Verhuisketens in Leiden pagina 1 van 25. gemeente eind 2009 prestatieafspraken heeft gemaakt

Verhuisketens in Leiden (onderzoek 5 uit het ‘Projectplan uitvoering woononderzoeken’) Definitieve versie, 2 februari 2011 Wim Vos, in opdracht van de afdeling SEB van de gemeente Leiden

1. Inleiding Dit onderzoek is bedoeld om de gemeente inzicht te geven in de verhuisketens in Leiden. Want als zij beschikt over die kennis, kunnen de gewenste verhuisketens voortaan mede bepalend zijn voor het vaststellen van het woningbouwprogramma van een nieuwbouwlocatie. Omdat het adequaat en op een efficiënte manier huisvesten van de doelgroep en het stimuleren van de doorstroming ook belangrijke doelen zijn van de woningcorporaties, hebben ook de Leidse woningcorporaties belang bij dit onderzoek. Zij zijn 1 daarom nauw bij de uitvoering ervan betrokken. 1.1 Aanleiding en doel Het gemeentebestuur van Leiden vindt nieuwbouw van woningen en doorstroming op de woningmarkt belangrijke thema’s. In de ‘Woonvisie gemeente Leiden 2005-2015’ geeft de gemeente aan dat zij voor alle inwoners wonen mogelijk wil maken. Dit betekent bijvoorbeeld dat er voldoende woningen moeten zijn voor huishoudens met een laag inkomen, maar ook 2 voor huishoudens met een hoger inkomen. In een aangenomen motie over de Woonvisie heeft de gemeenteraad gevraagd om de effecten van nieuwbouw op de doorstroming te 3 monitoren. Door middel van een amendement is besloten om in het woningbouwprogramma bij voorkeur die woningen op te nemen, die het grootste effect op de doorstroming hebben. In de ontwikkelingvisie ‘Leiden, Stad van Ontdekkingen’ heeft het gemeentebestuur de ambitie uitgesproken om zich verder te ontwikkelen als kennisstad. Daarvoor is het nodig om hoogopgeleide, creatieve mensen aan de stad te binden en naar de stad te lokken. Deze genoemde documenten maken duidelijk dat het woonbeleid van de gemeente meerdere groepen onderscheidt en dat het dus belangrijk is om niet alleen de ‘goede’ woningen te bouwen, maar ook de woningen die de gewenste verhuisketens tot gevolg hebben. Maar wat zijn verhuisketens eigenlijk en hoe kun je doorstroming sturen met nieuwbouw? Daarover gaat deze notitie. Het doel van deze notitie is om inzicht te geven in de werking van verhuisketens (in het algemeen en in Leiden) en in de manieren om inzicht te krijgen in verhuisketens die het gevolg zijn van een nieuwbouwplan. Het onderzoek dat rondom deze notitie is uitgevoerd heeft een rekenmodel opgeleverd. Dit model is bedoeld om de gemeente en de Leidse woningcorporaties te ondersteunen bij het bepalen van de beste woningdifferentiatie van een bouwplan. Welke differentiatie ‘de beste’ is, is afhankelijk van de vraag welke doelgroep(en) – direct en indirect – met het bouwplan moet(en) worden bediend. Als met een bouwplan bijvoorbeeld vooral starters moeten worden geholpen, kan worden besloten om direct voor starters te bouwen (dus starterswoningen), of indirect voor starters te bouwen (luxere woningen, die tot gevolg hebben dat er bestaande woningen voor starters vrijkomen). Het is hierbij dus niet alleen van belang welk type woning wordt gebouwd, maar ook tot welke verhuisketens deze nieuwbouw leidt. Hoe langer de keten is, hoe meer huishoudens hun woonwens kunnen realiseren met de bouw van één woning. En dus des te meer de woningvoorraad ‘passend’ wordt bewoond. 1

Het gaat om de Sleutels, Ons Doel, Portaal, SLS Wonen en Ymere. Dit zijn ook de woningcorporaties waarmee de gemeente eind 2009 prestatieafspraken heeft gemaakt. 2 Nummer RV 05-0094, met als onderwerp: Woonvisie inrichting monitor. 3 Nummer RV 05.0094, met als onderwerp: Woonvisie doorstroming als toetssteen.

Verhuisketens in Leiden

pagina 1 van 25

1.2 Resultaten van dit onderzoek Wat heeft dit onderzoek opgeleverd? Dit onderzoek: - geeft inzicht in de theorie van verhuisketens en daarmee in het functioneren van de woningmarkt; - maakt duidelijk dat een onderzoek naar de werkelijke verhuisketens erg arbeidsintensief is (en dus duur); - levert een actueel verhuisketenmodel op waarmee de gemeente en de Leidse corporaties beschikken over een instrument waarmee zij een aantal jaren lang voor alle relevante bouwlocaties de verhuisketens kunnen inschatten en (mede) op basis daarvan de differentiatie van een bouwplan kunnen bepalen. 1.3 Gevolgde aanpak Voor dit onderzoek zijn de volgende stappen gezet: 1. In juni 2010 is gestart met het verzamelen en analyseren van documenten die op landelijk en lokaal niveau inzicht geven in verhuisketens. Dat zijn: - ‘Verhuisstromen door nieuwbouw van woningcorporatie’, afstudeeronderzoek van 4 Rojina Yip aan de TU Delft (juni 2009). - Informatie van Portaal over de verhuisketens van twee deelprojecten van Nieuw Leyden. 5 - De rapportage ‘Wonen in Leiden, rapportage WoON 2009’. 2. Vervolgens is in de periode juni tot en met augustus 2010 de informatie uit die beschikbare documenten opgenomen in het concept van deze notitie. 3. Het concept van deze notitie is op 16 augustus 2010 besproken met mevrouw M. van Duijn van de gemeente en met de heren W. Debets en S. Turan van Portaal. 4. Omdat uit de vorige stappen bleek dat er weinig informatie beschikbaar is over werkelijke verhuisketens en omdat duidelijk werd dat het achterhalen van werkelijke verhuisketens erg arbeidsintensief (en dus duur) is, is gekozen voor het hanteren van een verhuisketenmodel van Rigo. Op 23 augustus 2010 heeft de gemeente – mede namens de Leidse woningcorporaties – aan Rigo opdracht gegeven om haar bestaande model 2006 te actualiseren en dat actuele model aan de gemeente Leiden en de Leidse corporaties beschikbaar te stellen. Dit eerste houdt in dat aan het model de meest recente informatie over verhuiswensen van Leidse huishoudens is toegevoegd uit WoON 2009 en Woonzicht.nl; het tweede betekent dat de gemeente en de corporaties het verhuisketenmodel mogen gebruiken om zelf de verhuisketens van bouwprojecten te kunnen inschatten. 5. Na het beschikbaar komen van dat geactualiseerde verhuisketenmodel (hierna model 2009) is begin oktober 2010 summier getest in hoeverre dit model de werkelijke verhuisketens kan inschatten. De uitkomst daarvan is toegevoegd aan deze notitie. 6. De notitie is vervolgens op 27 oktober 2010 besproken met vertegenwoordigers van de corporaties. De gemaakte opmerkingen zijn verwerkt in deze notitie.

4

Dit rapport is een afstudeeronderzoek naar de effecten van verhuisstromen die op gang zijn gebracht door het deelplan Historie van Portaal van het nieuwbouwproject Roomburg in Leiden. In 2006 zijn de woningen van dat deelplan (94 sociale huurwoningen met een huurprijs tot de liberaliseringsgrens, toen € 632) opgeleverd. Portaal hoopte door daar duurdere huurwoningen te bouwen een manier te hebben gevonden om de doorstroming op de woningmarkt van Leiden op gang te brengen en zo de lage inkomensgroep te bedienen. De doelstelling van dat onderzoek is om te onderzoeken of het project met relatief dure huurwoningen voor de middeninkomens inderdaad heeft geleid tot het vrijkomen van de sociale huurwoningen voor de lage inkomensgroepen. 5 Het eindconcept van deze rapportage verscheen wat later, in augustus 2010.


pagina 2 van 25

7. Ten slotte is deze notitie in oktober 2010 opgeleverd aan de gemeente en is het verhuisketenmodel 2009 overhandigd aan de gemeente en de woningcorporaties. 1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk gaat hoofdstuk 2 in op de theorie van verhuisketens. Hoofdstuk 3 geeft informatie over de verhuisketens op landelijk niveau. Hoofdstuk 4 zoomt in op de situatie in Leiden. Hoofdstuk 5 besteedt aandacht aan het Rigo-verhuisketenmodel en in het afsluitende hoofdstuk 6 zijn conclusies en aanbevelingen opgenomen.


pagina 3 van 25

2. Verhuisketens: de werking van de woningmarkt6 Om doorstroming op gang te brengen spelen verhuizingen een belangrijke rol. Om verhuizingen mogelijk te maken, is het belangrijk om te weten wat de woonwensen zijn van 7 de woningvragers. Gemiddeld verhuist een huishouden iedere tien jaar. Een huishouden zal over het algemeen proberen om bij een verhuizing de woonsituatie te verbeteren. Dit betekent dat de woningvoorraad als een hiërarchisch functionerend systeem kan worden gezien, de zogenoemde ‘Woninghiërarchie’ of ‘Woonladder’, zie figuur 1. Figuur 1: Woninghiërarchie of Woonladder

8

D ure koop (hoge kw aliteit) D ure huur

M iddeldure koop M iddeldure huur

G oedkope koop G oedkope huur (lage kw aliteit)

Doorstromers proberen van goedkope huurwoningen (zoals meergezinswoningen) te verhuizen naar goedkope of middeldure koopwoningen (zoals eengezinswoningen), van klein naar groot, etc. Starters (nieuw gevormde huishoudens) moeten het evenwicht herstellen. Zij zullen relatief veel in meergezinswoningen en kleine woningen terecht komen en dus relatief weinig in laagbouw en grote woningen. Hoog op de woninghiërarchie staan gewilde woningen. Laag op de hiërarchie staan niet-gewilde woningen (Priemus, 1984). De doorgetrokken lijnen tussen de woningtypen in figuur 1 geven de ‘opwaartse’ stappen op de Woonladder weer die huishoudens maken. Maar op de woningmarkt komen ook ‘neerwaartse’ stappen voor. Dat zijn bijvoorbeeld oudere huishoudens die verhuizen van een dure koopwoning naar een duur huurappartement. Bijvoorbeeld om daarmee hun opgebouwde vermogen te verzilveren en te wonen in een woning die gelijkvloers is en dichtbij de voorzieningen ligt. Deze ‘neerwaartse’ stap is aangegeven met de onderbroken pijl. Een andere neerwaartse stap is vaak te zien als gevolg van echtscheidingen en werkloosheid. Een direct met elkaar samenhangende reeks verhuizingen wordt een ‘verhuisketen’ genoemd. Een verhuisketen is ‘een groep verhuizingen die onderling direct samenhangen, 6

De informatie in dit hoofdstuk is vooral ontleend aan de rapportage ‘Verhuisstromen door nieuwbouw van woningcorporatie’, afstudeeronderzoek van Rojina Yip aan de TU Delft (juni 2009). 7 Dit gemiddelde is afhankelijk van de levensfase van een huishouden. Doorgaans verhuizen jongeren vaker dan ouderen. In steden met veel studenten – zoals Leiden – zullen de huishoudens dus gemiddeld vaker verhuizen dan één keer per 10 jaar. 8 Dit is wat gedetailleerdere vorm dan de versimpelde vorm die in het afstudeerrapport is opgenomen.


pagina 4 van 25

doordat telkens een woning (of deel ervan) bij de ene verhuizing wordt betrokken als ontruimde woningen en bij de andere als woning die men betrekt’ (Priemus en Kroes, 1969). De lengte van een verhuisketen wordt uitgedrukt in schakels. Het aantal schakels is gelijk aan het aantal verhuizingen dat tot eenzelfde verhuisketen behoort, zie figuur 2. In figuur 2 stelt de linker woning een grote/luxe nieuwbouwwoning voor. Deze is het beginpunt van de verhuisketen. Deze nieuwe woning wordt betrokken door een huishouden dat een iets kleinere c.q. minder luxe woning achterlaat. Dit is de eerste schakel. Op haar beurt wordt deze bestaande woning betrokken door een ander huishouden dat ook weer een iets kleinere woning achterlaat. Dit is de tweede en derde schakel. Als dat huishouden een starter of vestiger is of wanneer de vrijkomende woning wordt gesloopt, eindigt de (lokale) verhuisketen. Figuur 2: Verhuisketen Eerste schakel

Tweede schakel Derde schakel

Beginpunt: nieuwbouwwoning of overlijden

Herkomst doorstromers = Vrijkomend aanbod 2e schakel

Eindpunt: Starter, vestiger of sloop

Een verhuisketen heeft een beginpunt en een eindpunt. Een beginpunt is een woning die niet door vorige bewoners is verlaten. Dit kan het geval zijn bij bijvoorbeeld nieuwbouw, overlijden van vorige bewoners en verbouwing van een niet-woning tot een woning. Een eindpunt wordt gecreëerd wanneer een huishouden wordt gevormd, als er een verhuizing van buiten het woningmarktgebied/de gemeente plaatsvindt (een vestiger), of als de woning wordt gesloopt. 9 Kort gezegd eindigt een keten door de ‘geboorte’ van een huishouden of de ‘dood’ van een woning (Priemus, 1984).

9

Hiervan is sprake bij een inwonend kind dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen of bij een echtscheiding (waarbij uit één huishouden twee huishoudens ontstaan).


pagina 5 van 25

3. Verhuisketens in Nederland10 Om een indruk te krijgen van het rendement van nieuwbouw heeft VROM in 2003 gebruik gemaakt van een model van doorstroomketens. Het model is opgebouwd op basis van feitelijke verhuizingen die hebben plaatsgevonden in de twee jaar voorafgaand aan het WoningBehoefte Onderzoek (WBO, de voorganger van het WoON). Uit het model blijkt dat een nieuwbouwwoning gemiddeld een ketenlengte heeft van 3,3. Dit betekent dat één nieuwe woning gemiddeld 2,3 verhuizingen in de bestaande woningvoorraad tot gevolg heeft. Huurwoningen leiden gemiddeld tot minder lange verhuisketens dan koopwoningen omdat huurwoningen doorgaans dichter bij het einde van een verhuisketen zitten (zie de Woonladder, figuur 1). Huurwoningen komen vooral na de tweede schakel relatief veel voor. Deze trekken starters aan waardoor de keten stopt. Als een verhuisketen met een huurwoning begint, is de kans dus groter dat starters eerder worden bediend, maar de verhuisketen is dan korter. Over het algemeen levert bouwen voor de top van de markt de langste verhuisketens op. Als er bijvoorbeeld in de eerste schakel luxe koopwoningen (vrijstaand en twee-onder-een-kap) worden gebouwd, dan maken die indirect nog eens luxe koopwoningen vrij als gevolg van doorstroming (VROM, 2003). De reden hiervan is dat er relatief veel doorstromers zijn die hun twee-onder-een-kap inruilen voor een betere twee-onder-een-kap of een vrijstaande woning. Dit aanbod is nauwelijks voor starters toegankelijk. De keten zet zich voort en verderop in de keten worden andere woningtypen vrijgemaakt. Dit kunnen bijvoorbeeld huurwoningen zijn die wél toegankelijk zijn voor starters. Bouwen aan de top van de markt levert dus ook iets op voor woningzoekenden aan de onderkant van de markt. Het omgekeerde geldt niet: het bouwen van woningen aan de onderkant van de Woonladder (zoals goedkope huurwoningen, zie figuur 1) levert weinig of niets op voor degenen die op zoek zijn naar luxe koopwoningen. Een ander aspect dat verschillen oplevert in de lengte van verhuisketens is de locatie waar de keten begint. VROM (2003) heeft een onderscheid gemaakt tussen Westen/Randstad en Overig Nederland. Buiten de Randstad is men er in geslaagd om met strategisch toevoegen van koopappartementen eengezinskoopwoningen vrij te maken en op deze manier lange verhuisketens op gang te brengen. In het Westen van het land lukt dit minder goed. Daar worden nieuwe koopappartementen namelijk veel vaker betrokken door starters. In de Randstad maakten eengezinshuurwoningen naar verhouding de meeste goedkope meergezinshuurwoningen vrij. Nieuwbouw van dure, vrijstaande koopwoningen – dus in de top van de markt – levert weliswaar lange verhuisketens op, maar daarvan eindigen er slechts weinig in een goedkoop huurappartement. Naarmate de verhuisketen vordert, is de kans groot dat die keten zich buiten de gemeente voortzet. Uiteindelijk komt er weliswaar een starter aan bod, maar die bevindt zich in een andere gemeente dan waar de nieuwbouw is gerealiseerd. De lokale verhuisketen is hierdoor vroegtijdig afgebroken. De verhuisketen zet zich voort, maar buiten de gemeente. Vaak zal dat in de regio zijn.

10

De informatie in dit hoofdstuk is vooral ontleend aan de rapportage ‘Verhuisstromen door nieuwbouw van woningcorporatie’, afstudeeronderzoek van Rojina Yip aan de TU Delft (juni 2009).


pagina 6 van 25

4. Verhuisketens in Leiden Doordat in deze notitie wordt ingezoomd op de gemeente Leiden, ligt de nadruk in de uitkomsten op de verhuisketens voor deze gemeente. Dit neemt niet weg dat Leiden een onderdeel vormt van de regionale woningmarkt en dat regionale verhuisketens dus van groot belang zijn. Maar die zijn in dit onderzoek niet onderzocht. 4.1 Algemeen beeld Het WoON 2006 onderschrijft de conclusies uit eerder onderzoek dat huurwoningen over het algemeen niet tot lange verhuisketens leiden. Maar opmerkelijk is dat in WoON 2006 wordt vermeld dat de bouw van huurwoningen in de gemeente Leiden juist wél voor langere verhuisketens zorgt dan de bouw van koopwoningen. Dit komt doordat er in Leiden veel koopwoningen door vestigers worden betrokken, waardoor de lokale verhuisketens worden afgebroken. De nieuwbouwhuurwoningen kunnen daarom alsnog langere verhuisketens opleveren. In 2006 was dus in Leiden de verhuisketen van huurwoningen gemiddeld langer dan de verhuisketen van koopwoningen. Het WoON 2009 laat zien dat dit nu anders is. Bij koop- en 11 huurwoningen is nu een groter deel afkomstig van vestigers (en minder van doorstromers). Zie figuur 3. Hierdoor stopt de verhuisketen eerder. Wellicht is het grotere aandeel vestigers het gevolg van de luxe nieuwbouw in Roomburg en het feit dat gedurende de twee jaar vóór 12 2009 meer nieuwe woningen zijn opgeleverd dan gedurende de twee jaar vóór 2006. De ketenlengte in de koopsector is nu 1,9 en in de huursector 1,8. Dit betekent dat één nieuwe koopwoning gemiddeld 0,9 verhuizingen in de bestaande woningvoorraad tot gevolg heeft en dat één nieuwe huurwoning gemiddeld 0,8 verhuizingen in de bestaande woningvoorraad tot gevolg heeft. In 2006 was de gemiddelde ketenlengte nog 2,5 in de koopsector en 2,7 in de huursector. De verhuisketens in Leiden zijn dus korter geworden door het grotere aandeel vestigers. In heel Nederland is een toename te zien van 9% vestigers in 2006 naar 11% in 2009. De starters en vestigers zijn nu samen goed voor 24%. Dat was in 2006 nog 21%. In de studentenstad Groningen is die toename ook te zien: van 47% starters en vestigers in 2006 naar 54% in 2009. Zowel in Nederland (gemiddeld, op gemeentelijk niveau) als in Leiden en Groningen is dus een afname van de ketenlengte te zien. De bovenste twee staven in figuur 3 geven de situatie aan voor 2009; de onderste twee de situatie voor 2006. In de bovenste staaf is aangegeven welke groepen twee jaar vóór 2009 zijn verhuisd naar een koop- of een huurwoning. Er worden vier groepen onderscheiden: doorstromers uit een koopwoning (aangeduid met: ‘uit koop’ en ‘koop’), doorstromers uit een huurwoning (aangeduid met: ‘uit huur’ en ‘huur’), vestigers en starters. Elke staaf geeft het aandeel van deze vier groepen weer.

11

Over het algemeen zullen vestigers voor Leiden kiezen omdat het een aantrekkelijke woongemeente is vanwege haar historische centrum en goede openbaar vervoersmogelijkheden. De meeste vestigers komen uit de regio. 12 Uit de rapportage ‘Wonen in Leiden, rapportage WoON 2009’ (Explica, september 2010) blijkt dat er in Leiden in 2007 en 2008 ongeveer 660 woningen zijn gebouwd en in 2004 en 2005 ongeveer 210 woningen.


pagina 7 van 25

Figuur 3: Recent verhuisden (afgelopen twee jaar) naar vorige woonsituatie, naar eigendom van de woning, Leiden (bron: WoON 2009, WoON 2006) 2009 0%

20%

40%

60%

80%

100%

80%

100%

koop

huur uit koop

uit huur

vestiger

starter

2006 0%

20%

40%

60%

koop

huur koop

huur

vestiger

starter

Voor eengezinswoningen is de keten in Leiden langer dan voor meergezinswoningen (2,0 resp. 1,8). In 2006 was de ketenlengte zowel bij eengezinswoningen als bij meergezinswoningen 2,6. Bij de eengezinswoningen blijkt het aandeel starters groter te zijn dan in 2006; bij de meergezinswoningen is de afname van de ketenlengte het gevolg van het grotere aandeel vestigers. Zie figuur 4. Beide groepen (starters en vestigers) leiden tot het einde van de lokale verhuisketen. De bovenste twee staven geven opnieuw de situatie aan voor 2009; de onderste twee de situatie voor 2006. In de bovenste staaf is aangegeven welke groepen twee jaar vóór 2009 zijn verhuisd naar een eengezinswoning. Er worden vier groepen onderscheiden: doorstromers uit eengezinswoningen (aangeduid met: ‘uit eengezins’ en ‘egw’), doorstromers uit meergezinswoningen (aangeduid met: ‘uit meergezins’ en ‘mgw’), vestigers en starters. Elke staaf geeft het aandeel van deze vier groepen weer.


pagina 8 van 25

Figuur 4: Recent verhuisden (afgelopen twee jaar) naar vorige woonsituatie, naar woningtype, Leiden (bron: WoON 2009, WoON 2006) 2009 0%

20%

40%

60%

80%

100%

eengezins

meergezins uit eengezins

uit meergezins

vestiger

starter

2006 0%

20%

40%

60%

80%

100%

eengezins

meergezins egw

mgw

vestiger

starter

4.2 Verhuisketens in Roomburg 4.2.1 Werkelijke verhuisketens De schrijfster van het onderzoek ‘Verhuisstromen door nieuwbouw van woningcorporatie’ heeft onderzocht wat de werkelijke verhuiseffecten zijn als gevolg van deelplan Historie van Roomburg. Het resultaat daarvan staat in figuur 5. Figuur 5: Werkelijk resultaat van verhuizingen Vrijkomend aanbod (output) Huur < kwaliteitskortingsgrens 13 < aftoppingsgrens 43 < liberaliseringsgrens 11 > liberaliseringsgrens 4 Koop

< € 182.000 € 182.000 - € 230.000 € 230.000 - € 350.000 > € 350.000

Onbekend Totaal Lengte verhuisketens

Bediende groepen (output) Doorstromers 120 56% Starters 21 10% Vestigers 73 34% Totaal 214 100%

7 3 7 1 89 31 120 2,3

Uit dit resultaat blijkt dat de nieuwbouwhuurwoningen ook in de koopsector woningen vrij maken. Van alle vrijkomende woningen is 15% een koopwoning.


pagina 9 van 25

Het achterhalen van de werkelijke verhuisketens bleek heel lastig te zijn. Zie daarvoor de beschrijving in bijlage 1 van de manier waarop de onderzoekster te werk is gegaan. Het achterhalen van werkelijke verhuisketens: - is zeer tijdrovend (en daardoor duur), omdat handmatig het GBA, Woonzicht.nl en het kadaster moeten worden geraadpleegd; - levert niet alle benodigde informatie op: de inkomens van de huishoudens zijn niet bekend en het is niet in alle gevallen duidelijk of de achtergelaten woning een sociale huurwoning of particuliere huurwoning is. 4.2.2 Verhuisketens volgens het model 2006 In het eerder aangehaalde onderzoek ‘Verhuisstromen door nieuwbouw van woningcorporatie’ zijn de effecten van de verhuisstromen gesimuleerd met het verhuisketenmodel 2006 dat Rigo Research en Advies BV voor dat onderzoek heeft opgesteld. Het bouwprogramma van deelplan Historie van Roomburg (94 eengezinshuurwoningen) is ingevoerd in dit model. Dit is overigens de eerste keer dat de betrouwbaarheid van het verhuisketenmodel van Rigo is getoetst aan de hand van een bouwplan. Als de 94 eengezinshuurwoningen van Portaal met een huurprijs onder de liberaliseringsgrens worden ingevoerd in het model, is de uitkomst dat naast deze nieuwe woningen 108 bestaande woningen beschikbaar komen voor starters, doorstromers en vestigers. Van deze huishoudens is 53% een huishouden met een inkomen lager dan modaal. De verhuisketen die door het bouwprogramma van Roomburg zal ontstaan, heeft een lengte van 2,2. Dit betekent dat iedere nieuwbouwwoning gemiddeld 1,2 verhuizingen in de bestaande woningvoorraad tot gevolg heeft. De verdeling van de bediende groepen over de woningen en verschillende prijssegmenten is in figuur 6 weergegeven. Figuur 6: Resultaat van verhuizingen volgens het model 2006 Vrijkomend aanbod (output) Bediende groepen (output) Huur < kwaliteitskortingsgrens 14 Doorstromers 108 54% < aftoppingsgrens 47 Starters 37 18% < liberaliseringsgrens 10 Vestigers 57 28% > liberaliseringsgrens 10 Totaal 202 100% Koop

< € 182.000 € 182.000 - € 230.000 € 230.000 - € 350.000 > € 350.000

Totaal Lengte verhuisketens

10 11 5 1 108 2,2

< modaal 1 - 1,5 x modaal > 1,5 x modaal Totaal

107 51 44 202

53% 25% 22% 100%

Uit de vergelijking tussen de werkelijke effecten (figuur 5) en de uitkomsten van het model 2006 (figuur 6) blijkt dat de verschillen niet groot zijn. Mogelijke oorzaken van de verschillen zijn dat het model 2006 is gebaseerd op een steekproef en dat in 2006 het woonruimteverdelingssysteem in Leiden is veranderd: Huis-Aan-Bod is vervangen door Woonzicht.nl. De verhuisgegevens vanaf die overgang zijn niet in WoON 2006 opgenomen. In bijlage 1 wordt dieper ingegaan op deze test van het model 2006.


pagina 10 van 25

4.3 Verhuisketens in Nieuw Leyden Woningcorporatie Portaal heeft voor twee deelplannen in Nieuw Leyden zelf de doorstroomeffecten in kaart proberen te brengen. Dit is niet zo uitgebreid gebeurd als de onderzoekster bij Roomburg heeft gedaan. Portaal heeft de verhuisketens ingeschat door eerst de eerste schakel in beeld te brengen en vervolgens aan te nemen dat het doorstroomeffect van de tweede en eventueel derde schakel samen 50% zo groot is als het effect van de eerste schakel. De uitkomst van die exercitie staat in bijlage 2. Ook hier zijn – net als bij het achterhalen van de werkelijke verhuisketens in deelplan Historie van Roomburg – de inkomens van de nieuwe huurders niet bekend omdat Portaal deze inkomens niet registreert bij verhuring. In de toekomst wil deze corporatie dit wél gaan doen.


pagina 11 van 25

5. Rigo verhuisketenmodel 2009 In paragraaf 4.2.1 is aangegeven dat het achterhalen van de werkelijke verhuisketens erg arbeidsintensief (en dus duur) is en desalniettemin niet alle gewenste informatie oplevert. Daarom is het niet verwonderlijk dat in Leiden slechts van één bouwplan (deelplan Historie van Roomburg) de werkelijke verhuisketens zijn onderzocht. Om deze reden hebben de gemeente Leiden en de woningcorporaties ervoor gekozen om de verhuisketens in te schatten op basis van het verhuisketenmodel van Rigo. Dit model geeft weliswaar ‘slechts’ een inschatting van de verhuiseffecten van een nieuwbouwplan, maar de voordelen ten opzichte van het achterhalen van de werkelijke verhuisketens van een nieuwbouwplan zijn de volgende: - De aanschaf van het model is niet duur. - Het gebruik van het model is heel eenvoudig. - Het model kan niet uitsluitend worden gebruikt voor een reeds gerealiseerd bouwplan (dus achteraf), maar kan ook worden gebruikt voor een nog te realiseren bouwplan (dus vooraf). Dit biedt de mogelijkheid om ‘te spelen’ met het model en op basis van de gewenste uitkomsten van de doorstroomeffecten het woningbouwprogramma te kiezen. De gemeente en de Leidse woningcorporaties hebben Rigo opdracht gegeven om haar verhuisketenmodel 2006 voor Leiden te actualiseren. Rigo heeft begin oktober 2010 het nieuwe model 2009 opgeleverd. Bijlage 3 geeft informatie over model 2009. Ook het nieuwe model is getest door de uitkomsten voor deelplan Historie van Roomburg te vergelijken met de werkelijke verhuiseffecten en de uitkomsten van model 2006. Bijlage 4 bevat de resultaten van die vergelijking. Uit die vergelijking blijkt dat de uitkomsten van model 2006 en 2009 soms met elkaar overeen komen, maar meestal van elkaar afwijken. Op grond van deze vergelijking is niet te zeggen of model 2009 de werkelijkheid beter inschat dan model 2006. Daarvoor is de test te summier. In principe moet model 2009 betrouwbaarder zijn dan model 2006 omdat in model 2009 de meest recente informatie over verhuizingen in Leiden is verwerkt (op basis van WoON 2009). Het verschil tussen de uitkomsten van het model en de werkelijkheid lijkt voornamelijk te ontstaan bij de eerste schakel. Als aanbieders er in slagen om in de eerste schakel vrijwel uitsluitend doorstromers te bedienen (dit betekent dat de nieuwe woningen worden betrokken door huishoudens uit Leiden), is het effect een langere verhuisketen dan het model voorspelt. In Roomburg lijkt dit te zijn gelukt, maar dit lukt niet overal. Anders zou dit wel in het WoON 2009 tot uitdrukking zijn gekomen. In de sociale huursector is er enige invloed op de eerste instroom (zoals het toewijzen van nieuwe woningen aan Leidse huurders met een urgentieverklaring), maar in de koopsector is die invloed er nauwelijks. Daarom verwacht Rigo dat het model bij het effect van de bouw van koopwoningen in het algemeen minder zal afwijken van de werkelijkheid dan bij huurwoningen. Dit betekent overigens dat het voor de doorstroming in Leiden effectief is als huur- en koopwoningen bij voorrang zouden kunnen worden toegewezen aan Leidse huishoudens. Dit is op grond van de regionale Huisvestingsverordening niet toegestaan, maar woningcorporaties kunnen hierbij wel een rol vervullen door een gerichte communicatie over de nieuwbouwplannen richting hun huurders.


pagina 12 van 25

Werkelijke verhuizingen zijn van zoveel factoren afhankelijk dat het model 2009 van Rigo die verhuisbewegingen niet exact kan voorspellen. Het model 2009 leent zich echter wel goed om op een eenvoudige manier die verhuizingen globaal in te schatten. Een lange verhuisketen betekent dat zo veel mogelijk huishoudens kunnen verhuizen als gevolg van het nieuwbouwplan. Het streven is echter ook gericht op het zo goed mogelijk bedienen van de groepen voor wie het bouwplan (direct en/of indirect) is bedoeld. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om de volgende groepen en de beleidsmatige overwegingen daarbij. Tabel 3: Enkele belangrijke groepen bij verhuisketens Groep Overweging Doorstromers Doorstroming in de bestaande woningvoorraad stimuleren. Voorzieningenniveau in stand houden door jongeren aan de Starters stad te binden. Hogere inkomens aan te trekken ten behoeve van de Vestigers stedelijke economie. Hogere inkomens Verkleinen van de ‘goedkope scheefheid’ in de huursector. Lage inkomens Ook voor hen moeten er voldoende woningen zijn. Huishoudens met kinderen Bevorderen van de levendigheid van een wijk. Jonge huishoudens Daarom leent het model 2009 zich goed om per bouwplan een keuze te maken ten aanzien van de te ‘bedienen’ doelgroep(en). Wat heeft deze wijk nodig? Wat zijn de sterke kanten van deze buurt? Op basis daarvan wordt bepaald voor welke groep(en) de nieuwbouw vooral is bedoeld. Door vervolgens met het model 2009 te ‘spelen’ door diverse woningdifferentiaties in te voeren, kan worden bepaald welke woningdifferentiatie het beste resultaat oplevert. Dit neemt niet weg dat andere overwegingen – met name financiële – tot een andere woningdifferentiatie nopen.


pagina 13 van 25

6. Conclusies en aanbevelingen 6.1 Conclusies 6.1.1 De werking van de woningmarkt - Door verhuizingen kunnen woningvragers hun woonwensen realiseren. Doorgaans zullen zij hierbij een opwaartse stap maken op de zogenoemde Woonladder. De Woonladder geeft de hiërarchie van woningen: bovenaan de Woonladder staan de dure, grote koopwoningen; onderaan staan de goedkope, kleine huurwoningen. Door de opwaartse stappen die huishoudens op de Woonladder maken, komen woningen aan de onderkant van de Woonladder vrij voor starters op de woningmarkt en andere huishoudens met een laag inkomen. - Het bouwen van woningen aan de bovenkant van de Woonladder komt in eerste instantie ten goede aan huishoudens met een hoog inkomen. Maar indirect – aan het einde van de verhuisketen – komen de vrijkomende woningen ook ten goede aan huishoudens die zijn aangewezen op de onderkant van de Woonladder. Het omgekeerde geldt niet. Het bouwen van woningen aan de onderkant van de Woonladder leidt niet of nauwelijks tot verhuizingen van huishoudens met een hoog inkomen. - Over het algemeen geldt dat het bouwen van woningen aan de bovenkant van de Woonladder tot langere verhuisketens leidt dan het bouwen van woningen aan de onderkant van de Woonladder. Het bouwen van huurwoningen – over het algemeen zijn dit woningen in het onderste deel van de Woonladder – leidt dus over het algemeen tot kortere ketens dan de bouw van koopwoningen, maar de kans is wel groter dat starters eerder in de tijd worden bediend (namelijk: aan het begin van de verhuisteken en niet aan het einde ervan). - De woning die door een verhuizing vrijkomt, wordt doorgaans ingenomen door een ander huishouden. Op die manier ontstaat een verhuisketen, die een aantal schakels heeft. De laatste schakel wordt vaak gevormd door een starter op de woningmarkt. Dit is bijvoorbeeld een thuiswonend kind dat voor het eerst zelfstandig gaat wonen. Ook eindigt de verhuisketen als de vrijkomende woning wordt gesloopt. 6.1.2 Verhuisketens in de regio Doordat in deze notitie wordt ingezoomd op de gemeente Leiden, ligt de nadruk in de uitkomsten op de verhuisketens voor deze gemeente. Dit neemt niet weg dat Leiden een onderdeel vormt van de regionale woningmarkt en dat regionale verhuisketens dus van groot belang zijn. Maar die zijn in dit onderzoek niet onderzocht. 6.1.3 Verhuisketens in Leiden - Op landelijk niveau bestaat een verhuisketen uit heel veel schakels. Dit betekent dat de bouw van een nieuwe woning leidt tot veel verhuizingen. Op lokaal niveau zijn de ketens veel kleiner. Want een lokale verhuisketen eindigt zodra een vrijkomende woning wordt betrokken door een vestiger (een huishouden dat een lege woning in een andere gemeente achterlaat) of een starter (iemand die geen lege woning achterlaat). De verhuisteken zet zich voort, maar buiten de gemeente. - In 2009 is de gemiddelde ketenlengte in Leiden in de koopsector 1,9 en in de huursector 1,8. In 2006 was de gemiddelde ketenlengte nog 2,7 respectievelijk 2,5. De lengte van de verhuisketen is vooral afgenomen door het grotere aantal vestigers. Dit komt vermoedelijk doordat er de afgelopen jaren meer nieuwe woningen zijn gebouwd dan de jaren daarvoor. - Maar niet alleen de lengte van de verhuisketen is belangrijk. Het gaat ook – en misschien wel vooral – om de vraag of met het nieuwbouwplan de huishoudens met een laag inkomen


pagina 14 van 25

worden geholpen of juist (of ook) de huishoudens met een hoger inkomen? Of alleenstaanden of gezinnen met kinderen? Het nieuwe verhuisketenmodel van Rigo is een instrument om op basis van de gewenste verhuisketen de meest geschikte woningdifferentiatie van een nieuwbouwplan te kunnen bepalen. - Het model 2009 is in zijn algemeenheid betrouwbaar omdat daarin de meest recente informatie over verhuizingen in Leiden is opgenomen (WoON 2009). De test is echter beperkt omdat er in Leiden maar één bouwplan is waarvan de werkelijke verhuisketens zijn onderzocht. Dit is overigens niet vreemd, want dergelijk onderzoek is zeer arbeidsintensief (en dus duur). In deze notitie is het model daarom getest aan de hand van dat ene bouwplan. Voor een heel specifiek bouwplan op een heel specifieke locatie zal de betrouwbaarheid van het model 2009 kleiner zijn dan voor een meer ‘gemiddeld’ bouwproject. - Ondanks dat de exactheid van het model per project dus niet vaststaat, lijkt het model de werkelijkheid redelijk goed te kunnen voorspellen. Met het model hebben de gemeente en de Leidse woningcorporaties een goedkoop en eenvoudig model in handen om hen te ondersteunen bij het bepalen van de woningdifferentiatie van nieuwbouwplannen. 6.2 Aanbevelingen Op basis van dit onderzoek worden aan de gemeente en de Leidse woningcorporaties de volgende aanbevelingen gedaan: 13 1. Gebruik het model 2009 van Rigo bij het bepalen van de gewenste woningdifferentiatie. Zowel de gemeente als de Leidse corporaties zijn eigenaar van dit model. Het gebruik van dit model daagt partijen uit om na te denken over de functie van het bouwplan; de aandacht richt zich daarbij niet uitsluitend op de nieuwbouwwoningen (wat en voor wie bouwen we?), maar ook op de effecten daarvan op de bestaande voorraad (hoeveel en welke woningen komen door de nieuwbouw vrij en welke groepen worden daarmee geholpen?). Zo kan het inzicht heel belangrijk zijn dat met de bouw van luxe koopwoningen uiteindelijk ook een aantal starters worden geholpen. Wees je hierbij ook bewust van de beperkingen van het model. Dat uit het model bijvoorbeeld blijkt dat dure koopwoningen de langste verhuisketens opleveren, betekent niet dat het verstandig is om voortaan in Leiden uitsluitend dure koopwoningen te bouwen. Want zo’n eenzijdig woningbouwprogramma zou de woningmarkt ernstig verstoren zodat de beoogde doorstroomeffecten niet worden gerealiseerd. 2. Wijs collega’s op het bestaan van dit model. Het mag vrijelijk worden gebruikt, mits bij publicatie van uitkomsten de bron wordt vermeld: ‘Rigo Research en Advies, 2010’. Gebruikers bij de gemeente Leiden zijn vooral de projectleiders van het Projectmanagementbureau (PMB), de afdeling Grondzaken en de beleidsambtenaren van SEB en REABEH/REA aan wie PMB een advies vraagt ten aanzien van de woningdifferentiatie van een bouwplan. Gebruikers bij de corporaties zijn de projectleiders en de beleidsmedewerkers. 3. Organiseer een bijeenkomst voor vertegenwoordigers van de gemeente en de woningcorporaties over het gebruiken van dit model. Denkbaar is dat uit de Nieuwbouwmonitor het totaal aan ‘harde’ bouwplannen voor bijvoorbeeld de komende 4 jaren wordt ingevoerd. Het model geeft dan aan welke verhuiseffecten optreden met de realisatie van al die bouwplannen. Er kan vervolgens worden gediscussieerd over de

13

De ‘waarde’ van dit model 2009 zal afnemen naarmate er meer – en sterkere – wijzigingen optreden op de huidige woningmarkt. Als Leiden ook bij het volgende WoON 2012 gebruik maakt van de mogelijkheid om deel te nemen aan de oversampling kan zij en de corporaties – als het model de komende jaren zijn waarde bewijst – besluiten om in 2013 opnieuw aan Rigo de opdracht te verstrekken om het verhuisketenmodel te actualiseren, waarna deze partijen het model opnieuw enkele jaren kunnen gebruiken.


pagina 15 van 25

vraag wat partijen vinden van die verhuiseffecten: is dit het effect dat partijen wenselijk vinden of niet? 4. Als partijen meer informatie wensen over werkelijke verhuiseffecten van nieuwbouw – bijvoorbeeld om de exactheid van het model beter te kunnen beoordelen – moet worden 14 bedacht dat dit een tijdrovend onderzoek vergt.

14

Een ruwe inschatting van de kosten om de verhuiseffecten van een bouwplan van 50 woningen te achterhalen is € 20.000.


pagina 16 van 25

Bijlage 1: Test van model 2006 Het verhuisketenmodel 2006 van Rigo schat het aantal verhuizingen in dat door nieuwbouw ontstaat in de achtereenvolgende schakels van de ketens. In elke schakel vermindert het aanbod doordat een deel van de woningen terecht komt bij starters en/of vestigers en doordat een deel van de woningen wordt gesloopt of gebruikt voor de herhuisvesting van huurders uit te slopen woningen. In die gevallen komt er geen woning vrij voor de volgende schakel. Input in het model 2006 vormen referentiecijfers van steekproefonderzoeken, onder andere WoON 2006, en van een selectie van middelgrote gemeenten in de Randstad (inwoners tussen de 100.000 en 200.000 van de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland en Utrecht). Daarbij zijn de referentiecijfers representatief gemaakt voor Leiden aan de hand van voor Leiden bekende cijfers over bevolking en woningvoorraad. In het model wordt het aantal nieuwbouwwoningen, onderscheiden naar huur/koop, eengezins/appartementen en prijzen ingevoerd. Het model geeft de verwachte effecten hiervan weer in tabellen. De betrouwbaarheid van het model 2006 is voor het eerst getest in het kader van het voor deze notitie gebruikte afstudeeronderzoek ‘Verhuisstromen door nieuwbouw van woningcorporatie’. De onderzoekster heeft onderzocht welke verhuisstromen werkelijk zijn opgetreden na de oplevering van de woningen in het project Roomburg van Portaal (zie figuur 5) en die resultaten zijn vergeleken met de uitkomsten van het model 2006 (zie figuur 6). De onderzoekster heeft de informatie over de eerste schakel proberen te achterhalen door een vragenlijst te sturen aan de bewoners van de nieuwe woningen. De respons was echter zeer klein. Daarom heeft zij de informatie over de eerste schakel verzameld bij Portaal. De onderzoekster heeft de informatie over de overige schakels achterhaald vanuit het GBA van de gemeente (op basis van de adreswijzigingen). In de bestanden van de gemeente staat echter niet of de achtergelaten woningen een sociale of particuliere woning is. Om dat te achterhalen, heeft de onderzoekster informatie uit Woonzicht.nl gebruikt. Wanneer een adres in dat bestand is terug te vinden, betekent het dat het om een sociale huurwoning gaat. Voor de koopwoningen zijn de prijzen met behulp van het kadaster achterhaald. De inkomens van de huishoudens zijn echter niet bekend. De werkelijke totale gemiddelde verhuisketenlengte is 2,3 (zie figuur 5). Dit betekent dat één nieuwbouwwoning gemiddeld 1,3 verhuizingen in de bestaande woningvoorraad tot gevolg heeft. In totaal zijn er 120 bestaande woningen vrijgemaakt. Van 31 adressen (huurwoningen) kon de prijsklasse van de woning niet worden achterhaald. In figuur 7 zijn de verschillen tussen de werkelijkheid (zie figuur 5) en de uitkomsten van het 15 model 2006 (zie figuur 6) grafisch weergegeven.

15

De 31 huurwoningen waarvan de prijsklasse niet bekend is, zijn in deze figuur naar rato verdeeld over de verschillende huurprijsklassen.


pagina 17 van 25

Figuur 7: Verschil uitkomsten model 2006 en werkelijke effecten 140 120 100 80

Werkelijk

60

Model 2006

40 20

<

kw

al ite its ko r < af ting to < sg p li b r er p in e n gs s al > i gr li b se er rin e ns al gs is er g re in n gs s gr en s € 18 < € 2 € . 00 1 8 2 0 23 0. - € . 00 00 23 0 0 - € 0. 0 3 5 00 0. > 0 € 3 5 00 0. 00 0 D oo rs tro m e St rs ar Ve ters st ig er s

0

Uit de vergelijking tussen de werkelijke effecten en de uitkomsten van het model 2006 blijkt dat de verschillen niet groot zijn. Het verschil is het grootst bij de groep starters. Eén van de mogelijke oorzaken van de verschillen is dat in 2006 het woonruimteverdelingssysteem in Leiden is veranderd: Huis-Aan-Bod is vervangen door Woonzicht.nl. De verhuisgegevens vanaf die overgang zijn niet in WoON 2006 opgenomen.


pagina 18 van 25

Bijlage 2: Inschatting verhuisketens Nieuw Leyden door Portaal Voor Nieuw Leyden heeft Portaal de doorstroomeffecten in kaart gebracht van twee projecten. Het eerste project behelst 43 markthuurwoningen, met een huurprijs van € 800 tot € 1.100 per maand. Het tweede project behelst een complex met 42 dure sociale huurwoningen, met een huurprijs van € 573 tot € 634. 43 dure huurwoningen In het project van de 43 markthuurwoningen komt 50% van de huurders van de nieuwe woningen uit Leiden, 25% uit enkele andere gemeenten van de Randstad (Den Haag, Amsterdam en Alphen aan den Rijn), 10% van buiten de Randstad, 10% uit andere Europese landen (dit past goed in het profiel van de ‘gemiddelde Leidenaar’) en 6% uit de directe regio. Het feit dat een relatief groot deel van huurders van buiten de gemeente komt, drukt het effect van de doorstroming op de Leidse markt. Van een kwart van de nieuwe huurders is niet bekend wat voor woning zij achterlaten, 54% laat een huurwoning achter, 20% komt uit een koopwoning en 10% was inwonend. In de eerste stap van de verhuisketen komen door de 43 nieuwe eengezinswoningen 13 extra bestaande sociale huurwoningen beschikbaar. De tweede stap levert over het algemeen nog eens de helft op van de eerste stap. De lengte van de verhuisketen is dan 1,5. Dit is veel lager dan in deelplan Historie van Roomburg (2,3). De prijs van de woningen (minimaal € 800) speelt hierbij een belangrijke rol. 42 sociale huurwoningen In het project van de 42 dure sociale huurwoningen komen alle nieuwe huurders uit de Leidse regio; bijna allemaal kwamen ze uit Leiden. Op één huurder na lieten ze een huurwoning achter (in 90% van de gevallen was dat een corporatiewoning). In de eerste stap van de verhuisketen komen door de 42 nieuwe eengezinswoningen 41 extra bestaande huurwoningen beschikbaar. Hiervan is 85% in de goedkope en betaalbare categorie. De tweede stap levert over het algemeen nog eens de helft op van de eerste stap. De lengte van de verhuisketen is dan 2,5. Dit is dus een zeer lange verhuisketen; het effect is nog groter dan in deelplan Historie van Roomburg. De inkomens van de nieuwe huurders zijn niet bekend omdat deze bij verhuring niet worden geregistreerd. In de toekomst wil Portaal dit wél gaan doen.


pagina 19 van 25

Bijlage 3: Informatie over verhuisketenmodel 2009 Leiden Begin oktober 2010 heeft Rigo het verhuisketenmodel 2009 (de update van het model 2006) opgeleverd. In het model 2009 zijn niet uitsluitend de gegevens van het WoON 2009 ingevoerd, maar ook de verhuisgegevens die zijn opgenomen in het eerder in deze notitie aangehaalde afstudeeronderzoek ‘Verhuisstromen door nieuwbouw van woningcorporatie’ en de verhuisgegevens waarover Portaal beschikt (zie paragraaf 4.3 en bijlage 2). Model 2009 van Rigo biedt gebruikers de mogelijkheid om een nieuwbouwprogramma in te voeren in acht prijsklassen (vier in de huursector; vier in de koopsector) en schat het vrijkomende aanbod in de voorraad over alle schakels, gespecificeerd naar dezelfde acht segmenten. Ook wordt onderscheid gemaakt naar grondgebonden woningen en appartementen. Het model schat ook de kenmerken van de over alle schakels bediende huishoudens, in termen van doorstromers, starters en vestigers en naar inkomensklasse, samenstelling en leeftijd. Het model baseert de schattingen op daadwerkelijk waargenomen verhuizingen in vergelijkbare woningmarktsituaties. Omdat het achterhalen van werkelijke verhuisketens aan de hand van de GBA van een gemeente gecompliceerd, kostbaar en tijdrovend is, zijn de referenties vooral ontleend aan het landelijke onderzoek Bewoners Nieuwe Woningen en aan het WoON. Bijkomend voordeel van deze bronnen is dat ook informatie beschikbaar is over de inkomens van huishoudens, hetgeen in het GBA ontbreekt. De informatie in het model 2009 is aangevuld met referenties uit Woonzicht.nl en lokale bronnen. Het model 2009 is een Excel-applicatie waarmee de gemeente en de Leidse woningcorporaties zelf analyses kunnen verrichten. De applicatie spreekt voor zich en wordt dus zonder handleiding geleverd. Partijen kunnen het model vrijelijk gebruiken, mits bij publicatie van uitkomsten de bron wordt vermeld. Figuur 8 laat zien hoe het model 2009 er uit ziet, voordat een bouwprogramma is ingevoerd. Het blad bestaat uit een invoer- en een uitvoergedeelte: - Invoer (linker kolom) In de gele cellen kan het bouwprogramma worden ingevoerd. Ook is het mogelijk om een 16 sloopprogramma in te voeren. Omdat het nauwelijks voorkomt dat er woningen worden gebouwd met een huurprijs tot de kwalititeitskortingsgrens en omdat er maar weinig grondgebonden woningen worden gesloopt, kan in deze cellen geen getal worden ingevoerd. Daarover zijn namelijk te weinig verhuisbewegingen bekend. De koopprijsgrenzen (€ 240.000 en € 350.000) zijn gelegd bij 50% respectievelijk 75% van de koopvoorraad. - Uitvoer (middelste en rechter kolom) Nadat het bouw- (en eventueel sloop-)programma is ingevoerd, is het keteneffect over alle schakels direct te zien. Dat effect wordt op de volgende manieren zichtbaar gemaakt: - Effect op het aanbod uit doorstroming: in de middelste kolom wordt in de bovenste tabel aangegeven hoeveel bestaande woningen vrijkomen als gevolg van de nieuwbouw. Hierbij worden dezelfde huur- en koopprijsgrenzen gehanteerd als bij de invoer. - Totaal woningaanbod: in de middelste kolom wordt in een staafgrafiek (in figuur 8 niet zichtbaar omdat er geen bouwprogramma is ingevoerd) en in een tabel aangegeven 16

Als een sloopprogramma wordt ingevoerd, berekent het model het effect op de verhuisketen: de ‘gederfde doorstroming’.


pagina 20 van 25

-

-

wat het woningaanbod is (bestaand en nieuw) als gevolg van het nieuwbouwplan. Er wordt onderscheid gemaakt tussen nieuw/bestaand, huur/koop en tussen grondgebonden/appartementen. Totaal bediende groepen: in de rechter kolom wordt in een taartdiagram (in figuur 8 niet zichtbaar omdat er geen bouwprogramma is ingevoerd) en in vier tabellen aangegeven welke huishoudens worden bediend als gevolg van het nieuwbouwplan. Er wordt onderscheid gemaakt in: o doorstromers, starters en vestigers; o inkomensgroepen: < modaal, 1 tot 1,5 x modaal en > 1,5 x modaal’ o huishoudensgroepen: alleenstaanden, huishoudens zonder kinderen en huishoudens met kinderen; o leeftijdsgroepen: tot 25 jaar, 25 - 39 jaar, 40 - 59 jaar en 60-plussers. Gemiddelde ketenlengte: helemaal rechts onderaan is de gemiddelde lengte van de verhuisketen vermeld.


pagina 21 van 25

Figuur 8: Verhuisketenmodel Leiden 2009


pagina 22 van 25

Bijlage 4: Test van model 2009 In het kader van deze notitie is de betrouwbaarheid van het verhuisketenmodel 2009 summier getest door de uitkomst van het model voor deelplan Historie van Roomburg te vergelijken met de werkelijke verhuisstromen die zijn opgetreden. Deelplan Historie van Roomburg behelst de bouw van 94 eengezinshuurwoningen met een huurprijs onder de liberaliseringsgrens. Figuur 11 laat het resultaat zien van model 2009. Dat resultaat is in figuur 9 samengevat. Figuur 9: Resultaat van verhuizingen van Historie volgens het model 2009 Vrijkomend aanbod (output) Bediende groepen (output) Huur < kwaliteitskortingsgrens 25 Doorstromers 91 49% < aftoppingsgrens 33 Starters 37 20% < liberaliseringsgrens 13 Vestigers 57 31% > liberaliseringsgrens 5 Totaal 185 100% Koop

< € 195.000 € 195.000 - € 240.000 € 240.000 - € 350.000 > € 350.000

Totaal Lengte verhuisketens

3 3 5 3 91 2,0

< modaal 1 - 1,5 x modaal > 1,5 x modaal Totaal

73 31 81 185

39% 17% 44% 100%

In figuur 10 zijn deze uitkomsten van het model 2009 vergeleken met die van model 2006 (zie figuur 6) en met de werkelijke resultaten van de verhuizingen (zie figuur 5). Figuur 10: Verschil uitkomsten simulaties en werkelijke effecten van Historie 140 120 100 80

Werkelijk Model 2006

60

Model 2009

40 20

<

kw

al ite its ko r < af ting to < sg p li b r er pin en gs s al > i g li b se er rin ren al gs s is er gre in gs ns gr en s € 18 < € 2. 00 18 € 2. 0 23 0. - € 000 00 23 0 - € 0. 0 35 00 0. > 0 € 35 00 0. 00 0 D oo rs tro m e St rs ar Ve ters st ig er s

0

Uit deze figuur blijkt dat de uitkomsten van de beide modellen soms met elkaar overeen komen (vooral bij de onderverdeling naar doorstromers, starters en vestigers), maar meestal van elkaar afwijken (de grootste relatieve afwijkingen zijn bij de koopprijsklassen te zien).


pagina 23 van 25

Op grond van deze grafiek is niet te zeggen welke van de twee modellen de werkelijkheid het best inschat: van de 11 onderscheiden groepen in figuur 10 voorspelt model 2009 van 3 groepen de werkelijkheid het best. Model 2006 doet dat bij 4 groepen het best. Bij de overige 4 groepen is de afwijking van de uitkomst van beide modellen ten opzichte van de werkelijkheid even groot. Figuur 11: Uitkomst verhuisketenmodel Leiden 2009: deelplan Historie van Roomburg


pagina 24 van 25

Het verschil tussen de uitkomsten van het model en de werkelijkheid lijkt voornamelijk te ontstaan bij de eerste schakel. Als aanbieders er in slagen om in de eerste schakel vrijwel uitsluitend doorstromers te bedienen (dit betekent dat de nieuwe woningen worden betrokken door huishoudens uit Leiden), is het effect een langere verhuisketen dan het model voorspelt. In Roomburg lijkt dit te zijn gelukt, maar dit lukt niet overal. Anders zou dit wel in het WoON 2009 tot uitdrukking zijn gekomen. In de sociale huursector is er enige invloed op de eerste instroom, maar in de koopsector is die invloed er nauwelijks. Daarom vermoedt Rigo dat het model bij het effect van de bouw van koopwoningen in het algemeen minder zal afwijken van de werkelijkheid dan bij huurwoningen.


pagina 25 van 25

Verhuisketens in Leiden pagina 1 van 25. gemeente eind 2009 prestatieafspraken heeft gemaakt

Recommend Documents