Verhuizen naar Vinex
Wat voor mensen zijn naar de nieuwe Haagse wijken verhuisd, waar kwamen zij vandaan en wat waren de doorstroomeffecten van hun verhuizingen.
1. INLEIDING.......................................................................................................................................................... - 3 2. BELEIDSDOELEN ................................................................................................................................................ - 4 3. DE HAAGSE VINEX-WIJKEN .......................................................................................................................... - 6 4. BEWONERSPROFIELEN ...................................................................................................................................... - 8 5. WOONVERLEDEN................................................................................................................................................. - 13 6. DOORSTROMING................................................................................................................................................. - 18 7. CONCLUSIES ..................................................................................................................................................... - 22 8. BIJLAGEN .......................................................................................................................................................... - 24 -
- 2 -
1
Inleiding
Binnen de gemeentegrenzen van Den Haag wordt hard gebouwd aan drie Vinex-wijken: Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen. Het Rijk heeft deze gebieden in 1992 aangewezen voor nieuwbouw. In de periode van 1995 tot 2005 zouden hier in totaal ruim 23.000 woningen gebouwd moeten worden. Tot nu toe zijn er ongeveer 15.000 woningen opgeleverd. De Vinex-periode loopt bijna ten einde, daarom is het een goed moment om stil te staan bij de woningmarkteffecten van de nieuwbouw op deze drie Haagse uitleglocaties. Inzicht in deze woningmarkteffecten is relevant bij de realisatie van nieuwbouwlocaties in de toekomst. Daarnaast is het voor de(her-) programmering van de laatste stroom nieuwbouw op deze uitleglocaties interessant de effecten van al gerealiseerde nieuwbouw op een rij te zetten. Ten slotte is het interessant om de beleidsdoelstelling van deze Vinexwijken te confronteren met de effecten die deze nieuwbouwlocaties te weeg hebben gebracht. Om relevante informatie boven water te krijgen is allereerst literatuur geanalyseerd. Ten tweede zijn de gegevens geanalyseerd van drie bewonersonderzoeken (zie noten 1,2 en 3) die tussen 2000 en 2003 zijn uitgevoerd in achtereenvolgens Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen. Deze bewonersonderzoeken zijn uitgevoerd in het kader van afstudeerstages en zijn begeleid door DSO/Beleid. Ten behoeve van deze onderzoeken hebben 680 huishoudens een uitgebreide vragenlijst ingevuld over hun vorige en huidige woonsituatie. Vervolgens zijn verhuisketenanalyses uitgevoerd aan de hand van de gegevens uit de drie bovengenoemde bewonersonderzoeken en het Woningbehoefte Onderzoek 2002. Deze verhuisketenanalyses zijn uitgevoerd in samenwerking met de onderzoeksafdeling.
Wateringse Veld
- 3 -
2.
Beleidsdoelen
Alweer tien jaar geleden werd de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) vastgesteld. In deze nota zijn locaties dichtbij de grote steden aangewezen voor uitbreiding van de woningvoorraad. De totale landelijke woningbouwopgave bedroeg 635.000 woningen voor de periode 1995 t/m 2015. Buiten de stadsgewesten waren 179.000 woningen gepland en 456.000 woningen binnen de stadsgewesten. In de zeven grootste stadsgewesten (de zogenaamde kaderwetgebieden) waren 295.000 woningen gepland en 161.000 woningen in de overige stadsgewesten. Van de woningen in de kaderwetgebieden waren er ruim 100.000 in de binnenstedelijke gebieden van deze stadsgewesten gepland en 195.000 buiten de bestaande stad. Het compacte stadsbeleid vond zijn inhoudelijke basis in de volgende argumenten: geconcentreerd stedelijk ruimtegebruik is efficiënter, beperkt de verplaatsingsbehoefte en vergroot het draagvlak voor stedelijke voorzieningen zoals het openbaar vervoer. In de Vinex zagen beleidsmakers de kans om gestalte te geven aan de compacte stad. De Vinex-wijken zouden stedelijker worden dan de buitenwijken uit vorige decennia (zie 6). In uitvoeringsconvenanten tussen het Rijk, provincies, stadsgewesten en gemeenten (1994 en 1995) zijn afspraken over de bouw van de Vinexgebieden nader uitgewerkt en vastgelegd. In deze convenanten zijn afspraken gemaakt over de locaties, de vervoersinfrastructuur, het aantal te bouwen woningen, de verdeling over de eigendoms- en prijscategorieën en de middelen voor grondexploitatie, vervoersvoorzieningen en bodemsanering. Het terugdringen van het woningtekort was een belangrijke woningmarktdoelstelling van het Vinex-beleid. Twee andere woningmarktdoelstellingen van dit beleid waren: hogere inkomensgroepen vast te houden in het stedelijk gebied en de doorstroming op de woningmarkt te vergroten. Hiertoe diende op de uitleglocaties minimaal 70 procent in de marktsector te worden gerealiseerd. Binnenstedelijk gold een percentage van 50 procent. Door de bouw van duurdere woningen moest de doorstroming vergroot worden waardoor er goedkopere woningen vrij zouden komen in de stad. Hierdoor zou er ruimte ontstaan aan de onderkant van de woningmarkt. De drie Haagse uitleggebieden moesten vooral inspelen op de behoefte aan eengezinswoningen. De prijs/kwaliteit verhouding van de nieuwbouw moest zodanig zijn dat deze kon concurreren met het aanbod in de bestaande stad (zie 7). Aan het Vinexbeleid liggen verder nog overwegingen ten grondslag met betrekking tot bijvoorbeeld het terugdringen van de mobiliteit en het vrijwaren van de open ruimte om de steden. In dat licht wordt zelfs gesproken van het tegengaan van parasitaire suburbanisatie. Vanaf 1995 mogen jaarlijks niet meer dan 1.000 woningen gebouwd worden in het Groene Hart(zie 7). Ook de samenhang tussen werken, wonen, voorzieningen en recreatie was één van de uitgangspunten. Vermenging van deze functies zou het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer moeten stimuleren (zie 8). Door middel van hoogwaardige openbaar vervoer verbindingen zou de automobiliteit moeten worden teruggebracht. Confrontatie beleidsdoelstellingen met resultaten Hoewel waarschijnlijk niet in de tijd die er oorspronkelijk voor was uitgetrokken (van 1995 tot 2005) lijkt het erop dat de woningbouwtaakstelling uit de Vinexconvenanten wordt gehaald. De Vinexlocaties van de stad Den Haag liggen qua productie de laatste jaren voorop andere steden. In de drie wijken is dan ook al ruim tweederde van de geplande woningvoorraad gerealiseerd (zie 5). De differentiatie van de reeds gebouwde woningvoorraad voldoet aan de doelstellingen. Tot nu toe is in alle Haagse Vinexwijken circa 70% in de vrije sector gerealiseerd. - 4 -
De nieuwbouw op de Haagse Vinexwijken heeft de doorstroming op de Haaglandse woningmarkt gestimuleerd. Dit evenals de nieuwbouw in andere Vinexwijken binnen Haaglanden. Verderop in de notitie wordt hier nader op in gegaan. De ontwikkeling van de vraag naar woningen is echter zo sterk geweest dat er nog steeds tekorten zijn op de woningmarkt. Naast vergroting van de doorstroming had de nieuwbouw op de Haagse Vinexlocaties ook het vasthouden van huishoudens met midden- en hogere inkomens als doelstelling. Dit doel is gehaald daar ruim tweederde van de huishoudens in de Haagse Vinex een inkomen van modaal of hoger heeft (1,2, en 3). Het terugdringen van de automobiliteit was een te ambitieuze landelijke doelstelling. Bewoners van Vinexwijken leggen relatief grote afstanden af en relatief vaak met de auto, om bij hun werk te komen. Bijna alle huishoudens op Vinexlocaties bezitten een auto, de helft zelfs meerdere auto’s (6). Het Vinexbeleid lijkt er slecht in beperkte mate in geslaagd te zijn de verstedelijking van het Groene Hart binnen de perken te houden. Zo is in de periode van 1996 tot 1999 20.000 hectare agrarische grond in het Groene Hart van bestemming gewijzigd. Dit is een oppervlakte met de omvang van de stad Gouda. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet uitsluitend om bouwen aan de rand van het Groene Hart maar ook om bouwen van binnenuit in het kerngebied(9). Van een menging van de functies wonen, werken en recreëren is op de Vinexlocaties nauwelijks sprake. Het zijn toch vooral monofunctionele woongebieden geworden.
Leidschenveen
- 5 -
3. De Haagse Vinex-wijken Binnen het Haagse grondgebied liggen de drie grootste Vinex-wijken in Haaglanden: Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen. De laatste twee zijn per 1 januari 2002 toegevoegd aan het grondgebied van Den Haag. In een periode van 10 jaar (van 1995 tot 2005) worden er in totaal 23.300 woningen gebouwd. Tabel 3.1: Taakstelling op basis van het Vinexuitvoeringsconvenant 1995 wijk aantal woningen Wateringse Veld 7.500 Ypenburg 9.000 Leidschenveen 6.800 totaal 23.300 In 1997 zijn de Vinex uitvoeringsconvenanten geactualiseerd en verlengd tot 2010. Dit is uitgemond in de zogenaamde Vinac-afspraken. Voor Ypenburg betekent de Vinac 2.300 woningen extra en voor Wateringse Veld 1.500 woningen (5). In figuur 3.1 wordt de woningbouwprogramma’s (inclusief Vinac) van de Haagse Vinex-wijken afgezet tegen de gerealiseerde productie. In de tabel daaronder wordt de differentiatie (gepland en gerealiseerd) van de woningvoorraad weergegeven. Figuur 3.1: Omvang woningbouwprogramma per uitleglocatie 30.000 25.000 geplande woningbouwproductie
20.000 15.000
gerealiseerde productie (per 1/1/2003)
10.000 5.000
To ta al
n ch en ve e
Yp en
bu rg
Le id s
W
at
er in
gs e
Ve l
d
0
De Haagse Vinex-wijken komen qua woningdifferentatie aardig overeen. De nadruk ligt namelijk sterk op eengezinskoopwoningen. Ze verschillen in sommige opzichten echter van karakter. Zo zijn bepaalde delen van Wateringse Veld stedelijker van opzet dan Ypenburg en Leidschenveen. Het aandeel appartementen ligt in Wateringse Veld dan ook hoger (zie tabel 3.1). De stedenbouwkundige opzet van Leidschenveen is weer modernistischer dan Ypenburg. Tabel 3.2: differentiatie van de woningvoorraad. geplande verhouding appartementen/eengezinswoningen Wateringse Veld 30/70 Ypenburg 18/82 Leidschenveen 25/75
geplande verhouding sociaal/vrije sector 30/70 30/70 30/70
Wateringse Veld bestaat uit acht buurten. Parkbuurt Oosteinde en Lage Veld zijn de eerste die gebouwd zijn. Vervolgens zijn er de buurten Eilanden, Vijvers, - 6 -
Zonneveld en Erasmus Veld gebouwd. Hoge Veld en Boezemland zijn de laatste buurten die gebouwd worden. Zij zijn in 2006 respectievelijk 2007 gereed. Ypenburg bestaat uit vijf wijken, namelijk Singels, Boswijk, Waterveld, De Bras en Venen. De verschillende wijken hebben elk hun eigen karakteristieken. De wijken Boswijk en Singels zijn grotendeels gereed. Aan Waterwijk, De Venen en De Bras wordt gebouwd. De Bras zal als laatste gereed zijn. Leidschenveen is opgebouwd uit vier tuindorpen. De wijken Velden en Waterland zijn grotendeels opgeleverd. De wijken Rietwijk en Lanen worden momenteel ontwikkeld. Bewonersonderzoeken In alle drie de Haagse Vinexwijken zijn tussen 2000 en 2003 bewonersonderzoeken gehouden. In het kader van deze onderzoeken zijn bewoners schriftelijk ondervraagd. De vragenlijsten omvatten tussen de 50 en 70 vragen. Zij hadden betrekking op huishoudenkenmerken, de vorige woonsituatie, de huidige woonsituatie, de woonvoorkeuren en het zoekproces naar de nieuwe woning. Een groot aantal vragen in de drie onderzoeken kwamen overeen. De antwoordmogelijkheden waren ook vaak gelijk dan wel gelijkwaardig te maken. Hierdoor konden veel gegevens van de drie onderzoeken met elkaar vergeleken worden. In totaal zijn 1.630 vragenlijsten verstuurd. Van deze vragenlijsten zijn er 641 ingevuld en teruggestuurd (voor nadere informatie zie bijlage IV). In Wateringse Veld werd geënquêteerd in Lage Veld, een buurt met 51% sociale huurwoningen en 49% middeldure koopwoningen. Alle toenmalige 298 huishoudens van deze buurt zijn geënquêteerd in 2000. Van deze 298 vragenlijsten kwamen er 139 ingevuld terug. In 2000 zijn in Ypenburg huishoudens in de wijk De Singels ondervraagd. De Singels maakt deel uit van deelplan 1. Op het moment van het onderzoek bestond de wijk voor 60% uit middeldure koopwoningen en voor 40% uit sociale huurwoningen. In De Singels zijn 535 vragenlijsten uitgezet waarvan er 168 ingevuld terug kwamen. Velden en Waterland zijn in Leidschenveen in 2003 onderzocht. In deze wijken waren toen 3.969 woningen opgeleverd. Voor driekwart waren dit koopwoningen en voor een kwart sociale huurwoningen. In Velden en Waterland zijn 797 vragenlijsten uitgezet, hiervan kwamen er 334 ingevuld terug.
- 7 -
4.
Bewonersprofielen
Overeenkomsten in bewonersprofielen De bewoners in de nieuwe gebieden hebben veel kenmerken overeenkomstig. Dit heeft te maken met de volgende factoren. Allereerst hebben Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen in grote lijnen een vergelijkbaar bouwprogramma. Daarnaast zijn deze wijken in dezelfde periode gebouwd en hebben zij een vergelijkbare ligging in de stedelijke agglomeratie. Tussen de bewoners van de drie wijken zijn er ook verschillen, deze worden hier onder beschreven en verklaard. Leeftijd De bevolking van Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen heeft een leeftijdsopbouw die kenmerkend is voor nieuwbouwwijken (zie fig. 4.1). Volwassenen in de leeftijdscategorie 20 t/m 44 jaar vormen bijna de helft (47%) van de bevolking. Beduidend minder volwassenen in de leeftijdscategorie 45 t/m 64 jaar komen in deze wijken voor, slechts 16 procent. Daarnaast bevolken veel kinderen (0 t/m 14 jaar) deze wijken (28%). In vergelijking tot de groep kinderen zijn jongeren (15 t/m 19 jaar) met slechts vijf procent van de bevolking, ondervertegenwoordigd. In deze nieuwe wijken zijn weinig senioren gaan wonen. Zij vormen slechts drie procent van de bevolking. Tussen de drie wijken zijn slechts kleine verschillen in de leeftijdsopbouw. De leeftijdsopbouw van de gemeente Den Haag vertoont wel duidelijke verschillen met de drie nieuwe wijken. Kinderen en volwassenen in de leeftijdscategorie 20 t/m 44 jaar zijn oververtegenwoordigd in vergelijking tot het stedelijk gemiddelde. Senioren en volwassenen in de leeftijdscategorie 45 t/m 64 jaar komen daarentegen minder voor in deze wijken dan in de gemeente als geheel. Het aandeel jongeren (leeftijd 15 t/m 19 jaar) is even hoog als het stedelijk gemiddelde. Ypenburg
- 8 -
Figuur 4.1:
Leeftijdsopbouw bevolking in 2003 Diverse onderwerpen [%], 2003
Woonmilieu: Vinex uitleg Gebieden
50
Leidschenveen, Ypenburg en Wateringse Veld
45
gemeente Den Haag
40 35 30 % 25 20 15 10 5 0 % 0 t/m 4 jaar
% 5 t/m 14 % 15 t/m 19 % 20 t/m 44 % 45 t/m 64 % 65 t/m 79 % 80 jaar en jaar jaar jaar jaar jaar ouder
Bron: DBZ
Huishoudensamenstelling De samenstelling van de huishoudens in de drie nieuwe wijken is grote lijnen vergelijkbaar (zie figuur 4.2). De gezinshuishoudens hebben in alle drie de wijken met een circa 60%-aandeel de overhand. De tweepersoonshuishoudens zijn met meer dan 30% ook goed vertegenwoordigd. Eénpersoonshuishoudens met of zonder kinderen vormen in de nieuwe wijken slechts een klein deel van de bevolking. In Wateringse Veld is het aandeel tweepersoonshuishoudens met kinderen iets hoger dan in de andere twee wijken. Veel huishoudens in de andere twee wijken zullen of nog gezinsuitbereiding verwachten dan wel reeds in de lege nest-fase zijn aangeland. In Leidschenveen is het aandeel van éénpersoonshuishoudens met kinderen kleiner dan in de andere twee wijken. Het aandeel éénpersoonshuishoudens zonder kinderen ligt daarentegen weer hoger.
- 9 -
Figuur 4.2: Huishoudensamenstelling op drie Haags uitleglocaties 0%
0%
1%
100%
1%
5%
3%
7%
5%
2%
90% 80%
30%
34%
33%
58%
58%
70% 60% 50% 40% 63%
30% 20% 10% 0%
Wateringse Veld
Ypenburg
Leidschenveen
tweepersoonshuishouden met kinderen eenpersoonshuishouden met kinderen onbekend
tweepersoonshuishouden eenpersoonshuishouden
Opleidingsniveau In deze drie wijken gaat de regel op dat huurders veelal lager en middelbaar zijn opgeleid en kopers middelbaar en hoger opgeleid(zie figuur 4.3). Echter tussen de drie wijken zijn duidelijk verschillen te onderkennen. Opvallend is dat het opleidingsniveau van de kopers in Leidschenveen zo veel hoger is dan in Ypenburg en Wateringse Veld. Zo is op Leidschenveen 53% van de kopers hoger opgeleid en in Ypenburg en Wateringse Veld 40% respectievelijk 27%. Het grotere aandeel koopwoningen in het dure segment in Leidschenveen kan een gedeelte van deze verschillen verklaren. Het lage aandeel hoger opgeleiden in het onderzoek op Wateringse Veld (27%) houdt zeker verband met de afwezigheid van koopwoningen in het dure segment in het onderzoeksgebied Lage Veld. Figuur 4.3: Opleidingsniveau 100% 80%
7% 2%
5%
8% 22%
5% 19%
3%
3% 9%
3%
17%
21% 23%
36%
44% 24%
13%
huur
10% 3%
koop
Wateringse Veld
onbekend universiteit HBO, post-HBO
40% 45%
20% 0%
17%
11%
24%
60% 40%
5%
11%
5%
35%
19%
55%
9%
1%
huur
koop
Ypenburg
huur
25%
VWO,HAVO, HBS, MBO
18%
LBO, MAVO, MULO
1%
lager onderwijs
koop
Leidschenveen
- 10 -
Werk In de koopsector is in deze drie wijken het aandeel tweeverdieners groter dan in de huursector (zie figuur 4.4). In Ypenburg in het aandeel huishoudens met twee inkomens in de koopsector(75%) iets lager dan in Wateringse Veld (82%) en Leidschenveen (82%). In de huursector is opvallend dat in Leidschenveen substantieel meer huishoudens wonen zonder betaalde baan (30%) dan in Ypenburg en Wateringse Veld (13% resp. 9%). Veel huurders in Leidschenveen zijn gepensioneerd dan wel vervroegd uit het arbeidsproces getreden. In Wateringse Veld en Ypenburg wonen minder van deze senioren in de huursector. Door dit hoge aandeel senioren ligt het aandeel tweeverdieners in de huursector in Leidschenveen met 28% lager dan in Ypenburg en Wateringse Veld, beide 45%. Figuur 4.4: Werk
100%
9% 9%
14%
1%
13% 24% 13%
80% 60%
1%
4%
30%
1,50% 1,50% 15%
onbekend
37%
29%
geen betaalde baan
41% 82%
40% 20%
45%
82%
75%
eenverdiener
45%
tweeverdiener
28%
0% huur
koop
Wateringse Veld
huur
koop
Ypenburg
huur
koop
Leidschenveen
Inkomen Veruit het grootste deel van de huishoudens in de drie uitleggebieden heeft een bovenmodaal inkomen1(zie figuur 4.5). In zijn algemeenheid geldt dat inkomens van huishoudens die huren lager liggen dan die van huishoudens die gekocht hebben. Dit geldt ook voor deze drie wijken. Het hogere opleidingsniveau van de kopers in Leidschenveen zien we terug in hun inkomenspositie. In Leidschenveen zijn veel meer hogere inkomens dan in Wateringse Veld en Ypenburg. In Leidschenveen heeft 61% van de huishoudens in de koopsector een inkomen van boven de 3.000 euro netto per maand en in Wateringse Veld en Ypenburg heeft maar 6% respectievelijk 40% van de huishoudens in koopwoningen een inkomen boven de 2.725 euro netto per maand. In Wateringse Veld kan dit lage aandeel verklaard worden door de afwezigheid van dure koopwoningen in het onderzoeksgebied. In vergelijking tot Ypenburg zijn er op Leidschenveen veel hogere inkomens ook na correctie voor het hogere aandeel dure koopwoningen. In de huursector is het opvallend dat in Leidschenveen een hoger aandeel uit de laagste inkomensgroep komt. In Leidschenveen heeft 43% van de huurders een inkomen tot 1.500 euro, in Wateringse Veld en Ypenburg is dit 28% respectievelijk 18%. Dit kan verklaard worden door het lage aandeel duurdere huurwoningen in Leidschenveen.
1
Modaal = 2.269,-- euro per maand in 2003 (CBS) - 11 -
Figuur 4.5: Inkomenssituatie, maandelijks netto inkomen per huishouden (gecorrigeerd voor peiljaar 2003)
100%
8% 3%
6%
80%
14%
20%
16%
6% 8%
6% 17%
6%
20% 26%
11%
60%
61% 40% 25%
22% 35%
40%
38% 24%
25%
23% 43%
20% 28% 16%
18%
koop
huur
0% huur
Wateringse Veld
9% 5% 5%
koop
Ypenburg
tot 1.500 € 2.500 € – 3.000 €
8% 8%
huur
Leidschenveen
1.500 € – 2.000 € 3.000 € en hoger
- 12 -
koop
2.000 €– 2.500 € onbekend
5. Woonverleden Wat was de vorige woongemeente? De grootste groep bewoners woonde al in Den Haag voor zij in de drie nieuwe wijken kwamen wonen (tabel 5.1). Daarnaast is het grote aandeel bewoners uit de Haagse randgemeenten opvallend. Wat hier een verklaring is, is dat bij verhuizingen in zijn algemeenheid, nabijheid vaak een belangrijke rol speelt. Tussen Den Haag en de drie uitleggebieden liggen tenslotte de gemeenten Rijkswijk en Leidschendam-Voorburg. Veel van de nieuwe bewoners komen dan ook uit deze gemeenten die tegen de nieuwe wijken aan liggen. Zo komen veel bewoners in het Wateringse Veld uit het naburige Rijswijk, veel bewoners in Ypenburg uit Rijswijk en Leidschendam-Voorburg en veel bewoners van Leidschenveen uit Leidschendam-Voorburg. Opvallend is dat naar Wateringse Veld een beduidend groter aandeel Hagenaren is verhuisd dan de andere twee wijken. Leidschenveen heeft een substantieel deel van zijn inwoners uit Zoetermeer (12% in de koopsector). Ypenburg heeft veel inwoners van buiten de regio Haaglanden (17% in de koopsector). De koopsector in Ypenburg is hiermee overigens een uitzondering, in de overige categorieën komt meer dan 90% van de bewoners van binnen regio Haaglanden. Tabel 5.1: Herkomstgemeenten Wateringse Veld Koop Huur Den Haag 68 % 89 % Leidschendam-Voorburg 6 % 2 % Rijswijk 18 % 9 % Delft 3 % 0 % Zoetermeer 1 % 0 % overig Haaglanden 1 % 0 % overig Nederland Onbekend Totaal
2 % 1 % 100 % n=74
0 % 0 % 100 % n=65
Ypenburg Koop Huur 34 % 49 % 14 % 16 % 20 % 13 % 7 % 11 % 5 % 2 % 0 % 3 % 17 % 0 % 100 % n=113
9 % 0 % 100 % n=55
Leidschenveen Koop Huur 27 % 58 % 31 % 20 % 4 % 3 % 1 % 4 % 12 % 9 % 4 % 7 % 3 % 100 % n=267
3 % 3 % 0 % 100 % n=67
Als naar verschillen tussen de herkomst van koper en huurders wordt gekeken valt op dat huurders voor een groter deel uit Den Haag komen dan kopers. Dit verschil kan slechts gedeeltelijk verklaard worden doordat huurders die in het kader van een herstructureringsproject moeten verhuizen, in het aanbodmodel een voorrangspositie krijgen. Deze zogenaamde herstructureringkandidaten vormen echter slechts een klein gedeelte van de huishoudens die door de corporaties gehuisvest zijn. In 2002 was dit bijvoorbeeld 5% van de gehuisveste huishoudens. Een verdere verklaring voor dit verschil is speculatief. Vanuit welke delen van Den Haag komt men? Den Haag is opgedeeld in elf woonmilieus (zie bijlage I). Deze woonmilieutypologie is bij alle drie de bewonersenquêtes als uitgangspunt genomen bij de analyse van de bewoners uit Den Haag. Hieruit komt het volgende beeld naar voren. De meeste inwoners van de drie nieuwe wijken komen uit de woonmilieus Vroeg naoorlogse Zuid-west en Gordel ’20-’40 veen (zie tabel 5.2). Het woonmilieu Binnenstadsrand veenkant volgt op een goede derde plaats als leverancier van inwoners voor de uitleggebieden. Ook als je de herkomst van bewoners binnen Den Haag bekijkt zie je weer dat nabijheid een rol speelt. Zo is in Wateringse Veld maar liefst 35% van - 13 -
de Haagse inwoners afkomstig uit het naastgelegen woonmilieu Vroeg naoorlogse Zuid-west. In Leidschenveen is als enige van de drie wijken nog een substantieel deel (13%) van de bewoners uit het woonmilieu Naoorlogse uitbreiding afkomstig. Het gaat dan vrijwel uitsluitend om de nabijgelegen wijk Mariahoeve. Tabel 5.2: Herkomst naar woonmilieu Wateringse Veld Binnen de grachtengordel 3 % Binnenstadsrand zandkant 4 % Binnenstadsrand veenkant 8 % Gordel ’20-’40 zand 4 % Gordel ’20-’40 veen 33 % Klassieke luxe wijken 0% Vroeg naoorlogse Zuid-west 35 % Naoorlogse uitbreiding 3 % Gemengde wijken ’70-‘80 7 % Kust Scheveningen/Duindorp 2 % Vinex-uitleg Totaal 100 %
Ypenburg 6 % 10 % 13 % 9 % 24 % 3 % 19 % 1 % 9 % 6 % 100 %
Leidschenveen 3 % 6 % 18 % 7 % 16 % 8 % 19 % 13 % 5 % 1 % 4 % 100 %
In Den Haag zijn er wijken met een woningvoorraad die bestaat uit overwegend goedkope woningen, dit zijn de zogenaamde eenzijdige wijken. De meerderheid van de huishoudens in de nieuwe wijkt komt uit deze eenzijdige wijken (zie figuur 5.1). Het aandeel huishoudens afkomstig uit eenzijdige wijken varieert tussen de 62% en de 81%. Deze percentages zijn bovenproportioneel daar 49% van de Haagse woningvoorraad in deze eenzijdige wijken gelegen is en er eveneens 49% van de Haagse bevolking woont (9). Figuur 5.1: Herkomst uit eenzijdig Den Haag 100% 19% 38%
80%
37%
overige wijken in Den Haag
60% 40%
81% 62%
63%
Ypenburg
Leidschenveen
eenzijdige wijken in Den Haag
20% 0% Wateringse Veld
Verhouding starters/doorstromers Vrijwel alle huishoudens in de drie nieuwe wijken zijn doorstromers op de woningmarkt (zie figuur 5.2). In de nieuwe wijken zijn bijna geen huishoudens komen wonen die starten op de woningmarkt. Hiervoor zijn de koopwoningen te duur voor de jonge éénpersoonshuishoudens die starters vaak zijn. Voor de huurwoningen in deze nieuwe wijken komen starters via het aanbodmodel niet snel in aanmerking. Dit komt doordat deze ruime nieuwbouwwoningen geschikter zijn voor doorstromers/ gezinshuishoudens. Zodoende zijn zij ook niet voor starters gelabeld. Voor zowel - 14 -
de koop- als de huursector geldt daarnaast dat jonge éénpersoonshuishoudens zich vaak meer aangetrokken voelen tot een centrum-stedelijke woonomgeving. Eigendomssituatie vorige woning Kopers laten vaker een koopwoning achter dan huurders. Zo hebben in Ypenburg en Leidschenveen, 59% respectievelijk 53% van de kopers een koopwoning achter gelaten. In Wateringse Veld echter ligt dit aandeel met 27% beduidend lager. Dit is een gevolg van de afwezigheid van koopwoningen in het dure segment in het onderzoeksgebied van Wateringse Veld, Lage Veld. Huishoudens die naar een huurwoning verhuisden lieten logischerwijs merendeels een huurwoning achter.
Figuur 5.2: Eigendomssituatie vorige woning
80% 60%
2%
1%
100%
3% onbekend/starter
40% 73%
2% 45%
83%
80%
91%
vorige woning was huurwoning
40% 20%
59% 27%
0% koop
53%
huur
Wateringse Veld
6%
18%
17% koop
huur Ypenburg
koop
vorige woning was koopwoning
huur
Leidschenveen
Verhuismotieven Verhuizen doet men meestal om een combinatie van redenen. Deze redenen kunnen verdeeld worden in zogenaamde push- en pull-factoren. Push-factoren refereren aan de oude woonsituatie/-omgeving van een huishouden. Bij pull-factoren wordt gerefereerd aan de nieuwe woonsituatie/-omgeving. Pull-factoren zijn vaak de positieve kant van de medaille van negatieve push-factoren. Veranderingen in de perceptie van de woonsituatie/-omgeving worden vaak veroorzaakt door veranderingen in de persoonlijke sfeer. Hierbij kan gedacht worden aan gezinsuitbreiding, gezinsverdunning of het veranderen van werkgever. Push-factoren Het niet meer voldoen van de vorige woning is de belangrijkste reden geweest voor de meeste huishoudens om te verhuizen naar een van de drie nieuwbouwwijken. In Ypenburg en Leidschenveen gaf circa de helft dit als belangrijkste verhuismotief en in Wateringse Veld 40%. Opvallend is dat in alle drie de wijken dezelfde drie redenen als belangrijkste redenen werden genoemd waarom de vorige woning niet meer voldeed. Ook werden deze redenen in dezelfde volgorde genoemd. Dat de vorige woning te klein was werd het meeste genoemd, vervolgens dat de vorige woning geen tuin had respectievelijk geen koopwoning was. Op enige afstand als reden om te verhuizen volgt het niet meer voldoen van de vorige woonomgeving. Op Wateringse Veld noemt 27% van de respondenten het niet meer voldoen van de vorige woonomgeving als belangrijkste verhuismotief. Op Leidschenveen en Ypenburg was dit 17% respectievelijk 23%. Waarom de vorige woonomgeving niet meer voldeed was achtereenvolgens: de medebewoners, de onveiligheid als gevolg van criminaliteit, overlast door stank, lawaai etc. en onvoldoende speelruimte voor kinderen. Opvallend is dat kopers het niet meer voldoen van de vorige woonomgeving veel minder vaak als belangrijkste reden noemen dan huurders. Zo noemen in Ypenburg - 15 -
en Leidschenveen 12% van de kopers dit als belangrijkste reden en 27% respectievelijk 21% van de huurders. In Wateringse Veld heeft 27% van zowel de kopers als de huurders dit als belangrijkste reden genoemd. Ook noemen kopers net even andere redenen waarom de vorige woonomgeving niet meer voldeed. Kopers noemen de geringe speelmogelijkheden voor kinderen vaker dan huurders. Pull-factoren Het feit dat de nieuwe woning een nieuwbouwwoning is, wordt als belangrijkste reden genoemd om naar deze woning in een van de nieuwe wijken te verhuizen. Dit geldt voor alle drie de wijken. Andere belangrijke redenen zijn de ligging van de woonwijk ten opzichte van de stad en de aanwezigheid van voorzieningen voor kinderen. Ook de aanwezigheid van een tuin vindt men belangrijk. Kortom, alles wat ontbrak in de oude woonsituatie. Woonsatisfactie In deze paragraaf geven we antwoord op de vraag hoe de bewoners van Ypenburg en Leidschenveen de woning, de woonomgeving en de voorzieningen waarderen. Zijn ze tevreden over hun huidige woonsituatie? De uitkomsten van de onderzoeken worden in de onderstaande tabel geclusterd weergegeven. Daarbij beperken we ons tot de vragen die zowel in de enquête voor Ypenburg als voor Leidschendam voorkomen. We geven per thema het percentage bewoners weer dat (zeer) tevreden dan wel (zeer) ontevreden was. Binnen het onderzoek in Wateringse Veld is jammer genoeg geen aandacht besteed aan de woonsatisfactie Tabel 5.3: Woonsatisfactie Ypenburg (zeer) tevreden
Leidschenveen (zeer) ontevreden
(zeer) tevreden
(zeer) ontevreden
woning
99%
1%
88%
3%
prijs/kwaliteitverhouding woning
88%
9%
70%
7%
winkelvoorzieningen
63%
35%
33%
33%
speelvoorzieningen
25%
45%
40%
20%
bereikbaarheid per auto
61%
35%
60%
16%
bereikbaarheid per OV
48%
38%
36%
24%
n.v.t.
n.v.t.
46%
22%
parkeergelegenheid
Zowel de bewoners uit Ypenburg als uit Leidschenveen waarderen over het algemeen hun eigen woning positiever dan de woonomgeving. Dit geldt zowel voor de woning op zich zelf als de prijs/kwaliteitverhouding van die woning. De waardering van de woonomgeving en de voorzieningen geeft een gevarieerd beeld. Over deze onderwerpen is een gedeelte van de respondenten tevreden maar er is ook een gedeelte van de respondenten dat ontevreden is over deze onderwerpen. Opvallend is dat de tevredenheid met de speelvoorzieningen in Ypenburg minder groot is dan in Leidschenveen. Enerzijds is de groep respondenten die tevreden is met speelvoorzieningen in Ypenburg kleiner, anderzijds is de groep respondenten die ontevreden is met speelvoorzieningen in Ypenburg weer kleiner. De groep respondenten die tevreden was met winkelvoorzieningen is in Ypenburg groter dan in Leidschenveen. Verder lijken de respondenten uit Ypenburg een heel uitgesproken mening te hebben - 16 -
over diverse issues. Zo zijn zij enerzijds tevredener over de eigen woning en de prijs/kwaliteitverhoudingen van die woning dan de bewoners uit Leidschenveen. Anderzijds is een hoger percentage bewoners uit Ypenburg dan Leidschenveen ontevreden over speelvoorzieningen en de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer in hun nieuwe woonomgeving.
- 17 -
6. Doorstroming De nieuwbouwwoningen in de drie Haagse uitlegwijken zijn vrijwel uitsluitend bewoond door doorstromers op de woningmarkt (zie fig. 6.1). Maar de betekenis van nieuwbouw reikt verder dan de eerste instroom. De huishoudens die naar nieuwe wijken verhuisden vormen de eerste schakel in een verhuisketen. De door de doorstromers vrijgemaakte woningen vormen de tweede schakel in deze verhuisketen. Het doorstroomrendement van 100 nieuwbouwwoningen bestaat daarom uit de som van de opeenvolgende schakels in de verhuisketens die deze nieuwbouwwoningen in gang zetten. Nieuwbouw wordt daarom gezien als een belangrijke motor van de doorstroming, naast moeilijk te beïnvloeden factoren als verhuizen naar verpleegtehuis, sterfte en vertrek naar het buitenland (zie 4). Om een indruk te krijgen van het rendement van nieuwbouw in de drie nieuwe Haagse wijken, maken we gebruik van modelmatige doorrekening van feitelijke verhuizingen. De gegevens die de basis vormen van deze berekening komen uit twee bronnen; allereerst de enquêtes die verspreid zijn onder de bewoners van de drie nieuwe wijken (1,2 en 3) en ten tweede het Woningbehoefte Onderzoek 2002 (WBO 2002). Inzicht in de eerste schakel van de verhuisketens is verkregen door de gegevens van de bewonersenquêtes in de drie nieuwe wijken te analyseren. Uit deze bewonersenquêtes weten we wat voor woningen huishoudens achter lieten toen zij naar de Haagse uitlegwijken verhuisden en waar deze woningen gelegen zijn. Voor het in kaart brengen van de tweede en volgende stappen van de verhuisketen zijn de vrijgekomen woningen als gevolg van de nieuwbouw op Vinex, als uitgangspunt genomen en is het WBO 2002 als bron gebruikt. Uit het WBO 2002 weten we welke verhuizingen het vrijkomen van de verschillende woningcategorieën in de twee jaar voorafgaande aan dat WBO in de gemeente Den Haag en het stadsgewest Haaglanden in gang hebben gezet. Aan de hand van deze verhuisgegevens kunnen de gegeneerde verhuizingen in de tweede en volgende schakel van verhuisketen doorgerekend worden. Voor deze doorrekening is gebruik gemaakt van een modelmatige rekenmethode die bekend staat als de Markov-verhuisketenanalyse (zie bijlage III). Door de gegevens over de eerste schakel van de verhuisketen op te tellen bij die van de tweede en volgende schakels ontstaat het beeld van de gehele verhuisketen. De verhuisgegevens uit de drie bewonersenquêtes hebben een bij een betrouwbaarheid van 90% een onnauwkeurigheid van respectievelijk 1,3%, 5,1% en 6,0% (zie bijlage IV). Daarnaast zijn voor de berekening van verhuisketens van Vinex nieuwbouw naar Den Haag weinig gegevens uit de bewonersenquêtes voorhanden. De gegevens over verhuisketens naar Den Haag zijn daarom indicatief. Doorstromingseffecten in Nederland De gemiddelde verhuisketen die de nieuwbouwwoningen op de Haagse Vinex in gang heeft gezet, maakte 2,85 woningen vrij. De nieuwbouw van 100 woningen in de nieuwe Haagse wijken maakt dus via verhuisketens 285 woningen vrij in de bestaande woningvoorraad. Het rendement van de verhuisketen beginnende op de Haagse Vinex is daarmee beduidend hoger dan het verhuisketenrendement voor alle nieuwbouwwoningen in Nederland (2,25) (zie 4). Het doorstroomrendement van de eerste schakel in de verhuisketens op de Haagse Vinex is 98%(zie figuur 5.1). In vergelijking tot het landelijke doorstroomrendement van de eerste schakel in de verhuisketens nieuwbouwwoningen is dit heel hoog. Voor de 145.000 nieuwbouwwoningen die in Nederland zijn gebouwd de twee jaar voorafgaande aan het WBO 2002 is dit rendement namelijk 80% (4). De verklaring voor het relatief hoge verhuisketenrendement van nieuwbouwwoningen op de Haagse Vinex moet daarom gezocht worden in het hoge doorstroomrendement van de eerste schakel in de - 18 -
verhuisketen. De eerste schakel van de verhuisketens op de Haagse Vinex maakte met name goedkope huurwoningen vrij (43%). In veel mindere mate maakte deze eerste instroom middeldure koopwoningen (18%), middeldure huurwoningen (24%) en dure koopwoningen (13%) vrij. Figuur 6.1: Vorige woonsituatie bewoners 1e schakel verhuisketen starters 13%
2% goedkope huur middeldure huur 43%
24%
goedkope en middeldure koop dure koop 18%
Doorstromingseffecten in Den Haag De verhuisketens die vanuit de nieuwbouw in de nieuwe Haagse wijken uitsluitend in de gemeente Den Haag woningen vrijmaken hebben een lengte van 1,46. Honderd nieuwbouwwoningen maakte dus 146 woningen in de Haagse woningvoorraad vrij voor bewoning. Dit is gemiddeld korter dan alle geïnitieerde verhuisketens, die een lengte van 2,85 hadden. Dit komt doordat veel verhuisketens stuk lopen voordat zij in Den Haag een woning vrij kunnen maken voor bewoning. De situatie dat tussen de nieuwe Haagse wijken en Den Haag de gemeenten Rijswijk en Voorburg/Leidschendam gelegen zijn brengt met zich mee dat relatief veel verhuisketens die door de Haagse nieuwbouw zijn geïnitieerd woningen vrijmaken in deze randgemeenten. Het is evenwel heel goed mogelijk dat een gedeelte van de woningen die zodoende vrijgemaakt worden in deze randgemeenten weer bewoond worden door huishoudens afkomstig uit Den Haag. Via zulke verhuisketens zou het totale verhuisketenrendement voor Den Haag van deze nieuwbouw dus hoger liggen dan het gemiddelde van 1,46 zoals hier weergegeven. Echter van zulke verhuisketens bestaan geen gegevens. De nieuwbouw van 100 woningen in de drie nieuwe Haagse wijken maakte dus gemiddeld 146 woningen in de bestaande woningvoorraad van Den Haag vrij. Wat voor woningen werden nu in de bestaande Haagse woningvoorraad vrijgemaakt door deze verhuisketens? Dit zijn met name goedkope huurwoningen (43%) en goedkope en middeldure koopwoningen (18%). Wat door deze nieuwbouw veel minder werd vrijgemaakt in de Haagse voorraad waren (middel-)dure huurwoningen (24%) en dure koopwoningen (13%)(zie tabel 6.1). De bouwprogrammering voor de drie nieuwe Haagse wijken voorzag in 30% sociale woningbouw. Echter, in de Haagse bestaande voorraad maakten 100 Haagse Vinex nieuwbouwwoningen nog eens 64 goedkope huurwoningen (tot aftoppingsgrens) vrij voor bewoning. Daarnaast maakte deze 100 nieuwbouwwoningen ook nog eens 20 (middel-)dure huurwoningen in Den Haag vrij voor bewoning. Deze categorie van (middel-)dure huurwoningen bestaat voor het grootste gedeelte uit middeldure huurwoningen (tot liberalisatiegrens) en slechts voor een klein gedeelte uit dure huurwoningen (boven liberalisatiegrens).
- 19 -
Tabel 6.1: In Den Haag vrijgemaakte woningen naar prijs- en eigendomscategorie door gemiddelde verhuisketen vanuit de Haagse Vinex verdeling van het Prijs- en Verhuisketenlengte verhuisketenrendement eigendomscategorie 44 % goedkope huur 0,64 14 % (middel-)dure huur 0,20 39 % goedkope en middeldure koop 0,56 3 % Dure koop 0,05 100 % Totaal 1,45 In het voorafgaande is steeds geanalyseerd wat de gerealiseerd woningvoorraad op de Haagse Vinex nu in zijn geheel aan doorstroming heeft gegenereerd. Welke doorstroming is er echter per woningcategorie gerealiseerd? Figuur 6.2: Verdeling van het doorstroomrendement in de bestaande Haagse woningvoorraad van 100 nieuwbouwwoningen op de Haagse Vinex over de verschillende financierings- en prijscategorieën.
honderd dure koopwoningen maakten 86 woningen vrij
26
honderd middeldure koopwoningen maakten 108 woningen vrij
13
34
56
13
15
honderd (middel)dure huurwoning maakten 147 woningen vrij
37
96
honderd goedkope huurwoningen maakten 99 woningen vrij
54
0
22
19
40
28
26
80
120
160
aantal vrijgemaakte woningen in Den Haag
goedkope huur
(middel-)dure huur
middeldure koop
dure koop
Over het algemeen levert bouwen voor de top van de woningmarkt de langste verhuisketens op. De bouw van dure koopwoningen levert zodoende het hoogste doorstroomrendement op. Voor wat betreft de doorstroomrendementen van de Haagse Vinexnieuwbouw in de bestaande Haagse voorraad zien we een ander beeld. Honderd dure huurwoningen op de Haagse Vinex maakten 86 woningen vrij in de bestaande Haagse woningvoorraad (zie fig. 6.2). Nieuwbouwhuurwoningen in het (middel-)dure segment leveren in de Haagse woningvoorraad een veel hoger doorstroomrendement op. Honderd (middeldure-) huurwoningen op de Vinex maakten 147 woningen in de Den Haag vrij voor bewoning. De doorstroomrendementen in Den Haag van middeldure koopwoningen en goedkope huurwoningen op de Vinex liggen hier tussen in. De verhuisketens - 20 -
gegeneerd door middeldure en dure koopwoningen maken waarschijnlijk meer woningen buiten Den Haag vrij, met name in de randgemeenten. Als gekeken wordt welke woningcategorieën de verschillende categorieën nieuwbouwwoningen vrij maakten dan vallen de volgende zaken op (zie figuur 6.2). Allereerst blijken (middel-)dure huurwoningen relatief veel goedkope huurwoningen vrij te maken in de Haagse woningvoorraad. Beduidend meer dan goedkope huurwoningen en middeldure koopwoningen doen. Nieuwbouwwoningen in het dure koopsegment maken de minste goedkope huurwoningen vrij in de Haagse woningvoorraad. Het bouwen van (middel-)dure huurwoningen in de Vinexwijken blijkt zo de meeste effectieve manier om zoveel mogelijk woningen voor de BBSH-doelgroep in Den Haag vrij te maken in de bestaande voorraad. Wat deze cijfers echter met name illustreren is dat de nieuwbouw op de Haagse Vinex veeleer de doorstroming op de regionale woningmarkt vergroten dan uitsluitend Haagse woningmarkt.
- 21 -
7. Conclusies Bewonersprofiel Het merendeel van de bevolking van Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen bestaat uit jonge gezinshuishoudens. Deze jonge huishoudens heeft twee inkomens, zijn middelbaar opgeleid dan wel hoog opgeleid en hebben een bovenmodaal inkomen. Kinderen komen in 60% van de huishoudens voor. Tevredenheid In de nieuwe wijken is men uitgesproken positief over de nieuwe woning. Over de woonomgeving in men niet onverdeeld tevreden. Een grote groep bewoners vindt dat er onvoldoende speelvoorzieningen en winkels in hun wijk zijn. Maar ook de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer is een bron van ontevredenheid voor een groep bewoners. Reden van verhuizing naar nieuwe wijken Een ruime koopwoning met tuin was wat veel huishoudens naar de drie nieuwe wijken trok. Voor de helft van de huishoudens was het niet meer voldoen van de oude woning de belangrijkste reden om te verhuizen. Men vond de oude woning met name te klein. Ook het feit dat het geen tuin had en geen koopwoning was speelde een rol. Het niet meer voldoen van de vorige woonomgeving werd ook door gedeelte van de huishoudens genoemd als belangrijkste reden om te verhuizen. Dit betreft ruwweg 25% van de huishoudens. Het gaat deze mensen dan om de medebewoners in de vorige woonomgeving, de criminaliteit, overlast door stank en lawaai en onvoldoende speelruimte voor kinderen. Woonverleden Veel huishoudens in de drie nieuwe wijken komen uit Den Haag. Voor de huishoudens die een huurwoning betrokken heeft, varieert dit percentage van 49% in Ypenburg tot 89% in Wateringse Veld. Voor de huishoudens die een koopwoning betrokken heeft varieert dit percentage van 27% in Leidschenveen tot 68% in Wateringse Veld. Het substantieel aantal huishoudens dat uit het naburige Rijswijk en Leidschendam-Voorburg afkomstig is, laat zien dat nabijheid bij deze verhuizingen een grote rol heeft gespeeld. Vanuit Den Haag komen veel huishoudens vanuit de woonmilieu’s Den Haag Zuid-west, Gordel `20-`40 veenkant en de Binnenstadsrand veenkant. Wijken met overwegend goedkope woningen leveren tweederde van de Hagenaren die in de nieuwe wijken zijn gaan wonen. Vrijwel alle huishoudens zijn doorstromers op de woningmarkt. De meerderheid van de kopers liet en koopwoning achter bij verhuizing. Doorstroming De verhuisketens die de nieuwbouwwoningen op de Haagse Vinex in gang hebben gezet zijn gemiddelde langer (2,85 woningen) dan de verhuisketens die nieuwbouwwoningen landelijk gemiddeld in gang hebben gezet (2,25 woningen). Dit is voor een belangrijk deel het gevolg van het hoge aandeel doorstromers van de eerste schakel van de verhuisketens (98%). Slechts 2% van de huishoudens is als starter op de Haagse Vinex gaan wonen. De eerste schakel van de verhuisketen maakte veel goedkope en middeldure huurwoningen vrij (43% resp. 18%). De verhuisketens die uitsluitend in de gemeente Den Haag woningen vrijmaken zijn veel korter. Dit komt doordat veel verhuisketens niet in Den Haag woningen vrij maken maar in de randgemeenten.(Middel-)dure huurwoningen maakten de meeste woningen vrij in Den Haag. Het doorstroomrendement in Den Haag van middeldure en dure koopwoningen op de Vinex ligt lager, zij maken waarschijnlijk meer woningen vrij buiten Den Haag. De bouw van (middel-)dure huurwoningen blijkt de meeste - 22 -
goedkope huurwoningen te hebben vrijgemaakt in Den Haag. Beleidsevaluatie De Haagse Vinexwijken hebben de beleidsdoelstellingen van het Rijk, die betrekking hadden op de woningmarkt gehaald. De aantallen woningen die zijn afgesproken, zijn en worden gebouwd. Deze nieuwbouwwoningen hebben een grote doorstroming gegenereerd. Volgens afspraak is 70% van deze woningen in de marktsector gebouwd. Mede hierdoor heeft tweederde van de huishoudens in de Haagse Vinexwijken een inkomen van modaal of hoger. Het is aannemelijk dat een groot gedeelte van deze midden- en hogere inkomens zonder de grootschalige nieuwbouw in deze wijken de stad Den Haag verlaten zou hebben of buiten Den Haag zijn blijven wonen in met name de randgemeenten. Beleidsdoelstellingen op andere beleidsterreinen dan de woningmarkt zijn minder geslaagd. De vermenging van wonen, werken en recreëren heeft maar beperkt plaats gevonden, de Vinexwijken zijn vooral monofunctionele woongebieden geworden. Het terugdringen van de automobiliteit hing onder andere hiermee samen, evenals de directe nabijheid van de stad en de beschikbaarheid van hoogwaardig openbaar vervoer. Het terugdringen van deze automobiliteit is echter niet gelukt. De verstedelijking van het Groene Hart is ook in gestaag tempo doorgegaan. Betoogd kan echter worden dat zonder Vinexwijken het tempo waarin dit plaats vond hoger zou zijn geweest.
- 23 -
8.
Bijlagen
Bijlage I Haagse woonmilieutypologie Den Haag kent acht duidelijk onderscheiden woongebieden. Ze zijn gegroepeerd op basis van relevante kenmerken van de woningmarkt: ouderdom van de voorraad, inkomens bewoners, stedenbouwkundige inrichting, ligging, woningprijs, sociale aspecten en ambiance/sfeer (zie kaart 1). Hieronder volgt een globale omschrijving van de acht woongebieden van het stadshart naar de stadsrand. Binnen de grachtengordel Naast levendigheid (menging van functies) kenmerkt de binnenstad zich door veel variatie in bouwvormen, kwaliteit en huur/koopprijzen. Het overgrote deel van de voorraad bestaat uit appartementen. Binnenstadsrand Op korte afstand van het stadscentrum ligt een verscheidenheid aan dichtbebouwde wijken met overwegend appartementen. Ten noordwesten van het centrum zijn het populaire wijken met een goede woningmarktpositie: het Zeeheldenkwartier, Willemspark en in mindere mate Regentessekwartier. De Stationsbuurt en Transvaal (ten zuiden van het centrum) zijn levendige wijken die echter wel fysieke en sociale problemen kennen. In de Schilderswijk werd de woningvoorraad tijdens de stadsvernieuwing vrijwel geheel vernieuwd, maar de sociale- en beheerproblematiek maakt een permanente samenhangende inzet van de gemeente noodzakelijk. Gordel 1920-1940 Om de binnenstadsrand liggen wijken uit 1920-1940 met voornamelijk particuliere woningen. Het betreft vooral relatief goedkope appartementen in portieken met drie of vier woonlagen. Hier beginnen veel starters hun wooncarrière. Ook in dit geval liggen de meeste populaire wijken ten noordwesten van het centrum: Bomen- en Vruchtenbuurt. De woningen in Laakkwartier en Rustenburg-Oostbroek zijn van mindere kwaliteit. Klassieke luxe wijken Wijken als het Statenkwartier, Benoordenhout en de Vogelwijk bepalen voor een belangrijk deel het imago van Den Haag als groene woonstad aan zee. Hier is haast uitsluitend particulier woningbezit in de duurdere huur- en koopsegmenten. Vroeg-naoorlogse uitbreidingswijken Den Haag Zuidwest - Moerwijk, Morgenstond, Bouwlust en Vrederust - werden in de jaren 1950-1960 in ijltempo gebouwd om de enorme naoorlogse woningnood op te vangen. Hier domineren de monotone woonblokken met kleine portiekflats in vier lagen. Mariahoeve dateert van iets later datum en kent meer variatie in woningtypen en stedenbouwkundig ontwerp. De woningen zijn voornamelijk eigendom van corporaties. Gemengde wijken 1970-1980 Tussen 1970 en 1980 werden in het stadsdeel Loosduinen de wijken Kraayenstein, Nieuw Waldeck en Houtwijk gebouwd. Het zijn gemengde wijken met gestapelde huurwoningen en eengezinswoningen (huur en koop). Scheveningen/Duindorp Scheveningen is van oudsher een vissersdorp op behoorlijke afstand van Den Haag. Door de eigen geschiedenis en de ontwikkeling van de badplaats heeft Scheveningen - 24 -
een zeer gevarieerd woningaanbod en voorzieningenniveau. Duindorp is een enclave aan de zuidwestkant van Scheveningen met veel corporatiebezit. Hier vindt een ingrijpende herstructurering van een groot deel van de sociale woningvoorraad plaats. Vinex-uitleg De nieuwe wijken Wateringse Veld, Ypenburg en Leidschenveen gaan voornamelijk bestaan uit grondgebonden woningen. In de wijkcentra en op markante punten is plaats voor appartementengebouwen. Dertig procent van de nieuwbouw bestaat uit sociale huurwoningen.
- 25 -
Bijlage II Markov-verhuisketensanalyse (zie 11) Hoe zit een Markov-verhuisketenanalyse nu in elkaar? Aan de hand van een voorbeeld zal dit worde toegelicht. Stel, binnen een woningmarktgebied worden twee woningtypen onderscheiden, namelijk goedkope woningen en dure woningen. Bij het verhuizen van huishoudens vinden overgangen plaats van de vorige woning naar de huidige. Hoe de overgangen van het vorige woningtype naar het huidige woningtype in ons voorbeeld hebben plaatsgevonden is weergegeven in tabel II.1. Tabel II.1: Absolute aantallen verhuisde huishoudens gedurende een bepaalde periode in een bepaald woningmarktgebied Huidige woning Goedkoop Duur Totaal
goedkoop 90 70 160
duur 10 130 140
Vorige woning Starter Totaal 100 200 50 250 150 450
Uit de tabel blijkt dus dat gedurende een bepaalde periode 450 huishoudens zijn verhuisd; 200 naar een goedkope woning en 250 naar een dure. Van deze 450 huishoudens komen er 160 uit een goedkope woning en 140 uit een dure woning. Er zijn 150 startende huishoudens, die bij de verhuizing geen lege woning in het woningmarktgebied hebben achtergelaten. Tabel II.2: Voorbeeld van een recruteringspatroon Huidige woning Goedkoop Duur Totaal
goedkoop 90/200 = 0,45 70/250 = 0,28 160/450 = 0,36
Duur 10/200 = 0,55 130/250 = 0,52 140/450 = 0,31
Vorige woning Starter Totaal 100/200 = 0,50 200/200 = 1,0 50/250 = 0,20 250/250 = 1,0 150/450 = 0,33 450/450 = 1,0
Deze waargenomen verhuisbewegingen leveren automatisch de overgangskansen op tussen woningtypen. De verdeling van deze kansen, die de samenhang tussen de huidige en de vorige woonsituatie aangeeft, noemt men een recruteringspatroon. Het rijtotaal van een recruteringspatroon is altijd gelijk aan één. Tabel II.2 geeft het recruteringspatroon van ons eenvoudige voorbeeld weer. De gevonden recruteringskansen staan voor het directe doorstoomeffect van bepaalde woningtypen. Het gaat in feite om verhuizingen in de eerste schakel van alle verhuisketens die door een primair aanbod van (leegstaande) woningen ontstaan. Een primair aanbod 100 goedkope woningen levert een direct doorstoomeffect van 45 goedkope woningen en 5 dure woningen. Het directe doorstroomeffect 100 aangeboden dure woningen is 28 goedkope en 52 dure woningen. Daarnaast bevat het recruteringspatroon ook een kolom met overgangskansen voor beëindiging van de verhuisketens, namelijk de kolom starters. Bij een aanbod van goedkope en dure woningen is de kans op beëindiging van de verhuisketen respectievelijk 50 en 20 procent. Wanneer deze kolom starters uit het recruteringspatroon wordt weggelaten, blijft de zogenaamde recruteringsmatrix over (zie tabel II.2). Deze matrix geeft weer hoe groot de kans is dat het betrekken van een bepaald type woning leidt tot het vrijkomen van een bepaalde type woning. De recruteringsmatrix vormt de basis voor het berekenen van het totale woningaanbod dat door het primaire aanbod wordt gegeneerd. - 26 -
Tabel II.3: Voorbeeld van een recruteringsmatrix Huidige woning Vorige woning Goedkoop 0,45 0,28
Goedkoop Duur
Duur 0,05 0,52
Met behulp van de voorgaande gegevens en de formule b = a *M, kan nu het totale aanbod aan woningen worden berekend. Scholten (12) geeft in zijn proefschrift weer dat de formule (b = a*M) gelijk is aan de formule: b = a * 1/(I-Q), waarbij:
b = het a = het I = de Q = de
totale aanbod (primair en secundair); primaire aanbod; eenheidsmatrix; recruteringsmatrix (zoals bijvoorbeeld tabel II.3).
Indien die formule wordt toegepast met de gegevens uit het eenvoudige voorbeeld, dan ontstaat het volgende beeld. De eenheidsmatrix (I) is gelijk aan:
De recruteringsmatrix (Q) is gelijk aan (zie tabel II.3):
De matrix (I-Q) kan hieruit worden afgeleid:
1 0
0 1
,45 ,28
,05 ,52
,55 -,28
-,05 ,48
De multipiermatix M, waaruit het multipiereffect van het primaire aabod is af te leiden, kan nu worden berekend met behulp van matrixalgebra. De multipliermatrix M is namelijk gelijk aan de matrix 1/(I-Q), hetgeen hetzelfde is als de inverse van de matrix (I-Q). Deze ziet er als volgt uit: 1,92 1,12
0,2 2,2
In tabel II.4: Voorbeeld van een multiplier-matrix Huidige woning Goedkoop Duur
Goedkoop 1,92 1,12
Duur
Vorige woning Gem. ketenlengte 0,2 2,12 2,2 3,32
De multipliermatrix bepaalt dus het (totale) doorstroomeffect. De som van de multipliers per rij weerspiegelt het totaal aantal woningen dat gemiddeld wordt vrijgemaakt een primair aanbod van het betreffende woningtype en komt overeen met de gemiddelde lengte van de verhuisketen. In ons voorbeeld impliceert dit dat de gemiddelde ketenlengte van een primair aanbod van goedkope woningen 2,12 is. Voor dure woningen is de keten langer, namelijk 3,32. Met andere woorden een primair aanbod van dure woningen levert in dit geval meer doorstroming op dan een primair aanbod van goedkope woningen. In de diagonaal van de matrix M (zie tabel II.4) staat het primaire aanbod (= een woning) plus het secundaire aanbod van het betreffende woningtype weergegeven. Uit het voorbeeld wordt duidelijk dat het primaire aanbod van dure woningen meer doorstroming uit goedkope woningen oplevert (1,12) dan een primair aanbod van goedkope woningen (1,92 – 1,00 = 0,92).
- 27 -
Literatuurlijst 1) gemeente Den Haag, DSO
2) gemeente Den Haag, DSO
3) gemeente Den Haag, DSO
4) Vrom,
5) stadsgewest Haaglanden,
Vinex, kans of bedreiging voor de volkshuisvesting in Den Haag, Den Haag 2000
Vinex-locatie Buitenplaats Ypenburg, Wie, waarom en waarom daar?; Den Haag, 2000
Leidschenveen onder de loep, een onderzoek naar de bewonerskenmerken, verhuismotieven en de herkomstgebieden van de bewoners van Vinex-locatie Leidschenveen,2003.
Nieuwbouw en herstructurering, 2003.
Woningmarktmonitor nieuwbouw 2002.
6) H. van Rossum e.a.,
De stad in uitersten, 2001.
7) Hans van der Cammen e.a.
Ruimtelijke Ordening, 2003.
8) Nationale Woningraad
Woningraad Extra 72, juni 1995.
9) CBS
Jaarboek Wonen 2000, 2000.
10) DSO
Swing, januari 2003.
11) R. Teule
12) H.J. Scholte
Inkomen, doorstromen en uitsorteren: arm en rijk op de Nederlandse grootstedelijke woningmarkt, 1996.
Verhuisprocessen op de Nederlandse woningmarkt; een beleidsondersteunend model voor de woningbouw, 1988.
- 28 -
