VVE Financiering
[email protected]
17 mei 2016
Introductie • Roland van der Klauw • Juridisch kader VVE, Vigerend Modelreglement, aansprakeijkheid, …
• Businesscase NoM / Zonnepanelen, Wel doen of niet doen? Het hangt er vanaf. • Postcode roos/rups. Kader en mogelijkheden. • Rekenvoorbeelden
• Financieringsvoorbeelden VVE, pro’s en con’s. • Ontwikkelingen en experimenten VVE financiering • Disclaimer: Aan deze presentatie kunnen geen rechten worden ontleend en het mag niet gezien worden als een financieel advies conform Wft.
Wat hebben we aangekondigd? • Je wilt met je VvE aan de slag. • Te nemen maatregelen zijn bekend. Maar hoe ziet de businesscase eruit?
• Je kunt kijken naar maatregelen apart (bijvoorbeeld plaatsing van zonnepanelen), of naar een totaal pakket, zelfs naar een renovatie naar ‘Nul-op-de-meter’. • Wat kun je betalen uit reserves van de VvE, wat uit de servicekosten en voor welk deel trek je vreemd vermogen aan? • Wat doet de investering met de waarde van de woningen
Roland van der Klauw, (ook VVE-lid) NRG031
Wocozon
Corebusiness : Financiering van duurzaamheid: Analyse, rekenen, organiseren & financieren.
Corebusiness: Maatschappelijke ESCo 3.0 van en voor woningcorporaties. Uitsluitend zonnepanelen, extern gefinancierd, voor sociale huurwoningen en huurders betalen per kWh.
Platform 31 / Stroomversnelling: Voorzitter stuurgroep woningwaardering met taxateurs, validatie instituten, en hypotheekbanken.
Opbouw VVE cylcus • 29 maart ‘16: Draagvlak en Proces ( Mimi S.)
• Wie heeft de vorige twee sessie’s ook bijgewoond?
• 19 apriil ‘16 Techniek ( Henk S.)
• Zijn er specifieke vragen vooraf ingediend?
• 17 mei ‘16 Financiën (Roland vd Klauw)
• Specifieke naslag links aan einde presentatie • Presentatie via NMU verkrijgbaar. • Vragen mogen altijd tussendoor.
Interactief • Wie is je buurman/vrouw? • Welke financieringsvraag heeft hij / zij voor vandaag? • Heeft hij / zij al een keer een innovatieve financiering gedaan? • Wie weet welk modelreglement (jaartal) op zijn VVE van toepassing is?
• 2 * 3 min.
Juridisch Kader • VVE-Reglement
• Aansprakelijkheid eigenaren • Leningen
• Lening aan VVE • Lening aan Persoon • Lening aan Gebouw (in onderzoek)
Modelreglement & VVE-Lening tbv energiebesparing niet zijnde onderhoud Splitsingsakte , welke status? • 1973, VVE-vergadering moet besluiten
• 1983, Verbod op meerjarige (financierings-) overeenkomsten • 1992, Verbod op meerjarige (financierings-) overeenkomsten, anders dan onderhoud. • 2006, meerjarige (financierings-) overeenkomsten toegestaan.
Algemeen: Gekwalificeerde meerderheid meestal voldoende, maar indien het hypothecaire onderpand (substantieel) geraakt wordt, bijvoorbeeld door negatief EV, opstalrecht, wijz. splitsingsakte, etc. dan instemming van alle hypotheekvertrekkers noodzakelijk.
Aansprakelijkheid eigenaar • Een eigenaar is hoofdelijk aansprakelijk voor de VVE verplichtingen. • Bij verkoop is zowel de huidige eigenaar als de koper hoofdelijk aansprakelijk (max. 2 jaar terug) • Bij executieverkoop gaat de hypotheeknemer (bank) voor. • LET OP: Bij een ondeelbare schuld (situatie afhankelijk bij VVE-geldlening) is iedere eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel. (maar: wetswijziging i.o.) Dus indien 50% niet kan betalen, dan moet de andere 50% de betaling overnemen. De financier krijgt dus altijd zijn geld. Voorbeeld > Ribank • Leningen aan personen is consumentenkrediet, dus Wft / AFM en CCD / LtI-toets. • Leningen aan VVE’s is geen consumentenkrediet dus geen VKM toets VKM: Verantwoord Krediet Maximum
VVE product Banken (Voorbeeld Ribank) VvE Flex is een doorlopend krediet dat bedoeld is voor het groot onderhoud van appartementen complexen. De beoordeling van het krediet wordt behandeld als een zakelijk krediet in plaats van een consumptief krediet. Alle individuele eigenaren zijn verantwoordelijk voor hun appartement deel (bij faillissement of wanbetaling). Enkele kenmerken die betrekking hebben op het acceptatieproces: • De VvE met circa 20 appartementen of meer (uitgangspositie). • De VvE moet tenminste 2 jaar bestaan. • Het onderhoud/werkzaamheden moet worden uitgevoerd door een erkend bouw/aannemingsbedrijf. • VvE Flex is een doorlopend krediet. • VvE Flex is een zakelijk krediet. De individuele VKM-berekening is daarom niet
van toepassing. • Duur van de looptijd is afhankelijk van het geplande onderhoud (max 10 jaar)
Motivatie wetswijziging BW 5:113 per 1 juli 2016 • Daarnaast speelt de hoofdelijke aansprakelijkheid voor ondeelbare schulden van de leden een rol bij de terughoudendheid van VvE´s om een lening aan te gaan. Een geldlening is in beginsel een deelbare schuld, maar in de voorwaarden kan anders worden overeengekomen. Als in de voorwaarden voor de leningsovereenkomst is opgenomen dat de lening een ondeelbare schuld vormt, zijn de VvE-leden op grond van de huidige wet hoofdelijk aansprakelijk. Bovendien blijven eigenaren thans op grond van de wet ook na verkoop aansprakelijk voor schulden van de VvE die zijn ontstaan toen zij eigenaar waren. Als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid en de doorlopende aansprakelijkheid na verkoop zullen de VvE-leden niet snel instemmen met het aangaan van een geldlening door de VvE. • Om dit te verhelpen wordt in het wetsvoorstel een wijziging van artikel 5:113 van het Burgerlijk Wetboek voorgesteld. Dat regelt dat de schuld die voortvloeit uit een lening aangegaan ten behoeve van onvoorziene onderhoudskosten, noodzakelijke onderhoudskosten waarin de omvang van het reservefonds niet voorziet of ten behoeve van investeringen ter verbetering van de energieprestatie van het gebouw altijd deelbaar is. Verder wordt opgenomen dat een VvE-lid bij vervreemding van zijn appartementsrecht wordt ontslagen uit zijn aansprakelijkheid ten aanzien van de schulden van de VvE die het gevolg zijn van zo’n geldlening. • Voor het ontslag uit de aansprakelijkheid wordt voorgesteld om daaraan als voorwaarde te verbinden dat aan de koper een opgave wordt gedaan van het bestaan van de schuld. Het voorstel is om dit via de notaris te laten verlopen. De notaris vraagt al een verklaring op bij de VvE met daarin een opgave van de omvang van het reservefonds en een opgave van de eventuele achterstanden. Deze verklaring wordt gehecht aan de notariële akte van levering. Het idee is dat op die opgave voortaan ook vermeld zal worden welke geldlening de VvE is aangegaan, dat de verkoper ontslagen wordt uit aansprakelijkheid van die geldlening en de koper in plaats daarvan aansprakelijk wordt
Bron: vandoorne advocaten
Hoe te financieren (Reserves, Bijdrage of VV)? • Uit eigen middelen van de VvE ( nb. reglement/ gekwalificeerde besluitvorming) • Een collectieve lening (bij een bank). Daarnaast worden steeds meer 'duurzaamheidsleningen' aangeboden. • Een bijdrage van de leden. (eenmalig of periodiek verhoging) (regl. Gekw. Meerderheid) Zelf uit hun spaargeld financieren of hiervoor een lening bij een bank aangaan. • Energiebespaarlening www.ikinvesteerslim.nl • Energy Service Company (ESCo) Een Esco kan de aanleg en het onderhoud en beheer van de (klimaat-)installaties van gebouwen overnemen. Een ESCo levert een gegarandeerde energiebesparing, inclusief de financiering ervan. U hebt dan dus geen investeringskosten.
SVN - VVE Energiebespaarlening • Antrekkelijke rente • Max. 25.000 per app. recht
• 10 of 15 jaar • Tenminste 10 app. Rechten • Max. 5 miljoen euro
• Vanaf 2,6% rente.
Interactief deel • Hoeveel is een kilo Watt uur (kWh) elektriciteit waard? • Discussieer met elkaar en geef samen een geef een getal in euro’s?
Zonnepanelen • Hoe duur is een kWh? Oftewel, wat is een opgewekte kWh waard? • Wat kost een zonnepaneel?
• Wat is de wetgeving? • Salderen, Energiebelasting, ODE, • Zon op andermans dak, “Regeling verlaagd tarief” etc.
• Rekenvoorbeelden:
investering versus opbrengsten
Zonnepanelen Wat kost een kWh? kWh-gebruik Levering Energiebelasting ODE BTW totaal / kWh
0-10.000 kWh € 0,05500 € 0,10070 € 0,00560 € 0,16130 € 0,03387 € 0,19517
10.000 - 50.000 € 0,05500 € 0,04996 € 0,00700 € 0,11196 € 0,02351 € 0,13547
• Voor een gezin: ca. 19,5 ct/kWh • Voor centrale voorzieningen (> 10.000 kWh) : ca 13,5 ct
• Aanschafprijs PV tbv 1 kWh/jr: ca. 1,45 (excl. BTW) • TvT : 1,45 / 0,195 = 7,5 jr.
1,45 / 0,135 = 11 jr.
50.000 plus € 0,05500 € 0,01331 € 0,00190 € 0,07021 € 0,01474 € 0,08495
Zonnepanelen Wetgeving EB • Salderen. t/m 2017 geborgd na 2020 Overgangsregeling
Energiebelasting 2009 € 0,1085 2010 € 0,1114 2011 € 0,1121 2012 € 0,1140 2013 € 0,1165 2014 € 0,1185 2015 € 0,1196 2016 € 0,1007
2013 2014 2015 2016
ODE € 0,00110 € 0,00230 € 0,00360 € 0,00560
Regeling verlaagd tarief, postcode Roos/-Rups. • Specifiek voor mensen die geen eigen dak hebben en wel willen investeren in zonnepanelen. • Veel voorwaarden o.a.: • Rechtsvorm / Organisatie = Coöperatie of VVE. Leden: kleinverbruikers, Persoon of bedrijf tot max. 20% • Verlaging EB 1e schijf tot nihil (10,07 ct / 12,2 ct / kWh incl. BTW), medewerking energieleverancier nodig. • Contract met energieleverancier voor teruglevering ( ca. 4 ct/kWh) • Aansluiting (fysiek of virtueel > 3*80A) nodig. *). €1200 + €1700/jr excl. BTW • Waarde kWh: ca 16,2 ct
*) Uitvoeringsregeling Wbm, art 19 a lid 5
Businesscase voorbeeld Zonnepanelen / PV VVE • Dak grootte 40m * 8m = 320 m2 • Centrale voorzieningen: 30.000 kWh/jr
• # panelen = (320 *0,6) / 3,2 = 60 stuks • 60 PV * 275 Wp* 0,9 = 15.000 kWh • Investering: 60*275*1,45= €24.000
• Kleinverbruikers / VVE-leden direct 15.000 * 19,5 ct = € 2925 / jr • CVZ: 15.000 * 13,5 ct = € 2025 / jr • PCR 15.000 * 16,2 ct = € 2475 / jr – 1726 = 749/jr
• PCR 3* 80A 1200 + 1726 euro • TVT: 8,2 / 11,8 / 32 jaar
NoM Basis business case • Gemiddelde energielasten per type woning, oppervlakte heeft grootste invloed (niet gedrag)
• Ugpt: Maandelijkse kosten voor energie is gelijk aan rente+aflossing over 30 jaar • Investeringsruimte is dan: 30k, 45k of 67 k. • Plus waardestijging woning.
• Let op: Waardestijging is (nog) niet gelijk aan investering case: Verhuizen na 1 jr of 30 jr
Rekenmethode NoM Op basis van: • Een rente van 3,9%
• Looptijd van 30 jr • Energierekening 175 euro • Een belastingtarief van 42%
Is een investering van 45.000 euro kostenneutraal indien de energierekening Nul wordt.
NoM Financiering / ontwikkelingen • Naslagwerk, zie links. • Loan to Income. Wat mag iemand lenen gelet op zijn inkomen? • Loan to Value: Wat mag een bank uitlenen gelet op de waarde van het onderpand • 106% Hypotheekwaarde bij energiebesparende maatregelen • Bij NoM €27.000 extra leenruimte (LtI)
Interactief deel CASE • Stel de VVE wil het gebouw fors renoveren. • De business case wordt gemaakt dat met waardestijging en verminderde energielasten de investering “verstandig” is. • Conform reglement kan de ALV met gekwalificeerde meerderheid dit besluiten. • 10% van de bewoners kan de financiering niet opbrengen.
• Wel of niet besluiten tot investering?
Voorbeelden VVE financiering (juni 2012) • Voorbeelden boekje meer uitgewerkt naar financieringsconstructies en juridisch kader, bijv. • Utrecht, De Wiltenburgh. 30 Keuro invest/app. Gestart voordat fin. rond was bij alle eigenaren. Enkele eigenaren nu in problemen. • Amersfoort, Suriname laan.. Financiering door Rabobank (20 jr) met garantstelling provincie Utrecht (12jr). • Amersfoort, Wagenaarstraat. Financiering uit reserves (35k) en subsidie (40k)
Experiment NoM: Asser model Verhoging servicekosten ter grootte van energierekening. • Gebouw gebonden lening (i.o.) zonder hoofdelijke aansprakelijkheid. • Garantstelling provincie • Landelijk waarborgfonds benodigd. • 100% Instemming ivm hypotheekverstrekkers.
VVE Lindenhove Apeldoorn >> NoM
https://www.youtube.com/watch?v=qSK1NaKtSHQ
Woningwaarde ontwikkeling
Wat is een energiezuinige of NoM woning waard? • Nieuw taxatiemodel 2016, incl. energiebesparende maatregelen paragraaf ingevoerd.
• Experimenteel veldonderzoek naar waardeontwikkeling NoM woningen, gedurende 2 jaar. • Wetenschappelijk onderzoek Prof. Dirk Brounen (UvT) naar labelwaarde. • Richting: Energiebesparing wordt “normaler”, NoM nog onbekend. Waardestijging: Labelstap zie fig. NoM ca 10jr besparing.
Waarde blijft subjectief • Niet-courante woning blijft nietcourant. • Mooie vernieuwbouw = meerwaarde dan losse maatregelen • Horizon energie besparing vanuit consument = ca 10 jaar. • Binnenkort NoM woningen in verkoop (Wageningen en Rosmalen) • Zie ook www.nom-taxatie.nl
Nuttige Links • http://www.energielinq.nl/uploads/attachment/file/7/6/150922_GEBOUWGEBONDEN _Financieringsconstructies_in_kaart-1454930387.pdf • www.nom-taxatie.nl • http://energiesprong.nl/wp-content/uploads/downloads/2016/02/Brochure-financieeladviseurs.pdf
• http://energiesprong.nl/wp-content/uploads/downloads/2013/02/Samen-onder-een-dakvves-renoveren-duurzaam.pdf • https://www.internetconsultatie.nl/wet_verbetering_verenigingen_van_eigenaars • https://www.ikinvesteerslim.nl/
Even checken • Te nemen maatregelen zijn bekend. Maar hoe ziet de businesscase eruit? • Je kunt kijken naar maatregelen apart (bijvoorbeeld plaatsing van zonnepanelen), of naar een totaal pakket, zelfs naar een renovatie naar ‘Nul-op-de-meter’. • Wat kun je betalen uit reserves van de VvE, wat uit de servicekosten en voor welk deel trek je vreemd vermogen aan? • Wat doet de investering met de waarde van de woningen
• Vragen
Contact? Roland van der Klauw 06 518 408 58
[email protected]
