Veel gestelde vragen en antwoorden over resultaten, opbouw en methode Aedes-benchmark Resultaten
Huurdersoordeel (bouwsteen Kwaliteit) Wat is het belangrijkste resultaat van het huurdersoordeel? Het Huurdersoordeel is gestegen met 0,1 van 7,3 naar 7,4. Gezien het grote aantal ondervraagde huurders (193.000) is dat significant. Bovendien is de stijging zichtbaar bij nagenoeg alle deelscores, indicatoren en aanvullende invalshoeken.
Welke ingrepen zijn van invloed op het Huurdersoordeel? In de benchmark is het oordeel van huurders gemeten over de dienstverlening ten aanzien van ‘nieuwe huurders’, ‘huurders met een reparatieverzoek’ en ‘vertrokken huurders’. Uit analyses blijkt dat huurders het waarderen als corporaties zich houden aan afspraken en oog hebben voor hun individuele situatie. Veel corporaties zijn het afgelopen jaar bezig geweest met het stroomlijnen van hun dienstverleningsprocessen: efficiënter en met een grotere regel- en beslissingsruimte voor medewerkers om in overleg met de huurders maatwerkoplossingen te zoeken. Dit lijkt een van de redenen waarom huurders positiever zijn geworden. Is er een relatie tussen huurdersoordeel en grootte van de corporatie? De relatie is niet zodanig dat kleine corporaties per definitie hoger scoren en grote corporaties lager scoren. De doorsnede naar grootteklasse levert een gemengd beeld op, klein of groot is niet per definitie beter. Ook binnen de grootste klassen zijn er corporaties die uitstekend scoren. De waardering in de grote steden is gemiddeld lager dan in nietstedelijke gebieden. Oudere huurders zijn vaak positiever en in grote steden is men vaak kritischer. Hoe liggen de grenzen tussen de klassen bij het huurdersoordeel? Bij de deelscore Nieuwe huurder is de A-klasse een 7,7 of hoger. De B-klasse behelst de scores tussen 7,3 en 7,6. De C-klasse is 7,2 of lager. Bij de deelscore Huurder met reparatieverzoek is de A-klasse een 7,8 of hoger. De B-klasse behelst de scores tussen 7,4 en 77. De C-klasse is 7,3 of lager. Bij de deelscore vertrokken huurder is de A-klasse een 7,7 of hoger. De B-klasse behelst de scores tussen 7,2 en 7,6. De C-klasse is 7,1 of lager.
Bedrijfslasten (bouwsteen Bedrijfsvoering) Wat is het belangrijkste resultaat bij de bedrijfslasten? Corporaties hebben de beïnvloedbare bedrijfslasten met 5,0 procent omlaag gebracht. Deze
2/5
daling hebben ze met name gerealiseerd door het verlagen van de personeelsformatie en het verlagen van de incidentele lasten, omdat het afgelopen jaar vooral minder reorganisatiekosten zijn gemaakt. Daar bovenop leidde het aanscherpen van definities tot betere datakwaliteit. Deze administratieve verbetering leidde tot een extra daling van de beïnvloedbare bedrijfslasten ten opzichte van 2014. Wat zijn de gemiddelde beïnvloedbare bedrijfslasten per verhuureenheid? De gemiddelde beïnvloedbare netto bedrijfslasten per verhuureenheid (vhe) zijn in totaal met 100 euro gedaald tot 925 euro. In de A-klasse bevinden zich de corporaties met de laagste bedrijfslasten; de grens tussen de A- en B-klasse is 854 euro, die tussen B- en de C-klasse is 1.033 euro. Omdat de bedrijfslasten in de sector zijn gedaald, zijn ook de grenzen ten opzichte van vorig jaar naar beneden bijgesteld. Hoe zit het met de totale bedrijfslasten? De door corporaties niet te beïnvloeden verhuurderheffing is voor alle corporaties gestegen van 45 miljoen euro in 2013 naar 1,139 miljard euro in 2014, gemiddeld 458 euro per verhuureenheid. Daardoor zijn de totale bedrijfslasten in 2015 gestegen met circa 660 miljoen: van ruim 3,3 miljard euro naar 4 miljard euro. De stijging van de nietbeïnvloedbare lasten is dus veel groter dan de daling van de bedrijfslasten die corporaties wel kunnen beïnvloeden. Is er een relatie tussen de hoogte van de bedrijfslasten en de corporatieomvang? De relatie is niet zodanig dat kleine corporaties per definitie hoger scoren en grote corporaties lager scoren. De doorsnede naar grootteklasse levert een gemengd beeld op, klein of groot is niet per definitie beter. De hoogste bedrijfslasten komen gemiddeld voor bij de kleinste corporaties. Vorig jaar hadden de grootste corporaties de hoogste bedrijfslasten, maar zij hebben hun bedrijfslasten fors gereduceerd en ook het meest omlaag gebracht met 141 euro per vhe. Hoe worden de resultaten geduid? Drie categorieën A-, B- of C-klasse, tonen net als bij de eerste editie op de onderdelen Kwaliteit en Bedrijfsvoering de resultaten van de branche en de corporatie. Iedere groep bevat een derde van alle deelnemende corporaties. De indeling in een categorie zegt iets over de prestaties van de corporatie ten opzichte van de andere corporaties. In plaats van dat een externe partij een norm stelt, wordt de rangorde dus bepaald door resultaten van de hele branche. Dat kan betekenen dat ook bij aantoonbare verbeteringen een corporatie toch in dezelfde categorie blijft als het jaar daarvoor. In dat geval hebben andere corporaties zich nog scherper verbeterd.
Onderhoud (bouwsteen Bedrijfsvoering) Wat is het belangrijkste resultaat bij het prestatieveld Onderhoud? Onderhoud is nieuw in de benchmark. Het meten van de onderhoudskosten is een eerste
3/5
stap. De gemiddelde ‘instandhoudingskosten’ per vhe bedragen in totaal 1.765 euro per jaar. Dat zijn onderhoudskosten inclusief aan onderhoud toegerekende investeringskosten. Deze ‘instandhoudingskosten’ zijn onder te verdelen in planmatig onderhoud, 1.230 euro per vhe, (69,7 procent), reparatie-onderhoud, 325 euro (18,4 procent) en onderhoud bij verhuizing van huurders, 210 euro. (11,9 procent). Waarom worden de individuele prestaties van corporaties op het gebied van onderhoud niet openbaar gemaakt? Onderhoudskosten alleen geven een te beperkt beeld van de onderhoudsprestaties van corporaties. Ze moeten altijd in samenhang gezien worden met de samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad en bestuurlijke beleidskeuzes (exploitatie- en duurzaamheidsbeleid). Zonder deze context zeggen onderhoudskosten van corporaties onvoldoende. Daarom zijn deze op corporatieniveau niet openbaar gemaakt. Kunnen de onderhoudskosten van corporaties vergeleken worden met andere (commerciële) vastgoedbeleggers? Onderhoudskosten alleen geven maar een beperkt beeld van de onderhoudsprestaties van corporaties en moeten in samenhang gezien worden met de samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad en bestuurlijke beleidskeuzes (exploitatie- en duurzaamheidsbeleid). Hierdoor kunnen de onderhoudskosten van corporaties ook niet zomaar vergelijkbaar worden met andere (commerciële) vastgoedbeleggers. De benchmark Waarom de Aedes-benchmark De Aedes-benchmark maakt de prestaties van corporaties inzichtelijk. Zo weten corporaties waar ze staan ten opzichte van andere vergelijkbare corporaties. Op basis van de benchmarkcijfers kunnen corporaties vervolgens de eigen prestaties gericht verbeteren. Ook de samenleving vraagt om kwaliteit, efficiency en transparantie. Gemeenten, huurders en andere relaties willen inzicht hebben hoe corporaties hun middelen besteden. Het is belangrijk dat corporaties met harde cijfers kunnen aantonen wat hun meerwaarde is. Er wordt bijvoorbeeld veel gesproken over de hoogte van bedrijfslasten van corporaties. Die kan vele oorzaken hebben. Als deze onderbelicht blijven, kunnen stakeholders al snel onjuiste conclusies trekken. Een meerdimensionale benchmark waarin bedrijfslasten en kwaliteitsaspecten met elkaar in verband worden gebracht, biedt een genuanceerd en evenwichtig beeld over de individuele corporaties en de branche. Waaruit bestaat de Aedes-benchmark? Bij de start in 2014 omvatte de benchmark de bouwstenen Bedrijfsvoering en Kwaliteit. Bedrijfsvoering omvat gegevenscategorieën als personele lasten, overige bedrijfslasten en leefbaarheidsuitgaven. De gegevens worden zoveel mogelijk rechtstreeks geïmporteerd uit de dVi. Ook is het prestatieveld Onderhoud toegevoegd. Het onderdeel Kwaliteit gaat over het oordeel van huurders over het betrekken van een woning, het afhandelen van reparaties en het achterlaten van een woning. In 2015 wordt
4/5
toegevoegd het huurdersoordeel over onderhoud. In 2015 is ook het onderdeel Maatschappij toegevoegd. Als eerste stap is verkend of Beschikbaarheid & betaalbaarheid als prestatieveld kan worden toegevoegd aan de benchmark. De keuze om hiermee te starten is gemaakt, omdat het de kerntaak is van iedere corporatie om betaalbare woningen aan te bieden. Corporaties zijn vergelijken op huurprijsontwikkeling van de betaalbare voorraad. Het is de bedoeling om volgend jaar ook de woningtoewijzing inzichtelijk te maken. De gemiddelde huur steeg in 2014 met 3,84 procent. Dat is onder meer het gevolg van verhuurdersheffing en inkomensafhankelijk huurbeleid. Het aantal betaalbare woningen (huur tot aan de grens voor huurtoeslag) nam landelijk af met 3,6 procent, zoals ook blijkt uit eerder onderzoek. Waarom is financiële spankracht als verklarende variabele toegevoegd. Financiële spankracht gaat over de mate waarin de corporatie in staat is om financiële middelen in te zetten. In een kapitaalintensieve sector een relevant perspectief voor het realiseren van maatschappelijke doelstellingen. Daarom is dit onderdeel in 2015 als mogelijke verklarende variabele meegenomen in de benchmark. De financiële spankracht blijkt nauw samen te hangen met andere resultaten van de benchmark. Corporaties met een grotere spankracht blijken bijvoorbeeld minder huurverhoging door te voeren, en meer middelen in te zetten voor onderhoud. Hoe representatief is de Aedes-benchmark? De Aedes-benchmark is representatief voor de corporatiesector. Aan deze tweede editie van de Aedes-benchmark werkten 319 corporaties mee, waarvan 271 op alle benchmarkonderdelen. Deze corporaties vertegenwoordigen respectievelijk 97,5 en 93 procent van alle verhuureenheden in de sector. Wat levert dit traject uiteindelijk op? Aedes heeft voor de ontwikkeling van de Aedes benchmark via een meerjaren groeimodel. De Aedes-benchmark uitgroeien tot een volledige benchmark met geüniformeerde gegevensdefinities die aansluit bij actuele thema’s en tegemoet komt aan de informatiebehoefte van leden en stakeholders. Bestuurders kunnen met behulp van een meerdimensionale benchmark hun positie in de branche vaststellen en krijgen concrete aanknopingspunten om te leren en te verbeteren. Op brancheniveau is de benchmark een bron van informatie die stakeholders transparantie biedt en Aedes een basis biedt voor belangenbehartiging. Wat is het verschil met het CBC? De Aedes-benchmark is een publieke sectorbenchmark. Het CBC is een online benchmarktool voor corporaties. In deze tool zijn de individuele resultaten van de corporaties van de Aedes-benchmark terug te vinden. Daarnaast zijn de prestatievelden gevuld ook met cijfers van het CFV (Centraal Fonds Volkshuisvesting), KWH (keurmerk huurdersoordelen), ShAERE (energieprestaties) en FLOW (arbeidsmarkt). Wat is ‘ruis in de data’ bij de bedrijfslasten ? Om te kunnen benchmarken, is het belangrijk dat cijfers en definities binnen de
5/5
corporatiebranche goed met elkaar vergelijkbaar zijn. Dat was tot dus ver niet het geval. Als eerste stap in de harmonisatie van de data zijn bij de start van de benchmark de definities van bedrijfslasten vastgesteld. Vervolgens heeft Aedes samen met leden en stakeholders 28 factoren geïdentificeerd die corporaties verschillend registreren; de zogenoemde ‘ruisfactoren’. Belangrijkste ruisfactoren zijn kosten van onderhoudsmedewerkers, geactiveerde projectkosten en kosten van ICT. Als derde stap zijn de kostensoorten vastgesteld die wel tot de bedrijfslasten behoren maar door corporaties niet of nauwelijks te beïnvloeden zijn. Denk aan de verplichte saneringssteun, de verhuurdersheffing, onroerendezaakbelasting en andere belastingen en heffingen. In de benchmark laten we dit type niet-beïnvloedbare bedrijfslasten buiten beschouwing. Om de opbouw van de bedrijfslasten te kunnen ontdoen van ruisfactoren kunnen corporaties in de maanden juni, juli en augustus extra gegevens aanleveren bij de speciale webportal van de Aedes-benchmark. Zoals aangegeven houdt de Aedes-benchmark rekening met factoren die door corporaties niet te beïnvloeden zijn, zoals rijks- en gemeentelijke heffingen die eveneens via de portal kunnen worden aangereikt.
