Verslag review Erasmusveld Den Haag 4 juni 2012
Vooraf: Andre Everts en Henk Heijkers Erasmusveld Tussen 4 en 5 uur is er voor de mensen die het gebied niet kenden, door het Erasmusveld gefietst. Bij enkele cruciale locaties werd stilgestaan en werden toelichtingen gegeven door Andre Everts en Henk Heijkers. Dat heeft een goed beeld gegeven van de gebiedsopgave.
Review
Introductie Cilian Terwindt Urgenda
Stadsrand: informeel en gevarieerd karakter; rust, groen, volkstuinen en sport. Context: tussen kassen, WateringseVeld, Leyweggebied met wonen en voorzieningen.
1
De stad komt dichterbij: daar liggen aanknopingspunten met de omgeving + breng daarmee de dynamiek op gang. Nieuwe werkelijkheid; overheid en ontwikkelaars uit balans; kansen voor andere partijen; slow stedebouw; gemeente wil regie; bewaakt samenhang; geeft kaders aan; schept ruimte en faciliteert; pas op voor stagnatie!
Ronde tafel discussie
Rollen van de verschillende partijen Gemeente De Dienst Stedelijke Ontwikkeling is vanaf het begin betrokken en ook nu is er nog een projectleider vrijgemaakt; er is echter geen geld meer voor de grondexploitatie. B&W hebben daarom aangegeven dat er meer ruimte moet komen voor particuliere initiatieven. In dat kader is binnen Erasmusveld ook 1 locatie aangewezen voor particulier opdrachtgeverschap; de begeleiding van particuliere initiatieven gaat meer tijd kosten. Andere gemeentelijke diensten, zoals de Dienst Stadsbeheer en Sport, hebben nog wel wat budget. De gemeente heeft met betrekking tot duurzaamheid in Erasmusveld de mogelijkheden voor het opzetten van een aparte exploitatie op basis van de stromen energie, materiaal en duurzaamheid verkend. Het idee is om de grond-‐ en vastgoedexploitatie op deze manier minder te belasten met investeringen in duurzaamheid. De vraag is wie deze exploitatie gaat voeren. Zowel de ontwikkelaars als de gemeente beschikken niet over de benodigde expertise. Er dienen dus andere partijen te worden betrokken. De ontwikkelaars zijn huiverig om te participeren omdat wordt gevreesd dat dit kan leiden tot vertraging voor de beoogde vastgoedontwikkeling. Het Masterplan en het Uitvoeringskader zijn vastgesteld door de raad; de hoge ambities zijn vooralsnog niet bijgesteld. Wijzigingen tav. het masterplan zijn mogelijk, mits er draagvlak voor is vanuit betrokkenen en politieke wil om die uitgangspunten aan te passen. wat ontbreekt is een visie op de faciliterende rol van de gemeente. gemeentelijke ambities blijven even hoog, terwijl andere partijen het moeten gaan doen. Bouwfonds Bouwfonds heeft een plan waarin sport zoveel mogelijk geclusterd is, waardoor meer ruimte ontstaat voor woningen en andere functies. Daarin is één sportveld minder dan in het Masterplan voorzien. De gemeente stelt als eis dat er commitment is van alle belanghebbenden in het gebied en daar moet Bouwfonds zelf voor zorgen. Bouwfonds is nu in gesprek met de verenigingen. Dat lijkt aardig te slagen; de sportvereniging staat open voor een nieuw haalbaar plan.
2
Voor Bouwfonds draait de gebiedsontwikkeling om de vastgoed ontwikkeling; dat is hun core business. Daarom moeten de gemeente en Bouwfonds het eerst eens worden over dit sportveld en de bouwopgave en vervolgens over het duurzame ambitieniveau. Bouwfonds: ‘De energie wordt ingevuld door een windmolen in de wijk en een op de toekomst voorbereide woning. Alleen een modulair systeem is nu nog haalbaar, dat toekomstbestendig is: goed geïsoleerd; met gasketel en warmtepomp optie; en met leidingen voor zonnepanelen. Duidelijke keuzen zijn beter dan een stapeling van duurzaamheidambities. We moeten niet keuzes maken voor de toekomstige bewoners/gebruikers, maar keuzes maken die toekomstige keuzen niet uitsluiten. Bouwfonds wil zoveel mogelijk vanuit de wensen van de klant werken. Het probleem is dat er op dit moment vrijwel geen klanten zijn. Het is daardoor ook niet duidelijk wanneer met de vastgoedontwikkeling kan worden gestart, eerst moet de markt weer aantrekken. Bouwfonds wil de verantwoordelijkheid nemen voor de grond en de vastgoedexploitatie en heeft op basis van het ingediende plan een haalbaar initiatief. Op deze manier is de businesscase rond, er zijn alleen nog geen kopers. Het is een zoektocht omdat de wensen in het vastgestelde Masterplan niet aansluiten op de praktijk zoals die nu is’. De gemeente geeft aan dat de inhoud van het Masterplan bespreekbaar is, mits draagvlak voor de alternatieven is georganiseerd. Tetteroo De werkwijze van Tetteroo is niet om uitgebreid onderzoek te doen naar de markt; zij willen meteen bouwen. Zij willen voor de ontwikkeling van het eigen gebied niet afhankelijk zijn van externe processen. En zoeken de oplossingen dus op het schaalniveau van de eigen ontwikkeling. Het risico dat aansluiten op grotere netwerken leidt tot vertraging is te groot. Hun ervaring met faseren en hogere energiedoelen is niet goed; een lokaal duurzaam energiebedrijf in Veenendaal heeft daar geleid tot enorme vertragingen in de bouw. Reacties algemeen rentelasten. In de toekomst zijn minder marges te behalen. In plaats van af te wachten tot de markt aantrekt, kan ook worden nagedacht over wat er, al dan niet tijdelijk, met het gebied kan gebeuren. Enerzijds kunnen zo de renteverliezen worden beperkt en anderzijds wordt het gebied op de kaart gezet zodat je vooraan staat op het moment dat de markt weer aantrekt. Het gebied heeft dan al een positief imago bij de doelgroep die je probeert te bereiken. Waar en wie zijn de klanten? Daarbij moet je ook vanuit de klant kijken wat zij mogen lenen bij de bank. Dit is substantieel minder dan een aantal jaar geleden. De woningen die worden aangeboden moeten wat betreft prijsniveau hierbij aansluiten. Net als in andere grote steden is er wel een blijvende vraag naar één en tweepersoons huishoudens; van bijvoorbeeld starters met name bij studenten en arbeidsmigranten. Een groot aantal kleinere woningen zijn gunstiger dan het geplande segment. Is er concurrentie met andere deelgebieden in Den Haag? Ben je niet met teveel gebieden tegelijkertijd bezig in Den Haag zoals Laakhaven, Binckhorst en Erasmusveld? Gemeente: de prioriteit ligt bij de internationale zone Scheveningen en de ‘krachtwijken’. Marketing van duurzame kavels: er is in Den Haag nog geen traditie van kavelverkoop voor de middenklasse; 3 van de 25 vrije kavels in Erasmusveld zijn in optie genomen. Den Haag wil minimaal twee jaar ontwikkelingstijd voor particulier opdrachtgeverschap en de kavels hier ook verbinden aan extra duurzaamheideisen. Het advies hierbij is: zorg voor ‘ambassadeursverhalen’. In Almere is de verkoop van kavels met duurzame eisen lastiger. Maar het blijkt ook dat de kopers een duurzaamheidplan maken met hele eigen invullingen. Daar moet wel ruimte voor zijn, anders haken deze mensen af; Almere biedt hen 4 uur advies aan. De aangeboden kavels in Den Haag zijn nog teveel aanbod gestuurd: zijn er ook opties voor collectieve buitenruimten en voorzieningen?
3
Ad Hoogers: Het kan in Erasmusveld
Het Hoogheemraadschap Delfland geeft aan dat energiewinning uit afvalwater steeds meer op de agenda staat en in de toekomst mogelijk ook het terugwinnen van meststoffen. Delfland staat ook open voor decentrale activiteiten (bv de gietwaterfabriek in het Westland) en wil haar gebied ook in de etalage zetten als experimenteerruimte. Echter, het Hoogheemraadschap zal haar rol met name bezien vanuit haar eigen kerntaken; de uitgaven moeten maatschappelijk te verantwoorden zijn; langjarige organisatorische consequenties voor de overheid van relatief kleinschalige lokale initiatieven worden onderschat. Het zuiveren van grijs water brengt voor een Waterschap niet automatisch een kostenreductie met zich mee. ‘Nieuwe financieringsvormen (bv korting op waterschapsheffing) vergen politieke beslissingen; er is eerder behoefte aan vereenvoudiging dan aan verdere diversificatie van het belastingstelsel, zowel vanwege de communicatie en organisatorische randvoorwaarden als vanwege de handhaafbaarheid ‘, aldus het Hoogheemraadschap.
pauze
4
Peter Odermatt: energievoorziening op lokale schaal De Stromenexploitatie is een goed idee maar het is geen ‘moneymaker’. Er zijn ambities op verschillende schaalniveaus. De gemeente zou de trekker moeten zijn en het proces over de techniek begeleiden; de technologie is het sluitstuk; de organisatie vergt veel meer. Openheid is nodig over do’s en don’ts en de mogelijke pijnpunten. Als je zoveel mogelijk partijen wilt betrekken dan moet je je afvragen of dat organiseerbaar is. Wat wil de consument? -‐duurzaam, eigen en betaalbaar. Heb je een collectieve ambitie? -‐dan moet je anderen meekrijgen! -‐ grote collectieve energiesystemen zijn gevoelig! Voor een E-‐bedrijf kun je enkele keuzes maken: • In kosten en organisatie; investering en dienstverlening per klant max 80-‐120 euro pjr. • Afhankelijkheden: risico op aansluitverplichting: Den Haag moet dan garantie geven voor ‘niet-‐ aansluitplicht’. • De EU-‐regelgeving is nog veranderlijk. • Maak je de consument mede-‐eigenaar of niet. Dat heeft consequenties voor de betrokkenheid bij het project. De betrokkenheid van de consument is lager wanneer hij geen eigenaar is. Hoe kleiner de schaal van de collectiviteit des te meer mogelijkheden: • Om flexibel in te spelen op externe ontwikkelingen. • De acceptatie van mogelijke storingen neemt toe. • Past meer bij gefaseerde bouw. Conclusie: Bij Erasmusveld past geen groot collectief systeem voor energie maar is een kleinere schaal van 10 á 50 aangesloten woningen te verkiezen. Je spreekt dan over collectief particulier opdrachtgeverschap. Voorwaarden hierbij: • Betrek je partijen vroeg bij het bepalen van de ambities. • Bied hen een passend arrangement met “eeuwigdurende” leveringszekerheid. • Dit werkt het beste bij gestapelde bouw; bij grondgebonden woningen is het afhankelijk van de dichtheid. Reacties rond dit thema energie Een onderscheid tussen grond-‐, vastgoed-‐ en stromenexploitatie voor bv. energie, water en afval is interessant voor toekomstige kopers. Maar die moet je op het juiste schaalniveau aanpakken: afval kun je bijvoorbeeld collectief aanpakken en je kunt nu al bij WateringseVeld beginnen. Start vast met een afvalverzamelplaats. Bij de waterzuivering kun je een vergister van biomassa maken. Esco’s (voor de energielevering) zijn interessant; de klant hoeft niet in zijn eigen e-‐voorziening te investeren. Je moet het klein houden en de kasstromen inzichtelijk maken. Esco’s voor appartementencomplexen werken wel, maar voor grondgebonden gebouwen is het afhankelijk van het groeiperspectief. 50 á 60 woningen is een goede schaalgrootte. Men voelt zich nog eigenaar en accepteert onvolkomenheden. Kan een modulair systeem en een stromenexploitatie voor energie tegelijk ontstaan? Er zijn nog onvoldoende modellen in Nederland uitgewerkt voor individuele keuzevrijheid. Een collectief systeem (warmte) is pas rendabel als er grote vragers in de buurt zijn en er zekerheid is over het moment van aansluiten. Bestaand vastgoed heeft daarom de voorkeur boven nieuw te realiseren vastgoed omdat het moment van de oplevering niet kan worden gegarandeerd (1 van de problemen in het geothermieproject, waar de woningbouw achterblijft bij de aannames).
5
Nabij Erasmusveld is een overschot aan aardwarmte, kan deze warmtebron benut worden door grote vragers het gebied in te trekken? De warmtevraag van de woningen is te laag voor het potentieel. Bv. een zwembad. Kun je daarvoor de systeemgrenzen oprekken en cascadering toepassen? De grootste uitdaging ligt in de organisatie: en de gemeente heeft hierin de lead; dus concretiseer de ambities van de stromenexploitatie.
Welke kansen zien we nog meer voor dit gebied en waarmee zou je de ontwikkeling op Erasmusveld op gang kunnen brengen? Er is meer ‘kracht’ vanuit de gemeente nodig. Probeer ook andere gemeentelijke diensten mee te laten denken en benut financiële opties. En stuur op hoofdlijnen. Laat zien wat je wilt. Start bij de Sportclubs en biedt hulpinvestering in zonthermische douches en LED verlichting. Bv De ESCO doet de initiële investering en de club betaalt gewoon service kosten door als een soort afbetaling. Wij willen zon! Op de daken van de sportclubs. Er zijn twijfels over rationele overwegingen van toekomstige bewoners (onderzoeken Bouwfonds); 1. Er zit nog teveel lucht in de woningprijzen; probeer woningen aan te bieden die max. 4X het jaarsalaris zijn.(35.000) 2. Kwaliteit en kosten drukken bv. samen autodelen, gezamenlijk voedselinkoop, groen en energie. Begin met de wijken eromheen (afval, zonnepanelen etc). Leg contacten met de nabije omgeving, bv het verzorgingshuis. Denk aan zorgarrangementen en energiearrangementen. Faseer de gebiedsontwikkeling. Laat het gebied niet in waarde achteruit gaan. Ga uit van een voortgezette exploitatie, ontwikkel reuring in het gebied; daarna komt hopelijk de vastgoedexploitatie weer op gang. Een betere marketing van het gebied en meer cultuur zijn noodzakelijk om het gebied op de kaart te zetten. Zet in op gezonde voeding vanuit het gebied. Organiseer activiteiten rondom sport, cultuur en voedsel; het dag-‐hapfestival van Stroom is een geweldig initiatief. Honoreer de ideeën van andere partijen en bewoners.
Nabeschouwing DGO review Erasmusveld Den Haag Verantwoordelijkheden van de verschillende partijen • Deelgebiedsgewijs en gefaseerd ontwikkelen. • Faciliterende rol van gemeente meer verhelderen. • Meer bewegingsruimte voor zelfbouw en ontwikkelaars. • Onderscheid maken tussen conjunctuur, bouwmarkt en duurzame ambities in de relatie tussen ontwikkelaars en gemeente. • Ontwikkelaars: goedkoper bouwen voor wellicht andere doelgroepen (1/2p huishoudens) • Uitwisselen kennis en ervaring tussen de gemeenten over vraag, duurzaamheid, zelfbouw kavels etc. met Almere en Amsterdam. Expertisenetwerk zelfbouw (18-‐9 AgNl) en afdeling Zelfbouw van gemeente Den Haag • Ambities van gemeente bespreken met andere partijen en evt. inwisselen gemeente en politieke verantwoording en flexibiliteit met uitvoeringskader als uitgangspunt. Review nabespreken met politici en Urgenda/platform DGO. Uitstraling gebied en belevenissen creëeren
6
De huidige uitstraling van het gebied en de braakliggende terreinen vallen nog niet op als een potentieel gezellig en mooi gebied. Het is een ondoorzichtige lappendeken met hekken en nogal afgescheiden functies. Wat is daar nu al aan te doen: creëer tenminste één prettig openbaar veld! • Stel Erasmusveld lag in Berlijn, dan waren er al een aantal kunstenaarsbroedplaatsen neergestreken en werden er vandaar uit leuke feesten en kunstmanifestaties georganiseerd. Waar zou hier zo’n broedplaats kunnen neerstrijken? Is daar nu plek voor? Denk aan bv. de Tolhuistuin in Amsterdam Noord. Zoiets zou goed passen in Erasmusveld: "De Volkstuin": elke avond lekker eten en muziek; als alternatief voor het strand. Of een zomerfestival: bv. Amsterdam: het Magneetfestival; ieder mag ideeën voor acts, voorzieningen voor het festival aandragen. De organisatie bekijkt of het past binnen hun concept van het dit festival. Jullie zijn al begonnen met het HAP-‐festival, maar probeer ook iets permanents te krijgen. • Een regelmatig terugkerende markt. Bv. op het Westergasfabriekterrein is elke maand de Sundaymarkt, met food, kleding en design; bij de IJ-‐hallen in Noord is maandelijks een zwarte tweedehands-‐markt. Laat lokale partijen met ideeën komen;creëer als gemeente/eigenaar een locatie en ruimte voor creativiteit; ontwerpen met tijd cq. Place-‐making. •
Start met bestaande gebied eromheen en bouw daarop voort • Onderzoek zinvolle coalities met de naaste omgeving om alvast te laten zien wat je hier wilt. Voeg daar en daarmee ook in Erasmusveld waarde toe. Met oa. Zorghuis, kassen, sport, volkstuinen, etc. • Welke gewenste boven-‐wijkse voorzieningen/ functies uit de stad elders, zouden zich hier kunnen vestigen? Maak het programma completer. Zoek naar functiecombinaties. Tijdelijk of permanent. • Bv. met stadslandbouw/ lokale voedselproductie irm. afnemers uit omgeving. Zie voorbeeld plukfruit ism. sportverenigingen in Amsterdam MiddenMeer. Stromen voor afval, energie, warmte, water starten. • Geothermie benutten: Onderzoek een buitenzwembad in aansluiting op het geothermie-‐net. Maak daarmee de sportcluster groter in combinatie met de bestaande sporten en sportvelden. Los ‘probleem’ van Bouwfonds sportveld elders in de stad op of wissel uit. Betrek dienst Sport van de gemeente. • Start met afvalverzamelgebouw voor water, afval; eerst voor de omgeving met bestaande bebouwing, via nutsverenigingen. gemeente samen met Stroom. • Wees helder over wat je met de stromenexploitatie wilt regelen en het gekozen schaalniveau. • Zorg dat je de eerste bewoners iets extra’s biedt; qua bouwkosten en energieopties met lagere vaste lasten voor toekomst of als aandeelhouder. • Onderzoek de windmolen optie van Bouwfonds. Bouwfonds met gemeente samen • Start met zonnepv/boilers op bestaande bouw in omgeving en de sportkantines. ism. Urgenda (zie Texel; stichting A in Apeldoorn; Lombok Utrecht) via eerste Esco constructie, terugverdienen met exploitatie.
7
Auteur: Cilian Terwindt Urgenda met dank aan Marc Buiter (Urgenda) en Marion Bakker (AgNl).
8
(RE)VIEW Erasmusveld Den Haag 4 juni 2012 Deelnemers Vanuit Den Haag Andre Everts Projectleider dienst stedelijke ontwikkeling Den Haag Wil van der Hoek ambtelijk opdrachtgever Den Haag Henk Heijkers beleidsmedewerker Duurzaamheid Bas van de Griendt milieumanager Bouwfonds ontwikkeling Michel Leferink senior projectmanager Bouwfonds ontwikkeling Jan van der Sloot Panagro/ Tetteroo Bouw & Projectontwikkeling bv Peter van Oosten ComCom advies Arno van Roosmalen directeur Stroom Den Haag (afgezegd0 Iemke Bakker architect Change (voor Rhijenhof) Experts Robbert-‐Jan Piet Strategisch beleidsadviseur bij Stichting Duurzaam Direct Peter Odermatt E-‐tree facilitating the local energy transition Jurgen van der Heijden consultant AT Osborne Rob Ammerlaan senior beleidsadviseur Hoogheemraadschap Delfland Ad Hoogers adviseur duurzaam bouwen BuildDesk/Boom-‐Delft Irene van Exel programma manager particulier en collectief opdrachtgeverschap Almere Peter Kuiper adviseur strategie en management Royal Haskoning platform DGO Marjan Minnesma directeur Urgenda Dorine Putman senior manager externe relaties ASN Bank Marc Buiter secretaris platform duurzame gebiedsontwikkeling Urgenda Wigger Verschoor kennismakelaar/projectmanager duurzaam gebouwde omgeving Urgenda Marion Bakker senior adviseur duurzame gebiedsontwikkeling Agentschap NL Cilian Terwindt programma coördinator duurzame gebiedsontwikkeling Urgenda
9
