Verslag van de bijeenkomst in het kader van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap voor Huurders (CPOH)
Datum Locatie Aanwezig
: 8 oktober 2012 : ’t Bourgondisch Hof, Waalwijk : Willem Ebbers, beleidsmedewerker Wonen gemeente Waalwijk Angela van Velden, Gerrichhauzen en Partners Bart Maassen, Gerrichhauzen en Partners Peter Offenberg, Casade Woondiensten Sander Kock, Slagenland Wonen Inge Tempelaars, verslaglegging De Notulant
Opening en inleiding Willem Ebbers opent de bijeenkomst en heet iedereen welkom. De sprekers van vanavond worden voorgesteld. De woningmarkt zit verstopt; veel mensen kunnen niet aan het huis komen dat zij willen omdat zij niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Dat betekent dat huurders blijven zitten waar zij zitten. De gemeente zoekt naar middelen om de woningmarkt los te trekken. Samen met Gerrichhauzen en Partners (hierna: GenP) is nu een initiatief bedacht dat wellicht een oplossing kan bieden. Bij binnenkomst heeft iedereen een vragenformulier ontvangen. Het verzoek wordt gedaan om het formulier in te vullen en achter te laten. Het verslag dat van deze bijeenkomst wordt gemaakt zal op de website van de gemeente Waalwijk en op de Facebookpagina worden geplaatst (www.facebook.com/WijWillenWonenInWaalwijk). Presentatie
1
Voor deze bijeenkomst zijn 91 aanmeldingen ontvangen en 21 meldingen van ‘ik wil wel komen maar ik kan niet’. Dat betekent dat dit onderwerp leeft. Angela van Velden legt uit dat GenP een adviesbureau is dat advies en ondersteuning biedt aan voornamelijk gemeenten en woningcorporaties op het gebied van wonen en huisvesting. GenP heeft geen commercieel belang bij dit CPOH-project. De doelgroep van het CPOH-project is breed: zowel starters, jonge gezinnen als jonge ouderen waarvan de kinderen de deur uit zijn. Gemeenschappelijk is het feit dat men graag wil verhuizen, dat men niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, maar dat een koopwoning ook geen mogelijkheid of wens is. Daarnaast bestaan er specifieke wensen omtrent de nieuwe woning. Met dit voor ogen wil de gemeente Waalwijk, samen met GenP, een of meer CPOH-projecten ontwikkelen. Het project gaat uit van betaalbaar wonen in collectief eigendom. CPOH De letter CPOH staan voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap voor Huurders. Het Collectief is een coöperatieve woningvereniging, waarvan Particulieren lid worden. Die particulieren vormen samen een groep (vereniging – collectief) met eigen wensen. Wensen en eisen worden vertaald in Opdrachtgeverschap (het bouwen van woningen). Die woningen worden eigendom van het collectief (de vereniging) en kunnen gehuurd worden door de particulieren (de leden). Door lid te worden van het collectief wordt het recht verworven om te wonen in de woningen van het collectief. Leden kunnen kiezen voor een woning ‘zo snel mogelijk’ of voor een moment verder in de toekomst. Het collectief (bestaande uit de leden) kiest een plek uit waar de woningen gebouwd worden en wat voor woningen er gebouwd worden. De leden bepalen dat dus zelf. Leden van een CPOH-project betalen eenmaal een lidmaatschapsbedrag/inleg, aangemerkt als een kleine belegging, een aandeel. Hierbij kan gedacht worden aan een bedrag tussen de € 5.000,- en € 10.000,-. Met het totaal aan inleggelden wordt een eerste startkapitaal bij elkaar gebracht (5-7%). Vervolgens zal de coöperatie ‘vreemd vermogen’ aantrekken, bestaande uit een hypothecaire lening van de bank (50-60%) en het resterende deel van beleggers. Met het kapitaal dat hiermee vergaard wordt kunnen woningen gerealiseerd worden. Met dit rekenmodel wordt momenteel onderzocht of het mogelijk is de financiering van een coöperatie rond te krijgen. De coöperatie (vereniging) bepaalt het aantal leden (dat meer kan zijn dan het aantal woningen). Een goedlopende vereniging behaalt rendement waarbij de leden kunnen bepalen of zij deze ‘opbrengst’ willen gebruiken voor aankoop of bouw van extra woningen of het rendement te laten uitkeren aan de ‘aandeelhouders’ (de leden). Wordt er voor de eerste optie gekozen, dan is er sprake van een groeimodel waarbij het aantal woningen in de toekomst toeneemt en er dus meer woningen voor leden komen. Lidmaatschap CPOH Door lid te worden van de coöperatie koopt men lidmaatschaps en woonrecht: recht op bewoning van een woning in het complex. De coöperatie heeft het juridisch eigendom van het complex woningen en sluit een hypotheek af voor het complex. De hypotheek wordt aangevuld met ‘vreemd vermogen’ van beleggers. Wil een lid niet meer huren, dan
2
kan men – met inachtneming van een af te spreken opzegtermijn – de huur opzeggen en ontvangt men de inleg van het ‘aandeel’ terug. Voordelen CPOH ten opzichte van huur of koop Teveel inkomen voor huurwoning, te weinig inkomen voor een koopwoning, maar wel mogelijkheid om te participeren in een CPOH-project; Er kan heel specifiek voor één bepaald complex gekozen worden; Eén maand opzegtermijn, dus geen last van een te verkopen woning bij een verhuizing; De wachtlijst is beperkt. Er kan nu worden ingeschreven voor later. Dat kan interessant zijn voor senioren die op termijn een keer willen verhuizen. Maar ook voor jongere huishoudens die op termijn in een rustige buurt willen wonen. Hoe komt een CPOH-project tot stand De bedoeling is om nu te inventariseren of er interesse is voor één of meerdere CPOHprojecten. Geïnteresseerden worden verzocht om zich aan te melden als (kandidaat)-lid. Bij voldoende belangstelling wordt het concept verder uitgewerkt. De vereniging zal dan vorm gegeven worden, statuten zullen worden opgesteld en afspraken zullen worden vastgelegd. Met de leden zal er gezocht worden naar een geschikte locatie, het soort woningen dat gebouwd gaat worden etc. GenP zal daarbij ondersteuning bieden. Momenteel worden er gesprekken gevoerd met banken, beleggers, vastgoedfondsen etc. teneinde kapitaal te vergaren. Ook wordt bekeken wat voor ondersteuning de gemeente, de woningcorporaties en de bouwers kunnen geven. Samen met de (toekomstige) leden zullen de statuten worden opgesteld. Hoe nu verder Zowel bij gemeente als bij GenP leeft het idee dat er interesse bestaat voor een CPOHproject. Partijen willen graag wensen en ideeën vernemen van geïnteresseerden. Met geïnteresseerden zal verder worden gewerkt aan: één of meer CPOH-projecten; verder schetsen aan de woning; oprichting van de vereniging; het rond krijgen van financiering. Middels de ingevulde vragenlijsten krijgen gemeente en GenP inzicht in de doelgroep en huidige woonsituatie en wensen van geïnteresseerden. Met deze input kunnen gemeente en GenP verder. Via de Facebook-pagina kan er onderling gecommuniceerd worden. Iedereen wordt verzocht om een kijkje te nemen op deze pagina en reacties te plaatsen. Ook op de website van de gemeente Waalwijk is informatie te vinden en is er gelegenheid om te reageren. Na deze toelichting worden de aanwezigen in de gelegenheid gesteld om vragen te stellen, c.q. opmerkingen te plaatsen.
3
Vragen vanuit de zaal Aan welke huurprijs moet er gedacht worden bij een CPOH-project? Waarschijnlijk zal de huurprijs tussen € 650,- en € 850,- liggen. Hoeveel woningen worden er gepland en hoeveel leden zijn er nodig? In eerste instantie wordt gedacht aan de bouw van circa 20 woningen, afhankelijk van het aantal geïnteresseerden. Zijn er meer geïnteresseerden dan kunnen er meer woningen gebouwd worden. Dienen er naast de huur ook servicekosten betaald te worden aan de vereniging? De leden kunnen dit zelf bepalen. Het is wel logisch dat er servicekosten betaald moeten worden om het gebouw te onderhouden en voor gemeenschappelijke ruimten. Hoe wordt het bestuur van de vereniging vorm gegeven? Wie verzorgt de administratie? Elke vereniging heeft een eigen bestuur. De vereniging kan zelf bepalen welke ondersteuning er nodig is voor administratie of onderhoud. Dat kan bijvoorbeeld via een woningcorporatie, die faciliteiten kan bieden. Het kan ook zijn dat de leden alles zelf in eigen hand willen houden.
Zijn er al bouwlocaties beschikbaar en zo ja, waar? Locaties zijn ook afhankelijk van de wensen van de vereniging. In ieder geval is er ruimte in Landgoed Driessen, maar er zijn ook mogelijkheden in de stad of in de dorpen. Als de grond niet in eigendom is bij de gemeente kan GenP bemiddelen. Het CPOH-initiatief is een gezamenlijk project van de gemeenten Waalwijk, Loon op Zand en Heusden. Moeten de leden een vorm van hypotheek afsluiten? Hoe wordt een en ander gefinancierd? Er wordt op gerekend dat de vereniging een hypothecaire lening kan afsluiten die 60% van de kosten dekt. Ongeveer 6% zal betaald worden uit de inleggelden van de leden en het overige deel zal bij elkaar worden gebracht door investeerders/beleggers. De hypotheek die de coöperatie afsluit wordt afgelost met de maandelijkse huur van de leden. De leden hoeven geen eigen, individuele hypotheek af te sluiten. Heeft de hoogte van het inlegbedrag effect op de hoogte van de huur?
4
Dit is inderdaad het geval. Hoe hoger het inlegbedrag, hoe lager de hypotheek. En hoe lager de hypotheek, hoe lager de huur. Is er een mogelijkheid om voor huurtoeslag in aanmerking te komen? Valt men met de huurprijs onder de normgrens dan is het mogelijk om huurtoeslag te ontvangen (op grond van inkomen). Zijn er voorbeelden van andere lopende projecten? Als er daadwerkelijk een nieuwbouw CPOH-project volgt, zal dat de eerste in Nederland zijn. Wel zijn er hier en daar al gesprekken over het opstarten van een dergelijk project, onder andere in Amsterdam. Is het niet zo dat er - alles bij elkaar geteld – een aanzienlijk bedrag per maand zal moeten worden betaald? Veel mensen zullen voor het inlegbedrag een lening moeten afsluiten en maandelijks moeten aflossen. Bij de berekeningen is niet uitgegaan van het aflossen van een lening ten behoeve van het inlegkapitaal (€ 5.000,- tot € 10.000,-). In deze crisistijd vallen de bouwkosten erg mee en dat heeft een positief effect op de huurprijs, veel extremer dan men zou denken. Momenteel kunnen er scherpe bouwprijzen bedongen worden. Hoe zit het met de grond en de grondprijs? De gemeente wil de doelgroep (lage middeninkomens) waarvoor het CPOH-project is bedoeld extra tegemoet komen. Ook de grondprijs voor sociale kavels is inmiddels verlaagd. De gemeente is bereid een steentje bij te dragen. Is het zo dat elk lid straks evenveel huur betaalt of wordt de huurprijs bepaald naar draagkracht? Dit zal door de leden bepaald worden. Er kan voor gekozen worden om – bijvoorbeeld uit sociale overwegingen - het ene lid minder in te laten leggen en vervolgens een hogere huur te vragen. Het kan ook zo zijn dat alle leden hetzelfde inlegbedrag betalen en vervolgens ook dezelfde huurprijs. De keuze ligt bij de vereniging. Wat gebeurt er als iemand de woonlasten niet meer kan betalen? Binnen de vereniging spreken de leden regels af hoe in een dergelijk geval te handelen. Momenteel wordt onderzocht of er een vorm van achtervang mogelijk is. Als de bank weet dat daarvoor iets geregeld is zal het makkelijker zijn om de financiering rond te krijgen. Wordt de hypotheek voor 30 jaar afgesloten? Deze periode is heel gebruikelijk, maar ook hierin beslissen de leden. Worden er door de bank eisen gesteld aan bijvoorbeeld leeftijdsgrenzen? De bank stelt eisen aan de vereniging, niet aan de individuele leden. De hypotheek wordt namelijk verstrekt aan de coöperatie en niet aan de leden. CPOH kan heel interessant zijn voor ouderen. Bij vertrek wordt de inleg teruggestort. Woningcorporaties hebben een slecht imago gekregen, de boel verkwanseld Dat is dan een extra argument om samen – als groep – het heft in eigen hand te nemen. Als groep wordt verantwoordelijkheid genomen, niet als individu. Er zal voor gezorgd worden dat de leden niet hoofdelijk aansprakelijk zullen worden voor de totale last. Als er een CPOH-project start, op welke termijn zouden de woningen dan opgeleverd kunnen worden? Bij voldoende geïnteresseerden zal er snel een groep gevormd kunnen worden, maar het zal wel enkele jaren vergen om de plannen uit te werken en de woningen te bouwen.
5
Is het niet zo, dat er straks een fiscale bijtelling komt voor de belegging in box 3 in plaats van fiscale aftrek in box 1? De leden (huurders) hebben hier niets mee van doen. De fiscale aspecten voor investeerders en voor de leden worden nog verder uitgezocht. Waarom denkt men dat er beleggers bereid zullen zijn om te investeren in een CPOHproject? Er zijn genoeg investeerders met een maatschappelijke inslag, die niet perse een hoog rendement willen hebben. Momenteel worden er gesprekken met deze organisaties gevoerd.
Wat is het (financiële) voordeel voor GenP van een CPOH-project? GenP wil graag meewerken aan een initiatief dat mensen verder brengt. Als adviesbureau wordt GenP ingehuurd door gemeenten of corporaties; GenP ontvangt geen percentage van het totaal of een bonus per woning. Wat gebeurt er als de hypotheek is afgelost? Er is dan eigen vermogen opgebouwd. De vereniging (de leden) bepaalt wat ermee gedaan wordt: extra woningen bouwen of het vermogen verdelen onder de leden. Het is dan bijvoorbeeld mogelijk dat de leden hun eigen woning kopen.
Afsluiting Nogmaals wordt iedereen dringend verzocht om de vragenlijst in te vullen. Medewerkers van GenP, gemeente en corporaties lopen na de bijeenkomst nog rond in de zaal. Bij hen kan men terecht met vragen en opmerkingen die men liever niet plenair wilde inbrengen. Met dank aan de aanwezigen wordt de bijeenkomst gesloten.
Waalwijk, 8 oktober 2011 De Notulant
6
