Vereniging van professionals op het gebied van de leefomgeving presenteert:
Stadswerkcafé 30 oktober 2014
Welkom op de voormalige agrarische locatie van familie Van Baak
Stadswerkcafé 30 oktober 2014
Leegstand agrarisch vastgoed: Een probleem van iedereen?
Inleiding
Ir. Lara de Graaf
Ing. Auke van Marle
Ir. Margriet Snaaijer
Landschapsarchitect, bnt
Rentmeester NVR,
Landschapsarchitect, bnt
Beëdigd taxateur
Inleiding
Vraag van Stadswerk om een actueel onderwerp te bespreken Wat weten wij van de problematiek betreffende vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing? Waar lopen wij in de praktijk tegen aan?
Inhoud presentatie Casus Woudweg Klarenbeek
Lara de Graaf
Actualiteit
Margriet Snaaijer
Waarde van de locatie
Auke van Marle
‘Wandeling’ over de locatie Discussie a.d.h. van stellingen Borrel
Het Woud: laatste oerbos van Nederland
Agrarisch erf
Agrarisch erf
Monumentale schuren
Monumentale schuren
Schetsplan
Nieuwe functie: wonen
Nieuwe functie: wonen
Bestemmingsplan
Bestemmingsplan
1 4 2
Ingehaald door de tijd?
Actualiteit Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie
Leegstand dreigt op het platteland Alterra, Wageningen, UR maart 2014
Leegstand boerderijen straks groter dan van kantoren Financieel dagblad, augustus 2014
Kijk, nog meer leegstaand vastgoed Das Kapitaal, augustus 2014
Borrel
Actualiteit Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie
“Circa 24 milj. m2 bedrijfsgebouwen en 8 milj. m2 gebouwen met woonfunctie komen vrij”
Borrel
Prognose vrijkomende agrarische bebouwing per gemeente tot 2013 in m2.* Eigen bewerking Alterra, Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied. Maart 2014
Actualiteit Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’
“16.000 tot 24.000 agrarische bedrijven gaan stoppen”
Discussie Borrel
Agrarische vrijkomende bebouwing in vergelijking met leegstand overige bedrijfsgebouwen. Eigen bewerking Alterra, Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied. Maart 2014
Actualiteit Casus Actualiteit
“Groot deel van vrijkomende agrarische gebouwen dateert uit 1970-2000.
Waarde ‘Wandeling’
Sterke rationalisering en schaalvergroting zorgde voor efficiënte en goedkope bouwmethode en een gebrek aan architectonische kwaliteiten.
Discussie Borrel
(Cultuur historische) waarde van deze gebouwen is laag” Aantal m2 vrijkomende agrarische bebouwing naar bouwjaarperioden. Eigen bewerking Alterra, Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied. Maart 2014
Actualiteit Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
“Wet-en regelgeving voor erftransformaties anticipeert te weinig op de mogelijkheden het landelijk gebied multifunctioneler en diverser te maken. Beleid biedt onvoldoende ruimte voor innovatieve ontwikkelingen en oplossingen vanuit de maatschappij” Alterra, maart 2014
“Beleidsmakers kunnen het verschil maken door onnodig klemmende weten regelgeving los te laten en een stimulerende rol bij hergebruik en/of sloop te spelen” Alterra, maart 2014
Actualiteit Casus Actualiteit
Praktijk
Waarde
-functieverandering naar wonen biedt niet altijd meer een oplossing
‘Wandeling’
-functieverandering is niet overal meer mogelijk
Discussie
-regelgeving te beperkend voor alternatieve oplossingen
Borrel
-kosten en baten komen onder druk te staan -banken zijn terughoudend in financiering ( en geen financiering agrarische objecten/ ontwikkelvastgoed) -een nieuwe stimulans is nodig
Waarde Casus Actualiteit
Voorbeeldtaxatie WEV
Waarde
Discussie
1 x ligboxenstal oud, 50 melkkoeien (450 m²) 2 x vleesvarkensstal oud, 450 stuks vleesvarens totaal (500 m²) 1 x werktuigenberging en jongvee (130 m²) Kuilplaten en erfverharding
Borrel
Boekwaarde bedrijfsgebouwen
‘Wandeling’
Erf 1.00.00 ha. totaal 0.90.00 ha erf en ondergrond, bedrijfsvermogen
WEVAB
€ 65.000 € 40.000 € 15.000 ------------€ 136.000 € 36.000
€ 245.000 ======== € 381.000
€ 145.000
Waarde Casus Actualiteit
Vervolg voorbeeldtaxatie
Waarde
WEV
‘Wandeling’
Cultuurgrond 2.50.00 ha, bedrijfsvermogen
Discussie
Woning, goede staat, 600 m³, privé-vermogen € 150.000 0.10.00 ha ondergrond en tuin woning, privé-vermogen € 200.000 ---------------€ 475.000
Borrel
Totaal
€ 125.000
€ 856.000
WEVAB € 125.000
Waarde Casus Actualiteit
Resumé
Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
WEV Getaxeerde waarde bedrijfsgebouwen Boekwaarde bedrijfsgebouwen Woning+ erf 1000 m2(privé-vermogen) Landbouwgrond 2.50.00 ha Bedrijfserf, ondergrond gebouwen 0.90.00 ha
€ 136000
Totaal
€ 856.000
WEVAB
€ 36.000 € 350.000 € 125.000 € 245.000
€ 125.000 € 145.000
Waarde Casus Actualiteit
Financieel overzicht bij rood voor rood
Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
Afbraak gebouwen, getaxeerde waarde Sloopkosten ca 1000 m2 Bestemmingsplan, leges, onderzoeken en advieskosten Groenfonds, gemeente = >
Waarde bouwkavel, 1000 m2, vrijstaande woning Huidige waarde agrarisch bouwblok 9000 m2 Belasting over bruto resultaat, naheffing
(€ 136.000) € 25.000 € 30.000 € 15.000
€ 225.000 € 145.000 P.M.
Waarde Casus Actualiteit
Conclusie
Waarde ‘Wandeling’
Financiële prikkel Rood voor Rood is grotendeels verdwenen door:
Discussie
Waardedaling bouwkavels Lange verkooptijd bouwkavels Financiële afroming door gemeenten
Borrel
Leegstand bedrijfsgebouwen neemt toe
Vragen? Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
‘Wandeling’ op locatie Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
Discussie a.d.h.v. stellingen Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’
‘Ander bestemmingsplan voor lege boerderijen’ ZLTO, 11 augustus 2014, nieuws uit Limburg
‘Regels leegstaande boerderijen moeten soepeler’ Landbouweconoom Dirk Strijker, 11 augustus 2014, RTV Noord
Discussie Borrel
‘Appartementen in leegstaande boerderijen’
Stichting Boerderij en Erf Alblasserwaard en Vijfheerenlanden, RTV Rijnmond, 12 augustus 2014
‘Leegstand boerderijen tegengaan met ‘groepskoop’’ De Gelderlander, 4 september 2014
Discussie a.d.h.v. stellingen Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
DE PLANOLOGISCHE MOGELIJKHEDEN TOT ONTPLOOIING VAN NEVENACTIVITEITEN ZIJN VEEL TE BEPERKT
Discussie a.d.h.v. stellingen Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
DE GEMEENTE MOET ALLE INITIATIEVEN OMARMEN
Discussie a.d.h.v. stellingen Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
DE GEMEENTE MOET MEER RUIMTE BIEDEN AAN CREATIVITEIT EN ONDERNEMERSCHAP EN MINDER OP DE REGELS LETTEN
Discussie a.d.h.v. stellingen Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
DE LANDBOUW HEEFT GEEN TOEKOMST IN NEDERLAND; HET BUITENGEBIED MOET ‘WOONLANDSCHAP’ WORDEN
Discussie a.d.h.v. stellingen Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
DE OVERHEID EIGENT ZICH HET PROBLEEM TEVEEL TOE; DE MARKT MOET AAN HET WERK, NIET DE GEMEENTE
Discussie a.d.h.v. stellingen Casus VAB Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
HET SLOPEN VAN STALLEN IS NORMAAL ONDERNEMERSRISICO; DE ONDERNEMER MOET VERPLICHT WORDEN ZIJN EIGEN GEBOUWEN OP TE RUIMEN
Discussie a.d.h.v. stellingen Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
HET BUITENGEBIED IS EEN ‘PRODUCTIELANDSCHAP’, HIERIN IS GEEN RUIMTE OM TE WONEN
Discussie a.d.h.v. stellingen Casus Actualiteit Waarde ‘Wandeling’ Discussie Borrel
LEEGSTAND VAN AGRARISCHE GEBOUWEN IS EEN PROBLEEM VAN IEDEREEN
Borrel
Stadswerkcafé 30 oktober 2014
Dank u voor uw aandacht en inbreng!
