Bytpoli CR
VYBRANÉ OTÁZKY BYTOVÉ POLITIKY v ČR po r. 1989 Hlavní body: (1) Privatizace bytového fondu (2) Fungování bytového trhu (3) Varianty získávání bytu (4) Slabá místa české bytové politiky ---------------------------------------------------Začátek reformy – rok 1991 deetatizace - stát předává většinu bytového fondu obcím (877 tis. bytů, cca ¼ celkového bytového fondu) (1) Privatizace bytového fondu Formy:
(a) restituce (b) privatizace obecních bytů (c) transformace bytových družstev
(a) Restituce (reprivatizace, malá privatizace) = navrácení majetku konfiskovaného státem v letech 1948-1989 • • • • •
od roku 1990 celkový objem - cca 10% bytového fondu (přes 300 tis. bytů) zejména v centrech měst impulz pro realitní trh pnutí mezi novými majiteli a nájemníky
(b) Privatizace obecních bytů rysy české privatizace: • neexistuje jednotný předpis, rozhodují obce (případně měst. částí) • není stanoven termín ukončení • neexistuje pravidlo pro stanovení cen bytů • nefunguje „Right to Buy“ RTB (právo na koupi) Do r. 1994 marginální význam (prodej celých domů družstvům) Od r. 1994 umožněn prodej jednotlivých bytů: "Zákon o vlastnictví bytů" (č. 72/1994 Sb.) Privatizace výrazně propojuje osudy nájemníků v domě 1
Bytpoli CR
Kupci zřizují: Společenství vlastníků v domě
Jak je to s právem ke koupi: čas 6 měsíců jeden rok lhůta Nabídka |- - - - - - - - - -|- - - - - - - - - -x------x- - - - - -| v o l n ý p r o d e j na prodej předkupní 3-měsíční bytu právo právo na přednostní nabytí bytu nabídka bytu jiným zájemcům
zájem třetí osoby
(c) Transformace bytových družstev Transformaci umožňují: • Zákon o transformaci družstev (č. 42/1992 Sb.) • Bytový zákon (č. 72/1994 Sb.)
2
Bytpoli CR
C eny panel. bytů 1+1 ve m ěstech ČR v tis. K č (r. 2004) Praha Brno Zlín M ladá Boleslav K olín Benešov H . K rálov é Plzeň Č . Budějov ice Znojm o Olom ouc Jičín Žď ár nad Sázav ou Vyškov Karlov y Vary Č. K rum lov U herské H radiště Přerov Jilav a H. Brod J. H radec C heb Břeclav K rom ěříž Tábor Šum perk Opav a Náchod Louny H odonín Třebíč Litom ěřice Ostrav a Sokolov K arv iná N . Jičín Jeseník Bruntál Teplice M ost C hom utov
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
1100
1200
------------------------------------------------------------------------------------------------------Pozn. Privatizaci pozdržely dohady s EU (2004-2006) o „veřejné podpoře“.
3
Bytpoli CR
(2) Fungování bytového trhu Segmentace bytového trhu - územní - sektorová český trh bytů = množina územních + sektorových trhů Z hlediska sektorů – trhy mají nestejnou dynamiku Trh s … • rodinnými domy – „boom“ • družstevními byty - funguje • byty v soukrom. nájemním sektoru - rozběhl se • privatizovanými obecními byty (regulérní) v zárodku • nájemními obecními byty - naturální směny bytů - (přidělování = minimální) - nelegální (nájem. smlouvy, etc.) § (3) Varianty získávání bytu v ČR 1. Koupě bytu/RD na volném trhu 2. Pronájem bytu/RD (soukromý sektor) 3. Svépomocná výstavba RD 4. Přidělení obecního bytu zpravidla spojeno s platbou: - zaplacení dluhu na nájemném (za původního nájemníka) - oprava „havarijního“ bytu - účast v „obálková metodě“ - zaplacení nájmu několik let dopředu kritéria přidělování bytu (příklad městská část Brno-střed kolem r.2000) (a) Obyvatelé havarijních bytů, patřících městu (b) Sociální případy (1/5) (c) Oprava bytu na vlastní náklady (d) Ochota platit ekonomické nájemné (3-násobky regulov. nájmu) (e) Obyvatelé havarij. bytů jiných vlastníků (vojsko, soukr.náj.sekt…) 5. Získání služebního bytu od obce 6. Výměna 1 bytu za 2 menší 7. Převod nájemních práv 8. Podnájem 9. (sňatek, dědictví) 4
Bytpoli CR
(4) Slabá místa české bytové politiky
špatně fungující nájemní bydlení
- nekoordinovaná privatizace obecních bytů - slabá kontrola užívání nájemních bytů - silná ochrana nájemníků - pomalá liberalizace (regulovaného) nájemného - není definováno „sociální bydlení“ (pro koho, za kolik, etc.)
M. Lux: Výdaje na bydlení, sociální bydlení a napětí na trhu s bydlením, Praha, 2000.
M. Lux: v ČR existují dva odlišné „trhy s bydlením“ „Privilegovaný sektor“ • byty s regulovaným nájemným • vlastnické bydlení (ze socialistické éry) • vlastnické bydlení získané výhodnou privatizací (poč. 90. let) • družstevní bydlení „Neprivilegovaný sektor“ • byty s tržním nájemným • vlastnické bydlení získávané za tržních podmínek (od 90. let) Lux. M. 2004 „Housing the Poor in the Czech Republic“. In: Fearn, J.: „Too Poor to Move, Too Poor to Stay“, LGI Fellowship Series, Open Society Institut. Budapest.
V ČR – 3 hladiny nájemného: • Regulované - u starších nájemních smluv (do června 1993) - pod úrovní reálných nákladů • Nákladové (ekonomické) - v nových obecních bytech - hladina cca odpovídá nákladům - max. 3-násobek regul. nájemného • Tržní (smluvní) - celkově u cca 5-10 % nájemních bytů - u nových nájemních smluv (soukr. sektor) - v nových domech (zkolaudovaných po červnu 1993) - u cizinců - hladina se nemá lišit od cen obvyklých v lokalitě napětí na trhu s bydlením, zasahující do každodenního života 5
