Verslag VvE-informatieavond voor de Vruchtenbuurt 5 november 2015 Aanwezig: 26 genodigden Adviseur VvE-balie Gemeente Den Haag: Najat el Bouzidi en Orlando Achong Verslag: Hilde Soutendijk, Zebra Welzijn Inleiding De VvE-balie van de Gemeente Den Haag organiseert met hulp van Stichting Voorwelzijn informatieavonden voor bestuurders van VvE’s en eigenaren van appartementen. Door een korte presentatie informeren wij u over het belang van het actief maken en houden van uw Vereniging van Eigenaars (VvE). De verplichte inschrijving bij de Kamer van Koophandel (KvK) en de veranderingen in de appartementswet komen aan de orde. Ook krijgt u tips op gebied van onderhoud, binnenmilieu en energiebesparing. De VvE-balie is onderdeel van de gemeente Den Haag. U kunt hier terecht voor advies en hulp over uw VvE. U krijgt heldere informatie over wat uw rechten en plichten zijn. De Gemeente vindt duurzaam onderhoud van woningen in Den Haag belangrijk. Zij is wettelijk gezien de toezichthouder op de kwaliteit van de woningvoorraad in de stad. Veel woningen maken deel uit van een VvE. Den Haag heeft de meeste VvE’s van Nederland, 21.500. De gemeente wil de leden van deze VvE’s stimuleren te sparen voor het onderhoud en biedt via de VvE-balie gratis ondersteuning aan. Opstart VvE Wij hebben een stappenplan voor het activeren van de VvE: 1. Lees de splitsingsakte en het (model)reglement van uw VvE. 2. Vraag aan de buren of ze eigenaar zijn van de VvE, of vraag de gegevens van de eigenaren op via het kadaster. Zeg tegen uw buren dat u bezig bent met het opstarten van uw VvE. Als mensen aangeven niet te willen, kun je vermelden dat het wettelijk verplicht is en dat de VvE een boete kan krijgen. 3. Stuur de uitnodigingen voor de eerste vergadering naar alle eigenaren. Als niet alle eigenaren een uitnodiging hebben gehad, is de vergadering niet rechtsgeldig. Dan kunnen er geen besluiten genomen worden. 4. In de splitsingsakte staat een oproeptermijn, meestal 8 vrije dagen, soms 15. Tussen het versturen van de uitnodiging en de daadwerkelijke vergadering moeten dan minimaal 8 of 15 dagen zitten. Het is verstandig om ruim twee weken voor de vergaderdatum de uitnodigingen toe te sturen. 5. De agenda voor de vergadering moet meegestuurd worden met de uitnodiging, zodat men zich kan voorbereiden op de punten. De vergadering kan alleen besluiten nemen over punten die op de agenda staan. 6. Kijk bij het begin van de vergadering of er genoeg stemmen aanwezig zijn om besluiten te mogen nemen. Een eigenaar kan in persoon aanwezig zijn of een volmacht aan iemand anders geven. De volmachten tellen als stem mee. Om besluiten te kunnen nemen is meestal een meerderheid van de helft plus één van de stemmen nodig. Raadpleeg uw reglement. 7. Als er niet genoeg stemmen aanwezig zijn om besluiten te kunnen nemen, dan kan meestal een zogenaamde tweede reglementaire vergadering uitgeschreven worden. Deze vergadering mag dan niet eerder dan twee weken en niet later dan zes weken na de laatste vergadering plaatsvinden. Op deze bijzondere vergadering kunnen de aanwezigen ongeacht het aantal aanwezige stemmen rechtsgeldige besluiten nemen. Wel moet je dit in de uitnodiging vermelden met een verwijzing naar het artikel van het reglement waar deze mogelijkheid vermeld staat. 8. Standaard agendapunten voor een opstartvergadering: 1. Opening/mededelingen, 2. Vaststellen aantal stemmen om besluiten te kunnen nemen, 3. Activeren VvE; benoemen voorzitter en de bestuurder/administrateur van de VvE, 4. Inschrijven KvK en openen bankrekening. 5. Verzekeringen, collectieve opstal, WA, (bestuurdersaansprakelijkheid). 6. Onderhoud aan het pand, opstellen MJOP, offertes enz. 7. Financiën: maandelijkse bijdrage, extra bijdragen, begroting, incassomandaat 8. Rondvraag, sluiting en afspraken.
1
Van de vergadering moet een verslag gemaakt worden, ook wel notulen genoemd. Zet bij alle afspraken de datum waarop deze uitgevoerd moeten worden en wie ze uit mag voeren namens de vergadering. De notulen dienen binnen twee weken naar de eigenaren te worden verstuurd. Het kan zijn dat een eigenaar het niet eens is met een besluit. Hier moeten gegronde en onderbouwde redenen voor zijn. Een eigenaar kan binnen 30 dagen na het kennisnemen van een besluit bij de kantonrechter een verzoek indienen om het besluit te vernietigen. Na het verstrijken van de 30 dagen is dit niet meer mogelijk. Kennisname van het besluit kan zijn: “ Als u aanwezig was op de vergadering” of “wanneer u afwezig was op de vergadering, de datum van ontvangst van de notulen”. Belangrijk punt is het incassomandaat mee te nemen in de notulen. De bestuurder/administrateur kan een mandaat van de vergadering krijgen dat ervoor zorgt dat de bestuurder/administrateur een incassobureau in kan schakelen als een van de eigenaren zijn maandbijdrage niet betaald en de kosten van het incassobureau op de wanbetaler kunnen worden verhaald. Het incassomandaat moet natuurlijk ook op de agenda van de vergadering vermeld zijn. VvE-Oké Test De VvE balie heeft een test ontwikkeld voor de VvE. De test bestaat uit acht vragen: 1. Heeft de VvE een bestuurder/of administrateur 2. Vergadert de VvE minimaal 1x per jaar 3. Wordt hier een verslag of notulen van gemaakt 4. Is de VvE bij de KvK ingeschreven 5. Heeft de VvE een bankrekening 6. Betaalt ieder lid een maandbijdrage 7. Is er een financieel overzicht 8. Is er een collectieve opstalverzekering en eventueel WA. Als u op al deze vragen met “ja” kan antwoorden, dan voldoet de VvE aan de minimale wettelijke verplichtingen. Potentiële kopers kunnen op die manier zien of het te koop staand appartement een functionerende VvE heeft. Wettelijke basis Sinds 1951 is het Burgerlijk Wetboek uitgebreid met Boek 5. Daarin is de appartementswet opgenomen. Deze wet regelt het splitsen van gebouwen in appartementsrechten. In de wet staat tevens dat door een notaris een splitsingsakte moet worden opgesteld. In deze akte staan de appartementsrechten omschreven, die na de splitsing ontstaan. Er staat ook welke delen van het gebouw de VvE samen moet onderhouden en welke zaken voor eigen rekening van de eigenaren zijn. Ook staat er hoe het stemrecht in een vergadering is geregeld. Verder kunt u nagaan of er daadwerkelijk een VvE is opgericht. Iedere VvE heeft een akte. U krijgt de splitsingsakte van de notaris tijdens de eigendomsoverdracht. Bij de splitsingsakte hoort een reglement. In de oude akten, opgesteld voor 1971 is het reglement vaak in de splitsingsakte opgenomen. Notarissen werken nu met modelreglementen. In de akte wordt verwezen naar één van de modelreglementen. De akte vermeldt aanvullingen en wijzigingen van het reglement. Het modelreglement van splitsing: In het reglement staan artikelen waar de VvE zich aan dient te houden, als het gaat om het onderhoud, de administratie, het bestuur, het organiseren van vergaderingen, de verzekeringen en de financiën. Kortom in de splitsingsakte en het modelreglement staan de “spelregels” van uw VvE. Let op: Als u in een vergadering besluiten neemt die in strijd zijn met de regels van de splitsingsakte, dan zijn deze besluiten niet rechtsgeldig. VvE’s kunnen tevens een huishoudelijk reglement hebben. Vooral de wat grotere VvE’s hanteren het huishoudelijk reglement. Hierin staan de afspraken over huishoudelijke zaken en leefregels. Zaken zoals huisvuil, barbecues, vuurkorven, het schoonmaken van galerijen en portieken en geluidshinder, zijn onderwerpen die in het reglement voorkomen. Dit reglement kan door de VvE zelf worden opgesteld tijdens een vergadering. In uw splitsingsakte en het reglement van splitsing staan het aantal stemmen, dat u nodig hebt om het huishoudelijk reglement officieel vast te leggen. Ook voor een kleine VvE kan het handig zijn, om overlast problemen te voorkomen. De regels van het huishoudelijk reglement dienen redelijk en billijk zijn. De afspraken van de VvE behoren op een algemene ledenvergadering met meerderheid van stemmen te
2
worden genomen. Besluiten die de vergadering neemt, zijn rechtsgeldig. Dit betekent dat deze besluiten voor alle leden bindend zijn. De besluiten worden vastgelegd in een verslag. Algemeen Naast de regels van de Appartementswet, de splitsingsakte en het reglement geldt dat men altijd redelijkheid en billijkheid ten opzichte van elkaar moet betrachten. Bij rechterlijke uitspraken wordt hier heel vaak naar verwezen. Nieuwe wetgeving De nieuwe appartementswet is in het jaar 2005 van kracht gegaan. Voor bestaande VvE’s was er een overgangsperiode van drie jaar. Volgens de wet bent u verplicht een actieve VvE te hebben en te sparen voor het onderhoud van het gebouw. Door een wijziging van de Handelsregisterwet moet de VvE sinds 1 januari 2010 ingeschreven zijn in de registers van de Kamer van Koophandel (KvK). Doet men dit niet, dan begaat de VvE een economisch delict. De VvE kan een boete krijgen. Voor de inschrijving van een nieuwe onderneming of organisatie in het Handelsregister, geldt vanaf 15 februari 2014 een eenmalige inschrijfvergoeding van € 50, -. Dit is het gevolg van de nieuwe Wet op de Kamer van Koophandel. De inschrijfvergoeding is verschuldigd bij: • de eerste inschrijving van een onderneming of organisatie in het Handelsregister; • bij een voortzetting, overname, splitsing of fusie waarbij een nieuwe onderneming of organisatie wordt ingeschreven. VvE’s die een akte hebben van voor 1972, hoeven zich niet altijd in te schrijven bij de KvK. Deze VvE’s zijn soms niet officieel opgericht als VvE. Er ontbreekt namelijk een regel in de akte: “ De naam van de VvE is: VvE: straatnaam en huisnummer, VvE Naam. Als de VvE in dat geval bij de KvK inschrijft dan is de bestuurder van de VvE hoofdelijk aansprakelijk met zijn privévermogen voor verbintenissen van de VvE. (zie verder punt verzekeringen). Vaak geeft de KvK aan dat het mogelijk is om de vereniging in te schrijven als een VvA (Vergadering van appartementseigenaren). Als u dat overweegt of al gedaan hebt, zorgt u dat de aansprakelijkheid van de bestuurder ondervangen wordt met een aansprakelijkheidsverzekering. U kunt het ook oplossen door de splitsingsakte door een notaris aan te laten passen, zodat de VvE alsnog wordt opgericht. Als de VvE zich niet hoeft in te schrijven bij de KvK, dan geldt de rest van de verplichtingen die in uw splitsingsakte staat nog wel. In juli 2011 is de appartementswet aangevuld met de mogelijkheid dat de gemeente bij de kantonrechter een volmacht kan aanvragen om een VvE uit te nodigen voor een vergadering. De gemeente kan dan de agenda(mede) bepalen en de vergadering (laten) voorzitten. De VvE moet binnen 3 maanden na deze vergadering een Meerjaren Onderhoudsplan laten maken en vaststellen. Als de VvE dat niet doet kan de gemeente de VvE verplichten door middel van een aanschrijving. Dit laatste kan alleen als de gemeente tevoren dit heeft vastgesteld door middel van een besluit van het college van B&W. Op dit moment zijn de Schilderswijk en de Vruchtenbuurt aangewezen als proefgebied. Wijzigen van de splitsingsakte In de nieuwe appartementswet staat dat voor het wijzigen van een splitsingsakte een meerderheid van 4/5 van de alle stemmen van de VvE nodig is. Is de VvE kleiner dan vijf appartementsrechten, dan dienen alle leden het eens zijn met het wijzigen van de akte. Lukt dit niet, dan kun je de akte niet wijzigen. Vaak is er een aanleiding voor het willen aanpassen van de splitsingsakte. Het volgende voorbeeld gaat over een VvE van drie leden; de één heeft kunststof kozijnen en een ander hardhouten. De derde eigenaar heeft al vijftien jaar niets meer aan de kozijnen gedaan. Als deze VvE actief wordt, is de discussie over het onderhoud van de kozijnen onvermijdelijk. Een oplossing is de splitsingsakte aanpassen en de kosten van de kozijnen individualiseren. Het is verstandig de verantwoordelijkheid van onderhoud aan het casco, inclusief kozijnen, bij de vergadering van de VvE te laten. De VvE kan dan een eigenaar verplichten zijn kozijnen te onderhouden. Gezamenlijke verzekeringen In de splitsingsakte en/of het reglement staat dat de VvE ervoor dient te zorgen dat het gebouw verzekerd is. In veel gevallen hebben de appartementseigenaren een individuele opstalverzekering. Officieel moet er een collectieve opstalverzekering worden afgesloten. Als de eigenaren allemaal een individuele verzekering
3
hebben loopt u het risico dat één van de eigenaren niet of onvoldoende verzekerd is. Bij grote schades wordt er dan onvoldoende geld uitgekeerd om alles te kunnen herstellen. De afwikkeling van de schade wordt aanzienlijk ingewikkelder als er meerdere verzekeringsmaatschappijen bij betrokken zijn. Als u een collectieve opstalverzekering hebt afgesloten hebt u slechts met één verzekeringsmaatschappij te maken. Het risico op onderverzekering is kleiner en het is ook voordeliger. De tarieven voor een collectieve verzekering zijn bijna altijd aanzienlijk lager dan van een individuele verzekering. Zodra de VvE een collectieve verzekering heeft afgesloten, kunt u de individuele opstalverzekering opzeggen. Uitbreidingen van het pand en dure keukens of badkamers moeten vaak worden bijverzekerd door de eigenaar. Lees de voorwaarden goed en laat u informeren. Laat een taxatie doen. Ook is het van belang een aansprakelijkheids- verzekering af te sluiten voor de VvE. Deze verzekering dekt het risico van aansprakelijkheid van de VvE. Als er bijvoorbeeld onverhoopt een stuk beton naar beneden valt op een dure auto, dan kan de eigenaar van de auto de VvE aansprakelijk stellen. De verzekering dekt alleen het risico van de gezamenlijke eigenaren (de VvE) en niet uw individuele aansprakelijkheid. Dat laatste moet u zelf verzekeren. Het modelreglement van splitsing stelt dit verplicht vanaf 1983. Wat vaak niet verplicht is, is een rechtsbijstandverzekering voor de VvE. Het kan verstandig zijn om deze wel af te sluiten. Eerder in het verslag is de niet officieel bij akte opgerichte VvE genoemd. Hier is aansprakelijkheid van de bestuurder groter. Een professionele bestuurder moet zelf voor een verzekering zorgen. Maar als één van de eigenaren benoemd is tot bestuurder dan is het verstandig dat de VvE een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering af sluit voor deze bestuurder. De eigenaar bespaart de VvE veel geld door als vrijwilliger de administratie van de VvE te doen. Het is redelijk dat de VvE deze verzekering betaalt. Onderhoud Hoeveel moet je sparen voor onderhoud? Deze vraag kan beantwoord worden door een Meerjaren Onderhoudsplan op te laten stellen door een bouwkundig bureau. Hierin staat het gebouw beschreven en wat er de komende jaren aan onderhoud moet gebeuren. De looptijd van een plan kan verschillen. De minimale looptijd is vijf jaar. Sommige delen van een gebouw gaan langer dan vijf jaar mee. Een plan met een langere looptijd geeft vaak een vollediger beeld van alle kosten. In het plan moet aangegeven worden wanneer het onderhoud naar verwachting uitgevoerd moet worden. Er wordt een prijsindicatie gegeven, gebaseerd op de gemiddelde aanneemprijzen. Hierdoor kunnen de eigenaren zien hoeveel er per maand gespaard moet worden. De administrateur/bestuurder beheert het gespaarde geld van de VvE. Hij draagt zorg voor een (spaar)rekening op naam van de VvE (het onderhoudsfonds/reservefonds). Op basis van het meerjaren onderhoudsplan kan de VvE offertes opvragen. Vraag altijd meer offertes aan. Liefst minimaal drie. Let erop dat de offertes gespecificeerd zijn en dat er garanties in vermeld worden. Ook de betalingsvoorwaarden meten in de offerte vermeld zijn. Is het bedrijf aangesloten bij een branche organisatie? Of bij Bouwgarant? Via deze instantie kunt u zich verzekeren tegen het failliet gaan van de aannemer. Alleen in een VvE vergadering, waar voldoende stemmen aanwezig zijn, kunnen er besluiten over het onderhoud en de kosten worden genomen. Als de vergadering tot het uitvoeren van onderhoud besluit, dan kan de bestuurder namens de VvE opdracht geven aan een aannemer. Zonder rechtsgeldig vergaderbesluit kunnen er geen betalingen ten laste van het onderhoudsfonds plaatsvinden. Als de aannemer meldt dat onderhoud is uitgevoerd, controleer eerst of dit echt het geval is. Betrekt eigenaar bewoners bij deze controle. Betaal niet eerder dan wanneer alles is uitgevoerd. Sinds 2011 kan de gemeente VvE’s verplichten een onderhoudsplan te maken. Tip: Het btw tarief voor schilderwerk is nog steeds 6%, voor woningen ouder dat twee jaar. Dit is niet veranderd per juli 2015. Preventie tegen woninginbraken De gemeente Den Haag wil graag samenwerken met VvE’s om aantal inbraken in Den Haag terug te dringen. Er hebben afgelopen jaar 2o0 geslaagde inbraken plaatsgevonden, er zijn dus meerdere pogingen gewaagd. De preventieve maatregelen zijn van bouwkundige aard en gaan om het beveiligen van de woning. Indien opdracht wordt verleend aan een bedrijf dat preventieve middelen installeert, kan per appartement een gratis
4
kierstandhouder en tijdklokschakelaar worden verstrekt en een deurspion. Als installatie mogelijk is wordt montage ook vergoed. Voor deze aanbieding kunt u contact opnemen met de heer Guus Schouten,
[email protected], telefoon 06-52026396. Het meest effectief blijkt te zijn goede afspraken binnen het gezin en je daaraan houden: altijd de deur op slot, ook als je vijf minuten weggaat. Ramen dicht, ook kleine bovenraampjes. Bouwkundige maatregelen komen op de tweede plaats en een alarm heeft niet zoveel zin. De gemiddelde inbraak duurt drie minuten en zo snel kan een bedrijf niet bij je huis zijn. Meld-en Steunpunt Woonoverlast Voor eigenaar-bewoners en huurders van particulieren, huurders van corporaties kunnen bij hun corporatie terecht. Er zijn twee soorten woonoverlast. Woonoverlast door onrechtmatig wonen: overbewoning, illegale kamerverhuur, hennep, drugspanden. Overige woonoverlast: burenconflicten, geluidsoverlast, overlast door psychische of sociale problemen. Hoe werkt het? Melden via Digitaal loket www.denhaag.nl/woonoverlast Bellen naar het gemeentelijk contactcentrum 14070 Een medewerker van het Meld- en Steunpunt Woonoverlast neemt contact met u op om de mogelijkheden te bespreken. Het meldpunt werkt samen met politie, zorginstellingen, gemeentelijke (handhavings)afdelingen Meldpunt Graffiti U kunt hiermee contact opnemen, graffiti wordt dan gratis verwijderd. Dit geldt voor woonhuizen en appartementen waarvan u zelf de eigenaar bent.
[email protected], 070-3534605 Duurzaamheid De gemeente ondersteunt woningeigenaren bij duurzame maatregelen De gemeente wil in de volgende wijken het energieverbruik verlagen en het onderhoud verhogen: Bomenbuurt, Bloemenbuurt, Vruchtenbuurt, Heesterbuurt, Laak, Leyenburg, Mariahoeve, Oostbroek, Rustenburg, Valkenbos De nieuwe aanpak van de gemeente richt zich op woningeigenaren van Den Haag. Van persoonlijke energieadviezen tot ondersteuning van VvE’s en bewonersorganisaties. We kunnen je helpen met advies. Er zijn tegenwoordig veel mogelijkheden om energie te besparen. Voorbeelden hiervan zijn isolatie van dak en vloer, dubbel glas, een zuinige HR-ketel. Dit zijn over het algemeen kostbare ingrepen. U kunt ook al flink besparen met kleine eenvoudige maatregelen. Folie achter de radiatoren, spaarlampen en een graadje lager stoken kunnen al een flinke besparing opleveren. Als de VvE binnenkort groot onderhoud uit gaat voeren, kijk ook naar de mogelijkheden om energie te besparen. Energiebesparing levert niet alleen geld op, maar vergroot ook uw wooncomfort. Heel belangrijk daarbij is wel goed te letten op ventilatie mogelijkheden van uw woning. Als u wel isoleert, maar niet ventileert, kan het binnenmilieu ernstig vervuild raken. Dit kan gevolgen hebben voor uw gezondheid. Meer informatie over duurzaamheid vindt u op www.denhaag.nl/duurzaamheid Er bestaan diverse cursussen en studiegroepen over dit onderwerp. Bij de Studiegroep Zonnestroom maak je je eigen business case met investeringen en terugverdientijden. Energiebespaarlening VvE’s van tien of meer appartementen kunnen via de Energie Bespaarlening geld lenen om maatregelen om energie te besparen te treffen. Deze lening moet als VvE worden aangevraagd, zie de voorwaarden op www.ikinvesteerslim.nl/vve. In Den Haag zijn heel veel kleine VvE’s van drie of twee eigenaren Daarom werkt de VvE-balie in Den Haag op verzoek van de wethouder aan een soortgelijke regeling voor VvE’s kleiner dan 10 appartementen. Subsidies Voor het aanbrengen van dak- en/of vloerisolatie kunt u in 2015 € 12,50 per vierkante meter subsidie krijgen, tot een maximum van 50% van de werkelijke kosten. De subsidie bij vloerisolatie is alleen voor de begane grond. De subsidie kan pas na uitvoering van de werkzaamheden worden aangevraagd en het is een op=op
5
regeling. Kijk op de website voor het aanvraagformulier en de instructiebladen www.denhaag.nl/duurzaamheid. Gaat u een groen dak op uw woning in Den Haag aanleggen? Dan kunt u in 2015 subsidie krijgen van de gemeente. Onderzoek eerst of uw dak geschikt is voor de aanleg van een groen dak. U kunt dat bijvoorbeeld vragen aan een erkend (dakdekkers-)bedrijf. Voor de aanleg van een groen dak kunt u 40% van de aanlegkosten gesubsidieerd krijgen tot € 10.000 per aanvraag. Deze subsidie dient u vooraf aan te vragen. Beide regelingen stoppen per november 2015. Kijk op de website voor de precieze data. Energielabel U hebt een energielabel nodig bij verkoop of verhuur van uw woning. Het voorlopige label, dat u nu hebt, moet u dan definitief maken. Als u verbeteringen hebt aangebracht, die een hoger energielabel kunnen opleveren, moet u dit aantonen door de facturen en de beoordeling door een gecertificeerde EPA-adviseur. U kunt als VvE gezamenlijk gelijktijdig een definitief energielabel aanvragen, dit is goedkoper. U maakt hierbij gebruik van één representatief appartement. Als u de folder over het energielabel niet hebt, zoek dan op internet naar zoekuwenergielabel.nl Woon gezond Vocht en schimmel Bij koken, wassen, douchen en schoonmaken komt er veel vocht vrij dat snel de woning uit moet. Als de lucht niet weg kan slaat hij neer op koude plekken. Daar kan dan schimmel ontstaan. Wat kunt u zelf doen om schimmel te voorkomen? Zorg dat er 24 uur per dag frisse lucht in uw huis komt (ventileer). • Zet het klepraampje in de woonkamer open als u thuis bent. • Zet ventilatieroosters altijd open en maak dit maandelijks schoon. • Zet de afzuiging aan tijdens douchen en koken en laat die hierna nog minimaal een uur aanstaan. Voorkom veel vocht in huis: • Droog natte muren en vloeren na het douchen. • Droog de ramen in de woonkamer als er condens op staat. • Droog wasgoed buitenshuis of gebruik een wasdroger met afvoer naar buiten. • Droogt u het wasgoed toch binnenshuis doe dit dan in een ruimte met de ramen open, zodat het vocht naar buiten kan. Houd de deur dicht zodat het vocht niet in het huis kan verspreiden. • Zorg voor een aangename temperatuur tussen de 18 en 22 °C (iets koeler in de slaapkamer). Laat het huis (ook ’s nachts) niet teveel afkoelen, blijf boven de 15°C. • Verwijder de vensterbank of zorg voor spleten of een rooster in de vensterbank zodat warme lucht goed naar boven kan stromen. • Verwijder schimmel met soda opgelost in water. Dit is minder agressief voor uw eigen gezondheid dan chloor. Meubelstukken met een glad oppervlakte kunnen op deze manier schoongemaakt worden. Meubelstukken waarbij het materiaal aangetast is door de schimmel kunt u weggooien. Tenslotte: • Zet uw meubels een stukje van de muur af zodat de lucht beter doorstroomt. Dit helpt schimmel voorkomen. Koolmonoxide Hebt u nog een geiser of gaskachel met een waakvlam? En is uw woning wel geïsoleerd? Vervang het apparaat dan zo snel mogelijk door een gesloten toestel. Tot die tijd is het belangrijk dat deze apparaten goed en op tijd worden nagekeken of ze nog goed functioneren. Dan is het belangrijk dat deze apparaten goed en op tijd worden nagekeken of ze nog goed functioneren. Als er geen volledige verbranding van het gas plaatsvindt, dan kan er koolmonoxide vrijkomen. Koolmonoxide is geurloos, onzichtbaar en levensgevaarlijk. Als de waakvlam geel brandt is er geen volledige verbranding van het gas en is het risico van koolmonoxidevorming aanwezig. U kunt een koolmonoxide-melder ophangen. Let verder op de volgende zaken: Hebt u vaak last van hoofdpijn of misselijkheid? Verdwijnen uw klachten als u buiten bent? Meld dit aan uw huisarts en laat de apparatuur controleren door een erkend installatiebedrijf. Bij vragen kunt u direct contact opnemen met de afdeling leefomgeving van GGD van de gemeente Den Haag, telefoonnummer 070 353 7182.
6
Vragen uit de zaal 1.
In onze VvE van drie leden heeft een van de leden een aanzienlijke achterstand in betaling. Wat kunnen we hier aan doen? Van belang is of u een incassomandaat aan de administrateur of de VvE-beheerder hebt gegeven. Dit moet u in een vergadering van de VvE besluiten. De tekst hiervoor kunt u bij de VvE-balie opvragen. Stuur een betalingsherinnering en twee weken later een aanmaning. Als de VvE een incassomandaat aan de bestuurder heeft gegeven, kan de zaak in handen van een deurwaarder worden gegeven. De deurwaarder start een incassoprodure, waarvoor de vereniging de griffiekosten voorschiet. Deze griffiekosten worden verhaald op het lid met de achterstand. In het algemeen: start met de procedure bij een achterstand van twee maanden, dan is het bedrag nog niet zo groot. Het kan lastig zijn je buurman aan te manen, maar zie het als een zakelijke kwestie. Want wat gebeurt er met het onderhoud en de waarde van je pand op termijn, als je niets doet? 2. De kosten van een zakelijke bankrekening zijn zo hoog. Is daar niets aan te doen? De VvE-balie heeft hiervoor geen oplossing. U kunt naar de goedkoopste bank zoeken. Zet de rekening wel altijd op naam van de VvE en niet op naam van de bestuurder, want dan is het geld officieel van hem en mocht hij ermee vandoor gaan, bent u het geld kwijt. U kunt daar dan niets meer aan doen. Een ander risico dat je loopt als je het geld op naam van de bestuurder op een rekening zet is dat bij overlijden de rekening wordt geblokkeerd en het geld naar de erfgenamen van de bestuurder gaat. 3. Is er een standaardlijst met gerenommeerde aannemers? De gemeente mag geen bedrijven aanraden. Vraag na bij familie en kennissen en let erop dat de aannemer is aangesloten bij Bouwgarant. Daar kunt u tegen een klein bedrag een verzekering afsluiten tegen faillissement van de aannemer. Mocht uw aannemer failliet gaan, dan neemt een andere aannemer het werk over. 4. Komt er een voorschrift voor een minimumbedrag, dat een VvE in het reservefonds moet hebben? Aanbevolen wordt tussen de €4500 en €9000 in kas te hebben, naast de kosten van verzekering, de bankrekening, en de administratiekosten van het beheer. Er is op dit moment een wet in de maak, waar wordt gesteld dat er per jaar 0,5 % van de herbouwwaarde gespaard moet worden. Dat kunt u nu ook al als richtlijn nemen. Als u weet dat er groot onderhoud aankomt, spaar dan meer. Met een Meerjaren onderhoudsplan heeft u beter zicht op het te verwachten onderhoud en de kosten. 5. Het balkon van een van de appartementen komt los van de muur. De VvE wil dat de eigenaar de tegels van het balkon weghaalt, omdat die de oorzaak zouden zijn van de lekkage. Degene, die deze vraag stelt wordt aangeraden zo spoedig mogelijk via 14070 de Haagse Pandenbrigade het balkon te laten beoordelen en de VvE te manen tot onmiddellijk onderhoud. Laat het balkon met steigermateriaal ondersteunen, zodat er geen ongevallen plaats gaan vinden. 6. Wie schrijft de VvE in bij de Kamer van Koophandel: de voorzitter, de secretaris, de penningmeester of alle drie? Degene, die handelingsbevoegd is, de bestuurder. Organiseer een vergadering en benoem een (nieuwe) bestuurder. Met het verslag van deze vergadering kun je de VvE inschrijven bij de Kamer van Koophandel en met het bewijs van inschrijving kun je een zakelijke bankrekening openen. In een VvE heb je een bestuurder en een voorzitter van de vergadering. Dus niet zoals bij een sportvereniging een voorzitter, penningmeester, secretaris en bestuursleden. Grote VvE’s hebben vaak wel een bestuur dat bestaat uit een aantal van de leden. Dan is er ook een voorzitter van het bestuur. 7. Het portiek is van twee VvE’s waarvan er een slapend is. Hoe laten we die meebetalen aan onderhoud? Laat deze VvE per brief weten, dat zij 50% van de kosten moet betalen. U kunt ze ook uitnodigen om voor overleg over het portiek aan te schuiven op de vergadering van uw VvE.
7
8. Is er een nieuw modelreglement in de maak? Het modelreglement 2016 komt eraan, maar dit is niet voor bestaande VvE’s. U houdt uw huidige splitsingsreglement. Alleen als u bij de notaris uw splitsingsakte laat wijzigen, dan kunt u een andere reglement laten vaststellen in de nieuwe splitsingsakte. 9. Waarom een aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE, die heeft iedereen toch? De VvE heeft als rechtspersoon een eigen aansprakelijkheidsverzekering nodig, voor schade veroorzaakt door het gebouw. Als er een dakpan ergens opvalt, dan is de VvE aansprakelijk voor de veroorzaakte schade. In reglementen vanaf 1983 is een aansprakelijkheidsverzekering, vroeger WA-verzekering genoemd, verplicht gesteld. Ook als het niet in uw reglement staat, is het verstandig het toch te doen. 10. Wat is de stand van zaken ten aanzien van de erfpacht in deze wijk? Informatie over Erfpacht kunt u via 14070 bij de afdeling erfpacht opvragen. 11. Vragen over isolatie van dak en zijgevel en zonnepanelen. Neem een folder van de VvE-balie mee en maak een afspraak met de VvE-balie. Er zijn een aantal deskundigen bij de VvE-balie. Het is altijd maatwerk, daarom is het verstandig hier een afspraak voor te maken. 12. Is zowel een brand- als een opstalverzekering verplicht? Dat is dezelfde verzekering. 13. Hoe komen we aan een betrouwbare bestuurder? Vraag na bij buren, kennissen, familie. Het kan heel praktisch zijn om dezelfde bestuurder te nemen als de VvE naast u. Als er onenigheid is in uw VvE, neem dan een externe bestuurder. De VvE-balie heeft een lijst met bestuurders die zeker kleine VvE doen, maar mag geen advies geven. Als u problemen hebt met uw bestuurder, neem dan contact op met de VvE-balie, dan kunnen we met de bestuurder in gesprek gaan. Bestuurders waarover veel klachten komen, worden van de lijst gehaald. 14. Hoe komt de VvE-balie aan mijn adres? Van het kadaster, dat is het openbare register met informatie over panden en wie daarvan eigenaar is. Bestuurders hoeven zich niet meer in te schrijven bij het kadaster, dit is vroeger een tijd verplicht geweest. Ook als u eigenaar bent van alle appartementen in uw VvE, moet u zich inschrijven bij de Kamer van Koophandel, omdat in de akte de VvE is opgericht. Dan is er een rechtspersoon, Volgens de Handelsregisterwet moeten alle rechtspersonen in het register van de Kamer van Koophandel worden ingeschreven. 15. Welk artikel van het Burgerlijk Wetboek gaat over VvE’s? Boek 5, titel 9, artikel 106 t/m 147. 16. Zijn er nog veel aanschrijvingen? Minder dan voorheen. Mede door de informatie van de VvE-balie zijn eigenaren zich bewust dat zij verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun pand. De gemeente schrijft meestal aan met een dwangsom. Dan schrijft ze dat als er niet voor een bepaalde datum opgeknapt is, de VvE de dwangsom moet betalen. Dit is meestal rond de € 5.000,-. Het is mogelijk gevaarlijke situaties te melden bij de Haagse Pandbrigade. Voorbeeld: een balkon dreigt van de muur te vallen. De gemeente verplicht dan tot stempelen en legt een dwangsom op van €5000 als het onderhoud niet op tijd wordt uitgevoerd. Als de VvE dan nog niets aan het onderhoud doet, kan de gemeente het laten uitvoeren met bestuursdwang. De kosten worden doorberekend aan de VvE en zijn vaak veel hoger dan wanneer u zelf laat uitvoeren. 17. Kan één lid de VvE verplichten tot onderhoud? Ja.
8
18. Vallen kozijnen en het portiek onder de VvE? In de splitsingsakte staat wat tot de gemeenschappelijke delen van de VvE behoort. Kozijnen kunnen van de VvE zijn of van de individuele eigenaar, dubbel glas is bijna altijd van de individuele eigenaar. De VvE is verantwoordelijk voor het architectonisch geheel en beslist over eenvormigheid, bijvoorbeeld dezelfde kozijnen voor iedereen. 19. Leden van mijn VvE komen niet naar de vergadering en machtigen de bestuurder. Zet op de agenda van de vergadering en besluit, dat de bestuurder niet gemachtigd mag worden. Dit staat al in het modelreglement 2006 in artikel 49. 20. Zijn een tuin en een schuur van de VvE of van de eigenaar? Van de eigenaar. Raadpleeg uw reglement om te zien wat voor soort schuur u mag bouwen. Een gemetselde tuinmuur is vaak van de VvE. Voor recht van overpad op een tuinpad: kijk in uw akte van erfpacht. Tot slot U kunt bij de VvE-balie meer informatie over bovenstaande onderwerpen krijgen. Als u vragen hebt over uw VvE, maak dan een afspraak met één van onze adviseurs. Wij kijken samen met u naar de splitsingsakte van uw VvE en geven u gratis advies. Als u samen met uw mede-eigenaren er niet uit komt, dan kunt u ons vragen een opstartvergadering te organiseren. U kunt ons bereiken via 070 353 3281 of via
[email protected]. De hulp van de VvE-balie is gratis. De VvE-balie is in het stadhuis aan het Spui gevestigd. Informatieve websites/adressen: www.VvE-balie.nl, www.denhaag.nl/duurzaamheid, www.rijksoverheid.nl, zoek op VvE onderhoudsmeter, www.denhaag.nl/woonoverlast,
[email protected], www.energiesubsidiewijzer.nl, www.verzekeraars.nl of www.vanatotzekerheid.nl/begrippen/herbouwwaarde www.kvk.nl Grondwaterstand https://wareco-denhaag-public.munisense.net/ www.rechtspraak.nl/Naar-de-rechter/Kantonrechter www.zoekuwenergielabel.nl www.energielabelvoorwoningen.nl www.ikinvesteerslim.nl/vve
9
