Verslag VvE-informatieavonden voor de Vruchtenbuurt “Pluk de vruchten van het onderhoud” Maandag 10 en 24 september 2012 (Achillesterrein) Aanwezig: Annegien Wartna projectleider afdeling Wonen van de gemeente Den Haag en Francien de Hoop projectleider van de VvE-balie van de gemeente Den Haag, Wim Alink van Alink Bouwtechnisch Adviesbureau en Michel van der Steuijt van Bouw Advies Beheer, zelfstandig bouwkundigen, Henk van Bentem, secretaris Wijkberaad Vruchtenbuurt en actief in de werkgroep Onderhoud Woningen Op de avond van 10 september waren 25 genodigden aanwezig en op 24 september 45 genodigden. Verslag 10 september: Hilde Soutendijk, Stichting Boog, 24 september: Annegien Wartna Inleiding: In de Vruchtenbuurt staan ongeveer 3600 woningen, naast eengezinswoningen, veelal appartementen en er zijn bijna 1000 Verenigingen van Eigenaren. In overleg met het wijkberaad organiseert de gemeente VvE informatieavonden die grotendeels gericht zijn op het goed onderhouden van de woningen. Onderhoud van woningen is verplicht op grond van de Woningwet. De eigenaren zijn in VvE verband gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw. De leden van de VvE moeten samen het onderhoud aan de schil van het gebouw regelen. Het is mogelijk dat als er geen onderhoud wordt uitgevoerd, de gemeente de VvE aanschrijft voor het achterstallig onderhoud. Liever heeft de gemeente dat de Verenigingen van Eigenaren (VvE) zelf actief worden en een onderhoudsplan laten maken. Op basis daarvan kan het achterstallig onderhoud in VvE verband aangepakt worden. Het binnenmilieu van de woningen is ook een belangrijk aandachtspunt. De gemeentelijke VvE-balie kan hierbij hulp bieden. Advies van de VvE-balie is gratis. U kunt ons bereiken via 070 353 3281. Vanaf 10 oktober tot december 2012 is er op woensdag een onderhoudsspreekuur van 17.00 uur tot 19.00 uur in pand wijkberaad, Abrikozenstraat 207.
Wat doet de VvE-balie Gratis advies en hulp bij het actief maken en houden van de VvE Hulp bij het oplossen van problemen Kennis uitwisselen en informatie verstrekken VvE-balie
1/7
Onderhoud Michel van der Steuijt en Wim Alink, bouwkundigen met een bedrijf in de wijk, zijn bereid een quickscan te maken uw woning. Zij lopen met u door uw woning en kijken wat er nodig is aan onderhoud. U kunt een quickscan aanvragen bij deze bureaus, de kosten zijn €55,- exclusief btw. Zij kijken met u naar uw woning: welke materialen zijn gebruikt, wat is er niet meer in orde, en wat is hier de oorzaak van. U hebt dan een objectief beeld van welk onderhoud noodzakelijk is. Maak een goed plan van hoe je het onderhoud aanpakt. De VvE’s in de Vruchtenbuurt zijn vaak per (half) portiek. Het is voordeliger om schilderwerk (denkt aan dakranden) met een paar portieken tegelijk te laten doen. Als de staat van het schilderwerk per appartement uiteenloopt, is natuurlijk verrekening per appartement mogelijk. Laat altijd drie aannemers een offerte maken en kies niet allen op basis van de prijs, vaak wordt de voordeligste aanbieding gekozen. Kwaliteit en garantievoorwaarden zijn ook erg belangrijk. Met een goede technische werkomschrijving kun je offertes aanvragen die naast elkaar kunnen worden gelegd. Zorg dat er ook wordt vastgelegd met welk materiaal wordt gewerkt. Maak afspraken over meerwerk, dat tijdens het werk ontdekt wordt. In de periode dat de Vruchtenbuurt gebouwd werd, maakte men voor de ondersteuning van metselwerk boven de ramen en de balkonconstructies gebruik van stalen balken. Veel van deze stalen balk (latei) zijn in de loop der jaren gaan roesten. Om te vermijden dat de hele gevel of balkon moet worden aangepakt, is het beter roest zo snel moegelijk aan te pakken. Veel balkons met stalen uitbrengers hebben scheuren. Dan moeten de balken in de uitbrengers worden vrijgehakt en ontroest. Als de balk vrij ligt kan beoordeeld worden of het draagvermogen nog voldoende is. In het geval van een balkon is het van belang om de balkonvloer goed waterdicht te maken door coaten of betegelen. Tegelwerk is duurder, maar gaat veel langer mee.
Koolmonoxide Hebt u nog een geiser of gaskachel met een waakvlam? Dan is het belangrijk dat deze apparaten goed en op tijd worden nagekeken of ze nog goed functioneren. Als er geen volledige verbranding van het gas plaatsvindt, dan kan er koolmonoxide vrijkomen. Koolmonoxide is geurloos, onzichtbaar en levensgevaarlijk. Als de waakvlam geel brandt is er geen volledige verbranding van het gas en is het risico van koolmonoxidevorming aanwezig. Hebt u vaak last van hoofdpijn of misselijkheid? Verdwijnen uw klachten als u buiten bent? Meld dit aan uw huisarts en laat de apparatuur controleren door een erkend installatiebedrijf. Bij vragen kunt u direct contact opnemen met de afdeling leefomgeving van GGD van de gemeente Den Haag, telefoonnummer 070 353 7182.
2/7
Energiebesparing Er zijn tegenwoordig veel mogelijkheden om energie te besparen. Voorbeelden hiervan zijn isolatie van dak en vloer, dubbel glas, een zuinige HR-ketel. Dit zijn over het algemeen kostbare ingrepen. U kunt ook al flink besparen met kleine eenvoudige maatregelen. Folie achter de radiatoren, spaarlampen en een graadje lager stoken kunnen al een flinke besparing opleveren. Als de VvE binnenkort groot onderhoud uit gaat voeren, kijk ook naar de mogelijkheden om energie te besparen. Energiebesparing levert niet alleen geld op, maar vergroot ook uw wooncomfort. Heel belangrijk daarbij is wel goed te letten op ventilatie mogelijkheden van uw woning. Als u wel isoleert, maar niet ventileert, kan het binnenmilieu ernstig vervuild raken. Dit kan gevolgen hebben voor uw gezondheid. Bij de gemeente kunt u op dit moment nog voor de volgende maatregelen subsidie aanvragen: dak- en vloerisolatie, subsidie glasisolatie, zonnepanelen en een groen dak. Meer informatie hierover vindt u op www.denhaag.nl/duurzaamheid Informatie over landelijke regelingen is terug te lezen via www.meermetminder.nl Meldpunt graffiti Last van graffiti op uw woning of winkel? Het Wijkberaad Vruchtenbuurt heeft een abonnement voor het verwijderen van graffiti. U kunt melding doen bij het wijkberaad, dan wordt de graffiti gratis verwijderd. U kunt ook melden bij het Meldpunt Graffiti telefoon 3534605. De VvE-balie De VvE-balie is onderdeel van de gemeente Den Haag. U kunt hier terecht voor advies en hulp als er problemen zijn bij opstarten van uw VvE of het actief houden ervan. De adviseurs van de VvEbalie kunnen met u doorlezen wat er in de splitsingsakte van uw appartement staat en via het kadaster achterhalen, wie de eigenaars zijn van de andere appartementen in uw VvE. De Gemeente vindt duurzaam onderhoud van woningen in Den Haag belangrijk. Veel woningen maken deel uit van een VvE. Den Haag heeft de meeste VvE’s van Nederland, bijna 20.000. De gemeente wil de leden van deze VvE’s stimuleren te sparen voor het onderhoud en biedt via de VvE-balie gratis ondersteuning aan. Bij appartementen bent u samen eigenaar van het gebouw: het dak, de buitenkant, het riool. Het belangrijkste in een VvE is de vergadering en dat bent u zelf, met de andere eigenaren. Als u het bijvoorbeeld niet eens bent met de hoogte van de bijdrage, kunt u dit in de vergadering bespreken en misschien veranderen. Behalve de splitsingsakte heeft een VvE ook een Huishoudelijk Reglement. Hierin staan afspraken over schoonmaken van de portiek, geen lawaai na een bepaalde tijd ‘s avonds enz. VvE-Oké Test De VvE- balie heeft een test ontwikkeld voor de VvE. De test bestaat uit acht vragen: 1. Heeft de VvE een bestuurder/of administrateur 2. Vergadert de VvE minimaal 1x per jaar 3. Wordt hier een verslag of notulen van gemaakt 4. Is de VvE bij de KvK ingeschreven 5. Heeft de VvE een bankrekening 6. Betaalt ieder lid een maandbijdrage 7. Is er een financieel overzicht 8. Is er een collectieve opstalverzekering en eventueel WA. Als u op al deze vragen met “ja” kunt antwoorden, dan voldoet de VvE aan de wettelijke verplichtingen. Potentiële kopers kunnen op die manier zien of het te koop staand appartement een functionerende VvE heeft. Gezamenlijke verzekeringen In de splitsingsakte en/of het reglement staat dat de VvE ervoor dient te zorgen dat het gebouw verzekerd is. In veel gevallen hebben de appartementseigenaren een individuele opstalverzekering. Officieel moet er een collectieve opstalverzekering worden afgesloten. Als de eigenaren allemaal een individuele verzekering hebben loopt u het risico dat één van de eigenaren niet of onvoldoende verzekerd is. Bij grote schades wordt er dan onvoldoende geld uitgekeerd om alles te kunnen herstellen. De afwikkeling van de schade wordt aanzienlijk ingewikkelder als er meerdere verzekeringsmaatschappijen bij betrokken zijn. Als u een collectieve opstalverzekering hebt afgesloten hebt u slechts met één verzekeringsmaatschappij te maken. Het risico op onderverzekering is kleiner en het is ook voordeliger. De tarieven voor een collectieve verzekering zijn bijna altijd aanzienlijk lager dan van een individuele verzekering. Zodra de VvE een collectieve verzekering heeft afgesloten, kunt u de individuele opstalverzekering opzeggen. Ook is het van belang een aansprakelijkheid verzekering 3/7
af te sluiten voor de VvE. Deze verzekering dekt het risico van aansprakelijkheid van de VvE. Als er bijvoorbeeld onverhoopt een stuk beton naar beneden valt op een dure auto, dan kan de eigenaar van de auto de VvE aansprakelijk stellen. De verzekering dekt alleen het risico van de gezamenlijke eigenaren (de VvE) en niet uw individuele aansprakelijkheid. Dat laatste moet u zelf verzekeren. Wat vaak niet verplicht is, is een rechtsbijstandverzekering voor de VvE. Het kan verstandig zijn om deze wel af te sluiten. Informatieve websites www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/appartement-kopen/vve-onderhoudsmeter www.energiesubsidiewijzer.nl www.verzekeraars.nl www.kvk.nl/over-de-kvk/uw-inschrijving-bij-de-kamer-van-koophandel/inschrijven-bij-de-kamer-vankoophandel/moet-ik-mijn-bedrijf-inschrijven/inschrijven-vereniging-van-eigenaars/ www.denhaag.nl/woonoverlast www.vvebalie.nl www.vergunningscheck.nl Vragen uit de zaal 10 september: In 2013 hoeft niet meer te worden betaald voor inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Moet je dan nog wel betalen voor de voorgaande jaren? Volgens de huidige informatie van de KVK wel, aangezien inschrijving vóór 1 januari 2010 verplicht is gesteld. Een VvE met een splitsingsakte van voor 1972 kan niet worden ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Veel akten van voor 1972 hebben wel een reglement maar er staat nergens dat de VvE ook daadwerkelijk is opgericht. Dan zijn er wel appartementsrechten ontstaan, maar er is geen rechtspersoon (VvE) opgericht. Bewaar de brief van de KvK dat je niet hoeft in te schrijven. Met deze brief is toch vaak een zakelijke bankrekening en het afsluiten van gezamenlijke opstalverzekering mogelijk. Veel banken en verzekeraars willen toch een registratie bij de KvK. Dan biedt de KvK de mogelijkheid om een eenvoudige vereniging op te richten. Hiervoor zijn eenmalig leges verschuldigd. Let op: De aansprakelijkheid van de bestuurder is dan veel groter. Ik heb zelf mijn balkon goed onderhouden, maar mijn buurman niet. Moet ik nu meebetalen aan het onderhoud van zijn balkon? Lees eerst de splitsingsakte en het reglement. Als de balkons voor gezamenlijke rekening zijn, kunt u eerst hier met elkaar over spreken. Het is niet redelijk en billijk om mee te betalen aan het achterstallig onderhoud van de buurman als u zelf dit onderhoud al die jaren wel goed bijgehouden hebt. Bij het opnieuw activeren van een slapende VvE komt deze situatie vaak voor. Goede afspraken om tot een gelijkwaardige situatie te komen zijn heel belangrijk. U kunt hierover advies vragen bij de VvE-balie. Op de buitenmuren zitten witte vlekken. Wat is dat? Dit is een soort zout, dat uit de muur komt. U kunt er met een gieter water met suiker over gieten of de plekken droog afborstelen. Na een paar jaar stopt het wit uitslaan en verdwijnen de vlekken. Mag je een dakterras maken? Dat is toegestaan, met toestemming van de VvE en een omgevingsvergunning van de gemeente. De eigenaar van het dakterras en de VvE moeten goede afspraken maken over het onderhoud van de dakbedekking van dat deel van het dak. Vaak is de eigenaar van het dak vanaf dat moment verantwoordelijk voor het stuk dak onder zijn terras. Moeten de andere leden van de VvE meebetalen als de eigenaar van de parterre de vloer isoleert? Als het niet in de akte en het reglement staat, dan hoeft dat niet. Misschien willen ze wel meebetalen, omdat de isolatie goed is voor de fundering. De granito vloer in mijn keuken “hangt”, het zand eronder is weg. Het is het beste, de vloer eruit te laten halen. Het zand is ingeklonken, ingedroogd. Hierdoor is er ruimte onder het granito ontstaan. Een andere oplossing is door een bedrijf gaatjes te laten boren en daardoor schuimbeton te laten spuiten. 4/7
Hoe achterhaal je wie de bestuurder van een VvE is? Op www.kvk.nl kun je het adres opzoeken. De VvE-balie kan daarbij helpen. Valt het vegen van de schoorsteen onder de VvE? De rookkanalen van een houtkachel of open haard moeten minimaal eenmaal per jaar worden geveegd. De kosten daarvan zijn voor de gebruiker, ieder appartement heeft een eigen schoorsteenkanaal. De schoorsteenveger kan ventilatiekanalen van keuken (vet) en badkamer meteen ook vegen. Het advies is wel om dit in VvE-verband op te pakken. De cv-ketel is kapot door een blikseminslag De cv-ketel zit vast aan het huis en valt daarom vaak ook onder de opstalverzekering. Valt het riool onder de VvE? Het liggend riool en de standleiding vallen (meestal) onder de verantwoordelijkheid de VvE tot 1.50m buiten het huis. Daarbuiten is het riool van de gemeente. Als het riool onder een huis kapot is door wortels van een boom van de gemeente, neem dan contact op via telefoonnummer 14070 met de afdeling Stadsbeheer van de gemeente. Aanpassen splitsingsakte bij het maken van een dakopbouw Degene, die de dakopbouw laat maken, moet de kosten betalen van het aanpassen van de splitsingsakte. Maak als VvE van de gelegenheid gebruik alle oude afspraken in de akte meteen op te frissen. Notarissen zijn duur, het is de moeite waard rond te kijken op zoek naar een betere prijs. Als een van de eigenaren weigert te betalen en mee te doen aan onderhoud, kun je dan een aanschrijving van de gemeente vragen? Als een eigenaar niet wil betalen kan dat, kunt u zich tot de kantonrechter wenden. Een aanschrijving brengt vaak kosten voor de hele VvE. Als er echt geen andere mogelijkheid is en er is een gevaarlijke of ongezonde situatie ontstaan, kan de gemeente een inspecteur sturen. Aanschrijvingen staan aangetekend in het Rijkskadaster, daar kunt u zien of er al een aanschrijving is. Er is achterstallig onderhoud van voor de oprichting van de VvE. De VvE is actief, twee leden doen mee, één betaalt wel de bijdrage, maar doet niet mee met onderhoud. Wat te doen met onderhoud dat buiten de splitsingsakte valt? Degene, die deze vraag stelt kan het best een afspraak maken bij de VvE-balie. Onze VvE onderhoudt het pand goed, maar die ernaast niet. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de woningen. Ga in gesprek, misschien helpt dat. U kunt daarbij hulp vragen van de VvE-balie. Als er gevaar is, dan kunt u dit melden bij de gemeente en kan er wellicht (bestuurs)dwang uitgeoefend worden. Wat is er te doen aan heel hoge bomen in de binnentuinen? Vele burenruzies zijn al ontstaan door overhangende takken. Indien u hiermee een probleem heeft kunt u de buren verzoeken de takken te verwijderen. Zij zijn verplicht dit te doen, doen zij dit niet dan heeft u zelf het recht de takken te verwijderen maar u mag hierbij niet het erf van de buren betreden. Wortels mag u altijd doorzagen en verwijderen. Allen de eigenaar kan een kapvergunning aanvragen. Daarnaast: volgens artikel 2:95 van de Algemene Plaatselijke Verordening: De afstand tot de erfgrenslijn als bedoeld in artikel 5:42 van het Burgerlijk Wetboek wordt vastgesteld op 0.5 meter voor bomen en op nihil voor heesters en heggen. Hoe ga je om met achterstand in betaling van een lid van de VvE? Ga na wat er op de vergadering is afgesproken en of in de verslagen is vastgelegd wie de incassokosten moet betalen. Mocht het zover komen, dat je naar de rechter gaat, ga dan niet akkoord met een schikking, want dan kun je nog voor de helft van de proces- en incassokosten opdraaien. Hoe zit het met vergunningen voor schuttingen en schuren? U kunt kijken op www.vergunningscheck.nl , zoek bij schutting. Zoek via de website www.denhaag.nl
5/7
Vragen uit de zaal 24 september: Splitsingsakte van voor 1972? Hierin ontbreekt vaak de zin dat VVE is opgericht, wat in splitsingsakten van latere datum wel is opgenomen. Wel in akte allerlei andere handvatten voor VVE opgenomen. Dan zijn er wel appartementsrechten ontstaan, maar er is geen rechtspersoon (VvE) opgericht. Bewaar de brief van de KvK dat je niet hoeft in te schrijven. Met deze brief is toch vaak een zakelijke bankrekening en het afsluiten van gezamenlijke opstalverzekering mogelijk. Veel banken en verzekeraars willen toch een registratie bij de KvK. Dan biedt de KvK de mogelijkheid om een eenvoudige vereniging op te richten. Hiervoor zijn eenmalig leges verschuldigd. Let op: De aansprakelijkheid van de bestuurder is dan veel groter. Wie bepaalt de breukdelen? Notaris heeft daar regels voor; in verleden bepaalde de (één-)eigenaar dit. De akte bepaalt de afspraken. Huishoudelijk reglement? Nieuwe bewoner/eigenaar moet zich hieraan houden; geen wettelijke eis, maar bv een boete er in regelen voor het toch op portiek neerzetten van vuilniszakken is mogelijk. (je bereikt meer met communicatie!!) Wat is het doel van de VvE, inschrijving KvK kost geld, bankrekening kost geld, bestuurder kost geld, terwijl het echte doel toch is gezamenlijk onderhoud en gezamenlijke financiering hiervan? Aantal zaken moeten goed geregeld zijn, zodat er ook gehandeld kan worden als bv een eigenaar niet meebetaald. Overigens vervalt de kosten van inschrijving KvK in 2012 (à € 26). Belastingdienst en spaargeld VvE? Deel eigenaar in VvE-pot telt mee in bezit bij opgave Belastingdienst (zie ook vorig verslag) Kan je zelf als eigenaren MOP opstellen? Bouwkundige kennis is noodzakelijk. Als voorbeeld wordt genoemd de balkons aan achterzijde. Beschrijving in MOP is te gebruiken bij het aanvragen van offertes en de afweging tussen meerdere offertes. Huishoudelijk reglement? Kun je in het huishoudelijk reglement alleen zaken regelen die niet in de splitsingsakte of het reglement van splitsing geregeld zijn? Uitzonderingen van splitsingsakte moet je hierin niet opnemen. Afspraken om anders te handelen dan splitsingsakte opnemen in notulen en jaarlijks bekrachtigen. Verstandiger is splitsingsakte te laten wijzigen bij notaris, aangezien een nieuwe eigenaar terug valt op splitsingsakte en niet om onderlinge afspraken. Advies: onderhoud gezamenlijk oppakken vanaf moment dat alles op een zelfde niveau is gebracht (denk aan kozijnen). Begrippen als redelijkheid en billijkheid zijn belangrijk. Let op verantwoordelijkheid in en het betalen van gezamenlijk onderhoud. Soms in akte onderscheid hiertussen. Hoe pak je een dakonderhoud aan als de aangrenzende VVE en dus het dak naast het uwe niet mee werkt? Communiceren met je buren. Daarnaast is eventueel een zgn. ‘rug’ (een richel op het dak, waardoor de daken van elkaar gescheiden worden) aan te brengen. Eventueel een stadsdeelinspecteur inschakelen om medewerking te verplichten van de naastgelegen VvE, als er gevaar dreigt. Hier zitten wel haken en ogen aan, dwangsom en bestuursdwang gelden voor de hele VvE. In het kadaster zijn de eigenaren en hun adressen van de buurt VvE na te gaan. Niet willende verhuurder/eigenaar, die meerderheid bezit in VVE? Eigenaar wil wel achteraf mee betalen in kosten, niet sparen.? VvE-balie kan vergadering beleggen, aangezien onderhoudsspaarpot bij wet verplicht is. Andere mogelijkheid is via nieuwe Wet zgn. Machtigingsmodel. Neem contact op met de VvE-balie Beheerder komt verplichtingen niet na, wat te doen? Aanspreken en aansprakelijk stellen en desnoods ontslaan als beheerder Beheerder gaat failliet? Zorg er altijd voor dat de VvE een eigen bankrekening heeft. De periodieke inleg is geld van de gezamenlijke eigenaren. De VvE loopt groot risico als VvE geld op rekening en naam beheerder staat. Wanneer beheerder aanstellen? Bij conflictpunten tussen eigenaren. 6/7
Er zijn 500 professionele behe4rder in Nederland/ velen niet lid van brancheorganisatgie. U kunt googlelen of Kijk bijvoorbeeld op de website VVE belang. Bewoner komt met tip XS-VvE-beheer: niet duur, doet met name financiën en administratief beheer. Aansprakelijkheid bestuurder? VvE’s na 1972 vallen onder het appartementsrecht en hier is de aansprakelijkheid van de bestuurder klein. Alleen in geval van wanbestuur of fraude moet men zich zorgen maken. Oude VvE’s van voor 1972 vallen onder het gewone verenigingsrecht. Dan is de aansprakelijkheid van de bestuurder veel groter. Overweeg om dan de aansprakelijkheid af te dekken via een verzekering, de premie komt (bij zelfbestuur) ten laste van de VvE. Bestuurder is sowieso verantwoordelijk voor uitvoering besluiten, via verzekering ben je gedekt voor het niet tijdig handelen, bv noodzaak ophogen opstalverzekering; opdracht aan aannemer. Let in verzekeringspapieren goed op kleine lettertjes. In splitsingsakte staat o.a. buitenkringen en buitengevels zijn in VVE inbegrepen. Hoe zit dit met portiekvloer en portiekplafond, verlichting. Hoe zit dat met een muur die aan het huis, vast zit (hoekwoning). Beide punten worden niet vermeld in de splitsingsakte. Tuinmuren zijn vaak niet voor VvE. Portiek staat meestal juist wel in aktes. Eventueel na te zien op splitsingstekening. Indien niet, op de vergadering van de VvE en in redelijkheid afspraken maken of de splitsingsakte aan laten passen. In ieder geval afspraken in notulen vastleggen. Schilderwerk binnenkant nieuwe kozijnen? Is altijd voor rekening betreffende eigenaar. Veelal worden nieuwe kozijnen in grondverf opgeleverd. Glas is ook voor eigen rekening betreffende eigenaar. Wel is het mogelijk op via gezamenlijke opstal ook een gezamenlijke glasverzekering af te sluiten. Dakopbouwen en Welstand? Hoe zit de regelgeving in elkaar inzake straatbeeld? Iedereen die iets nieuws wil bouwen of iets aan een bestaand gebouw wil veranderen, moet vooraf nagaan of hiervoor een omgevingsvergunning nodig is. Wanneer voor een bouwplan een vergunning nodig is, zal de gemeente uw aanvraag in de meeste gevallen aan de Welstands- en Monumentencommissie voorleggen voor een toets aan de Welstandsnota. De Welstandsnota wordt door de gemeenteraad vastgesteld en bevat de criteria en kaders waaraan het uiterlijk van een bouwplan moet voldoen. De Welstands- en Monumentencommissie is een onafhankelijk adviesorgaan en bestaat uit deskundigen over architectuur, stedenbouw en monumenten. Zie ook www.denhaag.nl/welstand Hoe te handelen bij verkoop woning bij achterstallig onderhoud aan woning in zelfde VvE? Koper en verkoper hebben informatieplicht. De nieuwe koper wordt lid van VvE en is dan mede verantwoordelijk voor probleemsituatie. Een bouwkundig rapport is vaak vereist bij de hypotheekaanvraag. Dank voor uw komst en inbreng, mede namens het wijkberaad Vruchtenbuurt!
7/7
