Visitatierapport Volkswoningen van Duffel, Duffel

Visitatierapport Volkswoningen van Duffel, Duffel

Visitatiegesprekken op 13 en 14 november 2014 Visitatierapport van 24 maart 2015

VISIT ATIERAAD SOCIALE HUISVEST ING SM AATSCHAPPIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Volkswoningen van Duffel - Duffel Datum rapport: 24 maart 2015 (versie 1.0) Datum visitatiegesprekken: 13 en 14 november 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 10 februari 2015 Erkenningsnummer SHM: 1150 Contactgegevens SHM: NIEUWSTRAAT 3 2570 DUFFEL Tel: +32 15 31 15 65 Email: [email protected] Directeur: Kristina VERHOYE Voorzitter: Theo BOEL Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: BONHEIDEN DUFFEL KONTICH MECHELEN SINT-KATELIJNE-WAVER Samenstelling visitatiecommissie: Peter Bulckaert, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Gerard van Bortel, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Volkswoningen van Duffel geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL

PAGINA 2 VAN 50

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4 2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7 3.1 3.2

BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 9

4. PRESTATIES VAN SHM VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL ....................................................................... 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 11 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 17 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID................................................................................................... 22 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 27 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 32 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 41

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 44 5.1 5.2 5.3 5.4

AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 44 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN............................................... 45 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 45 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 45

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 46 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 47


PAGINA 3 VAN 50

1. INLEIDING

1.1.

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM Volkswoningen van Duffel.

1.2.

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be.

1.3.

Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4.

De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5.

De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD).

1.6.

De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.


PAGINA 4 VAN 50

1.7.

Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8.

Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9.

De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.


PAGINA 5 VAN 50

2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1

BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Voor verbetering vatbaar

OD 1.1

De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Goed

OD 1.2

De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen

n.v.t.

OD 1.3

De SHM brengt sociale kavels op de markt

n.v.t.

OD 1.4

De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5

De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen


PV 2

KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig


OD 2.2

De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid

Goed

OD 2.3

De SHM bouwt aanpasbaar


PV 3

BETAALBAARHEID VAN WONEN


OD 3.1

De SHM bouwt prijsbewust


OD 3.2

De SHM verhuurt prijsbewust

Goed

PV 4

SOCIAAL BELEID


OD 4.1

De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Goed

OD 4.2

De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan


OD 4.3

De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer


OD 4.4

De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Goed

PV 5

INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID


OD 5.1

De SHM is financieel leefbaar

Goed

OD 5.2

De SHM beheerst haar kosten goed

Goed

OD 5.3

De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Goed

OD 5.4

De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Goed

OD 5.5

De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Goed

OD 5.6

De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


OD 5.7

De SHM is bereid tot verandering en verbetering

Goed

PV 6

KLANTVRIENDELIJKHEID


OD 6.1

De SHM informeert burgers snel en duidelijk


OD 6.2

De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Goed

OD 6.3

De SHM meet de tevredenheid van klanten


OD 2.1



PAGINA 6 VAN 50

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM Op 28 november 1921 zag de Volkswoningen van Duffel (VWD), aanvankelijk onder de benaming “Samenwerkende Maatschappij voor Goedkope woningen van Duffel”, het levenslicht en daarmee is zij een van de oudste Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen. De SHM werd gesticht onder impuls van “gezagdragers” uit de openbare besturen en enkele sociaal vooruitstrevende burgers met het doel woningen te bouwen voor arbeiders en bedienden en deze woningen te verhuren en desgevallend te verkopen. Langzaam maar zeker breidde het actieterrein van de SHM zich uit, in de jaren ‘50 en ‘60 met de toenmalige gemeenten Walem, Onze-Lieve-Vrouw-Waver en Waarloos en met de gemeente Sint-Katelijne-Waver. Op 29 september 1994 fuseerde VWD met de SHM CV Werkmanshaard waardoor ook de gemeenten Bonheiden en Mechelen bij het actieterrein van de SHM werden gevoegd. De vennootschap is sedert haar ontstaan geleidelijk uitgegroeid van een zuiver gemeentelijke tot een “gewestelijke” bouwvennootschap die actief is in 5 gemeenten, met name Bonheiden, Duffel, Kontich, Mechelen en Sint-Katelijne-Waver. Op 31/12/2013 verhuurde de SHM 1.286 huurwoningen binnen het kaderbesluit sociale huur. Daarnaast verhuurt de SHM nog 7 woongelegenheden buiten het sociaal huurstelsel. De SHM is dus actief in Duffel (705 huurwoningen), Sint-Katelijne-Waver (209 huurwoningen), Mechelen (146 huurwoningen), Kontich (134 huurwoningen) en Bonheiden (92 huurwoningen) (zie figuur 1). Figuur 1: verdeling van het patrimonium over het actieterrein KONTICH; 134; 11%

BONHEIDEN; 92; 7%

MECHELEN ; 146; 11%

SINT-KATELIJNEWAVER; 209; 16%

DUFFEL; 705; 55%

Bron: prestatiedatabank VMSW VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL

PAGINA 7 VAN 50

Het grootste deel van het bestaande patrimonium van VWD, namelijk 50,8%, dateert uit de periode van 1980 tot en met 1989; voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen is dat slechts 20,1%. Ongeveer 35,9% van het woningenbestand is gebouwd tussen 1990 en 1999 (voor Vlaanderen is dat slechts 15%) en ongeveer 13,4% vanaf 2000 (versus 25,4% voor Vlaanderen). Eengezinswoningen vormen het grootste aandeel van het patrimonium, namelijk 66%. 34% zijn dus appartementen. Ongeveer 50% van de SHM’s hebben een groter aandeel appartementen in hun patrimonium. Het grootste gedeelte van het huidig patrimonium bestaat uit woongelegenheden met 2 en 3 slaapkamers (respectievelijk 25% en 51%, samen 76% - zie tabel 1). Tabel 1: Overzicht huurpatrimonium verhuurd binnen het sociaal huurstelsel op 31/12/2013.

Aantal slaapkamers Type Appartementen

Aantal % Eengezinswoningen Aantal % Totaal woongelegenheden: Aantal %

0

1

2

3

>=5 Totaal 0 432 3,47% 0,00% 100% 0 86 97 574 93 4 854 0,00% 10,07% 11,36% 67,21% 10,89% 0,47% 100% 0 117 220 80 0,00% 27,08% 50,93% 18,52%

0

203

317

654

0,00% 15,79% 24,65% 50,86%

4 15

108

4

8,40% 0,31%

1286 100%

Bron: prestatiedatabank VMSW

De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van 5 gemeenten van haar actieterrein. In dit gebied zijn eveneens 6 andere SHM’s en 2 SVK’s actief: - Vitare, de in 2013 opgerichte maatschappij, actief met koop- en huuractiviteiten in het volledige Vlaamse Gewest. Deze SHM heeft echter nog geen gerealiseerde woningen of geplande projecten in het actieterrein van VWD; - De Ideale Woning, actief met huuractiviteiten in de gemeente Kontich; - Woonpunt Mechelen, actief met huuractiviteiten in de stad Mechelen en de gemeente Sint-Katelijne-Waver; - Inter-Vilvoordse Maatschappij voor Huisvesting, actief met huuractiviteiten in de stad Mechelen; - Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij Arro Antwerpen, actief met koopactiviteiten in de gemeenten Kontich; - Gewestelijke Maatschappij voor de Kleine Landeigendom van Mechelen en omstreken (hierna ook KLE Mechelen), actief met koopactiviteiten in de gemeenten Bonheiden, Duffel, en Sint-Katelijne-Waver en in de stad Mechelen; - SVK Bodukam, actief in Bonheiden, Duffel, Sint-Katelijne-Waver en Mechelen; - SVK Woonweb, actief in Kontich. Enkel in Mechelen is er een lokaal toewijzingsreglement van toepassing. Mechelen voorziet daarin een voorrang voor kandidaat-huurders met een gestabiliseerde psychiatrische problematiek die in begeleiding zijn bij een dienst beschut wonen. Daarnaast is ook een voorrang voorzien voor 60plussers met een zorgbehoefte gekoppeld aan een woonbehoefte. Ook lokale binding kreeg een invulling. Afhankelijk van het patrimonium wordt voorrang gegeven aan de kandidaat-huurder die gedurende 20 jaar in Mechelen heeft gewoond, die de afgelopen 8 jaar gedurende minimaal 5 jaar in Mechelen heeft gewoond of die niet in Mechelen woont maar er werkt. De andere gemeenten van het actieterrein hebben geen lokaal toewijzingsreglement.


PAGINA 8 VAN 50

De raad van bestuur van VWD bestaat uit 12 leden, als volgt samengesteld:  Gemeenten van het actieterrein: 5 vertegenwoordigers (1 per gemeente)  OCMW Bonheiden: 1 vertegenwoordiger  OCMW Kontich: 1 vertegenwoordiger  OCMW Duffel: 1 vertegenwoordiger  OCMW Sint-Katelijne-Waver: 1 vertegenwoordiger  OCWM Mechelen: 1 vertegenwoordiger  Provincie Antwerpen: 1 vertegenwoordiger  Particulieren: 1 vertegenwoordiger. De directeur neemt - als niet stemgerechtigd lid - deel aan de vergaderingen van de raad van bestuur. De SHM heeft een directiecomité. Naast de directie bestaat de organisatiestructuur van VWD uit een technische dienst, een financiële dienst en de dienst administratie. De SHM telt buiten de directeur 3 diensthoofden, 4 bedienden en 3 deeltijdse schoonmaaksters.

3.2 Beschrijving omgeving In het actieterrein van de SHM waren er ongeveer 63.600 huishoudens in 2011. Er wordt een groei verwacht van ongeveer 10% tegen 2030 (69.800 huishoudens). Bij de nulmeting voor het BSO op 31 december 2007 waren er in het actieterrein 4.389 sociale huurwoningen, 159 sociale koopwoningen en 1 sociale kavel. Het aandeel sociale huurwoningen in het actieterrein van de SHM bedroeg 5,91% van alle woningen. Van de 67.057 woongelegenheden in het actieterrein van VWD zijn er 75% woonhuizen en 25% appartementen. Bij de woonhuizen is er vooral “gesloten bebouwing”, namelijk 35% en 22% “open bebouwing”. Slechts 18% van de woningen zijn “halfopen bebouwing”. In Bonheiden en SintKatelijne-Waver is opvallend veel ‘open bebouwing’. Dit loopt op tot respectievelijk 64% en 46%. Mechelen kent het hoogste aandeel appartementen, namelijk 32%. In het actieterrein van VWD is de mediaanverkoopprijs in 2013 voor een woonhuis in alle gemeentes hoger dan de mediaan voor heel Vlaanderen (zie tabel 2 - 200.000 euro voor Vlaanderen). Kontich spant de kroon met 265.000 euro. Bij de prijs van een appartement zijn de verschillen bijna even groot, Bonheiden kent hier de hoogste prijzen met 245.000 euro en Mechelen de laagste met 175.650 euro tegenover 186.000 euro als mediaan verkoopprijs voor een appartement in heel Vlaanderen. De mediaanprijs per m² voor bouwgrond liep in Mechelen en in Kontich op tot respectievelijk 251 euro en 249 euro wat ongeveer 25% hoger is dan de Vlaamse mediaanwaarde (197 euro/m²). In de meeste gemeenten in het actieterrein daalde de prijs per m² ten opzichte van 5 jaar vroeger, in Kontich zelfs met bijna 40%. Ter vergelijking: in Vlaanderen bedroeg de prijsstijging per m² 20,2%. De vrij hoge prijzen voor onroerende goederen hebben natuurlijk te maken hebben met de ligging van de betrokken gemeenten op de as BrusselAntwerpen.


PAGINA 9 VAN 50

Tabel 2: Overzicht van de verkoopprijzen onroerende goederen in het actieterrein van VWD (2013). Mediaan verkoopprijs Woonhuis

Mediaan verkoopprijs Woonhuis

Mediaan Mediaan Verkoopprijs Verkoopprijs Appartement Appartement

2013 (in euro)

(% wijziging t.o.v. N-5)

2013 (in euro)


2013 (in euro)


BONHEIDEN

205 000

12,33

245 000

13,95

233,33

1,27

DUFFEL

216 750

19,09

212 500

11,46

250,00

-14,83

KONTICH

265 000

20,45

217 500

28,59

248,72

-38,04

MECHELEN SINTKATELIJNEWAVER VLAANDEREN

205 000

20,59

175 650

28,21

250,67

-23,19

239 000

30,60

225 000

36,36

219,57

3,94

200 000

14,29

186 000

15,67

197,00

20,23

Gemeente

Mediaan Mediaan Verkoopprijs Verkoopprijs Bouwgrond / Bouwgrond / m² m²

Bron: prestatiedatabank VMSW

De bevolking in het actieterrein van VWD bedroeg 155.076 inwoners in 2013 en is iets jonger dan de rest van Vlaanderen: 21,3% personen van 18 tot en met 34 jaar, 39,9% personen van 35 tot en met 64 jaar en 18,2% personen ouder dan 65 jaar. De werkloosheidsgraad bedraagt 6,14% (7,48% in Vlaanderen) en het percentage leefloners 0,31% (0,3751 % voor Vlaanderen). Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van VWD in 2013 bedraagt ongeveer 15.365 euro (2013). Bij slechts 15% van de SHM’s is het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de huurders hoger. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2011 neer op een bedrag van 18.864 euro. Voor Vlaanderen was dit 17.146 euro. Van de gezinshoofden van de huurdersgezinnen van de SHM is bijna een derde ouder dan 65 jaar. Daarmee behoort de SHM tot de 40% SHM’s met het hoogste aandeel ‘oudere’ huurders. Het aandeel huurderhuishoudens met een niet-Belgisch gezinshoofd bedroeg 7,54% in 2013, wat bijna het gemiddelde van de sector is. Het aandeel alleenstaande huurders bedraagt 39,3% en daarmee bevindt de SHM zich bijna bij de 25% SHM’s in Vlaanderen met het laagste aandeel alleenstaanden. Voor informatie over het BSO in het actieterrein van de SHM, verwijzen we naar de bespreking van de operationele doelstellingen (OD) 1.1 en 1.2, waar dat uitgebreid aan bod komt.


PAGINA 10 VAN 50

4.

PRESTATIES VAN SHM VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De SHM Volkswoningen van Duffel (VWD) heeft in de afgelopen 5 jaar haar patrimonium jaarlijks met gemiddeld 1% uitgebreid. In 2013 had ongeveer 65% van de SHM een grotere aangroei van het patrimonium. Het aantal woningen in voorbereiding (aangemeld of op het uitvoeringsprogramma) is eerder beperkt. Veel projecten in voorbereiding zijn echter - buiten de wil van de SHM om – vertraagd of geannuleerd. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van VWD op deze operationele doelstelling globaal als goed. -

Het meest recente project van VWD betreft een inbreidingsproject met 6 appartementen in de Leopoldstraat dat de SHM in 2014 in het centrum van Duffel heeft opgeleverd. Voor de beoordeling van de prestaties van de SHM, in vergelijking met andere SHM’s, kijkt de visitatiecommissie naar de periode 2009 – 2013. In die 5 jaren heeft VWD 70 nieuwe huurwoningen gerealiseerd. Van de andere SHM’s had 65% een hogere aangroei van het patrimonium in de periode 2009-2013.

-

In 2013 heeft VWD geen huurwoningen gerealiseerd, wel koopwoningen (zie hiervoor OD 1.2). In de wijk Jasmisse te Duffel heeft VWD in 2012 het project Perwijs-Veld, bestaande uit 28 grote eengezinswoningen met 3 en 4 slaapkamers, opgeleverd. De SHM heeft in 2011 in de Wouwendonkstraat te Duffel via vervangingsbouw één woning gerealiseerd. In 2009 heeft de SHM in Kontich 32 woningen gebouwd op de locatie van een voormalige kazerne. Daarnaast heeft de SHM in 2009 nog 9 huurwoningen opgeleverd in Mechelen aan de Tender- en Wagonstraat.

-

De SHM heeft diverse nieuwbouwprojecten in voorbereiding waarvan een aantal aangemeld zijn bij de VMSW of op het uitvoeringsprogramma staan: o in Bonheiden aan de Zwarte Leeuwstraat (19 appartementen - aangemeld) en Hogenopstal fase 3 (17 woningen); o in Sint-Katelijne-Waver aan het gebied Maenhoevevelden (16 woningen) en het project Pastorie De Goede Herder (5 woningen – op het uitvoeringsprogramma); o in Duffel aan de Stocletlaan (17 huurwoningen met woonbeleidsconvenant aangemeld), Leopoldstraat (6 woningen – op het uitvoeringsprogramma) en het project Schorshagen (koopproject met 15-tal woningen); o in Mechelen project Hoek Aambeeldstraat-Draaibankstraat (6 woningen – op het uitvoeringsprogramma – zie ook verder). Naast deze projecten is VWD in dialoog met de gemeenten over andere bouwmogelijkheden op diverse locaties, zoals de “Oude Gemeenteschool” te Waarloos in de gemeente Kontich, de binnengebieden Eeckelenveld en IJzerenveld te Sint-Katelijne-Waver, het project “Oude dorpsschool” te Bonheiden-Rijmenam en het project “Dijk” te Onze-Lieve-Vrouw-Waver.


PAGINA 11 VAN 50

-

Een aantal projecten kan om diverse redenen niet, of niet volgens het oorspronkelijke concept, ontwikkeld worden. Dit vertaalt zich in een bescheiden aantal woningen dat de SHM bij de VMSW heeft aangemeld of die op het uitvoeringsprogramma staan. Eind 2013 had VWD 36 woningen aangemeld en stonden slechts 17 woningen op een uitvoeringsprogramma. Dat uit zich in het feit dat in 2013 bijna 9 op de 10 SHM’s meer woningen (in verhouding tot hun patrimonium) hadden geprogrammeerd dan VWD, terwijl dat 5 jaar geleden slechts 4 op de 10 was.

-

Het realiseren van nieuwe projecten verloopt niet zo vlot. De visitatiecommissie is van mening dat dit niet te wijten is aan onvoldoende inzet van de SHM. Hieronder geeft de visitatiecommissie een aantal voorbeelden die illustreren dat projectontwikkeling in het actieterrein van VWD vaak moeizaam verloopt: o een aantal projecten van de SHM zijn in een late fase van de projectontwikkeling in problemen gekomen door voortschrijdend inzicht van de lokale besturen en door de vernietiging van het onderdeel “sociale last” van het Grond- en Pandendecreet. Zo was in Mechelen het project “Hoek Aambeeldstraat-Draaibankstraat” aanbestedingsklaar toen de gemeente de realisatie van het project tegenhield omdat het project teveel parkeerdruk in het gebied zou veroorzaken. De SHM is nu in dialoog getreden met de stad Mechelen over een mogelijke gelijkwaardige alternatieve locatie door middel van een grondruil. Ook wordt er overlegd over een vergoeding door de stad Mechelen van de door VWD gemaakte kosten tijdens de voorbereiding van het project; o in de gemeente Sint-Katelijne-Waver speelde een vergelijkbaar probleem. Daar heeft VWD een perceel grond in eigendom vlakbij een school. De gemeente wil die grond nu voorbehouden voor de uitbreiding van de school omdat zij een groei van het aantal schoolgaande kinderen verwacht vanwege de bouw van nieuwe woningen in de omgeving. Ook hier is VWD in gesprek met de gemeente over een mogelijke grondruil; o in Kontich zijn er eveneens knelpunten. In het Altenapark heeft VWD bouwplannen uitgewerkt voor vervanging van de voormalige Kolonelswoning. De nieuwe bestuursploeg wil de groene ruimte van het Altenapark echter behouden en wil niet dat er op de betreffende locatie gebouwd wordt. De gemeente is op zoek naar een alternatieve locatie om aan VWD aan te bieden, maar de SHM heeft ook hier al kosten gemaakt voor de planontwikkeling waarvoor compensatie wordt gezocht; o de vernietiging van de sociale last, onderdeel van het Grond- en Pandendecreet heeft eveneens een negatieve invloed gehad op de nieuwbouwprojecten die VWD in voorbereiding had. Zo had VWD een rol in het project Maenhoevevelde in de gemeente Sint-Katelijne-Waver dat in handen is van IGEMO1, een intercommunale. Het betreft een woonuitbreidingsgebied waar men circa 400 woningen wil realiseren, waarvan 20% sociale woningen. De ontwikkeling van deze woningen is onzeker vanwege de vernietiging van de sociale last van het betreffende RUP2. SintKatelijne-Waver is in gesprek met IGEMO om op deze locatie toch sociale woningen te bouwen, bijvoorbeeld door hogere bebouwingsdichtheden toe te staan als er sociale woningen worden opgenomen. Vooralsnog is de uitkomst van deze verkenning onduidelijk.

1: Het werkingsgebied van IGEMO zijn de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Bornem, Duffel, Putte, Puurs, Sint-Amands, Sint-KatelijneWaver en Willebroek en de steden Mechelen en Lier. 2 : Ruimtelijk Uitvoeringsplan. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL

PAGINA 12 VAN 50

Ook al zijn de bovenstaande ontwikkelingen niet te wijten aan de SHM, toch adviseert de visitatiecommissie de SHM om uit deze voorbeelden leerpunten op te nemen in het risicomanagement om later dergelijke “verrassingen” zoveel mogelijk te vermijden. -

De Vlaamse overheid heeft de gemeente Duffel en de stad Mechelen geen BSO-huur opgelegd. De andere gemeenten in het actieterrein hebben echter nog een flinke inhaalbeweging te doen om hun BSO–huur te realiseren. De afgelopen jaren werd in die gemeenten maar weinig vooruitgang geboekt, vooral in Bonheiden en Sint-Katelijne-Waver. De SHM meldt dat mede door druk vanuit de Vlaamse overheid gemeenten zich nu meer bewust zijn van de noodzaak om de BSO doelen te behalen. Tabel 3: Voortgang BSO-huur Gemeente

Nulmeting sociale huur

BSO sociale huur

Voortgang sociale huur

BONHEIDEN DUFFEL KONTICH MECHELEN SINT-KATELIJNEWAVER

83 687 160 3236 223

119 0 155 0 130

12 5 36 -214 3

Aantal huurwoningen VWD in de betrokken gemeente 92 704 134 146 209

Bron: Voortgangstoets BSO-huur Vlaamse overheid 2012

-

De SHM heeft de ambitie om bij te dragen aan de openstaande nieuwbouwopgave voor het BSO-huur en heeft dat ook opgenomen in haar financiële meerjarenplanning (zie OD 5.4). Ook voelt de SHM zich verantwoordelijk om bij te dragen aan de realisatie van het BSO-koop in Duffel (zie OD 1.2).

-

Er is bij woonactoren veel waardering voor de inspanningen die VWD verricht om sociale woningen te realiseren. De vertegenwoordiger van de stad Mechelen waardeert het bijzonder dat VWD uit eigen initiatief gemengde huur/koop projecten realiseert (zie ook OD 5.5). Ook is er lof van woonactoren voor de kwaliteit van het vervangingsproject Dennenstraat te Mechelen. VWD heeft volgens woonactoren veel aandacht voor het visuele aspect van haar nieuwe wijken. Dat blijkt ook uit de kwaliteit van het in 2011 gerealiseerde project Perwijs-veld te Duffel. VWD trekt, volgens hen, voor haar projecten talentvolle architecten aan.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: n.v.t. De SHM is historisch gezien een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van VWD op het vlak van sociale koopwoningen daarom niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij’. VWD bouwt ook koopwoningen, maar dat ziet zij niet als haar kernactiviteit, maar als een bron van extra inkomsten. In de periode 2009 tot en met 2013 heeft de SHM 10 koopwoningen gebouwd. In 2010 werden 4 sociale koopwoningen gerealiseerd aan de Hanswijkdries te Mechelen en VWD heeft in 2013 6 sociale koopwoningen op de hoek Tervuursesteenweg/Dennenstraat, eveneens te Mechelen, opgeleverd. De SHM stemt haar koopactiviteiten goed af met de SHM KLE Mechelen, de voornaamste koopmaatschappij in haar actieterrein. De gemeente Duffel heeft alleen een BSO-koop te vervullen (62 woningen en 3 kavels). Door de bestuurlijke verwevenheid van de SHM en het bestuur van de gemeente Duffel (de voormalige schepen voor Wonen was tevens voorzitter van de raad van bestuur van VWD) heeft VWD van het gemeentebestuur een sterke rol gekregen in het realiseren van het BSO-koop. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL

PAGINA 13 VAN 50

SHM KLE Mechelen, die actief is in de koopsector en formeel ook de gemeente Duffel tot haar actieterrein rekent, bouwt geen sociale koopwoningen in deze gemeente. Het gemeentebestuur rekent erop dat VWD deze opgave realiseert. VWD heeft in de wijk Schorshagen te Duffel 15 sociale koopwoningen in voorbereiding. Met dit project is nog onvoldoende zicht op de realisatie van het BSO-koop. In Sint-Katelijne-Waver kijkt het lokaal bestuur vooral naar de KLE Mechelen voor de realisatie van het BSO-koop (79 woningen). OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: n.v.t. VWD heeft in de periode 2009 tot en met 2014 3 sociale kavels verkocht. Het BSO-sociale kavels in Duffel is daarmee gerealiseerd. De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden daarom de prestaties van de SHM op het vlak van sociale kavels niet apart beoordeeld, maar meegenomen in de beoordeling van de OD 5.5 ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij’. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed De SHM beschikt op dit moment over een beperkte voorraad reservegronden maar verricht voldoende inspanningen binnen de lokale context om gronden en panden te verwerven. De SHM kan haar grondreserve evenwel niet altijd inzetten. Deze situatie wordt vooral veroorzaakt door de bij OD 1.1. geschetste problematiek waarbij de projectontwikkelingen in het actieterrein van de SHM niet altijd vlot verlopen. Omdat de verantwoordelijkheid hiervan vooral buiten de SHM om ligt, vindt de visitatiecommissie dat de prestaties van VWD op dit vlak toch goed zijn. -

VWD beschikte de afgelopen jaren over een vrij stabiele grondreserve van circa 11 hectare; 55% van de SHM’s had in 2013 een kleinere voorraad. De SHM vindt haar eigen grondvoorraad op dit moment ontoereikend om voldoende sociale woonprojecten te realiseren. Dit komt deels omdat een bepaalde grond in een overstromingsgebied ligt (locatie Hogenopstal te Rijmenam, Bonheiden, aangekocht in 1994), of op locaties waar de gemeentebesturen geen (sociale) woningbouw willen toestaan (zie OD 1.1). VWD is in gesprek met diverse gemeentebesturen om via grondruil wel geschikte bouwlocaties te verwerven. De meest recente grondaankoop betreft 0,6 ha voor het project Schroshagen te Duffel waar de SHM 15 koopwoningen zal realiseren.

-

Hinderpaal bij het verwerven van locaties is de hoge grondprijs. Volgens de meest recente gegevens in de prestatiedatabank ligt de mediane grondprijs in Duffel op 250 euro/m² en in Kontich op 249 euro/m². Ter vergelijking de mediaan grondprijs voor geheel Vlaanderen ligt op 197 euro/m² (prijspeil 2013). Een andere hinderpaal, volgens de SHM, is dat het bijzonder moeilijk is om in sommige gemeenten in het actieterrein tot afspraken te komen over sociale woonprojecten. Het is ‘trekken en sleuren’ aldus de SHM. De directeur neemt deel aan alle lokale woonoverlegmomenten in het actieterrein om maximaal te pleiten voor sociale woonprojecten. Twee gemeenten in het actieterrein hebben zich volgens de Vlaamse overheid onvoldoende ingespannen om het BSO-huur te realiseren (Bonheiden en Sint-Katelijne-Waver). Er is echter ook een (bescheiden) tegengeluid: sommige woonactoren vinden dat VWD vaker ontwikkellocaties afwijst dan andere SHM’s eveneens actief in het actieterrein. Zij vinden dat de SHM haar projectontwikkelingscapaciteit verder kan versterken.


PAGINA 14 VAN 50

-

VWD creëert ook kansen voor bijkomende woningen binnen bestaande complexen door bij vervanging van het eigen patrimonium te kiezen voor verdichting. Deze kansen zijn heel concreet uitgewerkt in het Masterplan (zie OD 2.1). Dit plan houdt rekening met aangroei van circa 200 woningen op bestaande locaties door verdichting en is een goede stap om op eigen gronden meer sociale woningen te realiseren. Het door de raad van bestuur goedgekeurde Masterplan zal VWD ook bespreken met de gemeentebesturen en de verdichtingsvoorstellen afstemmen op het woonbeleid van de lokale overheden.

-

De SHM screent de in het kader van het voorkooprecht aangeboden panden op opportuniteit. Dit heeft nog niet geleid tot aankopen. Ook hier speelt de hoge vraagprijs een rol. Mede door die hoge prijzen ziet de SHM weinig heil in het uitoefenen van het voorkooprecht, maar wel in de wederinkoop van sociale koopwoningen. Dit recht heeft de SHM echter nog niet uitgeoefend.

-

De visitatiecommissie adviseert de SHM om een strategie te ontwikkelen die erop is gericht om de komende jaren meer panden en reservegronden te verwerven die door VWD kunnen worden ingezet in vervangingsbouw- of nieuwbouwprojecten.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM beschikt nog niet over een uitgewerkte strategie om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. De SHM had wel de eerste oriënterende gesprekken met belanghebbenden om de nood aan woningen voor bijzondere doelgroepen beter in beeld te brengen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op dit onderdeel als voor verbetering vatbaar. -

De SHM stemt de kenmerken van nieuwe en gerenoveerde woningen af op de vraag die blijkt uit de wachtlijsten. Hierbij betrekt zij ook de input verkregen tijdens het lokale woonoverleg en de contacten met OCMW’s. Vaak bepaalt de locatie van het nieuwbouwproject in grote mate wat gerealiseerd kan worden. Zo werden in het project Perwijs-Veld vooral grote eengezinswoningen (3 en 4 slaapkamers) gerealiseerd om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de woningtypologie (appartementen/eengezinswoningen) in de wijk en de verwachtingen van het lokaal bestuur, dit terwijl op de wachtlijst vooral 1- en 2-persoonshuishoudens staan. Deze laatste groep bedient de SHM bijvoorbeeld met het project Zwarte Leeuwstraat (in uitvoering) te Bonheiden waarin veel kleine appartementen gerealiseerd worden. De keuzes die de SHM maakt om haar aanbod af te stemmen op de noden van de doelgroepen kan zij nog beter motiveren. De visitatiecommissie adviseert de SHM om transparanter te zijn over de keuzes die zij maakt, bijvoorbeeld door deze keuzes toe te lichten in het jaarverslag.

-

Op dit moment heeft de SHM weinig structurele contacten met welzijnsactoren. De SHM wil vaker en regelmatiger overleggen met welzijnsactoren. Het is belangrijk dat woon- en welzijnsactoren weten wat ze van VWD kunnen verwachten op het vlak van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om voor haar doelgroepenbeleid een duidelijke visie en strategie uit te werken en dat te gebruiken om richting en inhoud te geven bij haar contacten met de welzijnsactoren voor dit thema.

-

De SHM heeft inmiddels oriënterende gesprekken gevoerd met Beschut Wonen Este over de begeleiding van ex-psychiatrische patiënten in woningen van VWD. De SHM neemt ook met enige regelmaat deel aan GGalimero, “Geestelijke Gezondheidszorg As Lier-Mechelen Regionaal Overleg”. Deze contacten zijn nog in een beginfase. Een knelpunt volgens de SHM bij


PAGINA 15 VAN 50

de huisvesting van ex-psychiatrische patiënten is dat organisaties zoals Beschut Wonen Este de begeleiding van bewoners niet kunnen garanderen. -

In Bonheiden is VWD in gesprek met het OCMW over de vervanging van 12 seniorenwoningen door een appartementencomplex voor deze doelgroep. De SHM vraagt hiervoor aan de gemeente wel om een toewijzingsreglement op te maken zodat er garanties zijn dat de woningen aan senioren kunnen worden toegewezen.

-

Volgens vertegenwoordigers van gemeenten waarmee de visitatiecommissie sprak is er voor de SHM nog geen rol weggelegd voor het realiseren van assistentiewoningen en serviceflats. Er zijn voldoende private initiatieven op dat vlak actief binnen het actieterrein van VWD. De visitatiecommissie kan zich evenwel voorstellen dat deze initiatieven niet altijd betaalbaar zijn voor huishoudens met beperkte financiële middelen en vindt dat een SHM op dit vlak een belangrijke meerwaarde kan leveren.

-

In totaal verhuurt de SHM 5 woningen in haar actieterrein aan de lokale OCMW’s. Deze woningen worden gebruikt voor tijdelijke noodopvang. Diverse woonactoren waren bijzonder tevreden met de rol die VWD speelde bij de recente herhuisvesting van de bewoners van een onbewoonbaar verklaarde woning aan de Leopoldstraat te Duffel.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: voor verbetering vatbaar VWD heeft in de afgelopen 5 jaar haar patrimonium gemiddeld jaarlijks met 1% uitgebreid. Het aantal woningen in voorbereiding (aangemeld of op het uitvoeringsprogramma) is echter beperkt. Veel projecten in voorbereiding zijn – buiten de wil van de SHM - vertraagd of geannuleerd. De SHM beschikt op dit moment, naar eigen inschatting, over een ontoereikende voorraad bouwgrond, maar verricht naar de mening van de visitatiecommissie voldoende inspanningen om gronden en panden te verwerven. De SHM moet haar inspanningen wel verder opdrijven om te zorgen dat de voorraad bouwgrond wordt aangevuld. De SHM beschikt nog niet over een strategie om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. VWD ondernam wel de eerste oriënterende gesprekken met stakeholders om de nood aan woningen voor bijzondere doelgroepen beter in beeld te brengen.


PAGINA 16 VAN 50

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM beschikt over een actuele meerjarige onderhouds- en renovatieplanning. De planning heeft een looptijd van 15 jaar en de maatregelen om de prioritaire ERP2020-doelen te behalen bevinden zich in de eerste jaren van die planning. VWD dient echter nog een grote inspanning te leveren om de energieprestaties van haar relatief oude patrimonium te verbeteren. De SHM is duidelijk bezig met een inhaalbeweging en heeft de betrachting om tegen 2020 de prioritaire ERP2020-doelen te behalen, echter de planning biedt daarvoor nog onvoldoende zekerheid. Ook de controle op de uitvoering van herstellingen is nog onvoldoende. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

VWD heeft een relatief oud patrimonium. Dat vertaalt zich ook in de energieprestaties. Bij de meest recente VMSW-bevraging voldeed 56% van het patrimonium van VWD aan de drie prioritaire ERP2020-doelen, namelijk dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie. Voor het gehele Vlaamse sociale huurpatrimonium lag dit percentage op 61%. In 2013 voldeed 45% van het patrimonium van VWD nog niet aan de prioritaire doelen. De SHM boekt dus goede vooruitgang. Van het patrimonium van VWD beschikt 42% nog niet over dakisolatie; voor alle Vlaamse SHM’s gecombineerd is dit 20%. Een nadere analyse leert dat deze gebreken zich vooral voordoen bij de eengezinswoningen van VWD. Ruim 40% van haar patrimonium bestaat uit huizen die in de periode 1964-1984 zijn gebouwd. Hier laat de isolatie vaak te wensen over. 89% van het patrimonium van VWD beschikt over energiezuinige verwarming, voor de gehele sociale huursector is dit 83%. Hier scoort VWD dus beter dan het Vlaams niveau. Ook op het vlak van isolerende beglazing laat VWD goede prestaties zien: 96% van haar patrimonium beschikt over energiezuinige beglazing, tegen 82% voor geheel Vlaanderen.

-

VWD beseft dat voor een professioneel onderhoud, renovatie, vernieuwing en uitbreiding van het patrimonium een lange-termijn-visie nodig is en een stappenplan gebaseerd op grondige kennis van de staat van het patrimonium. Tot voor kort beschikte VWD niet over deze kennis. De SHM heeft echter een indrukwekkende inhaalbeweging gemaakt op dat vlak. Zij heeft een studiebureau de opdracht gegeven om het patrimonium grondig in kaart te brengen en hieraan een planning voor onderhoud, renovatie en vervanging te koppelen. Deze opdracht werd begeleid door een Stuurgroep Masterplan, waaraan naast medewerkers ook een aantal bestuursleden deelnamen. Deze stuurgroep kwam ongeveer maandelijks samen. Voor het opstellen van het Masterplan is bij een groot aantal huurders naar de onderhoudsbehoefte gepeild via een tevredenheidsmeting die de enquêteurs van het studiebureau huis aan huis hebben afgenomen. Voor het bepalen van de onderhoudsconditie kreeg het studiebureau eveneens een overzicht van de klachten over de staat van het patrimonium. In totaal zijn ruim 1.100 woningen onder de loep genomen. De visitatiecommissie vindt deze grondige werkwijze voor het opstellen van een meerjarenplanning een goede start voor de inhaalbeweging die de SHM moet maken.

-

Samen met de VMSW zijn een tweetal nieuwbouw- en renovatiescenario’s op financiële haalbaarheid getoetst. Scenario 1 hield de realisatie van alle maatregelen van het Masterplan in. Scenario 2 omvatte in aanvulling daarop ook alle bouwproductie die nodig is om het BSO-


PAGINA 17 VAN 50

huur in het actieterrein te behalen. Beide scenario’s blijken haalbaar zonder de financiële leefbaarheid van VWD aan te tasten. Eind 2014 heeft de raad van bestuur zowel het Masterplan als de financiële planning conform scenario 2 goedgekeurd (zie ook OD 5.1/OD 5.4). -

De SHM zet zich in om zoveel mogelijk ERP2020-doelstellingen te realiseren tegen 2020 maar kan dat niet garanderen. Het Masterplan voorziet in feite in een globale aanpak van de onderhouds- en renovatieproblematiek en legt niet de nadruk op de ERP2020-doelstellingen. Bovendien wil de SHM de uitvoering van renovaties zoveel mogelijk groeperen en niet gefragmenteerd per woning uitvoeren, onder andere omdat de gegroepeerde aanpak efficiënter is. Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat niet alle vereiste werken voor het ERP2020programma zullen afgewerkt zijn tegen 2020. Begin 2015 start bij VWD een nieuw aangeworven technisch medewerker. Zij zal onder andere nagaan welke ‘Quick Wins’ de SHM kan realiseren rekening houdend met het Masterplan, bijvoorbeeld woningen waar gemakkelijk dakisolatie kan aangebracht worden. De visitatiecommissie vindt dit positief, maar ook rijkelijk laat. De ERP2020-doelen zijn namelijk al sinds 2010 bekend. VWD verklaart deze wat late start door een periode van ongeveer 2 jaar waarin de organisatie niet over een directeur of hoofd technische dienst beschikte. Begin 2011 is die impasse doorbroken en is de SHM gestart met een inhaalbeweging die nu resultaten oplevert.

-

Naast de drie prioritaire ERP2020-normen is ook gevelisolatie een belangrijke ERP2020doelstelling. Hier ligt voor VWD nog een aanzienlijke opgave. Volgens de meest recente patrimoniumbevraging van de VMSW heeft 70% van het patrimonium nog geen spouw- of buitenmuurisolatie (voor de gehele Vlaamse sociale huisvestingsector ligt dit percentage op 53%). De niet-prioritaire ERP2020-doelen, zoals gevelisolatie, zijn nog niet in de renovatieplanning opgenomen. De SHM geeft aan dat ze bij de start van de eigenlijke renovatieprojecten deze doelstellingen mee in overweging neemt.

-

Woon- en welzijnsactoren vinden de kwaliteit van het patrimonium van VWD over het algemeen voldoende. Tijdens het periodiek overleg dat vanuit de Intercommunale IGEMO3 problemen met woonkwaliteit opvolgt is volgens een betrokken woonactor nog nooit een probleem met een complex van VWD besproken.

-

VWD werkt niet met een eigen technische dienst. Voor het uitvoeren van herstellingen doet de SHM een beroep op een aantal externe aannemers. Uit de gesprekken met woonactoren en huurders concludeert de visitatiecommissie dat de uitvoering van herstellingen nog onvoldoende door de SHM wordt opgevolgd. Huurders meldden dat de afhandeling van herstellingen soms lang duurt. De SHM kan huurders vaak niet afdoende informeren over het moment waarop de aannemer het werk zal uitvoeren. Huurders zien op dit onderdeel de laatste jaren wel een verbetering (zie OD 5.6 en OD 4.4).

-

Huurders en woonactoren melden dat de SHM periodiek onderhoud, zoals schilderwerk, niet altijd tijdig uitvoert. Zo wordt als voorbeeld gemeld dat het buitenschilderwerk in Mechelen 12 jaar geleden voor het laatst is gebeurd. De visitatiecommissie kan op basis van de verkregen informatie de reikwijdte van het probleem niet beoordelen (zie ook OD 5.4).

3: Het werkingsgebied van IGEMO zijn de gemeenten Berlaar, Bonheiden, Bornem, Duffel, Putte, Puurs, Sint-Amands, Sint-Katelijne-

Waver en Willebroek en de steden Mechelen en Lier.


PAGINA 18 VAN 50

-

Bij een nieuwe verhuring neemt VWD ook een rol op bij de overdracht van de woning van de oude naar de nieuwe huurder door - indien mogelijk - de plaatsbeschrijving op te maken in aanwezigheid van zowel de nieuwe als oude huurder. Hierdoor is het mogelijk om sluitende afspraken te maken over herstelwerkzaamheden en de overdracht van eventuele voorzieningen in de woning van de oude naar de nieuwe huurder. De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk omdat het bijdraagt aan duidelijke afspraken tussen de SHM, de nieuwe en de vertrekkende huurder.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: goed De SHM heeft voldoende aandacht voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. Zij heeft recent een visie uitgeschreven en brengt die ook goed in de praktijk. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van VWD op dit terrein als goed. -

De SHM heeft aandacht voor milieuvriendelijkheid bij nieuwbouw, renovatie, onderhoud van het bestaande patrimonium en de sensibilisering van huurders. Ter voorbereiding van de visitatie heeft de SHM haar visie uitgeschreven. Die visie houdt in dat de SHM milieuvriendelijke maatregelen in nieuwbouw- en renovatieprojecten opneemt als die technisch en financieel haalbaar zijn en binnen de kostprijsnormen van de VMSW blijven. Deze visie wordt ook daadwerkelijk door de SHM in de praktijk gebracht en omvat naast de ERP2020-normen maatregelen zoals het voorzien in regenwaterrecuperatie, zonneboilers, groendaken en bewegingsdetectie bij de verlichting van gemeenschappelijke ruimten.

-

De SHM heeft in 2011 groendaken opgenomen in het nieuwbouwproject Perwijsveld in de wijk Jasmisse (28 woningen) te Duffel en in 2013 bij het koopproject Dennenstraat (6 woningen) in Mechelen. Dit was een verplichting vanwege de betrokken gemeenten. In de nieuwe woningen van de wijk Jasmisse zijn zonneboilers en regenwaterrecuperatiepompen voorzien.

-

In het project Stocletlaan, 17 huurappartementen te Duffel momenteel in voorbereiding, wordt naast de plaatsing van zonneboilers onderzocht of een mini Warmte Kracht Koppeling-centrale (WKK)4 financieel en technisch haalbaar is. Indien dit niet haalbaar blijkt, zal in dit project met gaswarmtepompen5 gewerkt worden. De SHM heeft dergelijke pompen in 2010 ook geplaatst bij de totaalrenovatie van 42 woningen in de wijk Hogevelden te Duffel en heeft ze opgenomen in het nieuwbouwproject De Goede Herder (6 appartementen), dat momenteel in uitvoering is.

-

De SHM maakt gebruik van subsidies voor duurzaamheidsmaatregelen (bijvoorbeeld via Eandis), zoals voor dakisolatieprojecten, voor het plaatsen van zonneboilers in de wijk Jasmisse en van subsidies voor het plaatsen van cv-ketels en isolerende beglazing.

-

Goed onderhoud van CV-ketels draagt bij aan de veiligheid en de energiezuinigheid van verwarmingsinstallaties. De SHM heeft een servicecontract afgesloten voor het onderhoud van deze installaties waardoor de onderhoudswerkzaamheden voor de huurders aan een gunstige kostprijs worden uitgevoerd (zie ook OD 3.2).

-

VWD onderneemt een aantal activiteiten om huurders te sensibiliseren omtrent het energiezuinig omgaan met de woning. Zo krijgen huurders van nieuwbouw- en renovatieprojecten een gebruiksaanwijzing van de geplaatste verwarmingsinstallatie en bij

4 : Mini WKK-installaties koppelen de opwekking van energie en warmte. 5 : Gaswarmtepompen worden veelal als alternatief voor WKK-installaties gebruikt als de vraag naar warmte niet continu is.


PAGINA 19 VAN 50

nieuwe verhuringen een brochure met tips over het ventileren van de woning en uitleg over het belang van goed ventileren. De visitatiecommissie vindt dit positief, maar wil daar ook een nuancering bij plaatsen. Uit gesprekken met huurders ontstond namelijk de indruk dat de SHM soms huurders adviseert om goed te ventileren in situaties waar duidelijk andere oorzaken voor de vochtproblemen zorgen. Dit speelt bijvoorbeeld in het project Hogenopstal in Bonheiden waar - volgens huurders - sprake is van opstijgend vocht dat niet (alleen) met ventileren verholpen kan worden. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om zelf verantwoordelijkheid te nemen en huurders goed te informeren over de oorzaken en oplossingen, maar ook helder te communiceren als de oplossingen om financiële of technische redenen toch niet haalbaar zijn. -

De SHM werkt samen met onder andere de intercommunale IGEMO bij het uitvoeren van energiescans. Deze energiescanners hebben de afgelopen drie jaar het hele patrimonium van VWD langsgelopen en rookmelders geplaatst. Tijdens de plaatsing van de rookmelders werd ook een energiescan uitgevoerd en kregen bewoners uitleg over hoe men energie kan besparen. De SHM stuurt brieven naar huurders om hen te informeren over de diensten van de energiesnoeiers.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM heeft in de periode 2009 tot en met 2013 geen aanpasbare woningen opgeleverd. Er zijn ook geen aanpasbare woningen in het bestaande patrimonium en ze zijn evenmin voorzien in toekomstige projecten. Er zijn wel diverse projecten met aangepaste woningen gerealiseerd en in voorbereiding. De SHM heeft een rudimentaire visie op aanpasbaar en aangepast wonen, maar deze visie is nog niet uitgewerkt in een strategie met concrete doelen. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

Van SHM’s wordt verwacht dat zij hun patrimonium flexibel inzetbaar maken voor het gebruik door wisselende bewoners met verschillende woonnoden. De SHM kan dit bijvoorbeeld realiseren door woningen aanpasbaar te bouwen of door woningen aan te passen aan de noden van bewoners met een lichamelijke beperking. De SHM heeft nog geen aanpasbare woningen gebouwd of in voorbereiding. Zij beschikt wel over een beperkt aantal woningen die zijn aangepast aan de noden van rolstoelgebruikers, waaronder één woning aan de Lage Weg te Duffel. Twee nieuwe appartementen in Leopoldstraat, eveneens te Duffel, zijn ook volledig aangepast gebouwd volgens de eisen van de C2008.

-

Bij de renovatie van 85 appartementen voor senioren in de Merelstraat in Sint-Katelijne-Waver zullen 12 woningen op de begane grond worden aangepast conform de C2008-normen van de VMSW. De oplevering van deze woningen is voorzien in april 2015. In het nieuwbouwproject Zwarte Leeuwstraat te Bonheiden zullen 7 gelijkvloerse appartementen worden aangepast voor senioren. De datum van oplevering is nog niet bekend.

-

Op dit moment wordt door de SHM niet systematisch aanpasbaar gebouwd, wel wordt er zoveel mogelijk rekening gehouden met rolstoeltoegankelijkheid en aangepast bouwen voor ouderen bij nieuwbouw of renovaties. De SHM stelt dat op dit moment het aanbod voldoet aan de behoeften zoals die uit de wachtlijst blijken. Echter, het idee van aanpasbaar bouwen is juist dat het patrimonium gemakkelijk is aan te passen aan de wisselende toekomstige noden van huurders. De visitatiecommissie beveelt VWD aan een visie en strategie te ontwikkelingen, inclusief concrete en meetbare doelstellingen, waarmee zij haar patrimonium door aanpasbaar of aangepast bouwen en renoveren zo flexibel mogelijk kan inzetten voor wisselende bewoners


PAGINA 20 VAN 50

en hun noden. Dit hangt sterk samen met het inspelen op doelgroepen, waarbij in OD 1.5 ook reeds naar verwezen werd. -

De SHM heeft de ambitie om rekening te houden met aanpasbaar bouwen bij elk nieuw project (renovatie en nieuwbouw), maar heeft dit nog niet uitgewerkt in concrete doelen. De SHM zal meer kleine woningen bouwen die voldoen aan de eisen voor aangepast bouwen voor senioren conform de C2008-norm van de VMSW. De visitatiecommissie raadt VWD aan om ook een duidelijke strategie te ontwikkelen voor het verbeteren van de toegankelijkheid van het bestaande patrimonium.

-

Enkele woonactoren vinden VWD nog te weinig innovatief en ondernemend in de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Zij zien weinig initiatieven van de SHM op het gebied van woonvormen die zich kunnen aanpassen aan wisselende samenstelling van gezinnen en de verminderde mobiliteit van bewoners.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar VWD beseft dat voor een professioneel onderhoud, renovatie, vernieuwing en uitbreiding van het patrimonium een langetermijnvisie en een stappenplan nodig is, gebaseerd op grondige kennis van de staat van het patrimonium. Tot voor kort beschikte VWD niet over deze kennis. De SHM heeft echter een indrukwekkende inhaalbeweging gemaakt op dat vlak en heeft een Masterplan opgemaakt dat ook de nodige elementen bevat voor het behalen van de ERP2020doelstellingen. De SHM is relatief laat in gang geschoten om deze doelen na te streven en het is onzeker of de prioritaire ERP2020-doelen tegen 2020 behaald worden. De SHM heeft aandacht voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid. Zij beschikt over een recent uitgeschreven visie over dit onderwerp en brengt die visie ook in de praktijk. De SHM heeft nog geen aanpasbare woningen gebouwd of in voorbereiding. Bij toekomstige nieuwbouw- en renovatieprojecten zal VWD telkens voorzien in een aantal aangepaste woningen. VWD heeft nog geen visie en strategie ontwikkeld over hoe zij haar patrimonium door aanpasbaar of aangepast bouwen zo flexibel mogelijk kan inzetten voor wisselende bewoners en hun noden.


PAGINA 21 VAN 50

4.3

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar We beschikken nog niet over met andere SHM’s vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouwen renovatieprojecten. Wel is er informatie beschikbaar die toelaat om na te gaan of een SHM prijsbewust bouwt, zonder dit in een context te zien van een onderlinge positionering. Uit deze data (5 nieuwbouwprojecten waarvan 4 huur en 1 koop) blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) voor de nieuwbouwprojecten huur in de ontwerpfase en bij de bestelling heeft gerespecteerd of slechts in hele beperkte mate overschreden, namelijk bij één kleinschalig project. De contractwijzigingen die leidden tot meerkosten tijdens de uitvoeringsfase lagen de voorbije jaren in het algemeen vrij hoog en dit was ook het geval bij de 3 bovenvermelde projecten die reeds werden opgeleverd. Nochtans is prijsbewust bouwen van groot belang voor VWD aangezien het vervangingsbouw- en renovatieprogramma voor de volgende jaren bijzonder omvangrijk is (zie PV 1 en 2). De visitatiecommissie beoordeelt het prijsbewust bouwen bij de SHM als voor verbetering vatbaar. -

In de voorbije vijf jaren heeft de SHM een aantal nieuwbouwprojecten gerealiseerd waarvan de visitatiecommissie kon nagaan of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. De visitatiecommissie heeft 5 recent opgeleverde of in uitvoering zijnde projecten, 4 huurprojecten en 1 koopproject, van naderbij bekeken. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient ze voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme en dus duurdere lening. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond voor 3 van de 5 nieuwbouwprojecten huur (59 woongelegenheden) in de ontwerpfase en bij de bestelling respecteert. Bij het vierde huurproject was er een overschrijding van 2,70% maar betrof het een kleinschalig project (6 woningen) waarbij het respecteren van het plafond niet altijd gemakkelijk is.

-

Voor koopprojecten hangt de financiering niet af van de subsidiabele prijsplafonds uit de huursector. De SHM wordt immers gestimuleerd om zo goedkoop mogelijk te bouwen (prijs/kwaliteit), door het feit dat ze de woningen ook nog verkocht moet krijgen aan het doelpubliek, dat over een beperkt inkomen beschikt, en daardoor ook over een beperkte draagkracht voor de leningslasten. De prijsplafonds die in huursector worden gebruikt vormen wel het referentiekader voor de beoordeling van de prestaties van de SHM bij de bouw van koopwoningen. De overschrijding van dit kader bij het koopproject was substantieel (m.n. ongeveer 23%) zowel bij de ontwerpfase als bij de bestelling. Eind 2014 waren er 3 van de 6 koopwoningen verkocht zodat nog geen uitsluitsel kan gegeven worden of de SHM uiteindelijk ook winst heeft gemaakt op de verkoop. Vanuit pragmatisch standpunt is het van belang dat de SHM de woningen uiteindelijk kan verkopen en daarbij een aanvaardbare winst kan maken. Aangezien de visitatiecommissie de koopactiviteiten van VWD niet beoordeelt, wordt dit niet meegenomen in de uiteindelijke beoordeling van deze operationele doelstelling.

-

Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uitvoeringsbedrag van belang want dit bepaalt in welke mate de SHM het leningsplafond uiteindelijk heeft gerespecteerd. Bij de 3 projecten die reeds zijn opgeleverd (2 huur- en 1 koopproject) waren er tijdens de uitvoeringsfase


PAGINA 22 VAN 50

contractwijzigingen die tot meerkosten leidden. In de periode 2009 tot en met 2013 blijken er heel regelmatig meerwerken te zijn toegestaan. Voor nieuwbouwprojecten schommelen die tussen de 1% tot 3% van het bestelbedrag, bij renovatieprojecten tussen de 4% en 6%. In het algemeen zou men kunnen stellen dat meerwerken meer voorkomen bij een renovatieproject dan bij een nieuwbouw- of vervangingsbouwproject aangezien bij een renovatieproject de kans groter is dat men op onvoorziene zaken stoot die aanleiding geven tot meerwerken. Deze analyse wordt onderbouwd door de informatie die de SHM zelf heeft aangeleverd over de contractwijzigingen bij een 16-tal recent uitgevoerde nieuwbouw- en renovatieprojecten (periode 2008 tot en met 2014). -

Indien men rekening houdt met het omvangrijke bouwprogramma van de SHM voor de volgende jaren zoals voorzien in het Masterplan en met de financiële toestand van de SHM (zie OD 5.1) is het onder controle houden van de bouwkosten van cruciaal belang. Zelfs een beperkte overschrijding van de bouwkost, die via een marktconforme lening of via eigen middelen moet worden gefinancierd, zou een belangrijke negatieve invloed kunnen hebben op de financiële gezondheid van de SHM. De SHM is zich bewust van dit risico en heeft hiervan een verbeterpunt gemaakt. In de visienota van de SHM heeft de raad van bestuur in 2014 terzake een aantal beslissingen genomen: o bij de verwezenlijking van nieuwe projecten mag het FS3-plafond niet overschreden worden. Indien dit volgens de raming toch zou blijken, worden er besparingen uitgevoerd in het dossier of wordt er bij renovaties geopteerd om het gebouw te slopen en zal de SHM er een nieuwbouwproject realiseren. Bij de opmaak van het Masterplan heeft het studiebureau dit complex per complex afgetoetst aan de hand van het berekeningsinstrument (“simulatietabel”) dat de VMSW ter beschikking stelt; o VWD geeft aan zo functioneel mogelijk te bouwen en houdt ook rekening met de latere onderhoudskosten. Het kan nuttig zijn om dit wat meer te formaliseren en dit als een soort “checklist” mee te geven aan de ontwerpers. Een aantal collegaSHM’s gebruiken dergelijke ontwerpnota, die een aantal extra eisen bevatten m.b.t. de uitvoering van een project, bovenop de C2008 van de VMSW; o tijdens de werfuitvoering zal de SHM er strikt op toezien dat er zo weinig mogelijk in plus wordt verrekend (meerwerken). De visitatiecommissie is van mening dat de SHM op het vlak van prijsbewust bouwen de inspanningen nog kan opvoeren. De SHM geeft in haar visienota aan: “Uiteraard zal onze huisvestingsmaatschappij alles doen om sociale woningen betaalbaar te houden voor onze huurders en kopers”. Rekening houdend met de financiële toestand van de SHM (OD 5.1) en het Masterplan beveelt de visitatiecommissie aan om in te zetten op een strikte opvolging van de werven en op een goed opvolgingssysteem voor de kostprijs van projecten en dit van een eerste “idee” tot de definitieve oplevering. De SHM heeft daartoe een eerste aanzet geïmplementeerd in een rekenblad maar dat is nog vrij rudimentair. Het laat immers nog niet toe om grondig te analyseren hoe meerwerken zijn ontstaan en hoe ze dus voorkomen kunnen worden. Een meer uitgebreid opvolgingssysteem zou een beter inzicht geven in het feit of de SHM globaal prijsbewust bouwt en biedt tevens mogelijkheden om, waar nodig, bij te sturen. Dit opvolgsysteem kan ook de vorm aannemen van het opmaken van een ontwerpnota voor de ontwerpers en/of het bijsturen van de bestekken.

-

Bij nieuwbouw- of vervangingsbouwprojecten voorziet de SHM telkens in genoeg woningen per hectare (“dichtheid”) zodat het grondaandeel binnen het subsidiabel leningsplafond blijft. Als de gemeentebesturen het voorstel van de SHM uit het Masterplan volgen, zal op termijn bij 6 complexen de dichtheid verhogen van 150 woningen naar ongeveer 341 en dit op dezelfde grondoppervlakte (zie ook OD 1.4).


PAGINA 23 VAN 50

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed In 2013 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 123 euro bij VWD; daarmee behoorde de SHM tot de 25% SHM’s in Vlaanderen met de laagste gemiddelde huurlasten, terwijl de SHM niet over een bijzonder laag aandeel appartementen (34%) beschikt, waaraan traditioneel hogere huurlasten zijn verbonden. De SHM voert voorcontroles uit bij een huuropzegging en zet in op het sensibiliseren van de huurders omtrent het beperken van de huurlasten. De visitatiecommissie geeft een beoordeling goed. -

De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij VWD bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand voor een appartement 227 euro. Ongeveer 30% van de SHM’s kent een hogere mediaan huurprijs. Voor een eengezinswoning bedraagt de mediaan huurprijs ongeveer 293 euro, slechts een 35% SHM kennen een hogere mediaan huurprijs. Het inkomen is de meest bepalende factor van de huurprijs en daarom is het ook niet verwonderlijk dat het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van VWD ook iets hoger ligt dan bij de meeste andere SHM’s. Het bedroeg 15.365 euro in 2013 en slechts bij 15% van de SHM’s is dit hoger.

-

De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij VWD bedroeg ongeveer 123 euro per jaar in 2013. De SHM behoort daarmee tot de 25% SHM’s in Vlaanderen met de laagste gemiddelde huurlasten. De huurlasten per woning waren in de periode 2009 tot en met 2012 stabiel rond de 80 euro per jaar per woning maar stegen in 2013 naar 123 euro per woning. Deze stijging is voornamelijk het gevolg van het feit dat de SHM in 2013 voor de eerste keer het onderhoud van de CV-ketels en de daarbij horende permanentie gegroepeerd heeft uitbesteed. Daarvoor diende iedere huurder zelf in te staan voor het periodiek onderhoud van deze installaties. De kans dat dit duurder was dan de nieuwe regeling is groot. Het niveau van de huurlasten houdt ook verband met het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat, namelijk 34% (aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, …)). Dit is ongeveer het gemiddelde van de sector.

-

De totale huurlast bedroeg ongeveer 150.000 euro in 2013. De vier grootste posten worden gevormd door de vergoedingen voor het onderhoud van de CV- en warmwaterinstallaties (ongeveer 58.000 euro), voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (ongeveer 57.000 euro), voor het onderhoud van de liften (ongeveer 14.000 euro) en ander onderhoud (ongeveer 15.000 euro). Het onderhoud van de liften en van de gemeenschappelijke delen wordt uitsluitend doorgerekend aan de bewoners van appartementen. De kosten voor het onderhoud van en de herstellingen aan de CV- en warmwaterinstallaties vallen natuurlijk ten laste van bijna alle huurders. De SHM doet ook inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder te verlagen:  de SHM heeft een brandverzekering afgesloten waarbij ‘afstand verhaal ten opzichte van huurder’ is opgenomen (ongeveer 12 euro per jaar of 1 euro per maand per huurder). Dit houdt in dat de huurder enkel een brandverzekering moet nemen voor zijn inboedel. Vanuit het standpunt van de huurder doet dit de kosten dalen, hij dient


PAGINA 24 VAN 50



  

  

immers geen individuele verzekering meer af te sluiten. Dit is een praktijk die in de meeste SHM’s wordt toegepast, ook om zeker te zijn dat de huurderaansprakelijkheid is afgedekt door een verzekering; de tweejaarlijkse controle van en de herstellingen aan de CV- en warmwaterinstallaties evenals de permanentie (7 dagen op 7 dagen, 24u op 24u) is uitbesteed. De SHM heeft dit bij de laatste aanbesteding opgesplitst in drie percelen om niet afhankelijk te zijn van een aannemer voor het hele patrimonium en om ook lokale dienstverleners de kans te geven in te schrijven op de prijsvraag. Dit verhoogt de kans op meer deelnemers en dus een lagere prijs maar kan ook tot gevolg hebben dat de opvolging wat complexer wordt; indien het technisch mogelijk en betaalbaar is, probeert de SHM regenwaterrecuperatie te voorzien, bijvoorbeeld in de vorm van een regenwaterpomp voor de spoeling van het toilet en voor een buitenkraantje; de onderhoudscontracten van liften worden regelmatig kritisch geëvalueerd; de SHM probeert de huurders te stimuleren om samen het onderhoud van gemeenschappelijke delen te organiseren volgens een beurtrol. De kosten voor het laten uitvoeren van dit onderhoud door derden kunnen immers oplopen. Naar eigen zeggen ervaart de SHM daartoe weinig bereidheid bij de huurders en is VWD al een paar keer op haar stappen moeten terugkomen omdat de huurders de beurtrol niet respecteerden. Momenteel onderhouden de huurders nog in 1 complex “De Rietlei” de gemeenschappelijke delen zelf en dit op eigen vraag; voor de verlichting van de gemeenschappelijke traphallen opteert de SHM meestal voor een sensor in plaats van een schakelaar en voorziet ze spaarlampen. Tevens reduceert ze het aantal lichtpunten tot een aanvaardbaar minimum; voor het groenonderhoud werkt de SHM samen met een beschutte werkplaats of sociale economiebedrijven. Ze evalueert op regelmatige basis deze samenwerkingen op het vlak van de kostprijs; de SHM voorziet zo eenvoudig mogelijke thermostaten in de woongelegenheden zodat het gebruik ervan door de huurders heel gemakkelijk is.

-

Bij de opzegging van het huurcontract voert de SHM, sinds een drietal jaren, een voorcontrole uit waarbij een medewerker van de SHM ter plaatse gaat om de eventuele huurschade te bekijken. Bij een dergelijke voorcontrole kan de SHM nagaan welke elementen de huurder zelf tijdig kan oplossen en kunnen in sommige gevallen dure afrekeningen voorkomen worden.

-

De SHM wijst er ook op dat ze af en toe huurders over de vloer krijgt die expliciet een mutatie vragen naar een oudere woning omdat de huurprijzen daarvoor vaak lager liggen. De SHM staat hiervoor open en heeft reeds een vijftal huurders op deze wijze geholpen.

-

De SHM levert inspanningen om de huurders te sensibiliseren over het verbruik van de nutsvoorzieningen. De SHM werkt onder andere samen met de intercommunale IGEMO bij het uitvoeren van energiescans. De afgelopen drie jaar werd het hele patrimonium van VWD zo bezocht (zie OD 2.2). Bovendien heeft de SHM waar het technisch mogelijk was aparte meters per woongelegenheid voorzien in haar patrimonium om het verbruik van de nutsvoorzieningen individueel per huurder te kunnen afrekenen. In een aantal complexen gebeurden deze afrekeningen tot voor kort nog op een collectieve basis. Deze omschakeling responsabiliseert de huurders en verwacht wordt dat dit tot een lager verbruik zal leiden.


PAGINA 25 VAN 50

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie raadt aan om de aanzet die gegeven is in de visienota rond prijsbewust bouwen te expliciteren. Door de bouwkosten van bij de ontwerpfase tot na de definitieve oplevering op consequente en eenduidige manier te meten en op te volgen, kan de SHM nog beter invulling geven aan haar visie en strategie rond prijsbewust bouwen en renoveren. De SHM respecteert tijdens de ontwerpfase het subsidiabel leningsplafond (vroeger NFS2 en sinds 2012 FS3) maar ze moet inzetten op het onder controle houden van de contractwijzigingen die tijdens de uitvoeringsfase leiden tot meerkosten zodat ze ook in deze fase de bouwkosten binnen het subsidiabel leningsplafond kan houden. De huurlasten liggen vrij laag bij VWD in vergelijking met de sector. Ze zet tegelijk in op het organiseren van een voorcontrole bij een huuropzegging en op het sensibiliseren van de huurders omtrent het energieverbruik in hun woningen.


PAGINA 26 VAN 50

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van VWD voor woonzekerheid als goed omdat er nauwelijks huurovereenkomsten worden beëindigd door VWD en bij de procedure huurdersachterstallen de begeleiding bij problematische wooncultuur voldoende blijkt te zijn om huurbeëindigingen te voorkomen. De SHM heeft een geschreven debiteurenreglement en hanteert bij de toepassing ervan soepele afbetalingsmogelijkheden. De huurdersachterstallen zijn laag. Er wordt op dossierniveau goed samengewerkt met de 5 OCMW’s en het CAW in het actieterrein om de woonzekerheid van de bewoners te ondersteunen. -

Bij VWD zijn de huurdersachterstallen zeer goed onder controle. Een analyse van de cijfers over de laatste jaren toont dit aan. De SHM kent 0,61% huurdersachterstallen in 2013. Hoewel dit cijfer niet absoluut vergelijkbaar is, hebben bijna alle SHM’s hogere huurdersachterstallen. Er zijn dan ook niet veel dossiers met een problematische huurdersachterstal die kunnen uitmonden in een huurbeëindiging door de SHM. De laatste jaren kende VWD nauwelijks gedwongen uithuiszettingen.

-

De SHM investeert in de opvolging van huurdersachterstallen en haalt hierbij goede resultaten. Dit vraagt een blijvende actieve aanpak van de dienst verhuring (in feite dienst administratie). De geschreven procedure huurdersachterstal is gekend door de medewerkers. Die procedure bepaalt strikt de opvolging van elke achterstal. De huur moet voor de 10e van elke maand betaald worden, indien dit niet gebeurt wordt een eerste gewone aanmaningsbrief verstuurd op de 20e dag, met het verzoek binnen de 10 dagen te betalen. Bij niet betaling wordt een tweede aanmaningsbrief aangetekend verstuurd op de 20e dag van de tweede maand. Gelijktijdig wordt het OCMW op de hoogte gebracht van de achterstal. Huurders hebben de mogelijkheid om in elke stap van de procedure een afbetalingsplan af te sluiten. In geval er geen betalingen volgen, vraagt de SHM de ontbinding van de huurovereenkomst.

-

Vanaf de tweede maand achterstal zoekt de SHM telefonisch contact met de betrokken huurder. Die sociale aspecten van begeleiding bij betaalproblemen vindt de visitatiecommissie niet terug in de uitgeschreven versie van het debiteurenreglement. In de praktijk blijken er vele contacten te zijn. De betrokken medewerkers trachten via een persoonlijk contact de huurders te wijzen op hun betaalplicht. Het is aangewezen dat deze sociale aspecten ook verankerd worden in de procedure zodat het duidelijk is dat de SHM daaraan veel belang hecht.

-

Op dossierniveau wordt er goed samengewerkt en zijn er regelmatig telefonische contacten met de OCMW’s uit het actieterrein. Een eerste structureel overleg met de OCMW’s is van start gegaan eind 2014. De OCMW ’s zijn vragende partij om dit overleg verder te zetten. De visitatiecommissie beveelt VWD daarom aan om een structureel overleg met de OCMW’s en andere welzijnsactoren uit te werken (zie ook OD 4.4) om de woonzekerheid optimaal te waarborgen en de huisvestingsondersteuning nog te verbeteren.

-

De SHM kent geen uitgeschreven overlastprocedure. Ze organiseert wel bemiddelingsgesprekken tussen individuele huurders in geval van problemen om overlast niet te laten escaleren, dit alles met goede resultaten. Sommige gezinnen worden vanuit de SHM begeleid om de wooncultuurproblemen op te lossen. Die begeleiding gebeurt door opeenvolgende huisbezoeken. VWD heeft een overeenkomst met het CAW inzake preventieve woonbegeleiding, maar op deze samenwerking werd nog niet zo veel een beroep gedaan (2


PAGINA 27 VAN 50

dossiers tot op het moment van de visitatie). Huurbeëindigingen omwille van andere redenen dan huurdersachterstallen zijn uiterst zeldzaam. We tellen er 1 omwille van problematische woonculteer tijdens de afgelopen jaren. OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM heeft tot op vandaag geen proactieve rol opgenomen om leefbaarheidsproblemen te voorkomen of aan te pakken. De aanpak van die problemen is eerder individueel en niet proactief. Gekende problemen bij samenwoning zoals geluidsoverlast, hangjongeren en problematische wooncultuur manifesteren zich volgens de bewoners wel. Die worden niet structureel aangepakt. Volgens de visitatiecommissie is de inzet van VWD voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar. -

In het gesprek met de visitatiecommissie noemden bewoners de typische voorbeelden van problematische wooncultuur op zoals: achterlaten van afval en spullen in de gemeenschappelijke ruimtes, hondenpoep, burengeschillen en geluidsoverlast. De problemen zijn niet van die aard dat de gemeenten binnen het actieterrein leefbaarheidsplannen opstellen met het oog op bijzondere toewijzingen. VWD pakt die problemen wel individueel aan door te bemiddelen tussen de betrokken bewoners en hen op de SHM uit te nodigen voor een gesprek. De visitatiecommissie vindt deze “kansgesprekken” zeer positief maar de SHM zou op basis hiervan ook een plan van aanpak rond leefbaarheid kunnen uitwerken, wat als voordeel heeft dat dit een meer preventieve werking kan stimuleren.

-

VWD heeft wel een aantal maatregelen genomen in één van haar “moeilijkste” complexen (“Infanterielaan” te Kontich): opruimacties, brieven gericht aan alle bewoners om hen aan te spreken op hun eigen verantwoordelijkheid en overleg met OCMW en wijkagent. Volgens de bewoners heeft de aanpak van de SHM niet veel opgeleverd. VWD is van oordeel dat dergelijke problematiek slechts in samenwerking met de gemeente, de wijkagent en het OCMW doeltreffend kan aangepakt worden. De SHM geeft aan dat ze tot op heden wat dat betreft op haar honger blijft zitten, ondanks diverse verzoeken.

-

VWD wil met haar Masterplan de kwaliteit van de woningen en van de leefomgeving van de wijken verbeteren en zo de leefbaarheid ervan ondersteunen. Ze wil ook bij de renovatie van de woningen de typische aanbouwsels (“koterijen”) in de tuinen van de bewoners streng aanpakken. Wie die heeft geplaatst zonder uitdrukkelijke toestemming van de SHM, zal ze moeten afbreken. Hierdoor wil VWD de aanblik en uitstraling van de woonwijken verbeteren en dus bijdragen tot de leefbaarheid.

-

VWD heeft al sinds jaren een vijftal “flatwachters” in de wat grotere wooncomplexen. Die bewoners brengen vooral meldingen en technische problemen van bewoners bij de SHM aan. De bewoners ervaren die “brugfiguren” als positief. De flatwachters komen daarnaast jaarlijks samen op de zetel van de SHM voor een onderling overleg. Ze ontvangen een kostenvergoeding voor hun inzet. VWD gaf zelf te kennen meer structuur en dus meer opvolging te willen geven aan de flatwachterwerking en die uit te breiden naar andere gebouwen en wijken. De visitatiecommissie vindt dit positief, in het bijzonder omdat de aanwezige huurders zeer tevreden waren over de werking van “hun flatwatcher”.

-

Door capaciteitsgebrek bij de SHM (afwezigheid sociaal assistente tot 1 juli 2014) betrekken de woon- en welzijnsactoren VWD tot nog toe niet actief bij hun initiatieven rond leefbaarheid. Zo werd VWD niet betrokken bij de “buurtbabbels”. Dit zijn bijeenkomsten waar de inwoners van


PAGINA 28 VAN 50

Duffel en Sint-Katelijne-Waver hun ideeën en opmerkingen over hun leefomgeving en het wonen in hun gemeente kunnen ter sprake brengen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om werk te maken van de rol die ze samen met andere woon- en welzijnsactoren kan opnemen rond de leefbaarheid in haar wijken. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie is van mening dat de SHM meer kan doen om bewoners bij sociale huurprojecten en wijkbeheer te betrekken. Het is één van de basisbegeleidingstaken die gevraagd wordt van de SHM’s. Momenteel zijn er geen bewonersgroepen. De SHM doet ook weinig inspanningen om bewonerswerking te stimuleren: nochtans zijn er actieve comités in sommige wijken van de SHM. VWD doet tot nog toe geen beroep op haar huurders om haar eigen werking te evalueren. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de inzet van VWD voor deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. -

Tot nu toe werden er door VWD nauwelijks activiteiten georganiseerd om bewoners bij elkaar te brengen. Bij het in gebruik nemen van een nieuw complex organiseert VWD wel een bijeenkomst voor de nieuwe bewoners. Dit is op zichzelf een positief initiatief maar de opzet is beperkt.

-

VWD kan stappen ondernemen om te horen wat er onder haar bewoners leeft om zo een dialoog tot stand te brengen en een betere betrokkenheid van de bewoners bij hun woonomgeving en bij de werking van de SHM te realiseren. Tijdens gesprekken met de huurders heeft de visitatiecommissie kunnen vaststellen dat er in sommige wijken reeds actieve comités van bewoners aanwezig zijn, los van de SHM. Tevens heeft de SHM bij de inventarisatie van de staat van haar patrimonium een groot deel van de huurders gevraagd naar hun wensen. Een eerste aanzet is dus gegeven.

De visitatiecommissie beveelt VWD aan om in het licht van de basisbegeleidingstaken die aan SHM’s worden opgelegd, na te denken over de manier waarop ze haar bewoners beter kan betrekken bij haar projecten en het wijkbeheer. Dit is wenselijk om de sociale samenhang in haar wijken te ondersteunen en te verbeteren en dit kan tegelijk input leveren voor de eventuele kwaliteitsverbetering van bijvoorbeeld de dienstverlening, de communicatie rond onderhoud en renovatie, enz. OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van VWD inzake huisvestingsondersteuning en individuele begeleiding van huurders als goed. Een nieuwe huurder wordt goed onthaald en ingelicht. Hij kan zich ook via een OCMW inschrijven. Over het algemeen is er op dossierniveau een goede samenwerking tussen de SHM en de OCMW’s van het actieterrein. De medewerkers verantwoordelijk voor de verhuringen zijn vlot aanspreekbaar en sinds 1 juli is er een maatschappelijk assistente aan het werk waardoor een uitgebreider team de basisbegeleidingstaken kan opnemen. De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van VWD voor deze operationele doelstelling als goed. -

Voor acute woonproblemen worden op individuele basis oplossingen gezocht. Er zijn nu 4 medewerkers die de verhuringen en de inschrijving van nieuwe huurders op zich nemen. Sinds


PAGINA 29 VAN 50

juli 2014 is er ook een sociaal assistente aan het werk bij de SHM. Deze medewerkers kunnen vlot worden aangesproken, onder andere in de kantoren van de SHM. -

Een medewerker staat in voor de opvang en het inschrijven van nieuwe kandidaat-huurders. Die inschrijving kan ook via de OCMW’s en SVK’s (Bodukam en Woonweb) in het actieterrein. De SHM heeft een onthaalbrochure met basisinformatie voor nieuwe huurders. Het ZieZo!boekje (waarin een huurder gemakkelijk kan zoeken welke herstellingen ten zijner laste vallen) wordt meegegeven wanneer de woning effectief wordt toegewezen. De nieuw aangeworven sociaal assistente werkt aan een uitgebreider informatiemap voor de huurders (zie verder OD 6.2).

-

Via de flatwachters en via meldingen na interventies voor technische herstellingen (dus door de externe aannemers) houdt VWD de vinger aan de pols voor problemen bij huurders. Bij problematische wooncultuur gaat de SHM soms over tot een individuele begeleiding van de huurder en voert ze huisbezoeken uit, bijvoorbeeld om het poetsen van de woning door de huurder op te volgen. De medewerkster verhuring heeft in 2013 een vijftal gezinnen intensief begeleid om hun wooncultuur te verbeteren. Deze individuele opvolging helpt ook om de woonzekerheid van die gezinnen te verbeteren zie (zie OD 4.1).

-

VWD werkt op dossierniveau goed samen met de OCMW’s en het CAW rond huurders met problemen, maar er bestaat momenteel nog geen structureel overleg met deze diensten, waarbij bepaalde punten op een meer algemeen niveau besproken kunnen worden. Recent (najaar 2014) is voor het eerst een bijeenkomst met de OCMW’s doorgegaan. Deze laatste hebben dit overleg als zeer positief ervaren en hopen dat dit nu op regelmatige basis wordt verder gezet. Het is aangewezen de onderlinge afspraken vast te leggen in een duidelijk samenwerkingsprotocol, temeer omdat het OCMW van Kontich duidelijke afspraken wenst. Uit de visitatiegesprekken met betrokkenen blijkt dat dit OCMW zich beroept op de bescherming van de persoonlijke levenssfeer van de betrokken bewoner om niet automatisch alle informatie met de SHM te delen. Een samenwerkingsprotocol kan beide partijen een houvast bieden. Zo kan afgesproken worden om cliënten van OCMW en SHM mee te delen in welke gevallen hun gegevens worden uitgewisseld en met welk doel (bijvoorbeeld in functie van het garanderen van de woonzekerheid en leefbaarheid). De visitatiecommissie beveelt onder andere daarom een structurele samenwerking met de welzijnsactoren op basis van goede afspraken ten zeerste aan. Voor wat de bescherming van de persoonsgegevens betreft, kan het OCMW of de SHM zich voor advies wenden tot de Vlaamse Toezichtscommissie6.

-

De begeleiding van huurders die omwille van renovatie moeten verhuizen verloopt goed. Er is een aparte infobrochure voor verhuizingen. VWD biedt materiële hulp bij verplichte verhuis omwille van renovatie. VWD brengt bij het einde van de huurovereenkomst ook de vertrekkende huurder en de nieuwe huurder ter plekke samen. Dit bevordert praktische afspraken tussen de vertrekkende en de nieuwe bewoner over bijvoorbeeld de overname van de gordijnen, het kookvuur, enz.

-

VWD heeft omwille van een hoog percentage aan alleenstaande huurders veel onderbezette woningen. Ze tracht daarom huurders persoonlijk aan te spreken, hen te wijzen op de voordelen van het wonen in een kleinere woongelegenheid en hen te begeleiden naar een kleinere wooneenheid en dit met succes. De voorbije drie jaren zijn 44 huurders hierop ingegaan. De visitatiecommissie vindt dit zeer positief.

6:

Voluit Vlaamse Toezichtcommissie http://www.vlaamsetoezichtcommissie.be/

voor

het

elektronische

bestuurlijke

gegevensverkeer


PAGINA 30 VAN 50

-

Wat de technische huisvestingsondersteuning betreft, zijn huurders op het visitatiegesprek niet altijd tevreden over de opvolging van meldingen van technische problemen en over de duur van de herstellingswerken (zie ook OD 5.6 en OD 2.1). De visitatiecommissie beveelt VWD aan om het bestaande systeem van opvolging van technische meldingen en herstellingen te evalueren en bij te sturen (zie OD 5.6).

-

VWD verhuurt 7 woningen buiten het sociaal huurstelsel, 2 telkens aan het OCMW van Bonheiden, van Duffel en van Sint-Katelijne-Waver en 1 aan het OCMW van Kontich. Ook heeft VWD recent een aantal families, namelijk 7 van de getroffen 14 gezinnen, die een onbewoonbaar verklaard pand in Duffel moesten verlaten, helpen herhuisvesten. De woonactoren drukten hun bijzondere appreciatie uit voor de inzet en de flexibiliteit bij het oplossen van deze problematiek (zie ook OD 1.5).

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De woonzekerheid bij VWD zit goed: de huurdersachterstallen zijn zeer laag en de huurders krijgen soepele afbetalingsmogelijkheden. Er zijn nauwelijks uithuiszettingen. VWD onderhoudt persoonlijke contacten met bewoners in moeilijkheden en tracht, waar nodig, huurders te begeleiden naar een betere wooncultuur en te bemiddelen bij burengeschillen. Er is weinig structurele aandacht voor de leefbaarheid in de wijken omdat de SHM vooral ad hoc optreedt. De dienst administratie van de SHM is recent versterkt met een sociaal assistente die de huisvestingsondersteuningstaken mee zal opnemen en verder uitbouwen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een structurele samenwerking met de woon- en welzijnsactoren uit het actieterrein te realiseren om de woonzekerheid en de huisvestingsondersteuning van de bewoners nog te versterken en om een bewonerswerking te realiseren.


PAGINA 31 VAN 50

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2009 tot en met 2013 en de financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van VWD als goed. -

De financiële ratio’s schetsen in eerste instantie een gemengd beeld van de financiële toestand van de SHM:  de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin is vanaf 2009 sterk verbeterd en was vanaf 2011 hoger dan de norm. In 2013 was de ratio 1,42 terwijl de norm minimaal 1 is. Deze ratio geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager dan 1 is, stelt er zich op dit vlak een probleem;  de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering voldeed in 2013 met 6,57% aan de norm (norm is hoger dan 0%). In de periode 2009 tot en met 2013 lag de nettowinstmarge consistent boven de norm en steeg tot rond de 6%. Het percentage van 14% in 2012 was uitzonderlijk en was het gevolg van de verkoopsopbrengsten van het koopproject “Hanswijkdries”;  de netto vrije cash flow marge uit de gewone bedrijfsvoering voldeed in de periode 2009 tot en met 2013 slechts in 3 jaren bijna aan de norm en lag in die jaren tussen 85% en 90%. In 2013 bedroeg deze ratio slechts 103%. Een netto vrije cash flow marge die minder dan 100% bedraagt wil zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven. Om de financiële positie van de SHM echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%. Hoe lager dit kengetal hoe meer de SHM zich in de veilige zone bevindt.  de solvabiliteit is een vierde financiële ratio om de financiële leefbaarheid van een SHM te toetsen. De solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio in de periode 2008 tot en met 2010 ongeveer 7% bedroeg om in 2012 te stijgen naar ongeveer 9%. Deze laatste stijging is voornamelijk het gevolg van de hoge netto winstmarge in 2012. Deze winst wordt immers aan de reserves (eigen vermogen) toegewezen en versterkt daarmee de solvabiliteit van de SHM. Uit de ratio’s blijkt dat tot en met 2012 de financiële leefbaarheid van de SHM stelselmatig versterkt werd. Vanaf 2013 vertoonden de netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering en de netto winstmarge evenwel een knik. Voor de netto vrije cash is dit te verklaren door het feit dat er in 2013 grote onderhouds- en herstellingswerken werden uitgevoerd met eigen middelen ten belope van 447.000 euro, voornamelijk voor het project “Hoge Velden” te Sint-Katelijne-Waver. De netto winstmarge werd in 2013 vooral beïnvloed door een aantal verrichtingen voor de aanleg en terugname van boekhoudkundige voorzieningen voor groot onderhoud en herstellingswerken en voor overige risico’s. Tevens was er een sterke stijging waar te nemen van de financiële kosten, met name te betalen interesten. De visitatiecommissie gaat er van uit dat dit elementen zijn die de financiële leefbaarheid van de SHM eenmalig in de negatieve zin hebben doen evolueren en dus geen structureel karakter hebben.


PAGINA 32 VAN 50

-

De financiële planning opgemaakt samen met de VMSW (zie OD 5.4) onderbouwt de bovenstaande analyse, onder andere omdat daaruit blijkt dat de vrije cashflow over een periode van de komende 10 jaar structureel positief blijft. Daarbij vertrekken de VMSW en de SHM van realistische veronderstellingen op lange termijn (zoals 2% jaarlijkse verhoging huurinkomsten, 4% jaarlijkse verhoging personeelskosten, enz.).

De SHM is dus financieel leefbaar maar de omvangrijke investeringen van het Masterplan renovatie kunnen hierin snel verandering brengen indien onoordeelkundig wordt gefinancierd (bijvoorbeeld indien er te veel beroep wordt gedaan op eigen middelen). De SHM is zich hiervan bewust en doet een beroep op de kennis en expertise van de VMSW om haar financiële planning op te maken (zie OD 5.4). Bij de uitvoering van het Masterplan zal een voortdurende monitoring van de financiële leefbaarheid noodzakelijk zijn om na te gaan wat de gevolgen zijn van de investeringen op de financiële toestand van de SHM. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie constateert een goede kostenbeheersing door de SHM rekening houdend met de staat van het patrimonium (zie OD 2.1) en de dienstverlening aan de huurders. De SHM heeft ook de frictie- en structurele leegstand onder controle. De SHM kan evenwel meer inspanningen leveren om meerwerken bij projecten ten opzichte van het aanbestede bedrag te beheersen. -

De totale werkings- en onderhoudskosten per woning bedroegen in de periode van 2009 tot en met 2013 tussen 1.027 euro en 1.545 euro per jaar. Deze kosten schommelden vrij sterk, al valt het op dat de kosten in 2013 een stuk hoger liggen dan in de periode van 2009 tot en met 2012. In 2013 kenden ongeveer 75% van de SHM’s lagere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten. In de afgelopen 5 jaren varieerde de “positie” van de SHM nog al eens op dat vlak maar meestal behoorde VWD tot de 60% SHM’s met de laagste werkings- en onderhoudskosten. De sterke stijging in 2013 was het gevolg van de hoge uitgaven voor groot onderhoud en herstellingswerken (447.000 euro uitgevoerd met eigen middelen) zoals toegelicht onder OD 5.1. Deze stijging heeft dus een eenmalig karakter.

-

De totale werkings- en onderhoudskosten beliepen 2 miljoen euro in 2013. De personeelskosten en de uitbestede onderhouds- en herstellingswerkzaamheden vormen de twee grootste uitgavenposten. o De personeelskosten bedragen ongeveer 0,6 miljoen euro per jaar. Met 5,44 bedienden per 1.000 woningen (referentiejaar 2013) ligt dit aantal relatief laag in vergelijking met de sector. Indien men de vergelijking maakt op basis van alle personeelsleden per 1.000 woningen (6,22 VTE) dan blijkt dat in 2013 een slechts 25-tal SHM’s minder VTE’s in dienst hadden. Dit aantal VTE’s is onder andere te verklaren door het feit dat de SHM geen eigen technische dienst heeft maar alle werken en interventies uitbesteedt (ongeveer 2000 op jaarbasis). De SHM heeft voor deze werkwijze gekozen omdat werken met externe bouwen onderhoudsfirma’s meer flexibiliteit toelaat en ze meer op specialisten een beroep kan doen, in casu via raamovereenkomsten. o Daarnaast heeft de SHM voor ongeveer 1,02 mio euro diensten uitbesteed in 2013, voornamelijk voor onderhouds- en herstellingswerkzaamheden (1 mio euro) en voor het onderhoud van het groen (23.000 euro), samen ongeveer 18,5 euro per


PAGINA 33 VAN 50

woongelegenheid. Van die 1 mio euro voor onderhouds- en herstellingswerken was dus ongeveer 447.000 euro uitzonderlijk en eenmalig (voor 2013). -

De SHM neemt maatregelen om kosten te beheersen. De visitatiecommissie ervaart de organisatie als kostenbewust. Enkele voorbeelden:  iedere uitgave wordt kritisch doorgelicht op noodzaak. Dit zit gedeeltelijk ingebakken in de toegekende delegatiebevoegdheid voor aankopen, waarbij bepaalde aankopen vanaf bepaalde drempels door meerdere personen dienen goedgekeurd te worden;  de groeninrichting wordt zoveel mogelijk overgedragen aan het openbaar domein waardoor de gemeente instaat voor het onderhoud ervan. Tot en met 2013 interpreteerde de gemeente Duffel het openbaar domein relatief breed en werden (de hagen van) voortuintjes ook door de gemeente onderhouden. Vanaf 2014 heeft de gemeente evenwel haar politiek veranderd. In de praktijk zullen de huurders nu zelf het onderhoud daarvan op zich moeten nemen;  voor het groenonderhoud doet de SHM een beroep op een beschutte werkplaats of sociale economiebedrijven. Daarbij bewaakt ze wel de prijszetting;  sommige opdrachten voor het onderhoud van onderdelen van het patrimonium (bijvoorbeeld van de CV-installatie) worden regelmatig opnieuw aanbesteed. Aangezien de SHM enkel werkt met externe firma’s voor het onderhoud en de interventies raadt de visitatiecommissie aan dit voor alle types van werken en onderhoud periodiek te doen aangezien dergelijke marktbevragingen kunnen leiden tot een gunstige prijsvorming;  de personeelsbezetting was de voorbije jaren relatief laag maar onder andere in het kader van de uitvoering van het Masterplan en van de uitbouw van een sociaal beleid zet de SHM nu een inhaalbeweging in;  de visitatiecommissie heeft ter plaatse kunnen vaststellen dat de kantoorruimte goed benut wordt.

-

Bij OD 3.1 “De SHM bouwt prijsbewust” is reeds uitgebreid aan bod gekomen dat de SHM inspanningen kan leveren om de contractwijzigingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag (meerwerken) voor haar projecten onder controle te houden.

-

De SHM heeft de voorbije 3 jaren een relatief hoge structurele leegstand gekend, tussen de 2% tot 3%. De oorzaak is te vinden bij een aantal lopende renovatieprojecten waarbij telkens een deel woningen van de betreffende wijken structureel leegstonden (wijk Hoge Velden 85 woningen te Sint-Katelijne-Waver en residenties Cardijn en Perwijs 78 appartementen te Duffel). De frictieleegstand lag op 31/12/2013 bijna op het gemiddelde van de sector, namelijk op 1,79% (23 woningen) en dit was in feite al een aantal jaren het geval. VWD probeert frictieleegstand zoveel mogelijk te vermijden door de woning zo snel mogelijk te verhuren en de nodige onderhoudswerkzaamheden zo efficiënt mogelijk te laten uit te voeren. Om dit te bereiken schrijft de SHM meerdere kandidaat-huurders tegelijk aan, vraagt hen om heel snel te reageren en de ontbrekende bewijsstukken aan te leveren. Na de beslissing van het directiecomité vraagt ze aan de kandidaat om heel vlug al of niet toe te zeggen. De SHM geeft aan de nieuwe huurder ook de naam van de vorige huurder door zodat ze onderling eventueel afspraken kunnen maken over de overdracht van bepaalde elementen van de inboedel. De SHM heeft als doelstelling om de totale leegstand te beperken tot 3% van het patrimonium. Rekening houdend met het omvangrijke Masterplan is dit een vrij ambitieuze doelstelling maar de visitatiecommissie drukt haar appreciatie uit voor dit hoge ambitieniveau dat de SHM zichzelf oplegt. Ze raadt tegelijk aan om bij collega-SHM’s, die de voorbije jaren geconfronteerd werden met veel verhuisbewegingen, na te gaan hoe zij de structurele leegstand minimaliseren. Het onder controle houden van de leegstand heeft tal van voordelen zoals onder andere hogere


PAGINA 34 VAN 50

huurinkomsten, een verbetering van het imago als SHM en een betere aanwending van de overheidsinvesteringen wat resulteert in een hogere maatschappelijke toegevoegde waarde. OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed De SHM scoort heel goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal. Ze hanteert daartoe een strikte procedure huurdersachterstal met op ieder moment ruimte voor het opstarten van een afbetalingsplan. In percentage van de huurinkomsten behoort de huurdersachterstal in 2013 juist bij de 10% laagste van alle SHM’s. VWD bestrijdt domiciliefraude en sociale fraude maar kan eventueel inspiratie vinden om haar inspanningen nog te verhogen in het recent op de website van IRWO te vinden draaiboek “aanpak domiciliefraude” dat Inspectie RWO, samen met de VMSW, heeft opgemaakt. -

VWD hanteert een strikte procedure huurdersachterstal met korte opvolgingstermijnen. De SHM probeert de huurders met huurdersachterstal te beschermen om niet in een uitzichtloze financiële situatie te komen en zo met uithuiszetting bedreigd te worden. Huurders met betalingsproblemen kunnen op elk moment met VWD overleggen om tot een afbetalingsplan te komen. De SHM geeft aan dat ze een nauw contact met de huurder heeft en dat ze in gesprek gaat met hem om uit te zoeken hoe ze een oplossing kan vinden voor de problemen die leiden tot een huurdersachterstal (zie OD 4.1).

-

De huurdersachterstal bij VWD bedraagt 0,61% van de in 2013 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten zowel van de huurders als van de vertrokken huurders). De SHM haalt daarmee de zelf opgelegde doelstelling van 1%. Uit de prestatiedatabank blijkt dat die 0,61% een laag cijfer is: slechts 10% van de SHM’s kent lagere huurdersachterstallen. Het percentage huurdersachterstallen is bij VWD al jaren vrij constant. De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positionering evenwel omdat de boekhoudkundige verwerking met betrekking tot de huurdersachterstallen bij SHM’s erg verschillend kan zijn. Een uniforme boekingswijze toegepast door alle SHM’s zou bijdragen tot een grotere vergelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling, maar zorgt ook voor een lagere flexibiliteit in de sector. Omdat huurdersachterstal bij verschillende SHM’s ook verschillende oorzaken kent en de aanpak ervan ook verschilt in functie van de context kunnen SHM’s op gemotiveerde wijze reglementair verplichte afboekingen uitstellen.

-

De SHM besteedt aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Bij het ondertekenen van het huurcontract wijst de SHM de huurder preventief op zijn plicht om bijwoning aan te geven. De SHM raadpleegt ook regelmatig de data die beschikbaar zijn via de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid. Indien een huurder nalaat een bijwoning te melden geeft de SHM, wanneer zij zelf bijwoning vaststelt, de huurder de kans om de huur retroactief te regulariseren. Dit type van fraude bereikt de SHM uiteindelijk vooral via melding van de buren en de wijkpolitie (voornamelijk van Duffel en Bonheiden). De SHM vraagt uitzonderlijk een politieonderzoek aan om bijwoning of niet-bewoning te bewijzen. Ze heeft al in één geval een huurbeëindiging gevraagd naar aanleiding van het vaststellen van sociale fraude maar heeft nog geen dossiers overgemaakt aan Inspectie RWO voor verder onderzoek. De SHM geeft aan dat het in de praktijk moeilijk blijkt te zijn om de juiste rechtsgeldige bewijzen te vinden om deze inbreuken vast te stellen. Daarbij komt nog dat het actieterrein zich over drie verschillende gerechtelijke kantons uitspreidt (Mechelen, Lier en Kontich), met verschillende vrederechters en daarmee ook verschillende uitspraken. Er blijkt volgens de SHM geen volledige eensgezindheid te bestaan over de interpretatie van bepaalde regelgevingen, zoals bijvoorbeeld wat een duurzame relatie is. De visitatiecommissie suggereert om gebruik te


PAGINA 35 VAN 50

maken van het recent gepubliceerde draaiboek domicilie- en sociale fraude (van Inspectie RWO en VMSW), waarin meer concrete voorbeelden worden gegeven hoe de SHM hier effectief kan op inzetten. Een andere SHM, Woonpunt Mechelen, heeft gedeeltelijk hetzelfde actieterrein en heeft meegewerkt aan de opmaak van dat draaiboek. Daardoor kan haar expertise wellicht inspiratie bieden voor VWD. Ook zou een samenwerking op dit en mogelijks andere vlakken kunnen leiden tot een bredere efficiëntere inzet van middelen. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed VWD maakt gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Het resultaat wordt eenmaal per jaar besproken op de raad van bestuur. De SHM heeft aan de VMSW gevraagd om de financiële haalbaarheid van het Masterplan na te gaan gebruikmakend van de financiële planning. De visitatiecommissie is van oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling onder andere omdat ze de planning gebruikt als een echt beleidsinstrument. -

De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflow uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot onderhoud, voor aankopen van panden en gronden en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange termijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW concentreert zich in het bijzonder op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen.

-

De planning wordt eenmaal per jaar besproken en toegelicht op de raad van bestuur van de SHM. VWD heeft aan de VMSW gevraagd om twee scenario’s te simuleren op het vlak van de gevolgen op de financiële leefbaarheid van de SHM, namelijk het scenario waarbij het Masterplan werd uitgevoerd en het scenario waarbij dit Masterplan wordt gerealiseerd en tegelijk ingezet wordt op het behalen van het BSO-huur. Uit de analyses blijkt dat beide scenario’s voor de SHM haalbaar zijn (zie ook OD 2.1). Dit toont aan dat de SHM de financiële planning gebruikt als een beleidsinstrument. Verwijzend naar de impact van het Masterplan kan de visitatiecommissie de SHM bijtreden wanneer deze stelt dat het belangrijk is om de gevolgen van nieuwe projecten op de financiële leefbaarheid te verifiëren. Recent werd dit model van de VMSW herwerkt waardoor het gebruiksvriendelijker is en gemakkelijker hanteerbaar. De visitatiecommissie suggereert dat de SHM intern de nodige competentie opbouwt om met dit nieuwe model te werken zodat de SHM permanent de financiële impact van nieuwe projecten kan inschatten en het dus kan aanwenden ter voorbereiding van iedere toekomstige, belangrijke investering in dit kader. De SHM is financieel leefbaar (zie OD 5.1) maar alle projecten dienen wel op een doordachte manier gefinancierd te worden.

-

In het visitatierapport is reeds meermaals aan bod gekomen dat VWD heeft geïnvesteerd in de opmaak van een Masterplan waarin onder andere heel gedetailleerd het onderhoud, de herstellingen en de renovatiewerken van het bestaand patrimonium zijn opgenomen. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat voor 2013 en 2014 het onderhouds- en herstellingsgedeelte van het Masterplan nog niet geïntegreerd was in de financiële planning. Er werd in feite nog gewerkt met “gemiddelde investeringsvolumes” en uitgaven voor onderhoud gebaseerd op historische gegevens te verhogen met een bepaald percentage (i.c. 2%). Dit vormt een aandachtspunt voor 2015 en volgende jaren, temeer daar de SHM in feite niet beschikt


PAGINA 36 VAN 50

over een planning voor de periodieke werken zoals schilderwerken. Het beter op elkaar afstemmen van beide planningen zou de kwaliteit van de financiële planning nog verder verhogen en de SHM een nog duidelijker inzicht geven in de evolutie van financiële leefbaarheid, bijvoorbeeld naar de beschikbaarheid van eigen middelen voor investeringen. Ten slotte zou dit een mooie valorisatie (i.c. “sluitstuk”) zijn van het geleverde werk van de SHM. Het opstellen van de inventaris van de staat van het patrimonium is immers een aanzienlijke investering geweest. Daarnaast zal een onderbouwde planning voor het groot onderhoud en de herstellingen er ook voor zorgen dat de SHM over betere argumenten beschikt om de boekhoudkundige provisie ervoor fiscaal te laten vrijstellen. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: goed De visitatiecommissie vindt dat VWD acties onderneemt om naar een echte woonmaatschappij te evolueren en baseert zich daarvoor op de hiernavolgende argumenten. -

De kernactiviteit van VWD is het verhuren van sociale woningen in haar actieterrein. Ze heeft goede contacten met de gemeentebesturen, met de gemeentelijke diensten, de wijkpolitie en de OCMW’s. Gemeenten voeren de regie over het lokaal woonbeleid. De samenwerking van een SHM met het lokale beleidsniveau gebeurt in het lokaal woonoverleg. Gemeenten plegen lokaal woonoverleg over sociale woonprojecten vooraleer ze kunnen worden opgenomen op het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. De volgende zaken komen daar ook aan bod: het BSO, het lokaal woonplan, de projecten van SHM’s, wachtlijsten, leegstand, leefbaarheid, lokale toewijzingsreglementen, enzovoort. Zonder dat een project op een lokaal woonoverleg is besproken, kan een SHM geen subsidiëring of financiering krijgen van de Vlaamse overheid. Het lokaal woonoverleg is dus belangrijk voor de SHM. VWD neemt een actieve rol op in het lokaal woonoverleg van de gemeenten van haar actieterrein en dit werd door de woonactoren bevestigd tijdens de visitatiegesprekken (zie ook OD 1.1).

-

VWD bouwt in feite sinds 1956 sporadisch sociale koopwoningen in sommige gemeenten van haar actieterrein (zie OD 1.2 en OD 2.1) en heeft afspraken gemaakt met KLE Mechelen zodat kopers van haar woningen een beroep kunnen doen op sociaal hypothecair krediet. Tevens heeft ze in diezelfde periode een drietal sociale kavels verkocht.

-

De directeur maakt deel uit van de raad van bestuur van het SVK BODUKAM, zodat ook voeling wordt gehouden met het sociaal verhuurkantoor dat binnen het actieterrein actief is. Aanvullend pleegt de directeur ook systematisch overleg met de directeurs van de SHM’s uit de regio. Op die manier kan er geopteerd worden om personeel naar gezamenlijke opleidingen te sturen, worden er gemeenschappelijke documenten opgesteld en wordt er overleg gepleegd over verscheidene onderwerpen zoals bijvoorbeeld nieuwe wetgeving en hoe daarmee omgegaan wordt.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: voor verbetering vatbaar De SHM heeft een procedurehandboek waarin een uitgebreid aantal procedures en processen zijn beschreven en beschikt over een deontologische code voor de bestuurders en de personeelsleden. Het vier-ogen principe is gekend bij de SHM maar bij een aantal procedures met hoge risico’s (bijvoorbeeld betalingsprocedure) zou de SHM de toepassing ervan opnieuw moeten nagaan. De visitatiecommissie beveelt VWD aan om het bestaande systeem van opvolging van technische meldingen en herstellingen door de externe aannemers te evalueren en bij te sturen. De VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL

PAGINA 37 VAN 50

visitatiecommissie is van mening dat de SHM de interne controle kan versterken. Daarom geeft de visitatiecommissie een beoordeling voor verbetering vatbaar op deze operationele doelstelling. -

De voornaamste interne processen staan beschreven in specifieke procedures die werden goedgekeurd door de raad van bestuur en die samengebracht zijn in het procedurehandboek. Het betreft hier onder andere de procedures “Inkomende facturen (incl. betalingen)”, “Achterstallige betalingen”, “Kas in en uit” en “ICT handvest”. Het ‘vier ogen principe’, het controleprincipe waarbij minstens twee medewerkers een handeling moeten stellen om een risicovol proces af te werken, is in sommige procedures duidelijk aanwezig (bijvoorbeeld de bestelprocedure). De procedures zijn volgens de visitatiecommissie goed aangepast aan de omvang van de SHM, bevatten de nodige controlepunten en leggen verantwoordelijkheden vast. Tevens is er een huishoudelijk reglement dat de bevoegdheden en de verantwoordelijkheden van de raad van bestuur en het directiecomité vastlegt. Toch heeft de visitatiecommissie kunnen vaststellen dat het vier-ogenprincipe bij een procedure met hoog risico zoals het betalingsproces niet consequent wordt toegepast. De visitatiecommissie adviseert dus om de toepassing van de voorziene procedures beter te verifiëren en indien nodig maatregelen te nemen om de procedure aan te passen aan het risico dat men wil indekken.

-

VWD beschikt over een deontologische code voor personeelsleden die onder meer verwijst naar een aantal basisprincipes zoals loyaliteit, correctheid, klantvriendelijkheid, objectiviteit en spreekrecht en spreekplicht. De deontologische leidraad voor bestuurders behandelt onder meer een aantal basisprincipes van een openbare dienst zoals veranderlijkheid, continuïteit en benuttigings- of gebruiksgelijkheid. Daarnaast worden ook nog beginselen van behoorlijk bestuur zoals het zuinigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel gehanteerd. Procedures kunnen een hulpmiddel zijn om integer te werken maar kunnen in complexe organisaties als SHM‘s niet alle situaties vatten. Een deontologische code biedt de raadsleden en personeelsleden van een SHM een bijkomend houvast om integer te kunnen handelen onder tal van omstandigheden.

-

De SHM heeft geen onderhoudsdienst en besteedt alle herstellingen en andere werkzaamheden uit. Op jaarbasis worden er ongeveer 2.000 werkopdrachten aan externe firma’s gegeven. Daarbovenop komen de herstellingen en onderhoudswerkzaamheden voor de CV-installaties. Al bij al is dit een vrij omvangrijk pakket aan uit te voeren en op te volgen werkzaamheden. De SHM heeft geen uitgeschreven procedures voor de opvolging van deze werkbonnen. De visitatiegesprekken met de huurders en de woonactoren bevestigen deze vaststellingen. Volgens de huurders wordt niet altijd duidelijk genoeg gemeld wanneer een herstelling zal gebeuren, waarom een herstelling vertraging oploopt of waarom de herstellers niet komen opdagen (zie OD 2.1 en OD 4.4). Bovendien kan de SHM niet altijd een stand van zaken geven wanneer een huurder hiernaar informeert. Ten slotte werd er ook gemeld dat de permanentiedienst voor herstellingen aan de CV-installatie soms niet bereikbaar was. Het feit dat de SHM alle herstellingen uitbesteedt, verhoogt de complexiteit van de opvolging, ondermeer omdat er meer partijen bij betrokken zijn. De SHM beschikt over een software (TEC) voor de opvolging van de werkbonnen en dit kan dus een belangrijk instrument vormen om de dienstverlening op dit vlak te optimaliseren. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om de procedures voor de opvolging van de werkbonnen en dus voor de externe aannemers uit te werken en/of op punt te stellen. Dit zal toelaten de communicatie rond afhandeling van technische problemen beter te verzorgen. Huurders zien op dit onderdeel de laatste jaren wel een verbetering.


PAGINA 38 VAN 50

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed In het algemeen ervaart de visitatiecommissie een grote bereidheid bij VWD tot leren en verbeteren. Zo getuigt het Masterplan van het feit dat de SHM het beheer van haar patrimonium fundamenteel wil aanpakken. VWD heeft de visitatie voorbereid in een “werkgroep visitatie” en dit heeft onder andere geresulteerd in een visienota gebaseerd op de prestatievelden van het draaiboek prestatiebeoordeling. De visitatiecommissie geeft een goede beoordeling voor de prestaties van de SHM op deze operationele doelstelling. -

De SHM heeft in een “werkgroep visitatie” de komst van de visitatiecommissie voorbereid. Hierin waren naast de raadsleden ook de medewerkers van de SHM vertegenwoordigd. Dit resulteerde in een visienota voor de SHM gebaseerd op de 6 prestatievelden van het draaiboek prestatiebeoordeling SHM’s. De visitatiecommissie vindt dit een belangrijke en goede stap in de vorming van een visie op de eigen werking. Dit heeft onder andere als voordeel dat het voor alle betrokken partijen duidelijkheid schept omtrent de richting waar de SHM de komende jaren naartoe wil. De SHM heeft tijdens de visitatiegesprekken bijvoorbeeld aangegeven dat ze de contacten met de diverse belanghebbenden wil uitbreiden, onder andere om het draagvlak van haar werking te verhogen. Bovendien bevat de visienota een aantal duidelijke doelstellingen, zoals omtrent de financiële leefbaarheid, het te bereiken percentage huurdersachterstallen en woonzekerheid. Voor de personeelsleden kunnen deze concrete doelstellingen, wanneer ze vertaald worden in individuele doelstellingen en besproken in plannings- en functioneringsgesprekken, meer duidelijkheid scheppen over hun rol en verantwoordelijkheid binnen de SHM. Tenslotte investeert de SHM momenteel in de verdere uitbouw van haar sociaal beleid, onder andere met de aanwerving van een bijkomend personeelslid. Een uitgeschreven visie gedragen door alle geledingen van de SHM op het sociale beleid, onder andere gebaseerd op de basisbegeleidingstaken zoals bepaald in het kaderbesluit sociale huur, kan volgens de visitatiecommissie een belangrijke leidraad vormen voor de SHM en de betrokken personeelsleden.

-

De visitatiecommissie drukt ook haar appreciatie uit voor de grondige wijze waarop de SHM te werk is gegaan bij het aanpakken van de onderhouds- en renovatienood van haar patrimonium. De SHM heeft dit op een fundamentele en gestructureerde wijze aangepakt en heeft daarbij geïnvesteerd in een uitgebreide inventaris van de staat van haar patrimonium waarbij een groot deel van de huurders is gevraagd naar hun wensen. Bovendien heeft ze een beroep gedaan op externen om het Masterplan uit te werken aangezien intern de nodige expertise niet aanwezig was. Daardoor is het Masterplan op relatief korte termijn tot stand gekomen. Het is duidelijk dat de SHM gekozen heeft voor een lange-termijnaanpak in plaats van het “blussen van brandjes”. Tevens vindt de visitatiecommissie het een goede strategie van de SHM dat ze intern de nodige kennis heeft opgebouwd om het Masterplan op technisch vlak te beheren en actueel te houden. Onvermijdelijk zullen daaraan kleinere en grotere aanpassingen moeten gebeuren. De visitatiecommissie raadt wel aan om de informatie, die nu voornamelijk in spreadsheets is opgeslagen, te laten beheren in de projectsoftware die de SHM recent heeft aangeschaft. Dit laat toe om op een meer duurzame wijze de informatie te beheren en actueel te houden. Bovendien is de software ook geschikt om aan projectbeheer- en opvolging te doen wat een interessante tool zal zijn bij de implementatie van het complexe Masterplan. In dit kader kan de SHM misschien te rade gaan bij andere SHM’s die ervaring hebben met het opzetten van processen en procedures omtrent projectopvolging gecombineerd met deze softwaretool.


PAGINA 39 VAN 50

-

De raad van bestuur ervaart de communicatie tussen de raad en de directie als efficiënt en effectief. Er is ook openheid op alle vlakken (projecten, personeel, toewijzing). De visitatiecommissie heeft dit ook geverifieerd aan de hand van een aantal recente verslagen van zittingen van de raad van bestuur en komt tot dezelfde conclusie (zie ook OD 5.5). Door een vrij lange periode van afwezigheid van de directeur begin 2014 hebben de nieuwe raadsleden – de raad van bestuur was vernieuwd na de gemeenteraadsverkiezingen van 2013 - haar takenpakket tijdelijk moeten overnemen. Ze hebben daardoor snel een goed inzicht gekregen in de dagelijkse werking van een SHM. Tijdens het visitatiegesprek met de raadsleden bleek dat de raadsleden gemakkelijk de brug konden leggen tussen het strategische niveau en de praktijk.

-

De SHM levert inspanningen om de kennis van haar medewerkers te verhogen en actueel te houden (zie bij voorbeeld het jaarverslag van de SHM). Er wordt onder andere deelgenomen aan de informatiesessies georganiseerd door de VMSW en Wonen-Vlaanderen. Deze visie rond opleiding werd opgenomen in de procedure ‘baremastructuur’ waarbij er een minimum aantal opleidingsuren per werknemer wordt vermeld.

-

De SHM heeft voor elk personeelslid een functiebeschrijving opgemaakt en vanaf eind 2014 worden alle medewerkers voor de eerste keer geëvalueerd. De SHM gebruikt informatietechnologie om haar werking te ondersteunen maar er is zeker nog ruimte voor verbetering. De SHM heeft bijvoorbeeld nog geen website.

-

De SHM heeft een klachtenprocedure en rapporteert daarover in het jaarverslag. Zo was er in 2013 1 klacht, die ontvankelijk was en deels gegrond. Op basis van deze klacht heeft de SHM twee actiepunten voorgesteld die beide verband hielden met het verbeteren van de communicatie met de huurders.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: voor verbetering vatbaar De SHM scoort goed op het vlak van financiële leefbaarheid. Bij de uitvoering van het Masterplan zal een voortdurende afstemming met de financiële leefbaarheid noodzakelijk zijn om te vermijden dat de SHM in financieel noodweer komt. VWD maakt gebruik van een goed financieel planningsinstrument dat VMSW en SHM samen onderbouwen en periodiek updaten. Dit bevat informatie over bestaande en geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten maar ook over de belangrijkste uitgaven (onder andere personeels-, werkings- en onderhoudskosten) en inkomsten (bijvoorbeeld huurinkomsten). De SHM beheerst haar kosten goed rekening houdend met de staat van het patrimonium (zie OD 2.1) en de dienstverlening aan de huurders. Ze heeft ook de frictie- en structurele leegstand onder controle. Wel kan de SHM nog meer inzetten op het voorkomen van meerwerken. Ze beschikt over een systeem van interne controle, aangepast aan de omvang van de SHM maar er dient voor sommige procedures meer aandacht besteed te worden aan de controle op de correcte toepassing ervan. De visitatiecommissie raadt de SHM ook aan om de procedures voor de opvolging van het onderhoud en de herstellingen uit te werken en op punt te stellen. De SHM voorkomt huurdersachterstallen en bestrijdt domicilie- en sociale fraude. Recent publiceerden VMSW en Inspectie RWO een draaiboek aanpak domiciliefraude dat als inspiratiebron kan dienen voor de SHM om deze vaak moeilijke opdracht effectiever te kunnen vervullen. De SHM neemt initiatieven in haar ontwikkeling naar een echte woonmaatschappij en is ook bereid tot verandering en verbetering. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL

PAGINA 40 VAN 50

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt dat de communicatie van VWD met burgers voor verbetering vatbaar is. Er zijn weinig algemene informatiebronnen aanwezig: er is geen website, er zijn nauwelijks algemene informatiefolders aan het loket, noch een bewonerskrantje of nieuwsbrief. Het onthaal van huurders en kandidaat-huurders vindt grotendeels plaats aan het loket met weinig privacy. De individuele communicatie via briefwisseling zou klantgerichter kunnen. De jaarlijkse afrekeningen van de huurlasten zijn niet transparant voor de bewoners. Ook kennen de huurders de interne klachtenbehandelaar niet, noch de klachtenprocedure. - De kantoren van VWD zijn centraal in Duffel gelegen en zijn goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Het loket is elke dag open van 9 tot 12 uur. Bezoek in de namiddag of na de kantooruren kan, maar dan wel op afspraak. Klanten worden ontvangen aan een open loket. Dit biedt weinig privacy. Indien nodig kan de (kandidaat-)huurder in een apart bureau op de verdieping ontvangen worden. De visitatiecommissie suggereert om die mogelijkheid explicieter duidelijk te maken aan de balie en om eventueel ook andere mogelijkheden te voorzien die de privacy van een bezoeker garanderen. - De SHM is telefonisch bereikbaar tijdens de kantooruren. Vragen voor herstellingen kunnen op deze wijze worden doorgegeven. Voor dringende problemen met sanitair of CV buiten de kantooruren, kunnen de bewoners rechtstreeks met de externe contractanten contact opnemen. Vaak komen ze bij hen terecht op een antwoordapparaat. De huurders op het visitatiegesprek zijn niet altijd tevreden over de opvolging van meldingen van technische problemen en herstellingswerken. De visitatiecommissie beveelt VWD aan om het bestaande systeem van technische meldingen en herstellingen te evalueren en bij te sturen (zie ook OD’s 2.1, 4.4 en 5.6). - De SHM gebruikt het ZieZo!-boekje om de huurders duidelijk te maken welke onderhoudswerken en herstellingen voor de huurder zijn en welke voor de verhuurder. De huurders krijgen een papieren exemplaar. - De SHM organiseert voor de bewoners een informatiemoment bij de ingebruikname van een wijk of complex, waarop huurders uitleg krijgen over de woning. Dit vindt de visitatiecommissie positief. Van deze momenten zou de SHM ook gebruik kunnen maken om de huurders te sensibiliseren over energieverbruik of leefbaarheidsproblemen. - VWD communiceert bijna uitsluitend via individuele contacten met haar huurders; ze zet nauwelijks in op collectieve communicatiekanalen. Er zijn weinig informatiefolders (uitgezonderd ZieZo!-boekje en informatie over verhuis en ventilatie) en de SHM beschikt niet over een website waar (kandidaat-)huurders en geïnteresseerden informatie kunnen terugvinden. De bewoners die aanwezig waren op het gesprek met de visitatiecommissie vinden de jaarlijkse afrekeningen van de huurlasten niet duidelijk. De bewoners hebben geen weet van een interne klachtenbehandelaar of van een klachtenprocedure. Er is nochtans een klachtenprocedure opgenomen in het procedurehandboek. De brieven aan de huurders zijn correct opgesteld, maar kunnen volgens de visitatiecommissie een toetsing aan de regels van “Klare Taal” gebruiken. Ook de vormgeving kan aantrekkelijker en klantvriendelijker. Al deze voorbeelden kunnen VWD inspireren om na te denken om haar communicatiestrategie- en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE VOLKSWONINGEN VAN DUFFEL

PAGINA 41 VAN 50

middelen te herzien, wat noodzakelijk is om op deze doelstelling goede prestaties te kunnen leveren. - De SHM geeft zelf te kennen dat ze haar communicatie moet en wil verbeteren. De recent aangeworven sociaal assistente krijgt als opdracht een informatiemap samen te stellen voor de huurders. In die map wil de SHM alle nuttige informatie voor de huurder samenbrengen rond rechten en plichten, herstellingen en verzekeringen. De visitatiecommissie wijst op het belang om samen met de (nieuwe) huurder zo’n map door te nemen en regelmatig de inhoud te actualiseren. Er is een goede praktijk in de sector die zeker tot voorbeeld kan strekken, nl. de “Gele Kaft” van de Geelse Huisvesting (zie pagina 26 van het visitatierapport van 27 januari 2014 van die SHM). OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van oordeel dat VWD goed communiceert met lokale beleidsinstanties, welzijnsactoren en andere organisaties en hen adequaat van informatie voorziet. VWD vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap WonenVlaanderen op een correcte manier. Met de welzijnsorganisaties is er geen structureel overleg (zie aanbeveling bij OD 4.1), maar de communicatie op dossierniveau verloopt vlot. - De 5 gemeentes en OCWM’s uit het actieterrein zijn vertegenwoordigd in de raad van bestuur. Door deze aanwezigheid in de raad van bestuur zijn de gemeentes en de OCMW’s goed geïnformeerd over de werking en de activiteiten van de SHM. De voorgelegde verslagen van de raad van bestuur zijn overzichtelijk. Ze geven voldoende duiding over de motivatie en de achtergronden bij de beslissingen. - VWD stelt een jaarlijks activiteitenverslag op met onder meer overzichten inzake de (kandidaat)huurders, herstellingen, de projecten en de huurdersachterstallen. De visitatiecommissie beveelt VWD aan om dit verslag in de toekomst via de website ter beschikking te stellen van alle geïnteresseerden. - VWD neemt actief deel aan het Lokaal Woonoverleg. De directeur en de voorzitter zijn er persoonlijk aanwezig. De andere actoren zijn positief over de inzet en medewerking van VWD. Ze benadrukken de positieve samenwerking. VWD wordt gezien als een valabele partner bij de uitbouw van het lokale woonbeleid. De communicatie met de directie is open. - De directeur en de voorzitter zetelen in de raden van bestuur van de SVK’ s die werkzaam zijn in het actieterrein. Op die manier hebben de SHM en de SVK’s een duidelijk zicht op elkaars werking en plannen. - Op het moment van de visitatie had de SHM nog niet openlijk gecommuniceerd over het Masterplan omdat VWD de financiële haalbaarheid van dit plan eerst wilde aftasten en vervolgens op de raad van bestuur wilde bespreken. Er is overleg geweest met de VMSW (zie OD 5.4). De visitatiecommissie suggereert aan VWD om over dit plan ook naar de beleidsinstanties goed te communiceren om zo een betrokkenheid bij de geplande projecten tot stand te brengen en om de afstemming van de projecten met het lokaal woonbeleid te waarborgen.


PAGINA 42 VAN 50

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar VWD heeft in 2013 in het kader van het opmaken van het Masterplan een tevredenheidsmeting georganiseerd bij haar huurders over de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. De resultaten zijn overwegend positief. Over deze meting volgde echter nog geen feedback aan de huurders. De huurders werden nog niet bevraagd over de dienstverlening en de werking van de SHM. Ook ontbreekt momenteel nog een systematische aanpak waarbij regelmatig opnieuw gepeild wordt naar tevredenheid. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM als voor verbetering vatbaar. - In het kader van het Masterplan heeft VWD in 2013 859 bewoners bevraagd over de kwaliteit van hun woning en de leefomgeving. 833 bewoners hebben de enquête ingevuld, wat een zeer hoge responsgraad is. Doorsnee genomen zijn de resultaten positief. De buitenruimte, de afstand tot school, werk en winkels worden overwegend als goed ervaren. Maar de staat van de woning, van de keuken en van de badkamer wordt door een klein kwart van de respondenten matig tot slecht bevonden. De SHM heeft nog niet gecommuniceerd naar haar bewoners over de resultaten van deze meting. - De bewoners werden nog niet bevraagd over de dienstverlening en de werking van de SHM, wat een gemiste kans is geweest bij de tevredenheidsmeting van 2013. Die meting was meer een toets van de woning op haar technische kenmerken. - Op de website van de VMSW staan verschillende voorbeelden van kleinschalige bevragingen van bewoners. Van belang is dat de SHM het principe van het meten van tevredenheid structureel inbouwt in haar werking, omdat dit een goede manier is om de wensen of zorgen van haar klanten te monitoren en op basis van die resultaten ook aan hen terug te koppelen over de acties die zij onderneemt of zal ondernemen. PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar De communicatie van VWD naar de burgers toe kan beter. Er is geen website, maar er zijn ook geen algemene informatiebrochures ter beschikking noch een nieuwsbrief, waarmee de SHM informatie kan verspreiden aan huurders en kandidaat-huurders. Er is wel een informatiepakket voor de huurder op het moment van de toewijzing van de woning. De bereikbaarheid en de toegankelijkheid van de kantoren is goed. De communicatie met de woonactoren in het algemeen verloopt positief. In 2013 werd de tevredenheid van de bewoners op grote schaal gemeten voor het Masterplan, doch enkel wat de woonkwaliteit betreft en niet over de dienstverlening. De visitatiecommissie beveelt ook aan om de tevredenheid systematischer te meten en te communiceren over de resultaten van de metingen en de acties die de SHM heeft gekoppeld aan de resultaten.


PAGINA 43 VAN 50

5.

AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen: 1. Werk een duidelijke visie uit op het doelgroepenbeleid, zodat woon- en welzijnsactoren weten was ze van VWD kunnen verwachten op het vlak van de huisvesting van bijzondere doelgroepen (zie OD 1.5); 2. Neem het concept van aanpasbare en aangepaste woningen mee in de toekomstige nieuwbouw- en renovatieprojecten. Werk hier een strategie rond uit. Een aanpasbaar gebouwde woning kan meegroeien met de bewoners (“levenslang wonen”) en kan ook dienen voor een wisselend doelpubliek (oud, jong, personen met een beperking) of aan de evoluerende noden van de huidige bewoners. De SHM kan daarbij een beroep doen op de expertise van collega’s SHM’s (zie OD 2.3); 3. Zet, conform de visienota van de raad van bestuur, in op een strikte opvolging van de werven en op een goed opvolgingssysteem voor de bewaking van de kostprijs van projecten en dit van een eerste “idee” tot de definitieve oplevering (zie OD 3.1); 4. Maak werk van de rol die de SHM, samen met andere woon- en welzijnsactoren, kan opnemen rond de leefbaarheid in haar wijken (zie OD 4.2); 5. Ontwikkel een visie en strategie op bewonersbetrokkenheid bij de projecten en het wijkbeheer in het licht van de doelstellingen die aan SHM’s worden opgelegd. Dit is wenselijk om de sociale samenhang in de wijken te ondersteunen en vte erbeteren. De SHM kan zich hierbij laten inspireren door andere projecten of andere initiatieven van collega-SHM’s (zie OD 4.3); 6. Zet in op het verbeteren van de procedures en processen voor de opvolging van de herstellingen en het onderhoud en dus van de opvolging van de externe aannemers. Dit zal toelaten de communicatie rond afhandeling van technische problemen beter te verzorgen (zie OD 5.6); 7. Maak werk van een communicatiestrategie die oog heeft voor een goede schriftelijke en elektronische communicatie naar de (kandidaat-)huurders en hanteer daarbij de principes van klare taal (zie OD 6.1); 8. Meet op een meer systematische manier de tevredenheid van de (kandidaat-)huurders over de dienstverlening en werking van VWD. Dit is een goede manier om de wensen of zorgen van de klanten te monitoren. Door te terug te koppelen over de resultaten en de actie die de SHM onderneemt of zal ondernemen zal een groter draagvlak ontstaan voor de inspanningen die de SHM levert en zal ook de betrokkenheid van de bewoners bij de SHM toenemen (zie OD 6.3).


PAGINA 44 VAN 50

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen: -

De SHM heeft oog voor de verbetering van de eigen werking. De visitatiecommissie heeft voldoende vertrouwen dat de SHM verbeterpunten zelfstandig zal oppakken.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid:

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. De visitatiecommissie heeft geen goede praktijken kunnen detecteren.


PAGINA 45 VAN 50

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Theo BOEL Voorzitter - Kristina VERHOYE Directeur - An Verlinden Bestuurder - Stef Bossaerts Bestuurder - Herman Verhoeven Bestuurder Medewerkers SHM - Freddy Stalmans - Ralph Wauters - Frank Vercammen - Lutgarde De Proft - Carla Van Den Brande - Anne de Proft - Veerle Van Opstal

diensthoofd boekhouding diensthoofd technische dienst medewerker technische dienst diensthoofd administratie administratief medewerker - toewijzingen administratief medewerker - kandidaten administratief medewerker - sociaal

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Lieve Van Herck Medewerker dienst ruimtelijke ordening gemeente Sint-KatelijneWaver - Caroline Van Steen Diensthoofd Stad Mechelen - Tim Calluy Stedenbouwkundig ambtenaar gemeente Duffel Welzijnsactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Saartje Gabriels Maatschappelijk assistente OCMW Sint-Katelijne-Waver - Patris Basstanie Coördinator sociale Huisvesting OCWM Kontich en secretaris SVK Woonweb Bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er waren een dertigtal bewoners aanwezig op het gesprek, waaronder ook “flatwachters”. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Tim Op de Beeck Secretaris OCMW Duffel - Hilde Schueremans Voorzitter OCMW Bonheiden - Marc Van der Linden Burgemeester Duffel - Maurice Verheyden Gemeenteraadslid gemeente Sint-Katelijne-Waver - Mia Wauters Voorzitter OCMW Kontich - Joost Fillet Schepen van Wonen Gemeente Kontich - Harry Andreis Raadslid OCMW Sint-Katelijne-Waver


PAGINA 46 VAN 50

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaathuurder niet reageert of niet meer aan de voorwaarden voldoet,

worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADLwoningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en


PAGINA 47 VAN 50

kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 43 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen.

Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein. - effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatieindicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 03¶m=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2


PAGINA 48 VAN 50

maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huurof koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelingsen stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be)

Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


PAGINA 49 VAN 50

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40 1230 BRUSSEL T: 02-5531752

E-MAIL:

[email protected]

WEBSITE:

WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER:

@VISITATIERAAD

FACEBOOK:

FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD


Reactie van de SHM op het visitatierapport van de Volkswoningen van Duffel, Duffel

Datum reactie SHM: 27 april 2015


Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de Volkswoningen van Duffel, Duffel

Datum beslissing minister: 23 juni 2015


Visitatierapport Volkswoningen van Duffel, Duffel

Recommend Documents