VOLGNUMMER
54-2012 CORRESPONDENTIENUMMER
2012-19579
DATUM
TEAM
24-04-2012
Projectmanagement
BIJLAGEN
RAADSCOMMISSIE
2
Economische zaken
ONDERWERP RAADSVOORSTEL
STELLER
1ste fase Timmerfabriek
Winkens/350 4602
[email protected]
AAN DE GEMEENTERAAD,
1.
Samenvatting
Op 30 juni 2010 heeft de raad groen licht (‘Go’) gegeven voor de ontwikkeling van het cultuurcluster Timmerfabriek. Na die goedkeuring is tot medio 2011 toegewerkt naar het definitief ontwerp, een sluitende exploitatie en een voor het plan van juni 2010 100% gedekte investering. De uitwerking van de plannen was medio 2011 grotendeels klaar. Toen in mei-juni 2011 helder werd dat er fundamentele veranderingen aankwamen, is de projectontwikkeling meteen ‘on hold’ gezet, om te vermijden dat onnodige kosten gemaakt zouden worden. Medio 2011 zijn de omstandigheden gewijzigd:
-
-
-
Het Rijk heeft het roer op het vlak van de cultuurplaninstellingen structureel omgegooid. Daardoor komt de regie voor de productie en de presentatie van de podiumkunsten veel meer bij de gemeente Maastricht zelf te liggen: als landelijk erkend Kernpunt zal Maastricht de productiefaciliteiten voor de podiumkunsten vanaf 2013 moeten bundelen om de podiumprogrammering in de stad beter te kunnen stroomlijnen. In Maastricht biedt zich anno 2012 in het licht van de herijking Belvédère ook een nieuwe kans aan voor een slim samenspel van podiumkunsten, film en beeldende kunsten in de Timmerfabriek, die als aanjager voor de gefaseerde ontwikkeling van het gebied kan gaan fungeren. Doorontwikkeling met bijvoorbeeld een nieuw Quartier des Arts, een popvoor-ziening of een cultureel Frontenpark kan aansluiten op de dynamiek van de Timmerfabriek. De Magazijngebouwen van de Timmerfabriek hebben zich sinds de casco restauratie bewezen als dynamisch platform voor culturele evenementen die zowel naar participatie (van opleidingen over amateurs tot en met mode) als naar kwaliteit (FRAC, Fashion Clash, Coup Maastricht, etc.) overtuigd hebben en een vaste plek hebben verworven op de culturele agenda. De combinatie van die drie kansen (grotere regie als kernpunt, herijking Belvédère, borgen van bewezen kwaliteiten) wordt nu in dit nieuwe raadsvoorstel geformuleerd.
In de raadscommissie van13 januari 2012 bent u op de hoogte gesteld van deze omstandigheden en is toegezegd de hoger geschetste kansen en ontwikkelingen te verwerken in een alternatief en sluitend plan. Dit recent verkende plan ligt nu ter besluitvorming voor en moet gezien worden als de eerste fase aanpak Timmerfabriek. In dit raadsvoorstel komen achtereenvolgens aan de orde: - Een toelichting op de besluitvorming en de uitvoering sinds 2009 en de nieuwe uitdaging; - Een toelichting op de eerste fase Timmerfabriek in relatie tot het herijkingspoor Belvédère; - Een toelichting op de planuitgangspunten en het plan eerste fase; - Het overleg met de Provincie Limburg en het overleg in het kader van een subsidieaanvraag bij het operationeel programma Zuid-Nederland;
PAGINA
1 van 18
Raadsvoorstel
-
VOLGNUMMER
54-2012
-
Overleg met WOM-Belvédère; Stand van zaken bestemmingsplan en MER; Financiële aspecten; Vervolg/planning.
2.
Beslispunten Instemmen met de realisatie van de eerste fase cultuurfabriek “Timmerfabriek” zoals beschreven in paragraaf 5 van dit raadsvoorstel en hiervoor een krediet te verstrekken van € 21,7 mln. exclusief btw (btw=aftrekbaar) en dit investeringskrediet te dekken conform dekkingsplan in paragraaf 10 van dit raadsvoorstel. Instemmen met de afwijking van de waarderingsgrondslagen zoals opgenomen in de financiële verordening namelijk: de afschrijvingstermijn van de renovatie/restauratie op 40 jaar vast te stellen.
3.
Aanleiding
De besluitvorming en de uitvoering sinds 2009
Besloten is toen: - In te stemmen met de realisatie van de cultuurfabriek “Timmerfabriek” conform voorlopig ontwerp Arcadis/BIC; - hiervoor een krediet te verstrekken van € 39,8 mln. exclusief btw (btw = aftrekbaar); - het investeringskrediet te dekken conform dekkingsplan in paragraaf 10 van het raadsvoorstel. Na die goedkeuring is tot medio 2011 toegewerkt naar het definitief ontwerp, een sluitende exploitatie en een voor het plan van juni 2010 100% gedekte investering. Door de raadsbesluiten werd de in Maastricht aanwezige keten van podiumkunsten duurzaam gefaciliteerd, een Middenzaal gepland en het filmhuis Lumière de kans gegeven door te groeien naar een grootschalige voorziening waarin digitalisering en filmproductie mogelijk wordt. In het bijzonder het faciliteren van twee cultuurplaninstellingen uit de Basisinfrastructuur,Theaterproductiehuis Huis van Bourgondië en Toneelgroep Maastricht (repetitievoorzieningen) was het antwoord van Maastricht op de langjarige afspraak tussen Rijk en gemeente dat de gemeente duurzaam instaat voor de adequate huisvesting van deze instellingen. De uitwerking van de plannen was medio 2011 grotendeels klaar: het definitieve ontwerp lag voor, de kostenberekening (stichtingskosten) was gemaakt, subsidietoezeggingen waren hard en het exploitatiemodel was geaccordeerd door de gemeente en de participerende culturele instellingen. In maart 2011 is in het kader van de beantwoording ex artikel 37 RVO vragen van het CDA gemeld dat de gemeente de lagere bijdrage uit het regiofonds zal oplossen door een versobering van het ontwerp c.q. lagere plankosten. Deze versobering heeft medio 2011 geleid tot een plankostenopzet van ca. € 37,5 mln.
PAGINA
2 van 18
Raadsvoorstel
Op 21 april 2009 heeft de Raad ingestemd met een haalbaarheidsonderzoek Timmerfabriek. Op 30 juni 2010 heeft de Raad vervolgens, na kennisname van het afgeronde haalbaarheidsonderzoek, groen licht (‘Go’) gegeven voor de ontwikkeling van het cultuurcluster Timmerfabriek.
VOLGNUMMER
54-2012
Toen in mei-juni 2011 helder werd dat er fundamentele veranderingen aankwamen, is de projectontwikkeling meteen ‘on hold’ gezet, om te vermijden dat onnodige kosten gemaakt zouden worden. Nieuwe uitdagingen, vertaald in een fasering van het plan Medio 2011 zijn de externe omstandigheden gewijzigd: het nieuwe kabinet heeft het roer op het vlak van de cultuurplaninstellingen omgegooid: de theaterproductiehuizen verdwijnen vanaf 2013 uit het door het Rijk gesubsidieerde bestel en de theatergezelschappen wordt gevraagd de talentontwikkeling te integreren in de eigen werking. De eind juni 2011 bekend gemaakte structurele bezuinigingen van het Rijk op de cultuurplaninstellingen (2013-2016) werden uiteindelijk na Prinsjesdag ook ongewijzigd vastgesteld. Hierdoor kwam het in 2010 gekozen model cultuurcluster Timmerfabriek, dat gebaseerd was op gestage structurele groei van de organisaties in de podiumkunstensector, naast de doorgroei van het filmhuis, onder druk te staan. De uitdagingen als gevolg van de gewijzigde omstandigheden kunnen als volgt samengevat worden: -
-
In de raadscommissie van 13 januari 2012 bent u middels een raadsinformatiebrief en een nadere toelichting op de hoogte gesteld van deze omstandigheden en is toegezegd de hoger geschetste kansen en ontwikkelingen te verwerken in een alternatief en sluitend plan, dat opnieuw voorgelegd zal worden aan de raad. Dit recent verkende plan ligt nu ter besluitvorming voor en moet gezien worden als de eerste fase aanpak Timmerfabriek. De investeringen in de Magazijnruimte en de Toonzaal zijn in deze fase sober gehouden. Alleen klimaatvoorzieningen, akoestische voorzieningen en verbetering toegankelijkheid zijn ingezet om het gebruik en verhuur te optimaliseren. Deze investeringen zijn blijvend en duurzaam, ook als het gebruik later zou wijzigen. Bij de ontwikkeling en realisatie van deze eerste fase is als uitgangspunt gekozen voor soberheid en doelmatigheid, alsmede voor het uitgangspunt dat de investeringen moeten passen in elk toekomstig eindmodel van de Timmerfabriek en omgeving ter voorkoming van kapitaalverlies (zie hierna onder herijking).
PAGINA
3 van 18
Raadsvoorstel
-
Maastricht heeft nu de kans om het oude organisatiegerichte model (met vijf instellingen) te vervangen door een functiegericht model, dat de productiekracht voor de podiumkunsten borgt, de filmpresentatie en – productie ontwikkelruimte biedt en de in de Timmerfabriek ontstane dynamiek van culturele evenementen slim kan verbinden en faciliteren. Dit kan nu ook omdat het landelijk aanbod podiumkunsten in de periode 2013-2016 eerder zal stagneren en mogelijk dalen in plaats van verder te groeien. De noodzaak om in de Timmerfabriek een Middenzaal met ca. 200 speelbeurten toe te voegen aan de stad vervalt op de korte termijn. Met het oog op de ambitie Maastricht Culturele Hoofdstad 2018 blijft het perspectief op voldoende podiumcapaciteit op de langere termijn wel aan de orde. Talentontwikkeling podiumkunsten zal niet meer separaat gefaciliteerd kunnen worden via eigen producties en presentaties van het theaterproductiehuis Huis van Bourgondië, maar integraal onderdeel worden van de in Maastricht aanwezige theaterketen, waarin de opleidingen, het theatergezelschap (Toneelgroep Maastricht) en de stedelijke podia intensief gaan samenwerken. Daarom zal de gemeente Maastricht kiezen voor een functiegerichte aanpak: optimalisering van het gebruik van de bestaande podia en realisatie van een adequate set van werkplaatsen moet de productie- en presentatiefuncties in de stad voor de toekomst borgen.
VOLGNUMMER
54-2012
Eerste fase Timmerfabriek in relatie tot het herijkingspoor Belvédère De gemeenteraad heeft een proces ontwikkeld om te komen tot de herijking van Belvédère. Dit herijkingproces is momenteel in volle gang. Daarbij wordt onder meer naar Belvédère gekeken vanuit de bril van stadsontwikkeling anno 2012, met daarbij de vraag wat kan deze gebiedsontwikkeling voor toegevoegde waarde bieden aan de stadsregio Maastricht in zijn algemeenheid en het Belvedèregebied met de Sphinxlocatie in het bijzonder. De afspraak is gemaakt met uw raad dat in het kader van resp. op basis van de resultaten van het herijkingproces verder gekeken zal worden naar de functionele invulling van het gebied. Ook is daarbij aangegeven dat sommige dossiers -waaronder bijvoorbeeld het dossier Timmerfabriekparallel daaraan verlopen. De eerste fase van het plan Timmerfabriek die thans voorligt, ligt in het verlengde van de eerdere besluitvorming van uw raad; anderzijds wordt daarmee de discussieruimte in het kader van het herijkingspoor voor het restant van het gebouw respectievelijk de omgeving niet beperkt. Deze eerste fase kan dus worden gerealiseerd en geeft alle ruimte programmatisch en anderszins voor het vervolgtraject, zoals dat in het kader van de herijking zal worden vastgesteld.
4.
Relatie met bestaand beleid
5.
Gewenst beleid
De Timmerfabriek als duurzame impuls voor cultuur en stedelijkheid Anno 2012 biedt zich de kans aan voor een slim samenspel van podiumkunsten, film en beeldende kunsten in de Timmerfabriek, dat recht doet aan die nieuwe uitdagingen: de snelle realisatie van het alternatief, functiegericht model voor de Timmerfabriek kan deze uitdagingen slim verbinden. Deze nieuwe uitdagingen passen ook naadloos in de ambitie om het Belvédèregebied uit te spelen als creatieve zone, die in de komende decennia verschillende functies kan huisvesten, maar ook snel nood heeft aan ‘trekkers’ die de dynamiek in het gebied op gang brengen. Productie en talentontwikkeling podiumkunsten Zoals hoger geschetst zal de theaterproductie in Maastricht vanaf 2013 in een goed geïntegreerde theaterketen plaatsvinden. In lijn met de filosofie van de culturele carrières zal vanaf de vooropleiding en de educatie (Kumulus) over de beroepsopleidingen (Toneelacademie en Conservatorium) tot en met de producerende instellingen (Toneelgroep Maastricht, Intro in Situ, Opera Zuid, LSO) de talentontwikkeling centraal staan. Hiervoor vormen een goede set van professioneel geoutilleerde werkplaatsen enerzijds, en podia om het geproduceerde ook te presenteren anderzijds, de basis voor een goed werkend systeem. Het college van burgemeester en wethouders kiest voor het optimaal inzetten van de bestaande podia (Theater aan het Vrijthof, Derlontheater, AINSI, St-Jan, etc.), zodat het talent van hier in goede omstandigheden zijn kunnen kan tonen, naast het aanbod van elders dat via de programmering van PAGINA
4 van 18
Raadsvoorstel
Op 21 april 2009 heeft de raad ingestemd met een haalbaarheidsonderzoek Timmerfabriek. Op 30 juni 2010 heeft de raad vervolgens, na kennisname van het afgeronde haalbaarheidsonderzoek, groen licht (‘Go’) gegeven voor de ontwikkeling van het cultuurcluster Timmerfabriek.
VOLGNUMMER
54-2012
het Theater aan het Vrijthof naar de stad gehaald wordt. Nieuw daarin is ook dat we geen parallelle zalencircuits meer nastreven (één voor regulier aanbod, één voor talentontwikkeling). Bovendien kan de Timmerfabriek in dit nieuwe plan blijven functioneren als plek voor succesvolle locatieprojecten en festivals (theater, muziek, maar ook mode, film). Produceren van podiumkunsten kan echter alleen in goede professionele omstandigheden. Daarom blijft het college van burgemeester en wethouders streven naar de realisatie van een adequate set van permanente werkruimte, zowel voor Toneelgroep Maastricht als voor de ruimere talentontwikkeling in de podiumkunsten (muziek, theater, performance). Door in de Timmerfabriekomgeving in de eerste plaats voldoende werkruimte (repetitieruimten incl. opslag) te voorzien kan het opgeleide talent doorstromen naar de producerende instellingen en/of op de reeds bestaande podia getoond worden. Concluderend kan gesteld worden dat in de aanloop naar 2018 de druk op de podiumcapaciteit in de stad zal kunnen toenemen, maar het aangewezen is om vanaf 2013 in de eerste plaats op nieuwe productieruimten in te zetten, eerder dan op nieuwe podia (Middenzaal). Want zonder sterke eigen podiumproductie zal bij de beoordeling door de jury Culturele Hoofdstad het verschil niet gemaakt kunnen worden. Film en filmindustrie
Ook hier liggen dus kansen om het nieuwe filmhuis in de zone Timmerfabriek een productiefunctie te geven die vergelijkbaar is met de podiumkunsten. Talent van hier kan zich meten met het beste van elders, en het publiek kan hier als eerste proeven van het in de Euregio opgenomen materiaal. Het leidt tot nieuwe creatieve werkgelegenheid die de stedelijke dynamiek versterkt en verjongt. Versterking van de presentatiefunctie beeldende kunst in de stad Ook de presentatie van de beeldende kunsten, de architectuur en de vormgeving heeft sinds het raadsbesluit van 2010 een positieve evolutie doorgemaakt. Het binnenhalen van de FRAC in 2011 (de vaste collectie van het Franse regionale centrum voor hedendaagse kunst uit Duinkerken), de showcase van TEFAF, maar ook de mode (Fashion Clash Maastricht) en Coup Maastricht hebben allen hun weg gevonden naar de magazijnen van de Timmerfabriek en naar het binnenterrein. Het Bonnefantenmuseum en MARRES kunnen vanaf 2013 (mede in het licht van de kandidaatstelling voor 2018) de Timmerfabriek regelmatig gebruiken als internationaal expositieplatform beeldende kunst. Daarom wordt in deze fase ook ingezet op het verduurzamen van de voorzieningen voor exposities in de Magazijngebouwen van de Timmerfabriek (binnenklimaat, toegankelijkheid). Conclusies De ontwikkeling van de Timmerfabriek volgens de eerste fase, kan het Bassin en Belvédère in ieder geval op korte termijn (2013-2014) een beslissende impuls geven met het oog op de verdere stedelijke ontwikkeling. Dit model moet bovendien nog steeds recht doen aan de structurele groei PAGINA
5 van 18
Raadsvoorstel
De groei van Lumière zet ook in 2012 onverminderd door. De sprong naar het gebied Timmerfabriek is daarom nog steeds van grote waarde voor het filmaanbod in de stad. Daarnaast heeft de inhoudelijke koers van Lumière ook geleid tot het ontstaan van een Euregionaal filmproductieklimaat. Weliswaar nog pril, maar de filmmakers van de stad en de Euregio krijgen bij Lumière een productieen presentatieplatform dat ook de opleidingen in de stad (ABKM) en de Euregio (Mad-Faculty Genk, filmopleidingen in Luik) de kans biedt talent te laten doorstromen.
VOLGNUMMER
54-2012
van Filmhuis Lumière, het toneelgezelschap Toneelgroep Maastricht (blijvend onderdeel van de Basisinfrastructuur van het Rijk) adequaat faciliteren (repetitievoorzieningen/backoffice) en talentontwikkeling in de podiumkunsten mogelijk maken. Vooral die laatste functie wordt door het Rijk zwaar meegewogen in de nieuwe afspraken tussen het ministerie van OCW en de lokale overheid voor de cultuurplanperiode 2013-2016 en verder. Daarom wil het college van burgemeester en wethouders streven naar het vasthouden van de ambities en van de steun die dat opgeleverd heeft voor Maastricht. De toegezegde financiële steun van de provincie (Regiofonds), van OP-Zuid, alsook de inbreng van de WOM-Belvédère, zal gedeeltelijk geborgd worden in deze eerste fase. De niet ingezette middelen (zie ook financiën) zullen voorwerp zijn van verder overleg met de provincie Limburg, na afronding van de haalbaarheidsstudie Quartier des Arts. De afronding (en besluitvorming) wordt in het najaar van 2012 verwacht. Plan eerste fase toegelicht De volgende partijen hebben samengewerkt aan het tot stand komen van dit concreet voorstel: • provincie Limburg • gemeente Maastricht • WOM Belvédère • Toneelgroep Maastricht • Filmhuis Lumière
PAGINA
6 van 18
Raadsvoorstel
Het ontwerp is gebaseerd op een eerder opgesteld PVE aangevuld met recente afspraken met Lumière en Toneelgroep Maastricht. Van het ontwerp is vervolgens een kostenraming en investeringsoverzicht gemaakt. In overleg met de instellingen en op basis van vooroverleg Provincie en OP-Zuid is een overzicht gemaakt van investeringscijfers, exploitatie en dekking.
VOLGNUMMER
54-2012
Het voormalige Magazijn zal in deze eerste fase grotendeels worden herbestemd ten behoeve van ontvangst en expositieplatform beeldende kunst. Een deel zal worden gereserveerd voor talentontwikkeling en productieruimten voor Toneelgroep Maastricht. Via de entree aan de Boschstraat en het binnenplein wordt het magazijn ontsloten. De investeringen in de Magazijnruimte en de Toonzaal zijn in deze fase sober gehouden. Alleen klimaatvoorzieningen, akoestische voorzieningen en verbetering toegankelijkheid zijn ingezet om het gebruik en verhuur te optimaliseren. Deze investeringen zijn blijvend en duurzaam, ook als het gebruik later zou wijzigen. Voor Toneelgroep Maastricht (TGM) wordt de remise verbouwd tot kantoorruimtes en annexen. Daarachter wordt voor de TGM een nieuwe repetitieruimte gebouwd omdat de bestaande ruimtes in het magazijn te laag zijn. Verder is voorzien in een eenvoudige laad- en losruimte en opslag. De kistenmakerij/zagerij zal worden benut als uitnodigende entree. Kamermuziekuitvoeringen en akoestische jazz van professionele en amateurgezelschappen worden mogelijk in de voormalige Toonzaal.
Het binnen(boven)plein is het centrum van openbare ontmoeting tussen de bezoekers en de aanbieders van cultuurprogramma: entree naar de cultuurfabriek maar ook verblijfplaats (met o.a. terrassen en extra speelruimte voor de instellingen (buitenlocatie voor film en theater). De hoofdverbinding van de binnenstad naar de cour vindt plaats via een ruime trappenpartij door het bestaande (open te werken) gebouw tussen Toonzaal en Elektriciteitscentrale. Rekening houdend met de historische omgeving is gekozen voor een (binnenstads-)pleinachtig karakter met gebruik van duurzame materialen. De directe omgeving wordt ook ingericht als onderdeel van de loop- en verblijfsruimte van de monumentale binnenstad. De gebouwen aan de noordzijde (Ossekop e.o.) worden vooralsnog gehandhaafd. Deze ruimte blijft gereserveerd om in te spelen op nieuwe initiatieven voor de cultuurfabriek (tweede fase, bijvoorbeeld Quartier des Arts). Een nieuw exploitatiemodel In het verleden is een toekomstverkenning gedaan naar de bedrijfsmatige samenwerking tussen de (toen nog 5) instellingen onderling en de samenwerking met de gemeente in het kader van de uitvoering van het project “Timmerfabriek”. Dit overleg heeft toen geleid tot een verregaand samenwerkings- en exploitatiemodel Timmerfabriek. Dat model wordt nu ook herzien met het oog op het zo efficiënt mogelijk exploiteren van de Timmerfabriek: - De functies/instellingen huren hun voorziening van de gemeente Maastricht en/of van een gemeenschappelijke exploitatiestichting. De beheersvorm zal nog nader verkend worden. - Dekking van de huren is opgebouwd uit de eigen bijdrage (gebaseerd op de huur van hun huidige voorziening, in casu Bogaardenstraat voor Lumière en repetitie- en opslaghal toneelgroep Maastricht) plus een structurele bijdrage uit de cultuurbegroting voor de structurele exploitatie van de Timmerfabriek. * PAGINA
7 van 18
Raadsvoorstel
De Ketelhuizen aan de zijde van het Bassin/Zuid-Willemsvaart worden gebruikt voor de realisatie van het filmhuis Lumière. Vijf nieuwe zalen worden hierin aangebracht. Voor de grootste zaal zal nieuwbouw nodig zijn aansluitend aan de noordzijde van de Ketelhuizen. In de Elektriciteitscentrale wordt de horeca-foyerfunctie voor Lumière ondergebracht die gebruik kan maken van de kades als terrasvoorziening. De horecafunctie zal breder ingezet kunnen worden in aansluiting op de horecafuncties Bassin. De bestaande Elektriciteitscentrale (Rijksmonument) en de Ketelhuizen (waardevol Cultureel Erfgoed) worden in deze fase volledig gerestaureerd voor ca. € 2,0 mln. en daardoor behouden voor de toekomst.
VOLGNUMMER
54-2012
*De gemeenteraad heeft bij de vaststelling van de programmabegroting 2009 besloten tot een structurele reservering op de programmabegroting cultuur voor de Timmerfabriek, teneinde het resterende exploitatierisico af te dekken. Een toekomst voor de leegkomende panden Huis van Bourgondië en Lumière
Overleg Provincie Limburg en het programma Zuid-Nederland 2007-2013 (Europese subsidie). Provincie Limburg Intensief overleg met de provincie heeft plaatsgevonden in verband met de gewijzigde omstandigheden. Eerder is op 19 april 2011 een beschikking van de provincie Limburg ontvangen over de projectbijdrage Regiofonds Maastricht Heuvelland op basis van een investering van € 39,8 mln. Hierbij is toen uitgegaan van een bijdrage uit het Regiofonds van € 17,5 mln. Hiervan nam volgens de spelregels “Regiofonds” de provincie de helft voor haar rekening t.w. € 8,75 mln., hetgeen in de begroting is voorzien. Op basis van het nu voorliggende plan heeft een nieuwe verkenning plaatsgevonden over de aanspraak die in deze eerste fase gemaakt kan worden op de in de beschikking genoemde bijdrage. Op basis van een vergelijking van de investeringskosten van het oorspronkelijk (bezuinigd) plan en eerste fase plan wordt aangestuurd op een verdeelsleutel gerelateerd aan de investeringen. Over de definitieve hoogte en wijze van inzet van de genoemde bedragen worden nog verbindende afspraken gemaakt. In dit raadsstuk is op basis van vooroverleg uitgegaan van een bijdrage vanuit de provincie van € 5 mln. gebaseerd op de verhouding van de investeringen (zie financiën). Programma Zuid-Nederland 2007-2013 (Europese subsidie) Op 17 mei 2010 is een subsidieaanvraag bij het operationeel programma Zuid-Nederland 2007-2013 (Europese subsidie) ingediend.
PAGINA
8 van 18
Raadsvoorstel
De bestaande panden aan de Bogaardenstraat en Hoog Frankrijk komen vrij. Vanuit een gezamenlijke verkenning is eerder door de gemeente Maastricht en universiteit Maastricht gekeken naar een mogelijke herontwikkeling en upgrading van het hele gebied tussen Grote Gracht en Hoog Frankrijk. Daarbinnen kunnen beide panden een rol gaan spelen, hetzij voor de universiteit Maastricht hetzij voor overige particuliere initiatieven. Het herbestemmingrisico ligt bij de gemeente in haar rol als eigenaar. Om het herbestemmingrisico te beperken zal de gemeente, als zijnde eigenaar van de vrijkomende e panden, de herbestemmingmogelijkheden gaan onderzoeken vanaf datum raadsbesluit 1 fase Timmerfabriek. Hierbij zal ook de buurt betrokken worden. Contractuele verplichtingen van nieuwe ontwikkelingen worden aangegaan onder voorbehoud van goedkeuring van college van burgemeester en wethouders. Dit sluit aan bij de uitgangspunten van de kadernota Grond- en Vastgoedbeleid. Binnen het onderzoek naar de herbestemming van de vrijkomende panden wordt ook gekeken naar de toekomstmogelijkheden van het City-Centrum. De voorzieningen van Toneelgroep Maastricht (repetitiehal en decoropslag) verdwijnen respectievelijk in de ontwikkeling van de A2 en de upgrading van de Beatrixhaven en zijn dus geen voorwerp van herbestemming. Gemeente Maastricht is geen eigenaar van deze voorzieningen.
VOLGNUMMER
54-2012
Er is op basis van het oude plan van juni 2011 een subsidie (beschikking d.d. 6 september 2011) toegekend vanuit de EFRO-middelen van OP-Zuid in het kader van prioriteit 2 voor een bedrag van € 2.500.000. In verband met de gewijzigde omstandigheden is ook met de vertegenwoordigers van Programma Zuid-Nederland 2007-2013 gesproken. Formeel zal ook hier een wijzigingsverzoek subsidietoekenning moeten worden ingediend op basis van het eerste fase plan. In overleg met de vertegenwoordigers en onze adviseur is een inschatting gemaakt van de te verwachten subsidie eerste fase van € 2 mln. Deze verwachting is ingegeven op basis van de mogelijke aanwezige budgetten en de rekenmethodiek subsidietoekenning. Overleg WOM-Belvédère Er ligt een overeenkomst met de WOM die is gesloten op basis van het oude plan. Die voorziet erin dat de WOM een bijdrage zou doen van 12,4 mln. en die voorziet er tevens in dat de gemeente het object koopt voor € 7,3 mln. Bij het eerder vermelde raadsstuk van 30 juni 2010 is deze WOM-bijdrage zeker gesteld. De overeenkomst werd destijds gesloten onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring van het plan Timmerfabriek door de gemeenteraad.
Bestemmingsplan-MER -
Het ontwerpbestemmingsplan (incl. MER) is begin juni 2010 ter visie gelegd. Het bestemmingsplan is in september 2010 vastgesteld.
6. Personeel Niet van toepassing.
7. Informatie en automatisering Niet van toepassing.
8.
Aanbestedingen
Aanbesteding van de werkzaamheden van de (ver)nieuwbouw vindt plaats via een openbare Europese procedure.
PAGINA
9 van 18
Raadsvoorstel
Het plan is nu aangepast c.q. toegespitst op de eerste fase. Het ligt dan ook voor de hand dat de eerder gesloten overeenkomst wordt aangepast in die zin dat de gemeente de gronden en gebouwen voor deze eerste fase verwerft en dat het restant bij de WOM in eigendom blijft in afwachting van het herijkingproces. De koopsom bedraagt voor deze eerste fase € 6,7 mln. en is gebaseerd op een deel van de verwervingskosten en boekwaarde. In het verlengde daarvan ligt het ook voor de hand dat de WOM-bijdrage wordt gerelateerd c.q. wordt verlaagd op basis van de vergelijking oude en nieuwe investering.
VOLGNUMMER
54-2012
9.
IBOR beheersparagraaf
De openbare ruimte wordt beperkt uitgebreid c.q. is een toevoeging aan het bestaande areaal. De gevolgen voor het onderhoud zijn in het kader van het exploitatieplan meegenomen.
10.
Financiën
Op basis van het eerste faseontwerp en het Programma van Eisen is een investeringsraming opgesteld. Deze investeringsraming bedraagt: € 21,7 mln. (excl. btw). De investeringsraming bestaat uit: verwervingskosten excl. Ossekop boekwaarde magazijn en toonzaal bouwkosten incl. restauratiekosten (€ 2mln) , bouwrijp maken en ontwikkelkosten en risico’s rentekosten totaal
€ 3,4 mln. € 3,3 mln. € 14,1 mln. € 0,9 mln. €21,7mln(excl. btw) (ca 58% van € 37,5 mln.)
Het dekkingsplan van dit investeringsproject ziet er als volgt uit:
-
WOM Belvedère (58% van € 12,4 mln.) gemeente Maastricht (reeds opgenomen in begroting gemeente voor theaterwerkplaats) (58% van € 4,0 mln.) gemeente Maastricht activering bij Ontwikkeling-Vastgoed Regiofonds (excl. bijdrage gemeente Maastricht) (58%van € 8,75mln.) OP-Zuid restauratiesubsidie el. Centrale door provincie Limburg totaal (afgerond)
€ 7,2 mln. € 2,5 mln. (afgerond) € 4,7 mln. € 5,0 mln. (afgerond) € 2,0 mln.(ingeschat) € 0,25 mln. €21,7mln(exc.btw)
Het bedrag van € 4,7 mln. in bovenstaand overzicht wordt geactiveerd. De lasten van dit actief en de lasten verbonden aan het functioneren van gebouw (gas, water, licht, etc.) en beheer totaal in 2014 € 1,1 mln, worden gedekt uit de huuropbrengsten en de middelen op de cultuurbegroting, beschikbaar voor de structurele exploitatie (zie bijlage 1; exploitatie Timmerfabriek d.d. 18-4-2012). De totale structurele claim op de middelen voor de exploitatie van de Timmerfabriek daalt van € 1,1 mln. naar ca. 0,7 mln. (peil 2012). De resterende middelen zullen later bij een volgende fase van de doorontwikkeling van de Timmerfabriek, in combinatie met het project Quartier de Arts, ingezet worden, dan wel – bij uitblijven van die doorontwikkeling – terugvloeien naar de algemene middelen.
PAGINA
10 van 18
Raadsvoorstel
-
VOLGNUMMER
54-2012
In onderstaand overzicht zijn de belangrijkste elementen van de exploitatie opgenomen:
Overzicht baten en lasten Opbrengsten: Huur Cultuur Horeca cultuur Bijdrage cultuurbegroting
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
262.656 105.063 735.438
269.223 107.689 753.823
275.953 110.381 772.669
282.852 113.141 791.986
289.923 115.969 811.785
297.171 118.869 832.080
304.601 121.840 852.882
312.216 124.886 874.204
320.021 128.008 896.059
328.022 131.209 918.461
1.103.156
1.130.735
1.159.004
1.187.979
1.217.678
1.248.120
1.279.323
1.311.306
1.344.089
1.377.691
- Gebouwkosten
818.351
838.809
859.780
881.274
903.306
925.889
949.036
972.762
997.081
1.022.008
kapitaallasten gebouw kapitaallasten installaties kapitaallasten theatertechniek
180.000 70.000 29.282
180.000 70.000 29.282
180.000 70.000 29.282
180.000 70.000 29.282
180.000 70.000 29.282
180.000 70.000 29.282
180.000 70.000 29.282
180.000 70.000 29.282
180.000 70.000 29.282
180.000 70.000 29.282
1.097.633
1.118.091
1.139.062
1.160.556
1.182.588
1.205.171
1.228.318
1.252.044
1.276.363
1.301.290
5.524
12.644
19.942
27.422
35.090
42.949
51.005
59.262
67.726
76.401
Totale opbrengsten Lasten:
Totale lasten Resultaat
Toelichting exploitatie op hoofdpunten: Lasten: Gebouwkosten per jaar ca. € 0,8 mln. (prijspeil 2014). Voor een uitgebreid overzicht van de gebouwlasten zie bijlage 1. De exploitatielasten zijn deels gebaseerd op nieuwe investeringen, gedeeltelijk procentueel afgeleid (volgens de verdeelsleutel van 58 %) van het oorspronkelijke model juni 2010 en gedeeltelijk op basis van m2 normen. Kapitaallasten In het exploitatiemodel worden het gebouw en de installaties (projectie- en theatertechniek) afgeschreven. Bij de berekening is afgeweken van de waarderingsgrondslagen zoals opgenomen in de financiële verordening. De afschrijvingstermijn van de nieuwbouw en de renovatie/restauratie is op 40 jaar vastgesteld. Hiermee wordt vooruitgelopen op de beleidsnota waarderen en afschrijven (als onderdeel van de nota Grond-en Vastgoedbeleid) die van eind 2012/begin 2013 ter besluitvorming aan de uw raad wordt voorgelegd. De investeringen gericht op renovatie/restauratie van de monumentale panden zijn zodanig dat de kwaliteit na deze ingrepen vergelijkbaar is met nieuwbouw. Uitgangspunten gehanteerd bij de berekening van de kapitaallasten zijn: - gebouw- restauratie/ bouwkosten (75%) o afschrijving in 40 jaar o rente 4% - gebouw- installaties (20%) o afschrijving in 20 jaar o rente 4% PAGINA
11 van 18
Raadsvoorstel
“Uit bovenstaande tabel”blijkt dat er sprake is van een sluitende exploitatieopzet.
VOLGNUMMER
54-2012
-
theatertechniek o afschrijving in 10 jaar o rente 4%
( 5%)
De totale lasten bedragen ca. € 1,1 mln./jaar (peil 2014). Opbrengsten: Subsidies provincie Limburg Bijdrage vanuit de provincie van € 5 mln. is gebaseerd op een vooroverleg waarbij een verdeelsleutel is gehanteerd gebaseerd op een vergelijking van de investeringskosten van het oorspronkelijk (bezuinigd) plan en eerste fase plan. Over de definitieve hoogte en wijze van inzet van de genoemde bedragen moeten nog verbindende afspraken worden gemaakt. Formeel dient op basis van de beschikking een melding gemaakt te worden van deze gefaseerde aanpak, waarop van de provincie een formele toezegging moet volgen.
Restauratiesubsidie Elektriciteitscentrale. Hiervoor is inmiddels van de provincie een beschikking ontvangen. Huur Cultuur: ca. € 0,25 mln./jaar (peil 2012). Dit bedrag is gebaseerd op de bedragen die nu door Lumière worden uitgegeven voor huur voor bestaande huisvesting, de huurlast van de huidige repetitievoorziening van Toneelgroep Maastricht en de te verwachten opbrengst van de verhuur van het Magazijngebouw en de Toonzaal voor exposities, evenementen, aan derden etc. Deze laatste opbrengst is een inspanningsverplichting. Huur Commercieel (horeca): ca. € 0,1 mln./jaar (peil 2012). Dit zijn de te verwachten huuropbrengsten van de horeca- en foyerfunctie Lumière en zullen marktconform extern worden getaxeerd. De opbrengsten zijn het resultaat van overleg met horecaadviseurs en zijn afgestemd met Lumière. Bijdrage cultuurbegroting: € 0,7 mln./jaar (peil 2012). Deze door de instellingen en derden ingebrachte huren (die worden vastgelegd in een overeenkomst met de instellingen) worden opgehoogd met de benodigde jaarlijkse gemeentelijke bijdrage (exploitatiebijdrage) in de huisvesting van de instellingen teneinde een kostendekkende exploitatie te realiseren. Dekking van deze bijdrage gebeurt uit het door de raad vastgestelde budget (i.k.v. culturele carrières) in 2008, dat opgenomen is in de programmabegroting 2009 en de meerjarenbegroting. De totale structurele dekking (opbrengsten) is bijgevolg € 1,1 mln./jaar (peil 2014). PAGINA
12 van 18
Raadsvoorstel
OP-Zuid In overleg met vertegenwoordigers van OP-Zuid en onze adviseur is een inschatting gemaakt van de te verwachten subsidie eerste fase van € 2 mln. Deze verwachting is ingegeven op basis van de mogelijke aanwezige budgetten en de rekenmethodiek subsidietoekenning. Formeel zal ook hier een wijzigingsverzoek subsidietoekenning moeten worden ingediend op basis van eerste fase plan. De verwachting is dat in de stuurgroep OP-Zuid van juni 2012 dit wijzigingsverzoek behandeld kan worden en dat de aanvraag positief wordt beoordeeld. Een GO-uitspraak van de gemeenteraad kan hierin positief werken conform de procedure bij het oorspronkelijke plan.
VOLGNUMMER
54-2012
Diversen: Investeringsrisico’s, aanbestedingsrisico’s, uitvoeringsrisico’s. De huidige markt van de utiliteitsbouw is ontspannen als gevolg van de economische neergang. De verwachting is dat deze situatie nog enige tijd zal aanhouden. Beheersmaatregel is dus om z.s.m. te kunnen starten met de aanbesteding. Ontwerp In de investeringsraming is rekening gehouden met een post onvoorzien (10% op de bouwkosten). De raming is in de vorige projectperiode uitvoerig en gedetailleerd opgesteld op basis van het VOplan. Gezien de gedetailleerde informatie is een post van 10% onvoorzien verantwoord. Exploitatierisico’s De functies/instellingen huren hun voorziening van de gemeente Maastricht en/of van een gemeenschappelijke exploitatiestichting. De beheersvorm zal nog nader verkend worden.
De exploitatie van de Timmerfabriek dient nog onderzocht te worden op staatssteunaspecten en fiscale aspecten en is mede afhankelijk van de nog uit te werken beheersvorm. Ten aanzien van de BTW aftrek is het uitgangspunt dat de (eind)gebruikers hoofdzakelijk BTW belaste prestaties verrichten. Op die manier kan de verhuur (al dan niet via een stichting / exploitatiemij.) met BTW plaatsvinden. De fiscale gevolgen voor Fase 2 worden afzonderlijk onderzocht .Op korte termijn wordt het BTW-onderwerp kortgesloten met de belastingdienst.
11.
Voorstel Instemmen met de realisatie van de eerste fase cultuurfabriek “Timmerfabriek” zoals beschreven in paragraaf 5 van dit raadsvoorstel en hiervoor een krediet te verstrekken van € 21,7 mln. exclusief btw (btw=aftrekbaar) en dit investeringskrediet te dekken conform dekkingsplan in paragraaf 10 van dit raadsvoorstel. Instemmen met de afwijking van de waarderingsgrondslagen zoals opgenomen in de financiële verordening namelijk: de afschrijvingstermijn van de renovatie/restauratie op 40 jaar vast te stellen.
12.
Vervolg / Planning
Planning “Go” besluit Definitief Ontwerp en besteksfase
raad mei 2012 juli t/m nov. 2012
PAGINA
13 van 18
Raadsvoorstel
Exploitatierisico’s (gebouwlasten en kapitaallasten) komen niet ten laste van de instellingen maar ten laste van de exploitant (gemeente/stichting) en zullen worden gedekt door het budget culturele carrières. De programmering van film, evenementen of overige activiteiten maakt geen onderdeel uit van dit exploitatiemodel en valt volledig binnen de bedrijfsvoering van de structureel hurende instellingen of van partijen die in de Magazijngebouwen van de Timmerfabriek evenementen of activiteiten wensen te organiseren.
VOLGNUMMER
54-2012
Bouwvergunning: Aanbesteding bouw: Start bouw: Oplevering:
begin 2013 begin 2013 begin 2013 begin 2014
Burgemeester en Wethouders van Maastricht, De Secretaris,
De Burgemeester,
P.J. Buijtels.
O. Hoes.
Raadsvoorstel
PAGINA
14 van 18
VOLGNUMMER
54-2012
13.
Communicatie richting raad
Een communicatie- en PR voorstel zal na besluitvorming raad nader worden uitgewerkt.
Raadsvoorstel
PAGINA
15 van 18
BIJLAGE
I VOLGNUMMER
54-2012
DE RAAD DER GEMEENTE MAASTRICHT,
gezien het voorstel van Burgemeester en Wethouders d.d. 24 april 2012, team Projectmanagement , no. 2012-19479; gehoord de commissie Economische zaken
BESLUIT:
Instemmen met de realisatie van de eerste fase cultuurfabriek “Timmerfabriek” zoals beschreven in paragraaf 5 van dit raadsvoorstel en hiervoor een krediet te verstrekken van € 21,7 mln. exclusief btw (btw=aftrekbaar) en dit investeringskrediet te dekken conform dekkingsplan in paragraaf 10 van dit raadsvoorstel. Instemmen met de afwijking van de waarderingsgrondslagen zoals opgenomen in de financiële verordening namelijk: de afschrijvingstermijn van de renovatie/restauratie op 40 jaar vast te stellen.
De Griffier,
De
Voorzitter,
PAGINA
16 van 18
Raadsbesluit
Aldus besloten door de raad der gemeente Maastricht in zijn openbare vergadering van 29 mei 2012.
BIJLAGE
II VOLGNUMMER
54-2012
exploitatie timmerfabriek maastricht dd 18-4-2012
1.
model 18 april 2012 lasten berekening gebouwlasten jaarlijkse reservering voor onderhoud
€
2012 exploitatiejaar 2014 58% (geindexeerd) 139.191 € 146.238
gas water electra
€
258.950
€
272.059
€
97.425
€
102.357
€
203.352
€
213.647
personeelslasten
€
80.000
€
84.050
totaal: gebouwlasten Kapitaallasten (gebouw,theatertechniek) totaal lasten
€ €
778.918 279.282
€ €
818.351 279.282
gas water electra
€ 110.000 € 7.200 € 141.750
schoonmaak
2.
€ € € € € € € € € € € €
43.300 10.000 25.000 7.500 5.000 30.000 22.500 11.250 11.250 11.250 7.500 18.802
Raadsbijlage
Beheerskosten eigenaar bewaking/beveiliging ozb rioolheffing waterschap verzekering advieskosten (fiscale onderst) adverteren verhuurkosten mutatieonderhoud overige kosten Leegstandsderving 2 % totaal
€
1.097.633
totaal opbrengsten
€
1.103.156
resultaat 2014
€
5.524
opbrengsten Huur Lumiere Huur Toneelgroep Maastricht Huur Marres/ Bonnefanten Huur derden Huur commercieel horeca bijdrage programmabegroting cultuur peil 2012
€ € € € € €
100.000 25.000 75.000 50.000 100.000 700.000
€ € € € € €
105.063 26.266 78.797 52.531 105.063 735.438
PAGINA
17 van 18
BIJLAGE
II VOLGNUMMER
54-2012
Raadsbijlage
PAGINA
18 van 18
