Voorbeeld Risicoanalyse Project Vastgoed. Februari 2010

Voorbeeld Risicoanalyse Project Vastgoed

Februari 2010

Inhoud Inhoudsopgave

3

1.

Risicoanalyse

7

1.1

Inleiding

1.2

Projectstaat

1.3

Projectobservaties 1.2.1 Juridisch

1.2.2 Financieel 1.2.3 Ruimtelijk 1.2.4 Organisatorisch 1.4

Scoren risico‟s

2.

Beheersmaatregelen en leerpunten

2.1

Juridisch

2.2

Financieel

2.3

Ruimtelijk

2.4

Organisatorisch

17

NB: alle namen, cijfers en observaties in deze voorbeeldrapportage zijn fictief en uitsluitend genoemd in het kader van voorliggende voorbeeldrapportage. Iedere gelijkenis met werkelijke organisaties, projecten, cijfers, personen, gebeurtenissen et cetera berust op toeval. 2

© 2010 Deloitte Real Estate Advisory

1. Risicoanalyse

3


1. Risicoanalyse 1.1 Inleiding 



Het project Vastgoed betreft de herontwikkeling van de huidige locatie van firma Vastgoed B.V. en is gelegen aan de Vastgoedweg 28 te Projectstad. De locatie is circa 1,8 hectare groot. De locatie ligt in de Stenenbuurt, ten noorden van het Centrum van Projectstad aan de rivier het Water. Voor de locatie is een stedenbouwkundig plan opgesteld door AAA Architecten. Het programma omvat 146 koopwoningen (inclusief 450m² BVO bedrijfsruimte opgenomen in 30 woonwerkwoningen), 750m² BVO bedrijfsruimte en 216 parkeerplaatsen. De huidige loods blijft behouden als kenmerkend historisch element en wordt zodoende geïntegreerd in het ontwerp.

1.2 Projectstaat ‘Vastgoed’ Bron: Managementsamenvatting Q4 d.d. 31-12-2009 Algemeen Plaats/gemeente: Projectfase: Programma



De locatie is door de firma Vastgoed middels een besloten inschrijving verkocht. Gebleken is dat Woningcorporatie Steen zowel in samenwerking met Bouwer B.V als met Ontwikkelaar B.V. een bieding op de locatie heeft uitgebracht. De locatie is door Vastgoed gegund aan Ontwikkelaar B.V. (bieding lag circa € 3,7 mio hoger). Zodoende is de ontwikkeling van het project momenteel in handen van Woningcorporatie Steen en Ontwikkelaar B.V. (hierna: de Samenwerking) waarbij zij voor gezamenlijke rekening en risico optrekken. Zie ook “verwerving” verderop in dit rapport. Het project bevindt zich momenteel in de ontwikkelfase. Start bouw is voorzien in februari 2011, direct na het verkrijgen van de benodigde bestemmingsplanwijziging en overige vergunningen. Diverse afspraken met de gemeente worden in een anterieure overeenkomst vastgelegd.

* De projectresultaten van de vastgoedfuncties geven een vertekend beeld omdat, bijvoorbeeld het architectenhonorarium, gelijk verdeeld wordt over de vastgoedfuncties in plaats van een evenredige verdeling op basis van de investeringskosten.

4

146 146 1200 216

Totaal aantal woningen −Koop Totaal m² bedrijfsruimte BVO Totaal aantal parkeerplaatsen Percentage woningen verkocht Datum startbouw Datum verwachte oplevering Financieel



Projectstad Ontwikkelfase

0% 02-2011 08-2012 Totaal

Per m²

€ 16.125.000 € 51.836.000 € 46.963.000 -€ 4.813.000 -9,3%

€ 926

Totaal

Per eenheid

€ 41.410.000 -€ 3.756.000 -8,3%

€ 432.000 -€ 39.000

Bedrijfsruimte (koop) Opbrengsten Projectresultaat (incl. grond) Projectresultaat als % van de kosten*

€ 1.833.000 € 110.000 6,4%

€ 3.600 € 219

Parkeren (koop) Opbrengsten Projectresultaat (incl. grond) Projectresultaat als % van de kosten*

€ 3.720.000 € 264.000 7,7%

€ 25.500 € 1.800

Loods Kosten Opbrengsten

€ 1.428.000 €1

Aankoopprijs grond (17.418 m²) Totale investering Totale opbrengst Totaal projectresultaat Resultaat als % van de kosten

Woningen (koop) Opbrengsten Projectresultaat (incl. grond) Projectresultaat als % van kosten*


1. Risicoanalyse 1.3

Projectobservaties

Ontwikkelstructuur

1.3.1

Juridisch

Verwerving

Procedures en vergunningen Bestemmingsplan  Het voorlopig ontwerp voor project Vastgoed is door bureau AAA getoetst aan het bestemmingsplan. Geconcludeerd wordt dat het vigerende bestemmingsplan “Stenenbuurt 2004” het voorlopig ontwerp van Woningcorporatie Steen op delen niet mogelijk maakt. Hierdoor bestaat een aanzienlijk risico op vertraging van het project.  Woningcorporatie Steen geeft aan dat de planoloog van de gemeente niet akkoord is met het huidige plan omdat het plan op enkele punten (bebouwd oppervlak, bouwhoogte, ontsluiting) afwijkt van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Woningcorporatie Steen geeft aan dat sprake is van een verschil in interpretatie van de wijzigingsbevoegdheid.  Woningcorporatie Steen geeft aan te verwachten dat Stichting Lokaal de wens heeft meer dan alleen de loods te behouden en dat de kans bestaat dat de gemeente hier in mee gaat. In dat geval dient rekening gehouden te worden met extra kosten, minder opbrengsten en mogelijk vertraging. Planschade  De verantwoordelijkheid voor planschade ligt bij de samenwerking. Een planschadeonderzoek moet nog worden uitgevoerd. Het is onbekend in hoeverre planschade claims voor het project te verwachten zijn. Aanbestedingswet- en regelgeving  Op basis van de huidige informatie lijkt aanbestedingsproblematiek niet van toepassing.

5

 Woningcorporatie Steen heeft in samenwerking met Bouwer B.V. een bieding op de locatie Vastgoed uitgebracht van € 12.450.000. De locatie is door Vastgoed gegund aan Ontwikkelaar B.V. Uit de stukken blijkt dat Woningcorporatie Steen ten tijde van het grondbod in samenwerking met Bouwer B.V. ook met Ontwikkelaar B.V. in overleg was voor de ontwikkeling van de locatie. Het grondbod van Ontwikkelaar B.V. van € 16.125.000 ligt aanmerkelijk hoger dan het grondbod in samenwerking met Bouwer B.V.. Het is opmerkelijk dat Woningcorporatie Steen met twee potentiële samenwerkingpartners twee biedingen uitbrengt die € 3.675.000 uit elkaar liggen.  Deloitte heeft geen formele koopovereenkomst ingezien. Woningcorporatie Steen geeft aan dat de koopovereenkomst bestaat uit de verkoopvoorwaarden van firma Vastgoed, de biedingsbrief van Ontwikkelaar B.V. en de wijzigingsovereenkomst tussen firma Vastgoed, Ontwikkelaar B.V. en Vastgoed B.V. Overeenkomsten  In het document “Uitgangspunten” d.d. x januari 2008 is opgenomen dat na gunning door verkoper aan Ontwikkelaar B.V. de uitgangspunten in een SOK worden vastgelegd. Tevens is sprake van het spoedig opstellen van een startdocument waarin uitgangspunten voor de planontwikkeling worden vastgelegd. Woningcorporatie Steen geeft aan dat in de praktijk nooit uitvoering is gegeven aan het startdocument en de definitieve SOK tussen Woningcorporatie Steen en Ontwikkelaar B.V.. Heldere en definitieve afspraken zijn niet vastgelegd waardoor het risico op onenigheid en vertraging bestaat.


1. Risicoanalyse  Binnen Woningcorporatie Steen is een voorstel ingediend tot oprichting van een V.O.F. met Ontwikkelaar B.V. ten behoeve van de ontwikkeling van het project. Het voorstel tot de oprichting van een V.O.F is intern niet goed gekeurd. De directie geeft aan eerst de definitieve SOK tussen Woningcorporatie Steen en Ontwikkelaar B.V. af te wachten. Woningcorporatie Steen geeft aan dat uitwerking van de SOK momenteel bij de bedrijfsjurist van Woningcorporatie Steen ligt, in samenwerking met de verantwoordelijk persoon van Ontwikkelaar B.V.. Het is voor Deloitte onduidelijk of sprake is van een deadline voor het opstellen van de SOK, zowel intern als met Ontwikkelaar B.V.. Het is opmerkelijk dat de afspraken over de samenwerking in anderhalf jaar tijd nooit definitief zijn vastgelegd in een SOK. Voorts raadt Deloitte een V.O.F. in alle gevallen ten stelligste af, gelet op de hoofdelijke aansprakelijkheid die daarmee samenhangt.  De anterieure overeenkomst met de gemeente Projectstad is nog niet definitief. Hierdoor bestaan risico‟s ten aanzien van afspraken over de planontwikkeling, infrastructurele werken en de uitvoering van de bouw. Financiële bepalingen en boetebedingen  In de overeenkomst tussen gemeente Projectstad, Vastgoed B.V. en Woningcorporatie Steen staat dat de bebouwing uiterlijk 3 jaar na de feitelijke levering “voltooid en gebruiksklaar” moet zijn. Indien de bebouwing na de genoemde 3 jaar wel is aangevangen maar nog geen 50% van de geschatte bouwtijd is verlopen, is de koper aan de verkoper een schadevergoeding verschuldigd van 10% van de koopsom.

1.3.2

Financieel

Kosten Programma  In de stichtingskostenopzet is gerekend met een totaal aantal woningen van 144. In diverse documenten komen andere aantallen woningen voor wat voor misverstanden (intern en extern) kan zorgen. Woningcorporatie Steen geeft aan dat, overeenkomstig het meest recente stedenbouwkundig plan, de ontwikkeling 146 woningen betreft. De stichtingskostenopzet moet hierop worden aangepast. 6

 In de stichtingskostenopzet is gerekend met 216 parkeerplaatsen. Uit het stedenbouwkundig plan blijkt dat in het plan 6 parkeerplaatsen te weinig zijn. Woningcorporatie Steen geeft aan dat met de gemeente is overeengekomen dat 6 bezoekersparkeerplaatsen extra worden opgenomen in de openbare ruimte. Een en ander zal worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst. De kosten voor de Samenwerking zijn onbekend. Bouwkosten  De bouwkosten van de woningen (gemiddeld € 900 per m² BVO) liggen hoger dan de door Interplan geraamde gemiddelde bouwsom van € 850 per m² BVO. De bouwkosten van de woningen liggen in lijn met referentiewaarden voor nieuwbouw.  De bouwkosten van de parkeerplaatsen zijn in overleg met Interplan opgesteld. De bouwkosten liggen in lijn met referenties voor parkeerplaatsen.  Voor de bedrijfsruimte is geen bouwkostenreferentie aangetroffen. Woningcorporatie Steen geeft aan dat de kosten in overleg met Interplan zijn bepaald en iets onder het niveau van de bouwkosten voor de woningen ligt. Aangezien de bedrijfsruimte integraal onderdeel van het plan is en dezelfde bouwwijze en materialisering heeft, lijken de bouwkosten realistisch.  Om de loods als historisch element voor het plan te behouden wordt deze ontmanteld en na levering van de bouwrijpe grond weer opgebouwd. De totale kosten van deze operatie zijn ingeschat op € 1.428.000. De bouwkosten in de stichtingskostenopzet (€ 765.000) liggen onder de inschatting van Interplan (€825.000).  Voor onvoorziene bouwkosten is een percentage van 3% van de bouwkosten opgenomen. Dit percentage lijkt, gezien de hoge kwaliteit en dichtheid van het plan, in bestaand stedelijk gebied, en vanwege het behoud van historische elementen, aan de lage kant.


1. Risicoanalyse Bijkomende kosten

Budget

 Tussen de percentages bijkomende kosten voor de architect bestaan grote verschillen tussen de verschillende functies. Woningcorporatie Steen geeft aan dat dit komt doordat het architectenhonorarium evenredig verdeeld wordt over de vier functies.

 De Algemene Kosten zijn geraamd op 4% en zijn gelijk verdeeld over beide partijen. Tevens is een verdeling van de kosten voor AK gedurende het ontwikkelingsproces opgenomen. Voor de huidige fase is 8% (van 4%) geraamd. Dit percentage (0,32%) lijkt aan de lage kant. Woningcorporatie Steen geeft aan dat de kosten voor AK tot nu toe binnen budget gebleven zijn.

 De verkoopkosten zijn vastgesteld op 4% van de verkoopwaarde. Dit percentage lijkt aan de hoge kant. Woningcorporatie Steen geeft aan dat dit percentage standaard wordt gebruikt, ook voor andere projecten. Een voorziening van 4% lijkt op basis van onze ervaring hoog, maar gezien de huidige marktomstandigheden is dit percentage wellicht te verantwoorden.  De kosten voor ontwikkelingsrisico zijn vastgesteld op 0%. Dit percentage is niet marktconform. Het is gebruikelijk een hoger percentage voor ontwikkelingsrisico op te nemen, zeker gezien het commerciële karakter van het project. Grondkosten  De grondkosten van het totale project bedragen 38% van de totale investeringskosten. Op basis van onze ervaring en vergeleken met het grondbod met Bouwer B.V. (grondkosten 24%) lijkt dit percentage aan de hoge kant.  Aan Aanbreng B.V. is door Ontwikkelaar B.V. een aanbrengfee voor de locatie verschuldigd ter grootte van € 360.000 exclusief BTW. Afgezet tegen de grondprijs is dit bedrag circa 3,3%. De aanbrengfee wordt uitbetaald na oplevering van de laatste woning. Deze kosten worden ten laste gebracht van de gezamenlijke exploitatie van de Samenwerking. Fiscaal  Voor het project is geen externe fiscale analyse uitgevoerd waardoor mogelijk fiscale aandachtspunten, zoals hieronder vermeld, bestaan.  Het verkopen van woningen onder de kostprijs.  Het voor € 1 (onder de kostprijs) leveren van de loods aan de gemeente.

7

Resultaten en opbrengsten Resultaat  Het huidige geraamde projectresultaat bedraagt -€ 4.813.000 (-9%). Een negatief projectresultaat voor een commercieel project is niet aanvaardbaar en ongebruikelijk. Woningcorporatie Steen geeft aan dat in het verleden twee alternatieven voor optimalisatie van het plan bekeken zijn maar dat het huidige plan het meest optimaal is. Deloitte heeft de alternatieve plannen niet gezien en niet beoordeeld. Opbrengsten  Voor de verkoopopbrengst van de woningen is bij diverse makelaars prijsadvies ingewonnen. De meeste rapportages zijn ouder dan een jaar en behoorlijk summier. Woningcorporatie Steen geeft aan dat de gehanteerde opbrengsten aansluiten op de marktrapportage van Makelaar A. Dit betreft de meest recente rapportage, met een gemiddelde prijsstelling.  De verkoopopbrengst per m² GBO van de woningen komt niet overeen met adviesprijzen per m² GBO in het makelaarsrapport. Geconstateerd is dat het prijsniveau voor diverse woningen boven de adviesprijs ligt waardoor de opbrengstverwachting van de woningen per m² GBO te hoog liggen.  De opbrengsten van alle vastgoedfuncties worden vanaf peildatum met 2,25% geïndexeerd naar de datum start verkoop. Gezien de huidige situatie op de woningmarkt lijkt het positief indexeren van de woningopbrengsten optimistisch. © 2010 Deloitte Real Estate Advisory

1. Risicoanalyse  Voor de bedrijfsruimte (kantoorruimte) wordt een huurprijs van € 140 per m² VVO gehanteerd. De opbrengst betreft een voorlopige inschatting van Woningcorporatie Steen en is niet onderbouwd met marktrapporten. De huurprijs ligt in lijn met referentiewaarden voor kantoorruimte in Projectstad. De BAR bedraagt 6%. Een BAR van 6% voor kantoorruimte in Projectstad is aan de lage kant waardoor de opbrengstverwachting waarschijnlijk te hoog ligt.  Voor de overdekte parkeerplaatsen wordt gerekend met een gemiddelde verkoopopbrengst van € 23.000 VON. De prijsadviezen van makelaars lopen uiteen van € 15.000 tot maximaal € 25.000 VON. Het prijsadvies van € 25.000 wordt slechts door één makelaar genoemd. Gelet op de gemiddelde adviesprijs van de parkeerplaatsen lijkt de huidige opbrengstwaarde aan de hoge kant.  Voor de bezoekersparkeerplaatsen (22) aan de Vastgoedweg wordt een verkoopopbrengst gerekend terwijl deze parkeerplaatsen niet verkocht worden. Na correctie verslechtert het resultaat met € 506.000.

 Voor de woningen geeft Makelaar A aan dat in de betreffende buurt sprake is van een prijsplafond van € 360.000. In het plan zijn 41 woningen opgenomen die ruim boven het aangegeven prijsplafond liggen. Wel voorziet de makelaar een aantal positieve ruimtelijke ontwikkelingen die vraagprijzen boven de € 360.000 in de toekomst haalbaar maken. Over de ruimtelijke ontwikkelingen probeert Woningcorporatie Steen met de gemeente afspraken te maken en vast te leggen in de anterieure overeenkomst. Voor de voorverkoop van de woningen is het essentieel dat de ruimtelijke ontwikkelingen eerder gereed zijn dan de woningen. Aangezien de anterieure overeenkomst nog niet definitief is bestaat hier een extra afzetrisico.  De bedrijfsruimte is niet opgenomen in het makelaarsrapport van Makelaar A. Een andere makelaar geeft aan dat aan de Vastgoedweg veel bestaand aanbod van bedrijfsruimte is. Voor de bedrijfsruimte bestaat zodoende een hoog afzetrisico.

Financiering

Afzet

Financiering & rentelasten

 Woningcorporatie Steen ontwikkelt op dit moment vijf projecten in de gemeente Projectstad die (deels) gelijktijdig in verkoop zijn c.q. gaan. Samen met andere ontwikkelingen in Projectstad vormt dit een extra afzetrisico.

 De volledige financiering van de grondaankoop ligt bij Woningcorporatie Steen. Het is Deloitte onbekend waarom Woningcorporatie Steen en niet de Samenwerking de volledige financiering van de grond voor haar rekening neemt.

 In de uitgangspunten is opgenomen dat Woningcorporatie Steen de onverkochte opgeleverde woningen in beheer neemt voor rekening en risico van de Samenwerking. Concrete afspraken over de beheervergoeding zijn niet vastgelegd hetgeen een risico ten aanzien van de beheerkosten voor Woningcorporatie Steen betekent.

 Voor de financiering van de grond is met Ontwikkelaar B.V. een vaste rentevergoeding (1-maands Euribor + 1,15%) afgesproken. Het is Deloitte onduidelijk waarom niet afgesproken is de werkelijke rentelasten te vergoeden. Deze afspraak dekt waarschijnlijk de werkelijke rentelasten voor Woningcorporatie Steen niet, aangezien in de stichtingskostenopzet een rentevoet van 5,0% wordt gehanteerd.

 Onverkochte woningen worden na 6 maanden door Woningcorporatie Steen afgenomen tegen kostprijs exclusief AK en W&R. Gezien het negatieve resultaat (kostprijs is hoger dan marktwaarde) van de woningen heeft Ontwikkelaar B.V. baat bij zo veel mogelijk onverkochte woningen. Het voordeel van de afnamegarantie ligt bij de Samenwerking en daarmee deels bij Ontwikkelaar B.V.. Dit is een onwenselijke situatie. 8

 In de stichtingskostenopzet bedraagt de calculatorische rentevoet 5,0%. De afdeling Financieel van Woningcorporatie Steen adviseert voor het project te rekenen met 5,50%. De stichtingskostenopzet moet hiertoe worden aangepast. Door te rekenen met een hoger percentage vallen de financieringskosten hoger uit dan op dit moment geraamd is. © 2010 Deloitte Real Estate Advisory

1. Risicoanalyse Planning en fasering

GSM/UMTS installatie

 Gezien de lopende discussie met de gemeente over het bouwprogramma en het bestemmingsplan lijkt start bouw in januari 2011 niet realistisch.

 Op de locatie bevindt zicht een zend- en ontvangstinstallatie (GSM/UMTS), in eigendom van Zendmast B.V. De overeenkomst kan alleen vanwege zwaarwichtige redenen door Woningcorporatie Steen worden opgezegd. De zendmast moet wijken voor de uitvoering van het project. Het is onbekend of de overeenkomst op deze grond kan worden opgezegd.

 Start verkoop is in juli 2010. Woningcorporatie Steen hanteert een voorverkoopdrempel van 70% voor de woningen en parkeerplaatsen, waarbij aangenomen wordt dat de verkoopdrempel van de woningen en parkeerplaatsen binnen 6 maanden gehaald is. Dit is een uiterst optimistische inschatting.  Indien het percentage voorverkoop achterblijft bij de aanname zullen de rentekosten over de grondaankoop hoger uitvallen. Na start bouw wordt nu aangenomen dat de resterende 30% van de woningen in een tempo van 15 woningen per maand verkocht worden waarmee alle woningen, in maart 2011 verkocht zouden zijn. Gezien de huidige markt is dit niet realistisch. Wanneer de verkoop van de woningen na start bouw achterblijft bij de huidige aanname zullen de rentekosten over de grondaankoop en bouw fors hoger uitvallen.

Transformatorstation  Direct aan het terrein grenst een transformatorstation van Electra B.V.. Verwacht wordt dat dit transformatorstation tijdens de bouw uitvoeringstechnische problemen met zich meebrengt. De extra kosten als gevolg van dit obstakel zijn onbekend. Het is onduidelijk of hiervoor een voorziening is opgenomen.

1.3.4

Organisatorisch

Draagvlak en communicatie 1.3.3

Ruimtelijk

Milieutechnische beperkingen & Fysieke beperkingen Bodem  Het terrein wordt op de transportdatum als bouwterrein (bouwrijpe grond) geleverd. Hiertoe worden alle opstallen door de verkoper gesloopt. De loods wordt ontmanteld en tijdens de uitvoeringsfase weer in de oude staat teruggebouwd. Archeologie  Dit onderzoek moet nog plaatsvinden waardoor de risico‟s op dit moment onbekend zijn. Externe veiligheid

 Contact met de buurt/omwonenden verloopt via de wijkraad. De buurt heeft positief gereageerd op de plannen, zoals voorgeld in de buurtvergadering. Woningcorporatie Steen verspreidt ieder kwartaal een nieuwsbrief waarin de voortgang van het project met omwonenden gecommuniceerd wordt.

Projectmanagement en –administratie  Belangrijke stukken en correspondentie, zoals bijvoorbeeld de Koopovereenkomst en overige verkoopdocumentatie, zoals tijdens het biedingproces in 2007 door verkopend makelaar B verstrekt, zijn niet of slechts deels beschikbaar.  Diverse bepalingen, waaronder een boetebeding met betrekking tot de oplevering, zijn onvoldoende bekend bij Woningcorporatie Steen .

 De mogelijke beperkingen van het nabij gelegen tankstation voor de projectplannen zijn nog niet in kaart gebracht. 9


1. Risicoanalyse

= Het risico heeft een lage kans van optreden = Het risico heeft een gemiddelde kans van optreden

1.4

Scoren risico’s

Risico’s

= Het risico heeft een hoge kans van optreden

Score

Belangrijkste observaties

I. Juridisch Procedures en vergunningen

− Het plan voldoet op diverse punten niet aan het bestemmingsplan. Met de gemeente is nog geen overeenstemming bereikt. − Mogelijk moet het plan worden aangepast of een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan worden opgestart. − Een planschadeonderzoek is nog niet uitgevoerd.

Ontwikkelstructuur

− Tussen Ontwikkelaar B.V. en Woningcorporatie Steen zijn nog geen definitieve afspraken gemaakt en vastgelegd in een SOK. − Met de gemeente zijn diverse afspraken en uitgangspunten nog niet definitief vastgelegd in de anterieure overeenkomst. − Een boetebeding t.a.v. de oplevering van het project is niet bekend bij Woningcorporatie Steen.

II. Financieel Kosten

− Voor diverse parameters en uitgangspunten in de stichtingskostenopzet is te weinig of geen voorziening opgenomen. − Het behouden van de loods kost € 1.428.000 − Een fiscale analyse van het project heeft niet plaats gevonden.

Resultaten en opbrengsten

− Het projectresultaat is geraamd op circa -€ 4.8 mio op een totale investering van circa € 51,8 mio (-9,3%). − Om diverse redenen lijkt de opbrengstverwachting van het project optimistisch ingeschat. − Om diverse redenen bestaan afzetrisico‟s voor het project.

Financiering

− De volledige financiering van de grond ligt bij Woningcorporatie Steen. − De rentevergoeding van Ontwikkelaar B.V. dekt de werkelijke rentelasten van Woningcorporatie Steen waarschijnlijk niet. − De gehanteerde calculatorische rentevoet ligt beneden het percentage dat de afdeling Treasury voor het project adviseert

Planning en fasering

− Risico op vertraging vanwege lopende discussie met de gemeente. − Diverse aannames met betrekking tot voorverkoop en verkoop na start bouw zijn niet realistisch gezien de huidige markt.

III. Ruimtelijk Milieutechnische & fysieke beperkingen

− Diverse onderzoeken zijn (nog) niet uitgevoerd, waardoor de risico‟s en kosten onbekend zijn. − De impact van de GSM installatie en het transformatorstation voor de ontwikkeling en uitvoering zijn nog onbekend.

IV. Organisatorisch Draagvlak en Communicatie

− Goede communicatie met belanghebbenden en omwonenden. Bewoners staan positief tegenover het huidige plan.

Projectmanagement en -administratie

− Belangrijke documentatie is niet of slechts deels beschikbaar. − Belangrijke voorwaarden en/of (boete)bepalingen zijn onvoldoende bekend bij het projectteam.

10


2. Beheersmaatregelen en leerpunten

11


2. Beheersmaatregelen en leerpunten In voorliggend hoofdstuk zijn op basis van de risico‟s die in hoofdstuk één zijn gesignaleerd de belangrijkste beheersmaatregelen voor het project benoemd.

2.1

Juridisch

 Woningcorporatie Steen dient op korte termijn met de gemeente in gesprek te gaan over de onenigheid ten aanzien van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan.  Deloitte adviseert Woningcorporatie Steen een planschade onderzoek uit te laten voeren.

 Ten aanzien van de verwerving kan uiteraard geen beheersmaatregel meer worden aangegeven, maar wel een belangrijk „leerpunt‟. Tijdens de bieding op de locatie van firma Vastgoed zijn tegelijkertijd met Bouwer B.V. en met Ontwikkelaar B.V. afspraken gemaakt. Woningcorporatie Steen dient vanuit de directie en daarmee tevens in de aansturing van haar ontwikkelaars/projectleiders, in volgende biedingtrajecten vanuit haar integriteitbeginsel met maar één partner tegelijk in zee te gaan.  Daarnaast is voor de locatie van firma Vastgoed terrein besloten tot een gezamenlijk aankoop van circa € 10,8 mio met Ontwikkelaar B.V., terwijl de oorspronkelijke bieding van Woningcorporatie Steen met Bouwer B.V. uitging van € 8,3 mio. Over het verschil van circa € 2,5 mio heeft Woningcorporatie Steen aangegeven dat niet met Ontwikkelaar B.V. is onderhandeld om dat verschil bij Ontwikkelaar B.V. neer te leggen. De directie van Woningcorporatie Steen dient bij toekomstige trajecten zeer kritisch te zijn op de financiële onderbouwing van een hoger bod.

 De samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Ontwikkelaar B.V. dient zo snel mogelijk te worden opgesteld. Op deze manier worden rechten en verplichtingen wederzijds goed vastgelegd. Daarbij dient bijzonderde aandacht besteed te worden aan de gemaakte afspraken zoals de financiering van de grond, de beheervergoeding, afnamegarantie van Woningcorporatie Steen en de mogelijkheid van Ontwikkelaar B.V. om uit het project te stappen. Tevens wordt afraden om een VOF op te richten in verband met de hoofdelijke aansprakelijkheid die daarmee samenhangt. Als een gezamenlijk vehikel wenselijk is (hetgeen Deloitte niet heeft getoetst), ligt een CV/BV constructie meer voor de hand.  Naar aanleiding van de observaties ten aanzien van de verwerving raden wij aan een verdere analyse uit te voeren ten aanzien van het verwervingsproces van locatie Vastgoed. Op deze wijze kan inzicht verkregen worden op welke wijze het project is aangebracht, welke relaties en afspraken zijn aangegaan en in welke tijdsvolgorde, teneinde checks & balances voor toekomstige verwervingen te ontwikkelen.  In de projectorganisatie dienen alle intentie- en aankoopovereenkomsten bekend en volledig te zijn. Tevens dient een overzicht op te worden gesteld van alle verplichtingen die Woningcorporatie Steen ten aanzien van het project is aangegaan.

2.2

Financieel

Kosten 

Gezien de naar voren gekomen aandachtspunten en onduidelijkheden ten aanzien van de financiële onderbouwing, dienen berekeningen gecontroleerd te worden en alle input te onderbouwd te worden. Alle in deze rapportage genoemde observaties dienen verwerkt te worden om zodoende een meer betrouwbaar inzicht te krijgen in de financiële consequenties.



Tevens dienen correcties van de kosten/opbrengstenverwachtingen, ontwikkelingsrisico‟s, fasering en bezoekersparkeerplaatsen aangebracht te worden.



Deloitte adviseert Woningcorporatie Steen op korte termijn een fiscale analyse te laten uitvoeren, ook voor toekomstige projecten. 12


2. Beheersmaatregelen en leerpunten Resultaten en opbrengsten 

Met betrekking tot het resultaat van het plan geeft Woningcorporatie Steen aan dat in het verleden twee alternatieven van andere architecten zijn uitgewerkt. De doorrekening van deze alternatieven heeft Deloitte niet gezien. Tevens geeft Woningcorporatie Steen aan dat verdere planoptimalisatie door middel van verdichting en optopping resulteert in een grotere parkeerbehoefte en dus een grotere parkeergarage. De parkeergarage dient dan tweelaags te worden, waarvoor de vervuilde grond verder afgegraven moet worden. Woningcorporatie Steen geeft aan dat de extra opbrengsten niet opwegen tegen de extra kosten van het afvoeren van de vervuilde grond. Toch dient een planoptimalisatie gemaakt te worden om het tekort van € 4.8 mio te dichten.



Met hoge urgentie dient de ontwikkelaar de onderliggende berekeningen van de benoemde alternatieve planontwikkelingen met de directie te bespreken en tevens dient naar andere planoptimalisatie mogelijkheden gezocht te worden. Een kritische beoordeling van het behoud van de Loods is ook van belang. Uitloop van start bouw, ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen, kan in onze ogen kansen bieden. Daarbij dienen rentekosten van de levering en grondindexering in kaart gebracht te worden. Het boetebeding ten aanzien van de oplevering moet met de gemeente heronderhandeld worden. Zie hiervoor ook “planning en fasering” op de volgende pagina.

 Om het afzetrisico te beperken en interne concurrentie te voorkomen wordt aanbevolen om een analyse te maken van alle door Woningcorporatie Steen in verkoop te brengen projecten in Projectstad en omstreken, inclusief de geplande opleverdatum, fasering, woningtypologie en VON prijscategorieën. Tevens dient in deze analyse transportdata en eventuele boeteclausules van de betreffende projecten in kaart gebracht te worden. Om een volledig beeld te verkrijgen dienen (eventueel door een makelaar) tevens projecten van andere aanbieders in dezelfde VON-prijs categorie en opleverdata in kaart gebracht te worden. Pas dan kan goed gezien worden waar een knelpunt ontstaat (los van de marktontwikkelingen) in de afzet en dient zeer strak op prijs en fasering gestuurd te worden. Eventueel kan dan besloten worden om sommige projecten te vertragen of te versnellen.  Verkoopopbrengsten dienen op basis van meerdere (recente) makelaarsrapportages gebaseerd te zijn. Binnen Woningcorporatie Steen dient een discussie gevoerd te worden over de wijze waarop verkoopopbrengsten de komende jaren geïndexeerd worden.  Het projectteam van Vastgoed zal spoedig moeten starten met de uitvoering van het marketing- en communicatietraject van de koopwoningen om de afzetbaarheid te verhogen. Naamgeving is al gestart, maar om het afzetrisico te beperken dient veel aandacht aan de gebiedspromotie besteed te worden. Door middel van de gebiedspromotie kan al contact gemaakt worden met potentiële kopers voor Vastgoed.

 Makelaars constateren een aantal positieve ruimtelijke ontwikkelingen die vraagprijzen boven de € 360.000 verantwoorden. Deze ruimtelijke ontwikkelingen zijn van groot belang voor de realisatie van de geprognosticeerde verkoopopbrengsten. De projectleider dient daarvoor met urgentie te sturen op realisatie van deze ruimtelijke ontwikkelingen vóór de realisatie van de woningen. Dit dient in de anterieure overeenkomst met de gemeente geregeld te worden. Financiering  Met betrekking tot de financiering dient in beeld gebracht te worden wat de te verwachten tekorten zullen zijn in relatie tot de eerder met Ontwikkelaar B.V. overeengekomen rentevergoeding. Wanneer dit inderdaad tekorten oplevert, moet worden overwogen hierover opnieuw te onderhandelen met Ontwikkelaar B.V. in het kader van de nog af te sluiten samenwerkingsovereenkomst.

 In toekomstige ontwikkelingen met samenwerkingspartners dient Woningcorporatie Steen niet de volledige financiering op zich te nemen, maar dient de financiering door de partijen gezamenlijk te worden gedragen.  Binnen Woningcorporatie Steen moet betere afstemming plaatsvinden tussen het projectteam en de afdeling Financieel ten aanzien van de te hanteren calculatorische rentevoet. 13


2. Beheersmaatregelen en leerpunten Planning en fasering  De transportdatum is voorzien op juli 2010 en kan eenzijdig door Vastgoed B.V. uitgesteld worden. Indien start bouw in januari 2011 niet haalbaar wordt geacht, moet met alle mogelijke middelen bezien worden hoe de levering door Vastgoed B.V. kan worden uitgesteld om zo het afzetrisico te beperken.. Uitstel van levering geeft een grotere kans dat de ruimtelijke ontwikkelingen door de gemeente zijn uitgevoerd en dit heeft een positief effect op het imago van de omgeving. Een nieuwe datum start bouw en daarmee nieuwe opleverdatum dient wel aan het eerder besproken overzicht van projecten in Projectstad getoetst te worden om te zien of in dezelfde periode tevens andere projecten op de markt worden gebracht die het positieve effect van uitstel zou reduceren. Uiteraard moet in dit kader eveneens met de gemeente worden heronderhandeld over de gemaakte afspraken ten aanzien van oplevering.  De gehanteerde verkoopplanning moet, in samenspraak met een of meer makelaars worden doorgenomen en aangescherpt. Bij een wijziging van de verkoopplanning moet rekening worden gehouden met gevolgen voor de rentelasten.

2.3

Ruimtelijk

Milieutechnische en fysieke beperkingen  De ruimtelijke en financiële consequenties van het aanwezige tankstation, de GSM installatie en het transformatorstation dienen in kaart gebracht te worden.  Onderzoeken met betrekking tot andere ruimtelijke risico‟s zoals eerder in deze rapportage vermeld, dienen ook in kaart gebracht te worden.

2.4

Organisatorisch

Draagvlak en communicatie  De huidige afstemming en communicatie met belanghebbenden dient tijdens ontwikkeling en uitvoering gecontinueerd te worden. De wijze waarop communicatie in dit project is opgepakt kan een voorbeeld zijn voor andere projecten.  Om imagoschade te voorkomen dient Woningcorporatie Steen voor dit project maar zeker ook voor toekomstige projecten scherper te sturen op kosten en opbrengsten (rendement). Negatieve rendementen zijn, in ieder geval voor projecten waarvan een aanzienlijk gedeelte commercieel vastgoed betreft, in beginsel onacceptabel. Projectmanagement en -administratie  De projectverantwoordelijke dient alle belangrijke projectstukken beschikbaar te hebben en de juridische en financiële bepalingen zeer nauwkeurig te kennen en onderkennen.

14


Voorbeeld Risicoanalyse Project Vastgoed. Februari 2010

Recommend Documents