Verificatie Commissie Verslag van de bevindingen
Inhoudsopgave Samenvatting 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
De opdracht De commissie en de taakverdeling De toegestuurde/ doorgenomen documenten alsmede correspondentie/overleg Bevindingen m.b.t. de toegepaste modellen Bevindingen m.b.t. de taxaties Bevindingen m.b.t. de kwaliteitscontrole en het proces Bevindingen m.b.t. uitlegbaarheid en transparantie Slot
De commissie Dirk Brounen Peter Jager Ad Westerhof Aart Hordijk(voorzitter) 31 december 2014
Samenvatting De Verificatie Commissie Waardebepaling NAM is op verzoek van de Dialoogtafel Groningen ingesteld met als doel te beoordelen of de methode die binnen de Waarderegeling wordt gehanteerd om eventuele waardedaling van verkochte woningen te bepalen juiste, reproduceerbare en betrouwbare resultaten geeft en waar nodig tot aanbevelingen voor verbetering te komen. En daarnaast het toetsen van de Waarderegeling NAM op toepasbaarheid van de gehanteerde methoden, de uitvoerbaarheid door de taxateurs en de uitlegbaarheid aan de aanvragers/gedupeerden. De commissie is positief over de gehanteerde methode en concludeert ten aanzien van de drie geformuleerde toetscriteria het volgende: 1. kwaliteit gehanteerde statistische methoden en brongegevens: deze zijn grondig en up to date en geven daarmee betrouwbare waarde indicaties. Uitvoeren van een aantal extra testen is wenselijk, alsmede een betere toelichting voor aanvragers en taxateurs op modelmatige foutmarges, onzekerheden en gehanteerde terminologie 2. kwaliteit van de interactie tussen taxateurs en modellen: de combinatie van inzet van modellen en taxateurs is goed, omdat modellen altijd een vereenvoudigde weergave van de realiteit betreffen. Een betere rolomschrijving van de taxateur is wel wenselijk. De commissie adviseert in te spelen op de houdbaarheid van de werkwijze in geval van gerechtelijke procedure en o.a. de stap van ‘hoor en wederhoor’ van de aanvrager op het moment van een concepttaxatierapport toe te voegen. 3. transparantie en uitlegbaarheid: er is sprake van een complexe en unieke opgave en daardoor ook van een voor derden complexe methodiek. In het taxatierapport dienen keuzen en conclusies beter gemotiveerd te worden. Een nadere toelichting op de verschillende rollen van betrokken partijen in het rapport is eveneens wenselijk. De onafhankelijkheid van de interne kwaliteitscontrole dient wel te worden vergroot. De Verificatie Commissie is in haar eindrapport uiteindelijk tot diverse bevindingen gekomen met daarbij aanbevelingen om op de genoemde drie toetscriteria tot verbeteringen te komen. Op hoofdlijnen zijn de bevindingen gepresenteerd zowel aan het Waarderegeling team van de NAM op 24 november als aan de Dialoogtafel op 2 december. Bij het Waarderegeling team van de NAM heeft dat al tot actie geleid om verbeteringen aan te brengen. Bij de Dialoogtafel Groningen heeft het geleid tot de instelling van een ‘taskforce’ Waarderegeling die o.a. het eindrapport van de Verificatie Commissie gaat bestuderen. Den Haag, 31 december 2014 De Verificatie Commissie Waarderegeling NAM
1. De opdracht Door de gaswinning in Oost Groningen zijn er al langer effecten op de grond en de ondergrond. Al in de jaren negentig van de vorige eeuw werd bodemdaling geconstateerd. Ook traden er later lichte aardbevingen op met al dan niet fysieke schade aan gebouwen. De aardbevingsschade kwam op de politieke agenda doordat zich een krachtige aardbeving voordeed van 3,9 op de schaal van Richter. Vanaf dat moment ging de politiek zich er intensief mee bemoeien en werd naast een schade vergoeding voor fysieke schade ook een vergoeding voor waardeverlies van het vastgoed gevraagd. Schadevergoeding is een taak voor de NAM. Vanuit de provincie werd er een Dialoogtafel opgericht waar vertegenwoordigers van stakeholders m.b.t. aardbevingsschade met elkaar de gevolgen van de bevingen uitwisselden. Uit die discussies kwam de wens naar voren om de methode die de NAM ontwikkelt om tot schadeloosstelling te komen te laten toetsen door een onafhankelijke verificatie commissie. De NAM is vervolgens op zoek gegaan naar een voorzitter die vervolgens de verificatie commissie heeft samengesteld. De opdracht tot verificatie is door de NAM als volgt geformuleerd : Beoordeel of de methode om tot taxatierapporten te komen (middels het opgestelde taxatieprotocol) juiste, reproduceerbare en betrouwbare resultaten geeft voor het bepalen van compensatie van aantoonbare waardedaling door het risico op aardbevingen die het gevolg zijn van de gaswinning door NAM in het Groningen-veld en doe waar nodig aanbevelingen tot verbetering van de methode. Bijvoorbeeld valt in deze beoordeling te denken aan: De kwaliteit van gehanteerde statistische methoden en brongegevens. De kwaliteit van de interactie tussen taxateurs en modellen. De transparantie en uitlegbaarheid naar aanvragers. De externe validatie betreft geen beoordeling van de inhoud van de Regeling Waardedaling en de daarin opgenomen criteria. Eveneens is de externe validatie niet gericht op beoordeling van individuele taxatierapporten. In verband met het verzoek van de Dialoogtafel is het noodzakelijk dat NAM de definitieve beoordeling van de commissie middels een beknopte rapportage uiterlijk 10 december 2014 ontvangt. NAM wenst aanbevelingen van de commissie voortvarend op te kunnen pakken. Om deze reden wil de NAM graag in week 48 de concept bevindingen van de commissie bespreken om op basis daarvan aanbevelingen te kunnen voorzien van maatregelen en acties ter verbetering van de Waarderegeling. Dit stelt NAM in staat om gezamenlijk met het eindrapport van de commissie een actieplan aan de Dialoogtafel voor te leggen.
Het taxatieprotocol voor de beroepsmogelijkheid met een driedeskundigentaxatie wordt definitief uitgewerkt nadat de eerste aanbiedingen door NAM zijn uitgedaan. De commissie zal worden gevraagd in tweede instantie dit protocol eveneens te toetsen op aspecten van inhoudelijke juistheid, betrouwbaarheid en onafhankelijkheid. 2. De taakverdeling Op grond van de opdracht is gezocht naar een samenstelling van de verificatie commissie die optimaal aansluit bij de uit te voeren werkzaamheden. Dat heeft geleid tot de volgende samenstelling : Prof. Dr. Dirk Brounen : goed thuis in modelmatige benaderingen en statistische methoden Peter Jager : vastgoedconsultant, registertaxateur, gerechtelijk deskundige bij taxatie- en erfpachtvraagstukken, voormalig voorzitter NVM Ad Westerhof, directeur van Troostwijk taxaties en voormalig directeur van het Nederlands Instituut voor Register Experts NIVRE. Uit dien hoofde belast geweest met de afhandeling van de schade ten gevolge van de aardbeving bij Roermond die zich in 1991 heeft voorgedaan Prof. Dr. Aart Hordijk, emeritus hoogleraar taxatieleer, directeur van de Raad voor Onroerende Zaken en voormalig directeur van de ROZ/IPD vastgoedindex. Als zodanig betrokken bij de kwaliteitsbeoordeling van de taxaties die ten grondslag lagen aan het waardeontwikkelingaspect van die vastgoed index. Hierna volgt een overzicht van de documentatie en wordt een puntsgewijs overzicht gegeven van de bevindingen
3. De toegestuurde/doorgenomen documenten alsmede correspondentie/overleg De ontvangen en doorgenomen stukken: -
-
Externe verificatie methode Waarderegeling dd 25 september 2014 Taxatieprotocol oktober 2014met de volgende bijlagen: Stad en Land, de Groot, Marlet, Teulings en Vermeulen, CPB 2010 The Relevance of Amenities and Agglomeration for Dutch Housing Prices, Garretsen en Marlet, CESifo working paper 3498, 2011 De selectie van referentielocaties, Atlas voor gemeenten, 2014 De Lage Landen, Bosker, Garretsen, Marlet, en van Woerkens, 2013 De Aantrekkelijke Stad, Gerard Marlet, 2009. Automated Valuation in the Dutch Housing Market, Op ‘t Veld, Bijlsma, en van de Hoef, 2014 Dossier 40115: [adres beoordeelde woning] NAM waarderingen: sheets Momentum Technologies Beschrijving aanpak NAM Waarderegeling, Momentum Technologies, 2014 De definitieve versie van de opdracht aan de Commissie Externe Validatie Waarderegeling dd 6 oktober o Bijlage II: Bijlage Waarderegeling (formele tekst) o Bijlage III: info over alle regelingen: niet in fysieke vorm. Hiervoor verwijs ik naar www.namplatform.nl/mijn-huis o Bijlage IV: Protocol schadeafhandeling (herstel fysieke schade aan gebouwen) o Bijlage V: Concept taxatierapport Waarderegeling Toelichting op compensatieregeling dd 3 november Compensatieregeling wel waardedaling dd 3 november Compensatieregeling geen waardedaling dd 3 november Concept taxatieprotocol dd 5 november Voortgang waarderegeling correspondentie [familienaam] Een drietal taxatierapporten waartegen bezwaar is gemaakt Begeleidende brief kwaliteitsteam bij aanbieding dd 7 november Verzendbrief rapporten dd 7 november Presentatie startbijeenkomst dd 17 oktober Factsheets 5 – 7 dd 10 november Bijsluiter factsheet dd 16 oktober De 750 analyse dd 4 november Factsheet 7 dd 10 november Protocol schade afhandeling dd augustus 2014 06 11 2014 regeling Preventief versterken dd 13 november 20141103 NAM interim regeling nieuwbouw
Correspondentie en overleg : -
Op 17 oktober hebben de betrokken onderzoekers [naam onderzoeker] en [naam onderzoeker] tijdens een startgesprek, de essentie van hun werkwijze gepresenteerd.
-
-
-
-
-
-
Een gesprek dan als eerste kennismaking en waarin een aantal vragen om toelichting zijn gesteld en beantwoord. Op basis van deze eerste kennismaking is een verzoek ingediend om onderliggende stukken en aanvullende toelichtingen schriftelijk ontvangen. De bovenstaande lijst geeft daarvan een overzicht. Stukken die vervolgens uitvoerig zijn gelezen door Dirk Brounen. Op 7 november heeft een overleg plaatsgevonden tussen [naam onderzoeker], [naam onderzoeker] en Dirk Brounen. Tijdens dit verdiepingsoverleg zijn eerste bevindingen en kanttekeningen door Dirk Brounen voorgelegd. Een aantal van deze kanttekeningen kon aan de hand van een aanvullende toelichting en toezegging door de onderzoekers worden weg genomen. Het overige staat in onderstaand verslag van bevindingen m.b.t. toegepaste modellen verwoord. Op 7 november heeft een tussentijds overleg plaatsgevonden door Peter Jager en Aart Hordijk met het Waardeteam van de NAM over met name de taxaties en het taxatieproces Op 10 november hebben Ad Westerhof, Peter Jager en Aart Hordijk interviews afgenomen in Groningen met twee taxateurs, 3 leden van de kwaliteitscommissie en drie gedupeerden die bezwaar hadden gemaakt Op 21 november heeft een presentatie plaatsgevonden door de Verificatie Commissie aan de NAM vertegenwoordigers Op 24 november is de conceptrapportage uitgebracht op basis van de bevindingen tot op dat moment, alsmede een puntsgewijze opsomming van de bevindingen op hoofdlijnen t.b.v. de Dialoogtafel Groningen ter voorbereiding Op 2 december is op hoofdpunten verslag uitgebracht aan de Dialoogtafel Groningen
4. Bevindingen m.b.t. toegepaste modellen. In het kader van de NAM regeling waardedaling worden Groningse koopwoningen, verkocht na 25 januari 2013 in het bevingsgebied, voorzien van een tweetal sets van modelmatige waarderingen. Allereerst wordt elke woning gewaardeerd middels het MIDAS waarderingssysteem voor 5 tijdstippen op zijn eigen locatie (de IST-waardering). Daarnaast wordt de woning gewaardeerd op dezelfde 5 tijdstippen op 100 referentielocaties elders in Nederland (de SOLL-waardering), locaties die vergelijkbaar zijn op een grote set van locatiefactoren. Het negatieve verschil tussen de waargenomen prijsontwikkeling binnen beide waarderingssets vormt de basis voor een aanduiding van waardedaling door toedoen van het aardbevingsgebied – de delta-W. Het gebruik van dit soort modelmatige waarderingen is anno 2014 gangbaar in diverse vastgoedpraktijken. Dankzij het rijke aanbod aan informatie met betrekking tot waardebepalende factoren en kenmerken zijn de onderliggende hedonische modellen doorontwikkeld tot betrouwbare waarde indicaties. De onderzoekers maken bovendien gebruik van de meest gangbare moderne technieken en zijn bovendien grondig in het specificeren van hun modelspecificaties. Zowel bij het hedonsich waarderen van panden als bij het identificeren van referentiegebieden wordt gestreefd naar een zo compleet mogelijke werkwijze. Bevinding 1: Expliciete erkenning van de gecombineerde foutmarge Dat gezegd hebbende, staat vast dat een model ook binnen deze context een vereenvoudigde weergave van de werkelijkheid geeft. Hierdoor blijft er ruimte tussen de resulterende schatting en de daadwerkelijk marktwaarde - de zogenaamde foutmarge. In deze werkwijze is zeer zorgvuldig gewerkt aan het minimaliseren hiervan. Zo is het hedonische model uitvoerig getest opdat de verklarende kracht is geoptimaliseerd. Daarnaast is de keuze voor het gebruik van specifiek geselecteerde referentielocaties een tweede borging om de ruis in de schatting te minimaliseren. Tegelijkertijd ontstaat in deze werkwijze het gevaar van een tweevoudige foutmarge. Zowel de specificatie van het hedonisch model als ook de locatiespecificaties laten ruimte voor afwijking. In op ’t Veld, Bijlsma en Van de Hoef (2011) lezen wij dat het hierbij gaat om een gemiddelde prijsafwijking van 7.1% voor de hedonische schatting. In Garretsen en Marlet (2011) vinden wij een R2 van 0.45 als indicatie voor de verklaring van relatieve prijsontwikkeling aan de hand van locatiekenmerken. Het verdient aanbeveling om de implicaties van deze grootheden expliciet te verwoorden, in lijn met pagina 16 van Op ’t Veld, Bijlsma en van de Hoed (2011). Momenteel komt dit aspect van de modeltoepassing niet aan de orde, waardoor een onterechte onfeilbare indruk wordt gewekt. De resultaten van de modelwaarderingen worden momenteel gepresenteerd als harde feiten en dat strookt uiteraard niet met de realiteit. Bevinding 2: De kritische test van uitkomst en veronderstelling
In het verlengde van bevinding 1, zou een extra inspanning ten aanzien van de betrouwbaarheid van de gebruikte modellen een waardevolle aanvulling zijn in dit proces. Vast en zeker zijn in de afgelopen maanden de verschillende modellen getest, zowel in- als ook out-of-sample. Het zou wenselijk zijn om de resultaten van ‘out-of-sample robustness’ testen op te nemen in de documentatie, opdat de betrouwbaarheid van de afgegeven schattingen zo transparant mogelijk kunnen worden vertaald naar conclusies. Daarnaast zou ik ten aanzien van de onderbouwing van de referentielocaties een alternatieve betrouwbaarheidstest uitvoeren. In de outputsheets worden 2 van de 4 pagina gebruikt om de referentielocaties te duiden. Dit is een zeer zorgvuldig en transparante weergave. Dit zal echter bij de lezer steeds de vraag blijven oproepen in hoeverre de waardeontwikkeling in ‘Stiens’, ‘Stavenisse’, en ‘Rietlanden’ in het verleden vergelijkbaar was met die van hun eigen gemeente? De match wordt uitvoerig met rapportcijfers benoemd, maar dit betreft cijfers op grond van vergelijkbare locatiekenmerken. Hieronder schuilt steeds de assumptie dat deze set van locatiekenmerken inderdaad verantwoordelijk is voor de waargenomen diversiteit in prijstrends. Dat wordt echter niet getoetst. Ik zou hier wel voor willen pleiten. Een eenvoudige backtest aan de hand van de prijsontwikkeling van regio’s met vergelijkbare scores is geen ingewikkelde opgave, maar zou de lezer wel kunnen voorzien van eenvoudig inzicht in hoeverre regio’s op dit vlak inderdaad vergelijkbaar zijn. Een dergelijk vergelijk is te vinden in figuur 3 van het document “De selectie van referentielocaties, Atlas voor gemeenten, 2014”, maar dan enkel ten aanzien vanaf het jaar 2011, terwijl de verdere voorgeschiedenis overtuiging zou kunnen geven. Bevinding 3: Verduidelijking van uitleg en terminologie Het is van groot belang dat bovenstaande werkwijze eenduidig en eenvoudig kan worden uitgedragen aan belanghebbenden. Uiteraard dienen de modelmatige waarderingen in eerste instantie als input voor de uiteindelijke beoordeling van de taxateurs, en dienen de resultaten dan ook door hen goed op waarde te worden geschat. Gezien het maatschappelijk belang van deze zaak, verdient het echter ook aanbeveling om te streven naar een meer transparante uitleg en bewoording van deze modelmatige analyse. Ook de bewoners zouden in staat moeten zijn de uitkomsten te kunnen begrijpen. Hiervoor is een tweede en meer kritische kijk op de presentatie van resultaten vereist. In de documentatie is er momenteel nog te veel ruimte voor eigen interpretatie, deels door toedoen van verwarrende terminologie. Zo impliceert de delta in de term ‘delta-W’ dat het hier gaat om een verandering van waarde, terwijl in het taxatierapport de term ‘waardeverschil’ staat aangeduid. Het verschil impliceert juist dat het gaat om enkel een vergelijking van de uitkomsten van modelmatige puntschattingen met transactiedata. Deze verwarring is niet slechts semantisch, maar zal bij de kritische lezer terecht de vraag oproepen in hoeverre de modelopzet geschikt is voor het geven van puntschattingen versus trendvergelijk. Voor de goede orde, in de huidige werkwijze is de uitkomst in eerste instantie een vergelijk van trends in prijsontwikkeling in verschillende gebieden. Trends die gebaseerd zijn op
modelmatige puntschattingen. Eventuele systematische afwijkingen in die puntschattingen komen dan ook bij alle waarderingen voor en zouden in het vergelijken van trends minder vertekening opleveren. Deze uitleg is niet eenvoudig, wel belangrijk. De onderzoekers dienen daarom het perspectief van de bewoner niet uit het oog te verliezen en bij het gebruik van terminologie zorgvuldig te zijn. Ook de informatie in de zogenaamde “factsheets”roept in de huidge opzet veel extra vragen op. Zo zijn de termen ‘gemiddelde alle aanvragen’, ‘andere gewaardeerde woningen’,’afstand Huizinge’ erg onduidelijk. De lezer zal zelf moeten gissen naar wat hiermee exact wordt bedoeld en beoogd en dat past niet in een transparante uitwerking van een gevoelige zaak als deze. Bevinding 4: Ruimte voor meer nuance en verfijning In het risicogebied bevinden zich panden, die voldoende stabiel, mogelijk zelfs immuun zijn voor bevingsrisico en panden, die gevoelig zijn voor dat risico. Rond stabiele en onstabiele panden zal een apart soort stigma gaan heersen binnen het gebied. Door alle panden in het gehele risicogebied te betrekken bij de marktanalyse wordt de gevonden waardedaling als het ware verevend tussen ‘goede en slechte’ panden. Dat is voor een specifiek pand niet de bedoeling. Het verdient aanbeveling om te onderzoeken in hoeverre het koppelen van vastgestelde schades aan woningkenmerken (bijv. leeftijd) kan helpen om deze nuance in de schattingsprocedure op te nemen. In het verlengde van deze suggestie verdient ook herstelde schade allicht erkenning in de modelschattingen van de toekomst. Net als bij auto’s hebben oude schades ook bij woningen een negatieve invloed op de marktwaarde, temeer omdat het gezien kan worden als een indicatie voor gevoeligheid voor toekomstige schade. Aanbevelingen. In hoofdlijnen dienen ten aanzien van de inbedding van de toegepaste modellen de volgende aanpassingen te worden overwogen:
Maak de evidente foutmarge een expliciet onderdeel van de documentatie Voer uitgebreide backtest en ‘out-of-sample-robustness’ testen uit en communiceer de uitkomsten hiervan opdat het model meer autoriteit (en realiteit) krijgt in het proces Zorg dat de interpretatie van de documenten eenduidig en eenvoudig is. Zorg voor herkenning van nuances, bijvoorbeeld door de opname van gemelde schade als proxy voor schadegevoeligheid.
5. Bevindingen m.b.t. de taxaties Begonnen wordt met het benoemen van bij de taxaties behorende aspecten. Tot slot volgen aanbevelingen, die tot noodzakelijke verbeteringen moeten leiden. Uitgangspunt vormt bekendheid met de huidige manier van werken. Er is gekozen voor een bepaalde, complexe systematiek om de compensatie te begroten. Er wordt hierna aangesloten op de al gekozen werkwijze. Bevinding 5: inspelen op houdbaarheid taxatie bij gerechtelijke procedure Een rechter overweegt bij een schadetaxatie doorgaans het volgende. De schade dient begroot te worden op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Kan de omvang van de schade niet worden vastgesteld, dan wordt zij geschat. Er moet bij die schatting een vergelijk worden gemaakt met de hypothetische situatie, waarbij de schade achterwege zou zijn gebleven en de feitelijke situatie. De schade is het verschil tussen de waarde bij de hypothetische situatie en de waarde bij feitelijke situatie. M.a.w.: er moet een vergelijking gemaakt worden van de marktwaarde van een woning van een aanvrager in de denkbeeldige situatie, waarbij ‘het risico op bevingschade’ achterwege zou zijn gebleven en de marktwaarde per dezelfde taxatiedatum bij de feitelijke situatie. Schade heeft te maken met (herstelde) schade door bevingen en schade door risico op bevingen. Schades, die zich direct manifesteren bij verkoop. In lijn met de overwegingen van een rechter zal een deskundige zich afvragen hoe een goed geïnformeerde, verstandige, willige koper zou handelen in verband met genoemde risico’s in relatie tot zijn handelen, indien deze risico’s er niet zouden zijn. Wat zou er betaald worden zonder deze risico’s en wat is de eventuele aftrekpost voor de risico’s, wanneer die geaccepteerd moeten worden bij aankoop. Op basis van economische onderzoeken m.b.t. de afnemende bereidheid tot betalen bij risico’s en drempel om risico’s te aanvaarden, is daar een beeld van te vormen. Uitgesloten is, dat de verstandig handelende koper vanwege risico’s meer zou willen betalen. Bij een taxatie, waarbij naast de opdrachtgever ook een aanvrager betrokken is, geldt de eis van ‘hoor en wederhoor’. Daarnaast is aan te bevelen het toezenden van een concepttaxatierapport. Het voorkomt, dat eventuele zaken over het hoofd worden gezien, die meegewogen hadden moeten worden. Het biedt de mogelijkheid om op eventuele reacties commentaar te geven en om eventuele vragen op voorhand te beantwoorden. Een taxatie moet onderbouwd te worden. De taxateur dient aan te geven welke taxatiemethode is gebruikt. In dit geval de vergelijkingsmethode. Er is dus geen sprake van verzoening tussen waardes volgend uit meerdere taxatiemethoden. De toepassing van de vergelijkingsmethode brengt voor de onderbouwing van de taxatie mee, dat er een set vergelijkingstransacties voor de feitelijke en voor hypothetische situatie getoond moet
worden met relevante, gelijksoortige informatie. Een minimum van drie het best vergelijkbare referentietransacties per set is noodzakelijk. Volgens Lusht neemt de taxatienauwkeurigheid bij meer dan drie goede referentietransacties niet of nauwelijks toe. Om tot de keuze te komen van drie de best vergelijkbare transacties moeten zoveel mogelijk transactiegegevens worden beoordeeld. Een belangrijke factor bij de beoordeling is de afstand in tijd tot de taxatiedatum: hoe korter de termijn, hoe beter. Hoe dichter de referenties buiten het risicogebied liggen bij de referenties binnen het risicogebied des te begrijpelijker is dit voor de aanvrager. De taxateur dient te motiveren hoe hij tot zijn oordeel is gekomen. Bevinding 6: helderheid over het taxatieproces wenselijk Bij het taxatieproces zijn meer partijen betrokken: Arcadis, Atlas voor gemeenten, Momentum Technologies en een tweetal taxateurs. Arcadis is ingeschakeld voor de begeleiding van het totale taxatieproces, voor de afhandeling van zaakschades door bevingen, het levert een van beide taxateurs en een lid van het kwaliteitsteam. Atlas van gemeenten werkt samen met Momentum Technologies. Zij verstekken de taxateurs sets van vergelijkingstransacties, waarbij ook de vertaalslag modelmatig gemaakt wordt tot de berekende waarde van de feitelijke en van de ‘hypothetische’ woning. Ook wordt inzicht gegeven in de waardeontwikkeling in en buiten het risicogebied en er wordt de ‘∆-W’ berekend. Het taxateurs duo verricht de opname van de woning, bevragen de koper en verkoper, vormen zich een beeld over de markt in de regio op de taxatiedatum, wegen de modelmatig verkregen informatie en komen tot een eindoordeel. Het feitelijke taxatieproces dient uit het taxatierapport te blijken. De taken van de taxateurs dienen meer expliciet omschreven te worden. Hun werkwijze bij de afronding van de taxatie dient uit het rapport te blijken. Hun bevoegdheid om gemotiveerd af te wijken van de modelmatig aangeleverde schattingen moet in het protocol beter naar voren komen. Bij zakelijke rechten behoeven de bloot eigenaar en de zakelijk gerechtigde niet te onderhandelen over de verdeling van de compensatie. Bijvoorbeeld : bij verkoop van erfpacht wordt de bloot eigendom niet verkocht. De compensatie komt de zakelijk gerechtigde toe. Bevinding 7: uitvoeringsaspecten bij taxatie De bepaling van de IST-0 waarde is voor de uitvoering van de taxatie overbodig. Is het passend om een verkoper te ondervragen over het feit of hij wel marktconform heeft verkocht? Hij geniet bij zijn manier van verkoop alle vrijheid en taxatietechnisch is er geen
reden voor ondervraging. De verkoopprijs zal doorgaans binnen de marge vallen van de modelmatig berekende waarde. De verkoopprijs is dan gelijk te stellen aan de waarde. Als de verkoopprijs buiten de marges valt, dient waarde in de hypothetisch situatie met waarde in de feitelijke situatie vergeleken te worden. Het moet altijd om vergelijking van waardes onderling gaan. De invloed van het marktsentiment, veroorzaakt door het risico op bevingen dient te worden bepaald alsmede het effect van het stigma dat aan een woning kan kleven vanwege de schadehistorie en de gevoeligheid voor schade door de bouwtechnische staat van de woning. De woningvoorraad bevatten woningen, die in meerdere of mindere mate gevoelig zijn voor bevingschade en woningen, die vrijwel immuun voor bevingschade zijn. Bij de modelmatige schattingen kan daarin nu nog geen duidelijk onderscheid gemaakt worden, waardoor de effecten van risico op bevingen over referentiewoningen enigszins ‘verevend’ zou kunnen worden tot een gemiddelde schade per referentiewoning. Dit aspect kan aanleiding zijn voor een taxateur om een zekere mutatie aan te brengen in de berekende waarde bij voor bevingen extra gevoelige woningen. Het bewaken van consistentie bij de aanpak en de uitvoering van de taxatie en tussen de inhoud van de opgemaakte conceptrapportages is al een nuttige en noodzakelijk taak van het kwaliteitsteam. Het kwaliteitsteam kan zich ook gaan richten op transparantie, de onderbouwing en motivering van de taxaties. Tegenover de benodigde consistentie voor het taxeren staat de volatiliteit van marktsentiment door incidenten. Bevinding 8: het taxatierapport moet aan meer eisen voldoen Het taxatierapport wordt gelezen door de NAM en door de aanvrager. Voor beide is het noodzakelijk dat op een begrijpelijke, transparante wijze wordt weergegeven hoe het taxatieproces is verlopen en hoe concreet onderbouwd en gemotiveerd tot een eindoordeel is gekomen. Omdat het om een coproductie gaat is het van belang om aan te geven wie wat gedaan heeft en wie voor wat verantwoordelijk is. De Europese taxatiestandaard voor het taxatierapport luidt: ‘De taxatie dient te worden gepresenteerd in een duidelijke schriftelijke vorm volgens een professionele norm, transparant wat betreft de opdracht, het doel, de grondslag, de conclusie en het beoogde gebruik van de taxatie’. Op het gebied van transparantie voor de aanvrager zijn verbeteringen wenselijk. De begrippen kunnen worden aangepast aan de begrippen uit de Europese Taxatiestandaarden van het Blue Book, 7e editie. In de marktwaardedefinitie heeft ‘object’ plaatsgemaakt voor ‘het actief’ en heeft ‘waardepeildatum’ plaatsgemaakt voor
‘taxatiedatum’, waarmee in dit verband bedoeld wordt de datum van verkoop. ‘Taxatiedatum’ houdt geen verband met de datum, waarop de taxatie wordt uitgevoerd. Zaken worden soms stellig voorgesteld, terwijl dat niet kan. Zaken worden soms vaag aangeduid, die concreet dienen te zijn. Voorbeelden hiervan zijn: ‘uit de berekeningen omtrent de waardeontwikkeling hebben de taxateurs de ∆-W afgeleid (hoe? Was de ∆-W niet al berekend door Momentum Technologies?); ‘diverse bronnen’(welke?), ‘alles overwegende’ (waar bestaat dat ‘alles’ uit?). Wat minder concreet en stellig zou moeten, komt voort uit de mogelijke foutmarges bij modelmatige berekeningen en uit de bandbreedtes van de eigen schattingen. ‘Aantoonbaar’ betekent in feite ‘zo goed als mogelijk aantoonbaar’. In het rapport ontbreekt uitleg over hoe modelmatige taxaties tot stand komen en waarom de schade op basis van trends wordt geschat en niet op basis van twee puntwaardes: de feitelijk en hypothetische waarde. Het taxatierapport, dat gevoegd wordt bij de aanbieding, zou voor zich moeten spreken. Een toelichting van de kant van de NAM zou dan slechts het verdere proces kunnen behelzen. Bevinding 9: de taakomschrijving van de taxateur kan explicieter Aandacht vragen de volgende punten:
het verzorgen van ‘hoor en wederhoor’ in relatie tot de aanvrager en het maken van een verslag hiervan ten behoeve van het taxatierapport; de NAM kan er voor kiezen zich bij ‘hoor en wederhoor’ te laten vertegenwoordigen; het informeren naar de schadehistorie en het opnemen van eventuele gerepareerde schades; de taxateur krijgt daardoor een betere indruk van de gevoeligheid van de woning voor bevingsschade; een analyse maken van de regionale marktomstandigheden ten tijde van de verkoop: aantallen te koop staande woningen, aantallen transacties, looptijden, enz. de taxateurs beoordelen de modelmatig geproduceerde indicaties met hun regionale marktkennis; taxateurs wegen het effect van de schadehistorie en van de gevoeligheid voor schade van de woning op de prijs; zij motiveren de uitkomst van hun conclusie. Bij voorbeeld: taxateurs hebben de modelmatig verkregen uitkomsten gemuteerd in verband met …. ( de foutmarges, de invulling van de bandbreedte, de schadehistorie, de kwaliteit van de aangeleverde referenties, lokale omstandigheden ten tijde van de verkoop, de gevoeligheid van de woning voor bevingsschade, of andere zaken die met de aard van de woning of woonomgeving verband houden).
Aanbevelingen Een goed en transparant taxatierapport kan gezag uitstralen. De aanbevelingen zijn erop gericht om de mate van gezag van het taxatierapport te vergroten. Ook na het aanbrengen van verbeteringen blijft het zaak daarna periodiek te evalueren, wat er beter kan of anders zou moeten; wat is de invloed van feiten, die zich voorgedaan hebben na de laatste evaluatie?
voldoe meer aan de eisen, die aan een taxatie gesteld kunnen worden t.a.v. de onderbouwing (middels uitleg referenties) en de motivatie van het eindoordeel; maak ‘hoor en wederhoor’ en het verstrekken van een conceptrapport ook aan de aanvrager onderdeel van de procedure; geef op transparante wijze het taxatieproces weer in het taxatierapport; maak ieders rol duidelijk; voorkom stelligheden, die niet waargemaakt kunnen worden en voorkom onnodige vaagheden; maak de taken voor de taxateurs in het protocol meer expliciet; voeg aan het taxatierapport een paragraaf toe met uitleg over de modelmatig uitgevoerde werkzaamheden; leg het verschil uit tussen trends in de waardeontwikkeling en puntwaardes; let bij de motivering en de effecten op de compensatie op: (i) de beoordeling van de mate van gevoeligheid van de woning voor bevingschade, (ii) (ii) het effect van eerdere schades en het schadeverkoop en (iii) vermeldt een analyse van de plaatselijke (markt)omstandigheden ten tijde van de verkoop met aandacht voor het aantal te koop staande woningen, de looptijden, het aantal transacties en alle verdere lokale omstandigheden, die van invloed waren).
6. Bevindingen m.b.t. de kwaliteitscontrole en het proces Het nu volgende is gebaseerd op het interview dat met 3 leden van het kwaliteitsteam heeft plaatsgevonden op 10 november. Bevinding 10 : het taxatieprotocol voor het kwaliteitsteam deels nog onduidelijk Na een voorstel ronde is gevraagd naar de samenstelling van het kwaliteitsteam. Het bestaat uit leden die zich met de strategie bezighouden en leden die de daadwerkelijke kwaliteitscontrole uitvoeren. Daartoe is het taxatie protocol waarderegeling opgesteld dat aansluit bij het taxatieproces. Die ochtend is daar door het kwaliteitsteam nog over gesproken en er komen nog aanpassingen op. Zo was er bij de referentieobjecten in eerste instantie niet gekeken naar de transactie datum. Voor de referentieobjecten is een selectietool ontwikkeld met een Excel sheet waarin o.a. zijn opgenomen een rapportcijfer en een transactiedatum. Het rapportcijfer geeft weer in hoeverre de kenmerken van de referentie objecten overeenkomen met het te taxeren object. De modelwaarde bepaalt dan vervolgens de referentiewaarde. In grote lijnen zit alles wat nodig is voor de taxatie wel in het protocol maar nog niet altijd even duidelijk. Bevinding 11 : benoeming van taxateurs in 3 deskundigen team sluit niet aan bij het protocol Beroepsmogelijkheid : Wanneer NAM en/of de aanvrager niet akkoord gaan met de taxatie gaat fase 2 in waarin een team van 3 deskundigen een taxatie gaat maken. De keuze van die taxateurs is vrij en dat betekent dat niet noodzakelijkerwijs voldaan wordt aan de criteria voor taxateurs zoals verwoord in het protocol. Bevinding 12 : beoordelingsmogelijkheden door kwaliteitsteam is beperkt Ook komt de interpretatie van de taxateur nog niet duidelijk uit het rapport naar voren , bijvoorbeeld hoe het object en zijn omgeving wordt vergeleken met de model waarde. Het model is één van de bronnen op basis waarvan de taxateur de regeling uitvoert. Het werk van het kwaliteitsteam laat zich naar hun mening vergelijken met de werkzaamheden van het validatie instituut NWWI : de taxaties gaan altijd eerst langs het kwaliteitsteam. Tot nu toe zijn er ca. 50 taxaties op die manier beoordeeld Bevinding 13 : Onafhankelijkheid van de kwaliteitscontrole is onvoldoende geborgd Gevraagd is waar volgens het kwaliteitsteam de procesregisseur functie wordt uitgeoefend. Volgens het kwaliteitsteam door de NAM die de uitvoering overlaat aan Arcadis. De taxaties worden uitgevoerd in duo’s : een lokale taxateur en een taxateur van Arcadis zelf of een taxateur door Arcadis ingehuurd. Het kwaliteitsteam beoordeelt de taxatie aan de hand van een lijstje, waarop o.a. voorkomen : -
De verhouding prijs t.o.v. de modelwaarde De modelmatige delta W
-
De uitkomst ven het taxatie rapport De motivatie van de taxateur De schade historie
Het kwaliteitsteam beantwoordt de vragen die er over het taxatierapport komen. De bouwkundige schade en de schade door de waardeontwikkeling t.g.v. de aardbevingsrisico’s worden onafhankelijk van elkaar beoordeeld. Echter, volgens het protocol kan het kwaliteitsteam niet verder ingrijpen, het heeft geen veto recht en bovendien taxeren de leden van het kwaliteitsteam ook zelf. Als de taxateurs er niet uitkomen wordt de taxatie overgedragen aan een ander duo van taxateurs. Vervolgens is de taxatie een advies aan de NAM. Aanbevelingen. -
Regel de kwaliteitscontrole los van de aansturende organisatie Voorkom situaties waarbij sprake zou kunnen zijn van ‘een slager die zijn eigen vlees keurt’. Stel criteria vast op basis waarvan een ‘tweede’ duo een taxatie kan overnemen
7. Bevindingen m.b.t. uitlegbaarheid en transparantie Bevinding 14 : de gedupeerde tast tot het moment van het bezoek van de taxateur in het duister Gezien vanuit de gedupeerde is het bezoek van een taxateur of de schade expert het eerste feitelijke contact met een officiële instantie die zijn/haar schade beoordeelt. Voor die tijd is er veel aandacht op de televisie en radio, in de pers en wordt er ruim aandacht besteed via andere kanalen. Ministers, Staatssecretarissen, Burgemeesters en anderen geven hun mening over de situatie en de gedupeerde moet toekijken hoe men zijn/haar schade en de gevolgen bespreekt. De gevolgen zijn vaak enorm in tijd en omvang en in alle gevallen ingrijpend in het leven van de gedupeerde. In dat licht is het zeer belangrijk dat degene die de gedupeerde bezoekt kennis heeft van alle ter zake doende regelingen en niet verwijst naar een folder, website, informatienummer of collega. Bevinding 15 : communicatie naar gedupeerde kan nog verbeterd worden Voor zover de website informatie verstrekt moet dat helder en duidelijk zijn en geschreven in toegankelijke taal (Jip en Janneke). Ook zou er op een centrale website een filmpje vertoond moeten worden hoe het proces in zijn werk gaat. Van stap tot stap, met een tijdslijn en een informatienummer/helpdesk. Bovendien is een achtervang voor allen die uitvoerend zijn gekoppeld aan een kenniscentrum ten zeerste aan te bevelen. Zodoende kan de gedupeerde op ieder gewenst moment zien waar zijn dossier is en wanneer er uitsluitsel of een vergoeding of reparatie plaatsvindt. Kortom van alle regelingen op één plek een overzicht. Dat is niet alleen handig maar voorkomt het gevoel dat men ‘van het kastje naar de muur wordt gestuurd’. Om zoveel mogelijk vragen van gedupeerden al vooraf te beantwoorden en problemen vooraf op te kunnen lossen is heldere/transparante communicatie een eerste vereiste. Periodieke informatie over de stand van zaken van het gehele project en regionale informatie helpt bij de gehele uitvoering en beïnvloedt de beeldvorming positief. Bevinding 16 : onafhankelijkheid van deskundigen komt nog onvoldoende naar voren Ook de kwaliteit van taxateurs(Vastgoedcert -,RICS-, of SCVM gecertificeerd) en schade-experts (Nivre ingeschrevenen) is noodzakelijk om inhoudelijke discussies zoveel mogelijk te voorkomen,waarbij er steeds gewaakt moet worden voor een conflict of interest . Om die reden is de onafhankelijkheid van de taxateurs,experts alsmede van de (ook ervaren)medewerkers van de backoffice van groot belang.
Aanbevelingen Het volgende dient te worden overwogen : o Alleen gekwalificeerde taxateurs, schade experts en backoffice medewerkers inzetten o Het proces : transparant, klantvriendelijk, informatiepunt (in welke fase is mijn aanvraag ?), achtervang voor taxateurs, kenniscentrum opzetten o Communicatie : naar gedupeerden, naar media/overheid/andere instellingen, gebruik social media o Regelingen : samenhang en afstemming is onduidelijk, uitvoerders zien niet wat een andere uitvoerder doet 8. Slot. De commissie was zich terdege bewust van het grote maatschappelijke belang van een goede waarderegeling ter compensatie van zowel het element sentiment ( hoe aantrekkelijk is het om in een gebied met aardbevingrisico te (gaan) wonen) als het element stigma (uiterlijke al dan niet herstelde schade aan de woning). Door de samenstelling van de commissie en de taakverdeling naar expertise kon grotendeels parallel worden gewerkt zodat de doorlooptijd van het onderzoek zo kort mogelijk kon zijn. De commissie hoopt op deze wijze bij te dragen aan de snelle totstandkoming van een definitieve regeling voor gedupeerden. Vermeld dient nog te worden dat er nog andere waarde effecten t.g.v. lagere taxaties kunnen optreden die konsekwenties kunnen hebben voor bewoners in het gebied los van een verkoop. Te denken valt bijvoorbeeld aan hypotheek verlengingen. Dit soort effecten vielen buiten de scope van het onderzoek. De commissie heeft daarom niet nader onderzocht of er wat dat betreft al maatregelen zijn getroffen of plannen zijn gemaakt m.b.t. hoe om te gaan met dit soort effecten.
Den Haag, 31 december 2014 De Verificatie Commissie ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
