Vocht en schimmel Studievoormiddag Logo Gezond+ vzw 24 november 2015 1
Jan en Nele huren nu al enkele jaren een oude woning op het platteland. Vrij snel na de aanvang van het huurcontract begon het muf te ruiken in de badkamer en aanpalende slaapkamer. Eerst beslissen ze om de geur, die langzaam naar een stank evolueert, te negeren, maar na enkele maanden is dat niet langer mogelijk. Niet alleen voelen de muren klam aan, er verschijnen zelfs al donkere plekken in de hoeken van de muren en plafond. Ook onderaan zien ze rare plekken. 2
Ze spreken er uiteindelijk hun verhuurder over aan, die hen probeert af te wimpelen en de zaken eerst minimaliseert. Het lijkt er niet op dat hij van goede wil is en van plan is om maar iets te investeren in de woning. En ondertussen worden de zaken alsmaar erger. Maar omdat de huishuur niet aan de hoge kant is, aanvaarden Jan en Nele de situatie en leren ze ermee leven. Gedurende enkele jaren. Veel bezoek durven ze evenwel niet ontvangen omdat ze zich toch schamen voor hun leefsituatie.
3
Maar Nele wordt zwanger. Terwijl ze voor zichzelf de erbarmelijke toestand nog konden aanvaarden, ook al leed hun gezondheid er onder – voortdurend hoesten – geven ze hun aanstaande baby voorrang en besluiten ze het heft in eigen handen te nemen, de huishuur in te houden, want op de waarborg rekenen ze al lang niet meer, en zo snel mogelijk te verhuizen. Zodra ze iets hebben gevonden, pakken ze hun biezen en verlaten ze de woning, zonder de verhuurder hiervan op de hoogte te brengen.
4
Is dat de goede manier van handelen? Neen !
Wat zegt de huurwet ?
5
Wat zegt de huurwet ? Artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek: «De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht: 1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren; 2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is; 3° De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt.» 6
Wat zegt de huurwet ? Artikel 1721 van het Burgerlijk Wetboek: «Vrijwaring is verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed, die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht hem daarvoor schadeloos te stellen.»
7
Wat zegt de huurwet ? Artikel 2 van de woninghuurwet van 20 februari 1991 zoals aangepast door de wet van 13 april 1997: «Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt. De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid. Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding. In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.»
8
Wat zegt de huurwet ? Artikel 4 van het Koninklijk Besluit van 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid regelt de vochtigheid van de woning: «De woning moet vrij zijn van vochtinfiltratie door het dak, de dakgoten, de muren of het buitenschrijnwerk, alsook van opstijgend vocht via de muren of vloeren die de gezondheid in het gedrang kunnen brengen.» Opstijgend vocht via de muren of vloeren die de gezondheid in het gedrang kan brengen, is eveneens uit den boze! Het technisch verslag van de Vlaamse Wooncode geeft vochtschade ook strafpunten. Terwijl het koninklijk besluit enkel spreekt van vochtindringing, neemt het technisch onderzoeksverslag van de Vlaamse Wooncode, ook vocht ten gevolge van condensatievorming (bijvoorbeeld te wijten aan onvoldoende ventilatie of koudebruggen) in rekening.
9
Wat moeten ze dan wel doen? ① De verhuurder persoonlijk aanspreken en hem ter plaatse laten komen kijken. Lukt dat niet of neemt de verhuurder geen stappen, opbouw juridisch dossier:
10
Wat moeten ze dan wel doen? ② Aangetekende ingebrekestelling, eventueel voorafgegaan door een e-mail. Lukt dat niet of neemt de verhuurder geen stappen: verdere opbouw juridisch dossier:
11
Wat moeten ze dan wel doen? ③ Herinneringsbrief opnieuw aangetekend Lukt dat niet of neemt de verhuurder geen stappen: verdere opbouw juridisch dossier (en we zijn nu toch al enkele weken later):
12
Wat moeten ze dan wel doen? ④ Afhankelijk van de ernst en de mate dat huurder er wil blijven wonen of niet: Nieuwe aangetekende brief: ofwel aandringen op herstellingswerken, indien niet, procederen bij de vrederechter of aandringen op een minnelijke beëindiging van het huurcontract. Eventueel een firma uitnodigen + verhuurder om vaststellingen tegensprekelijk karakter te geven
13
Wat moeten ze dan wel doen? ⑤ Als huurder moet procederen: ook aansturen op schadevergoeding (bijvoorbeeld vermindering van de huurprijs met terugwerkende kracht – tot eerste aangetekende brief) zodanig dat huurder de advocaatkosten kan recupereren. Je moet die procedure dan beschouwen als een ‘investering’.
14
Wat mag (niet) ? ⑥ Mag de huurder zelf beslissen om de huishuur (gedeeltelijk) in te houden? Artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek: De huurder is tot twee hoofdverplichtingen gehouden: 1° Het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader, en volgens de bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naargelang van de omstandigheden vermoed wordt; 2° De huurprijs op de bepaalde termijnen te voldoen. 15
Wat mag (niet) ? Veel rechters zijn hier allergisch voor en reageren zelfs vijandig als de huurprijs bewust niet werd betaald. Ze beschouwen dit als een ernstige fout van de huurder, zelfs in de veronderstelling dat de verhuurder een bepaalde herstelling niet heeft willen uitvoeren.
16
Wat mag (niet) ? Sommige vrederechters aanvaarden dergelijke handelwijze wel, zij het slechts onder heel strenge voorwaarden: • De fout van de verhuurder moet daadwerkelijk vaststaan. Een loutere bewering van de huurder volstaat niet. Dit kan soms moeilijk bewijsbaar zijn. Het optreden van vocht kan bijvoorbeeld ook te wijten zijn aan het slecht of onoordeelkundig gebruik van de woning door de huurder. • De huurder ondervindt nadeel van de niet-naleving van de plichten door de verhuurder. Zolang er geen ernstig nadeel of hinder is, mag de huurder niet ophouden met het betalen van de huurprijs.
17
Wat mag (niet) ? • Het deel van de huishuur dat men inhoudt, moet in verhouding staan tot de ernst van de contractuele wanprestatie van de verhuurder. Als bijvoorbeeld ‘slechts’ één kamer ten gevolge van dringende herstellingswerken niet kan worden betrokken, kan de huurder niet de volledige huur inhouden. Eventueel kan (het ingehouden deel van) de huur op een aparte rekening of een derdenrekening van bijvoorbeeld een advocaat worden gestort, teneinde aan te geven dat de huurder te goeder trouw handelt, en hij wil aantonen dat hij nog steeds bereid is aan zijn verplichtingen te voldoen, met name het betalen van de huurprijs.
18
Wat mag (niet) ? • Ten slotte moet er een voldoende samenhang zijn tussen dit verweermiddel en de contractuele wanprestatie van de tegenpartij. Zo wordt niet aanvaard dat de huurder de huishuur inhoudt omdat de verhuurder weigert de waarborg op een geblokkeerde rekening te zetten. Wel wordt aanvaard dat de huurder (een deel van) de huur inhoudt omdat de woning ernstige gebreken vertoont. De huurder betaalt immers de huurprijs in ruil voor het volle genot van de huurwoning.
19
Wat mag (niet) ? De betaalstaking is een tijdelijke maatregel, waardoor de huurder zijn verplichtingen niet naleeft zolang de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt en nalaat een redelijk aanbod te doen om deze wel na te komen. Ook hier is het echter ten zeerste aangeraden om eerst verschillende (liefst tot twee maal toe) aangetekende brieven te schrijven, zodat de betaalstaking werkelijk de laatste redplank is.
20
Wat mag (niet) ? Zodra de verhuurder zijn verplichtingen naleeft, moet dan een regeling worden getroffen over de verdere terugbetaling van de huishuur. De staking van betaling mag dus zeker geen voorwendsel zijn om geen huur te betalen. En de huurder moet steeds heel voorzichtig te werk gaan, zo niet loopt hij het risico het deksel op de neus te krijgen. Juridische hulp is hier aangewezen.
21
Wat mag (niet) ? ⑦ Vooral bij vocht en schimmel kan het soms zijn dat ook het woongedrag van de huurder aan de basis ligt van de problemen, als hij bijvoorbeeld de kamer nooit verlucht of er zijn was in hangt te drogen…
22
Einde Vragen ?
23
