Verslag Stakeholdersarena Vergadering Locatie Datum
Stakeholdersarena Omnia Wonen Harderwijk 22 september 2010
Aanwezig: Teun Bouwhuis Ad Evink Liesbeth Sterk Edward van der Geest Ben Ipenburg Herman Klaster Jan ter Steeg Pieter Teeninga Cees Vlaming
Bouwbedrijf Salverda B.V. Politie Noord Oost Gelderland Politie Noord Oost Gelderland Gemeente Nunspeet AanlegIcare Harderwijk Stichting Welzijn Ouderen Nunspeet Careander Gemeente Harderwijk Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe
Omnia Wonen: Gerard van de Ven Aart Smink Henk Voerman Ton Hoogendoorn Eric Zuidwijk Alex Folkertsma Caroline Bredeweg
directeur-bestuurder manager Beleid & Organisatie hoofd Woondiensten manager Ontwikkeling manager Vastgoed manager Financiën verslag
Gespreksleider
Amanda Hogenes (bureau Vannimwegen)
Karla Meijer, afd. Woondiensten Martin Nagelhout, afd. Woondiensten Marianne van der Veen, afd. Woondiensten Gerwin ten Hove, afd. Ontwikkeling Lesia Kovtun, afd. Vastgoed Wim van den Boogaard, afd. Financiën Jopie Hup, afdeling Beleid & Organisatie
Welkomstwoord en uitleg programma door Gerard van de Ven Gerard van de Ven heet alle aanwezigen van harte welkom en geeft een korte introductie van het programma en de gekozen werkvorm (arenadiscussie). Presentatie Ondernemingsplan (Gerard van de Ven) De wereld om ons heen verandert. “Hoe gaan we daar als Omnia Wonen mee om?” “In dit ondernemingsplan proberen we deze vraag in grote lijnen te beantwoorden: “Dit ondernemingsplan is niet in detail uitgewerkt, maar is een leidraad voor de komende jaren.” Belangrijke input voor het ondernemingsplan is geweest: - Visitatierapport uit 2008 - Rondetafelgesprekken van afgelopen jaren met lokale stakeholders - Expertmeeting op gebied van marketing - Rapport beleidsafdeling over trends en ontwikkelingen die voor corporaties van belang zijn - Kritische blik naar de eigen organisatie; wat gaat goed en wat kan beter? - Evaluatie vorige ondernemingsplan: accent onder andere op “bouwen, bouwen, bouwen”, terwijl we nu constateren dat we onze aandacht in toenemende mate moeten richten op de bestaande woningvoorraad.
Verslag
:
Stakeholdersarena
Datum
:
22 september 2010
Pagina
:
2/6
Belangrijke ontwikkelingen die Omnia Wonen ziet zijn: - Samenleving veeleisender, individualistischer en sneller - Grotere diversiteit aan huurders en woningzoekenden - Belang van klimaat en duurzaamheid - Meer plichten en minder rechten voor corporaties (zie onder andere de Europese regelgeving die corporaties waarschijnlijk verplicht sociale huurwoningen vrijwel alleen nog verhuren aan an mensen met een inkomen tot € 33.000) Omnia Wonen ziet zichzelf als een maatschappelijke onderneming: - Met als kerntaak: passend huisvesten van mensen (die zijn aangewezen) op de huurmarkt - Met vastgoed als instrument - Onze houding is mensgericht, maatschappelijk betrokken en gericht op bieden van kansen - Realisatie van doelen alleen mogelijk samen met onze medewerkers en stakholders Nieuwe missie: Met maatwerk in wonen bieden wij onze klanten in al hun diversiteit betere kansen op zelfstandigheid. Wat wil Omnia Wonen de komende jaren bereiken (de 3 ambities) - Zelfregie door wonen - Maatwerk in wonen - Duurzaamheid rond wonen Het ondernemingsplan is al met diverse partijen besproken en in deze bijeenkomst met een aantal belangrijke stakeholders. Zodra het is goedgekeurd en eventueel aangepast, wordt het ondernemingsplan definitief vastgesteld. Introductie werkvorm en voorstelronde (Amanda Hogenes) Amanda Hogenes legt in het kort de opzet van de Arenadiscussie uit. De Arenadiscussie bestaat uit drie fases: In fase 1 voeren de stakeholders (binnenring) een gesprek/discussie over de drie ambities In fase 2 stellen de medewerkers van Omnia Wonen (buitenring) toelichtende vragen, er wordt niet gediscussieerd of verdedigd. In fase 3 evalueert de buitenring, buiten de aanwezigheid van de binnenring, en trekt conclusies. Fase 1 en 2 zijn weer onderverdeeld in drie gespreksrondes van elk 20 minuten waarin de drie ambities van Omnia Wonen worden besproken. Opmerkingen van stakeholders naar aanleiding van de presentatie van Gerard van de Ven Ondernemingsplan lijkt vooral vanuit “vastgoed” te zijn opgezet, met als valkuil: “Hoe gaat Omnia Wonen om met mensen die niet zelfredzaam zijn?” Ondernemingsplan sluit nauw aan op nu spelende maatschappelijke ontwikkelingen. Voor de groep die niet zelfredzaam is moet Omnia Wonen een nauwere samenwerking met andere instanties zoeken. Verbinden is daarbij het werkwoord. Plan is heel herkenbaar vanuit de eigen achtergrond. Het ondernemingsplan is echter ook heel ambitieus. “Hoe krijg je dat allemaal voor elkaar?” .
Verslag
:
Stakeholdersarena
Datum
:
22 september 2010
Pagina
:
3/6
Opmerkingen van stakeholders in fase 1 en 2 van de Arenadiscussie over ambitie: maatwerk “Individualisering heeft een soort kwaliteit gekregen die ter discussie moet worden gesteld. Hoe kun je nou voor 7.000 woningen maatwerk leveren?” “Corporaties gaan van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt. Inspelen op de wens van de klant wordt steeds meer een must.” “Je kunt niet voor alle mensen maatwerk leveren, daarvoor moet betaald worden, maar daardoor raak je niet direct de relatie met je klanten kwijt!” “Corporaties moeten ook investeren in het collectief. Bijvoorbeeld in wijkgebouwen of zorgpunten.” De aanwezigheid van dergelijke voorzieningen is een belangrijke basisvoorwaarde voor je ketenpartners om hun werk te kunnen doen.” “De wereld is veranderd ten opzichte van vroeger; mensen hebben via Internet nu veel meer contact met anderen.” “De belangen van een individuele bewoner gaat niet altijd samen met de belangen van een groep bewoners.” (al dan niet een sportveldje voor de deur) “Confectie hoeft niet perse slecht te zitten, hoewel we uiteraard wel moeten leren van eerder gemaakte fouten bij het bouwen van woningen.” “De toename van te maken keuzes is niet voor iedereen een zegen. Denk bijvoorbeeld aan de groep oudere senioren, die zien vaak door de bomen het bos niet meer.“ (bijvoorbeeld aanbod van energieleveranciers) “Het signaal dat uitgaat van de Europese regelgeving is dat corporaties terug moeten naar hun core-business, namelijk het huisvesten van mensen met een laag inkomen en andere doelgroepen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien, moeten corporaties zich ter harte nemen.” “Als corporaties zich tot hun kerntaak gaan beperken, doen ze het goed en wordt hun aandacht niet versnipperd doordat ze met meerdere dingen tegelijk bezig zijn. Wij hebben behoefte aan een partner die er is voor de ‘onderkant’ van de markt.” “Maatwerk moet niet zozeer gericht zijn op individueel maatwerk, maar meer op verschillende soorten confectie voor verschillende doelgroepen.” “Corporaties moeten wel degelijk individueel maatwerk leveren, bijvoorbeeld door het bieden van extra opties als een keuken wordt vervangen.” “Uit onderzoek blijkt dat sociaal zwakkeren zich vooral bevinden onder verstandelijk gehandicapten, mensen met een slechte gezondheid, mensen met een laag inkomen, éénoudergezinnen, uitkeringsgerechtigden en niet-westerse allochtonen.” Opmerkingen van stakeholders in fase 1 en 2 van de Arenadiscussie over ambitie: duurzaamheid “Als de verhuurder investeert, moeten huurders ook meebetalen. Het levert immers ook financieel voordeel voor hen op.” “Het gaat niet puur om het geld, dus om de financiële investering, maar vooral ook om het gedrag van de bewoner om energie te besparen. Dat gedrag is noodzakelijk willen de energiebesparende maatregelen succes hebben, hoewel het geen reden mag zijn om maar niets te doen”. “Je hebt als corporatie een voorbeeldfunctie als het om duurzaamheid gaat.” ‘Duurzaamheid gaat niet alleen om energie, maar ook om gebruik en hergebruik van materialen.” “De ervaring leert dat mensen wel geneigd zijn hun gedrag aan te passen als dat financiële gevolgen heeft. Daar zou je als corporatie via voorlichting en dergelijke op moeten inspelen. Zuiniger met energie omgaan vertaalt zich in de portemonnee.” “Natuurlijk moeten nieuwbouwwoningen energiezuinig worden gebouwd en moeten bij renovaties energiebesparende maatregelen worden toegepast, maar blijf reëel en ga niet te ver met
Verslag
:
Stakeholdersarena
Datum
:
22 september 2010
Pagina
:
4/6
-
energiebesparende voorzieningen aanbrengen. Maak ook je calculaties en bekijk of je de investering kunt terugverdienen.” “De eisen voor nieuwbouw zijn al erg hoog. Zet vooral in op de bestaande voorraad.” “Niet het maximale is wenselijk, wel het optimale. Zoek een balans tussen maatschappelijk rendement en financieel rendement.”
Opmerkingen van stakeholders in fase 1 en 2 van de Arenadiscussie over ambitie: zelfregie “De zogenaamde Rotterdamse aanpak (= actief benaderen van mensen met ‘problemen’) spreekt me erg aan. Je mag mensen niet in hun eigen sop gaar laten koken. Sta je in een vroeg stadium bij probleemgevallen op de stoep, dan zijn de mensen daar vaak erg blij mee en kan op tijd hulp worden geboden.” “Mensen moeten vrij gelaten worden in hun keuze hoe ze willen leven. Alleen als ze overlast gaan veroorzaken is het zaak in te grijpen.” “Neem meer beheerders in dienst. Deze doen preventief werk en sparen daarmee kosten uit. Ook pikken ze signalen op zodat er doorverwezen kan worden naar professionals.” “Als er sprake is van bijvoorbeeld huiselijk geweld, moet er wat gedaan moet worden. Het is echter niet de taak van de woningcorporatie dit zelf uit te voeren. Ze moet dit overlaten aan de partners die hier over gaan.” “Corporaties zijn er vooral voor de woonzaken. Voor andere zaken moet ze partners hebben. Maar bij excessen zoals hennepplantages en illegale bewoning moet er actief worden ingegrepen.” “Ook voor een corporatie geldt: schoenmakker blijf bij je leest. Maar die schoenmaker moet samen werken met anderen door middel van een coördinatiepunt bij de corporatie dat op de hoogte is van het sociale netwerk en dat in staat is de juiste partner in te schakelen.” “Omnia Wonen heeft ook zelf een verantwoordelijkheid om bij problemen de oren en ogen open te houden en een oplossing te zoeken. Het is niet vanzelfsprekend dat problemen per definitie worden afgeschoven op de ketenpartners.” “Maak afspraken met partners.” Hartenkreten stakeholders Als afsluiting van fase 1 en 2 is de stakeholders gevraagd Omnia Wonen een hartenkreet mee te geven. -
-
stel een maatschappelijk werker aan als coördinatiepunt voor overlastzaken e.d. Wees de sociale woonpartner van de gemeente. Vastgoed is niet alleen leidend, richt je vooral op specifieke (zorg)groepen. Corporatie houdt je bij je kerntaken en dat is vastgoed. Woningcorporatie, schroom niet en kom met ‘probleemgevallen’ ook bij de politie langs! We kijken veel verder dan de strafrechtelijke consequenties. Wij kennen vele andere wegen en kanalen! Kom eerder! Wees Samen alert! Richt je vooral op de doelgroepen waarvoor je in het leven bent geroepen. Richt je als partner van zorg- en welzijnspartijen vooral ook op het wijkniveau. Investeer in partnerschap en buurten. Blijf bij je leest. Wij willen graag samenwerken
Verslag
:
Stakeholdersarena
Datum
:
22 september 2010
Pagina
:
5/6
Afsluiting en dankwoord onderdeel met de stakeholders (fase 1 en 2) Gerard van de Ven dankt iedereen voor de opmerkingen en hartenkreten. De volgende zaken komen wat hem betreft sterk naar voren: Opvallend is dat maatwerk sterk wordt gekoppeld aan individualisme en de individuele wensen van klanten. In de discussies is duidelijk aan de orde geweest dat het om veel meer gaat, zoals maatwerk voor de buurt en maatwerk voor specifieke groepen van mensen. Het is bijzonder te constateren dat de aanwezigen bij het treffen van energiebesparende maatregelen ook een bijdrage van de huurders vanzelfsprekend vinden. Daarnaast valt op dat van corporaties inzet wordt verwacht, maar dat zeker ook naar de bedrijfseconomische kant moet worden gekeken. Als corporatie hebben wij onze beperkingen als het om zelfregie gaat. We moeten geen grenzen overschrijden, maar wel zo vroeg mogelijk iets met signalen doen. Daarvoor hebben we partners nodig.” Gerard van de Ven sluit om 17.10 uur de bijeenkomst waarna een hapje en een drankje wordt aangeboden.
Evaluatie bijeenkomst door medewerkers Omnia Wonen (fase 3) Algemene indruk van de bijeenkomst met de stakeholders: Goede sfeer, verrijkend, verrassend. Er was sprake van een goede luisterhouding van zowel de stakeholders als van de medewerkers. Als er op een thema werd doorgesproken bleek dat stakeholders op grote lijnen de drie ambities van Omnia Wonen onderschrijven en ook onderling vaak ideeën hebben die in elkaars verlengde staan. Omnia Wonen wordt door de stakholders als een serieuze partner gezien en als een schakel in de keten. Het ondernemingsplan moet op een aantal punten nog wat duidelijker worden geformuleerd en/of uitgelegd.. Wat houden we over aan deze bijeenkomst: Er is aangegeven dat we ons vooral moeten richten op de onderkant van de markt. Dat is ook wat we willen. We moeten dus duidelijk maken dat we met maatwerk vooral ook maatwerk voor specifieke doelgroepen en voor buurten willen leveren. Daarbij geldt dat iedere doelgroep en elke buurt weer z’n eigen specifieke kenmerken heeft en dus z’n eigen ‘maatwerk’ vereist. Verder blijft uiteraard gelden dat we individuele huurders (tegen kostprijs!) maatwerk leveren als het om hun eigen specifieke woonwensen gaat. De stakeholders verwachten niet van ons dat we op milieugebied roomser dan de paus zijn. We willen ambitieus zijn en een voorbeeldfunctie vervullen, maar het wordt als vanzelfsprekend gezien dat we ook naar onze eigen financiële polstok kijken. Evenzo wordt het als vanzelfsprekend ervaren dat een huurder, net als een koper, met de (kost-)prijs van energiebesparende maatregelen wordt geconfronteerd. Bij het onderwerp zelfregie viel op dat ons vooral een signalerende taak wordt toebedeeld als het om ‘probleemgevallen’ gaat. Schoenmaker blijf bij je leest, zonder je verantwoordelijkheid te willen ontlopen. Dit sluit naadloos aan bij hoe wij dit zien. Partners willen graag met ons samenwerken en wij met hen. We moeten die handschoen oppakken en tot (prestatie-)afspraken komen.
Verslag
:
Stakeholdersarena
Datum
:
22 september 2010
Pagina
:
6/6
-
We moeten meer uitstralen dat het ons om de mensen gaat en dat het vastgoed daarbij ons middel is. We moeten ons ondernemingsplan concreet gaan maken in activiteiten die we gaan oppakken.
Amanda Hogenes dankt iedereen voor de aanwezigheid en inbreng en sluit de bijeenkomst om 19.20 uur.
