Vliv míry nezaměstnanosti na míru kapitalizace

Bankovní institut vysoká škola Katedra podnikání a oceňování

Vliv míry nezaměstnanosti na míru kapitalizace Bakalářská práce

Autor:

Jiří Horák Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Duben 2015

Prohlášení Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Chebu dne 24. 4. 2015

Jiří Horák

2

Poděkování V úvodu bych rád poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce panu Doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za odborné vedení, rady, připomínky a trpělivost v průběhu zpracování této práce. Poděkování dále patří panu Kamilu Krejčímu, paní Bc. Aleně Blechové a panu Mgr. Josefu Sojkovi za výpomoc při shromažďování informací pro realizaci této práce. Rád bych též poděkoval za odborné rady panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., Ing. et Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. a paní Mgr. Jindřišce Semrádové. Mé poděkování patří také mé rodině za podporu během mého studia.

3

Anotace: Tato bakalářská práce se v teoretické části zabývá vymezením základních právních předpisů z hlediska oceňování, základními pojmy, metodami oceňování, analýzou lokálních realitních trhů a vyhodnocením vlivu míry nezaměstnanosti na míru kapitalizace bytových jednotek; zhodnocení, zda může být prvotním indikátorem pro koupi nemovitosti za účelem pronájmu s rychlou návratností investic. V praktické části řeší ocenění rekreačního domu a bytového domu základními oceňovacími metodami. Nakonec analyzuje trh nemovitostí v Okrese Cheb na území České republiky. Klíčová slova: kapitalizační míra, Podíl nezaměstnaných osob, věčná renta, tržní cena

Annotation: The Bachelor thesis in its theoretical part deals with the definition of basic legislation in terms of valuation, fundamental terms, methods of valuation, analysis of the local real estate markets and evaluation of the impact of unemployment on the level of capitalization of housing units. Further it assesses whether this can serve as the primary indicator for the purchase of property for rent with a quick return on investment. In the practical part it covers the valuation of a holiday home and an apartment building with the help of basic valuation methods. Finally, it analyses the real estate market in the Cheb district in the Czech Republic. Key words: capitalization rate, the ratio of unemployed people, annuity bonds, market-price

4

Obsah Úvod a cíl této práce ................................................................................................................... 8 1.

Teoretická část ................................................................................................................ 9 1.1

Legislativa ................................................................................................................ 9

1.2

Vymezení pojmů .................................................................................................... 11

1.3

Tržní metody oceňování nemovitostí ..................................................................... 12

1.3.1

Ocenění nákladovým způsobem ..................................................................... 13

1.3.2

Ocenění porovnávacím způsobem .................................................................. 15

1.3.3

Ocenění výnosovým způsobem ...................................................................... 16

1.4

Analýza lokálních realitních trhů a trhů práce ....................................................... 17

1.4.1

Statutární město Ústí nad Labem.................................................................... 19

1.4.2

Statutární město Liberec ................................................................................. 23

1.4.3

Statutární město Plzeň .................................................................................... 27

1.4.4

Statutární město Brno ..................................................................................... 31

1.4.5

Hlavní město Praha......................................................................................... 35

1.5

Metodika postupu řešení ........................................................................................ 40

Závěr ......................................................................................................................................... 47 2.

Praktická část ................................................................................................................ 49 Odhad tržní hodnoty – rekreační dům Luby..................................................................... 49 Odhad tržní hodnoty – bytový dům .................................................................................. 71

3.

Analýza realitního trhu – Okres Cheb .......................................................................... 95 Charakteristika okresu Cheb............................................................................................. 95 Trh s nemovitostmi ........................................................................................................... 99 Město Cheb .................................................................................................................... 100 Město Mariánské Lázně ................................................................................................. 105 Město Aš ......................................................................................................................... 109

5

Subjektivní prognóza budoucího stavu........................................................................... 115 Seznam použité literatury ....................................................................................................... 116 Seznam tabulek – teoretická část ............................................................................................ 118 Seznam grafů – teoretická část ............................................................................................... 119

6

„Lidé se starají tisíckrát více o to, aby získali bohatství, než aby vzdělali svůj rozum a své srdce, ačkoli je pro lidské štěstí nepochybně důležitější, co člověk je, než co člověk má.“ Arthur Schopenhauer

7

Úvod a cíl této práce Jedním z nejvýznamnějších záměrů investora je dosažení co nejoptimálnějšího zhodnocení svých finančních prostředků vložením do různých segmentů (realit, cenných papírů nebo komodit) s přijatelnou mírou rizika. Pro část lidstva je investování spojeno s životním cyklem člověka. Investiční cyklus v závislosti na životním cyklu člověka můžeme rozdělit do tří fází. První fází je fáze střádání, kdy se člověk dostává do produktivního věku, a přebytkové (volné) finanční prostředky jsou ukládány do finančních institucí za minimální úrokovou míru. V tomto případě se nejedná přímo o investování, ale o spoření. Vklady jsou úročeny menší úrokovou mírou a tím jsou více vystaveny inflačnímu riziku. Aby tyto naakumulované prostředky neležely tzv. „ladem“ (míněno za minimální úrokovou míru), dochází ve druhé fázi k jejich zhodnocení ve formě samotné investice. Zhodnocení je závislé na volbě investora v závislosti na riziku. Obecně platí, že čím vyšší výnos očekáváme od investovaných prostředků, tím vyšší riziko se k tomu váže. Proto z logiky věci je optimální investovat tam, kde je relativně nízká míra rizika při optimálním zhodnocení. Ve třetí fázi dochází k utrácení nashromážděných a zhodnocených finančních prostředků. Cílem teoretické části bakalářské práce je zjistit, zda může být zjištěná hodnota míry nezaměstnanosti jedním z prvotních indikátorů pro koupi nemovitosti (v této práci zaměřeno na bytové jednotky) za účelem následného pronájmu a tím co nejefektivnějšího zhodnocení investované částky do nemovitosti. Předpokladem této úvahy je, že v lokalitách s vysokou mírou nezaměstnanosti je zároveň vyšší míra kapitalizace (návratnost vložené investice), i když nepřímo úměrná v relativních hodnotách. Výsledná míra kapitalizace může být brána jako ekvivalent úrokových měr bankovních produktů s tím rozdílem, že za současných podmínek výše úrokových měr zcela nedosahují výše měr kapitalizačních. Je důležité neopomenout také výši míry inflace, která reálně snižuje hodnotu peněz. V praktické části této práce je provedeno tržní ocenění bytového domu v obci Cheb a rekreačního domu v obci Luby na základě oceňovacích metod založených na tržních principech (nákladová, příjmová a porovnávací). Finální tržní hodnota je určena pomocí kontribuční analýzy. Analytická část analyzuje trh nemovitostí v okrese Cheb k 1/Q roku 2015. Zprvu se zaobírá obecnou charakteristikou okresu, následně analyzuje obce s rozšířenou působností (Cheb, Mariánské Lázně a Aš) a zbývající části okresu. Nakonec je proveden marketingový výhled. 8

1.

Teoretická část

1.1 Legislativa Oceňování nemovitostí je odborná činnost, kdy se předmětu, nebo skupině předmětů či práv přiřadí peněžní ekvivalent. Nemovitosti a vztahy k nim regulují celé řady legislativních předpisů, jako jsou zákony, vyhlášky, nařízení nebo prováděcí předpisy. Je důležité, aby subjekty v oblasti oceňování nemovitostí, měli alespoň základní znalost těchto předpisů. Protože dochází k neustálým legislativním změnám, viz nový občanský zákoník, je nutné si zachovat orientaci v platné legislativě. Základním právním předpisem pro oceňování nemovitostí je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Tento zákon se zabývá oceňováním práv, věcí a jiných majetkových hodnot a služeb. Jeho první část se skládá z § 1 - § 24, kde se věnuje způsobům oceňování majetku a služeb, nemovitostí (stavby, pozemky a trvalé porosty), dále majetkových práv, cenných papírů, ostatního majetku (oceňování platebních prostředků a platebních karet, cenin, vkladů, pohledávek, dluhů, podílů v obchodních korporacích a oceňování obchodního závodu). V následujících částech tohoto zákona v § 25 - § 31 jsou uvedeny změny zákonů o cenách, o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, o soudních poplatcích, o správních poplatcích, o daních z příjmů a přechodná a závěrečná ustanovení. V poslední desáté části v § 33 - § 36 jsou uvedeny přechodná a závěrečná ustanovení.1 Dalším významným legislativním předpisem v oblasti oceňování nemovitostí je vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Vyhláška stanovuje koeficienty, ceny, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot. Obsahem této vyhlášky je oceňování pozemků § 2 - § 9, staveb § 10 - § 38, věcná práva k nemovitým věcem §39 a trvalých porostů § 40 - § 47, kdežto výše uvedený zákon stanovuje postup při oceňování a odkazuje u některých ustanovení právě na oceňovací vyhlášku.2 Důležitým legislativním předpisem pro oceňování nemovitostí je také zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Katastrální zákon vymezuje katastr nemovitostí (dále jen „katastr“) jako veřejný seznam, ve kterém je obsažen soubor údajů o nemovitých 1 2

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 441/2013 Sb., vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)

9

věcech (dále jen „nemovitost“) zahrnující jejich soupis, popis, polohové a geometrické určení a zápis práv k těmto nemovitostem (vklad, záznam, poznámka). Informace slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění, k ochraně životního prostředí, k ochraně nerostného bohatství, k ochraně zájmů státní památkové péče, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické, či pro tvorbu dalších informačních systémů pro potřeby výše uvedených skutečností.3 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách. Zákon uplatňuje, reguluje a kontroluje ceny výrobků, prací a služeb (dále jen „zboží“) pro tuzemský trh, ceny zboží z dovozu a ceny zboží pro vývoz. Zákon definuje cenu jako peněžní částku, která je sjednaná při nákupu a prodeji zboží, nebo je určena podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji. Zákon platí též pro převody práv a pro převody vlastnictví k nemovitostem včetně užívacích práv k nemovitostem. Nevztahuje se na odměny, úhrady, poplatky, náhrady škod, nákladů a úroků. Dále vymezuje práva a povinnosti právnických a fyzických osob a správních orgánů při uplatňování, regulaci a kontrole cen.4 Novela zákona č. 444/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů. Dnem 1. ledna 2012 nabyl zákon účinnosti (dále jen Novela zákona). Zákon přináší několik nových skutečností:
Jmenování znalců – kde významnou změnou je jmenování znalcem občana jiného členského státu Evropské unie, kterému bylo vydáno potvrzení o přechodném pobytu nebo povolení k trvalému pobytu na území České republiky, nebo státním příslušníkem jiného než členského státu Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k trvalému pobytu na území České republiky.
Výkon znalecké činnosti, odměňování a náhrada nákladů, pozastavení práva vykonávat činnost znalce, zánik práva vykonávat znaleckou činnost, správní delikty (přestupky, správní delikty právnických osob (znaleckých ústavů), společná ustanovení o správních deliktech, výstraha).5 Cílem této práce není podrobné seznámení s veškerými legislativními předpisy vztahující se k oceňování nemovitostí, tak níže uvádím příklady dalších možných předpisů:
Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí 3

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách 5 Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících 4

10


Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

1.2 Vymezení pojmů Cena – (Price) jedná se o pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka může, či nemusí být zveřejněna, ale každopádně zůstává historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k samotné hodnotě zboží nebo služby, kterou věci přisuzují jiné osoby.6 Hodnota – (Value) jedná se o skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenu. Vyjadřuje peněžitý vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit kupujícími i prodávajícími. Jedná se o odhad. Ekonomická koncepce vyjadřuje hodnotu jako užitek spotřebitele (vlastníka) zboží nebo služby k datu, ke kterému se odhad hodnoty provádí. Ovšem existuje celá řada hodnot (např. tržní hodnota, střední hodnota, výnosová hodnota, věcná hodnota, a další), ale každá z nich lze vyjádřit jiným číslem, proto je důležité vždy při oceňování definovat, o jakou hodnotu se jedná.7 Tržní hodnota – (Market Value) je to jakási fiktivní cena, kterou by bylo možno získat za oceňovaný majetek v běžném obchodním styku a za daného právního stavu.8 Kapitalizační míra – (Return of capital) jedná se o zhodnocení vloženého kapitálu do podniku, nemovitosti. Standartní výpočet kapitalizační míry není nijak složitý. Vypočteme ho jako poměr skutečně realizovaných tržních cen a skutečných výnosů.9 Nájemné – jedná se o stanovenou peněžní částku, kterou nájemce hradí pronajímateli za přenechání práva užívat nemovitost s přihlédnutím k jeho hodnotě, údržbu a náklady související s provozem. Z nájemného musí vlastník platit veškeré náklady související s provozem nemovitosti.10 Náklady spojené s pronajímáním nemovitosti – tvoří náklady spojené s vlastnictvím, provozem a správou nemovitosti. Obvykle se jedná o tyto následující položky (daň 6

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-807204-630-0. 7 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-807204-630-0. 8 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8. 9 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8. 10 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-807204-630-0.

11

z nemovitosti, pojištění nemovitosti, náklady na opravy a údržbu, správa nemovitosti, odpisy neboli amortizace).11 Ekonomické nájemné – ekonomické nájemné je příjem vlastníka nemovitosti, které pokryje náklady spojené s provozem nemovitosti a zároveň přinese očekávaný výnos z pronájmu. Náklady prosté reprodukce – náklady prosté reprodukce je příjem vlastníka nemovitosti, který pokryje náklady spojené s provozem, avšak nepřinese žádný očekávaný přínos z pronájmu nemovitosti. Hrubý výnos z nájmu – jedná se o peněžní částku placenou nájemcem bytu. Zahrnuje jak čistý výnos, tak výnos určený k hrazení nákladů. Čistý výnos z nájmu – jedná se o hrubý výnos z nájmu snížení o náklady spojené s provozem nemovitosti. Zákon č. 526/1992 Sb. o cenách, definuje tento výnos jako zisk. Podlahová plocha – podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny svislými konstrukcemi stěn společně s jejich povrchovými úpravami (omítky, kachličky, atd.). Pokud se jedná o poloodkryté a odkryté prostory, tak se podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu nosné konstrukce podlahy do roviny řezu. Celkový rozsah podlahových ploch je vymezen ve vyhlášce č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).12

1.3 Tržní metody oceňování nemovitostí Pojem „tržní hodnota“ jsme si už vysvětlili o kapitolu výše. Ovšem nalezneme několik dalších definic z hlediska mezinárodního a evropského. EU přinesla definici, která standardizovala legislativu týkající se ocenění majetku pro potřeby pojišťoven, která zní: „Tržní cena bude znamenat cenu, za kterou by se pozemek a budovy mohly prodat na základě soukromé smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím ke dni ocenění za předpokladů, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že podmínky umožní řádné řízení a že proběhlo obvyklé období s ohledem na druh majetku, jehož cena je platná, za účelem

11 12

KOKOŠKA, Jiří. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: ARCH, 2000, 202 s. ISBN 80-861-6523-X. Zákony pro lidi.cz: Předpis č. 441/2013 Sb. [online]. 2013 [cit. 2014-06-17]. Dostupné z:http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-441

12

prodeje.“13 Definice podle IVSC (International Valuation Standards Council)/TEGoVA (The European Group of Valuers of Fixed Assets): „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.“14 Vlivy, které ovlivňují tržní hodnotu nemovitostí (hodnototvorné faktory), můžeme rozdělit do několika kategorií:
Fyzikální vlivy (rozsah, poloha, způsob zástavby, topografie, doprava, sousedi, doprava, architektura, životní prostředí, vybavení, využitelnost, stáří staveb, stav údržby nemovitosti, technická, ekonomická životnost, atd.)
Sociálně-demografické vlivy (sociální politika, standard bydlení, vývoj populace, vzdělávání, velikost rodin, atd.)
Ekonomické vlivy (kupní síla, zaměstnanost, hospodářský rozvoj, vývoj ve stavebnictví, rozvíjející se technologie, inflace či deflace, atd.)
Politicko-správní vlivy (územní plánování, daňová politika, stavební řád, veřejné zájmy, bezpečnost a ochrana, atd.)15 Ke zjištění tržní hodnoty nemovitosti lze použít jeden z následujících základních typů ocenění, dnes se však častěji používá jejich kombinace vypočtena aritmetickým průměrem.16 Nákladová metoda

Porovnávací metoda

Výnosová metoda

Jaké náklady jsme museli vy- Jaká je současná tržní hodno- Jaký výnos (zisk) nemovitost naložit na pořízení v minulosti ta majetku přinese v budoucnosti

1.3.1 Ocenění nákladovým způsobem17 Tržní hodnotu nemovitosti použitím nákladové metody zjistíme jako rozdíl mezi náklady na pořízení stavby snížené o opotřebení stavby, funkčních nedostatků a ekonomických nedostatků. Postup při stanovení tržní hodnoty nákladovou metodou je uveden níže.

13

KISLINGEROVÁ, Eva. Oceňování podniku. 2. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2001, xvi, 367 s. ISBN 80-717-9529-1. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8. 15 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer, 2008, 412 s. 16 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8. 17 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8. 14

13

Popis nemovitosti (Nález) – na prvním místě je důležité určit stavbu a pozemek, aby nedošlo k nechtěné záměně za jiný druh majetku. Nemovitý majetek členíme na tři části (pozemek, hlavní stavby, vedlejší stavby a venkovní úpravy). Popis pozemku má dvě části – popisnou, kde popíšeme místo pozemku, tvar, svažitost, atd. Druhá část je tabulková, kde se uvede parcelní číslo, rozloha a využití. Popis hlavní stavby má podobné členění, jako popis pozemku. Nejprve popis širších vztahů hlavních staveb, dále popis jednotlivých budov a hal. Tabulková část obsahuje celkovou podlahovou plochu, celkovou zastavěnou plochu, obestavěný prostor, charakteristika technického stavu atd. Vedlejší stavbou se rozumí kůlna, krytý bazén, atd., venkovní úpravou např. oplocení, přípojky, rozvaděče atd. Popis vedlejších staveb je většinou stručnější, jelikož netvoří základ tržní hodnoty nemovitosti. Výpočet obestavěného prostoru – lze vypočíst několika způsoby. Podle ČSN EN 73 40 55, kde stavba je považována za geometrické těleso, nebo podle prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) – příloha č. 1. Tato metodika neuvažuje základové konstrukce a zjednodušuje výpočet obestavěného prostoru střech, balkonů, atd. Stanovení typu objektu – dělá se z důvodu výpočtu reprodukční ceny. Za prvé se stanoví způsob užití, zda se jedná o budovy administrativní, průmyslové, domy vícebitové, atd. Může se však jednat o polyfunkční objekt, to řešíme obvykle rozdělením objektu do více částí. Za druhé stanovíme druh konstrukce (zděný, monolitický železobetonový skelet, atd.). Výpočet reprodukční ceny – jedná se o cenu, za kterou by bylo možné v současné době pořídit shodnou stavbu podobných, či stejných parametrů. Reprodukční cenu lze vypočítat několika způsoby (použití vlastní databáze reprodukčních cen, cenový předpis, ceník stavebních prací, rozpočtování, přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu či porovnáním). Odhad životnosti stavby – na životnost stavby má vliv několik faktorů (konstrukční systém, údržba, rekonstrukce a modernizace, atd.). Stanovení opotřebení stavby – opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem používání a dalších vlivů. Opotřebení stanovujeme lineární, nelineární nebo analytickou metodou. Nejpřesnější je analytická metoda, ovšem nejnáročnější. Analyzuje jednotlivé prvky stavby. Funkční nedostatky – zohledňují při výpočtu věcné hodnoty morální zastarávání stavby.

14

1.3.2 Ocenění porovnávacím způsobem18 Metoda porovnávací, též nazýváme srovnávací nebo komparativní, porovnává oceňovanou nemovitost s prvky podobných nemovitostí k datu ocenění. Čím více je srovnávacích prvků a čím více jsou parametrově prvky shodnější, tím je výsledná cena přesnější. Mezi nejpoužívanější metody patří metoda přímého porovnání a metoda nepřímého porovnání. Dále existuje metoda monokriteriální, kde porovnání nemovitostí je prováděno pouze na základě jednoho kritéria (například podle velikosti) a metoda multikriteriální, při které je porovnání na základě více kritérií. Metoda přímého porovnání – metoda porovnání přímo mezi nemovitostmi srovnávacími a nemovitostí oceňovanou.

Srovnávací nemovitost č.1 (vlastnosti, cena)

Srovnávací nemovitost č.2 (vlastnosti, cena)

Srovnávací nemovitost č.3 (vlastnosti, cena)

Oceňovaná nemovitost (vlastnosti, cena)

Metoda nepřímého porovnání – říká se jí také „metoda standartní ceny“ nebo „metoda bazická“. Při této metodě je oceňovaná nemovitost porovnávána se standartním objektem přesně definovaných vlastností a cenou. Cena objektu je odvozena dle zpracované databáze nemovitostí, viz metoda standartní tržní ceny (STC), metoda standartní jednotkové tržní ceny (SJTC). Srovnávací nemovitost č.1 (vlastnosti, cena)

Srovnávací nemovitost č.2 (vlastnosti, cena)

Nemovitost standartní (etalon) (porovnání vlastností, cena standardu)

Oceňovaná nemovitost č. 1 (porovnání vlastností se standartem, cena)

Oceňovaná nemovitost č.2 (porovnání vlastností se standartem, cena)

18

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-807204-630-0.

15

1.3.3 Ocenění výnosovým způsobem Výnosová hodnota reprezentuje pohled na nemovitost jako na zdroj budoucích výnosů. Můžeme si to představit tím způsobem, že výnosová hodnota nemovitosti bude jistina, kterou uložením do finančního ústavu (banka, spořitelní družstvo) budeme úročit úrokovou mírou (mírou kapitalizace), která v budoucnu umožní vyplatit takové částky, které budou rovny výnosům, která by přinášela nemovitost. Výnosovou hodnotu tedy můžeme definovat jako očekávaný součet budoucích výnosů, které nemovitost vygeneruje, avšak sníženou o diskont na současnou hodnotu. Snížení o diskont znamená uložení takové částky v současnosti, abychom za určitý časový úsek získali požadovaný výnos. Výnos tedy je rozdíl mezi všemi (předpokládanými) příjmy a všemi (předpokládanými) náklady, které jsou spojené s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Výnosy můžeme vyjádřit třemi způsoby:19
jako jediný reprezentativní vzorek (přímá kapitalizace),
jako časová řada výnosů za předpokládanou dobu (následuje diskontování jednotlivých výnosů, analýza cash-flow),
jako řada výnosu, které mohou mít konstantní, klesající nebo rostoucí trend. potenciální hrubý výnos (PHV) - výpadek nájemného a ztráty (rvn) = efektivní hrubý výnos (EHV) - provozní náklady (PN) = čistý výnos (V) - splátky půjčky (Rs) = čistý výnos po odpočtu splátek (Vos)

Nejjednodušším způsobem, jak vypočítat výnosovou hodnotu nemovitosti, užívali už naši předkové (viz např. exekuční řád ze dne 27. 5. 1896 č. 78 ř. z., č. 1/1933 apod.). Podmínkou je konstantní výnos z delšího časového hlediska. Jedná se o tzv. věčnou rentu. Pro jiné případy nelze tento vzorec využít.20 Výnosová hodnota nemovitosti = (čistý výnos [Kč/rok] / úroková míra [%/rok]) × 100 % 19

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8. 20 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-807204-630-0.

16

Pro případ, že výnosy z nemovitosti nejsou konstantní, nebo budou, ale po omezenou dobu, nelze tento vztah použít. Jako univerzální vzorec pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti lze použít vztah:21




    

 

CV

= výnosová cena

n

= počet let

z

= nájemní za 1 rok

q

= odúročitel (q = 1 + i = 1 + u / 100)

t

= rok, ze kterého je počítán výnos

Už víme, že míru kapitalizace si můžeme představit jako úrokovou sazbu, kterou finanční ústavy úročí vložený kapitál. Tyto sazby nezohledňují veškerá kritéria, která by se měla do ceny nemovitosti promítnout (inflace, rizikovost pronájmu, atd.). Pro stanovení míry kapitalizace existuje několik přístupů. Nejoptimálnějším přístupem je stanovení z dosud realizovaných prodejů průměrem podle vztahu:22

 1   
   

n






= počet realizovaných srovnatelných prodejů = dosažený čistý roční výnos z objektu – j – = dosažená prodejní cena objektu – j –

Další možnosti výpočtů výnosové hodnoty nemovitosti a míry kapitalizace jsou uvedeny v knize Teorie oceňování nemovitostí od Alberta Bradáče.

1.4 Analýza lokálních realitních trhů a trhů práce V této kapitole se budu zabývat analýzou pěti lokálních realitních trhů se zaměřením na prodej bytových jednotek, nájemné z bytových jednotek a na lokální trhy práce, kterými jsou krajská města Ústí nad Labem, Liberec, Praha, Brno a Plzeň. Tato krajská města jsem zvolil 21

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-807204-630-0. 22 BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-807204-630-0.

17

ze subjektivního předpokladu objektivně vypovídajících výsledků. Získané informace budou využity v následující kapitole při stanovení vlivu míry nezaměstnanosti na míru kapitalizace bytových jednotek. Investor, který se zamýšlí nad koupí nemovitosti, si pokládá otázku, jakým způsobem se v následujících dekádách budou vyvíjet ceny nemovitostí. Je nutné si uvědomit, co ovlivňuje cenu nemovitosti. Na cenu nemovitosti, vedle jejich vlastních parametrů, mohou mít vliv také tyto následující čtyři základní faktory (počet a struktura obyvatel, příjem obyvatelstva, dostupnost peněz a počet nemovitostí). Počet a struktura obyvatel – počet obyvatel je svým způsobem dán, ale struktura obyvatel se mění. Struktura obyvatelstva vyjadřuje počet jedinců v daném věku nebo věkové skupině. Vezměme v úvahu, že naše obyvatelstvo stárne, každým rokem se rodí méně a méně dětí, což bude mít v budoucnu za následek značný podíl důchodců na celkovém počtu obyvatelstva. Stálé snižování počtu seniorů, mající zájem a sílu starat se o rodinný dům, či chodit do čtvrtého patra v domě bez výtahu, má za následek poptávku po lépe přístupných bytech. Příjem obyvatelstva – s rostoucím příjmem roste i hodnota nemovitosti. Nelze se však spoléhat na to, že lidé budou platit za nájem nebo hypotéku 80 nebo 90 % svých příjmů. Dostupnost peněz – dostupnost peněz z hypotečních úvěrů je dána jejich úrokovou sazbou. Nízká úroková sazba láká nejen zájemce o vlastní bydlení, ale také investory. V červnu 2014 průměrná úroková sazba hypoték klesla na rekordních 2,76 % a počet uzavřených hypoték stále stoupá. Toho využívají vlastníci nemovitostí se zájmem o jejich prodej, a tudíž navyšují kupní cenu. Podle statistik realitního portálu REALITY ČECHY stoupla průměrná cena bytů v ČR od počátku roku do konce července o cca 32 000 Kč na 1, 765 milionu korun. Počet nemovitostí – zde platí jednoduchá a logická rovnice. Pokud počet bytů zůstává konstantní a zvyšuje se počet obyvatel, poptávka převyšuje nabídku a cena tudíž roste. Pokud nastane opačný efekt, tedy počet bytů je též konstantní, ale počet obyvatel klesá, nabídka převyšuje poptávku a cena tedy klesá. V České

republice

se

setkáváme

se

dvěma

odlišnými

statistikami,

interpretující

nezaměstnanost. Jedná se o ukazatel zvaný Podíl nezaměstnaných osob vedený Ministerstvem práce a sociálních věcí, která plně nahrazuje od ledna 2013 užívanou Míru registrované nezaměstnanosti a Obecnou míru nezaměstnanosti vedenou Českým statistickým úřadem. Tedy i nadále oba úřady uvádí dvě odlišné statistiky. 18

Obecná míra nezaměstnanosti – ukazatel je konstruován dle metodiky Eurostatu na základě doporučení Mezinárodní organizace (ILO). Hlavní výhodou ukazatele je jeho mezinárodní srovnatelnost. Tento ukazatel vypočteme následovně:

OMN =

č ě  ý ! "#$á $ í í"

× 100 [%]

Podíl nezaměstnaných osob – je veden Ministerstvem práce a sociálních věcí od října do prosince roku 2012 společně s mírou registrované nezaměstnanosti. Od ledna roku 2013 je již veden samostatně. Tento ukazatel vypočteme následovně:

PNO =

'ž) í * č)  ě á í$)'$ í  Ú, $ $ě#* -./0 "

č !1$" $ $ě#* -./0 " 2  *1 ) # )#1 #)$ í !13

× 100 [%]

V této kapitole uvádím data ukazatele Podíl nezaměstnaných osob, která jsou vedena až do úrovně jednotlivých okresů na území České republiky. Ačkoli se s tímto ukazatelem zcela neztotožňuji, jelikož do jmenovatele jsou zahrnuty též ekonomicky neaktivní osoby (nejsou zaměstnány a usilovně se o práci neucházejí), tak z hlediska dosažení co možno nejpřesnějších výsledků této práce jsou tato data zásadní. Vykazované výsledky jsou nižší než u předešlého ukazatele.

1.4.1 Statutární město Ústí nad Labem Město Ústí nad Labem se nachází v malebné krajině labského údolí v Českém středohoří na severu Čech u hranic se Spolkovou republikou Německo. Se svými bezmála 95 000 obyvateli se stává sedmým největším městem na území České republiky se sídlem v Ústeckém kraji. Katastrální výměra města je cca 94 km2. Od Prahy je vzdáleno necelých 90 km. Město bylo v minulosti a stále je proslulé převážně svým chemickým a potravinářským průmyslem. Ve Spolku pro chemickou a hutní výrobu, a.s., se vyrábějí základní chemické látky, Setuza, a.s., výrobce tuků a olejů patří mezi největší zaměstnavatele. Městem protéká řeka Labe, která je významnou evropskou vodní cestou využívaná pro nákladní dopravu i rekreační plavbu. Město je univerzitním, kulturním, obchodním a sportovním centrem.23

23

Statutární město Ústí nad Labem [online]. 2014 [cit. 2014-07-18]. Dostupné z: http://www.usti-nl.cz/cz/

19

Segmentace - správa města je rozdělena do čtyř samosprávných obvodů, které se skládají z dalších menších částí: Ústí nad Labem – město, Ústí nad Labem – Neštěmice, Ústí nad Labem – Severní terasa, Ústí nad Labem – Střekov. Bytové jednotky (prodej) – nejen Ústí nad Labem, ale i celý Ústecký kraj by se dal charakterizovat jako „bytový ráj“. Ústecký kraj patří v prodejích bytů k nejlevnějším v České republice. Je pravda, že dva roky po vypuknutí celosvětové ekonomické krize se průměrná kupní cena bytů v okrese Ústí nad Labem stabilně pohybovala v rozmezí cca 12 500 – 13 000 Kč/m2, ale od roku 2010 dochází k soustavnému meziročnímu poklesu v průměru o 8 – 9 % až do roku 2012. Tudíž logicky dochází ke zkupování bytů, předělávání na ubytovny a následným pronájmem. Z důvodu nedostatku údajů ohledně průměrné kupní ceny za 1 m2/rok podlahové plochy bytu v Ústí nad Labem, jsem na základě informací z realitních webů stanovil procentuální rozdíl mezi průměrnou kupní cenou za 1 m2/rok podlahové plochy bytu v Ústí nad Labem a okrese Ústí nad Labem. Zjištěná hodnota se pohybuje okolo 6,5 %. Tabulka 1: Průměrné kupní ceny bytů v (Kč/m2)24, 25, 26 Průměrné kupní ceny bytů v okrese a obci Ústí nad Labem v letech 2008 - 2014 (Kč/m2) 2013 3/Q 2014 Roky 2008 2009 2010 2011 2012 12 280 13 169 11 602 10 854 9 820 Ø cena v okr. 12 493 12 864 13 078 14 025 13 305 13 700 12 356 11 560 10 458 + 6,5 % Tabulka 2: Nabídkové ceny bytů v cihelné zástavbě ve velmi dobrém stavu k 3/Q 201427

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

Byty v cihlové zástavbě se obchodují v následných intervalech (Kč) 400 000 - 900 000 450 000 - 1 200 000 650 000 - 2 200 000 1 100 000 - 2 600 000

24

ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-07-18]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ REALITYMIX.CZ [online]. 2014 [cit. 2014-07-18]. Dostupné z: http://realitymix.centrum.cz/ 26 Zdroj: vlastní 27 Reality Ústí nad Labem [online]. 2014 [cit. 2014-07-20]. Dostupné z: http://www.reality-usti-nad-labem.cz/ 25

20

Tabulka 3: Nabídkové ceny bytů v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201428 Byty v panelové zástavbě se obchodují v následných intervalech (Kč) Byt 1 + 1 200 000 - 700 000 Byt 2 + 1 260 000 - 1 000 000 Byt 3 + 1 350 000 - 1 300 000 Byt 4 + 1 400 000 - 1 500 000 Pozn.: znatelné cenové rozdíly v cihlové a panelové zástavbě odráží poloha prodávané nemovitosti.

Bytové jednotky (pronájem) – tržní nájemné se v Ústí nad Labem vzhledem k ekonomické a sociální situaci pohybuje k celorepublikovému srovnání na nízké úrovni. 1. ledna 2011 došlo v Ústí nad Labem k deregulaci nájemného, která měla sloužit jako způsob podpory pro nízkopříjmové domácnosti. Domácnosti s regulovaným nájemným platili dle průzkumu Institutu regionálních informací (IRI) před deregulací 29,50 Kč/m2/měsíc oproti tržnímu nájemnému, které se v Ústí nad Labem pohybovalo v průměru 87,13 Kč/m2/měsíc. Rozdíl činil 57,63 Kč/m2/měsíc. Navzdory očekávaného růstu tržního nájemného, se cena dle IRI pohybovala průměrně v intervalu 80 – 90 Kč/m2/měsíc. V současnosti realitní portál REALITY MIX uvádí k 3/Q 2014 cenu tržního nájemného pohybujícího se kolem 129 Kč/m2/měsíc. Tabulka 4: Tržní nájemné v cihlové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201429 Tržní nájemné v cihlové zástavbě bez poplatků v intervalech (Kč /měsíc) Byt 1 + 1 3 000 – 6 500 Byt 2 + 1 4 500 – 8 500 Byt 3 + 1 7 000 – 12 000 Byt 4 + 1 8 500 – 14 000 Tabulka 5: Tržní nájemné v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201430 Tržní nájemné v panelové zástavbě bez poplatků v intervalech (Kč /měsíc) Byt 1 + 1 3 400 – 6 000 Byt 2 + 1 4 500 – 8 000 Byt 3 + 1 5 000 – 8000 Byt 4 + 1 Bez nabídky

28

Reality Ústí nad Labem [online]. 2014 [cit. 2014-07-20]. Dostupné z: http://www.reality-usti-nad-labem.cz/ Reality Ústí nad Labem [online]. 2014 [cit. 2014-07-20]. Dostupné z: http://www.reality-usti-nad-labem.cz/ 30 Reality Ústí nad Labem [online]. 2014 [cit. 2014-07-20]. Dostupné z: http://www.reality-usti-nad-labem.cz/ 29

21

Trh práce – Ústecký kraj společně s krajem Karlovarským a Moravskoslezským patří k nejpostiženějším oblastem v České republice. Společné charakteristiky těchto krajů spočívaly v jednostranném směřování k těžkému průmyslu (těžba uhlí, energetiku, atd.). Po změně hospodářské orientace docházelo k masivní nezaměstnanosti v těchto regionech způsobenou nerovnoměrností nabídky a poptávky na trhu práce. Největším problémem se zaměstnáváním mladých lidí hraje jejich nedostačující vzdělání a kvalifikace. Mezi nejvíce ohrožené skupiny patří také ženy a starší lidi. Příčiny jsou jak z hlediska ekonomického, ale také z oblasti školství a vzdělávání. Poptávka po pracovních silách neodpovídá skladbě studijních oborů na učilištích, střeních a vysokých školách. Nezaměstnanost měla v letech 2005 - 2008 v okrese Ústí nad Labem klesající tendenci. Z 9,7 % poklesla na 7,0 %. Ovšem s nástupem ekonomické krize se tento pokles zpětně obrátil. Nezaměstnanost znatelně stoupala do roku 2013 v celkovém průměru něco málo přes 1 % ročně na 12,1 %. Počátkem 3/Q 2014 se nezaměstnanost nachází na úrovni 12,6 %, což je vzhledem k již rostoucímu HDP značně znepokojující. Tento výsledek řadí okres Ústí nad Labem k regionům s největší nezaměstnaností na našem území. Průměrná hrubá roční mzda v Ústeckém kraji se pohybuje od roku 2008 každoročně pod celorepublikovým průměrem i v případě, že průměrný meziroční růst mezd je přibližně 2,1 %. I když pro Ústecký kraj dlouhodobě platí, že sehnat si práci je velmi náročně, tak průměrná roční mzda ve srovnání s jinými kraji, kromě Prahy, není tak špatná. Průměrná hrubá mzda v Ústeckém kraji ve 3/Q 2014 se pohybovala kolem 22 300 Kč. Růst mezd v Ústeckém kraji patří k těm nižším. Oproti celostátnímu průměru zaostává každoročně v průměru přibližně o 9,5 %. Je důležité poznamenat, že průměrná mzda v České republice je ovlivněna výší mzdy v kraji Hlavní město Praha, tudíž žádný kraj průměrné mzdy v republice nedosáhne.

22

Graf 1: Nezaměstnanost v okrese Ústí nad Labem, Ústecký Ústeck kraj, ČR (%)31 14.0 12.0 10.0 9.8

10.0

8.6 8.9

8.0

7.0 7.1

10.5 9.7

12.6

12.1 11.1

11.0 10.0

10.8

7.7

7.0 6.1

7.4

6.8

6.7

Okres Ústí nad Labem Ústecký kraj

6.0 4.1

ČR

4.0 2.0 0.0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

3/Q 2014

Graf 2: Průměrná roční hrubá mzda v Kč32 30,000 25,000 20,000

23,864

24,455

25,128

23,344

25,112

25,219

22 592

21,321

21,809

21,957

22,550

22,762

20,505

22,300 Ústecký kraj

15,000

ČR 10,000 5,000 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

3/Q 2014

1.4.2 Statutární město Liberec Město Liberec se nachází v malebné oblasti mezi Jizerskými horami a dominantním Ještědským hřbetem (1012 m. n. m.), který dodává městu horský ráz. Skutečným symbolem Liberce je vysílač, který nacházející se na vrcholu hřbetu. Městem protéká řeka Nisa, která tvoří přírodní hranici mezi Českou republikou, Spolkovou republikou Německo a Polskou republikou. Liberec se rozkládá na ploše 106 km2. Žije zde okolo okol 106 000 obyvatel. Na zdejší architektonickou tvář v neorenesančním neorenesančním slohu města měla nemalý vliv vysoká kulturní a hospodářská úroveň. úroveň Liberec je město s rozvinutým průmyslem, ležící na okraji rozsáhlých lesů. Mezi významná odvětví patří výroba kovodělných výrobků, strojů a zařízení, 31 32

ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-07-22]. 2014 ]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-07-22]. 2014 ]. Dostupné z: http://www.czso.cz/

23

plastikářský průmysl a výrobky pro automobilový průmysl. Liberec je vyhledáván milovníky zimních i letních sportů, zejména cykloturistiky. Rekreační možnosti jsou rozsáhlé, město je obklopeno četnými lesy a vodními plochami.33 Segmentace – Liberec se dělí na 26 katastrálních území a člení se na 35 místních částí. Bytové jednotky (prodej) – cena bytů, stejně jako v celé ČR, prošla po roce 2008 cenovým propadem. V roce 2008 se průměrná kupní cena pohybovala kolem 23 600 Kč/m2 a v následujících letech s příchodem ekonomické krize nastal postupný průměrný meziroční propad o 9,9 % až na průměrných 15 600 Kč/m2 v roce 2012. Realitní portál REALITY MIX uvádí pro rok 2013 a 3/Q 2014 poněkud vyšší hodnoty. Výše uvedené průměrné kupní ceny se vztahují k průměrným kupním cenám v okrese Liberec. Z důvodu nedostatku údajů ohledně průměrné kupní ceny za 1 m2/rok podlahové plochy bytu v Liberci, jsem na základě informací z realitních webů a ČSÚ stanovil průměrný procentuální rozdíl mezi průměrnou kupní cenou za 1 m2/rok podlahové plochy bytu v Liberci a okrese Liberec - cca 9,3 %. Tabulka 6: Průměrné kupní ceny bytů v (Kč/m2)34, 35, 36 Průměrné kupní ceny bytů v okrese a obci Liberec v letech 2008 - 2014 (Kč/m2) 2013 3/Q 2014 Roky 2008 2009 2010 2011 2012 22 608 22 617 18 877 16 880 15 667 Ø cena v okr. 23 673 20 615 24 711 24 720 25 875 22 532 20 633 18 450 17 124 + 9,3 % Tabulka 7: Nabídkové ceny bytů v cihelné zástavbě ve velmi dobrém stavu k 3/Q 201437

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

Byty v cihlové zástavbě se obchodují v následných intervalech (Kč) 800 000 – 900 000 950 000 – 1 900 000 1 700 000 – 2 800 000 1 800 000 – 3 700 000

33

Statutární město Liberec [online]. 2014 [cit. 2014-07-25]. Dostupné z: http://www.liberec.cz/cz/ ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-07-25]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ 35 REALITYMIX.CZ [online]. 2014 [cit. 2014-07-25]. Dostupné z: http://realitymix.centrum.cz/ 36 Zdroj: vlastní 37 Libereckéreality.cz [online]. 2014 [cit. 2014-07-26]. Dostupné z: http://www.liberecke-reality.cz/ 34

24

Tabulka 8: Nabídkové ceny bytů v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201438 Byty v panelové zástavbě se obchodují v následných intervalech (Kč) Byt 1 + 1 400 000 – 1 100 000 Byt 2 + 1 800 000 – 1 550 000 Byt 3 + 1 850 000 – 2 000 000 Byt 4 + 1 1 000 000 – 2 000 000 Pozn.: znatelné cenové rozdíly v cihlové a panelové zástavbě odráží poloha prodávané nemovitosti.

Bytové jednotky (pronájem) – v Liberci, stejně jako v dalších krajských městech kromě Ústí nad Labem a Ostravy, bylo prodlouženo období, kdy bylo možné uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem o 2 roky do 31. prosince 2012. Tím došlo k menšímu skokovému navyšování nájemného. Nájemníci v roce 2011 platili 53,88 Kč/m2/měsíc. O rok později došlo k navýšení na 63,16 Kč/m2/měsíc. Realitní portál REALITY MIX na svých stánkách uvádí průměrnou cenu nájemného k roku 2013 okolo 124 Kč/m2/měsíc a ve 3/Q 2014 pokles v průměru na 122 Kč/m2/měsíc. Tabulka 9: Tržní nájemné v cihlové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201439 Tržní nájemné v cihlové zástavbě bez poplatků v intervalech (Kč /měsíc) Byt 1 + 1 4 000 – 6 000 Byt 2 + 1 5 500 – 10 000 Byt 3 + 1 7 000 – 12 000 Byt 4 + 1 9 000 – 15 000 Tabulka 10: Tržní nájemné v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201440 Tržní nájemné v panelové zástavbě bez poplatků v intervalech (Kč /měsíc) Byt 1 + 1 4 000 – 5 500 Byt 2 + 1 5 000 – 8 500 Byt 3 + 1 6 000 – 10 000 Byt 4 + 1 Bez nabídky Trh práce – textilní a strojírenský průmysl prochází posledním desetiletím útlumem. Úbytek pracovních

míst

je

vyrovnán

rostoucí

zaměstnaností

v zahraničních

podnicích

automobilového průmyslu. Zahraniční investice v liberecké ekonomice, které jsou vůči jiným průmyslovým oblastem v České republice na vysoké úrovni, přispělo ke sražení míry 38

Libereckéreality.cz [online]. 2014 [cit. 2014-07-26]. Dostupné z: http://www.liberecke-reality.cz/ Libereckéreality.cz [online]. 2014 [cit. 2014-07-26]. Dostupné z: http://www.liberecke-reality.cz/ 40 Libereckéreality.cz [online]. 2014 [cit. 2014-07-26]. Dostupné z: http://www.liberecke-reality.cz/ 39

25

nezaměstnanosti. To samé platí též pro počet uchazečů na jedno volné pracovní místo. Ačkoliv vzdělanostní struktura obyvatelstva liberce je velmi příznivá, nadále bude převažující pracovní síla ekonomicky aktivních obyvatel ve výrobní sféře. Například v obchodní a průmyslové zóně Liberec Sever v současnosti působí tito investoři: MSV SYSTEMS (zabývá se vývojem a výrobou strojních zařízení z oblasti automobilového a potravinářského průmyslu), ELMARCO (první firma na světě, která vyrábí a prodává zařízení na výrobu nanovlákenného materiálu v průmyslovém měřítku), VÚTS (se zaměřuje na výzkum, vývoj a zhotovení strojů a zařízení pro zpracovatelský průmysl v oblasti obráběcí, textilní, polygrafické, potravinářské, balicí a zdravotnické techniky), atd. V současné době zbývá k prodeji 10 000 m2 plochy. Hustota obyvatel je nadprůměrná. Počet obyvatel v poproduktivním věku lehce převyšuje počet obyvatel v předproduktivním věku, což může předpovídat postupné stárnutí populace a tím zvýšení počtu volných pracovních míst. Lidé s vyšším a vysokoškolským vzděláním je také nadprůměrný díky zdejší Technické univerzity v Liberci a soukromých vysokých škol. Nezaměstnanost v okrese Liberec zaznamenala na počátku ekonomické krize mezi léty 2008 – 2009 vzestup ze 4,5 % na 6,9 %. Nemalý podíl na takovém vzestupu měl zánik sklářské skupiny BCT (Bohemia Crystalex Traiding), která zaměstnávala okolo 5 000 lidí. V následujících letech se nezaměstnanost v okrese pohybovala v okolo sedmi a osmi procenty. Ve 3/Q 2014 kolem 8,4 %. Průměrná hrubá roční mzda v Libereckém kraji se každoročně pod celorepublikovým průměrem i v případě, že průměrný meziroční růst mezd je přibližně 2,5 %. Růst mezd v Libereckém kraji patří k těm nižším. Oproti celostátnímu průměru zaostává každoročně v průměru přibližně o 9,2 %. Je důležité poznamenat, že průměrná mzda v České republice je ovlivněna výší mzdy v kraji Hlavní město Praha, tudíž žádný kraj průměrné mzdy v republice nedosáhne.

26

Graf 3: Nezaměstnanost v okrese Liberec berec,, Liberecký Libereck kraj, ČR (%)41 9 8

7.9 8,0 7.0

7.3 6.9

7

7.4 7.5 6.7

7.3 7.4 6.8

8.2 8.2 7.7

8.4

7.9 7.4

6.1

6 5

4.54.4

Okres Liberec

4.1

4

Liberecký kraj

3

ČR

2 1 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

3/Q 2014

Graf 4:: Průměrná roční hrubá mzda v Kč42 30,000 25,000

22 592

23,344

20,373

20,953

20,000

23,864 21,747

24,455 22,220

25,112 22,823

25,128 23,055

25,219

22,600 Liberecký kraj

15,000

ČR 10,000 5,000 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

3/Q 2014

1.4.3 Statutární město Plzeň Město Plzeň, ležící na soutoku řek Úhlavy, Mže, Radbuzy a Úslavy, zaujímá v západních Čechách dominantní postavení z hlediska průmyslu, kultury, obchodu a správního centra. Geografická poloha umožnila Plzni rychlý ekonomický rozvoj. V současnosti se město rozkládá na ploše o rozloze 125 km2 se 167 000 obyvateli, obyvateli, čímž se stává čtvrtým největším městem v České republice. Centrum města bylo v roce 1989 vyhlášeno městskou památkovou památkovou rezervací, kde dnes najdeme například židovskou synagogu či dominantu města gotický chrám sv. Bartoloměje. V roce 2015 se Plzeň stala Evropským hlavním městem kultury, což dokládá významnost tohoto města nejen v očích tuzemských obyvatel, ale také v očích ích 41 42

ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-07-30]. 2014 . Dostupné z: http://www.czso.cz/ ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-07-30]. 2014 ]. Dostupné z: http://www.czso.cz/

27

Evropanů. V 19. století byly založeny, nám dnes velmi známe, průmyslové giganty – pivovar Plzeňský Prazdroj a strojírenský komplex Škoda. Velkým úspěchem je zrealizovaná průmyslová zóna Borské pole, která je vskutku nejdůležitějším rozvojovým projektem městské správy v oblasti hospodářského rozvoje. Město lze také označit za univerzitní město díky zdejší Západočeské univerzity. Nachází se zde široká sít středních odborných škol, uměleckých škol a gymnázií. Možnost rekreace v okolí Plzně je rozmanitá díky četným lesům, mnoha vodními plochami a nemálo historických památek.43 Segmentace – město se dělí do deseti městských obvodů „Plzeň 1 - 10“. Bytové jednotky (prodej) – okres Plzeň – město, ve kterém leží město Plzeň, je charakteristické především tím, že 92% obyvatel okresu žije právě v okresním městě. Za těchto předpokladů budu brát v úvahu, že průměrná kupní cena bytu v Kč/m2 v Plzni bude stejná, jako v okrese Plzeň – město. V letech 2008 - 2011 je průměrný meziroční pokles o 6,4 %. Mezi léty 2011 a 2012 dochází ke stagnaci, která předznamenávala nadcházející růst cen. Již v minulém roce se ceny bytů odrazily ze dna a stouply meziročně o 17 % a do 3/Q letošního roku o dalších 9,5 %. Za tímto značným vzestupem může být malý počet volných bytů a vysoká poptávka. Tabulka 10: Průměrné kupní ceny bytů v (Kč/m2)44, 45 Průměrné kupní ceny bytů v okrese Plzeň - město v letech 2008 - 2014 (Kč/m2) 2013 3/Q 2014 Roky 2008 2009 2010 2011 2012 27 333 29 532 27 118 25 170 23 510 22 206 22 216 Ø cena Tabulka 11: Nabídkové ceny bytů v cihelné zástavbě ve velmi dobrém stavu k 3/Q 201446

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

Byty v cihlové zástavbě se obchodují v následných intervalech (Kč) 950 000 – 1 400 000 1 150 000 – 2 000 000 1 500 000 – 2 700 000 2 000 000 – 4 300 000

43

Statutární město Plzeň [online]. 2014 [cit. 2014-08-02]. Dostupné z:http://www.plzen.eu/obcan/ ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-08-02]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ 45 REALITYMIX.CZ [online]. 2014 [cit. 2014-08-02]. Dostupné z: http://realitymix.centrum.cz/ 46 ZÁPADOČESKÉREALITY.cz [online]. 2014 [cit. 2014-08-08]. Dostupné z: http://zapado.ceskereality.cz/ 44

28

Tabulka 12: Nabídkové ceny bytů v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201447 Byty v panelové zástavbě se obchodují v následných intervalech (Kč) Byt 1 + 1 800 000 – 1 300 000 Byt 2 + 1 1 200 000 – 1 600 000 Byt 3 + 1 1 300 000 – 2 100 000 Byt 4 + 1 1 600 000 – 2 400 000 Pozn.: znatelné cenové rozdíly v cihlové a panelové zástavbě odráží poloha prodávané nemovitosti.

Bytové jednotky (pronájem) - s příchodem konce regulovaného nájemného, které vstoupilo v platnost 1. ledna 2013, magistrát postupně navyšoval regulované nájemné, aby následný skok mezi regulovaným a tržným nájemným nebyl tak citelný. V roce 2009 se v bytech s regulovaným nájmem platilo v průměru 52 Kč/m2/měsíc, v následujících letech 2010 a 2011 docházelo k postupnému meziročnímu zvyšování o 14 % a v roce 2012 o dalších necelých 8 %. Oproti tomu tržní nájemné spíše stagnovalo, nebo lehce pokleslo k hranici 90 Kč/m2/měsíc. Realitní portál REALITY MIX uvádí tržní nájemné v roce 2013 v průměru 132 Kč/m2/měsíc a ve 3/Q 2014 tato hodnota zůstává na stejné úrovni. Tabulka 13: Tržní nájemné v cihlové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201448 Tržní nájemné v cihlové zástavbě bez poplatků v intervalech (Kč /měsíc) Byt 1 + 1 5 000 – 7 500 Byt 2 + 1 5 500 – 10 000 Byt 3 + 1 7 000 – 11 000 Byt 4 + 1 8 000 – 15 000 Tabulka 14: Tržní nájemné v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201449 Tržní nájemné v panelové zástavbě bez poplatků v intervalech (Kč /měsíc) Byt 1 + 1 4 500 – 7 000 Byt 2 + 1 6 500 – 9 000 Byt 3 + 1 7 500 – 10 000 Byt 4 + 1 8 500 – 10 000

47

ZÁPADOČESKÉREALITY.cz [online]. 2014 [cit. 2014-08-08]. Dostupné z: http://zapado.ceskereality.cz/ ZÁPADOČESKÉREALITY.cz [online]. 2014 [cit. 2014-08-08]. Dostupné z: http://zapado.ceskereality.cz/ 49 ZÁPADOČESKÉREALITY.cz [online]. 2014 [cit. 2014-08-08]. Dostupné z: http://zapado.ceskereality.cz/ 48

29

Trh práce – Plzeň je město, které má se zahraničními investicemi bohaté zkušenosti. Město nabízí rozvojové průmyslové zóny, výhodnou strategicky - geografickou polohu mezi Prahou a západní hranicí se Spolkovou republikou Německo a absolventy technických oborů Západočeské univerzity. Uplatnění zde najdou absolventi oborů zpracovatelského průmyslu. Mezi tradiční průmyslové obory patří dopravní systémy a strojírenství se zaměřením na energetiku. K významným sektorům patří výroba automobilových komponent, elektronika, potravinářství (pivovarnictví) a strojírenství. Městský industriální park Plzeň Borské pole je nejdůležitějším rozvojovým projektem hospodářského rozvoje. Rozloha parku je 105 ha a cca 40 % zdejších firem je ryze českého původu. Dále jsou zde zastoupeny společnosti japonské a německé, které v celkovém součtu poskytují zaměstnání cca 12 500 zaměstnancům k 31. 12. 2013. Převažují zde investice do automobilového průmyslu. V současnosti v Plzni řeší problém s nedostatkem kvalifikované pracovní síly, proto se město snaží posílit spolupráci mezi firmami a školami a společně propagovat technické obory. Tento problém chtějí vyřešit zaměřením na marketing technických oborů, na kterém by se podílely firmy, školy, kraj a regionální partneři.50 Nezaměstnanost v okrese Plzeň – město se každoročně pohybuje pod celorepublikovým průměrem, dokonce v roce 2008 dosahovala necelých tří procent. Ale také na tento okres dopadla ekonomická krize, i když ne v takové míře. Během období 2009 – 3/Q 2014 překročila nezaměstnanost šesti procentní hranici pouze jednou a to v roce 2013. Relativně nízkou nezaměstnanost si okres udržel díky svému rozvinutému průmyslu. Průměrná hrubá roční mzda v Plzeňském kraji se pohybuje každoročně pod celorepublikovým průměrem a to i v případě, že průměrný meziroční růst mezd je přibližně 2,0 %. Růst mezd v Plzeňském kraji patří k těm nižším. Oproti celostátnímu průměru zaostává každoročně v průměru o 4,1 %. Je důležité poznamenat, že průměrná mzda v České republice je ovlivněna výší mzdy v kraji Hlavní město Praha, tudíž žádný kraj průměrné mzdy v republice nedosáhne.

50

Statutární město Plzeň [online]. 2014 [cit. 2014-08-08]. Dostupné z:http://www.plzen.eu/obcan/

30

Graf 5: Nezaměstnanost v okrese Plzeň - město, Plzeňský Plzeňský kraj, ČR (%)51 9 7.7

8 7

6.1 5.6

6 5 4 3

4.1 3.3 2.8

7,0 6.3 5.5

6.7 5.8 5.2

4.6

7.4

6.8 6.1 6.2

5.9 5.6

5.4 5,0

Okres Plzeň - město Plzeňský kraj ČR

2 1 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

3/Q 2014

Graf 6:: Průměrná roční hrubá mzda v Kč52 26,000 25,000

23,793

23,886

25,219

23,344 22,592 23,173

22,000 21,000

25,128

23,864

24,000 23,000

25,112 24,455

23,196

23,440

22,628

Plzeňský kraj ČR

21,613

20,000 19,000 2008

2009

2010

2011

2012

2013

3/Q 2014

1.4.4 Statutární město Brno Statutární město Brno, Brno, které je taktéž jedinou obcí v okrese Brno – město, je jak rozlohou, tak i počtem obyvatel druhým největším městem v České republice. republice. Město se rozkládá na ploše o rozměru 230,22 km2 a počet obyvatel se pohybuje okolo 380 000 a včetně cizinců okolo 400 000. 000 Město leží na soutoku dvou řek Svitavy a Svratky. Je centrem Jihomoravského kraje a patří k nejstarším průmyslovým střediskům ve střední Evropě. Evropě Brno je celostátním centrem soudní moci. Svá sídla zde mají Nejvyšší státní zastupitelství, Nejvyšší správní soud, Nejvyšší soud, Ústavní soud. Mezi další celostátní instituce, které zde sídlí, můžeme uvést úřad Veřejného ochránce práv, Ústav pro státní kontrolu veterinárních biopreparátů a léčiv či Vinařský fond. Nachází se zde společnost Veletrhy Brno, a. s., která zajiš zajišťuje uje nejvýznamnější 51 52

ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-08-15]. 2014 ]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-08-15]. 2014 ]. Dostupné z: http://www.czso.cz/

31

veletržní správu ve střední Evropě. Hlavní činností je poskytování veletržních služeb a pořádání veletrhů a výstav. Brno je též univerzitním městem se zhruba 80 000 studenty. Najdeme zde jednu státní, pět veřejných vysokých škol a šest soukromých vysokých škol. Nejvýznamnějšími dominantami města jsou hrad a pevnost Špilberk a katedrála sv. Petra a Pavla. Další významnou památkou je funkcionalistická vila Tugendhat od architekta Ludwiga Miese van der Rohe z roku 1928, která je zapsána na seznamu celosvětového dědictví UNESCO.53 Segmentace – město je rozděleno na 29 městských částí. Bytové jednotky (prodej) – ekonomická krize neměla, oproti jiným městům v České republice, výrazný vliv na pokles cen bytů v Brně, resp. společně s Prahou je na nejnižší úrovni. Od roku 2008 měla cena bytů mírnou klesající tendenci. Do roku 2012 klesla cena bytů o pouhých 9,1 %, například oproti Ústí nad Labem, kde cena bytů klesla ve stejném období o 21,4 %. Realitní portál REALITY MIX uvádí velký vzestup cen v roce 2013 o cca 20,3 % na cca 38 800 Kč/m2 a ve 3/Q 2014 dokonce na cca 41 900 Kč/m2. Tabulka 15: Průměrné kupní ceny bytů v (Kč/m2)54, 55 Průměrné kupní ceny bytů ve městě Brno v letech 2008 - 2014 (Kč/m2) 2013 3/Q 2014 Roky 2008 2009 2010 2011 2012 38 850 41 920 34 093 32 153 31 906 31 286 30 978 Ø cena Tabulka 16: Nabídkové ceny bytů v cihelné zástavbě ve velmi dobrém stavu k 3/Q 201456

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

Byty v cihlové zástavbě se obchodují v následných intervalech (Kč) 1 200 000 – 2 200 000 1 500 000 – 3 300 000 2 000 000 – 4 500 000 2 800 000 – 5 000 000

53

Brno [online]. 2014 [cit. 2014-08-18]. Dostupné z: https://www.brno.cz/uvodni-strana/ ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-08-18]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ 55 REALITYMIX.CZ [online]. 2014 [cit. 2014-08-18]. Dostupné z: http://realitymix.centrum.cz/ 56 Brněnskéreality.cz [online]. 2014 [cit. 2014-09-04]. Dostupné z: http://www.brnenske-reality.cz/ 54

32

Tabulka 17: Nabídkové ceny bytů v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201457 Byty v panelové zástavbě se obchodují v následných intervalech (Kč) Byt 1 + 1 1 200 000 – 1 700 000 Byt 2 + 1 1 400 000 – 2 500 000 Byt 3 + 1 1 900 000 – 3 000 000 Byt 4 + 1 2 300 000 – 3 200 000 Pozn.: znatelné cenové rozdíly v cihlové a panelové zástavbě odráží poloha prodávané nemovitosti.

Bytové jednotky (pronájem) – regulované nájemné v Brně bylo až do deregulace k prvnímu lednu 2013 druhé nejvyšší v republice po Praze. Stejně, jako v dalších krajských městech, docházelo ke každoročnímu navyšování, aby následný cenový skok nebyl zdaleka tak finančně citelný. Dle institutu regionálních informací (IRI) stouplo průměrné regulované nájemné v letech 2009 – 2011 ze 48 Kč/m2/měsíc na 78 Kč/m2/měsíc. V roce 2012 bylo v rozmezí 75 – 112 Kč/m2/měsíc v závislosti na lokalitě. Tržní nájemné v tomto časovém období stouplo ze 117 Kč/m2/měsíc na 127 Kč/m2/měsíc. Realitní portál REALITY MIX uvádí v roce 2013 na svých stránkách průměrný roční tržní nájem 176 Kč/m2/měsíc a ve 3/Q 2014 zůstává tato hodnota na stejné úrovni. V současnosti zůstává více jak desetina bytů v centru Brna bez nájemníků a to převážně těch největších. Tabulka 18: Tržní nájemné v cihlové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201458 Tržní nájemné v cihlové zástavbě bez poplatků v intervalech (Kč /měsíc) Byt 1 + 1 4 000 – 10 000 Byt 2 + 1 6 500 – 14 000 Byt 3 + 1 8 000 – 18 000 Byt 4 + 1 12 000 – 25 000 Tabulka 19: Tržní nájemné v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201459 Tržní nájemné v panelové zástavbě bez poplatků v intervalech (Kč /měsíc) Byt 1 + 1 5 000 – 8 000 Byt 2 + 1 7 500 – 9 500 Byt 3 + 1 9 000 – 12 500 Byt 4 + 1 10 000 – 15 000

57

Brněnskéreality.cz [online]. 2014 [cit. 2014-09-04]. Dostupné z: http://www.brnenske-reality.cz/ Brněnskéreality.cz [online]. 2014 [cit. 2014-09-04]. Dostupné z: http://www.brnenske-reality.cz/ 59 Brněnskéreality.cz [online]. 2014 [cit. 2014-09-04]. Dostupné z: http://www.brnenske-reality.cz/ 58

33

Trh práce – situaci na trhu práce začala ovlivňovat světová ekonomická krize na konci roku 2008. Následující rok nastal pokles počtu pracovních míst, ale oproti jiným oblastem České republiky nešlo o razantní pokles. Avšak se našly podniky, které krize zasáhla významně, a bylo nutné propustit cca 3000 zaměstnanců. Jedná se zejména o podniky v oblasti strojírenství, elektrotechniky a textilní výroby. Nezaměstnanost tedy vzrostla ze 4,4 % na 6,0 %. V letech 2010 – 2012 nezaměstnanost stagnovala kolem 7 %, o rok později došlo k opětovnému růstu na 8,2 %. Je zajímavé, že ačkoli Brno v roce 2011 dostalo prestižní ocenění v soutěži „Cities of the future“ na Veletrhu nemovitostí a investičních příležitostí MIPIM, tak se nezaměstnanost pohybuje každoročně nad celorepublikovým průměrem s výjimkou roku 2009. Ve 3/Q 2014 nezaměstnanost dosáhla 8,8 %. Náměstek ministryně práce a sociálních věcí pro zaměstnanost Ing. Jan Marek uvedl 1. 9. 2014 v České televizi, že tento vzestup je způsoben přílivem nových absolventů středních a vysokých škol na Úřad práce. Brno dnes nabízí zajímavé investiční příležitosti. Jedním z nich je průmyslová zóna Černovická terasa o rozloze 200 ha, která se nachází v blízkosti mezinárodního letiště Brno – Tuřany. Většinová část zóny je určena pro investory s investicí minimálně 100 mil. Kč do oborů v oblasti informačních technologií, farmacie a dalších. Dnes zde sídlí kupříkladu Bosch Rexroth, spol. s.r.o. (výroba hydraulických zařízení), nebo Daikin Device Czech Republic, s. r. o. (výroba klimatizace). Dále rozvojová zóna Heršpická o rozloze 25 ha, která je vhodná pro výstavbu výškových administrativních budov. Největšími zaměstnavateli v Brně jsou Fakultní nemocnice Brno (kolem 5 000 zaměstnaných) a Masarykova univerzita (kolem 4 500 zaměstnaných). Průmysl počtem zaměstnanců v jednotlivých odvětvích poněkud zaostává. Průměrná hrubá mzda, stejně jako v ostatních krajích v České republice kromě Hlavního města Prahy, se každoročně pohybuje pod celorepublikovým průměrem. Průměrný meziroční růst je 2,2 %. Oproti celostátnímu průměru každoročně zaostává o 4,2 %. Je důležité poznamenat, že průměrná mzda v České republice je ovlivněna výší mzdy v kraji Hlavní město Praha, tudíž žádný kraj průměrné mzdy v republice nedosáhne.

34

Graf 7:: Nezaměstnanost v okrese Brno - město, Jihomoravský Jihomoravsk kraj, ČR (%)60 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

6.7 6.0 6.1

7.8 7.3 7

7.5 7.0 6.7

7.27.5 6.8

8.2 8.2 7.7

8.8 8.1 7.4

Okres Brno - město

4.44.74.1

Jihomoravský kraj ČR

2008

2009

2010

2011

2012

2013

3/Q 2014

Graf 8: Průměrná roční hrubá mzda v Kč61 26,000 25,000

25,128

23,949

24,186

25,219

24,455 23,864

24,000 23,000

25,112

23,344 22,592 22,956

22,000

24,510

23,306

Jihomoravký kraj

22,409

ČR

21,000 21,641 20,000 19,000 2008

2009

2010

2011

2012

2013

3/Q 2014

1.4.5 Hlavní město Praha Praha je hlavním městem České republiky a zároveň také největším. Je kulturním, hospodářským a politickým centrem. Sídlí zde parlament, vláda a prezident republiky. Praha je také hlavním univerzitním centrem (sídlí zde 12 univerzit) a centrem vědeckých a výzkumných ústavů. Město se rozkládá na ploše o rozloze 496 km2 a počet obyvatel dosahuje počtu 1,25 1,2 milionu. Praha patří k největším městským památkovým rezervacím nejenom na našem území, ale také na světě. Historické jádro města o rozloze 8,66 8 66 km2 je od roku 1992 zapsáno v Seznamu světového kulturního a přírodního dědictví UNESCO. Nachází se zde

60 61

ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-09-10]. 2014 ]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-09-10]. 2014 ]. Dostupné z: http://www.czso.cz/

35

kolem 1200 památek a mimo historické jádro kolem 1500. Praha je též významným turistickým a kulturním centrem (v roce 2000 Evropským městem kultury). Působí zde desítky divadel, kin, galerií a další kulturní instituce. Praha má z hlediska ekonomiky v České republice zcela výsadní postavení a výrazně převyšuje evropský průměr. Je nejdůležitějším hospodářským centrem. Kromě mnoha závodů zpracovatelského průmyslu, zejména na severovýchodě a jihozápadě města, zde najdeme také filmový průmysl nejen pro domácí filmaře, ale také zahraniční.62 Segmentace – Praha je rozdělena na 112 katastrálních území, 57 městských částí, která jsou spravována 22 správními obvody s rozšířenou působností. Bytové jednotky (prodej) – Zákon o hlavním městě Praze č. 131/2000 Sb. upravuje hlavní město Prahu jako hlavní město České republiky, kraj i obci a zákonem č. 147/2000 Sb., o okresních úřadech, plní město Praha i funkce okresního úřadu v plném rozsahu, tudíž ceny uvedeny níže se vztahují jak pro kraj, „okres“, tak pro obec. Praha má dominantní postavení na trhu nemovitostí v ČR, ale i zde se projevily důsledky krize. Průměrná cena bytů v roce 2008 byla kolem 52 000 Kč/m2. Následoval průměrný meziroční pokles do roku 2012 o 3,7% na cca 44 500 Kč/m2. Realitní portál REALITY MIX uvádí vzestup v roce 2013 na téměř 57 000 Kč/m2 a ve 3/Q téměř 59 000 Kč/m2. Tabulka 20: Průměrné kupní ceny bytů v (Kč/m2)63, 64 Průměrné kupní ceny bytů v Praze v letech 2008 - 2014 (Kč/m2) 2013 Roky 2008 2009 2010 2011 2012 56 992 51 918 47 953 45 739 44 745 44 523 Ø cena

3/Q 2014 58 900

Tabulka 21: Nabídkové ceny bytů v cihelné zástavbě ve velmi dobrém stavu k 3/Q 201465

Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

Byty v cihlové zástavbě se obchodují v následných intervalech (Kč) 1 200 000 – 4 400 000 1 900 000 – 20 000 000 2 700 000 – 28 500 000 3 300 000 – 30 000 000

62

Praha.eu [online]. 2014 [cit. 2014-09-14]. Dostupné z: http://www.praha.eu/jnp/cz/index.html ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-09-14]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ 64 REALITYMIX.CZ [online]. 2014 [cit. 2014-09-14]. Dostupné z: http://realitymix.centrum.cz/ 65 SREALITY.CZ [online]. 2014 [cit. 2014-09-16]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/ 63

36

Tabulka 22: Nabídkové ceny bytů v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201466 Byty v panelové zástavbě se obchodují v následných intervalech (Kč) Byt 1 + 1 1 200 000 – 2 000 000 Byt 2 + 1 1 400 000 – 4 000 000 Byt 3 + 1 2 250 000 – 4 400 000 Byt 4 + 1 2 600 000 – 4 800 000 Pozn.: znatelné cenové rozdíly v cihlové a panelové zástavbě odráží poloha prodávané nemovitosti.

Byty, které dosahují astronomických částek až 30 mil. Kč, se nacházejí v nejlukrativnějších částech nejen Prahy a České republiky, ale také střední Evropy. Především se jedná o Prahu 1 (Staré město, Nové město, Malá Strana či Hradčany). Bytové jednotky (pronájem) – v Praze, stejně jako ve většině krajských měst České republiky, došlo k prvnímu lednu 2013 k deregulaci nájemného. Dle průzkumu Institutu regionálních informací se regulované nájemné v letech 2009 – 2012 vzrostlo v průměru z 81 až na cenu kolem 130 Kč/m2/měsíc a tržní nájemné ve stejném období naopak kleslo ze 150 na 132 Kč/m2/měsíc. Realitní portál REALITY MIX uvádí výši tržního nájemného pro rok 2013 v průměru 230 Kč/m2/měsíc a ve 3/Q 2014 cca 237 Kč/m2/měsíc. Průměrnému tržnímu nájemnému se však až dvojnásobně vymykají lukrativní lokality v Praze 1 na Starém Městě nebo na Malé Straně, kde výše tržního nájemného může dosáhnout až 500 Kč/m2/měsíc. Například byt 4 + 1 v ulici Veleslavínova na Starém městě o velikosti 200 m2 se nabízí za 90 000 Kč/měsíc bez poplatků. Tedy 450 Kč/m2/měsíc. Byty s touto výší nájmu slouží především jako reprezentativní prostory. Tabulka 23: Tržní nájemné v cihlové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201467 Tržní nájemné v cihlové zástavbě bez poplatků v intervalech (Kč /měsíc) Byt 1 + 1 7 000 – 25 000 Byt 2 + 1 8 000 – 45 000 Byt 3 + 1 9 000 – 65 000 Byt 4 + 1 12 000 – 90 000

66 67

SREALITY.CZ [online]. 2014 [cit. 2014-09-16]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/ SREALITY.CZ [online]. 2014 [cit. 2014-09-16]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/

37

Tabulka 25: Tržní nájemné v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 201468 Tržní nájemné v panelové zástavbě bez poplatků v intervalech (Kč /měsíc) Byt 1 + 1 5 500 – 9 000 Byt 2 + 1 8 000 – 12 500 Byt 3 + 1 9 000 – 15 000 Byt 4 + 1 11 500 – 15 000 Trh práce – Praha zaujímá na trhu práce v České republice dominantní postavení díky své schopnosti pokrýt vysokou poptávku po pracovních místech. Nabízí širokou škálu profesních činností za nadprůměrnou mzdu. Do Prahy se za prací sjíždí obyvatelé nejenom z blízkého okolí (Středočeský kraj), ale v podstatě z celé republiky. Český statistický úřad uvádí, že dle výsledků SLDB 2011 byl počet všech obsazených pracovních míst v Praze 16 % k obsazenosti pracovních míst v České republice. Dále uvádí, že pracovní síla vůči ostatním regionům je na vyšší kvalifikační úrovni, kde zhruba 40 % jsou zaměstnanci s vysokoškolským vzděláním. Největším zaměstnavatelem je Dopravní podnik hlavního města Prahy, a. s., který měl k 11. září 2014 na svých webových stránkách uveden počet 10 605 zaměstnanců. Praha také nabízí lukrativní investiční příležitosti, jako je například industriální park VGP park Horní Počernice situovaný na severovýchodě Prahy se snadnou dostupností na rychlostní komunikaci R10 ve směru na Mladou Boleslav o celkové rozloze 115,9 h, kde dnes působí firmy ASKO - NÁBYTEK nebo BLG Logistics Group. Nezaměstnanost v Praze je v dlouhodobém měřítku drží na nejnižší úrovni v rámci ČR. Nejnižší úroveň byla zaznamenána v roce 2008, kdy nezaměstnanost byla na úrovni 1,8 % v rámci metodiky Podíl nezaměstnaných osob. Ovšem s příchodem ekonomické krize následoval pozvolný vzestup meziročně v průměru o 0,6 % na 5,3 % k 3/Q 2014. Praha je jediné město v České republice, kde se průměrná hrubá mzda vůči ostatním regionům pohybuje každoročně nad celorepublikovým průměrem. Jedná se o rozdíl zhruba v průměru 24,7 %. Průměrného hrubý meziroční růst je oproti jiným regionům je pomalejší okolo 1,4 % způsobený poklesem průměrné hrubé mzdy v letech 2010 a 2013.

68

SREALITY.CZ [online]. 2014 [cit. 2014-09-16]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/

38

Graf 9: Nezaměstnanost v Hlavním městě Praha, ČR (%)69 9 7.7

8

7,0

7

6.1

6 4.8

5

4.1

4

3.5

3.6

2010

2011

5.3 Hlavní město Praha

3.9

ČR

2.6

3 2

7.4

6.8

6.7

1.8

1 0 2008

2009

2012

2013

3/Q 2014

Graf 10: Průměrná roční hrubá mzda v Kč70 26,000

25,112

25,000

24,186

23,950

24,455 23,344 23,949

22,592 22,956

22,000 21,000

25,219

23,864

24,000 23,000

25,128

23,306

Hlavní město Praha

22,409

ČR

21,641

20,000 19,000 2008

69 70

2009

2010

2011

2012

ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-09-21]. 2014 ]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-09-21]. 2014 ]. Dostupné z: http://www.czso.cz/

39

2013

3/Q 2014

1.5 Metodika postupu řešení Cílem této kapitoly bude zjistit, zda existuje určitá závislost mezi mírou nezaměstnanosti a mírou kapitalizace. Předmětem této analýzy budou bytové jednotky kategorie 2 + 1 o podlahové ploše 50 – 65 m2, starší cihlové zástavby v centru nebo okolí centra města v původním a udržovaném velmi dobrém stavu. Rozdíly z hlediska technického stavu se budou týkat zateplení budov a materiálu oken, jelikož snaha nalézt bytové jednotky se stoprocentní shodou vytyčených vlastností ve všech zkoumaných lokálních realitních trzích, byla bez větších úspěchů. Hlavním kritériem, ovlivňující tuto nesourodost, je právě poloha nemovitosti. Praha, Brno a Plzeň jsou města, jejichž historická jádra spadají do městských památkových rezervací (MPR). Vlastník nemovitosti v památkové rezervaci, ať už se jedná o kulturní památku, národní kulturní památku nebo ne, musí respektovat kulturně historické hodnoty nemovitosti, jako například vnější vzhled objektu. Metodika má následující kroky: 1. Stanovení aritmetického průměru příjmu z nájemného bez poplatků za 1 m2 z pěti reprezentativních vzorků bytových jednotek kategorie 2 + 1 o podlahové ploše 50 – 65 m2 se stanovenými vlastnostmi v každém lokálním realitním trhu. Zjištěná hodnota bude násobena aritmetickým průměrem z intervalu <50;65> a taktéž mediánem z množiny prvků M(pp) = {a, b, c, d, e} představujících jednotlivé podlahové plochy. 2. Získaný aritmetický průměr a medián z bodu 1. bude použit pro výpočet průměrné hodnoty nemovitostí na základě výnosů s využitím kapitalizační míry stanovené ve vyhlášce č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) s hodnotou 4,5 % pro bytové domy netypové v příloze č. 22, aby byla vytvořena základna pro následné porovnání. Bude použita výnosová metoda věčné renty s přihlédnutím fluktuace nájemníků individuálně v každém zkoumaném realitním trhu za předpokladu, že tato skutečnost není zohledněna u výše nabízeného nájemného bez poplatků + odečtení rezerv na renovace a provozních nákladů (daň z nemovitosti, pojištění, atd.) stanovených na základě odhadu v %. Obecně se bere v úvahu, že skutečná prodejní cena je o 10 – 20 % menší, než cena nabídková. Bude provedena dodatečná korekce o 15 % za předpokladu následnému nabídnutí k prodeji. 3. Ve třetím kroku bude určena průměrná nabídková cena za 1 m2 bytové jednotky kategorie 2 + 1 o podlahové ploše 50 – 65 m2 se stanovenými vlastnostmi v jednotlivých lokálních trzích z pěti reprezentativních vzorků. Opět bude získaná 40

hodnota násobena aritmetickým průměrem z intervalu <50;65 50;65> a taktéž mediánem z množiny prvků M(pp) = {a, b, c, d, e} představujících představujících jednotlivé podlahové plochy. plochy. Bude provedena provedena záporná korekce 15 % k dosažení průměrné prodejní ceny.. 4. Porovnáním výsledků předpokládané prodejní ceny stanovené na základě výnosů a prodejní ceny nabízených bytových jednotek na realitních portálech je možno dojít ke třem různým výsledkům, výsledkům, že prodávané prodávané bytové jednotky mohou být buď ď podhodnoceny, rovny nebo nadhodnoceny. podhodnoceny, nadhodnoceny Tyto skutečnosti mohou odrážet úroveň zaměstnanosti, resp. nezaměstnanosti v jednotlivých lokálních realitních trzích a jim odpovídající míru kapitalizace. 5. Bude vypočtena odpovídající míra kapitalizace použitím dat z bodu číslo 1. a 3. pro jednotlivé lokální realitní trhy a výsledky budou porovnány s ukazatelem míry nezaměstnanosti zvaným Podíl nezaměstnaných osob, jelikož tento ukazatel nejblíže reflektuje nezaměstnanost, a to na úrovni okresů. 6. Bude provedena analýza a interpretace zjištěných skutečností. Subjektivní predikce: predikce v regionech s vyšší mírou nezaměstnanosti dochází k poklesu tržní ceny bytových tových jednotek, jednotek, avšak ne zcela v přímé úměrnosti s poklesem nájemného. Tento Tento jev má za následek v těchto regionech rostoucí míru kapitalizace, kapitalizace, tedy rychlejší návratnost vložených investic za koupi bytové vé jednotky za účelem pronájmu a naopak. 2

1 Aritmetický průměr + medián čistého příjmu z nájemného za měsíc

Stanovení prodejní ceny nemovitosti výnosovou metodou věčné renty s mírou kapitalizace 4,5 % 5

6 Interpretace zjištěných skutečností

Určení skutečně odpovídající míry kapitalizace + porovnání s mírou nezaměstnanosti 41

4

3 Stanovení prodejní ceny aritmetickým průměrem a mediánem

Názorný postup řešení: 1. Ústí nad Labem → nájemné bez poplatků za bytové jednotky 2 + 1, 50 - 65 m2, starší cihlové zástavby v centru nebo okolí centra města ve velmi dobrém stavu.

2

m 55 56 65 58 50 56,8 Kč/m2/měsíc Ø <;> = 57,5

Ústí nad Labem x 2 Kč /měsíc Kč/m2/měsíc × m x 7 900 6 518,60 x 4 950 6 637,38 medián 8 230 7 703,80 x 5 581 6 874,16 x 7 000 5 926,00 x 6 732,2 x x 118,52 x x 6 815,17

x

x

2. Výpočet průměrné tržní hodnoty výnosovou metodou na základě předpokladu stabilního příjmu z nájemného „věčnou rentou“ s odečtením 15 % pro stanovení předpokládané prodejní ceny. a. Aritmetický průměr z intervalu <50;65>: 1 m2 = 118,52 Kč/m2/měsíc 57,5m2 = 6 815,17 Kč/měsíc

6 815,17 4 12 = 81 782,04 Kč/rok Průměrná roční fluktuace nájemníků dle statistik poskytnutých panem Kamilem Krejčím, asistentem kanceláře realitní společnosti RE/MAX v Ústí nad Labem, jsou 2 měsíce → tedy uvažujeme 16,7 %/rok Rezervy na renovace a provozní náklady jsou určeny odhadem – 16,4 %/rok. 81 782,04– 33,1 % = 54 712,18 Kč/rok VH(vr) = (54 712,18: 4,5) × 100 = 1 215 826,33 Kč 1 215 826,33 – 15 % = 1 033 451,96 Kč

b. Medián z množiny M(pp) = {a, b, c, d, e} podlahových ploch: 1 m2 = 118,52 Kč/m2/měsíc 56 m2 = 6 637,38 Kč/m2 42

6 637,38 × 12 = 79 648,56 Kč/rok

79 648,56 – 33,1 % = 53 284,89 Kč/rok

VH(vr) = (53 284,89: 4,5) × 100 = 1 184 108,67 Kč 1 184 108,67– 15 % = 1 006 492,35 Kč 3. Stanovení průměrné nabídkové ceny nemovitosti aritmetickým průměrem a střední hodnoty mediánem. Ústí nad Labem x m2 Kč Kč/m2 * m2 x 63 990 000 962 842,86 x 50 836 000 764 161,00 x 55 990 000 840 577,10 medián 53 830 000 810 010,66 x 65 725 000 993 409,30 x 57,2 874 200 X x Kč/m2 15 283,22 X x Ø = 57,5 878 785,15 X x

1 m2 = 15 283,22 57,5 m2 = 15 283,2 × 57,5 = 878 785,15 Kč 878 785,15 – 15 % = 746 967,38 Kč Medián = 840 577,1 Kč 840 577,1 – 15 % = 714 490,5 Kč 4. Prodejní cena vypočtena výnosovou metodou věčné renty s mírou kapitalizace stanovené v oceňovací vyhlášce 4,5 % pro bytové domy netypové o zvolené podlahové ploše aritmetickým průměrem 57,5 m2 je 1 033 451,96 Kč. Při zvolení mediánu, jako vstupní hodnoty, je výsledná tržní (prodejní) cena výnosovou metodou věčné renty 1 006 492,35 Kč. Prodejní cena zjištěná aritmetickým průměrem z pěti reprezentativních vzorků nabízených na realitním trhu je 746 967,38 Kč a prodejní cena zjištěná na základě mediánu podlahové plochy je 714 490,5 Kč. Z výše uvedených výsledků můžeme stanovit, že skutečné prodejní ceny bytových jednotek vzhledem k vypočteným prodejním cenám výnosovou metodou s využitím mírou kapitalizace 4,5 %, kterou stanoví vyhláška, jsou de facto podhodnoceny.

43

5. Předmětem zájmu je, jak vysoká míra kapitalizace skutečně odpovídá reálné situaci na realitním trhu v Ústí nad Labem. Hledanou míru kapitalizace získáme použitím již zjištěných

dat

z prvního

a

třetího

kroku

a

následně

ji

porovnáme

se

zvoleným ukazatelem míry nezaměstnanosti. Aritmetický průměr: 6 815,17 4 12 = 81 782,04 Kč/rok

81 782,04 – 33,1 % = 54 712,18 Kč/rok

R = (54 712,18 : 746 967,38) × 100 = 7,33 % Celková návratnost = 100 : 7,33 = 13,6 let Medián: 6 637,38 × 12 = 79 648,56 Kč/rok

79 648,56 – 33,1 % = 53 284,89 Kč/rok

R = (53 284,89: 714 490,5) × 100 = 7,46 % Celková návratnost = 100 : 7,46 = 13,4 let Míra nezaměstnanosti (Podíl nezaměstnaných osob) ve 3/Q 2014 v okrese Ústí nad Labem byla 12,6 %. Společně se zjištěnými kapitalizacemi budeme tyto hodnoty brát jako „základny“ pro porovnání s dalšími lokálními trhy. 6. Interpretace bude provedena na závěr ze všech zjištěných skutečností.

44

Tabulka 23: Výpočet prodejních cen výnosovou metodou bytových jednotek ve vybraných krajských městech

Tabulka 24: Aritmetický průměr a medián prodejních cen bytových jednotek ve vybraných krajských městech

45

Tabulka 24: Komparace míry nezaměstnanosti s mírami kapitalizace + zahraniční klientela (%) Ús n. L. Ústí 7,33 7,46 12,6 8,0

Kapit. Ø (3/Q 2014) Kapit. M (3/Q 2014) Nezam. (3/Q 2014) Zahraniční klientela

Liberec 7,27 27 7,92 8,4 10,0

Plzeň – m. Brno – m. Hl. m. Praha 5,64 4,52 4,500 6,35 4,72 4,28 28 5,9 8,8 5,3 7,0 5,0 15,0

Graf 11: Komparace míry nezaměstnanosti s mírami kapitalizace (%) 14.0

12.6

12.0 10.0 8.0

7,33 7,46

7.27

7.92

8.8

8.4

Kapit. Ø (3/Q 2014)

6.35 5.9 5.64

6.0

4.52 4.72

4.50 4.28

5.3

4.0

Kapit. M (3/Q 2014) Nezam. (3/Q 2014)

2.0 0.0 Ústí n. L.

Liberec

Plzeň - město Brno - město Hl. m. Praha

Interpretace nterpretace zjištěných skutečností – výše uvedený graf ve sloupcovém formátu zobrazujee trojice porovnávaných dat, které naplňují cíl této práce. Zjištěná data by měla interpretovat vlastní predikci, predikci, která říká, že s klesající nezaměstnaností bude klesat, i když nepřímo úměrně, také míra kapitalizace. Vidíme, že tento tento předpoklad je narušen na Liberecku, kde míra kapitalizace stanovená na základě mediánu je vyšší, než na Ústecku ve vztahu k mírám nezaměstnanosti zaměstnanosti Ovšem je důležité si uvědomit, zaměstnanosti. uvědomit, že medián je střední hodnotou z množiny prvků, tedy může nastat minimální zkreslení výsledných dat. Míra kapitalizace stanovená na základě aritmetického průměru předpokladům odpovídá. Další narušení nastává na Brněnsku, kde nezaměstnanost je poměrně na vysoké úrovni. Ing. Jan Marek, náměstek ministryně práce a sociálních věcí pro nezaměstnanost, uvedl 1. 9. 2014 v České televizi, že tento vzestup je způsoben přílivem nových absolventů středních a vysokých škol nnaa Úřad práce. práce Pokud budeme vycházet z komparace výsledků míry kapitalizace stanovené na základě aritmetického průměru a míry nezaměstnanosti, nezaměstnanosti, je predikce splněna z 80 %, tudíž udíž míra nezaměstnanosti by mohla být brána jako indikátor pro koupi nemovitosti za účelem následného pronájmu. Věrohodnost stanovuji na rozmezí 75 – 85 %. 46

Závěr Před vlastním vypracováním použité metodiky bylo mé subjektivní očekávání takové, že v regionech, kde míra nezaměstnanosti dosahuje vyšších hodnot, dochází k poklesu tržní ceny (skutečně realizované ceny) bytových jednotek, avšak ne zcela v přímé úměrnosti s poklesem čistého nájemného. Tento jev má za následek v těchto regionech rostoucí míru kapitalizace, tedy rychlejší návratnost vložených investic za koupi bytové jednotky za účelem následného pronájmu a naopak. Vypočtená data tuto subjektivní predikci potvrzují v rámci použité metodiky cca na 80 %, tudíž jsou má očekávání do značné míry naplněna. V průběhu zpracování této práce mi značnou komplikací byla neochota některých představitelů realitních kanceláří poskytnout specifické informace potřebné k úspěšnému dokončení rozpracované metodiky a to i navzdory ujištění, že tyto získané informace budou použity pouze pro studijní účely. Nebudu zde vyjmenovávat jednotlivé realitní kanceláře, ale jednalo se zejména o ty větší nadregionální. S trochou štěstí jsem narazil na několik málo zástupců realitních kanceláří, kteří byli ochotni mi hledané informace poskytnout. Jsou uvedeni v části „Poděkování“. Dalším stěžením mi byla původní, mnou nastavená kritéria, dle kterých jsem volil reprezentativní vzorky (bytové jednotky) do výpočtů. Ačkoli by se to zdálo být podivné, nalézt pět reprezentativních vzorků v některých zvolených krajských městech dle určených parametrů bylo takřka nemožné. Proto bylo zcela nevyhnutelné jeden parametr upravit. Jedná se o parametr „lokalita“, který byl nastaven na oblast centra města. Do rozšíření bylo zahrnuto i užší okolí centra. Pokud porovnáme subjektivní predikci a výsledky získané na základě použité metodiky, tak kapitalizační míra stanovená na základě aritmetického průměru by predikci splňovala ze 100 %, ovšem předpoklad je narušen zcela neočekávaně vysokou nezaměstnaností na Brněnsku. V případě mediánu se dalo očekávat, že může nastat vychýlení oproti původnímu předpokladu, které se nakonec projevilo na Liberecku. Pokud by do výpočtů vstupovalo více vzorků, tak nelze vyloučit i případný soulad s úvodní predikcí. Došel jsem k názoru, že míra nezaměstnanosti může být ve vztahu s mírou kapitalizace v intervalu 75 – 85 %. Může však nastat situace, kdy v horizontu například deseti let dojde k recesi v rámci hospodářského cyklu a v závislosti na tom k poklesu cen nemovitostí. To může vést k prodloužení celkové návratnosti vložené investice do nemovitosti. V horším případě ke zvýšení ztráty vlivem růstu neobsazenosti nájemníků. V takovém případě by mohl investor 47

uvažovat nad prodejem nemovitosti. Vystává však otázka, zda by součet dosud inkasovaného nájemného po odečtení fluktuace + nákladů a ceny, za kterou by byla nemovitost prodána, alespoň vyrovnala původní vloženou investici. Vzhledem k tomu, že bakalářská práce sama o sobě není vědeckou prací, bylo by na místě brát tento výsledek tzv. „s rezervou“. Počet vstupujících vzorků pro stanovení přesněji vypovídajících dat by muselo být několikanásobně více. Přesto lze považovat za prokázané, že přes značný vliv jednotlivých proměnných lze vysledovat závislost mezi oběma sledovanými faktory.

48

2.

Praktická část

Odhad tržní hodnoty – rekreační dům Luby Objednatel: Jiří Horák, Žižkova 973/22, 350 02 Cheb, Česká republika

ZPRÁVA O ZHODNOCENÍ

Rekreační dům Luby, Průběžná č. e. 20, na p. č. st. 401 v katastrálním území Luby I, obci Luby, okres Cheb

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění: 6. BŘEZNA 2015 49

Pan Jiří Horák Žižkova 973/22 350 02 Cheb Česká republika 6. března 2015 Na základě Vaší žádosti Vám předkládám tržní ocenění majetku označeného jako

REKREAČNÍ DŮM č. e. 20 Uvedený na listu vlastnictví č. 94, pro k. ú. Luby I, obec Luby, okres Cheb Nalézající se na adrese

Průběžná č. e. 20, 351 37 Luby, Česká republika V této zprávě předkládám výsledky šetření - stanovení tržní hodnoty. Tato zpráva o stanovení tržní hodnoty vyjadřuje vlastní odborný názor na výše uvedený majetek v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Tržní hodnotou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, či obdobného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení, atd.) na volném trhu bez mimořádných okolností trhu. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí osobní poměry (majetkové, rodinné, či jiné osobní vazby mezi kupujícím a prodávajícím), stav tísně mezi kupujícím a prodávajícím, vlivu zvláštní obliby (majetku je přikládaná zvláštní hodnota vyplívající z osobního vztahu k němu). Absolutním vlastnictvím se rozumí vlastnictví, které je bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhá právu vyvlastnění s ohledem na obecný zájem za náhradu, právu propadnutí majetku státu, zdanění a soudní autoritě. Pro stanovení tržní hodnoty je důležité znát důkladně stav místního trhu s nemovitostmi. Proto je nutné vycházet z hodnot nemovitostí, které lze stanovit známými postupy, vzájemným srovnáním těchto hodnot mezi sebou a jejich porovnáním s realitou v dané lokalitě. Výpočtové hodnoty byly brány jako pomocné pro určení tržní hodnoty. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Chebu, na listu vlastnictví č. 94, pro k. ú. Luby I, obec Luby, okres Cheb. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. 50

Byl jsem objednatelem ocenění srozuměn, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o prodeji oceňovaného majetku. Dle sdělení objednatele ocenění a dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, zástavní práva nebo věcná břemena. Majetek se tedy nachází v absolutním vlastnictví. Předmětem ocenění jsou pouze pozemky, budovy a stavby. Jiný majetek jako vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, byl z ocenění vyloučen. Výměry byly osobně zaměřeny za asistence objednatele pana Jiřího Horáka. Zpráva byla vyhotovena k právním skutečnostem a technickému stavu majetku ke dni ocenění 6. března 2015. Při stanovení tržní hodnoty jsem vzal v úvahu tyto následující faktory:
Velikost, využitelnost a polohu pozemku
Technický stav majetku, jeho velikost a využitelnost
Relativní poptávku po typu této nemovitosti v daném lokálním realitním trhu
Nejvyšší a nejlepší využití majetku
Poptávkové a nabídkové ceny stejného či podobného majetku v daném lokálním realitním trhu
Očekávaný čistý příjem z pronájmu a jeho následné kapitalizace
Náklady na pořízení oceňovaného majetku snížené o opotřebení – opotřebení představuje snížení hodnoty oceňovaného majetku právními, technickými, morálními a ekonomickými vlivy. Použité podklady pro ocenění:
Místní šetření + fotodokumentace (v příloze zprávy)
Informace z internetu
Kopie výpisu z LV č. 94
Kopie katastrální mapy k. ú. Luby I

51

POPISNÉ INFORMACE LOKALITA Předmět ocenění – rekreační dům č. e. 20 se nachází 25 km severně od okresního města Cheb v podkrušnohorském prostředí u hranic se Spolkovou republikou Sasko. Luby jsou napojeny na málo frekventovanou jednokolejnou železniční trať 146 Cheb - Tršnice – Luby u Chebu a silniční komunikaci II/212. Autobusovou přepravu zajištuje společnost Autobusy Karlovy Vary, a.s. Celkový charakter bydlení je městský středního standardu. Ačkoli se v Lubech se nachází společnost STRUNAL CZ, a.s., která se řadí mezi největší producenty strunných hudebních nástrojů v Evropě, je možnost zaměstnání velmi omezená. Nutno dojíždět do Chebu a okolních lázeňských měst. Obec disponuje základní občanskou vybaveností – základní škola, pošta, lékař, sít obchodů a služeb. Možnost parkování je v dostatečné kapacitě. Pohledové horizonty v okrajových částech města hodnotím jako velmi kvalitní, v centru jsou omezeny bytovými a panelovými domy. OCEŇOVANÝ MAJETEK Dle sdělení objednatele ocenění slouží objekt pouze k sezónní rekreaci. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem rekreačního domu s pozemkem. Jednotlivé části jsou popsány v další části zprávy. Historie Dle sdělení objednatele ocenění nebyly dochovány dokumenty o stáří objektu. Na základě užitých stavebních prvků předpokládám stáří objektu mezi 100 – 120 lety. Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které tvoří funkční celek se stavbou. Pozemky jsou situovány v obci Luby v lokalitě nad zdejším vlakovým nádražím. Půdorys celku je obdélníkového tvaru se severní stranou směrem k vlakovému nádraží a jižní hranicí směrem k ulici Průběžná. Pozemek p. č. st. 401 o výměře 200 m2, vedený v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, je z většinové části zastavěn budovou č. e. 20, zbytek tvoří příjezdová cesta a okrasná zeleň. Pozemek p. č. 953/3 o výměře 438 m2 je veden v katastru nemovitostí jako zahrada. Pozemek slouží jako zahrada rekreačního domu. Pozemek p. č. 1213/3 o výměře 246 m2 je veden v katastru nemovitostí také jako zahrada. Na pozemku se 52

nalézá vlastní vrtaná studna. Dle sdělení objednatele je vrtaná do skály, hloubky cca 20 m s vodou vhodnou pro konzumaci po vyvaření. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní inženýrské sítě (voda, plyn elektro, kanalizace, telefon), z nichž na pozemky vedou přípojky v podzemí kromě elektrické, která je vedena nadzemním vedením. Vedlejší stavba Majetek ocenění neobsahuje žádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy Na pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy:
Přípojka elektrická vzdušná na domě
Přípojka kanalizační
Vodovodní přípojka délky cca 25 m provedena z vlastní studny do domu
Plot dřevěný plaňkový nový
Dřevěná plaňková vrátka (2x)
Předsazené schody ke vstupu do dřevěného zádveří
Žumpa o rozměrech cca 1,00 m ×1,00 m × 1,00 m Trvalé porosty Na zahradě jsou zachovány 30 let staré ovocné stromy, které jsou prořezány a ošetřeny. Tržní hodnota trvalých porostů bude zohledněna při indikaci celkové tržní hodnoty.

Rekreační dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o stavbu obdélníkového půdorysu s delší stranou rovnoběžnou s ulicí. Stavba částečně podsklepená se dvěma nadzemními podlažími, z nichž jedno je částečně využité podkroví. Střecha je sedlová. Podzemní podlaží je situováno pod východní částí stavby a je přístupné vnitřním jednoramenným křivočarým schodištěm. Nadzemní podlaží jsou obdélníkového půdorysu bez balkónů či teras. 1.PP je rozděleno na dvě samostatné místnosti, kde v jedné z nich je umístěna expanzní nádoba. V 1. NP je vstupní hala se schodištěm, šatna koupelna, kuchyň a dvě obytné 53

místnosti. V podkroví dvě obytné místnosti k sezónnímu využití, podesta a půdní schody k výlezu na půdu. Kůlna zděná přistavěná, její stáří se liší od původní stavby. Odhad stáří stanovuji na 60 let. V kůlně je vestavěno WC. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou pasové, tvořené z kamenné rovnaniny, opatřené v nepodsklepené části domu hydroizolací z asfaltových pasů. Nosné zdivo je z klasických cihel pálených tloušťky cca 520 mm. Stropy v 1.PP jsou tvořeny cihelnými klenbami, 1.NP a 2.NP stropy trámové s rákosovým podhledem. Střecha sedlová. Krytinu tvoří osinkocementové šablony na dřevěném bednění. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky v nepodsklepené části jsou nové štukové. Fasádní omítka štuková. Vnitřní obklady keramické jsou provedeny pouze v koupelně. Schodiště z 1.PP do 1.NP je kamenné bez zábradlí, schodiště do 2.NP je dřevěné původní s podstupnicemi bez zábradlí, schodiště na půdu je původní dřevěné bez podstupnic. Dveře jsou dřevěné plné, osazené do dřevěných zárubní, některé jsou původní. Okna jsou původní jednoduchá a dvojitá dřevěná, otvíraná ven i dovnitř. V 1.NP v nepodsklepené části je provedena keramická dlažba, na chodbě původní cementová dlažba, v koupelně betonová, šatna a kuchyň prkenná. Ve 2.NP v obytných místnostech prkenná podlaha pokryta PVC, podesta prkenná. Zdrojem vytápění jsou 3x kachlová kamna na tuhá paliva v 1.NP, 2x v obou obytných místnostech, 1x v kuchyni. Elektroinstalace je plně rozvedená v 1.NP, ve 2.NP pouze částečně. Dům je vybaven dvěma bleskosvody. Rozvod pouze studené vody, ohřev vody v kotli na tuhá paliva v koupelně. Kanalizační svody z PE odpadních trub napojeny na nově vybudovanou kanalizační přípojku. Plyn není – možnost napojení na plynový řád. Kuchyně je vybavena starou kuchyňskou linkou s nefunkčním plynovým sporákem původně napojeným na plynovou tlakovou nádobu (propan - butan) a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje litinovou obloženou vanu a umyvadlo. Kůlna - zděná, okna jednoduchá dřevěná, dveře dřevěné rámové, bez vnitřních omítek, podlaha betonová, elektrické osvětlení, střecha pultová s plechovou krytinou, fasáda štuková lokálně opadaná, tloušťka zdiva cca 270 mm.

54

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití majetku je takové využití pozemku či budovy, které je finančně proveditelné, fyzicky možné, zajištuje odpovídající výnos a výsledkem je maximální možná tržní hodnota. Mezi základní kritéria patří: dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek byl původně veden v katastru nemovitostí jako rodinný dům. Od roku 1978 je zanesen jako stavba pro rodinnou rekreaci, což se liší od územně plánovací dokumentace.

Ačkoli

současný

stav

neodpovídá

územně

plánovací

dokumentaci,

neshledávám žádný důvod, aby v budoucnu nemohlo dojít ke změně aktuálního stavu. Z těchto důvodů shledávám využití nemovitosti jako právně přípustné. Ačkoli oceňovaný majetek již prošel částečnou rekonstrukcí, bude potřeba ještě vynaložit vyšší finanční náklady k dosažení okamžité využitelnosti majetku. Jednalo by se zejména o: vyvložkování dvou komínových průduchů, dodatečné podříznutí v některých částech domu a vložení hydroizolačních asfaltových pasů proti vzlínání zemní vlhkosti základy do obvodové konstrukce, výměna oken ke snížení tepelných ztrát a další. Aby byla splněna podmínka maximální ziskovosti, je nutné, aby byla nemovitost pronajata za tržní nájemné, nebo využita vlastníkem pro vlastní potřebu. Oceňovaný majetek je využíván pouze sezónně a v současném stavu by nemohl být pronajat za tržní nájemné. Podmínka maximální ziskovosti tudíž není splněna. Ačkoli oceňovaný majetek k vlastnímu užívání a po právní stránce odpovídá nejlepšímu a nejvyššímu využití, po technické stránce není podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že současné využití majetku z hlediska nejvyššího a nejlepšího není zcela v souladu s nutnými podmínkami.

OCENĚNÍ Ke zjištění tržní hodnoty nemovitosti lze použít tři mezinárodně uznávané metody. Metoda porovnávací, neboli komparativní, porovnává oceňovanou nemovitost s nemovitostmi stejných, či podobných vlastností. Metoda výnosová, která je založena na výnosech, které nemovitost vygeneruje a kapitalizace těchto výnosů. Metoda nákladová, která je založena výši nákladů potřebných k pořízení oceňované nemovitosti a opotřebení. 55

POROVNÁVACÍ METODA (PŘÍSTUP) Stanovení tržní hodnoty pozemku Pro indikaci tržní hodnoty pozemku v rámci porovnávací metody byly porovnány tři porovnatelné pozemky, které jsou nabízeny k prodeji v porovnatelných lokalitách. Předpokládal jsem, že oceňovaný pozemek je volný a připraven k zastavení. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za 1 m2 pozemku. Vzhledem k tomu, že se jedná o pozemky nabízené k prodeji, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými prodejními cenami – 0,9. Při porovnání dále byly vzaty v úvahu takové cenotvorné faktory, jako jsou např.: datum transakce, lokalita, tvar pozemku, svažitost, dopravní dostupnost, dopravní obslužnost, možná zastavitelnost, vybavenost inženýrských sítí, či velikost pozemku. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného pozemku indikovanou porovnávací metodou je:

198 000,- Kč (Slovy: sto devadesát osm tisíc korun českých) Detailní rozbor provedených výpočtů k získání výše uvedené tržní hodnoty je uveden níže: TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1 Stavební parcela

Luby, Průběžná 401, 953/3, Parcelní číslo 1213/3 N/A Adresa pozemku Katastrální území Luby Luby Obec Luby Luby Okres Cheb Cheb 2 B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m v Kč Prodejní cena celkem X 250 000 2 Rozloha pozemku v m 884 819 2 Cena za 1 m X 305

Název pozemku

56

Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek 2 Stavební parcela

3 Stavební Parcela

N/A Velký Luh Velký Luh Cheb

N/A Libá Libá Cheb

190 000 960 198

199 000 798 249,4

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Typ transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Věcná břemena Korekce Upravená hodnota

X

2. 3. 2015 1 305

X

Nabídka 0,9 274,5 Absolutní vl. 1 274,5 Žádná 1 274,5 Plocha pro bydlení - RD 1 274,5 Ano 1 274,5 Nejsou 1 274,5

Absolutní vl.

Žádná

17. 2. 2015 1 198

5. 1. 2015 1 249,37

Nabídka Nabídka 0,9 0,9 178,2 224,43 Absolutní vl. Absolutní vl. 1 1 178,5 224,43 Žádná Žádná 1 1 178,5 224,5 Plocha pro Plocha pro bydlení - RD bydlení – RD 1 1 178,5 224,43 Ano Ano 1 1 178,5 224,4 Nejsou Nejsou 1 1 178,5 224,4

Plocha pro Využití dle územního plánu bydlení - RD Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závaz. Nejsou Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Horší Porovnatelná Korekce 1 1,1 1 Upravená hodnota 274,5 196,4 224,4 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 274,5 196,4 224,4 Svažitost Mírně svažitý Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 0,95 0,95 0,95 Upravená hodnota 260,78 186,58 213,18 Dostupnost inženýrských sítí Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 260,78 186,58 213,18 Kontaminace půdy Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Nezjištěná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 260,78 186,58 213,18 Dopravní obslužnost Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus Korekce 1 1 1,05 Upravená hodnota 260,78 186,58 223,84 Dopravní dostupnost a park. Výborné Výborné Výborné Výborné 57

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 260,78 186,58 223,84 Nutnost dem. st. objektů Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 260,78 186,58 223,84 Jiná technická korekce X Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 260,78 186,58 223,84 E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 260,78 186,58 223,84 Možná zastavitelnost X Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 260,78 186,58 223,84 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m2 223,73 260,78 186,58 223,84 2 Rozloha pozemku (m ) 884 Celková porovnávací hod. 0 0 0 197 777,32 Oceňované parcely číslo č. parcely m2 jednotková hodnota v Kč/m2 tržní hodnota Zaokrouhleno 1 401 200 223,73 44 746 2 953/3 438 223,73 97 993,74 3 1213/3 246 223,73 55 037,58 Celkem 884 197 777,32 198 000 Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku V úvahu při stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal rekreační domy, které jsou v obci Luby a blízkém okolí nabízeny k prodeji. U všech porovnávaných nemovitostí byl kladen důraz na polohu v porovnatelných lokalitách. Jednotlivé porovnávané nemovitosti jsem zohlednil koeficientem odrážející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými prodejními cenami – 0,9. Jako srovnávací jednotku jsem zvolil celkovou podlahovou plochu. Tato jednotka je při ocenění porovnávacím způsobem považována za standartní. V úvahu byly vzaty dále tyto následující faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, technický stav objektu, technická vybavenost budovy, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita objektu, funkční využitelnost budovy, apod.

58

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného rekreačního domu indikovanou porovnávací metodou je:

973 000,- Kč (Slovy: devět set sedmdesát tři tisíc korun českých) Detailní rozbor provedených výpočtů k získání výše uvedené tržní hodnoty je uveden níže: TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnáva- Porovnávaný majetek majetek ný majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 Název nemovitosti Rekreační d. Rekreační d. Rekreační d. Parcelní číslo 401 N/A N/A Adresa nemovitosti Průběžná 20 Kostelní Příčná Katastrální území Luby Luby Luby Obec Luby Luby Luby Okres Cheb Cheb Cheb B. Údaje o pozemku - import z Tabulky I – Pozemek Plocha pozemku 884 400 1 079 2 Hodnota za 1 m pozemku 223,73 223,73 223,73 Hodnota pozemku celkem 197 777,32 89 492 241 404,67 C. Základní údaj pro porovnání - celkové zastavěné plochy podlaží v m2 Počet srovnávacích jednotek 247,66 240 320 Prodejní cena celkem X 660 500 1 099 000 Prodejní cena bez ceny pozemku X 571 008 857 595,33 Cena za 1 porovnávací jednotku X 2 379,2 2 679,99 Datum transakce X 3. 2. 2015 26. 2. 2015 Korekce 1 1 Upravená hodnota 2 379,2 2 679,99 D. Právní údaje Druh transakce X Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 2 141,28 2 411,99 Vlastnická práva Absolut. vl. Absolut. vl. Absolut. vl. Korekce 1 1 Upravená hodnota 2 141,28 2 411,99 Existence věcných břemen Žádná Žádná Žádná Korekce 1 1 Upravená hodnota 2 141,28 2 411,99 Využití podle územního plánu Plochy RD Smíšené Smíšené 59

3 Rekreační d. N/A Opatov Luby Luby Cheb 1 355 223,73 298 679,55 90 890 000 591 320,45 6 570,23 18. 2. 2015 1 6 570,23 Nabídka 0,9 5 913,21 Absolut. vl. 1 5 913,21 Žádná 1 5 913,21 Smíšené

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost objektu Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce – výhledový horizont Korekce Upravená hodnota

Ano

Nejsou

Dobrá

Průměrný

Průměrná

Dobrá

Dobrý

Bus, vlak

Dobrá

Průměrná

Není

X

Výborný

60

1 2 141,28 Ano 1 2 141,28 Nejsou 1 2 141,28

1 2 411,99 Ano 1 2 411,99 Nejsou 1 2 411,99

1 5 913,21 Ano 1 5 913,21 Nejsou 1 5 913,21

Dobrá 1 2 141,28 Průměrný 1 2 141,28 Lepší 0,95 2 034,22 Dobrá 1 2 034,22 Dobrý 1 2 034,22 Bus, vlak 1 2 034,22 Dobrá 1 2 034,22 Průměrná 1 2 034,22 Není 1 2 034,22

Dobrá 1 2 411,99 Dobrý 0,85 2 050,19 Průměrná 1 2 050,19 Dobrá 1 2 050,19 Dobrý 1 2 050,19 Bus, vlak 1 2 050,19 Dobrá 1 2 050,19 Průměrná 1 2 050,19 Není 1 2 050,19

Dobrá 1 5 913,21 Dobrý 0,85 5 026,23 Průměrná 1 5 026,23 Dobrá 1 5 026,23 Dobrý 1 5 026,23 Bus, vlak 1 5 026,23 Horší 1,05 5 277,54 Průměrná 1 5 277,54 Není 1 5 277,54

Obdobná 1 2 034,22 Dobrý 1,05 2 135,93

Větší 1,05 2 152,7 Dobrý 1,05 2 260,34

Menší 0,9 4 749,79 Dobrý 1,05 4 987,28

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porov. hod. celkem (bez pozem.) Hodnota pozemku Celková hodnota

3 127,85 774 862,28 197 777,32 972 639,6

2 135,93

2 260,34

Zaokrouhleno

4 987,28

973 000

PŘÍJMOVÁ METODA (PŘÍSTUP) Nemovitosti, které generují výnos, lze ocenit příjmovou (výnosovou) metodou. Smyslem této metody je kapitalizace potenciálního ročního čistého příjmu (výnosu). Tato metoda je považována za spolehlivou pro indikaci tržní hodnoty a to i v případě využití pro tzv. „rychlý test“ hodnoty majetku. Oceňovaná nemovitost není schopna za současného technického stavu generovat výnos. Příjmová metoda proto není aplikována.

NÁKLADOVÁ METODA (PŘÍSTUP) Tato metoda je založena na principu množství nákladů, které by musely být vynaloženy na pořízení stejného, či obdobného majetku, materiálového řešení, kvality provedení, technických norem, projektu, atd. K upraveným nákladům, tj. snížením o ekonomické, funkční a technické nedostatky, je připočtena tržní hodnota pozemku získaná především na základě příjmové metody. Význam těchto tří faktorů, které mají zásadní vliv na finální tržní hodnotu nákladovou metodou, je definováno níže: Funkční nedostatky – vznikají na základě neustálého zdokonalování technologií, metod, stavebních materiálů a jejich vlastností (tepelně a akusticky izolačních), projektů, atd. Důsledkem může být nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití, nebo nadměrné provozní náklady. Funkční nedostatky zohledňují skutečnost, že by majetek mohl být řešen lépe jak z konstrukčního, tak dispozičního hlediska. Funkční nedostatky byly stanoveny na 5 %. Ekonomické nedostatky – jedná se o neodstranitelné snížení tržní hodnoty v důsledku externích negativních vlivů na daný majetek, jako jsou např. dostupnost financování, nesprávné využití majetku nebo všeobecné ekonomické podmínky. Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v daném místě a čase a mohou též brát ohled na nesourodost mezi náklady na výstavbu a příjmovou stránku pronájmu. Ekonomické nedostatky byly stanoveny koeficientem prodejnosti 0,93. 61

Technické opotřebení – je opotřebení vyplívající z provozu a vlivem externího prostředí na technický stav majetku. Zohledňuje stáří a stavebně technický stav nemovitého majetku. Technické opotřebení bylo na základě analytické metody stanoveno ve 49,64 %. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného bytové domu indikovanou příjmovou metodou je:

1 930 000,- Kč (Slovy: jeden milion devět set třicet tisíc korun českých) Detailní rozbor provedených výpočtů k získání výše uvedené tržní hodnoty je uveden níže:

č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 X

TECHNICKÉ OPOTŘEBENÍ - ANALYTICKÁ METODA Konstrukce a vybavení Podíly Stáří Životnost Opotřebení Základy včetně zemních prací 0,054 110 200 2,97 Svislé konstrukce 0,234 110 200 12,87 Stropy 0,091 110 200 5,01 Zastřešení mimo krytinu 0,054 20 60 1,80 Krytiny střech 0,033 20 40 1,65 Klempířské konstrukce 0,008 20 40 0,4 Vnitřní omítky 0,061 15 50 1,83 Fasádní omítky 0,028 15 35 1,2 Vnější obklady 0,005 0 0 0,00 Vnitřní obklady 0,022 30 50 1,32 Schody 0,023 110 200 1,27 Dveře 0,032 40 60 2,13 Okna 0,051 35 50 3,57 Podlahy obytných místností 0,021 110 200 1,16 Podlahy ostatních místností 0,013 110 200 0,72 Vytápění 0,053 35 100 1,86 Elektroinstalace 0,042 40 50 3,36 Bleskosvod 0,006 2 50 0,02 Rozvody vody 0,029 35 50 2,03 Zdroj teplé vody 0,017 35 50 1,19 Instalace plynu 0,005 0 0 0,00 Kanalizace 0,027 2 50 0,11 Vybavení kuchyní 0,005 35 45 0,39 Vnitřní hygienické vybavení 0,043 30 50 2,58 Záchod 0,003 40 60 0,2 Ostatní 0,040 0 0 0,00 CELKEM 1,000 49,64 62

NÁKLADOVÁ METODA Rekreační dům, Průběžná č. e. 20, Luby 401 Zděná z cihel pálených Odhadem – 110 let -

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost

129,64 m2 1 podzemní podlaží 2 nadzemní podlaží

Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Technické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

- 49,64 % -5% 0,93

Stavby a venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

281,43 m2 0,88 247,66 m2 812,65 m3 4 652 Kč/m3 3 780 447,8 Kč/m3 1 903 833,51 Kč 1 808 641,83 Kč 1 682 036,91 Kč 50 000 Kč 198 000 Kč 1 930 036,91 Kč 1 930 000 Kč

KONTRIBUČNÍ ANALÝZA Kontribuční analýza je závěrečná analýza, která přiřazuje každé dílčí oceňovací metodě určitou váhu na základě odborného názoru odhadce. Výsledná tržní hodnota je pak stanovená na základě váženého průměru.

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Finální cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 973 000 0 1 930 000

Váha (%) 90 0 10

63

Vážený průměr (Kč) 875 700 0 193 000 1 068 700 1 070 000

Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou běžně nabízeny a obchodovány na zdejším realitním trhu. Na základě této skutečnosti lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav nabídky a poptávky po tomto typu majetku a tudíž nejlépe indikuje nejlépe tržní hodnotu nemovitosti. Na základě subjektivního názoru přisuzuji této oceňovací metodě váhu 90 % Oceňovaná nemovitost není z hlediska technického stavu vhodným investičním majetkem schopným generovat výnos. Za současného stavu není nemovitost schopna generovat standartní příjem z pronájmu. Na základě těchto skutečností příjmové metodě váhu 0 %. Nákladový způsob ocenění nemovitosti v tomto odhadu je použit jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a stanovuji váhu 10 %. Na základě výše zmíněných skutečností a předpokladů jsem došel k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku ke dni 6. března 2015 je

1 070 000,- Kč (Slovy: jeden milion sedmdesát tisíc korun českých) Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv či závazků ohledně oceňovaného majetku. Za skutečnosti právního parametru nepřebírám žádnou zodpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

64

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověřené oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí nic jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištěné tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popř. pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

65

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Lubech, dne 6. března 2015

_______________________________________ Jiří Horák

66

PŘÍLOHY Rekreační dům, Luby Příloha č. 1: Výpis katastru nemovitostí

67

Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy

68

Příloha č. 3: Snímek mapy

69

Příloha č. 4: Fotodokumentace

70

Odhad tržní hodnoty – bytový dům Objednatel: Společenství Žižkova 22 Cheb, Žižkova 973/22, 350 02 Cheb, Česká republika

ZPRÁVA O ZHODNOCENÍ

71

Bytový dům Cheb, Žižkova č. p. 973, na p. č. st. 2142/2 v katastrálním území Cheb, obci Cheb, okres Cheb

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění: 9. BŘEZNA 2015 Společenství Žižkova 22 Cheb Žižkova 973/22 350 02 Cheb Česká republika

72

9. března 2015 Na základě Vaší žádosti Vám předkládám tržní ocenění majetku označeného jako

BYTOVÝ DŮM č. p. 973 Uvedený na listu vlastnictví č. 9752, pro katastrální území Cheb, obec Cheb, okres Cheb Nacházejícího se na adrese

Žižkova 973/22, 350 02 Cheb, Česká republika V této zprávě předkládám výsledky šetření - stanovení tržní hodnoty. Tato zpráva o stanovení tržní hodnoty vyjadřuje vlastní odborný názor na výše uvedený majetek v absolutním vlastnictví všech vlastníků bytových jednotek, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Tržní hodnotou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, či obdobného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení, atd.) na volném trhu bez mimořádných okolností trhu. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí osobní poměry (majetkové, rodinné, či jiné osobní vazby mezi kupujícím a prodávajícím), stav tísně mezi kupujícím a prodávajícím, vlivu zvláštní obliby (majetku je přikládaná zvláštní hodnota vyplívající z osobního vztahu k němu). Absolutním vlastnictvím se rozumí vlastnictví, které je bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhá právu vyvlastnění s ohledem na obecný zájem za náhradu, právu propadnutí majetku státu, zdanění a soudní autoritě. Pro stanovení tržní hodnoty je důležité znát důkladně stav místního trhu s nemovitostmi. Proto je nutné vycházet z hodnot nemovitostí, které lze stanovit známými postupy, vzájemným srovnáním těchto hodnot mezi sebou a jejich porovnáním s realitou v dané lokalitě. Výpočtové hodnoty byly brány jako pomocné pro určení tržní hodnoty. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Chebu, na listu vlastnictví č. 9752, pro k. ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Byl jsem objednatelem ocenění srozuměn, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. Dle sdělení objednatele ocenění a dostupné dokumentace ke dni ocenění (9. březen 2015) nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, zástavní práva nebo věcná břemena. Čtyři bytové 73

jednotky, nebytové prostory v prvním podzemním podlaží a půdní vestavba, se tedy nachází v absolutním vlastnictví jednotlivých vlastníků všech bytových jednotek. Předmětem ocenění jsou pouze pozemky, budovy a stavby. Jiný majetek jako vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, byl z ocenění vyloučen. Výměry byly osobně zaměřeny za asistence předsedkyně Společenství Žižkova 22 Cheb paní Mgr. Libuše Horákové. Zpráva byla vyhotovena k právním skutečnostem a technickému stavu majetku ke dni ocenění 9. března 2015. Při stanovení tržní hodnoty jsem vzal v úvahu tyto následující faktory:
Velikost, využitelnost a polohu pozemku
Technický stav majetku, jeho velikost a využitelnost
Relativní poptávku po typu této nemovitosti v daném lokálním realitním trhu
Nejvyšší a nejlepší využití majetku
Poptávkové a nabídkové ceny stejného či podobného majetku v daném lokálním realitním trhu
Očekávaný čistý příjem z pronájmu a jeho následné kapitalizace
Náklady na pořízení oceňovaného majetku snížené o opotřebení – opotřebení představuje snížení hodnoty oceňovaného majetku právními, technickými, morálními a ekonomickými vlivy. Použité podklady pro ocenění
Místní šetření + fotodokumentace (v příloze zprávy)
Informace z internetu
Kopie výpisu z LV č. 94
Kopie katastrální mapy k. ú. Cheb
Písemná dokumentace poskytnutá předsedkyní společenství

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY

74

Předmět ocenění – bytový dům č. p. 973 se nachází nedaleko centra města Chebu v blízkosti zdejšího vlakového nádraží, které hraje z pohledu mezinárodní dopravy důležitou roli. Charakter lokality je středního standardu s objekty občanské vybavenosti, zejména s obchodními domy Kaufland a Tesco. Obecně lze říci, že se jedná o dobrou lokalitu z hlediska zhodnocení investic, především koupí bytových jednotek a jejich následného pronájmu. V dochůdné vzdálenosti se nachází téměř kompletní občanská vybavenost (restaurace, kino, obchodní domy, banky, základní a střední školy, zastávky městské hromadné dopravy a další). Počet parkovacích míst pro osobní automobily je nedostačující. Parkovaní ve vnitrobloku nebo přímo ve vlastním objektu není možné. Kvalitnímu pohledovému horizontu brání zdejší zástavba cihlových domů z první republiky. OCEŇOVANÝ MAJETEK Na základě zjištěných skutečností jsem dospěl k závěru, že oceňovaný majetek je určen primárně k osobnímu užívání. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem bytového domu s pozemkem. Jednotlivé části jsou popsány v další části zprávy. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven v roce 1936. Tři bytové jednotky byly projektovány s dispozicí 2 + 1 a jedna s dispozicí 1 + 1. V roce 2004 vybudována půdní vestavba. Dle sdělení objednatele nebyly bytové jednotky nikdy pronajímány, po celou dobu tedy byly v absolutním vlastnictví. V průběhu existence majetku byla prováděna pravidelná údržba, v uplynulých 15 – ti letech byly provedeny následující rekonstrukce – výměna střešní krytiny a oprava komínů, provedena půdní vestavba, výměna oken ve všech společných částech domu, nové odpady a nová fasáda do ulice, výměna klempířských konstrukcí. Pozemek Předmětem ocenění je pozemek obdélníkového tvaru s parcelním číslem 2142/2 o výměře 94 m2, vedený v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je po celém svém obvodu zastavěn objektem ocenění. Sousední pozemek s parcelním číslem 2142/4 o výměře 92 m2, na který je volný přístup zadním východem, je ve správě města Chebu. Vedlejší stavby Oceňovaný majetek neobsahuje žádné vedlejší stavby. 75

Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou tvořeny přípojkami (voda, elektřina, kanalizace a plyn). Tržní hodnota není indikována samostatně, ale je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Bytový dům Dům je postaven v původní blokové zástavbě. Po skončení druhé světové války byly proluky, vzniklé nálety spojeneckých vojsk, zastavěny panelovými domy, které neuzavírají blok do celistvého celku. Uliční fasáda je orientována na západ a dvorní na východ. Základy jsou pasové, betonové. Svislé obvodové a nosné zdivo je tvořeno z cihel plných pálených. Vodorovné nosné konstrukce tvoří trámové stropy s rákosovou omítkou. Schodiště je deskové tvořené kamennými (žulovými) stupni se zábradlím – dvouramenné schodiště s mezipodestou. Krov je dřevěný, vaznicový. Střešní krytina je tvořena pálenými taškami Bramac položenými na latích. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Uliční fasáda je opatřena silikátovou omítkou. Dvorní fasáda je původní štuková. Okna jsou plastová, jednoduchá s dvojitým zasklením. Každá bytová jednotka je opatřená lokálními plynovými topidly odvětrávanými do fasády. Ohřev teplé užitkové vody je zajištěn též lokálními, elektrickými zásobníkovými ohřívači. Rozvody elektro 230/380 V jsou rozvedeny do celého bytového domu. Původních kompletačních prvků se moc nedochovalo, tím dům z části ztrácí své „genius loci“ – duch místa. Mezi dochovalé konstrukční prvky patří zejména kamenné žulové schodiště a zábradlí. V prvním podzemním podlaží je zvýšená vlhkost a tím zvýšená možnost výskytu dřevokazných hub a plísní. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění byl zjištěn následující stav:
3 bytové jednotky s dispozicí 2 + 1 – v absolutním vlastnictví
1 bytová jednotka s dispozicí 1 + 1 – v absolutním vlastnictví
1 půdní vestavba – v absolutním vlastnictví ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ

76

Nejvyšší a nejlepší využití majetku je takové využití pozemku či budovy, které je finančně proveditelné, fyzicky možné, zajištuje odpovídající výnos a výsledkem je maximální možná tržní hodnota. Mezi základní kritéria patří: dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je v katastru nemovitostí evidovaný jako bytový dům. V územně plánovací dokumentaci je lokalita vedena jako smíšená obytná - městská. Vzhledem k těmto skutečnostem shledávám využití nemovitosti jako právně přípustné. Oceňovaný majetek se nachází v dobrém technickém stavu a nic nebrání jeho plnému využívání, kromě prostor v prvním podzemním podlaží, kde bude potřeba investice do částečné rekonstrukce. Ovšem se nejedná o rozsáhlou investici, tudíž podmínka okamžité využitelnosti nemovitosti je splněna. Aby byla splněna podmínka maximální ziskovosti, je nutné, aby byla nemovitost pronajata za tržní nájemné, nebo využita vlastníkem pro vlastní potřebu. Vzhledem k tomu, že veškeré bytové jednotky a půdní vestavba se nachází v absolutním vlastnictví, je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že současné využití majetku z hlediska nejvyššího a nejlepšího je splněno. OCENĚNÍ Ke zjištění tržní hodnoty nemovitosti lze použít tři mezinárodně uznávané metody. Metoda porovnávací (nebo komparativní), porovnává oceňovanou nemovitost s nemovitostmi stejných, či podobných vlastností. Metoda výnosová, která je založena na výnosech, které nemovitost vygeneruje a následné kapitalizace těchto výnosů. Metoda nákladová, která je založena výši nákladů potřebných k pořízení oceňované nemovitosti a opotřebení. Pro ocenění pozemku jsem použil metodu porovnávací, která nejlépe reflektuje hodnotu nemovitosti na bázi trhu. Pro ocenění bytového domu kombinaci všech tří mezinárodně uznávaných metod (porovnávací, příjmová a nákladová).

POROVNÁVACÍ METODA (PŘÍSTUP)

77

Stanovení tržní hodnoty pozemku Pro indikaci tržní hodnoty pozemku v rámci porovnávací metody byly porovnány tři porovnatelné pozemky, které jsou nabízeny k prodeji v porovnatelných lokalitách. Předpokládal jsem, že oceňovaný pozemek je volný a připraven k zastavení. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za 1 m2 pozemku. Vzhledem k tomu, že se jedná o pozemky nabízené k prodeji, je tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými prodejními cenami – 0,9. Při porovnání dále byly vzaty v úvahu takové cenotvorné faktory, jako jsou např.: datum transakce, lokalita, tvar pozemku, svažitost, dopravní dostupnost, dopravní obslužnost, možná zastavitelnost, vybavenost inženýrských sítí, či velikost pozemku. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného pozemku indikovanou porovnávací metodou je:

172 000,- Kč (Slovy: sto sedmdesát dva tisíc korun českých) Detailní rozbor provedených výpočtů k získání výše uvedené tržní hodnoty je uveden níže: TABULKA I – POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1 Stavební parcela N/A

Název pozemku Žižkova 22 Parcelní číslo 2142/2 Adresa pozemku Katastrální území Cheb Cheb Obec Cheb Cheb Okres Cheb Cheb 2 B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m v Kč Prodejní cena celkem X 1 500 000 2 Rozloha pozemku v m 94 407 2 Cena za 1 m X 3 686 Datum transakce X 8. 1. 2015 Korekce 1 Upravená hodnota 3 686 78

2 Stavební parcela N/A

3 Stavební Parcela N/A

Cheb Cheb Cheb

Fr. Lázně Cheb Cheb

1 288 000 999 1 289 18. 1. 2015 1 1 289

564 000 376 1 500 26. 2. 2015 1 1 500

C. Právní údaje Typ transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Věcná břemena Korekce Upravená hodnota

X

Absolutní vl.

Žádná

Plochy smíšeVyužití dle územního plánu né obytné Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závaz. Nejsou Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svažitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Kompletní Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Nezjištěná Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Autobus, vlak Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a park. Omezené Korekce Upravená hodnota Nutnost dem. st. objektů Ne 79

Nabídka 0,9 3 317,4 Absolutní vl. 1 3 317,4 Žádná 1 3 317,4 Plochy smíšené obytné 1 3 317,4 Ano 1 3 317,4 Nejsou 1 3 317,4

Nabídka Nabídka 0,9 0,9 1 160,1 1350 Absolutní vl. Absolutní vl. 1 1 1 160,1 1350 Žádná Žádná 1 1 1 160,1 1350 Plochy smí- Plochy smíšené obytné šené obytné 1 1 1 160,1 1350 Ano Ano 1 1 1 160,1 1350 Nejsou Nejsou 1 1 1 160,1 1350

Porovnatelná 1 3 317,4 Pravidelný 1 3 317,4 Rovinný 1 3 317,4 Kompletní 1 3 317,4 Nezjištěná 1 3 317,4 Autobus 1,05 3 483,27 Dobré 0,95 3 309,11 Ne

Porovnatelná 1 1 160,1 Pravidelný 1 1 160,1 Rovinný 1 1 160,1 Kompletní 1 1 160,1 Nezjištěná 1 1 160,1 Autobus 1,05 1 218,11 Omezené 1 1 218,11 Ne

Lepší 0,8 1080 Pravidelný 1 1080 Rovinný 1 1080 Kompletní 1 1080 Nezjištěná 1 1080 Autobus 1,05 1 134 Dobré 0,95 1 077,3 Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Ne Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Neaplikováno Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1m2 1 827,57 Rozloha pozemku 94 Celková porovnávací hod. 171 791,58 Výpis oceňovaných parcel Číslo Číslo parcely m2 1 2142/2 94 Celkem 94

1 3 483,27 Ne 1 3 483,27

1 1 218,11 Ne 1 1 218,11

1 1 134 Ne 1 1 134

Větší Větší Větší 0,95 0,9 0,95 3 309,11 1096,3 1 077,3 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 1 1 1 3 309,11 1096,3 1 077,3 3 309,11

1096,3

1 077,3

0

0

0

2

Jednotková hodnota v Kč/m 1 827,57 1 827,57

Tržní hodnota 171 791,58 171 791,58

Zaokrouhleno 172 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku V úvahu při stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal bytové domy, které jsou v Chebu nabízeny k prodeji. U všech porovnávaných nemovitostí byl kladen důraz na polohu v porovnatelných lokalitách, pokud to bylo možné. Jednotlivé porovnávané nemovitosti jsem zohlednil koeficientem odrážející obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými prodejními cenami – 0,9. Jako srovnávací jednotku jsem zvolil celkovou podlahovou plochu. Tato jednotka je při ocenění porovnávacím způsobem považována za standartní. V úvahu byly vzaty dále tyto následující faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, technický stav objektu, technická vybavenost budovy, dopravní obslužnost, dopravní dostupnost a parkování, atraktivita objektu, funkční využitelnost budovy, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného bytové domu indikovanou porovnávací metodou je:

4 685 000,- Kč (Slovy: čtyři miliony šest set osmdesát pět tisíc korun českých) 80

Detailní rozbor provedených výpočtů k získání výše uvedené tržní hodnoty je uveden níže: TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek majetek A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

1 2 Bytový dům Bytový dům Bytový dům Název nemovitosti Žižkova Cheb Cheb Parcelní číslo 2142/2 N/A N/A Adresa nemovitosti Žižkova 22 Pivovarská Šimáčkova Katastrální území Cheb Cheb Cheb Obec Cheb Cheb Cheb Okres Cheb Cheb Cheb B. Údaje o pozemku - import z Tabulky I - Pozemek Plocha pozemku 94 243 154 2 Hodnota za 1 m pozemku 1 827,57 1 827,57 1 827,57 Hodnota pozemku celkem 171 791,58 444 099,51 281 445,78 C. Základní údaj pro porovnání – podlahová plocha budovy v m2 Počet srovnávacích jednotek 511,7 729 360 Prodejní cena celkem X 5 990 000 3 800 000 Prodejní cena bez ceny pozemku X 5 545 900,49 3 518 554,22 Cena za 1 porovnávací jednotku X 7 607,55 9 773,76 Datum transakce X 25. 2. 2015 5. 3. 2015 Korekce 1 1 Upravená hodnota 7 607,55 9 773,76 D. Právní údaje Druh transakce X Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 6 846,8 8 796,38 Vlastnická práva Absolutní vl. Absolutní vl. Absolutní vl. Korekce 1 1 Upravená hodnota 6 846,8 8 796,38 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Korekce 1 1 Upravená hodnota 6 846,8 8 796,38 Smíšené Smíšené Smíšené Využití podle územního plánu obytné obytné obytné Korekce 1 1 Upravená hodnota 6 846,8 8 796,38 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Korekce 1 1 Upravená hodnota 6 846,8 8 796,38 81

3 Bytový dům Cheb N/A Kasární nám. Cheb Cheb Cheb 251 1 827,57 458 720,07 325 3 200 000 2 741 279,93 8 434,71 26. 2. 2015 1 8 434,71 Nabídka 0,9 7 591,24 Absolutní vl. 1 7 591,24 Ne 1 7 591,24 Smíšené obytné 1 7 591,24 Ano 1 7 591,24

Jiná právní omezení a závazky Nejsou Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost objektu Dobrá Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Dobrá Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Omezený Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost (dochůdná Autobus, vzdálenost) vlak Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Dobrá Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Dobrá Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti X Korekce Upravená hodnota Jiná korekce -pohled. horizont Omezený Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 8 819,67 Porov. hod. celkem (bez poz.) 4 513 025,14 Hodnota pozemku 171 791,58 82

Nejsou 1 6 846,8

Nejsou 1 8 796,38

Nejsou 1 7 591,24

Dobrá 1 6 846,8 Dobrý 1 6 846,8 Dobrá 1 6 846,8 Dobrá 1 6 846,8 Omezený 1 6 846,8

Horší 1,1 9 676,02 Dobrý 1 9 676,02 Dobrá 1 9 676,02 Dobrá 1 9 676,02 Omezený 1 9 676,02

Lepší 0,95 7 211,68 Dobrý 1 7 211,68 Dobrá 1 7 211,68 Dobrá 1 7 211,68 Omezený 1 7 211,68

Autobus 1,05 7 189,14 Dobrá 1 7 189,14 Dobrá 1 7 189,14 N/A 1 7 189,14

Autobus 1,05 10 159,82 Dobrá 1 10 159,82 Horší 1,1 11 175,8 N/A 1 11 175,8

Autobus 1,05 7 572,26 Dobrá 1 7 572,26 Dobrá 1 7 572,26 N/A 1 7 572,26

Větší 0,95 6829,68 Horší 1,05 7 171,17

Menší 1,05 11 734,59 Omezený 1 11 734,59

Menší 1,05 7 950,87 Lepší 0,95 7 553,33

7 171,17

11 734,59

7 553,33

Celková hodnota

4 684 816,72

Zaokrouhleno

4 685 000

PŘÍJMOVÁ METODA (PŘÍSTUP) Nemovitosti, které generují výnos, lze ocenit příjmovou (výnosovou) metodou. Smyslem této metody je kapitalizace potenciálního ročního čistého příjmu (výnosu). Tato metoda je považována za spolehlivou pro indikaci tržní hodnoty a to i v případě využití pro tzv. „rychlý test“ hodnoty majetku. Proces stanovení tržní hodnoty příjmovou metodou ne následující: Prvním krokem je stanovení ročního potencionálního hrubého příjmu z nájemného, případně i jiný zdroj příjmů. Následuje odečtení ztráty příjmu vlivem fluktuace (neobsazenosti) nájemníků + neplacení nájemného a provozních nákladů k dosažení provozního příjmu. K získání čistého provozního příjmu z nájemného je ještě potřeba odečíst rezervu na renovace. Druhým krokem je stanovení kapitalizační míry ze dvou možných alternativních přístupů – přímou kapitalizací (jeden reprezentativní vzorek), nebo analýzou diskontovaných cash flow (časová řada výnosů za předpokládanou dobu). Pro ocenění byla použita metoda přímé kapitalizace. Potencionální provozní příjem byl stanoven na základě průměrné úrovně tržního nájemného v porovnatelných bytových domech ve stejné, či podobné lokaci z důvodu absolutního vlastnictví všech bytových jednotek. Ve výpočtu vycházím z tzv. studeného nájemného, kdy ceny služeb a energií jsou přeúčtovány dle skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny na základě dodaných dokumentů objednatelem ocenění. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného bytového domu indikovanou příjmovou metodou je:

3 710 000,- Kč (Slovy: tři miliony sedm set deset tisíc korun českých) Detailní rozbor provedených výpočtů k získání výše uvedené tržní hodnoty je uveden v tabulce na následující straně. PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE 83

Příjem z pronájmu (předpokládaný v dané lokalitě) Fluktuace nájemníků + ztráta vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace Indikovaná tržní hodnota Zaokrouhlená tržní hodnota

393 000 5% 373 350 21 430 7 804 4 270 2 000 35 504 337 846 78 036 259 810 7% 3 711 571 3 710 000

NÁKLADOVÁ METODA (PŘÍSTUP) Tato metoda je založena na principu množství nákladů, které by musely být vynaloženy na pořízení stejného, či obdobného majetku, materiálového řešení, kvality provedení, technických norem, projektu, atd. K upraveným nákladům, tj. snížením o ekonomické, funkční a technické nedostatky, je připočtena tržní hodnota pozemku získaná především na základě příjmové metody. Význam těchto tří faktorů, které mají zásadní vliv na finální tržní hodnotu nákladovou metodou, je definováno níže: Funkční nedostatky – vznikají na základě neustálého zdokonalování technologií, metod, stavebních materiálů a jejich vlastností (tepelně a akusticky izolačních), projektů, atd. Důsledkem může být nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití, nebo nadměrné provozní náklady. Funkční nedostatky zohledňují skutečnost, že by majetek mohl být řešen lépe jak z konstrukčního, tak dispozičního hlediska. Byly stanoveny ve výši 8,25 %. Ekonomické nedostatky – jedná se o neodstranitelné snížení tržní hodnoty v důsledku externích negativních vlivů na daný majetek, jako jsou např. dostupnost financování, nesprávné využití majetku nebo všeobecné ekonomické podmínky. Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v daném místě a čase a mohou též brát ohled na nesourodost mezi náklady na výstavbu a příjmovou stránku pronájmu.

84

Technické opotřebení – je opotřebení vyplívající z provozu a vlivem externího prostředí na technický stav majetku. Zohledňuje stáří a stavebně technický stav nemovitého majetku. Technické opotřebení bylo na základě analytické metody stanoveno ve výši 27,39 %. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že tržní hodnota oceňovaného bytového domu indikovanou nákladovou metodou je:

5 645 000,- Kč (Slovy: pět milionu šest set čtyřicet pět tisíc korun českých) Detailní rozbor provedených výpočtů k získání výše uvedené tržní hodnoty je uveden níže:

č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 X

TECHNICKÉ OPOTŘEBENÍ - ANALYTICKÝ METODA Konstrukce a vybavení Podíly Stáří Životnost Opotřebení Základy včetně zemních prací 0,060 79 200 2,37 Svislé konstrukce 0,188 79 200 7,42 Stropy 0,082 79 200 3,24 Zastřešení mimo krytinu 0,053 10 80 0,66 Krytina střech 0,024 10 70 0,34 Klempířské konstrukce 0,007 10 60 0,12 Úprava vnitřních povrchů 0,069 10 60 1,15 Úprava vnějších povrchů 0,031 2 40 0,16 Vnitřní obklady keramické 0,021 10 50 0,42 Schody 0,030 79 200 1,18 Dveře 0,032 10 70 0,46 Vrata 0 0 0 0,00 Okna 0,054 10 70 0,77 Povrch podlah 0,031 30 50 1,86 Vytápění 0,047 10 40 1,18 Elektroinstalace 0,052 8 40 1,04 Bleskosvod 0,004 10 30 0,13 Vnitřní vodovod 0,033 15 40 1,24 Vnitřní kanalizace 0,032 15 40 1,20 Vnitřní plynovod 0,004 15 40 0,15 Ohřev teplé vody 0,021 10 20 1,05 Vybavení kuchyní 0,018 15 20 1,35 Vnitřní hygienická z. včetně WC 0,038 10 30 1,27 Výtahy 0 0 0 0,00 Ostatní 0,069 CELKEM 1,000 27,39

85

NÁKLADOVÁ METODA Bytový dům, Žižkova 973/22, Cheb 2142/2 Zděná z cihel pálených 79 let 90 let

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost

94 m2 1 podzemní podlaží 4 nadzemní podlaží Půdní vestavba

Zastavěná plocha Počet podlaží

Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Technické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

-27,39 % -8,25 % 1,039

Stavby a venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

572,5 m2 0,89 511,7 m2 1692 m3 4673 Kč/m3 7 906 716 Kč/m3 5 741 066,49 Kč 5 267 428,51 Kč 5 472 858,22 Kč 171 791,58 Kč 5 644 649,80 Kč 5 645 000 Kč

KONTRIBUČNÍ ANALÝZA Kontribuční analýza je závěrečná analýza, která přiřazuje každé dílčí oceňovací metodě určitou váhu na základě odborného názoru odhadce. Výsledná tržní hodnota je pak stanovená na základě váženého průměru.

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Finální cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 4 685 000 3 710 000 5 645 000

Váha (%) 80 10 10

86

Vážený průměr (Kč) 3 748 000 371 000 564 500 4 638 500 4 640 000

Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou poměrně běně nabízeny a obchodovány na zdejším realitním trhu. Na základě této skutečnosti lze předpokládat, že porovnávací metoda nejlépe odráží stav nabídky a poptávky po tomto typu majetku a tudíž nejlépe indikuje tržní hodnotu nemovitosti. Na základě subjektivního názoru přisuzuji této oceňovací metodě váhu 80 % Oceňovaná nemovitost je z hlediska sektoru trhu a typu objektu vhodným investičním majetkem schopným generovat výnos. Za současného stavu je nemovitost schopna generovat standartní příjem z pronájmu u všech bytových jednotek ve vztahu ke zdejšímu lokálnímu trhu. Indikaci tržní hodnoty na základě příjmové metody stanovuji na 10 %. Nákladový způsob ocenění nemovitosti v tomto odhadu je použit jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a stanovuji váhu 10 %. Na základě výše zmíněných skutečností a předpokladů jsem došel k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku ke dni 9. března 2015 je

4 640 000,- Kč (Slovy: čtyři miliony šest set čtyřicet tisíc korun českých) Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv či závazků ohledně oceňovaného majetku. Za skutečnosti právního parametru nepřebírám žádnou zodpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem z provozu, pro který je majetek využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

87

Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověřené oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí nic jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištěné tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popř. pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

88

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného ocenění. 6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mi známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 8. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Chebu, dne 9. března 2015

_______________________________________ Jiří Horák

89

PŘÍLOHY Bytový dům, Cheb Příloha č. 1: Výpis katastru nemovitostí

90

Příloha č. 2: Snímek katastrální mapy

91

Příloha č. 3:Snímek mapy

92

Příloha č. 4: Fotodokumentace

93

94

3.

Analýza realitního trhu – Okres Cheb

S ohledem na značný rozsah původně plánované analýzy Karlovarského kraje jsem na základě ústní domluvy s vedoucím mé práce téma analytické části zúžil na analýzu okresu Cheb.

Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Cheb

Charakteristika okresu Cheb Okres Cheb je nejzápadnějším okresem okresem na území České republiky. Na severovýchodě sousedí s okresy Sokolov a Karlovy Vary, na severu se spolkovou zemí Svobodný stát Sasko, na západě a jihozápadě se spolkovou spolkovou zemí Svobodný stát Bavorsko, na jihu s okresem Tachov a na východě s okresem Plzeň Plzeň - sever. Rozloha okresu činí 1 046 km2, což je zhruba 1,33 1,3 % rozlohy republiky a 31,55 % z celkové plochy Karlovarského kraje. Současné podoby dosáhl v roce 1960, kdy došlo ke sloučení dřívějších okresů Cheb, Aš a části Mariánské Lázně. Velkou část území zaujímá Chebská pánev, která je nejzápadnější podkrušnohorskou pánví, pánví, rozprostírající se na ploše 270 km2. Nejvýše položeným místem je vrchol Lesný s nadmořskou výškou 983 m ve Slavkovském lese. Nacházejí se zde povodí tří řek (Ohře, Mže a Sály). Obec Nový Kostel, 20 km severně od Chebu, je epicentrem takřka soustavného zemětřesení, které vzniká v hloubce 6 – 11 km. V okrese se nachází 40 obcí, z nichž 10 tvoří zemětřesení, města. Největším sídlem je Cheb, dále následují následují města Mariánské Lázně, Aš Aš, Františkovy Lázně a další.

95

Segmentace Okres má tři obce s rozšířenou působností, kterými jsou Cheb, Aš a Mariánské Lázně. Tato města jsou zároveň těmi největšími. Níže uvádím grafické znázornění administrativního rozdělení okresu Cheb ve stavu k 1. 1. 2008.

Zdroj: http://www.czso.cz/xk/redakce.nsf/i/mapa_cheb/$File/Cheb.gif Doprava Doprava je zajištěna jak železniční, tak silniční komunikací. Okresem prochází rychlostní silnice R6, která bude v budoucnu spojovat Prahu, Karlovy Vary, Cheb a dále bude pokračovat až k hranicím Německem. Dále zde nalezneme tři silnice I. třídy a devět silnic II. třídy. Nejdůležitější železniční tepnou je 3. tranzitní koridor, který na území okresu spojuje Cheb a Mariánské Lázně a pokračuje dále do Plzně a Prahy. Další významnou železniční tratí je Cheb – Chomutov (označena v jízdním řádu číslem 140). V současnosti Chebské letiště slouží pro malá sportovní letadla a koná se zde každé dva roky „Letecký den“. Už několik let se mluví o rekonstrukci stávajícího letiště, aby bylo schopno pojmout vnitrostátní lety. Průmysl a služby 96

Mezi hlavní průmyslová odvětví v okrese patří strojírenský, dřevozpracující, textilní, sklářský, výroba hudebních nástrojů, či průmysl porcelánu a keramiky. Dochází k rozvoji větrných elektráren, především v oblastech Krušných hor v Novém Kostele na Chebsku. Nelze opomenout také lázeňství, které zde má dlouholetou tradici a úroveň patří k nejvyšším na světě. Památky Na území Chebska se nachází nemalé množství památek z doby románské. Z mého pohledu, jakožto člověka pocházejícího z Chebu, shledávám nejdůležitější památkou románské architektury bývalou císařskou falc (Chebský hrad s Černou věží) s kaplí sv. Erharta a Uršuly a kostel sv. Mikuláše. Dále mohu uvést kamenný vodní hrad Vildštějn, či hrad Seeberg. Gotickou architekturu zastupuje nejstarší památka na Ašsku hradní zřícenina Neuberg. V okrese se nachází také renesanční a barokní architektura. Secese, novorenesance, novobaroko či novoklasicismu se objevuje zejména ve Františkových Lázních, Mariánských Lázních a Lázních Kynžvart. Demografické údaje Níže uvedené tabulky ilustrují vývoj trvale hlášených obyvatel a údaje o nezaměstnanosti v okrese Cheb. K výraznému poklesu počtu obyvatel došlo v roce 2011 a pokles v následujících letech pokračoval. Na vině byl zejména záporný přírůstek obyvatelstva. Nezaměstnanost se vyvíjela na podobné úrovni, jako průměrná nezaměstnanost za celou Českou republiku. Tabulka 1: Demografické údaje v okrese Cheb71 Rok 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Počet obyvatel 95 452 95 301 95 321 92 989 92 557 92 211

Přirozený přírůstek 197 183 87 58 -53 -45

Tabulka 2: Údaje o nezaměstnanosti v okrese Cheb72 71

ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-12-22]. Dostupné z: http://www.czso.cz/

97

Přírůstek stěhováním 1 220 52 -67 -148 -379 -301

Volná pracovní místa Uchazeči s nárokem na podporu v nezaměstna. Podíl nezaměstna. osob

2008 528

2009 252

2010 218

2011 380

2012 425

2013 420

1 470 5,37%

1 786 7,92%

1 606 8,04%

1 056 6,79%

862 7,27%

913 7,69%

Členění pozemků Zemědělskou půdu tvoří dle údajů HK ČR (Hospodářská komora České republiky) 41,8 % rozlohy, z toho 57,3 % orná půda a 40,3 % trvale zatravněné porosty. Lesy zakrývají 35,5 %. Tabulka 3: Úhrnné hodnoty pozemků - obce s rozšířenou působností k 31. 12. 201373 Obec s roz. působností Orná půda Ovocný sad Zahrada Trvalý travní porost Zemědělská půda Lesní pozemek Vodní plocha Zast. plocha a nádvoří Ostatní plocha Cekem

Cheb 18 379 39 503 9 469 5 533 13 487 2 256 544 5 011 55 221

Aš 2 217 9 217 3 090 28 390 7 088 145 164 1 445 42 765

Mar. Lázně 5 536 4 279 10 515 16 330 20 127 836 348 2 903 56 878

Celkem 26 132 52 999 23 074 50 253 40 702 3 237 1 056 9 359 (ha)

Členění objektů Členění objektů v okresu dle informací ČÚZK je interpretováno v níže uvedené tabulce. Tabulka 4: Počty objektů v členění po obcích s rozšířenou působností k 31. 12. 201374 Obec s rozšířenou působností Cheb Aš Mar. Lázně

Parcel KN ZE s č. pop. 71 048 0 7 925 27 563 0 3 564 0 4 749 43 525

Počet Staveb s. č. evid. bez čísla 4 074 6 201 1 339 1 553 1 237 2 953

72

Vodních děl 13 3 18

ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-12-23]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ Český úřad zeměměřičský a katastrální [online]. 2014 [cit. 2014-12-24]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/ 74 Český úřad zeměměřičský a katastrální [online]. 2014 [cit. 2014-12-24]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/ 73

98

Jednotek 11 375 3 467 6 743

Trh s nemovitostmi Rok 2007 je označován jako prvním rokem celosvětové ekonomické krize, kdy její začátek je spojován hypoteční krizí ve Spojených státech amerických. Krize se dotýká některých segmentů s cennými papíry, hypotečních bank a ani trh s nemovitostmi nezůstává bez negativních dopadů. Kdyby regulace a dohled nad finančními trhy byl důkladnější, krize by se nerozšířila za hranice Spojených států amerických. Trh s nemovitostmi v České republice byl výrazně ovlivněn až v roce 2009. Největší silou krize zasáhla nemovitosti určené k bydlení a nedlouho poté i sektor s komerčními nemovitostmi. Toto období je z pohledu realitního trhu označováno jako „Dno realitního cyklu“. Ceny bytových jednotek klesly v průměru až o 15 %. Největší pokles byl u bytů v panelových domech. V méně lukrativních lokalitách byl pokles až o 30 %. V lukrativních lokalitách, zejména v centrech velkých měst, k takovému propadu nedošlo, jelikož pro investory zůstaly stále zajímavé. Trh s rodinnými domy byl ovlivněn méně, pokles nastal v rozmezí 5 – 10 %. 75 V nedávné době bylo realizováno v okrese Cheb několik projektů s podporou dotací v rámci Regionálního operačního programu Severozápad. Za největší se dají považovat rekonstrukce chebské pěší zóny v centru města za celkových 132 miliónů korun, revitalizace levého břehu Ohře pod Chebským hradem v celkové výši 135 miliónů korun, nebo zrekonstruovaný dopravní terminál v Chebu za 110 miliónů korun. Tyto projekty ve svém důsledku měly pozitivní vliv na zatraktivnění těchto lokalit. Téměř za jednu miliardu korun má v plánu společnost Accolade Reality investovat do průmyslových parků v Chebu a Aši. Mělo by se jednat o výstavbu dvou výrobních hal s administrativními budovami, které má následně v plánu pronajmout nebo prodat případným investorům, zejména z automobilového nebo strojírenského průmyslu. Accolade Reality spoléhá na strategickou pozici poblíž hranic s Bavorskem a Saskem a slibuje vytvořit až 600 pracovních míst v obou průmyslových parcích. Dále se zdejší pozemky chystá obsadit firma Eberspächer, zabývající se výrobou topných systémů a klimatizací pro liniová vozidla, nebo HPV Polska – výrobce polypropylenových výrobků.

75

Regionální rozvoje mezi teorií a praxí [online]. 2012 [cit. 2015-02-03]. Dostupné z:http://www.regionalnirozvoj.eu/

99

Město Cheb „My, Jindřich, král z Boží milosti, dáváme všem na vědomí, že jsme svému služebníkoviOtnantovi darovali část lesa u cesty směřující od Chebu.“76 (Z listiny císaře Jindřicha IV. z 13. února 1061) Toto je nejstarší dochovaná zmínka o Chebu z roku 1061 a zároveň nejstarší doklad o kolonizaci území kolem Chebu. I když ve své téměř tísicileté historii hrál Cheb vždy důležitou roli, nemůže v současnosti žít pouze ze svých dějin. Město se nachází ze severozápadu na úpatí Smrčin a ze severovýchodu na úpatí Krušných hor. Je vstupní branou do celosvětově známého lázeňského trojúhelníku, který tvoří Františkovy Lázně, Mariánské Lázně a Karlovy Vary. Při kombinaci slov Cheb a průmysl, se mnoha obyvatelům vybaví kdysi slavné podniky – Eska (výroba jízdních kol), Kovo (kovoobrábění/kovovýroba) a Chebana (obchodně-administrativní centrum). V současnosti je skladba podnikání založena jednak na menších firmách, které se věnují zejména – zpracovatelskému průmyslu, stavebnictví, textilní výrobě, strojírenství a dalším, jednak nově vznikajících výrobních hal, logistických center a objektech pro obchod nebo slžby v průmyslovém parku. Velký rozmach Cheb zaznamenal také z hlediska cestovního ruchu.77 Kolem města je v plém proudu výstavba silničního obchatu. Cheb je dále významným železniřním uzlem pro osobní a nákladní dopravu. Kultura v Chebu rozmanitá. Každé dva roky se zde koná mezinárodní festival dechových hudeb mladých FIJO, je zde profesionální divadelní soubor, několik galerií a kin, kulturní centrum, varhanní koncerty cyklu Chebské varhanní léto, Valdštejnské slavnosti a další. Cheb nabízí skvělé možnosti rekreace. V okolí se nachází dvě přehrady, Jesenice a Skalka, které nabízejí možnosti rekreace v kempech, vodní sporty nebo rybaření, cyklostezky po rovinatých plochách Chebské pánve, či v pohraničních členitých terénech. Přímo v Chebu a v jeho nejbližším okolí mohou turisté navštívit krytý bazén, tenisové kurty, jezdecké areály nebo nově revitalizované Poohří pod Chebským hradem s novým atletickým stadionem a dalšími atrakcemi pro sportovní vyžití. 76

AUTOŘI TEXTŮ JAROMÍR BOHÁČ, Jiří Strádal a Fotoarchiv TIC Cheb FOTOGRAFIE LUBOŠ STIBUREK. Cheb v zrcadle času = Cheb in the mirror of time = Eger im Spiegel der Zeit. 1. vyd. Cheb: Město Cheb, 2003. ISBN 80-239-3258-6. 77 AUTOŘI TEXTŮ JAROMÍR BOHÁČ, Jiří Strádal a Fotoarchiv TIC Cheb FOTOGRAFIE LUBOŠ STIBUREK. Cheb v zrcadle času = Cheb in the mirror of time = Eger im Spiegel der Zeit. 1. vyd. Cheb: Město Cheb, 2003. ISBN 80-239-3258-6.

100

Pozemky Proluky Ve městě vzniklo v letech 1944 – 1945 za druhé světové války velké množství proluk po náletech spojeneckých letadel. Za doby socialismu byly tyto volné pozemky v okolí centra města zastavěny nevzhlednými panelovými domy, které v kombinaci s původními domy převážně z první republiky hyzdí tváře zdejších ulic. Historické centrum bylo naštěstí těmto náletům ušetřeno. Po roce 1989 dochází k výstavbě obchodních domů, např. obchodní dům Kaufland na pozemcích bývalého chebského pivovaru, nebo obchodní dům Interspar na pozemcích, kde dříve stály kasárny. V současnosti bude Chebská radnice vykupovat řadové garáže v ulici Koželužská, které stojí v místě původních domů. Důvodem je možnost ovlivnit podobu případné nové výstavby. Nestavební pozemky Ceny nestavebních pozemků se pohybují v rozmezí 10 - 15 Kč/m2. Dle územního plánu se jedná o pozemky zemědělského půdního fondu, které definuje zákon č. 334/1992 Sb. v § 1 jako pozemky zemědělsky obhospodařované (pastviny, louky, ovocné sady, chmelnice zahrady, vinice a orná půda). Dále zemědělské pozemky s možností stavby za podmínky, které souvisejí a jsou slučitelné s hlavním využitím. Stavební pozemky Město Cheb dne 5. 9. 2014 vydalo nový územní plán, který zohledňuje zvýšenou poptávku po stavebních pozemcích, zejména pro výstavbu rodinných domů. Jedná se zejména o lukrativní lokalitu Špitálský vrh. V současnosti se ceny zasíťovaných stavebních pozemků pro výstavbu RD pohybují kolem: Cheb – Skalka (600 - 700 Kč/m2), Cheb – Háje (650 – 800 Kč/m2), Cheb – Zlatý vrh „Zlatá louka“ (950 – 1 300 Kč/m2). Ceny stavebních pozemků nezasíťovaných pro výstavbu RD se pohybují kolem: Cheb – Podhrad (250 – 350 Kč/m2) nebo Cheb – Poohří (300 Kč/m2). Se stavebními pozemky pro komerční výstavbu se obchoduje v rámci 500 – 600 Kč/m2. V následujících letech lze předpokládat růst cen pozemků a to zejména těch, u kterých může dojít k instalaci inženýrských sítí a územním plánem budou určeny k zástavbě rodinnými, či bytovými domy.

101

Tabulka 5: Ceny stavebních pozemků, Cheb (Kč/m2) Cena (Kč/m2) 600 – 1 300 250 – 350 500 – 600

Pozemky Stavební pozemky zasíťované Stavební pozemky nezasíťované Komerční pozemky

Budovy Byty Poptávka po bytech v Chebu je relativně na vysoké úrovni. Nejvíce je zájem o byty o konfiguraci 2+1, 2+kk, 3+1, 3+kk. Největší poptávka po bytech je především v panelových zástavbách na sídlištích na kraji města. Jedná se zejména o sídliště Zlatý vrch, které se nachází 5 minut chůze od revitalizovaného Poohří pod Chebským hradem, a Skalka, která je nedaleko stejnojmenné přehrady. Pro obě lokality je plánovaná postupná revitalizace v několika etapách. Cenová úroveň v těchto lokalitách + cenové úrovně bytů v cihelných zástavbách v centru a jeho okolí jsou znázorněny v níže uvedené tabulce. Mezi nejméně atraktivní lokality se řadí ulice Wolkerova, která byla donedávna nazývanou chebským ghettem pro sociálně vyloučené. Ačkoli dochází k postupnému zvelebování, byty jsou zde stále takřka neprodejné. Tabulka 6: Nabídkové ceny bytů v cihelné a panelové zástavbě v dílčích lokalitách (Kč) Nabídkové ceny bytů ve starší panelové zástavbě v lokalitách Zlatý vrch a Skalka v Kč Byt 1+1, 1+kk 300 000 - 700 000 Byt 2+1, 2+kk (bez nabídky) 550 000 - 800 000 Byt 3+1, 3+kk (bez nabídky) 500 000 - 900 000 Byt 4+1, 4+kk Bez nabídky Nabídkové ceny bytů ve starší cihelné zástavbě v centru a okolí centra města v Kč Byt 1+1, 1+kk 550 000 - 850 000 Byt 2+1, 2+kk (bez nabídky) 700 000 - 1 100 000 Byt 3+1, 3+kk 900 000 - 1 500 000 Byt 4+1, 4+kk Bez nabídky

102

Rodinné domy V žádanějších lokalitách s vilovými domy, například Goethova, Nerudova či ulice Na Vyhlídce, se nabídková cena pohybuje v intervalu 3 500 000 – 7 000 000 Kč za objekt. V ostatních, méně lukrativních částech města, se nabídková cena rodinných domů pohybuje v intervalu 1 500 000 – 2 500 000 Kč. Objekty pro individuální rekreaci Tento segment realitního trhu můžeme rozdělit na zahrádkářské chatky, chaty a chalupy. Zahrádkářské kolonie v Chebu nalezneme již ve zmiňovaném Poohří, nebo v Dolních dvorech nedaleko chebského hřbitova. Nabídkové ceny se zde pohybují v rozmezí 100 000 – 200 000 Kč. Chaty a chalupy se nabízejí v intervalu 350 000 – 1 200 000 Kč v závislosti na lokalitě a stavebně technickém stavu. Bytové domy Nabídka bytových domů je v Chebu je průměrná. Ceny jsou závislé na lokalitě a velikosti objektu. Nabídkové ceny se pohybují v rámci 2 500 000 – 17 500 000 Kč. Komerční objekty Nabídka komerčních prostor k prodeji je omezena na obchodní, pro ubytování, pro výrobu a prostory kancelářské. Obchodní prostory se nabízejí v rozmezí 5 000 – 12 000 Kč/m2, prostory pro ubytování 9 000 – 12 000 Kč/m2, prostory pro výrobu 800 – 4 000 Kč/m2 a prostory pro kanceláře 4 000 – 22 000 Kč/m2. Co se týče skladových prostor, je v současnosti pouze jedna nabídka v ulici Pražská, Cheb – Hradiště za 2 759 Kč/m2. V současnosti je nabízena k prodeji moderní kancelářská budova v centru Chebu v ulici Komenského. V budově se nachází 50 kanceláří se zázemím, obchodní prostory, dva luxusní byty a podzemní garáže za 21 000 000 Kč.

103

Nájmy Byty Největší poptávka po bytech převažuje konfigurace 1+1, 1+kk, 2+1, 2+kk maximálně do výše 6 500 Kč/měsíc včetně poplatků. Poptávka po bytech této konfigurace je zejména z finančních důvodů. Nabídka bytů k pronájmu je značně omezená. Ačkoli se nezaměstnanost v okrese Cheb pohybuje lehce nad celorepublikovým průměrem, průměrné mzdy nedosáhne naprostá většina obyvatel. Tabulka 7: Nájemné v cihlové a panelové zástavbě (Kč /měsíc) Přibližná cena nájemného v cihelné zástavbě (Kč /měsíc) Byt 1+1, 1+kk (bez nabídky) 4 500 - 5 500 Byt 2+1, 2+kk 5 500 - 7 000 Byt 3+1, 3+kk (bez nabídky) 6 500 – 8 500 Byt 4+1, 4+kk Bez nabídky Přibližná cena nájemného v panelové zástavbě (Kč /měsíc) Byt 1+1, 1+kk 3 000 - 5 000 Byt 2+1, 2+kk 3 500 – 6 000 Byt 3+1, 3+kk Bez nabídky Byt 4+1, 4+kk (bez nabídky) 8000 – 10 000 Komerční objekty V nabídce jsou prostory kancelářské, skladové a obchodní. U všech těchto typů komerčních prostorů nabídka převyšuje poptávku. Značné cenové rozdíly kancelářských a obchodních prostor je dáno jejich lokalitou. Skladové prostory se nacházejí spíše na okraji města. Tabulka 8: Nájemné komerčních prostor (Kč/m2/měsíc) Kč/m2/měsíc 100 - 180 60 – 90 Bez nabídky 50 – 190 Bez nabídky Bez nabídky

Komerční prostory Kancelářské prostory Skladové prostory Výrobní prostory Obchodní prostory Ubytovací prostory Zemědělské prostory

104

Město Mariánské Lázně “Procestoval jsem celou Indii, Ceylon, všechna lázeňská města Evropy, ale nikde na světě mne nechytila u srdce poezie nádherné přírody tak jako zde v Mariánských Lázních.” (anglický král Edward VII – 1907, Mariánské Lázně) Mariánské Lázně patří společně s městy Františkovy Lázně a Karlovy Vary k trojúhelníku západočeských lázeňských měst. Mariánské Lázně jsou nejmladším městem zmiňovaného trojúhelníku. Nalezneme zde více jak sto minerálních pramenů s prokázanými léčivými účinky. První zmínky o léčivých vlastnostech zdejších pramenů sahají až do období konce 12. století, kdy zdejší klášterní představitelé jevili snahu zde založit lázně, ovšem důvěra lidí nebyla natolik vysoká, aby tato myšlenka byla zrealizovaná. Až o šest století později v roce 1818 město získalo statut lázeňského města. Město navštívilo mnoho slavných osobností, zejména Johann Wolfgang Goethe, Richard Wagner, Ema Destinová nebo vévoda z Lancasteru Edward VII a později i britský král. V současnosti je město centrem lázeňství a cestovního ruchu. V reakci na tuto skutečnost, založila I. lékařská fakulta Univerzity Karlovy Ústav lázeňské medicíny - bakalářské studium v oboru balneologie a fyzioterapie. Mariánské Lázně leží na významné železniční tepně mezi Chebem a Plzní, které město spojuje s okolním světem. Návštěvníci se mohou těšit každoročního zahájení lázeňské sezóny, které je doprovázeno zejména svěcením pramenů, koncerty a dalšími kulturními událostmi. Kulturní tvář města dále během sezóny dotváří také festivaly, např. festival Fryderyka Chopina nebo Goethův podzim. Architektonicky jsou Mariánské Lázně rozmanité. Nachází se zde stavební slohy secese, novorenesance, či novoklasicismu. V roce 1992 byly prohlášeny za „Městskou památkovou zónu“.

105

Pozemky Proluky V centru Mariánských Lázní proluky téměř nenalezneme, až na proluku s trávníkem na Hlavní třídě, kde dříve stála židovská synagoga od architekta Eduarda Sterna, která byla dne 10. 11. 1938 nacisty za Křišťálové noci vypálena a poté stržena. V 70. letech byly na Mírovém náměstí zdemolovány budovy společně s Tepelským domem. V současnosti se zde nachází betonové základy, které zde zbyly po započaté výstavbě domu Arnika. Základy dosud nebyly odstraněny. V roce 2013 byla zastavěna proluka TATRA, kde v roce 1990 byl zbořen nejstarší dům v Mariánských Lázních z roku 1816. V budoucnu je možné předpokládat zastavění

výše

uvedených

proluk,

jelikož

narušují

zdejší,

celosvětově

unikátní,

architektonický ráz. Nestavební pozemky Se zemědělskými pozemky se v Mariánských Lázních obchoduje zcela výjimečně, jelikož Mariánské Lázně leží na úpatí CHKO Slavkovský les. V současnosti je v nabídce pouze jediný zemědělský pozemek s nabídkovou cenou 16 Kč/m2. Stavební pozemky Mariánské Lázně nabízí široké spektrum investování do pozemků určených k zastavění. Jedná se zejména o pozemky komerčního využití. Pro maloobchod, veřejné ubytování a veřejné stravování jsou určeny pozemky v lokalitách Úšovice – Tepelská, Karlovarská – Palackého a pro skladování a administrativu se jedná o lokality Hamrníky u rybářů, Naproti kasárnům. Pro bydlení jsou určeny lokality Ke Kostelu a mezi ulicemi Palackého a Dobrovského. Ceny stavebních pozemků zasíťovaných se pohybují v intervalu 1000 – 2700 Kč/m2, ceny nezasíťovaných pozemků 300 – 550 Kč/m2. Se stavebními pozemky pro komerční výstavbu se obchoduje v rámci 350 – 800 Kč/m2. Tabulka 9: Ceny stavebních pozemků, Mariánské Lázně (Kč/m2) Cena (Kč/m2) 1 000 – 2 700 300 – 550 350 – 800

Pozemky Stavební pozemky zasíťované Stavební pozemky nezasíťované Komerční pozemky 106

Budovy Byty Poptávka po bytech v Mariánských Lázních je průměrná. Největší poptávka po bytech je zejména v panelové zástavbě v nejstarší části města Úšovicích a to po všech typech konfigurace. Poptávka po bytech v centru města je nízká vzhledem k vysokým nabídkovým cenám, což dokládá velmi rozmanitá nabídka. Ceny bytů v cihelných zástavbách v ulicích Ruská, Masarykova nebo Hlavní třída, dosahují výše v intervalu 6 – 15 mil. Kč, v závislosti na velikosti bytu. Tabulka 10: Nabídkové ceny bytů v cihlové a panelové zástavbě (Kč) Nabídkové ceny bytů ve starší panelové zástavbě v lokalitě Úšovice v Kč Byt 1+1, 1+kk 600 000 – 800 000 Byt 2+1, 2+kk 650 000 – 1 000 000 Byt 3+1, 3+kk (bez nabídky) 850 000 – 1 500 000 Byt 4+1, 4+kk (bez nabídky) 1 400 000 – 1 600 000 Nabídkové ceny bytů ve starší cihelné zástavbě v centru a okolí centra města v Kč Byt 1+1, 1+kk 750 000 – 2 000 000 Byt 2+1, 2+kk 1 200 000 – 5 000 000 Byt 3+1, 3+kk 1 600 000 – 6 000 000 Byt 4+1, 4+kk 2 700 000 – 8 000 000 Rodinné domy Oblast s rodinnými domy je v Mariánských Lázních koncentrována převážně v městských částech Úšovice a Hamrníky. Nabídkové ceny se v těchto lokalitách pohybují v intervalu 2 700 000 – 9 000 000 Kč v závislosti na velikosti domu, lokality a jeho stavebně technickém stavu. Objekty pro individuální rekreaci Tento segment realitního trhu můžeme rozdělit na zahrádkářské chaty, chatky a chalupy. Na realitním trhu v Mariánských Lázních se s tímto segmentem se prakticky neobchoduje. V lednu roku 2015 se v tomto segmentu obchodoval pouze jediný objekt v zahrádkářské osadě Bažantnice za 99 000 Kč.

107

Bytové domy Nabídka bytových domů je v Mariánských Lázních značně omezená. Z dostupných informací se s bytovými domy obchoduje v rozmezí 4 800 000 – 12 000 000 Kč. U ostatních nabízených bytových domů není cena známá. Komerční objekty Na zdejším realitním trhu se obchoduje s následujícími komerčními prostory: kancelářské prostory v rozmezí 12 000 – 17 000 Kč/m2, prostory pro ubytování 6 000 – 44 000 Kč/m2. Co se týče výrobních prostor, je v nabídce pouze prodej provozního areálu v ulici Tepelská za 7 971 Kč/m2 a obchodní prostor na Hlavní třídě za 19 375 Kč/m2. Se skladovými a zemědělskými prostory se na zdejším realitním trhu neobchoduje.

Nájmy Byty Nabídka pronájmů v Mariánských Lázních je značně omezena. Ceny jsou díky lázeňskému statutu na vyšší úrovni oproti ostatním obcím v okrese Cheb. V současnosti je největší nabídka bytů o konfiguraci 2+1 a 3+1 v městské části Úšovice a v okolí centra. Nájemné v těchto bytech dosahuje až 15 000 Kč. Tabulka 11: Nájemné v cihlové a panelové zástavbě (Kč /měsíc)

Byt 1+1, 1+kk Byt 2+1, 2+kk Byt 3+1, 3+kk Byt 4+1, 4+kk Byt 1+1, 1+kk Byt 2+1, 2+kk Byt 3+1, 3+kk Byt 4+1, 4+kk

Přibližná cena nájemného v cihelné zástavbě (Kč /měsíc) Bez nabídky 9 000 – 13 000 10 500 – 15 000 Bez nabídky Přibližná cena nájemného v panelové zástavbě (Kč /měsíc) 5 000 – 7 500 5 500 – 10 000 Bez nabídky Bez nabídky

108

Komerční objekty V nabídce jsou prostory kancelářské, skladové, výrobní, obchodní a ubytovací. Nabídka těchto prostor je značně omezená, u výrobních a ubytovacích prostor je dokonce pouze po jednom objektu. Obchodní prostory se pronajímají zejména na Hlavní třídě, kancelářské prostory na Hlavní třídě a v městské části Úšovice, skladové prostory v Úšovicích. Tabulka 12:: Nájemné komerčních prostor (Kč/m Kč/m2/měsíc) Kč/m2/měsíc 70 – 150 55 – 75 60 175 – 285 41 Bez nabídky

Komerční prostory Kancelářské prostory Skladové prostory Výrobní prostory (jedná nabídka) Obchodní prostory Ubytovací prostory (jedna nabídka) Zemědělské prostory

Město Aš Město Aš je druhé nejzápadnější město měst České republiky, ležící v Ašském výběžku ve Smrčinách pod vrchem Háj. Je obklopeno dvěma spolkovými zeměmi (Svobodný stát Sasko a Svobodný stát Bavorsko). Městem protékají dva potoky, Ašský a Račí, í, který ve ve městě pramení. Město je součástí správního obvod obvodu u s rozšířenou působností Aš, kam dále spadají menší města: Podhradí, Hazlov, Hranice a Krásná. První zmínka o městě je z roku 1270 v listině Jindřicha z Plavna, kdy došlo k předání patronátu ašského kostela Řádu německých rytířů. O samotném městě se píše v historických pramenech v roce 1281. Aš je zde uvedena jako tržní osada, kde se s vyráběly řemeslnické a zemědělské výrobky. Během 18. století sílí síl v regionu textilní průmysl a jeho koncem se Ašsko stává centrem průmyslu.

Po roce 1989 dochází k postupnému úpadku podniků

(Krajka, Ohara, Tosta). Tosta) V současnosti se toto průmyslové odvětví zcela vytratilo z důvodu levné pracovní síly v Asii, kam přesouvá většina vlastníků svoji výrobu. V roce 2013 došlo ke změně územního plánu z důvodu plánované výstavby průmyslového parku. V Aši se nedochovalo příliš mnoho pamětihodností. Nejvýznamnější památkou do roku 1960 byl evangelický kostel Nejsvětější Trojice, který byl zničen požárem. V 70. letech minulého století byly strženy téměř všechny historické domy, společně společně s ašským špalíčkem. 109

Nejvýznamnější dochovanou památkou je Ašská rozhledna na vrchu Háj od architekta Wilhelma Kreise (autor Bismarckových sloupů). Kulturní vyžití v Aši se za posledních několik let znatelně vzrostlo. Pravidelně se zde konají Pivní slavnosti, divadelně-hudební festival zvaný Ašlerky (mnoho druhů hudebních a divadelních žánrů), dále je možno navštívit stále textilní a historické expozice ve zdejším Národopisném a textilním muzeu Aš, pro noční vyžití slouží hudební klub Klubíčko. Důležitou dopravní tepnou Aše je silnice číslo I/64 z Chebu, která se napojuje na ašský obchvat a železniční trať číslo 148 Cheb – Hranice v Čechách o délce 30 km, která navazuje na 3. tranzitní koridor Cheb – Plzeň – Praha.

Pozemky Proluky Současná situace v Aši je žalostná. Ve městě se nachází velké množství proluk a to jak v centru, tak v okolí centra města, které vznikly v 70. a 90. letech 20. století. Zdejší náměstí dnes připomíná pouze kašna Johana Wolfganga Goetha. Před radnicí se nacházelo Kostelní náměstí, kde v 70. letech vyhořel zdejší kostel Nejsvětější Trojice, který dnes připomíná památník. V roce 2012 byla vypracována studie, která počítá se zastavěním proluk na Hlavní ulici. Nestavební pozemky Vzhledem ke své geografické poloze a nadmořské výšce bez mála 670 m. n. m., je nabídka zemědělských pozemků v Aši omezena. Dle dostupných informací se nabídkové pohybují okolo 20 Kč/m2. Stavební pozemky Nabídka stavebních pozemků je ve městě rozmanitá. Stavební parcely nezasíťované se obchodují v rozmezí 70 – 185 Kč/m2, stavební parcely zasíťované 250 – 1000 Kč v závislosti na své poloze. Aktuálně je v nabídce komerčních parcel pouze jeden pozemek o rozloze 22 175 m2 sousedící s ulicí Chebská za 1 250 Kč/m2, který je vhodný též pro bytovou výstavbu. Samo město v současnosti nabízí na svých webových stránkách 17 stavebních pozemků určených k výstavbě rodinných domů nebo bytových domů. 110

Tabulka 13: Ceny stavebních pozemků, Aš (Kč/m2) Cena (Kč/m2) 250 – 1 000 70 – 185 1 250

Pozemky Stavební pozemky zasíťované Stavební pozemky nezasíťované Komerční pozemky (jedna nabídka)

Budovy Byty Nabídka i poptávka po bytech v Aši je žalostná. Největší nabídka bytů je o konfiguraci 2+1 v cihlové zástavbě v centru města, zejména na Hlavní ulici. Ačkoli nabídkové ceny těchto bytů se pohybují v rozmezí pouhých 290 000 – 450 000 Kč, zájem o tyto nemovitosti je na nízké úrovni, což potvrzuje i prodej bytových jednotek o této konfiguraci v novostavbě na Hlavní ulici, které se nabízejí za dolní hranici již uvedeného intervalu 290 000 Kč (68 m2). V nejbližší době nelze očekávat razantnější zlepšení z hlediska poptávky. To by se mohlo změnit za několik let, kdy firma Accolade Reality má v plánu na nové průmyslové zóně na ploše přes 41 000 m2 vybudovat zázemí pro případné investory. Tabulka 14: Nabídkové ceny bytů v cihelné a panelové (Kč) Nabídkové ceny bytů ve starší panelové zástavbě v Kč Byt 1+1, 1+kk (Bez nabídky) 250 000 – 300 000 Byt 2+1, 2+kk (Bez nabídky) 290 000 – 500 000 Byt 3+1, 3+kk (Bez nabídky) 450 000 Byt 4+1, 4+kk (Bez nabídky) 500 000 – 750 000 Nabídkové ceny bytů ve starší cihelné zástavbě v centru a okolí centra Aše v Kč Byt 1+1, 1+kk (Bez nabídky) 269 000 Byt 2+1, 2+kk (Bez nabídky) 290 000 – 450 000 Byt 3+1, 3+kk 380 000 – 750 000 Byt 4+1, 4+kk (Bez nabídky) 499 000

111

Rodinné domy Nabídka rodinných domů v Aši je rozmanitá. Nabízené domy se nachází v okrajových částech města a zhruba u poloviny bude potřeba provést částečnou rekonstrukci. Z tohoto důvodu se ceny těchto domů pohybují v rozmezí 600 000 – 1 400 000. U domů v dobrém technickém stavu a novostaveb se ceny pohybují v rozmezí 1 700 000 – 4 000 000 v závislosti na velikosti objektu. Objekty pro individuální rekreaci Tento segment realitního trhu můžeme rozdělit na zahrádkářské chaty, chatky a chalupy. Na zdejším realitním trhu se s těmito nemovitostmi prakticky neobchoduje. Aktuálně je v nabídce pouze prodej jednoho objektu, zděná dvoupodlažní rekreační chata v Aši – Dolní Paseky za 480 000 Kč. Bytové domy V nabídce jsou 2 bytové domy s nutnou rekonstrukcí za 1 390 000 Kč a 1499 000 Kč. U dalších bytových domů se nabídkové ceny pohybují v relaci 3 000 000 – 6 000 000 Kč v závislosti na velikosti a technickém stavu. Komerční objekty Zdejší realitní trh nabízí ke koupi následující komerční prostory pro: výrobu a obchod. Nabídka výrobních prostor je pouze jedna ve výši 961 Kč/m2, obchodní prostory v intervalu 2 000 – 8 000 Kč/m2. Naprostá většina nabízených obchodních prostor k prodeji je v Aši situována na Hlavní ulici.

Nájmy Byty Životní úroveň a možnost pracovních příležitostí v Aši odráží nabídku a zároveň i poptávku po pronájmech bytových jednotek. Nabídka bytů k pronájmu v panelové zástavbě prakticky neexistuje. Co se týče nabídky v cihelné zástavbě, aktuálně se nabízí pouze 3 bytové jednotky o konfiguraci 1+1 v rozmezí 5 000 – 5 500 Kč/měsíc včetně energií a po jedné bytové jednotce o konfiguraci 2+1 a 3+1.

112

Tabulka 15: Nájemné v cihlové a panelové zástavbě (Kč /měsíc) Přibližná cena nájemného v cihelné zástavbě (Kč /měsíc) Byt 1+1, 1+kk (Bez nabídky) 5 000 – 5 500 Byt 2+1, 2+kk (Bez nabídky) 8 000 Byt 3+1, 3+kk (Bez nabídky) 6 000 Byt 4+1, 4+kk Bez nabídky Přibližná cena nájemného v panelové zástavbě (Kč /měsíc) Byt 1+1, 1+kk Bez nabídky Byt 2+1, 2+kk Bez nabídky Byt 3+1, 3+kk Bez nabídky Byt 4+1, 4+kk Bez nabídky Komerční prostory V nabídce jsou prostory kancelářské, skladové, výrobní, obchodní a ubytovací. Nabídka prostor pro zemědělské využití se na zdejším realitním trhu nevyskytuje. Nejvíce se nabízejí prostory pro obchod na Hlavní ulici a v okolních částech města. Následuje pronájem areálu při ulici Selbská, který je určený nejen pro skladování, ale i lehkou výrobu. Aktuálně je k dispozici hala A, hala B je v přípravné fázi. Prostory kancelářské a ubytovací jsou pouze po jedné nabídce. Tabulka 16: Nájemné komerčních prostor (Kč/m2/měsíc) Kč/m2/měsíc 122 80 - 105 35 - 50 16 - 172 50 Bez nabídky

Komerční prostory Kancelářské prostory Skladové prostory Výrobní prostory Obchodní prostory Ubytovací prostory Zemědělské prostory

Okres Cheb mimo obcí s rozšířenou působností Trh s nemovitostmi vyvíjí největší aktivitu v oblastech lázeňství (Františkovy Lázně a Lázně Kynžvart) a dále v oblastech s možností rekreačního využití (Tři sekery, Teplá, Dolní Žandov, Milhostov, Mechová, Lipová a další).

113

Pozemky Cenové nabídky stavebních pozemků zasíťovaných se pohybují v rozmezí 200 – 800 Kč/m2, v některých případech v užším okolí Mariánských a Františkových Lázních ceny dosahují až 3 000 Kč/m2. U nezasíťovaných v rozmezí 100 – 350 Kč/m2. Nabídka komerčních pozemků se téměř nevyskytuje. Zemědělské pozemky se obchodují v rámci 15 – 25 Kč/m2.

Budovy Byty Většina nabízených bytů je jsou spíše v panelových zástavbách o konfiguraci 1+1 a 2+1 s cenou v rozmezí 250 000 – 650 000 Kč. Větší byty se v nabídce objevují zcela sporadicky.

Rodinné domy Starší rodinné domy, připomínající spíše vesnické chalupy, se obchodují v relaci 300 000 – 800 000 Kč. Novější a modernější rodinné domy dosahují výše až 4 500 000 Kč v závislosti na velikosti.

Ostatní nemovitosti V nabídce se vyskytují jednak jednoúčelové objekty (pro chov zvířectva, čerpací stanice nebo garáže), jednak víceúčelové. Nemovitosti určené k rekreačním účelům (chaty, chalupy) je možné pořídit takřka v celém okrese. Ceny tohoto segmentu jsou ve velkém rozpětí 150 000 – 2 200 000 Kč. Ačkoliv se v okrese nalézá rozmanité množství hrázděných domů, nabídka je omezena pouze na jeden dům v obci Lipová poblíž Chebu. Formou veřejné dražby jsou nabízeny převážně chaty a chalupy.

Nájmy Nájmy za komerční prostory se v ostatních částech okresu objevují pouze sporadicky, kupříkladu víceúčelové prostory pro výrobu a skladování ve Františkových Lázních nebo výrobní hala v Lubech. U nájemného bytů je to obdobné, jako u komerčních nemovitostí.

114

Subjektivní prognóza budoucího stavu Růst cen nemovitostí lze v krátkodobém až střednědobém horizontu očekávat u všech nemovitostí na Chebsku a Mariánskolázeňsku. Na Ašsku lze předpokládat spíše stagnaci v krátkodobém horizontu, případně mírný růst ve střednědobém. Nejspolehlivější mírou zhodnocení investice lze dosáhnout zainvestováním do pozemků v Chebu – Dolní dvory, kde s největší pravděpodobností může dojít k dalšímu rozšiřování zdejšího průmyslového parku. V dalších letech lze předpokládat postupné rozšiřování průmyslových parků v Chebu a Aši, což povede k relativnímu snížení nezaměstnanosti, zejména na Ašsku. U výše nájemného bytových jednotek nelze očekávat výrazný růst, možná kromě lukrativních částí v Mariánských Lázních, nebo v historických částech Chebu. V ostatních částech okresu spíše trvající stagnaci.

115

Seznam použité literatury Monografie ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2005, 76 s. ISBN 80-726-5085-8. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer, 2008, 412 s. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. KOKOŠKA, Jiří. Oceňování nemovitostí. Vyd. 1. Praha: ARCH, 2000, 202 s. ISBN 80-8616523-X. KISLINGEROVÁ, Eva. Oceňování podniku. 2. přeprac. a dopl. vyd. Praha: C. H. Beck, 2001, xvi, 367 s. ISBN 80-717-9529-1. AUTOŘI TEXTŮ JAROMÍR BOHÁČ, Jiří Strádal a Fotoarchiv TIC Cheb FOTOGRAFIE LUBOŠ STIBUREK. Cheb v zrcadle času = Cheb in the mirror of time = Eger im Spiegel der Zeit. 1. vyd. Cheb: Město Cheb, 2003. ISBN 80-239-3258-6.

Legislativa Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 441/2013 Sb., vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících

Internetové zdroje ČSÚ [online]. 2014 [cit. 2014-07-18 - 2014-09-21]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ 116

REALITYMIX.CZ [online].

2014

[cit.

2014-07-18

-

2014-09-14].

Dostupné

z: http://realitymix.centrum.cz/ Statutární

město

Ústí

nad

Labem [online].

2014

[cit.

2014-07-18].

Dostupné

z: http://www.usti-nl.cz/cz/ Reality Ústí nad Labem [online]. 2014 [cit. 2014-07-20]. Dostupné z: http://www.reality-ustinad-labem.cz/ Statutární

město

Liberec [online].

2014

[cit.

2014-07-25].

Dostupné

z: http://www.liberec.cz/cz/ Libereckéreality.cz [online]. 2014 [cit. 2014-07-26]. Dostupné z: http://www.libereckereality.cz/ Statutární město Plzeň [online]. 2014 [cit. 2014-08-02 – 2014-08-08]. Dostupné z:http://www.plzen.eu/obcan/ ZÁPADOČESKÉREALITY.cz [online].

2014

[cit.

2014-08-08].

Dostupné

z: http://zapado.ceskereality.cz/ Brno [online]. 2014 [cit. 2014-08-18]. Dostupné z: https://www.brno.cz/uvodni-strana/ Brněnskéreality.cz [online]. 2014 [cit. 2014-09-04]. Dostupné z: http://www.brnenskereality.cz/ Praha.eu [online]. 2014 [cit. 2014-09-14]. Dostupné z: http://www.praha.eu/jnp/cz/index.html SREALITY.CZ [online]. 2014 [cit. 2014-09-16]. Dostupné z: http://www.sreality.cz/ Český úřad zeměměřičský a katastrální [online]. 2014 [cit. 2014-12-24]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/ Regionální rozvoje mezi teorií a praxí [online]. 2012 [cit. 2015-02-03]. Dostupné z:http://www.regionalnirozvoj.eu/ http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Cheb http://www.czso.cz/xk/redakce.nsf/i/mapa_cheb/$File/Cheb.gif

117

Seznam tabulek – teoretická část Ústí nad Labem Tabulka 1; str. 20; Průměrné kupní ceny bytů v (Kč/m2) Tabulka 2; str. 20; Nabídkové ceny bytů v cihelné zástavbě ve velmi dobrém stavu k 3/Q 2014 Tabulka 3; str. 21; Nabídkové ceny bytů v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014 Tabulka 4; str. 21; Tržní nájemné v cihlové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014 Tabulka 5; str. 21; Tržní nájemné v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014

Liberec Tabulka 6; str. 24; Průměrné kupní ceny bytů v (Kč/m2) Tabulka 7; str. 24; Nabídkové ceny bytů v cihelné zástavbě ve velmi dobrém stavu k 3/Q 2014 Tabulka 8; str. 25; Nabídkové ceny bytů v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014 Tabulka 9; str. 25; Tržní nájemné v cihlové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014 Tabulka 10; str. 25; Tržní nájemné v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014

Plzeň Tabulka 10; str. 28; Průměrné kupní ceny bytů v (Kč/m2) Tabulka 11; str. 28; Nabídkové ceny bytů v cihelné zástavbě ve velmi dobrém stavu k 3/Q 2014 Tabulka 12; str. 29; Nabídkové ceny bytů v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014 Tabulka 13; str. 29; Tržní nájemné v cihlové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014 118

Tabulka 14; str. 29; Tržní nájemné v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014

Brno Tabulka 15; str. 32; Průměrné kupní ceny bytů v (Kč/m2) Tabulka 16; str. 32; Nabídkové ceny bytů v cihelné zástavbě ve velmi dobrém stavu k 3/Q 2014 Tabulka 17; str. 33; Nabídkové ceny bytů v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014 Tabulka 18; str. 33; Tržní nájemné v cihlové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014 Tabulka 19; str. 33; Tržní nájemné v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014

Praha Tabulka 20; str. 36; Průměrné kupní ceny bytů v (Kč/m2) Tabulka 21; str. 36; Nabídkové ceny bytů v cihelné zástavbě ve velmi dobrém stavu k 3/Q 2014 Tabulka 22; str. 37; Nabídkové ceny bytů v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014 Tabulka 23; str. 37; Tržní nájemné v cihlové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014 Tabulka 25; str. 38; Tržní nájemné v panelové zástavbě ve velmi dobrém stavu 3/Q 2014

Seznam grafů – teoretická část Ústí nad Labem Graf 1; str. 23; Nezaměstnanost v okrese Ústí nad Labem, Ústecký kraj, ČR (%) Graf 2; str. 23; Průměrná roční hrubá mzda v Kč

Liberec Graf 3; str. 27; Nezaměstnanost v okrese Liberec, Liberecký kraj, ČR (%) Graf 4; str. 27; Průměrná roční hrubá mzda v Kč 119

Plzeň Graf 5; str. 30; Nezaměstnanost v okrese Plzeň - město, Plzeňský kraj, ČR (%) Graf 6; str. 30; Průměrná roční hrubá mzda v Kč

Brno Graf 7; str. 35; Nezaměstnanost v okrese Brno - město, Jihomoravský kraj, ČR (%) Graf 8; str. 35; Průměrná roční hrubá mzda v Kč

Praha Graf 9; str. 39; Nezaměstnanost v Hlavním městě Praha, ČR (%) Graf 10; str. 39; Průměrná roční hrubá mzda v Kč

120