UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE PRÁVNICKÁ FAKULTA
RIGORÓZNÍ PRÁCE
Věc nemovitá
Immovable Thing
Konzultant:
Doc. JUDr. Michaela Zuklínová, CSc.
Zpracovatel:
Mgr. Lenka Kašparová
Datum vypracování práce: 25. září 2011
Prohlášení:
Prohlašuji, ţe jsem tuto rigorózní práci vypracovala samostatně a ţe všechny vyuţité prameny a literatura jsou řádně citovány. Tato práce nebyla vyuţita k získání jiného nebo stejného titulu.
V Praze dne 25. září 2011
……………………………………………………
Poděkování: Děkuji Doc. JUDr. Michaele Zuklínové, CSc. za vstřícný přístup, pomoc a cenné rady při vypracování rigorózní práce.
Děkuji svému manţelovi Tomáši Kašparovi za vnuknutí myšlenky sloţit státní rigorózní zkoušku, za všestrannou podporu, kterou mi při přípravě této práce poskytl, jakoţ i za veškerou technickou pomoc při jejím dokončení.
Děkuji svému školiteli JUDr. Petru Medunovi za to, ţe mi nad rámec mých pracovních povinností umoţnil vypracování této práce, za zpřístupnění odborných informací a zdrojů, jakoţ i za vedení a rady při přípravě této práce a výkonu povolání advokátního koncipienta vůbec.
I
Úvod .......................................................................................................................................1
II
Pojetí věci nemovité dle obecného zákoníku občanského z roku 1811 ................................4 II.1
Věc nemovitá, příslušenství a součást nemovité věci ................................................... 5
II.1.1
Součást a příslušenství nemovité věci obecně ...................................................... 7
II.1.2
Součást a příslušenství nemovité věci konkrétně ................................................. 9
II.1.3
Práva jako nehmotné předměty právních úkonů ............................................... 15
II.1.4
Shrnutí ................................................................................................................. 16
II.2
Pozemkové a jiné veřejné knihy .................................................................................. 16
II.2.1 III
Pojetí věci nemovité dle středního zákoníku občanského z roku 1950 ...............................24 III.1
Věc nemovitá, příslušenství a součást nemovité věci ................................................. 25
III.1.1
Věci v právním smyslu ......................................................................................... 25
III.1.2
Věc nemovitá a vyloučení zásady „superficies solo cedit“.................................. 26
III.1.3
Součást a příslušenství věci ................................................................................. 26
III.1.4
Shrnutí ................................................................................................................. 28
III.2 IV
Zápisy do pozemkových knih a zásady vedení pozemkových knih ..................... 21
Jednotná evidence půdy ............................................................................................. 28
Pojetí věci nemovité v občanském zákoníku z r. 1964 ve znění do 31. prosince 1991 ........31 IV.1
Věc, věc nemovitá ....................................................................................................... 32
IV.2
Součást a příslušenství věci ......................................................................................... 33
IV.3
Evidence nemovitostí .................................................................................................. 34
IV.3.1
Vedení evidence nemovitostí .............................................................................. 36
IV.3.2
Důsledky evidence nemovitostí .......................................................................... 39
V
Tabulka .................................................................................................................................41
VI
Pojetí věci nemovité v občanském zákoníku z roku 1964 v platném a účinném znění .......42 VI.1
Věc v právním smyslu, součásti věci a příslušenství ................................................... 42
VI.1.1
Příslušenství ........................................................................................................ 43
VI.1.2
Součást ................................................................................................................ 46
VI.2
Pozemek – věc nemovitá ............................................................................................ 48
VI.2.1
Vznik a zánik pozemku jako věci v právním smyslu ............................................ 50
VI.2.2
Evidence pozemků v katastru nemovitostí ......................................................... 52
VI.2.3
Součást a příslušenství pozemku ........................................................................ 56
VI.2.3.1
Vodní plochy................................................................................................ 57
VI.2.3.2
Přírodní léčivé a minerální zdroje ............................................................... 59
VI.3
VI.2.3.3
Ryby a jiné vodní organismy........................................................................ 60
VI.2.3.4
Lomy a jeskyně ............................................................................................ 61
VI.2.3.5
Pozemní komunikace .................................................................................. 61
VI.2.3.6
Ostatní zpevněné plochy a jiné způsoby povrchových úprav pozemků ..... 70
VI.2.3.7
Podzemní objekty a ostatní „stavby“ .......................................................... 71
VI.2.3.8
Porosty ........................................................................................................ 76
VI.2.3.9
Zvířata.......................................................................................................... 77
VI.2.3.10
Vzdušný prostor nad pozemkem a hlubinný prostor pod ním.................... 79
Stavba – věc nemovitá ................................................................................................ 79
VI.3.1
Vznik a zánik stavby nadzemní ............................................................................ 85
VI.3.2
Vznik a zánik stavby podzemní............................................................................ 92
VI.3.3
Součást stavby ..................................................................................................... 94
VI.3.4
Příslušenství stavby ............................................................................................. 96
VI.3.5
Stavba dle předpisů stavebněprávních a katastrálních....................................... 97
VI.3.5.1
Stavba dle předpisů stavebněprávních ....................................................... 97
VI.3.5.2
Stavba dle předpisů katastrálních ............................................................. 101
VI.3.6
VI.4
Stavba a „zastavěnost“ ve smyslu restitučních předpisů .................................. 108
VI.3.6.1
Zákon o půdě ............................................................................................. 112
VI.3.6.2
Zákon o zmírnění a zákon o mimosoudních rehabilitacích ....................... 117
VI.3.6.3
Zákon o mimosoudních rehabilitacích a zákon o půdě ............................. 118
Katastr nemovitostí ................................................................................................... 119
VI.4.1
Evidence vlastnických a jiných práv k nemovitostem ....................................... 124
VI.4.2
Druhy zápisů do katastru nemovitostí .............................................................. 125
VI.4.3
Zásady katastru nemovitostí ............................................................................. 128
VII Budoucí úprava ..................................................................................................................130 VII.1
Věc v právním smyslu ................................................................................................ 131
VII.2
Věc nemovitá ............................................................................................................ 133
VII.3
Součást věci ............................................................................................................... 135
VII.4
Příslušenství věci ....................................................................................................... 137
VIII Závěr...................................................................................................................................139 IX
Seznam zkratek ..................................................................................................................140
X
Seznam použité literatury ..................................................................................................143
XI
Seznam příloh:....................................................................................................................146
XI.1
Příloha č. 1 – knihovní vložka č. 23 pro katastrální území Dejvice, obec Praha ........ 147
XI.2
Příloha č. 2 – vložka železniční knihy č. 4 pro trať Praha Smíchov – Plzeň ............... 150
XI.3
Příloha č. 3 – vložka zemské desky č. 1 pro Pražský hrad ......................................... 152
XI.4
Příloha č. 4 – soupis parcel jednotné evidence půdy ................................................ 154
XI.5
Příloha č. 5 – výpis z evidence nemovitostí............................................................... 157
XI.6
Příloha č. 6 – výpis listu vlastnictví č. 34 pro katastrální území Hradčany ................ 158
XI.7
Příloha č. 7 – výpis z listu vlastnictví č. 143 pro katastrální území Malá Strana ....... 160
XII Resumé...............................................................................................................................162 XIII Abstrakt ..............................................................................................................................164 XIV Seznam klíčových slov - List of key words ..........................................................................166
I
Úvod Předmětem této práce je rozbor právní úpravy týkající se pojmu věc nemovitá,
včetně shrnutí výkladu podávaného právní teorií a judikaturou. Cílem je přinést komplexní pohled na právní úpravu vztahující se k úzce vymezenému pojmu věc nemovitá a osvětlit důsledky nejednotného výkladu a jeho dopad na práva a povinnosti osob. Z kauz, s nimiţ se musela vypořádat soudní praxe, je více neţ zřejmé, ţe ačkoli se věc nemovitá jeví jako jednoznačný pojem, jehoţ výklad nečiní v praxi potíţe, opak je pravdou. Jak právní teorie, tak i právní praxe se v různých pohledech střetávají při výkladu termínu věc nemovitá. Jednotlivé názorové proudy jsou poté sjednocovány soudní judikaturou: stanovisky Ústavního soudu ČR a Nejvyššího soudu ČR. Cesta k tomuto sjednocení bývá dlouhá a sloţitá. Výjimkou nejsou diametrálně odlišné názory. Právní názor soudní praxe v této věci podléhá vývoji a dochází i k tomu, ţe dlouhodobě zastávané stanovisko je modifikováno, ba dokonce zcela negováno. To, co se původně jevilo jako jasně dané, je argumentačně vyvráceno ve prospěch zcela opačného názoru. Takové výkyvy ve výkladu podávaném obecnými soudy a Ústavním soudem ČR mají závaţný dopad na práva a povinnosti osob, neboť mezi jednotlivci (či skupinami jednotlivců) zakládají neodůvodněnou nerovnost. Není ojedinělé, ţe v jednom případě je vlastnictví osobě rozhodnutím soudu (řádně odůvodněným) potvrzeno a o několik let později v obdobném případě právě z důvodu změny v právním názoru vlastnické právo odepřeno. Tyto závaţné důsledky mne tedy přivedly k myšlence shrnout materii týkající se věci nemovité do jednoho celku této práce. Soustředila jsem se především na význam a základní definici pojmu věc, věc nemovitá, rozdíly v pojetí věci nemovité dle občanskoprávních, stavebněprávních a katastrálních předpisů a důsledky vyplývající z těchto odlišností. Informace získané z komentářů a další odborné literatury jsem doplnila stanovisky obecných soudů a Ústavního soudu ČR. Tato práce tedy nestojí jen na teoretických základech, ale vychází i z judikovaných kauz. Stěţejní část práce tvoří aktuální právní úprava. Problematika věcí nemovitých je sledována z pohledu práva soukromého (v převáţné části) i veřejného. Pozornost se soustřeďuje především na rozdíly ve výkladu podávaném oběma odvětvími a důsledky,
1
které z tohoto zúčastněným osobám plynou. Podstatnou část práce tvoří téţ shrnutí historického vývoje pojmu věc a nemovitost. Jednotlivé vývojové etapy jsou řazeny chronologicky počínaje obecným zákoníkem občanským z roku 1811 přes tzv. střední zákoník občanský z roku 1950 aţ po stávající občanský zákoník v původním znění platném do konce roku 1991. Vzhledem k tomu, ţe některé relikty obou socialistických zákoníků přetrvávají dodnes v podobě pouze novelizovaného občanského zákoníku z roku 1964, bylo nezbytné věnovat i jim dostatečný prostor. Zmiňovaným pozůstatkem, stěţejním právě v oblasti nemovitostí, je vyloučení tzv. superficiální zásady. Tento základní římskoprávní princip z našeho právního řádu odstranil jiţ střední zákoník občanský v r. 1950, přičemţ tento stav přes své nedostatky a vady přetrvává dodnes. Obecnému zákoníku občanskému účinnému na našem území od r. 1812 je věnována samostatná kapitola nejen proto, ţe jde o dílo i v dnešních dnech obecně uznávané pro svou vysokou odbornou kvalitu, ale i proto, ţe vládní návrh nového občanského zákoníku se k tomuto vzoru v mnohém vrací. Důvodem celého historického exkurzu poté není jen snaha o vytvoření uceleného rámce pro pochopení celospolečenských změn promítnutých do právního řádu, ale téţ fakt, ţe i současný právník se můţe dostat do situace, kdy byť i jen okrajovou znalost dané problematiky v historickém rozměru vyuţije. Vzhledem k tradici spojení nemovitých věcí s jejich (více či méně) veřejnými seznamy je kaţdá kapitola doplněna o příslušnou evidenci (pozemkové knihy za účinnosti obecného zákoníku občanského, jednotná evidence půdy pro střední zákoník občanský, evidence nemovitostí pro občanský zákoník ve znění platném do 31.12.1991 a katastr nemovitostí pro aktuální právní úpravu). Části pojednávající o registrech nemovitostí jsou doplněny názornými přílohami výpisů z těchto evidencí (řazeny na konci práce). Výpisy byly pořízeny ze sbírek Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, nebo ze soukromých archivů. Závěr práce tvoří výtah z navrhované právní úpravy. Zdrojem byl vlastní text návrhu nového občanského zákoníku, důvodová zpráva (obé v podobě sněmovního tisku č. 362) a informace dostupné na webu Ministerstva spravedlnosti ČR. Práce je řazena chronologicky, skládá se z celkem čtrnácti kapitol. Kapitoly IX. – XIV. zahrnují především přílohy, seznam pouţité literatury a seznam zkratek a příloh, resumé, abstrakt a klíčová slova. Kaţdé právní úpravě účinné v daném období včetně
2
příslušného veřejného seznamu je věnována samostatná kapitola, která se dále dělí na podkapitoly. Kapitoly věnované historickým úpravám a návrhu nového občanského zákoníku jsou konstrukčně jednodušší: rozdělují se na části pojednávající o věcech obecně, otázce součásti a příslušenství věci, věcech nemovitých a jejich veřejných seznamech. Kapitola o stávající právní úpravě se dělí na více částí z důvodu širšího obsahového záběru (obsah pojmu věc nemovitá, součást a příslušenství, stavba, pozemek, jejich vznik a zánik, pojetí dle předpisů veřejného práva a další). Vlastní text práce je doplněn o řadu odkazů a citací. Jako zdroj právních předpisů a judikatury jsem vyuţila informační systém ASPI společnosti Wolters Kluwer ČR, a.s. (dále jen „ASPI“).
3
II
Pojetí věci nemovité dle obecného zákoníku občanského z roku 1811 V náhledu na vývoj termínu věc nemovitá hraje stěţejní roli tzv. obecný zákoník
občanský – císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s. ze dne 1. června 1811 (dále jen „obecný zákoník občanský, OZO, ABGB“), jeţ na území Čech (dnešní České republiky) platil od 1. ledna 1812 aţ do počátku padesátých let minulého století. Tento zákoník tvoří další důleţitý mezník ve vývoji právní definice nemovité věci a především v rozvoji úpravy ohledně nakládání s věcí nemovitou. První snahy o kodifikaci soukromého práva na území Rakouska – Uherska spadají do druhé poloviny 18. století. První úplnou široce uţívanou kompilací je jiţ zmíněný obecný zákoník občanský (ABGB). Zákoník platil na území Předlitavska, včetně českých zemí. Zákonem č. 11/1918 Sb., tzv. recepční normou, byl převzat jako základní
předpis
upravující
občanskoprávní
vztahy
i
pro
nově
vzniklou
Československou republiku. S vlastní normou však byla převzata i územní platnost kodexu. Právní řád první Československé republiky tak byl zatíţen dualitou práva v tom nejzákladnějším směru. Tato nepraktická situace vedla v r. 1920 k zahájení rekodifikačních prací. Cílem bylo vytvoření jednotné právní úpravy pro celou republiku s návazností na ABGB. Okolnosti roku 1938 a následně i jara r. 1939 zabránily konečné úpravě a nové kodifikaci se dostalo pouze projednání na půdě parlamentních výborů. Za stávající situace tedy došlo pouze k dílčím reformám a v takové podobě vydrţel převzatý ABGB - nově nazýván obecný zákoník občanský (OZO-946/1811 Sb.z.s.) aţ do 50. let 20. století. Teprve tzv. právnická dvouletka probíhající v letech 1949-1950, jejímţ cílem bylo téţ odstranění duality práva platného v Čechách a na Slovensku, ukončila účinnost obecného zákoníku občanského. Obecný zákoník občanský lze povaţovat za poměrně kazuistický právní předpis, v řadě případů sledující základní principy římského práva, na něţ navazuje a z nichţ přímo vychází (zřejmým případem je zejména vyuţití zásady „superficies solo cedit“). Důkazem silného vlivu římského práva na právo občanské, jehoţ základním kamenem byl právě obecný zákoník občanský, jsou výkladové komentáře renomovaných odborníků na oblast občanského práva, kteří při výkladu jednotlivých jeho ustanovení neváhali a přímo odkazovali na právo římské. Z těchto populárních komentářů jsem pak vycházela při studii této jiţ historické právní úpravy. Obecný zákoník občanský byl a
4
stále je hodnocen jako výjimečné konzistentní dílo dosahující vysoké odborné kvality. Proto se k němu vrací i návrh nového kodexu soukromého práva v České republice.1 II.1 Věc nemovitá, příslušenství a součást nemovité věci Pro začátek je nutno specifikovat, co je věcí ve smyslu občanského práva podle OZO. Věcí v právním smyslu je objekt: 1)
rozdílný od osoby,
2)
člověku dostupný a
3)
jednotný. Ad 1) Poţadavek rozdílnosti od osoby je známý jiţ z nauky římského práva.
Rozdílnost věci od člověka se v římském právu neuplatňovala bezvýjimečně, ale s významnou odchylkou. Věcí podle práva římského byl totiţ i otrok, coţ bylo v době obecného zákoníku občanského, resp. ve zkoumané době po skončení První světové války nemyslitelné. Ad 2) Dostupností pro člověka je vyjádřen úmysl, aby věc byla pro člověka hospodářsky vyuţitelná, coţ plně odpovídá tehdejšímu překotnému průmyslovému rozvoji, na který se právo (resp. jeho výklad) bylo nuceno rychle adaptovat. Věc nemovitá tedy musela ke své existenci nutně splňovat všechny výše uvedené předpoklady včetně následujícího, a sice ţe jde o předmět zároveň 4) hmotný. Ad 4) Za hmotný předmět označoval obecný zákoník občanský předmět smysly vnímatelný, nejen tedy hmatatelný, jak poţadovala nauka římského práva. Okruh předmětů, jeţ se mohly zvát hmotnou věcí, se tudíţ nutně rozšířil.2 Občanské právo ve smyslu obecného zákoníku občanského tak za hmotnou věc v právním smyslu označovalo nejen kupř. pozemky, nábytek, atd., ale i radioaktivitu, či elektřinu, neboť jde o tzv. (smysly vnímatelný) stav. Splňuje-li tedy určitý objekt výše uvedené předpoklady, je způsobilým předmětem práv a (za splnění dalších podmínek) můţe být zároveň i věcí nemovitou. 1
Z důvodové zprávy. Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 2 Smyslovou vnímatelnost definuje výkladový komentář k obecnému zákoníku občanskému jako buď: 1) vnímatelnost určité věci v prostoru, nebo 2) to, že věc určitý prostor zabírá (in ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 24).
5
Stejně jako právo římské, tak i obecný zákoník občanský definuje pojem movitých a nemovitých věcí, jejichţ kategorie do zákona výslovně vnáší, nejprve negativním určením. Věcí nemovitou je vše, co není věcí movitou resp. tím, co lze bez porušení podstaty přenášet z místa na místo. Výkladem se pak dovozuje, co konkrétně nemovitostí je, či není. Potřebu a existenci těchto dvou právních kategorií odůvodňuje právní nauka např. tím, ţe věci nemovité vyţadují silnější právní ochranu (nabývání práv zápisem do veřejných knih – intabulace proti obyčejnému nabývání movitých věcí tradicí), lze je zatíţit výjimečnými právy, jako jsou kupř. věcná břemena a vůbec jejich obecně vyšší hodnota předurčuje zvláštní povahu právních úkonů, jichţ jsou předmětem. Jak je jiţ uvedeno výše, podmínky přenosu věci z místa na místo bez jejího současného porušení, resp. porušení její podstaty, musí být splněny současně. Dalším vodítkem, jeţ můţe pomoci při určení, co je a co není věcí nemovitou, je hledisko spojení se Zeměkoulí. Tělesa oddělená od povrchu zemského jsou věcmi movitými, naopak ty, které tvoří se Zemí integrální součást, patří do kategorie věcí nemovitých. 3 Pojem věci nemovité rozvíjí i další zásada, původem římská, znějící „superficies solo cedit“, tj. povrch ustupuje půdě. Tato zásada se projevovala v praxi tak, ţe: všechna tělesa uměle nebo přirozeně spojená s půdou (rostliny, stavby), byla její součástí a právní vztahy k půdě se vztahovaly i na tyto objekty. Vlastník pozemku byl tedy i majitelem všeho, co k němu bylo připojeno. Tato zásada rozšiřovala okruh věcí označovaných za věci nemovité. Pomocí všech výše uvedených definic lze určit, ţe mezi nemovité věci náleţí: pozemky, zakořeněné rostliny a do pozemku vestavěné budovy (s výhradou dále řečeného).
Stejně jako je tomu dnes, i tehdy znal právní řád řadu výjimek, jeţ
znamenaly určité odchylky od stanovené zásady „superficies solo cedit“. Tak boudy na trhu, přestoţe spojené se zemí, jsou věcmi movitými. Naopak i věc sama o sobě movitá, můţe být pokládána za věc nemovitou, je-li zákonem nebo vůlí vlastníka určena za příslušenství nemovité věci.4 Významnou nepravidelnost přestavuje i určení práva (z
3
ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 27. 4 Srov. § 293 OZO. Dostupný v ASPI.
6
povahy věci nehmotné, jeţ se v první řadě automaticky povaţuje za movitost) za nemovitost (kupř. právo stavby). Zdánlivě jasnou definici nemovité věci tedy komplikuje úloha tzv. součásti věci a příslušenství věci. Jak ostatně uvádí komentář autorů Fr. Roučka a J. Sedláčka, na nějţ je v této věci hojně odkazováno, obecný zákoník občanský často směšuje právní instituty součásti věci a příslušenství pod jednotný pojem příslušenství, přestoţe jde o zcela odlišné právní kategorie, jeţ sdílí rozdílný právní osud.5 II.1.1 Součást a příslušenství nemovité věci obecně Tak zejména součást věci není samostatným objektem práva, a to aţ do svého oddělení od věci, jíţ je součástí.6 Nemusí zde jít vţdy o fyzickou separaci, neboť předmět můţe tvořit součást věci i jako fakticky samostatný kus (kupř. vejce jako kus a zároveň součást movité věci – kopy vajec). Protoţe obecný zákoník občanský zaměňuje a směšuje pojmy součást a příslušenství (§ 294 OZO7), je za příslušenství nesprávně označen i přírůstek, který je ve skutečnosti součástí celku (kupř. rostliny neoddělené od pozemku). Příslušenství je další kategorií právní, jeţ hraje při určení toho, co ještě je nemovitostí a co jiţ ne, důleţitou roli. Od součásti věci se odlišuje tím, ţe příslušenství jako věc vedlejší je v poměru nerovném, ve vztahu podřízenosti k věci hlavní, přičemţ dle § 294 a násl. je právě tou věcí hlavní věc nemovitá.8 Příslušenství, tj. věc vedlejší, krom toho neztrácí svůj charakter věci samostatné v právním smyslu.9 Ze znění 5
Srov. § 294 OZO. Dostupný v ASPI. Z hlediska stavu věci hlavní po oddělení součásti, rozeznává právní teorie dvě podkategorie součásti. První z nich je dělení na součásti hlavní a vedlejší. Po oddělení součásti hlavní, nemůže původní věc vůbec sloužit svému účelu. Oddělení pouze součástí vedlejších vede jen k vadnému (avšak stále možnému) využití původní kompletní věci. Druhou podkategorií je rozdělení na součásti oddělitelné a neoddělitelné. Po oddělení součásti neoddělitelné se věc stávala hospodářsky nevyužitelnou, či využitelnou pouze vadně. Naopak při oddělení součásti oddělitelné lze původní věc užívat k stejnému účelu jako před oddělením. 7 Česko. OZO. § 294: „Příslušenstvím rozumí se to, co bývá s věcí trvale spojeno. Sem patří nejen přírůstek věci, pokud není od ní oddělen; nýbrž i vedlejší věci, bez nichž hlavní věci nelze upotřebiti nebo o kterých zákon nebo vlastník určil, aby se jich trvale k hlavní věci upotřebilo.“ Dostupný v ASPI. 8 Právní teorie samozřejmě dovozuje, že věcí vedlejší může být i věc nemovitá, avšak takové spojení není nikde v zákoně výslovně uvedeno, může však být tak určeno vůlí vlastníka. 9 Od pojmu příslušenství je třeba též rozlišit „věc hromadnou“ (srov. § 302 OZO): souřadné spojení samostatných věcí, jež se za jeden celek považují a používá se pro ně zvláštní označení. I věc nemovitá může být hromadnou věcí, typicky ve spojení s věcmi movitými – pozůstalost, podnik (in ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 56). 6
7
obecného zákoníku občanského lze dovodit určitou klasifikaci příslušenství, jeţ se odvozuje od právního důvodu označení předmětu jako příslušenství. Tak existuje tzv. příslušenství přirozené a umělé. Příslušenství přirozené tvoří věci, jeţ ze své povahy jsou podstatné pro provoz věci hlavní, resp. bez nichţ nelze věc hlavní k danému hospodářskému účelu uţívat.10 Rozhodujícím je mrav a zvyk rozdílný dle místa a času.11 V tomto směru tak nezáleţelo na vůli vlastníka, ale na “názorech obchodu".12 Naopak tzv. příslušenství umělé představuje určitou dobrovolnou kategorii příslušenství, neboť jde o věci, jeţ jsou za věci vedlejší označeny buď literou zákona, či vůlí vlastníka. Rozdíl mezi příslušenstvím umělým a přirozeným spočívá nejen v právním důvodu jeho vzniku, ale také v tom, ţe se v případě příslušenství přirozeného vyhledává, aby obě věci, tj. jak věc hlavní, tak vedlejší, byly zároveň ve vlastnictví téţe osoby. Příslušenství umělé toto nevyţaduje, neboť vzniká na vůli vlastníka vedlejší věci (moţno i drţitel po dobu své drţby).13,14 Aby byla dobrá víra třetích osob ochráněna, vyţaduje se při umělém příslušenství, aby jejich vnitřní (právní) spojení bylo zevně patrné. Není nutné, aby věci byly spolu fyzicky spojeny.15 Je však záhodno, aby se vzhledem k sobě nacházely v úměrné místní relaci, jeţ umoţní třetím osobám zjistit, či alespoň předvídat, ţe věci mohou být vzájemně ve vztahu podřízenosti a nadřazenosti, tj. jedna druhé příslušenstvím.16 Zde tedy judikatura doplnila vůli vlastníka o objektivní hledisko – názory obchodu.17 Pro vznik příslušenství umělého tak byl rozhodný i
10
Česko. OZO. § 294: „… vedlejší věci, bez nichž hlavní věci nelze upotřebiti …“. Dostupný v ASPI. MAYR, Robert. Soustava občanského práva, Kniha první. Brno: b.n., 1929. s. 121. 12 SPÁČIL, Jiří. Sporné otázky institutu „příslušenství věci“. Právní rozhledy. 2010, č. 2, s. 41. 13 Není znám případ, kdy by zákon stanovil, že určitá věc se má trvale s jinou (hlavní) věcí užívat; zůstává tedy pouze na vůli vlastníka (in ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanském a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 33). 14 Vůle vlastníka hraje svoji roli i v okamžiku, kdy své vlastnictví ztrácí, tj. při převodu. 15 Srov. Česko. OZO. § 294: „…co bývá s věcí trvale spojeno.“. Dostupný v ASPI. 16 Česko. Nejvyšší soud. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. Rv I 2530/33 *ze dne 15.02.1934+: „Věc bude příslušenstvím hlavní věci, protože je trvale spojena s věcí hlavní, i když se nejedná o spojení neodstranitelné. Musí jít však o dostačující místní spojení. Pro určení, že něco je něčemu příslušenstvím, je v prvé řadě rozhodné zevní spojení, pokud toto jasně neodpoví, je na řadě vůle vlastníka.“ In ASPI č. JUD4213CZ. 17 SPÁČIL, Jiří. Sporné otázky institutu „příslušenství věci“. Právní rozhledy. 2010, č. 2, s. 41. 11
8
hospodářský význam věci hlavní a věci vedlejší a k tomu přistupoval souhlas vlastníka. Pouhé přání vlastníka nebylo rozhodující.18 V souvislosti se směšováním právních termínů příslušenství a součásti věci obecným zákoníkem občanským zakotvila judikatura další rozdělení příslušenství věci, a to na tzv. příslušenství v uţším a širším slova smyslu. Příslušenství v širším smyslu slova totiţ zahrnuje nejen z právního hlediska skutečné příslušenství, ale i předměty, jeţ jsou pouze součástí věci a obecný zákoník občanský je za příslušenství jen mylně označuje. Naopak příslušenství v uţším smyslu slova je tvořeno pouze objekty, jeţ jsou právně příslušenstvím. Z příslušenství v uţším smyslu slova vychází obecný zákoník občanský ve svém § 296, neboť zde mluví o oddělených plodech půdy, dobytku a nářadí, jeţ nejsou součástí věci. Součásti věci obecným zákoníkem občanským nesprávně označené jako příslušenství nalezneme v § 295 v místě, kde hovoří o rostlinách. Rozdíl mezi příslušenstvím věci a součástí spočívá v tom, ţe předmět tvořící příslušenství si na rozdíl od součásti zachovává svoji povahu samostatné věci v právním smyslu. Z tohoto důvodu je také příslušenství schopno plnit i jiný účel neţ ten, jenţ má spolu s hlavní věcí.19 Odlišným je téţ vnitřní vztah mezi hlavní věcí a příslušenstvím a mezi součástmi tvořícími jednu věc. U příslušenství jde o vztah podřadný, kdeţto u součástí o vztah souřadný. Na součást věci se logicky vztahuje právní osud celku. Jiná situace nastává u příslušenství, kde toto pravidlo zákon výslovně neuvádí. Z textu OZO však bylo dovozeno, ţe příslušenstvím sdílelo osud věci hlavní, pokud si strany nesjednaly něco jiného.20 II.1.2 Součást a příslušenství nemovité věci konkrétně Příslušenství a součásti podstatným způsobem rozšiřují okruh předmětů označených jako věci nemovité. Jedinou původní nemovitou věcí je totiţ pozemek21, vše ostatní tvoří buď jeho součást, nebo příslušenství. Tak zakořeněné rostliny a do
18
MAYR, Robert. Soustava občanského práv: Kniha první. Brno: b.n., 1929. s. 121. Proto klíč k určité schránce není příslušenstvím, ale součástí, neboť jím lze otevřít (ve většině případů) právě jen tuto jednu schránku; naopak tkaničky do bot budou příslušenstvím věci. 20 SPÁČIL, Jiří. Sporné otázky institutu „příslušenství věci“. Právní rozhledy. 2010, č. 2, s. 41. 21 A možno též říci, že i právo (věc nehmotná, jinak movitá) je „původní“ věcí nemovitou za splnění zákonných podmínek. 19
9
pozemku vestavěné budovy tvoří pouhou jeho součást, nikoliv příslušenství. Obecně je ve smyslu § 294 OZO příslušenstvím to, co bývá s věcí trvale spojeno: 1.
neoddělený přírůstek (součást), nebo
2.
vedlejší věc, bez níţ věc hlavní nelze upotřebit, anebo
3.
vedlejší věc, o níţ zákon nebo vlastník určil, aby se jí s věcí uţívalo.
O „druzích“ příslušenství výslovně jmenovaných obecným zákoníkem občanským v § 295 – 297a je pojednáno následovně. Věcí nemovitou jsou, resp. za věc nemovitou se ve smyslu § 295 OZO výslovně pokládají, zemské plody, tj. rostlinstvo (stromy, polní plodiny, tráva, to vše včetně plodů), a to bez ohledu na to, zda byly úmyslně vypěstovány, či vyrostly na konkrétním pozemku divoce.22 Stejné platí i ohledně ryb a zvěře (tedy o věcech movitých jednoznačně se schopností se bez porušení své podstaty přemísťovat). Prvně zmíněné rostlinstvo je bezesporu přírůstkem věci – pozemku, tj. jeho součástí (není samostatnou věcí v právním smyslu), a to aţ do doby oddělení. Přitom nezáleţí na tom, z jakého důvodu nebo kým se tak stalo. Můţe jít tedy i o oddělení protiprávní. Obdobné platí u ryb a zvěře, jeţ se stávají samostatnou movitou věcí okamţikem výlovu, skolení, či dokonce jen polapení (tj. k tomu, aby se zvíře stalo samostatnou movitou věcí, stačí jeho usmrcení, nebo chycení a případně téţ odvoz na jiné místo, resp. přetrţení příslušné místní relace). Ryby v rybníce a zvěř v lese jsou příslušenstvím přirozeným. Znění § 296 OZO dopadá na právní povahu dalších specifických předmětů tentokrát ve spojení s provozem hospodářství.23 Toto ustanovení ukazuje důleţitou roli zemědělství v době platnosti a účinnosti obecného zákoníku občanského. K zachování právní jistoty a především k odstranění případných sporů, zakotvil obecný zákoník občanský do § 296 konkrétní (poměrně kazuistické) ustanovení dopadající na povahu věcí, resp. předmětů vyuţívaných a získávaných při provozu hospodářství (zemědělské výroby). Obecný zákoník občanský mluví jednak o nesklizených zemědělských i jiných plodinách (součást věci) a jednak o jiţ oddělených zemských plodech (tj. jiţ ne o 22
Česko. OZO. § 295: „Tráva, stromy, plody a jiné upotřebitelné věci, které země na svém povrchu plodí, zůstávají tak dlouho nemovitým jměním, dokud nebyly od země a půdy odděleny. I ryby v rybníce a zvěř v lese stanou se teprve tehdy movitým statkem, když byl rybník vyloven a zvěř polapena nebo skolena.“ Dostupný v ASPI. 23 Česko. OZO. § 296: „Také obilí, dříví, píce pro dobytek a všeliké jiné třebas již sklizené plodiny, jakož i veškerý dobytek a všeliké nástroje a nářadí k nemovitému statku náležející pokládají se potud za nemovité věci, pokud jich k dalšímu řádnému provozování hospodářství je potřebí.“ Dostupný v ASPI.
10
součástech věci, jeţ nejsou věcí v právním smyslu, ale spadají pod příslušenství přirozené), dále pak o dobytku a nástrojích či nářadí (příslušenství). Tyto věci se pokládají za věc nemovitou, pouze tehdy (neboť jsou ve své podstatě samostatnými movitými věcmi), mají-li slouţit k dalšímu řádnému provozu hospodářství, tj. jde o obdobnou definici jako je tomu v § 294 OZO: „ … aby se jich trvale k hlavní věci užívalo.“ A contrario se za věc nemovitou nepokládají věci (sklizené plodiny, nástroje a zvířata), jeţ neslouţí a nebudou slouţit dalšímu provozu hospodářství, tj. jde především o předměty, jeţ na statku jsou pro vlastní (osobní) potřebu majitele, či pro jeho zálibu a taktéţ i ty, o niţ je zřejmé, ţe dojde k jejich prodeji (dojde ke změně jejich vlastníka a tudíţ nebudou slouţit dalšímu provozu). Přestoţe se legislativci zjevně snaţili o zjednodušení situace a zabránění vzniku sporů o to, co ještě je a co jiţ není pokládáno ve spojení s hospodářstvím za věc nemovitou, byl to v řadě případů právě soud, jemuţ příslušelo toto určení. Detailní definice § 296 OZO tak vytvářela především určitou právní domněnku o vlastnictví a právní povaze takových předmětů, přičemţ pokud bylo prokázáno jinak, neplatila.24 Obecný zákoník občanský v § 297 pamatuje na právní povahu staveb a jejích součástí a příslušenství, jeţ jsou (jak jinak) umístěny na pozemcích, tj. na nemovitých věcech.25 Právě toto ustanovení odlišuje tehdejší právo nemovitostí od práva našeho a staví se oproti němu do zcela opačné pozice. Z § 297 OZO totiţ vyplývá zásada „superficies solo cedit“. Právní pravidlo „povrch ustupuje půdě“ bylo zmíněno jiţ výše a je odvoditelné taktéţ z § 295 OZO, kde naznačuje, ţe rostliny nacházející se na pozemku jsou jeho součástí (obecný zákoník občanský mluví o příslušenství), tudíţ vlastníkovi pozemku náleţí i tato zeleň.26 Vztáhnutím uvedeného právního principu na budovy, stavení a různé další stavby zcela odlišuje tuto úpravu od stávající platné právní úpravy. Z § 297 OZO vyplývají tři závěry: 24
ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 41. 25 Česko. OZO. § 297: „Rovněž tak patří k nemovitým věcem ty, které byly na zemi a půdě zřízeny s tím úmyslem, aby tam trvale zůstaly, jako: domy a jiné budovy se vzduchovým prostorem v kolmé čáře nad nimi; rovněž: nejen vše, co do země je zapuštěno, ve zdi upevněno, přinýtováno a přibito, jako: kotly na vaření piva, na pálení kořalky a zazděné skříně, nýbrž i takové věci, které jsou určeny, aby se jich při nějakém celku stále upotřebovalo: např. u studní okovy, provazy, řetězy, hasící nářadí a podobně.“ Dostupný v ASPI. 26 Stejné platí i dnes, kdy zeleň je součástí pozemku a jeho hodnotu může i zvýšit.
11
1) věci (stavby, stavení) zřízené na pozemku, aby tam trvale zůstaly, jsou jeho součástí „superficies solo cedit“, 2) součásti staveb jsou součástmi pozemku a 3) příslušenství stavby je příslušenstvím pozemku.27 Ad 1) K tomu, aby mohl nastat takový stav, musí být splněny dvě podmínky. První spočívá v povaze předmětu umístěného na pozemek: za stavbu se povaţuje věc (odhlédnuto od stavebních předpisů), jeţ je dostatečně pevně k zemi připevněna. Věci na pozemek jen postavené (kolotoč) se tedy nestávají jeho součástí, ale zůstávají samostatnou právní věcí. Druhou podmínkou je trvalost stavby. Zásadu „superficies solo cedit“ vylučuje úmysl „stavebníka“ umístit stavbu na pozemek jen dočasně a stejně tak i jeho časově omezené právo ji zde umístit (viz tzv. superaedifikáty: stavby zřízené v mezích omezeného uţívacího práva stavebníkova: nájemce, pachtýře, stavebníka z práva stavby). Povaha (trvalost) takového umístění se pro ochranu práv třetích osob a zajištění předvídatelnosti právních vztahů posuzuje z vnějších znaků stavby a z jejího účelu.28 Z principu „superficies solo cedit“ tedy vyplývá, ţe pokud je stavba (pevně a trvale umístěná na pozemku) pouhou součástí půdy – pozemku, není (s ohledem na výše uvedené) samostatnou věcí v právním smyslu. Této samostatnosti však zřejmě nemůţe dojít ani oddělením od pozemku (jímţ by zároveň nabyla povahy věci movité), neboť pokud se jedná o pevně umístěnou stavbu, je nasnadě, ţe by jakoukoliv snahou o oddělení mohlo dojít k destrukci a jejímu zániku jako vůbec existujícího předmětu. Stavení pevně a trvale vybudované na konkrétním pozemku ve většině případů není samostatným předmětem práv, sdílí právní osud pozemku a bude vlastnictvím vlastníka pozemku.29 Z uvedené zásady platí několik výjimek, a to především co do právní povahy:
27
ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 43, 44. 28 Česko. Nejvyšší soud. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. Rv II 514/40 *ze dne 28.01.1941+: „Stavby (stavení) zřízené na pozemku s tím, že tam nebudou trvale, se nestávají příslušenstvím, ani součástí pozemku, jsou samostatnými věcmi.“ In ASPI č. JUD9137CZ. 29 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.01.2001, sp. zn. 25 Cdo 565/99 in ASPI č. JUD241112CZ.
12
―
sklepů (jeţ jsou oproti zásadě, ţe k pozemku náleţí téţ vše v kolmém směru pod ním, tj. do středu země, samostatnými nemovitostmi a které se samostatně zapisují do knihovních vloţek),30
―
staveb zřízených podle zákona o právu stavby č. 86 ř. z. ze dne 26.04.1912 (jde o přechodné stavby tvořící součást práva stavby, jeţ je samo o sobě nemovitou věcí),
―
staveb zřízených v rámci tzv. horního dílu (právo horní je nemovitou věcí, a tudíţ i tyto stavby jako jeho součást se pokládají za nemovité) a
―
strojů (viz níţe).31 U těchto odchylek pak platí, ţe tyto stavby (resp. stroj, sklep) jsou věcmi
nemovitými, bez ohledu na povahu upevnění na/do pozemku a ač by jinak mohly být povaţovány pouze za věci movité (stroje, stavba z práva stavby). Z povahy věci téţ vyplývá, ţe vlastníkem těchto nemovitostí bude (můţe být) osoba odlišná od vlastníka pozemku, na němţ (či pod ním) se dotčená věc nachází. Ad 2) Součástmi staveb, jeţ zároveň tvoří součást pozemku, jsou myšleny části, bez nichţ by stavba nebyla věcí hotovou (střecha, okna, vodovodní rozvody atd.), coţ ostatně přibliţně vyplývá z definice: „…co do země je zapuštěno, ve zdi upevněno, přinýtováno a přibito…“.32 Jako o součásti mluví obecný zákoník občanský i o prostoru nad a pod pozemkem. Majitelem (pánem) těchto prostor je obvykle vlastník pozemku.33 Tudíţ teoreticky vše, co se nachází v těchto prostorech, je spojeno s pozemkem a mělo by náleţet jeho vlastníkovi (s určitými odchylkami: sklep, stroje), resp. jeho vlastník je oprávněn vyloučit kaţdého jiného z uţívání těchto prostor (opět s určitými výhradami především co do oblasti veřejného práva, veřejného uţívání: letecká doprava, vyhrazené nerosty atd.).
30
Česko. Nejvyšší soud. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. Rv I 813/22 *ze dne 06.02.1923+: „ Sklep není služebností (neboť o.z.o. poměrně podrobně je jmenuje a přitom sklep vynechává), sklep je samostatným předmětem práva a samostatným knihovní tělesem, je nemovitou věcí.“ In ASPI č. JUD7233CZ. 31 ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 43, 44. 32 Česko. Obecný zákoník občanský. § 297. Dostupný v ASPI. 33 Prostor nemůže být věcí, lze ho však opanovat (in ROUČEK František; SEDLÁČEK Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 44).
13
Ad. 3) Příslušenstvím pozemku je příslušenství stavby (tj. jinak samostatné věci v právním smyslu, jeţ obecný zákoník občanský definuje především jako nářadí a nástroje), pokud se těchto věcí trvale má ke stavbě uţívat. Na samém konci textu § 297 tedy obecný zákoník občanský mluví o příslušenství, nikoliv o součásti věci. Příslušenstvím pozemku se stane taková věc vedlejší, jeţ splňuje poţadavky na příslušenství stavby na pozemku se nacházející. Zvláštní význam přikládá obecný zákoník občanský jiţ výše zmíněné odchylce, a sice strojům. Ohledně tohoto technického zařízení byl v souvislosti s prudkým rozvojem průmyslu, za současné hojné registrace vynálezů a nových výrobních postupů, do jiţ stávajícího textu obecného zákoníku občanského včleněn nový § 297a.34 Toto ustanovení totiţ zaloţilo tu moţnost, ţe do nemovitosti vnesené stroje se (při splnění určitých podmínek) tímto spojením nestaly automaticky součástí věci a tudíţ vztah dosavadního vlastníka k těmto strojům zůstal zachován. Podmínka první: „co je strojem“. Strojem ve smyslu § 297a OZO je myšleno jakékoliv zařízení pouţívané ať uţ pro účely tovární výroby, či zemědělské, za stroj obecně v obchodním styku povaţované.35 Podmínka druhá: musí jít o takové spojení, kdy by se onen stroj skutečně mohl stát součástí, příslušenstvím nemovité věci (pevnost a trvalost), tj. nevztahuje se na movité věci (stroje) vnesené na nemovitost nájemcem, stroj půjčený atd. Uvedeným spojením není myšleno pouze pevné umístění, ale i jen pouhé volné postavení. Podmínka třetí: stroj musí být takto spojen s nemovitou věcí, aby se vůbec mohl uplatnit postup dle § 297a OZO. Podmínkou poslední je pozemnokniţní zápis se souhlasem vlastníka nemovité věci učiněný do příslušných veřejných knih toho znění, ţe vlastníkem určených strojů je osoba odlišná od vlastníka nemovité věci.36 34
Česko. OZO. § 297a: „Spojí-li se s nemovitou věcí stroje, nepokládají se za příslušenství, bude-li se svolením vlastníka nemovitosti ve veřejné knize poznamenáno, že stroje jsou vlastnictvím někoho jiného. Nahradí-li se těmito stroji jiné, které bylo pokládati za příslušenství, vyhledává tato poznámka přivolení těch, jimž byla dříve práva v knihách zapsána. Poznámka pozbude svého účinku, když uplyne pět let po zápisu; konkursním řízením a vnuceným dražebním řízením staví se běh lhůty.“ Dostupný v ASPI. 35 Česko. Nejvyšší soud. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. Rv I 2530/33 *ze dne 15.02.1934+: „Co je strojem se posuzuje podle hlediska hospodářského života (topné a vodovodní zařízení není strojem).“ In ASPI č. JUD4213CZ. 36 Uvedení jména vlastníka strojů ve veřejné knize nebylo přípustné (in ROUČEK František; SEDLÁČEK Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 47).
14
Za splnění všech shora jmenovaných podmínek tedy zůstalo zachováno vlastnické právo majitele strojů (přestoţe byl zbaven jejich drţby), a to po dobu platnosti uvedené poznámky, tj. pěti let. Tato poznámka a společně i vlastnické právo majitele strojů mohlo být opakovaně prodlouţeno o dalších pět let opakovaných zápisem do veřejných knih se souhlasem vlastníka nemovité věci.37 Z výše uvedeného je tedy zřejmé, ţe § 297a OZO slouţil především k ochraně práva prodávajícího při prodeji strojů na úvěr, neboť taková poznámka je výhradou vlastnického práva do uplynutí oné lhůty pěti let, jeţ můţe spadat v jedno se splacením úvěru. Nutnost detailně upravit podstatu, povahu a úlohu věci v právním smyslu a taktéţ příslušenství věci a součásti věci v obecném zákoníku občanském je dána snahou zákonodárce potlačit právní nejistotu o rozsahu vlastnických a jiných práv, jejich předmětem je věc, tj. na co konkrétně se to které právo vztahuje. Příslušenství a součást věci (jeţ nemusí být vţdy pevně spojena s celkem, ale tento celek se můţe skládat ze samostatných kusů, viz výše), totiţ mohou podstatně rozšířit předmět vlastnického a jiného práva, a tím také zvýšit povinnosti jejich vlastníka, či drţitele. Tak při převodu věci nemovité (statku) se tzv. nemovitostní poplatek z převodu podstatně navýší právě z důvodu existence příslušenství, i kdyţ toto příslušenství tvoří věci movité (nářadí, sklizené plodiny atd.).38 Příslušenství věci nemovité hraje téţ důleţitou roli při řešení, co vše podléhá exekuci na majetku dluţníka, kdyţ právě toto příslušenství můţe značně rozšířit podstatu a finanční hodnotu exekvovaného majetku. Bylo tedy nadmíru potřebné toto upravit (za současného zachování prostoru pro projev vůle subjektů) pro lepší orientaci v právních vztazích a předcházení sporům mezi právními subjekty.39 II.1.3 Práva jako nehmotné předměty právních úkonů Konečně při úvaze, co vše podle obecného zákoníku je nemovitou věcí, její součástí či příslušenstvím, je třeba pojednat o povaze práv – obvykle movitostí jako
37
Česko. Nejvyšší soud. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. Rv I 2530/33 [ze dne 15.02.1934]. Srov. zákon č. 50 ř. z. ze dne 09.02.1850, poplatkový zákon. Dostupný v ASPI. 39 Přes tuto snahu to byl často Nejvyšší správní soud, který v konečné instanci rozhodoval o tom, co v tom kterém případě ještě tvoří příslušenství nemovité věci a co ne, resp. vyvozoval obecné právní závěry proto, jak správně posoudit rozsah pertinence (kupř. příslušenstvím nemovitosti při jejím převodu je to, co je vůli převodce i nabyvatele určeno k dalšímu použití s nemovitou věcí – srov. Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ze dne 04.12.1931, č. 17986/31, in ASPI č. JUD18628CZ. 38
15
věcech nemovitých.40 Práva, bez ohledu na to, zda se jedná o právo věcné, obligační či jiné (právo z cenných papírů) se mohou pokládat za věci nemovité, jsou-li: 1.
spojená s drţbou nemovitosti41, nebo
2.
za věc nemovitou prohlášeny předpisy práva veřejného (právo stavby a horní
vlastnictví).42 II.1.4 Shrnutí Shrnutím výše uvedeného je třeba dojít k závěru, ţe ve smyslu právní úpravy zaloţené obecným zákoníkem občanským, se za věc nemovitou povaţuje: 1.
pozemek,
2.
na něm se nacházející neoddělené přírůstky, součásti (rostliny),
3.
trvalá na pozemek pevně umístěná stavba,
4.
součásti takové stavby a její příslušenství,
5.
příslušenství: vedlejší věci, bez nichţ nelze pozemek upotřebit,
6.
věci výslovně zákonem určené jako příslušenství (jako oddělené plody, stroje, nářadí, zvěř atd.),
7.
příslušenství určené vůlí vlastníka,
8.
některá práva (právo stavby).
S určitými
výjimkami
je
tak
vlastník
pozemku
(resp.
pozemku
s lesem/rybníkem, či nemovitým statkem-hospodářstvím) vlastníkem všech jeho součástí a příslušenství.
II.2 Pozemkové a jiné veřejné knihy Aţ do roku 1950 byl (s určitými výjimkami) téměř veškerý nemovitý majetek na území bývalé ČSR evidován ve veřejných knihách. Jednalo se o několik druhů veřejných knih slouţících především k zajištění bezpečnosti právního obchodu mezi lidmi prostřednictvím evidence majetkoprávních vztahů k nim.
40
Česko. OZO. § 298: „Práva počítají se k movitým věcem, nejsou-li spojena s držbou nemovité věci nebo zemským zřízením prohlášena za nemovitou věc.“ Dostupný v ASPI. 41 Tzv. reální práva: pozemkové služebnosti, práva rybolovu atd. (in ROUČEK František; SEDLÁČEK Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 51). 42 ROUČEK František; SEDLÁČEK Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 51.
16
Počátky těchto veřejných evidencí spadají do druhé poloviny 13. století, kdy se vyvíjely postupně přes zemské desky,43 urbáře,44 pozdější knihy gruntovní (vesnické desky)45 aţ k moderním knihám z 19. století. V seznamech uţívaných v době před počátkem 19. století byly evidované nemovitosti vţdy změřeny (zejména pro účely daňové), avšak v různých oblastech v různých jednotkách (jitra, lokte a jiné), a lokalizované pouze místními názvy („od panského lesa k potoku“ atp.). Jednotlivé knihy tedy nebyly srovnatelné a navzájem na sebe nenavazovaly. Knihy nebyly podloţeny celkovými (celostátními) mapami. Knihy uţívané v 19. století byly veřejně přístupné. Vzhledem k přísné formalitě právních postupů při jednotlivých zápisech do jisté míry zaručovaly správnost a úplnost údajů v nich uvedených a chránily tak dobrou víru osob, jednajících podle informací získaných z této evidence. Pokusy o první celostátní zaměření půdy spadají do dob Marie Terezie a Josefa II. Teprve v 19. století však došlo k úspěšnému změření a zmapování celého území Rakouska – Uherska. Tzv. stabilní katastr byl vytvořen v letech 1840 – 1860. Právním základem nových veřejných knih se stal obecný knihovní zákon č. 95/1871 ř. z. ze dne 25. června 1871 (dále jen „obecný knihovní zákon“), pro Čechy provedený zákonem č. 92 z roku 1874.46 Tento zákon se vztahoval na všechny doposavad existující veřejné knihy a na všechny nově zakládané knihy. V době obecného knihovního zákona je jiţ celé území monarchie rozděleno na katastrální území a jednotlivé pozemky jsou očíslovány. Ode dne účinnosti tohoto předpisu se pro účely evidence nemovitostí a právních vztahů k nim vedou pozemkové knihy a souběţně téţ zemské desky, knihy horní a ţelezniční.47 Pozemkové knihy evidovaly nemovitý majetek vyjma:
43
Nemovitý majetek náležející šlechtě, ke kterému se pojilo politické právo – především právo volební, tzv. dominikální pozemky. Tyto pozemky nepodléhaly zdanění ve prospěch krále. Zemské desky se původně dělily podle předmětu evidence na jednotlivé druhy: půhonné obsahující soupis žalob, zemské desky větší obsahující soupis pozemků, věnné atd. 44 Soupis pozemků rustikálních. Tyto pozemky podléhaly zdanění. Daň vybíral od poddaných pán/šlechtic, kterému pozemky náležely. 45 Zaznamenávaly vlastnické vztahy k poddanským nemovitostem (in FÁBRY, Valér aj. Pozemkové právo. Praha: Státní pedagogické nakladatelství Praha, 1970. s. 148). 46 Na Slovensku se základem pozemkových knih stal knihovní řád č. 222/1855 ř. z. (in FÁBRY, Valér aj. Pozemkové právo. Praha: Státní pedagogické nakladatelství Praha, 1970. s. 149). 47 Krom toho existují vodní knihy evidující tzv. veřejné vody a práva k nim a nemají povahu veřejných knih ve smyslu výše uvedeném.
17
nemovitých věcí zapsaných v zemských deskách,48
―
nemovitých věcí spadajících do evidence horních knih49,
―
nemovitých věcí náleţejících do evidence ţelezničních knih50,
―
tzv. veřejného statku51 a
―
tzv. neknihovních nemovitostí52,
neboť kaţdá jednotlivá věc nemohla být zároveň předmětem evidence více veřejných seznamů. K pozemkové knize byl vţdy odkaz na pozemek zapsaný v jiné veřejné knize (zemské, ţelezniční, horní), neboť v mapě katastrálního území nemohl zůstat ani jeden pozemek nezařazen (bez vlastníka), nemohlo zůstat ani jedno „bílé místo“. Ostatní nemovitý majetek, včetně právních vztahů k němu (vlastnictví, zástavní právo, sluţebnosti, právo stavby, věcná břemena, předkupní právo, právo zpětné koupě, pachtovní a nájemní právo) ode dne účinnosti obecného knihovního zákona spadal do evidence pozemkových knih. Obecný knihovní zákon byl významným způsobem doplněn zákonem č. 177/1972 Sb. z. a n. ze dne 16.12.1927, o pozemkovém katastru a jeho vedení (dále jen
48
Majetek, jenž byl ke dni založení pozemkových knih zapsán v původních zemských a lenních deskách. Šlo o evidenci vedenou krajskými soudy používanou na území Čech, Moravy a Slezska. 49 Horní knihy založené již zákonem č. 146 ř. z. v roce 1854 evidovaly nikoliv samostatné pozemky, ale právo k dobývání tzv. vyhrazených nerostů jako samostatné majetkové právo. Skládaly se taktéž z hlavní knihy a sbírky listin. Po znárodnění dolů v r. 1945, klesl význam horních knih, až byly jako nepotřebné v r. 1958 zrušeny (in FÁBRY, Valér aj. Pozemkové právo. Praha: Státní pedagogické nakladatelství Praha, 1970. s. 150). 50 Železniční knihy vznikly speciálně pro účely evidence železničních těles na základě zákona č. 70 ř. z. z roku 1874 (nahrazen zákonem č. 132 Sb. z. a n. ze dne 22.08.1930). Dostupný v ASPI. Předmětem evidence byly pozemky, na nichž se nacházela vlastní trať, další pomocné pozemky s budovami a strážnými domky a práva k těmto věcem se vztahující, včetně případných závad. Tyto knihy byly vedeny až do r. 1964, kdy jejich údaje přešly do nově zakládané evidence nemovitostí. 51 Pozemky, na nichž se nacházely ulice, silnice, náměstí, toky a další všeobecně prospěšné stavby, zařízení, prostranství, byly označovány jako tzv. veřejné statky a evidovaly se pouze ve zvláštních seznamech připojených k pozemkovým knihám. Tyto seznamy měly však jen evidenční charakter, vlastnické právo k těmto pozemkům nikomu nenáleželo, jejich správa náležela veřejnoprávní korporaci obci (in RANDA, Antonín. Právo vlastnické dle rakouského práva v pořadu systematickém. VII. nezměněné vydání. Praha: Česká akademie pro vědy, slovesnost a umění, 1922. s. 233). Existuje však soudem vyslovený názor, že pozemek, na kterém se nacházela veřejná cesta, mohl být v soukromém vlastnictví (in ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 19). 52 Nemovité věci ještě v knihách neznamenané, nebo ty, jejichž kniha byla zničena kupř. požárem atd. Převáděly se tím, že se převodní listina ukládala k soudu (in RANDA, Antonín. Právo vlastnické dle rakouského práva v pořadu systematickém. VII. nezměněné vydání. Praha: Česká akademie pro vědy, slovesnost a umění, 1922. s. 270).
18
„katastrální zákon 1927“), jeţ dosavadní soupis půdy obohatil o geodetický podklad a další informace týkající se evidovaných nemovitostí.53 Pozemkové knihy vedly jak soudy sborové (krajské), tak i soudy okresní podle toho, zda nemovitost leţela přímo v obvodu města, kde se nacházel sborový soud, nebo jinde.54 Pozemková kniha se skládala z: ―
hlavní knihy,
―
knihy listin,
―
mapy pozemkové knihy,
―
osobního a věcného rejstříku,
―
seznamu veřejných statků a seznamů parcel zapsaných v jiných knihách. Hlavní kniha (samostatná pro kaţdé katastrální území) obsahovala knihovní
tělesa, tj. jednu či více nemovitostí tvořících fyzicky související celek náleţející výlučnému vlastníkovi, nebo podílovým spoluvlastníkům.55 Pro kaţdé toto těleso byla na základě tzv. reálného foliového principu vytvořena samostatná číslem opatřená knihovní vloţka (vkladba). Totoţný vlastník tak mohl mít v jednom katastrálním území více knihovních vloţek. Knihovní těleso se povaţovalo za jeden celek, přičemţ všechny zápisy ve vloţce pozemkové knihy se vztahovaly na všechny nemovitosti tvořící knihovní těleso. Pokud se mělo některé právo dotýkat pouze některého pozemku, bylo nutno ho z vloţky odepsat a připsat do vloţky nové. Výjimkou byly pouze sluţebnosti, jeţ se do knihovní vloţky zapisovaly pouze pro tu kterou nemovitost (část knihovního
53
Vedení pozemkového katastru spadalo do pravomoci finančních úřadů a jim podřízeným katastrálním měřickým úřadům a archivům map katastrálních. Pozemkový katastr obsahoval geometrické zobrazení a soupis a popis (držitel, výměra, kultura, jakostní třída – bonita a katastrální výtěžek, tj. výnos z pozemku pro účely zdanění) všech parcel (ohraničený pozemek) na území ČSR, jež se pro účely pozemkového katastru rozpadalo na jednotlivá katastrální území. Pozemkový katastr se skládal z operátu měřického (mapa), operátu písemného (soupis parcel, seznam držitelů), sbírky listin a úhrnných výkazů pro celé katastrální území. Pozemkový katastr sloužil jako podklad pro veřejné knihy a pro vyměřování daní a jiných poplatků spojených s držbou nemovitostí. Vzhledem k tomu musel být vždy v souladu s veřejnými knihami, což bylo pravidelně každých šest let ověřováno. Soulad s knihami, ale i se skutečným stavem, byl základním předpokladem pozemkového katastru zajištěným pravidelnými obhlídkami území a povinností nahlašovat změny týkající se evidence pozemkového katastru příslušným orgánům. Kořeny pozemkového katastru jako soupisu půdy pro daňové účely spadají do poloviny 17. století. 54 ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 511 a násl. 55 RANDA, Antonín. Právo vlastnické dle rakouského práva v pořadu systematickém. VII. nezměněné vydání. Praha: Česká akademie pro vědy, slovesnost a umění, 1922. s. 234, 259 a 260.
19
tělesa), na niţ dopadaly.56 Součástí knihovního tělesa však nemusely být jen věci nemovité, ale i některá práva, jeţ se povaţovala za nemovitost (právo stavby). Obsah tělesa se měnil připisováním a odepisováním nemovitostí; neobsahovalo-li těleso jiţ ţádnou nemovitou věc či právo, vloţka se zrušila.57 Knihovní vloţka se skládala ze tří částí: a) listu A: tzv. list statkové podstaty, obsahoval označení katastrálního území, soudu, číslo vloţky a dále oddíl I. s výčtem pozemků tvořících celé knihovní těleso včetně parcelních čísel a kultur, čísel popisných (očíslovány byly nejen pozemky, ale i jednotlivé stavby, ač byly součástí pozemku, tedy nesamostatnými předměty práv), a oddíl II. se zaznamenáním změn na tělese (dělení pozemků, odepsání a připsání parcel), pozemkových sluţebností, radikovaných ţivností, práv várečných58, b) listu B: tzv. list vlastnický, se zápisy o vlastnickém právu, či spoluvlastnictví ke knihovnímu tělesu, včetně poznámek o změně příjmení, nezletilosti a nabytí zletilosti, opatrovnictví atd. a c) list C: tzv. list závad, o věcných břemenech váznoucích na nemovitostech (sluţebnosti, reální břemena a hypotéky), právu zpětné koupě, právu předkupním, nájemním a pachtovním. Ve sbírce listin ukládal rejstříkový soud ověřené kopie listin, na jejichţ základě provedl knihovní zápis. Mapa pozemkových knih byla důleţitým podkladem pro pozemkové knihy, neboť právě z ní se určovala poloha jednotlivých nemovitostí a stejně tak i jejich výměra, neboť rozloha pozemků nebyla uváděna pospolu s parcelním číslem a kulturou pozemku na listu A knihovní vloţky. O povaze skutečného významu mapy pozemkové knihy však tehdejší široká odborná veřejnost vedla spory, kdyţ jedna její část mapu hodnotila jako „integrující“ prvek pozemkových knih a část druhá jako pouhou „orientační pomůcku“. Pravda je zřejmě někde uprostřed, neboť mapa nebyla sama o 56
RANDA, Antonín. Právo vlastnické dle rakouského práva v pořadu systematickém. VII. nezměněné vydání. Praha: Česká akademie pro vědy, slovesnost a umění, 1922. s. 234, 259 a 260. 57 V jedné knihovní vložce zpravidla bylo obvykle zapsáno pouze jedno knihovní těleso, avšak zákon umožnil, aby do jedné vložky bylo zapsáno několik knihovních těles jednoho vlastníka za současného zachování jejich právní samostatnosti a nebude-li to na překážku přehlednosti pozemkových knih (in ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 513). 58 Kupř. změna kultury pozemku, nebo odepsání parcely se prováděla podškrtnutím údaje, parcelního čísla červeným inkoustem a případným nadpisem skutečnosti nové černým inkoustem.
20
sobě způsobilá ovlivnit stav knihovních zápisů, avšak na stranu druhou byla nezbytným podkladem pro dělení a scelování parcel. Ukázky knihovních vloţek pozemkových, ţelezničních knih a zemských desek jsou řazeny na konci práce. Jedná se o knihovní vloţku pozemkové knihy č. 23 pro k. ú. Dejvice, obec Praha s listy A, B a C (příloha č. 1), vloţku ţelezniční knihy č. 4 pro trať Smíchov – Plzeň (příloha č. 2) a vloţku zemské desky č. 1 pro Praţský hrad (příloha č. 3). II.2.1 Zápisy do pozemkových knih a zásady vedení pozemkových knih Pozemkové knihy jako veřejné seznamy společensky významných statků – nemovitého jmění ovládala řada principů. Jejich funkce nespočívala pouze v evidenci nemovitostí a právních vztahů k nim, ale i v tom, ţe vznik, změna a zánik těchto práv byla spojena s provedením určitého zápisu právě do jejich evidence.59 Obecný knihovní zákon znal tři druhy zápisů, přičemţ kaţdý z nich, měl určitou funkci a právní následek. Prvním z nich je tzv. vklad (intabulace při nabytí práva a extabulace při jeho zrušení), který „… bez dalšího spravení působí nabytí, převod, omezení nebo zánik knihovních práv.“60 Na rozdíl od současného stavu, se tento původní typ vkladu vztahoval nejen na vznik, změnu a zánik práv zaloţených právními úkony fyzických a právnických osob (listiny s těmito úkony musely být opatřeny soudně, či notářsky ověřenými podpisy účastníků - § 31 obecného knihovního zákona), ale i veřejnými listinami (vykonatelné smíry, platební příkazy na zákonné poplatky a další listiny mající povahu výroku veřejného úřadu) jako právní tituly převodu věcných a jiných práv. Proces vzniku, změny a zániku právních vztahů k nemovitému majetku evidovanému v pozemkových knihách se tedy rozpadal do dvou kroků – vytvoření titulu (právní důvod vzniku, změny a zániku práva) a provedení - modus (způsob, kterým je tento mechanismus ukončen – zde vklad, intabulace).61,62 Právo se nabývalo, měnilo i zanikalo ke dni podání ţádosti u knihovního soudu.63 59
Stejně jako je tomu dnes, však práva ke „knihovním“ nemovitostem vznikala, zanikala a měnila se i jinak, než právě veřejným zápisem, a to kupř. univerzální sukcesí, příklepem v exekuční dražbě, či vyvlastněním – tzv. naturální vlastnictví (in RANDA, Antonín. Právo vlastnické dle rakouského práva v pořadu systematickém. VII. nezměněné vydání. Praha: Česká akademie pro vědy, slovesnost a umění, 1922. s. 201). O nemovitostech neknihovních je pojednáno výše. 60 Srov. § 8 obecného knihovního zákona. Dostupný v ASPI. 61 U věcí movitých je modem prosté odevzdání věci. 62 Pro vklad se vyžadovalo, aby dosavadní knihovní vztah svědčil pro změnu, dále aby šlo o listinu „vkladnou“ (smlouvy, rozsudky se stanovenými náležitostmi) a aby tento právní titul byl platný
21
Naopak druhý způsob zápisu do pozemkových knih – záznam (praenotace) se zcela liší od jeho dnešní podoby. Záznam v době, kdy byla právní úprava pozemkových knih účinná, totiţ působil pouze jako dočasný (podmíněný) zápis po dobu, neţ bude „spraven“. Plnou účinnost nabývá záznam teprve řečeným spravením, ale však jiţ ke dni, kdy byla příslušnému knihovnímu soudu předloţena ţádost o provedení záznamu. Záznamem se zapisovaly právní vztahy: ―
osvědčené listinami, jeţ neměly všechny zákonem vyţadované náleţitosti64, ale pouze některé (moţno říci) základní65,
―
dané veřejnými listinami – soudní rozhodnutí, která ještě nenabyla právní moci, listiny notářů a veřejných úřadů, jimţ chybí některé náleţitosti a další.
Spravení záznamu proběhlo dle druhu jeho „vady“ prohlášením záznamem dotčeného subjektu, rozhodnutím v soudní při proti tomu, vůči němuţ byl záznam vymoţen, nabytím rozhodnutí právní moci atd. Posledním typem zápisu byla tzv. poznámka (adnotace) o několika druzích: poznámka osobních poměrů (zletilosti, sňatku, opatrovnictví), poznámka pořadí (k zajištění přednosti právům, jeţ vyvstanou ze zamýšleného jednání vlastníka), poznámka draţby a další. Všechny typy zápisů probíhaly předem daným způsobem, který zahrnoval: zápis přijatého podání do deníku, přidělení podacího čísla, zapsání plomby do knihy následované rozhodnutím soudu buď o provedení zápisu, nebo výzvou k doplnění nebo zamítnutím návrhu, odstraněním plomby a případně zaloţením zapisované listiny do sbírky listin. Jako zvláštní typ procesního řízení ovládalo několik zásad jeho běh:66 ―
zásada vkládací - podle níţ knihovní práva vznikala, měnila se a zanikala teprve zápisem (vkladem a záznamem) do pozemkových knih;67
v objektivním smyslu (in RANDA, Antonín. Právo vlastnické dle rakouského práva v pořadu systematickém. VII. nezměněné vydání. Praha: Česká akademie pro vědy, slovesnost a umění, 1922. s. 247). 63 RANDA, Antonín. Právo vlastnické dle rakouského práva v pořadu systematickém. VII. nezměněné vydání. Praha: Česká akademie pro vědy, slovesnost a umění, 1922. s. 249. 64 Ověřené podpisy účastníků, podrobné označení nemovitostí, výslovné prohlášení toho, jehož právo má být změněno atd. ( srov. § 31 – 34 obecného knihovního zákona, dostupný v ASPI). 65 Platnost právního důvodu, listina prosta zřejmých nesprávností, uvedení data a místa vyhotovení, označení účastníků ( srov. § 26, 27 obecného knihovního zákona, dostupný v ASPI). 66 RANDA, Antonín. Právo vlastnické dle rakouského práva v pořadu systematickém. VII. nezměněné vydání. Praha: Česká akademie pro vědy, slovesnost a umění, 1922. s. 205 a násl.
22
―
zásada dispoziční (volnosti) - znamenala, ţe knihovní soudy neprováděly (s určitými výjimkami68) zápisy v pozemkových knihách z úřední povinnosti, ale v zásadě na návrh účastníka;
―
zásada legality – zajišťovala, ţe prováděné zápisy nebyly v rozporu s knihovním stavem a ţádosti o zápis měly zákonem poţadovanou formu. Provádějící soud při zápisu tedy především kontroluje, zda zamýšlenému zápisu není na překáţku knihovní stav, zda tu není důvodná pochybnost o způsobilosti účastníků jednat s předmětnou nemovitostí, zda je ţádost dostatečně odůvodněna obsahem předloţených listin, zda tyto listiny splňují zákonné poţadavky na formu (prosty zřejmých vad, uvedení dne a místa uzavření), listiny vkladné a záznamové musí obsahovat platný právní důvod;
―
zásada přednosti (priority) - zaručovala přísné dodrţování časového pořadí došlých návrhů na zápis do pozemkových knih. Podání po dojití soudu obdrţelo číslo knihovního deníku příslušného soudu a datum, včetně hodiny a minuty podání. Tato zásada znamenala, ţe zápis dříve doručeného návrhu na vklad nebo zaznamenání vyloučil zápis později doručeného stejného návrhu k téţe nemovitosti;69
―
zásada přehlednosti (speciality) – zajišťuje, ţe nabytí práva ke knihovní nemovitosti je moţné na základě zápisu, kaţdé knihovní těleso má svou knihovní vloţku, upravovala formu, způsob i místo jednotlivých záznamů v pozemkových knihách.
―
zásada veřejnosti knih - materiální publicity – nikdo nemohl nabýt práva na knihovním tělese bez zápisu do knihy (s výjimkami uvedenými výše). Chránila práva osob, které jednaly v dobré víře ve správnost zápisů v pozemkových
67
S určitými výjimkami: originární nabytí vlastnictví: vydržení vlastnického práva, služebností, vyvlastnění a další (in ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 525). 68 Z úřední moci se provádějí: poznámka zatímní správy, zahájení dražebního řízení a další. 69 Přičemž zákon v některých případech připouštěl „výměnu pořadí“ (in ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 549) a dále některá práva „měla přednost ze zákona“: zástavní právo za daně (in ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935. s. 548).
23
(veřejných) knihách.70 Kdo nabyl věci od osoby zapsané v knihách, ač vlastníkem byl někdo jiný, byl chráněn, jako by nabyl od vlastníka reálného71. Nikdo se nemohl dovolávat své neznalosti obsahu pozemkových knih. ―
zásada veřejnosti knih - formální publicity - umoţňovala obecný přístup k pozemkovým knihám, kaţdý mohl volně do knih nahlíţet a ţádat z nich výpisy. Pozemkové knihy fakticky slouţily svému původnímu účelu do padesátých let
minulého století, kdy vstoupil dne 1. ledna 1951 v účinnost nový tzv. střední občanský zákoník. Tento zákon do budoucna vyloučil konstitutivní význam kniţních zápisů – vznik, změna a zánik práv k nemovitým věcem nastávali jiţ účinností smlouvy, či právní mocí úředního výroku. Přesto byl knihám ponechán jejich evidenční charakter. Převody se zde zaznamenávaly s deklaratorním účinkem. Teprve v souvislosti s přijetím zákona č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, byly pozemkové knihy definitivně uzavřeny, neboť na jejich místo s účinností od 1. dubna 1964 nastoupila nová evidence nemovitostí (deklaratorní princip zápisů zůstal zachován).
III
Pojetí věci nemovité dle středního zákoníku občanského z roku 1950 Zákon č. 141/1950 Sb. ze dne 25. října 1950, neboli tzv. střední zákoník (dále i
jako „OZ 1950, střední zákoník občanský“), jeţ po více jak sto letech vystřídal původní obecný zákoník občanský, znamenal pro jiţ zavedenou právní kulturu vycházející z principů římského práva značné změny. Střední zákoník občanský odpovídal nově nastolenému společenskému a politickému pořádku a opíral se o zcela nové, s ohledem na předchozí demokratický vývoj země nepůvodní myšlenky. Původní občanský zákoník byl označen za nevyhovující měšťácké právo. Proces „sovětizace“ českého soukromého práva se vyznačoval zejména oddělením jednotlivých částí práva do samostatných zákonů (separace rodinného a pracovního práva). Vlastní soukromé právo bylo v podstatě neţádoucím projevem skutečnosti, ţe ve státě a společnosti existují i jedinci, kteří mají své vlastní zájmy, práva a povinnosti a hodlají je (i vůči 70
Kupř. nabyvatel knihovní nemovitosti je chráněn ve svém právu i tehdy, když převodce z důvodu vydržení vlastnictví třetí osobou již nebyl v době převodu vlastníkem dotčené nemovitosti (in RANDA, Antonín. Právo vlastnické dle rakouského práva v pořadu systematickém. VII. nezměněné vydání. Praha: Česká akademie pro vědy, slovesnost a umění, 1922. s. 211). 71 VRCHA, Pavel. Zápisy věcných práv k nemovitostem. 1. vydání. Praha: Newsletter, 1999. s. 14.
24
státu) chránit. Střední zákoník občanský naopak kladl důraz na státní vlastnictví, prioritu státního plánu a postupné potlačení soukromého hospodaření. Přesto v něm zůstaly zachovány některé původní instituty (právo stavby, pacht a další.). Některá ustanovení zákoníku dosahovala vysoké kvality (na vytvoření zákona se totiţ podíleli i někteří předváleční odborníci).72 V předmětné problematice věcí v právním smyslu a evidenci nemovitostí došlo k zásadním změnám řízeným záměrem přiblíţit právo lidu a jeho smýšlení, to vše v rámci socialistické výstavby Československa.
III.1 Věc nemovitá, příslušenství a součást nemovité věci III.1.1 Věci v právním smyslu Uţ samotná definice „věci v právním smyslu“ se výrazně liší od předchozí právní úpravy, přičemţ došlo spíše k obsahovému omezení pojmu. Aby předmět mohl být označen za věc v právním smyslu, vyţadují se u něho tyto náleţitosti: ―
hmotná podstata nebo přírodní síla,
―
ovladatelnost,
―
uţitek a přínos pro člověka.73
Automaticky se také předpokládá rozdílnost od člověka, kterou vzhledem ke stupni společenského (a právního) vývoje nebylo třeba zdůrazňovat (na rozdíl od výslovné úpravy OZO). Oproti původní úpravě OZO neuznal OZ 1950 práva za věci movité, neboť „mají značně abstraktní charakter, což odporuje lidskému myšlení a klade překážky lidské představivosti“. Věcí v právním smyslu tedy můţe být jen hmotný předmět, maximálně pak ovladatelná a uţitečná přírodní síla.74 Výslovné začlenění ovladatelných nehmotných přírodních sil do mnoţiny věcí v právním smyslu bylo určitou pojistkou, resp. manévrovacím prostorem do budoucna, aby právní stav daný zákonem byl vţdy v souladu s průmyslovým a vědeckým rozvojem (faktickým stavem). S právy jako předměty svého druhu se nakládalo přiměřeně jako s věcmi. Šlo-li o práva vztahující se
72
Z důvodové zprávy. Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 73 Srov. § 23 OZ 1950: „Věci v právním smyslu jsou ovladatelné hmotné předměty a přírodní síly, které slouží lidské potřebě.“ Dostupný v ASPI. 74 ČAPEK, Karel. Občanský zákoník. Praha: Právnický ústav Ministerstva spravedlnosti, Orbis Praha, 1956. s. 83.
25
k nemovitostem, pouţila se ustanovení příslušná pro věci nemovité (zápis do pozemkových knih atd.). Významné změny doznala téţ vlastní definice věci nemovité. III.1.2 Věc nemovitá a vyloučení zásady „superficies solo cedit“ Obecný zákoník občanský pojem a obsah věci nemovité odvodil od vnitřní povahy předmětu: tj. poţadoval především její nepřenositelnost bez porušení podstaty předmětu (s rozšířením na všechny movité věci, které plní úlohu součásti/příslušenství věci nemovité). Střední zákoník občanský naopak mnoţinu nemovitých věcí stanovil výslovně, a to jednak jako pozemky a jednak jako trvalé stavby (nehledě na sloţitost stavby, velikost, na to, zda jde o stavbu nadzemní, či podzemní atd.).75 Všechny ostatní objekty, včetně dočasných staveb (stánky, zařízení staveniště, chaty), byly povaţovány za movitosti.76 Hlediskem pro určení nemovitého charakteru stavby byla tedy její trvalost odvozená od jejího vnějšího vzhledu, účelu, vnitřní konstrukce. Dalším reformním krokem v oblasti nemovitostí pak bylo vyloučení a popření dosavadní superficiální zásady, tj. ţe povrch ustupuje půdě.77 Od účinnosti OZ 1950 jiţ stavby trvalé byly samostatnými předměty právních vztahů, a to jako věci nemovité. Zpřetrhání vazby mezi pozemkem a na něm se nacházející stavbou slouţilo lépe socialistické společnosti neţ přetrvávání „burţoazní“ právní zásady. Oddělení vlastnictví půdy a staveb vyhovovalo zejména zespolečenštěné zemědělské výrobě. V situaci, kdy většina zemědělské výroby probíhala na pozemcích ve vlastnictví občanů, mohly na nich hospodařící státní a druţstevní organizace bez dalšího budovat potřebné stavby, neboť tyto poté náleţely jim, resp. státu a nikoliv vlastníkům pozemků, jako by tomu bylo při zachování zásady „superficies solo cedit“.78 III.1.3 Součást a příslušenství věci Změny doznala téţ úprava institutů „součásti“ věci a „příslušenství věci“. Předcházející OZO obsahoval ohledně nemovitostí poměrně podrobnou, aţ kazuistickou 75
Srov. § 26 OZ 1950: „ Pozemky a stavby, s výjimkou staveb dočasných, jsou věci nemovité.“ Dostupný v ASPI. 76 Kritériem pro určení povahy stavby jako nemovitosti tedy spočívá v její trvalosti (na kterou se usuzovalo z jejích vlastností a účelu), nikoliv v míře pevnosti spojení se zemí jako je tomu ode dne účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, doposud. 77 Tato původní zásada byla nově označena za buržoazní přežitek a nežádoucí princip vycházející z římského práva (in KIZLINKOVÁ, Věra. Občanský zákoník: stručný výklad zákona ze dne 25.10.1950 č. 141 Sb. Praha: Právnický ústav Ministerstva spravedlnosti, Orbis Praha, 1952 s. 52). 78 POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 11.
26
úpravu této části právní teorie, přičemţ mimo jiné tyto instituty i navzájem směšoval (coţ dále vedlo k bohaté soudní judikatuře věnující se právě těmto otázkám). Střední zákoník občanský naopak důrazně odlišoval a výslovně určoval, co je součástí věci a co naopak náleţí do kategorie příslušenství. Obecně se za součást věci povaţoval předmět spojený s jinou věcí, jestliţe ho nelze bez porušení podstaty (poškození, či znehodnocení) jedné z nich oddělit.79 U pozemků konkrétně platí, ţe jeho součástí je vše, co na něm vzejde, tedy mimo staveb, a to jak trvalých, tak dočasných.80 Dle této úpravy rostlinstvo vzešlé na pozemku náleţí jeho vlastníku stejně, jako tomu bylo doposud. Takové právní důsledky však byly pro socialistické hospodářství a zemědělství nepřijatelné, neboť bylo ţádoucí, aby plodiny vzešlé na zemědělských pozemcích uţívaných druţstvy a organizacemi náleţely přímo těmto uţivatelům a nikoli vlastníku pozemku. Tento střet zájmů a práva vyřešily předpisy mimo rámec občanského zákoníku.81 Vlastnická práva ke stromům, porostům a jejich plodinám tedy dle těchto předpisů náleţí vţdy uţivateli půdy.82 Příslušenstvím je samostatná věc, jeţ náleţí vlastníku věci hlavní, o které tento určil, ţe se jí bude uţívat s věcí hlavní. Střední občanský zákoník tak opouští myšlenku tzv. příslušenství přirozeného, tj. vztahu mezi věcí vedlejší a hlavní zaloţeného na vzájemné potřebnosti a provázanosti těchto věcí.83 Na příslušenství se vztahuje právní reţim věci hlavní, pokud není určeno jinak (dovozuje se z § 130 OZ 1950).84 Vzhledem k tomu, ţe součást věci není samostatným předmětem právních vztahů, vţdy podléhá právním úkonům konaným o celku věci.85
79
Česko. OZ 1950. § 24: „Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc anebo její oddělitelná část poškodila nebo podstatně znehodnotila.“ Dostupný v ASPI. 80 Česko. OZ 1950. § 25: „Součástí pozemku je všechno, co na něm vzejde. Stavby nejsou součástí pozemku.“ Dostupný v ASPI. 81 Srov. zákon č. 49/1959 Sb., o jednotlivých zemědělských družstvech. Dostupné v ASPI. 82 POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 11. 83 Česko. OZ 1950. § 27: „Příslušenství jsou vedlejší věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby se jich s touto věcí trvale užívalo.“ Dostupný v ASPI. 84 Česko. OZ 1950. § 130: „Kdo nabude vlastnictví k věci, nabude také jejího příslušenství, jakož i práv s jejím vlastnictvím spojených, pokud nejsou omezena na předchůdce.“ Dostupný v ASPI. 85 KNAPPOVÁ, Marta; ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 1: Díl první a díl druhý. 4. vydání. Praha: ASPI, 2005. s. 279.
27
III.1.4 Shrnutí Za věc nemovitou se ve světle OZ 1950 povaţují: pozemky a trvalé stavby, a to se všemi svými součástmi (s ohledem na výjimku uvedenou výše). Z dikce zákoníku vyplývá, ţe stavby nebyly součástí pozemků, na kterých stály. Naopak, ne kaţdá stavba byla vţdy nemovitostí. O tom rozhodovalo výlučně hledisko dlouhodobé ţivotnosti. Ve srovnání s obecným zákoníkem občanským je střední občanský zákoník prostším předpisem, jeţ do československé právní tradice přinesl převratné změny souvisící se změnou politického a společenského řádu. I v literatuře vydané do r. 1989 bývá často kritizován za příliš úsporná ustanovení, jejichţ aplikace v praxi nebyla vţdy jednoznačná. Tomu jistě napomáhala i řada dalších předpisů niţší právní síly, jimiţ byl střední zákoník občanský doplňován a v řadě případů i překračován (viz výše o plodinách na pozemcích). Přesto je ve zkoumané problematice významným milníkem, neboť původní recipovanou právní zásadu „superficies solo cedit“ jedním řezem zrušil a nastolil zcela opačný pořádek.
III.2 Jednotná evidence půdy Období účinnosti středního zákoníku občanského se vyznačovalo zvláštností vícekolejné evidence nemovitých věcí. Kromě stávajících pozemkových knih evidujících vlastnická a jiná práva k nemovitostem, totiţ byla v letech 1955 – 1960 vytvořena i první socialistická evidence nemovitostí, tzv. jednotná evidence půdy (dále i „JEP“), jeţ obsahovala soupis veškeré půdy a staveb na území Československa, včetně uţivatelských vztahů k nim.86 Tato duplicita byla doplněna oslabením funkce původních pozemkových knih. Pozemnokniţním zápisům jiţ nadále nebyl přiznáván konstitutivní charakter, nýbrţ pouze význam deklaratorní. Tak se vlastnická a jiná věcná práva převáděla jiţ účinností smlouvy samé, dále zákonem, či úředním výrokem. Byla-li předmětem listiny věc nemovitá zapsaná v pozemkových knihách, změna, vznik, či zánik práva se v nich evidenčně poznamenal. Šlo-li o věc nemovitou neevidovanou v knihách, vyţadovalo se deklaratorní uloţení listiny u soudu tak, jako tomu bylo doposud. Výše jmenované změny si vynutily pozemkové reformy probíhající na území bývalého Československa po roce 1945, jeţ byly následovány rozsáhlými přesuny 86
POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 6.
28
v drţbě
jednotlivých
pozemků
a
zřizováním
zvláštních
uţívacích
institutů
k (zemědělské) půdě. Všechny tyto novoty slouţily především pro potřebu nově vznikajících jednotných zemědělských druţstev, k posílení jejich vlivu na vesnické obyvatelstvo a zdejší ţivot, za souběţného oslabení pozic dosavadních velkostatkářů, majoritních vlastníků půdy. Zaloţení JEP v r. 1955 předcházel jednorázový soupis půdy, její výměry, druhu a skutečného uţívání.87 Vzhledem k obecnému chaosu poplatného uvedené době byla i tato měření poznamenána nepřesnostmi, ke kterým by za účinnosti předcházejících předpisů nikdy nemohlo dojít.88 I tento fakt se podepsal na aktuálních nepřesnostech v operátech současného katastru nemovitostí (měřičský operát JEP totiţ převzala následující evidence půdy a po ní - částečně - i současný katastr nemovitostí). Jednotná evidence půdy slouţila jako soupis nemovitých věcí (pozemků a staveb) a faktických vztahů k nim se váţících. Její operáty se vyuţívaly zejména pro účely plánování a řízení hospodářství a zemědělství (zachycení technických údajů o nemovitostech, sumarizační přehledy o půdě). Bylo jen důsledkem tehdejší právní a společenské situace, definované odklonem od široce uznávaných právních principů jako je zákonnost a předvídatelnost práva, ţe JEP nebyla vytvořena zákonem, ale stála na základech interních instrukcí a vládních usnesení.89 Je tedy více neţ zřejmé, ţe nedosahovala základních (a nutných) kvalit koexistujících pozemkových knih, coţ se podepsalo na nepřesnostech a nejasnostech v evidenci nemovitých věcí a právních vztahů k nim (docházelo k dvojitému označení parcel, odlišnostem ve výměře a v umístění atp.). Jednotná evidenci půdy byla především technickým dílem vycházejícím z operátů pozemkového katastru, který přestal být doplňován v padesátých letech 20. století. Z původních katastrálních měřičských úřadů, jeţ vedly pozemkový katastr, se
87
PEŠL, Ivan. Katastr nemovitostí po kapkách: popáté. Zeměměřič. 1998, č. 9, 10. Dostupný na www.zememeric.cz 88 Pro ověření zjištěných údajů nebyly prováděny kontrolní měření, byly povoleny větší odchylky měření atp. 89 Usnesení vlády ze dne 25.01.1956 o založení jednotné evidence půdy, směrnice o soustavném vedení evidence půdy u národních výborů a zakládáni JEP, vydané pod por. č. 63/1957 Sbírky instrukcí pro výkonné orgány národních výborů a Zásady vedení evidence půdy uveřejněné pod por. č. 22/1961 Sbírky směrnic pro národní výbory (in. KOLESÁR, Juraj aj. Československé pozemkové právo. Bratislava: Obzor Bratislava, 1980. s. 242, in POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 31).
29
staly orgány geodézie a kartografie spravující (spolu s místními národními výbory) JEP. Vedoucím orgánem byla Ústřední správa geodézie a kartografie.90 Jednotná evidence půdy se skládala ze dvou částí, a to měřičského operátu: ―
mapy pozemkové,
―
mapy pracovní (slouţící pro práce v terénu) a
―
mapy evidenční (část pozemkové mapy pro území jednotlivé obce). Mapa pracovní a mapa pozemková spadaly pod orgány geodézie, mapa
evidenční byla vedena u místních národních výborů pro území dané obce. Na úrovni obcí se z písemného operátu dále vedly soupisy parcel, evidenční listy, seznamy evidenčních listů a rejstříky uţivatelů. Na mapách pořízených otiskem původních katastrálních map se vyznačoval jen stav uţívání pozemků, tzn. skutečný stav hranic v přírodě v té době jiţ scelených polí s rozoranými mezemi.91 A z operátu písemného dále se skládajícího z: ―
soupisu pozemků označených parcelním číslem, druhem pozemku a výměrou (soupis parcel tvoří přílohu č. 4),
―
výkazu změn,
―
evidenčních listů,
―
seznamu evidenčních listů,
―
seznamu domů a
―
rejstříku uţivatelů.92 Evidenční listy byly vytvořeny pro kaţdého uţivatele (občana, organizaci)
zvlášť a zaznamenávaly všechny nemovitosti, jeţ tato osoba uţívala, bez ohledu na vlastnické vztahy a také bez ohledu na existenci, či legitimitu právního titulu uţívání.93 Vlastnické právo se v JEP poznamenalo jen, byl-li uţivatel zároveň vlastníkem, nebo v případě domovního majetku.94
90
PEŠL, Ivan. Katastr nemovitostí po kapkách: popáté. Zeměměřič. 1998, č. 9, 10. Dostupný na www.zememeric.cz 91 POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 32. 92 POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 33, 34. 93 KOLESÁR, Juraj aj. Československé pozemkové právo. Bratislava: Obzor Bratislava, 1980. s. 241 – 243. 94 POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 34.
30
Změny stavu v uţívání nemovitostí byly do JEP vnášeny na podkladě šetření místních národních výborů o změnách nahlášených občany nebo samostatně zjištěných. Nová zjištění předával místní národní výbor příslušnému orgánu geodézie a kartografie k provedení zápisu do měřičských a písemných operátů JEP. Vlastní měření však nebyla přesná, výsledky měření nebyly ověřovány. Na konci roku 1960 byla dokončena úplná technická pozemková statistika, včetně přeměření parcel, kontroly způsobu uţívání a druhy kultur. Jednotná evidence půdy byla od roku 1958 jediným závazným podkladem pro statistiky, řízené hospodářství, nákup zemědělských plodin a ochranu zemědělského i lesního půdního fondu.95 Přestoţe jednotná evidence půdy v celku splnila očekávání a nároky na ni kladené, brzy se ukázalo, ţe evidence nemovitého majetku podle faktického způsobu uţívání bez registru vlastnických práv není (ani pro účely socialistické společnosti) dostačující. Vzhledem k nedostatečnosti a neuspořádanosti JEP, jejíţ jakékoliv úpravy a změny by stejně nevedly ke kýţeným změnám, bylo po zváţení další varianty navrátit se k původnímu způsobu pozemkového katastru a pozemkových knih rozhodnuto o vytvoření zcela nového rejstříku.96 Tímto novým registrem se stala evidence nemovitostí, která se udrţela aţ do r. 1992, kdy byla nahrazena stávajícím katastrem nemovitostí.
IV
Pojetí věci nemovité v občanském zákoníku z r. 1964 ve znění do 31. prosince 1991 Platný občanský zákoník ve znění účinném do 31. prosince 1991 (dále jen „OZ
1991“)
navazující
na
střední
zákoník
občanský
ještě
zdůraznil
odtrţení
československého soukromého práva od ostatních evropských právních řádů. Jeho základním principem byl marxismus – leninismus a v řadě případů dokonce překonal svůj sovětský vzor. Ideologickým základem zákona byla preference jednoty společnosti a vztahů občan – stát, spíše neţ občan – občan. Důraz byl kladen na spotřebitelské vztahy občanů, přičemţ stát vystupoval v roli ochránce občanů. Tyto principy vedly zejména k potlačení dispozitivní právní úpravy, zavedení absolutní neplatnosti právních
95
POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 33. 96 FÁBRY, Valér aj. Pozemkové právo. Praha: Státní pedagogické nakladatelství Praha, 1970. s. 154.
31
úkonů. Stát svoji roli upevnil i zavedením tří typů vlastnického práva, které mělo různé obsahy a zejména různě silnou právní ochranu. Zákoník jednoznačně preferoval socialistické společenské vlastnictví, právo osobního uţívání a značně omezené vlastnictví osobní.97 Naopak tvrdě potlačoval trvající vlastnictví soukromé, coţ je zřejmé i z jeho řazení na samém konci OZ 1991.
IV.1 Věc, věc nemovitá Tento občanský zákoník se jiţ nezabývá výslovnou definicí pojmu věci v právním smyslu a při určení podstaty tohoto pojmu odkazuje na dosavadní zákonnou praxi (míněno ve smyslu dikce OZ 1950) a také na znění zákona č. 101/1963 Sb. o právních vztazích v mezinárodním obchodním styku (dále jen „zákon o mezinárodním obchodu“). Zákon o mezinárodním obchodu totiţ v §§ 13 – 21 definuje poměrně podrobně, co je věcí, co je nemovitostí, a to včetně určení věcí dle druhu i povahy práv jako předmětů právních vztahů. Zákon o mezinárodním obchodu přitom přímo vychází z dikce středního zákoníku občanského. Věcí v právním smyslu v dotčené době je opět: hmotný předmět a ovladatelná přírodní síla, slouţí-li potřebám lidí (§ 13 zákona o mezinárodním obchodu a § 23 OZ 1950). Právo osobní či majetkové povahy je předmětem právních vztahů jen tehdy, umoţňuje-li to jeho povaha.98 Co se týče rozdělení věcí na movitosti a nemovitosti, došlo zde k určitým odchylkám od praxe zaloţené OZ 1950. Stejně jako střední zákoník občanský, i OZ 1991 vyuţívá výslovné definice pro určení nemovitých věcí. Tak v první řadě jsou to samozřejmě pozemky (oddělené části zemského povrchu o určité ploše) a dále pak některé stavby. V tomto bodě však OZ 1991 zaujímá oproti původní úpravě OZ 1950 odchylné stanovisko. Předcházející střední občanský zákoník jako měřítko pro určení (ne)movitého charakteru věci pouţíval kritérium trvalosti stavby – dlouhodobé ţivotnosti (odvozeno do jejího vnějšího vzhledu, vlastností vnitřní i vnější konstrukce a účelu). Aktuální občanský zákoník naopak vyhledává hledisko pevnosti spojení stavby se zemí (o tomto jevu bude dále pojednáno v části práce věnované aktuálně platné a 97
Z důvodové zprávy. Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 98 Česko. zákon o mezinárodním obchod. § 13: „Předmětem právního vztahu mohou být věci, práva nebo jiné hospodářské hodnoty; věcmi jsou hmotné předměty a ovladatelné přírodní síly, které slouží potřebám lidí.“ Dostupný v ASPI.
32
účinné právní úpravě).99 Popsaná změna v tomto kritériu měla v praxi ty důsledky, ţe doposud movitá stavba byla ke dni účinnosti OZ 1991, doslova tedy ze dne na den, označena za nemovitost, a to se všemi následky, kupř. co do způsobu její evidence, náleţitostí právních úkonů k ní se váţících atd. (je však pravdou, ţe trvalá stavba bude obvykle zároveň i stavbou spojenou se zemí pevným základem). Měřítko ţivotnosti staveb bylo tedy počínaje dnem 1. dubna 1964 opuštěno. Bylo nerozhodné, jak byl vlastní pojem stavby v inkriminované době vykládán, rozhodovalo pouze hledisko pevnosti spojení s půdou (v OZ 1991 pojem stavba vymezen nebyl, podpůrně se vyuţívalo zákona č. 50/1976 Sb., stavební zákon).100 Nemovitostmi tak mohly být jak stavby nadzemní, podzemní, ale i stavby menších rozměrů, klasické budovy či stavby speciální, objekty sloţité i stavebně jednoduché. Na první pohled se také můţe zdát, ţe se OZ 1991 ohledně staveb jako součástí pozemků po třináctileté pauze opět vrací k zásadě „superficies solo cedit“, neboť v textu OZ 1991 výslovné vyloučení tohoto principu nenalezneme.101 Rozborem občanského zákoníku i právního řádu jako celku však musíme dojít k závěru, ţe OZ 1991 setrval na zásadě „superficies solo non cedit“, tj. ţe stavby bez ohledu na jejich povahu (nemovité či movité) nejsou součástí pozemku. Ochrana nerušeného společenského hospodaření na soukromé půdě zůstala zachována.
IV.2 Součást a příslušenství věci Nezměnila se ani ustanovení o součásti věci (vyjma staveb) a příslušenství. Součástí je vše, co k ní dle povahy náleţí, co by při oddělení způsobilo její znehodnocení (fyzické i funkční).102 Přestoţe to OZ 1991 výslovně nespecifikuje, obecně jsou součástí pozemků všechny rostliny na něm vzešlé (aţ na přetrvávající výjimky, viz výše) a stejně tak i nezbytný prostor nad a pod ním (zde OZ 1991 sleduje
99
Česko. OZ 1991. § 119 odst. 2: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ Dostupný v ASPI. 100 BIČOVSKÝ, Jaroslav; HOLUB, Milan. Občanský zákoník a předpisy souvisící: 3. podstatně doplněné a přepracované vydání se zřetelem k novele (zákon č. 131/1982 Sb.) I. svazek. Praha: Panorama, 1984. s. 145. 101 Výslovné vyjádření superficiální zásady se do textu zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku navrátilo dnem účinnosti novely č. 509/1991 Sb. 102 Česko. OZ 1991. § 120: „Součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“ Dostupný v ASPI.
33
právní tradici OZO).103 Ustanovení o druţstevním hospodaření a zemědělské výrobě vylučující vlastnictví majitele pozemku k plodinám a rostlinám na něm vzešlých (součástem pozemku) pro tyto případy zůstala i zde zachována.104 Příslušenstvím je (v kontextu předcházející úpravy) vedlejší věc, jíţ vlastník věci hlavní určil k vyuţití spolu s touto věcí, a to na delší dobu - trvale.105 Věc hlavní i vedlejší musí mít totoţného vlastníka. Příslušenství je samostatnou věcí v právním smyslu. Přestoţe z této skutečnosti vyplývá, ţe můţe mít od věci hlavní odlišný právní osud, OZ 1991 výslovně neurčil, zda se právní úkony ohledně věci hlavní bez dalšího vztahují na příslušenství. Z dikce dalších relevantních předpisů (zákon o mezinárodním obchodu, hospodářský zákoník č. 109/1964 Sb.) lze dovodit, ţe na příslušenství se vztahoval právní osud věci hlavní, pokud nebylo z úkonu výslovně vyloučeno.106 Stejně jako tomuto bylo v období platnosti a účinnosti OZO, byl výklad pojmů součást a příslušenství věci častým předmětem soudního rozhodování. Řešily se především otázky přístaveb na domech, či rozsahu, resp. objemu věcí prodaných kupní smlouvou. Tak bylo judikováno, ţe ploty, studny, či sklepy jsou příslušenstvím pozemku, přístavba je obvykle součástí domu (dovozeno od obsahu povolení k uţívání, či od znaleckého posudku).107
IV.3 Evidence nemovitostí Spolu se stávajícím občanským zákoníkem nabyl účinnosti i zákon ze dne 31. ledna 1964, č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí (dále jen „zákon o evidenci nemovitostí“). Tento zákon spolu s prováděcí vyhláškou č. 23/1964 Sb. zaloţil novou evidenci nemovitostí (dále jen „EN“), která zcela nahradila předcházející nevyhovující jednotnou evidenci půdy. Nová evidence půdy vycházela ze socialistické JEP, ale čerpala i z tradice původních veřejných knih. Zákon o evidenci půdy definitivně odsoudil k zániku pozemkové i ţelezniční knihy, kdyţ veškeré zákony k nim se 103
BIČOVSKÝ, Jaroslav; HOLUB, Milan. Občanský zákoník a předpisy souvisící: 3. podstatně doplněné a přepracované vydání se zřetelem k novele (zákon č. 131/1982 Sb.) I. svazek. Praha: Panorama, 1984. s. 144. 104 Srov. zákon č. 49/1959 Sb., o jednotlivých zemědělských družstvech. Dostupný v ASPI. 105 Česko. OZ 1950. § 121 odst. 1: „Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.“ Dostupný v ASPI. 106 SPÁČIL, Jiří. Sporné otázky institutu „příslušenství věci“. Právní rozhledy. 2010, č. 2, s. 42. 107 Srov. rozhodnutí soudu odkazovaná in BIČOVSKÝ, Jaroslav; HOLUB, Milan. Občanský zákoník a předpisy souvisící: 3. podstatně doplněné a přepracované vydání se zřetelem k novele (zákon č. 131/1982 Sb.) I. svazek. Praha: Panorama, 1984. s. 146.
34
vztahující ke dni 1. dubna 1964 zrušil. Pozemkové a ţelezniční knihy tak byly k tomuto dni uzavřeny a předány do správy nově vzniklých státních notářství. Zákonodárci při vytváření právního rámce nové evidence nemovitostí vycházeli z negativních i pozitivních zkušeností získaných v minulých desetiletích s oběma druhy registrů. Evidence nemovitostí tak nebyla pouhým soupisem pozemků a uţivatelských vztahů k nim. Nově, resp. opětovně s ohledem na původní pozemkové knihy zahrnovala nejen seznamy uţivatelské, ale i seznamy práv věcných, včetně práva vlastnického. Cílem EN tedy nebylo jen vytvářet seznam pozemků a stavebních nemovitostí pro účely statistické, pro potřebu národního hospodářství a ochranu zemědělského a lesního fondu, ale nově i pro zajištění ochrany socialistického majetku a hlavně osobního vlastnictví občanů.108 Přestoţe to není v zákoně o evidenci nemovitostí výslovně uvedeno, ochrana evidenčního charakteru měla být poskytnuta i poslednímu druhu vlastnictví – vlastnictví soukromému (a to přesto, ţe tento typ vlastnictví stál v socialistické společnosti na okraji a byl odsouzen k postupnému zániku). Vedení EN svěřil zákon orgánům Ústřední správy geodézie a kartografie. Po přechodu Československé socialistické republiky na federální státní zřízení, vznikl ústřední orgán pro kaţdou z republik, a to jednak Český úřad geodetický a kartografický a jednak Slovenský úřad geodézie a kartografie.109 Vlastní činnost však spočívala na okresních střediscích geodézie, které vedly EN samostatně pro kaţdou obec dále dělenou na konkrétní katastrální území. Předmětem evidence byly: ―
pozemky – parcely (část zemského povrchu oddělená hranicí vlastnickou, uţivatelskou, správní nebo hranicí druhu pozemku označená parcelním číslem, výměrou a druhem - kulturou),110
―
stavby nemovité (označené čísly popisnými pro budovy slouţící k trvalému obývání, či uţívání a čísly evidenčními pro budovy dočasného bydlení a uţívání) a historicky poprvé
―
byty.111
108
Srov. § 1 zákona ze dne 31. ledna 1964, č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí. Dostupný v ASPI. POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 37. 110 Kultura pozemku se dělí dle povahy půdy na zemědělské: orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny a na nezemědělské: lesní půda, rybníky (potoky) s chovem ryb, ostatní vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy (srov. příloha vyhl. č. 23/1964 Sb., dostupné v ASPI). 109
35
IV.3.1 Vedení evidence nemovitostí Celorepubliková EN obsahovala operát měřičský a písemný. Měřičský operát se dále dělil na: ―
mapu pozemkovou,
―
mapu pracovní a
―
mapu evidenční. Toto členění do detailu kopíruje předchozí JEP. Mapa pracovní slouţila
geodetům při pracích v terénu, mapa evidenční pak místním národním výborům. Pozemková mapa zachycovala všechny nemovité stavby a pozemky v jejich půdorysu s parcelními čísly, popř. značkou kultury a místním označením.112 Písemná část EN se dále člení na: ―
výkaz změn (vyskytuje se v registrech nemovitostí vůbec poprvé, zachycuje všechny změny ohledně právních i uţivatelských vztahů s odkazem na příslušnou listinu),
―
soupis parcel,
―
evidenční listy (pro kaţdého uţivatele zvlášť v dané obci),
―
listy vlastnictví,
―
seznam uţivatelů,
―
rejstřík vlastníků a
―
sbírku listin.113 Evidence nemovitostí, jak jiţ bylo výše uvedeno, vycházela nejen z principu
uţívacího, ale i principu evidence vlastnických a jiných práv k nemovitým věcem. V tomto směru byly její písemné operáty dvoukolejné, neboť obsahovaly jak listy evidenční, tak vlastnické. Mapový operát naopak zůstal jediný a shodný pro oba typy rejstříků, coţ přispělo k obecné nepřehlednosti evidence. Kromě uţívacích práv se dále evidovalo: 111
Česko. Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví bytů. § 16 odst. 1: „Dům vystavěný občany se po udělení popisného čísla zapíše do evidence nemovitostí s uvedením jednotlivých bytů, jejich vlastníků a spoluvlastnických podílů na společných částech domu, popřípadě na pozemku. Zápisy se provedou na základě smlouvy (§ 12, 13) registrované státním notářstvím a situačních plánů podlaží podle oznámení státního notářství.“ Dostupný v ASPI. 112 POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 43. 113 POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 43.
36
―
správa národního majetku,
―
právo trvalého uţívání národního majetku,
―
právo vlastnické,
―
právo osobního uţívání pozemku,
―
omezení vlastnického práva (trvající věcná břemena, omezení převodu nemovitosti, zástavní právo) a
―
jiné skutečnosti potřebné pro národní hospodářství. Samotné listy vlastnické se velmi podobaly současným listům vlasntictví. Listy
se dělily na čtyři části označené velkými písmeny A – D. V části A byl uveden vlastník, resp. spoluvlastníci (jejich podíl je vyznačen zlomkem) nebo uţivatel s právem osobního uţívání, trvalého uţívání nebo organizace vykonávající správu národního majetku. Část B obsahovala soupis nemovitostí vlastníka, resp. uţivatele. Část C uváděla soupis omezení vlastnického práva (omezení převodu nemovitosti, věcná břemena, zástavní právo). Zvláštní přístup se uplatňoval u některých pozemků v soukromém vlastnictví. Vzhledem k tomu, ţe většina z nich byla v inkriminované době pro potřeby zejména zemědělských druţstev sloučena do tzv. honů, neoznačovaly se v operátech EN vlastními parcelními čísly, ale pouze poznámkou v části D listu vlastnictví tohoto znění: „ostatní pozemky v užívání ……………… (název organizace)“, čímţ bylo doloţeno, jaká organizace či druţstvo pozemky vyuţívá. Ostatní takto nedotčený soukromý majetek byl evidován obvyklým způsobem.114 Tento zjednodušený přístup jen potvrzoval postoj reţimu k tzv. soukromému vlastnictví půdy, jeţ bylo do budoucna pro socialistické řízení státu nepřijatelné. Nepřehlednost a neurčitost EN ohledně těchto pozemků vedla ke zmatení vlastnických a jiných právních vztahů k půdě. Nedostatek relevantních zápisů a scelení polí do honů spolu s přirozeným plynutím času napomohli k tomu, ţe paměť vlastníků, ale i povědomí třetích osob o rozsahu vlastnictví půdy můţou být (a často jsou) závaţně narušeny. Pro názornost je v příloze č. 5 zobrazen výpis z evidence nemovitostí. Vzorem pro tento nákres je skutečný výpis z EN pořízený v roce 1978. Z důvodu ochrany
114
POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 44.
37
osobních údajů je ze skutečného výpisu do jeho nákresu převzata pouze tabulka se záhlavím. Obsah doplněný červeně kurzívou je smyšlený. Do EN byly prováděny zápisy týkající se nemovitých věcí včetně vzniku, změny a zániku právních vztahů k nim na základě těchto skutečností: ―
pravomocná rozhodnutí soudu, arbitráţe, státního notářství a dalších k tomu povolaných orgánů,
―
smlouvy a jiné listiny účastníků (vyţadující registraci státním notářstvím),115
―
návrhy orgánů a organizací legitimovaných domáhat se zapsání omezení vlastnických práv a jiných skutečností,
―
rozhodnutí národních výborů o udělení čísla popisného, či evidenčního a
―
výsledky místního šetření.116 Stejně jako je tomu v případě řízení před stávajícím katastrem nemovitostí,
středisko geodézie zkoumalo předloţené listiny pouze z hlediska jejich formální správnosti (co do specifikace předmětných nemovitostí, obsahu poţadovaných informací atp.), střediskům nepříslušelo posuzovat platnost listin jim předkládaných. 117 Zjevně sporné případy byly odkazovány na příslušné orgány (soudy a arbitráţe).118 Vzhledem k tomu, ţe funkce EN byla pouze evidenčního charakteru, nerozlišoval zákon více typů zápisů, jako tomu bylo u pozemkových knih, přesto bylo řízení před orgány geodézie ovládáno řadou zásad.119 Konkrétně se jednalo o tyto principy: ―
zásada legality (do EN se zapisovaly jen zákonem dané údaje a to zákonem daným způsobem),
―
zásada speciality (přehlednosti zápisů, vyţadovalo se provádění zápisů daným způsobem tak, aby byla zajištěna jejich správnost, úplnost a přehlednost),
―
zásada jednotnosti (EN se vedla stejným způsobem pro celou republiku),
115
Řada listin vyžadovala ke své účinnosti registraci státním notářstvím. Notářství posuzovala jim předkládané listiny ze všech hledisek, především co splnění zákonem předvídaných náležitostí. 116 POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 50. 117 Střediska geodézie k takové činnosti vyžadující odborné právní znalosti ani neměla dostatečný personální základ. 118 POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 53. 119 Při zápisech do EN se nepoužijí předpisy o správním řízení (výslovně to vylučuje vyhláška č. 23/1964 Sb., prováděcí vyhláška k zákonu o evidenci nemovitostí).
38
―
zásada
univerzálnosti
(zajišťovala
úplnost
zachycení
všech
vztahů
k nemovitostem a vlastních nemovitých věcí), ―
zásada veřejnosti (formální publicity, tj. kaţdý měl právo nahlédnout do operátů evidence a pořizovat z něj opisy a výpisy; v případě pozemkových knih byla tato zásada prováděna v nejširším smyslu, formální publicita EN však byla významně okleštěna, neboť nahlíţení vyţadovalo osvědčení právního zájmu a soulad se zájmy společnosti),
―
zásada závaznosti (údaje EN byly závazné pro plánování hospodářství, řízení, statistiky, ale i pro vyhotovování smluv a jiných právních úkonů),
―
zásada oficiality (zápisy se prováděly z úřední povinnosti, opačný způsob platil při pozemkových knihách, kde záviselo na vůli stran, zda úkon zapíší do pozemkových knih; tato „libovůle“ však byla pro případ nepředloţení sankcionována neúčinností právního jednání) a
―
zásada bezplatnosti (na rozdíl od pozemkových knih byly všechny zápisy prováděny zdarma, resp. byly hrazeny přímo ze státního rozpočtu).120 Původní zásada materiální publicity se v případě EN nevyuţívala, neboť
v případě deklaratorních zápisů byla bezpředmětnou. IV.3.2 Důsledky evidence nemovitostí Přestoţe zavedení EN bylo oproti předcházející JEP jistě krokem vpřed, nedosáhla nikdy úrovně původních pozemkových knih. Relikty nedostatečné evidence nemovitostí a právních vztahů k nim se projevují i v dnešní době. Podtrhuji důsledky takto nedostatečně a nedůsledně vedené evidence půdy, které se objevují i v dnešních dnech – po téměř dvaceti letech počítaných od zániku EN. V současné době není neobvyklé, ţe několik desítek let trvající vlastnické právo, je narušeno vloţením duplicitního zápisu vlastnického práva pro třetí osobu. K tomu dochází tím, ţe platná změna subjektu vlastnického práva před r. 1989 nebyla vnesena do EN. Tento vadný zápis byl poté převzat do stávajícího katastru nemovitostí. Zapsaný vlastník se tedy po dobu mnoha let, či dokonce desetiletí mohl s ohledem na nepřesnosti ve vedení EN oprávněně domnívat, ţe mu svědčí vlastnické právo. Nezapsaný vlastník se nyní pokouší chopit svého práva tím, ţe příslušnému katastrálnímu úřadu předloţí listinu 120
POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975. s. 55, 56.
39
obsahující právní titul nabytí vlastnického práva k nemovitostem (zejména kupní smlouvu), jeţ bývá několik desítek let stará a domáhá se vkladu práva do katastru nemovitostí. Příslušný katastrální úřad však „pouze“ provede duplicitní zápis vlastnického práva, neboť jsou mu v jednu chvíli osvědčeny dva rovnocenné tituly nabytí práva svědčící pro různé subjekty. Duplicitní zápis osvědčuje existenci dvou totoţných práv k nemovité věci, jeţ však nemohou působit vedle sebe. Tímto zápisem je významným způsobem zasaţeno do práv původních vlastníků, neboť je znehodnoceno a zpochybněno. Duplicitní zápis můţe být odstraněn pouze dohodou proti sobě stojících stran, nebo rozhodnutím soudu o určení vlastnického práva. Je-li navíc „jablkem sváru“ vlastnické právo k lukrativním nemovitostem, stojí obě strany před téměř neřešitelnou situací, kdy dohoda je prakticky nemoţná a soudní spor drahým a dlouhotrvajícím řešením.121 Prvopočátky tohoto nesouladného stavu spadají do doby před r. 1989 a jsou způsobeny nepřehledností systému EN a liknavostí státu a výkonných správních orgánů (národní výbory, státní notářství, orgány geodézie a kartografie) při jejich úřední činnosti.
121
Srov. vyhl. č. 26/2007 Sb. katastrální vyhláška. Dostupná v ASPI.
40
41
co nelze od věci oddělit a co k ní dle povahy náleţí, konkr. u pozemku: zejména rostlinstvo, mimo všech druhů staveb
prostorově ohraničený díl země stavba trvalá co nelze od věci oddělit, a co k ní dle povahy náleţí, konkr. u pozemku: rostlinstvo a vše ostatní mimo všech druhů staveb
věc vedlejší náleţející vlastníku věci hlavní, jeţ o věci vedlejší určil, ţe se bude uţívat s věcí hlavní
ne jednotná evidence půdy, pozemkové knihy
prostorově ohraničený díl země
trvalá na pozemek pevně umístěná stavba
má nemovitou povahu: rostliny, prostor nad a pod pozemkem, pevně a trvale spojené stavby, součásti této stavby
Má nemovitou povahu: věc vedlejší, bez ní nelze věc hlavní pouţít, b) věc, o které tak určil vlastník, nebo c) výslovně tak označené zákonem
ano
pozemkové knihy, zemské desky. ţelezniční knihy
pozemek
stavba je věcí nemovitou
součást
příslušenství
„superficies solo cedit“
registr nemovitostí
a)
stavba spojená se zemí pevným základem
pozemek a trvalá stavba
vše, co nelze bez porušení podstaty přenášet z místa na místo a některá práva
nemovitá věc
evidence nemovitostí
ne
věc vedlejší náleţející vlastníku věci hlavní, jeţ o věci vedlejší určil, ţe se bude uţívat s věcí hlavní
oddělené části zemského povrchu o určité ploše
pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem
hmotný předmět a ovladatelná přírodní síla uţitečné pro člověka
hmotný předmět a ovladatelná přírodní síla uţitečné pro člověka
předmět rozdílný od člověka, člověku dostupný, jednotný a hmotný
věc v právním smyslu
zákon č. 40/1964 Sb, občanský zákoník, ve znění do 31.12.1991
zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník
Císařský patent č. 946 Sb.z.s., obecný zákoník občanský
V Tabulka
Historický vývoj právní úpravy nemovitostí a jejich evidence je stručně
znázorněn v následující tabulce.
VI
Pojetí věci nemovité v občanském zákoníku z roku 1964 v platném a účinném znění Bezprostředně po sametové revoluci bylo zřejmé, ţe OZ 1991 nemůţe ve své
původní podobě zůstat dlouho. Vzhledem k tomu, ţe vytvoření zcela nového předpisu, který by byl v souladu s ostatními evropskými předpisy soukromého práva a který by zároveň umoţnil hladký přechod od práva socialistického k právu demokratickému, bylo nemoţné zvládnout v krátkém časovém horizontu, byl stávající OZ 1991 „pouze“ novelizován zákonem 509/1991 Sb. ze dne 5. listopadu 1991, kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. Téţ vzhledem k nepochybné nutnosti vytvořit právní základ pro „porevoluční“ obchodní vztahy, kterým původní zákoník o mezinárodním obchodu nemohl stačit, byla dána přednost právě vytvoření kodexu obchodního práva před komplexní rekodifikací práva občanského. Novela OZ 1991 se zaměřila na úpravu vztahu mezi OZ 1991 a novým obchodním zákoníkem (zákon č. 513/1991 Sb.). Dále bylo odstraněno zejména rozdělení vlastnictví, či (nikoli celá) socialistická terminologie, oddíl sluţeb byl nahrazen klasickým závazkovým právem. Přesto však zůstaly zachovány některé prvky totalitních rysů (přehnaná stručnost, duplicita právních úprav). V této kapitole bude pojednáno o právní úpravě nemovitých věcí dané zákonem č. 40/1964 Sb. ze dne 26. února 1964, občanský zákoník v platném a účinném znění (dále jen „OZ“). VI.1
Věc v právním smyslu, součásti věci a příslušenství Občanský zákoník vychází při určení věcí v právním smyslu ze středního
zákoníku občanského. Toto pojetí je tzv. pojetím uţším, neboť za věci pokládá pouze ovladatelné hmotné předměty a ovladatelné přírodní síly.122 Občanský zákoník neobsahuje
legální
definici
pojmu
věc,
pouze
stanoví,
co
je
předmětem
občanskoprávních vztahů.123 Měřítkem pro označení věcí v právním smyslu je stejně jako u středního zákoníku občanského uţitečnost a ovladatelnost objektu ať uţ hmotného předmětu, nebo přírodní síly (energie). Uţitečnost i ovladatelnost je třeba vţdy posuzovat
122
Na rozdíl od původní úpravy OZO v širším, kde za věci v právním smyslu jsou pokládány i nehmotné předměty. 123 Česko. OZ. § 118 odst. 1: „Předmětem občanskoprávních vztahů jsou věci, a pokud to jejich povaha připouští, práva nebo jiné majetkové hodnoty.“ Dostupný v ASPI.
42
objektivně, tedy s ohledem na moţnosti běţného lidského jedince ovládnout a vyuţít předmětnou věc. Poţadavky uţitečnosti a ovladatelnosti musí být vţdy splněny současně. Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být i práva a – nově – téţ i jiné majetkové hodnoty, pokud to jejich povaha připouští.124 VI.1.1 Příslušenství Platný OZ se samozřejmě opírá i o nauku o příslušenství a součásti věci, která se přímo dotýká zkoumané problematiky. Základní znaky příslušenství jsou: ―
existence dvou samostatných věcí, z nichţ jedna je věcí hlavní a druhá k ní věcí vedlejší, (hlediskem pro toto určení je hospodářský význam obou věcí), fyzické spojení se nevyţaduje,
―
mezi věcí hlavní a vedlejší nejde o rovnocenný vztah,125
―
věc vedlejší náleţí vlastníku věci hlavní126 a
―
věc vedlejší je vlastníkem určena k tomu, aby se trvale uţívala s věcí hlavní.127 Příslušenství je výjimečně určeno výslovně zákonem (kupř. § 12 zákona č.
13/1997 Sb., o pozemních komunikacích). Názory, zda se právní osud věci hlavní bez dalšího vztahuje téţ na její příslušenství, či nikoli se v právní teorii i judikatuře rozcházejí. V současné době existují tři rozdílná stanoviska:128 1)
právní reţim věci hlavní se vztahuje na příslušenství bez zřetele k tomu, zda ho
účastníci úkonu zmínili, či identifikovali,129 2)
příslušenství není dotčeno automaticky, ale je třeba ho v právním úkonu
výslovně uvést a konkrétně specifikovat130 a 3)
účastníci úkonu musí uvést, ţe příslušenství je předmětem jednání, ale není
nutné jednotlivé věci tvořící příslušenství konkrétně specifikovat.131
124
Know – how, obchodní podíl a další (in ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008. s. 118). 125 Klíč je příslušenstvím k zámku, zámek k jízdnímu kolu atd. 126 Vypůjčí-li si osoba A od osoby B kolo a připojí-li si k němu řetězový zámek, není zámek věcí vedlejší k jízdnímu kolu. 127 Česko. OZ. § 121 odst. 1.: „Příslušenstvím věci jsou věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.“ Dostupný v ASPI. 128 SPÁČIL, Jiří. Sporné otázky institutu „příslušenství věci“. Právní rozhledy. 2010, č. 2, s. 39- 40. 129 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 08. 2001, sp. zn. 28 Cdo 133/2001 in ASPI č. JUD22727CZ. Dostupný v ASPI. 130 Srov. rozhodnutí uveřejněné pod č. 7/1987 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek. 131 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 09. 2003, sp. zn. 31 Cdo 2772/2000 in ASPI č. JUD27533CZ .
43
Bezprostředně předcházející zásada vyplývající z § 130 OZ 1950 zněla tak, ţe právní úkony vztahující se na věc hlavní, plně dopadnou i na věc vedlejší, ledaţe si účastníci sjednali jinak.132 Přestoţe se jednalo o ustanovení pojednávající výlučně o právu vlastnickém, zásada z něj vyplývající se extenzivně uţívala i u ostatních práv. Platné právo téţ nezná výslovné a jednoznačné ustanovení. Přestoţe aktuální OZ obsahuje ustanovení podobné § 130 OZ 1950, tj. § 153 odst. 2 OZ pojednávající tentokrát o právu zástavním, judikatura i právní teorie se vyslovují nejednotně.133 Pro závěr, ţe úkony o věci hlavní vztahují se i na věc vedlejší, svědčí existence § 153 odst. 2 OZ a některých dalších ustanovení: § 335a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“).134 Komentáře (a aktuální judikatura) však v převáţné většině případů zastávají názor, ţe v platném právu neexistuje zásada, z níţ by jasně vyplývalo, ţe vlastnictví příslušenství přechází bez dalšího na nabyvatele věci hlavní, tedy: bez příslušného projevu vůle se právní úkon nebude týkat vlastnictví věci vedlejší. Existují jak názory, ţe s věcí hlavní nabývá se i vlastnictví příslušenství bez výslovné zmínky, tak poţadavek na jeho specifikaci. Objevuje se i názor, ţe pro převod movitého příslušenství postačí uvést, ţe „věc se převádí s příslušenstvím“, avšak pro příslušenství nemovité se vyţaduje konkrétní specifikace.135 Z pohledu právní jistoty a předvídatelnosti v právních vztazích se jako vhodnější jeví úprava nastíněná ad 2), tj. smluvní strany musí příslušenství do právního úkonu výslovně zahrnout a nadto jej i konkrétně specifikovat. Nedostatečná specifikace předmětu právního vztahu totiţ můţe vést aţ k (částečné) neplatnosti právního úkonu (neurčitý projev vůle). Je-li dotčené právní příslušenství charakterizováno pouze tímto označením, můţe být problematické z projevu vůle smluvních stran dovodit jeho konkrétní obsah.136 Komplikace vyplývající ze stávající úpravy lze předvést na následujícím případu. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva o převodu nemovitostí: 132
Česko. OZ 1950. § 130: „Kdo nabude vlastnictví k věci, nabude také jejího příslušenství, jakož i práv s jejím vlastnictvím spojených, pokud nejsou omezena na předchůdce.“ Dostupný v ASPI. 133 Česko. OZ. § 153 odst. 2: „Zástavní právo se vztahuje i na příslušenství, přírůstky a neoddělené plody zástavy.“ Dostupný v ASPI. 134 Česko. O.s.ř. § 335a odst. 2: „Nařízení výkonu rozhodnutí se vztahuje na nemovitost se všemi jejími součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitosti.“. Dostupný v ASPI. 135 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 666. 136 VRCHA, Pavel. Převod nemovitostí, které mají charakter příslušenství nemovitosti hlavní. Právní rádce. 2006, č. 10. s. 30.
44
rodinného domu se zahradou. Na zahradě se však krom porostů tvořících součást pozemku nacházela i původní dřevěná kůlna (zahradnický domek). Tento domek nebyl ve smlouvě výslovně uveden. Domek v této podobě je věcí v právním smyslu a jako stavba nemůţe být součástí pozemku. Pokud nebyl v kupní smlouvě uveden (ať uţ výslovně, či jen s označením příslušenství), nemohl být (z pohledu některých názorů) ani platně převeden na nabyvatele rodinného domu a zahrady. Problémový charakter je nejviditelnější především ve chvíli, kdy strany úkonu mají evidentně v úmyslu příslušenství spolu s věcí hlavní převést, neboť vzhledem k jeho povaze (jednoduchá konstrukce stavby, spojení se zemí) ani nepředpokládají jinak, ale do vlastní listiny ho nezahrnou. Zdánlivě jednodušší situace nastává, pokud příslušenství je věcí movitou (kupř. pojízdná maringotka se včelími úly na prodávaném pozemku). Zde je i laik s ohledem na okolnosti logicky nucen vyjádřit přesněji svoji vůli, pokud hodlá převést vlastnictví k pozemku i k movité věci. Dostatečnou obezřetnost s právem blíţe neseznámeného člověka však nelze stoprocentně předpokládat. Odborná pomoc při přípravě smlouvy je tak v některých případech více neţ ţádoucí. Věc nemovitá, ať stavba, či pozemek, můţe být příslušenstvím k jiné nemovité věci. Jde zejména o případy kůlen, stodol, chlévů, studní náleţejících k pozemku. Dle mého názoru nelze vyloučit, aby i pozemek byl příslušenstvím ke stavbě, pokud budou splněny obecné předpoklady kladené na příslušenství ve smyslu OZ. Pokud se vlastník rozhodne převést věc hlavní spolu s vedlejší věcí nemovitou, musí svoji vůli písemně projevit, protoţe jinak by k převodu nemovitého příslušenství nedošlo (vlastnictví se nabývá účinností smlouvy v písemné formě).137 Jde-li nadto o nemovité příslušenství zapsané do katastru nemovitostí, musí být zákonem poţadovaným způsobem v právním úkonu výslovně definováno (parcelním číslem, číslem popisným, názvem katastrálního území).138 Otázka nemovitého příslušenství k movité věci hlavní není v komentářích dotčena. Uvádí se vţdy jen případy, kdy je věc nemovitá příslušenstvím nemovitosti, nebo movitá věci příslušenstvím (ne)movité věci. Zákonné poţadavky na příslušenství toto zřejmě a priori nevylučují, nicméně v praxi bude těţké nějaký konkrétní případ
137 138
Srov. § 46 odst. 1 OZ ve spojení s § 133 odst. 3 tamtéž. Dostupné v ASPI. Srov. § 46 dost. 1 OZ ve spojení s § 133 odst. 2 tamtéž. Dostupné v ASPI.
45
najít (zejména proto, ţe hospodářský význam movitosti jen těţko převáţí význam věci nemovité). I proto právní teorie tuto moţnost vylučuje. Znaky věci vedlejší, tj. ţe náleţí vlastníku věci hlavní a ţe jím byla určena ke společnému uţívání s věcí hlavní, mají dispozitivní charakter. Účastníci právního vztahu tedy mohou sjednat, ţe se právní úkon bude týkat jen věci hlavní nebo věci vedlejší. Tento charakter příslušenství vyplývá jiţ z jeho samotné definice, kdy závisí zcela na vůli vlastníka, zda věc vedlejší určí k trvalému uţívání s věcí hlavní, či nikoliv. Vůle vlastníka neuţívat příslušenství trvale s věcí hlavní se jednoznačně projeví tím, ţe (původní) věc vedlejší určí k jinému účelu (ať uţ jako věci samostatné, nebo jako příslušenství k jiné věci hlavní).139 VI.1.2 Součást Naopak princip součásti věci se téměř nemění. Součástí věci je vše, co k ní dle povahy fyzicky a funkčně (je s ní spojeno) náleţí a co od ní není moţné oddělit bez toho, ţe by se tím věc jako celek znehodnotila (znehodnocení součásti není z právního hlediska relevantní).140 Neoddělitelnost bez znehodnocení neznamená, ţe součást fyzicky nejde vůbec oddělit. Znehodnocením se rozumí jak poškození či destrukce věci, tak i sníţení funkce či estetického vzhledu. „Znehodnocením věci je třeba rozumět funkční újmu, v jejímž důsledku již hlavní věc není schopna sloužit svému původnímu účelu buď vůbec, anebo z velké části kvalitně.“141 Hlediskem pro kvalifikaci předmětu jako součásti věci je tedy jejich propojení s celkem. Věc i její součásti tvoří věc jedinou, jeden celek. Právní osud stíhá věc celou i její části (oddělitelné, či nikoli, pevně spojené i volné) jako celek. Právní úkony ohledně součásti věci jsou nepřípustné, neboť odporují charakteru součásti věci. Sama součást věci nemůţe mít součásti (neexistuje součást součásti), vţdy jde o součást celku (zámek na dveřích bude součástí celého domu a nikoli dveří ve smyslu součásti).142 Součást věci není samostatným předmětem právních vztahů, po svém oddělení se však můţe stát věcí samostatnou.143 K osamostatnění 139
Občanské právo hmotné: svazek I.: díl první Obecná část na díl druhý Věcná práva. Praha: Codex, 1997. s. 152. 140 Česko. OZ. § 120 odst. 1: „Součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“ Dostupný v ASPI. 141 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008. s. 599 – 600. 142 Komentář ASPI k § 120 odst. 1 OZ. 143 HOLUB, Milan; FIALA, Josef; BIČOVSKÝ, Jaroslav. Občanský zákoník: Poznámkové vydání s judikaturou. 12. aktualizované vydání podle stavu k 1. 9. 2006. Praha: Linde, 2006. s. 161.
46
součásti je třeba faktického oddělení (fyzického, funkčního), nepostačí proto pouhý projev vůle vlastníka, jako je tomu u příslušenství. 144 Judikaturou je upřesňován a moţno říci i měněn významový obsah pojmu součást, a to především pokud se týče součástí pozemků a staveb. O těchto konkrétních případech bude blíţe pojednáno v následujících kapitolách. Superficiální zásada je i nadále vyloučena. Stavba není součástí pozemku, na kterém se nachází.145 Vlastníkem pozemku tedy můţe být osoba odlišná od vlastníka stavby. Tento fakt však nevylučuje, aby stavba byla příslušenstvím pozemku (nebo naopak), to však s ohledem na výše uvedené předpokládá jak totoţnou osobu vlastníka, tak i jeho vůli uţívat příslušenství trvale spolu s věcí hlavní. Co je povaţováno za součást věci jiné výjimečně stanoví výslovně zákon, jako je tomu v případě zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích. Rozdíl mezi součástí věci a příslušenstvím můţe být v některých případech nejasný. Soudní praxe proto definovala pomůcku, dle které lze určit právní povahu konkrétního objektu. Vodítkem je vztah předmětu k jiné věci a zároveň k věcem třetím (k okolí). Jestliţe předmět můţe vůči věcem třetím vystupovat samostatně bez spojení s věcí jinou, není součástí věci jiné (ale můţe být jejím příslušenstvím). Příslušenství jako samostatná věc můţe být na rozdíl od součásti věci účelně vyuţito i jinak neţ pro věc hlavní (věc jako celek).146 Pokud více samostatných předmětů (fyzickým, funkčním) spojením ztratí své původní vztahy k okolí a do vztahů s věcmi třetími (nebo osobami) můţe vstupovat jedině v tomto spojení, tj. jako celek, nejde jiţ o věci samostatné, ale o věc jedinou.147 Právní teorie i praxe dále zdůrazňují, ţe míra fyzické sounáleţitosti můţe být v případě součásti věci větší neţ v případě příslušenství. Občanský zákoník v platném znění samozřejmě rozděluje věci v právním smyslu podle několika kritérií, přičemţ z hlediska této práce je nejdůleţitější rozdělení na věci movité a nemovité. V § 118 OZ je výslovně definována podstata nemovitých věcí: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ Touto definicí je zároveň negativně vymezena mnoţina věcí movitých. Věcmi nemovitými 144
ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 658. 145 Srov. § 120 odst. 2 OZ. Dostupný v ASPI. 146 Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 06. 01. 2004, sp. zn. 22 Cdo 1964/2003 in ASPI č. JUD27558CZ. 147 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008. s. 600.
47
jsou v první řadě pozemky (tato teze je obsaţena ve všech předcházejících úpravách včetně římského práva). Výklad ohledně pozemku jako věci nemovité je v porovnání s naukou o stavbě nemovité jednodušší a jednoznačnější. Právní úprava týkající se věcí nemovitých je obsaţena v řadě samostatných právních předpisů, především v občanském zákoníku a předpisech katastrálních: -
zákon č. 344/1992 Sb. ze dne 7. května 1992, o katastru nemovitostí České republiky (dále jen „katastrální zákon“),
-
zákon č. 265/1992 Sb. ze dne 28. dubna 1992, o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (dále jen „zákon o zápisech“) a
-
vyhláška Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 26/2007 Sb. ze dne 5. února 2007 (dále jen „katastrální vyhláška“).
VI.2 Pozemek – věc nemovitá Občanský zákoník v platném znění nedefinuje pojem pozemek. Tuto funkci plně přebírá § 27 písm. a) katastrálního zákona. Podle tohoto ustanovení je pozemkem: „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.“148 Tedy jiţ uvedenými způsoby vytýčená, ohraničená část země je samostatnou věcí v právním smyslu. Přestoţe kaţdý pozemek je sám o sobě způsobilým předmětem občanskoprávních vztahů, je s ním nakládáno v podobě tzv. parcel. Parcelou je: „pozemek geometricky a polohově určený, zobrazený v katastrální mapě a označený parcelním číslem“.149,150 Všechny pozemky podléhají evidenci katastru nemovitostí, kde jsou zapsány právě v podobě parcel. Má-li být pozemek předmětem právního úkonu, který se promítne i do katastru nemovitostí, nelze ho označit jinak neţ jako konkrétní parcelu (parcelním číslem a názvem katastrálního území). Listina, která pozemek nedefinuje jako parcelu, není způsobilým podkladem pro zápis do katastru nemovitostí. Mají-li strany úkonu zájem zcizit jen část parcely odpovídající pozemku, musí být 148
Česko. Katastrální zákon. § 27 písm. a). Dostupný v ASPI. Geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území je určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině. Polohovým určením nemovitosti a katastrálního území určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím (viz. § 27 písm. e) a f) katastrálního zákona). 150 Česko. Katastrální zákon. § 27 písm. b). Dostupný v ASPI. 149
48
proveden oddělovací geometrický plán.151 Katastrální úřad pak provede zápis nejen o úkonu, ale i nové parcele a jejím vzhledu. Vzhledem k tomu, ţe výměra parcely není závazným údajem katastru nemovitostí, lze uzavřít, ţe pozemek můţe být zároveň tvořen jednou, či více parcelami, nebo i jen její částí, či částmi několika samostatných parcel. Pokud se však údaj o výměře uvádí (kupř. v ţalobě), musí odpovídat skutečnosti, jinak by soud nemohl rozhodnout jinak, neţ ţe ţalobu zamítne.152 Výše uvedené však nevylučuje obecné (neformální) nakládání s pozemkem bez parcelního označení, jako kupř. umoţnění přechodu přes část pozemku, obdělávání částí několika parcel, jeţ souhrnně tvoří jedno pole a další. S takovým nakládáním zcela jistě souvisí otázka, zda je moţné vydrţet určitou část pozemku, která neodpovídá celé parcele. Tuto otázku dlouhodobě řešila soudní praxe, přičemţ v počátku se klonila spíše k názoru, ţe vydrţet lze pouze celou věc. Opačné a k dnešnímu dni nezměněné stanovisko konstatuje, ţe vlastnické právo lze nabýt vydrţením i jen k faktické části parcely. Pro tento závěr svědčí společný výklad § 27 písm. a) katastrálního zákona a § 119 odst. 2 OZ: jiţ pozemek sám o sobě je způsobilým předmětem právních vztahů a část pozemku nelze ztotoţnit s částí parcely.153 Pozemek v podobě pouhé části parcely tedy můţe být samostatným předmětem právních vztahů (je-li dostatečně určitě a srozumitelně vymezen), neboť vymezení parcely má jen evidenční charakter. Parcela sama o sobě nemá vliv na rozsah vlastnického práva k pozemku.154 Uvedené se podává i ze závěru vysloveného Nejvyšším soudem ČR: dojde-li při upřesňování údajů katastru nemovitostí ke sníţení výměry některé z parcel, nezaniká tím vlastnické právo subjektu k té části pozemku, jeţ odpovídá výměře, o kterou se údaj v katastru nemovitostí změnil (zmenšil). Pokud by poté došlo ke zpochybnění vlastnického práva subjektu k „samostatné“ části pozemku,
151
Česko. Katastrální zákon. § 19 odst. 2: „Geometrický plán musí být ověřen, že svými náležitostmi a přesností odpovídá platným předpisům, a opatřen souhlasem katastrálního úřadu s očíslováním parcel.“ Dostupný v ASPI. 152 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23.06.1998, sp. zn. 3 Cdon 680/96 in ASPI č. JUD11736CZ. 153 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008. s. 592, 593. 154 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008. s. 596.
49
která vznikla tím, ţe u původní parcely byl opraven (sníţen) údaj o výměře, je dotčený subjekt oprávněn ţalovat na určení vlastnictví této původní části parcely.155 Souběţná existence dvou pojmů: pozemek a parcela působí potíţe i v oblasti občanského práva procesního. Ačkoliv jiţ pozemek sám je způsobilým předmětem občanskoprávních vztahů, vţdy je třeba ho v ţalobě označit jako parcelu, tj. ve smyslu katastrálního zákona, a to tím více tehdy, bude-li rozhodnutí soudu podkladem pro zápis v katastru nemovitostí (ţaloba dle § 80 písm. c) zákona o.s.ř.). Bude-li tedy ţaloba znít na konkrétní parcelní číslo a katastrální území a dojde-li do dne vyhlášení rozsudku ke změně v tomto označení, můţe se petit ţaloby stát materiálně nevykonatelným. Z pohledu soudu, pro nějţ je závazný stav v době vyhlášení rozsudku, totiţ budou ţalovány neexistující parcely. Takové ţalobě nemůţe být bez dalšího vyhověno, neboť její petit se neshoduje s údaji katastru nemovitostí. Nedoplní-li ţalobce tvrzení doloţením aktuálního označení pozemku, včetně dokladu o nástupnictví jednotlivých označení, a nenavrhne-li příslušnou změnu ţaloby (a soud jí nevyhoví), ţaloba bude zřejmě zamítnuta. Přestoţe tedy ţaloba zní v podstatě na konkrétní pozemek (samostatný předmět právních vztahů), který se po podání ţaloby nezměnil, změny v označení parcel mohou vést k neúspěchu v soudním řízení. VI.2.1 Vznik a zánik pozemku jako věci v právním smyslu156 Vzhledem k tomu, ţe pozemek ve smyslu části zemského povrchu oddělené od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby atd. je předmětem právních vztahů a věcí v právním smyslu, vzniká počínaje svým oddělením od ostatního zemského povrchu (určením hranice vlastnické, uţivatelské, hranicí drţby atd.). Takto určený pozemek můţe být předmětem vztahů faktických a na to navazujících vztahů právních, zejména obligačních (nájem faktické části pozemku). Jiţ samotný pozemek je předmětem občanskoprávních vztahů. Dle názoru právní teorie však situace není tak jednoznačná, co se týče věcných práv k pozemku. Zde je otázka přesného okamţiku vzniku nejasná, neboť z pohledu práva závisí na více skutečnostech. Dle katastrálního zákona lze s pozemky ve vztahu 155
Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 10. 2007, sp. zn. 22 Cdo 2712/2006 in ASPI č. JUD102533CZ. 156 KOTRADY, Pavel. Vznik pozemku jako věci v právním smyslu. Právní rozhledy. 2009, č. 10, s. 371 – 373.
50
ke katastru nemovitostí (tedy ohledně věcných práv) nakládat pouze v podobě parcel. Základní otázkou je tedy posouzení vzniku parcely, neboť teprve s ní lze s věcněprávními účinky disponovat. V této souvislosti se objevily odlišné názorové proudy. Ústavní soud ČR ve svém nálezu ze dne 25. 04. 2000, sp. zn. I. ÚS 28/99, spojil vznik pozemku jako parcely s okamţikem potvrzení geometrického plánu příslušným katastrálním úřadem, ze kterého vyplývá vznik pozemku oddělením z pozemku stávajícího.157 Tím však Ústavní soud ČR nerespektuje ustálený právní názor, ţe potvrzený geometrický plán není sám o sobě právním úkonem.158 Jeho prostá existence nemůţe způsobit změnu, vznik, či zánik právních vztahů k pozemku (parcele). Teprve ve spojení s příslušnou listinou a po provedení vkladového či záznamového řízení můţe potvrzený geometrický plán jmenované právní následky způsobit. Lze tedy uzavřít, ţe pozemek v podobě parcely vzniká právní mocí rozhodnutí o vkladu, který byl proveden na podkladě příslušných podání opatřených potvrzeným geometrickým plánem. V případě deklaratorního záznamového řízení pozemek vzniká zřejmě jiţ právní závazností listiny (právní mocí soudního rozhodnutí atp.) Potvrzený geometrický plán je nezbytným předpokladem pro úspěch ţádosti o provedení vkladu, či záznamu do katastru nemovitostí ohledně pozemků zobrazených v podobě parcel, které ke dni podání ţádosti v operátech katastru nemovitostí neexistují.159 V praxi tedy postup vypadá následovně: účastníci právního vztahu, kteří mají v úmyslu mezi sebou zcizit faktickou část pozemku, nechají pořídit geometrický plán, který po jeho potvrzení přiloţí k listině obsahující vlastní právní úkon, a spolu je předloţí příslušnému katastrálnímu úřadu. Obdobně postupuje i soud (pozemkový úřad), který rozhoduje o vlastnickém právu (restituenta) k pozemku tak, ţe část konkrétního pozemku vydá a o části naopak rozhodne, ţe vlastnictvím oprávněné osoby ze zákonných důvodů (kupř. zastavěnost ve smyslu restitučních předpisů) není. Pro účely takového rozhodnutí se obvykle vyhotovuje „oddělovací“ geometrický plán, který rozdělí dotčený pozemek na jednotlivé části určením vlastnické hranice tak, aby korespondoval s výrokem soudu (pozemkového úřadu). 157
Podrobnosti o geometrickém plánu stanoví katastrální vyhláška. Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 03. 2004, sp. zn. 22 Cdo 2632/2003 in ASPI č. JUD81186CZ. 159 KOTRADY, Pavel. Vznik pozemku jako věci v právním smyslu. Právní rozhledy. 2009, č. 10, s. 371 – 373. 158
51
Ohledně zániku pozemku v podobě parcely se analogicky uplatní výše uvedené. Zánik pozemku ve smyslu části zemského povrchu odděleného zákonem určenými hranicemi je třeba posoudit s ohledem na změny těchto hranic, neboť o stálosti zemského povrchu nelze pochybovat. K zániku pozemku tedy můţe dojít i změnou faktického stavu - změnou v umístění hranice vyuţití pozemku, druhu pozemku. VI.2.2 Evidence pozemků v katastru nemovitostí O pozemcích evidovaných v podobě parcel v katastru nemovitostí se uvádějí následující údaje (vzorové výpisy z katastru nemovitostí ohledně pozemků v příloze č. 6 a 7): a) příslušnost do katastrálního území,160 b) druh číslování parcel, c) parcelní číslo, d) výměra parcely, e) kód způsobu určení výměry,161 f) druh pozemku a způsob vyuţití pozemku,162 g) typ a způsob ochrany pozemku,163 h) vlastník (číslo listu vlastnictví), i) právní vztahy a další práva, j) označení listu katastrální mapy, k) další údaje164 a l) souřadnice definičního bodu parcely.165 Z hlediska katastru nemovitostí jsou z výše uvedených údajů pro právní úkony ohledně nemovitostí závazné pouze tyto informace: parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti a název a geometrické určení katastrálního území.
160
Česko. Katastrální zákon. § 27 písm. h): „katastrálním územím je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí.“ Dostupný v ASPI. 161 Odkazuje na různé způsoby výpočtu výměry parcely uvedené v § 77 odst. 2 katastrální vyhlášky. 162 Konkrétně rozepsány v příloze ke katastrální vyhlášce. 163 Konkrétně rozepsány v příloze ke katastrální vyhlášce (namátkou jmenovány: národní park I.- III. zóny, chráněné krajinné oblasti I. - IV. zóny, ptačí oblasti, nemovité kulturní památky, ochrana nerostného bohatství a další). 164 Kupř.: vyznačení plomby, žaloby podané proti zamítavému rozhodnutí o zamítnutí o návrhu na vklad, řízení o opravě chyby v katastru nemovitostí a další (viz § 12 katastrální vyhlášky). 165 Srov. § 8 katastrální vyhlášky. Dostupný v ASPI.
52
Ad c) Parcelní číslo je jedinečné označení parcely pro dané katastrální území. Kaţdé katastrální území má vlastní číselnou řadu pro označení parcel, a to buď jednu, nebo dvě. Dvě číselné řady se pouţívají pro odlišení parcel stavebních (tj. těch, které jsou v druhu pozemku označeny jako zastavěná plocha a nádvoří) a pozemkových (všechny ostatní druhy pozemků). Zda je v daném katastrálním území veden soubor pozemků ve dvou řadách, je výslovně uvedeno na kaţdém listu vlastnictví. Parcely stavební mají před vlastním číslem parcelním uvedenu zkratku „st“. Vlastní parcelní číslo se skládá z arabských číslic buď prostých, nebo z kmenového čísla v čitateli a poddělením ve jmenovateli (parc. č. 1292, nebo parc. č. 1254/1).166 Ad b) S vlastním označením parcel úzce souvisí i „druh číslování“. Parcely se číslují dle: ―
katastru nemovitostí,
―
evidence nemovitostí,
―
pozemkového katastru,
―
přídělového plánu nebo jiného podkladu a
―
parcel z jiného katastrálního území. Způsob číslování dle pozemkového katastru, evidence nemovitostí a přídělových
a scelovacích řízení se nazývá zjednodušenou evidencí. Zjednodušená evidence se týká především pozemkových parcel, které byly v minulosti sloučeny do tzv. honů – pozemků se stejným způsobem vyuţití (nejčastěji pod jedním uţivatelem – zemědělským druţstvem, státním statkem atp.) bez ohledu na odlišná vlastnická práva. Hranice takových pozemků nejsou v terénu znatelné. Pozemky ve zjednodušené evidenci se od pozemků katastru nemovitostí odlišují tím, ţe před číslo parcelní se uvádí zkratka pro jednotlivé typy této evidence (pro pozemkový katastr PK, pro evidenci nemovitostí EN a pro grafické příděly GP). Parcely katastru nemovitostí se označují číslem parcelním. Parcely ve zjednodušené evidenci nejsou zobrazeny v katastrální mapě, ale v původních mapách svého registru (v katastru nemovitostí tedy nejsou obsaţeny v souboru geodetických informací, ale jen v souboru informací popisných). Protoţe však fakticky existují a jejich nezobrazení v katastrální mapě by mělo za následek vznik prázdných míst v mapě katastrální, evidují se v mapě
166
Detailní úpravu parcelních čísel (maximální počet poddělení, maximální hodnota kmenového čísla, přečíslování) stanoví katastrální vyhláška.
53
katastru nemovitostí jako parcely katastru nemovitostí, které však nejsou zapsány na listu vlastnictví a není u nich téţ uvedena výměra. V praxi vypadá situace na mapě tak, ţe na mapě je znázorněna pouze parcela katastru nemovitostí, která v sobě ve skutečnosti „zahrnuje“ aţ několik sousedících parcel zjednodušené evidence s různými vlastníky. Do písemného operátu se tato situace promítne tak, ţe uvedená parcela katastru nemovitostí není zapsána na ţádném listu vlastnictví a neuvádí se u ní její výměra. V písemném operátu jsou naopak zapsány dotčené parcely zjednodušené evidence, a to na různých listech vlastnictví podle jednotlivých vlastníků. Parcela katastru nemovitostí tak v mapě pomyslně pokrývá plochu parcel ve zjednodušené evidenci. Vzájemný vztah parcely ve zjednodušené evidenci a parcely katastru nemovitostí se zjišťuje srovnávacím sestavením parcel doplněným o grafické znázornění v geometrickém plánu, které pořizují katastrální úřady. Nově umoţňují grafické srovnání i softwarové programy soukromých poskytovatelů, které disponují údaji katastru nemovitostí, včetně map pozemkového katastru a které umoţňují souběţné zobrazení mapových podkladů tak, ţe se tyto mapy navzájem překrývají. Srovnávací sestavení parcel doplněné geometrickými plány pořízené katastrálním úřadem je samozřejmě přesnějším zdrojem informací. Evidence parcel ve zjednodušení evidenci je pouze dočasným řešením. Parcely v této evidenci zanikají buď: -
provedením pozemkových úprav167,
-
digitalizací katastrálního území (zpracování mapy do digitální podoby, tj. obnovou operátu přepracováním) a méně u konkrétních parcel,
-
rozdělením parcely geometrickým plánem za současného vzniku parcel katastru nemovitostí168 a
167
Česko. Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech. § 2: „Pozemkovými úpravami se ve veřejném zájmu prostorově a funkčně uspořádávají pozemky, scelují se nebo dělí a zabezpečuje se jimi přístupnost a využití pozemků a vyrovnání jejich hranic tak, aby se vytvořily podmínky pro racionální hospodaření vlastníků půdy. V těchto souvislostech se k nim uspořádávají vlastnická práva a s nimi související věcná břemena. Současně se jimi zajišťují podmínky pro zlepšení životního prostředí, ochranu a zúrodnění půdního fondu, vodní hospodářství a zvýšení ekologické stability krajiny. Výsledky pozemkových úprav slouží pro obnovu katastrálního operátu a jako nezbytný podklad pro územní plánování.“, a § 19 odst. 1 zákona č. 229/1991 Sb., zákona o půdě: „Pozemkovými úpravami jsou změny v uspořádání pozemků v určitém území provedené za účelem vytvoření půdně ucelených hospodářských jednotek podle potřeb jednotlivých vlastníků půdy a s jejich souhlasem a podle celospolečenských požadavků na tvorbu krajiny, životního prostředí a na investiční výstavbu.“ Dostupný v ASPI. 168 Kupř. na základě rozhodnutí pozemkového úřadu Ministerstva zemědělství podle zákona o půdě o vydání části parcely ve zjednodušené evidence dle PK pro splnění všech podmínek zákona za současného
54
-
doplněním katastru nemovitostí o pozemek ve zjednodušené evidenci geometrickým plánem.169
Ad d) Výměra parcely je uváděna samozřejmě v jednotkách metru čtverečného. Výměra není závazným údajem katastru nemovitostí. Je tomu tak proto, ţe výměra parcely uvedená v katastru nemovitostí se nemusí rovnat výměře vlastního pozemku, jak je moţné ji určit přímo v terénu. Uvedená odchylka vyplývá z odlišných způsobů měření parcely a vlastního pozemku. Plocha parcely se totiţ měří jako obsah obrazce vzniklého průmětem hranic pozemku přes zobrazovací rovinu. To znamená, ţe výměra parcely nezohledňuje terénní nerovnosti vlastního pozemku. Výměra parcely a pozemku by byla totoţná pouze tehdy, pokud by se vlastní pozemek nacházel v rovině.170 Přestoţe výměra sama o sobě není závazným údajem a nemusí být pro přesnou specifikaci pozemku uváděna, je-li uvedena, musí tak být učiněno správně. Vadný údaj ohledně výměry pozemku můţe v konečném důsledku vést aţ k zamítnutí ţaloby. Soud by totiţ takový návrh účastníka posoudil tak, ţe se domáhá práva, nebo povinnosti k pozemku (parcele), který není součástí katastrálních operátů, tudíţ neexistuje. K neexistujícímu předmětu právních vztahů se nelze domáhat práva, ani povinnosti.171 Výměra pozemku, ani jeho hranice nemohou být určeny rozhodnutím soudu. Dojde-li vlastník pozemku k názoru, ţe hranice je určená vadně, či ţe mu náleţí pozemek o větší výměře, neţ je uvedeno v katastru nemovitostí, je třeba, aby svoji představu řádného stavu promítl do geometrického plánu a teprve na základě takto definovaného pozemku se obrátil na soud s ţalobou o určení práva. Ţalobní návrh je tedy formulován tak, ţe jde o spor o určení práva k určité části pozemku (v podobě parcely), čímţ bude zároveň určena i jeho hranice a výměra. Tento závěr je podpořen tezí (a ustáleným právním názorem), ţe pozemek můţe být tvořen i více parcelami, částí parcely nebo částí více parcel.172 Ad f) Pozemky se v podobě parcel rozlišují podle svého druhu a konkrétního způsobu využití. Katastrální vyhláška rozeznává tyto druhy pozemků: orná půda, nevydání jiné části této parcely pro nesplnění podmínek zákona (§ 11 odst. 1 zákona o půdě), které vyžaduje vyhotovení oddělovacího geometrického plánu. 169 TRAJER, Václav. Katastr nemovitostí. Praha: ASPI, 2006. s. 10 – 12. 170 TRAJER, Václav. Katastr nemovitostí. Praha: ASPI, 2006. s. 8. 171 Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 06. 1998, sp. zn. 3 Cdon 680/96 in ASPI č. JUD11736CZ. 172 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 02. 03. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2028/2008 in ASPI č. JUD165385CZ.
55
chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost, lesní pozemek, vodní plocha, zastavěná plocha a nádvoří a ostatní plocha. S druhy pozemků korespondují způsoby vyuţití: skleník/pařeniště, školka, plantáţ dřevin, les jiný neţ hospodářský, lesní pozemek, na kterém je budova, rybník, koryto vodního toku přirozené nebo upravené, koryto vodního toku umělé, vodní nádrţe přírodní, vodní nádrţe umělé, zamokřená plocha, společný dvůr, zbořeniště, dráha, dálnice, silnice, ostatní komunikace, ostatní dopravní plocha, zeleň, sportoviště a rekreační plocha, hřbitov a urnový háj, kulturní a osvětová plocha, manipulační plocha, dobývací prostor, skládka, jiná plocha, neplodná půda a vodní plocha, na které je budova. Způsob ochrany pozemku uvedený v listu vlastnictví katastru nemovitostí hraje silnou informační úlohu, neboť odkazuje na moţná omezení v dispozici s nemovitostí daná jiţ samotným zákonem. Kupříkladu je-li nemovitost označená za národní kulturní památku, svědčí státu právo přednostní koupě, rozhodne-li se vlastník předmětnou nemovitost úplatně zcizit.173 Totéţ se uplatní u pozemku vedeného jako součást zemědělského půdního fondu (dále jen „ZPF“). Pozemky tvořící ZPF podléhají speciální ochraně vykonávané na různých stupních pověřenými obecními úřady, obecními úřady s rozšířenou působností, krajskými úřady, Ministerstvem ţivotního prostředí a na území národních parků jejich správami. Souhlasu orgánu ochrany ZPF podléhá jak změna kultury dotčeného pozemku, dočasné a trvalé odnětí pozemku ze ZPF, umístění pozemních komunikací, vodních cest na pozemek v ZPF a další.174 VI.2.3 Součást a příslušenství pozemku O povaze pozemku jako části zemského povrchu, který je v katastru nemovitostí evidován jako parcela, jiţ bylo pojednáno výše. Nelze však opomenout některé speciální případy, které v minulosti řešila soudní praxe a které poměrně podstatným způsobem doplňují představu o tom, co vše lze pokládat za pozemek a co je jiţ z hlediska práva předmětem samostatným. Judikatura k těmto otázkám vyvstala zejména ze soudních sporů týkajících se otázky zastavěnosti pozemku ve smyslu restitučních předpisů, nebo při řešení tzv. určovacích ţalob podaných ve smyslu § 80 písm. c) o.s.ř. Soudy se v těchto případech zabývaly otázkou, co je pozemkem, resp. co
173
Srov. § 13 odst. 1 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, v platném znění. Dostupný v ASPI. Srov. zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, v platném znění. Dostupný v ASPI. 174
56
je jeho součástí (jedním celkem pozemku) a téţ co je jeho příslušenstvím. Judikatura nejčastěji řešila otázku různých druhů zpevněných ploch nacházejících se na pozemcích, pozemků druhu vodní plocha, pozemků pod komunikacemi, pozemků dotčených těţbou a další. Tato problematika téţ úzce souvisí s otázkou stavby jako samostatného předmětu právních vztahů, která bude podrobněji řešena dále. VI.2.3.1
Vodní plochy
Právní povahu pozemků označených jako „vodní plocha“ (druh pozemku) je nutno zkoumat ve smyslu zákona č. 254/2001 Sb. ze dne 28. června 2001, o vodách (dále jen „zákon o vodách“), tj. s ohledem na konkrétní typ této vodní plochy – vod podzemních, vod stojatých (rybníků, nádrţí) a vod tekoucích (vodních toků). Za povrchové vody jsou povaţovány: „vody přirozeně se vyskytující na zemském povrchu; tento charakter neztrácejí, protékají-li přechodně zakrytými úseky, přirozenými dutinami pod zemským povrchem nebo v nadzemních vedeních.“175 Za vody podzemní se povaţují: „vody přirozeně se vyskytující pod zemským povrchem v pásmu nasycení v přímém styku s horninami; za podzemní vody se považují též vody protékající podzemními drenážními systémy a vody ve studních.“176 Tedy ani voda ve studni náleţející vlastníkovi pozemku není do jejího odebrání předmětem vlastnického práva. Vody lze v obecné rovině uţívat bez souhlasu vodoprávních orgánů (obecní úřady, obecní úřady obcí s rozšířenou působností, újezdní úřady, krajské úřady, Ministerstvo zemědělství a Ministerstvo ţivotního prostředí). Zvláštní uţívání vyţaduje příslušné povolení a je zpoplatněno (poplatek za odebrané mnoţství podzemní vody, poplatek za vypouštění odpadních vod do vod povrchových). Pro všechny vody platí, ţe nejsou předmětem vlastnického práva a nejsou věcmi v právním smyslu, na rozdíl od dotčených pozemků. Povrchové vody (v nádrţích, rybnících, vodních tocích) i podzemní vody nejsou součástí, ani příslušenstvím jimi dotčených pozemků.177 Ohledně právní povahy rybníka se ustálil názor, ţe s rybníkem tvořeným pouze masou vody (a rybničními zařízeními) nelze nakládat bez ohledu na pozemky pod ním, neboť se v takovém nejedná o samostatný předmět právních vztahů, ani o stavbu ve
175
Česko. Zákon o vodách. § 2 odst. 1. Dostupný v ASPI. Česko. Zákon o vodách. § 2 odst. 2. Dostupný v ASPI. 177 Srov. § 3 zákona o vodách. Dostupný v ASPI. 176
57
smyslu občanskoprávním.178 Rybník je z pohledu veřejného práva (zákona č. 99/2004 Sb. ze dne 10. února 2004, o rybníkářství, výkonu rybářského práva, rybářské stráţi, ochraně mořských rybolovných zdrojů a o změně některých zákonů, dále jen „zákon o rybářství“) a zákona o vodách) označen za stavbu - vodní dílo.179 Rybníkem ve smyslu vodního díla však bez současného zahrnutí zaplavených pozemků nelze nakládat jako se samostatnou věcí.180 Rybník, který je samostatným předmětem právních vztahů, je tvořen hrází, nádrţí a technickými zařízeními. Nádrţ je třeba chápat jako objekt tvořený dnem a břehy, tj. zatopenými pozemky.181 Jednotlivé části nádrţe (pozemky dna a břehů, hráz atd.) mohou být ve vlastnictví i více odlišných subjektů.182 Zařízení potřebná k provozu rybníka budou dle své povahy součástí nebo příslušenstvím pozemků, či samostatnou věcí. Soudní praxe k této otázce výslovně uvádí, ţe je vţdy třeba přihlédnout ke konkrétním skutkovým okolnostem případu. Předmětem právního vztahu tedy můţe být věc definovaná jako rybník, jsou-li dostatečně určitě označeny rybniční pozemky, neboť předmětem právního vztahu jsou ve své podstatě právě tyto nemovitosti (automaticky se svými součástmi, a je-li to vymíněno, i se svým příslušenstvím). Obdobný přístup se zřejmě uplatní i v případě vodních ploch podobných rybníkům – jezer a uměle vytvořených vodních nádrţí, a to přestoţe judikatura i právní praxe k této otázce mlčí. Vodní tok, tj. „povrchové vody tekoucí vlastním spádem v korytě trvale nebo po převažující část roku, a to včetně vod v nich uměle vzdutých. Jejich součástí jsou i vody ve slepých ramenech a v úsecích přechodně tekoucích přirozenými dutinami pod zemským
povrchem
nebo
zakrytými
úseky“183,
178
není
téţ
věcí
ve
smyslu
Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 05. 2011, sp. zn. 25 Cdo 663/2001 in ASPI č. JUD67573CZ a rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 05. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1192/97 in ASPI č. JUD12644CZ. 179 Česko. Zákon o rybářství. § 2 písm. c): „vodní dílo, které je vodní nádrží určenou především k chovu ryb, ve kterém lze regulovat vodní hladinu, včetně možnosti jeho vypouštění a lovení; rybník je tvořen hrází, nádrží a dalšími technickými zařízeními.“ Dostupný v ASPI. 180 Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 05. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1192/97 in ASPI č. JUD12644CZ. 181 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 05. 02. 2004, sp. zn. 22 Cdo 1097/2003 in ASPI č. JUD27553CZ. 182 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 07. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1121/2008 in ASPI č. JUD139169CZ. 183
Česko. Zákona o vodách. § 43 odst. 1. Dostupný v ASPI.
58
občanskoprávním.184 Pozemky tvořící koryto vodního toku jsou nemovitostmi, jeţ mohou náleţet rozdílným subjektům.185 Vlastníkem pozemků s vodní plochou tak jsou nejen osoby práva soukromého, ale i subjekty práva veřejného – správci vodních toků.186 Přestoţe vody povrchové i podzemní vlastnicky nesouvisí s pozemkem, nad nebo pod nímţ protékají, ovlivňují jeho vlastníka (i vlastníky pozemků přilehlých) zákonem uloţenými povinnostmi (strpět na pozemku břehové porosty a vodní díla, udrţovat koryto volné, tj. umoţnit vodě neomezený průtok, ochrana vodních zdrojů atd.).187 Vody podzemní nejsou, jak jiţ bylo řečeno výše, předmětem vlastnického práva a tím méně vlastnictvím majitele pozemku, pod nímţ se nachází. Podzemní vody jako primární zdroje pitné vody pro obyvatelstvo podléhají vyšším stupňům ochrany. VI.2.3.2
Přírodní léčivé a minerální zdroje
Právního vztahu vod a pozemků se dotýká i zákon č. 164/2001 Sb. ze dne 13. dubna 2001, o přírodních léčivých zdrojích, zdrojích přírodních minerálních vod, přírodních léčebných lázních a lázeňských místech a o změně některých souvisejících zákonů (dále jen „lázeňský zákon“). Podle tohoto zákona nejsou minerální vody, tj. přirozeně se vyskytující podzemní vody původní čistoty o určitém obsahu rozpuštěných pevných látek, o určité teplotě nebo s výskytem radioaktivity radonu mající léčebné účinky a úřední osvědčení takové povahy, tzv. zdroj přírodní minerální vody, součástí ani příslušenstvím pozemku a nejsou do svého odebrání legitimovanou osobou vůbec předmětem vlastnického práva. Téţ vlastník pozemku dotčeného zdrojem přírodní minerální vody a vlastníci pozemků přilehlých jsou dotčeni na svých absolutních právech ve prospěch ochrany léčivých zdrojů. Ochrana je prováděna jednak prohlášením ochranných pásem zdrojů I. a II. stupně, výslovným ukládáním povinností (strpět vstup na pozemky) a téţ i moţností omezení, či vyvlastnění práva k dotčeným pozemkům v případě bránění vyhledávání, vyuţívání a ochrany zdroje.188 Právní úprava lázeňského zákona se samozřejmě vztahuje i na ostatní přírodní léčivé zdroje vyskytující se na pozemcích (plyny a peloidy). 184
Srov. rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 12. 04. 1996, sp. zn. 6 A 78/94 in ASPI č. JUD11646CZ. 185 Pozemky s koryty vodních toků byly před r. 1989 zestátněny, a to na základě čl. 10 Ústavy z r. 1960 nebo na základě zrušeného zákona č. 138/1973 Sb., vodní zákon. Tyto pozemky byly předmětem privatizace i restitučních řízení. 186 Srov. § 48 zákona o vodách. Dostupný v ASPI. 187 Srov. zákon o vodách. Dostupný v ASPI. 188 Srov. hlava V. a hlava VII. lázeňského zákona. Dostupný v ASPI.
59
VI.2.3.3
Ryby a jiné vodní organismy
S vodními toky souvisí i otázka povahy ryb a jiných vodních organismů („vodní živočich nebo vodní rostlina, která je zdrojem potravy ryb nebo je přirozenou součástí vodního prostředí“189) jako součásti nebo příslušenství pozemku dotčeného vodní plochou. Ze zákona o rybářství, konkrétně z ustanovení § 2 písm. f) vyplývá, ţe ryby a jiné vodní organismy (aţ na výjimku) nejsou předmětem vlastnického práva.190 Zákon je povaţuje za tzv. věci ničí. Vzhledem k tomu, ţe ani voda, ve které se ryby a jiné vodní organismy pohybují, nemůţe být předmětem vlastnického práva, nejsou ryby ani součástí zatopeného pozemku. Vlastnické právo k rybám a těmto ţivočichům výslovně vzniká teprve osobě na základě zákona o rybářství, oprávněné k lovu tím, ţe si je „přivlastní“. Jde o originální způsob nabytí vlastnického práva, podle kterého jsou ryby „přivlastněny“ jiţ samotným ulovením.191 Výše uvedené se bez výjimky vztahuje na ryby a vodní organismy ţijící ve vodních tocích, jak ostatně dovozuje Nejvyšší soud ČR ve svých rozsudcích ze dne 21. 10. 2009, sp. zn. 25 Cdo 3961/2009 a ze dne 29. 04. 2004, sp. zn. 25 Cdo 1307/2003.192 Odborná veřejnost z toho dále vyvozuje, ţe uvedené neplatí pro ryby v rybnících, které naopak mohou být předmětem vlastnického práva přímo (a jsou tak věcmi ve smyslu občanskoprávním).193 Ryby (a jiné vodní organismy) v rybníce tak tvoří jeho příslušenství, resp. příslušenství rybničních pozemků (vycházeje z úpravy obecného zákoníku občanského). Rybniční ryby nemohou být pokládány za součást rybníka (pozemků), neboť jsou samy o sobě věcmi v právním smyslu (ryby mohou vstupovat do vztahů s okolím i bez chovného rybníku). Vlastnictví ryb v rybníku dokládá i text zákona o rybářství. Dle tohoto předpisu můţe ryby a vodní organismy chovat, lovit a přisvojovat si (tedy vykonávat „rybářské právo“) v rámci správním rozhodnutím určeného „rybářského revíru“ (rybník, vodní 189
Česko. Zákon o rybářství. § 2 písm. h). Dostupný v ASPI. Česko. Zákona o rybářství. § 2 písm. f): „výkonem rybářského práva činnost v rybářském revíru povolená právnické nebo fyzické osobě příslušným orgánem státní správy rybářství podle § 19 až 24, spočívající v plánovitém chovu, ochraně, lovu a přisvojování si ryb, popřípadě vodních organizmů, jakož i v užívání pobřežních pozemků v nezbytném rozsahu“. Dostupný v ASPI. 191 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 10. 2009, sp. zn. 25 Cdo 3961/2009 in ASPI č. JUD157811CZ. 192 In ASPI č. JUD157811CZ. In ASPI č. JUD81318CZ. 193 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 10. 2009, sp. zn. 25 Cdo 3961/2009 in ASPI č. JUD157811CZ. 190
60
tok, uzavřená voda) pouze osoba k tomu zvlášť oprávněná.194 Na vodním toku to jsou všichni občané ČR, osoby s trvalým pobytem na území ČR, občané EU, právnické osoby usazené v EU nebo se sídlem v ČR. Naopak v případě rybníků je osobou oprávněnou vţdy vlastník (nájemce) rybníku. To znamená, ţe lovit rybniční ryby a vodní organismy je oprávněn pouze vlastník (nájemce) dotčeného rybníka – rybářského revíru. Toto právo je nepřenositelné. VI.2.3.4
Lomy a jeskyně
Lom sám o sobě není věcí v občanskoprávním smyslu. Lom je buď součástí jím dotčeného pozemků (jde-li o zákonem nevyhrazené nerosty), nebo je součástí loţiska nerostů vyhrazených.195 Obdobně nahlíţí soudní praxe i na povahu přírodních jeskyní (dutin v podzemí). Pokud se v jeskyni nachází nerosty ze zákona vyhrazené, náleţí vlastníku loţiska (státu), naopak, pokud jde o nerosty nevyhrazené, je jeskyně součástí pozemku. Jeskyně sama o sobě, neboť není samostatnou věcí: „jeskyně je podzemní v ložisku nerostů přírodou vytvořený prostor, který není samostatnou věcí a jako takový je součástí ložiska nerostů, které tvoří její stěny, resp. vymezuje její obvod“.196 O povaze samotného loţiska rozhoduje obsah vyhrazených či nevyhrazených nerostů. Loţiska vyhrazených nerostů, jejichţ jejich taxativní výčet obsahuje zákon č. 44/1988 Sb. ze dne 19. dubna 1988, o ochraně a vyuţití nerostného bohatství (dále jen „horní zákon“), se nazývají nerostným bohatstvím a jsou ve vlastnictví ČR. Z pohledu práva jsou tedy loţiska (a v něm začleněná jeskyně) věcí v právním smyslu. Negativně vymezené nevyhrazené nerosty jsou součástí pozemku.197 Výše uvedenému odporuje znění zákona č. 114/1992 Sb. ze dne 19. února 1992, o ochraně přírody a krajiny (dále jen „o ochraně přírody a krajiny“), § 61 odst. 3, podle kterého jeskyně naopak nemůţe být součástí pozemku a předmětem vlastnictví vůbec. VI.2.3.5
Pozemní komunikace
Právní povaha staveb – výsledků stavební činnosti spočívajících v navršení vodorovných vrstev různých materiálů na pozemek je otázkou v právu dosud nikoli 194
Srov. § 4 a 6 zákona o rybářství. Dostupný v ASPI. Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 01. 1997, sp. zn. 3 Cdon 265/96 in ASPI č.JUD7998CZ. 196 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008. s. 601, 602. Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 05. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1181/2002 in ASPI č. JUD190442CZ. 197 Srov. část první horního zákona. Dostupný v ASPI. 195
61
jednoznačně vyřešenou. Pod pojem zpevněné plochy lze zařadit několik druhů takových ploch, jejichţ vnitřní i vnější struktura a vlastnosti jsou v mnohém podobné, ale zároveň i v mnohém odlišné. Jako zpevněná plocha jsou v judikatuře i právní teorii nejčastěji označovány: parkoviště, terasy, tenisové kurty a jiná hřiště, pozemní komunikace. Přestoţe všechny vznikají na první pohled stejným způsobem, byla judikatura postavena před otázku, které z nich je moţno povaţovat za samostatné předměty právních vztahů a které jsou naopak pouze nesamostatnými předměty a součástmi dotčených pozemků. Klíčem k vyřešení této otázky byla nejen náročnost prací souvisejících s vybudováním těchto objektů, ale i zkoumání jejich funkce a faktického způsobu vyuţití, sloţení zpevněných ploch a všech jejich kvalitativních vlastností. Soudy vyšších instancí zaujaly stanovisko, ţe ohledně všech zpevněných ploch je třeba individuálně zkoumat naplnění zákonných ustanovení § 119 a 120 OZ, aby mohlo být postaveno najisto, zda je dotčená zpevněná plocha samostatnou stavbou nebo součástí pozemku, na kterém se nachází. Konkrétně bylo judikováno, ţe kupř. zpevněné asfaltové plochy slouţící jako parkoviště, kurty, terasy nejsou stavbami ve smyslu občanského zákoníku a samostatnými věcmi v právním smyslu. Takové plochy se označují za pouhé ztvárnění pozemku (terénní úpravy) a sdílí automaticky osud pozemku, na kterém se nachází.198 Soudy totiţ vycházely z představy, ţe není moţné převést na jiného parkoviště, chodník nebo tenisový kurt bez současného převodu pozemku. Stejně bylo judikováno i ohledně drobnějších povrchových úprav spočívajících v umístění dlaţby, obrubníků, opěrných zdí a schodů na pozemek. Klasické parkové úpravy (i na velkých plochách) tedy nebudou tvořit stavbu, která by byla samostatnou věcí v právním smyslu. Uvedené platí do toho okamţiku, kdy povrchová úprava směřující k vytvoření zpevněné plochy dosáhne takových vnitřních a vnějších vlastností, ţe ji bude moţno označit za pozemní komunikaci ve smyslu zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích ze dne 23. ledna 1997 (dále jen „zákon o pozemních komunikacích“).
198
Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 17. 04. 2002, sp. zn. IV. ÚS 42/01 in ASPI č. JUD32471CZ. Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 09. 2002, sp. zn. 22 Cdo 2918/2000 in ASPI č. JUD71365CZ.
62
Právní kvalifikace pozemních komunikací je sloţitá a z pohledu právní teorie i judikatury nejednotná. Mnoţina pozemních komunikací (dopravních cest slouţících k provozu vozidel a pohybu chodců) obsahuje několik druhů komunikací: ―
dálnice,199
―
silnice,200
―
místní komunikace201 a
―
účelové komunikace.202 Tyto komunikace se liší nejen způsobem výstavby, vnější a vnitřní konstrukcí,
velikostí, ale i způsobem vyuţití (způsoby vyuţití jsou různé: dálková doprava a mezistátní doprava, rychlostní doprava, spojovací funkce a další). Vzhledem k odlišnosti a „druhové“ různorodosti pozemních komunikací se v právní praxi často řešily otázky, zda je moţné komunikaci povaţovat za nemovitou stavbu ve smyslu OZ. Takové otázky plynuly zejména ze sporů souvisejících s vydáním pozemku oprávněným
osobám
podle restitučních předpisů, negatorních ţalob,
otázka
neoprávněných staveb dle OZ a další. Cestu k takovým úvahám otevřel i relativně nový zákon o pozemkových komunikacích, který v § 17 odst. 2 vyslovil moţnost odděleného vlastnictví komunikace (dálnice, silnice a místní komunikace) od vlastnictví pozemku.203 Z dohledané judikatury je zřejmé, ţe ke sporům docházelo především ohledně právní povahy místních a účelových komunikací. Zpočátku byly místní a účelové komunikace hodnoceny stejně, tj. jako určité ztvárnění povrchu pozemku, jeţ je jeho součástí. Soudy toto stanovisko opíraly o výklad původní katastrální vyhlášky č. 190/1996 Sb. (v této vyhlášce byly místní a 199
Česko. Zákon o pozemních komunikacích. § 4 odst. 1: „Dálnice je pozemní komunikace určená pro rychlou dálkovou a mezistátní dopravu silničními motorovými vozidly, která je budována bez úrovňových křížení, s oddělenými místy napojení pro vjezd a výjezd a která má směrově oddělené jízdní pásy.“ Dostupný v ASPI. 200 Česko. Zákon o pozemních komunikacích. § 5 odst. 1: „Silnice je veřejně přístupná pozemní komunikace určená k užití silničními a jinými vozidly a chodci. Silnice tvoří silniční síť.“ Dostupný v ASPI. 201 Česko. Zákon o pozemních komunikacích. § 6 odst. 1: „Místní komunikace je veřejně přístupná pozemní komunikace, která slouží převážně místní dopravě na území obce.“ Dostupný v ASPI. 202 Česko. Zákon o pozemních komunikacích. § 7 odst. 1: „Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků.“ Dostupný v ASPI. 203 Česko. Zákon o pozemních komunikacích. § 17 odst. 2: „Jestliže byla zřízena stavba dálnice, silnice nebo místní komunikace na cizím pozemku a vlastníku této stavby se prokazatelně nepodařilo dosáhnout majetkoprávního vypořádání s vlastníkem pozemku, je příslušný speciální stavební úřad oprávněn na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno, které je nezbytné pro výkon vlastnického práva ke stavbě.“ Dostupný v ASPI.
63
účelové komunikace způsobem vyuţití pozemku druhu ostatní plocha)204 a pomáhaly si téţ argumentací o nemoţnosti převodu vlastnického práva k pozemku bez současného převodu místní či účelové komunikace.205 První náznak změny se objevil v rozsudku Městského soudu v Praze, který polemizoval s jiţ dříve vysloveným právním názorem Nejvyššího soudu ČR. Městský soud v Praze konstatoval, ţe pojetí místní a účelové komunikace jako součásti pozemku je mylné, neboť tak odporuje smyslu a celé koncepci zákona o pozemních komunikacích.206 Dle názoru Městského soudu v Praze zákon o pozemních komunikacích (zejména v § 17) jednoznačně rozlišuje mezi vlastnictvím pozemku a tělesa dálnice, silnice a místní komunikace. Soud vyslovil, ţe: „Pozemní komunikace, kterou lze ve smyslu § 119 občanského zákoníku považovat za stavbu spojenou se zemí pevným základem, je samostatnou nemovitostí, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí. Vlastnictví k takové nemovitosti tedy přechází okamžikem účinnosti smlouvy o jejím převodu (§ 133 odst. 3 občanského zákoníku)“.207 Komunikace, které lze povaţovat za stavbu spojenou se zemí pevným základem, jsou samostatnými předměty právních vztahů a nejsou součástí pozemku, na kterém se nachází. Městský soud v Praze tento závěr vztáhl na všechny druhy komunikací, ačkoli zákon o pozemních komunikacích do výčtu v § 17 účelové komunikace výslovně nezařadil. Zlomovým rozhodnutím v dané otázce je usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 10. 2006, sp. zn. 31 Cdo 691/2005. V tomto rozhodnutí vyslovil velký senát Nejvyššího soudu ČR právní názor, ţe „Místní komunikace by mohla být samostatnou věcí odlišnou od pozemku, na němž se nachází, v případě, že by byla stavbou ve smyslu občanského práva, tj. stavbou ve smyslu § 119 obč. zák., která jako samostatný předmět vlastnictví může být předmětem občanskoprávních vztahů. Nelze vyloučit, že místní komunikace může být stavbou, a tedy samostatnou věcí ve smyslu občanskoprávním, a 204
Tento způsob využití pozemku druhu ostatní plocha platí i za účinnosti aktuální katastrální vyhlášky č. 26/2007 Sb. Dostupná v ASPI. 205 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 03. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1911/2000 in ASPI č. JUD25305CZ, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 01. 2002, sp. zn. 22 Cdo 52/2002 in ASPI č. JUD71398CZ, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 13. 05. 2003, sp. zn. 22 Cdo 737/2002 in ASPI č. JUD27459CZ. 206 Srov. rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16. 03. 2006, sp. zn. 10 Ca 284/2005 in ASPI č. JUD31013CZ. 207 Česko. Městský soud Praha. Rozsudek Městského soudu Praha sp. zn. 10 Ca 284/2005 *ze dne 16.03.2006+. In ASPI č. JUD31013CZ.
64
že právní vztahy k ní nemusí být totožné se vztahy k pozemku, na němž byla zřízena. Této možnosti nasvědčuje i § 17 odst. 3 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích,“ (správně odst. 2) zákona o pozemních komunikacích).208 Navazuje tak na myšlenku Městského soudu v Praze, ţe pozemní komunikace mohou být samostatným předmětem právních vztahů. Na rozhodnutí velkého senátu Nejvyššího soudu ČR navázalo další rozhodnutí ze dne 21. 05. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3411/2008, které však – dle mého názoru – překročilo původní rozsah stanoviska z rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 691/2005. Tento navazující právní názor zní: „Místní komunikace je zásadně stavbou ve smyslu občanskoprávním.“209 Přestoţe Nejvyšší soud ČR konstatuje, ţe v tomto svém rozhodnutí pouze navazuje na premisu jiţ dříve vyjádřenou v rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 691/2005, ve skutečnosti původní názor významným způsobem mění a rozšiřuje. Rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 691/2005 totiţ nehovoří kategoricky o tom, ţe místní komunikace je VŢDY samostatnou věcí v právním smyslu, ale pouze konstatuje, ţe: „Místní komunikace by mohla být samostatnou věcí odlišnou od pozemku, na němž se nachází, v případě, že by byla stavbou ve smyslu občanského práva, tj. stavbou ve smyslu § 119 OZ, …“.210 Samotný § 17 zákona o pozemních komunikacích nestačí k tomu, aby se komunikace stala věcí v právním smyslu. Toto zákonné ustanovení onu moţnost pouze předpokládá. Nejvyšší soud ČR totiţ vyslovil, ţe komunikace musí nejprve splňovat poţadavky obecně kladené na věci v právním smyslu. Teprve pak ve spojení s dikcí § 17 zákona o pozemních komunikacích se komunikace stává samostatným předmětem právních vztahů a věcí odlišnou od vlastního pozemku. Zjednodušující stanovisko Nejvyššího soudu ČR v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 3411/2008 lze tedy povaţovat za ojedinělé, s názorem velkého senátu vysloveného v rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 691/2005 nesouladné. Právním názorem velkého senátu se opět řídí další v pořadí třetí rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, které správně uvádí, ţe: „Místní komunikace … může být za určitých okolností stavbou, tedy věcí nemovitou
208
Česko. Nejvyšší soud. Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 691/2005 *ze dne 11.10.2006+. In ASPI č. JUD33861CZ. 209 Česko. Nejvyšší soud. Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3411/2008 *21. 05. 2009+. In ASPI č. JUD151676CZ. 210 Česko. Nejvyšší soud. Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 691/2005 *ze dne 11.10.2006+. In ASPI č. JUD33861CZ.
65
v občanskoprávním smyslu.“211 Tato formulace se vrací ke správnému výkladu stěţejního rozhodnutí sp. zn. 31 Cdo 691/2005, tj. ţe místní komunikace (a lze dovodit, ţe i pozemní komunikace obecně) můţe být za určitých podmínek věcí odlišnou od pozemku a samostatnou (zřejmě výlučně nemovitou) věcí. Poţadavek na zkoumání komunikace, zda je stavbou ve smyslu § 119 OZ je legitimní především proto, ţe nikoli kaţdá dopravní spojnice dosahuje takového stupně stavební a technické náročnosti, takových vnitřních a vnějších kvalit, ţe bude věcí v právním smyslu. Můţe se stát, ţe pouhá účelová komunikace dosáhne obdobného stavebně technického standardu jako „o třídu“ vyšší komunikace místní. Konkrétní kritéria pro posouzení „právní samostatnosti“ komunikace vyslovil Nejvyšší správní soud ČR v rozhodnutí ze dne 11. 09. 2009, sp. zn. 5 As 62/2008.212 Přestoţe se jednalo o řízení o kasační stíţnosti ve věci omezení veřejného přístupu na účelovou komunikaci, jsou závěry Nejvyššího správního soudu ČR natolik provázané s principy a právní úpravou práva občanského, ţe lze z jeho závěrů vyjít i v oblasti práva soukromého. Přestoţe se Nejvyšší soud ČR o místní komunikaci vyslovil tak, ţe můţe být věcí v právním smyslu (nemovitou stavbou), ohledně účelové komunikace setrvává na stanovisku, ţe je pouze druhem pozemku a jeho ztvárněním. Účelová komunikace tedy nemůţe mít odlišného vlastníka od vlastníka nosného pozemku.213 Zavedený názor o povaze účelové komunikace však napadá zmíněné stanovisko Nejvyššího správního soudu ČR. Podle tohoto rozhodnutí platí, ţe i účelová komunikace můţe být za určitých podmínek samostatnou věcí s právním reţimem odlišným od osudu pozemku, na kterém leţí. Nejvyšší správní soud ČR toto také dovozuje z odlišného vlastnictví pozemku a komunikace předpokládané zákonem o pozemních komunikacích i pro komunikace účelové. Nejvyšší správní soud ČR jde ještě dál a podrobně rozebírá kritéria, která napomáhají při určení právní povahy účelové komunikace, a dává tak návod, který lze vyuţít i v případě jiných sporných komunikací (nejčastěji zejména komunikací místních). Výklad Nejvyššího správního soudu ČR je veden do značné míry (otázka věci v právním smyslu, otázka stavby jako samostatného předmětu práv) doktrínou občanskoprávní, coţ však není na závadu, neboť, jak tento soud sám uvádí: „veřejné a 211
Česko. Nejvyšší soud. Rozsudek Nejvyššího soudu sp.zn. 28 Cdo 5449/2008 *ze dne 15. 09. 2009+. In ASPI č. JUD156954CZ. 212 In ASPI č. JUD156376CZ 213 Uvedené dokládá i nedávné rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 03. 2008, sp. zn. 22 Cdo 261/2007 in ASPI č. JUD107934CZ.
66
soukromé právo je třeba považovat za dvě sféry jednoho ve své podstatě jednotného a uceleného právního řádu.“214 Proto je tedy moţné závěry Nejvyššího správního soudu ČR zohlednit i v oblasti práva občanského (neboť zde skutečně nejde o směšování termínů práva veřejného a soukromého v neprospěch soukromoprávní oblasti). Nejvyšší správní soud ČR vyslovil základní předpoklady, které musí účelová komunikace splnit, aby byla samostatnou věcí v právním smyslu, tj. samostatným předmětem práv – nemovitou věcí. Aby účelová komunikace byla nemovitou věcí: ―
musí být vymezitelným kusem vnějšího světa (statickým výsledkem dynamické stavební činnosti), který tvoří samostatnou věc a nikoli součást věci jiné. V případě zpevněných povrchů se taková povaha odvozuje od druhu a vlastností zpevněné plochy (stavebního provedení). Jde-li o dílo, ze kterého je zřejmé, kde začíná stavba a kde končí pozemek215 a zároveň „pokud nelze stavební provedení komunikace odstranit bez jejího zničení či zásadního zhoršení její sjízdnosti či schůdnosti, půjde o samostatnou nemovitou věc.“216 Prosté navrstvení materiálu (zejména přírodního původu jako je makadam, antuka, ţivce atp.) nevyhovující předešlým podmínkám, nebude věcí v právním smyslu.
―
Musí být pevně spojena se zemí pevným základem, jinak by se mohlo jednat o věc movitou (jak tomu můţe být v případě kupř. panelových vozovek). Pevný základ je charakterizován nemoţností oddělit věc od zemského povrchu bez jejího současného porušení. Pevné spojení musí být takového rázu, ţe odolá účinkům přírodních vlivů na věc a účinkům vlastního působení věci.
―
Nesmí jít o součást pozemku. Pevné spojení komunikace se zemí můţe komplikovat posouzení, zda zpevněná plocha vlastně není jen součástí pozemku („…nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“).217 Rozhodujícím kritériem při určení součásti pozemku je tak znak první § 120 odst. 1 OZ, tj. zda plocha komunikace dle své povahy náleţí k pozemku. Touto sounáleţitostí se
214
Česko. Nejvyšší správní soud. Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu sp. zn. 5 As 62/2008 *ze dne11.09.2009+. In ASPI č. JUD156376CZ. 215 Stavbou ve smyslu občanskoprávním nemůže být stavební činností vytvořená stavba či konstrukce, u níž nelze určit jasnou hranici, kde končí pozemek a kde začíná samotná stavba (in rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 02. 2006, sp. zn. 22 Cdo 1118/2005 in ASPI č. JUD92800CZ). 216 Česko. Nejvyšší správní soud. Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu sp. zn. 5 As 62/2008 *ze dne11.09.2009+. In ASPI č. JUD156376CZ. 217 Česko. OZ. § 120 odst. 1. Dostupné v ASPI.
67
rozumí fyzické a (kumulativně) funkční spojení. Míra sounáleţitosti je subjektivním měřítkem a posuzuje se dle lidských zvyklostí, zkušeností, přičemţ rozhodující jsou vlastnosti věci hlavní (tou je věc podstatnější, určující). Rozhodující orgán je vţdy povinen poloţit si otázku, jaké vlastnosti věc hlavní vykazuje, ţe jiná relativně samostatná věc k věci hlavní patří natolik neodmyslitelně, ţe nemůţe být povaţována za věc odlišnou, samostatnou.218 Nejvyšší správní soud ČR podtrhuje účel a celkovou koncepci zákona o pozemních komunikacích a uvádí, ţe pokud se z § 17 odst. 2 dovozuje, ţe dálnice, silnice a místní komunikace mohou být samostatným předmětem právních vztahů, nelze toto upřít účelovým komunikacím jen proto, ţe v tomto výčtu nejsou výslovně uvedeny. Svůj názor opírá i o faktický stav, kdy i u nás existují místní komunikace bez pevných základů a asfaltového povrchu a naopak některé účelové komunikace svojí sloţitější a stavebně náročnější konstrukcí materiálně naplňují znaky dané pro některou z „vyšších“ tříd komunikací. V situaci, kdy i faktický stav jednotlivých komunikací nepřispívá ke zjednodušení situace při určování jejich právní kvalifikace, je třeba o to více zkoumat jednotlivé případy a nedopouštět se přílišného zobecňování (jako tomu bylo v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 05. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3411/2008), které můţe vést k neoprávněnému zkrácení práv dotčených osob. Nejvyšší správní soud ČR podtrhuje ve zvlášť nejasných případech (kupř. vozovka sloţená z panelových bloků) tato kritéria: ―
způsob stavebního provedení („pokud nelze stavební provedení komunikace odstranit bez jejího zničení či zásadního zhoršení její sjízdnosti či schůdnosti, půjde o samostatnou nemovitou věc“),219
―
znatelnost hranice mezi pozemkem a komunikací,
―
účelnost toho, aby komunikace a pozemek byly samostatnými věcmi s odlišným právním osudem,
―
faktický způsob vyuţití komunikace. Pokud je hlavním účelem vytvoření spojnice a dopravní cesty, jedná se (za splnění dalších podmínek) o (účelovou) komunikaci. Pokud však jde jen o odstavnou plochu (tudíţ hlavním účelem není
218
Srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 11. 09. 2009, sp. zn. 5 As 62/2008 in ASPI č.JUD156376CZ. 219 Česko. Nejvyšší správní soud. Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu sp. zn. 5 As 62/2008 *ze dne11.09.2009+. In ASPI č. JUD156376CZ.
68
spojení dvou a více míst dopravní spojnicí), nebude hlavní cíl pozemní komunikace ve smyslu dopravní cesty naplněn.220 Nejvyšší správní soud ČR tak zastává názor, ţe i účelová komunikace můţe být samostatnou věcí v právním smyslu. Vzhledem k rozsáhlosti a přínosu Nejvyššího správního soudu ČR je namístě jeho stanovisko shrnout. Nejvyšší správní soud ČR tedy jako kritéria pro určení toho, zda konkrétní zpevněná plocha (komunikace) je samostatnou věcí v právním smyslu, klade tyto předpoklady: ―
jde o zřetelně vymezený kus vnějšího světa, tj. je hranice pozemku a upravené plochy zřetelná?
―
je moţné komunikaci odstranit bez současného zničení či zásadního zhoršení její sjízdnosti?
―
jde o pevné spojení se zemí ve smyslu § 119 odst. 2 OZ?
―
jaká je míra sounáleţitosti pozemku a zpevněné plochy? 221
―
je účelné, aby plocha na pozemku a pozemek byly samostatné, tj. bylo by účelné, aby pozemek a zpevněná plocha měly odlišné vlastníky?
―
jaká je hlavní funkce zpevněné plochy?222 Oprávněnost provedení stavby ve smyslu stavebně právních předpisů (stavební
povolení, kolaudační souhlas atp.) nejsou stěţejním znakem komunikace jako samostatné věci v právním smyslu. Ačkoli do rozhodovací praxe soudů jiţ pronikl zobecňující názor Nejvyššího soudu ČR, tj. ţe místní komunikace je zásadně stavbou ve smyslu OZ, je dle výše uvedených závěrů vţdy třeba zkoumat povahu konkrétní komunikace (zejména místní a účelové). Ačkoli jsem si vědoma právního předpisu, který zakotvuje odlišné vlastnictví pozemku a některých druhů pozemních komunikací, domnívám se, ţe pozemní komunikace (a ostatní zpevněné plochy vůbec) by svoji samostatnost na poli práva měly získávat nikoli (jen) na základě zákonného ustanovení, ale především na základě svých vnitřních a vnějších vlastností (jak to ostatně § 17 zákona o pozemních komunikacích 220
Srov. rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 11.09.2009, sp. zn. 5 As 62/2008 in ASPI č.JUD156376CZ. 221 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 654. 222 Ačkoli to uváděné rozhodnutí blíže neuvádí, musí být splněny i další esenciální předpoklady, jako je užitečnost a ovladatelnost předmětu pro člověka.
69
předpokládá). Tento přístup nalezne své uplatnění zejména v hraničních případech, které si ţádají řádně odůvodněnou úvahu soudu. I kdyţ se judikatura obecně zabývá spíše otázkou místních a účelových komunikací, nelze opomenout ani zbývající typy: dálnice a silnice I. – III. třídy. U těchto druhů pozemních komunikací však s ohledem na jejich konstrukční náleţitosti, velikost a význam nebude jiţ a priori sporu o tom, ţe jde o stavby nemovité - samostatné předměty občanskoprávních vztahů. VI.2.3.6
Ostatní zpevněné plochy a jiné způsoby povrchových úprav pozemků
V ostatních případech, kdy nebyl Nejvyšším soudem ČR vysloven sjednocující názor, je třeba vţdy pátrat po tom, zda je dotčený předmět schopný mít svůj vlastní právní osud (je vymezitelným kusem vnějšího světa), nebo zda dle své povahy náleţí k pozemku (je zde dostatečná míra funkční propojenosti, vzájemné sounáleţitosti věci jako celku a jejích součástí). Uvedená kritéria odpovídají na to, zda je zpevněná plocha součástí pozemku. Ohledně jiţ zmiňovaných parkovacích ploch, různých hřišť či chodníků, parkových úprav, jezírek, odvodňovacích kanálů, které slouţí k údrţbě pozemku, zdí podpírajících říční břehy, či plotů do výšky max. 100 cm bylo judikováno, ţe jsou součástí pozemku, neboť nedosahují poţadované samostatnosti (nelze je převést bez současného převodu dotčeného pozemku).223 V praktickém ţivotě se vţdy nalezne řada hraničních případů, které vyţadují detailní zkoumání věci, a to zejména v otázce objektů vzniklých stavební činností, které by mohly být samostatnými předměty práv a povinností. Jedním z nich je případ panelové vozovky, kde otázka součásti věci, nebo věci samostatné závisí hlavně na stavebním provedení (soud se tedy neobejde bez znaleckého posudku, ačkoli jde jinak o právní posouzení skutkového stavu). Pouhé uloţení a vyspárování panelů nepovede ke vzniku samostatné věci v občanskoprávním smyslu. Měřítkem pro posouzení vzniku věci v právním smyslu bude především stavebně technické provedení podloţí vozovky.224
223
ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 659. 224 Srov. rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 28. 02. 1994, sp. zn. 3 Cdo 40/93, in ASPI č. JUD4753CZ.
70
VI.2.3.7
Podzemní objekty a ostatní „stavby“
Zákonem daná zásada, ţe stavba není součástí pozemku, bez obtíţí platí u staveb nadzemních. U staveb podpovrchových je však třeba obezřetnější a širší interpretace zákona.225 Výše zmiňovaná kritéria uţívaná při určování „právní samostatnosti“ objektu a jeho (ne)movitého charakteru lze v případě podpovrchových staveb samozřejmě také vyuţít, avšak s vědomím jejich specifického charakteru. V prvé řadě je třeba dojít k závěru, zda je objekt věcí v právním smyslu (v případě, ţe nikoli, bude nesamostatnou součástí pozemku, nebo jiné stavby). U podpovrchových konstrukcí vzniklých stavební činností (vyhloubení jámy, zpevnění stěn, zasypání atd.) není sporu o tom, ţe jsou stavbami ve smyslu stavebněprávních předpisů. Odpovědi na otázky směřující k určení míry jejich samostatnosti vůči pozemku, pod kterým se nachází, jsou klíčem ke stanovení jejich samostatnosti jako věci v právním smyslu. Zda jde o věc v právním smyslu, je, jak jiţ bylo řečeno výše, třeba posuzovat vţdy individuálně. Na prvním místě musí objekt splnit základní předpoklad, kterým je uţitečnost a ovladatelnost předmětu pro člověka. Uţitečnost a ovladatelnost podzemních staveb (a vůbec všech předmětů) musí trvat po celou dobu. Bez této vlastnosti se totiţ nemůţe jednat o věc v právním smyslu ani tehdy, pokud by byly naplněny ostatní předpoklady samostatnosti daného objektu vůči okolí.226 Lze shrnout, ţe se zde v obecné rovině uplatní tato kritéria: ―
zřetelnost hranice mezi objektem a pozemkem,
―
moţnost podpovrchové stavby vstupovat do právních vztahů samostatně bez ohledu na pozemek,
―
účelnost děleného vlastnictví pozemku a podzemního objektu. Další kritéria se v daném případě odvodí od faktické povahy konkrétného
předmětu (kupř. otázka jeho velikosti, či mnoţiny osob, kterým je stavba prospěšná). Obecné soudy tyto otázky zkoumaly vţdy v závislosti na konkrétních návrzích soukromých subjektů. Vyjadřovaly se zejména ohledně inţenýrských sítí, kolektorů, studní a sklepů.
225
Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 07. 2004, sp. zn. 28 Cdo 288/2004 in ASPI č. JUD27000CZ 226 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 12. 2010, sp. zn. 28 Cdo 537/2010 in ASPI č. JUD190188CZ.
71
Dojdeme-li k závěru, ţe podzemní stavba je věcí v právním smyslu, je třeba vyřešit i otázku, zda jde o stavbu movitou či nemovitou. Je vůbec moţné posuzovat u stavby nacházející se pod povrchem její pevné spojení s pozemkem, nebo je naopak zhola nemoţné pochybovat o tom, ţe bez dalšího vzniklo? Paušální odpověď na tuto otázku, jeţ by platila obecně pro všechny případy, je těţké najít. V řadě případů bude s ohledem na stavebně technické řešení vlastního podzemního objektu spojení se zemí dokonce evidentní a nezbytnou součástí, neboť bez něho by ani nebylo moţno prostor vybudovat (kupř. ochranné bunkry a další speciální podzemní objekty). Ústavní soud ČR však názoru, ţe stavbu - meliorační zařízení „umístněné pod povrchem pozemku nutno proto považovat za stavbu, která není spojena se zemí pevným základem a není tudíž nemovitou věcí.“227 Výklad Ústavního soudu ČR tedy zní tak, ţe spojení se zemí pevným základem ve smyslu § 119 odst. 2 je moţné jedině v případě staveb nadzemních. Stavbám podzemním totiţ chybí onen „pevný základ“. Stejný názor se objevuje i v odborné literatuře.228 A contrario stavby podpovrchové je třeba ve smyslu daného Ústavním soudem ČR povaţovat za movitosti. Ústavní soud ČR u staveb movitých dále připouští moţnost, ţe mohou být buď součástí pozemku, nebo jeho příslušenstvím (ohledně právního názoru Ústavního soudu ČR, ţe stavba movitá můţe být součástí pozemku, bude blíţe pojednáno v kapitole VI. 3). Domnívám se však, ţe není vyloučeno, aby i podpovrchová stavba byla věcí nemovitou, tj. stavbou spojenou se zemí pevným základem. Jak jiţ bylo naznačeno výše, existuje řada objektů, které pro svou rozsáhlost, zvláštní způsob vyuţití, sloţitost stavebně technického řešení (bunkr, metro, podzemní garáţe) vyţadují nejen prosté vyhloubení jámy pro uloţení podzemního objektu, ale i další stavební činnosti (často značně technicky, časově a finančně náročné) spočívající v přizpůsobení pozemku pro další výstavbu. Stručný výklad pojmu „spojení se zemí pevným základem“ dal Ústavní soud ČR ve svém nálezu ze dne 06. 05. 2003, sp. zn. I. ÚS 483/01:„…»spojení se zemí pevným základem« je možno stručně charakterizovat tak, že věc nesmí být oddělitelná od země, aniž by došlo k porušení věci. Pevné spojení věci se zemí musí být zároveň takové, aby bylo schopno odolat zejména účinkům přírodních vlivů dané lokality na věc 227
Česko. Ústavní soud. Nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 16/93 *ze dne 24. 05. 1994+. In ASPI č. JUD31047CZ. 228 BAUDYŠ, Petr. Vymezení pojmu nemovitá věc v občanském právu a jeho důsledky. AD NOTAM. 1996, č. 1. s. 8.
72
a účinkům vlastního působení věci. Z hlediska stavebního je pevný základ základovou prostorovou konstrukcí geometricky a fyzikálně jednoznačně vymezenou a definovanou, a to pro konkrétní stavební objekt, v konkrétní lokalitě a v konkrétních vnitřních a vnějších podmínkách.“229 Obtíţe nenastanou při výkladu oddělitelnosti věci od pozemku, neboť toto oddělení bude mít obdobné následky jak při odloučení nemovité nadzemní stavby, tak i stavby podzemní (stavba od počátku plánovaná a vybudovaná jako podzemní jen stěţí nezaznamená při svém oddělování, vyjímání z pozemku, ţádné porušení). Stejně tak odolnost spojení vůči vnějším i vnitřním vlivům můţe dosahovat obdobné úrovně u objektů obou typů. Rozdíly však vyvstanou při posuzování, zda podzemní stavby mají „základy“ srovnatelné s pevným základem staveb nadzemních. Bez základu, od kterého nelze věc oddělit bez jejího porušení a díky kterému věc odolá působení vnějších přírodních i vnitřních vlivů věci samé, není „pevného spojení se zemí“. Domnívám se, ţe některé z podpovrchových staveb mohou být uloţeny do země takovým způsobem, ţe tím naplní poţadavek na pevný základ, který zní: „…pevný základ (je) základovou prostorovou konstrukcí geometricky a fyzikálně jednoznačně vymezenou a definovanou, a to pro konkrétní stavební objekt, v konkrétní lokalitě a v konkrétních vnitřních a vnějších podmínkách.“230 Právě dovětek, ţe jde o konstrukci definovanou vţdy pro konkrétní lokalitu a stavbu, dává moţnost, aby onen pevný základ měla i stavba speciální, stavba podzemní. Právní posouzení tohoto stavu se neobejde bez znaleckého posudku a zohlednění všech specifik konkrétního objektu. Právě nastíněná problematika je v rozhodovací praxi soudů řešena konkrétně ohledně studen, sklepů, melioračních zařízení, kolektorů. Velkoprofilové kolektory a speciální potrubí slouţící zejména veřejným zájmům (vodovod, kanalizace) nejsou součástí pozemku, neboť mezi nimi není funkční propojení (potrubí slouţí konečnému spotřebiteli, nikoli pozemku) a naplňují tak znaky stavby jako samostatného předmětu ve smyslu občanskoprávních vztahů. Kanalizační a vodovodní přípojky byly aţ do 01. 01. 2002 povaţovány za součást pozemku. Nyní je jejich vlastnictví osamostatněno. Vlastník pozemku je tedy odlišný od vlastníka potrubí, jeţ je vedeno přes konkrétní
229
In ASPI č. JUD32751CZ. Česko. Ústavní soud. Nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 483/01 *ze dne 06. 05. 2003+. In ASPI č. JUD32751CZ. 230
73
pozemek.231 Obdobně Nejvyšší soud ČR judikoval i ohledně zatrubnění potoka vedoucího pod povrchem pozemku (zatrubněná část vodoteče vestavěná pod základy domu), či hlavního vodovodního řadu, které jsou stavbami ve smyslu občanskoprávních předpisů.232 Naopak melioračnímu zařízení umístěnému pod povrchem země, které slouţí k zavlaţování pozemku (a je zde určitá forma funkční a fyzické provázanosti a odnětím zařízení by se pozemek znehodnotil) judikatura přisoudila právní osud součásti pozemku.233 Přestoţe jak zatrubnění potoka, tak meliorační zařízení jsou vodními díly, odlišná míra funkční a fyzické provázanosti s pozemkem ovlivňují jejich právní postavení. Znaky funkční a fyzické spojitosti totiţ musí být naplněny kumulativně. Oba jsou dány právě u melioračního zařízení, které zlepšuje samotný pozemek, naopak v případě zatrubněného potoka se jednalo o bez souhlasu vlastníka pozemku zřízené dílo, které pozemek spíše zatěţovalo.234 Kolektor jako objekt značných rozměrů slouţící k vedení inţenýrských sítí postrádá právě uvedené funkční spojení s pozemkem (nehledě na to, ţe odstraněním kolektoru by nad ním leţící pozemky naopak zvýšily svoji cenu, neboť by odpadla omezení vyplývající z umístění kolektoru pod jejich povrchem). Judikatura v praxi řešila i otázku samostatných sklepů. Došla k závěru, ţe sklep můţe být samostatnou věcí v právním smyslu, a to zejména tehdy, nachází-li se pod cizím pozemkem.235 Sklep, který se nachází přímo pod stavbou, (typicky sklep pod rodinným domem) bude ve většině případů součástí této budovy (neboť s ní bude stavebně a funkčně spojen) a nikoli samostatným předmětem právních vztahů. Ve světle nálezu Ústavního soudu ČR sp. zn. I. ÚS 483/01 by samostatný sklep byl movitou věcí. Podobně je moţno nahlíţet i na jiné podzemní objekty – chodby a jiné obdobné prostory (katakomby, bunkry). Stranou nezůstala ani problematika studen. Při zkoumání charakteru jmenovaných objektů je nejdříve nutné posoudit to, zda jsou samostatnými předměty 231
Srov. zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích. Dostupný v ASPI. Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 07. 2004, sp. zn. 28 Cdo 288/2004 in ASPI č. JUD27000CZ, rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 14. 12. 1993, sp. zn. 3 Cdo 70/92 in ASPI č. JUD5060CZ. 233 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 05. 2009, sp. zn. 30 Cdo 2377/2007 in ASPI č. JUD151511CZ, nález Ústavního soudu ČR ze dne 24. 05. 1994, sp. zn. Pl. ÚS 16/93 in ASPI č. JUD31047CZ. 234 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 07. 2004, sp. zn. 28 Cdo 288/2004 in ASPI č. JUD27000CZ. 235 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 12. 2010, sp. zn. 28 Cdo 537/2010 in ASPI č. JUD190188CZ. 232
74
právních vztahů. U kaţdého konkrétního případu je tedy třeba zkoumat vnitřní a vnější náleţitosti objektu – „stavby“, zejména její konstrukční náleţitosti, zpracování, povahu jejího spojení se zemí atd. Opět: dle nálezu Ústavního soudu ČR by nešlo o věci nemovité, ale o movitosti. V právní teorii byl vysloven názor, ţe studna je samostatnou věcí tehdy, je-li určitým způsobem (stavebně) zpracována. Pouze vyhloubená studna bez jakýchkoliv úprav tedy zřejmě nebude samostatným předmětem práv, ale součástí pozemku, na kterém se nachází. Tento závěr je logický a dopadá na případy, kdy pouhá jáma vyhloubená do pozemku je jeho součástí. Studna vyztuţená skruţemi, bedněním, opatřená i příslušnou nadzemní částí (zastřešení, zábradlí) však můţe být stavbou a zároveň i samostatným předmětem práv, neboť míra jejího stavebního zpracování je natolik konstrukčně náročná, ţe dojde k vytvoření uţitečného objektu, který se vyznačuje uceleným vzhledem a jasným vymezením vůči ostatnímu okolí. Vyskytuje se však i názor opačný, a sice ţe míra stavebního zpracování není jediným dostačujícím znakem studny jako věci v právním smyslu. Je vyzdvihováno částečně opomíjené funkční hledisko, kdy studna vyvrtaná ve skále nevyţadující zpevnění slouţí stejně dobře svému účelu jako stavebně zpracovaná jáma v půdě.236 U studny ve skále však zřejmě nedojde k naplnění ostatních předpokladů nezbytných pro věc v právním smyslu. Studna ve skále ve smyslu vyhloubené jámy není hmotným předmětem, ale jen otvorem v pozemku, jeho součástí. Případné dřevěné bednění s okovem ukončující studnu v horní části bude spíše plnit úlohu samostatné movité věci (nebo součásti pozemku), neţ součásti studny jako věci v právním smyslu. Obdobným případem je téţ právní postavení bazénu. Přestoţe je moţné tyto objekty vystavět na základě vyuţití rozličných stavebních technologií, jde vţdy o stavbu ve smyslu stavebních předpisů.237 Stavbou by tak zřejmě byla i vyhloubená jáma opatřená nepropustným igelitem zatíţeným kameny zadrţujícím vodu, neboť byla zbudována stavební technologií (jáma byla zaměřena a vyhloubena bagrem) a jednoduchost jejího vlastního konstrukčního provedení a nedostatek „trvanlivosti“ nemají na posouzení dle stavebního zákona vliv. Takový bazén však nebude splňovat uvedený druhý rozměr: a sice samostatnost ve smyslu občanskoprávních předpisů. 236
SPÁČIL, Jiří. Studna jako samostatný předmět právních vztahů. ASPI. ID: LIT26734CZ. Česko. Stavební zákon. § 2 odst. 3: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“ Dostupný v ASPI. 237
75
Bazén v naznačené podobě přes svoji uţitečnost a ovladatelnost pro člověka nebude samostatnou věcí v právním smyslu, neboť se výrazně nevymezuje vůči okolí a jeho hmotný základ (plachta zatíţená kameny) není s to sloţit jeden samostatný objekt – předmět právních vztahů. Jinak to bude v případě bazénu, který vzniká sloţitou stavební činností spočívající ve vyhloubení jámy, přípravě betonu, zalití jámy betonem, nemluvě o moderních stavbách o značné hodnotě záleţejících nejen v přípravě jámy, ale v umístění dodatkových bazénových technologií (polystyrenový základ, filtry, osvětlení atd.) Nabízí se paralela se studnou vyvrtanou ve skále a studnou vyvrtanou v půdě a významně stavebně upravenou skruţemi a nadzemními součástmi, kdy obě sice slouţí svému účelu, ale jen jedna můţe být vzhledem ke své podstatě věcí v právním smyslu a nikoli součástí pozemku. Pokud se tedy jedná o konstrukčně sloţité bazény, jeţ se vyznačují zřetelným vymezením vůči okolí, cenou, velikostí a jinými obdobnými znaky, půjde o samostatné předměty právních vztahů. Vzhledem k tomu, ţe vznikají stavební činností a mohou být pevně spojeny se zemí, můţe jít o stavby nemovité (bazén není podpovrchovou stavbou). Takový bazén není součástí pozemku, můţe být však jeho příslušenstvím. VI.2.3.8
Porosty
Právní povaha rostlin vzešlých či vypěstovaných na pozemcích není vţdy jednoznačná. Obecně platí, ţe porosty bývají součástí pozemku, na kterém vzešly. Dle judikatury totiţ sadba, osivo, ale i hnojivo se stávají svým pouţitím na pozemek jeho součástí a přestávají tak být samostatným předmětem právních vztahů. Uvedené podporuje i § 2 odst. 2 zákona č. 229/1991 Sb. ze dne 21. května 1991, zákon o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku (dále jen „zákon o půdě“). Podle tohoto předpisu je vlastník pozemku vlastníkem porostů na něm vzešlých. Některé prameny však rozlišují mezi trvalými a dočasnými porosty. Uvádí se, ţe součástí pozemku jsou vţdy porosty trvalé (samovolně vzešlé, či vypěstované). Naopak rostlinstvo dočasného, či sezonního charakteru nemusí být vţdy součástí pozemku. Zmíněný názor odpovídá praktickému hledisku a kaţdodenní praxi. Je totiţ zřejmé, ţe rostliny pěstované v lesních školkách, či zahradnictví budou v určitém okamţiku z půdy vyjmuty a přesazeny jinam. Tento materiál tedy není trvalým porostem pozemku a
76
nemůţe být jeho součástí.238 Tomuto názoru by bylo moţné oponovat tím, ţe je moţné sazenici smrku zasadit do půdy, čímţ se stane součástí pozemku, a poté ji vyjmout, čímţ dojde k fyzickému oddělení od pozemku, kdy se sazenice opět stane samostatnou věcí. V tomto kontextu tedy nic nebrání tomu, aby se i dočasně zasazená rostlina stala součástí pozemku. Soudní praxe v této otázce není téţ jednotná, ačkoli vodítkem tu je poměrně jasné ustanovení § 2 odst. 2 zákona o půdě. Toto ustanovení v poslední větě uvádí, ţe je-li pozemek smluvně dán do uţívání třetí osoby, naleţí jiné neţ trvalé porosty tomuto uţivateli, pokud se s vlastníkem pozemku nedohodne jinak. Bude-li tedy pozemek propůjčen uţivateli, je nasnadě, ţe dočasné plodiny na pozemku vzešlé náleţí právě tomuto uţivateli. Další – zákonnou – výjimku tvořil předpis o druţstevním hospodaření. Dle zákona č. 162/1990 Sb. ze dne 3. května 1990, o zemědělském druţstevnictví (dále jen „zákon o zemědělském družstevnictví“) byl vlastníkem porostů a plodin vzešlých na pozemcích členů druţstva toto druţstvo. Uţívala-li pozemek osoba odlišná od vlastníka, náleţelo rostlinstvo tam vzešlé uţivateli. Pro oba případy však platilo a platí, ţe trvalé porosty vţdy náleţí vlastníku pozemku, nikoli tedy druţstvu, či uţivateli.239 Výše uvedené samozřejmě nebrání tomu, aby se i trvalý porost stal vlastnictvím osoby odlišné od vlastníka pozemku. Stane se tak oddělením od pozemku (sklizením, přesazením). Součást věci se tak stane samostatným předmětem právních vztahů. VI.2.3.9
Zvířata
Dle platné právní úpravy jsou všechna ţivá zvířata povaţována za věci movité, ačkoliv to OZ výslovně nestanoví. Nerozlišuje se, zda jde o zvířata domácí, nebo divoká. Za zvíře se ve smyslu zákona č. 246/1992 Sb. ze dne 15. dubna 1992, o ochraně zvířat proti týrání (dále jen „zákon o ochraně zvířat proti týrání“), povaţuje kaţdý ţivý obratlovec, vyjma člověka. Definice tohoto pojmu není v našem právním řádu zdaleka jednotná a ostatní právní předpisy tento termín dále rozvíjejí a upravují v závislosti na
238
KINDL, Tomáš. Malá poznámka o věcech (o odpadech, jeskyních a rybnících jako věcech). Právní forum. 2010, č. 2. s. 49. 239 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 660.
77
svém speciálním vyuţití (kupř. zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, zákon č. 166/1999 Sb., veterinární zákon, a další). Je však třeba si poloţit otázku, zda zvíře jako jinak samostatná věc v právním smyslu můţe být součástí pozemku, na kterém se pohybuje. S touto otázkou úzce souvisí problematika ryb a jiných vodních ţivočichů jiţ nastíněná výše. Stěţejním předpisem při řešení vznesené otázky je zákon č. 449/2001 Sb. ze dne 27. listopadu 2001, o myslivosti (dále jen „zákon o myslivosti“). Podle tohoto zákona je volně ţijící zvěř (resp. výčet některých druhů, na které zákon o myslivosti dopadá) věcí ničí a jejího vlastnictví se nabývá aţ okamţikem ulovení či přisvojení si uhynulé zvěře k tomu oprávněnou osobou, tj. osobou s právem myslivosti („souhrn práv a povinností zvěř chránit, cílevědomě chovat, lovit, přivlastňovat si ulovenou nebo nalezenou uhynulou zvěř, její vývojová stadia a shozy paroží, jakož i užívat k tomu v nezbytné míře honebních pozemků“).240 Právo myslivosti lze vykonávat pouze na k tomu určených pozemcích, v rámci tzv. honitby („soubor několika honebních pozemků určených správním rozhodnutím, kde lze vykonávat právo myslivosti“).241 Vlastník honebního pozemku nemusí být totoţný s drţitelem honitby. Pokud je vlastníků honebních pozemků více, přiznává se honitba jen některému z nich, ten je pak drţitelem honitby. Drţitelem honitby tak bude vlastník alespoň jednoho z honebních pozemků tvořících honitbu.242 V honitbě je právo myslivosti oprávněn vykonávat drţitel honitby, tj. vlastník honebních pozemků, jeţ honitbu tvoří, honební společenství prostřednictvím svých členů, nebo osoba, která si honitbu pronajala (okruh moţných nájemců honitby je dán zákonem o myslivosti). Volně ţijící zvěří jsou zákonem o myslivosti dotčená zvířata, která se pohybují na honebních pozemcích.243 Paralelou s rybami ţijícími v rybníce je zvěř chovaná v ohrazené oboře, která náleţí tomu, kdo ji koupil nebo vyšlechtil.244 Zvěř v uzavřené oboře tedy bude tvořit příslušenství pozemku (pokud bude vlastník zvěře totoţný s vlastníkem pozemku). Nejedná se o součást pozemku, neboť zvěř jako předmět právních vztahů v nich můţe vystupovat i nezávisle na oboře, či 240
Česko. Zákon o myslivosti. § 2 písm. h). Dostupný v ASPI. Česko. Zákon o myslivosti. § 2 písm. i). Dostupný v ASPI. 242 PAŘÍZEK, Igor. Honitba a její nájem. Právní rozhledy. 2009, č. 22, s. 810 – 812. 243 Nehonebními pozemky jsou: pozemky v zastavitelném území obce (náměstí, ulice atd.), zahrady, sady, školky atd. (§ 2 písm. e) zákona o myslivosti. Dostupný v ASPI). 244 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 02. 2006, sp. zn. 22 Cdo 980/2005 in ASPI č. JUD93060CZ. 241
78
pozemku, který ji tvoří. Volně ţijící zvěř ve smyslu zákona o myslivosti je věcí ničí, tudíţ nemůţe být součástí pozemku, ani jeho příslušenstvím. VI.2.3.10
Vzdušný prostor nad pozemkem a hlubinný prostor pod ním
Závěrem je vhodné pojednat o zásadě: „k pozemku náleţí vzdušný prostor nad ním a hlubinný prostor pod ním.“ Ačkoli současná právní teorie i judikatura tuto zásadu předpokládá, ze shora uvedených informací vyplývá, ţe je do ní často zasahováno. Jiţ první odchylkou je vyloučení zásady „superficies solo cedit“ ohledně staveb – věcí v právním smyslu. Dle § 120 odst. 2 OZ stavba není součástí pozemku. Všechny objekty nacházející se pod i nad pozemkem, které je moţné označit za stavbu ve smyslu občanskoprávních předpisů, nejsou součástí pozemku a mohou tak náleţet i někomu jinému neţ právě vlastníku zastavěného pozemku (v takovém případě pak tyto stavby nejsou ani příslušenstvím pozemku, neboť nenáleţí stejnému subjektu). Tato praxe způsobuje řadu obtíţí a z dlouhodobého hlediska jiţ nebude mít delšího trvání, neboť návrh nového kodexu občanského práva se vrací k původní superficiální zásadě, která zde trvala aţ do konce roku 1950. Ačkoli je nepochybné, ţe dualita vlastnictví pozemku a stavby není minimálně z pohledu zachování právní jistoty vhodná, řada speciálních přepisů umoţňuje, aby i nadále vznikaly tyto komplikované právní vztahy. Příkladem je restituční předpis, zákon o půdě, dle kterého se oprávněné osobě vydá i ten pozemek, pokud se na něm nachází stavba drobná, jednoduchá či stavba podzemní.245 K porušení zásady, ţe k pozemku náleţí i prostor nacházející pod a nad ním, dochází ohledně právního postavení jeskyní, vod, léčivých a minerálních pramenů, dočasných porostů, dle leteckých předpisů atp.
VI.3 Stavba – věc nemovitá Občanský zákoník pouţívající legální definici pojmu nemovitost výslovně uvádí, ţe stavby spojené se zemí pevným základem jsou nemovitými věcmi. 246 Vzhledem k tomu, ţe občanské právo nezná výslovnou definici pojmu stavba, působilo ustanovení § 119 odst. 2 OZ výkladové obtíţe, které byly a nadále i jsou odstraňovány soudním výkladem i činností právní teorie. Otázka stavby spojené se zemí pevným základem se úzce
245 246
Česko. Zákon o půdě. § 11 odst. 1 písm. c). Dostupný s ASPI. Srov. § 119 odst. 2 OZ. Dostupný v ASPI.
79
prolíná s otázkou součásti a příslušenství pozemku, jak jiţ bylo řečeno výše. Hraničními případy jsou zejména zpevněné plochy komunikací a objekty ve větší či menší míře umístěné pod povrchem pozemku. Vyřešení právní otázky, zda je určitý objekt stavbou a zároveň i nemovitou věcí, je stěţejním úkolem této části práce. Jedná se o oblast jednoznačně nevyřešenou, skýtající otázky, které jsou rozhodovány rozdílně, a kde se názory obecných soudů i odborné veřejnosti rozcházejí. Co je třeba zkoumat, chceme-li určit, ţe daný objekt je stavbou ve smyslu § 119 odst. 2 OZ, tedy zároveň nemovitou věcí a samostatným předmětem práva? V prvé řadě je třeba dojít k závěru, zda je zkoumaný objekt stavbou. Poté následuje zkoumání toho, zda je stavba spojena se zemí pevným základem. Jak jiţ bylo uvedeno výše, OZ neobsahuje definici stavby. Podpůrně lze vyuţít příslušná ustanovení stavebního zákona, či jiných veřejnoprávních předpisů (předpisy daňové, ekologické atd.). Pouhý výklad řízený těmito předpisy však nestačí pro kvalifikaci předmětu jako stavby ve smyslu občanskoprávních předpisů. Nelze totiţ opomenout, ţe právo občanské je odvětvím práva soukromého, které je řízeno jinými zásadami a principy, neţ předpisy práva veřejného. Je tedy nutno zkoumat, zda se výklad dle veřejnoprávních zákonů netýká pouze jedné konkrétní oblasti (stavební dozor, daně atd.). Tedy zda je schopen přesahu do práva občanského. Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon ze dne 14. března 2006 (dále jen „stavební zákon“) stanoví, ţe: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání.“247 Pokud bychom výklad pojmu stavba ve smyslu OZ provedli pouze odkazem na legální definici obsaţenou ve stavebním zákoně, byly by stavbou veškeré objekty bez ohledu na svoji velikost, konstrukční vlastnosti, obtíţnost výstavby, vlastnosti pouţitého materiálu atp. Proto by i jednoduchá zídka podpírající břeh potoka byla stavbou ve smyslu OZ, neboť vznikla stavební technologií (pokládáním vrstev cihel a malty). Stejně tak by za stavbu ve smyslu občanskoprávních předpisů byly pokládány různé kanály slouţící odvodňování či zavlaţování pozemku, neboť bylo nejprve třeba na pozemku vytvořit místo pro jejich uloţení, materiál tvořící kanál musel být vyroben a 247
Česko. Stavební zákon. § 2 odst. 3. Dostupný v ASPI.
80
upraven co do velikosti pro konkrétní účel atp. Stavba ve smyslu § 119 odst. 2 však vyţaduje něco více, a sice to, ţe objekt, který ji představuje, je schopný být samostatným předmětem práv. Zákonné poţadavky, které je třeba naplnit, zní: ―
objekt vznikl stavební nebo montáţní technologií a
―
je samostatným předmětem právních vztahů. Pojem stavba ve smyslu občanskoprávních předpisů je totiţ třeba vykládat nikoli
pouze ve smyslu stavebního zákona (tedy jako výsledek dynamické stavební činnosti), ale jako statický výsledek stavební činnosti, který je věcí v právním smyslu.248 Jinak řečeno: stavba jako výsledek stavební činnosti musí vykazovat charakter samostatné věci v právním smyslu. Musí být způsobilým předmětem občanskoprávních vztahů. Jeli tedy stavba sama o sobě způsobilým předmětem kupř. zástavního nebo nájemního práva, jde o věc v právním smyslu.249 Pokud v právních vztazích nemůţe vystupovat bez věci jiné (zde nejčastěji bez pozemku), jde o pouhou součást této jiné věci. Právní „samostatnost“ vůči třetím objektům a subjektům práva je významným vodítkem při určení součásti nebo samostatné věci v právním smyslu. Nejvyšší soud ČR dále vyslovil, ţe: „Jde-li o odborné znalecké posouzení skutečností ve sporu, zda výsledkem konkrétní stavební činnosti byl vznik samostatné stavby, která je předmětem občanskoprávního vztahu, či stavby, která z pohledu občanskoprávní regulace je součástí hlavní (nemovité) věci, stává se předmětem této znalecké verifikace souhrn těch identifikačních znaků, které jsou v zásadě shodné jak při posuzování (reálnosti) rozdělení stavby (zde z pohledu podmínek, které musejí být splněny, aby bylo lze vytvořit samostatný předmět občanskoprávního vztahu), tak i při zkoumání, zda v konkrétní věci jde či nikoliv o samostatnou stavbu anebo jen o součást stavby jiné (věci hlavní).“250 Těmito identifikačními znaky dle citovaného rozhodnutí je: dosaţení samostatného stavebně technického, funkčního i architektonickoestetického objektu. Dalším vhodným kritériem pro posouzení, zda lze konstrukci povaţovat za samostatný předmět práv, je odpověď na otázku: je moţné určit hranici, kde začíná 248
Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 09. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98 in ASPI č. JUD12295CZ. 249 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 651. 250 Česko. Krajský soud v Ústí nad Labem. Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem sp. zn. 10 Co 405/2007 *ze dne 06.11.2008+. In ASPI č. JUD152381CZ.
81
stavba a kde končí zastavěný pozemek? Není-li na tuto otázku moţno jednoznačně odpovědět ano, nejedná se o stavbu a věc v právním smyslu, nýbrţ o součást dotčeného pozemku (toto hledisko se uplatní nejčastěji u vodorovných staveb – zpevněné plochy).251 Při hledání způsobů jak co nejbezpečněji určit charakter stavby jako věci v právním smyslu se vracíme k závěrům vysloveným Nejvyšším správním soudem ČR, který stanovil výčet pomocných otázek (viz výše u zpevněných ploch). Ačkoli se o tom obecné civilní soudy nezmiňují, jeví se z praktického pohledu vhodné posoudit, zda je objektivně účelné, aby dotčená stavba byla samostatným předmětem práv a tudíţ i věcí s vlastním právním osudem. Toto kritérium by však mělo být zvaţováno aţ po vyčerpání výše uvedených moţností (způsobilost být samostatným předmětem právních vztahů, jasná hranice mezi stavbou a pozemkem), neboť jde o výrazně účelový pohled na věc. Pro posuzování stavby jako věci v právním smyslu není existence stavebního povolení a dalších nutných správních rozhodnutí relevantní. Tedy i stavba vzniklá bez příslušných autoritativních aktů (černá stavba) můţe být samostatným předmětem občanskoprávních vztahů.252 Bylo-li shledáno, ţe objekt vzniklý stavební nebo montáţní technologií je samostatným předmětem práv a povinností, je dále třeba vyřešit otázku, zda se jedná o stavbu movitou, či nemovitou. Klíčem k určení charakteru stavby je pevnost spojení stavby se zemí.253 Vzhledem k tomu, ţe se jedná o otázku skutkovou a téţ i odbornou, je při řešení této otázky vţdy povoláván soudní znalec (nedojde-li k dohodě), který spojení posoudí po stránce odborné. Na odborné závěry znalce pak navazuje posouzení po stránce právní. Spojení se zemí pevným základem je Ústavním soudem ČR vykládáno tak, ţe jde spojení dvou předmětů – stavby a země: ―
jehoţ porušení by vedlo k poškození věci,
―
které je schopné odolat přírodním vlivům dané lokality na věc a
―
které je schopné odolat i účinkům vlastního působení věci.
251
Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.02.2006, sp. zn. 22 Cdo 1118/2005. In ASPI č. JUD92800CZ. 252 Srov. rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 01. 02. 1994, sp. zn. 3 Cdo 375/93 in ASPI č. JUD4463CZ. 253 Česko. OZ. § 119 odst. 2: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ Dostupný v ASPI.
82
Z hlediska stavebního je spojení pevným základem dáno základovou konstrukcí, která je jednoznačně geometricky a fyzikálně vymezena vůči okolnímu prostředí.254 Základová deska sama o sobě obvykle nebude ještě samostatnou věcí v právním smyslu, neboť slovy Nejvyššího soudu ČR: „nejde ještě o ten kvalitativně - kvantitativní stav, od něhož veškeré postupně následující stavební práce již nezbytně směřují k dokončení svými charakteristickými znaky již určené věci.“255 Vzhledem k tomu, ţe problematika stavby jako věci v právním smyslu nebo jako součásti pozemku (nebo součásti jiné stavby, která je samostatnou věcí) můţe představovat určité interpretační obtíţe, je na místě výše uvedené skutečnosti shrnout: ―
ne kaţdá stavba je věcí v právním smyslu,
―
není-li stavba věcí dle § 118 OZ, je součástí pozemku, na kterém se nachází nebo součástí věci jiné - jiné stavby (vlastnictví k této součásti se nabývá přírůstkem),256
―
je-li stavba věcí v právním smyslu, můţe být buď věcí movitou, nebo nemovitou. V této souvislosti je třeba poukázat na odlišný výklad otázky stavby jako
součásti pozemku. Zákon hovoří jednoznačně: „Stavba není součástí pozemku“.257 Výkladem tohoto ustanovení je moţné dojít k závěru, ţe splňuje-li objekt náleţitosti stavby a věci v právním smyslu, není nikdy součástí pozemku, a to bez ohledu na to, zda je věcí movitou či nemovitou. Tento výklad přebírají i dva komentáře autorů Švestka/Spáčil/Škárová/Hulmák a autorů Holub/Fiala/Bičovský. K tomu dále dodává komentář ASPI k dotčenému ustanovení, ţe movitá stavba není součástí pozemku, neboť jiţ ze svého principu nemůţe být s ním ve smyslu § 120 odst. 1 OZ fyzicky spojena; kdyby byla, stala by se stavbou nemovitou.258 Komentář ASPI je však v tomto svém závěru nepřesný, neboť směšuje pojmy „spojené se zemí pevným základem“ (znak věci nemovité) a „nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila“ (znak součásti věci). Oba pojmové znaky spolu bezesporu souvisí, nicméně můţe nastat
254
Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 06. 05. 2003, sp. zn. I. ÚS 483/01 in ASPI č. JUD32751CZ. Česko. Vrchní soud v Praze. Rozhodnutí Vrchního soudu v Praze sp. zn. 3 Cdo 375/93 [ze dne 01. 02. 1994+. In ASPI č. JUD4463CZ. 256 JEHLIČKA, Oldřich; ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta. aj. Občanský zákoník: Komentář. 7. vydání. Praha: C. H. Beck, 2002. s. 334. 257 Česko. OZ. 120 odst. 2. Dostupný v ASPI. 258 Komentář ASPI k § 120 odst. 2 OZ. Dostupný v ASPI. 255
83
situace, kdy stavba bude s pozemkem fyzicky a funkčně spojena, ale nedojde k pevnému spojení se zemí. Nehledě dále na to, ţe znehodnocení při spojení se zemí pevným základem se váţe na stavbu, kdeţto u součásti věci na věc celou (hlavní), nikoli součást. Naopak kaţdá nemovitost jako stavba spojená se zemí pevným základem by mohla být součástí pozemku, kdyby nebylo vyloučení superficiální zásady. O tom, ţe nemovitá stavba není součástí pozemku, není pochyb. Ohledně obdobné otázky v případě movité stavby však Ústavní soud ČR zaujal odlišné stanovisko. Ústavní soud ČR uzavřel, ţe movitá stavba můţe být součástí pozemku, neboť „§ 120 odst. 2 je třeba interpretovat v návaznosti na odst. 1.“ Tudíţ stavba movitá (nespojená se zemí pevným základem) můţe být součástí pozemku tehdy, je-li s ním funkčně a fyzicky spojena a nelze-li ji od něho oddělit, aniţ by se tím pozemek znehodnotil.259 Judikatura tak nevylučuje, aby za určitých okolností i kupříkladu tzv. drobné stavby ve smyslu stavebněprávním byly součástí pozemku.260 Tento závěr tedy vede ke zpochybnění absolutního zákazu superficiální zásady. Mgr. Ing. Petr Baudyš v publikaci „Katastr a nemovitosti“ odkazuje na další rozhodnutí Ústavního soudu ČR publikované pod č. 131/1994 Sb., kde soud upozorňuje na fakt, ţe: „Součást věci, na rozdíl od příslušenství, je funkčně a fyzicky integrální součástí věci, kterou není možno od této oddělit, aniž by se znehodnotila. Takovou integrální součástí pozemku může být také stavba, která je věcí movitou, jejíž oddělení by pozemek znehodnotilo (např. meliorační zařízení, opěrní zídky apod.).“261 Mgr. Ing. Baudyš zastává názor, ţe takový závěr měl oporu ve znění OZ 1991, tedy ve znění OZ před novelou, kterou byl do jeho textu včeleněn odst. 2 § 120 OZ: „Stavba není součástí pozemku“.262 Uvedenou novelou s účinností od 1. ledna 1992 však zákonodárce svoji vůli vyslovil jednoznačně, kdyţ z reţimu součásti pozemku vyloučil jakoukoli stavbu.263 V této souvislosti upozorňuji na odlišný názor Jana Bárty vyslovený v článku Pěkné nadělení. Autor v tomto článku zastává názor, ţe absence výslovného oddělení vlastnictví pozemku a stavby v OZ 1991 (nyní § 120 odst. 2 OZ) měla zřejmě pouze účelový cíl, a sice nezaloţit (pro laiky) viditelnou moţnost nakládat s nimi odděleně. 259
Srov. usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 11. 11. 1993, sp. zn. I. ÚS 16/93 in ASPI č. JUD132283CZ; nález Ústavního soudu ČR ze dne 10.11.1998, sp. zn. IV. ÚS 295/98 in ASPI č. JUD31797CZ. 260 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.01.1998, sp. zn. 3 Cdon 1305/96 in ASPI č. JUD12080CZ. 261 Česko. Ústavní soud. Nález Ústavního soudu č. 131/1994 Sb. *ze dne 25.05.1994+. Dostupný v ASPI. 262 Česko. OZ. § 120 odst. 2. Dostupný v ASPI. 263 BAUDYŠ, Petr. Katastr a nemovitosti. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2010. s. 113.
84
Přes vyloučení zásady superficies solo cedit měl stát zájem na tom, aby pozemek a stavba měli při převodech mezi občany společný právní osud. Z odkazu J. Bárty na Komentář z r. 1987: „Při totožnosti (identitě) vlastnického vztahu určitého subjektu k pozemku i ke stavbě musí být předmětem občanskoprávního vztahu (…) jak pozemek, tak stavba, ledaže by ze zvláštního předpisu vyplynulo, že tomu tak být nemusí.“264, dále dovozuji, ţe se tento poţadavek vztahoval, jak na stavby movité, tak nemovité. Domnívám se tedy, ţe i za účinnosti OZ 1991 se zákaz superficies solo cedit uplatňoval na oba druhy staveb. Stanovisko, ţe stavbou ve smyslu § 120 odst. 2 OZ se rozumí movitá i nemovitá stavba, zaujímá i odborná učebnice občanského práva hmotného kolektivu autorů Švestka/Dvořák aj. Dle této publikace je to stavba movitá, která jiţ z povahy věci nemůţe být součástí pozemku (srov. Komentář ASPI k § 120 odst. 2. OZ). U nemovité stavby je však třeba takovou moţnost výslovně vyloučit odklonem od zásady superficies solo cedit, coţ se stalo jiţ účinností OZ 1950.265 Domnívám se, ţe výše citovaný názor Ústavního soudu ČR není správný, resp. ţe zbytečně komplikuje zákonem vyjádřený princip „stavba není součástí pozemku“. Bude-li jednou prokázáno, ţe stavba je věcí v právním smyslu, ať movitou či nemovitou, z pohledu právní jistoty bude vhodnější ji vţdy povaţovat za samostatný předmět právních vztahů, neţ zkoumat, zda snad nejde o součást pozemku. VI.3.1 Vznik a zánik stavby nadzemní S právním posouzením stavby jako věci movité či nemovité souvisí i otázka, která má poměrně rozsáhlý praktický dopad. Kdy dojde ke vzniku stavby jako samostatné věci v právním smyslu? Kdy dojde k jejímu oddělení od pozemku, tj. kdy přestane být součástí pozemku? Právní teorie i judikatura zaujala poměrně jednoznačné stanovisko k této otázce, a to především v případě tzv. nadzemních staveb. Při výkladu pojmu stavba se vychází z legální definice, kterou obsahuje katastrální zákon v § 27. Podle tohoto ustanovení je nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí označena za budovu.
264
BÁRTA, Jan. Pěkné nadělení. Právník. 1993, č. 10 a 11. s. 868. ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK Jan aj. Občanské právo hmotné 1: Díl první: obecná část, Díl druhý: věcná práva. Páté jubilejní aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2009. s. 242. 265
85
Přestoţe je při výkladu uvedeného ustanovení moţné dovodit, ţe „hotovým“ předmětem a samostatnou věcí v právním smyslu je teprve budova ohraničená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí (tedy v podstatě hotové dílo), právní teorie i obecné soudy dospěly při stanovení okamţiku vzniku nadzemní stavby k odlišnému názoru. Podle obecně uznávaného výkladu vzniká nadzemní stavba – budova v okamţiku, kdy: „je již jednoznačně a nezaměnitelně patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží“.266 Vzhledem k tomu, ţe se definice nadzemního podlaţí v různých předpisech liší, vykládá se pojem prvního nadzemního podlaţí tak, ţe celý vnější obvod budovy je jiţ dostatečně nad terénem tak, aby jeho průmět mohl být zobrazen do roviny katastrální mapy a označen číslem stavební parcely.267 Jak vidno, aby byla stavba samostatnou věcí v právním smyslu, nemusí se vţdy jednat o stavbu z pohledu stavebně právních předpisů dokončenou (vydání příslušných úředních aktů – kolaudační rozhodnutí, v tomto směru tedy nehraje roli).268 Usazení střešní konstrukce na obvodové stěny neznamená, ţe stavba jako věc dle OZ teprve vznikla. Stavba jako samostatný předmět právních vztahů vnikne jiţ v době, kdy první nadzemní podlaţí dosáhne poţadovaných vlastností: nezaměnitelného dispozičního řešení. Stavba, kterou lze podle katastrálního zákona označit za budovu, jiţ obvykle bude nějakou dobu před tím způsobilým předmětem právních vztahů. Do okamţiku, kdy je zřetelně a nezaměnitelně dáno dispoziční uspořádání prvního nadzemního podlaţí, je dosavadní stavba a všechen materiál ji tvořící (základová deska) pouhou součástí pozemku a vlastnické právo k ní vzniká vlastníku pozemku originálním způsobem – přírůstkem. V běţné praxi to znamená, ţe kupř. pouhá základová deska nebude samostatným předmětem právních vztahů, ale jen součástí pozemku, na kterém se nachází.269 Důsledkem výše uvedených tezí je, ţe vše, co se ke stavbě po fázi, kdy je patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního
266
Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 05.02.2002, sp. zn. 22 Cdo 2534/2000 in ASPI č. JUD71345CZ, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.07.2008, sp. zn. 22 Cdo 1506/2008 in ASPI č. JUD140352CZ. 267 KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí po novele: 7. aktualizované a podstatně pozměněné vydání dle právního stavu ke dni 1.3.2002. 7. Vydání. Praha: Linde Praha, 2002. s. 46. 268 Srov. rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.04.1998, sp. zn. 30 Ca 225/97 in ASPI č. JUD10435CZ. 269 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 652.
86
podlaţí, přidá (nástavba, přístavba, jiné stavební úpravy), nemá vliv na předcházející vznik stavby jako věci v právním smyslu a posuzuje se jen jako přírůstek jiţ existující věci (a to bez ohledu na větší stavebně technickou náročnost či vyšší náklady při dokončování stavby). Pokud se jedná o různé stavební úpravy, které následují nejčastěji aţ po několika letech od dokončení první stavby (přístavba druhého podlaţí, rozšíření půdorysu stavby o garáţ atd.), nemusí vţdy automaticky dojít k přírůstku přístavby k původní budově (a k rozšíření vlastnického práva vlastníka původní stavby na přírůstek). Stanovisko k této otázce zaujal Krajský soud v Ústí nad Labem posuzující právní charakter přístavby rekreační chaty ve svém rozsudku ze dne 6. 11. 2008, sp. zn. 10 Co 405/2007270: „Výsledkem stavební činnosti, který se z materiálního hlediska dotýká již existující stavby (samostatného předmětu občanskoprávního vztahu), může totiž být buďto: 1)
vznik součásti věci - původní stavby, k níž se upínala předmětná stavební činnost
- která sdílí to, co se po právní stránce týká věci hlavní, nebo 2)
může představovat z občanskoprávního hlediska (samostatnou) stavbu jako
(samostatný) předmět občanskoprávního vztahu, a to nezávisle na tom, zda z pohledu stavebního práva tímto výsledkem stavební činnosti měla být (pouze) součást (např. jako přístavba) věci hlavní (stavby již existující), anebo 3)
může založit vznik nové stavby, která svým rozsahem a stavebně technickým
uspořádáním - zpracováním „překlenula“ původní (z občanskoprávního hlediska) právně relevantní dispoziční řešení původní stavby, takže nastal hmotněprávní důsledek předvídaný v ustanovení § 135b odst. 1 OZ.“271 Nabytí vlastnictví k „přepracované“ stavbě je moţné, jen pokud původní stavba zanikla.272 Ad 1) a 2) Z výše uvedeného je zřejmé, ţe ne všechny úpravy na existující stavbě směřují pouze k jejímu vylepšení a jsou její součástí. Co bude klíčem pro rozhodování, zda došlo ke vzniku součásti původní stavby, nebo zda došlo ke vzniku stavby nové, poměrně detailně zpracoval Krajský soud v Ústí nad Labem, který v právě
270
In ASPI č. JUD152381CZ. Česko. OZ. § 135b odst. 1: „Zpracuje-li někdo v dobré víře cizí věc na věc novou, stává se vlastníkem nové věci ten, jehož podíl na ní je větší. Je však povinen uhradit druhému vlastníku cenu toho, o co se jeho majetek zmenšil. Jsou-li podíly stejné a účastníci se nedohodnou, rozhodne na návrh kteréhokoliv z nich soud.“ Dostupný v ASPI. 272 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 11. 2002, sp. zn. 22 Cdo 761/2001 in ASPI č. JUD71432CZ. 271
87
citovaném rozhodnutí pojmenoval vodítka nezbytná pro toto zkoumání. Soud vyslovil, ţe jde o obdobné vlastnosti stavby, které jsou relevantní v případě jejího reálného vertikálního rozdělení (podmínky, které musí být splněny, aby bylo moţno vytvořit samostatný předmět občanskoprávního vztahu).273 Došel tak k závěru, ţe je vţdy třeba na individuální stavbu pohlíţet z několika hledisek, které jsou klíčem i pro určení „samostatnosti“ části stavby. Pokud je stavba z pohledu:
stavebně technického,
dispozičního,
funkčního a
architektonicko-estetického řešení samostatná a nezpůsobí-li samostatnost
„nové“ stavby zároveň znehodnocení věci „hlavní“, jde o samostatný předmět práv. Naopak, je-li stavba z uvedených hledisek natolik provázána se stavbou původní a stavebně technicky, dispozičně, funkčně na ni navazuje, čímţ dojde povětšinou k rozšíření či doplnění stávajícího stavebně technického uspořádání hlavní stavby, včetně nových (doplňkových) funkčních prvků, jde o součást stavby původní. Pokud však oddělení „nové“ stavby nezpůsobí znehodnocení věci hlavní, půjde za splnění výše uvedených kritérií o stavbu samostatnou. V tomto případě je však třeba jednotlivým verifikačním
hlediskům
přiřadit
určitou
prioritu:
kupř.
naplnění
hlediska
architektonicko-estetického řešení samo o sobě nepostačí k samostatnosti nové stavby.274 Soud uzavřel, ţe potřebné zkoumání je třeba provádět vţdy k datu ukončení stavební činnosti, tj. kupř. ke dni vydání kolaudačního rozhodnutí: „Je-li v určitém čase a místě tedy dovršen výsledek stavební činnosti, je zapotřebí právě k tomuto okamžiku vztahovat verifikační kritéria pro hledání odpovědi na esenciální otázku, a to zda tento reálný výsledek podle hmotného práva představuje samostatnou stavbu ve shora judikaturou osvětleném normativním pojetí anebo zda takovýto hmotný celek, byť je považován ve smyslu stavebního práva za stavbu, a to případně i s evidenčním dosahem (přidělení čísla popisného nebo evidenčního, zápis stavby do katastru nemovitostí atd.)
273
Srov. rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 06. 11. 2008, sp. zn. 10 Co 405/2007 in ASPI č. JUD152381CZ. 274 Srov. rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 06. 11. 2008, sp. zn. 10 Co 405/2007 in ASPI č. JUD152381CZ.
88
de lege lata samostatným předmětem občanskoprávního (věcně) právního vztahu (a tedy i možné občanskoprávní dispozice) není.“275 Krajský soud ve svém obsáhlém rozhodnutí (navazujícím na příliš strohé a „téměř nepřezkoumatelné“ rozhodnutí soudu prvního stupně) odkazuje důsledně na závěry znaleckého posudku, který byl proveden v dané věci. Ze soudem citovaných vět znaleckého posudku lze dovodit „materiální“ obsah výše jmenovaných verifikačních kritérií. Pro otázku stavebně – technického charakteru a dispozičního a funkčního uspořádání ukazující na vzájemnou propojenost původní stavby a přístavby to byla v konkrétním případě jednotná střešní krytina, společné půdní prostory a sociální zařízení, přístupnost některých prostor přístavby jen přes místnosti původní stavby a absence dělících poţárních konstrukcí (stavba i přístavba byly jedním poţárním úsekem). Ohledně architektonicko – estetického hlediska znalec z fotografií budovy dovodil, ţe původní stavba i přístavba se i navenek jevily jako jeden celek, kompaktní budova, neboť nejsou zřejmé jakékoli dělící prvky mezi nimi. Další zjištění pověřeného znalce vzal soud téţ za svá, kdyţ zopakoval závěr, ţe přidělení vlastního čísla evidenčního (popisného) a rozdělení původně jednotného pozemku pod stavbou a přístavbou bez naplnění dalších podmínek uvedených výše automaticky neznamená, ţe přístavba je samostatnou věcí v právním smyslu. Ad 3) Třetí moţnost, tj. „spotřebování“, či „překlenutí“ stavby předcházející stavbou novou (kupř. obestavění), je moţné jedině tehdy, pokud původní stavba zanikla. Proces, kterým vznikne nový objekt tak, ţe původní stavba je obestavěna, se nazývá zpracováním. Výsledkem takové činnosti je nová stavba, která vznikla přepracováním stavby původní ve smyslu § 135b odst. 1 OZ, avšak pouze tehdy, pokud původní stavba jako samostatná věc zanikla (byla demolována pod úroveň stropu nad prvním nadzemním podlaţím, viz dále). Přestoţe citované rozhodnutí Krajského soudu v Ústí nad Labem nemá sjednocující účinek právního názoru Nejvyššího soudu ČR, přináší v dané otázce řadu kvalifikovaných odpovědí a vodítek, jak v obdobných případech postupovat.
275
Česko. Krajský soud v Ústí nad Labem. Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem sp. zn. 10 Co 405/2007 *ze dne 06. 11. 2008 +. In ASPI č. JUD152381CZ.
89
O zániku nadzemní stavby platí přibliţně to, co bylo řečeno jiţ výše ohledně jejího vzniku. Nadzemní stavba zaniká tehdy, není-li jiţ nezaměnitelně dáno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaţí. Nadzemní stavba zaniká a přestává být věcí ve smyslu práva vţdy „destrukcí obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním nadzemním podlažím (obvykle při současném odstranění zdiva příček), v důsledku čehož zaniká stav poskytující obraz o dispozičním řešení původní stavby“.276 Otázka zániku stavby má praktický dopad v celém odvětví občanského práva. Jako konkrétní případ je moţné vyzdvihnout oblast restitučních předpisů (§ 11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě, či § 10 odst. 4 zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění některých majetkových křivd). Dle těchto ustanovení je vznik stavby na pozemku dotčeném restitučním nárokem důvodem pro nevydání původního pozemku oprávněné osobě.
277
Posuzování této stěţejní otázky, jejíţ vyřešení rozhoduje o navrácení vlastnického práva restituentovi, je jednoduché v případě, ţe dotčený pozemek byl zastavěn aţ po jeho přechodu/převzetí státem. Komplikovanější situace nastává, pokud se stavba (ve smyslu samostatného předmětu práv) na pozemku jiţ ke dni jeho převzetí státem nacházela a která po tomto dni byla ve značném rozsahu stavebně upravována. V takovém případě totiţ existují dvě moţnosti, a sice ţe původní stavba: ―
zanikla a na jejím místě byla vybudována stavba nová (která je věcí v právním smyslu), nebo
―
nezanikla a nové prvky jsou její součástí (původní stavba existuje kontinuálně).278 Touto otázkou se jiţ podrobně zabýval jak Krajský soud v Ústí nad Labem, tak i
Nejvyšší soud ČR. Právě Nejvyšší soud ČR vyslovil vodítko pro určení charakteru nově
276
Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 05. 11. 2002, sp. zn. 22 Cdo 761/2001 in ASPI č. JUD71432CZ. 277 Česko. Zákon o půdě. § 11 odst. 1 písm. c): „pozemek byl po přechodu nebo převodu do vlastnictví státu nebo jiné právnické osoby zastavěn; pozemek lze vydat, nebrání-li stavba zemědělskému nebo lesnímu využití pozemku, nebo jedná-li se o stavbu movitou, nebo dočasnou, nebo jednoduchou, nebo drobnou a nebo stavbu umístěnou pod povrchem země. Za zastavěnou část pozemku se považuje část, na níž stojí stavba, která byla zahájena před 24. červnem 1991, a část pozemku s takovou stavbou bezprostředně související a nezbytně nutná k provozu stavby. Zahájením stavby se rozumí datum skutečného zahájení stavby, zapsané do stavebního deníku a oznámené stavebnímu úřadu, pokud byla stavba zahájena do dvou let od vydání stavebního povolení.“ Dostupný v ASPI. Česko. Zákon č. 403/1990 Sb. § 10 odst. 4.:„Pozemek, na němž je umístěna stavba, která byla zřízena až po převzetí pozemku státem, se nevydává; oprávněné osobě přísluší peněžní náhrada (§ 14).“ Dostupný v ASPI. 278 Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 09. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98 in ASPI č. JUD12295CZ.
90
vznikající stavby: stěţejním hlediskem je posouzení zániku původní stavby. Rozhoduje tedy míra toho, co bylo odstraněno, a nikoli toho, co bylo nově vybudováno. Došlo-li ke strţení obvodových zdí prvního nadzemního podlaţí, původní stavba zanikla a novou stavební činností vznikne stavba nová, ať uţ půjde o samostatnou věc v právním smyslu, či nikoli. Budou-li naopak strţeny jen některé obvodové zdi, bude na místě provést hlubší zkoumání a posoudit míru těchto zásahů (zejména za součinnosti znalce v daném oboru).279 Odhlédnuto od výše uvedeného, je třeba vzít v potaz i situaci, kdy stavba ač stojící, jiţ nemůţe plnit svoji funkci, resp. ji nelze fakticky vyuţít a není tak uţitečná, či ovladatelná pro člověka. Jako taková sama o sobě ztrácí základní poţadavek vznesený na věc v právním smyslu – ovladatelnost a uţitečnost. Je tedy moţné, ţe stavba můţe zaniknout jako věc v právním smyslu (a stane se tak zřejmě pouhou součástí zastavěného pozemku), i kdyby nedošlo k její destrukci pod úroveň stropu prvního nadzemního podlaţí. Ačkoli se jedná spíše o teoretickou moţnost, mohou nastat takové případy, kdy se stavba stane pro člověka zbytnou, neboť ji nebude moci vyuţít a ovládnout. Tento závěr vyslovil Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí pojednávajícím o podzemních prostorách, kde dovodil, ţe zavalené (zřícené, zatopené) podzemní chodby jiţ nejsou uţitečné pro člověka, a proto nemohou být věcí v právním smyslu.280 V případě stavby nadzemní je nedostatek uţitečnosti a ovladatelnosti bez současné destrukce stavby téměř nemyslitelný. V úvahu přichází taková statická poškození budovy, ţe jakákoli přítomnost člověka v jejích interiérech by způsobila její zřízení. Taková budova je neuţitečná pro člověka ve smyslu bydlení, či jiného způsobu obvyklého vyuţití. Lze však kontrovat tak, ţe takto poškozená budova bude přece jen pro člověka uţitečná, neboť její odstranění můţe být předmětem smlouvy o její demolici, přičemţ tak bude výnosná pro zhotovitele, kterému za její strţení náleţí úplata. Dalšími, taktéţ spíše teoretickými moţnostmi, jsou kupř. neúměrně zvýšená radiace stavby, či nenapravitelný zánik jediné přístupové cesty ke stavbě spojený se ztrátou její ovladatelnosti.
279
Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 09. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98 in ASPI č. JUD12295CZ. 280 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.12.2010, sp. zn. 28 Cdo 537/2010 in ASPI č. JUD190188CZ.
91
VI.3.2 Vznik a zánik stavby podzemní Opakem staveb nadzemních jsou stavby podzemní, často označované jako jedny z tzv. staveb speciálních. Přestoţe o stavbách obecně, zejména pak o stavbách nadzemních (budovách) jiţ bylo řečeno a napsáno poměrně dost, ohledně staveb podzemních tomu tak není. Jak bude dále rozvedeno, sdílí tento druh staveb v určitých ohledech odlišný osud, neţ je tomu u budov (zejména v otázce restitučních předpisů). Vzhledem ke specifické povaze podzemních staveb je nejvhodnější začít s jejich zákonnou definicí, resp. vymezením jejich znaků. Pozitivní definici pojmu podzemní stavby právní řád ČR nezná. Lze si však utvořit představu o takové stavbě pomocí negativního výkladu ustanovení týkajících se staveb obecně, staveb nadzemních konkrétně a výkladu právního řádu jako celku. O stavbách podzemních je pak (bez jejich bliţší specifikace) výslovně jednáno především ve veřejné části právního řádu ČR, zejména ve stavebním zákoně, horním zákoně a ve s nimi souvisejících předpisech. Na stavbu podzemní se bude bez pochyby vztahovat obecná definice stavby, která se podává ze stavebního zákona: „stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“281 Předmět vybudovaný uvedeným způsobem bude stavbou ve smyslu stavebně právních předpisů, avšak nemusí být „automaticky“ věcí dle práva občanského. Další ustanovení, jeţ lze při vymezování pojmu podzemní stavby vyuţít, jsou definice budovy, které nabízí jak katastrální zákon, tak vyhláška ke stavebnímu zákonu č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby. Katastrální zákon za budovu povaţuje „nadzemní stavbu, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí“.282 Zmíněná vyhláška pojem budova rozšiřuje do této podoby: „nadzemní stavba včetně její podzemní části prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí“.283 Přes tento na první pohled zřejmý nesoulad lze obě definice podpůrně pouţít pro stanovení základních znaků podzemní stavby ve smyslu občanského práva.
281
Česko. Stavební zákon. § 2 odst. 3. Dostupný v ASPI. Česko. Katastrální zákon. § 27 písm. k). Dostupný v ASPI. 283 Česko. Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. § 3 písm. a). Dostupný v ASPI. 282
92
Stavba podzemní bude v první řadě stavbou ve smyslu stavebního zákona, tj. objektem vzniklým stavební nebo montáţní technologií. Z přídavného jména „podzemní“ se podává, ţe se stavba musí nacházet pod povrchem země, a to v celém svém objemu, nebo jeho převáţné většině. Kaţdá podzemní stavba je totiţ svým vstupem spojena s povrchem země, neboť bez něj by nebyla pro člověka ovladatelná. Vlastnosti tohoto „vstupu“ mohou v konkrétním případě téţ spolurozhodovat o tom, zda podzemní stavba bude součástí nadzemního objektu, anebo naopak. Pokud by totiţ stavba podzemní navazovala na rozsáhlou nadzemní část, nejednalo by se zřejmě o dva samostatné objekty, ale spíše o nadzemní a podzemní část věci jedné. Tedy podzemní bunkr bez sloţitější nadzemní součásti spočívající pouze v umístění vchodu bude stavbou podzemní. Naopak středověká (avšak stále uţitečná a ovladatelná) pevnost se souborem podzemních chodeb bude tvořit jednu věc ve smyslu nadzemní stavby, jejíţ součástí je podzemní sklepení. Otázku poměru nadzemní a podzemní části stavby je třeba zkoumat vţdy s ohledem na konkrétní stavebně-technické, funkční a estetické vlastnosti stavby. Po zodpovězení otázek stavebnětechnického a stavebněprávního charakteru je třeba téţ posoudit podzemní stavbu z hlediska práva občanského. Nikoli kaţdá stavba (a tedy i stavba podzemní) je samostatnou věcí v právním smyslu. Zde se uplatní jiţ výše popsaná pravidla zastávaná jak právní teorií, tak i praxí. Stavba musí vykazovat charakter samostatné věci v právním smyslu (musí být způsobilým předmětem občanskoprávních vztahů). Je-li tedy stavba sama o sobě způsobilým předmětem kupř. zástavního nebo nájemního práva, jde o věc v právním smyslu.284 Pokud v právních vztazích nemůţe vystupovat bez věci jiné (bez pozemku), jde o pouhou součást této jiné věci. Právní „samostatnost“ vůči třetím objektům a subjektům práva je spolehlivým vodítkem při určení součásti nebo samostatné věci v právním smyslu. Nejčastějšími případy staveb podzemních (a samostatných předmětů práv a povinností) jsou: samostatné sklepy (zejména pod cizími pozemky), stavby infrastruktury (tunely, koridory metra), stavby pro energetiku (kolektory) atp. Uvedené případy, jejichţ právní povaha jako věcí v právním smyslu byla často určována teprve v nalézacím řízení, budou samostatnými věcmi (a to nemovitostmi) i podle návrhu nového občanského
284
ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 651.
93
zákoníku: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením,…“.285 Pro posouzení vlastního vzniku a zániku podzemní stavby jako samostatné věci v právním smyslu je moţno vyuţít (nikoli však absolutně) vodítek popsaných blíţe u staveb nadzemních. Pro vznik stavby podzemní jako věci je rozhodný okamţik, v němţ je stavba vybudována minimálně do takového stadia, od něhoţ počínaje všechny další stavební práce směřují jiţ k dokončení takto druhově i individuálně určené věci.286 Bude-li tedy podzemní stavba vybudována minimálně do takového stádia, v němţ je jiţ nezaměnitelným způsobem individualizována, půjde o samostatný předmět právních vztahů. K takovému závěru je obecně (a tím více u speciálních druhů staveb) potřeba pořídit znalecký posudek, který bude pokladem pro právní posouzení stavu věci. Znalec bude posuzovat, zda je dílo jiţ v takovém stupni rozestavěnosti, ţe je individualizováno ţe všechny další práce budou směřovat jen k pouhému dokončení jiţ existující věci. Jak jiţ bylo výše uvedeno, poměr rozsahu stavebních prací či finančních nákladů na dokončení stavby vůči stavu ke dni vzniku rozestavěné stavby jako samostatného předmětu práv není rozhodující.287 K zániku stavby podzemní dojde destrukcí všech stavebních konstrukcí, které ji nezaměnitelným způsobem definují. VI.3.3 Součást stavby Součástí věci je vše, co k této věci hlavní dle její povahy fyzicky a zároveň funkčně náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc jako celek znehodnotila. Znehodnocením se rozumí jak funkční újma, tak sníţení peněţní či estetické hodnoty.288 Dříve samostatná věc svým spojením s věcí hlavní ztratí samostatnost a nemůţe jiţ v právních vztazích vůči okolí vystupovat odděleně bez celku, který tvoří s věcí hlavní. Součást věci se můţe osamostatnit a stát se věcí s vlastním právním osudem. K tomu je
285
Česko. Návrh nového občanského zákoníku. § 491 odst. 1. Dostupný na http://obcanskyzakonik.justice.cz/tinymcestorage/files/2011/Vladni_navrh_obcanskeho_zakoniku_2011.pdf 286 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 07. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1506/2008 in ASPI č. JUD140352CZ. 287 Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 01. 03. 1993, sp. zn. 3 Cdo 111/92 in ASPI č. JUD4461CZ. 288 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 658.
94
však zapotřebí faktického oddělení od celku, nestačí pouhá vůle, či smýšlení vlastníka věci. Součástí stavby jsou obecně její přístavby, nástavby, přestavby. U kaţdého stavebního zásahu je třeba posoudit, zda došlo „jen k úpravě“ stávajícího objektu, či zda upravovaná stavba nezanikla a na jejím místě vznikl nový samostatný předmět právních vztahů. Jak jiţ bylo výše řečeno, rozhodující není rozsáhlost, objemnost či finanční hodnota stavebních úprav, ale to zda došlo k zániku stavby původní. K zániku stavby nadzemní dojde: „destrukcí obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním nadzemním podlažím (obvykle při současném odstranění zdiva příček), v důsledku čehož zaniká stav poskytující obraz o dispozičním řešení původní stavby“.289 Nejvyšší soud ČR jako soud dovolací řešil v rozhodnutí ze dne 31. 05. 2001, sp. zn. 28 Cdo 175/2001, konkrétně otázku stavebního propojení dvou dříve samostatných staveb. Jednalo se o funkční propojení dvou budov, kde první patro obou domů tvořilo jeden vestibul kina.290 Oba domy měly po spojení jen jeden společný vchod a do bytové jednotky v jednom z nich se vstupovalo schodištěm umístěným v budově druhé. Přes toto jednoznačné fyzické a hlavně funkční spojení obou objektů soud dovodil, ţe se stále jedná o dvě samostatné věci. Soud totiţ neshledal, ţe by faktické oddělení jedné z budov znamenalo znehodnocení celku (nejen cenové, ale hlavně funkční). Soud vycházel ze závěrů znalce, který konstatoval, ţe případné stavební práce na oddělení obou domů nebudou značně nákladné či časově náročné a ţe oba domy bude moţno (ač u jednoho z nich problematicky) po oddělení samostatně vyuţívat. Soud došel k závěru, ţe: „Pouhá skutečnost, že dvě nemovitosti, které představují v právním smyslu samostatné věci, byly užívány ke společnému účelu, byť by některá z nich k tomu byla zčásti uzpůsobena, ještě neznamená, že u jedné z těchto věcí došlo ke změně ze samostatné věci v právním smyslu na pouhou součást věci druhé.“291 Domnívám se, ţe právě v tomto případě došlo k natolik významnému spojení obou věcí, ţe se oba dříve samostatné objekty skutečně staly věcí jedinou. Názor Nejvyššího soudu ČR je třeba respektovat, nicméně je třeba zohlednit, ţe soud v dané věci rozhodoval v restitučním řízení a smysl a cíl restitučního předpisu měl na mysli právě i při rozhodování, zda 289
Česko. Nejvyšší soud. Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 761/2001 *ze dne 05.11.2002+. In ASPI č. JUD71432CZ. 290 In ASPI č. JUD63039CZ. 291 Česko. Nejvyšší soud. Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 175/2001 *ze dne 31. 05. 2001+. In ASPI č. JUD63039CZ.
95
jeden ze spojených objektů oprávněné osobě vydat, či její nárok pro ztrátu samostatnosti odmítnout. Nejvyšší soud ČR došel k závěru, ţe si obě budovy přes stavební a funkční propojení právní samostatnost zachovaly, a vlastnické právo k jedné z nich restituentovi potvrdil. Ohledně spojení samostatných staveb v jeden celek obecně platí, ţe je důleţitý především faktický stav spojení a funkční provázanost objektů. Proto vzniku „celé“ věci a jejích součástí (více fyzicky spojených staveb) nemusí a priori bránit fakt, ţe si jednotlivé objekty zachovaly své označení (číslo popisné).292 Nejvyšší soud ČR se téţ zabýval otázkou vydělení původní části stavby z celku za současného vzniku dvou samostatných věcí v právním smyslu. Soud konstatoval, ţe část stavby nemůţe být předmětem právních vztahů, dokud není od „zbytku“ reálně oddělena. Reálné rozdělení stavby spočívá v provedení stavebních úprav, kterými vzniknou dvě nebo více samostatných věcí. Stavbu lze reálně dělit pouze ve směru vertikálním. K rozdělení stavby nestačí rozdělení stavební parcely geometrickým plánem.293 Za součást stavby se téţ povaţují všechny stavební práce, které po okamţiku vzniku stavby jako věci v právním smyslu k ní jiţ jen přirůstají. Vlastník upravované stavby nabývá vlastnictví ke všem dostavbám, přístavbám a jiným stavebním úpravám, kterými se původní stavba rozšiřuje, přírůstkem. Vlastníkem připojené části (dříve samostatné věci) se stane vlastník celku i tehdy, pokud náklady na připojení vynaloţila osoba třetí.294 VI.3.4 Příslušenství stavby Příslušenstvím se obecně rozumí věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. 295 Příslušenství vyţaduje splnění těchto znaků: ―
existuje vedle hlavní věci samostatně,
292
Srov. rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 17. 05. 1994, sp. zn. 3 Cdo 199/93 in ASPI č. JUD4794CZ. 293 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 08. 04. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1465/2000 in ASPI č. JUD25309CZ; rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 03. 2008, sp. zn. 22 Cdo 361/2007 in ASPI č. JUD107584CZ. 294 HOLUB, Milan; FIALA, Josef; BIČOVSKÝ, Jaroslav. Občanský zákoník: Poznámkové vydání s judikaturou. 12. aktualizované vydání podle stavu k 1. 9. 2006. Praha: Linde Praha, 2006. s. 162. 295 Česko. OZ. § 121 odst. 1. Dostupný v ASPI.
96
―
věc hlavní a vedlejší jsou spolu trvale svázány hospodářským účelem (fyzické spojení se nevyţaduje),
―
obě věci mají jednoho vlastníka a
―
vlastník věc vedlejší určil ke společnému uţívání s věcí hlavní.296
Vedlejší věc můţe být nemovitou věcí. V praxi se jedná zejména o případy „pomocných“ staveb, které slouţí stavbě hlavní (nebo pozemku) a které jsou zároveň věcmi v právním smyslu (garáţe, kůlny, stodoly, chlévy, některé studny a bazény). Zákon zřejmě nevylučuje, aby příslušenstvím byl i pozemek (zahrada k domu, zastavěný pozemek k domu). Nicméně právní postavení pozemku – věci vedlejší není při (právním) nakládání s nimi zřejmá. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky jsou v podobě parcel evidovány v katastru nemovitostí a při právním nakládání s nimi je třeba je vţdy výslovně specifikovat (změny věcných práv k nim jsou vázány na provedení zápisu v této evidenci), bude i pozemek jako věcí vedlejší vţdy zvlášť identifikován (právě z důvodu zachování účinnosti a platnosti právních úkonů). Uvedené se samozřejmě týká i staveb podléhajících evidenci katastru nemovitostí. Nemovité stavby, kterým se nepřiděluje číslo popisné či evidenční a které tvoří příslušenství jiné stavby evidované na téţe parcele, se nezapisují do katastru nemovitostí. VI.3.5 Stavba dle předpisů stavebněprávních a katastrálních VI.3.5.1
Stavba dle předpisů stavebněprávních
Přestoţe je stavba pojmem, který byl a je běţně uţíván jak v odvětví práva veřejného, tak soukromého, nebyl výklad tohoto pojmu v setkávajících se sférách obou odvětví od počátku jednoznačný. Teprve judikatura a právní teorie se pokusily vyloţit pojem stavby tak, aby nedocházelo k nejasnostem při střetávání se sfér práva soukromého a veřejného. Tyto nejasnosti jsou způsobeny především nedostatkem legálních definicí. Jak jiţ bylo řečeno výše, občanské (a vůbec soukromé) právo nezná přesnou definici pojmu stavba ve smyslu samostatného předmětu práva. Pouze subsidiárně lze pouţít odkaz na definice práva veřejného, zejména zákona stavebního a katastrálního (případně téţ i jiných předpisů). Občanské právo pouţívá pojem stavba v ustanoveních 296
ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 665.
97
o rozdělení věcí, neoprávněné stavbě, o věcných břemenech, sousedských právech, závazkových právních vztazích (smlouva o dílo), či v předpisech o vlastnictví bytů. Vlastní občanský zákoník zná jak stavby nemovité (pozitivní definice), tak věci movité (negativní vymezení).
297
Institut neoprávněné stavby ve smyslu § 135c odst. 1 OZ
vztahuje OZ pouze ke stavbě nemovité.298 Obranou proti movité stavbě neoprávněně umístěné na pozemek je ţaloba na vyklizení. Stejně tak zřízení věcného břemene ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek je moţné pouze tehdy, je-li dotčená stavba nemovitostí.299 V oblasti závazkových právních vztahů a práv sousedských se stavbami rozumějí nejen nemovitosti, ale i objekty movité. Ve všech těchto případech však stavba musí být samostatným předmětem právních vztahů. Aby stavba mohla být věcí v právním smyslu, musí splnit následující podmínky: 1)
objekt vznikl stavební nebo montáţní technologií ve smyslu stavebního zákona300 a
2)
je samostatným předmětem právních vztahů301. Ad 1) Starší judikatura obecně hovoří o tom, ţe předcházející stavební zákon
chápal pojem stavba jako dynamickou činnost směřující k určitému výsledku a méně jiţ jako samotný výsledek této činnosti, coţ v řadě případů vyvolávalo nejasnosti.302 Předcházející stavební zákon neobsahoval definici pojmu stavba. Současný stavební zákon hovoří jasněji: „stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií….“303 I v případě tohoto zákona však platí, ţe na některých místech uţívá pojmu stavba i pro označení vlastních stavebních prací. Ad 2) Nehledě na to, ţe pojem stavba mohl v určitých intencích stavebního zákona znamenat jednou statický výsledek akce a jindy akci samotnou, je stavba dle stavebních předpisů věcí pouze tehdy: „pokud výsledkem této (stavební) činnosti je věc 297
Česko. OZ. § 119 odst. 2: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ Dostupný v ASPI. 298 Česko. OZ. § 135c odst. 1:“ Zřídí-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (dále jen "vlastník stavby").“ Dostupný v ASPI. 299 Srov. § 151o odst. 3 OZ. Dostupný v ASPI. 300 Česko. Stavební zákon. § 2 odst. 3: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání.“ Dostupný v ASPI. 301 Podrobněji rozvedeno výše. 302 Srov. zákon č. 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu. Dostupný v ASPI. 303 Česko. Stavební zákon. § 2 odst. 3. Dostupný v ASPI.
98
v právním smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztahů včetně práva vlastnického…“304 Ať uţ za účinnosti předcházejícího či platného stavebního zákona platí, ţe ne kaţdý objekt vzniklý stavební či montáţní technologií je samostatnou věcí v právním smyslu (movitou či nemovitou). Celá úvaha je nejzřetelnější zejména na chronologii výstavby. O stavbu ve smyslu stavebního zákona jde jiţ při samém počátku stavebních prací směřujících k výstavbě stavby. Naopak o stavbě ve smyslu občanskoprávním lze hovořit teprve tehdy, je-li jiţ nezaměnitelně dáno její uspořádání (je jiţ jednoznačně a nezaměnitelně patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaţí u stavby nadzemní a u stavby speciální jiţ výstavba došla do takového stadia, ţe všechny další stavební práce směřují jiţ jen k dokončení takto druhově a individuálně určené věci). Stavbou nemovitou ve smyslu OZ (za splnění dvou výše uvedených podmínek) mohou být jakékoli z pohledu stavebního práva různorodé objekty (i kdyţ je stavební zákon a další prováděcí předpisy ne vţdy výslovně definují): ―
stavby nadzemní
―
stavby podzemní,
―
stavby dočasné (stavby s omezeným trváním),
―
stavby drobné (současný stavební zákon tento termín uţívaný v předcházejícím stavebním zákoně nezná),305
―
stavby jednoduché [taxativní výčet je uveden v § 104 odst. 2 písm. a) – d) stavebního zákona],306
―
stavby veřejné infrastruktury: o
dopravní (pozemní komunikace, vodní cesty),
304
Česko. Nejvyšší soud. Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 111/98 *ze dne 30. 09. 1998]. In ASPI č. JUD12295CZ. 305 Stavbou drobnou dle zákona č. 50/1976 Sb. jsou stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a to a) stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m a b) podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a hloubka 3 m. Dále se za ně považují též kupř. oplocení, nástupní ostrůvky a další. Dostupný v ASPI. 306 Česko. Stavební zákon. § 104 odst. 2: písm. a): stavby pro bydlení a pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, písm. b) podzemní stavby do 300 m2 zastavěné plochy a hloubky do 3 m, pokud nejsou vodním dílem, písm. c) stavby do 300 m2 zastavěné plochy a výšky do 10 m, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1000 m2 zastavěné plochy a výšky do 15 m, pokud tyto stavby a haly budou nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené a dočasné na dobu nejdéle 3 let a písm. d) stavby do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m.“ Dostupný v ASPI.
99
o
technické (stavby vedení a související technická zařízení: např.
plynovody, o
trafostanice, čistírny odpadních vod, energetická vedení atd.),
občanského vybavení (slouţící kultuře, zdravotnictví, školství, sociálním sluţbám atd.) a
o
veřejného prostranství,307
―
pokud jsou zřizované nebo uţívané ve veřejném zájmu.
―
veřejně prospěšné stavby (stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci),308
―
stavby pro reklamu (stavba, která slouţí reklamním účelům)309 a
další pojmy, které jsou pouţívány a blíţe definovány v prováděcích předpisech ke stavebnímu zákonu (stavby pro bydlení, rekreaci, ubytování dle vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území). Vlastní stavební zákon krom staveb dále rozlišuje i tzv. zařízení310 a terénní úpravy311, které nejsou stavbami ve smyslu stavebně právních předpisů. Tato zařízení a zejména terénní úpravy tak nebudou ani stavbami ve smyslu občanskoprávním. U zařízení bude chybět zejména poţadavek pevného spojení se zemí, půjde tedy o věci movité. Naopak terénní zařízení nebudou vůbec věcmi v právním smyslu, ale jen součástmi upraveného pozemku. K legální definici terénních úprav je třeba připojit odkaz na osud zpevněných ploch různých druhů (parkoviště, komunikace, kurty atd.), o jejichţ povaze se vedly rozsáhlé diskuze ukončené aţ (v čase se často měnícími) stanovisky Nejvyššího soudu ČR. Podle stavebního zákona se za stavbu nepovaţují změny terénu (pozemků), kterými se podstatně mění ráz krajiny nebo odtokové poměry, přičemţ výslovně jsou jmenovány zejména skladovací a odstavné plochy, násypy, zaváţky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť. Takové znění stavebního 307
Srov. § 2 odst. 1 písm. k) stavebního zákona. Dostupný v ASPI. Srov. § 2 odst. 1 písm. l) stavebního zákona. Dostupný v ASPI. 309 Srov. § 2 odst. 3 stavebního zákona. Dostupný v ASPI. 310 Česko. Stavební zákon. § 3 odst. 2: „Zařízením se pro účely tohoto zákona rozumí informační a reklamní panel, tabule, deska či jiná konstrukce a technické zařízení, pokud nejde o stavbu podle § 2 odst. 3. V pochybnostech, zda se jedná o stavbu nebo zařízení, je určující stanovisko stavebního úřadu. Zařízení o celkové ploše větší než 8 m2 se považuje za stavbu pro reklamu.“ Dostupný v ASPI. 311 Česko. Stavební zákon. § 3 odst. 1: „Terénní úpravou se pro účely tohoto zákona rozumí zemní práce a změny terénu, jimiž se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těžební a jim podobné a s nimi související práce, nejedná-li se o hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem, například skladovací a odstavné plochy, násypy, zavážky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť, těžební práce na povrchu.“ Dostupný v ASPI. 308
100
zákona svědčí jiţ konstantnímu názoru, ţe zpevněné plochy v naprosté většině případů nejsou stavbami, ale pouhými součástmi jimi dotčených pozemků. VI.3.5.2
Stavba dle předpisů katastrálních
Pro vzájemnou úzkou souvislost nelze opomenout ani právní úpravu katastrálních přepisů, které se dotýkají problematiky staveb – věcí nemovitých. Stěţejními předpisy jsou: zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR (katastrální zákon) a jeho prováděcí předpis č. 26/2007 Sb., katastrální vyhláška. Z ustanovení § 1 odst. 2 katastrálního zákona: „Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice (dále jen "nemovitosti") zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení“, obecně vyplývá, ţe se do katastru nemovitostí zapisují věci nemovité. Absolutní závěr, ţe se v katastru nemovitostí evidují všechny nemovitosti, tj. všechny pozemky a všechny stavby spojené se zemí pevným základem, je však, právě co se týče staveb, minimálně předčasný. Stejně jako tomu bylo u stavebního zákona, i v případě vztahu občanský zákoník – katastrální předpisy dochází k některým nesrovnalostem při výkladu pojmu nemovitost a stavba. Tyto významové rozdíly jsou způsobeny základní odlišností vyplývající z duality práva veřejného a práva soukromého. Přestoţe se katastr nemovitostí obecně pokládá za soupis veškerého nemovitého majetku, není tomu vţdy tak. Katastrální zákon taxativně stanoví výčet objektů, které podléhají jeho evidenci. Krom pozemků (ohledně nichţ není sporu) a (ne)bytových jednotek jsou to dále stavby: a)
budovy ve smyslu nadzemní stavby, která je prostorově soustředěna a navenek
uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, spojené se zemí pevným základem, pokud se jim přiděluje popisné nebo evidenční číslo, b)
budovy ve smyslu nadzemní stavby, která je prostorově soustředěna a navenek
uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, spojené se zemí pevným základem, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téţe parcele, c)
rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat
evidenci podle odstavce 1 písm. b) nebo c), poţádá-li o to vlastník nemovitosti nebo jiná osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru,
101
d)
rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, které budou podléhat
evidenci podle odstavce 1 písm. b) nebo c), v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim a e)
stavby spojené se zemí pevným základem, o nichţ to stanoví zvláštní předpis.312 Předmětem evidence naopak nejsou tzv. drobné stavby.313 Katastrální zákon
ohledně drobných staveb odkazuje na neúčinné ustanovení předcházejícího stavebního zákona. Tento výčet odpovídá poţadavku na správní evidenci majetku na území ČR, a to i přesto, ţe zcela ponechává stranou výklad pojmu nemovitost ve smyslu občanskoprávních předpisů. Mnoţina objektů, které jsou nemovitostmi ve smyslu OZ, není totoţná s mnoţinou objektů podléhajících zákonné evidenci katastru nemovitostí. Není pochyb o tom, ţe jmenované předměty jsou z pohledu katastru povaţovány za věci v právním smyslu – samostatné předměty práv a povinností. Vzhledem k tomu, ţe katastr nemovitostí k evidovaným objektům dále zapisuje informace o právních vztazích k nim se váţících (a tyto výslovně vyloučil), není moţné dojít k jinému závěru. Z výčtu citovaného výše lze dovodit, ţe katastrální zákon je ve shodě s OZ, pokud se týká pozemků – nemovitostí. Naopak pojem nemovitých staveb podléhajících evidenci vymezuje jinak, a to jako budovy, resp. rozestavěné budovy, či stavby ve smyslu zvláštních předpisů. Některé stavby, které by mohly být věcmi nemovitými, naopak ze soupisu výslovně vylučuje (stavby drobné). Za budovu se ve smyslu katastrálního zákona povaţuje: (pevně spojená se zemí) „nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí“.314 Tato definice dopadá na většinu běţných staveb slouţících k obývání, či práci (bytové domy, rodinné domky, kancelářská centra, továrny, skladové haly atp.). Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“) pojem budova vykládá obdobně: „trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal. Rozhodnutím 312
Česko. Katastrální zákon. § 2 odst. 1. Dostupný v ASPI. Srov. § 2 odst. 2 katastrálního zákona. Dostupný v ASPI. 314 Česko. Katastrální zákon. § 27 písm. k). Dostupný v ASPI. 313
102
vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy.“315 Definice budovy dle zákona o vlastnictví bytů je speciální k ustanovení OZ o věci nemovité. Kaţdá budova dle zákona o vlastnictví bytů bude věcí nemovitou. Poţadavek na existenci alespoň dvou prostorově uzavřených samostatných uţitkových prostor s výjimkou hal nemá přímou oporu v OZ. Na celou definici je však třeba pohlíţet s ohledem na její účel: naplnění cílů zákona o vlastnictví bytů, které umoţňuje výlučné vlastnictví jednotek v budově za současné existence podílového spoluvlastnictví ke společným částem budovy. Bez dvou samostatných prostorově uzavřených uţitkových prostor by budova nemohla být domem s byty a nebytovými prostory. Další část definice budovy „sekce se samostatným vchodem“ přidaná nad rámec katastrálního zákona umoţňuje, aby jedna stavba a jedna věc ve smyslu OZ představovala zároveň více budov ve smyslu zákona o vlastnictví bytů. V praxi je tak jeden stavební objekt označen tolika čísly popisnými, kolik má vchodů, jeţ mohou být samostatnými sekcemi (typicky panelové domy). Poţadované naplnění stavebnětechnického uspořádání vchodu, které by mu umoţňovalo samostatně plnit všechny funkce budovy, předkládá právě i jmenované samostatné uţitkové prostory, dále kupř. vlastní výtah, schodiště. S ohledem na závěry znaleckého posudku by znakem funkčně samostatného „vchodu“ mohla být i jeho samostatnost z hlediska poţárních předpisů. Samostatné vchody ve smyslu budovy podle zákona o vlastnictví bytů mohou existovat pouze v objektech, které se označují čísly popisnými, tedy nikoli v budovách s čísly evidenčními.316 Existence samostatných sekcí však nemá vliv na to, ţe věcí je stavba - budova jako celek se všemi samostatnými sekcemi a jako taková je i předmětem katastru nemovitostí. Pro jednotlivé sekce se nezřizuje samostatný list vlastnictví. Ad a) Předmětem katastru nemovitostí je tedy stavba: 1)
budova - nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která:
315
Česko. Zákon o vlastnictví bytů. § 2 písm. a). Dostupný v ASPI. Česko. Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích. § 31 odst. 2: „Evidenčními čísly se označují:a) stavby pro rodinnou rekreaci, b) stavby dočasné, c) budovy, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu, s výjimkou 1. staveb pro chovatelství o jednom nadzemním podlaží o zastavěné ploše do 16 m2 a do 5 m výšky, 2. zimních zahrad o jednom nadzemním podlaží a skleníků do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, 3. přístřešků o jednom nadzemním podlaží, které slouží veřejné dopravě, a jiných veřejně přístupných přístřešků do 40 m2 zastavěné plochy a do 4 m výšky.“ Dostupný v ASPI. 316
103
-
je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní
konstrukcí a které -
se přiděluje popisné nebo evidenční číslo nebo
2)
budova - nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která:
-
je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní
konstrukcí a které -
se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje a která
-
není příslušenstvím jiné stavby evidované na téţe parcele. Takto specifikované stavby se označují jako budovy. Otázka nadzemní stavby
spojené se zemí pevným základem jiţ byla řešena výše. Je tedy moţné přistoupit k dalšímu znaku budovy evidované s katastru nemovitostí, kterým je číslo popisné a evidenční. Poţadavek na takové označení budov vyplývá ze zákona č. 128/2000 Sb., zákona o obcích (dále jen „obecní zřízení“), který stanoví, ţe kaţdá obec (i její část) se skládá z budov označených jedinečnými popisnými a evidenčními čísly. Budovou se pro účely přidělení čísel rozumí budovy dle definice obsaţené v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých předpisů (dále jen „zákon o oceňování majetku“): „Pozemní stavba prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory.“317 Tato definice se blíţí pojetí budovy dle zákona o vlastnictví bytů. Takové budovy, vyjma případů, kdy se jim přiděluje číslo evidenční, musí být označeny číslem popisným. Vznesené poţadavky splňují prakticky všechny běţné nadzemní objekty slouţící kaţdodenním potřebám lidí (viz poţadavek uţitkových prostor). Budovami, kterým se čísla nepřidělují, budou zejména stavby bez poţadovaných uţitkových prostor, nebo stavby tvořící příslušenství budovy, které jsou součástí jednoho celku (míněno zřejmě spojeno do jednoho kusu).318 Čísla popisná a evidenční přiděluje příslušný obecní úřad na základě: ―
výzvy stavebního úřadu (pokud stavba vyţadovala ohlášení nebo stavební
povolení), nebo 317
Pojem „pozemní“ zákon o oceňování blíže nedefinuje. Vzhledem k jeho dalším ustanovením ho však nelze vykládat jako jiný termín pro stavby nadzemní ve smyslu objektů, jejichž stěžejní stavebně technická a funkční část spočívá na povrchu země. Zákon o oceňování majetku totiž za tzv. speciální pozemní stavby považuje i kanalizaci a sítě pro rozvod energií a vody, které se mohou nacházet i pod zemí. 318 Srov. § 31 odst. 3 obecního zřízení. Dostupný v ASPI.
104
―
na výzvu vlastníka stavby, který doloţí geometrický plán a zahájení uţívání
stavby.
319
Doklad o přidělení čísla popisného nebo evidenčního tvoří přílohu k návrhu na zápis nové budovy do katastru nemovitostí vkladem.320 Číslo popisné i evidenční je vţdy arabskou číslicí bez jakýchkoli dodatků, navzájem se však barevně liší. 321 Budovy se v katastru nemovitostí evidují vţdy prostřednictvím pozemku, na kterém se nachází, s uvedením čísla evidenčního nebo popisného a příslušnosti budovy k části obce. Pokud se budově číslo nepřiděluje, eviduje se spolu s dotčeným pozemkem a vyznačením způsobu jejího vyuţití.322 Budova, které se číslo nepřiděluje a která je příslušenstvím jiné stavby evidované na téţe parcele (k tomu postačí shodná osoba vlastníka a projev vůle), se v katastru neeviduje (ačkoliv jinak můţe splňovat OZ dané předpoklady pro věc nemovitou). Dojde-li však z jakéhokoli důvodu k oddělení parcely s příslušenstvím, vznikne vlastníku příslušenství povinnost tuto stavbu (dříve příslušenství) zapsat do katastru samostatně, neboť se jiţ nachází na samostatné parcele. Typickým příkladem jsou garáţe u rodinných domů.323 Ad d) a e) Kromě staveb dokončených se v katastru evidují i budovy rozestavěné. Taková právní úprava totiţ umoţňuje, aby jejich budoucí vlastníci a stavebníci získali chybějící finanční prostředky na jejich výstavbu. Zástavou pak slouţí právě rozestavěný objekt. Do katastru nemovitostí je moţné zapsat rozestavěnou budovu tehdy, „je-li v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním.“324 Vzhledem k tomu, ţe se definice nadzemního podlaţí v různých předpisech liší, vykládá se pojem prvního nadzemního podlaţí tak, ţe celý vnější obvod stavby budovy musí být jiţ 319
Srov. § 31a obecního zřízení ve spojení s § 121 stavebního zákona. Dostupné v ASPI. KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ Květa. Katastr nemovitostí po novele: 7. Aktualizované a podstatně pozměněné vydání dle právního stavu ke dni 1. 3.2002. Praha: Linde Praha, 2002. s. 90. 321 Zákon zná i čísla orientační, která slouží lepší orientaci. Označují se též arabskými číslicemi, které mohou být doplněny malým písmenem bez diakritiky. 322 KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ Květa. Katastr nemovitostí po novele: 7. Aktualizované a podstatně pozměněné vydání dle právního stavu ke dni 1. 3.2002. Praha: Linde Praha, 2002. s. 46. 323 URBÁNKOVÁ, Kristiana. Katastr nemovitostí. Praha, 2009. 135 s. Diplomová práce. Univerzita Karlova, Právnická fakulta, Katedra práva životního prostředí. Vedoucí práce Jaroslav Drobník. s. 46. 324 Česko. Katastrální zákon. § 27 písm. l). Dostupný v ASPI 320
105
dostatečně nad terénem tak, aby jeho průmět mohl být zobrazen do roviny katastrální mapy a označen číslem stavební parcely.325 Poţadavek stupně rozestavěnosti dle katastrálního zákona je v podstatě v souladu s judikovaným závěrem o vzniku nadzemní stavby (budovy) jako věci ve smyslu OZ: kdy je jiţ jednoznačně a nezaměnitelně patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaţí. Do katastru nemovitostí se tak zapíše rozestavěná budova tehdy, kdy ve smyslu občanskoprávních předpisů jiţ vznikla a kdy všechny ostatní práce jiţ směřují jen k jejímu dokončení, nebo nejdříve k tomuto okamţiku. Rozestavěná budova se eviduje označením dotčeného pozemku s poznámkou o tom, ţe jde o rozestavěný objekt. Přílohou k návrhu na zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí je geometrický plán, čestné prohlášení stavebníka o rozestavěnosti budovy a stavební povolení (a smlouva o výstavbě, jde-li o rozestavěný byt, či nebytový prostor).326 Ad f) Posledním typem staveb evidovaných v katastru nemovitostí jsou stavby spojené se zemí pevným základem, o kterých to stanoví zákon. Toto ustavení je určeno především na stavby speciálního účelu, jako jsou přehradní nádrţe, stavby energetiky atp. Podle tohoto ustanovení se v současné době v katastru nemovitostí evidují stavby ve smyslu zákona o vodách včetně ochranných pásem.327 Vodní díla se v katastru nemovitostí evidují na pozemku druhu zastavěná plocha a nádvoří bez způsobu vyuţití. Budovy a vodní díla [stavby podle § 2 odst. 1 písm. f) katastrálního zákona] se evidují jak v souboru popisných tak geodetických informací, konkrétně jde o tyto údaje: ―
příslušnost do katastrálního území,
―
údaje o parcele, na níţe je stavba umístěna,
―
číslo popisné nebo evidenční budovy, bylo-li přiděleno,
―
příslušnost budovy k části obce, jde-li o budovu s číslem popisným nebo
evidenčním,
325
KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ Květa. Katastr nemovitostí po novele: 7. Aktualizované a podstatně pozměněné vydání dle právního stavu ke dni 1. 3.2002. Praha: Linde Praha, 2002. s. 46. 326 KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ Květa. Katastr nemovitostí po novele: 7. Aktualizované a podstatně pozměněné vydání dle právního stavu ke dni 1. 3.2002. Praha: Linde Praha, 2002. s. 90. 327 Česko. Zákon o vodách. § 20 odst. 1: „Přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejích březích, stavby k využití vodní energie a stavby odkališť, pokud jsou spojené se zemí pevným základem, se evidují v katastru nemovitostí. Podrobnosti vymezení těchto vodních děl stanoví Ministerstvo zemědělství v dohodě s Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním vyhláškou.“ Dostupný v ASPI.
106
―
typ stavby (body 3 přílohy),328
―
způsob vyuţití stavby (bod 4 přílohy),329
―
typ a způsob ochrany nemovitosti (bod 6 přílohy),330
―
číslo listu vlastnictví,
―
právní vztahy a další práva,
―
další údaje (kupř. vyznačení plomby, upozornění na obnovu katastrálního
operátu a další, srov. § 12), ―
souřadnice definičního bodu budovy nebo vodního díla v S-JTSK. Předmětem evidence naopak dle katastrálního zákona výslovně nejsou tzv.
drobné stavby. Pojem drobné stavby zavedl původní stavební zákon č. 50/1976 Sb., který je charakterizoval jako podzemní a nadzemní objekty nepřekračující stanovené rozměry plnící funkci doplňkových staveb ke stavbám hlavním; dále téţ jako určité typy objektů: nástupní ostrůvky, oplocení a další. Nynější stavební zákon tento pojem neuţívá. Katastrální zákon zavedl vlastní definici drobných staveb, která se znění dle původního stavebního zákona velmi podobá: „stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m 2 a výška 4,5 m, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavby na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 30 m 2 a výška 5 m. Za drobné stavby se nepovažují stavby garáží, skladů hořlavin a výbušnin, stavby pro civilní ochranu, požární ochranu, stavby uranového průmyslu a jaderných zařízení, sklady a skládky nebezpečných odpadů a stavby vodních děl.“331 Katastr nemovitostí dále neeviduje podzemní stavby, čemuţ se není moţné divit s ohledem na to, ţe dosud není spolehlivě vyjasněno, zda podzemní stavba vůbec můţe naplnit znaky věci nemovité (spojení se zemí pevným základem). Předmětem katastru nejsou téţ další zvláštní stavby. Katastr jako samostatné věci neregistruje kupř. pozemní komunikace, ač jde o stavby ve smyslu stavebního zákona a můţe jít i o věci v právním smyslu (zejména dálnice a silnice). Pozemky dotčené stavbami pozemních komunikací eviduje jako ostatní plochy se způsobem vyuţití dálnice, silnice, ostatní komunikace; 328
Budova s č. p., budova s č. e., budova bez č. p./č. e., rozestavěná budova a vodní dílo. Např. zemědělská usedlost, bytový dům, rodinný dům, stavba pro obchod, stavba pro výrobu a skladování a další. 330 Např. nemovitá kulturní památka a další. 331 Česko. Katastrální zákon § 27 písm. m). Dostupný v ASPI. 329
107
tedy nikoli jako zastavěná plocha a nádvoří. Tyto stavby totiţ nesplňují znaky budovy, ani bytové či nebytové jednotky (a to ani ve fázi rozestavěnosti), natoţ pak vodního díla. Předmětem katastru nemovitostí by mohly být pouze tehdy, pokud by tak určil zákon ve smyslu § 2 odst. 1 písm. f) katastrálního zákona, jak je tomu dle zákona o vodách. V katastru nemovitostí se téţ neevidují stavby, které jejich stavebníci úmyslně nepřihlásili. Výstavba takových objektů neprošla ani řádným stavebním řízením, a proto se jedná o tzv. stavby černé (stavby bez ohlášení, stavebního povolení či kolaudace). Černé stavby mohou být zároveň i stavbami neoprávněnými, pokud je stavebník postavil na cizím pozemku a nezískal k tomu souhlas a potřebné oprávnění majitele pozemku.332 Neoprávněné stavby jsou výsledkem vyloučení zásady superficies solo cedit ze současného právního řádu. Kdyby totiţ tato zásada u nás platila, stala by se stavba svým vybudováním součástí pozemku a vlastník pozemku by vlastnictví ke stavbě nabyl přírůstkem, a to i tehdy, pokud na její zbudování nevynaloţil finanční prostředky. Z výše uvedených skutečností je zřejmé, ţe pojem katastr nemovitostí se zcela neshoduje s pojmem nemovitost ve smyslu občanskoprávních předpisů. Krom, jednotek, vodních děl a pozemků se evidují nemovité stavby. Z těchto nemovitých staveb se však v katastru nemovitostí evidují v podstatě jen tzv. budovy (prostorově soustředěné nadzemní stavby, které jsou pevně spojené se zemí) a z nich jen ty, které nejsou zároveň stavbou drobnou, či které nejsou příslušenstvím jiné stavby na témţe pozemku.333 Vzorové výpisy z katastru nemovitostí týkající se staveb tvoří přílohu č. 6 a 7. VI.3.6 Stavba a „zastavěnost“ ve smyslu restitučních předpisů Pojmy stavba a zastavěnost hrají důleţitou roli i v případě stále aktuálních restitucí. Restitučními předpisy jsou: zákon o půdě, zákon č. 403/1990 Sb. ze dne 2. října 1990, o zmírnění následků některých majetkových křivd (dále jen „zákon o zmírnění“) a zákon č. 87/1991 Sb. ze dne 21. února 1991, o mimosoudních
332
Srov. § 135c OZ. ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK Jan aj. Občanské právo hmotné 1: Díl první: obecná část, Díl druhý: věcná práva. Páté jubilejní aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2009. s. 242. 333
108
rehabilitacích (dále jen „zákon o mimosoudních rehabilitacích“).334 Uvedené předpisy existují vedle sebe.335 Účelem restitučních předpisů je odstranění majetkových křivd nastalých v rozhodném období a vzniklých určitými přesně stanovenými důvody. Cílem je tedy nahradit škodu vzniklou původním vlastníkům tím, ţe o své vlastnictví (k věcem movitým i nemovitým) zákonem danými způsoby v daném období přišli. Mezi příčiny se řadí nejčastěji: vyvlastnění bez vyplacení náhrady, darování v tísni podle zákona o půdě, či odnětí vlastnického práva podle vládního nařízení č. 15/1959 Sb., o opatřeních týkajících se některých věcí uţívaných organizacemi socialistického sektoru ve smyslu zákona o zmírnění a další. Odstranění majetkových křivd spočívá v moţnosti poškozených fyzických nebo soukromých právnických osob (tzv. osob oprávněných) poţádat ve stanovených lhůtách o vydání movitého i nemovitého majetku u tzv. povinné osoby (státu, právnické nebo fyzické osoby), která s věcmi ke dni účinnosti jednotlivých předpisů nakládala. Mezi povinnou a oprávněnou osobou měla být v případě oprávněnosti restitučního nároku uzavřena dohoda o vydání původního majetku oprávněné osobě. Pokud nedošlo k uzavření dohody, rozhodovaly o nároku obecné soudy (v případě zákona o půdě byla dohoda schvalována pozemkovým úřadem, pokud k dohodě nedošlo, rozhodl pozemkový úřad o (ne)vydání věci; na to pak navázalo případné soudní řízení dle části páté o.s.ř.). Restituční zákonodárství je ovládáno stěţejní zásadou, kterou je snaha o přednostní navrácení původního majetku (movitých a nemovitých věcí, které byly oprávněným osobám přímo odňaty) oprávněné osobě (jejím dědicům), pokud tato o to usiluje. Tento názor vyplývá z úvahy, ţe zlepšení péče o půdu (a o majetek vůbec) se obecně spojuje s obnovením původních vlastnických vztahů k ní.336 Tento základní princip se neuplatní pouze tehdy, budou-li stoprocentně naplněny tzv. výjimky z účelu restitucí. Jednotlivé restituční předpisy obsahují vlastní výjimky z účelu restitucí, přičemţ nejčastěji se jedná právě o zastavěnost pozemku (zřízení stavby na pozemku po jeho převzetí státem), zřízení práva osobního uţívání k pozemku, nebo významná 334
V dané věci ponechávám stranou předpisy týkající se navracení majetku řeholním řádům, židovským spolkům, nadacím a obcím, dobrovolným organizacím podle zákona č. 298/1990 Sb., zákona č. 212/2000 Sb. a zákona č. 173/1990 Sb. a restituce obecní podle zákona č. 172/1991 Sb. 335 Srov. usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 24. 03.1998, sp. zn. II. ÚS 247/97 in ASPI č. JUD31713CZ, usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 31. 03. 2003, sp. zn. II. ÚS 341/99 in ASPI č. JUD32887CZ. 336 Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 23. 10. 2003, sp. zn. I. ÚS 754/01 in ASPI č. JUD328/94CZ.
109
přestavba odňatého objektu.337 Zákon o půdě obsahuje zřejmě nejširší okruh výjimek: překáţka zřízení hřbitova, chatové nebo zahrádkářské osady, nebo sportoviště na pozemku.338 Zákonem definované výjimky z účelu restitucí představují zájem (často zahrnující velké skupiny zainteresovaných osob), který je silnější neţ poţadavek na přednostní naplnění účelu restitucí. Tímto zájmem je zájem veřejný.339 Pouze převaha veřejného zájmu daná splněním zákonných podmínek můţe vyústit v zamítnutí ţádosti oprávněné osoby o vydání konkrétní původní věci. Oprávněné osobě v takovém případě přísluší „náhrada“ za nevydané movité i nemovité věci spočívající ve vydání náhradní věci, nebo v náhradě finanční (liší se v jednotlivých restitučních předpisech). Otázka zastavěnosti pozemku z hlediska restitučních předpisů je dalším tématem této práce, neboť úzce souvisí s výkladem pojmu stavba ve smyslu občanskoprávních předpisů. Zřízení stavby, či zastavění pozemku stavbou je jednou z výše uvedených výjimek z účelu restitucí. Má za následek, ţe takový pozemek není moţné oprávněným osobám vydat, ačkoli ty o to usilují (ostatní zákonem dané podmínky pro vydání původní věci jsou splněny). Vzhledem k tomu, ţe restituční předpisy (snad aţ na zákon o půdě) blíţe nespecifikují pojem „stavba“ (resp. neuvádí, ţe tento pojem má speciální obsah platný jen pro oblast restitucí), pouţívá se podpůrně výklad ve smyslu občanskoprávních předpisů. Jiný výklad, zejména opírající se o právo veřejné (stavebně právní předpisy), je vyloučen.340 Řada jiţ výše citovaných soudních rozhodnutí pojednávajících o stavbě jako věci nemovité byla soudy vydána právě v restitučních sporech (kupř. právní povaha místní komunikace). Vzhledem k citlivé povaze restitučních řízení se soudy cítí být vázány nyní jiţ konstantním názorem Nejvyššího soudu ČR, ţe všechny tzv. výjimky z účelu restitucí musí být vykládány restriktivním způsobem.341 Tento poţadovaný způsob výkladu se tedy vztahuje i na posouzení rozsahu zastavěnosti pozemku a stavby jako takové. Rozsah stavby je dán nejen vlastní stavbou, ale i tím, co můţe být označeno jako její součást. Naopak to, co je posouzeno jako součást pozemku, nemůţe být stavbou bránící vydání pozemku oprávněné osobě. 337
Srov. § 10 odst. 4 zákona o zmírnění, § 11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě a § 8 odst. 3 zákona o mimosoudních rehabilitacích. Dostupné v ASPI. 338 Srov. § 11 odst. 1 zákona o půdě. 339 Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 28. 05. 2002, sp. zn. II. ÚS 747/2000 in ASPI č. 32489CZ. 340 Srov. rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 01. 02. 1994, sp. zn. 3 Cdo 375/93 in ASPI č. JUD4463CZ. 341 Srov. Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 04. 2009, sp. zn. 28 Cdo 2502/2008 in ASPI č. JUD150851CZ.
110
Právní praxe i teorie tedy v konkrétních případech řešily otázky týkající se součásti a příslušenstvím pozemku a staveb. Na počátku totiţ bylo stanoveno, ţe stavbou ve smyslu restitučních předpisů se rozumí jedině věc v právním smyslu (stavba reálná ve smyslu občanskoprávním). Stavba jako samostatný předmět práv však můţe být zároveň věcí movitou i nemovitou. Restituční předpisy, vyjma zákona o půdě, se nevyjadřují jednoznačně, zda stavbou bránící vydání pozemku můţe být jedině věc nemovitá, nebo i věc movitá. Zákon o půdě naopak jasně stanoví, ţe překáţkou je jen stavba nemovitá. Pozemky dotčené stavbami movitými nebrání naplnění účelu tohoto restitučního předpisu a vydání věci. Zákon o půdě tak v mnohém lépe neţ ostatní citované zákony vystihuje základní poţadavek na restriktivní výklad restitučních přepisů.342 Přesnost zákona o půdě vyplývá i z gramatické konstrukce „zastavěnosti“ pozemku dle § 11 odst. 1 písm. c). Znění § 11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě je na rozdíl od značně obecných ustanovení zákonů o mimosoudních rehabilitacích a o zmírnění podrobné a lépe vystihuje praktickou stránku restituce zemědělského majetku.343 Dotčená ustanovení zákona o zmírnění a o mimosoudních rehabilitacích dle svého stručného znění umoţňují poměrně široký výklad pojmu stavba, coţ se zcela neshoduje se zájem státu a celé společnosti na restriktivním výkladu tohoto odvětví práva. Vydání pozemku brání i stavba, pokud byla zřízena nově po demolici původní stavby nacházející se na pozemku ke dni jeho převzetí státem.344 Pokud byla stavba stojící na pozemku ke dni jeho převzetí státem významně stavebně upravována, můţe i tato skutečnost zabránit jejímu vydání (viz dále).
342
Česko. Zákon o půdě. § 11 odst. 1 písm. c): „pozemek byl po přechodu nebo převodu do vlastnictví státu nebo jiné právnické osoby zastavěn; pozemek lze vydat, nebrání-li stavba zemědělskému nebo lesnímu využití pozemku, nebo jedná-li se o stavbu movitou, nebo dočasnou, nebo jednoduchou, nebo drobnou a nebo stavbu umístěnou pod povrchem země. Za zastavěnou část pozemku se považuje část, na níž stojí stavba, která byla zahájena před 24. červnem 1991, a část pozemku s takovou stavbou bezprostředně související a nezbytně nutná k provozu stavby. Zahájením stavby se rozumí datum skutečného zahájení stavby, zapsané do stavebního deníku a oznámené stavebnímu úřadu, pokud byla stavba zahájena do dvou let od vydání stavebního povolení.“ Dostupný v ASPI. 343 Česko. Zákon o mimosoudních rehabilitacích. § 8 odst. 3: „Pozemek, na němž je umístěna stavba, která byla zřízena až po převzetí pozemku státem, se nevydává.“ a Česko. Zákon o zmírnění. § 10 odst. 4.: „Pozemek, na němž je umístěna stavba, která byla zřízena až po převzetí pozemku státem, se nevydává; oprávněné osobě přísluší peněžní náhrada.“ Dostupné v ASPI. 344 Česko. Zákon o zmírnění. § 11: odst. 4) „Pozemek, na němž je umístěna stavba, která byla zřízena až po převzetí pozemku státem, se nevydává; oprávněné osobě přísluší peněžní náhrada (§ 14);“ odst. 5) „Povinná osoba je povinna vydat pozemek, na němž byla umístěna zaniklá stavba, pokud nejde o případ podle odstavce 4.“ Dostupný v ASPI.
111
VI.3.6.1
Zákon o půdě
Dle zákona o půdě vydání pozemku brání pouze stavba, která není movitá, dočasná, jednoduchá, drobná, nebo umístěná pod povrchem země. Ohledně definic stavby movité, dočasné, jednouché a drobné odkazuje zákon o půdě na OZ a nyní jiţ zrušenou prováděcí vyhlášku č. 85/1976 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení a stavebního řádu ve znění platném ke dni účinnosti zákona o půdě. Pozemek zastavěný jakoukoli stavbou můţe být dále vydán tehdy, nebrání-li stavba zemědělskému nebo lesnímu vyuţití pozemku. Samotná stavba nadto musí být zahájena před 24. 06. 1991 (den účinnosti zákona o půdě), tj. v tento den jiţ musí být stavební práce alespoň započaty (co se rozumí dnem zahájení stavby je dáno § 11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě).345 Z výše uvedeného se podává, ţe stavbou bránící vydání pozemku dle zákona o půdě je jedině stavba nemovitá, která má za následek trvalou změnu vyuţití pozemku (není-li zároveň jedním z výslovně jmenovaných objektů – stavba drobná atd.) a která brání zemědělskému nebo lesnímu vyuţití pozemku. Velikost, či hodnota stavby, ani účelnost jejího dalšího vyuţití a také to, zda byla pořízena v souladu s předpisy stavebního práva, nejsou relevantní (příslušná správní povolení však mohou prokázat, ţe ke dni 24.06.1991 jiţ existovala, či její výstavba byla alespoň započata).346 Neţádoucí (avšak logický) extensivní nádech má věta § 11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě definující pojem „zastavěná část pozemku“: „Za zastavěnou část pozemku se považuje část, na níž stojí stavba, která byla zahájena před 24. červnem 1991, a část pozemku s takovou stavbou bezprostředně související a nezbytně nutná k provozu stavby.“ Je to právě otázka bezprostřední souvislosti a nezbytné nutnosti, která můţe rozsah (ne)vydávané části pozemku významným způsobem změnit. Zákon o půdě totiţ jako výjimku z účelu restitucí nevnímá pouze stavbu samotnou a jí přímo zastavěnou část pozemku, ale i určitý obecně definovaný prostor. Nastíněné pojmy byly v minulých letech opakovaně předestírány obecným soudům i Ústavnímu soudu ČR k posouzení správnosti aplikace práva na skutkový stav a ke sjednocení jejich výkladu. Byl to právě Ústavní soud ČR, který vyslovil, ţe: „Jsou to zejména otázky bezprostřední souvislosti a nezbytné nutnosti, které musí být v každém jednotlivém
345
Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 12. 2008, sp. zn. 28 Cdo 2398/2008 in ASPI č. JUD148452CZ. 346 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 06. 2010, sp. zn. 28 Cdo 1556/2010 in ASPI č. JUD181012CZ.
112
případě vždy pečlivě a odpovědně, s primárním účelem zákona o půdě, zkoumány a vyloženy. Podle názoru Ústavního soudu nelze totiž dané ustanovení interpretovat příliš extenzivně a dovozovat, že jde-li o "ucelený" rekreační areál, nelze jej vydat, ať je jakkoliv rozsáhlý a zahrnout sem veškeré plochy jej tvořící včetně (mj.) volného prostranství s okrasnou zelení, porostem borovic a dětského hřiště.“347 a „Při interpretaci a aplikaci restitučních předpisů je třeba vždy mít na zřeteli účel a přednost úpravy podle těchto předpisů. Pojmy a instituty obsažené v restitučních předpisech je třeba vykládat s ohledem na to, aby byl v maximální míře dosažen jejich účel. Výklad pojmů obsažených v restitučních předpisech nelze podřizovat pojmům obsaženým v jiných právních předpisech či odvětvích práva (např. práva stavebního) Je třeba respektovat proporcionalitu mezi omezením restitučního nároku na vydání původních pozemků a prosazováním konkrétního veřejného zájmu.“348 „Aplikace § 11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě přichází v úvahu až tehdy, jsou-li splněny tam uvedené podmínky beze všech pochybností.“349 Je třeba téţ upozornit na další názor Ústavního soudu ČR, který bude třeba zohlednit při posuzování všech překáţek dle restitučních předpisů. Ústavní soud ČR vybízí obecné soudy k tomu, aby se v konkrétních racionálně odůvodněných případech odklonily od doslovného znění restitučních předpisů a vyloţily je tak, aby oprávněným osobám nebyla způsobována další neodůvodněná křivda. Ústavní soud ČR došel k závěru, ţe obecné soudy nejsou literou zákona vázány absolutně, „ale jsou povinny se od něj odchýlit, vyžaduje-li to ze závažných důvodů účel restitučního zákona, historie jeho vzniku, systematická souvislost nebo některý z principů, jež mají svůj základ v ústavně konformním právním řádu jako významovém celku….“350 Nejvyšší soud ČR se poté konkrétně vyslovil i k otázce „bezprostřední souvislosti a nezbytné nutnosti“ ve smyslu § 11 odst. 1 písm. c). Podle něj jsou pro vydání pozemku podstatná tato kriteria: ―
funkční spojení pozemků se stavbami, které plní určený účel,
Česko. Ústavní soud. Nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 754/01 ze dne 23. 10. 2003. In ASPI č. JUD32894CZ. 348 Česko. Ústavní soud. Nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 176/03 ze dne 14. 07. 2004. In ASPI č. JUD33012CZ. 349 Česko. Nejvyšší soud. Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 4153/2009 ze dne 18. 02. 2010. In ASPI č. JUD164047CZ. 350 Česko. Ústavní soud. Nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 680/05 ze dne 14. 03. 2007. In ASPI č. JUD34854CZ. 347
113
―
prostorová návaznost (tzv. areál),
―
zvláštní právní reţim areálu, který vykazuje účelové sepětí se stavbou,
―
nezbytnost zváţit, zda vydání pozemku neohrozí funkčnost areálu, resp. zda můţe fungovat i v redukované míře, jde tedy také o velikost výměry sporných pozemků ve vztahu k ostatním částem areálu.351 Stejný soud dále definoval funkční spojení stavby a pozemku (tzv. funkční
celek) jako vlastní stavební pozemek, nebo pozemek zastavěný stavbou a téţ přilehlé pozemky, které s pozemky zastavěnými souvisí bez přerušení.352 V kaţdém konkrétním případě musí být předpoklady nezbytnosti a souvislosti zkoumány s vědomím a s ohledem na právě uvedená kritéria. Právě popsaný způsob výkladu druhé věty ustanovení § 11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě se zaslouţil o to, ţe oprávněným osobám byly a jsou vydávány i pozemky nacházející se tzv. „areálech“ (souborech staveb). Povinné osoby jako součást své obrany proti restitučním nárokům opakovaně tvrdí, ţe pozemky nelze vydat, protoţe jsou zastavěny areálem (souborem staveb) a všechny jsou pro jeho provoz nezbytně nutné a s ním bezprostředně souvisí. Povinné osoby se dokonce často snaţily argumentovat i tím, ţe časová podmínka zahájení stavby je dána jiţ zahájením stavební činností ohledně areálu jako celku.353 Tak bylo argumentováno v konkrétních případech areálů sídlišť, rekreačních kempů, výrobních areálů apod. S ohledem na výše uvedené skutečnosti však soudy rozhodují tak, ţe areál jako celek, který je místně vymezen či účelově dán, není obecně překáţkou ve smyslu § 11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě, která by bránila vydání pozemků v dané lokalitě. Proto bylo moţno v konkrétních případech rozhodnout, ţe pozemky tvořící zelené plochy, parkoviště a komunikace se oprávněným osobám vydávají. Areály [vyjma chatových a zahrádkových osad a sportovišť dle § 11 odst. 1 písm. d) a e) zákona o půdě] nejsou samostatnou výjimkou 351
Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 10. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2518/2006 in ASPI č. JUD102624CZ. 352 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 01. 2003, sp. zn. 28 Cdo 1042/2002 in ASPI č. JUD25255CZ. 353 Existuje ojedinělé rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, které stanoví, že zahájením stavby dle § 11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě je možno rozumět i zahájení stavby sídliště jako celku. Soud vycházel ze znění stavebního povolení v dané věci. Došel k závěru, že stavba areálu byla od počátku pojímána jako jeden komplex, i když po jeho dokončení vznikly samostatné budovy jako věci v právním smyslu. Soud dovodil, že v tomto případě je nezbytné použít extensivní výklad pojmu stavba a vztáhnout ho nikoli na jednotlivé objekty, ale na celý jejich soubor. Takový výklad by měl údajně respektovat proporcionalitu mezi omezením restitučního nároku a prosazením veřejného zájmu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.06.2006, sp. zn. 30 Cdo 1651/2005 in ASPI č. JUD34204CZ.).
114
z účelu restitucí (pokud by to zákonodárce zamýšlel, mezi překáţky bránící vydání pozemku oprávněné osobě vy je výslovně zařadil).354 V případě všech pozemků, které mohou i jen zdánlivě souviset s provozem určitého souboru staveb, je nutno jejich vzájemnou provázanost posuzovat právě s ohledem na výše uvedená kritéria (tedy nikoli příliš „volně“). Tvrzené soubory staveb (areály) nelze povaţovat za věc v právním smyslu – věc hromadnou. Označení souboru staveb za věc hromadnou bylo dalším argumentem povinných osob proti vydání souborů nemovitostí. Ústavní soud ČR však došel k závěru, ţe, pokud je věc hromadná pojmem občanskoprávní teorie a zákon neobsahuje její definici, není moţné pro tento pojem vyvodit jakékoli právní důsledky z hlediska předpisů občanskoprávních i restitučních.355 Ačkoli zákon o půdě uznává některé speciální soubory staveb za překáţky v restituci (za splnění dalších zákonných podmínek jde o chatové a zahrádkové osady a sportovní a tělovýchovná zařízení), je i u nich třeba zkoumat, zda se tento soubor na pozemku skutečně nachází (je na pozemku zřízen). Takovým zřízením je míněno: ―
umístění stavby v občanskoprávním smyslu určené k příslušnému účelu,
―
umístění stavby související s chodem areálu, nebo
―
pozemek sám slouţí k danému účelu a bez něj by provoz areálu nebyl bez
neodůvodnitelných obtíţ moţný.356 Pokud je prokázána „vzájemná provázanost funkcí mezi jednotlivými objekty či pozemky“, je třeba respektovat prioritu jednotného vlastnického práva k tomuto celku a zájem na předcházení dalších sporů vyplývajících z odděleného vlastnictví s tím, ţe takový areál nelze dělit. Jinak řečeno nelze vydat jeho část jako nezastavěnou.357 Starší rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR dále doplňuje, ţe i v případě areálu je třeba zkoumat, zda konkrétní veřejný zájem převaţuje nad zájmem oprávněné osoby natolik, ţe odepření práva oprávněné osobě nebude v rozporu s dobrými mravy.358
354
Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 09. 02. 2010, sp. zn. 28 Cdo 3793/2009 in ASPI č. JUD164044CZ. 355 Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 14. 06. 2000, sp. zn. II. ÚS 78/98 in ASPI č. JUD32119CZ. 356 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 10.2010, sp. zn. 28 Cdo 3362/2010 in ASPI č. JUD185890CZ. 357 Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 14.06.2000, sp. zn. II. ÚS 78/98 in ASPI č. JUD32119CZ, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 13.09.2007, sp. zn. 28 Cdo 3073/2007 in ASPI č. JUD99456CZ. 358 Srov. rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 28.02.1994, sp. zn. 3 Cdo 40/93 in ASPI č. JUD4753CZ.
115
Domnívám se, ţe při posuzování „bezprostřední souvislosti a nezbytné nutnosti pozemku k provozu stavby“ je třeba vţdy přihlíţet k tomu, zda jde skutečně o natolik funkčně a prostorově provázaný soubor staveb a ploch, ţe oddělení jen některé části by mohlo způsobit neodůvodnitelné obtíţe při jejich provozu, či dokonce jeho úplné znemoţnění. V případě areálu, kde byla vlastnická celistvost porušena dobrovolnými převody třetím osobám jiţ k 24. 06.1991 nebo v mezidobí do rozhodnutí o uplatněném restitučním nároku a funkčnost areálu jako celku přesto zůstala zachována, není dána ochrana ve smyslu veřejného zájmu – zachování funkčnosti a jednoty vlastnického práva k celku. Konečně je třeba uvést, ţe výše uvedené skutečnosti mají význam, pokud stavba – věc nemovitá, od které se vše odvíjí, vznikla přede dnem účinnosti zákona o půdě (24. 06. 1991), nebo k tomu dni byla její výstavba alespoň zahájena.359 Funkčně související plochy se nevydávají jedině tehdy, pokud bezprostředně souvisí a jsou nezbytně nutné k provozu stavby, která splňuje všechny poţadavky na ni kladené v § 11 odst. 1 písm. c).360 V opačném případě nelze zastavěnost pozemku posuzovat ve smyslu § 11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě. Překáţkou je vţdy stavba zřízená AŢ po převzetí pozemku státem. O tom není sporu tehdy, byl–li pozemek ke dni převzetí volný, tj. nezastavěný. Pokud se na něm však nacházela určitá stavba následně demolovaná nebo různými způsoby stavebně upravovaná, stává se posouzení zastavěnosti ve smyslu § 11 odst. 1 písm. c) zákona o půdě sloţitou otázkou skutkovou i právní. Při posuzování těchto nejednoznačných případů je třeba zohlednit nejen principy restitučních předpisů, ale je třeba téţ přibrat občanskoprávní výklad pojmů věc, nemovitost, vznik a zánik nemovitosti. Soudní praxe se jiţ v minulosti vyjádřila tak, ţe v případě demolice původní stavby a následném
359
Srov. rozsudek Nejvyššího soudu v Praze ze dne 16.12.2008, sp. zn. 28 Cdo 2398/2008 in ASPI č. JUD148452CZ. 360 Česko. Zákon o půdě. § 11 odst. 1 písm. c): „pozemek byl po přechodu nebo převodu do vlastnictví státu nebo jiné právnické osoby zastavěn; pozemek lze vydat, nebrání-li stavba zemědělskému nebo lesnímu využití pozemku, nebo jedná-li se o stavbu movitou, nebo dočasnou, nebo jednoduchou, nebo drobnou a nebo stavbu umístěnou pod povrchem země. Za zastavěnou část pozemku se považuje část, na níž stojí stavba, která byla zahájena před 24. červnem 1991, a část pozemku s takovou stavbou bezprostředně související a nezbytně nutná k provozu stavby. Zahájením stavby se rozumí datum skutečného zahájení stavby, zapsané do stavebního deníku a oznámené stavebnímu úřadu, pokud byla stavba zahájena do dvou let od vydání stavebního povolení.“ Dostupný v ASPI.
116
zřízení stavby nové je překáţka zastavěnosti dána.361 Pokud však byla původní stavba přestavována, bude třeba celou stavbu posuzovat tak, zda došlo k pouhým stavebním úpravám, nebo zda byla původní stavba při přestavbě odstraněna do té míry, ţe zanikla (destrukcí obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním nadzemním podlaţím, obvykle při současném odstranění zdiva příček) a „přestavbou“ vlastně vznikla věc nová. Právě uvedené skutečnosti se uplatní nejen v případě zákona o půdě362, ale i zákona o mimosoudních rehabilitacích a zákona o zmírnění. VI.3.6.2
Zákon o zmírnění a zákon o mimosoudních rehabilitacích
Ostatní restituční předpisy: zákony o zmírnění a zákon o mimosoudních rehabilitacích pohlíţí na výjimku z účelu restitucí podobně, ale přece jen trochu jinak. Dotčená ustanovení citovaných zákonů zní stejně, tj. ţe se nevydává pozemek, na němţ je umístěna stavba, která byla zřízena aţ po převzetí pozemku státem. Tyto zákony neobsahují ţádné „výjimky z výjimek v restituci“ ohledně stavby tak, jak to činí zákon o půdě u staveb drobných, jednoduchých, dočasných, movitých, podzemních. Soudní praxe se shodla na tom, ţe stavbou ve smyslu § 8 odst. odst. 3 zákona o mimosoudních rehabilitacích a § 10 odst. 4 zákona o zmírnění se rozumí jedině výsledek stavební činnosti, tak jak ji chápe stavební zákon, pokud je zároveň samostatným předmětem práv. Dělícím kritériem zde není movitý či nemovitý charakter stavby, neboť to oba zákony neuvádí. S ohledem na účel zákona lze dojít k závěru, ţe se musí jednat o stavbu relativně trvalého charakteru.363 Tento poţadavek bude zřejmě nejlépe splňovat stavba nemovitá, ačkoli to není vyloučeno ani u stavby movité. Judikatura termín „stavba relativně trvalého charakteru“ vysvětluje jako objekt, který nelze bez neţádoucích obtíţí spočívajících zejména v neúměrných nákladech, v technické náročnosti, v nebezpečí nadměrného poškození nebo znehodnocení přemístit.364 Z kontextu obou zákonů vyplývá, ţe vydání pozemku brání stavba, která byla zřízena na pozemku po demolici
361
Srov. rozhodnutí Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.11.1994, sp. zn. 22 Ca 168/94 in ASPI č. JUD5373CZ. 362 Česko. Zákon o půdě. § 11 odst. 4: „Obytnou budovu, hospodářskou budovu a jinou stavbu, patřící k původní zemědělské usedlosti, nelze vydat v případě, že zásadní přestavbou stavba ztratila svůj původní stavebně technický charakter tak, že již nesouvisí s předmětem zemědělské výroby.“ Dostupný v ASPI. 363 Požadavek trvalosti byl znakem nemovité stavby dle tzv. středního zákoníku občanského. 364 Srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.09.1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98 in ASPI č. JUD12295CZ; rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.08.2000, sp. zn. 28 Cdo 184/99 in ASPI č. JUD24538CZ; usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.07.2007, sp. zn. 28 Cdo 1709/2007 in ASPI č. JUD99296CZ.
117
stavby původní. Naopak vydává se pozemek i tehdy, pokud byla na něm ke dni převzetí státem stojící stavba později demolována (pokud na ní poté nevznikla nová stavba trvalého charakteru).365 VI.3.6.3
Zákon o mimosoudních rehabilitacích a zákon o půdě
Restituční předpisy se nevztahují jedině na otázku vydání a nevydání pozemků, ale řeší téţ restituční nároky ohledně staveb, které byly původním vlastníkům odňaty. Jejich vydání oprávněným osobám mohou zabránit stavební úpravy odňatých nemovitostí, a to za těchto okolností: ―
§ 11 odst. 4 zákona o půdě: „Obytnou budovu, hospodářskou budovu a jinou stavbu, patřící k původní zemědělské usedlosti, nelze vydat v případě, že zásadní přestavbou stavba ztratila svůj původní stavebně technický charakter tak, že již nesouvisí s předmětem zemědělské výroby.“366 a
―
§ 8 odst. 1 zákona o mimosoudních rehabilitacích: „Stavby, které zásadní přestavbou ztratily svůj původní stavebně technický charakter, se nevydávají.“367 Překáţka ve vydání tedy spočívá v provedení zásadní přestavby nemovitosti
vedoucí ke ztrátě původního stavebně technického charakteru (u zákona o půdě pak pouze tehdy, pokud nadále nesouvisí s předmětem zemědělské výroby). Vzhledem k tomu, ţe v oblasti restitučních předpisů zásadně platí zákaz výkladu pojmů ve smyslu jiných odvětví práva, zejména práva stavebního, zabývaly se soudy výkladem tohoto pojmu ve smyslu restitučních a občanskoprávních předpisů, a to pro oba dotčené zákony stejně.368 Především bylo postaveno na jisto, ţe při uvedené přestavbě nedochází k zániku upravované stavby, ale pouze k její změně. Změna se týká stavebně technického charakteru stavby, přičemţ nemusí vţdy vést i ke změně v účelu uţívání stavby 365
Česko. Zákon o zmírnění. § 10 odst. 4: „Pozemek, na němž je umístěna stavba, která byla zřízena až po převzetí pozemku státem, se nevydává; oprávněné osobě přísluší peněžní náhrada (§ 14).“ a odst. 5: „Povinná osoba je povinna vydat pozemek, na němž byla umístěna zaniklá stavba, pokud nejde o případ podle odstavce 4.“,. Česko. Zákon o mimosoudních rehabilitacích. § 8 odst. 2: „Povinná osoba je povinna vydat pozemek, na němž byla umístěna zaniklá stavba, pokud nejde o případ podle odstavce 3.“ a odst. 3: „Pozemek, na němž je umístěna stavba, která byla zřízena až po převzetí pozemku státem, se nevydává.“ Dostupné v ASPI. 366 Česko. Zákon o půdě. § 11 odst. 4. Dostupný v ASPI. 367 Česko. Zákon o mimosoudních rehabilitacích. § 8 odst. 1. Dostupný v ASPI. 368 Srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 18.03.2008, sp. zn. 28 Cdo 4102/2007 in ASPI č. JUD106435CZ a rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 31.01.1994, sp. zn. 3 Cdo 95/92 in ASPI č. JUD4539CZ.
118
(zachovaný účel stavby však bude ve většině případů uspokojován na kvalitativně odlišné úrovni). Vlastní změna vedoucí ke ztrátě původního stavebně technického charakteru vţdy spočívá v obměně konstrukcí a prvků, které stavbu jako celek vůbec charakterizují a od kterých se odvozuje ţivotnost stavby – svislé i vodorovné nosné konstrukce, střecha a v některých případech i schodiště (tzv. prvky dlouhodobé ţivotnosti). Jakkoli rozsáhlé změny na prvcích, které se za dobu trvání stavby obvykle obnovují, nemohou způsobit ztrátu původního stavebně technického charakteru.369 Soudy téţ dovodily, ţe ke ztrátě původního stavebně technického charakteru je třeba, aby alespoň jeden z prvků dlouhodobé ţivotnosti byl vyměněn nejméně v rozsahu 51% objemu všech konstrukcí tohoto prvku ve stavbě.370 Ústavní soud ČR k tomu doplnil hledisko nerovnocennosti jednotlivých dlouhodobých prvků ţivotnosti, kde je sice v míře přesahující 50% změněn jeden z prvků, avšak v poměru vůči celku ostatních nezměněných dlouhodobých prvků tato změna ztrátu původního charakteru pro svou „nepodstatnost“ nezpůsobí.371 Přestavbou, kterou dojde ke ztrátě původního stavebně technického charakteru stavby, není myšlena pouhá výměna dlouhodobého prvku ţivotnosti odůvodněná špatným stavebnětechnickým stavem objektu a naléhavou potřebou jeho opravy (v případě restitucí jde o čtyřicetileté období, kdy stát stavby drţel, uţíval a je udrţoval).
VI.4 Katastr nemovitostí V současné právní úpravě jako registr nemovitostí a právních vztahů k nim slouţí katastr nemovitostí (dále jen „KN“). Právní základ existence katastru nemovitostí je dán zákonem č. 359/1992 Sb., o zeměměřičských a katastrálních orgánech (dále jen „zákon o zeměměřičských a katastrálních orgánech“), zákonem č. 264/1992 Sb., kterým se mění občanský zákoník a některé další zákony, katastrálním zákonem a zákonem o zápisech. Tyto předpisy pak rozvíjí a doplňuje jiţ uváděná katastrální vyhláška a vyhláška č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z KN České republiky. „Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence 369
Srov. rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 31.01.1994, sp. zn. 3 Cdo 95/92 in ASPI č. JUD4539CZ. 370 Srov. rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 17.05.1994, sp. zn. 3 Cdo 199/93 in ASPI č. JUD5088CZ. 371 Srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 25.11.1998, sp. zn. II. ÚS 486/97 in ASPI č. JUD31784CZ.
119
vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu a dalších práv k nemovitostem podle tohoto zákona.“372 Od účinnosti katastrálního zákona se operát evidence nemovitostí povaţuje za katastrální operát. Zápisy právních vztahů v evidenci nemovitostí provedené podle dosavadních předpisů se povaţují za pravdivé, pokud není prokázán jejich opak. Katastrální úřady převzaly téţ činnosti státních notářství a úschovu pozemkových a ţelezničních knih a operátů pozemkového katastru. Katastr nemovitostí spravuje Český úřad zeměměřičský a katastrální prostřednictvím 14 katastrálních úřadů a jejich katastrálních pracovišť. Činnost katastrálních úřadů podléhá kontrole inspektorátů. O způsobu a podobě zápisů nemovitostí do KN jiţ bylo pojednáno samostatně v částech věnujících se pozemku a stavbě. V tomto oddílu práce bude rozebrána struktura KN, druhy zápisů věcných práv a zásady, na kterých KN stojí. Katastr nemovitostí slouţí k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně ţivotního prostředí, zemědělského půdního fondu, pozemků určených k plnění funkcí lesa, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů slouţících k obdobným účelům.373 Katastr nemovitostí obsahuje: ―
geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území,
―
druhy pozemků, čísla a výměry parcel, popisná a evidenční čísla budov, vybrané
údaje o způsobu ochrany a vyuţití nemovitostí, čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, dále údaje pro daňové účely a údaje umoţňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, ―
údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících a o jiných oprávněných a
údaje o dalších právech k nemovitostem podle tohoto zákona, ―
údaje o podrobných polohových bodových polích, místní a pomístní
názvosloví.374 Obsah KN je uspořádán v tzv. operátech dle jednotlivých katastrálních území.375 Katastrální operát tvoří:
372
Česko. Katastrální zákon. § 1 odst. 2. Dostupný v ASPI. Srov. § 1 odst. 3 katastrálního zákona. Dostupný v ASPI. 374 Srov. § 3 katastrálního zákona. Dostupný v ASPI. 373
120
1)
soubor geodetických informací, který zahrnuje především katastrální mapu,
2)
soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích a dalších právech a skutečnostech [jako je správa nemovitostí ve vlastnictví státu, právo hospodaření s majetkem státu a další dle § 2 odst. 4 písm. b) aţ i)],
3)
souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů katastru,
4)
dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, včetně seznamu místního a pomístního názvosloví,
5)
sbírka listin, obsahující rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichţ podkladě byl proveden zápis do katastru.376 Ad 1) Katastrální mapa je závazným státním mapovým dílem velkého měřítka,
obsahuje body polohového bodového pole, polohopis (zobrazuje katastrální hranice, hranice státu, hranice chráněných území atp., ţeleznice, mosty atd.) a popis (místní a pomístní názvosloví, mapové značky atd.). Ad 2) Z informací popisného operátu se osobám vydávají informace ohledně zapsaných předmětů a subjektů práv. Jedná o tzv. informace (informace o parcele, budově, vodním díle, jednotce) a výpisy z KN. Výpis z katastru nemovitostí je obecně znám pod názvem „list vlastnictví č. ….“, resp. pod zkratkou „LV č. …“. Výpis z katastru nemovitostí, který má v rámci katastrálního území jedinečné číslo, se vyhotovuje pro všechny nemovitosti a jednotky, ke kterým má právo totoţný subjekt (resp. více totoţných subjektů ve stejném rozsahu), tj. jinak řečeno, ke kterým je zápis v části A listu o vlastníkovi a jiném oprávněném stejný. Kaţdý vlastník (spoluvlastníci, manţelé) má v jednom katastrálním území jeden list vlastnictví. Jakmile se změní jedna skutečnost (změní se podíl jednoho ze spoluvlastníků), musí být pro takto odlišnou skupinu vlastníků zaloţen další list vlastnictví, i kdyby na něm byla zapsána jen jedna nemovitost.377 List vlastnictví se skládá z části A, B, B1, C, D, E a F.
375
Česko. Katastrální zákon. § 27 písm. h). „Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí.“ Dostupný v ASPI. 376 Srov. § 4 odst. 2 katastrálního zákona. Dostupný v ASPI. 377 Samostatný list se vede pro budovu, která je v podílovém spoluvlastnictví majitelů vymezených jednotek, a poté pro samostatnou jednotku. Zvláštní list vlastnictví se zakládá i v případě duplicitního
121
Část A „Vlastník, jiný oprávněný“ obsahuje označení vlastnického práva, spoluvlastnictví včetně podílů, společného jmění manţelů (SJM), jiného práva, údaje o vlastnících a jiných oprávněných z věcného práva (jména, adresa, identifikátor), podíl, v jakém má oprávněný z dalšího práva vztah k nemovitostem, to vše ve vztahu k nemovitostem zapsaným v části B. Ke všem nemovitostem v části B jsou všechny subjekty v části A ve stejném vztahu. Část B „Nemovitosti“ obsahuje údaje o nemovitostech (pozemcích, pozemcích evidovaných zjednodušeným způsobem, budovách a jiných stavbách) a jednotkách. Část B1 „Jiná práva“ uvádí věcná břemena a jiná práva zapsaná k nemovitostem dle dřívějších předpisů (právo stavby), označení nemovitosti/jednotky, ke které se právo vztahuje a listiny, které jsou podkladem. Jde o práva zapsaná ve prospěch osob uvedených v části A, nebo ve prospěch (některých) nemovitostí z části B. Tím se liší od části C, která obsahuje práva na úkor vlastníků a jiných oprávněných z části A. V části C „Omezení vlastnického práva“ se uvádí záznamy o skutečnostech, které vlastníka, jiného oprávněného z věcných práv omezují v nakládání s nemovitostmi a jednotkami uvedenými v části B (věcná břemena, zástavní právo, předkupní právo s věcněprávními účinky, nařízení předběţného opatření a další). U jednotlivého omezení se vţdy uvede slovní popis práva, osoba oprávněná a omezená nemovitost z části B a právní titul zápisu. V části D „Jiné zápisy“ se zapisují údaje o podané ţalobě, zahájení pozemkových úprav, včetně odkazu na dotčenou nemovitost z části B, nebo subjekt z části A, osobu oprávněnou z jiného zápisu. Část E „Nabývací tituly a jiné podklady zápisu“ obsahuje listiny, které osvědčují skutečnosti zapsané v části A a B listu vlastnictví. Část F „Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám“ pětimístné číselné kody BPEJ u jednotlivých parcel z části B, které slouţí pro určení hodnoty parcel. Oddíly B1, C, D a E obsahují téţ odkazy na řízení, kterými byla do katastru zapsána práva, omezení a jiné zápisy (kupř. Z-2700014/1996-708 pro záznamové řízení
zápisu vlastnického práva k jedné věci pro dva různé subjekty ve stejném rozsahu (nejde o SJM, ani o podílové spoluvlastnictví).
122
a V-2700014/1967-708 pro řízení vkladové), v části E jsou téţ jednotlivé listiny označeny tzv. poloţkou výkazu změn (kupř. POLV: 123/1996). Kaţdý list vlastnictví je samozřejmě označen hlavičkou s názvem příslušného katastrálního úřadu, názvem okresu, obce a katastrálního území, včetně jeho kodu a informací, zda se parcely uvádějí ve dvou číselných řadách. Na poslední straně listu se uvádí číslo řízení PÚ, jméno vyhotovujícího úředníka, datum, razítko a podpis úředníka. Vzorové výpisy z KN tvoří přílohy č. 6 a 7. Jde o částečné výpisy pořízené z veřejně přístupných operátů KN prostřednictvím sluţby Czechpoint, a to konkrétně LV č. 34 pro pozemek parc. č. 4 v katastrálním území Hradčany, obec Praha, který je zastavěn Katedrálou sv. Víta. Na tomto LV je znázorněna i existence této stavby – budovy bez čp. a če. V části A je uveden jak vlastník (Česká republika), tak i jiný oprávněný (SPRÁVA PRAŢSKÉHO HRADU). Objekty podléhají ochraně památkově chráněného území. Vlastnické právo k předmětným nemovitostem je dotčeno ţalobou o určení vlastnického práva (zápis v části D listu). Výpis z listu vlastnictví č. 143, pro katastrální území Malá Strana, obec Praha obsahuje údaje o pozemku zastavěném budovou s č. p. 128 – Strakovou akademií. Opět jde o objekty památkově chráněné. Vlastnické právo České republiky (jiným oprávněným je Úřad vlády ČR) je navíc omezeno věcným břemenem zapsaným v části C listu. Ad 3) Souhrnný přehled je vydáván jednou ročně k 31. prosinci Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním. Obsahuje údaje o rozčlenění půdy na ornou a jinak zemědělsky vyuţívanou do výrobních podoblastí. Na základě něj se téţ určují bonitované půdně ekologické jednotky (dále jen „BPEJ“).378 Ad 4) Obsahuje výsledky zeměměřičských činností, které jsou spojeny s různými
aktivitami
ohledně
geometrických plánů atp.).
katastrálního
operátu
(obnova,
vyhotovování
379
Ad 5) Obsahuje vybrané protokoly o řízení před katastrálními úřady, výkazy změn, právní tituly práv. Část sbírky listin podléhá předpisům o archivaci, uchovávají se po dobu 60 let.380
378
Česko. Zákon o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech. § 8 odst. 3: „Bonitovaná půdně ekologická jednotka vyjadřuje pětimístným číselným kódem hlavní půdní a klimatické podmínky mající vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení.“Dostupný v ASPI. 379 KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ Květa. Katastr nemovitostí po novele: 7. Aktualizované a podstatně pozměněné vydání dle právního stavu ke dni 1. 3.2002. Praha: Linde Praha, 2002. s. 56.
123
VI.4.1 Evidence vlastnických a jiných práv k nemovitostem V KN se evidují : ―
právní vztahy zapisované podle zvláštního zákona (zákon o zápisech),
―
příslušnost organizačních sloţek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu (s majetkem státu hospodaří jeho jménem zákonem povolané subjekty: kupř. ministerstva),381
―
právo hospodařit s majetkem státu (s majetkem státu hospodaří jeho jménem zákonem povolané subjekty: kupř. státní statky),382
―
správa nemovitostí ve vlastnictví státu (Pozemkovým fondem ČR),383
―
oprávnění městských částí hlavního města Prahy hospodařit se svěřeným majetkem hlavního města Prahy (svěřená správa nemovitostí městským částem ve vlastnictví hl. m. Prahy),384
―
oprávnění městských částí statutárních měst hospodařit se svěřeným majetkem statutárních měst (svěřená správa nemovitostí městským částem ve vlastnictví statutárního města),385
―
správa nemovitosti, vykonávaná organizační sloţkou nebo příspěvkovou organizací zřízenou územním samosprávným celkem (nemovitost ve vlastnictví obce nebo kraje),386
―
příslušnost k organizační sloţce právnické osoby, pokud je zapsána v obchodním nebo jiném zákonem stanoveném rejstříku a vedoucí této organizační sloţky je oprávněn nakládat s nemovitostí evidovanou v katastru jménem právnické osoby, k níţ organizační sloţka přísluší,387
380
KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ Květa. Katastr nemovitostí po novele: 7. Aktualizované a podstatně pozměněné vydání dle právního stavu ke dni 1. 3.2002. Praha: Linde Praha, 2002. s. 56. 381 Kupř. na základě zákona č. 219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích. Dostupný v ASPI. 382 Dle zákona č. 77/1997 Sb., o státním statku. Dostupný v ASPI. 383 Dle zákona č. 229/1991 Sb., zákon o půdě. Dostupný v ASPI. 384 Dle zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze. Dostupný v ASPI. 385 Dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích. Dostupný v ASPI. 386 Dle zákona č. 250/2000 Sb. o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů. Dostupný v ASPI. 387 Dle § 7 zákona č. 513/1991 Sb., o obchodní zákoník. Dostupný v ASPI.
124
―
další skutečnosti podle povahy evidované věci, které jsou na základě tohoto zákona obsahem katastru.388
VI.4.2 Druhy zápisů do katastru nemovitostí Z pohledu běţných fyzických a právnických osob se nejčastěji řeší zápisy práv dle § 2 odst. 4 písm. a) katastrálního zákona. Jedná se o věcná práva zapisovaná striktně podle zákona č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Dle tohoto zákona se zapisují: ―
vlastnické právo,
―
zástavní právo,
―
podzástavní právo (není součástí taxativního výčtu, ale předpokládá se),
―
právo odpovídající věcnému břemeni a
―
předkupní právo s účinky věcného práva.389 Zákon rozlišuje tři druhy zápisů: vklad, záznam a poznámku (a jejich výmaz
z katastru). Obecně lze říci, ţe vkladem se zapisují práva vznikající, měnící se a zanikající na základě právních úkonů fyzických a právnických osob. V podstatě se jedná o zbytkovou agendu práv, která se nezapisují záznamem (negativní výčet). Katastrální vyhláška k tomu v § 36 podává výčet právních úkonů, které podléhají vkladovému řízení (smlouva o převodu vlastnictví, o zástavním právu, dohody o vypořádání SJM, dohody o vydání nemovitostí podle restitučních předpisů, prohlášení vlastníka budovy a další). Vkladové řízení se vyznačuje svými konstitutivními účinky. Sledovaná změna (vznik, zánik) práva nastane teprve zápisem do katastru. Bez tohoto zápisu by dosavadní jednání zúčastněných stran mělo pouze obligační účinky. Jde o případ právního titulu (právní důvod) a modu (způsob) nutných k platnému a účinnému věcněprávnímu převodu práva. Právní titul musí být ke dni podání návrhu na vklad účinný. Účastníci právního úkonu musí svoji vůli stvrdit úředně ověřenými podpisy. Listinu v počtu o dva větším, neţ je počet účastníků spolu s návrhem na vklad předloţí příslušnému katastrálnímu úřadu (v místě nemovitosti).390 388
Srov. § 2 odst. 4 katastrálního zákona. Dostupný v ASPI. Srov. § 1 odst. 1 zákona o zápisech. Dostupný v ASPI. 390 Dále se též v jednom vyhotovení předkládá: plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem, výpis z obchodního nebo jiného zákonem určeného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba, jejíž vznik je podmíněn zápisem do takového rejstříku, nebo úředně ověřený opis takového 389
125
Katastrální úřad ke dni podání návrhu zkoumá pouze, zda: ―
navrhovanému vkladu není na překáţku stav zápisů v katastru,
―
navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předloţených listin,
―
právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva je určitý a srozumitelný,
―
právní úkon je učiněn v předepsané formě,
―
účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu,
―
účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu,
―
k právnímu úkonu účastníka řízení byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu (souhlas soudu s úkonem nezletilé osoby)391 a
―
nemovitosti jsou označeny poţadovaným způsobem.392
Platnost smlouvy není předmětem přezkumu katastrálního úřadu. Věcně právní následky úkonů nastanou právní mocí rozhodnutí o vkladu, a to zpětně ke dni podání návrhu na vklad. Rozhodnutí o (zamítnutí) vkladu je rozhodnutím učiněným ve správním řízení podle správního řádu. Vyhovující rozhodnutí se písemně nevyhotovuje a účastníkům se nedoručuje (ti obdrţí stejnopis právního úkonu s doloţkou o vyznačení vkladu). Proti vyhovujícímu rozhodnutí není moţné podat opravný prostředek. Opravným prostředkem proti zamítavému rozhodnutí je ţaloba podle části V. o. s. ř. Zamítavé rozhodnutí se písemně vyhotovuje a doručuje účastníkům. Zákon o zápisech sice nejprve předpokládá autoremeduru katastrálního úřadu a teprve poté ţalobu, ale vzhledem k nedostatku v právní úpravě, je opravným prostředkem právě jen ţaloba dle části V. o. s. ř. podaná u krajského soudu jako soudu první instance.393 Záznamem se výše uvedená práva zapisují na základě taxativně stanovených důvodů, tj. tehdy pokud vznikla, změnila se nebo zanikla: ―
ze zákona,
výpisu, listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, nebo úředně ověřený opis takové listiny, úředně ověřený překlad listiny, na základě které má být zapsáno právo do katastru, pokud tato listina není sepsána v českém jazyce (Srov. § 4 odst. 4 zákona o zápisech, dostupný v ASPI). 391 Srov. § 5 odst. 1 zákona o zápisech. Dostupný v ASPI. 392 Srov. § 5 odst. 1 katastrálního zákona. Dostupný v ASPI. 393 Komentář ASPI k § 249 o. s. ř.
126
―
rozhodnutím státního orgánu,
―
příklepem licitátora na veřejné draţbě,
―
vydrţením,
―
přírůstkem a
―
zpracováním. Podkladem musí být vţdy listina vyhotovená státními orgány, nebo listina jiná,
která podle zvláštních předpisů potvrzuje nebo osvědčuje právní vztahy.394 Tyto listiny jsou jejich vyhotovitelé povinni katastrálnímu úřadu zaslat do 30 dní ode dne vyhotovení nebo právní moci. V praxi se však stává, ţe uvedená lhůta není dodrţena. Zainteresované strany v takovém případě vyuţívají moţnosti dané katastrální vyhláškou a listiny přikládají k tzv. ohlášení podanému z vlastní iniciativy. Vycházeje ze skutečnosti, ţe práva zapisovaná do KN záznamem jiţ vznikla, změnila se či zanikla a ţe tedy zápis tuto skutečnost jen deklaruje, zkoumá katastrální úřad pouze, zda jde o listiny bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností. Katastrální vyhláška toto dále rozvíjí, neboť úřadu ukládá zkoumat: zda jsou listiny čitelné a rozhodnutí pravomocná, zda nemovitosti v nich uvedené jsou označeny podle katastrálního zákona, zda právní vztahy a jejich změny, které listiny potvrzují nebo osvědčují, navazují na dosavadní stav zápisů v KN, popřípadě zda neobsahují chyby v psaní a počítání nebo jiné zřejmé nesprávnosti.395 Pokud nevyhovují, vrátí je tomu, kdo je vyhotovil. Pokud vyhovují, provede se zápis záznamem (nejde o rozhodnutí ve správním řízení). Poslední typem zápisu je poznámka. Poznámka není úkonem katastrálního úřadu, kterým by se práva konstitutivně zakládala, měnila, nebo zanikala (či se tyto skutečnosti deklarovaly). Poznámka upozorňuje na fakt, ţe dotčená nemovitost je předmětem určitého řízení před jiným orgánem, nebo ţe je její vlastník určitým způsobem omezen.396 Příkladem zápisu poznámkou je omezení dispozičních práv v důsledku uzavření smlouvy o draţbě nedobrovolné, podání ţaloby o určení vlastnického práva. Informace zapisované poznámkou se na listu vlastnictví objeví v různých částech (buď C jako omezení, nebo D jako jiný zápis). 394
Srov. § 7 odst. 1 zákona o zápisech. Dostupný v ASPI. Srov. § 45 odst. 1 katastrální vyhlášky. Dostupný v ASPI. 396 KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ Květa. Katastr nemovitostí po novele: 7. Aktualizované a podstatně pozměněné vydání dle právního stavu ke dni 1. 3.2002. Praha: Linde Praha, 2002. s. 128. 395
127
Pro všechny tři typy zápisů platí, ţe katastrální úřad po doručení návrhu u dotčených nemovitostí nejpozději následující pracovní den vyznačí plombu. Na listu vlastnictví se plomba projeví velkým „P“ zapsaným nalevo v části B u jednotlivých dotčených nemovitostí. Plomba neomezuje vlastníka v nakládání, ale třetí osoby upozorňuje na skutečnost, ţe do odstranění plomby nelze ze zápisů týkajících se dotčené nemovitosti vycházet. Právní vztahy k nemovitosti jsou totiţ dotčeny změnou. Po skončení řízení (povolení vkladu, zamítnutí návrhu na vklad, vrácení záznamové listiny, provedení poznámky atd.) se plomba zruší. Do KN se zapisují i jiná než věcná práva [viz výše písm. b) - i)]. Tyto zápisy probíhají způsobem obdobným záznamu (zkoumání náleţitosti listiny, vyznačení plomby, ověřené podpisy účastníků se nevyţadují atp.). Řízení se zahajuje ohlášením vlastníka nebo jiného oprávněného. VI.4.3 Zásady katastru nemovitostí
Zásada intabulace: uplatní se u vkladového řízení, tj. u smluvních dispozicí s nemovitostmi. Zní tak, ţe věcná práva se mění, vznikají a zanikají teprve vkladem do katastru. Do té doby má jiţ účinný úkon pouze obligační účinky.
Zásada evidenční: uplatní se u deklaratorního záznamového řízení.
Zásada dispoziční: týká se vkladového řízení, které má konstitutivní účinky. Tato zásada vhodně doplňuje zásadu oficiality a souladu KN se skutečností. Chtějí-li účastníci právního úkonu dosáhnout jeho věcněprávních účinků, musí jej podrobit zápisu do KN. V této věci katastrální úřady jednají jedině na základě podnětu dotčených subjektů.
Zásada legality: katastrální úřady a KN má zákonný podklad a řídí se zákony. Do jeho evidence se zapisují pouze zákonem předvídané skutečnosti.
Zásada priority: pořadí zápisů v katastru se řídí, pokud zákon nestanoví jinak, dobou, ve které návrh na zápis do katastru byl doručen katastrálnímu úřadu. Tato zásada způsobuje, ţe prodá-li vlastník dům třem různým osobám třemi různými smlouvami, vlastníkem se stane ten, který nejdříve návrh na vklad doručil katastrálnímu úřadu (a jehoţ návrhu bylo vyhověno). Tento princip se
128
týká všech typů zápisů. Na podání se vyznačuje den, měsíc a rok doručení, u vkladů navíc i hodina a minuta doručení.397
Zásada formální publicity (zásada veřejnosti): kaţdý můţe za přítomnosti pracovníka úřadu nahlédnout do evidence katastru a pořídit z něj opisy, výpisy, identifikace.398 Opisy, výpisy, kopie a identifikace parcel jsou veřejnými listinami a osvědčují stav katastru k datu v nich uvedenému.399 Katastr nemovitostí musí být přístupný i dálkově prostřednictvím internetu. Na webových stránkách www.cuzk.cz jsou zdarma dostupné nejen informace o katastrálních a zeměměřičských orgánech, ale i návody a vzory jednotlivých podání. Přes funkci „nahlíţení do katastru nemovitostí“ je téţ moţné zdarma pořídit stručné informace o parcele, stavbě, jednotce, nemovitostech na LV a zahájených řízeních. Zákon umoţňuje i zvláštní dálkový přístup do KN, který je obsahově širší, avšak je poskytován za úplatu. V souvislosti se zavedením sluţby Czechpoint jsou výpisy z listu vlastnictví dostupné nejen na katastrálních úřadech, ale i na poštách a úřadech.
Zásada materiální publicity (veřejné víry): Ten, kdo vychází ze zápisu v KN učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, ţe stav KN odpovídá skutečnému stavu věci, ledaţe musel vědět, ţe stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti.400 Zápisy provedené před tímto datem se povaţují za pravdivé, dokud není prokázán jejich opak. Poţadavek dobré víry je nezbytným předpokladem pro vydrţení vlastnického práva k věci nabyté od nevlastníka. Současný princip materiální publicity se totiţ liší od této zásady zastávané pozemkovými knihami. Pokud prodávající nabude nemovitost od osoby zapsané v katastru nemovitostí, ač je tu nesoulad mezi stavem zápisu a skutečným vlastnictvím, získá pro sebe pouze (oprávněnou) drţbu. V době pozemkových knih však byl takový nabyvatel chráněn, jako by nabyl od skutečného vlastníka. Skutečný stav je tedy v současné době „silnější“ neţ zápisy katastru nemovitostí.
Zásada oficiality: Zákon (§ 10 odst. 1 písm. d) katastrálního zákona a § 7 odst. 2 zákona o zápisech) stanoví povinnost vyhotovitelů listin a stran právních úkonů
397
KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí po novele: 7. aktualizované a podstatně pozměněné vydání dle právního stavu ke dni 1.3.2002. 7. Vydání. Praha: Linde Praha, 2002. s. 62. 398 § 13 zákona o zápisech. 399 Srov. § 22 katastrálního zákona. 400 § 11 zákona o zápisech.
129
ohlásit úřadu všechny změny údajů katastru k jejich zaznamenání do písemných a mapových operátů. Katastrální úřad je pak povinen příslušný úkon provést.
Zásada souladu údajů katastru se skutečným stavem: vyjadřuje poţadavek na zachování souladu skutečnosti a KN. Aktuálnost údajů KN je jeho základním kamenem. Zachování této zásady je dáno obecnou povinností hlásit změny v údajích KN (vznik, změna a zánik práva, rozdělení parcel, vznik a zánik staveb, atd.). Tuto povinnost mají jak soukromé subjekty, tak vyhotovitelé listin, které konkrétní změnu způsobují.401
VII
Budoucí úprava Návrh nového občanského zákoníku je v současné době schválen ve formě
vládního návrhu a čeká ho projednání ve druhém čtení Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR. Návrh se vrací zpět k právní tradici známé z OZO a snaţí se o soulad s právní kulturou ostatních evropských států. Tento směr je dán především návratem k právnímu stavu před r. 1948, tj. návratem k tradičnímu rozdělení práva na odvětví veřejné a soukromé. Obecným ideovým zdrojem je nevyuţitá koncepce občanského zákoníku z r. 1937, který představoval modernizovanou verzi původního ABGB. Tento koncepční zdroj sám o sobě nemůţe tvořit plnohodnotný základ pro tvorbu komplexního kodexu soukromého práva, kdyţ jiţ v mnohém zastaral. Zpracovatelé návrhu tedy tento zdroj podrobili srovnání se zákoníky jiných evropských zemí (a Kanady) a revidovali ho s ohledem na vývoj soukromého práva na našem území od 19. století po současnost, se závaznými mezinárodními smlouvami a předpisy Evropské unie. Cílem nové kodifikace je: ―
prosazení diskontinuity se socialistickým právem představovaným zejména středním zákoníkem a OZ,
―
vytvoření jednotného kodexu soukromého práva a zamezení duplicity právních úprav (nyní případ občanského a obchodního zákoníku),
401
URBÁNKOVÁ, Kristiana. Katastr nemovitostí. Praha, 2009. 135 s. Diplomová práce. Univerzita Karlova, Právnická fakulta, Katedra práva životního prostředí. Vedoucí práce Jaroslav Drobník. s. 47.
130
―
podpoření individuální povahy soukromého práva a principu autonomní vůle (totalitním reţimem preferovaná zásada rovnosti stran ustupuje do pozadí, ochrana slabší strany trvá). Návrh se snaţí o přehlednost, systematičnost (řazení od jednoduchého ke
sloţitému a od obecného ke zvláštnímu) a terminologickou přesnost (kupř. domněnka vyvratitelná opakem zní „má se za to, ţe“, domněnka nevyvratitelná „platí, ţe“, fikce zní „hledí se na, povaţuje se za“).402 Návrh nového občanského zákoníku zachovává rozdělení práv na osobní a majetková. Rozděluje se na pět částí: část I. obecná, část II. rodinné právo, část III. absolutní majetková práva, část IV. relativní majetková práva a část V. ustanovení společná, přechodná a závěrečná.
VII.1 Věc v právním smyslu Současný OZ vychází ze zúţeného pojetí věci v právním smyslu: předmětem právních vztahů mohou být jen ovladatelné věci, eventuálně ovladatelné přírodní síly. Toto nepraktické pojetí vedlo z důvodu zachování kontinuity práva a společenského vývoje k vytvoření dalších dvou skupin předmětů práv (práva a další majetkové hodnoty). Návrh občanského zákoníku se v této otázce vrací k tzv. širšímu pojetí tohoto termínu, které lépe konvenuje s demokratickými právními principy. Širší pojetí, které za věci uznává i nehmotné předměty, bylo vlastní jiţ rakouskému právu a do roku 1950 platilo i u nás. Širší pojetí dle návrhu zní: „Věc v právním smyslu je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí.“403 Odpadne tedy stávající dělení objektů způsobilých být předmětem práv na věci, práva a jiné majetkové hodnoty. Podle navrhované úpravy budou věcí předměty různých druhů (know – how, patenty, zaknihované cenné papíry, investiční nástroje atd.). Uvedené spojení konečně odstraní i výjimky z dikce platného OZ, který sice za věci povaţuje především předměty hmotné, na druhou stranu je však dalšími právními předpisy „obohacen“ o zvláštní druhy předmětů prvních úkonů (ochranné známky, patenty atp.). Budoucí občanský zákoník při pojmu věc stojí na dvou znacích: 402
Z důvodové zprávy k návrhu nového občanského zákoníku. Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 482 odst. 2. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 403
131
―
rozdílnost od člověka a jeho uţitečnost (hospodářská, estetická i jiná) a
―
způsobilost být předmětem majetkových práv, tj. objektivní ovladatelnost člověkem. Na zavedení širšího pojetí věci v právním smyslu reaguje návrh občanského
zákoníku tím, ţe výslovně uvádí rozdělení věcí na hmotné a nehmotné. Obě skupiny dále definuje ve smyslu zásady, ţe při pouţití dvou párových termínů, se definuje konkrétně jen jeden z nich, přičemţ ten druhý je poté určen argumentem a contrario. Uvedená praxe předchází vzniku mnoţiny nepokryté samostatnými definicemi obou párových slov. Věci se tedy dělí na hmotné, tj. ovladatelné části vnějšího světa, které mají povahu samostatných předmětů.404 Věcmi nehmotnými naopak jsou:„práva, jejichž povaha to připouští, a jiné věci bez hmotné podstaty.“405 Stranou hmotných a nehmotných věcí pak stojí ovladatelné přírodní síly, a to jedině ty, se kterými se obchoduje. Na tyto síly se pouţijí přiměřeně ustanovení o věcech hmotných.406 Návrh se vrací ke staronovému pojmu veřejný statek (původně jiţ v OZO a v návrhu zákoníku z roku 1937): „Věc určená k obecnému užívání je veřejným statkem“.407 Veřejným statkem je jakákoli věc, která slouţí obecným potřebám lidí nehledě na vlastnické právo k ní se váţící. Z výslovné dikce návrhu je zřejmé, ţe rozhoduje hledisko nikoli faktické, nýbrţ postačí chtění (zřejmě vlastníka), které věc určí k obecnému uţívání. Novinkou je téţ vyjmutí zvířat z mnoţiny věcí v právním smyslu: „Živé zvíře není věc. Ustanovení o věcech se na zvíře použijí obdobně jen v rozsahu, ve kterém to neodporuje jeho povaze živého tvora.“408 Vůdčí myšlenkou tohoto kroku je poznání, ţe zvíře je schopno pociťovat fyzickou bolest i psychické utrpení. Tohoto jednoznačně vyčleňuje z řádu všech neţivých věcí. Tvůrci návrhu zákona dále vyšli ze skutečnosti, ţe právní postavení zvířat jako „speciálních věcí“ je v současné době upraveno poměrně 404
Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 489 odst. 1. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 405 Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 489 odst. 2. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 406 Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 490: „Na ovladatelné přírodní síly se použije, se kterými se obchoduje, se použijí přiměřeně ustanovení o věcech hmotných.“ Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 407 Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 483. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 408 Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 487. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0
132
chaoticky (existuje řada zákonů dopadajících pouze na jednotlivé skupiny zvířat – zákon o rybářství, zákony o myslivosti, zákon č. 246/1992 Sb., na ochranu zvířat proti týrání) a chybí tak v pravém smyslu slova obecný předpis chránící skutečně všechna zvířata.
VII.2 Věc nemovitá Po ustanovení o rozdělení věcí hmotných a nehmotných je zařazeno rozdělení věcí movitých a nemovitých. Věcmi nemovitými jsou: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“409 Věcmi movitými ve smyslu pravidla definicí párových slov jsou: „Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná či nehmotná, jsou movité.“410 Pojetí věci nemovité v návrhu je oproti aktuálnímu stavu širší. Zahrnuje totiţ nejen pozemky a stavby, ale i některá práva, která by jinak byla věcí nehmotnou a movitou. Věcí nemovitou jsou: a)
pozemky,
b)
podzemní stavby se samostatným účelovým určením,
c)
věcná práva k nim,
d)
práva, která za nemovité věci prohlásí zákon, a
e)
věci, o kterých zvláštní právní předpis stanoví, ţe nejsou součástí pozemku, a
nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty. Ad a) Zde se právní úprava nemění. Pozemek (opět nikoli parcela) je automaticky věcí nemovitou. Ad b) Označení podzemních staveb se samostatným účelovým určením za věci nemovité je výjimkou ze zásady superficies solo cedit, ke které se návrh nového občanského zákoníku vrací. Návrh totiţ rozlišuje mezi hospodářsky autonomními podzemními objekty, které jsou věcmi v právním smyslu, a stavbami, které byly zřízeny 409
Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 491 odst. 1. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 410 Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 491 odst. 2. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0
133
jako součást pozemku a právně samostatné nejsou. Posledně jmenované tvoří součásti pozemku i tehdy, zasahují-li částí pod pozemek cizí. Důvodová zpráva k návrhu uvádí konkrétní příklady. Za samostatné povaţuje zejména metro, vinný sklep pod cizím pozemkem. Rozhodujícím kritériem bude hospodářský účel stavby. Z konkrétních příkladů uváděných ve zprávě lze uzavřít, ţe pokud stavba nemá přímou hospodářskou souvislost s pozemkem, pod kterým se nachází, půjde o samostatnou nemovitost. To je evidentní zejména u metra. Ad c) Věcnými právy dle návrhu nového zákoníku jsou: vlastnické právo, spoluvlastnictví a věcná práva k věci cizí: právo stavby, věcná břemena (sluţebnosti a reálná břemena), zástavní a podzástavní právo, právo zadrţovací, předkupní právo s věcně právními účinky. Předkupní právo s věcně právními účinky není zahrnuto v hlavě druhé návrhu spolu s ostatními právy k věcem cizím, nýbrţ v části pojednávající o kupní smlouvě. Rozdělení věcných břemen na reálná břemena a sluţebnosti pramení z předválečné právní úpravy. Sluţebnosti mohou zatěţovat i věc movitou (pak však nejsou nemovitou věcí, ale pouze právem věcným – působícím vůči všem). Sluţebností je zatíţena věc tak, ţe její vlastník je povinen ve prospěch jiného něco strpět nebo se něčeho zdrţet. Vlastník můţe zatíţit téţ svůj pozemek ve prospěch jiného svého pozemku. Návrh zákona uvádí demonstrativním výčtem nejčastější druhy pozemkových (sluţebnost inţenýrské sítě, opora cizí stavby) a osobních sluţebností (uţívací a poţívací právo). Reálným břemenem vzniká vlastníku věci dočasná povinnost k plnění s tím, ţe nebude-li plněno, nastane substituční povinnost k peněţní náhradě. Oprávněný z břemen má právo na plnění, resp. jeho finanční ekvivalent. Reálná břemena zavazují vlastníka ke konání. Reálná břemena se mohou týkat jen věcí zapsaných do veřejných seznamů (tedy kupř. nemovitostí podléhajících katastru nemovitostí). Ad d) Ačkoli jde zároveň o právo věcné, měl zákonodárce tímto ustanovením na mysli zejména staronové právo stavby. Právo stavby převzal (přes svoji odlišnou ideologickou koncepci) i střední zákoník občanský. Toto právo platilo na území ČSR aţ do r. 1964 a nyní se opět vrací v návrhu nového občanského zákoníku. Právo stavby dává oprávněnému moţnost, aby na cizím pozemku nebo pod ním umístil celou stavbu. Právo stavby můţe být zřízeno i k jiţ existující stavbě na cizím pozemku (kupř. za účelem její rekonstrukce, přístavby). Právo stavby je zákonem prohlášeno za věc nemovitou a stavba jemu podléhající a jemu vyhovující je jeho součástí. Sama stavba
134
(součást práva stavby) však téţ podléhá ustanovením o věcech nemovitých. Právo vzniká smlouvou, rozhodnutím orgánu veřejné moci a vydrţením. Právo stavby se zapisuje do veřejného seznamu (zápis s konstitutivními účinky). Právo můţe být zřízeno úplatně a jedině na dobu dočasnou max. 99 let (při vydrţení 40 let). K pozemku se můţe vázat pouze jediné právo stavby. Stavebník v případě vyhovující stavby k ní vykonává stejné právo jako vlastník. K pozemku pak má právo jako poţivatel. Důleţitý je důraz poloţený na termín „vyhovující právu stavby“. Důvodová zpráva však neuvádí, jaké postavení má stavba nevyhovující parametrům práva stavby. Právo stavby lze zdědit a je převoditelné. Stavebník a vlastník pozemku mají vůči sobě předkupní právo (dispozitivní ustanovení). Při zániku práva stavby se vztah mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku vyřeší tak, ţe stavba připadne vlastníku pozemku za náhradu. Náhrada činí jednu polovinu hodnoty stavby ke dni zániku práva stavby (dispozitivní ustanovení). Ad e) V tomto případě se jedná zřejmě o kanalizační a vodovodní přípojky, o kterých zákon o vodovodech a kanalizacích stanoví, ţe nejsou součástí pozemku, a které nebude bez porušení podstaty moţné vyjmout z pozemku a přemístit. Co je porušením podstaty zřejmě vyřeší praxe, neboť důvodová zpráva k tomuto mlčí. Porušením podstaty bude zejména zásah do vlastní konstrukce věci (rozebrání, rozřezání) v naprosté většině případů zřetelný navenek.
VII.3 Součást věci Obecná definice součásti věci vychází ze stávající právní úpravy dané § 120 odst. 1 OZ.411 Po několika desetiletích se do našeho právního řádu téţ vrací římskoprávní zásada superficies solo cedit. V návrhu zákoníku ji najdeme v § 499:
odst. 1: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby
zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen“stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“
odst. 2: „Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když
zasahuje pod jiný pozemek.“412 411
Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 498. „Součást věci je vše, co k ní dle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.“ Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 412 Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 499. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0
135
a v § 500: „Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé.“413 Samostatnými věcmi v právním smyslu tak budou všechna zařízení a stavby, které jsou umístěné nad i pod povrchem pozemku trvale (pojem trvalého spojení se zemí odkazuje na definici nemovité věci dle středního zákoníku občanského). Stavby dočasné (cirkusový stan) součástí pozemku nebudou a zůstanou samostatnou movitou věcí. Ve spojení s § 491 odst. 1 téţ budou součástí pozemku i podzemní stavby bez samostatného účelového určení, a to i tehdy, zasahují-li pod jiný pozemek. Důvodová zpráva nehovoří o tom, jak velká část podzemní stavby musí být umístěna pod konkrétním pozemkem, aby byla součástí jeho a nikoli v menší míře dotčeného pozemku sousedícího. Objekty „zapuštěné v zemi“ jsou téţ součástí pozemku. Toto ustanovení má na mysli zřejmě případy studen, plotů, zdí, terénních úprav atp. „Upevněno ve zdech“ je, stejně jako předchozí spojení, odkazem na předválečnou právní úpravu OZO v § 297.414 Obecný zákoník občanský tak určil, ţe součásti staveb byly zároveň součástmi pozemku. K obdobným závěrům je třeba dojít i na základě navrhovaného znění § 499 odst. 1: „včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“415 Paragraf 500 nového zákoníku výslovně uvádí, ţe součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. Důvodová zpráva se nevyjadřuje k tomu, zda se zásada superficies solo cedit uplatní ohledně trvalých i dočasných porostů. Současná praxe daná zejména výkladem soudů totiţ mezi těmito druhy rozlišuje. Návrh nového občanského zákoníku připomíná i další výjimku: původní ustanovení § 297a OZO. Stroje, které byly sice pevně zabudovány do nemovitosti vlastníka, ale zároveň ještě nejsou jeho vlastnictvím (kupř. leasingové smlouvy), se po poznamenání výhrady nestanou součástí nemovitosti. Výhrada, ţe stroj není vlastnictvím vlastníka nemovitosti, se zapisuje do veřejného seznamu a působí tak erga
413
Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 500. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 414 Česko. OZO. § 297: „Rovněž tak patří k nemovitým věcem ty, které byly na zemi a půdě zřízeny s tím úmyslem, aby tam trvale zůstaly, jako: domy a jiné budovy se vzduchovým prostorem v kolmé čáře nad nimi; rovněž: nejen vše, co do země je zapuštěno, ve zdi upevněno, přinýtováno a přibito, jako: kotle na vaření piva, na pálení kořalky a zazděné skříně, nýbrž i takové věci, které jsou určeny, aby se jich při nějakém celku stále upotřebovalo: např. u studní okovy, provazy, řetězy, hasící nářadí a podobně.“ Dostupný v ASPI. 415 Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 499 odst. 1. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0
136
omnes. Výhrada se odstraní, prokáţe-li vlastník nemovitosti nabytí vlastnického práva ke strojům. Obnovení uvedené zásady nevylučuje některé stávající výjimky jako je kupř. právní stav vod, léčivých pramenů, dolů a jeskyní. Návrh nového občanského zákoníku do těchto veřejnoprávních sfér nezasahuje a tyto výjimky bez dalšího akceptuje. Znovuzavedení zásady superficies solo cedit do našeho právního řádu samozřejmě předpokládá i vytvoření přechodných ustanovení. Bez nich není moţné přejít ze stávající právní úpravy do systému zaloţeného na zcela opačném principu (superficies solo non cedit). Pro případy, kdy bude ke dni účinnosti nového občanského zákoníku existovat rozdílné vlastnictví mezi pozemkem a na něm umístěnou stavbou (která nebude jeho součástí), vznikne tímto dnem vlastníku pozemku předkupní právo ke stavbě a vlastníku stavby stejné právo k zastavěnému pozemku. V obou případech jde o právo s věcně právními účinky. Nemovitá stavba ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku tak zůstane nemovitostí i nadále. Předkupní právo se vztahuje i na podzemní stavbu, která je příslušenstvím stavby nadzemní. Předkupní právo se vztahuje na zastavěnou část pozemku, a pokud by uţívání stavby bylo ztíţeno, i na nezbytně nutnou další nezastavěnou část pozemku. Po splynutí vlastníků pozemku a stavby v jeden subjekt se stavba stane součástí pozemku a jako samostatná věc zanikne. Zasahuje-li stavba na více cizích pozemků, sloučí se s tím, do kterého zasahuje svou převáţnou částí. U ostatních částí stavby se pouţijí ustanovení o přestavku.416 Přechodná ustanovení se nepouţijí na stavby, které nejsou součástí pozemku dle tohoto zákona a stavby dle § 491 odst. 1 věta druhá.417
VII.4 Příslušenství věci I zde se návrh nového zákoníku příliš nevzdaluje od stávající právní úpravy: „Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s věcí hlavní v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.“418 416
Malá zastavěná část pozemku se stane vlastnictvím vlastníka stavby. Za to náleží vlastníku pozemku náhrada (Srov. Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 1080. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0). 417 Srov. Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. §§ 3024 - 3032. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 418 Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 502 odst. 1. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0
137
Vyhledává se, aby věc vedlejší a hlavní byly ve vlastnictví stejné osoby. Oproti stávající úpravě je vůle vlastníka uţívat obě věci společně a trvale sice nadále poţadována, avšak netvoří stěţejní znak příslušenství. Tím je totiţ naplnění objektivního znaku: společného hospodářského vyuţití věci hlavní a vedlejší. V pochybnostech pak nerozhodne vůle vlastníka, ale objektivní zvyklosti.“419 Návrh konkrétně hovoří o příslušenství pozemku ve snaze zamezit nejasnému výkladu zákona. Příslušenství stavby, jeţ je součástí pozemku, je i příslušenstvím pozemku, avšak jen tehdy, je-li jeho účelem, aby se ho se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale uţívalo. Vyţaduje se tedy: ―
jediný subjekt vlastnického práva k pozemku, stavbě a jejímu příslušenství a
―
účelem příslušenství stavby je jeho trvalé uţívání společně se stavbou, nebo s
pozemkem v rámci společného hospodářského cíle. Aby se předešlo nynější kolísavé judikatuře (i rozdílným názorům v právní teorii) ohledně toho, zda příslušenství sdílí právní osud věci hlavní či nikoli (viz výše), byla do návrhu zákoníku vloţena vyvratitelná domněnka, ţe právní jednání, práva a povinnosti týkající se hlavní věci se týkají i jejího příslušenství.420 Nevyřčeným zůstává i v tomto návrhu pravidlo, ţe věc nemovitá nemůţe být příslušenstvím věci movité. Toto pravidlo je právní naukou povaţováno za samozřejmé. Při práci na tomto oddílu byly pouţity a zpracovány materiály dostupné na internetových stránkách Ministerstva spravedlnosti ČR, a to zejména články popisující navrhované změny. Vlastní návrh nového občanského zákoníku v aktuální verzi a důvodovou zprávu jsem čerpala ze sněmovního tisku č. 362 (vládní návrh zákona – občanského zákoníku), který byl Poslanecké sněmovně ČR předloţen dne 25.05.2011.
419
Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 503. „Jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí.“ Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0 420 Česko. Sněmovní tisk č. 362. Vládní návrh zákona - občanský zákoník. § 502 odst. 2. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0
138
VIII
Závěr V předcházejících kapitolách jsem nastínila právně historický vývoj pojmu věc
nemovitá, její současný legislativní základ a výklad zastávaný odbornou veřejností a obecnými soudy v běţné praxi. Věci nemovité jsou základní právní kategorií, která se uplatní v právním řádu jako celku bez ohledu na to, zda jde o část veřejnou či soukromou. V této práci jsem tuto problematiku promítla do nejčastěji řešených situací: nakládání s nemovitostmi mezi subjekty práva soukromého, rozdíly v pojetí vyplývající z polarity práva veřejného a soukromého. Konkrétně bylo pojednáno o tom, jaké důsledky při převodu vlastnictví (či jiného práva) mohou vyvolat nejednotné představy o tom, co je součást a příslušenství věci nemovité, kdy a jak vznikají stavby ve smyslu nemovitých věcí, či jaké rozdíly panují v pojetí nemovitosti právem občanským, katastrálním a stavebním. Zvláštní část byla věnována roli nemovitých věcí ve smyslu restitučních předpisů. Vzhledem k tomu, ţe právní úprava věcí nemovitých byla téţ dotčena všemi důleţitými mezníky historie našeho státu v průběhu 20. století, věnovala jsem významnou část i historickým právním úpravám reprezentovaným jednotlivými občanskými zákoníky. Z pohledu plynutí času se mohou tyto jiţ neúčinné předpisy jevit jako bezvýznamné a jejich znalost jako zbytečná. Opak je však pravdou. Není to jen oblast restitučních předpisů, kde je jejich alespoň přibliţná znalost výhodou. S ohledem na aktuální rekodifikaci občanského práva jsem poslední část práce věnovala právě navrhované úpravě. Celý návrh svým záběrem představuje vpravdě občanskoprávní revoluci. Pro oblast věcí nemovitých jde bezesporu zejména o návrat superficiální zásady spojený s nutností pomocí přechodných ustanovení nového zákoníku umoţnit hladký přechod ze stavu současného na stav zamýšlený. Retrospektivní ohlednutí za tím, jak se s tímto přechodem skutečný ţivot vypořádal, bude častým tématem budoucích prací na téma věc nemovitá.
139
IX
Seznam zkratek
―
ABGB – císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s. ze dne 1. června 1811, obecný zákoník občanský, účinný dne 1. ledna 1812, zrušeno 1. ledna 1966, ve znění k 1. lednu 1925, ASPI - informační systém ASPI společnosti Wolters Kluwer ČR, a.s., BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky, EN – evidence nemovitostí, horní zákon - zákon č. 44/1988 Sb. ze dne 19. dubna 1988, o ochraně a vyuţití nerostného bohatství, účinný dne 1. července 1988, JEP - jednotná evidence půdy, KN – katastr nemovitostí, katastrální vyhláška – vyhláška Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního č. 26/2007 Sb. ze dne 5. února 2007, účinná dne 1. března 2007, katastrální zákon – zákon č. 344/1992 Sb. ze dne 7. května 1992, o katastru nemovitostí České republiky, účinný dne 1. ledna 1993, katastrální zákon 1927 – zákon č. 177/1927 Sb. z. a n. ze dne 16.12.1927, o pozemkovém katastru a jeho vedení, , účinný dne 1. ledna 1928, zrušeno 1. září 1971, lázeňský zákon - zákon č. 164/2001 Sb. ze dne 13. dubna 2001, o přírodních léčivých zdrojích, zdrojích přírodních minerálních vod, přírodních léčebných lázních a lázeňských místech a o změně některých souvisejících zákonů, účinný dne 18. června 2001, obecní zřízení - zákona č. 128/2000 Sb. ze dne 12. dubna 2000, zákon o obcích, účinný dne 12. listopadu 2000, obecný knihovní zákon – zákon č. 95/1871 ř. z. ze dne 25. června 1871, o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách, účinný dne 15. února 1872, zrušeno 1. dubna 1964, obecný zákoník občanský – císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s. ze dne 1. června 1811, obecný zákoník občanský, účinný dne 1. ledna 1812, zrušeno 1. ledna 1966, ve znění k 1. lednu 1925, o. s. ř. - zákon č. 99/1963 Sb. ze dne 4. prosince 1963, občanský soudní řád, účinný dne 1. dubna 1964, OZ - zákon č. 40/1964 Sb. ze dne 26. února 1964, občanský zákoník v platném a účinném znění, účinný dne 1. dubna 1964, OZ 1950 - zákon č. 141/1950 Sb. ze dne 25. října 1950, občanský zákoník, účinný dne 1 ledna 1951, zrušeno 1. ledna 1991, OZ 1991 – zákon č. 40/1964 Sb. ze dne 26. února 1964, občanský zákoník ve znění platném k 31. prosinci 1991, účinný dne 1. dubna 1964, OZO - císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s. ze dne 1. června 1811, obecný zákoník občanský, účinný dne 1. ledna 1812, zrušeno 1. ledna 1966, ve znění k 1. lednu 1925,
― ― ― ― ― ― ― ― ―
―
― ―
―
― ― ― ― ―
140
― ― ―
― ― ― ― ― ― ―
―
―
― ―
―
―
―
stavební zákon - zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14. března 2006, stavební zákon, účinnost dne 1. července 2006, zákon o evidenci nemovitostí - zákon č. 22/1964 Sb. ze dne 31. ledna 1964, o evidenci nemovitostí, účinný dne 1. dubna 1964, zrušeno 1. ledna 1993, zákon o mezinárodním obchodu – zákon č. 101/1963 Sb. ze dne 4. prosince 1963, o právních vztazích v mezinárodním obchodním styku, účinný dne 1. dubna 1964, zrušeno 1. ledna 1992, zákon o mimosoudních rehabilitacích - zákon č. 87/1991 Sb. ze dne 21. února 1991, o mimosoudních rehabilitacích, účinný dne 1. dubna 1991, zákon o myslivosti - zákon č. 449/2001 Sb. ze dne 27. listopadu 2001, o myslivosti, účinný dne 1. července 2002, zákon o oceňování majetku - zákoně č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997, o oceňování majetku a o změně některých předpisů, účinný dne 1. ledna 1998, zákon o ochraně přírody a krajiny - zákon č. 114/1992 Sb. ze dne 19. února 1992, o ochraně přírody a krajiny, účinný dne 1. června 1992, zákon o ochraně zvířat proti týrání - zákon č. 246/1992 Sb. ze dne 15. dubna 1992, o ochraně zvířat proti týrání, účinný dne 29. května 1992, zákon o pozemních komunikacích - zákon č. 13/1997 Sb. ze dne 23. ledna 1997, o pozemních komunikacích, účinný dne 1. dubna 1997, zákon o půdě - zákona č. 229/1991 Sb. ze dne 21. května 1991, zákon o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, účinný dne 24. června 1991, zákon o rybářství - zákon č. 99/2004 Sb. ze dne 10. února 2004, o rybníkářství, výkonu rybářského práva, rybářské stráţi, ochraně mořských rybolovných zdrojů a o změně některých zákonů, účinný dne 1. dubna 2004, zákon o vlastnictví bytů - zákon č. 72/1994 Sb. ze dne 24. března 1994, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, účinný dne 1. května 1994, zákon o vodách - zákon č. 254/2001 Sb. ze dne 28. června 2001, o vodách, účinný dne 1. ledna 2002, zákon o zápisech – zákon č. 265/1992 Sb. ze dne 28. dubna 1992, o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem v platném znění, účinný dne 1. ledna 1993, zákon o zemědělském družstevnictví - zákon č. 162/1990 Sb. ze dne 3. května 1990, o zemědělském druţstevnictví, účinný dne 15. května 1990, zrušen dne 1. ledna 1992, zákon o zeměměřičských a katastrálních orgánech - zákon č. 359/1992 Sb. ze dne 7. května 1992, o zeměměřičských a katastrálních orgánech, účinný dne 1. ledna 1993, zákon o zmírnění - zákon č. 403/1990 Sb. ze dne 2. října 1990, o zmírnění následků některých majetkových křivd, účinný dne 1. listopadu 1990, 141
―
ZPF – zemědělský půdní fond.
142
X 1. 2. 3. 4.
5. 6. 7.
8. 9. 10.
11. 12. 13. 14.
15. 16. 17. 18. 19. 20.
21.
Seznam použité literatury Literatura: BÁRTA, Jan. Pěkné nadělení. Právník. 1993, č. 10 a 11, BAUDYŠ, Petr. Katastr a nemovitosti. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2010, BAUDYŠ, Petr. Vymezení pojmu nemovitá věc v občanském právu a jeho důsledky. AD NOTAM. 1996, č. 1, BIČOVSKÝ, Jaroslav; HOLUB, Milan. Občanský zákoník a předpisy souvisící: 3. podstatně doplněné a přepracované vydání se zřetelem k novele (zákon č. 131/1982 Sb.) I. svazek. Praha: Panorama, 1984, ČAPEK, Karel. Občanský zákoník. Praha: Právnický ústav Ministerstva spravedlnosti, Orbis Praha, 1956, FÁBRY, Valér aj. Pozemkové právo. Praha: Státní pedagogické nakladatelství Praha, 1970, HOLUB, Milan; FIALA, Josef; BIČOVSKÝ, Jaroslav. Občanský zákoník: Poznámkové vydání s judikaturou. 12. aktualizované vydání podle stavu k 1. 9. 2006. Praha: Linde Praha, 2006, JEHLIČKA, Oldřich; ŠVESTKA, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta. aj. Občanský zákoník: Komentář. 7. vydání. Praha: C. H. Beck, 2002, KINDL, Tomáš. Malá poznámka o věcech (o odpadech, jeskyních a rybnících jako věcech). Právní forum. 2010, č. 2, KIZLINKOVÁ, Věra. Občanský zákoník: stručný výklad zákona ze dne 25.10.1950 č. 141 Sb. Praha: Právnický ústav Ministerstva spravedlnosti, Orbis Praha, 1952, KNAPPOVÁ, Marta; ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan. Občanské právo hmotné 1: Díl první a díl druhý. 4. vydání. Praha: ASPI, 2005, KOLESÁR, Juraj aj. Československé pozemkové právo. Bratislava: Obzor Bratislava, 1980, KOTRADY, Pavel. Vznik pozemku jako věci v právním smyslu. Právní rozhledy. 2009, č. 10, KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí po novele: 7. aktualizované a podstatně pozměněné vydání dle právního stavu ke dni 1.3.2002. 7. Vydání. Praha: Linde Praha, 2002, Mayr MAYR, Robert. Soustava občanského práva, Kniha první. Brno: b.n., 1929, Občanské právo hmotné: svazek I.:díl první Obecná část na díl druhý Věcná práva. Praha: Codex, 1997, PAŘÍZEK, Igor. Honitba a její nájem. Právní rozhledy. 2009, č. 22, PEŠL, Ivan. Katastr nemovitostí po kapkách: popáté. Zeměměřič. 1998, č. 9, 10. Dostupný na www.zememeric.cz POSPÍŠIL, Boleslav. Právní aspekty a problémy evidence nemovitostí. Praha: ACADEMIA nakladatelství Československé akademie věd, 1975, RANDA, Antonín. Právo vlastnické dle rakouského práva v pořadu systematickém. VII. nezměněné vydání. Praha: Česká akademie pro vědy, slovesnost a umění, 1922, ROUČEK, František; SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Čsl. obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské
143
22. 23. 24. 25. 26.
27. 28. 29.
30.
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25.
Rusi: Díl druhý. Praha: Právnické knihkupectví a nakladatelství V. Linhart, 1935, SPÁČIL, Jiří. Sporné otázky institutu „příslušenství věci“. Právní rozhledy. 2010, č. 2, SPÁČIL, Jiří. Studna jako samostatný předmět právních vztahů. ASPI. ID: LIT26734CZ, ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008, ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta aj. Občanský zákoník I.: komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK Jan aj. Občanské právo hmotné 1: Díl první: obecná část, Díl druhý: věcná práva. Páté jubilejní aktualizované vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2009, TRAJER, Václav. Katastr nemovitostí. Praha: ASPI, 2006, VRCHA, Pavel, Převod nemovitostí, které mají charakter příslušenství nemovitosti hlavní. Právní rádce. 2006, č. 10, URBÁNKOVÁ, Kristiana. Katastr nemovitostí. Praha, 2009. 135 s. Diplomová práce. Univerzita Karlova, Právnická fakulta, Katedra práva ţivotního prostředí. Vedoucí práce Jaroslav Drobník. VRCHA, Pavel. Zápisy věcných práv k nemovitostem. 1. vydání. Praha: Newsletter, 1999. Judikatura: Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 15.02.1934, sp. zn. Rv I 2530/33, Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.01.1941, sp. zn. Rv II 514/40, Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ze dne 04.12.1931, č. 17986/31, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.01.2001, sp. zn. 25 Cdo 565/99, Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 06.02.1923, sp. zn. Rv I 813/22, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 06.01.2004, sp. zn. 22 Cdo 1964/2003, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19.10.2007, sp. zn. 22 Cdo 2712/2006, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23.06.1998, sp. zn. 3 Cdon 680/96, Nález Ústavního soudu ČR ze dne 25.04.2000, sp. zn. I. ÚS 28/99, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 02.03.2010, sp. zn. 22 Cdo 2028/2008, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24.05.2011, sp. zn. 25 Cdo 663/2001, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.05.1998, sp. zn. 2 Cdon 1192/97, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.07.2008, sp. zn. 22 Cdo 1121/2008, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 05.02.2004, sp. zn. 22 Cdo 1097/2003, Rozhodnutí Vrchního soudu Praha ze dne 12.04.1996, sp. zn. 6 A 78/94, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.10.2009, sp. zn. 25 Cdo 3961/2009, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.04.2004, sp. zn. 25 Cdo 1307/2003. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.01.1997, sp. zn. 3 Cdon 265/96 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20.03.2002, sp. zn. 22 Cdo 1911/2000, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.01.2002, sp. zn. 22 Cdo 52/2002, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 13.05.2003, sp. zn. 22 Cdo 737/2002 Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16.03.2006, sp. zn. 10 Ca 284/2005, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.05.2009, sp. zn. 28 Cdo 3411/2008, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15.09.2009, sp. zn. 28 Cdo 5449/2008, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.03.2008, sp. zn. 22 Cdo 261/2007,
144
26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48. 49. 50. 51. 52. 53. 54.
1. 2.
Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 11.09.2009, sp. zn. 5 As 62/2008, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.12.2010, sp. zn. 28 Cdo 537/2010, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19.07.2004, sp. zn. 28 Cdo 288/2004, Rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 14.12.1993, sp. zn. 3 Cdo 70/92, Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 20.05.2009, sp. zn. 30 Cdo 2377/2007, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21.02.2006, sp. zn. 22 Cdo 980/2005, Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.09.1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98, Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 06.11.2008, sp. zn. 10 Co 405/2007, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.02.2006, sp. zn. 22 Cdo 1118/2005, Rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 01.02.1994, sp. zn. 3 Cdo 375/93, Nález Ústavního soudu ČR ze dne 06.05.2003, sp. zn. I. ÚS 483/01, Usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 11.11.1993, sp. zn. I. ÚS 16/93, Nález Ústavního soudu ČR ze dne 10.11.1998, sp. zn. IV. ÚS 295/98, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 05.02.2002, sp. zn. 22 Cdo 2534/2000, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.07.2008, sp. zn. 22 Cdo 1506/2008, Rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.04.1998, sp. zn. 30 Ca 225/97, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15.11.2002, sp. zn. 22 Cdo 761/2001, Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 01.03.1993, sp. zn. 3 Cdo 111/92, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20.05.2003, sp. zn. 22 Cdo 1181/2002, Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.10.2006, sp. zn. 31 Cdo 691/2005, Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.09.2002, sp. zn. 22 Cdo 2918/2000, Rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 28.02.1994, sp. zn. 3 Cdo 40/93, Nález Ústavního soudu ČR ze dne 24.05.1994, sp. zn. Pl. ÚS 16/93, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31.05.2001, sp. zn. 28 Cdo 175/2001, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 08.04.2002, sp. zn. 22 Cdo 1465/2000, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25.03.2008, sp. zn. 22 Cdo 361/2007, Rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ze dne 17.05.1994, sp. zn. 3 Cdo 199/93, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.08.2000, sp. zn. 28 Cdo 184/99, Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.07.2007, sp. zn. 28 Cdo 1709/2007. Jiné prameny: materiály k tématu návrhu nového občanského zákoníku dostupné na www.justice.cz, důvodová zpráva k vládnímu návrhu nového občanského zákoníku ve sněmovním tisku č. 362. Dostupný na http://www.psp.cz/sqw/text/tiskt.sqw?O=6&CT=362&CT1=0.
145
XI
Seznam příloh:
Příloha č. 1 – knihovní vloţka č. 23 pro katastrální území Dejvice, obec Praha, Příloha č. 2 – vloţka ţelezniční knihy č. 4 pro trať Praha Smíchov – Plzeň, Příloha č. 3 – vloţka zemské desky č. 1 pro Praţský hrad, Příloha č. 4 – soupis parcel jednotné evidence půdy, Příloha č. 5 – výpis z evidence nemovitostí, Příloha č. 6 – výpis listu vlastnictví č. 34 pro katastrální území Hradčany a Příloha č. 7 – výpis z listu vlastnictví č. 143 pro katastrální území Malá Strana.
146
XI.1 Příloha č. 1 – knihovní vložka č. 23 pro katastrální území Dejvice, obec Praha
147
148
149
XI.2 Příloha č. 2 – vložka železniční knihy č. 4 pro trať Praha Smíchov – Plzeň
150
151
XI.3 Příloha č. 3 – vložka zemské desky č. 1 pro Pražský hrad
152
153
XI.4 Příloha č. 4 – soupis parcel jednotné evidence půdy
154
155
156
XI.5 Příloha č. 5 – výpis z evidence nemovitostí
157
XI.6
Příloha č. 6 – výpis listu vlastnictví č. 34 pro katastrální území
Hradčany
158
159
XI.7 Příloha č. 7 – výpis z listu vlastnictví č. 143 pro katastrální území Malá Strana
160
161
XII
Resumé The aim of this thesis is to provide a summary of contemporary legislation
related to the immovable thing and its position in Czech law. The paper involves legal basis of the term “immovable thing” according to the private law (mainly code of civil law) and partially according to the public law (cadastral and building code). The study focuses on crucial legislation and gives summary of interpretation of this term given by case law and legal theory. The paper starts with the historical outline of 20th century legislations (civil code 1811, 1950 and partially 1964). Even though these regulations are no longer valid the knowledge can be very helpful to understand the (dis)continuity between these legislations and current legal issues. Legal cases dealing with unvalid regulations are not rare. The study highlights the effective legislation based on the civil code 1964 No. 40 and relevant cadastral and building statutes. The crucial part of the thesis discusses the difference between public and private law interpretation of the term immovable thing. The possible inconveniences caused by this situation are investigated as well. As the bill of new civil law code is now in legislative process the third part of the paper analyses sections of the bill referring to thing in general and immovables particularly. Regarding close bound with immovables the land registers are part of the study too. The thesis explains the object, principles, methods and kinds of enrolment in registers as well as the consequences brought by failure in their administration. The thesis presents the topic chronologically. It consists of fourteen chapters divided into subchapters and than to parts and subparts. Each chapter focuses on legal regulation and land register effective and used in particular time period (except for last six chapters of necessary administration – list of abbreviations, list of key words, addendums and other). The paper gives transparent outline of legal and historical development of the term “immovable thing”. Knowledge of the history in this field is estimated because the consequences of previous inappropriate legislation and exclusion of principle “superficies solo cedit” is still effective and rule. The main goal – a summary of valid regulation and serious interpretative problems of the term would be unfinished without
162
the historical part. The aim of the paper is fulfilled with analysis of the valid legislation and unstable interpretation of the immovable thing in crucial chapter VI. The outcome of the whole thesis presents a short summary and gives helpful instruction to lawyers dealing with the property law and immovables.
163
XIII
Abstrakt Cílem této práce je poskytnutí komplexního pohledu na legislativní úpravu věci
nemovité a její roli v českém právním řádu. Práce shrnuje právní úpravu věci nemovité dle předpisů práva soukromého (občanský zákoník) a částečně téţ práva veřejného (předpisy stavebněprávní a katastrální). Přehled legislativy je doplněn o shrnutí právního výkladu pojmu věc nemovitá podávaného právní teorií a judikaturou. Práce zahrnuje pojednání o aktuálním právním stavu (stěţejní část), širší historický exkurz pro 20. století a část věnující se návrhu nového občanského zákoníku. Součástí je i nástin veřejných seznamů nemovitých věcí vedených státem v jednotlivých obdobích 20. a 21. století. Práce je řazena chronologicky. Kaţdé právní úpravě účinné v daném období včetně příslušného veřejného seznamu je věnována samostatná kapitola, která se dále dělí na podkapitoly, části a podčásti. Práce obsahuje osm stěţejních kapitol včetně úvodu a závěru, kapitoly IX.- XIV. obsahují přílohy, seznam zkratek a další administrativní součásti. Výsledkem je přehledně řazené shrnutí právněhistorického vývoje pojmu věc nemovitá a nastínění problémů daných nejednotnou aktuální právní úpravou.
Abstract The aim of this thesis is to provide a summary of contemporary legislation related to the immovable thing and its position in Czech law. The paper involves legal basis of the term “immovable thing” according to the private law (mainly code of civil law) and partially according to the public law (cadastral and building code). The study focuses on crucial legislation and gives summary of interpretation of this term given by case law and legal theory. The thesis highlights contemporary regulation but there are also parts dedicated to previous legislations effective in 20th century and part related to the bill of a new civil law code. The paper also includes a summary of the public registers of immovables provided by state in 20th and 21st century. The thesis presents the topic chronologically. It consists of chapters divided into subchapters and than to parts and subparts. Each chapter focuses on legal regulation and land register effective and used in particular time period. There are crucial eight chapters including introduction and conclusion and other six chapters concerning administration (addendums, list of abbreviations, abstract, resumé and other). The paper gives
164
transparent outline of legal and historical developement of the term “immovable thing” as well as analysis of the serious interpretative problems caused by diferring contemporary legislation as a result.
165
XIV
Seznam klíčových slov - List of key words
a)
Věc - Thing,
b)
Věc nemovitá - Immovable thing,
c)
Stavba – Construction,
d)
Pozemek - Parcel of land.
166
