana HyperRealtiy.cz
Zdroj: www.hyperreality.cz - 42 -
5.3.
Nejvýznamnější zahraniční realitní portály
Pro zmapování nejvýznamnějších světových realitních portálů byly kromě ranku Alexa pouţity ještě ukazatele pořadí návštěvnosti Quantcast rank, Compete rank a také eBizMBA rank, který je odvozený od všech tří předchozích ukazatelů. Návštěvnost jednotlivých serverů v tabulce 3 vychází z odhadů eBizMBA. Právě ten se stal základnou pro určení pořadí 10 nejvýznamnějších světových realitních serverů. V tabulce se objevily jak specializované realitní portály (Zillow.com, Trulia.com, Realtor.com) tak také například Yahoo! Homes, portál přidruţený k vyhledávači Yahoo!. Na grafu jsou patrné značné skokové odstupy. Výraznou jedničkou z pohledu Graf 11: Odhadovaná návštěvnost světových realitních portálů
Zdroj: Autor, na základě EBIZMBA. Top 15 Most Popular Real Estate Websites | July 2014. In: [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.ebizmba.com/articles/real-estate-websites
odhadované návštěvnosti je server Zillow.com s 36 miliony unikátních návštěv za měsíc. Na druhém aţ čtvrtém místě se profilují portály Trulia.com, Yahoo! Homes a Realtor.com které se pohybují okolo hranice 20 milionů návštěv. Zbývající portály vykazují okolo 5 mil unikátních návštěv, nebo méně.
- 43 -
Tabulka 3: Pořadí nejvýznamnějších světových realitních serverů
1.
Zillow.com
2.
Trulia.com
3.
Yahoo! Homes
4.
Realtor.com
5.
Redfin.com
6.
Homes.com
7.
Apartment guide.com
8.
Hotpads.com
Počet unikátních návštěv/měsíc Alexa Rank eBizMBA Rank Compete Rank Quantcast Rank Počet unikátních návštěv/měsíc Alexa Rank eBizMBA Rank Compete Rank Quantcast Rank Počet unikátních návštěv/měsíc Alexa Rank eBizMBA Rank Compete Rank Quantcast Rank Počet unikátních návštěv/měsíc Alexa Rank eBizMBA Rank Compete Rank Quantcast Rank Počet unikátních návštěv/měsíc Alexa Rank eBizMBA Rank Compete Rank Quantcast Rank Počet unikátních návštěv/měsíc Alexa Rank eBizMBA Rank Compete Rank Quantcast Rank Počet unikátních návštěv/měsíc Alexa Rank eBizMBA Rank Compete Rank Quantcast Rank Počet unikátních návštěv/měsíc20 Alexa Rank eBizMBA Rank Compete Rank Quantcast Rank
36 000 000 207 136 67 134 23 000 000 484 312 134 319 20 000 000 N/A 433 400 465 18 000 000 697 492 152 626 6 000 000 1 542 1 350 1 143 1 364 5 000 000 3 190 1 768 507 1 608 2 500 000 7 784 3 287 774 1 303 1 750 000 7 291 4 720 1 800 5 069
20
Top 15 Most Popular Real Estate Websites | July 2014. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.ebizmba.com/articles/real-estate-websites
- 44 -
9.
ZipRealty.com
10. Apartmets.com
Počet unikátních návštěv/měsíc Alexa Rank eBizMBA Rank Compete Rank Quantcast Rank Počet unikátních návštěv/měsíc Alexa Rank eBizMBA Rank Compete Rank Quantcast Rank
1 600 000 11 264 5 046 1 662 2 211 1 500 000 10 911 5 235 1 354 3 441
Zdroj: EBIZMBA. Top 15 Most Popular Real Estate Websites | July 2014. In: [online]. [cit. 2014-0530]. Dostupné z: http://www.ebizmba.com/articles/real-estate-websites
Všech 10 nejnavštěvovanějších realitních portálů je primárně určených pro Spojené státy americké. Globálnější moţnosti ale nabízí Zillow.com, který provozuje lokalizovanou verzi například také v Číně. Do tabulky jsou zařazeny pouze servery shromaţďující nabídky z více zdrojů (tzn. ne pouze jedné realitní kanceláře). Zillow.com Projekt Zillow.com vznikl v roce 2005 a představuje nejnavštěvovanější server s realitami na světě. Na první pohled je vyhledávání zaloţeno na odlišném principu neţ u těch českých. Hlavní straně dominuje pole s výběrem lokality a volbou mezi prodejem a pronájmem. Po zadání lokality uţivatel přechází na mapu s moţností vybrat další kritéria. Po pravé straně se potom objeví jednotlivé nemovitosti splňující kritéria. Pro nadstavbové sluţby jako ukládání nemovitostí do oblíbených nabídek je nutné se na portálu zaregistrovat. Kromě mapy je moţné nastavit také zobrazení standardního výpisu. Obrázek 13: Titulní strana Zillow.com
- 45 Zdroj: www.zillow.com
Prodávající pak také mohou vyuţít sluţbu Zestimate®, která pomáhá stanovit základní referenční cenu nemovitosti k prodeji dle mnoha údajů. Jsou to zejména: -
fyzické atributy jako rozloha, počet pokojů, koupelen a další,
-
daňové podmínky, například výše daně z nemovitosti, daňové výjimky,
-
srovnatelné transakce v podobě prodeje podobné nemovitosti v dané době.
Oproti Internetovému průměru navštěvují portál častěji ţeny a větší úspěch má také u lidí s nedokončeným, nebo úplně bez vysokoškolského vzdělání.
Graf 12: Demografie portálu Zillow.com
Zdroj: www.alexa.com/siteinfo/zillow.com
Trulia.com Druhým světově nejnavštěvovanějším realitním portálem je Trulia.com, jejíţ návštěvnost je podle odhadu eBizMBA přibliţně o třetinu niţší21 neţ u Zillow.com. Podobně jako na Zillow.com i zde má uţivatel na titulní straně moţnost zvolit lokalitu, vybrat mezi prodejem a pronájmem. Výstupem je primárně výpis výsledků splňujících kritéria, který je ale
21
Top 15 Most Popular Real Estate Websites | July 2014. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.ebizmba.com/articles/real-estate-websites
- 46 -
moţné také zobrazit na mapě. Funkce ukládání oblíbených inzerátů a hledání je dostupná pouze po přihlášení.
Obrázek 14: Titulní strana Trulia.com
Zdroj: www.trulia.com
Stejně jako u Zillow.com je moţné z titulní strany také vyuţít funkci pro odhad ceny nemovitosti a sestavení cenového reportu na základě vloţených informací. Uţivatel si vybírá z typu nemovitosti, počtu místností a poţadované rychlosti prodeje. Profil návštěvníků se od Zillow.com také příliš neliší. I zde jsou oproti průměru častější návštěvy ţen a lidí bez dokončeného vysokoškolského vzdělání. Graf 13: Demografie návštěvníků Trulia.com
Zdroj: www.alexa.com/siteinfo/trulia.com - 47 -
Realtor.com Třetím v pořadí samostatných realitních portálů je Realtor.com s návštěvností rovnou přibliţně polovině portálu Zillow.com, jedničky na trhu. Základní princip je opět velice podobný, jako u dvou dříve jmenovaných konkurentů. Po zadání základních informací se zobrazí stránka s výpisem výsledků. Z rozšířeného filtru si ale uţivatel můţe zvolit pokročilá kritéria jako je velikost pozemku, stáří objektu, stáří nabídky a také je moţné pracovat s okruhem okolo zvolené lokality. I Realtor.com nabízí sluţbu odhadu přibliţné ceny nemovitosti. Zajímavostí je taky velice vyčerpávající výčet atributů nemovitosti na stránce detailu konkrétního inzerátu. Detaily jsou ale závislé na objemu informací vloţených ze strany inzerenta.
Obrázek 15: Titulní strana Realtor.com
Zdroj: www.realtor.com
Z grafu zdrojů návštěvnosti prvních tří klasických realitních portálů je potom moţné identifikovat rozdílné podíly přímé návštěvnosti (uţivatel napíše doménové jméno přímo do prohlíţeče), návštěvnosti ze zpětných odkazů a z vyhledávačů. Z trojice vybočuje portál Trulia.com, který má vyšší procento návštěvnosti z odkazů a naopak ztrácí v přímé návštěvnosti.
- 48 -
5.4.
Evropské realitní portály
Graf 14: Zdroje návštěvnosti světových realitních serverů
Zdroj: Autor, na základě www.alexa.com
Protiváhou nejnavštěvovanějších realitních portálů ve světě, které pocházejí všechny ze Spojených států amerických, mohou být trţní lídři z významných evropských zemí – Velké Británie a Německa. Rightmove.com Obrázek 16: Titulní strana Rightmove.co.uk
Zdroj: www.rightmove.co.uk
- 49 -
Rightmove.com byl zaloţen v roce 2000 společnou iniciativou čtyř britských realitních kanceláří a je nejnavštěvovanějším britským realitním portálem22. Na první pohled je viditelná podobnost spíše s americkými portály neţ s těmi českými. Titulní straně také dominuje pole určené pro zadání poţadované lokality a dále dvě tlačítka pro volbu mezi prodejem a pronájmem. Po vyplnění a výběru přechází uţivatel na detailnější filtr, který se však stále omezuje na kritéria jako počet místností, cenu, druh nemovitosti a stáří inzerátu. Oceňování nemovitostí na webu sice je, funguje ale odlišně neţ u portálů představovaných dříve. Uţivatel pouze zvolí lokalitu a je mu nabídnuta sluţba odhadců, která se nachází v okolí. Immobilienscout24.de
Obrázek 17: Titulní strana ImmobilienScout24.de
Zdroj: www.immobilienscout24.de
Portál Immobilienscout24.de existuje jiţ od roku 199823, je nejnavštěvovanějším německým realitním portálem24 a z uţivatelského pohledu je určitým kompromisem mezi českými a americkými potaţmo britskými realitními servery. Jiţ první filtr na titulní straně je 22
Top Sites in United Kingdom. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.alexa.com/topsites/countries/GB 23 ImmobilienScout24. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.immobilienscout24.de/unternehmen/immobilienscout24.html#j-immobilienscout24 24 Top Sites in Germany. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.alexa.com/topsites/countries/DE
- 50 -
poměrně konkrétní, bohuţel ale nenabízí moţnosti rozšířených kritérií hledání. Po vyplnění se uţivateli zobrazí na levé straně seznam inzerátů jiţ s poměrně podrobným popisem, který je samozřejmě moţné ještě rozšířit přechodem na detail inzerátu, a na pravé straně jsou všechny nabídky zobrazené na mapě. Pro ukládání předvybraných nemovitostí, či šablon hledání musí být uţivatel přihlášen. Výhodou můţe být moţnost zobrazení cenových map, které můţou poskytnout kupujícím i prodávajícím základní představu o průměrných cenách v dané lokalitě.
- 51 -
6. Rozhovory s uživateli a testování rozdílných modelů vyhledávání
6.1.
Cíle kvalitativního výzkumu
Hlavními cíli kvalitativního výzkumu je: -
získat vhled do přemýšlení lidí vyhledávajících případně také nabízejících nemovitosti ke koupi či pronájmu ať uţ tradiční formou, nebo online,
-
zjistit, jaké cesty a nástroje tito lidé pouţívají k dosaţení cíle v podobě koupě nebo pronájmu nemovitosti,
-
otestovat
uţivatelskou přívětivost realitních portálů
dle pouţitého
systému
vyhledávání nemovitostí, -
odhalit hlavní kritéria rozhodující zda je konkrétní realitní portál povaţován za kvalitní a vhodný pro svůj účel.
6.2.
Základní informace a postoje
Všichni
dotazovaní
respondenti
povaţují
investici
do
bydlení
za
jednu
z nejzásadnějších ţivotních priorit, které jsou ochotni podřídit některé ze svých zájmů a také se kvůli ní zadluţit. I lidé, kteří si nikdy nevzali úvěr, připouští, ţe si cizím financováním v budoucnu dopomůţou, nebo jiţ dopomohli ke koupi bytu či domu. Mladší respondenti mají vlastní bydlení spojené s asociacemi jako je osamostatnění, dospělost, volnost a je pro ně také otázkou společenského statusu. „To, kde a jak bydlíte, ukazuje, jak na tom doopravdy jste.“ I tak ale pořízení vlastního bydlení povaţují za samozřejmost a dlouhodobý pronájem neberou jako přípustnou variantu. „Raději si vezmu hypotéku na 30 let, než abych ty peníze dával každý měsíc někomu do kapsy.“
- 52 -
Mezi relativně staršími se projevuje spíše praktická úloha bydlení a zásadní roli tak hrají atributy jako je počet místností a vzdálenost od práce. Významný vliv má ale také okolí objektu. Ohledně preferovaných lokalit se vymezují dvě základní skupiny. Jedni preferují lokalitu, kde se narodili a vyrůstali. Pokud by se přestěhovali za prací někam jinam, jednou by se tam rádi vrátili. Druhá skupina má pak spíše představu o tom jak by měla ideální lokalita vypadat a co by měla splňovat. Teprve na základě toho potom vnitřně vyhodnocují, jestli nabídky odpovídají těmto podmínkám. Nevadí jim stěhovat se vícekrát za ţivot. Jako velice polarizační prvek se projevila rušnost lokality, která je navzdory zjištění ohledně preferencí lokalit silně závislá na místě, kde respondent vyrůstal. „Nikdy bych nemohl bydlet v centru. Klid a možnost jít do přírody kdy se mi zachce, nepřeváží hodinu a půl, kterou strávím denně cestou do práce.“ Někteří z nich předem vybírají bydlení a poté si v dané lokalitě hledají pracovní uplatnění. Mezi dotazovanými tento postoj zastávaly především ţeny. Respondenti orientovaní na kariéru však raději přizpůsobí bydlení své pracovní pozici neţ naopak. Ani jedna skupina nepřevaţovala nad druhou. Změna bydlení mezi respondenty je většinou vyvolána okolnostmi, jako jsou: -
změna zaměstnání,
-
rozhodnutí o společném bydlení,
-
osamostatnění se,
-
přírůstek do rodiny,
-
sníţení mzdy či platu. „Chci, aby měli moje děti každý vlastní pokoj.“ Osoby ţijící samostatně shánějí levný a krátkodobý pronájem, zejména pokud mají
partnera a vizi společného bydlení nebo se nechtějí příliš vázat. Naopak respondenti ţijící dlouhodobě sami preferují levnější, dlouhodobý pronájem.
- 53 -
V páru je ţena často koordinátorkou, nebo iniciátorkou změny bydlení a zpravidla začíná s hledáním. Muţ se do celého procesu vkládá aţ později, kdyţ partnerka provede základní průzkum a předvýběr. Muţ však častěji komunikuje s majiteli a makléři, nebo vyřizuje financování. Z rozhovorů také vyplynuly nejdůleţitější priority nemovitosti, které se nepatrně liší v závislosti na tom, jestli zájemce hledá nemovitost ke koupi či k pronájmu. V obou případech hrají zásadní roli cena, velikost nemovitosti a lokalita a to jak z důvodu dostupnosti, občanské vybavenosti tak i okolního prostředí. V případě koupě nemovitosti hraje podstatnou roli také stav celého objektu a to i v případě koupě bytu v bytovém domě. Menší roli pak hraje stav samotné bytové jednotky. Přesně naopak je tomu potom v případě pronájmu.
6.3.
Způsoby hledání nemovitostí
Jednou ze zásadních informací jsou také zjištění ohledně cest, jakými se uţivatelé k vybrané nemovitosti dostávají. Uvnitř zkoumaného vzorku byl u všech respondentů alespoň k jednomu hledání pouţit Internet, který zastává více funkcí. „Všichni v dnešní době dávají inzeráty na prodej bytu nebo domu na Internet.“ Kromě toho, ţe na něm dotazovaní hledají konkrétní nabídky, ho ve vztahu ke koupi či pronájmu nemovitosti také pouţívají pro cenové srovnávání, hledání informací o lokalitách, nebo ke srovnávání nabídek finančních institucí. Mnohdy také plní podpůrnou roli, i kdyţ zájemce dostane nabídku jinou cestou. „Vždycky když něco kupuji, podívám se na Internet, jestli to nenajdu někde levněji. Když budu kupovat něco, na co vydělávám deset let, dám si o to větší pozor.“ Ti z respondentů, kteří někdy prodávali, či pronajímali nemovitost, ho také pouţívají k prvnímu uveřejnění nabídky na realitní portál, případně klasický inzertní portál nebo v případě pronájmu také na facebookový profil. „Kamarád nedávno pronajal byt přes skupinu na Facebooku.“
- 54 -
K vyhledávání nemovitostí vyuţívá většina dotazovaných stolní počítač nebo notebook. Méně časté je vyuţití tabletu, zatímco chytrý telefon nebyl respondenty označen za vhodné zařízení pro získávání většího mnoţství informací z Internetu, za kterou vyhledávání nemovitostí povaţují. Kromě Internetu se však ve sledovaném vzorku objevilo i několik dalších cest jak se k nabídkám nemovitostí dostat. Mezi nimi například -
nabídka či doporučení od někoho ze známých nebo příbuzných,
-
informační cedule přímo na dané nemovitosti,
-
nástěnky s nabídkami,
-
doporučení makléře,
-
sociální sítě atd.
Pokud se dotazovaní rozhodnou hledat nemovitost na Internetu, pak se touto činností zabývají zpravidla doma, výjimečně v práci nebo ve škole. Na konkrétní realitní portál se dostanou třemi základními způsoby: -
přímo, kdy znají konkrétní portál.
-
přímo, kdy odhadnou adresu webu (např. Reality.cz),
-
nepřímo, většinou přes vyhledávače. „Na hledání nového bydlení potřebuji mít klid.“ Vybraný portál by dle respondentů měl mít maximální mnoţství nabídek s co
nejdetailnějšími informacemi o kaţdé z nich.
- 55 -
6.4.
Průběh kupního procesu (resp. procesu pronájmu)
Postoj ke službám realitních kanceláří Mezi respondenty panovala jednoznačná převaha názoru, ţe je lepší, kdyţ proces prodeje či pronájmu nemovitosti proběhne bez asistence realitní kanceláře a to především z důvodu relativně vysoké provize. V minulosti většina z nich měla zkušenosti se sluţbami alespoň jedné realitní kanceláře, ale málokdy byla jejich očekávání naplněna. „Kdyţ uţ jim (pozn.: realitním kancelářím) musím platit tolik peněz tak chci, aby to k něčemu bylo.“ „Radši si to prodám sám, neţ abych platil desetitisíce realitce.“ Častými očekáváními ve vztahu k realitním kancelářím byli u skupiny dotazovaných především: -
pomoc se smlouvami,
-
pomoc při domlouvání podmínek transakce,
-
pomoc při hledání a výběru nemovitosti,
-
odhad prodejní ceny obdobné nemovitosti,
-
pomoc při jednání o ceně,
-
pomoc s financováním.
I ti dotazovaní, kteří preferují prodej či pronájem nemovitosti provést bez sluţeb realitní kanceláře se tomu však vţdy nevyhnuli, protoţe si jejich sluţby a zastoupení přála protistrana. Výsledná cena Ti z dotazovaných, kteří alespoň jednou koupi, prodej či pronájem nemovitosti úspěšně dokončili, často uváděli, ţe výsledná realizovaná cena byla niţší, neţ původně uvedená, nabízená. Vztaţeno pouze k prodeji, většina respondentů také očekává sníţení ceny
- 56 -
v řádu niţších jednotek procent jiţ při vyhledávání nemovitosti a nastavuje si tak ve filtrování nepatrně vyšší cenový strop, neţ si můţe dovolit. „Kaţdý počítá s tím, ţe majitel půjde s cenou o kousek dolů.“ Počet navštívených nemovitostí před koupí či pronájmem Z rozhovorů téţ vyplynulo, ţe přestoţe všichni respondenti povaţují bydlení za jednu z předních ţivotních priorit a investic, počet navštívených nemovitostí před samotným obchodem většinou nepřesáhne 4-5.
6.5.
Testování jednotlivých realitních portálů
Pro uţivatelské testování bylo vyuţito celkem šest realitních portálů, z toho dva zahraniční (Zillow.com, Immobilienscout24.de) a čtyři české (Sreality.cz, Ceskereality.cz, Bezrealitky.cz, Reality.cz) s ohledem na co nejvyšší diverzitu v testovaných vyhledávacích mechanismech. Vybírání pořadí serverů k testování probíhalo náhodně. Po určení a ujasnění lokality a charakteristik hledané nemovitosti přešli respondenti k testování jednotlivých portálů. Zillow.com Jako nejvýznamnější světový realitní portál získal Zillow.com mnoho pozitivních ohlasů na titulní stranu, která vyvolala příjemný dojem díky atmosférickým fotografiím, které se na pozadí střídají. Přestoţe ho nikdo z respondentů dosud neviděl, všichni okamţitě věděli, co mají kam napsat a jaké tlačítko poté stisknout. Dále uţ se však reakce respondentů začaly různit a to v závislosti na sloţitosti specifikace nemovitosti, jakou si na začátku vymezili. Ti z dotazovaných, kteří měli pouze základní představu o hledané nabídce, neměli větší problém cíle dosáhnout. Naopak ti, kteří si v první fázi vytvořili konkrétnější představu o vybavení, orientaci, nebo počtu parkovacích stání strávili procházením výsledků několik minut, aby našli alespoň několik odpovídajících nabídek. Velmi pozitivně působila moţnost zobrazení výsledku hledání na mapě s dělenými regiony a také odhad reálné ceny nemovitosti při jejím prodeji i pronájmu, který plnil dvě - 57 -
role. Respondenti uváděli, ţe pokud je odhadovaná cena vyšší neţ nabízená, mohlo by je to ke koupi přesvědčit, ale jen do určité míry. V případě propastného rozdílu těchto dvou hodnot by se nemovitosti spíše vyhnuli. Negativní komentáře se většinou týkaly rychlosti práce na serveru Zillow.com, který při načítání map ve výsledku hledání i v detailu jednotlivých nabídek vykazuje značná prodlení.
Immobilienscout24.de Nejnavštěvovanější realitní server v Německu, Immobilienscout24.de, naopak svým prvním dojmem získal spíše negativní hodnocení. Respondentům se titulní strana často zdála nepřehledná, i kdyţ většinou rychle přišli na to, co mají vyplnit a jaké tlačítko stisknout. Někteří se dokonce domnívali, ţe se nejedná o klasický realitní server ale o soukromou webovou prezentaci developerské společnosti. Po vyplnění formuláře a přechodu na výsledky hledání měli opět problém ti, kteří si zvolili detailnější kritéria, neboť jim Immobilienscout24.de příliš moţností dalšího filtrování nenabídl. Velice pozitivně bylo však vnímáno zobrazení rozměrných fotek ve výpisu výsledků hledání, kterými je moţné listovat u jednotlivých nabídek bez nutnosti přecházet na jinou stránku. Vpravo se také osvědčilo rovnocenné zobrazení vypsaných nabídek na mapě, která ale v některých případech práci výrazně zpomalovala. Pozitivně bylo mezi respondenty také vnímáno mnoţství informací vztahující se k jednotlivým nabídkám, které zahrnovali jasnější informace například o koncové ceně a nákladech vztahujících se k dané nemovitosti. Zájem vzbudilo také grafické porovnání výše ceny za jednotku plochy oproti průměru v dané lokalitě.
Sreality.cz S portálem Sreality.cz se někteří respondenti jiţ dříve setkali. Představuje jedničku na českém trhu a v testování je uţivatelským protipólem nejvýznamnějšího světového realitního portálu Zillow.com.
- 58 -
Titulní strana působila velice přívětivě na celé spektrum respondentů a to i v případě, ţe portál Sreality.cz nikdy nepouţili. Všichni dotazovaní měli hned v první chvíli jasnou představu jak s vyhledáváním začít. Někteří respondenti vyuţili v hlavním rozcestníku odkazy kategorií (byty, domy), jiní pouţili detailnější odkazy směřující v případě bytů na počet místností a v případě domů na limit ceny. I v dalším kroku označili téměř všichni respondenti práci s portálem za jednoduchou, rychlou a jasnou. Vyhledávání probíhalo rychle i v případě většího mnoţství stanovení kritérií. Jako významnou výhodu portálu Sreality.cz uváděli respondenti rychlost práce s ní a také vynikající přehlednost. Je ale nutné brát v potaz, ţe většina respondentů portál Sreality.cz alespoň jednou viděla. Výtky se týkali většinou obsahu, nejasných informací o ceně, zavádějícího zařazení některých nabídek a do jisté míry také vizuální usedlosti webu. Negativní ohlas vzbuzovala někdy také nekonkrétní informace o poloze objektu, která respondentům vadila především v případě, ţe k danému inzerátu nebylo přiřazeno dostatečné mnoţství fotografií. Neměli tak představu o celkovém vzhledu objektu, ale ani o konkrétním umístění, které hrálo u některých respondentů významnou roli. Reality.cz Dalším testovaným českým portálem je Reality.cz, se kterým se dosud setkal pouze jeden z dotazovaných. První dojem nebyl v celé skupině jednotný. Některým respondentům připadalo základní vyhledávací pole nepřehledné, jiní se orientovali okamţitě, přestoţe v zorném poli registrují mnoho prvků. Jiţ hlavní vyhledávací formulář nabízí mnoho rozšířených voleb, které většina respondentů vyuţila. Jako zajímavá přidaná hodnosta se jevila také moţnost vyhledávání na reálné mapě, kterou dva z respondentů ocenili. Přes značné zjednodušení vyhledávacího mechanismu neměl téměř ţádný z respondentů problém najít předem specifikovanou nemovitost. Jako ne příliš pohodlné se projevilo pop-up okno s výběrem lokality, které se uţivateli objeví uprostřed obrazovky, kdyţ klikne na jeden ze zrychlujících odkazů (výběr druhu hledané nemovitosti, nebo její podkategorie).
- 59 -
Někteří z respondentů také sami od sebe zaregistrovali moţnost ukládání nejen jednotlivých inzerátů ale také šablon hledání, které povaţují za dobrou pomůcku při systematickém vyhledávání inzerátů.
Ceskereality.cz Portál Ceskereality.cz neznal ani jeden z respondentů. Titulní strana působila usedlým aţ nemoderním dojmem. Hlavní vyhledávací okno pak budilo u některých dotazovaných rozporuplné pocity, neboť řada z nich očekávala, ţe po kliknutí na hlavní prvek – mapu budou moci vybrat zbylé atributy před stisknutím tlačítka vyhledat. Po výběru kraje na mapě, který jako první provedla většina dotazovaných, však uţivatel přechází na další stupeň filtrování. Někteří respondenti přešli odkazem pod vyhledávacím oknem přímo výběrem města či kraje rovněţ k druhému stupni filtrování. Pouze jeden z respondentů nejdříve vyplnil tři úvodní rozevírací seznamy bez kliknutí na mapu. Druhý stupeň filtrování nebyl některými respondenty zcela pochopen, měli pocit, ţe zadávají informace znovu, nebo ţe přešli na jinou stránku. Po výběru základní kategorie nemovitostí se jiţ objeví třetí, finální filtr. V něm uţivatelé jiţ většinou bez problému našli všechna důleţitá pole. Tři respondenti rovněţ vyuţili moţnosti rozšířeného vyhledávání, pomocí kterých si nabídky omezili dle stavu objektu, vybavení a konstrukce objektu. Negativní ohlasy se týkaly zpravidla příliš sloţitého systému několikaúrovňového filtrování, jehoţ komplikovanost pravděpodobně vyplývá z nejasných instrukcí na titulní straně. Bezrealitky.cz S portálem Bezrealitky.cz se jiţ několik respondentů setkalo v souvislosti s hledáním a v jednom případě i nabízením bytu k pronájmu. Vzhled titulní strany portálu působil na respondenty smíšeným dojmem. Částečně zaujal grafickým zpracováním, které je vyváţeně moderní a konzervativní. Naopak někteří dotazovaní komentovali vysoké mnoţství vizuálních prvků vedoucí k nepřehlednosti a rušivě působily také bannery nabízející developerské projekty především v kontextu portálu zaměřujícím se na nabídky od přímých majitelů.
- 60 -
Co se týče hledání, většina dotazovaných vyuţila k hledání základní filtr, který po vyplnění základních informací přesune uţivatele na mapu se zobrazením nabídek. Pod ní se na stránce výpisu zobrazuje také klasický seznam nabídek, kterého si ale všiml pouze jeden z dotazovaných. Několik respondentů také zaujala moţnost vymezit na mapě vlastní oblast, ve které se budou nabídky vyhledávat. Negativní komentáře se týkaly především nedostatku informací o jednotlivých nemovitostech a také vzhledu některých částí portálu, obzvláště pak detailu nemovitosti, který na některé respondenty působil nepřehledně.
6.6.
Výstupy výzkumu a uživatelská kritéria
Z kvalitativního výzkumu bylo získáno mnoho uţitečných informací ohledně chování respondentů při hledání, výběru a pořízení nového bydlení. Souborem nejvýznamnějších rysů chování respondentů ve vztahu k tématu, které vyplynuli z dotazování a uţivatelského testování, je, ţe: -
všichni respondenti vyuţili alespoň někdy k hledání nemovitosti Internet,
-
k hledání nemovitostí online raději pouţívají stolní počítač či notebook neţ mobilní zařízení,
-
kromě Internetu vyuţívají i další cesty hledání nemovitostí, jako například doporučení nebo inzerci v místě dané nemovitosti,
-
na realitních serverech pozitivně vnímají vysoké mnoţství nabídek, dostatek informací k jednotlivým nabídkám, přehlednost, dostatečné moţnosti filtrování, moţnosti hledání na mapě, rychlost webu,
-
dotazovaní povaţují sluţby realitních kanceláří za nepřiměřené v porovnání s poskytovanými sluţbami, Tato poznání byla dále vyuţita mimo jiné jako podněty pro kvantitativní výzkum.
- 61 -
7. Kvantitativní dotazování
Hlavními cíli kvalitativního výzkumu bylo: -
ověřit případně vyvrátit informace získané z kvalitativního výzkumu, které se týkají cest a zařízení pouţívaných k vyhledávání, preferencí realitních serverů, postojů k realitním kancelářím atd.,
-
srovnat získaná data s výstupy studie Profile of home buyers and sellers 2013 americké agentury NAR,
-
7.1.
získat další podněty pro srovnání jednotlivých realitních portálů.
Způsoby hledání nemovitostí
Podobně, jako vyplývá z výsledků americké studie Profile of home buyers and sellers 2013, i v českých podmínkách zastává Internet významnou roli při hledání a nabízení nemovitostí. Jak je patrné z grafu 15, k tomuto účelu ho vyuţilo 81% dotazovaných muţů a 86% ţen. Niţší význam pak má v tomto kroku vyuţití realitního makléře. Zatímco v USA ho k vyhledávání či nabízení pouţilo 81% respondentů, z tuzemských dotazovaných tuto moţnost uvedlo 40% muţů a pouze 26% ţen. Ty oproti muţům naopak více vyuţívají doporučení známých. Niţší vyuţití má u nás také inzerce v bezprostřední blízkosti Graf 15: Způsoby hledání či nabízení nemovitosti
Jak jste vhodnou nemovitost hledali/nabízeli? 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
81%
86%
40% 29% 29%
26%
26% 17%
Přes internet
Přes makléře
12% 14%
Inzeráty v daném Přes doporučení od Přes sociální sítě místě známého muž
žena
Zdroj: Autor, n=309
- 62 -
nemovitosti, kterou vyuţilo pouze 29% respondentů. Spíše okrajovou roli pak plní vyuţití sociálních sítí na úrovni 12% (muţi) resp. 14% (ţeny). Z analýzy kříţových tabulek dále vyplývá, s přibývajícím věkem respondentů ubývá význam vyuţití Internetu (koef. kontingence 0,36, p < 0.001) zatímco se naopak zvyšuje význam vyuţití sluţeb realitního makléře (koef. kontingence 0,30, p < 0.001). Mezi zařízeními vhodnými pro vyhledávání nemovitostí na Internetu mají jednoznačně nejvyšší podíl notebook a stolní počítač, tedy zařízení obvykle s větším displejem určené spíše pro práci, neţ pro zábavu. Chytré telefony v této oblasti nedosahují průměru jejich vyuţití na Internetu a to z pohledu klasického vyhledávání s pomocí Graf 16: Zařízení využitá k hledání
Pro vyhledávání nemovitostí na Internetu je podle Vás vhodné použít Notebook
83%
Stolní počítač
81%
Tablet
29%
Smartphone - web
14%
Smartphone - mobilní aplikce
13% 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Zdroj: Autor, n=309
prohlíţeče, ani s vyuţitím speciální mobilní aplikace. Význam vyuţití přenosného počítače ve vyhledávání nemovitostí značně klesá s věkem (koef. kontingence 0,34, p < 0.001).
- 63 -
Velice významně spolu také souvisí preference vyuţití tabletu a chytrého telefonu s mobilním prohlíţečem (koef. kontingence 0,51, p < 0.001) případně mobilní aplikací (koef. kontingence 0,37, p < 0.001). Preference pouţití jednotlivých mobilních zařízení ve vyhledávání nemovitostí na Internetu je tímto provázána.
7.2.
Preference ve vztahu k realitním portálům
Na otázku, jestli by uţivatelé na realitním portálu raději vyuţili zjednodušený systém vyhledávání v podobě jednoho políčka či parametrického vyhledávání si 90% vybralo druhou zmíněnou variantu, která je v první fázi časově náročnější, ale zpravidla vede k relevantnějším výsledkům. Graf 17: Systémy vyhledávání
Jaký systém vyhledávání Vám na realitních serverech více vyhovuje? 10%
90%
Hledaný výraz napíšu do jednoho políčka (rychlejší, ale inzeráty nemusí být vždy relevantní) Nastavím si více parametrů (trvá déle, ale získám relevantnější nabídky)
Zdroj: Autor, n=309
Respondentům na existujících českých realitních portálech nejvíce schází dostatek informací týkajících se daných nabídek. Více neţ polovina dotazovaných uvedla, ţe by si - 64 -
přáli rozsáhlejší obsah v podobě více fotek u jednotlivých inzerátů, jasné informaci o celkové ceně a detailnější popis nemovitostí, jak je patrné z grafu 18. Tyto charakteristiky jsou významnější u ţen, neţ u muţů. Dalšími významnými faktory jsou lepší moţností filtrování nabídek, jasná informace o lokalitě, její zobrazení na mapě, funkce cenových map či případně odhad cen nemovitostí. Tyto parametry jsou naopak více preferovány muţskou populací. Jasná informace o ceně chybí častěji respondentům do 24 let (koef. kontingence 0,23, p = 0.009), stejně jako dostatečný počet nabídek (koef. kontingence 0,21, p = 0.025). Vzhledem k tomu, ţe se jedná o věkový segment s relativně nízkou ekonomickou aktivitou a s tím souvisejícím významem pronájmů, není tento výsledek překvapením.
Graf 18: Nedostatky realitních serverů
Co Vám na českých realitních serverech chybí? 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
muž
žena
Zdroj: Autor, n=309
Respondenti starší 44 let uváděli jako méně častý nedostatek chybějící moţnost zobrazení na mapě (koef. kontingence 0,20, p = 0.035). Tento nedostatek naopak častěji uvádí poptávající, neţ nabízející (koef. kontingence 0,21, p = 0.008). - 65 -
Odhad ceny by pak uvítali spíše ti respondenti, kteří nehledají nemovitost prostřednictvím realitního makléře (koef. kontingence 0,22, p = 0.001).
7.3.
Proces prodeje či pronájmu nemovitosti
Celkem u 68% případů uskutečněných prodejů došlo alespoň na jedné straně k vyuţití sluţeb realitní kanceláře. Nejméně obvyklý scénář (4%) je jeho vyuţití pouze ze strany kupujícího resp. nájemce. Ve 46% případů byly sluţby realitní kanceláře či realitního makléře vyuţity na obou stranách. Z analýzy kříţových tabulek dále vyplývá, ţe respondenti očekávají od realitních zprostředkovatelů komplexní sluţby, neboť všechny vztahy mezi poţadavky na pomoc se smlouvami, pomoc při domlouvání podmínek, pomoc při hledání a výběru nemovitosti, odhad prodejní ceny obdobné nemovitosti, pomoc při jednání o ceně a pomoc s financováním jsou mezi sebou navzájem provázány a koeficient kontingence přesahuje 0,2. Graf 19: Využití realitních kanceláří
Využili jste Vy nebo protistrana služeb realitní kanceláře/makléře? 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
46% 32% 19% 4% Obě strany
Pouze Pouze kupující/nájemce prodávající/pronajímatel
Ani jedna ze stran
Zdroj: Autor, n=309
Celkově nejvýznamnější sluţbou poţadovanou od realitní kanceláře se ukázala být pomoc se smlouvami, kterou vyţaduje 81% muţů a 73% ţen. Velmi podobně jsou na tom
- 66 -
potom také pomoc při hledání a výběru nemovitosti a pomoc při domlouvání podmínek transakce. Respondenti z řad muţů uvádějí ve svých odpovědích oproti ţenám častěji důleţitost pomoci se smlouvami, odhad prodejní ceny obdobné nemovitosti a pomoc s financováním, zatímco ţeny více očekávají pomoc při hledání a výběru a také při jednání o ceně.
Graf 20: Očekávání od realitních kanceláří
Co byste očekával/a od služeb realitní kanceláře? 100% 80%
81%
73% 60%
60%
66%
63% 64% 44%
52%
56% 44% 31% 25%
40% 20%
0% Pomoc se smlouvami
Pomoc při hledání a výběru
Pomoc při domlouvání podmínek muž
Pomoc při Odhad prodejní Pomoc s jednání o ceně ceny obdobné financováním nemovitosti žena
Zdroj: Autor, n=309
Ti z respondentů, kteří nakonec obchod (prodej, koupi, pronájem) realizovali, byli téţ dotazování na výši výsledné ceny oproti původně nabízené ceně. Celkem 61% respondentů uvedlo, ţe výsledná cena obchodu byla stejná jako původně nabízená, ve 30% případů byla niţší a v 9% případů dokonce vyšší, neţ původně nabízená. Oproti výsledkům studie Profile of home buyers and sellers 2013 se však niţší výsledná cena vyskytla v podstatně menším počtu případů. Tento nepoměr je vyjádřen v grafu 21.
- 67 -
Graf 21: Výsledná cena
Jak vysoká byla výsledná cena oproti původně nabízené? 70%
61%
60% 50% 40% 30%
20%
13% 7%
10%
10% 5%
4%
0% Nižší než 90%
90% až 94%
95% až 99%
cena byla stejná 101% až 110% vyšší než 110%
Česká republika
USA
Zdroj: Autor, n=309
7.4.
Shrnutí kvantitativního výzkumu
Z kvantitativního výzkumu vzešlo mnoho poznatků, z nichţ většina můţe být určitým způsobem reflektována při snaze lépe uspokojit potřeby lidí hledající nemovitost. K nejvýznamnějším výstupům výzkumu patří, ţe: -
Internet hraje obzvláště významnou roli ve vyhledávání nemovitostí ke koupi či k pronájmu,
-
za nejvhodnější zařízení pro vyhledávání nemovitostí na Internetu jsou povaţovány klasické formy počítače, jako je notebook či stolní počítač,
-
respondenti na českých realitních serverech nejčastěji postrádají dostatečně kvalitní obsah,
-
nejčastějším poţadavkem na sluţby realitních kanceláří je pomoc se smlouvami, přesto jsou nároky na zprostředkovatele značně komplexní.
Většina zjištění je rovněţ v souladu s výstupy kvalitativního výzkumu.
- 68 -
8. Srovnání českých realitních serverů a závěrečná doporučení 8.1.
Demografické vymezení cílové skupiny
Přestoţe bydlení se v páru týká obou partnerů, plní zpravidla kaţdý v procesu jeho hledání rozdílnou úlohu. Nejen z dat nejnavštěvovanějšího českého realitního serveru Sreality.cz ale i z jiných zdrojů25 je patrné, ţe ţeny hrají ve fázi hledání nemovitosti o něco významnější roli, i kdyţ rozdíl není nijak propastný. Odlišnosti v preferencích muţů a ţen jsou ale, jak vyplynulo z kvantitativního výzkumu, v této oblasti patrné. Ţeny postrádají komplexní a detailní obsah u jednotlivých nabídek častěji neţ muţi, zatímco muţi si oproti ţenám více potrpí na detailní filtrování nabídek, informacích o lokalitě a cenách. Z pohledu věku nejsou významné rozdíly patrné. Ty se vztahují spíše k vyuţívání Internetu jako média pro vyhledávání nemovitostí. Ten ale hraje zásadní roli i u starších věkových skupin.
8.2.
Systémová kritéria kvality realitních portálů
Mezi nejvyţadovanější zlepšení u stávajících českých realitních serverů patří více fotografií u jednotlivých inzerátů, jasná informace o celkové ceně a detailnější popis nemovitostí. Tyto charakteristiky však zpravidla nejsou v kompetenci samotných realitních serverů. Jejich zajištění je úlohou především samotných inzerentů, realitních kanceláří a soukromých nabízejících, případně provozovatelů software pro správu nabídek, které jednotlivé realitní kanceláře pouţívají a ze kterého můţou být nabídky následně odesílány na jednotlivé realitní portály. Z kritérií jejich hodnocení jsou tudíţ tyto pro uţivatele podstatné charakteristiky vyjmuty.
25
ZÁMEČNÍK, Petr. Potvrzeno: O bydlení rozhodují ţeny, muţi platí. [online]. [cit. 2014-07-12]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/potvrzeno-o-bydleni-rozhoduji-zeny-muzi-plati/
- 69 -
8.3.
Individuální kritéria určující kvalitu portálu
Nejdůleţitějšími kritérii, která se váţou ke konkrétním realitním portálům, jsou dle výstupů kvalitativního a kvantitativního výzkumu především: -
detail filtrování,
-
moţnost zobrazení nabídek na mapě,
-
informace o lokalitě,
-
odhady cen a cenové mapy,
-
moţnosti ukládání a sledování inzerátů,
-
počet nabídek,
-
rady odborníků,
-
informace o financování.
Tato kritéria budou dále vyuţita ke srovnání českých realitních serverů. Zbylá kritéria byla označena jako důleţitá u méně neţ 10% respondentů a z hodnocení jsou pro svojí relativně nízkou významnost vynechána. Jednotlivé portály jsou dále hodnoceny pomocí bodové škály 1 (nejhorší) – 3 (nejlepší). Parametry bodování vychází z informací získaných při kvalitativním výzkumu. Body jsou přidělovány podle toho, které hodnocení nejlépe vystihuje daný portál. Pokud je přidělení bodu vymezeno více podmínkami, je nutné, aby portál splňoval alespoň polovinu z nich.
Detail filtrování 1 bod – portál obsahuje jen základní moţnosti filtrování v podobě výběru lokality, ceny či počtu místností nemovitosti. Nenabízí další moţnosti omezení výběru.
- 70 -
2 body – Za pomoci základního nebo rozšířeného filtru je moţné nabídky filtrovat dle uţitné nebo zastavěné plochy, typu vlastnictví či druhu budovy (pokud se nejedná o pozemek). 3 body – portál nabízí podrobné moţnosti filtrování v podobě omezení podlaţí bytu, stavu objektu, jeho vybavenosti či stáří.
Možnost zobrazení nabídek na mapě 1 bod – na webu neexistuje moţnost zobrazení nabídek hromadně na mapě ani vyhledání v mapě. Za vyhledání v mapě se v tomto případě nepovaţuje označení předem vymezené oblasti v miniatuře České republiky, nebo její části. 2 body – na portálu je moţné vypsat výsledky hledání dle poţadovaných kritérií také na interaktivní mapě a porovnávat tak jejích polohu. 3 body – kromě výpisu na mapě je s její pomocí moţné také inzeráty vyhledávat a to pomocí výběru oblasti na interaktivní mapě dle vlastních poţadavků.
Informace o lokalitě 1 bod – uţivatel můţe získat informaci o lokalizaci dané nemovitosti pouze v podobě textu. 2 body – v detailu inzerátu je moţné zobrazit polohu nemovitosti na mapě a určit tak alespoň přibliţně kontext lokality bez nutnosti opustit server. 3 body – portál sám o sobě nabízí pokročilé informace o lokalitě, ve které se nemovitost nachází, jako jsou například sluţby v bezprostředním okolí, dopravní dostupnost, občanská vybavenost atd.
Odhady cen a cenové mapy 1 bod – portál nenabízí ţádné funkce analýzy cen vztahující se ke konkrétní nemovitosti, ani k dané lokalitě. - 71 -
2 body – uţivatel můţe na webu najít informace o cenových hladinách, které jsou však vztaţeny k základním kritériím, jako je lokalita a druh nemovitosti. Tyto informace mají podobu interaktivní funkce, nikoli pouze jednostranně prezentovaných dat. 3 body – informace o cenách a cenové odhady se vztahují ke konkrétní nabídce a slouţí uţivatelům k orientačnímu porovnání s nabízenou cenou.
Ukládání a sledování inzerátů 1 bod – portál neumoţňuje ukládání a práci s vybranými inzeráty a to ani po registraci a přihlášení. 2 body – sluţby ukládání a spravování vybraných nabídek na portálu existují, pro jejich vyuţívání je však třeba se zaregistrovat a přihlásit. 3 body – funkce ukládání, spravování, případně přidávání poznámek, srovnávání a další jsou přístupné bez nutnosti registrace.
Počet nabídek 1 bod – počet nabídek zobrazených v jeden okamţik na daném serveru nepřesahuje 100 tis. podle počítadla daného serveru. 2 body – počet najednou zobrazených nabídek je v rozmezí 100 tis. aţ 150 tis. podle počítadla daného serveru. 3 body -
počet nabídek zobrazených v jeden okamţik přesahuje 150 tis. podle
počítadla daného serveru.
Rady odborníků 1 bod – na webu nejsou zveřejněny podrobnější informace, které mohou uţivateli pomoci při výběru nemovitosti, jejím efektivním provozu atd.
- 72 -
2 body – portál zveřejňuje články o realitách a bydlení, ty ale nejsou strukturované, nebo většina z nich neobsahuje konkrétní praktické rady a pomůcky. 3 body – uţivateli jsou poskytnuty strukturované rady a pomůcky vyuţitelné v procesu hledání, výběru, koupě, pronájmu či provozu nemovitosti. Můţe jít o doporučené postupy, návody, poradnu, poskytnutí šablon smluv atd.
Informace o financování 1 bod – na webu nejsou interaktivní formou podávány informace o moţnostech financování nemovitostí. 2 body – u jednotlivých nabídek je moţné spočítat přibliţné parametry hypotečního úvěru pomocí jedné nebo více specializovaných kalkulaček, ty však nejsou nezávislé. 3 body – portál nabízí moţnosti nezávislého porovnání nabídek finančních ústavů a dává tak uţivateli širší přehled o moţnostech financování. Takto popsaná kritéria byla při porovnávání váţena počtem respondentů ze sta, kteří ho uvedli v kvantitativním výzkumu jako důleţitý.
8.4.
Přehled českých realitních serverů dle vybraných kritérií
Tabulka představuje porovnání nejnavštěvovanějších českých realitních serverů dle individuálních a ovlivnitelných kritérií. Celkově nejlépe si po váţení uvedených kritérií vede portál bezrealitky.cz který oproti konkurenci nabízí především výjimečné zázemí vedlejších sluţeb, jako jsou bezplatné vzory smluv, návody a také katalog hypotečních úvěrů. Tyto sluţby najde uţivatel pohromadě v centru sluţeb. Kromě toho bezrealitky.cz nabízí rozšířené moţnosti vyhledávání v mapě. Jako jediný portál z testovaných nemá ani v jednom z testovaných kritérií méně neţ 2 body. Pozn.: počet inzerátů není veřejně přístupným údajem. Nejvíce rozporuplného výsledku dosáhl portál reality.cz, který získal ze všech kategorií dohromady pouze jednou střední hodnotu, tedy 2 body. - 73 -
Ani jeden z portálů neměl problém s pokročilejším filtrováním nabídek, které je nejvýznamnějším individuálním kritériem z pohledu uţivatelů, nejniţší udělený počet bodů je 2. Podobně dobře si jednotlivé portály vedly v zobrazování informací o lokalitě nemovitosti a všechny také nabízejí alespoň základní moţnosti ukládání, sledování a práci s vybranými nabídkami.
sreality.cz
ceskereality.cz
realitymix.cz
reality.cz
hyperreality.cz
reality.idnes.cz
35 32 30 30 21 16 15 13
2 3 2 2 2 ? 3 3 58
3 2 3 1 2 3 2 3 56
3 2 2 1 2 2 3 2 50
3 1 2 1 3 3 2 2 49
2 3 3 1 3 1 1 1 49
2 1 2 2 3 2 3 2 48
3 1 2 1 2 2 3 3 48
Zdroj: Autor
V tabulce jsou jednotlivé portály seřazeny zleva doprava dle získaného skóre, které vzniklo součinem bodů získaných v jednotlivých kritériích s jejich vahami.
8.5.
Doporučení pro vstup nového portálu na český trh
Jiţ v přípravné fázi výzkumu bylo zjištěno, ţe uţivatelé mají na českém trhu na výběr z rozsáhlého portfolia realitních serverů od těch, které vlastní velké firmy jako Seznam.cz aţ po malé, lokální a úzce specializované portály. Kaţdý, kdo by zvaţoval vstup na tento silně konkurenční trh, by neměl podcenit zhodnocení situace a případné vymezení vůči konkurenci, které můţe být pro jeho úspěch zásadní. Za účelem úspěšného odlišení byla v této práci odkryta některá kritéria, která jsou v očích uţivatelů hledajících nemovitost rozhodující pro určení kvality a vhodnosti daného realitního portálu.
- 74 -
průměr
bezrealitky.cz
detail filtrování zobrazení nabídek na mapě informace o lokalitě odhady cen a cenové mapy ukládání a sledování inzerátů počet nabídek rady odborníků informace o financování vážené skóre
váha kritéria
Tabulka 4: Srovnání českých realitních portálů
2,6 1,9 2,3 1,3 2,4 2,2 2,4 2,3
Přestoţe tři nejvýznamnější kritéria určující kvalitu realitního portálu z pohledu respondentů (více fotek u inzerátů, jasná informace o celkové ceně, detailnější popis jednotlivých nemovitostí) mají systémový charakter a samotný server je nemůţe hromadně v krátkém období ovlivnit, je na místě upozornit alespoň soukromé inzerenty, kteří na web vkládají inzeráty samostatně, ţe uvedení detailů můţe ovlivnit pohled zájemců na jejich kvalitu a serióznost. Existují však i poměrně významné individuální charakteristiky, na kterých můţe portál stavět. Jsou to právě charakteristiky uváděné v tabulce 4, které určují pohled uţivatele na kvalitu portálu. Z pohledu komplexity by se měl web v ideálním případě zaměřit na všechny tyto charakteristiky, které mají svůj původ v potřebách uţivatelů. Největší prostor pro zlepšení a odlišení od současných portálů však nabízí funkce, které se týkají: -
odhadu reálných cen nemovitostí a cenových map,
-
přehledného zobrazení výpisu nabídek na mapě.
Tyto vlastnosti jsou také běţné pro nejvýznamnější světové realitní portály a dávají uţivateli lepší přehled o trhu. U portálů Zillow.com, Trulia.com a některých dalších je na základě těchto funkcí moţné podstatně lépe danou nemovitost zhodnotit i z pohledu laika. Jejich zavedení ale vyţaduje dlouhodobý sběr dat a je tak spíše strategickým rozhodnutím. Dalšími moţnými faktory odlišení a poskytnutí kvalitnější sluţby můţe být také: -
co nejvyšší počet nabídek nemovitostí, které by však měly být aktuální,
-
více vyčerpávající informace o lokalitě, dostupnosti a občanské vybavenosti,
-
nezávislé hypoteční kalkulačky.
Tato kritéria nejsou naplněna ani u poloviny ze sedmi nejvýznamnějších realitních serverů na českém trhu, proto i přes silnou a početnou konkurenci na trhu existuje určitý prostor pro portál, který by naplnil potřeby uţivatelů lépe, neţ ty stávající.
- 75 -
Závěr Bydlení je jednou ze základních potřeb lidí a je mu během ţivota přiřazována velmi vysoká priorita. Ne vţdy je však úsilí vynaloţené na vyhledávání vhodné nemovitosti tomuto faktu adekvátní. Proces je často komplikovaný z důvodu jeho délky, nároků na finanční prostředky a právní servis. Ukazuje se, ţe v procesu koupě či pronájmu nemovitostí mají v partnerském vztahu ţeny významnější roli při iniciaci hledání a prvotním výběru, zatímco muţi si častěji berou na starost komunikaci s majiteli či zprostředkovateli a také zařizují financování. Mezi lidmi panuje skepse ke sluţbám realitních kanceláří. Jejich provize jsou často povaţovány za přemrštěné vzhledem k poskytovaným sluţbám. Nároky na tyto sluţby se ukázaly být velice komplexní a zahrnují v sobě servis právní sluţby, odborné poradenství, pomoc s financováním a poradenství při hledání a výběru. Jedním z cílů práce bylo identifikovat nejčastější způsoby chování lidí při vyhledávání nemovitostí na Internetu. Z výzkumu vyplynulo, ţe moderní technologie v poslední době celý proces zjednodušily a umoţnili zájemcům zvýšit efektivitu vynaloţeného úsilí. Internet hraje stěţejní roli ve fázi hledání a předvýběru nemovitosti, prolíná se ale i do dalších fází. Pomáhá také nabízejícím, především díky relativně levné inzerci a také díky moţnosti stanovení referenční ceny. Mohutný nástup mobilních technologií z poslední let zatím vyhledávání nemovitostí příliš nezasáhl. Většina uţivatelů realitních serverů preferuje pro práci s nimi vyuţití klasických zařízení, jako je stolní počítač, nebo notebook. Naopak chytré telefony a tablety nejsou povaţovány za vhodná zařízení pro tento účel. Tento problém však částečně pramení z nedostatečné optimalizace mobilních webů a aplikací. Jak dále vyplývá z provedeného uţivatelského testování, jehoţ hlavním úkolem bylo odkrýt kritéria odpovědná za kvalitu realitního portálu z pohledu uţivatelů, podoba největších českých a zahraničních realitních serverů se značně liší a to jak ve vzhledu, tak ve funkcích a nabízených sluţbách. Odlišný bývá i samotný systém filtrování inzerce. Čechům sice práce se zahraničními servery poměrně vyhovuje, jsou ale zvyklí na zaţité, odlišné postupy. Český uţivatel preferuje parametrické vyhledávání nemovitostí a raději věnuje více času při definici hledané nemovitosti, který následně ušetří při porovnávání nabídek. - 76 -
Nejvýznamnější nedostatky českých realitních portálů z pohledu uţivatelů spočívají v nejasném, nekompletním obsahu. Ten je však u velkých realitních portálů zpravidla dodáván třetími subjekty, provozovateli software jednotlivých inzerentů, realitních kanceláří. Právě u nich a u samotných inzerentů je třeba hledat prostor pro zlepšení těchto parametrů. Uţivatelům však dále chybí i funkce, které jsou u světových portálů běţné a jednotlivé portály jejich existenci mohou ovlivnit. Patří mezi ně například algoritmy odhadu cen nemovitostí, zobrazení cenových map, podrobnější informace o lokalitě. Práce s mapou uţivatelé ocení i při samotném hledání nemovitostí. Na českém Internetu se vyskytují stovky realitních serverů, prostor pro zlepšení jejich sluţeb přesto existuje.
- 77 -
Zdroje 1. ALEXA. About Us. In: [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.alexa.com/about 2. ALEXA. Top Sites in Germany. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.alexa.com/topsites/countries/DE 3. ALEXA. Top Sites in United Kingdom. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.alexa.com/topsites/countries/GB 4. ALEXA. Who visits trulia.com?. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: www.alexa.com/siteinfo/trulia.com 5. ALEXA. Who visits zillow.com?. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.alexa.com/siteinfo/zillow.com 6. COMPETE. Our data. In: [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: https://www.compete.com/about-compete/our-data/ 7. CUZK. Statistické údaje o vybraných transakcích s nemovitostmi evidovanými v KN. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/Periodika-apublikace/Statisticke-udaje/Statisticke-udaje-o-vybranych-transakcich-s-nemovi.aspx 8. ČESKÁ REPUBLIKA. Zákon č. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník). In: Sbírka zákonů. 9. DOBA WEBOVÁ. Google vs. Seznam.cz. In: [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.doba-webova.com/images/stories/google-seznam/doba-webovagoogle_vs_seznam.jpg 10. EBIZMBA. op 15 Most Popular Real Estate Websites | July 2014. In: [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.ebizmba.com/articles/real-estate-websites 11. GSMA. The Mobile Economy 2014. 2014. 12. HALTMAROVÁ, Dagmar. Nová sluţba Seznam Reality na portále Seznam.cz. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.lupa.cz/tiskove-zpravy/novasluzba-seznam-reality-na-portale-seznam-cz/
- 78 -
13. CHLOUBA, Martin. Prodej nemovitosti na vlastní pěst?. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://finexpert.e15.cz/prodej-nemovitosti-na-vlastni-pest 14. IMMOBILIENSCOUT24. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.immobilienscout24.de/unternehmen/immobilienscout24.html#jimmobilienscout24 15. JANOUCH, Viktor. Internetový marketing: prosaďte se na webu a sociálních sítích. Vyd. 1. Brno: Computer Press, 2010, 304 s. ISBN 978-80-251-2795-7. 16. KOTLER, Philip. Marketing. Praha: Grada, c2004. ISBN 978-80-247-0513-2. 17. LARSON, J.E. Core concepts of real estate principles and practices. New York: Wiley, 2003. ISBN 04-714-6545-3. 18. MEEKER, Mary a Liang WU. KPCB. INTERNET TRENDS D11 CONFERENCE. 2013. 19. MICHL, Petr. Infografika: Sociální sítě v Česku. In: [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.m-journal.cz/cs/internet/socialni-site/infografika--socialnisite-v-cesku__s416x9788.html 20. NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS®. 2013 PROFILE OF HOME BUYERS AND SELLERS 21. NETMONITOR. O projektu. In: [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.netmonitor.cz/netmonitor-o-projektu 22. OSTATEK, Libor. Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?. In: [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-po-15letech-jak-se-zrodil-cesky-hypotecni-trh/ 23. QUANTCAST. Top sites. In: [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: https://www.quantcast.com/top-sites 24. REALITY.CZ. Základní informace. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.reality.cz/info/zakladni/ 25. REALITY.CZ. Návštěvnost. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.reality.cz/info/navstevnost/ - 79 -
26. SEZNAM.CZ. O nás. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://onas.seznam.cz/cz/sreality.html 27. STAT COUNTER GLOBAL STATS. Platform comparison. [online]. [cit. 2014-0530]. Dostupné z: http://gs.statcounter.com/#comparison-ww-monthly-200906-201406 28. STELZNER, Michael A. SOCIAL MEDIA EXAMINER. 2014 Social media marketing industry report. 2014. 29. ŠKRABAL, Josef. Sčítání lidu, domů a bytů 2011: pramenné dílo. Praha: Český statistický úřad, 2013, 461 s. ISBN 978-80-250-2440-9. 30. TOPLIST.CZ. TOPlist - Reality. [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.toplist.cz/reality 31. ZÁMEČNÍK, Petr. Potvrzeno: O bydlení rozhodují ţeny, muţi platí. In: [online]. [cit. 2014-05-30]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/potvrzeno-o-bydleni-rozhodujizeny-muzi-plati/
- 80 -
Seznam obrázků, tabulek a grafů Obrázky Obrázek 1: Proces vyhledávání nemovitostí ..................................................................... - 12 Obrázek 2: Pyramida výběru, fáze 1 ................................................................................ - 12 Obrázek 3: Pyramida výběru, fáze 2 ................................................................................ - 13 Obrázek 4: Pyramida výběru, fáze 3 ................................................................................ - 14 Obrázek 5 Vyhledávací okno serveru Zillow.com ............................................................ - 26 Obrázek 6: Titulní strana Sreality.cz ................................................................................ - 34 Obrázek 7: Titulní strana Reality.cz ................................................................................. - 37 Obrázek 8: Titulní strana reality.idnes.cz ......................................................................... - 38 Obrázek 9: Titulní strana Bezrealitky.cz .......................................................................... - 39 Obrázek 10: Titulní strana RealityMix.cz......................................................................... - 40 Obrázek 11: Titulní strana CeskeReality.cz...................................................................... - 41 Obrázek 12: Titulní strana HyperRealtiy.cz ..................................................................... - 42 Obrázek 13: Titulní strana Zillow.com............................................................................. - 45 Obrázek 15: Titulní strana Trulia.com ............................................................................. - 47 Obrázek 16: Titulní strana Realtor.com............................................................................ - 48 Obrázek 17: Titulní strana Rightmove.co.uk .................................................................... - 49 Obrázek 18: Titulní strana ImmobilienScout24.de ........................................................... - 50 -
Tabulky Tabulka 1: Realizovaná cena (USA) .................................................................................. - 9 Tabulka 2: Návštěvnost českých realitních serverů .......................................................... - 33 Tabulka 3: Pořadí nejvýznamnějších světových realitních serverů ................................... - 44 Tabulka 4: Srovnání českých realitních portálů ................................................................ - 74 -
Grafy Graf 1: Způsoby vyhledávání nemovitostí (USA) ............................................................ - 11 Graf 2: Metody zviditelnění nabídek (USA) .................................................................... - 16 - 81 -
Graf 3: Mnoţství globálně vytvořených informací ........................................................... - 17 Graf 4: Čas strávený konzumací médií vs. vynaloţené náklady ........................................ - 19 Graf 5: Podíly mobilních zařízení při vyuţívání Internetu ................................................ - 20 Graf 6: Očekávané trţby na mobilním trhu ...................................................................... - 21 Graf 7: Výhody vyuţití sociálních sítí v marketingovém mixu ......................................... - 23 Graf 8: Pohlaví dle RU (%) ............................................................................................. - 35 Graf 9: Věk dle RU (%) ................................................................................................... - 35 Graf 10: Hlava domácnosti dle RU (%) ........................................................................... - 36 Graf 11: Odhadovaná návštěvnost světových realitních portálů........................................ - 43 Graf 12: Demografie portálu Zillow.com ......................................................................... - 46 Graf 13: Demografie návštěvníků Trulia.com .................................................................. - 47 Graf 14: Zdroje návštěvnosti světových realitních serverů ............................................... - 49 Graf 15: Způsoby hledání či nabízení nemovitosti ........................................................... - 62 Graf 16: Zařízení vyuţitá k hledání .................................................................................. - 63 Graf 17: Systémy vyhledávání ......................................................................................... - 64 Graf 18: Nedostatky realitních serverů ............................................................................. - 65 Graf 19: Vyuţití realitních kanceláří ................................................................................ - 66 Graf 20: Očekávání od realitních kanceláří ...................................................................... - 67 Graf 21: Výsledná cena ................................................................................................... - 68 -
- 82 -
Seznam příloh Příloha 1: Dotazník ............................................................ Chyba! Záložka není definována. Příloha 2: Statistika zápisů provedených vkladem .............. Chyba! Záložka není definována.
- 83 -
Příloha 1: Dotazník 1. Poptávali nebo nabízeli jste někdy nemovitost (byt, dům, pozemek) k prodeji či pronájmu? (povinná otázka) -
Ano - nabízel/a
-
Ano - obojí
-
Ano - poptával/a
-
Ne
2. Jak jste vhodnou nemovitost hledali/nabízeli? (povinná otázka) -
Inzeráty v daném místě
-
Přes doporučení od známého
-
Přes internet
-
Přes makléře
-
Přes sociální sítě
3. Pro vyhledávání nemovitostí na internetu je podle Vás vhodné použít: (povinná otázka) -
Notebook
-
Smartphone - mobilní aplikce
-
Smartphone - web
-
Stolní počítač
-
Tablet
4. Jaký systém vyhledávání Vám na realitních serverech jvíce vyhovuje? (povinná otázka)
- 84 -
-
Hledaný výraz napíšu do jednoho políčka (rychlejší, ale inzeráty nemusí být vţdy relevantní)
-
Nastavím si více parametrů (trvá déle, ale získám relevantnější nabídky)
5. Co Vám na českých realitních serverech chybí? (povinná otázka) -
Detailnější filtrování (například dle podlaţí)
-
Detailnější popis nemovitostí (např. orientace oken)
-
Informace o financování (například hypoteční srovnávač)
-
Informace o lokalitě
-
Jasná informace o celkové ceně
-
Lepší mobilní verze
-
Moţnosti ukládání a sledování inzerátů
-
Odhady cen, cenové mapy
-
Rady odborníků
-
Uţivatelská přívětivost
-
Větší počet nabídek
-
Více fotek u inzerátů
-
Zobrazení na mapě
6. Došlo ve Vašem případě nakonec k uzavření obchodu (prodej, koupě, pronájem)? (povinná otázka)
-
Ano - 85 -
-
Ne
7. Jak vysoká byla výsledná cena oproti původně nabízené? (povinná otázka) -
90% aţ 94%
-
95% aţ 99%
-
cena byla stejná
-
Niţší neţ 90%
8. Využili jste Vy nebo protistrana služeb realitní kanceláře/makléře? (povinná otázka) -
Ani jedna ze stran
-
Obě strany
-
Pouze prodávající/pronajímatel
9. Co byste očekával/a od služeb realitní kanceláře? (povinná otázka) -
Odhad prodejní ceny obdobné nemovitosti
-
Pomoc při domlouvání podmínek
-
Pomoc při hledání a výběru
-
Pomoc při jednání o ceně
-
Pomoc s financováním
-
Pomoc se smlouvami
10. Jste muž nebo žena? (povinná otázka)
- 86 -
-
muţ
-
ţena
11. Kolik Vám je let? (povinná otázka) -
20-24
-
25-29
-
30-34
-
35-39
-
40-44
-
45-49
-
50 let a více
- 87 -
Příloha 2: Statistika zápisů provedených vkladem
- 88 -
