031210
VIA EMAIL
College van Burgemeester & Wethouders van Breda en Leden Gemeenteraad Breda 3 december 2010
Geachte College, Geachte Raadsleden,
Betreft: stedelijke programmering 2020 koers gezet - Bouwstenen De vertegenwoordigers van de Bredase huurderskoepels van Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg zijn aangenaam verrast door de inhoud van het rapport Bouwstenen. Dit rapport schetst helder en duidelijk de problematiek van de stedelijke programmering; de Commissie Woningbouwprogrammering heeft onze standpunten heel goed verwerkt. Toch een enkele opmerking over het rapport: de in bijlage 3 genoemde getallen uit het principeakkoord tussen de portefeuillehouders en de corporaties geven ten opzichte van de prestatieafspraken een negatiever beeld. Er worden nog minder bereikbare woningen aan de voorraad toegevoegd. Wij vinden dit geen adequate reactie gezien de grote vraag naar bereikbare woningen. De markt voor sociale huurwoningen zit immers in een gigantische depressie. De wachttijd in Breda is gemiddeld 4,3 jaar terwijl er circa 7000 actief woningzoekenden zijn die een jaarinkomen hebben beneden € 33.000, --. De core business van woningbouwcorporaties is “maatschappelijke prestaties” te leveren waarbij het betaalbaar huisvesten van mensen met lage inkomens centraal dient te staan. Dit betekent zorgen voor goed en betaalbaar wonen een grondrecht voor een ieder – en het accommoderen van woonbehoeften in Breda. Wij zien dus liever dat er bereikbare woningen worden gebouwd dan investeringen in maatschappelijk vastgoed als er gekozen moet worden. De drie Huurderskoepels sluiten niet de ogen voor de huidige omstandigheden waarmee zowel corporaties als gemeente te maken hebben. Oude oplossingen om de onrendabele top te kunnen financieren van bereikbare huurwoningen werken ook niet meer of onvoldoende.
031210
In de afgelopen jaren was er een aanbodgerichte bouw van woningen. De vraag naar woonruimte was zo groot dat het niet uitmaakte wat aangeboden werd. Deze vraag is weggevallen of sterk verminderd. Dit lijkt ons een gezonde correctie. De vraag vanuit het woonloket is wel een reële vraag. Helaas zijn marktpartijen noch corporaties bereid binnen redelijke termijn aan deze vraag te voldoen. De eis om 30% bereikbare woningen te bouwen is thans door uw college losgelaten; dit aspect overlaten aan de markt is echter geen oplossing gebleken in het verleden. De grondkosten die 35-40% van de totale bouwkosten uitmaken, zouden drastisch omlaag moeten willen corporaties meer bereikbare woningen kunnen bouwen. Daarnaast zullen andere goedkopere bouwconcepten gebruikt moeten worden. Voorbeelden hiervan zijn bekend in den lande. Doorstroming van de circa 28% “scheefhuurders” (huurders in bereikbare huurwoningen met een jaarinkomen van meer dan € 33.000.--) is een illusie. In het verleden zijn experimenten vaak mislukt en het is ook niet wenselijk dat corporaties aan inkomenspolitiek doen. Temporisering van de sloopplannen kan enige soelaas bieden. Mogelijk biedt “ketenintegratie” een oplossing teneinde het resultaat van processen meer te laten zijn dan de som der delen. Deze aanpak komt uit de bouwwereld en wordt momenteel onderzocht op toepasbaarheid in vergelijkbare processen met meerdere actoren zoals stads- en wijkontwikkeling. In horizontale zin door gemeente, corporaties en dienstverlening aan elkaar te koppelen, en in verticale zin door opdrachtgeverschap, programmering, ontwerp en inrichting beter in elkaars verlengde te brengen. Ketenintegratie beoogt belangen beter te richten waardoor convergentie ontstaat, en dus synergie, specialisatie, efficiency, kostenreductie en kortere doorlooptijd. Voorwaarde is wederzijds respect bij betrokken partijen, openheid en communicatie. Getransporteerd op het bredere begrip van gebiedsontwikkeling zou het mes van ketenintegratie aan vier kanten kunnen snijden: geleid samenspel van publiek en privaat, meer met minder doelstelling, versnelling realisatie en vergroting van draagvlak. Uit het voorgaande moge het u duidelijk worden dat de drie Bredase huurderskoepels zich het probleem van te weinig bereikbare huurwoningen voor een groot aantal diverse woningzoekenden bijzonder aantrekken en zich terecht zorgen maken over de bouwplannen en bouwmogelijkheden in de komende tien jaren. Wij hopen dat de gemeente met die nieuwe wet (2008) in de hand de regie ter hand gaat nemen om actief te gaan vastleggen welke typen woningen gebouwd moeten worden, dure koopwoningen of juist sociale woningbouw en grondeigenaren ook gaat verplichten mee te betalen aan noodzakelijke publieke investeringen in het gebied. Uiteraard binnen de gedachte van de ketenintregatie zoals hierboven vermeld. Gemeenten maken tot nu toe slechts mondjesmaat gebruik van die mogelijkheden in de nieuwe wetgeving . *
031210
De huurderskoepels verwachten begin 2011 dit maal een serieus alliantie-overleg met de twee andere betrokken partijen te voeren en daarbij resultaatgerichte activiteiten te kunnen ontplooien, bijv. een bijgesteld werkprogramma te realiseren, mede op basis van de beraadslagingen en besluitvorming in commissie en gemeenteraad van december 2010. Een uitnodiging daarvoor zien wij graag tegemoet.
Met vriendelijke groeten, namens de Bredase Huurderskoepels: Wil van Ruiten, voorzitter Huurderskoepel Laurentius
c.c. W. Vermeulen-de Bie, directie Laurentius A. Heintjes, directie Laurentius H. Reininga, directie Singelveste AlleeWonen T. Streppel, directie WonenBreburg
* Bijlage: “De zeven vette jaren zijn voorbij” 22.11.2010, Binnenlands Bestuur; Erwin van der Krabben is hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit Nijmegen
De zeven vette jaren zijn voorbij 22.11.10
Door de afnemende woningbouwproductie verkopen gemeenten veel minder bouwgrond en lijden ze enorme renteverliezen op de investeringen. Maar het is niet alleen de crisis die debet is aan de inkomstenderving.
031210
Op basis van een rapport van accountantskantoor Deloitte, dat onlangs is gepubliceerd, berichtte Binnenlands Bestuur onlangs dat gemeenten jaarlijks tot 3 miljard euro mislopen door de crisis in de bouw. Vrijwel alle grote steden hebben inmiddels al „winstwaarschuwingen‟ afgegeven. Hoe heeft het zover kunnen komen?
Op het eerste gezicht lijkt de crisis de grote boosdoener te zijn waardoor woningbouwprojecten stil zijn komen te liggen. Vaak zijn gemeenten eigenaar van de grond. Zolang een gemeente de bouwgrond niet kan verkopen lijdt zij renteverliezen over de investering die is gedaan in de verwerving en het bouwrijp maken van de grond.
De dieperliggende oorzaak van de verliezen ligt echter in de ontwikkelingsstrategie van de steden. De meeste Nederlandse steden voeren een zogenaamd „actief grondbeleid‟. De gemeente koopt landbouwgrond, maakt die bouwrijp, legt wegen en riolering aan, en verkoopt die grond als bouwgrond aan projectontwikkelaars.
Decennialang heeft dat prima gewerkt. Gemeenten kunnen op deze manier de ruimtelijke ontwikkeling van de stad bepalen; als eigenaar van de grond beslissen zij bij verkoop wat er gebouwd moet worden, ze kunnen met de verkoop van bouwgrond de publieke investeringen in het gebied financieren en tenslotte kunnen ze nog winst maken ook. Met die winst kan een gemeente elders in de stad andere ruimtelijke projecten subsidiëren of ze kan het gebruiken voor allerlei „leuke dingen‟.
Met dit actieve grondbeleid neemt Nederland een vrijwel unieke positie in de wereld in! Collega‟s in het buitenland bewonderen de Nederlandse aanpak, maar verwonderen zich ook. In andere landen durven of mogen steden geen marktpartij op de grondmarkt zijn. Daarmee hebben die steden minder grip op ruimtelijke ontwikkelingen, krijgen zij geen winst uit grondexploitaties, maar lopen zij uiteraard ook minder risico‟s.
Door de crisis moeten gemeenten zich nu afvragen of ze wel door kunnen gaan met dit actieve en toch riscovolle grondbeleid. De huishoudboekjes van gemeentelijke grondbedrijven zijn ondoorgrondelijk, maar de indruk bestaat dat ze in de afgelopen decennia vooral winst hebben gemaakt. Die gouden jaren zijn over. Er zijn eenvoudigweg niet meer zoveel makkelijk te ontwikkelen of winstgevende bouwlocaties voorhanden.
031210
De tijd van grote, complexe en riscovolle gebiedsontwikkelingen, 25 duizend woningen op een nieuwbouwlocatie, lijkt ook voorbij. In plaats daarvan zal meer gebouwd moeten worden op kleinere locaties. De aandacht verschuift om die reden (terecht!) dan ook steeds meer naar het aanpakken van oude delen van de stad, zoals havengebieden, bedrijventerreinen en naoorlogse corporatiewijken. Alleen in die gebieden is winst maken veel moeilijker. Maar ook als een gemeente geen eigenaar is van de grond kan zij nog invloed hebben op de ruimtelijke ontwikkelingen.
De nieuwe wetgeving voor de ruimtelijke ordening biedt daar goede mogelijkheden voor, alleen het vraagt een andere manier van denken. Met die nieuwe wet (2008) kan een gemeente niet alleen vastleggen welke typen woningen gebouwd moeten worden, dure koopwoningen of juist sociale woningbouw, maar kan zij grondeigenaren ook verplichten mee te betalen aan noodzakelijke publieke investeringen in het gebied. Gemeenten maken tot nu toe slechts mondjesmaat gebruik van die mogelijkheden. Ze verwerven nog steeds liever zelf de grond. De bouwcrisis zal hen echter dwingen tot aanpassing.
Tot nu toe konden gemeenten grotendeels zelf hun ruimtelijk beleid financieren. De bijdrage van het rijk was beperkt. In de toekomst dreigen gemeenten hun begrotingen voor ruimtelijke investeringen niet meer rond te krijgen, en het rijk heeft ook geen geld om bij te springen. Voor gemeenten zit er niets anders op dan hun plannen te versoberen.
Erwin van der Krabben is hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit Nijmegen.
