Voorstellen van wetswijzigingen De commissie beheerders van onroerende goederen van het BIV heeft een studie gemaakt om voorstellen van wetswijzigingen inzake de mede-eigendom in te dienen. Men wil hiermee vooral een grotere transparantie in de werking van de vereniging van medeeigenaars en een duidelijkere afbakening van de rol en verantwoordelijkheden van alle betrokkenen bereiken. De wettekst die werd aangepast aan de voorstellen van het BIV is opgenomen als bijlage I.
Een volledig dwingende wet1 Om de regels in alle verenigingen van mede-eigenaars te harmoniseren, dient in de eerste plaats de wet van 30 juni 1994 volledig dwingend te worden. Want hoewel het dwingende karakter wel degelijk is voorzien2, zijn er twee uitzonderingen. De eerste heeft te maken met het quorum dat vereist is om een algemene vergadering te houden. De tweede betreft de vereiste meerderheden bij het stemmen. Beide uitzonderingen hebben volgens ons weinig belang. Er zijn geen objectieve gronden waarom een vereniging van mede-eigenaars over een bepaald punt met een grotere meerderheid moet stemmen dan andere verenigingen van mede-eigenaars of waarom voor één of ander punt een bijzonder quorum vereist is. Deze situatie kan tot een zekere verwarring leiden. Hoe legt men aan een mede-eigenaar uit dat in de vereniging van mede-eigenaars “X” een bepaalde meerderheid vereist is bij het stemmen, terwijl in de vereniging van mede-eigenaars “Y” voor hetzelfde punt op de agenda een andere meerderheid nodig is. De uitzonderingen kunnen tot fouten leiden. Ze verplichten de syndicus om voor elk punt op de agenda na te gaan of er in het algemeen reglement van de mede-eigendom bijzondere voorschriften staan over het quorum of de meerderheid die moeten worden gehaald. Iets vergeten of de tekst fout interpreteren maakt de beslissing van de algemene vergadering ongeldig. De uitzonderingen afschaffen is dus de meest eenvoudige manier om de wet volledig dwingend te maken. Dit zou voor alle door de wet behandelde materies moeten gelden. Men loopt dan niet langer het risico om zich te vergissen: wat is van toepassing, de wet of het algemeen reglement van de mede-eigendom?
1
Voorstel tot wijziging: - Om de wet volledig dwingend te maken, dient men in artikel 577-6 §3 en in artikel 577-7 §1 de woorden “behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom” en “of de statuten” in artikel 577-6 §6 te schrappen. 2 Art. 577-14 van het Burg. Wetb.
Vereniging van mede-eigenaars = VME3 Een van de huidige problemen is dat een gebouw van een groep gebouwen geen rechtspersoonlijkheid heeft. Ook het Hof van Cassatie heeft hierop reeds gewezen. De oplossing moet bestaan in een mechanisme van mandaten tussen “subverenigingen” met een beperkte bevoegdheid en de algemene vergadering van de vereniging van medeeigenaars. Secundaire verenigingen met elk een eigen rechtspersoonlijkheid invoeren, zou veel problemen creëren. Hoe zou bijvoorbeeld het geschil verlopen tussen de vereniging van mede-eigenaars en een van de gebouwen waaruit deze is samengesteld? Aangezien de benaming “vereniging van mede-eigenaars” vrij lang is, wordt ze in de praktijk vaak afgekort. Maar er bestaan verscheidene afkortingen naast elkaar en dit leidt tot verwarring, vooral in het Nederlands. De wet dient daarom een afkorting op te leggen: “ACP” in het Frans en “VME” in het Nederlands. Deze afkorting zou in de wettekst zelf moeten worden gebruikt.
Vervolging op het vermogen van elke mede-eigenaar4 Wij treden het voorstel van mevrouw Nyssens, de heer Hamal en medestanders terzake bij. Het is immers normaal dat als een vervolging op het vermogen van elke medeeigenaar zich opdringt, dit voor de kosten gebonden aan de procedure zou gebeuren naar evenredigheid van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen dat gebruikt wordt voor de verdeling van de lasten en kosten. Het lijkt echter niet verstandig om dit punt te beperken tot gerechtelijke vonnissen. Op deze manier sluit men immers de deur voor de uitvoering van beslissingen die worden genomen op andere manieren om geschillen te regelen, zoals bemiddeling of verzoening.
3
Voorstel tot wijziging: - Artikel 577-5 §1 1e alinea als volgt aanvullen: “De vereniging van medeëigenaars, afgekort tot VME, verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn:” - In de wettekst zelf de term “verenigingen van medeëigenaars” vervangen door “VME” in de artikels 5775 §2, 577-5§3, 577-5§4, 577-6§7, 577-8 §4 5°, 577-9 §1er, 577-9 §6, 577-10 §2, 577-10 §3, 577-10 §4 1°, 577-11 §1 1e alinea, 577-11 §1 3°, 577-11 §1 4°, 577-11 §2 1°, 577-12 1e alinea en 577-12 laatste alinea. 4 Voorstel tot wijziging: - Aan artikel 577-5 §4 toevoegen: “rekening houdend met de berekeningswijze en de criteria die gebruikt worden voor de verdeling van de lasten overeenkomstig artikel 577-2 §9,3”.
Keuze van woonplaats van de vereniging van mede-eigenaars bij de syndicus5 Aangezien de syndicus de wettelijke vertegenwoordiger van de VME6 is, lijkt het normaal dat alle briefwisseling of handelingen die erop betrekking hebben, daar toekomen. Men stelt echter vast dat dit helemaal niet het geval is. Een groot aantal sectoren - en dan vooral de banken en verzekeringsmaatschappijen sturen regelmatig brieven naar de maatschappelijke zetels van de VME’s. Deze bevinden zich vaak in de gebouwen7 en meer bepaald in de toegangshallen. Als daar een brievenbus voor de syndicus is geïnstalleerd, kan de gewone briefwisseling daar ontvangen worden, ook al wordt deze bus niet altijd elke dag gelicht. Zonder deze brievenbus blijft de post in de hal rondslingeren tot een mede-eigenaar de syndicus op de hoogte brengt of deze laatste langskomt in het gebouw. Zo werd in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een aanslagbiljet in verband met bedrijfsactiviteiten verstuurd naar de maatschappelijke zetels van de Brusselse VME’s op basis van de gegevens van de Kruispuntbank van Ondernemingen. De KBO bevat immers de maatschappelijke zetels van alle rechtspersonen in België en dus ook van de verenigingen van mede-eigenaars. Talrijke verenigingen hebben deze belasting niet betaald, gewoonweg omdat ze het aanslagbiljet niet ontvangen hadden. Gelukkig was deze belasting niet verschuldigd. Ze werd geannuleerd en het incident had geen gevolgen, maar het is wel veelzeggend. Wanneer het om een aangetekende brief gaat, wordt de situatie nog moeilijker. Niemand kan deze in ontvangst nemen, zelfs als de mede-eigendom over een conciërge beschikt. De postbode laat dan een berichtje achter, maar dit ondergaat hetzelfde lot als de gewone brief hierboven. De situatie is identiek wanneer het gaat om een deurwaardersexploot. Deurwaarders gebruiken verschillende oplossingen. Sommigen gaan alleen langs op de maatschappelijke zetel van de VME. Daar stellen ze vast dat ze hun exploot niet kunnen overhandigen. Ze laten een berichtje achter, maar er is veel kans dat dit verloren gaat. 5
Voorstel tot wijziging: - Een 4e alinea toevoegen aan artikel 577-5 §1e 2° waarin het volgende wordt bepaald: “Zij kiest woonplaats in de woonplaats of het kantoor van de syndicus”. - In artikel 577-8 §2 2e lid 2e alinea “op de zetel” van de vereniging van medeëigenaars door “op het domicilie”. - §3 van artikel 577-8 schrappen. - In artikel 577-10 §2 “ter plaatse” vervangen door “op het domicilie van de VME”. - In artikel 577-10 §3 “op de zetel” van de vereniging van medeëigenaars vervangen door “op het domicilie”. 6 Art 577-8 §4 6° 7 Art 577-5 §1e laatste alinea
Anderen gaan langs op de maatschappelijke zetel én bij de syndicus, maar dit veroorzaakt extra kosten. En sommigen gaan alleen bij de syndicus langs. Nog een voorbeeld: de griffies van de rechtbanken die hun brieven zowel naar de syndicus als naar de maatschappelijke zetel van de VME sturen. Ook dit brengt onnodige kosten met zich mee. Al deze problemen kunnen worden opgelost door in de wet te bepalen dat de vereniging van mede-eigenaars woonplaats kiest op de woonplaats van de syndicus of op zijn kantoor. De praktijk wijst ook uit dat documenten als de statuten, de notulen van de algemene vergaderingen, de boekhouding en de archieven in de meeste gevallen bij de syndicus worden bewaard. Hij dient deze documenten immers regelmatig te raadplegen. Bovendien is het weinig comfortabel en realistisch dat een mede-eigenaar, zoals bepaald in de wet8, in de hal van het gebouw documenten zou moeten raadplegen. Ten slotte beschikken niet alle verenigingen van mede-eigenaars over gemeenschappelijke lokalen om alle archieven te bewaren. Het voorstel bestaat er dus in dat ze worden bewaard op de woonplaats van de VME, dat wil zeggen bij de syndicus.
Bekendmaking van de benoeming van de syndicus9 Alle personen die betrokken zijn bij de mede-eigendom - de mede-eigenaars, de bewoners en derden - moeten snel te weten kunnen komen welke syndicus belast is met de VME. Wettelijk moet dit door aanplakking worden meegedeeld binnen 8 dagen na de benoeming van de syndicus. Dit lijkt weinig gegrond te zijn, want het komt er vooral op aan om te weten wie effectief verantwoordelijk is voor de mede-eigendom. En het is heel goed mogelijk dat iemand als syndicus wordt benoemd, maar dat zijn eigenlijke opdracht slechts weken later begint. Dit gebeurt vaak wanneer de syndicus door de algemene vergadering wordt benoemd, maar zijn opdracht slechts het volgende kwartaal begint. Men wil de vertrekkende syndicus immers zijn opdracht aan het einde van een boekhoudkwartaal laten beëindigen. De wettelijke mededeling zou dus binnen 8 dagen na het begin van de opdracht van de syndicus moeten gebeuren. Zoals reeds gezegd zijn de VME’s opgenomen in de Kruispuntbank van Ondernemingen. Men zou hiervan kunnen gebruik maken om ruim bekendheid te geven aan de syndicus en de gegevens betreffende het domicilie van de VME. Derden kunnen zich dan volledig informeren over de VME zonder dat ze naar het gebouw of de maatschappelijke zetel moeten gaan. De gegevens van de KBO kunnen immers via internet, schriftelijk of
8
Artikel 577-8 §2 2e alinea Voorstel tot wijziging: - De eerste alinea van artikel 577-8 §2 aanvullen met “en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad om te worden gepubliceerd door de Kruispuntbank van Ondernemingen”. - In artikel 577-8 §2 “binnen acht dagen na die aanstelling of benoeming” vervangen door “binnen acht dagen na de aanvangsdatum van zijn opdracht”.
9
telefonisch worden geraadpleegd. De KBO verzamelt de informatie over de VME’s bij de registratiekantoren. Wij stellen daarom voor om de naam van de syndicus en het domicilie van de VME in het Staatsblad te publiceren, net zoals dat gebeurt bij andere rechtspersonen (bedrijven of vzw’s), zodat ze kunnen worden opgenomen in de KBO, waar ze vlot toegankelijk zijn.
De VME en de onverdeeldheid10 Ook de verhoudingen tussen de VME en de onverdeeldheden, zowel verdeling van het eigendomsrecht als gewone onverdeeldheid, moeten worden vereenvoudigd en opgehelderd. Het verdient de voorkeur dat de onverdeeldheid een van zijn leden afvaardigt om haar te vertegenwoordigen bij de VME. Deze persoon ontvangt dan alle documenten van de VME en wordt op de algemene vergadering uitgenodigd om er de onverdeeldheid te vertegenwoordigen en deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering.
Bijeenroeping van de algemene vergadering11 Voor een grotere transparantie en eenvormige werking van de VME’s is het belangrijk dat er minstens één keer per jaar een algemene vergadering plaatsvindt. Op dit ogenblik is dit niet wettelijk verplicht. De syndicus van de VME dient de bijeenroepingen te versturen. Het is belangrijk dat er geen verschillen zouden bestaan in de wijze van bijeenroeping en dat er juridische zekerheid zou bestaan over de bijeenroepingstermijnen. Daarom stellen wij voor om in de wet de termijn (15 kalenderdagen) en de bijeenroepingswijze (per aangetekende brief) te bepalen. De aangetekende weg is de enige manier om zekerheid te hebben over de bijeenroepingstermijn. De term “aangetekende weg” wordt voorgesteld, omdat ook de 10
Voorstel tot wijziging: - In artikel 577-6 §1e 2e alinea, “die dat recht zal uitoefenen” vervangen door “die hun gevolmachtigde zal zijn. Deze laatste zal worden opgeroepen voor de algemene vergaderingen, het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uitoefenen en alle documenten afkomstig van de VME ontvangen.”
11
Voorstel tot wijziging: - Aan artikel 577-6 §2 toevoegen: “De algemene vergadering dient minstens één keer per jaar te vergaderen.” - In artikel 577-6 §2 “op verzoek van” één of meer medeëigenaars vervangen door “op verzoek bij de syndicus”. - Aan het einde van artikel 577-8 §4 1° toevoegen: “of overeenkomstig artikel 577-6 § 2.” - Aan artikel 577-6 § 2 toevoegen: “De bijeenroepingen dienen minstens vijftien kalenderdagen vooraf langs aangetekende weg te worden verzonden.”
aangetekende e-mail sinds 2002 in België juridisch geldig en volledig geliberaliseerd is. Dit heeft twee gevolgen. Om te beginnen hoeft de aangetekende bijeenroeping niet per brief via de post te worden verstuurd. Ten tweede behoudt de post het monopolie van alle aangetekende verzendingen op papier, maar niet via een andere drager. De juridische zekerheid houdt ook in dat de mede-eigenaars weliswaar onder bepaalde voorwaarden het recht hebben om de bijeenroeping van een algemene vergadering te vragen, maar dat het hen niet toekomt om deze ook effectief bijeen te roepen. Dit laatste is de taak van de syndicus, het orgaan van de VME. Als deze zijn plicht niet nakomt, beschikken de mede-eigenaars over beroepsmogelijkheden.
Het quorum voor het houden van een algemene vergadering12 De huidige wet bepaalt enerzijds dat de algemene vergadering slechts rechtsgeldig kan beraadslagen als een dubbel quorum bereikt is: meer dan de helft van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars die minstens de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten. In de praktijk leidt dit tot een zekere verwarring bij de mede-eigenaars en bij sommige syndici. Deze verwarring kan gemakkelijk worden vermeden door te bepalen dat het om meer dan de helft van de mede-eigenaars en meer dan de helft van de aandelen in de aanwezige of vertegenwoordigde aandelen in de gemeenschappelijke delen moet gaan. Anderzijds is het in een aantal mede-eigendommen structureel onmogelijk om op de eerste algemene vergadering dit dubbele quorum te bereiken. Dit is bijvoorbeeld het geval in een mede-eigendom met een beperkt aantal appartementen, maar een zeer groot aantal garages. De eigenaar van een garage, die slechts een beperkt aantal aandelen heeft, is van oordeel dat hij de beraadslagingen slechts weinig of niet kan beïnvloeden en blijft bijgevolg weg van de algemene vergadering. Zo verhindert hij dat het door het quorum vereiste aantal mede-eigenaars bereikt wordt. Deze situatie brengt systematisch grote kosten mee voor de VME, aangezien dan de algemene vergadering een tweede keer moet worden bijeengeroepen. De algemene vergadering zou dan moeten plaatsvinden als ¾ van de aandelen aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Het is ook belangrijk om te vermelden dat het quorum één enkele keer aan het begin van de algemene vergadering wordt berekend. Men kan er immers van uitgaan dat een medeeigenaar die de vergadering verlaat opdat het quorum niet langer zou bereikt zijn, rechtsmisbruik pleegt. Dit misbruik bestaat erin dat hij zijn, in dit geval negatief, 12
Voorstel tot wijziging: - In artikel 577-6 § 3 “ten minste” de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten vervangen door “meer dan”. - In artikel 577-6 § 3 tussen “wanneer” en “meer dan” toevoegen “aan het begin van de algemene vergadering”. - In artikel 577-6 § 3 aan het einde van het artikel toevoegen: “of wanneer zij meer dan drie vierden van de aandelen van de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.” - In artikel 577-6 §6 “op het ogenblik van de stemming” toevoegen na “aanwezige of vertegenwoordigde medeëigenaars”.
stemrecht niet loyaal uitoefent en het verloop van de vergadering bepaalt (“ne pas exercer loyalement son droit de vote, négatif en l’espèce, et qu’il assure la police de l’assemblée”) 13. Mede-eigenaars die tijdens het verloop van de algemene vergadering toekomen of vertrekken, wijzigen slechts het aantal aandelen waarmee rekening wordt gehouden om de meerderheden te berekenen.
Onthouding en blanco of ongeldige stem14 Veel betrokkenen bij de mede-eigendom vragen meer uitleg over de regels voor het berekenen van de meerderheid. Er worden momenteel verscheidene methodes gebruikt. Sommigen interpreteren de wet letterlijk en berekenen de meerderheid op basis van het totale aantal aanwezige of vertegenwoordigde stemmen. Dit betekent dat personen die zich onthouden, blanco en ongeldige stembiljetten als een neen-stem worden gerekend. Anderen vinden dat onthoudingen, blanco en ongeldige stemmen niet in aanmerking mogen worden genomen om de meerderheid te berekenen. Alleen geldig uitgebrachte stemmen tellen mee. “Sommige eigenaars zouden zich bijvoorbeeld kunnen onthouden omdat zij vinden dat zij te weinig informatie hebben gekregen over het voorstel of omdat het zou gaan om een twistpunt tussen personen waarin zij niet willen tussenkomen. In deze gevallen ziet men niet in waarom hun stemmen als neen-stemmen zouden moeten worden verrekend”. 15 Ons voorstel stemt overeen met de tweede opinie die iedereen meer kansen geeft om zich via zijn stem uit te drukken.
De meerderheden16
13
De Page en De Stefani -L’assemblée Générale des Copropriétaires - La Copropriété Forcée des Immeubles et groupes d’immeubles bâtis - UCL Faculté de Droit - 2001- p. 266 14 Voorstel tot wijziging: - Bij artikel 577-6 §6 een tweede alinea toevoegen die als volgt luidt: “Er wordt voor de berekening van de meerderheid van de stemmen geen rekening gehouden met onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen.” 15 Wahl, Winnykamien - Guide pratique de l’agent immobilier à l’usage des courtiers, syndics et régisseurs - Brussel - Uitgeverij Kluwer - 2004 - p. 171 16 Voorstel tot wijziging: In artikel 577-7 §1 wordt: - Punt 1° b geschrapt. Punt 1° a wordt punt 2° a en punt 1° c wordt punt 2° b genummerd. - Punt 1°: “1° bij meerderheid van twee derden van de stemmen, over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen.” - Bij artikel 577-7 §3 een tweede alinea toevoegen: “Maar wanneer de daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de hierdoor noodzakelijk geworden wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.”
Het is de bedoeling dat de VME’s maatregelen nemen om het gemeenschappelijke onroerend vastgoed in stand te houden. Het is dus belangrijk dat het voldoende onderhouden wordt en dat daarvoor tijdig werkzaamheden worden uitgevoerd. Een ¾ meerderheid om werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeelten uit te voeren is zeer hoog en het is dus gemakkelijk om beslissingen te blokkeren die nochtans noodzakelijk zijn. Het voorstel bestaat erin om deze meerderheid tot 2/3 van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen terug te brengen. Bij daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen zijn reeds talrijke praktische problemen opgedoken. Hierover moet immers met 4/5 van de stemmen worden beslist. Maar een dergelijke aanpassing heeft automatisch een wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom tot gevolg. Deze wijziging zou met algemene stemmen beslist moeten worden. Om deze tegenstelling op te heffen wordt voorgesteld dat bij de beschikking van een gemeenschappelijk onroerend goed, de meerderheid die vereist is om deze beschikking mogelijk te maken en de meerderheid voor het wijzigen van de verdeling van de aandelen identiek zou zijn, met name 4/5 van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen.
Stem van personen die door de VME als lasthebber zijn aangesteld17 Het voorstel van mevrouw Nyssens, de heer Hamal en medestanders dat bepaalt dat personen die door de VME als lasthebber zijn aangesteld of op een of andere manier bij deze in dienst zijn, niet aan de beraadslagingen en de stemming mogen deelnemen, is heel normaal. Het is immers onmogelijk dat een persoon zijn eigen decharge zou goedkeuren.
De aard van de syndicus18
17
Voorstel tot wijziging: - §7 van artikel 577-6 vervangen door: “Een persoon die door de VME als lasthebber is aangesteld of die door haar is tewerkgesteld of in het kader van elk ander contract aan haar diensten verleent, kan noch persoonlijk, noch bij volmacht, deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen die betrekking hebben op de hem toevertrouwde taak.” 18 Voorstel tot wijziging: - In artikel 577-8 §6 de term “voorlopig” vervangen door “aanvullend” en de bewoording “voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden” door “voor een welbepaalde duur en doeleinden”. - In artikel 577-8 §7 de woorden “of in gebreke blijven” schrappen, na “op verzoek van elke medeëigenaar” de woorden “of elke derde betrokkene met het oog op de vertegenwoordiging van de VME” toevoegen, de termen “voorlopig” vervangen door “aanvullend” en na de woorden “de duur” de woorden “en de doeleinden” toevoegen. - In artikel 577-8 §6 de volgende alinea toevoegen: “Bij het in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere mede-eigenaar of elke derde betrokkene met het oog op de vertegenwoordiging van de VME een voorlopig syndicus aanstellen.”
Wanneer een syndicus de gewone syndicus moet bijstaan of vervangen, gebruikt de wet dezelfde term, met name “voorlopig syndicus”. Maar het gaat om twee zeer verschillende situaties. Hier dient men dus nauwkeurig te formuleren. De wet voorziet in twee gevallen waarin de gewone syndicus in functie blijft, terwijl een tweede syndicus zich bezighoudt met de administratie en het beheer van de medeeigendom. Het eerste geval doet zich voor als de algemene vergadering een adjunctsyndicus toevoegt aan de gewone syndicus om hem bij te staan voor een welbepaalde duur en doeleinden. Het tweede geval ontstaat als de gewone syndicus verhinderd is. De rechter stelt dan een syndicus aan voor een welbepaalde duur en doeleinden. Deze tweede syndicus beschikt dus niet over alle bevoegdheden van de syndicus en zijn verantwoordelijkheden zijn beperkt, hetzij op verzoek van de algemene vergadering, hetzij door een beslissing van de rechter. In beide gevallen wordt de term “aanvullende syndicus” voorgesteld in plaats van “voorlopig syndicus”. Wanneer de gewone syndicus in gebreke blijft, stelt de rechter een “voorlopig syndicus” aan. Maar in dit geval is er in hoofde van de VME slechts één enkele syndicus, met alle bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Alleen de duur van de opdracht wordt door de rechter bepaald. De wet voorziet niet in de werking van de VME zonder zijn orgaan, met name de syndicus. Men dient echter vast te stellen dat bepaalde VME’s zonder syndicus functioneren, vooral bij kleine mede-eigendommen. De afwezigheid van een syndicus kan problemen opleveren als derden er niet in slagen de wettelijke vertegenwoordiger van de VME te contacteren. Men dient hen dus de mogelijkheid te geven om zich tot de vrederechter te wenden, zodat hij de syndicus van de mede-eigendom kan aanstellen.
Rechtsvorderingen Wij nemen het voorstel van mevrouw Nyssens, de heer Hamal en medestanders over in verband met rechtsvorderingen in naam van de VME ten opzichte van het eigendomsrecht19. Op dit ogenblik bestaan er in de rechtspraak over dit onderwerp twee stromingen. De eerste is van mening dat de vereniging niet bevoegd is, noch als eiseres, noch als verweerster, voor vorderingen die te maken hebben met de eigendom van het gebouw. Haar bevoegdheden zijn beperkt tot het realiseren van haar doelstelling, met name het bewaren en beheren van het gebouw, zoals aangegeven door Mr. Mostin20. De 19
Voorstellen tot wijziging: - Aan artikel 577-9 §1 2e alinea toevoegen: “Bovendien en niettegenstaande artikel 577-5, §3 is de vereniging van mede-eigenaars gerechtigd om al dan niet gezamenlijk met een of meerdere mede-eigenaars op te treden om de bij het gebouw horende rechten te vrijwaren, met inbegrip van de rechten die voortvloeien uit de eigendom van het onroerend goed en dit middels een beslissing genomen overeenkomstig artikel 577-6, § 6. Zij wordt geacht de hoedanigheid en het belang te hebben die vereist zijn om dergelijke rechten te verdedigen.” 20 Mostin , “Le contentieux de la copropriété depuis l’application de la loi du 30 juin 1994”, in “La copropriété forcée des immeubles ou groupe d’immeubles bâtis”, colloquium van de rechtsfaculteit van de ULB, Brussel, Bruylant, 2005, p. 194.
tweede strekking vindt dat de VME bevoegd is om inzake de tienjarige aansprakelijkheid op te treden tegen de aannemer of de architect en dat zij in het algemeen kan eisen dat schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw zou worden hersteld. Een dergelijke vordering instellen behoort tot de doelstelling en de bevoegdheden van de vereniging.21 Het schijnt nochtans dat dit standpunt indruist tegen de wil van de wetgever in verband met rechtsvorderingen door de VME ten opzichte van de gemeenschappelijke gedeelten van de mede-eigendom. De VME heeft ook de mogelijkheid om te beslissen over de verkoop of de aankoop van een gemeenschappelijk gedeelte22 dat haar niet toebehoort of nooit zal toebehoren. Hetzelfde geldt voor het heropbouwen van het gebouw bij gedeeltelijke of volledige vernietiging van het gebouw.23 Dit lijkt er dus wel op te wijzen dat de wetgever vindt dat de VME wel in rechte kan optreden voor wat de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw betreft. Hetzelfde geldt bij de instelling van een rechtsvordering ten bewarende titel door de syndicus24. Hoewel de wet bepaalt dat de syndicus alle bewarende daden mag stellen25, lijkt het toch nodig om te bevestigen dat hij gemachtigd is om elk rechtsmiddel te gebruiken.
Informatie-uitwisseling met notarissen26 De informatie-uitwisseling tussen de notaris en de syndicus bij een overdracht van medeeigendom is een belangrijk punt van de wet van 30 juni 1994. Men stelt evenwel vast dat bepaalde verbeteringen dienen te worden aangebracht. De termijn van 15 dagen waarover de syndicus beschikt om de notaris te antwoorden, is erg kort. Dit betekent in de praktijk dat een niet-professionele syndicus of een professionele syndicus die als natuurlijk persoon werkt, niet langer dan 15 dagen afwezig mag zijn, omdat hij anders de wet niet kan naleven. Terwijl de notaris voor andere opzoekingen die hij dient te doen over langere termijnen beschikt. Wij stellen bijgevolg voor om de termijn voor het beantwoorden van de notaris op 30 dagen te brengen. 21
Mostin, op.cit., p. 196. Art 577-7 §1 2° punt d en e. 23 Art 577-7 §1 2° c en Art 577-7 §3 24 Voorstel tot wijziging: - Toevoegen aan artikel 577-9 §1e 4e alinea: “De syndicus is gemachtigd om ten bewarende titel elk rechtsmiddel aan te wenden, met de verplichting om dit zo snel mogelijk door de algemene vergadering te laten bekrachtigen.” 25 Art 577- 8, §4, 4° 26 Voorstel tot wijziging: - In artikel 577-8 §4 7° “15 dagen” vervangen door “30 dagen”. - Toevoegen aan artikel 577-11 §1e: “4° de vaststaande schulden van alle aard aan de VME van de partij die haar eigendomsrecht overdraagt” - In artikel 577-11 §1 3e alinea “15 dagen” vervangen door “30 dagen”. - Aan artikel 577-11 §1 toevoegen: “De notaris is verplicht om onverwijld aan de VME de datum van het verlijden van de akte, de identiteit en het adres van de nieuwe mede-eigenaar en het nieuwe adres van de partij die haar eigendomstitel afstaat, te bezorgen. Bij splitsing van het eigendomsrecht of onverdeeldheid, zoals bepaald in artikel 577-6 §1e 2e, de gegevens van hun lasthebber.” 22
Hoewel veel notarissen opvragen hoeveel schuld de partij die haar eigendomstitel afstaat heeft ten opzichte van de VME, wordt deze vraag toch niet systematisch gesteld. Indien dit wel het geval zou zijn, zou de syndicus de mogelijkheid hebben om de notaris op de hoogte te brengen van een mogelijk beslag onder derden, indien de aan de VME verschuldigde bedragen niet op de verkoopprijs worden ingehouden. Maar er bestaat een andere oplossing om dit probleem te regelen. Wij bespreken ze hieronder. Het zou ook goed zijn als de notarissen de syndicus gewoonweg op de hoogte zouden moeten brengen van de identiteit van de nieuwe mede-eigenaar en de nieuwe adresgegevens van de mede-eigenaar die zijn eigendomstitel afstaat. Dit zou het mogelijk maken om aan deze laatste de laatste kostenafrekening te bezorgen die berekend wordt op de datum van de overdracht en/of om de VME in staat te stellen om eventuele schulden te recupereren. Bij splitsing van het eigendomsrecht of onverdeeldheid moet de notaris, overeenkomstig artikel 5 van het onderhavige voorstel, de persoon aanduiden die het recht zal uitoefenen om de algemene vergadering bij te wonen.
Informatie-uitwisseling met de bewoners van de VME27 De wet vraagt de syndicus herhaaldelijk om te communiceren met personen die in het gebouw wonen, maar geen stemrecht hebben op de algemene vergadering van het gebouw. Eén keer zou dit via een aangetekende zending moeten gebeuren. Wij stellen echter vast dat deze informatie niet steeds door de eigenaar aan de syndicus wordt verschaft, noch bij aankomst, noch bij vertrek van de bewoner. Alleen de eigenaar is op elk ogenblik in staat om te zeggen wie zijn goed bewoont. De eigenaars moeten bijgevolg verantwoordelijk zijn voor de communicatie met de bewoners, terwijl de VME ter informatie eveneens door affichage mededelingen doet aan de bewoners.
Bij de overdracht van een kavel28 Zoals wij hierboven gezien hebben, leveren de schulden van bepaalde mede-eigenaars op het ogenblik van de verkoop van hun appartement problemen op. Bij een onderhandse verkoop kan de syndicus de nodige maatregelen nemen om een beslag onder derden uit te 27
Voorstel tot wijziging: - Toevoegen aan het einde van artikel 577-8 §4 8°: “De mededeling gebeurt door middel van affichage in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.” - In artikel 577-10 §4 1° het volgende schrappen: “of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.” - In artikel 577-10 §4 2° “op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.” vervangen door “op initiatief van de eigenaar door een aangetekende zending en van de syndicus door affichage in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw”. 28 Voorstel tot wijziging: - Een punt 3° toevoegen aan artikel 577-11 §2: “Ongeacht de wijze van overdracht is de nieuwe medeëigenaar van een kavel gehouden tot de betaling van de vaststaande schulden van alle aard die aan de VME met betrekking tot deze kavel op het moment van de overdracht verschuldigd zijn.”
voeren. Maar dit is niet altijd mogelijk. Na de verkoop en als het om een grote schuld gaat, zal de VME de nodige gerechtelijke stappen zetten om dit bedrag te recupereren. Als het om een klein bedrag gaat, wordt geen vervolging ingesteld en draagt de VME dit verlies. Ook bij een gedwongen verkoop, waarbij de VME geen bevoorrechte schuldeiser is, heeft ze evenmin de garantie dat ze zal krijgen wat haar toekomt. Er worden reeds geruime tijd wetsvoorstellen ingediend om van de VME een bevoorrechte schuldeiser te maken, maar tot nu toe zonder succes. En zelfs in dat geval zouden andere schuldeisers voorrang kunnen hebben. Dit probleem kan worden opgelost door de schuld aan de kavel te verbinden. De koper neemt dan zowel de activa als de passiva van de kavel over. Uiteraard houdt deze oplossing in dat men bij het sluiten van de verkoopovereenkomst of het verlijden van de verkoopakte, bepaalde voorzorgen moet nemen. De verkoper kan schriftelijk verklaren dat er geen schulden zijn en dat hij de notaris machtigt om de eventueel verschuldigde bedragen af te houden van de opbrengst van de verkoop. Een andere mogelijkheid bestaat erin om het bedrag van de schulden bij de notaris onder te brengen, indien ze niet helemaal vaststaan of het bedrag dat noodzakelijk is om de laatste kosten van de medeeigendom te dekken tot aan de eindafrekening door de syndicus. Het is de koper die aansprakelijk moet worden gesteld. Hij dient de nodige voorzorgen te nemen of met kennis van zaken de schulden van de verkoper ten opzichte van de VME op zich te nemen wanneer hij onderhandelt over de aankoopprijs. Deze oplossing heeft in elk geval het grote voordeel voor de VME dat zij altijd de bedragen kan recupereren die aan haar verschuldigd zijn.
Andere voorstellen tot wijziging Mevrouw Nyssens, de heer Hamal en medestanders doen andere voorstellen. Zij willen onder andere de bevoegdheden van de syndicus gevoelig uitbreiden. Of toch minstens een aantal praktijken nader omschrijven. Deze in de wet zelf of in een gedragscode opnemen is een onderwerp op zich. Wij mogen echter niet uit het oog verliezen dat al deze punten van toepassing zijn, ongeacht of het om een professionele syndicus gaat of niet. Dit kan enerzijds extra kosten met zich meebrengen en anderzijds de mede-eigenaar afschrikken die beseft hoeveel verantwoordelijkheid de syndicus heeft. Alle verantwoordelijkheden moeten identiek zijn, ongeacht de aard van de syndicus. De verplichting om een dubbele boekhouding te voeren en een genormaliseerd minimaal boekhoudplan te gebruiken is zeker een goede zaak. Maar dat een niet-professionele syndicus een vereenvoudigde boekhouding mag voeren is onaanvaardbaar. Want deze laatste kan evengoed een mede-eigendom van verscheidene honderden appartementen met aanzienlijke financiële risico’s beheren. Of men al dan niet met een vereenvoudigde boekhouding mag werken, dient eerder af te hangen van de omvang van de VME en/of de grootte van de financiële stromen die zij met zich meebrengt. De professionele syndici zijn voorstander van een meer nauwkeurige omschrijving van bepaalde praktijken, zoals de manier om een algemene vergadering bijeen te roepen, de
agenda van de algemene vergadering op te stellen, de documenten die op de algemene vergadering moeten worden voorgelegd, het opstellen van de notulen van de algemene vergadering en het versturen ervan, … Alle ingediende voorstellen gaan in de goede richting, maar een bepaald aantal punten maakt de toepassing ervan moeilijk of kostelijk. De nodige aanpassingen dienen dus te worden besproken.
Bijlage I: wettekst aangepast aan de BIV-voorstellen
Wet op de mede-eigendom
BIV-wetsvoorstel : “Wet op de mede-eigendom HOOFDSTUK III. - MEDEEIGENDOM.
HOOFDSTUK III. - MEDEEIGENDOM.
AFDELING I. - GEWONE MEDEEIGENDOM EN GEDWONGEN MEDEEIGENDOM IN HET ALGEMEEN
AFDELING I. - GEWONE MEDEEIGENDOM EN GEDWONGEN MEDEEIGENDOM IN HET ALGEMEEN
Art. 577-2. Burg. Wetb.
Art. 577-2. Burg. Wetb.
§ 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt :
§ 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt :
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.
§ 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn.
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel.
§ 3. De medeëigenaar heeft deel in de rechten en draagt bij in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel.
§ 4. De medeëigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten bezwaren.
§ 4. De medeëigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met zakelijke rechten bezwaren.
§ 5. De medeëigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.
§ 5. De medeëigenaar heeft recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en in zover zulks met het recht van zijn deelgenoten verenigbaar is.
Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kan hij wettig verrichten.
§ 6. Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn, met medewerking van alle medeëigenaars geschieden. Evenwel kan een der medeëigenaars de overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
§ 6. Andere daden van beheer alsmede daden van beschikking moeten, om geldig te zijn, met medewerking van alle medeëigenaars geschieden. Evenwel kan een der medeëigenaars de overige noodzaken deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent.
§ 7. Ieder medeëigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak.
§ 7. Ieder medeëigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak.
§ 8. De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is § 8. De verdeling van de gemeenschappelijke zaak is onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de titel onderworpen aan regels, die bepaald zijn in de titel Erfenissen. Erfenissen. § 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd
§ 9. Onverdeelde onroerende goederen die bestemd
zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling.
zijn tot het gemeenschappelijk gebruik van twee of meer onderscheiden en aan verschillende eigenaars toebehorende erven, zijn echter niet vatbaar voor verdeling.
Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De aan deze medeëigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben. De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend De bepalingen van deze paragraaf zijn van dwingend recht. recht. § 10. In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.
§ 10. In het geval van § 9 staat het elke medeëigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.
AFDELING II. - GEDWONGEN MEDEEIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN.
AFDELING II. - GEDWONGEN MEDEEIGENDOM VAN GEBOUWEN OF GROEPEN VAN GEBOUWEN.
Onderafdeling I. - Algemene bepalingen.
Onderafdeling I. - Algemene bepalingen.
Art. 577-3. De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
Art. 577-3. De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking.
Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking.
Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van medeëigendom.
Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van medeëigendom.
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle medeëigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle medeëigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.
Art. 577-4. § 1. De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
Art. 577-4. § 1. De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.
De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.
De basisakte moet de beschrijving bevatten van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten dat aan ieder privatief deel is verbonden, daarbij rekening houdend met de respectieve waarde ervan.
Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;
2° de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
2° de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
3° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;
3° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat.
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en de duur van zijn mandaat.
§ 2. Indien beslist werd een reglement van orde op te § 2. Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt. worden opgemaakt. § 3. Ieder beding van de statuten dat het recht beperkt van de medeëigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.
§ 3. Ieder beding van de statuten dat het recht beperkt van de medeëigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.
Onderafdeling II. - Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van medeëigenaars.
Onderafdeling II. - Rechtspersoonlijkheid van de vereniging van medeëigenaars.
Art. 577-5. Burg. Wetb.
Art. 577-5. Burg. Wetb.
§ 1. De vereniging van medeëigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn :
§ 1. De vereniging van medeëigenaars, afgekort tot “VME”, verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn :
1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel;
1° het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel;
2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van medeëigendom op het hypotheekkantoor. De plannen van het gebouw kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage worden gevoegd.
2° de overschrijving van de basisakte en van het reglement van medeëigendom op het hypotheekkantoor. De plannen van het gebouw kunnen daarbij in de vorm van een door de notaris voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage worden gevoegd.
Zij draagt de benaming : "vereniging van medeëigenaars", gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen.
Zij draagt de benaming : "vereniging van medeëigenaars", gevolgd door de vermeldingen betreffende de ligging van het gebouw of de groep van gebouwen.
Zij heeft haar zetel in het gebouw. Indien het over een groep van gebouwen gaat, moet de basisakte bepalen in welk gebouw de zetel van de vereniging gevestigd is.
Zij heeft haar zetel in het gebouw. Indien het over een groep van gebouwen gaat, moet de basisakte bepalen in welk gebouw de zetel van de vereniging gevestigd is. Zij kiest woonplaats in de woonplaats of het kantoor van de syndicus.
§ 2. Indien de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven, kan de vereniging van medeëigenaars zich ten aanzien van derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen; deze zijn echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen de vereniging.
§ 2. Indien de statuten niet of niet tijdig werden overgeschreven, kan de VME zich ten aanzien van derden niet op haar rechtspersoonlijkheid beroepen; deze zijn echter wel gerechtigd ze in te roepen tegen de vereniging.
§ 3. De vereniging van medeëigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.
§ 3. De VME kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen.
§ 4. Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van medeëigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere medeëigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten.
§ 4. Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de VME wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere medeëigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten rekening houdend met de berekeningswijze en de criteria die gebruikt worden voor de verdeling van de lasten overeenkomstig artikel 577-2 §9,3.
Onderafdeling III. - Beheer van het gebouw of van de groep van gebouwen.
Onderafdeling III. - Beheer van het gebouw of van de groep van gebouwen.
Art. 577-6. Burg. Wetb.
Art. 577-6. Burg. Wetb.
§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.
§ 1. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht van een kavel, of wanneer dit het voorwerp is van een gewone onverdeeldheid, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die dat recht zal uitoefenen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht van een kavel, of wanneer dit het voorwerp is van een gewone onverdeeldheid, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun gevolmachtigde zal zijn. Deze laatste zal worden opgeroepen voor de algemene vergaderingen, het recht van deelname aan de beraadslagingen ervan uitoefenen en alle documenten afkomstig van de VME ontvangen.
§ 2. Onverminderd artikel 577-8, § 4, 1°, kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van één of meer medeëigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.
§ 2. De algemene vergadering dient minstens één keer per jaar te vergaderen. Onverminderd artikel 577-8, § 4, 1°, kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek bij de syndicus van één of meer medeëigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten. De bijeenroepingen dienen minstens vijftien kalenderdagen vooraf langs aangetekende weg te worden verzonden.
§ 3. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beraadslaagt de algemene vergadering alleen dan rechtsgeldig wanneer meer dan de helft van de medeëigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.
Indien dat quorum niet werd bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van medeëigendom waarvan ze houder zijn.
§ 4. Iedere medeëigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. § 5. Iedere medeëigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.
§ 3. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, De algemene vergadering beraadslaagt alleen dan rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de medeëigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij meer dan de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten of wanneer de medeëigenaars aanwezig of vertegenwoordigd bij de opening van de zitting meer dan drie vierden van de aandelen van de gemeenschappelijke gedeelten bezitten. Indien dat quorum niet werd bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van medeëigendom waarvan ze houder zijn.
§ 4. Iedere medeëigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. § 5. Iedere medeëigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.
Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet
het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde medeëigenaars beschikken. De syndicus kan niet als lasthebber van een medeëigenaar tussenkomen op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij medeëigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering. § 6. De beslissingen van de algemene vergadering worden bij volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige of de vertegenwoordigde medeeigenaars genomen, tenzij wanneer de wet of de statuten een gekwalificeerde meerderheid of de éénparigheid vereisen.
§ 7. Een persoon die door de vereniging van medeëigenaars als lasthebber is aangesteld of die door haar is tewerkgesteld, kan noch persoonlijk, noch bij volmacht, deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen die betrekking hebben op de hem toevertrouwde taak.
als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde medeëigenaars beschikken. De syndicus kan niet als lasthebber van een medeëigenaar tussenkomen op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij medeëigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering. § 6. De beslissingen van de algemene vergadering worden bij volstrekte meerderheid van stemmen van de aanwezige of de vertegenwoordigde medeeigenaars op het ogenblik van de stemming genomen, tenzij wanneer de wet of de statuten een gekwalificeerde meerderheid of de éénparigheid vereisent . Er wordt voor de berekening van de meerderheid van de stemmen geen rekening gehouden met onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen. § 7. Een persoon die door de VME als lasthebber is aangesteld of die door haar is tewerkgesteld of in het kader van elk ander contract aan haar diensten verleent, kan noch persoonlijk, noch bij volmacht, deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen die betrekking hebben op de hem toevertrouwde taak.
Art. 577-7. Burg. Wetb. § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :
Art. 577-7. Burg. Wetb. § 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist De algemene vergadering beslist:
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen: 1° bij meerderheid van twee derden van de stemmen : a) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen.
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
2° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen; b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van
c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer; 2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen : a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom; b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan; c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging; d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden; e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
die waarover de syndicus kan beslissen; b) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer; 3° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen : a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom; b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan; c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging; d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden; e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
§ 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij § 2. In geval van gehele of gedeeltelijke voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, vernietiging, worden de vergoedingen die in de indien daartoe beslist wordt. plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de indien daartoe beslist wordt. medeëigenaar, de bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of medeëigenaar, de bewoner of de derde, die herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de medeëigenaars verplicht in geval van heropbouw of van hun aandeel in de medeëigendom. herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de medeëigendom. § 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom, § 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alsmede over elke beslissing van de algemene alle medeëigenaars beslist over elke verdeling van vergadering betreffende de volledige heropbouw van de aandelen van de medeëigendom, alsmede over het onroerend goed. elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed.
Art. 577-8. Burg. Wetb.
Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste meerderheid, kan de hierdoor noodzakelijk geworden wijziging van verdeling van de aandelen van de medeëigendom door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist.
§ 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van
Art. 577-8. Burg. Wetb.
medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar.
Indien hij is aangesteld in het reglement van medeëigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering. Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd. Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat.
§ 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen na die aanstelling of benoeming, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van medeëigenaars gevestigd is.
Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar maatschappelijke zetel. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar, op de zetel van de vereniging van medeëigenaars, het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.
§ 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar of belanghebbende derde, met het oog op de vertegenwoordiging van de vereniging.
Indien hij is aangesteld in het reglement van medeëigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering. Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd. Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat, behalve om de continuïteit van de dienst te verzekeren. § 2. Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen de acht dagen na de aanvangsdatum van zijn opdracht op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van medeëigenaars gevestigd is en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad om te worden gepubliceerd door de Kruispuntbank van Ondernemingen. Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar maatschappelijke zetel. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar, op het domicilie van de VME, het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.
De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus. De aanplakking van het uittreksel en de registratie in het Belgisch Staatsblad moeten geschieden door toedoen van de syndicus. § 3. Indien de betekening niet kan worden gedaan overeenkomstig artikel 35 van het Gerechtelijk Wetboek, geschiedt zij overeenkomstig artikel 38
§ 3. Indien de betekening niet kan worden gedaan
van dit Wetboek. De aangetekende brief bedoeld in artikel 38, § 1, derde lid, moet dan aan de woonplaats van de syndicus worden gericht. § 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
overeenkomstig artikel 35 van het Gerechtelijk Wetboek, geschiedt zij overeenkomstig artikel 38 van dit Wetboek. De aangetekende brief bedoeld in artikel 38, § 1, derde lid, moet dan aan de woonplaats van de syndicus worden gericht. § 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeëigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de 1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de medeëigendom een beslissing moet worden door het reglement van medeëigendom vastgestelde genomen; dagen of telkens als er dringend in het belang van de medeëigendom of overeenkomstig artikel 577-6 §2 een beslissing moet worden genomen; 2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3; 2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3° deze beslissingen uit te voeren en te laten 3; uitvoeren; 3° deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren; 4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen; 4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle 5° het vermogen van de vereniging van daden van voorlopig beheer te stellen; medeëigenaars te beheren; 5° het vermogen van de VME te beheren, waarvoor aparte rekeningen per gebouw of groep van gebouwen moeten worden gebruikt en waarvan enkel de syndicus de handtekening heeft; 6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen; 6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke 7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, zaken, te vertegenwoordigen; § 1, over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen van het verzoek van de notaris; 7° de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, § 1, over te leggen binnen vijftien dertig dagen te rekenen van het verzoek van de notaris; 8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de 8° aan elke persoon, die het gebouw bewoont datum van de vergaderingen mede te delen om hem krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de opmerkingen met betrekking tot de datum van de vergaderingen mede te delen om hem gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of zullen als zodanig aan de vergadering worden opmerkingen met betrekking tot de medegedeeld. gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld; de mededeling gebeurt door aanplakken in de gemeenschappelijke gedeelten 9º alle documenten aangaande het gebouw in mede- van het gebouw. eigendom, de boekhouding en de activa die hij
beheerde, over te dragen aan zijn opvolger. § 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.
9º alle documenten aangaande het gebouw in medeeigendom, de boekhouding en de activa die hij beheerde, over te dragen aan zijn opvolger. § 5. 4. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.
§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde § 6. 5. De algemene vergadering kan steeds de doeleinden. syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een aanvullende syndicus § 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de toevoegen voor een welbepaalde duur en voor syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, welbepaalde doeleinden. op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. § 7. 6. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor een welbepaalde duur en doeleinden die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar of elke derde betrokkene, een aanvullende syndicus aanwijzen met het oog op de vertegenwoordiging van de VME.
De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen. Onderafdeling IV. - Rechtsvorderingen. Openbaarheid. - Tegenstelbaarheid en overdracht. Art. 577-9. Burg. Wetb. § 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
Bij het in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar of elke derde betrokkene, een voorlopig syndicus aanwijzen voor de duur die hij bepaalt, met het oog op de vertegenwoordiging van de VME. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen. Onderafdeling IV. - Rechtsvorderingen. Openbaarheid. - Tegenstelbaarheid en overdracht. Art. 577-9. Burg. Wetb. § 1. De VME is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder.
Iedere medeëigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
Bovendien en niettegenstaande artikel 577-5, §3 is de vereniging van mede-eigenaars gerechtigd om al dan niet gezamenlijk met een of meerdere mede-eigenaars op te treden om de bij het gebouw horende rechten te vrijwaren, met inbegrip van de rechten die voortvloeien uit de eigendom van het onroerend goed en dit middels een beslissing genomen overeenkomstig artikel 577-6, § 6. Zij wordt geacht de hoedanigheid en het belang te hebben die vereist zijn om dergelijke rechten te verdedigen. Iedere medeëigenaar kan echter alle
rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere medeëigenaars inlicht.
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.
De syndicus is gemachtigd om ten bewarende titel elk rechtsmiddel aan te wenden, met de verplichting om dit zo snel mogelijk door de algemene vergadering te laten bekrachtigen. § 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De medeëigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd.
§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door § 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen onrechtmatig weigert zulks te doen. om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan § 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste de gemeenschappelijke gedeelten. meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere medeëigenaar aan de rechter de toestemming vragen Hij kan eveneens de toestemming vragen om op om zelfstandig op kosten van de vereniging, eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten. wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet. Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig § 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet. afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing. § 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet § 6. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen : afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing. 1° de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien
die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist § 6. Iedere medeëigenaar of de VME kan aan de is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte rechter vragen : wijzigingen; 1° de verdeling van de aandelen in de 2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen; onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. 2° de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, § 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de § 7. Wanneer een minderheid van de medeëigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze algemene vergadering stelt en in haar plaats de belet een beslissing te nemen met de door de wet of vereiste beslissing neemt. de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde medeëigenaar zich eveneens tot de Art. 577-10. § 1. Burg. Wetb. rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks vereiste beslissing neemt. worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van Art. 577-10. Burg. Wetb. een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in medeëigendom. § 1. De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in medeëigendom.
§ 2. Het reglement van orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de vereniging van medeëigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan. De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. Het reglement van orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden. § 3. De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van medeëigenaars. Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden. § 4. Iedere bepaling van het reglement van orde en
§ 1 bis. Ieder lid van de algemene vergadering van medeëigenaars is gehouden de syndicus in te lichten over zijn adreswijzigingen. De oproepingsbrieven verzonden naar het laatste door de syndicus gekende adres worden geacht regelmatig te zijn. § 2. Het reglement van orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de VME neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan. De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. Het reglement van orde kan ter plaatse op het domicilie van de VME en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden. § 3. De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich bevindt op het domicilie van de VME.
iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn. Zij zijn tevens tegenstelbaar aan een ieder die houder is van een zakelijk of een persoonlijk recht op het onroerend goed in medeëigendom en aan een ieder die houder is van een toelating tot bewoning, zulks onder volgende voorwaarden : 1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van medeëigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving; 2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief.
Die kennisgeving hoeft niet te worden gedaan aan degenen die in de algemene vergadering stemrecht hebben. Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent. De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld. Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek van de aanvrager de schorsing van de betwiste bepaling of beslissing bevelen. Art. 577-11. Burg. Wetb.
Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden. § 4. Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn. Zij zijn tevens tegenstelbaar aan een ieder die houder is van een zakelijk of een persoonlijk recht op het onroerend goed in medeëigendom en aan een ieder die houder is van een toelating tot bewoning, zulks onder volgende voorwaarden : 1° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register bedoeld in § 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de VME en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving; 2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de medeëigenaar en door aanplakking door de syndicus in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Die kennisgeving hoeft niet te worden gedaan aan degenen die in de algemene vergadering stemrecht hebben. Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent. De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld. Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek van de aanvrager de schorsing van de betwiste
bepaling of beslissing bevelen. § 1. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel, is de optredende notaris gehouden, bij ter post Art. 577-11. Burg. Wetb. aangetekende brief, aan de syndicus van de vereniging van medeëigenaars een staat te vragen § 1. In geval van eigendomsoverdracht van een van : kavel, is de optredende notaris gehouden, bij ter post aangetekende brief, aan de syndicus van de VWE 1° de kosten van de uitgaven voor behoud, een staat te vragen van : onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering voor de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling 1° de kosten van de uitgaven voor behoud, pas nadien opeisbaar wordt; onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering voor de datum van de 2° de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de algemene overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling vergadering voor de datum van de overdracht heeft pas nadien opeisbaar wordt; besloten, maar waarvan de betaling pas nadien 2° de kosten verbonden aan het verkrijgen van opeisbaar wordt; gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de algemene vergadering voor de datum van de overdracht heeft 3° de door de vereniging van medeëigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt; geschillen ontstaan voor de datum van de overdracht, maar waarvan de betaling pas nadien 3° de door de VME vaststaande verschuldigde opeisbaar wordt. bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan voor de datum van de overdracht, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt. De notaris stelt de partijen daarvan in kennis.
4° de vaststaande schulden van alle aard verschuldigd aan de VME door de partij die haar eigendomsrecht overdraagt. De notaris stelt de partijen daarvan in kennis.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim. Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen betreffende de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe eigenaar het bedrag van die schulden en van de gewone lasten vanaf de datum van de overdracht. § 2. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :
De notaris is verplicht om onverwijld aan de VME de datum van het verlijden van de akte, de identiteit en het adres van de nieuwe medeeigenaar en het nieuwe adres van de partij die haar eigendomstitel afstaat, te bezorgen. Bij splitsing van het eigendomsrecht of onverdeeldheid, zoals bepaald in artikel 577-6 §1e 2e, de gegevens van hun lasthebber.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim. Onverminderd andersluidende overeenkomst tussen partijen betreffende de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe eigenaar het bedrag van die schulden en van de gewone lasten vanaf de datum van de overdracht.
1° is de uittredende medeëigenaar schuldeiser van de vereniging van medeëigenaars voor het gedeelte van § 2. In geval van eigendomsoverdracht van een zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt kavel : met de periode tijdens welke hij niet effectief
1° is de uittredende medeëigenaar schuldeiser van de VME voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt 2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de gemeenschappelijke gedeelten; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld; van de vereniging. gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke gedeelten; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld;
2° blijft zijn aandeel in het reservekapitaal eigendom van de vereniging.
Onder " werkkapitaal " wordt verstaan de som van de voorschotten betaald door de medeëigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke gedeelten, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
3° Ongeacht de wijze van overdracht is de nieuwe medeëigenaar van een kavel gehouden tot de betaling van de vaststaande schulden van alle aard die aan de VME met betrekking tot deze kavel op het moment van de overdracht verschuldigd zijn.
Onder " werkkapitaal " wordt verstaan de som van de voorschotten betaald door de medeëigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en Onder " reservekapitaal " wordt verstaan de som van verlichtingskosten van de gemeenschappelijke gedeelten, de beheerskosten en de uitgaven voor de de periodieke inbrengen van gelden bestemd voor huisbewaarder. het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de reparatie of de vernieuwing Onder " reservekapitaal " wordt verstaan de som van de periodieke inbrengen van gelden bestemd voor van een lift of het leggen van een nieuwe het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de dakbedekking. uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de reparatie of de vernieuwing Onderafdeling V. - Ontbinding en vereffening. van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking. Art. 577-12. Burg. Wetb. De vereniging van medeëigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan.
Onderafdeling V. - Ontbinding en vereffening.
De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg.
De VME is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan.
Art. 577-12. Burg. Wetb.
De algemene vergadering van medeëigenaars kan de De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van ontbinding van de vereniging tot gevolg. stemmen van alle medeëigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgesteld. De algemene vergadering van medeëigenaars kan de De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle medeëigenaars. Deze beslissing van medeëigenaars uit, op verzoek van iedere wordt bij authentieke akte vastgesteld. belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren. De rechter spreekt de ontbinding van de VME uit, op verzoek van iedere belanghebbende die een Art. 577-13. Burg. Wetb. gegronde reden kan aanvoeren. § 1. De vereniging van medeëigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar
vereffening.
Art. 577-13. Burg. Wetb.
Alle stukken uitgaande van een ontbonden vereniging van medeëigenaars vermelden dat zij in vereffening is.
§ 1. De VME wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar vereffening.
§ 2. Voor zover niet anders is bepaald in de statuten of in een overeenkomst, bepaalt de algemene vergadering van medeëigenaars de wijze van vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars aan.
Alle stukken uitgaande van een ontbonden VME vermelden dat zij in vereffening is.
Indien de algemene vergadering nalaat die personen aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de vereffening van de vereniging. § 3. De artikelen 181 tot 188 en 195 van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van medeëigenaars. § 4. De afsluiting van de vereffening wordt bij een notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor. De akte bevat :
§ 2. Voor zover niet anders is bepaald in de statuten of in een overeenkomst, bepaalt de algemene vergadering van medeëigenaars de wijze van vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars aan. Indien de algemene vergadering nalaat die personen aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de vereffening van de vereniging. § 3. De artikelen 181 tot 188 en 195 van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de VME.
§ 4. De afsluiting van de vereffening wordt bij een notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor.
1° de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van medeëigenaars gedurende ten minste De akte bevat : vijf jaar moeten worden bewaard; 1° de plaats, door de algemene vergadering 2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan VME gedurende ten minste vijf jaar moeten worden medeëigenaars toekomen en die hen niet konden bewaard; worden overhandigd. 2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van § 5. Alle rechtsvorderingen tegen de medeëigenaars, de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan de verenigingen van medeëigenaars, de syndicus en medeëigenaars toekomen en die hen niet konden de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te worden overhandigd. rekenen vanaf de overschrijving voorgeschreven in § 4. § 5. Alle rechtsvorderingen tegen de medeëigenaars, de VME, de syndicus en de vereffenaars verjaren Onderafdeling VI. - Dwingend karakter. door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de overschrijving voorgeschreven in § 4. Art. 577-14. Burg. Wetb. De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
Onderafdeling VI. - Dwingend karakter. Art. 577-14. Burg. Wetb. De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.
