Voorontwerp bestemmingsplan Koelmalaan 350 Gemeente Alkmaar

Voorontwerp bestemmingsplan Koelmalaan 350 – Gemeente Alkmaar

Industrieterrein Oosterzij 5 1851 NV Heiloo 072 – 20 10 220 [email protected] www.DeVastgoedAdviseur.nl

Status uitgave

: voorontwerp bestemmingsplan

Datum uitgave

: 7 mei 2012

Titel

: Voorontwerp Bestemmingsplan Koelmalaan 350 – Gemeente Alkmaar

Samenstellers

: ing. M. (Machiel) Reijne

Aantal pagina’s

: 26 (exclusief separate bijlagen)

Projectnr.

: 01-12

Naam en adres opdrachtgever

: Titania Vastgoed BV Edisonweg 14E 1821 BN, ALKMAAR ing. J. (Jerry) Breg / N. (Nico) Berger

Industrieterrein Oosterzij 5 1851 NV Heiloo 072 – 20 10 220 [email protected] www.DeVastgoedAdviseur.nl

Voorontwerp Bestemmingsplan Koelmalaan 350 – Gemeente Alkmaar 7 mei 2012

1

Toelichting


2

Inhoudsopgave

1 Inleiding

5

1 . 1 A a n l e i d i n g e n d o e l s t e l l i n g ..................................................................... 5 1 . 2 L i g g i n g e n b e g r e n z i n g p l a n g e b i e d ........................................................ 5 1 . 3 L e e s w i j z e r ............................................................................................... 6 2 Beleidskader

7

2 . 1 R i j k s b e l e i d .............................................................................................. 7 2.1.1 Structuurvisie infrastructuur en Ruimte

7

2.1.2 AMvB Ruimte

7

2.2

P r o v i n c i a a l b e l e i d ................................................................................. 8

2.2.1 Structuurvisie Noord Holland 2040

8

2.2.2 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie

8

2 . 3 G e m e e n t e l i j k b e l e i d ............................................................................... 9 2.3.1

Bestemmingsplan Industriet errein Overdie Oost

9

2.3.2 Parkeernormen 2007 - 2015

10

2.3.3 350’

10

Kaderstellende Nota ‘Herontwikkeling KPN -gebouw Koelmalaan

3 Bestaande situatie

11

3 . 1 I n l e i d i n g ................................................................................................. 11 3 . 2 A c h t e r g r o n d ........................................................................................... 11 3 . 3 P l a n g e b i e d .............................................................................................. 11 3.3.1 Bebouwingsstructuur

11

3.3.2 Verkeersstructuur

12

3.3.3 Parkeren

13

3.3.4 Groenstructuur/openbare ruimte

13

4 Toekomstige situatie

14

4 . 1 I n l e i d i n g ................................................................................................. 14 4 . 2 P l a n o p z e t ............................................................................................... 14 4.2.1 Flexibiliteit

14

4.2.2 Dataopslag

15

4.2.3 Ontmoetingsfunctie

15


3

4 . 3 B o u w k u n d i g e a a n p a s s i n g e n ................................................................... 16 4 . 4 R e c l a m e m a s t .......................................................................................... 17 4 . 5 V e r k e e r e n p a r k e r e n ............................................................................. 17 4 . 6 G r o e n ...................................................................................................... 18 4 . 7 V e r t a l i n g i n b e s t e m m i n g s p l a n .............................................................. 19 5 Juridische vormgeving

21

5 . 1 I n l e i d i n g ................................................................................................. 21 5 . 2 V e r b e e l d i n g ............................................................................................ 21 5 . 3 S y s t e m a t i e k v a n d e r e g e l s .................................................................... 21 5.4

P l a n r e g e l s ............................................................................................. 21

5.4.1 Hoofdstuk 1 inleidende regels

21

5.4.2 Hoofdstuk 2 bestem mingsregels

22

5.4.3 Hoofdstuk 3 algemene regels

22

5.4.4 Hoofdstuk 4 overgangs - en slotregels

23

6 Milieuaspecten

24

6 . 1 E x t e r n e v e i l i g h e i d ................................................................................. 24 6 . 2 B o d e m k w a l i t e i t ...................................................................................... 25 6 . 3 L u c h t k w a l i t e i t ....................................................................................... 25 6 . 4 W a t e r ...................................................................................................... 25 6 . 5 F l o r a e n F a u n a ....................................................................................... 25 6 . 6 G e l u i d ..................................................................................................... 25 6 . 7 C u l t u u r h i s t o r i e ...................................................................................... 27 7 Participatie en vooroverleg

28

7 . 1 A l g e m e e n ................................................................................................ 28 7 . 2 V o o r o v e r l e g ............................................................................................ 28 7 . 3 P a r t i c i p a t i e ............................................................................................ 28 8 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

29

8 . 1 M a a t s c h a p p e l i j k e h a a l b a a r h e i d ............................................................ 29 8 . 2 F i n a n c i ë l e h a a l b a a r h e i d ....................................................................... 29


4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling In december 2009 is door Titania Vastgoed B.V. (hierna te noemen: Titania), een initiatief van Uranus Beheer B.V. en GTP VastgoedOntwikkeling B.V., het KPN-gebouw (hierna te noemen: gebouw) aan de Koelmalaan 350 te Alkmaar (hierna te noemen: plangebied) verworven. Het gebouw staat voor een groot gedeelte al lange tijd leeg en uit onderzoek van Titania is gebleken dat de gedateerde uitstraling van het bestaand pand met de huidige beperkte bestemming niet meer kan worden benut voor voortzetting van het huidige gebruik. Derhalve heeft Titania de Gemeente Alkmaar verzocht om door middel van bouwkundige aanpassingen het bestaande pand gereed te maken voor een concept gericht op multifunctioneel gebruik, dat op deze wijze weer aansluiting vindt op de veranderende maatschappij en werkmethodiek; “Het Nieuwe Werken = Het Nieuwe Denken”. Het voornemen om in het bestaande pand een bestemming te realiseren voor multifunctioneel gebruik stemt zowel niet overeen met het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Industrieterrein Overdie Oost’. Door Titania is een Ruimtelijke Onderbouwing opgesteld, die in een motivering voorziet voor het verruimen van de huidige bestemming. De gemeente heeft deze omgezet in een Kaderstellende nota, waarbinnen de herontwikkeling kan plaatsvinden en voorgelegd aan de gemeenteraad in de raadsvergadering van 29-09-2011. In deze vergadering heeft de gemeente ingestemd met het voorstel van Titania en Titania verzocht om een nieuw bestemmingsplan voor het plangebied op te stellen. Het doel is met voorliggend bestemmingsplan een passende planologische regeling te treffen voor de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied is gelegen aan de zuid-oostzijde van Alkmaar op het Bedrijventerrein Overdie. Op het bedrijventerrein zijn een diversiteit aan bedrijven en kantoren en in kleine vorm detailhandel te vinden. Aan de oostkant van het gebouw staan een aantal woningen (voormalige dienstwoningen van het gebouw). Ook loopt het Noordhollands kanaal aan de oostzijde van het gebouw. Aan de zuidzijde bevindt zich de oostelijke ringweg N242, die richting het zuiden aansluit op de A9. In het figuur op de volgende pagina is de globale begrenzing van het plangebied aangegeven.


5

Afbeelding 1, plangebied Bestemmingsplan Koelmalaan 350, Alkmaar (bron: Google Earth)

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze toelichting worden de relevante Rijks, provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders beschreven. In hoofdstuk 3 volgt een omschrijving van de bestaande situatie en zijn omgeving. Hoofdstuk 4 bevat een toelichting van de planopzet voor het gebied. In hoofdstuk 5 is een toelichting gegeven op de opzet van de planregels, welke in samenhang met de verbeelding het juridische bestemmingsplan vormen. Hoofdstuk 6 bevat de uitkomsten van de in het kader van dit bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken in relatie tot de mogelijkheden die het plan biedt. Tot slot is de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan opgenomen, verdeeld in de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.


6

2 Beleidskader In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het geldend beleid waarmee in het kader van dit bestemmingsplan rekening moet worden gehouden. Het gaat daarbij om rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. Het betreft een korte, min of meer samenvattende opsomming van die aspecten welke voor het plangebied relevant zijn.

2.1 Rijksbeleid 2.1.1 Structuurvisie infrastructuur en Ruimte Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Om deze nieuwe aanpak vorm te geven, is een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid nodig. De verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zijn gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende (wereldwijde) omstandigheden. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte stelt het Rijk heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Meer specifiek gericht heeft het Rijk de volgende ambities: -

Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Er wordt meer nadruk gelegd op “ontwikkelingsplanologie” en minder op “toelatingsplanologie”. Daarnaast is het landelijk beleid gericht op het optimaal benutten van het huidige bebouwde gebied. Het onderhavige plan past binnen deze structuurvisie. Het plan heeft immers betrekking op het vernieuwen van het bestaande pand op het bedrijfsterrein. Conform rijksbeleid wordt ruimte geboden aan reeds ter plaatse gevestigde bedrijvigheid, zonder dat dit ten koste gaat van waardevol (cultureel) onbebouwd gebied. 2.1.2 AMvB Ruimte De Algemene Maatregel van Bestuur Ruimte bevat alle ruimtelijke beleidskaders van het Rijk en behoort bij de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De rijksbelangen werken veel directer door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit moet leiden tot snellere besluitvorming en minder bestuurlijke druk. Kern van de Wro is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vóóraf kenbaar maken en aangeven langs welke weg zij die belangen denken te realiseren. Rijk en provincies houden zich uitsluitend bezig met wat daadwerkelijk van nationaal respectievelijk van provinciaal belang is. Rijk en provincies geven aan of de borging van een belang gevolgen heeft voor ruimtelijke besluitvorming door gemeenten.


7

De AMvB Ruimte omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de ecologische hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. De AMvB Ruimte geeft hiermee de kaders aan waar gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Voor het overige hebben provincies en gemeenten de vrijheid om hun eigen belangen te bepalen en daar uitvoering aan te geven. De in het bestemmingsplan vastgelegde zaken raken geen nationale belangen zoals geformuleerd in de ontwerp AMvB Ruimte. Door de herontwikkeling van het plangebied wordt invulling gegeven aan het optimaal benutten van het huidige bebouwde gebied. Daarnaast worden belangrijke ruimtelijke waarden gewaarborgd door binnen het bestaande stedelijke gebied te intensiveren. Het plan raakt geen nationale belangen zoals geformuleerd in de ontwerp AMvB Ruimte.

2.2 Provinciaal beleid 2.2.1 Structuurvisie Noord Holland 2040 In juni 2010 is de structuurvisie Noord Holland 2040 vastgesteld. In de structuurvisie geeft de provincie aan welke belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Hierbij gaat het om ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik en klimaatbestendigheid. De provincie wil steden optimaal benutten, landschappen open houden en ruimte bieden aan economie en woningbouw. De provincie Noord-Holland streeft naar verdere stedelijke verdichting en helpt gemeenten bij het optimaliseren van het gebruik van bestaand bebouwd gebied. Vooral daar waar het gaat om stationsomgevingen voor bus en trein, bedrijventerreinen, ondergronds bouwen en hoogbouw. Daarbij wordt er ook ingezet op duurzaamheid. Het planvoornemen van Titania is gelegen in bestaand stedelijk gebied en er wordt gestreefd naar een duurzaam gebouw in twee opzichten. Energiezuinigheid: Titania streeft naar een behaaglijk binnenklimaat zonder onnodig energieverbruik. Het pand zal van duurzame klimaatsystemen worden voorzien om minimaal te kunnen voldoen aan de hedendaagse en toekomstige energieprestatie-eisen. Duurzaamheid gebouw: De levenscyclus van een gebouw is gezond als er sprake is van kwalitatieve materiaaltoepassing en een structuur die levensloopbestendig is door zonering en flexibiliteit. Door het behoud van het bestaande pand met grote overspanningen en vrij indeelbare hoge ruimtes in combinatie met de toepassing van de juiste materialen, wordt er bijgedragen aan het herontwikkelen van een duurzaam gebouw dat minimaal 50 tot nog 100 jaar kan blijven staan. 2.2.2 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie De provincie Noord-Holland wil de kwaliteit en diversiteit van het Noord-Hollands landschap en de dorpen behouden en ontwikkelen. Het uitgangspunt van de provincie bij ruimtelijke ontwikkelingen is “ontwikkelen met behoud van identiteit en kwaliteit”. Dat betekent dat wij ons bewust moeten zijn van de karakteristieke eigenschappen van de verschillende landschappen en de dorpen. En dat


8

men die kwaliteiten als uitgangspunt van ruimtelijke plannen moeten nemen. Dit zet ontwikkelingen niet op slot. Daarmee wordt voorkomen dat nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied worden gepland die binnen bestaand bebouwd gebied een plek zouden kunnen krijgen. Bij noodzakelijke uitbreiding is het van groot belang dat deze een bijdrage levert aan de identiteit en kwaliteit van de specifieke plek. De Provincie heeft diverse maatregelen getroffen voor de inpassing van archeologie in de ruimtelijke ordening. Culturele planologie en cultureel behoud behoren tot de vier kerntaken die de provincie in het leidraad omschrijft. Hiermee sluit de provincie aan op de Nota Belvedere. De provincie betrekt nadrukkelijk culturele waarden, waaronder archeologische waarden, bij de inrichting van de ruimtelijke en stedelijke vernieuwing. Hiertoe zijn gebieden, die naar verwachting archeologisch waardevol zijn, aangewezen als provinciale archeologische attentiegebieden op de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie. Deze informatiekaart geeft een overzicht van de (inter)nationale, regionale en bovenlokale cultuurhistorische waarden in Noord Holland. De waardestellingen van de Informatiekaart zijn bedoeld als primaire algemene indicaties die per specifiek plangebied nadere invulling en precisering behoeven. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op cultuurhistorische en archeologische aspecten.

2.3 Gemeentelijk beleid 2.3.1

Bestemmingsplan Industrieterrein Overdie Oost

Het vigerende bestemmingsplan is “Industrieterrein Overdie Oost”. De gronden hebben de bestemming “Bedrijfsdoeleinden Klasse 1”. Met de mogelijkheid voor bedrijfsruimten en kantoorruimten in een verhouding 70%/30%.

Afbeelding 2, bestemmingsplankaart ‘Industrieterrein Overdie Oost’ (bron: bestemmingsplan ‘Industrieterrein Overdie Oost’)


9

Bouwvoorschriften: Voor gebouwen gebouwen gelden de volgende bouwvoorschriften: 1. gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen het op de plankaart aangegeven bebouwingsvlak; 2. het bouwperceel mag met inachtneming van de overige planvoorschriften volledig bebouwd worden; 3. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 15 meter, tenzij op de plankaart een andere hoogte is aangegeven welke dan als maximum bouwhoogte geldt; 4. de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens niet minder mag bedragen dan 3 meter; 5. de oppervlakte aan kantoorruimte niet meer dan 30% van het bedrijfsvloeroppervlakte, met een maximum van 2.000 m2, mag bedragen; 6. de gezamenlijke oppervlakte aan horecavoorzieningen mag niet meer bedragen dan 500 m 2 bedrijfsvloeroppervlakte; Het huidige gebouw voldoet zowel niet aan de maximale verhouding bedrijfsruimten/ kantoorruimten, als aan de maximale bouwhoogte binnen het vigerende beleid. Op dit moment heeft het gebouw een maximale bouwhoogte van 22,0 meter, dit betreft een overschrijding van reeds 7 meter. 2.3.2 Parkeernormen 2007 - 2015 Het parkeerbeleid van de gemeente Alkmaar is er op gericht om voor alle voorzieningen in de stad voldoende parkeerplaatsen te hebben. Bij allerlei nieuwe ontwikkelingen (woningbouw, kantoren, maatschappelijke functies, winkels, etc) hanteert de gemeente Alkmaar een breed scala aan parkeernormen om er voor te zorgen dat het parkeren van een auto in de nabije toekomst op een goede wijze mogelijk is. Voor de functie ‘bedrijven’ worden de volgende parkeernormen (m2 in bvo) gehanteerd: De volgende parkeernormen worden (m2 in bvo) worden gehanteerd: - bedrijven 1,2/100m2 - industrie 1,2/100m2 - groothandel 1 /100m2 - opslag 0,7/100m2 - fietsplaatsen 1 /100m2 2.3.3 350’

Kaderstellende Nota ‘Herontwikkeling KPN-gebouw Koelmalaan

In september 2011 is de Kaderstellende Nota Herontwikkeling KPN-gebouw Koelmalaan 350 door de gemeenteraad vastgesteld. Het KPN-gebouw aan de Koelmalaan 350 staat voor een groot gedeelte al lange tijd leeg. Titania Vastgoed heeft in overleg met de gemeente gekeken naar de mogelijkheden voor herontwikkeling van het gebouw voor multifunctioneel gebruik. Er is een Kaderstellende Nota opgesteld waarbinnen de herontwikkeling kan plaatsvinden.


10

3 Bestaande situatie 3.1 Inleiding Voor het formuleren van beleid en het opstellen van een bestemmingsplan is het van belang dat de uitgangssituatie, de huidige situatie in het plangebied, goed in beeld wordt gebracht. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op de functionele en ruimtelijke opbouw van het plangebied en de huidige kwaliteiten en knelpunten.

3.2 Achtergrond Aan de oostzijde van Alkmaar ligt het bedrijventerrein Overdie. Het terrein is circa 40 jaar geleden ontwikkeld. In de loop der tijd is er een diversiteit aan bedrijven gevestigd in uiteenlopende bedrijfstakken en branches, van grote bedrijven als Overdie Staal tot startende ondernemers. De structuur van het bedrijventerrein is alle jaren redelijk ongewijzigd gebleven. Er zijn een aantal verkeersontsluitingen vanuit het bedrijventerrein. Zowel aan de oostzijde (Zeglis) als aan de westzijde (Bestevaerstraat) zijn er ontsluitingsmogelijkheden. Een groot deel van de bedrijfsgebouwen dateren uit eind jaren 70, maar er zijn ook aan oudere panden en op tal van plaatsen recente investeringen (nieuwbouw of verbouw) te zien. Deze investeringen komen ten goede aan de leefbaarheid van het bedrijventerrein.

3.3 Plangebied Het plangebied is gelegen aan de zuidoost zijde van het bedrijventerrein Overdie. Het plangebied wordt begrenst aan de zuidzijde door de Oostelijke ringweg N242. Ten oosten van het gebouw zijn een aantal woningen aanwezig (voormalige dienstwoningen van de KPN-centrale). Aan de oostzijde is ook het Noordhollands kanaal gelegen. Ten westen en noorden zijn bedrijven gelegen. Het plangebied heeft een rechthoekige opzet met een totaal oppervlakte van ca. 10.000 m2. 3.3.1 Bebouwingsstructuur Binnen het plangebied is geen eenduidige bebouwingsstructuur aanwezig. De bebouwing in het plangebied hebben verschillende hoogtes en zijn in verschillende periodes gerealiseerd. In het plangebied is de volgende bebouwing aanwezig: 1. maximaal 5-laagse bebouwing (voormalige centrale); 2. maximaal 2-laagse bebouwing (business center); 3. 1-laagse bergingen. Op de afbeelding op de volgende pagina is de aanwezige bebouwing in de huidige situatie in beeld gebracht.


11

Afbeelding 3, huidige situatie met overzicht bestaande opstallen (bron: Google Earth)

3.3.2 Verkeersstructuur Het plangebied is gelegen ten zuiden van de Koelmalaan. Deze weg is een doorgaande weg en fungeert dan ook als zodanig om de omringende bedrijven te kunnen bereiken. Via een (eigen) inrit is het plangebied op de Koelmalaan aangesloten. De Koelmalaan heeft een directe ontsluiting op de oostelijke ringweg N242, die richting het zuiden aansluit op de autosnelweg A9. Op afbeelding 4 is de huidige verkeersstructuur in beeld gebracht.

Afbeelding 4, weergave huidige verkeersstructuur nabij de locatie (bron: Google Earth)


12

3.3.3 Parkeren De huidige parkeervoorzieningen zijn op dit moment aan de westzijde binnen het plangebied aanwezig. Het aantal aanwezige parkeerplaatsen voldoet aan de parkeerbehoefte, derhalve is er ook geen parkeerprobleem. Ten noorden van het plangebied zijn er op openbaar gebied ook nog een aantal parkeerplaatsen aanwezig voor gebruikers in het plangebied en omliggende bedrijven. 3.3.4 Groenstructuur/openbare ruimte Het plangebied is aan de zuidzijde afgerond met een bomenrij. Deze bomenrij vormt op dit moment een belemmering voor de functionaliteit van het gebouw. Verder is er in de huidige situatie ter plaatse van het parkeerterrein groen aanwezig in de vorm van hagen. Aangezien er sprake is van privéterrein is er geen openbare ruimte aanwezig. Op afbeelding 5 is de huidige bomensingel ten zuiden van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 5, bestaande situatie met in rood omcirkeld de bomensingel ten zuiden van het plangebied (bron: BRTA)


13

4 Toekomstige situatie 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen planontwikkeling beschreven die in het plangebied zal worden gerealiseerd. Daarna zal worden ingegaan op de wijze waarop het plan juridischplanologisch wordt verankerd in het bestemmingsplan.

4.2 Planopzet Door Titania is onderzocht wat de mogelijkheden voor invulling zijn voor het huidige pand met de huidige bestemming. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat op basis van de geldende voorschriften, zowel in het bestemmingsplan als in de nota, het gedateerde pand niet benut kan worden voor voortzetting van het ‘traditionele’ huidige gebruik. Derhalve is onderzocht welke mogelijkheden/ kansen er wel liggen om leegstand te voorkomen. Deze moet aansluiting vinden op de veranderende maatschappij en werkmethodiek en tevens voor de ‘Kennisstad’ Alkmaar een toegevoegde (economische) waarde hebben. Door Titania is een concept opgesteld gericht op de volgende faciliteiten: - Flexibel verhuurbare ruimtes met een flexibele bestemming; - Datacenter; - Kenniscentrum; - Expositieruimte; - Incubator faciliteiten; - Vergaderruimtes; - Ontmoetingsfunctie. 4.2.1 Flexibiliteit De kracht van het concept is het herontwikkelen van het bestaande karakteristieke gebouw naar een flexibel en innovatief bedrijfsverzamelgebouw met de bestemming ‘Gemengd’. Flexibiliteit; zowel flexibiliteit in de bestemming als de flexibiliteit in het aanbieden in de grootte van een verhuurbare ruimte is een belangrijk uitgangspunt. Dit komt de levendigheid van het gebouw en zijn omgeving ten goede. De gebruiker bepaalt hoe de ruimte wordt ingedeeld en wordt ‘vrijgelaten’ in het gebruik van de ruimte. Door dit concept ontstaat er een broedplaats waar werken, bedrijvigheid en creativiteit in allerlei vormen en combinaties resulteert in een levendige werkomgeving en waarin een mengeling van grote en kleine bedrijven, starters, studenten en meer gevestigde ondernemers elkaar kunnen ontmoeten, versterken en van elkaar kunnen leren. Het gebouw biedt zo plaats aan nieuwe ‘Social Communities’.


14

De sectoren waarop gericht zal worden zijn: - Architectuur en Stedebouw; - Design en communicatie; - Fotografie en Video; - ICT en Internet; - Faciliterende bedrijven; - Medisch; - Muziek; - Mode;

-

Wetenschap; Agritrade; Creatieve industrie; Voeding; Dans; Kunst; Overig.

Van belang is dat het concept niet alleen het gebouw maar tevens de binnenstad en zelfs de functie van Alkmaar als hoofdstad van Noord Holland zal versterken. 4.2.2 Dataopslag Ter ondersteuning van de bovengenoemde gebruikers zal er in het gebouw een datacenter worden geplaatst. Een datacenter zal voor veel ondernemers van belang zijn voor hun verdere ontwikkeling in de wetenschap dat hun data veilig is gehuisvest met de mogelijkheid dat ze de eigen data dicht bij huis hebben. Tevens is het pand voorzien van glasvezelkabels, wat zorgt voor zeer snelle internetverbindingen. 4.2.3 Ontmoetingsfunctie Door het realiseren van een centrale hal wordt een ontmoetingsfunctie voor de gebruikers van het gebouw gecreëerd waar men kennis met elkaar kan delen en men kan ontspannen. De ontmoetingsruimte zal ook dienst doen als kantineruimte/grandcafe, congresruimte, tentoonstellingsruimte en om de interne business club van de ‘social community’ te huisvesten. Deze ontmoetingsfunctie staat niet alleen ten dienste aan de gebruikers van het gebouw maar biedt ook voor de omliggende bedrijven de mogelijkheid als een ontmoetingsplaats. Op afbeelding 6 is een impressie weergegeven hoe de voorgenoemde ontmoetingsfunctie gerealiseerd kan worden.

Afbeelding 6, impressie voor een centrale ontmoetingsruimte


15

4.3 Bouwkundige aanpassingen Het pand is zowel in- als exterieur gedateerd en voldoet niet meer aan deze tijd. Om het pand een eigentijdse uitstraling te geven en een ‘LANDMARK’ van Alkmaar te laten worden zullen er een aantal interne en externe bouwkundige aanpassingen worden uitgevoerd. Op een aantal posities zullen open aanbouwen worden bijgebouwd. Deze aanpassingen zijn vereist om het totale karakter van het gebouw, met respect voor de karakteristieke elementen uit de ‘P.T.T.-tijd’, de uitstraling te geven die passend is, voor niet alleen deze tijd, maar ook voor de toekomst. Op afbeelding 7 is een impressie weergegeven hoe de voorgenoemde bouwkundige aanpassingen intern gerealiseerd kunnen worden

Afbeelding 7, voorbeeld voor interne bouwkundige aanpassingen

Daarnaast dienen deze open aanbouwen gerealiseerd te worden, omdat de verwachting is dat de huidige capaciteit al in een vroeg stadium te beperkt zal zijn. Na het uitvoeren van de bouwkundige aanpassingen kan het pand gezien worden als een ‘LANDMARK’ van Alkmaar en een opwaardering voor zowel het Industrieterrein Overdie als de zone langs de randweg. Op afbeelding 8 is een impressie weergegeven hoe de voorgenoemde bouwkundige aanpassingen extern gerealiseerd kunnen worden.

Afbeelding 8, voorbeeld voor externe bouwkundige aanpassingen


16

4.4 Reclame Door het realiseren van reclame op en aan de gevel wordt een bijdrage geleverd om zowel het gebouw als de locatie een opwaardering te geven. Reclame-uitingen sluit ook aan bij de behoefte van bedrijven in het gebouw die zichzelf willen profileren naar hun klanten. De reclame-uitingen zal aansluiten op de voorwaarden voor reclame-uitingen op bedrijven (aan het gebouw) zoals omschreven in de Welstandnota. Plaatsing en aantal: In beginsel geen reclame-uitingen op een plat dak, tenzij bij plaatsing op de dakrand wordt uitgegaan van losse letters. Maximaal vier reclame-uitingen per gebouw en maximaal twee reclame-uitingen aan een gevel zijn toelaatbaar. Maatvoering: Gevelreclames evenwijdig aan de gevel of op de dakrand niet breder dan 70 % van de gevelbreedte en de hoogte in verhouding met hoogte van het gebouw tot maximaal 0.75 m. Gevelreclames loodrecht op de gevel maximaal 1.0 x 1.0 x 0.25 m. Vormgeving: Reclametoepassingen dienen ondergeschikt te zijn t.o.v het hoofdgebouw en bij voorkeur meegenomen worden in het ontwerp. In de voorgevel reclame-uiting als zelfstandig element vormgeven, waarbij de plaatsbepaling is afgestemd op en in verhouding is met de oorspronkelijke gevel. Aan randen van bedrijventerreinen zijn geen lichtbakken of felle kleuren toegestaan. Geen lichtbakken aan randen van bedrijventerreinen. Overige: De reclame-uiting voldoet aan de eventuele aanvullende criteria voor reclame-uitingen in de gebieds- of objectgerichte beoordelingskaders. Geen reclame voor diensten of producten die niet in het pand plaatsvinden respectievelijk worden verkocht. De omvang en intensiteit van de verlichting (energiezuinige LED verlichting) dient zodanig te worden vormgegeven dat geen verstoring optreedt voor flora en fauna.

4.5 Verkeer en parkeren Het pand wordt voor verkeer aan de noordzijde (Koelmalaan) ontsloten. Middels de bestaande in-en uitrit. De Koelmalaan staat in directe verbinding met de oostelijke ringweg (N242), welke weer aansluit op de A9 richting Amsterdam, Schiphol, Haarlem en Zaanstreek. De Koelmalaan is ook met het openbaar vervoer uitstekend bereikbaar. Er loopt een directe busverbinding naar het centraal station Alkmaar. Via dit station zijn de steden Den Helder, Hoorn, Haarlem en Amsterdam direct bereikbaar. De parkeerbehoefte voor de diverse functies wordt grotendeels op eigen terrein en deels op gemeentelijke gronden opgelost. Op eigen terrein worden er 301 parkeerplaatsen aangelegd en op langs de openbare weg nog eens 46 parkeerplaatsen. In totaal resulteert dit in 347 parkeerplaatsen waarmee wordt voldaan aan aan de gestelde parkeereisen van de gemeente voor een multifunctioneel gebouw.


17

Op afbeelding 9 is een tekening van de toekomstige situatie met de inrichting van het parkeerterrein weergegeven.

Afbeelding 9, toekomstige verkeer- en parkeersituatie

4.6 Groen In de huidige situatie is er aan de zuidzijde van de projectlocatie, langs de randweg N242 een volgroeide bomensingel van populieren met onderbegroeiing van volwassen bosplantsoen aanwezig. In verband met de zichtbaarheid van het pand, de lichtinval in het gebouw en de bruikbaarheid van het terrein zal deze bomensingel met onderbegroeiing verwijderd moeten worden. Ter groencompensatie zal langs de Ommering vanaf de brug tot het kanaal tot en met de Bestevaerstraat om de 20 meter nieuw groen worden aangeplant met het nodige bosplantsoen. Per saldo geeft deze bomenrij een groener karakter aan het gebied dan de bestaande bomen over een lengte van 200 meter langs het bestaande gebouw. Met deze nieuwe groeninvulling wordt aangesloten bij de gemeentelijke ambitie om meer groen langs de N242 te realiseren. Op afbeelding 10 is deze nieuwe groen aanplanting weergegeven. Het gaat om het kappen van circa 30 bomen die momenteel direct langs het gebouw staan. In de nieuwe situatie komen circa 25 bomen als bomenrij langs de Ommering terug. Aanvullend worden op het parkeerterrein ten minste 5 nieuwe bomen geplant. Voor de 30 bomen die gekapt worden, komen daarmee tenminste 30 bomen terug. Door de nieuwe boom/groenstructuur is het mogelijk om langs de Ommering circa 90 parkeerplaatsen toe te voegen. Door het toevoegen van deze parkeerplaatsen krijgt het gebouw meer gebruiksmogelijkheden. De provincie heeft ingestemd met de voorgenoemde ontwikkeling.


18

Afbeelding 10, nieuw te planten bomensingel langs de N242

4.7 Vertaling in bestemmingsplan Om de ontwikkeling in het plangebied mogelijk te maken dient de planbeschrijving te worden vastgelegd in een bestemmingsplan. De vertaling van de planbeschrijving in het bestemmingsplan is als volgt: ‘Gemengd’ De bestemming ‘Gemengd’ is opgenomen om de flexibiliteit zoals omschreven in paragraaf 4.2.1 te creëren. In het plangebied moeten verschillende soorten bedrijven en voorzieningen mogelijk worden gemaakt. Hierdoor is in de bestemming een ruime opsomming van mogelijkheden gegeven zoals: a. bedrijven categorie; b. bedrijfsgebonden kantoren c. copyshops; d. datacenter; e. dienstverlening f. facilitypoint g. horeca; h. sportvoorzieningen, waaronder fitnesscentrum i. maatschappelijke voorzieningen j. onderwijs; k. culturele en ontspannende voorzieningen; l. kinderdagverblijven; m. een reclamemast. met de daarbij behorende: n. tuinen, erven en terreinen; o. ontsluitingswegen, voet- en fietspaden; p. (ondergrondse) parkeervoorzieningen; q. nutsvoorzieningen; r. groenvoorzieningen. s. bouwwerken


19

Specifieke gebruiksregels: Er zal ook een specifieke functieaanduiding worden meegenomen, te weten ‘sgd-1’. Ter plaatse van deze aanduiding is de grond bestemd voor de verkoop en ondersteuning van de telecomdiensten van bedrijven met daaraan ondergeschikt detailhandel van telecomproducten en- diensten. Er is gekozen voor flexibiliteit, zonder dat omliggende bedrijven belemmerd worden in het uitoefenen van hun bedrijfsvoering of andersom. Hiermee krijgt het gebouw ‘vrijheid’ in het bepalen van de toekomstige functies, zonder in een keurslijf te worden gedwongen. Bij het bepalen van de bouwvlakken en bouwhoogtes is hier ook in voorzien. Zodat de mogelijke toekomstige groei ook niet belemmerd wordt.


20

5 Juridische vormgev ing 5.1 Inleiding De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten tot het opstellen van een bestemmingsplan dan wel een beheersverordening. In de Wro en het Besluit de ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Dit zijn een verbeelding met regels en een toelichting daarop. Daarnaast bieden zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet gedacht worden aan de mogelijkheid om af te wijken en wijzigingsbevoegdheden door te voeren. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Alkmaar. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende 10 jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de juridische bestemmingsplanmethodiek uiteengezet zoals gebruikt zal worden voor het bestemmingsplan ‘Koelmalaan 350, Alkmaar’.

5.2 Verbeelding De verbeelding is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP 2008). Dit uit zich met name in de structuur en verbeelding. Als ondergrond voor de verbeelding dient de Grootschalige Basiskaart Nederland (GBKN) en kadastrale ondergronden van de gemeente Alkmaar. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehorende kleurgebruik etc.

5.3 Systematiek van de regels Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding met regels. Bij ieder plan hoort een toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodanig geen rechtskracht. De verbeelding voor bestemmingsplan ‘Koelmalaan 350, Alkmaar’ beslaat 1 kaartblad. De regels zijn opgebouwd uit inleidende regels (hoofdstuk 1), bestemmingsregels (hoofdstuk 2), algemene regels (hoofdstuk 3) en overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4). In de regels is gekozen voor een uitgebreide opsomming in de bestemmingsomschrijving van zaken die binnen een bestemming worden toegestaan. Voorzieningen die opgenomen zijn in de bestemmingsomschrijving zijn vanzelfsprekend gerelateerd aan de betreffende bestemming. Op de verbeelding staat aangeduid wat de bouwmogelijkheden zijn. De maximale bouwhoogtes en/ of goothoogtes zijn ter plaatse van het bouwvlak weergegeven.

5.4 Planregels 5.4.1 Hoofdstuk 1 inleidende regels Begrippen (artikel 1) In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.


21

5.4.2 Hoofdstuk 2 bestemmingsregels Gemengd (artikel 3) a. b. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l.

bedrijven categorie 1 en 2; bedrijfsgebonden kantoren tot maximaal 50% van het bruto vloeroppervlak per bedrijfsvestiging met een maximum van 2000 m² bruto vloeroppervlak; kantoren tot een maximum van 750 m2, geschakeld; copyshops; datacenter; dienstverlening facility point horeca van categorie 2 t/m 4; sportvoorzieningen, waaronder fitnesscentrum maatschappelijke voorzieningen onderwijs; deze zijn uitgezonderd direct aan de n242 in het kader van de Wgh; culturele en ontspannende voorzieningen; kinderdagverblijven;

met de daarbij behorende: m. tuinen, erven en terreinen; n. ontsluitingswegen, voet- en fietspaden; o. (ondergrondse) parkeervoorzieningen; p. nutsvoorzieningen; q. groenvoorzieningen. r. bouwwerken Specifieke gebruiksregels: Er zal ook een specifieke functieaanduiding worden meegenomen, te weten ‘sgd-1’. Ter plaatse van deze aanduiding is de grond bestemd voor de verkoop en ondersteuning van de telecomdiensten van bedrijven met daaraan ondergeschikt detailhandel van telecomproducten en- diensten. 5.4.3 Hoofdstuk 3 algemene regels In dit onderdeel van de regels komen onder andere de flexibiliteitbepalingen aan de orde. Het gaat hierbij onder meer om: Anti-dubbeltelregel (artikel 4) Deze bepaling regelt dat bebouwing slechts eenmaal mag worden meegerekend bij de berekening van het maximaal bebouwd oppervlak bij de aanvraag van een bouwvergunning. Algemene bouwregels (artikel 5) In dit artikel zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen, ondergeschikte bouwdelen en algemene bepalingen over bestaande afstanden en andere maten. Geluidzone-weg (artikel 6) In dit artikel wordt omschreven waar in het plangebied geen geluidsgevoelige functies gerealiseerd mogen worden.


22

Algemene procedureregels (artikel 7) Ten behoeve van de flexibiliteit en bruikbaarheid in de praktijk is voorzien in afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden. Met de afwijkingsbevoegdheid kan het college van burgemeester en wethouders o.a. een afwijking van de maatvoering van bouwwerken toestaan met ten hoogste 10%. 5.4.4 Hoofdstuk 4 overgangs - en slotregels Overgangsrecht (artikel 8) Met betrekking tot bouwwerken en het gebruik van grond en bouwwerken wordt in dit artikel ingegaan op het daarop toepasselijke overgangsrecht. Slotregel (artikel 9) Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.


23

6 Milieuaspecten Het plan moet niet alleen voldoen aan stedenbouwkundige/ ruimtelijke eisen. Ook moet in beeld worden gebracht of er zich belemmeringen in relatie tot de omgeving, de zogenaamde milieuaspecten voor doen. Hieronder wordt per aspect aangegeven wat de invloed van het aspect op het plan is of de invloed van het plan op het aspect.

6.1 Externe veiligheid Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Daartoe moeten de risico’s voor de bevolking, die verbonden zijn aan gevaar veroorzakende activiteiten (bestaand en nieuw), in beeld worden gebracht. Volgens het huidige beleid gebeurt dat door de effecten van bepaalde mogelijke ongevallen te berekenen en uit te drukken in de kans op (aantallen) doden. Daarom moet onderzoek worden gedaan naar plaatsgebonden- en/of groepsgebonden risico. Een toets aan de risicokaart (www.risicokaart.nl) van de provincie Noord-Holland wijst uit of er in het gebied buisleidingen, inrichtingen of transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Hieronder per basiscategorie een omschrijving: - Buisleidingen : er zijn in de directe omgeving geen buisleidingen aanwezig. - Inrichtingen : ten zuiden van de locatie is Taqa gevestigd. ten zuiden van de locatie nog een risicovol bedrijf gevestigd die werkt met ontplofbare of brandbare stoffen. - Transport : de locatie is direct gelegen aan de provinciale weg N242. Dit betreft een transportroute voor gevaarlijke stoffen. Persoonsgebonden risico De inrichtingen die een PR 10-6 risicocounter kennen, vormen geen belemmering voor het bestemmingsplan omdat er geen (beperkt) kwetsbare objecten gelegen zijn binnen deze risicocontour. Groepsrisico Omdat de personendichtheid op grond van het bestemmingsplan toeneemt, zal er een vervolgonderzoek naar het groepsrisico worden uitgevoerd. Vanuit milieukundig oogpunt kan er derhalve nog geen conclusie worden geformuleerd.

Afbeelding 11 : risicokaart gedeelte Alkmaar met in oranje omcirkeld het plangebied (bron: www.risicokaart.nl)


24

6.2 Bodemkwaliteit In het verleden is het pand in gebruik geweest door de P.T.T. en zijn er geen activiteiten uitgevoerd die enige vorm van bodemverontreiniging met zich meebrengen. Bij eventuele nieuwbouw (uitgezonderd uitbreiding van bestaande gebouw middels dakopbouwen), zal er een bodemonderzoek aan de gemeente worden verstrekt.

6.3 Luchtkwaliteit Alkmaar neemt deel aan het NSL (Nationale Samenwerking Luchtkwaliteit). In dat kader is er ieder jaar een herijking van de luchtkwaliteit door middel van de Monitoringstool.(De Monitoringstool is een instrument waarmee jaarlijks nationaal de luchtkwaliteit wordt bepaald). In deze tool zijn alle belangrijke wegen in en rond Alkmaar opgenomen. Voor het jaar 2010 waren er geen situaties in Alkmaar waar een overschrijding van de norm voor de diverse stoffen optrad. In het kader van de samenwerking NSL nam en neemt de gemeente Alkmaar maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze “niet in betekende mate” (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging als de 1% grens niet wordt overschreden. De 1% grens is gedefinieerd als 1% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 0,4 microgram/m3 voor zowel fijn stof als stikstofdioxide. Aangezien op de projectlocatie in zeer beperkte mate volume wordt toegevoegd, kan worden gesteld dat dit plan onder het begrip “niet in betekende mate” valt en de luchtkwaliteit niet verder hoeft te worden onderzocht in het kader van de Wet Luchtkwaliteit.

6.4 Water Voor verdere planontwikkeling is het akkoord van het hoogheemraadschap Noord-Hollands Noorderkwartier (HHNK) noodzakelijk, het zogenaamde wateradvies en de watertoets. Het HHNK heeft de watertoets uitgevoerd en komt tot het volgende advies. De sanering van de groenstrook en de verharding ten behoeve van het realiseren van extra parkeervoorziening brengt een extra verhard oppervlak met zich mee van ca. 1000 m2. In beginsel moet daarvoor gecompenseerd worden door het graven van extra oppervlaktewater, maar dat is gezien de ligging niet de meest voor de hand liggende methode. Er is vrijwel geen oppervlaktewater in de buurt, behalve dan de grote zandput aan de overkant van de N242. Het HHNK acht het noodzakelijk om de nieuwe parkeerplaatsen te voorzien van doorlatende verharding en deze niet via kolken te laten lozen op de riolering/oppervlaktewater. Op deze manier kan namelijk aan de compensatievoorwaarde worden voldaan. Deze aanlegmethode zal ook worden toegepast.

6.5 Flora en Fauna Vanuit de Flora- en Faunawet is bij ruimtelijke ingrepen de initiatiefnemer verplicht op de hoogte te zijn van mogelijk voorkomende beschermende natuurwaarden binnen het plangebied. Door Natuurbeleven is voor de locatie een flora- en faunatoets uitgevoerd. Uit dit onderzoek zijn de volgende conclusies te trekken. 5.6.1 Te

verwachten

beschermde

soorten

Beschermde broedvogels zijn op deze locatie te verwachten. Algemene parksoorten als houtduif, merel, zanglijster, roodborst, winterkoning, heggenmus, fitis, tjiftjaf, zwartkop, vink of groenling zijn mogelijk. Meerjarig gebruikte nesten zijn niet aangetroffen -ook niet van kraai of ekster.


25

Beschermde planten van wilde oorsprong zijn niet te verwachten. Algemene kleine zoogdieren als bosmuis, mol of huisspitsmuis zijn mogelijk aanwezig. Het voorkomen van beschermde insecten is niet te verwachten. Vleermuizen In het gebied zijn gebouwbewonende soorten als gewone dwergvleermuis en laatvlieger bekend (Bron: Verspreidingsatlas van de Zoogdieren van Noord-Holland -Werkatlas 2011.) Deze soorten, met name de gewone dwergvleermuis, maken gebruik van bomen als jachtgebied en als routemarkering. Dit kan het geval zijn bij dit bomenbestand. Boombewonende soorten als Rosse vleermuis en Watervleermuis zijn incidenteel waargenomen in de wijdere omgeving (Bron: Verspreidingsatlas van de Zoogdieren van Noord-Holland -Werkatlas 2011.). Van deze soorten is bekend dat ze in oude, holle eiken en beuken op landgoederen verblijven, niet in gave populieren. Er is met de verrekijker gezocht naar holen en spleten en deze zijn bij deze bomen, die nog in een goede conditie verkeren, niet waargenomen. Vaste verblijfplaatsen van deze soorten worden niet verwacht. De Ruige dwergvleermuis is eveneens bekend uit de regio (Bron: Verspreidingsatlas van de Zoogdieren van Noord-Holland -Werkatlas 2011.). Deze soort kan vaste paarverblijfplaatsen hebben in grotere populieren en wilgen. De aanwezigheid van dergelijke paarverblijven in de nazomer is hier niet uit te sluiten. 5.6.2 Consequenties

onderzoeksresultaten

Het voorkomen van broedvogels heeft gevolgen voor de timing van de werkzaamheden. Het is verboden broedende vogels te storen, ontheffing wordt niet verleend. Aangezien broedende vogels op de locatie of directe omgeving aanwezig kunnen zijn, is het kappen van bomen niet mogelijk in de periode dat er vogels broeden. In het algemeen is dat de periode tussen maart en augustus. Aan de randen van deze periode dient men attent te zijn op ongewoon vroeg- of laat broedende vogels. In de periode dat er geen nesten aanwezig zijn, kunnen struiken en/of bomen worden verwijderd. Meerjarig gebruikte nesten werden op het moment van onderzoek (winter) niet aangetroffen. De kleine grondzoogdieren die hier mogelijk aanwezig zijn staan in tabel 1 van de Flora- en faunawet. Hiervoor is in het kader van een ingreep in de ruimtelijke ordening geen ontheffing nodig. De eventueel aanwezige dieren zijn, gezien het aan twee kanten aangrenzende park, goed in staat te vluchten. Met betrekking tot vleermuizen kon, gezien de tijd van het jaar, geen onderzoek worden verricht. Op basis van een analyse van het biotoop en het raadplegen van bekende gegevens kan niet worden uitgesloten dat het gebied rond de bomen gebruik wordt als jachtgebied en/of verbindingsroute door vleermuizen -in het bijzonder de gewone dwergvleermuis. Aangezien er nieuwe laanbomen van redelijke omvang worden aangepland, zal ook in de nieuwe situatie deze functie behouden blijven. Niet uit te sluiten is dat de bomen gebruikt worden als paarplaats (augustus-oktober) door de Ruige dwergvleermuis. Om hier uitsluitsel over te verkrijgen zal er een vervolgonderzoek worden uitgevoerd. Dit onderzoek zal in de periode mei tot en met september worden uitgevoerd. Het volledige flora- en faunarapport is terug te vinden in de bijlage.


26

6.6 Geluid Volgens de Wet geluidhinder geldt voor de N242 een zone van 250 meter aan weerszijden van de weg. Het merendeel van de nieuwe functies vallen niet onder de ‘geluidgevoelige objecten’, zoals bedoeld in de Wet Geluidhinder en kunnen derhalve in het gebouw worden gerealiseerd. Voor deze functies levert de N242 geen belemmering op. Gevoelige functies/objecten worden uitgezonderd nabij de N242, dit zal ook op de verbeelding en planregels worden opgenomen. Onder geluidsgevoelige objecten wordt in het kader van de Wet Geluidhinder verstaan: - Onderwijsgebouwen; - ziekenhuizen en verpleeghuizen.

6.7 Cultuurhistorie Bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen wordt rekening gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden. Voor de bekende waarden kan de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie worden geraadpleegd. Blijkens deze kaart (afbeelding 12) heeft de projectlocatie geen archeologische verwachtingswaarde. Gezien de kaart en het feit dat voor de bestaande situatie reeds in een eerder stadium een bouwvergunning is afgegeven voor de bouw van de huidige opstallen en daarbij behorende graafwerkzaamheden, is nader archeologisch onderzoek niet vereist. Op afbeelding 12 is een uitsnede van de informatiekaart weergegeven.

Afbeelding 12: Informatiekaart Landschap en cultuurhistorie in oranje omcirkelt de locatie (bron: http://gis.noordholland.nl/chi)


27

7 Participatie en vooroverleg 7.1 Algemeen Nadat het college het voorontwerpbestemmingsplan heeft vrijgegeven, wordt overleg conform artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gevoerd met de verschillende instanties. Het voorontwerp bestemmingsplan wordt gebruikt voor participatie. Gelet op de beperkte bouwkundige ingreep en dat de nieuwe invulling beperkt effect zal hebben op de omgeving lijkt het voldoende om voor de participatie het niveau ‘Raadplegen’ toe te passen. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens zes weken ter visie gelegd. In deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend bij de gemeenteraad. Na beoordeling van de zienswijzen stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan vast.

7.2 Vooroverleg Overleg is nodig om te komen tot goede bestemmingsplannen en om een goede afstemming tussen het beleid van de verschillende overheden te bewerkstelligen. De overheden zijn vrij in de vormgeving van dit overleg. Overheden kunnen hierover onderling afspraken maken. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor het overleg. Doelstelling van de wetgever is om het overleg zo soepel en vlot mogelijk te laten verlopen. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om dit overleg te voeren. Het overleg wordt gevoerd met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn (artikel 3.1.1 Bro). De uitkomsten van het overleg worden in de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen, indien de uitkomsten leiden tot wijzigingen van het bestemmingsplan worden deze verwerkt.

7.3 Participatie Het voorontwerp bestemmingsplan wordt gebruikt voor participatie. Gelet op de beperkte bouwkundige ingreep en dat de nieuwe invulling beperkt effect zal hebben op de omgeving lijkt het voldoende om voor de participatie het niveau ‘Raadplegen’ toe te passen. Hiermee kan iedereen die daar belang bij heeft tijdens een participatietermijn van vier weken het voorontwerp bestemmingsplan bekijken en er een schriftelijke reactie op geven. Deze reacties worden voorzien van een antwoord en kunnen leiden tot aanpassing in het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens zes weken ter visie gelegd. In deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend bij de gemeenteraad. Na beoordeling van de zienswijzen stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan vast. Daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot de vaststelling van een bestemmingsplan van start gaan.


28

8 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid 8.1 Maatschappelijke haalbaarheid De initiatiefnemer van het plan heeft geen aanleiding om te veronderstellen dat tegen voorliggend planinitiatief enige vorm van bezwaar of beroep zal plaatsvinden vanuit de directe omgeving, omdat door het revitaliseren van het pand de aantrekkingskracht op dit gebied juist toeneemt.

8.2 Financiële haalbaarheid Het planvoorstel betreft een initiatief van Titania. De met de ontwikkeling gepaard gaande kosten worden dan ook gedragen door Titania.


29

Regels

HOOFDSTUK 1 Inleidende regels Artikel 1

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1

Plan

Het bestemmingsplan ‘Koelmalaan 350 Alkmaar’ van de gemeente Alkmaar. 1.2

Bestemmingsplan

De geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0361.BP00114.0101 met de bijbehorende regels. 1.3

Verbeelding

De analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie. 1.4

Aanduiding

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5

Aanduidingsgrens

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.6

Bebouwing

Een of meer meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 1.7

Bebouwingspercentage

Een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bestemmingsvlak of bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd, waarbij kelders en souterrains niet mee worden gerekend. 1.8 Bedrijf Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen. 1.9

Bedrijfsvloeroppervlak

De totale vloeroppervlakte van kantoren, winkels of bedrijven met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten. 1.10

Bestemmingsgrens

De grens van een bestemmingsvlak.


30

1.11

Bestemmingsplanvlak

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.12

Bijgebouw

Een gebouw dat in bouwkundig en functioneel opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. 1.13

Bouwen

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.14

Bouwgrens

De grens van een bouwvlak. 1.15

Bouwlaag

Een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd, bijzondere bouwlagen als kelders, souterrains, kappen en dakopbouwen niet inbegrepen. 1.16

Bouwperceel

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.17

Bouwperceelsgrens

De grens van een bouwperceel. 1.18

Bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.19

Bouwwerk

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.20

Straatmeubilair

Een reclamezuil. 1.21

Culturele en ontspannende voorzieningen

Het uitoefenen van activiteiten gericht op culturele en ontspannende voorzieningen, zoals ateliers, dansschool, muziekschool, modeshows en gamewedstrijden


31

1.22

Dienstverlening

Commerciële activiteiten met een baliefunctie voor de verrichting van diensten aan of ten gerieve van het publiek, niet zijnde detailhandel. Dienstverlening omvat zowel persoonlijke als zakelijke dienstverlening.

1.23

Facilitypoint

Een voorziening ten behoeve van werkzame personen binnen het gebouw, waarbinnen verschillende verzorgende functies zijn gehuisvest, bijvoorbeeld kinderopvang, wasserrette en ondersteunende horeca van categorie 2 t/m 4. 1.24

Gebouw

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.25

Hoofdgebouw

Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. 1.26

Horecabedrijf

Een bedrijf of een instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt. Dit zal dienst doen als kantineruimte/ grand café, congresruimte, tentoonstellingsruimte. 1.27

Kantoor

Ruimte die, of complex van ruimten dat, door indeling en inrichting is gebouwd en/of geschikt is voor administratieve, zakelijke of maatschappelijke dienstverlening zonder een publiek aantrekkende functie. 1.28 a. b. c. 1.29

Peil Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang. Voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw. Indien in of op het water wordt gebouwd, het plaatselijk aan te houden waterpeil. Prostitutie

Het zich beschikbaar stellen voor het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.


32

1.30

Seksinrichting

Een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een vorm alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.31

Voorgevel

de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt. 1.32

Voorgevellijn

Een denkbeeldige of op de verbeelding aangegeven lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrens.

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

De dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.2

Goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.3

Inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.4

De bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.5

De oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.6

Ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk

Vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.


33

2.7

Bruto vloeroppervlak

De som van het product van de afstand tussen de gevelvlakken en de afstand hart op hart van de bouwmuren per bouwlaag, niet inbegrepen balkons, loggia’s en galerijen. 2.8

Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels en overstekende daken buiten beschouwing gelaten.

HOOFDSTUK 2 Bestemmingsregels Artikel 3 3.1

Gemengd

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven categorie 1 en 2; b. bedrijfsgebonden kantoren tot maximaal 50% van het bruto vloeroppervlak per bedrijfsvestiging met een maximum van 2000 m² bruto vloeroppervlak; b. kantoren tot een maximum van 750 m2, geschakeld; c. copyshops; d. datacenter; e. dienstverlening f. facilitypoint g. horeca van categorie 2 t/m 4; h. sportvoorzieningen, waaronder fitnesscentrum i. maatschappelijke voorzieningen j. onderwijs; deze zijn uitgezonderd direct aan de n242 in het kader van de Wgh; k. culturele en ontspannende voorzieningen; l. kinderdagverblijven; met de daarbij behorende: m. tuinen, erven en terreinen; n. ontsluitingswegen, voet- en fietspaden; o. (ondergrondse) parkeervoorzieningen; p. nutsvoorzieningen; q. groenvoorzieningen. r. bouwwerken 3.2

Bouwregels

3.2.1 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. b. het bouwvlak mag voor maximaal het op de verbeelding aangegeven bebouwingspercentage worden bebouwd; c. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan is aangegeven op de verbeelding.


34

3.2.1

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 4 meter. 3.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing: a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken; b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving; c. ter waarborging van de verkeersveiligheid; d. ter waarborging van de sociale veiligheid; e. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding. 3.4

Specifieke gebruiksregels

3.4.1 Algemeen Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken dan wel te laten gebruiken in strijd met de in lid 3.1 gegeven bestemmingsomschrijving. 3.4.2 Gemengd – 1 Ter plaatse van de aanduiding “gemengd - 1” geldt de volgende regel: a. verkoop en ondersteuning van de telecomdiensten van bedrijven met daaraan ondergeschikt detailhandel van telecomproducten en- diensten. 3.4.3

Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. prostitutie; b. seksinrichting; c. detailhandel, met uitzondering van het bepaalde in artikel 3.4.2; d. wonen; e. opslag en verkoop van vuurwerk; f. inrichtingen als bedoeld in Artikel 41 Wet Geluidhinder;


35

HOOFDSTUK 4 Artikel 4

Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 5

Algemene bouwregels

5.1

Algemene bepaling m.b.t. ondergronds bouwen

5.1.1

Ondergrondse werken

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen. 5.1.2

Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende regels: a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak; b. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m²; c. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 meter onder peil; d. bij het berekenen van de blijkens de digitale verbeelding of deze regels geldende bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak, wordt de oppervlakte van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen. 5.1.3 Afwijken Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 5.1.2 sub c voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10 meter onder peil onder de voorwaarden dat: a. de waterhuishouding niet wordt verstoord; b. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden. 5.2

Algemene bepaling over bestaande afstanden en andere maten

5.2.1

Maximale maatvoering

Indien afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het moment van inwerkingtreding van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.


36

5.2.2

Minimale maatvoering

In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het moment van inwerkingtreding van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden. 5.2.3

Heroprichting

In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in 5.2.1 en 5.2.2 uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.

Artikel 6 a. b.

Binnen de op de kaart aangegeven aanduiding 'geluidszone weg' mogen geen geluidsgevoelige functies in het kader van de Wet geluidhinder worden gebouwd. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid a voor het bouwen van nieuwe woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen overeenkomstig de andere bestemmingen, mits de geluidsbelasting vanwege het wegverkeerslawaai niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde.

Artikel 7 7.1

Geluidzone – weg

Algemene procedureregels

Afwijken van het bestemmingsplan

Bij een afwijking van het bestemmingsplan, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing. 7.2

Wijzigingsbevoegdheid

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing. 7.3

Nadere eisen

Bij toepassing van de nadere eisen regeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. 7.4

Omgevingsvergunning

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als vervat in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.


37

HOOFDSTUK 4 Overgangs- en slotregels Artikel 8

Overgangsrecht

8.1

Overgangsrecht bouwwerken

a.

Een bouwwerk, dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

b.

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%.

c.

Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

8.2

Overgangsrecht gebruik

a.

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

b.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

c.

Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

d.

Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 9

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Koelmalaan 350, Gemeente Alkmaar'.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van de gemeente Alkmaar d.d. __-__-2012


38

Voorontwerp bestemmingsplan Koelmalaan 350 Gemeente Alkmaar

Recommend Documents