Vinex-uitleglocaties: op zoek naar differentiatie en particulier opdrachtgeverschap Sandra Butter en Geurt Keers, RIGO Research en Advies Gepubliceerd in: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nr. 2, 2001
Vinex up to date De Vinex-opgave voor de woningbouw in 1995-2005, zoals geformuleerd in het begin van de jaren ’90, is nog steeds op veel aspecten, als duurzaamheid en inpassing in het landschap, actueel. De voornaamste verandering betreft de kwaliteitssprong in de wensen van woonconsumenten. De aanbiedersmarkt die in grote delen van Nederland bestaat zal in veel regio’s de komende jaren langzaam ombuigen tot een vragersmarkt. Voor de afzet van woningen zal meer en meer moeten worden ingespeeld op de veranderde gevarieerde wensen van de consument. Dit geldt voor veel van de Vinex- en de Vinacuitleglocaties waar van 2005 tot 2010 duizenden woningen in relatief hoge dichtheden zullen verrijzen. Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw en differentiatie in woningtypen en woonmilieus gaan een belangrijke rol spelen. Staatssecretaris Remkes heeft deze thema’s in de gesprekken die hij het afgelopen jaar in 19 “Vinex-regio’s” met gemeenten, corporaties en marktpartijen heeft gevoerd aan de orde gesteld met als doel de keuzemogelijkheden voor de consument te vergroten. In de Nota Wonen is vastgelegd dat 30% van de nieuwbouw in de Vinac-periode door middel van particulier opdrachtgeverschap tot stand komt en er meer gevarieerd moet worden met woningtypen en woonmilieus. In hoeverre wordt er op de huidige Vinex-locaties ingehaakt op de roep naar meer keuzemogelijkheden voor de consument en welke ruimte bieden de locaties om op de toenemende kwaliteitsvraag in te spelen? Vinex-locatie Zuiderburen in Leeuwarden: ruim en groen, 30% vrije kavels en 70% (half) vrijstaande woningen
1
Bewonerswensen en aanbod Vinex-uitleg Smaken en behoeften van woonconsumenten verschillen. Terwijl in de samenleving leefstijlen diverser worden, lijken de wensen op de woningmarkt steeds scherpere vormen aan te nemen. De landelijke nieuwbouwvraag volgens het WBO bestaat uit een grote vraag naar dure1 en luxere grondgebonden woningen en appartementen. Dit betreft met name een vraag naar half- en vrijstaande huizen in een groenstedelijk (Vinex), dorps of landelijk woonmilieu. Ook centrumstedelijke locaties zijn populair. Slechts een klein deel van de woonconsumenten spreekt nog een voorkeur uit voor een rijwoning. Op Vinex-uitleglocaties blijken voor het overgrote deel rijtjeshuizen in relatief hoge dichtheden in het middeldure segment te worden gebouwd. Door de gespannen woningmarkt zijn er nog geen problemen met de afzet van de (rij)woningen in de gecreëerde woonmilieus. Locaties buiten de Randstad bestaan al voor een groter deel uit vrijstaande en halfvrijstaande woningen. Ook hier worden echter nog voor bijna 50% rijwoningen gebouwd. tabel 1
Verdeling saldi vraag en aanbod volgens het WBO 98, de differentiatie naar woningtypen en het percentage vrije kavels voor vrijstaande huizen op Vinex-uitleglocaties
Vrijstaand Halfvrijstaand Rij Meergezins Vrije kavels voor vrijstaande huizen
Saldo vraag-aanbod WBO 98 Randstad Niet-Randstad 41 % 40 % 28 % 11 % 18 % 0% 13 % 49 % 30 – 40 % 3
30 – 40 %
Woningdifferentiatie Vinex-uitleg2 Randstad Niet-Randstad Totaal Vinex 6% 12 % 8% 16 % 25 % 20 % 57 % 47 % 53 % 21 % 16 % 19 % 2%
7%
4%
Bron: WBO 98 en RIGO Research en Advies, Vinex-regiodossiers, 2000.
Een ruime woning is slechts één van de wensen van de woonconsument aan het e begin van de 21 eeuw. Voor maatwerk in individuele behoeften en een eigen identiteit (architectuur, woningtype, grootte, indeling, parkeermogelijkheden en dergelijke) spreekt 46% van de potentiële huizenkopers een voorkeur uit voor particulier opdrachtgeverschap, voornamelijk een vrije kavel voor een vrijstaand huis. Men is bereid hier extra geld voor neer te leggen, gemiddeld fl. 24.000.4 Op de Vinexuitleglocaties is hier vooralsnog nauwelijks ruimte voor. In de Randstad betreft gemiddeld 2% een vrijstaande woning op een vrije kavel, op locaties buiten de Randstad 7%.
1
2 3 4
Dure koopwoningen zijn volgens het Ministerie van VROM in 1999 woningen met stichtingskosten van meer dan fl. 261.000. Middeldure woningen hebben stichtingskosten tussen de fl. 183.000 en fl. 261.000. Uitgebreide informatie over de Vinex-uitleglocaties per regio is te vinden op www.rigo.nl . NVB, Huizenkopers in profiel, Wie zijn zij en wat willen zij?, Voorburg, 2000. NVB, Huizenkopers in profiel, Wie zijn zij en wat willen zij?, Voorburg, 2000.
2
Meer en minder consumentgerichte Vinex-locaties Een vergelijking van 89 Vinex-uitleglocaties geeft een beeld van de Vinex-locaties 5 waar meer conform de wensen van de consument wordt gebouwd. Van de 20 meer door de consument “gewilde” locaties bevinden zich er 19 buiten de Randstad. Alleen het Vierde Kwadrant in Huizen staat als Randstedelijke locatie op de twintigste plaats. De locaties in Alkmaar en Langedijk hebben ondanks hun buitenRandstedelijke ligging tot op zekere hoogte te maken met de Randstedelijke woningmarkt. tabel 2
Top 20 Vinex-uitleglocaties: differentiatie en particulier opdrachtgeverschap
Locatie
% vrijstaand en twee onder één kap
% vrije kavels voor vrijstaande huizen
netto aantal woningen per hectare
1 2
Middelburg* Emmen
Veersepoort Delftlanden
72 % 63 %
30 % 30 %
16 17
3
Leeuwarden
Zuiderburen
68 %
30 %
18
4
Vlissingen*
Lammerenburg 1
71 %
24 %
30
5
Groningen
Stadspark
71 %
20 %
17
6
Best
Heuveleind 1
54 %
24 %
20
7
Middelburg*
Mortiere
85 %
12 %
14
8
Enschede
Eschmarke
49 %
19 %
22
9
Langedijk
Sint Pancras
51 %
20 %
29
10 Helmond
Brandevoort
48 %
18 %
30
11 Langedijk
Mayersloot-west
47 %
18 %
24
12 Bemmel
Klein Rome
54 %
15 %
20
13 Almelo
Nijrees
70 %
8%
21
14 Hengelo
Vossenbelt
69 %
10 %
30
15 Sittard
Hoogveld
66 %
8%
21
16 Langedijk
St. Maarten
58 %
9%
21
17 ’s-Hertogenbosch
Haverleij
80 %
0%
15
18 Alkmaar
De Nollen
90 %
0%
25
19 Oosterhout
Vrachelen
39 %
12 %
24
20 Huizen
Vierde Kwadrant
50 %
9%
26
Gemiddelde top 20
57 %
16 %
23
Gemiddelde overige 69 locaties
25 %
3%
37
*
De Vinex-locaties in Middelburg en Vlissingen zijn, omdat ze op basis van in 1971 vastgestelde grenzen in binnenstedelijk gebied liggen, officieel geen Vinex-uitleglocaties. Bron: RIGO Research en Advies, Vinex-regiodossiers, 2000.
Uit de top 20 zijn drie conclusies te trekken. De top drie, Veersepoort, Delftlanden en Zuiderburen, zijn consumentgerichte locaties, waar zelfs het doel van 30% particulier opdrachtgeverschap wordt gerealiseerd. Op de overige 17 locaties in de top
5
Voor de rangorde zijn het aandeel vrije kavels, het aandeel vrijstaande, twee-onder-één-kap en geschakelde woningen en de netto dichtheid (als indicatie voor de gemiddelde kavelgrootte) in beschouwing genomen.
3
20 wordt al een relatief hoog percentage vrijstaande en halfvrijstaande woningen gerealiseerd, maar moet het aandeel particulier opdrachtgeverschap worden opgeschroefd. De overige 69 locaties zullen voor de huidige en toekomstige kwaliteitsvraag op meerdere fronten toch nog aanzienlijk moeten worden verbeterd: meer vrijstaande en halfvrijstaande woningen, meer particulier opdrachtgeverschap en een lagere netto dichtheid. Op 19 van de 89 locaties worden geen vrije kavels uitgegeven.
Belemmeringen voor particulier opdrachtgeverschap en differentiatie De geringe differentiatie naar woningtypen en woonmilieus, het geringe aantal vrije kavels en het verschil hierin tussen de Randstad en overig Nederland impliceren dat er op veel Vinex-uitleglocaties belemmeringen zijn voor het bereiken van meer differentiatie en particulier opdrachtgeverschap. Deze belemmeringen variëren per locatie en landsdeel. Om een beeld te verkrijgen van deze belemmeringen zijn voor 89 Vinexuitleglocaties de door de gemeenten genoemde redenen voor het aandeel particulier opdrachtgeverschap op vrije kavels op een rij gezet. De belemmeringen op het gebied van differentiatie naar woningtypen en woonmilieus liggen in het verlengde hiervan en worden niet specifiek benoemd. Een groot aandeel vrije kavels duidt immers op relatief veel vrijstaande en halfvrijstaande woningen. tabel 3
Redenen voor weinig particulier opdrachtgeverschap op Vinexuitleglocaties in Randstad, niet-Randstad en Nederland, volgens de 6 gemeenten
Redenen Bouwclaim Positie marktpartijen Locale woningmarkt Vinex-taakstellling Aantasting kwaliteit woning Complexiteit
Randstad
Niet Randstad
Nederland
45 % 45 % 45 % 35 % 8% 5%
53 % 20 % 8% 13 % 20 % 0%
49 % 33 % 26 % 24 % 14 % 3%
Bron: RIGO Research en Advies BV, Vinex-regiodossiers, 2000
Op veel Vinex-uitleglocaties hebben projectontwikkelaars grond verworven om deze vervolgens aan de gemeente te verkopen in ruil voor bouwrechten. Deze bouwclaims zijn op de helft van de locaties als belemmering genoemd voor de uitgifte van vrije kavels. Op een aantal locaties was vrijwel alle grond in bezit van marktpartijen, wat particulier opdrachtgeverschap in de traditionele zin van het woord vrijwel onmogelijk maakt. Ook een gedeeltelijke bouwclaim beperkt de mogelijkheden van de gemeenten.
6
Per gemeente kunnen meerdere redenen aangedragen zijn. Weergegeven is het percentage gemeenten dat de betreffende reden heeft genoemd.
4
In een kleiner aantal gevallen hebben private grondposities tot gevolg gehad dat gemeenten en marktpartijen zich hebben verenigd in een PPS (publiek-privaat samenwerkingsverband). De afgesloten PPS-contracten kunnen niet zonder slag of stoot worden omgezet voor een groter aandeel vrije kavels. Ook wanneer de gemeente zelf de exploitatie en ontwikkeling in handen heeft genomen zijn vaak al gronduitgiftecontracten met de bouwende partijen gesloten en is het volgens gemeenten niet mogelijk hierover te onderhandelen. Het beeld is dat marktpartijen niet bereid zijn de woningbouwplannen te veranderen, zolang de projectmatig ontwikkelde woningen goed worden verkocht. De lokale woningmarkt is een reden om af te zien van een groot aandeel vrije kavels in het bouwprogramma. Rijwoningen zijn vooralsnog makkelijk af te zetten, met als gevolg dat er geen reden is om de woningdifferentiatie te veranderen. De traditie van seriematige woningbouw is hier ook debet aan. Vermoedelijk speelt de belemmering van de aanbiedersmarkt op vrijwel alle locaties in de Randstad een rol, maar wordt deze slechts door een beperkt aantal gemeenten benoemd. Particulier opdrachtgeverschap in Klein Rome, Bemmel
De in het Vinex-convenant vastgelegde woningaantallen vormen op een kwart van de locaties voor de gemeente ook een belemmering om meer vrije kavels uit te geven. De woningaantallen en het gemeentelijk beleid om 30% sociale woningbouw en 70% in de marktsector te bouwen vormen in combinatie met bouwclaims of PPS een belemmering om een significant aandeel vrije kavels uit te geven. Het vergroten van het aandeel vrije kavels leidt tot een lagere woningdichtheid en daarmee tot spanning met de woningbouwtaak. Planverandering vergt ook tijd. Daarnaast loopt de gemeente het risico door vertraging minder subsidie van het rijk te ontvangen.
5
Het kwaliteitsaspect van particulier opdrachtgeverschap vormt toch voor 15% van de gemeenten een reden om ervan af te zien. Eigenbouw op kavels kan leiden tot een kakofonie aan bouwstijlen en kleurgebruik, zo meent men. Met richtlijnen is dit echter goed in te perken. Deze worden dan ook door andere gemeenten dikwijls toegepast. De complexiteit van eigenbouw in de zin van de zorgvuldige begeleiding van de consument en de tijd die dit vraagt vormt nauwelijks een belemmering voor de uitgifte van vrije kavels.
Voornemens voor planverandering Welke voornemens hebben de gemeenten om particulier opdrachtgeverschap de komende jaren te stimuleren? De gemeenten geven aan dat op 25 van de 89 locaties (28%) een eventuele uitbreiding van het aantal vrije kavels mogelijk is. Voor 6% van de 25 locaties zijn er bij de gemeente concrete plannen tot vergroting van het aantal vrije kavels, voor 7% wordt erover gediscussieerd met de betrokken partijen en voor 15% spreekt de gemeente vooralsnog slechts een wens van een groter aandeel kavels uit. Een kanttekening hierbij is dat van de overige 64 locaties een deel de afronding nadert en een deel te maken heeft met een bouwclaim en er daarom geen mogelijkheden meer zijn om het aandeel particulier opdrachtgeverschap te vergroten. De Vinac-periode wordt door een aantal gemeenten als nieuw perspectief gezien.
Consumentgericht ontwikkelen een optie ter compensatie? Plannen van gemeenten om de consument meer keuzemogelijkheden te bieden hoeven zich niet te beperken tot vrije kavels en variatie in woningtypen en woonmilieus. Consumentgerichte projectontwikkeling geeft de consument de mogelijkheid om uit verschillende geveltypen, kleurstellingen, materialen en woninggrootten de ideale projectmatig gebouwde woning samen te stellen. Ook de plattegrond is tot op zekere hoogte vrij in te delen. Hoewel dit type projectontwikkeling bepaald nog niet voor alle ontwikkelaars routine van alledag is en nadere uitwerking behoeft, is het 7 op Vinex-uitleglocaties toepasbaar. Op 26 van de 89 Vinex-uitleglocaties (29%) bestaan concrete plannen om consumentgerichte projectontwikkeling toe te passen of zijn reeds woningen door middel van consumentgerichte ontwikkeling gerealiseerd. Op de meeste locaties beslaan deze projecten echter een klein aantal woningen en hebben ze een experimenteel karakter. Het merendeel betreft collectief ontwikkelde woningen en projecten van projectontwikkelaars als Bouwfonds (Persoonlijk Wonen in bijvoorbeeld Brandevoort in Helmond en Nesselande in Rotterdam, zowel in rij- als meergezinswoningen) en BAM (à la carte in Vijfhoek te Deventer). Locaties als IJburg in Amsterdam, Leidsche Rijn in Utrecht en de Eilandenbuurt in Almere onderscheiden zich hiervan in positieve zin. In IJburg zal op Steigereiland een breed scala aan keuzemogelijkheden worden gerealiseerd. Cascowoningen, collectief te ontwikkelen wo7
Op 19 van de 89 locaties kan de consument invloed uitoefenen op de woonomgeving. Dit beperkt zich op het merendeel van deze locaties tot het inrichten van speelterreinen.
6
ningen en het uitbreidbaar en aanpasbaar zijn van alle woningen vormen hiervoor de basis. De gemeente Utrecht stimuleert de consument door middel van het “initiatievenbeleid”. Dit heeft tot resultaat dat enkele bewonersgroepen het heft in eigen hand hebben genomen en hun eigen woning en woonomgeving hebben ontwikkeld. In de Eilandenbuurt in Almere worden 600 woningen volgens het “Gewilde Wonen” principe gebouwd. Deze locaties moeten het voorbeeld gaan vormen voor de overige 63 locaties waar vooralsnog geen aandacht besteed wordt aan consumentgerichte projectontwikkeling. Voor 28 locaties is door gemeenten aangegeven dat er in de komende jaren meer woningen met consumentgerichte projectontwikkeling zullen worden gerealiseerd. Het Gewilde Wonen van Carel Weeber
Keuzemogelijkheden in de toekomst? Particulier opdrachtgeverschap op vrije kavels en invloed van de consument op de woning en woonomgeving zijn op het merendeel van de Vinex-uitleglocaties nog weinig voorhanden. Ook in differentiatie naar woningtypen en woonmilieus wordt vooralsnog door gemeenten en marktpartijen te weinig op de vraag van de consument ingespeeld. De vormgeving van Vinex-uitleglocaties komt voort uit de woningmarkt, zoals deze begin jaren ’90 bestond. De ontwikkeling van deze locaties is momenteel volop in gang en vormt een rijdende trein die moeilijk te beïnvloeden is. Gezien de voornemens in de Nota Wonen voor particulier opdrachtgeverschap en differentiatie in woningtypen en woonmilieus en de discussie die hieromtrent in veel gemeenten is opgestart mag worden verwacht dat de locaties die na 2005 in ontwikkeling worden genomen de Vinex-uitleglocaties op deze punten met gemak kunnen overtreffen.
7
8 Uit een studie is gebleken dat het beleidsmatig creëren van marktwerking van groot belang is voor het vergroten van particulier opdrachtgeverschap. Een minder op bouwprogramma en dichtheden sturende overheid die voldoende bouwcapaciteit creëert eveneens. Op Vinex-uitleglocaties, met name in de Randstad, blijkt dit vooralsnog moeilijk realiseerbaar. Overleg tussen de betrokken partijen kan in dit geval uitkomst bieden met enkele stokken achter de deur zoals de genoemde 9 maatregelen in de Nota Wonen ; particulier opdrachtgeverschap als nieuw prestatieveld in het ISV en een Wet Voorkeursrecht Particulieren.
8
9
RIGO Research en Advies, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Nederland en West Europa, 1999. Ministerie van VROM, Nota Wonen, Mensen, wensen, wonen, Den Haag, 2000, p. 89.
8
