Visitatierapport De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde

Visitatierapport De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde

Visitatiegesprekken op 14 en 15 januari 2013 Definitief visitatierapport van 1 juli 2013

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 1 VAN 43

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM DE DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN Datum rapport: 01/07/2013 Datum visitatiegesprekken: 14-15 januari 2013 Datum presentatie aan de raad van bestuur: 5 maart 2013 Erkenningsnummer SHM: 4070 Contactgegevens SHM: De Dendermondse Volkswoningen, Begijnhoflaan 2 9200 Dendermonde Tel: +32 52 22 14 43 Fax: +32 52 25 81 69 Email: [email protected] Directeur: Piet Pauwels Voorzitter: Marcel Segers Werkgebied: Dendermonde Waasmunster Lebbeke Samenstelling visitatiecommissie: Steven D’haene, voorzitter Tina Martens, commissielid Lode Conings, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door De Dendermondse Volkswoningen geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, de door de SHM zelf verstrekte gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders, woon- en welzijnsactoren en beleidsverantwoordelijken en ambtenaren. De visitatiecommissie beoogt enkel het uitbrengen van een professioneel advies aan de bevoegde minister en is zelf niet verantwoordelijk voor de juistheid van de door haar ontvangen gegevens.


PAGINA 2 VAN 43

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ............................................................................... 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .......................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................... 8

4. PRESTATIES VAN DE SHM DE DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN ..................................................... 10 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ................................................................ 10 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ......................................... 14 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ............................................................................................. 19 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ................................................................................................ 21 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID .......................................... 25 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ................................................................................... 34

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 37 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ............................................................................................................ 37 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ......................................... 37 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID................................................................................... 37 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ SHM ................................................................................................................. 38

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ...................................................................................... 39 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 40


PAGINA 3 VAN 43

1.

INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM DVW.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de Procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld:  Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s;  Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten;  Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten;


PAGINA 4 VAN 43

 

Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister zullen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring herbevestigen. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10.

Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 43

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Goed

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Goed

PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

Voor verbetering vatbaar

OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid


OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar

Goed

PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN

Goed

OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust

Goed

OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID

Goed

OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan

Goed

OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Goed

OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar


OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed interne controlesysteem

Goed

OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6 OD 6.1

KLANTVRIENDELIJKHEID De SHM informeert burgers snel en duidelijk

OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten

OD 2.1



Voor verbetering vatbaar Goed Goed voor verbetering vatbaar


PAGINA 6 VAN 43

3.

BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1

BESCHRIJVING SHM

De maatschappij werd in 1928 opgericht onder de naam “Dendermondsche Goedkoope Woningen” met als maatschappelijke zetel het stadhuis van Dendermonde. In 1950 wordt het werkgebied uitgebreid met de gemeente Waasmunster en in 1958 wordt de naam “Dendermondsche Goedkoope Woningen” gewijzigd naar “Dendermondse Volkswoningen”. Sinds 1989 maakt ook Lebbeke deel uit van het werkgebied. De maatschappij beheert 755 woningen en appartementen in Dendermonde, 249 in Waasmunster en 81 in Lebbeke. De verschillen in aantallen tussen de verschillende gemeentes zijn vooral historisch te verklaren via de uitbreiding van het werkgebied van de DVW. Het patrimonium bestaat uit 686 woningen en 365 appartementen. DVW beschikt over woningen tot 4 slaapkamers, maar het gros heeft 1 tot 3 slaapkamers. De verhouding inzake ouderdom van de gebouwen verschilt substantieel met de verdeling op Vlaams niveau. Ongeveer 65 % van het patrimonium werd gebouwd in de periode 1980-1999, terwijl dit op Vlaams niveau slechts 36 % is. Waar er op Vlaams niveau meer dan 20 % van het patrimonium werd gebouwd sinds 2000, is dit voor de SHM slechts 6,85 %. DVW heeft 8 medewerkers in dienst. DVW beschikt niet over een eigen regie, die het kleine onderhoud en de reparaties uitvoert. DVW neemt deel aan het lokaal woonoverleg in Dendermonde, Lebbeke en Waasmunster. DVW heeft iets minder alleenstaande huurders dan de meeste andere SHM’s. Terwijl De Dendermondse Volkswoningen 41 % alleenstaande huurders kent, blijkt dat meer dan de helft van de SHM’s een hoger aandeel alleenstaande huurders te hebben. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders in jaar 2011 bedroeg voor de huurders van de Dendermondse Volkswoningen 9.072 euro. Meer dan de helft van de SHM heeft huurders met een hoger mediaan equivalent netto belastbaar inkomen. Bij DVW vinden we ook gemiddeld iets jongere huurders dan bij de andere SHM’s (ongeveer 60 % van de SHM’s hebben een hoger aandeel huurdershuishoudens met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar). In hetzelfde werkgebied van de SHM zijn 3 andere maatschappijen met huurwoningen actief, 1 gemengde maatschappij en 1 koopmaatschappij:     

De Denderstreek : Huur/koop Hulp in Woningnood : Huur Volkswelzijn: Huur Gewestelijk maatschappij voor woningbouw: Huur Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij Dendermonde: koop (SBK)


PAGINA 7 VAN 43

De DVW komt uit een moeilijke periode waarbij de directeur en de voorzitter van de raad van bestuur werden vervangen, een aantal personeelswissels zich opdrongen en waarin fusieonderhandelingen met SHM De Zonnige Woonst uit Hamme afsprongen. Door deze organisatorische problemen werd in het verleden onvoldoende aandacht besteed aan de renovatie en het onderhoud van het patrimonium en ontbrak het de SHM ook aan een duidelijke visie. De visitatiecommissie kon vaststellen dat er nu een ganse andere wind waait en dat problemen wel worden aangepakt.

3.2

BESCHRIJVING OMGEVING

Het werkgebied van DVW bevat ongeveer 30.500 gezinnen, en verwacht wordt dat dit aantal geleidelijk zal oplopen tot bijna 33.200 tegen 2030. Het aantal mensen met een leefloon bedraagt 0,25 % van de totale populatie terwijl de werkloosheidsgraad er 5 % bedraagt. Het gemeentelijk toewijzingsreglement van de stad Dendermonde werd begin 2010 goedgekeurd. Daarin wordt een voorrang voorzien bij de eerste verhuring van elk nieuw project voor kandidaathuurders die tijdens de laatste 6 jaar voor toewijzing 3 jaar wonen of gewoond hebben in de deelgemeente waar het sociale woonproject gelegen is. Deze voorrang voor lokale bewoners wordt toegepast tot 1/3 van de nieuw toe te wijzen woningen van het sociaal woonproject aan deze kandidaat-huurders is toegewezen (bv. 21 van de 63 wooneenheden in het nieuwbouwproject “Kluster” in Grembergen kunnen op die manier voorbehouden worden aan mensen uit Grembergen.) Dendermonde voorziet in een deel van haar patrimonium een voorrang voor 55-plussers en reserveert een aantal woningen voor jongeren uit de bijzondere jeugdzorg die in begeleiding zijn bij een dienst begeleid zelfstandig wonen. Tot slot werd een leefbaarheidsplan opgemaakt waarin maatregelen werden opgenomen om de leefbaarheid in een aantal wijken te verhogen. De toepassing van de verhoogde inkomensgrenzen is een onderdeel van het leefbaarheidsplan. Dendermonde wenst wijzigingen aan te brengen aan het toewijzingsreglement, met name aan de voorrang voor senioren. De gemeente heeft geen dossier conform de bepalingen in de omzendbrief ingediend. De minister keurde daarom voorlopig de wijzigingen aan het toewijzingsreglement af. De gemeente schrapt de voorrang voor jongeren uit de bijzondere jeugdzorg, naar aanleiding van wijzigingen in het Kaderbesluit Sociale Huur. In het werkgebied bevinden zich 31.555 wooneenheden. 11.138 eenheden met gesloten bebouwing, 7.717 met halfopen bebouwing en 7.647 wooneenheden met open bebouwing. Ongeveer 16 % van de wooneenheden in het werkgebied zijn appartementen (5.053). Bij de Dendermondse Volkswoningen maken de appartementen ongeveer 35 % uit van het aantal wooneenheden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 8 VAN 43

De evolutie van de mediaan verkoopprijs per m² bouwgrond toont een zeer forse stijging over de laatste 5 jaar in Lebbeke (+89 %) en Waasmunster (+84 %) , terwijl de stijging in Dendermonde beperkter was (+14 %). De evolutie van de mediaan verkoopprijs van woningen toont vooral een stijging in Waasmunster (+60 %) en Dendermonde (+35 %), terwijl deze voor appartementen vooral in Lebbeke gestegen is (+35 %) Het aantal sociale huurwoningen van sociale huisvestingsmaatschappijen in het werkgebied van DVW bedraagt eind 2011 7,32 %. We stellen grote verschillen vast binnen de gemeentes in het werkgebied. Dendermonde heeft geen Bijzonder Sociaal Objectief (BSO) huur terwijl Lebbeke en Waasmunster respectievelijk 147 en 68 bijkomende sociale huurwoningen dienen te realiseren volgens het BSO. Het BSO sociale kavels bedraagt voor Dendermonde en Waasmunster elk 10 kavels en voor Lebbeke 2 kavels. Volgens de voortgangstoets eind 2011 werden enkel in Waasmunster hiervan al 2 kavels gerealiseerd. Het BSO koopwoningen bedraagt voor Dendermonde 149 woningen, voor Lebbeke 59 woningen, voor Waasmunster bedraagt dit 36 woningen. De voortgangtoets toont dat vooral in Lebbeke (+ 21 woningen) en Waasmunster (+14 woningen) al vooruitgang werd geboekt.


PAGINA 9 VAN 43

4.

PRESTATIES VAN DE SHM DE DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling

Goed

Ondanks het feit dat de voorbije jaren het aantal realisaties beperkt was, stelt de visitatiecommissie vast dat er een inhaalbeweging ingezet is, waarbij voldoende aandacht wordt besteed aan verschillende doelgroepen. Op basis hiervan wordt een beoordeling als “Goed” gegeven. In vergelijking met de andere SHM’s werden de voorbije vijf jaren erg weinig nieuwe woningen gebouwd. Er is evenwel een inhaalbeweging gestart. In vergelijking met andere SHM’s wordt er erg veel gepland de komende jaren. Het aantal nieuwe realisaties was lange tijd beperkt. Zowel in aantal als in verhouding tot het bestaand patrimonium deden over de periode 2007 – 2011 meer dan 75 % van de SHM het beter op het vlak van realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. In die periode werden slechts 32 nieuwe woningen gerealiseerd. De visitatiecommissie stelt een inhaalbeweging vast zowel op basis van de prestatiedatabank als van de evolutie in de dossiers. Er staan 131 huurwoningen op de verschillende uitvoeringsprogramma’s van de VMSW. De tijdshorizon is een periode tot 2016-2017 als de nodige NSF-leningen kunnen worden bekomen. Daarmee zal het patrimonium van de SHM met 12,46 % toenemen. Daarnaast zijn er de laatste twee jaren vanuit intense contacten en prospecties in het werkgebied, ook nog eens 78 nieuwe woningen in verschillende projecten aangemeld bij de VMSW. Zowel de verslagen als de gesprekken leren de visitatiecommissie dat de raad van bestuur zeer nauw betrokken is bij de prospecties en bij het proces van ontwikkeling van projecten. De bestuurders krijgen ook op geregelde tijdstippen een ‘voortgangsoverzicht’ over de verschillende projecten. De beleidsverantwoordelijken en ambtenaren in de gemeenten, zo ook de welzijnsactoren, binnen het werkgebied getuigen eveneens van een vernieuwde dynamiek binnen de DVW en een actieve communicatie hierover. In Dendermonde is het BSO voor huurwoningen ruim bereikt: er zijn einde 2012 93 woningen méér dan het gestelde BSO van 1.781 woningen. De gemeente overweegt momenteel om een convenant af te sluiten, met het oog op de subsidiëring van bijkomende sociale huurwoningen. In de gemeente Waasmunster is de maatschappij, naast SBK, als enige actief. In Lebbeke zijn naast DVW ook SBK en De? Denderstreek aanwezig. Bij de tussentijdse meting per 31 december 2011 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 10 VAN 43

voor de sociale huurwoningen, blijkt dat er nog een inhaaloperatie dient te gebeuren om het BSO huur te bereiken dat op respectievelijk 68 en 147 huurwoningen staat. In Waasmunster en in Lebbeke zijn de projecten van de DVW voornamelijk gericht op het realiseren van nieuwbouw. Er wordt eveneens ingespeeld op de aangegeven behoefte voor woongelegenheden voor senioren. Er wordt steeds gestreefd naar de strengste norm tussen senioren woningen en woningen voor rolstoelgebruikers. De beleidsverantwoordelijken van beide gemeenten bevestigen tijdens de visitatie dat zij de vaste bedoeling hebben het BSO te bereiken en rekenen hiervoor sterk op de maatschappij. Bijzondere aandacht zal, volgens hen, moeten gaan naar nieuwe woningen in het bijzonder voor senioren. De visitatiecommissie stelt vast dat in de geplande projecten de nodige aangepaste woningen voor senioren voorzien worden. Ook mogelijkheden in het kader van sociale last kunnen volgens de beleidsverantwoordelijken aangewend worden, maar dan eerder gericht op koopwoningen. In de gemeente Dendermonde ligt historisch het grootste pakket van ‘oudere woningen’ van de maatschappij. De DVW legt in haar programma’s hier dan ook sterk het accent op renovatie van het eigen patrimonium en dat zowel via totaalrenovatie als via projecten slopen en vervangingsbouw (Projecten Keur 10 en 11 in Dendermonde). Tegelijk wordt , waar mogelijk, in de ontwikkeling van de projecten aandacht besteed aan ‘wijkherinrichtingen’ door middel van gepaste infrastructuurwerken. De beleidsverantwoordelijken van de gemeente Dendermonde geven aan dat zij deze lijn volledig mee ondersteunen. Dit kan van belang zijn wanneer er een beperkte medefinanciering van de gemeente of de overname van infrastructuur in het openbaar domein dient bekomen. Wanneer de gemeente de visie van de SHM niet ondersteunt, zal het ook minder geneigd zijn om vragen van medefinanciering of overname in overweging te nemen. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling:

Niet van toepassing

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling:

Niet van toepassing

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed DVW beschikt over een grondvoorraad van ca 49 hectare. Een beperkt gedeelte ervan bestaat uit sociale kavels die nog niet volledig verkocht werden. Ruim de helft van deze voorraad zal worden geactiveerd in de komende projecten. Daarnaast is de DVW systematisch op zoek naar nieuwe gronden. De visitatiecommissie stelt vast dat er zeer actief wordt geprospecteerd. In 2012 bijvoorbeeld leidde dit tot een door de raad van bestuur goedgekeurde lijst van 19 eventueel aankoopbare VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 11 VAN 43

percelen met een totale oppervlakte van meer dan 5 hectare. Voor ieder van deze percelen beschikt de SHM over een rudimentair bebouwingsplan. Voor sommige van deze percelen onderhandelt de SHM nu reeds voor de aankoop ervan. De strategie die binnen het bestuur is vastgelegd, is tweezijdig. Enerzijds uitkijken naar gronden die belendend zijn aan eigen percelen en het eigen patrimonium. Anderzijds aandacht voor gronden die mogelijkheid geven tot inbreidingsgerichte projecten. Uit de gesprekken met de stedelijke verantwoordelijken blijkt dat de mogelijkheid tot verwerving via uitbreidingsgebieden niet onmiddellijk de voorkeur geniet binnen de gemeentelijke visie. Toch lijken woonuitbreidingsgebieden voor de SHM veruit de meest economische manier te zijn om op korte termijn nieuwe projecten te realiseren. De stad geeft ook aan dat er weinig semipublieke gronden voorradig zijn die aan de maatschappij kunnen worden aangeboden voor de ontwikkeling van projecten. Daarnaast stelt de visitatiecommissie ook vast dat de DVW besliste om binnen een bepaalde strategie eigen gronden en woningen te verkopen. De maatschappij zoekt momenteel uit welke lijnen zij hierbij best hanteert: oudere woningen, geïsoleerde gronden, bepaalde projectgronden met eventuele herschikking in locaties. In het strategisch overleg op de raad van bestuur is een eerste opsomming gemaakt van verkoopbare percelen. De totale verkoopwaarde ervan zou ca. 700.000 euro bedragen. De visitatiecommissie stelt vast dat dit evenwel geen rem zet op het zoeken naar geschikte nieuwe gronden voor nieuwe projecten. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling:

Goed

De maatschappij stemt haar aanbod (en projecten) af op de noden van de verschillende doelgroepen door enerzijds een analyse te maken van de onderbezetting en de noden zoals uit de wachtlijsten blijkt, anderzijds door een specifieke doelgroepbenadering. Een eigen analyse van het patrimonium door de SHM toont een belangrijke onderbezetting aan. Naargelang van de gemeente, is 40 % tot 47 % van de woningen onderbezet. De spanning situeert zich op het vlak van de alleenstaanden (395 alleenstaanden versus een huidig aanbod van 222 units met 1 slaapkamer). Daarnaast geven de analyses aan dat circa 85 % van de onderbezetting toe te wijzen is aan de leeftijdsgroepen boven de 60 jaar en dat gespreid over alle gemeenten in het werkingsgebied. Het dient hierbij gesteld dat de rationele bezetting strikt gevolgd wordt bij de toewijzing van nieuwbouwprojecten of vernieuwing na complete renovatie. De analyse van kandidatenlijst geeft aan dat er veel vraag is naar woningen met 1 of 2 slaapkamers, maar ook – zij het in beperkter aantal –naar 3 tot 4/5 slaapkamers. Al deze gegevens inspireren de maatschappij tot de invulling van haar lopend en toekomstig programma. Circa 75 % van de toekomstige nieuwe of gerenoveerde woningen, zijn van het type 1 tot 2 slaapkamers. Er blijft in de woontypes aandacht voor grote gezinnen en nieuw samengestelde gezinnen: een 10 % van de te realiseren woningen hebben 4 tot 5 slaapkamers.


PAGINA 12 VAN 43

De DVW zet daarnaast in op specifieke woonbehoeften van bijzondere doelgroepen. Zo ontwikkelt ze in Dendermonde het project “Residentie Kluster’: 63 appartementen voor bejaarden met een polyvalente zaal. In samenwerking met het aangrenzende WZC Sint Antonius worden de appartementen uitgerust met een spraak- en terugspraaksysteem waardoor de bewoner in verbinding staat met het rusthuis. De bewoners kunnen ook een beroep doen op bepaalde diensten van het rusthuis. Daarnaast voorzien de verschillende projecten in de gemeente 75 units voor rolstoelgebruikers die ook voldoen aan de seniorennormen. In Waasmunster wordt in de wijk Podtsmeulen een appartementsgebouw met 8 woonunits voor beschermd wonen gerealiseerd. De begeleiding wordt contractueel opgenomen door de vzw Blijdorp. De nodige samenwerkingscontracten zijn hiertoe gemaakt en zo ook een apart toewijzingsregister. Dit project is specifiek gericht op jongeren en volwassenen met een matig tot ernstig verstandelijke en eventueel bijkomende sensorische, motorische of emotionele beperking. Momenteel is er enkel een specifiek toewijzingsreglement senioren in Dendermonde, met aandacht voor lokale binding. Hiervoor zijn er 62 wooneenheden voorbehouden. De DVW wenst ook in haar toekomstig bouwprogramma de focus op aangepaste seniorenwoningen scherp te houden in het gehele werkgebied. Zo bevat de planning o.a. in Waasmunster twee projecten met 35 flats voor senioren en is er in Lebbeke een project voor 31 flats voor senioren. Allicht zullen beide gemeenten ook een apart toewijzingsreglement uitwerken voor senioren, zo geven de beleidsverantwoordelijken aan. Het is positief dat de DVW verder kijkt dan de traditionele doelgroep (senioren) maar ook inspanningen doet voor aangepaste woningen voor rolstoelgebruikers en mensen met een mentale beperking. In de verschillende projecten in uitvoering of in opbouw blijken binnen de ruim 200 bijkomende wooneenheden, 98 aangepast voor senioren (volgens de normen VMSW), 95 voor rolstoelbewoners (normen VMSW) en 8 voor personen met een mentale beperking.. Zowel het volume van deze woningen als de spreiding binnen de projecten, beoordeelt de visitatiecommissie als goed: er wordt op dit vlak op een systematische en oordeelkundige manier tewerk gegaan.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel:

Goed

De visitatiecommissie oordeelt dat de DVW in dit prestatieveld ‘goed’ scoort. Hoewel de effectieve realisaties in de laatste jaren erg beperkt bleven, heeft ze een ruim aantal projecten op de sporen gezet. In de uitwerking houdt ze rekening met de gekende behoeften van de doelgroepen. Ze organiseert ook specifieke projecten waar het wonen gekoppeld wordt aan welzijn en begeleiding (begeleid wonen en assistentie woningen). In haar beleid rond grondreserves en grondaankopen hanteert ze duidelijke uitgangspunten. Ze wil haar patrimonium uitbreiden zonder daarnaast uit het oog te verliezen dat het verouderd deel van haar patrimonium dient gerenoveerd te worden. Daarin probeert ze oordeelkundig de overweging te maken tussen renovatie en eventueel (gedeeltelijk) slopen en overgaan tot vervangingsbouw. Hierbij zal de maatschappij zo mogelijk ook de verhoging van het aantal woongelegenheden realiseren. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 13 VAN 43

4.2

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling:


De visitatiecommissie stelt vast dat het patrimonium van de SHM in vergelijking met dat van de andere SHM’s eerder in slechte staat is en dat de SHM in de voorbije jaren weinig tijd en middelen heeft besteed aan de renovatie en verbetering van haar patrimonium. Dit verklaart de beoordeling “Voor verbetering vatbaar”. Positief is wel dat de SHM dit ook zelf aangeeft als verbeterpunt en concrete stappen heeft ondernomen om tot betere prestaties te komen. De visitatiecommissie meent dat de SHM de voorbije jaren onvoldoende tijd en middelen besteedde aan de renovatie en het in stand houden van haar patrimonium. Herstellingen gebeurden niet voldoende snel, of niet op een planmatige manier en vaak werd gewacht tot een probleem zich stelde in plaats van te anticiperen. De huidige raad van bestuur en de huidige directeur zijn zich bewust van deze gebreken en willen ze ook ten gronde aanpakken. Sinds 2011 waait er dan ook een nieuwe wind: er is een open cultuur, en problemen worden planmatig aangepakt. Met het oog op de renovatie van het patrimonium werd een architecte aangeworven en momenteel is de procedure tot aanwerving van een financieel verantwoordelijke lopende. Omdat de SHM ook de volledige financiële consequenties wil opvolgen en optimaliseren is er beslist om een financiële verantwoordelijke aan te werven op korte termijn. Dit zal toelaten om een gedetailleerde meerjarenplanning uit te werken en wanneer de financiële middelen voorhanden zijn, uit te voeren DVW heeft duidelijk een inhaalbeweging in te zetten om de objectieven ERP2020 te halen: 57,4 % van het patrimonium voldoet aan alle ERP2020 normen. Hiermee scoort de SHM minder goed want meer dan de helft van de andere SHM’s heeft immers een lager aandeel van dergelijke woningen. Een verdere analyse van de ERP2020 normen toont dat vooral dient gewerkt te worden op het vlak van dubbel glas. Minder dan 60 % van de woningen beschikt al over dubbel glas. Ten opzichte van de andere maatschappijen scoort de SHM hier zwak. Meer dan 75 % van de andere SHM’s heeft immers een hoger aandeel. Slechts 64 % van de woningen beschikken over dakisolatie. Meer dan de helft van de SHM’s beschikt over een groter aandeel. Ongeveer 70 % van het patrimonium beschikt over een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Hiermee scoort de SHM laag ten opzichte van de andere huisvestingsmaatschappijen. Deze cijfers worden negatief beïnvloed doordat er voor 2 projecten een sloopdossier werd opgemaakt die ook op de lijst van projecten staat. Er zullen respectievelijk 14 en 31 woningen gesloopt worden omdat de renovatiekost niet verdedigbaar is. DVW wenst op elk van de ERP2020 deelgebieden (dubbel glas, dakisolatie, zuinige verwarmingsketels) de achterstand aan te pakken. DVW wil tegen 2020 alle ramen van dubbel glas voorzien, en heeft dit ook in kaart gebracht en voorbereid, maar rekent ook op de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 14 VAN 43

noodzakelijke financiële ondersteuning van de Vlaamse overheid. Het renovatieproject wijk RosBeiaardstraat-Donckstraat is qua aantal woningen en totale kostprijs een belangrijk project. Voor elke woning in de wijk wordt gekeken naar de ligging en de kosten van de renovatie. Doordat in het verleden reeds verscheidene woningen werden verkocht, gebeurt het dat een woning van De Dendermondse Volkswoningen soms ingebed ligt tussen andere woningen van andere eigenaars in deze wijk. Dit verhoogt de kostprijs van de renovatie van die individuele woningen. De Dendermondse Volkswoningen maakt hierbij de afweging tussen de kost van de renovatie en het verkopen van die woning. Aan de hand van wijkkaarten (luchtfoto’s) kan de SHM eenvoudig detecteren waar belangrijke stukken (onbenutte) tuin zijn dan wel of er bepaalde nog steeds aaneensluitende percelen/gebouwen in bezit zijn. Bij belangrijke onbenutte gemeenschappelijke delen zal DVW nagaan of het aantal wooneenheden kan worden uitgebreid door vervangingsbouw te realiseren in plaats van de individuele bestaande wooneenheden te renoveren. Op gebied van dakisolatie voert de SHM momenteel de inspanningen op. In de wijk Vlotgraslaan werden de bestaande bel-etagewoningen voorzien van de nodige dakisolatie. Hierbij werd de kans aan de huurders geboden om de zoldervloer (na isolatie) ook toegankelijk te maken, zo niet werd de dakruimte afgesloten. Hiervoor dienden de huurders 1.500 euro te betalen (met mogelijkheid tot afbetalingsplan). Dit project werd eind 2012 opgestart om de beschikbare subsidies van Eandis (10 euro/m² extra voor SHM’s bovenop de bestaande energiesubsidies) ten volle te gebruiken. DVW wenst ook op het vlak van energiezuinige verwarmingsinstallaties inspanningen te doen. Het huidige CV-aanbestedingcontract loopt nog tot 2014, maar wordt in vraag gesteld omdat het de SHM beperkt in haar bewegingsvrijheid om deze problematiek aan te pakken. Volgens de SHM is de invulling van dit contract door de aannemer, de geboden service en de kwaliteit van de dienstverlening onvoldoende en leidt het lastenboek tot een soort van monopolie voor de vervanging van ketels. De visitatiecommissie raadt aan om bij de hernieuwing van het contract voldoende duidelijke Service Level Agreements op te nemen en aandacht voor voldoende mededinging te hebben. Dit alles maakt dat op het vlak van het patrimonium 262 woningen, of 24,5 % van het woningpatrimonium, werd aangeduid als grondig te renoveren en in meer dan 40 % van de woningen dienen nog inspanningen geleverd te worden in het kader van het behalen van de ERP2020 normen. Op basis van de patrimoniumenquête 2010, werd in 2011 verder onderzocht waar er nood is aan renovatie van het patrimonium . De kostprijs zou neerkomen op een 36 miljoen euro. Dit is een zeer groot bedrag om het patrimonium in stand te houden. Een heuse uitgewerkte renovatieplanning (die jaren kan meegaan en voldoende specifiek is) is er voorlopig dus nog niet. De voornaamste inspanningen tot nu toe richtten zich op het in kaart brengen en zicht krijgen op de staat van het patrimonium en het uitwerken van de planning, incl. aanwerving technische en financiële medewerkers. DVW wenst dit alles op een zeer grondige en gestructureerde manier aan te pakken wat door de visitatiecommissie positief wordt beschouwd. Tot 2011 werd immers onvoldoende aandacht besteed aan de renovatie van het patrimonium van de SHM. Om dit te kunnen doen heeft de SHM geïnvesteerd in haar personeelsbestand en werd zoals eerder gezegd een architecte aangeworven. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 15 VAN 43

Naast het realiseren van nieuwe woningen, heeft de SHM bijzondere aandacht voor de renovatie van haar patrimonium. Zij heeft in kaart gebracht dat 262 wooneenheden of 24,5 % van het patrimonium grondig moet worden gerenoveerd. Het dient wel gezegd dat de SHM momenteel wel reeds volop op een gestructureerde manier een aantal projecten aanpakt : o De grootste voorziene renovatiebewegingen zijn de renovaties Keur waar er door een combinatie van nieuwbouw/vervangingsbouw BLOK 10 & 11 ,van 71 drieslaapkamerwoningen naar 91 woonunits wordt gegaan waarbij tezelfdertijd ook 46 woningen worden gerenoveerd. o Een ander gepland belangrijk project is het project ROS DONCKSTRAAT waar 38 hoofdzakelijk driekamer woningen zullen vervangen worden door 70 appartementen. o In 2012 werden in de Vlotgraslaan 194 woonunits van een nieuwe elektrische installatie voorzien; 58 van deze woningen kregen ook dakisolatie. De visitatiecommissie moedigt de ambitie aan om te komen tot een geïntegreerd renovatieprogramma dat zal toelaten om comfortvolle (en energiezuinige) woningen aan te bieden. De visitatiecommissie beveelt echter ook uitdrukkelijk aan hiervoor een duidelijk en realistisch tijdspad uit te tekenen en te communiceren. Huurders zijn hiervoor vragende partij om reeds vroeg in dit proces geïnformeerd te worden. Op die manier kunnen ze zich beter voorbereiden, krijgen ze een realistisch verwachtingspatroon en verstaan ze beter redenen waarom bepaalde vervangingswerken aan de bestaande woningen niet langer worden uitgevoerd. Huurders uit sommige wijken weten bv dat in hun wijk mogelijk binnen afzienbare tijd zwaar zal worden gerenoveerd en zij wellicht zullen moeten verhuizen. Als ze meer zicht hebben op de timing van de werken kunnen zij immers voor zichzelf uitmaken welke eventuele verbeteringswerkjes zij al dan niet in hun woning nog op eigen kosten kunnen doorvoeren. De commissie raadt aan steeds voldoende en tijdig huurders in bepaalde te renoveren wijken te betrekken. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling:


De score voor dit prestatieveld is voor verbetering vatbaar omdat de SHM zich beperkt tot de renovatie om te voldoen aan de energievereisten. DVW heeft ervoor geopteerd om zich in eerste instantie te concentreren op de renovatieinhaalbeweging en te werken aan het optimaliseren van de eigen werking. De visitatiecommissie erkent dat deze zaken inderdaad eerst prioritair moeten aangepakt worden en begrijpt dan ook dat omwille van de beperkte middelen en de strategische focus op bovenstaande problemen, de SHM buiten de inspanningen op energie en isolatievlak, weinig op milieuvlak heeft gedaan. De visitatiecommissie heeft begrip hiervoor, maar is van mening dat de grote renovatieplanning net opportuniteiten biedt om door middel van schaalvoordelen meteen ook milieuvriendelijkheid VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 16 VAN 43

centraal te stellen. Niet alle milieuvriendelijke maatregelen kosten geld. Omwille hiervan raadt de visitatiecommissie aan om een gestructureerde manier milieuvriendelijke en duurzame ingrepen, te voorzien en te organiseren bij de op til staande renovatieprojecten. OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling:

Goed

DVW beschikt nog niet over aanpasbare woningen maar maximaliseert de aangepaste woningen. Ze streeft ook waar mogelijk om binnen het patrimonium (bv. een wijk) aanpasbaarheid na te streven eerder dan op woningniveau. Om die reden wordt alsnog een score Goed gegeven. Aanpasbaar bouwen, met andere woorden, het principe om de nodige voorzorgen te nemen zodat in de toekomst een aantal aanpassingen mogelijk is zonder fundamentele renovaties en met een beperkt aantal ingrepen, wordt tot nu toe expliciet niet in programma’s van de projecten opgenomen. Wel streeft DVW te bouwen volgens telkens de strengste normen tussen Seniorenwoningen en woningen voor Rolstoelbewoners. De rolstoeltoegankelijkheid is ingebed in dit beslissingsproces. Aangepaste woningen zijn woningen die al aangepast zijn aan de behoeften van bejaarden of aangepast aan specifieke handicaps om zelfstandig wonen mogelijk te maken. Door de manier waarop ze werden aangepast worden ze automatisch ook aanpasbaar. De mate waarin de SHM hierin slaagt doelgroepgericht te bouwen wordt beoordeeld onder de operationele doelstelling 1.5. waarvoor vereist is dat de SHM een bewuste strategie hanteert om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen en hiervoor samenwerkt met relevante actoren. Om die reden wordt bij de beoordeling van aanpasbaar bouwen geen rekening gehouden met de mate waarin de SHM aangepaste woningen bouwt, maar wordt bij de beoordeling van deze doelstelling de focus gelegd op de mate waarin aanpasbaar en rolstoeltoegankelijk bouwen ingebed is in het beslissingsproces van de SHM en in de wijze waarop de SHM omgaat met principes als levenslang wonen en meegroeiwonen. DVW bevestigt dat er doelbewust gestreefd wordt naar bouwen met zicht op een polyvalente toekomst (mensen worden ouder, rolstoel is mogelijk), om op die manier levenslang wonen te faciliteren. De DVW denkt duidelijk na over aanpassingen en de toegankelijkheid van de woningen, past haar patrimonium aan en neemt dit ook op in de nieuwe ontwerpen. Op bouwkundig vlak is er weinig verschil tussen aangepast bouwen en aanpasbaar bouwen. DVW heeft ervoor gekozen om te voldoen aan de strengste normen, zijnde “aangepast wonen”. Aanpasbare woningen garanderen de toegankelijkheid en gebruiksgemak voor alle bewoners, van kinderen tot grootouders. Bijv.: 45 van de 91 woningen voor project Keur 10&11 worden gebouwd volgens de principes van aangepast wonen voor rolstoelgebruikers. DVW heeft volgens de visitatiecommissie een duidelijke strategie inzake de toegankelijkheid van het gebouw en van de woning, inclusief de rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid van huurwoningen (huidig patrimonium). DVW heeft voor de toekomstige projecten (in totaal 374 woningen) per project reeds aangeduid hoeveel aangepaste woningen worden voorzien voor senioren en rolstoelgebruikers.


PAGINA 17 VAN 43

Wanneer de vraag zich stelt i.v.m. aanpassingen van een niet aangepaste woning , bekijkt de DVW ook de optie om binnen een wijk te evolueren en zo de aanpasbaarheid eerder op een hoger niveau te verzorgen dan op het niveau van de individuele woning. Omwille van bovenstaande redenen wordt alsnog een score goed gegeven. DVW signaleert de visitatiecommissie dat op dit moment geen uniforme regels over aangepast en aanpasbare woningen over alle subsidie- en minimumreglementering heen bestaan. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar DVW draagt momenteel een last mee uit het verleden vanwege een patrimonium dat op veel punten niet aan hedendaagse kwaliteitseisen voldoet. De maatschappij wil toekomstgericht werken, daarom ontwikkelen de nieuwe raad van bestuur, de nieuwe directeur en het team een grondige en gestructureerde renovatieplanning, waarbij ook een aantal dringende projecten worden aangepakt. Hierbij wordt er onvoldoende aandacht besteed aan het milieuvriendelijke als doel op zich. Renovaties kunnen nochtans ook worden gezien als een kans om iets te doen op het gebied van milieuvriendelijk bouwen. DVW investeert grote bedragen in haar woningen. De uitdaging is om dat zo milieuvriendelijk mogelijk te doen. DVW beschikt nog niet over aanpasbare woningen, maar houdt in haar geplande projecten op een systematische manier rekening met een aantal doelgroepen en besteedt voldoende aandacht om wooneenheden aan te passen en heeft een duidelijke visie over toegankelijkheid.


PAGINA 18 VAN 43

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling:

Goed

Er zijn voor het beoordelen van deze doelstelling vooralsnog geen betrouwbare indicatoren beschikbaar. Daarom heeft de visitatiecommissie op basis van haar eigen expertise en ervaring gepeild naar de mate waarin de SHM oog heeft voor prijsbewust bouwen. De visitatiecommissie stelt vast dat de maatschappij de kostprijs en de kwaliteit binnen de projecten opvolgt. Ze heeft daarvoor stappen ondernomen om dit nog verder te verbeteren, via de aanwerving van een architecte en een financieel verantwoordelijke. DVW bouwt in voldoende mate prijsbewust. Een van de belangrijke beoordelingspunten is de mate waarin binnen de bestaande NFS2-kostprijsplafonds kan worden gebouwd. De maatschappij is in haar nieuwe elan en met nieuwe mensen op dit ogenblik vooral in de ontwerpen opstartfase van projecten. Het interne motto is te proberen de plafonds niet te overschrijden. Wanneer dit nu in de planfase voorvalt, wordt meteen aan de ontwerpers gevraagd om het ontwerp aan te passen of andere materialen te gebruiken zodat het binnen de subsidiabele kostprijsplafonds kan worden gerealiseerd. De maatschappij meldde de visitatiecommissie met cijfers en toelichtingen, dat op dit ogenblik in 4 projecten gezocht wordt naar versoberingen en verlagingen van de kostprijs (Mandekensstraat Baasrode; Motbaan Lebbeke, Grootmuysveld Lebbeke en Belselestraat Waasmunster). Het betreft hier samen 60 van de 131 wooneenheden die op een uitvoeringsprogramma staan, of ongeveer 46 % van haar bouwprogramma. In het verleden was er onvoldoende knowhow om vanuit de maatschappij een en ander strak op te volgen naar zowel kwaliteit als kostprijsbeheersing. Met de aanwerving van een architecte in december 2011 en de geplande aanwerving van een financieel verantwoordelijke worden de mogelijkheden vergroot om zowel kwaliteit als kostprijs beter aan te sturen zowel in het voortraject en de uitvoeringsfase, als in de nacalculatie. OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling:

Goed

De DVW krijgt een beoordeling goed omdat de SHM voldoende aandacht heeft voor de huurlasten en ze maatregelen neemt om deze te beperken. In 2011 bedroeg de mediaan huurprijs 185 euro per maand voor een appartement, voor een woning 246 euro en 121 euro voor een bungalow. Deze prijzen behoren tot de laagste van alle huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen. DVW meent dat de oorzaak hiervan ligt in een


PAGINA 19 VAN 43

combinatie van het inkomen van de huurder, het (aanzienlijk gedeelte verouderde) woningpatrimonium en de daaraan gekoppelde markthuurwaarde. De gemiddelde huurlasten bedragen in 2011 136,17 euro/jaar. De DVW zit daarmee in de middengroep van de SHM’s. De lasten zitten in een licht dalende trend ten opzichte van 2008 (148,3 euro). In het visitatiegesprek bleek dat dit te verklaren valt door het onvoldoende doorrekenen in het verleden van alle kosten ten laste van de huurder. Tot 2011 werden kosten ten laste van de huurders onvoldoende gerecupereerd volgens de afdeling toezicht RWO. DVW zet nu een en ander duidelijk op een rijtje voor de huurders: wat valt ten laste van de huurder en wat van de verhuurder. Het werkt daarvoor aan een eigen document dat gebaseerd is op de principes van het “Ziezo” boekje dat op aantal punten aangepast wordt aan specifieke situaties van het patrimonium. Daardoor zullen de aangerekende kosten licht stijgen. Bovendien streeft men naar kostenverlaging. Dat gebeurt door strengere controles op de uitvoering van contractuele plichten van leveranciers en het laten spelen van de concurrentie (sinds 2010). Enkele onderhoudscontracten worden herzien wat zou moeten leiden tot verminderde uitgaven. Vanaf 2012 zal de huurlast wel licht stijgen omdat DVW een nieuw onderhoudscontract CV afsloot, wat de huurder 106,17 euro per 2 jaar zal kosten, wat via de voorschotten op 4,4 euro per maand zal komen. DVW werkt met voorschotten op basis van de actuele gegevens van het voorgaande jaar. Het vermoeden is dat de huurders voor 2012 een deel van de voorschotten terugbetaald zullen krijgen omdat de actuele kosten waarschijnlijk lager zullen uitvallen dan de voorschotten.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Totaaloordeel: Goed De DVW wenst duidelijk in haar projecten nog meer in te zetten op het bewaken van de kostprijs. Ze heeft zichzelf intern daartoe versterkt met bijkomend personeel. In de projecten in uitvoering wordt op een systematisch wijze stappen ondernomen om beneden de NSF-kostprijsplafonds te blijven. De mediaan huurprijzen zijn aan de lagere kant. Met betrekking tot de huurlasten situeert de DVW zich in de middengroep van de SHM’s. Ze probeert deze tot een aanvaardbaar niveau te houden door strenge controles op de uitvoering van werken door leveranciers en duurdere onderhoudscontracten werden herzien.


PAGINA 20 VAN 43

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de woonzekerheid van de sociale huurders gegarandeerd wordt omdat DVW huurdersachterstand zoveel mogelijk voorkomt. Ook een kordate aanpak van leefbaarheidsproblemen draagt hier toe bij (zie O.D. 4.2). Overlast wordt aldus binnen de perken gehouden. De huurder krijgt ook hulpmiddelen (brochure) aangereikt voor een goed onderhoud van de woning. Er wordt regelmatig controle gedaan op de leefomstandigheden in en rond de woning of de wijk bij de regelmatige huisbezoeken. De huurdersachterstalprocedure ligt schriftelijk vast en is gekend door de medewerkers en de sociale welzijnsdiensten. Door een snelle en persoonlijke aanpak (telefoon in de lopende maand, uitnodiging op gesprek bij 1e huurdersachterstal, huisbezoeken vanaf de 2e maand en opleggen van 10 % boete) worden probleemsituaties snel herkend. De huurdersachterstal bedraagt 3,86 %. Daarin zitten heel wat huurdersachterstallen die veroorzaakt werden door domiciliefraude, waar de SHM zeer kort op de bal speelt. T.o.v. de andere SHM’s ligt de huurdersachterstand wel zeer hoog. DVW sleept hier nog een deel van het verleden mee, waar veel minder gestructureerd gewerkt werd. De visitatiecommissie adviseert om op korte termijn de huurdersachterstallen die dateren van voor het boekjaar 2011 uit te zuiveren en facturen af te boeken conform het boekhoudbesluit. Er wordt samengewerkt met het OCMW en het CAW vanaf de 2e aanmaning. Op dat moment worden de gegevens van de huurders met achterstal aan hen doorgegeven, waarin ook expliciet een termijn wordt opgegeven waarbinnen de SHM een antwoord verwacht. De sociale partners suggereren hier om ook meer individueel cliëntoverleg te organiseren tussen de sociaal assistenten. Tenslotte wordt een 3e aanmaning aan de huurder gestuurd voordat het dossier juridisch behandeld wordt. Ook Samenlevingsopbouw, het CAW en het OCMW worden intensiever betrokken. Zij benaderen zelf de huurder en gaan gesprekken aan om de huurdersachterstallen te verminderen, door middel van huisbezoeken en het opstellen van concrete betalingsplannen. Zij leggen ook nogmaals de gevolgen uit van het niet betalen van de huur en de huurdersachterstal. Zo worden heel wat uithuiszettingen vermeden (12 dossiers doorgekregen, 3 uithuiszettingen) Indien het toch tot een verzoeningsprocedure komt of tot een procedure ten gronde voor de vrederechter zuiveren sommige huurders de huur aan, anderen gaan op het laatste moment afbetalingsplannen onderschrijven.


PAGINA 21 VAN 43

OD 4. 2. De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidproblemen aan Beoordeling:

Goed

De sociale huisvestingsmaatschappij heeft een strategie om leefbaarheidsproblemen te voorkomen en waar nodig aan te pakken. De SHM speelt kort op de bal (zie voorbeelden hierboven) en werkt voor bepaalde wijken met een leefbaarheidsplan naar een betere sociale mix door hogere inkomens aan te trekken. Ten slotte bouwt de SHM bij voorkeur kleinschalig om leefbaarheidsproblemen te voorkomen. De visitatiecommissie waardeert de manier waarop de SHM leefbaarheidsproblemen aanpakt. De SHM werkt op dit terrein samen met de wijkagenten en andere sociale partners (CAW, Samenlevingsopbouw en OCMW). Er is voor een bepaalde wijk (Centrum) ook een leefbaarheidsplan uitgewerkt met de Stad Dendermonde met het oog op een betere sociale mix door het aantrekken van hogere inkomens via dat specifiek leefbaarheidsplan. De maatschappij hoopte door deze sociale mix de leefbaarheidsproblemen te verminderen. De directeur deelde de visitatiecommissie overigens mee dat dit in de realiteit weinig soelaas heeft gebracht. Uit het jaarverslag en de gesprekken met woonactoren en huurders blijkt dat de meeste leefbaarheidsproblemen te maken hebben met onderhoud van de gemeenschappelijke delen van wooncomplexen, graffiti, drugsgebruik en rondslingerende rommel. Een strenge opvolging en duidelijke communicatie naar de huurders zijn kenmerkend voor de aanpak van de SHM; zo worden huurders of hun kinderen die bijvoorbeeld overlast veroorzaken (graffiti, drugsgebruik) samen bij de directeur geroepen. Er wordt een verslag opgemaakt van dit gesprek. Indien de huurders geen positief gevolg geven, wordt hun duidelijk mede gedeeld dat dit kan leiden tot eventuele beëindiging van het huurcontract. De problemen worden zo duidelijk bespreekbaar gemaakt en de huurder wordt op zijn verantwoordelijkheid gewezen. Een duidelijke gedragslijn wordt op die manier gekoppeld aan effectief ingrijpen door DVW. Ook andere vormen van overlast worden aangepakt, onder andere rommel en rondslingerende fietsen in gemeenschappelijke delen. De maatschappij heeft een positieve aanpak van dit probleem door onder andere de organisatie van graveeracties in samenwerking met de politie.Alle niet-gegraveerde fietsen werden opgehaald evenals de resterende rommel. Indien er nieuwe vaststellingen zijn na deze acties, wordt eerst de mogelijke dader opgespoord. Die krijgt de rekening gepresenteerd van de opruimacties. Zo niet worden systematisch de gemaakte kosten aan alle huurders gefactureerd. De maatschappij voert ook meermaals controle uit op de kuisfirma die de gemeenschappelijke delen onderhoudt. Immers, propere gemeenschappelijke delen zetten aan tot meer respect voor de hal, gangen en trappen.

OD 4.3. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat de Dendermondse Volkswoningen bewonersgroepen betrekt bij sociale huurprojecten en bij het wijkbeheer. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 22 VAN 43

Dendermonde heeft eveneens een project “Buurt aan zet”; dit project wil de burgers bij het wijkgebeuren betrekken. De sociale huisvestingsmaatschappij zet daar op in, samen met de VZW Samenwerkingsopbouw, daar ze het belangrijk vindt op de hoogte te zijn van wat er in haar wijken speelt. De maatschappij kan dan aan de slag om snel problemen te detecteren en om haar dienstverlening te verbeteren. Ook een betere kennis van de huurders zelf is een pluspunt. Zo is er in het kader van dit project een stuurgroep wijkontwikkeling opgestart, waaruit bewonersvergaderingen zijn ontstaan in de centrumwijk, Vlotgraslaan en ‘t Keur. De directeur en sociaal assistent van de maatschappij zijn aanwezig op het woonoverleg in de wijken zelf, om informatie uit te wisselen tussen huurders en maatschappij over bv. toekomstige renovaties en dergelijke. De huurders vinden dit zeer goed. Zo is er de aanleg geweest van speeltuintjes. Dezelfde wijze van werken is er in Lebbeke met de stuurgroep Lokaal sociaal beleid, inclusief het woonoverleg met huurders; in Waasmunster is er eveneens een woonoverleg. In beide gemeentes is er een lokale aanwezigheid via een centraal gelegen locatie (Cafetaria , OCMW) waar 2x per maand diensturen worden georganiseerd waarop DVW advies verstrekt. De sociale huisvestingmaatschappij ondersteunt initiatieven van huurders door een kleine financiële bijdrage en aanwezigheid van personeel op de wijkfeesten. Er worden tevens huurdersvergaderingen georganiseerd om huurders te informeren en nauw te betrekken bij noodzakelijke verhuisbewegingen ingevolge de renovatie van een volledige wijk ’t Keur. Daarnaast informeert zij de huurders via de folder “Woonweter”. DVW voorziet een evaluatie van dit beleid in juni 2013, waarbij zal nagegaan worden wat er van gesignaleerde knelpunten geworden is, zoals het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, opvolgen van vragen tot onderhoud van huurders, leefbaarheidsproblemen, fietsen, rommel…, welke oplossingen er aan gegeven werden en wat dit heeft bijgedragen aan de verbetering van de werking.

OD 4.4. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat de SHM voldoende huisvestingsondersteuning biedt aan zijn bewoners. De sociale huisvestingsmaatschappij heeft een aantal initiatieven ontwikkeld die ten goede komen aan bewoners met complexe sociale problematiek. De sociale dienst schenkt aan deze mensen aandacht, onder andere door bij hen langs te gaan als er problemen zijn (afval, tuinonderhoud, opruimen). Deze groep huurders wordt na het eerste huisbezoek nog regelmatig opgevolgd door de sociaal assistent, zolang als nodig, samen met het OCMW. Het OCMW suggereert om meer cliëntenoverleg tussen de sociale diensten te organiseren, in plaats van het louter doorsturen van lijstjes door de SHM naar het OCMW. Er werd tevens in 2012 een project opgestart met het CAW om de verdoken armoede en het sociaal isolement bij hoogbejaarden te doorbreken en de ouderen te begeleiden in het onderhoud van hun woningen. Het CAW volgde in dit project een 20-tal huurders op, onder andere door extra huisbezoeken, maar leerden deze hoogbejaarden ook andere sociale hulpverleners kennen die hen zouden kunnen behulpzaam zijn. Er waren goede resultaten VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 23 VAN 43

volgens de beide partijen. Dit project werd niet meer verder gezet omwille van het kostenplaatje: de subsidies van Welzijn vielen weg. De tussenkomsten van het CAW waren betalend terwijl ze elders gratis dezelfde service verleenden. De visitatiecommissie stelt dat dit project een reële meerwaarde had met betrekking tot de sociale taken van een sociale huisvestingsmaatschappij, omdat de 20 hoogbejaarden door de extra opvolging hun sociaal isolement doorbraken en tegelijk leerden hoe ze hun woning dienden te onderhouden. Dit project staat op het kruispunt van welzijnsbekommernis en huisvestingsondersteuning. Verder krijgen de huurders bij het ondertekenen van het contract de nodige uitleg over de werking van apparaten, zoals het gebruik van de thermostaat. De sociale huisvestingsmaatschappij werkt ook mee aan de Woonwinkel, het gemeenschappelijk loket in de Stad Dendermonde van alle woonactoren. Zo heeft de burger een centraal punt in Dendermonde waar hij zich kan inschrijven voor alle sociale huisvestingsmaatschappijen middels 1 gemeenschappelijk inschrijvingsformulier voor alle SHM’s in het werkgebied. Er wordt gewerkt aan een duidelijk document waarbij de rechten en plichten van huurders worden uitgeklaard; dit document is voor 80 % afgewerkt. De visitatiecommissie wijst op het bestaan van dergelijk document “Ziezo”- boekje dat in verschillende andere SHM’s aan de huurders wordt gegeven. Aangezien in het verleden zelden de kosten in verband met herstellingen werden doorgerekend aan de huurders, lijkt het de visitatiecommissie essentieel om deze procedure af te maken en ze toe te lichten in de bewonersgroepen en via een schriftelijke communicatie (brief, website). Ook de sociaal assistent kan tijdens huisbezoeken extra aandacht besteden aan de gewijzigde aanpak van de SHM rond rechten en plichten van huurders PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: Goed De visitatiecommissie is van oordeel dat het sociaal beleid goed uitgebouwd is en aan de noden van de huurders tegemoet komt. De individuele benadering is hier zeker een pluspunt. Zo zijn er bewonersgroepen in de probleemwijken waar de leefbaarheidsproblemen worden aangekaart. De huurders worden ook geïnformeerd via de Woonweter. De huisvestingsondersteuning wordt verzekerd door diverse initiatieven (huisbezoeken, preventieve projecten om sociaal isolement te doorbreken en ouderen te begeleiden in het onderhoud van hun woningen). De huurdersachterstal procedure voorziet niet enkel in schriftelijk contactmomenten maar ook in een individuele en persoonlijke aanpak, waarbij ook verschillende welzijnsactoren tijdig worden betrokken.


PAGINA 24 VAN 43

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar

Beoordeling:


De financiële leefbaarheid wordt door de visitatiecommissie als voor verbetering vatbaar gezien. Dit is het gevolg van een ’negatieve netto winstmarge’ en het vanaf 2016 in de financiële planning voorspelde tekort dat bovendien verder oploopt indien geen maatregelen worden genomen. Daarbij dient onmiddellijk gezegd dat de SHM zich zeer bewust is van deze situatie en ook een aantal maatregelen plant om de situatie te verbeteren. De gecorrigeerde liquiditeitsratio in enge zin bedroeg in 2011 1,62, wat goed is. Dit toont dat de financiële positie voldoende is om de financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Meer dan de helft van de andere SHM’s scoort lager op deze ratio. De netto vrije cash flow marge bedraagt 98 %. Met deze ratio wordt gemeten in welke mate de periodiek terugkerende inkomsten voldoende zijn om de periodieke uitgaven te dekken. Een netto vrije cash flow marge die minder dan 100 % bedraagt wil zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven waarmee de SHM in principe nog in een veilige zone zit, hoewel van een goede prestatie pas sprake is wanneer de ratio niet hoger ligt dan 85 %. DVW verklaart dit mede door de leegstand van de wijk Keur 10 & 11 waar 55 woningen leeg werden gemaakt in afwachting van het beschikbaar zijn van renovatiebudgetten. De gederfde huurinkomsten hebben logischerwijs een negatieve invloed op de netto vrije cash flow. De solvabiliteitsratio bedraagt 18 %, waarmee de SHM over een stevige buffer beschikt. Daarmee laat de SHM bijna 70 % van de SHM’s achter zich en bevindt ze zich duidelijk boven de grens van 10% die als minimum wordt verwacht. De financiële reserves zijn op dit moment nog voldoende groot maar dit is volgens de SHM vooral het gevolg van het onvoldoende actief zijn in het verleden. De DVW heeft een zeer zwakke rendabiliteit. Dit blijkt uit een negatieve netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitoefening van 9 %. Meer dan 90 % van de andere SHM heeft een hogere netto winstmarge. Dit operationeel tekort wordt sinds enkele jaren opgevuld met incidentele inkomsten uit de verkoop van huurwoningen. Door verdere kostenbesparingen en betere kennis en opvolging van de renovatiewerken, evolueert de netto winstmarge positief. Vanaf 2016 voorspelt de financiële planning een nog veel groter operationeel tekort. In dat jaar vervallen een aantal bulletleningen die werden aangegaan voor grondaankopen. Bulletleningen zijn leningen zonder annuïteiten met een volledige terugbetaling van het kapitaal op de eindvervaldag. Deze bulletleningen worden normaal gezien omgezet in een klassieke gesubsidieerde financiering met annuïteiten op 33 jaar, indien de grond binnen de 10 jaar na verwerving wordt aangewend voor een project. Enkel in het geval van strategische grondaankoop (Kleemputstraat) kan deze termijn worden verlengd met nog eens 10 jaar, zij het dat deze verlenging niet meer in aanmerking wordt genomen voor de berekening van de GSC. DVW maakt VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 25 VAN 43

momenteel de analyse van het strategisch belang van alle met bulletleningen verworven gronden en zal een aantal gronden verkopen om de nodige liquiditeiten te realiseren om zo de betaalverplichtingen na te komen. Dure projecten of projecten waarvan DVW naar eigen zeggen het risico loopt dat ze via het vervallen van de bulletlening de financiële positie aanzienlijk zullen verzwakken, zullen te koop gesteld worden met voorkeur voor de meest commercieel gelegen gronden. De bestaande liquide middelen maken dat de SHM niet onmiddellijk in financiële problemen zal komen. Belangrijker is om te stellen dat de financiële middelen bij het aanhouden van de huidige politiek en het uitvoeren van de geplande projecten niet voldoende zullen zijn vanaf 2016. De SHM heeft evenwel hier voldoende aandacht voor en zal maatregelen treffen. Zoals gesteld wordt hierbij dan vooral gedacht aan het verkopen van woningen en gronden. De visitatiecommissie dringt er bij de SHM op aan om de vrije cash flow continu en op lange termijn te bekijken en met de evolutie ervan rekening te houden bij het nemen van beleids- en projectbeslissingen. DVW investeert bovendien in de uitbreiding van haar personeelsbestand en wenst zich verder te versterken op vlak van financiële kennis. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief. Dit leidt in eerste instantie tot een stijging van de kosten maar door een betere opvolging wordt verhinderd dat er onnodige verrekeningen in meerwerk worden aangerekend. Bovendien kan er nu strenger gewaakt worden over de uitvoeringstermijn en worden er boetes aangerekend wanneer de vooraf bepaalde termijnen verstrijken. Het verkopen van een beperkt deel van het patrimonium (geïsoleerde gronden, woningen waarop geen leningen meer rusten) is voor de maatschappij een van de mogelijkheden tot het aanvullen van het jaarlijkse operationeel tekort, dat rond de 300.000 euro wordt geschat bij aanhoudende activiteit in het bouwprogramma.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling:

Goed

De visitatiecommissie stelt dat de SHM op basis van het verleden inzag dat een betere kostenopvolging wenselijk was en daartoe ook maatregelen nam en zichzelf target heeft opgelegd, waardoor de kosten van de SHM van nabij worden opgevolgd en dat de SHM inspanningen doet om deze zo laag mogelijk te houden. Ook de aanwerving van een architecte kan in dit kader gezien worden. Tenslotte werkt de Dendermondse Volkswoningen aan een beter toezicht op de uitwerking van contractuele plichten van leveranciers en aannemers en het laten spelen van de concurrentie. Daarom oordeelt de visitatiecommissie dit prestatieveld als goed. De personeelskosten van DVW bedragen 395 euro per woning. Meer dan 75 % van de andere SHM’s hebben meer personeelskosten per woning. Een omgekeerd beeld zien we bij de onderhouds- en werkingskosten voor niet-personeel. Hier bevindt de SHM zich met 729 euro per jaar per woning aan de andere zijde van het spectrum; meer dan 50 % van de andere SHM hebben lagere werkingskosten. Dit is deels te verklaren doordat de maatschappij geen eigen onderhoudskrachten heeft en daardoor alle onderhouds- en herstellingswerken uitbesteedt. Met in totaal 1.124 euro per woning zijn de werkings- en onderhoudskosten van deze SHM eerder laag VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 26 VAN 43

in vergelijking met de meeste andere SHM’s. Meer dan 50 % van de andere SHM’s heeft hogere werkings-en onderhoudskosten. Er is een goede opvolging van de kosten. Op regelmatige basis (kwartaal of maandelijks) bekijkt men de voortgang op deze kostensoorten aan de hand van boekhoudkundige gegevens. De sturing via een begroting van de belangrijkste kostensoorten, wordt door de visitatiecommissie positief beoordeeld. Men bekijkt per kostensoort hoeveel men gebudgetteerd had en hoeveel er werkelijk is besteed. Dit wordt ook gedaan voor de belangrijkste leveranciers/aannemers. Hier vergelijkt men elke maand voor een tiental leveranciers (Warrot, Cegelec, …) de gefactureerde kosten en vergelijkt men deze kosten met die voor de zelfde periode een jaar voordien. Dit laat toe onverwachte bewegingen of ontsporingen snel te detecteren. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk die overal deel dient uit te maken van de normale bedrijfsvoering. Voor nieuwbouwprojecten blijken er sinds 2010 geen meerkosten te zijn ontstaan naar aanleiding van contractwijzigingen. De verhouding contractwijzigingen/meerwerken op renovatieprojecten lag echter zeer hoog in 2011; het gaat om een bedrag van ongeveer 660.000 euro op een totaal van 4.054.000 euro (16 %). Dit hoge bedrag is volledig te wijten aan fouten die gebeurd zijn in 1 project, namelijk de renovatie van Keur, fase 7 en 8. Dit project was onvoldoende goed voorbereid (tuinen en tuinhuisjes waren niet voorzien), te weinig strak opgevolgd en heeft veel langer geduurd dan gepland. Het bedrag van aanneming bedroeg 4.055.000 euro. Er werd ter waarde van 540.000 euro aan verrekeningen in meerwerk aangerekend. Dit komt overeen met 13 %. De oorspronkelijke uitvoeringstermijn bedroeg 500 kalenderdagen, de uiteindelijke uitvoering werd pas na 1012 kalenderdagen afgerond. Afgaande op wat de processen-verbaal van oplevering vermelden, zou er een boete kunnen toegepast worden van 5 % van het aannemingsbedrag, gelijk aan 2.023.000 euro. Dit werd niet gedaan/toegepast. Een beoordeling op basis van dit ene project is niet representatief, temeer daar DVW ondertussen de nodige maatregelen heeft genomen (bv. aanwerving eigen architecte, interne reorganisatie en personeelswissels, striktere opvolging van de externe architecten,…) De visitatiecommissie stelt vast dat dit bij de huidige projecten beter wordt opgevolgd en dat de noodzakelijke opvolgingen nu wel gebeuren . Een betere opvolging bij de opmaak van het bestek zou ertoe moeten leiden dat de verrekeningen bij de uitvoering tot een minimum beperkt blijven. Een betere opvolging van de werf en een strenger toezicht moet de aannemer aansporen de uitvoeringstermijn te respecteren. In het verleden was de controle op de werf volgens DVW te laks waardoor er veel mankementen waren of dingen niet goed geïnstalleerd. DVW heeft in 2011 haar personeelsbestand uitgebreid met de aanwerving van een architecte. Dit zal toelaten om minder afhankelijk te zijn van externe architecten, de kwaliteit en de kosten beter op te volgen en te beheersen, wat hopelijk ook tot minder contractwijzigingen zal leiden. In 2013 wordt daarenboven een financieel verantwoordelijke aangeworven die ook meer aandacht zal besteden aan het nakijken van de vorderingsstaten en het overzicht zal bewaren vanaf budgettering, uitvoering, controle, uitbetaling tot eventuele meerwerken. Dit zal volgens de SHM ook leiden tot een betere know how en gebruik van de bestaande subsidiemogelijkheden. De controle op leveranciers is een goed initiatief dat getuigt van een goed beheer. Bijkomend stelt de visitatiecommissie ook een betere en accuratere doorrekening vast van de huurlasten, wat ook positief is. De visitatiecommissie deelt deze mening. De visitatiecommissie raadt wel aan dat voldoende aandacht blijft gaan naar de kosten die bijkomende aanwervingen met zich meebrengen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 27 VAN 43

Een belangrijk aandachtspunt is de leegstand van het patrimonium. De frictieleegstand bedraagt meer dan 8 % en ligt bij de allerhoogste in de sector. Bovendien is de leegstand sinds 2008 verviervoudigd. Dit hoog leegstandcijfer is te verklaren door het leegmaken van een aantal (55) woningen in afwachting van een complete renovatie en doordat er voor een aantal (25) woningen een sloopvergunning is doordat de renovatiekost te hoog. De opdeling tussen frictie en structurele leegstand wordt volgens de visitatiecommissie niet eenduidig gebruikt wat blijkt uit de analyse door de DVW van haar leegstaand patrimonium. Leegstand wordt door DVW momenteel goed opgevolgd. DVW telt momenteel 106 leegstaande woningen. Op 13 na, hebben alle woningen een vastgelegde bestemming. Het leeuwendeel bestaat uit woningen die werden “leeggetrokken” om het renovatieproject en/of nieuwbouwproject te kunnen realiseren: Project ‘Ros Donckstraat’(16 woningen); Project Keur 10&11 (55 woningen); Sloop fase II (een 25-tal woningen). Een aantal woningen werd ook leeggemaakt om deze vlotter te kunnen verkopen. Dertien leegstaande woningen hebben nog geen bestemming, en maken deel uit van de oefening die gemaakt zal worden inzake planning renovatie, gelinkt aan budget. De reden voor de hoge leegstand is dat er veel huizen niet meer voldoen aan de hedendaagse norm en opgenomen zijn in renovatieprojecten of sloop – nieuwbouwprojecten. De huizen die met de tijd leegkomen, worden niet meer verhuurd maar blijven leegstaan om de werken beter te laten verlopen. Dit kan de meest efficiênte strategie zijn , als dit gepaard gaat met een gedegen en concrete renovatieplanning… De visitatiecommissie constateert dat SHM’s weinig impact hebben op de belangrijkste componenten van de korte termijn cash flow. Immers de huuropbrengsten worden vrijwel geheel bepaald door het inkomen van de huurders. De belangrijkste post langs de uitgavenzijde, zo blijkt uit het financieel plan, zijn de aflossingen op leningen, die ook vast liggen. DVW heeft haar kosten nu goed onder controle en heeft zichzelf targets opgelegd om de kosten jaarlijks te doen dalen en slaagt daar ook in op vlak van de verschillende onderhouds- en herstellingsrubrieken. De SHM heeft alle mogelijke renovaties ingedeeld in een 20 tal rubrieken bv. ruwbouw, dakwerk, vloerwerk, cv, keuring, schilderwerk,…. Men rapporteert de actuele gegevens van het laatste jaar en zet dan lagere targets voor het huidige jaar. Deze targets zijn dus absolute interne normen waar de SHM naar stuurt. De kosten van de aannemers voor niet gebudgetteerde onderhoudskosten kunnen zo dalen van meer dan 940.000 euro tot ongeveer 300.000 euro in 2012. In het verleden was volgens de SHM de omvang en de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden niet steeds onder controle. De visitatiecommissie is van oordeel dat dit nu wel onder controle is want in de gesprekken met de SHM, worden een aantal maatregelen toegelicht zoals de strengere controles op de uitvoering van contractuele plichten van leveranciers en het laten spelen van de concurrentie (sinds 2010).


PAGINA 28 VAN 43

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling:

Goed

DVW heeft een sociaal verantwoorde opvolging van de huurdersachterstand met een mooie balans tussen de financiële, sociale en woonzekerheidsaspecten. Er werden afspraken gemaakt tussen de DVW, het CAW en het OCMW Dendermonde om het aantal uithuiszettingen te beperken. Er is een duidelijke procedure die in de praktijk gevolgd wordt. Daarbij is voorzien dat het OCMW wordt gecontacteerd vanaf de 2de betalingsaanmaning. Het aantal huurders in schuldbemiddeling bij OCMW is volgens de SHM de laatste jaren gestegen. Daarnaast merkt de DVW op dat er steeds meer wanbetalingen van huurders in schuldbemiddeling zijn. Dit werd bevestigd tijdens de gesprekken met de welzijnsactoren, zonder dat dit werd gekwantificeerd. Toch dient gezegd dat de DVW een hoge huurachterstand heeft; 3,87 % van alle aan huurders aangerekende bedragen werden eind 2011 niet betaald. Dit is zeer hoog in vergelijking met andere SHM’s, want meer dan 75 % van de SHM’s heeft een lagere huurachterstand. Op 31 december 2011 bedroeg de achterstallige huur van de zittende huurders 34.143 euro. Dit was een daling ten opzichte van het jaar voordien met 3.712 euro of 9,8 %. Dit wordt deels verklaard door de bijkomende huur die aan huurders werd aangerekend, na de regularisatie van domiciliefraude, door kwartaalhuur bij garages en een aantal huurafrekeningen. Het aandeel huurdersachterstal naar aanleiding van domiciliefraude komt vooral door enkele ‘grote’ dossiers, waarbij de SHM na vaststelling van de fraude de huur met terugwerkende kracht voor beide dossiers samen heeft aangepast voor een totaal van ongeveer 7.740 euro. DVW probeert op een actieve manier domiciliefraude te voorkomen. Ze maakt daartoe bewust gebruik van de gegevens uit de Kruispuntbank (KSZ). Wanneer afwijkingen worden vastgesteld, worden de ontlopen lasten steeds gerecupereerd en dient men zich in regel te stellen. Tijdens de vele huisbezoeken (sociaal, technisch), hebben de medewerkers ook oog voor eventueel domicilie- of sociale fraude, zij het dat dit op zichzelf, niet het primaire doel uitmaakt van de bezoeken. Bij een huisbezoek weet men immers vooraf wat de normale bewoning is van de woning, ziet men anomalieën (bv. een groot aantal kinderen bij een “alleenstaande zonder kinderen”) en kan dit wijzen op een niet geregulariseerde toestand. Een deel van de achterstand is ook te wijten aan de achterstand bij het verhuren van een aantal garages. Ondanks het feit dat deze wel steeds worden betaald (zij het laattijdig) staan de achterstanden op de verhuurde garages wel vermeld in de cijfers. De inschuldstellingen gebeurden voor de garages per kwartaal, hetgeen het bedrag doet oplopen. In dit kader werd dan ook beslist om vanaf 2013 de inschuldstellingen maandelijks uit te voeren voor de garages en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 29 VAN 43

werden de huurders aangespoord om per bestendige opdracht te betalen. De visitatiecommissie kon vaststellen dat dit ook gebeurt en vindt dit een goede maatregel. Het is voor de huurder ook overzichtelijker per maand te betalen en DVW kan korter op de bal spelen. Bijkomend, werden de huurders die dat nog niet doen, aangeschreven met de vraag om via een bestendige opdracht te betalen. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling:


DVW gebruikt het model van financiële planning zoals dit door de VMSW wordt aangeboden maar gebruikt dit niet als een sturingsinstrument. In de loop van het jaar wordt dit model niet gebruikt bij het afwegen van koop/verkoopbeslissingen of bij renovatieprojecten. DVW beschikt niet over een volledige jaarlijkse begroting. Ze volgt wel de belangrijkste kostensoorten en leveranciers maandelijks op. De visitatiecommissie vindt dit alvast een goede aanzet en raadt de SHM ook aan om een volledige begroting op te maken. De financiële planning wordt zoals vermeld jaarlijks geactualiseerd, besproken en goedgekeurd op de raad van bestuur. Een gedetailleerde meerjarenplanning voor de renovatie en onderhoud van het patrimonium zal verder worden uitgewerkt (zie O.D. 5.2: leegstand). Zoals eerder gesteld is de SHM goed op de hoogte van haar financiële toestand op korte termijn en de beïnvloedende factoren ervan qua gewone bedrijfsvoering. De visitatiecommissie raadt aan om de gedetailleerde renovatieplanning volledig uit te werken en af te stemmen op het financieel plan en vice versa. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling:

Goed

DVW heeft niet de ambitie om te evolueren naar een woonmaatschappij die ook koopwoningen realiseert. De maatschappij heeft immers de strategische keuze gemaakt om zich in eerste instantie te richten op de renovatie en het in stand houden van het bestaande patrimonium en de uitbreiding ervan door de bouw van nieuwe huurwoningen. Binnen het werkgebied zijn naast 3 andere huurmaatschappijen nog een gemengde en een zuivere koopmaatschappij actief. De taakverdeling is tot nog toe eerder historisch-politiek gegroeid. Dit wel zeggen dat de actoren in het werkgebied in hun keuze vaak uitgaan van een de facto verdeling van de taken en de competenties. Elke maatschappij heeft haar sterktes… Er is een stilzwijgend akkoord om de koopwoningen voornamelijk door de koopmaatschappij te laten doen. Het uitbreiden van de activiteiten met een tak ‘koopwoningen’ is vooralsnog niet aan de orde geweest, temeer omdat de specifieke kennis momenteel ontbreekt. In het verleden werd samen gewerkt met het SBK Dendermonde voor het realiseren van koopwoningen op de Wijk VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 30 VAN 43

Podtsmeulen. De gronden voor deze sociale koopwoningen werden aangekocht door DVW en doorverkocht aan het SBK die er koopwoningen op realiseerde. De gronden voor de sociale kavels (15) werden reeds aangekocht in het begin van de jaren ’80. In de beginperiode was er weinig interesse. De raad van bestuur van 12 maart 2013 heeft nu de laatste kavel toegewezen omdat de voorbije 2 jaar een veel commerciëler beleid werd gevoerd door middel van publicaties via Immoweb en via een soort reclameborden in de wijk. Een uitbreiding naar het verstrekken van sociale leningen zit er niet in door de eerder gemelde keuze, om zich te beperken tot de verhuur van woningen en DVW dus het minimum vereist aantal sociale koopwoningen niet kan realiseren. Bovendien is er in de gemeente reeds een sociale kredietinstelling actief . De maatschappij werkt intensief sterk samen met andere woonactoren en levert een bijdrage aan het formuleren van het lokale woon- en welzijnsbeleid. In Dendermonde overlegt de SHM op regelmatige basis met Samenlevingsopbouw, is ze via Buurt aan Zet betrokken bij de organisatie van bewonersvergaderingen en zetelt ze ook in het lokaal woonoverleg. In zowel Lebbeke als Waasmunster is de SHM betrokken bij het lokaal sociaal beleid en het lokaal woonoverleg. Uit de gesprekken met de andere actoren blijkt dat er ook hier met het aantreden van de nieuwe bestuursploeg een nieuwe wind waait en dat de samenwerking en de communicatie sterk verbeterd is. DVW treedt voldoende in overleg en staat open voor dialoog om tot oplossingen te komen voor individuele probleemgevallen.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed interne controlesysteem Beoordeling:

Goed

DVW heeft een beperkt aantal procedures (kas en liquiditeitenbeheer, interne controle op loonadministratie, afboeken huurachterstal niet zittende huurders en beveiliging van activa en gegevens) maar heeft deze vooralsnog niet gebundeld in een procedurehandboek. De visitatiecommissie raadt aan om werk te maken van een verdere uitwerking van de procedures en van een procedurehandboek. Een goede procedure geeft duidelijk aan wie verantwoordelijk is voor de uitvoering en wie verantwoordelijk voor de dagelijkse en de maandelijkse controle. Een reeds goedgekeurde procedure is de bestelprocedure (raad van bestuur van 4 december 2012). Het basisprincipe bestaat erin dat de medewerker die een bepaalde bestelling wil plaatsen of opdracht geven aan derden, het dossier/bestelling/opdracht voorbereidt en ter goedkeuring aan de directeur voorlegt. Voor bestellingen tot 5.500 euro (exclusief btw) kan de directeur alleen optreden en handtekenen. Boven dit bedrag tekenen telkens én de voorzitter (of bij diens afwezigheid de ondervoorzitter) én de directeur (of bij diens afwezigheid de ondervoorzitter). DVW heeft naast haar huishoudelijk reglement, ook een deontologische code voor de bestuurders. Hierin wordt o.a. bepaald aan welke voorwaarden de bestuurders moeten voldoen en hoe ze zich moeten gedragen als bestuurder van DVW. Op de naleving wordt toegezien door de voorzitter. Er is ook een aparte deontologische code voor de personeelsleden. Hierin worden loyaliteit, objectiviteit, correctheid, klantvriendelijkheid, spreekrecht en verwachtingen opgenomen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 31 VAN 43

Zowel op de directieraad als op de raad van bestuur wordt regelmatig de efficiënte werking van de maatschappij onder de loep genomen (evaluatie van gerealiseerd projecten, nieuwe projecten, huurachterstal,… ). Tijdens de gesprekken met de leden van de raad van bestuur blijkt dat er ook op dit vlak een aantal verbeteringen te noteren vallen. Er kwam duidelijk naar voren dat de leden nu voldoende geïnformeerd worden, wat in het verleden niet altijd het geval was. De visitatiecommissie vindt dit een positieve evolutie. Op basis van de gesprekken komt de visitatiecommissie tot het besluit dat de raad van bestuur en de directie dezelfde visie hebben en samen aan het bereiken van de doelstellingen werken nl. de SHM opnieuw er boven helpen en houden met aandacht voor zowel de huurders als voor de deelnemende gemeentes. DVW is zich voldoende bewust van de risico’s en de toekomstige uitdagingen en breidt haar personeelsbestand uit om de nauwkeurigheid, tijdigheid en bruikbaarheid van de financiële en beheersinformatie te versterken. Er is voldoende controle op de betalingscyclus met voldoende aandacht voor de spreiding van de controle en de handtekeningbevoegdheid. Als bijkomende controle worden periodiek ook analyses uitgevoerd op de belangrijkste leveranciers waarbij wordt gekeken naar de evolutie ten opzichte van de gebudgetteerde kosten en ten opzichte van het vorig jaar. De efficiëntie van de operaties en het effectief inzetten van de middelen worden van nabij opgevolgd door de DVW. De werkzaamheden worden nu nauwer opgevolgd via controle op werken , werfbezoeken enz. In het verleden was dit niet altijd het geval. Sinds het aantreden van de nieuwe directie heeft dit o.a. geleid tot een aantal wijzigingen in het personeelsbestand en werd het aannemersbestand ook doorgelicht en aangepast..

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling:

Goed

DVW scoort volgens de visitatiecommissie goed op gebied van bereidheid tot verandering en verbetering. Ze stelt zaken in vraag en past aan waar nodig. Het is voor de visitatiecommissie duidelijk dat er sinds de komst van de huidige directeur, hierin duidelijk gesteund door de vernieuwde raad van bestuur, veel veranderd is bij de DVW. De organisatie werkt meer resultaat- en samenwerkingsgericht. Dit werd ons in alle gesprekken bevestigd. Er werden noodzakelijke wijzigingen doorgevoerd in het personeelsbestand om te komen tot een performanter team. De medewerkers kunnen de noodzakelijke vormingen en opleidingen volgen zodat het personeel zich ten volle kan ontplooien, initiatief kan nemen en kennis delen. Er bestaat wel geen vastgelegde planning- en evaluatiecyclus voor het personeel. De visitatiecommissie raadt aan om daar ook werk van te maken Bij iedere nieuwe verhuring wordt een uitvoerige plaatsbeschrijving opgemaakt. DVW onderzoekt of de plaatsbeschrijving in de toekomst met tablet computers (iPad) kan gebeuren. Momenteel worden de plaatsbeschrijvingen in de wijken door de technisch verantwoordelijke en maatschappelijk assistent genoteerd – hard copy – en worden er foto’s genomen. Op het bureel moeten al deze gegevens digitaal verwerkt worden. Via de tablet-computer worden vaststellingen op het moment zelf digitaal ingegeven en opgeslagen op de juiste plaats. Bij vragen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 32 VAN 43

van huurders – gedurende bezoeken in de wijk – kan via de iPad onmiddellijk de nodige informatie en beeldmateriaal gegeven worden. Deze werkwijze zorgt dan ook voor een aantal belangrijke voordelen zoals tijdswinst en ook voor een directere informatie-uitwisseling met de huurders. Het gebruik van een iPad past dan ook in de doelstelling van de maatschappij om mee te gaan met de toenemende digitalisering en waar nodig bij te sturen zodanig dat de werking van de maatschappij optimaal blijft. Dit getuigt van de wil tot verandering en zelfreflectie. PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar Omwille van de gespannen financiële toekomst in de komende jaren wordt een score ‘voor verbetering vatbaar’ gegeven. DVW is zich hier ten volle van bewust en plant de nodige acties op het gebeid van renovatie en zal waar nodig onrendabele projectengronden verkopen. Er is een duidelijke wil tot verandering en verbetering waarbij voldoende aandacht wordt besteed aan de interne controle. Een betere opvolging en toezicht van en op de werven, kan aannemers aansporen de uitvoeringstermijnen te respecteren. Hetzelfde geldt voor de controle op de uitvoering van de contractuele verplichtingen van leveranciers. De visitatiecommissie raadt DVW aan om een visie te ontwikkelen met betrekking tot frictionele leegstand en structurele leegstand. De visitatiecommissie raadt ten slotte aan om werk te maken van een planning- en evaluatiecyclus van het personeel, om de efficiëntie van de werking te kunnen verhogen.


PAGINA 33 VAN 43

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling:

Goed

De sociale huisvestingsmaatschappij DVW heeft duidelijk ingezet op een juiste en correcte informatievoorziening naar de burgers, dit op verschillende vlakken. DVW heeft niet alleen zitdagen op het grondgebied Dendermonde, maar houdt er ook in de gemeentes Lebbeke en Waasmunster (twee maal per maand in het Sociaal Huis). De huurder of kandidaat-huurder kan ofwel langskomen op de maatschappij, ofwel per telefoon contact opnemen. Sommige huurders suggereren een avondopening voor nog meer bereikbaarheid. De huisvestingsmaatschappij besteedt veel aandacht aan een transparante communicatie naar de huurders, niet alleen per brief maar ook via individuele gesprekken (gesprek op bureel, huisbezoeken, aanwezigheid op wijkfeesten). De briefwisseling ademt dezelfde sfeer van open en proactieve communicatie uit, want de boodschap wordt duidelijk geformuleerd (bij domiciliefraude, huisvestingsproblemen, huurdersachterstal, goed of slecht onderhouden van de woning) en deze communicatie gebeurt tijdig vooraleer problemen escaleren De website van De Dendermondse Volkswoningen is zeer helder opgesteld. Het reglement van inwendige orde met betrekking tot de procedure inzake huurdersachterstallen en een type huurcontract zijn online beschikbaar, net zoals ook meldingsformulieren en aanvraagformulieren (mutatie, huurprijsherzieningen, aanvraag budgetmeter). Daarnaast geeft de maatschappij sinds kort ook de “Woonweter” uit, met allerlei informatie die de huurders kan interesseren: de wijkwerking , wat te doen bij kleine herstellingswerken… Cartoons illustreren de teksten, wat de laagdrempeligheid van Woonweter benadrukt. De huurders zullen in de volgende nummers meer het woord krijgen. Dit maakt deel uit van het streven van de SHM naar een zekere vorm van bewonersparticipatie wat door de visitatiecommissie als positief wordt beschouwd. Bij grote verhuisbewegingen in wijken valt de maatschappij terug op een operationeel draaiboek; de SHM heeft hier geput uit de ervaringsdeskundigheid van Woonhaven-Antwerpen. Er worden niet alleen collectieve informatievergaderingen georganiseerd, maar ook extra individuele huisbezoeken , zodat de huurders de kans krijgen om extra informatie rond deze verhuurbewegingen in te winnen in functie van hun persoonlijke situatie. De sociaal assistent werd aangeduid als klachtenbemiddelaar; het is voor het personeel en de huurders duidelijk wat een klacht is en wat het onderscheid is met een melding. Er wordt gewerkt conform het klachtendecreet van 2001. Er is een objectieve en effectieve snelle behandeling van klachten, waarbij gewerkt wordt met ontvangstbewijzen en termijnen van antwoord. Er wordt na VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 34 VAN 43

onderzoek ook naar de huurder duidelijk gecommuniceerd hoe de maatschappij eventueel (of niet) aan de klacht tegemoet zal komen. Tenslotte verstrekt de SHM ook informatie over het aanbod van andere SHM’s in het werkgebied wanneer kandidaat bewoners zich komen inschrijven of informeren, wordt ook aan de kandidaathuurders meegedeeld dat er ander SHM’s in Dendermonde actief zijn en worden indien gewenst ook contactgegevens doorgegeven. O.D 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk

Beoordeling:

Goed

Alle woon- en sociale actoren omschrijven de samenwerking met de SHM als goed. De actoren geven ook aan goede en voldoende informatie van DVW te krijgen over haar werking. De stad Dendermonde heeft waardering voor het feit dat de SHM projecten spontaan ter bespreking voorlegt aan het College van Burgemeester en Schepenen en op het overleg lokaal woonbeleid. Dit was blijkbaar niet altijd het geval in het verleden. De partners van de Woonwinkel zijn tevreden over de communicatie met de huisvestingsmaatschappij; de sociale actoren waren globaal tevreden over de wisselwerking tussen de sociale diensten onderling. De visitatiecommissie raadt de maatschappij aan dit pad verder te bewandelen. O.D 6.3 De SHM meet de tevredenheid van de klanten

Beoordeling:


Hoewel de DVW geen algemene tevredenheidsmeting houdt, peilt ze naar aanleiding van specifieke gebeurtenissen wel naar de mate waarin huurders tevreden zijn over de dienstverlening. Omdat de SHM hieraan ook concrete verbeteracties koppelt, vindt de visitatiecommissie dat de maatschappij goed op weg is, maar de SHM moet deze acties zeker bestendigen en uitbreiden met tevredenheidsmetingen. De SHM heeft in 2010 op een geobjectiveerde en systematische manier gepeild naar de tevredenheid op het ogenblik dat elke woning van het patrimonium werd bezocht door de personeelsleden van de maatschappij. Naast het goed in kaart brengen van de toestand van het patrimonium werden die huisbezoeken afgelegd om het contact met de huurder opnieuw aan te knopen, maar ook om eventuele klachten te detecteren, die onder het vorige bestuur niet altijd even goed behandeld werden. Bovendien heeft de maatschappij deze huisbezoeken verder gezet in 2011 (45 algemene controlebezoeken) en 2012 (212 controlebezoeken bij nieuwe huurders en huurders met leefbaarheidsproblemen). Tezelfdertijd is de SHM meer zichtbaar aanwezig in de wijken. In de planning van 2013 worden opnieuw alle woningen bezocht. Zo kent de maatschappij ook haar huurders beter. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING DENDERMONDSE VOLKSWONINGEN

PAGINA 35 VAN 43

Bij een op stapel staande grote verhuisbeweging worden, zoals bovenvermeld, ook individuele huisbezoeken gepland. Hier wordt geluisterd naar de wensen van de huurders. Huurders vullen een vragenlijst in. Zo kan een duidelijk en objectief beeld verkregen worden van de woonwensen binnen het kader van een rationele bezetting van voorkeuren, vastgestelde voorrangsregels. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: Voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt dat de maatschappij klantvriendelijk is, door de individuele contacten met de huurders, door systematische huisbezoeken en door een betere opvolging van de aanvragen voor herstellingen Er wordt ook aandacht besteed aan een goede schriftelijke communicatie; voorbeelden hiervan zijn de zeer duidelijke website, de informatiefolder “Woonweter” en de kwaliteit van de briefwisseling. Ook de huurders waarderen deze aanpak.


PAGINA 36 VAN 43

5.

5.1

AANBEVELINGEN

Aanbevelingen voor de SHM

Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie SHM de volgende aanbevelingen: 1. Schep klaarheid in wie welke verantwoordelijkheid draagt bij herstellingen; laat je inspireren door het ZIEZO boekje; werk het document m.b.t. de rechten en de plichten van de huurders verder af. 2. Om te komen tot een globaal sociaal beleid, met meer individuele opvolging van huurders, samen met de sociale actoren (OCMW), kan de maatschappij individueel cliëntenoverleg systematisch voorzien in plaats van enkel uitwisseling via schriftelijke lijstjes. 3. Zuiver op korte termijn de historische huurachterstallen (o.d.4.1) uit, boek facturen af conform de regels in het boekhoudbesluit. 4. Werk een structureel plan van aanpak uit dat een gedetailleerde meerjarenplanning voor renovatie omvat, gekoppeld aan de financiële gevolgen voor de SHM. Geef aan welke woningen zullen verkocht worden, gerenoveerd en gesloopt; duid aan welke bouwdelen gerenoveerd worden, wanneer dat gepland is en welke kosten daarmee gepaard zullen gaan. Laat dit plan valideren door de raad van bestuur om als leiddraad te dienen bij het nemen van beslissingen. 5. Maak werk van een vastgelegde planning- en evaluatiecyclus voor het personeel. 6. Richt voor de huurders op een gestructureerde manier tevredenheidsmetingen in en gebruik deze input in het stellen van prioriteiten binnen de actieplannen.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie heeft voldoende vertrouwen dat de maatschappij de verbeterpunten zelfstandig zal opnemen. Het opleggen van de verplichting om verbeterplannen op te stellen acht zij niet noodzakelijk.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid gedetecteerd.


PAGINA 37 VAN 43

5.4

Goede praktijken bij SHM

De Dendermondse Volkswoningen heeft een project opgezet om, samen met het CAW, hoogbejaarde huurders uit hun sociaal isolement te halen. Door deze 20 hoogbejaarden regelmatig te bezoeken, kon men deze bejaarden begeleiden in het onderhoud van hun woningen. Op die manier werd zowel een sociale doelstelling nagestreefd en kon men tezelfdertijd mogelijke leefbaarheidsproblemen door slecht onderhouden woningen oplossen of voorkomen. Beide doelstellingen werden voor deze 20 huurders bereikt (zie OD 4.4). Mits hiervoor bijkomende financiële ondersteuning wordt voorzien, is dit een goede praktijk bij deze sociale huisvestingsmaatschappij. Er is een periodieke opvolging van kostensoorten en leveranciers waarbij een aantal targets en verbeteringsdoelstellingen worden vastgelegd. Op regelmatige basis (kwartaal of maandelijks) bekijkt de maatschappij de voortgang aan de hand van boekhoudkundige gegevens. Wat is er voorzien en wat is werkelijk besteed? Dezelfde opvolging gebeurt ook voor de leveranciers en aannemers (werven). Deze goede praktijk maakt deel uit van de algehele goede kostenbeheersing door de maatschappij. De huisvestingsmaatschappij bezoekt periodiek alle woningen van het patrimonium , om zo contact te leggen met de huurder en aanwezig te zijn in de wijken. Bij deze bezoeken kunnen eventuele leefbaarheidsproblemen opgespoord en opgevolgd worden en kunnen ook aan problemen van onderhoud van de woning worden aangepakt .


PAGINA 38 VAN 43

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en eventueel bijkomende leden RvB) -

Marcel Segers, voorzitter Jan Pauwels, ondervoorzitter Joseph Maes, bestuurder en ex-schepen in Waasmunster Piet Buyse, bestuurder en burgemeester van de stad Dendermonde Piet Pauwels, directeur

Medewerkers SHM - Floris Verstuyft, sociale dienst - Isabel Buysse, architecte - Els De Wael, administratief medewerker - Kristel Donny, administratief medewerker - Marc D’hollander, technisch verantwoordelijke - Els Sanders, administratief verantwoordelijke Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Sven Huygens, sociale dienst Lebbeke - Ellen Raemdonck, Stedenbouw Waasmunster - Rik Rousseau, Stedenbouw Dendermonde - Sociale dienst Dendermonde Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Stan De Neve, Buurt Aan Zet - Dhr. Luwaert, CAW - Ingrid Van Vaerenberghe, OCMW Dendermonde - Katrien Matteusen, Huurdersbond Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - De visitatiecommissie sprak met 15 huurders, waarvan de namen omwille van de privacy niet worden openbaar gemaakt. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Agnes Dierick, Schepen Waasmunster - Niels Tas, Schepen Dendermonde - Guide Van Herreweghe, Schepen Lebbeke


PAGINA 39 VAN 43

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse

overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaalwoonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van


PAGINA 40 VAN 43

toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 19843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen. Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatieindicatoren

- omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het werkgebied. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10 16403¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer


PAGINA 41 VAN 43

aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Gronden Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen

gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaathuurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het Epeil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.


PAGINA 42 VAN 43

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde

Datum reactie SHM: 31 juli 2013


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de SHM De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde

Datum beslissing minister: 5 november 2013


Visitatierapport De Dendermondse Volkswoningen, Dendermonde

Recommend Documents