VERORDENING 'GEZINSWONINGEN' Stedenbouwkundige verordening tot regeling van het opdelen en het wijzigen van de functie van woningen, met het oog op het behoud van de ‘gezinswoning’. Art. 01 Terminologie 01.01 Gezinswoning Eéngezinswoning die door haar ruimere oppervlakte (mogelijkheid op meerdere slaapkamers), haar (potentieel) bruikbare kwaliteitsvolle buitenruimte en de directe (of op zijn minst eenvoudig realiseerbare) functionele relatie tussen beide, bijzonder geschikt is voor bewoning door gezinnen met kinderen. 01.02 Woning of woongelegenheid Elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van personen (gedomicilieerde bewoning). 01.03 Binnenruimte Bruto-vloeroppervlakte van de woning, d.i. de som van de oppervlakte van elke bewoonbare verdieping die zich minstens 1m boven het maaiveld uitstrekt. De oppervlakte wordt gemeten langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de woning omhullen. Ruimten waarvan de vrije hoogte tussen de vloer en het plafond minder is dan 2,20m zijn niet begrepen in de binnenruimte. Bijgebouwen die een wezenlijk functioneel onderdeel van de woning uitmaken zijn begrepen in de binnenruimte; 01.04 Buitenruimte Het gedeelte van de kavel dat niet wordt ingenomen door de binnenruimte van de woning. Terrassen op de verdiepingen en bijgebouwen die geen wezenlijk functioneel onderdeel van de woning uitmaken zijn begrepen in de buitenruimte. Afzonderlijke garages en carports zijn niet begrepen in de buitenruimte. Om bruikbaar te zijn wordt een minimale oppervlakte van 12m2 vooropgesteld met één maat van minimum 3m. 01.05 Machtiging Een toelating tot het verruimen van de basisvoorschriften. Dit kan enkel onder bepaalde nader omschreven voorwaarden zoals aangeduid in deze verordening.
Art. 02 Doel Het huidige bestaande aanbod aan grote woningen die bijzonder geschikt zijn voor bewoning door gezinnen met kinderen op het grondgebied van Hasselt maximaal behouden zodat deze bevolkingscategorie extra mogelijkheden krijgen om zich in Hasselt te vestigen.
Art. 03 Toepassingsgebied Deze stedenbouwkundige verordening is van toepassing op het volledige grondgebied van de stad Hasselt.
Art. 04 Basisvoorschriften Dit artikel blijft eveneens van kracht indien de woning wordt samengevoegd met andere woningen, gebouwen of kavels.
Art. 04.01 Indien een bestaande gezinswoning beschikt over een binnenruimte kleiner dan 250m2 en een buitenruimte groter dan 12m2, dan is het verboden om deze woning q op te delen in meerdere woongelegenheden q om de hoofdfunctie van deze woning geheel of gedeeltelijk te wijzigen voor een nieuwe functie. Hierop kan een uitzondering gemaakt worden indien een complementaire bestemming wordt toegevoegd en er toch nog één woning behouden blijft die beschikt over een binnenruimte groter dan 100m2, een buitenruimte groter dan 12m2 en een functioneel bruikbare relatie heeft tussen beide.
Art. 04.02 Indien een bestaande gezinswoning beschikt over een binnenruimte groter dan 250m2 en een buitenruimte groter dan 12m2 kan, indien ruimtelijk en architecturaal verantwoord en mits behoud van het bestaande volume, een bijkomende woongelegenheid of een nieuwe functie worden voorzien mits het behoud van één woning die beschikt over een binnenruimte groter dan 100m2, een buitenruimte groter dan 12m2 en een functioneel bruikbare relatie tussen beide. Per 'gezinswoning' kan maximaal één woongelegenheid bijkomend voorzien worden. Deze bijkomende woongelegenheid moet voldoen aan de bepalingen van de Vlaamse Wooncode, het kamerdecreet en de politieverordeningen ter zake. Ook moet voldaan worden aan volgende vereisten: de q een directe toegang tot het openbaar domein (geen 2 bouwlijn creëren) q een duidelijke scheiding tussen de wooneenheden q rechtstreeks licht en lucht in alle leefruimte (in het verticaal gevelvlak of via een dakvlakraam) q een bergplaats afval / fietsen q tuin / terras: bruikbaar naar vorm en oppervlakte q ruimtelijke kwaliteit voor de omgeving (privacy, licht- en zoninval,…) q architecturale kwaliteit van het nieuwe geheel
Art. 04.03 Indien deze bestaande gezinswoning wordt verbouwd, uitgebreid of vervangen door een nieuwbouw dan zijn de bepalingen van art. O4.01 en art. 04.02 eveneens van toepassing op de woning na verbouwing, uitbreiding of vervanging en dit ongeacht de oppervlakte van de binnen- en buitenruimte na deze werken.
Art. 05 Machtiging Het College van Burgemeester en Schepenen kan via een machtiging een verruiming van de basisvoorschriften van deze verordening toelaten indien bij beperkte afwijkingen van de vooropgestelde maatvoering toch duidelijk blijkt dat de vooropgestelde doelstellingen op een kwaliteitsvolle manier gerealiseerd. Een machtiging kan ook nog verleend worden in volgende gevallen : § voor het bijkomend voorzien van een duplexwoning (of kangoeroewoning of meergeneratiewoning): hiermee wordt bedoeld: - één bijkomende woongelegenheid voor familie tot de 3° graad - met een duidelijke bouwfysische en functionele binding - binnen de normaal gehanteerde en gebruikelijke voorwaarden (o.m. inplanting, bouwvolume, afwerking,…)
In deze context wordt het geheel beschouwd als nog volledig vallend onder de term "ééngezinswoning". Een verklarende nota rond beoogd gebruik en de familiale relatie moet bijgevoegd worden § indien de aanvrager een overheidsinstantie betreft, een erkende huisvestingsmaatschappij, het Vlaams Woningfonds, of een sociaal verhuurkantoor § indien het een bestemming van openbaar nut betreft § indien grote percelen verkaveld worden in kavels voor bijkomende ééngezinswoningen met een tuingebonden karakter § voor het bijkomend voorzien van maximum 2 studentenkamers die voldoen aan het kamerdecreet en de bepalingen van de politiecodex met betrekking tot studentenkamers § voor het bijkomend voorzien van bed & breakfast die voldoen aan de regelgeving terzake Beide laatste evenwel steeds mits het behoud van één woning die beschikt over een binnenruimte groter dan 100m2, een buitenruimte groter dan 12m2 en een functioneel bruikbare relatie tussen beide. De aanvraag tot het bekomen van een machtiging bevat een uitgebreide motivatienota met een stedenbouwkundige argumentatie om aan te tonen dat de doelstellingen van de verordening hier ook gehaald worden zonder het gebruik van de in de verordening omschreven basisnormen en dat ook de beoogde stedenbouwkundige en architecturale kwaliteit gerealiseerd kan worden. . Een openbaar onderzoek is steeds vereist. Algemene beoordelingscriteria zijn onder meer: - de stedenbouwkundige inpassing in de omgeving (programma, maatvoering,…) - de architecturale kwaliteit - de bereikbaarheid (intern, extern) - privacy - de bezonning, lichtinval, verluchting - omgang met buitenruimten, groen - de kwaliteit van de ‘gezinswoning’, bijkomende woongelegenheid of de bijkomende bestemming.
*
*
*
Memorie van toelichting. Algemeen doel van de verordening. Afgelopen jaren is het wonen in een stedelijke omgeving opnieuw aantrekkelijk geworden (onder meer door de optimale bereikbaarheid met openbaar vervoer, de verbeterde stedelijke woonkwaliteit, de opwaardering van het stedelijk groen,…). Ook binnen Hasselt is deze tendens duidelijk merkbaar. Er worden dan ook steeds meer woonprojecten opgestart in het stedelijk gebied om aan de stijgende vraag te voldoen. Hoewel deze tendens in de eerste plaats uitermate positief voor de leefbaarheid, de veiligheid en de kwaliteit van onze steden, worden hierbij toch enkele ongewenste neveneffecten vastgesteld: -
-
heel wat kwaliteitsvolle ééngezinswoningen worden of afgebroken en vervangen door appartementen, of opgesplitst in meerdere kleinere woongelegenheden. Dit om te beantwoorden aan de vraag en ook aan de gewijzigde gezinssituatie (kleinere gezinnen, éénoudergezinnen, alleenstaanden,…), maar vooral toch omwille van het hogere rendement. gezinnen met kinderen of kinderwens vinden nog steeds te weinig de weg naar de stad, vooral dan omwille van de hoge kostprijs van de beschikbare woningen en het steeds schaarser wordende aanbod van kwaliteitsvolle ééngezinswoningen geschikt voor kinderen.
Het Hasseltse huisvestingsbeleid moet er dan ook op gericht zijn om deze bevolkingscategorie terug de kans te geven om te wonen binnen het stedelijk gebied. Dit kan door het bestaande aanbod aan woningen geschikt voor gezinnen met kinderen, hier verder benoemd als 'gezinswoning', maximaal te behouden en zo mogelijk nog uit te breiden. Om al op korte termijn corrigerend te kunnen optreden wordt deze stedenbouwkundige verordening opgemaakt. Zij voert met het oog op het maximaal behoud van de ‘gezinswoning’ algemene regels m.b.t. het opdelen in meerdere woongelegenheden en het wijzigen van de hoofdfunctie van deze woningen. Naargelang de behoefte kunnen deze algemene regels op langere termijn worden verfijnd of aangepast per deelgebied van de stad via een of meerdere RUP's.
Terminologie Onder 'gezinswoning' wordt die woning verstaan die door zijn specifieke kenmerken bijzonder geschikt is voor bewoning door gezinnen met kinderen. Dit komt voornamelijk neer op volgende kenmerken: - een binnenruimte met de nodige oppervlakte om naast de vereiste slaapkamers ook nog ruime woonvertrekken te voorzien. Door de bovengrens van 250m2 wordt deze categorie zeker gevrijwaard. Het minimum van 100m2 garandeert toch steeds een minimale gezinswoning-kwaliteit. - een (potentiële) buitenruimte met een bruikbare (of op zijn minst eenvoudig realiseerbare) relatie tot de woonvertrekken. De gehanteerde minimumoppervlakte en breedte laten een optimaal gebruik toe.
Basisvoorschriften Ook al is de problematiek van de gezinswoning vooral aanwezig in het stedelijk centrum, toch geldt deze verordening voor het ganse grondgebied van de stad Hasselt. Buiten het centrum zorgt het opsplitsen van eengezinswoningen eveneens meermaals voor problemen omwille van overlast door extra parkeren , privacyhinder, overlast. In afwachting van een meer gedetailleerde aanpak (verfijning van de verordening of één of meerdere RUP’s) kan deze verordening ook daar de woonkwaliteit bijkomend vrijwaren. De verordening is dus in principe ook van toepassing in gebieden waar een bijzonder plan van aanleg (BPA) of ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) geldt. Indien een BPA of RUP zelf voorschriften omvat in verband met het opdelen of het wijzigen van de hoofdfunctie van woningen, hebben die voorschriften evenwel voorrang op de verordening. Dit is een toepassing van de hiërarchie tussen de planningsinstrumenten.
Punt 04.01 In dit artikel wordt het principieel verboden om bestaande ééngezinswoningen die geschikt zijn als ‘gezinswoning’ op te delen of er bijkomende woongelegenheden of bestemmingen aan toe te voegen. Hierbij maakt het niet uit of het opdelen al dan niet gepaard gaat met het uitvoeren van vergunningsplichtige werken. Deze verordening geldt dus niet voor panden die wettelijk vergund zijn als meergezinswoning, studentenhuizen enz., of die geen woonfunctie hebben (zoals kantoren, winkels, gemeenschapsvoorzieningen, bedrijfsgebouwen…), en evenmin voor onbebouwde percelen. Waar deze verordening niet van toepassing is worden de aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning uiteraard gewoon beoordeeld op hun verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening. Punt 04.02 Om te vermijden dat ook deze categorie van grotere woningen verloren zou gaan als ‘gezinswoning’ worden aan de mogelijke opdeling strikte beperkingen opgelegd. De minimale grootte van 100m2, aansluitend op een bruikbare buitenruimte garandeert het behoud van alleszins één ‘gezinswoning’. Ook voor de bijkomende woongelegenheden worden extra randvoorwaarden opgelegd om een minimale woonkwaliteit te garanderen. Punt 04.03 Dit om te vermijden dat woningen die in aanvang wel degelijk vallen onder ééngezinswoning en geschikt zijn als ‘gezinswoning’ toch zouden ontsnappen aan de verordening doordat ze door verbouwing, uitbreiding of vervangende nieuwbouw niet meer zouden beantwoorden aan de gestelde normen. Ook in deze gevallen blijft de verordening dan ook volledig van kracht.
Machtiging De mogelijkheid tot afwijken is strikt omschreven en laat toe dat maatschappelijk verantwoorde bestemmingen (zoals meergeneratiewonen, studentenhuisvesting, bed & breakfast) toch met enig soepelheid overwogen worden. Ook voor erkende huisvestingsmaatschappijen en voorzieningen van openbaar nut kan afgeweken worden van de bepalingen van deze verordening onder de in artikel opgelegde randvoorwaarden. Bij het voorzien van studentenkamers en bed & breakfast wordt wel duidelijk bepaald dat minstens één ‘gezinswoning’ in het pand moet behouden of gerealiseerd worden om hier een eventuele omzeiling van de doelstelling van deze verordening te voorkomen.
*
*
*
