Verenigen van doelstellingen maakt initiatieven haalbaar

Op zoek naar ‘Triple Value’

Verenigen van doelstellingen maakt initiatieven haalbaar Als ‘waarde’ wordt gedefinieerd zowel vanuit het perspectief van de eindgebruiker, de eigenaar/belegger als de samenleving, ontstaan beter haalbare initiatieven met beter houdbare resultaten. De waarde van een initiatief, en daarmee de financierbaarheid, wordt daarmee integraal gedefinieerd. De auteurs hebben deze stelling getoetst in een rondetafelgesprek tegen de achtergrond van het in ontwikkeling zijnde Merwe-Vierhavensgebied (M4H), een gezamenlijke gebiedsontwikkeling van de gemeente Rotterdam en het Havenbedrijf Rotterdam N.V. Tekst: Pepijn Schoonhoven, Joost Smeets en Rinus Vader, Royal HaskoningDHV De volgende vragen stonden daarbij centraal: Waar wordt de Eindgebruiker/Ondernemer, Financier/Belegger en vertegenwoordiger van de Overheid intrinsiek door gedreven? Wat beschouwt hij of zij als kwaliteit? En ziet hij of zij mogelijkheden, om andere partijen te ondersteunen bij het nastreven van hun doelen? Het resultaat van het gesprek is een serie standpunten, die enerzijds de discussie transparanter maakt, en anderzijds openingen biedt om bij ieder volgend initiatief de definitie van het initiatief, de financieringsvorm of het exploitatiemodel optimaal vorm te geven.

Gebruiker §  §  § 

De intrinsieke drijfveer

§  § 

Herkennen van identiteit Creëren van activiteiten Mobiliseren van koopkracht Klanten bedienen Ruimtelijke mogelijkheden benutten

Belegger

Maatschappij

§  §  §  §  §  § 

Werkgelegenheid Economische ontwikkeling Sociaal-culturele ontwikkeling Sociale veiligheid Versterken van identiteit Stedelijke kwaliteit

Triple V

§  §  §  §  § 

Herkennen van identiteit Waarde op lange termijn Toekomstbestendigheid Multifunctionaliteit Risicobeheersing

De intrinsieke drijfveer De eindgebruiker/ondernemer is, verrassenderwijs, zowel gemotiveerd en geïnspireerd door de ontwikkeling van een activiteitenprogramma als door de fascinatie voor de fysieke plek. Dit benadrukt de noodzaak voor multidisciplinair ontwikkelen van initiatieven. De andere partijen volgen hem daarin. Martin van Rijn, De Fruitvis: 'Ik geloof niet dat je een plan kunt maken achter de tekentafel; organische ontwikkeling is wat mij betreft de sleutel. Daarbij weet ik niet wat het eindstation is’. Daarnaast is de eindgebruiker/ondernemer sterk gedreven door de ruimte voor initiatief, die een betrekkelijk onbeschreven ruimte biedt. Het creëren van activiteit wordt altijd gezien als vertrekpunt voor daaropvolgende ruimtelijke initiatieven. De financier/belegger is gedreven door rendement op de langere termijn. Daarbij is timing, samen met de vroegtijdige herkenning van kwaliteit, van groot belang. Het juiste moment van ‘instappen’, te weten aan het begin van de fase dat de ontwikkeling stabiel rendement gaat opleveren, blijkt zeer bepalend. Daarnaast is de financier/belegger bij uitstek gedreven door de creatie van toekomstbestendige concepten; Hoe meer gebruiksfasen een object kan meemaken, hoe stabieler de belegging is. Een principe, dat hier haaks op staat, is de natuurlijke neiging van de belegger om de samenstelling van zijn portfolio bij te stellen, wanneer het rendement wordt bedreigd.

42

042-046_FMM221_ART01.indd 42

18-06-15 13:25

rondetafel Pieter Zwart, FGH Bank: ‘Onze grootste uitdaging de komende 10 jaar is de revitalisatie en transformatie van de bestaande vastgoedvoorraad. Daar kunnen we maatschappelijke waarde en gebruikswaarde mee toevoegen’. Bart Louw, a.s.r.: ‘Voor ons als belegger staat waarde gelijk aan rendement. Dat rendement wordt voor een belangrijk deel bepaald door onze keuzes met betrekking tot de tijdgebonden samenstelling van onze (vastgoed)portfolio. Bij herontwikkeling van gebouwen en gebieden is bezieling onmisbaar. Echter, als belegger moet je niet van je panden gaan houden, want dat komt je rendement niet ten goede.’

Gebruiker

§  §  § 

Waarde vanuit jouw belang

§  §  §  § 

Gedeelde opbrengst 
 van initiatieven Gezamenlijk gedragen gebruiksconcepten Meebewegen met de vraag Gedeeld ‘eigendom’ Durven denken in eindige gebruiksperiodes Niet meer product dan nodig Koester de gebruiker, niet het gebouw

Maatschappij §  §  § 

§ 

§ 

Triple V

De beoogde gebruiker De beoogde ondernemer Langlopende gebruiksconcepten als einddoel Positieve externe effecten (sociaal, cultureel, economisch, ruimtelijk) Kwaliteitsimpuls

§  §  §  §  §  §  §  § 

De overheid is enerzijds gedreven door maatschappelijke, economische en sociaal-culturele ontwikkeling, en legt anderzijds grote nadruk op het versterken van stedelijke kwaliteit. In de dialoog wordt geconstateerd, dat plaatsen met een ‘ziel’, een plek in het collectief geheugen, een verleden, die daarbij gelegen zijn in de buurt van andere (stedelijke) activiteitencentra, breed en blijvend worden gewaardeerd. Bij voorkeur blijven sporen van het vroegere gebruik bewaard in het nieuwe gebruiksconcept. Daartoe hanteert de overheid het ‘hefboomprincipe’: Een investering van de zijde van de gemeente moet worden vermenigvuldigd door de markt.

Pieter Zwart: ‘Wat mij beweegt is invulling geven aan toekomstbestendig vastgoed. Daarmee bedoel ik, dat het streven is om de levenscyclus van vastgoed zo lang mogelijk te maken’. De belegger heeft nog geen goed antwoord op de toenemende wens tot ook financieel/juridische flexibiliteit. Huurcontracten worden korter en flexibeler. De Raad voor Onroerende Zaken plaatst grote kanttekeningen bij voldoen van (delen van huur) in andersoortige prestaties.

Martin van Rijn: In de zon en bij het water werd voor mij de Marconistraat ineens de Marconiboulevard. Je moet de potentie ook willen zien. Dan kan je er pas wat van gaan maken.’

Voor de belegger verandert de oude waarheid van een ‘goede locatie’ in een naar markt en gebruiksdoel gedifferentieerd gegeven. Waarde is voor de overheid in hoge mate synoniem met de gebruiker van het gebied of het gebouw. En wel de gebruiker die de overheid graag in het gebied wil hebben. De overheid treedt daarbij in toenemende mate proactief op. Door het aanbieden van een ontwikkelperspectief, door het bijeen brengen van gebruikers, door het wegnemen van ruimtelijke of juridische barriëres. Daarbij loopt de overheid bij gebiedsbeheer en herontwikkelingsvraagstukken aan tegen de grote versnippering van eigendom en objectbeheer. Veelal zijn de eigenaren geen partij in discussies over de (her) ontwikkeling van een gebied.

De eindgebruiker/ondernemer denkt sterk vanuit het concept van gedeelde waarde in de wetenschap, dat een collectieve ervaring van het succes noodzakelijk is voor duurzame opbrengst. Daarbij is de eindgebruiker/ondernemer zich van alle partijen het meest bewust van het feit, dat een propositie zich voortdurend moet aanpassen aan de evoluerende vraag. De financier/belegger baseert zich bij voorkeur op een veelbelovend demografisch profiel en goede Facility Management Magazine

042-046_FMM221_ART01.indd 43

Demografie / koopkracht Verhuurbaarheid (marktgegeven) Courantheid (objecteigenschap) Optimaal rendement Minimaal risico Een locatie met blijvende aantrekkingskracht Adaptiviteit Duurzaamheid

koopkrachtprognoses. Daarbij legt deze partij de grootste nadruk op toekomstbestendigheid. Dat is begrijpelijk, want de belegger streeft naar continuïteit van inkomsten op de langere termijn. Daarbij zijn de geïnvesteerde reserves groot.

Rik Dalmeijer, Havenbedrijf Rotterdam: ‘De titel van het gebied is nu ‘van haven naar maakstad’. Ik heb nog geopperd om van ‘maakstad’ maakhaven te maken, maar dat ging er niet in. De maakindustrie is dichter met de stad verbonden dan met de logistieke processen van de haven.’

Waarde vanuit het eigen belang

Belegger

Facility Management Magazine | juli 2015 | 43

18-06-15 13:25

Conclusies en aanbevelingen De conclusies en aanbevelingen zijn geformuleerd door Royal HaskoningDHV. Met ‘partijen’ §  wordt bedoeld het eindgebruikersperspectief, §  Faciliteren van het eigenaar/beleggersperspectief en het maatwaardeontwikkeling schappelijk perspectief. De toekomst was al Belegger moeilijk te voorspellen, en lijkt grilliger dan ooit. Vertaald naar het vakgebied van de ruimtelijke ontwikkeling betekent dit, dat oude zekerMaatschappij Triple V heden als locatie-kwaliteit meer en meer wegvallen. Daarvoor in de plaats komt de noodzaak §  Investeren met §  Verbreden van draagvlak ‘hefboombudget’ door dialoog tot een voortdurende acquisitie en werving van §  Bieden van een zo §  Kiezen van juiste partners concreet mogelijk §  Inspiratie als motor activiteiten, passend bij het betreffende gebied. perspectief met §  Goede aansluiting met ‘speelruimte’ bestaande stad Een gebied dat zich op zijn beurt in fysieke zin §  Aanreiken van een §  Goede kwaliteit ruimtelijke ontwikkelkader omgeving §  Bewaken van ambities voortdurend moet aanpassen aan de zich ontwikkelende vraag. Adaptiviteit zou wel eens de belangrijkste sleutel kunnen zijn tot duurzame waardeontwikkeling. De wijsheid ‘de stad is nooit af’ moet letterlijk genomen worden. In de ogen van de ondernemende eindgebruiker zijn zowel het programma als de ruimtelijke oplossing ‘vloeibaar’. Faciliteren van waarde-ontwikkeling De belegger/financier heeft als enige zekerheid, Alle partijen zijn het eens over de noodzaak van een dialoog tussen vertegenwoordigers van dat de functie van het object in de exploitatieperiode, die hij graag zo lang mogelijk ziet, meerde drie invalshoeken (Eindgebruiker, Belegger, dere malen zal veranderen. De overheid stapt af Maatschappij) vanaf een zo vroeg mogelijk stavan ‘Masterplannen’ en stelt zich tevreden met dium in het planvormingsproces. De eindgehet formuleren van kaders voor ontwikkeling en bruiker/ondernemer wil vooral ruimte bieden het bewaken van ambities. aan ‘early adopters’. Dit mede vanuit het conDe bouwmethodiek is bij (her)ontwikkeling van cept van ‘gedeeld succes’. Door synergie zal, in gebieden een nog onderbelicht gegeven. Adaptivizijn optiek, de waardeontwikkeling worden teit wordt voor een groot deel gerealiseerd met versneld. De financier/belegger richt zich priaanpasbare, flexibele, demontabele constructies. mair op de verbreding van draagvlak en op geRecente voorbeelden van ultralicht bouwen, zoals deelde inspiratie. De vroegtijdige betrokkenheid van eindgebruikers, beleggers en overheid het appartementengebouw ‘Karel Doorman’ te Rotterdam, dat bovenop een bestaand winkelcentrum samen leidt volgens hem tot concepten, die vastgoedontwikkeling-overstijgend zijn. Uitein- is gerealiseerd, laten zien dat daarmee verrassende oplossingen kunnen worden ontwikkeld voor bindelijk kunnen deze concepten weer ‘landen’ in nenstedelijke vraagstukken. formats voor, onder andere, beleggingen in Een concreet ruimtelijk perspectief blijkt bevastgoed. De overheid wil graag investeren in langrijk voor het boeien en binden van eindgede stad, maar stelt daar een veelvoud van dit bruikers. Bij het initiëren van ontwikkelingen is geïnvesteerde vermogen vanuit de markt tegener een spanningsveld tussen bieden van enerover. Met een dergelijk ‘hefboombudget’ worzijds een uitdagend podium voor pioniers, en den ontwikkelingen gefaciliteerd. Dat kan zijn anderzijds een context die vertrouwen biedt in infrastructuur, met kostprijs-dekkende huren, het versnellen van vergunningstrajecten en voor ondernemers, ‘early adopters’ en beleggers. Het traditionele bestemmingsplan blijkt met het inzetten van capaciteit. De pionier daarbij een te star instrument. Daarvoor in de wordt daarbij in toenemende mate gezien als plaats komt een zo concreet mogelijk ontwik‘expert’ met visie. In de casus ‘Made in 4H’ nokelperspectief, dat ook nog eens ‘speelruimte’ digt de overheid de pionier mee uit aan tafel. biedt voor de planontwikkeling. In de casus 'Merwe-Vierhavens’ is dit bereikt, doordat de Rik Dalmeijer: Stel als gemeente eens wat vaker gemeente Rotterdam specifieke kwaliteiten bede vraag aan de pioniers: ‘Hoe willen jullie dat noemt voor de verschillende ‘ontwikkelgebiehet gebied eruit komt te zien?’ Gebruiker

§ 

Ruimte bieden voor (bouw)initiatieven Visitekaart voor alle betrokkenen Stimuleren van ambassadeursschap en synergie

44

042-046_FMM221_ART01.indd 44

18-06-15 13:25

rondetafel den’. Deze zijn vertaald in programmatische uitgangspunten als functie van scenario’s, en daarmee tot kaders voor ontwikkeling.

Bart Louw: Als je met gebiedsontwikkeling bezig bent, heb je flexibiliteit nodig. Je zou onderscheid moeten maken tussen huurcontracten voor pan-

De deelnemers Het eindgebruikersperspectief -- Martin van Rijn en Marte Kappert (De Fruitvis/Vergaderen/Events). De Fruitvis is een evenementenlocatie in de expositieruimte van de Fruitport, direct aan de Merwehaven. De ondernemers van De Fruitvis koppelen een artistieke fascinatie voor de ‘plek’ aan een passie voor het samenbrengen van mensen en het realiseren van activiteiten in een gebied. -- Marc Schellekens (LabHotel). Het LabHotel concept, gerealiseerd in één van de torens op het Marconiplein, houdt in dat onderzoekers een laboratoriumruimte kunnen huren voor een uur. Schellekens’ propositie is, dat je bij hem precies datgene krijgt waarom je vraagt. De kwaliteit van de ruimten is vergelijkbaar met de laboratoria van het Erasmus Medisch Centrum. -- Ebami Tom (Made in 4Havens, een ondernemerscoöperatie voor integrale gebiedsontwikkeling). Tom ziet het Merwehavengebied op de eerste plaats als productielocatie voor design. Een belangrijk aandachtspunt daarbij is ‘FaIr Design’ wat inhoudt dat de gehele keten transparant en duurzaam is. Het eigenaar/beleggersperspectief -- Bart Louw (a.s.r.) is hoofd Research bij a.s.r. Real Estate Investment Management. De afdeling Research ondersteunt a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer bij het ontwikkelen van strategische visies op de beleggingsmarkten waarin zij actief is. Louw beheert een portfolio van 6 miljard Euro, waarvan meer dan 3 miljard in winkels is geïnvesteerd. Bart Louw heeft groot vertrouwen in Nederlands vastgoed. Het lukt hem daarbij in toenemende mate om buitenlands kapitaal aan te trekken. -- Pieter Zwart is adjunct-directeur Structured Real Estate Finance en coördinator Duurzaamheid bij FGH Bank, onderdeel van de Rabobank. FGH Bank financiert commercieel vastgoed. FGH Bank financiert niet alleen nieuwbouw, maar ook (spraakmakende) renovaties en vernieuwingsprojecten. Toekomstbestendigheid beschouwt FGH Bank als een basisvoorwaarde. Het maatschappelijk perspectief -- Laurens van der Bijl (gemeente Rotterdam/M4H) is financieel adviseur in gebiedsontwikkelingsprojecten bij Stadsontwikkeling Rotterdam. Hij kijkt verder dan de business case. Op het moment dat de maatschappelijke baten groot genoeg zijn, kan dat een argument voor de gemeente zijn om te starten met een ontwikkeling. -- Rik Dalmeijer (Havenbedrijf Rotterdam N.V./M4H) is gebiedsmanager bij het Havenbedrijf Rotterdam, een belangrijke speler bij de herontwikkeling van de Merwehavens. Als mede-opsteller van de ontwikkelstrategie vindt hij het van groot belang, dat de toekomstige invulling van een gebied mede betekenis vindt in het verlengde van het oorspronkelijke gebruik. Begeleiding van de dialoog -- Rinus Vader (RHDHV). Als leading professional op het gebied van vastgoedstrategie met als achtergrond asset management en facility management stelt Rinus Vader zich ten doel de eindgebruiker passend te huisvesten, en tegelijkertijd waarde toe te voegen aan vastgoed. -- Joost Smeets (RHDHV). Als vastgoedeconoom wil Joost verder denken dan de business case, en ook organisatorische, maatschappelijke en ruimtelijke effecten meenemen in de afweging. -- Dorien de Ridder (RHDHV). Als projectmanager wil Dorien een bijdrage leveren aan de totstandkoming van toekomstgericht vastgoed. Ze verbaast zich over de sterk uiteenlopende belangen in de bouw- en vastgoedwereld. -- Pepijn Schoonhoven (RHDHV). Als adviseur op het gebied van huisvestingsprojecten houdt Pepijn zich bezig met de realisatie van veelal complexe en specifieke huisvesting. Als expert wil hij daarbij tegelijkertijd de gebruiksmogelijkheden zo groot mogelijk laten zijn. Hij vraagt zich af, of het belang van de te huisvesten organisatie verenigbaar is met het belang van de belegger voor de lange termijn.

Facility Management Magazine

042-046_FMM221_ART01.indd 45

Facility Management Magazine | juli 2015 | 45

18-06-15 13:25

den die al 30 à 40 jaar in dezelfde gebruiksfase zitten en transitiegebieden’. Ebami Tom, Made in 4Havens: ‘Als gemeente draai je aan de collectieve knoppen van de kwaliteit. Dus je kunt in zo’n groot gebied een raamwerk aanbieden, waarbinnen je ruimte laat voor de ondernemer’. Laurens van der Bijl, gemeente Rotterdam: ‘Het sleutelwoord voor iedere ontwikkeling is vertrouwen wekken bij iedereen.’ In de markt is de verschuiving van product naar dienst steeds duidelijker zichtbaar. Dat geldt evenzeer voor concepten als ‘lighting as a service’ van Philips als voor LabHotel van ondernemer Marc Schellekens. Als de trend van het aanbieden van bijvoorbeeld kantoor- en bedrijfsruimte in verzamelgebouwen doorzet, biedt dit ook kansen voor samenwerkingen met dienstverleners uit de horeca-, hospitality en hotelwereld. De vastgoedontwikkelaar van morgen heeft waarschijnlijk de Hogere Hotelschool doorlopen. Marc Schellekens, LabHotel: ‘Je moet misschien niet van je pand gaan houden, maar wel van je huurders, je bewoners. Dát geeft pas rendement’. De belegger heeft belang bij rendement (huurinkomsten) op lange termijn. Echter, als de performance van een object of gebied bedreigd wordt, vindt een aanpassing van de portefeuille plaats. Wanneer de verbintenis tussen geld, de inhoudelijkheid van een product en de eindgebruiker duurzamer wordt gemaakt, wordt ook de betrokkenheid van de belegger bij object en gebruiker verduurzaamd. Pas dan zullen gebouwen en gebieden anders vormgegeven worden. Er is ‘markt’ voor de risicodragende investeerder, die de ruimte inneemt tussen de pioniersfase en de ‘stabiele’ fase in. Voordat een object of gebied core business wordt voor de belegger, zou dit type investeerder voor stabiel kapitaal kunnen zorgen, waarbij de ontwikkelingen aan de

Praktisch en professioneel vastgoedbeheer

Tijdens het seminar Professioneel vastgoedbeheer wordt aan de hand van een praktisch stappenplan besproken hoe u grip en controle krijgt over het beheer en onderhoud van uw vastgoed. > www.academy.fmm.nl

eindgebruikerszijde nog zeer snel kunnen zijn. De eindgebruiker zou zich in deze tussenfase kunnen organiseren om een meer stabiele propositie te kunnen bieden aan de investeerder (bijvoorbeeld zoals het geval is bij de ondernemerscoöperatie ‘Made in 4Havens’). Pieter Zwart: ‘Ik merk, dat de bereidheid om de belegger te laten mee-ontwerpen, toeneemt’. Het is een gegeven, dat de financier/belegger onder druk van de actuele marktomstandigheden eerder aan tafel komt bij initiatieven. Deze nieuwe rol moet worden ondersteund met een inhoudelijke visie op duurzaamheid, toekomstbestendigheid en adaptiviteit. Deze visie kan worden vervat in een levend document, en berusten op een (evoluerende) reeks van ‘best practices’. Pieter Zwart: ‘Bij elk project, of het nu nieuwbouw is of transformatie, dient circulariteit in onze visie het uitgangspunt te zijn.’ Eigenaren van vastgoed zouden meer oog moeten hebben voor de context, waarbinnen zij hun ‘assets’ beheren. Dat is uiteindelijk ook in hun belang, omdat een kwalitatief hoogwaardige en passende gebiedsontwikkeling de courantheid, verhuurbaarheid en rentabiliteit van hun vastgoed vergroot. Een eerste, voor de hand liggende, stap is het oprichten van een ‘Vereniging van Eigenaren’, zoals inmiddels op veel plaatsen in Nederland al is gebeurd. Een tweede stap zou kunnen zijn het oprichten van een gezamenlijk fonds voor herontwikkeling. Winstgevende activiteiten in het gebied zouden kunnen bijdragen aan dit fonds, om niet-winstgevende activiteiten te kunnen financieren (zoals bijvoorbeeld de onttrekking van ongewenst vastgoed, of het verbeteren van de publieke ruimte). Een derde stap zou kunnen zijn het aanpassen van de eigendomsstructuur aan de lange termijn plannen voor de ontwikkeling van het gebied. Deze ‘ruilverkaveling’ leidt tot een betere ‘match’ tussen eigendom en gebruik, en werkt doelmatig beheer in de hand. Rinus Vader, RHDHV: ‘Bij de ontwikkeling van gebieden en objecten zou de life cycle performance centraal moeten staan. Een goed voorbeeld is de mijnbouw. De waarde van een mijn wordt voor een groot deel bepaald door de kosten van sluiting. Zonder goede exit-strategie is een mijn waardeloos’.

46

042-046_FMM221_ART01.indd 46

18-06-15 13:25