BUDOVATEL, stavební bytové družstvo se sídlem: IČ 00 04 88 61, zapsané v obchodním rejstříku Krajského soudu v Brně dne 4.3.1960, oddíl DrXXXIV, vložka 61
Bří Jaroňků 4079, 762 33 Zlín
VÝROČNÍ ZPRÁVA
o hospodaření družstva BUDOVATEL , stavebního bytového družstva se sídlem ve Zlíně
rok 2008
Obsah:
1. Úvod 2. Organizační struktura 3. Hospodaření družstva - náklady, výnosy, zhodnocení - pohyb majetku - výsledky inventur 4. Zaměstnanci a pracovně právní vztahy 5. Zpráva o hospodaření subjektů, kde má družstvo podíl 6. Návrh na rozdělení hospodářského výsledku za rok 2008 7. Činnosti družstva v roce 2008 8. Činnosti družstva v dalším období 9. Zpráva auditora 10. Přílohy a tabulková část
1. ÚVOD BUDOVATEL , stavební bytové družstvo v dnešní podobě vzniklo v roce 1980 sloučením několika družstev v regionu a jako přejímající družstvo navazuje svojí tradicí a činností na družstvo založené v roce 1959, přičemž působí ve více než 20 obcích regionu Zlín. Systém družstva zajišťuje správu bytového fondu ve více než 400 bytových domech a objektech garáží.
2. ORGANIZAČNÍ STRUKTURA 2.1. PŘEDMĚT ČINNOSTI Předmětem činnosti družstva je zajišťování správy a provozu bytů, bytových a nebytových objektů ve vlastnictví družstva, ve vlastnictví členů družstva, ale i ve vlastnictví jiných fyzických či právnických osob, včetně zabezpečování plnění (služeb) poskytovaných s užíváním bytů a nebytových prostor a dalších činností , jako například zabezpečování výstavby družstevních bytů , rodinných domků, nebytových prostor, jejich převod do vlastnictví členů nebo přidělování do užívání včetně smlouvy o nájmu, dále údržba, opravy, rekonstrukce a modernizace bytových a nebytových objektů.
2.2. ORGÁNY DRUŽSTVA Orgány družstva jsou : - shromáždění delegátů - představenstvo - předseda - kontrolní komise - členská schůze samosprávy - výbor samosprávy Statutární orgán tvoří představenstvo ve složení :
předseda členové
Ing. Antonín Duchtík JUDr. Jaroslav Stratil Ing. Tomáš Formánek Ivan Slovák Ing. Jan Zahradník František Chvatík Ing. Pavel Martinec Ing. Václav Rokyta Ing. Tomáš Jakubíček Ing. Milan Jurajda Milan Chludil
2.3. ÚDAJE O ČLENSKÉ ZÁKLADNĚ K 31.12.2008 evidovalo družstvo celkem z toho členů nájemců členů vlastníků ost.členů( garáže a nebydlící)
14 314 členů družstva 3 446 7 720 3 148
Počet bytů ve správě družstva
3 122 ve vlastnictví družstva 3 432 ve vlastnictví fyz.osob , tj.celkem 6 554
Počet bytů ve společenstvích vlastníků jednotek - právnických osob
324 ve vlastnictví družstva 4 288 ve vlastnictví fyz.osob , tj. celkem 4 612
3. HOSPODAŘENÍ DRUŽSTVA Hospodářský výsledek družstva za rok 2008 činí před zdaněním Kč 3.632.353,61. Po zdanění je výsledek, vzhledem k připočitatelným položkám, vykazován ve výši Kč 2.255.593,61. Daňový základ v systému bytového družstevnictví nadále ovlivňuje výše připočitatelných položek, které zahrnují mimo běžných daňově neuznatelných nákladů , jako jsou náklady na reprezentaci ve výši 51 tis.Kč,odměny členům statutárního orgánu , kontrolní komise , odborných komisí a samospráv ve výši 3.961 tis. Kč, příspěvky SČMBD ve výši 315 tis. Kč a odpis nedobytných pohledávek ve výši 52 tis. Kč , také ostatní náklady bytových domů vztahující se k osvobozeným příjmům z nájemného a podíl nákladů správy stanovený koeficientem vztahující se k osvobozeným příjmům z nájemného ve výši 320 tis. Kč a ostatní daňově neuznatelné náklady ve výši 160 tis. Kč ( pojištění statut. orgánů, dary, náklady minulých let). 3.1. Výnosy - Výkaz zisků a ztrát - tabulka č.2 v příloze - bod 10. Výnosy celkem dosáhly výše 37.125.983,- Kč Členění výnosů: - tržby - zál.nájemné za užívání bytů 14.021.183,- Kč - tržby - pronájmy nebyt. prostor 1.690.657,- Kč - tržby - poplatky za převody do vl. 2.486.389,- Kč - tržby - správa nájemci 4.755.906,- Kč - tržby - správa vlastníci 4.738.450,- Kč - výnosy z postoupení pohledávek 2.814.441,- Kč - finanční výnosy 4.733.738,- Kč - ostatní provozní výnosy 1.885.219,- Kč (ost.popl., přefakturace) 3.2. Náklady Náklady za rok 2008 dosáhly výše Kč 34.870.390,- a jejich podrobnější členění je uvedeno v tabulkové části této zprávy. Zvýšení nákladů nutných k dosažení výkonů družstva činí v souladu se zvýšením výkonů družstva v roce 2008 cca 3.000 tis. Kč ,které zahrnují náklady a výnosy z postoupení pohledávek za nájemným bytů, vyúčtování nákladových úroků a přijatých dotací na úroky z programu Panel při revitalizaci bytových domů. Celkový obrat družstva při zajišťování běžné činnosti správy bytového fondu činí cca 410 mil. Kč. 3.3. Zhodnocení Družstvo vykázalo v roce 2008 hospodářský výsledek vyšší proti roku 2007 o cca 570 tis. Kč. Výsledek je ovlivněn především zvýšením výnosů v oblasti finanční činnosti, v oblasti převodů bytů do osobního vlastnictví a vyúčtováním postoupených pohledávek. Družstvo v roce 2008 nemělo žádný provozní úvěr na zajišťování správy nebo služeb poskytovaných s užíváním bytů. Zástavní právo je zřízeno ve prospěch Ministerstva financí ČR u domů a bytů ve vlastnictví družstva s nesplaceným investičním úvěrem, poskytnutým na družstevní výstavbu v letech 1970 až 1989. Zřízení tohoto zástavního práva ukládá zákon č. 297/1992 Sb. Družstvo v roce 2008 čerpalo investiční úvěry ve výši cca 41 mil. Kč na revitalizace bytových domů. Roční účetní závěrka družstva byla sestavena daňovým poradcem a ověřena auditorem, jehož stanovisko je součástí této výroční zprávy.
3.4. Pohyb majetku - Rozvaha - tabulka č.1 v příloze - bod 10. Nákupy, prodeje a likvidace dlouhodobého majetku Dlouhodobý majetek byl ověřen fyzickou inventarizací ke dni 30.11.2008. Stav dlouhodobého majetku je v zůstatkové hodnotě v rozvaze vykazován 722 mil. Kč a pohyb majetku v roce 2008 zahrnuje , stejně jako v předcházejících obdobích, účetní operace spojené s převody bytů do vlastnictví členům ve výši 96,5 mil. Kč a vyřazení krátkodobého majetku ve výši pořizovací ceny 23 tis. Kč a zůstatkové hodnoty 0 . V průběhu roku 2008 bylo převedeno do osobního vlastnictví členům 417 bytových jednotek a 14 garáží, což představovalo snížení dlouhodobého hmotného majetku družstva ve výši téměř 97 mil. Kč. Předpokládaný počet převodů bytů do vlastnictví pro rok 2009 činí 400 jednotek. Celkový počet realizovaných převodů činí k 31.12.2008 7 881 bytových jednotek a 1 935 garážových boxů. Výsledky inventarizací a) Fyzická inventarizace Fyzická inventarizace majetku byla provedena na základě příkazu č.1/2008 ze dne 20.10.2008 k 30. 11. 2008. Inventarizační komise provedly inventuru dlouhod. hmotného a nehmotného majetku a krátkodobého hmotného a nehmotného majetku ve srovnání se stavem účetní evidence na příslušných účtech. Hlavní invent. komise nezjistila rozdíly mezi stavem skutečným a účetním a dle zjištění dílčích inv. komisí navrhla vyřazení nefunkčních prostředků . Zaúčtování bylo provedeno do období 12/2008. b) Dokladová inventarizace V souvislosti s účetním uzavřením roku byla zpracována dokladová inventura, která je k dispozici v účtárně družstva a tato byla ověřena auditorem dne 17.4.2009. c) Inventarizace skladů, cenin a pokladny K 31.12.2008 družstvo neeviduje žádné zásoby. Inventarizací stavu pokladny a cenin nebyly zjištěny žádné rozdíly mezi stavem skutečným a účetním a byla ověřena auditorem firmy.
4. ZAMĚSTNANCI A PRACOVNĚ PRÁVNÍ VZTAHY Počet zaměstnanců družstva: zaměstnanci 19 dohody o prac.čin. 144 dohody o prov.práce 80 funkcionáři 336 Pracovněprávní vztahy družstva se řídí zákoníkem práce a vnitřními předpisy družstva. V souladu se sociálním programem umožňuje družstvo zaměstnancům například čerpání bezúročných půjček , příspěvek na stravování aj. Prověrkou dodržování předpisů BOZP nebyly zjištěny nedostatky ze strany družstva. Družstvo se při zabezpečení ochrany životního prostředí řídí platnými právními předpisy.
5. ZPRÁVA O HOSPODAŘENÍ SUBJEKTŮ , KDE MÁ DRUŽSTVO PODÍL VÍCE NEŽ 20% Dceřiné společnosti:
REAL FLAT, SPOL. S R.O. počet zaměstnanců: 17 předmět činnosti: realitní činnost, správa a údržba nemovitostí zprostředkovatelská činnost, org., ekon., účetní poradenství koupě zboží a prodej základní kapitál: 700.000,- Kč hosp.výsl. za rok 2008: 452 tis. Kč po zdanění výrok auditora: bez výhrad ze dne 4.5.2009
BYTSERVIS ZLÍN, SPOL. S R.O. počet zaměstnanců: 21 předmět činnosti: provádění staveb,jejich změn a odstraňování montáž, opravy,revize a zkoušky vyhrazených zdvih.zařízení a zkoušky vyhrazených tlakových zařízení silniční motorová doprava nákladní do 3,5 tuny koupě zboží a prodej základní kapitál: 400.000,- Kč hosp. výsl. za rok 2008: 451 tis. Kč po zdanění výrok auditora: bez výhrad ze dne 4.5.2009
COOPINVESTA, SPOL. S R.O. počet zaměstnanců: 2 předmět činnosti: provádění invest. inžen. činnosti technická pomoc koupě zboží a prodej základní kapitál: 140.000,- Kč hosp.výsl.za rok 2008: 365 tis. Kč po zdanění výrok auditora: bez výhrad ze dne 4.5.2009
6. NÁVRH NA ROZDĚLENÍ HOSPODÁŘSKÉHO VÝSLEDKU DRUŽSTVA ZA ROK 2008 HOSPODÁŘSKÝ VÝSLEDEK PŘED ZDANĚNÍM
3.632.353,61 Kč
HOSPODÁŘSKÝ VÝSLEDEK PO ZDANĚNÍ
2.255.593,61 Kč
Návrh na rozdělení hosp. výsledku: Tvorba sociálního fondu Tvorba nedělitelného fondu Podíl na zisku členům družstva
100.000,- Kč 655.593,61 Kč 1.500.000,- Kč
Výše podílu l člena odpovídá poměru jeho průměrného zůstatku dlouhodobé zálohy k průměrnému ročnímu zůstatku dlouhodobé zálohy členů celkem, přičemž podíl na zisku podléhá dle zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu,§ 36 ,zdanění ve výši 15%. 7. ČINNOSTI DRUŽSTVA V ROCE 2008 - Běžná činnost spojená se zajišťováním správy družstevního majetku a majetku fyzických osob a služeb spojených s bydlením. - Družstvo provedlo nezbytné účetní operace, schválilo a vzalo na vědomí: 178 dohod o převodu členských práv a povinností bytů a garáží 20 žádostí o podnájem družstevního bytu 2 žádosti o souhlas s výměnou bytu - Družstvo nadále převádělo byty do osobního vlastnictví:
- byla zpracována 2 prohlášení vlastníka - bylo převedeno 417 bytů do vlastnictví - bylo převedeno 14 garáží do vlastnictví
- Družstvo připravilo ustavení 28 nových společenství vlastníků jednotek jako právnických osob. - Postupně byly podle zákona převáděny pozemky pod bytovými domy z majetku státu do majetku družstva a současně s převody bytů do osobního vlastnictví byly převáděny vlastníkům bytů. - Družstvo zajistilo opravy a rekonstrukce bytových domů ve výši 89.139.480,- Kč z toho - montáže TRV a RTN 1.080.461,- Kč celkové revitalizace domů 41.330.316,- Kč rozvody,stupačky,vodo-topo 5.752.261,- Kč opravy balkonů,vchodů,lodžií 690.145,- Kč výměna oken 6.728.289,- Kč zateplení a střechy 8.931.720,- Kč revize výtahy -elektro 1.588.792,- Kč elektroopravy 535.401,- Kč Rozdíl zahrnuje další údržbu a drobné opravy bytového fondu různých odborných charakteristik.
- Družstvo v roce 2008 zaznamenalo nárůst tvorby dlouhodobých záloh na opravy a údržby bytových domů na průměrných 14,90 Kč za 1 m2 plochy měsíčně , přičemž bylo zvýšení tvorby ovlivněno především revitalizací domů, při které je tvorba dlouhodobých záloh z důvodu splátek úvěrů zvýšena minimálně na 20,- až 25,- Kč na 1m2 plochy bytu. - Společnost BYTSERVIS ZLÍN se na opravách a rekonstrukcích podílela ve výši 13.999.495,- Kč , přičemž snížení o cca 6,5 mil. Kč zahrnuje nižší realizaci výměn oken v roce 2008. - Tvorba dlouhodobých záloh bytových domů činila v roce 2008 celkem Kč 76.337.442,-. - Družstvo v roce 2008 dokončilo realizaci revitalizace 7 panelových domů pro 263 bytových jednotek a zahájilo realizaci revitalizace dalších 6 domů pro 166 bytových jednotek . - V roce 2008 byl dokončen převod zpracování datových souborů všech oblastí týkající se správy bytového fondu a vedení účetnictví do nového programového vybavení , včetně zpracování vyúčtování služeb, energií a nákladů na správu domu . Byly provedeny úpravy datových výstupů dle připomínek a potřeb zástupců domů a uživatelů bytů.
8. ČINNOSTI DRUŽSTVA V DALŠÍM OBDOBÍ V následujícím období roku 2009 se činnost družstva bude zaměřovat především na: - dokončení zahájené revitalizace panelových domů a přípravu nových revitalizací v objemu cca 410 bytových jednotek a to včetně zajištění výhodného financování a vyřízení žádostí o dotace PANEL, přičemž realizace revitalizace domů předpokládá v roce 2009 i využití programu „Zelená úsporám“, který zahrnuje možnost využití dotací pro všechny domy, nejen panelové, -
zajištění důkladné informovanosti členské základny v oblasti technického stavu domů a realizace oprav s rekonstrukcí,
-
dokončení realizace evidence a výměn poměrových měřidel vody v jednotlivých bytech,
-
v souvislosti se zvyšováním cenové úrovně tepla na dokončení realizace montáží měřidel tepla v jednotlivých bytech,
-
zajištění uplatnění legislativních postupů v oblasti vymáhání dluhů a řešení vypořádání pohledávek zajištěním optimálního využití uvolněných bytů nebo postoupením pohledávky,
-
v souvislosti s konkurenčními nabídkami v oblasti výkonu správy v regionu zajištění zpracování optimální kalkulace ceny za správu v celém systému družstva s využitím všech daňových výhod v oblasti správy,
-
dokončení programového vybavení v oblasti internetových stránek družstva a dceřiných společností s možností využití on-line nahlížení pro zástupce jednotlivých domů.
9. ZPRÁVA AUDITORA Bez výhrad ze dne 4.5.2009.
10. PŘÍLOHY A TABULKOVÁ ČÁST
10.1. Přehled vybraných ukazatelů
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Název r. 2008 r.2007 r.2006 r. 2005 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------počet bytů ve správě družstva (bez SVJ) 6554 7102 7423 7601 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------příspěvek na správu za 1 byt měsíčně 109,-/115,109,105,95,-/105,----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------skutečné roční náklady na výkon správy (v tis.Kč) 14075 13616 12941 12443 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------pohledávky z nájemného a služeb(v tis. Kč) 5690 5866 6843 5337 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------prům. dluh na 1 byt 868,826,922,702,----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------vlastní kapitál (v tis. Kč) 675097 761006 819475 833309 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------roční tvorba dlouh. zálohy na opr. a údr.(v tis.Kč) 76337 58398 57443 51053 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------prům. měs tvorba dl. zálohy na 1 byt 971,685,645,560,-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------prům. měs tvorba dl. zálohy na 1 m2 14,90 10,50 10,00 8,70 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------zůstatek nesplaceného invest. úvěru domy(v tis.Kč) 69322 84457 92128 102386 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------zůstatek nespl. úvěrů- revitalizace domů(v tis.Kč) 41330 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
10.2. Tabulková část
ROZVAHA ZA ROK 2008 (v tis. Kč) (tabulka č. 1)
Aktiva celkem A B B.I B.II B.III B.III1 C C.I C.II C.III C.IV D
Pohled. za ups.vl.kap.. Dlouh.hm.ma jetek nehm.dlouh. majetek dlouh.hm. majetek finanční dlou hod.majetek podíly a vklady Oběžná aktiva Zásoby Dlouhod. pohledáv. Krátkod. pohledáv. fin.majet. Ostatní aktiva
2008
2007
2006
1142466
1196537 1280915
2005 Pasiva celkem
1283307
A 824142
259
497
720640
823012
893779
918878
A.III
633
633
633
633
A.IV
633
633
633
633
386124
363609
420737
264547 248707
197
372395
240928 131467
894791
919511
A.1
721532
A.II
228166 157958
230580 133029
187
Vlastní kapitál Zákl. kapitál Kapit. fondy Fondy ze zisku HV min.let
HVúčet období Cizí B zdroje B.I rezervy dlouh. B.II závaz. krátk. B.III závazky B.IV bank.úvěr. výp. dlouh. B.IV1 bank.úvěr A.V
C
Ostatní pasiva
2008
2007
2006
2005
1142466
1196537
1280915
1283307
675097
761006
819475
833309
10103
10067
10074
9643
645417
732736
792381
806997
17321
16518
16358
2256
1685
465914
434670
446034
132263
115718
124028
112572
222998 110653
234495 84457
229878 92128
102386
110653
84457
92128
102386
1455
861
15406
737
662
16097
572
449261
234303
VÝKAZ ZISKŮ A ZTRÁT ZA ROK 2008 (tis.Kč) (tabulka č. 2)
I + II
Výkony a prodej zboží Tržby a prodej zboží a služeb II. 1. Změna stavu vnitr.zás.vl.výroby II. 2. Aktivace A+B Výkon.spotřeba a náklady na prodej zboží + Přidaná hodnota C Osobní náklady E Odpisy nehm.a hm.inv.majetku III+IV Provozní výnosy D+E+F+I+ Provozní náklady J+H * Provozní hospodářský výsledek I + XII Zúčt.rezerv,opr.pol.a čas.rozl.výn L+M Tvorba rezerv,opr.pol.na fin.nákl. IX+X Finanční výnosy
2008
2007
2006
2005
27.280 24.558
28.076 25.652
28.170 27.614
2.722
2.424
556
4.601 22.679 15.946 792 4.039 10.515
4.917 23.159 14.226 761 754 10.272
4.786 23.384 13.288 530 1.976 11.575
-361 -174
-441 -905
-33
255 -466
28.645 28.095 550 4.980 23.665 13.770 527 2.672 11.785
5.807
4.300
2.815
2.053
1.813 2.617
990 2.126
1.097 695
1.230 - 149
2.256
1.685
662
572
2.256
1.685
662
52
N+O * ** XVI S+T * ***
Finanční náklady Hosp.výsl.z fin.oper. vč.daně z příjmu Hosp.výsledek za běž. činnost Mimořádné výnosy Mimořádné náklady Mimořádný hospodář. výsledek Hosp. výsledek za účet. období
10.3. Soupis vyřazeného majetku v roce 2008 DOMY Název
Evid.číslo
Důvod
Pořizovací cena
Zůstatková cena
Stř.
El.bruska B 003376 opotřebeno 1.330,-0 101 Lavička A 004026 opotřebeno 800,-0 142 Hasicí přístroj A 003053 nefunkční 419,-0 142 Hasicí přístroj A 003052 nefunkční 419,-0 142 Hasicí přístroj A 003051 nefunkční 419,-0 142 Sekačka B 004046 nefunkční 1.220,-0 234 Mont.stůl A 003113 opotřebeno 400,-0 234 Stůl na st.tenis A 003178 opotřebeno 820,-0 279 Žebř A 003498 opotřebeno 515,-0 284 Oběh.čerpadlo B 003194 nefunkční 2.450,-0 286 Svářečka B 003337 opotřebeno 4.480,-0 354 Žebř A 004033 opotřebeno 515,-0 354 Rohož A 003338 opotřebeno 356,-0 354 Žebř A 003255 opotřebeno 350,-0 364 Sekačka A 003323 opotřebeno 740,-0 414 Žebř A 004006 opotřebeno 515,-0 418 Stůl na st.tenis B 003435 nefunkční 1.700,-0 433 Rohož A 003350 opotřebeno 346,-0 448 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Celkem
17.794,--
SPRÁVA ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Akum. kamna B 000741 nefunkční 5.938,0 970 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------Celkem
23.732,-
Zpracováno ve Zlíně, květen 2009. Výroční zprávu předkládá představenstvo družstva BUDOVATEL, stavebního bytového družstva se sídlem ve Zlíně.
