Vastgoedkunde colleges College 1: inleiding Definitie van vastgoed: Juridisch: grond en hetgeen waar het op gebouwd is Delfstoffen Molens Bomen en veldgewassen, inclusief ongeplukte vruchten Buizen en goten En verder alles wat aan een erf of gebouw nagelvast verbonden is. Economisch: grond en gebouwen, vaak in combinatie met en m.n. in een stedelijk omgeving. In de praktijk gaat het overwegend om vastgoed, gerealiseerd door projectontwikkelaars en/of in beleggingen bij institutionele beleggers. Woonboot: zowel juridische als economisch gezien geen vastgoed. De laatste zin in het dictaat van Samuelson klopt niet: Evenwicht in vastgoed ontstaat veel minder snel dan bij schoenen en thee. Dit komt door de bijzondere eigenschappen, namelijk: Gebouw en grond zijn een. Lange levensduur, bij grond oneindig en bij gebouwen zeer lang, maar wel eindig. Niet verplaatsbaar, maar wel mogelijkheden tot een andere functie. Lange productietijd, leidend tot trage aanpassing aan vraag en aanbod. De driehoek: Het gebouw vormt de kern, maar in samenhang met de locatie en de activiteit. Gebouw en locatie zijn per definitie met elkaar verbonden Gebouw vastgoed staat centraal - vastgoed kan zowel een productiemiddel als een vermogensobject zijn. - Dit komt terug in het onderscheid tussen investeren en beleggen - Gebouwen staan hierdoor in twee sterk verschillende markten: de markt voor ruimte en de markt voor kapitaalgoederen/beleggingen. - De waarde van een gebouw wordt bepaald door een combinatie van locale en bovenlokale factoren. Locatie locatie: zoiezo met gebouw verbonden en andersom Locatie – activiteit: vestigingsplaatstheorie.: Als winkels zich op een bepaalde plaats willen vestingen moet daar wel vastgoed zijn. Waarom staan gebouwen op de ene plaats wel en op de andere niet. Gebouwen- activiteit: huisvestingstheorie: Activiteit moet in gebouw passen. (weinig flexibel) Investeren (markt voor ruimte) productiemiddelen. Beleggen (markt voor beleggen) vermogensobject.
Samen vastgoed, maar twee verschillende intenties. Maar beide activiteiten hebben elkaar wel nodig. ( in het Engels is voor de verschillende vormen van investeren maar een woord: investing) De markt voor ruimte: Huurprijzen worden vastgesteld op de markt voor ruimte in gebouwen. Prijsvorming geschiedt onder invloed van vraag en aanbod. Vraag en aanbod en dus ook huurprijzen zijn locaal van aard. Maar veel vastgoed staat niet in de markt (hoewel hier per land groten verschillen in zijn. In de VS veel minder niet op de markt dan bijvoorbeeld in Nederland) Vastgoed dat niet op de markt zit zijn bijvoorbeeld huurwoningen die worden verhuurd via een systeem van wachtlijsten. De wachtlijst reguleert dan wie er in het huis komt en niet de prijs die een persoon wil betalen. In de vrije markt gaat het via vraag en aanbod (bijvoorbeeld van huurprijzen, en dan niet met wachtlijsten): deze vraag is meestal locaal. Waar een gebouw staat heeft veel invloed op de vraag. De prijzen van onroerend goed kunnen hierdoor locaal sterk variëren. Beleggingsmarkt: Deze markt wordt steeds internationaler (het is bijna een wereldmarkt). Yield: huur/waarde. Dit staat onder invloed van de hele wereldmarkt. Een lage yield is een bewijs van kwaliteit. (gaat in eerste instantie tegen je gevoel in). Maar: als je er vertrouwen in hebt ben je bereid om met minder rente genoegen te nemen. Top locatie 6% rendement (16x huur) deze buurt zal waarschijnlijk harder groeien ed. Minder goed 10% rendement (10x huur) heeft mssn in toekomst wel last van leegstand. Let erop dat het hier gaat om verwachtingen. Deze kunnen altijd onjuist zijn. Extra uitleg vanuit tweede college: Cijfers huur gedaald huren van kantoren is vrije markt. Markt gaat achteruit dus gaat de netto yield omhoog. Nu willen ze een hoger rendement, omdat het nu een beetje daalt en ze dus rekening houden met slechtere tijden. Van invloed zijn: 1) de kosten van kapitaal. (laag) 2) verwachte beursstijging/groeiverwachting(grote compensatie) 3) risico premie (grote compensatie) 1 speelt hier geen rol. De andere twee wel. Projectontwikkeling: In theorie zorgt deze voor het evenwicht tussen de twee markten van vastgoed (markt voor ruimte en markt voor beleggingen). De ontwikkelaar vergelijkt de waarde van het vastgoed met de kostprijs van nieuwe productie. Indien de waarde hoger is dan de kostprijs, volgt nieuwbouw.
Het systeem is zo in principe zelfregulerend, maar in de praktijk werkt dat helaas niet altijd zo. Door: Asymmetrische reactie: dit komt doordat slopen ook nog eens geld kost. Dus bij meer vraag wordt er wel meer gebouwd, maar bij krimp wordt er niet gesloopt. Hogere huren hoeven niet te leiden tot hogere waarden. Beleggingswaarde kan ook stijgen door veranderingen op de vermogensmarkten, risico van ontwikkelen voor de beleggingsvraag. Ook zijn mensen niet meer vastgoed gebruiken omdat de prijs van vastgoed lager wordt. Voorbeeld: Nu: terwijl de prijzen van woonopp. zijn gestegen is ook de hoeveelheid woonoppervlak per persoon gestegen. Daarnaast is bij kantoren de trend naar steeds krapper modern ruimte concept. Huurstijgingen kunnen soms niet worden vertaald naar beleggingswaarde ( beleggers beleggen liever ergens anders in, bv high Tech aandelen). Maar andersom kan ook: dan meer vastgoed op de markt terwijl er niet extra vraag naar is (dan ontstaat er wel een probleem van leegstand). Projectontwikkelaars realiseren in een markt waar het gaat om kostprijzen en verkopen in een markt waar het gaan om beleggingswaarden. Marktsegmentatie: Er zijn veel verschillende deelmarkten, zowel naar soort vastgoed als naar locatie. Prijzen kunnen per markt sterk verschillen. Hoe baken je markten af? Kapitaalgoederen meer dan alleen vastgoed. GWW: grond water en wegenbouw.
College 2: groei en ontwikkeling van steden (H 16 en 19) OESO: organisatie economische sociale ontwikkeling. Hierin: Europa, VS, Japan, Australië en Canada “voortgaande concentratie van bevolking en economische activiteit opvallend fenomeen.” Concentratie: - gemiddeld wordt bijna 40 % van het BBP voorgebracht in slechts 10 % van de regio’s. - bevolkingsgroei: 57% in 10 % van de regio’s - groei meestal het laagste in rurale gebieden. - beroepsbevolking sterker geconcentreerd dan bevolking (53% in stedelijk gebied). - conclusie: participatiegraad hoger in steden. - BBP ook sterker geconcentreerd dan bevolking. - conclusie: in concentratiegebieden is BBP per hoofd bovengemiddeld. - Verschillen binnen landen groter (en ook groeiend) dan tussen de landen (komt steeds meer overeen). - bijna de helft van de van de groei komt tot stand in 10 % van de regio’s. - achteruitgang is nog sterker geconcentreerd. - hoogopgeleide bevolking is relatief sterk geconcentreerd. - ‘return to education’ is het hoogste in stedelijke gebieden. Return to education: wat je terug kan verdienen met je opleiding, dus waar je meer kan verdienen met je opleiding. In dit college gaat het over de relatie tussen activiteit en locatie. Barca rapport: gaat over de regionale ongelijkheid in de Europese unie. VS: - stedelijke bevolking gestaag toegenomen van 28% in 1910 tot 80% in 2000. - de niet stedelijke bevolking neemt ook in absoluut aantal af. - sinds 1990 woont meer dan de helft van de bevolking in steden met meer dan 1 miljoen inwoners.. - na 1990 vooral groei bij stedelijke gebieden boven de 5 miljoen inwoners. - de kusten maken 13 % van het landoppervlak uit, maar hier woont 51 % van de bevolking. - in hetzelfde gebied wordt 57% van het nationaal inkomen voorgebracht. Duitsland: - sterkste bevolkingsgroei in München en omgeving, terwijl het oosten leegloopt. - beieren al jaren de deelstaat met het grootste binnenlandse vestigingsoverschot. - beieren en baden-W hebben samen 30 % van de Duitse beroepsbevolking, maar slechts 17% van de werklozen. - Oost-Duitsland 19% versus 36,5%. Nieuw: het oosten loopt echt leeg dus niet alleen in procenten, maar ook in absolute getallen.
Hogerswerda: ligt bij de grens met polen de aller slechtste vooruitzichten. Nederland: - Flevoland en Utrecht kennen als jaren de sterkste economische groei. - Utrecht heeft het hoogste BBP per inwoner (ca 20 % boven landgemiddelde) - Utrecht kent laagste werkloosheid. - bevolking loopt uitsluitend in de periferie al terug. Bevolkingsprognoses tot 1040: - parkstad Limburg + NO Groningen minus 15% - Groei tot 2025: - Amsterdam + 90000 inwoners, utrecht + 80000 en Almere + 60000 inw - aandeel westelijke provincies in totaal van 47% nu tot 49 % in 1040. In Nederland geldt de OESO minder sterk dan in grote lege landen zoals Australië en de VS. Dit komt door: - Nederland heeft niet een grote stad, maar de Randstad. - de Randstad bedekt ongeveer de helft van het landoppervlak. Wel zijn er duidelijke verschillen in Nederland, maar door de kleine oppervlakte van het land zijn deze moeilijker/minder duidelijk in de statistieken te zien. In Nederland vindt dus wel dezelfde trend plaats, maar is deze minder uitgesproken. Almere wil 60.000 extra woningen erbij terwijl CBS het over een groei heeft van 60.000 inwoners. Dat is nog al een verschil. Karakteristiek citaat uit barca-rapport: ‘the growth proces should lead economies to a long run steady state, characterised by: …” Verklaringen van de groeiverschillen: - theorie van regionale en stedelijke groei: 1) het klassieke model: - de markt lost regionale problemen op, althans bij flexibele prijzen en mobiliteit van productiefactoren. Maar: - verwachting: kleinere verschillen binnen landen. Dit klopt dus niet, met wat we net gezien hebben in de praktijk. - de aannames kloppen niet helemaal. De prijs van arbeid is niet flexibel, denk hierbij aan CAO ed. Hierdoor zal in een gebied dat achterblijft de lonen toch redelijk op gelijk niveau blijven met gebieden die het wel goed doen. En zal dus de theorie niet opgaan dat het slechter gaat lonen dalen aantrekkelijker voor bedrijven door lage arbeidskosten meer werkgelegenheid weer aantrekkelijker voor mensen om er te gaan wonen etc. - vooral jonge, goedopgeleide mensen verplaatsen zich. Er is dus wel mobiliteit in productiefactoren, maar deze is selectief. - Asymmetrische vastgoedmarkt. (een gebied met leegstand is niet aantrekkelijk) deze theorie werkt niet, zelfs niet in Amerika, waar toch een hoge mate van flexibiliteit is.
2) exportbasis theorie: sombart in 1941 overleden, dus oude theorie. Stuwende/basic (produceren voor export) en verzorgende/non-basic. Stuwende activiteiten produceren voor de export, waardoor groei gegenereerd kan worden. Op het eerste gezicht een aansprekende theorie. Maar: Nooit iedereen kan exporteren en niet importeren. Dus je kunt je wel een tijdje met enkel export proberen te groeien, maar het is geen duurzame manier. Je kunt je niet uitsluitend concentreren op export, je zult dan ook altijd moeten importeren. Dus deel van de inkomsten van export gaat er direct weer uit aan import. deze theorie is heel simplistisch. 3) input output theorie: - de theorie legt de nadruk op relaties tussen bedrijfstakken en gebieden. onderlinge relaties worden in een matrix gezet. Dus als bedrijf a meer gaat produceren kan je precies zien waar deze groei-impuls uiteindelijk terecht komt. maar deze theorie geeft geen antwoord op de vraag waarom bedrijf a gaat groeien. Een ander zwak punt is dat het uitgaat van vaste onderlinge verhoudingen. 4) keynesiaans model: kan dus ook voor regionale gebieden ipv alleen voor landen. De multiplier. Het is een als- dan verhaal, het geeft weer geen antwoord op de waarom vraag. Ook zijn er niet veel gedetailleerde gegevens over een stad te vinden. Er wordt niet bijgehouden wat een stad in en uit gaat zoals bij een land. geen van de theorieën geeft een duidelijke verklaring over het waarom van het groeien. Economische groei is geen steady state, en een groeiproces leidt ook niet tot een steady state. Oplossingen moeten worden gevonden in het proces: Andere verklaringen zoeken: P 273 alle modellen geven inzicht, maar geen antwoord op het waarom. Barca rapport: steady state genoemd. Docent: economische groei is juist het tegenovergestelde van stady state: dynamiek. Myrdal: een ontwikkelingseconoom. (cumulatieve causatie) Niet steady state: als het eenmaal ergens goed gaat dan zal het er ook steeds beter gaan. Een plaats wordt aantrekkelijker gevonden, er ontstaan meer activiteiten, waardoor het nog aantrekkelijker wordt. (succes vergroot kansen voor nieuw succes) Het is een eenvoudige en beschrijvende theorie: - groei van activiteiten leidt algehele verhoging van de kwaliteit van het productiemilieu. - dit leidt zowel tot het aantrekken van productiefactoren als tot ontwikkelen van nieuwe activiteiten. - theorie is dynamische van aard en houdt rekening met schaalvoordelen.
Back wach effect: tegenhanger van de cumulatieve causatie In de gebieden waar het slecht gaat trekken de talentvolle mensen weg, ze gaan naar de gebieden waar ze wel wat kunnen bereiken. - de ontwikkeling van groeiende steden en regio’s kan een negatief effect hebben op ander gebieden. - hoogwaardige productiefactoren trekken weg. - kansen van de vertrekregio;s nemen hierdoor af. - na een bepaald moment is dit vrijwel onomkeerbaar. - voorbeelden: Zuid Italië: een van de meest achtergebleven gebieden van europa. Na WOII vooral het noorden van Italië ging zich ontwikkelen en het zuiden bleef achter. Nu zijn alle talentvolle mensen al die kant op gegaan en is het voor het zuiden steeds moeilijker om weer uit dat gat te komen (dit geldt ook voor oost Duitsland, na de val van de muur) Selectieve leegloop. Praag: na val van de muur toeristen aantrekken, dit succes had een positief effect op de hele stad, er kwamen ook meer bedrijven. In polen doet alleen Warschau het goed. Daar trekken talentvolle mensen uit heel het land heen waardoor Warschau op het niveau van europa komt en de rest van het land ver achter blijft. Richard Florida: - er is competitie om talent. - gevolg: talent is schaars en kan kiezen. - Quality of place trekt mensen aan en bedrijven volgen. - economic geography of talent. Creatieve klasse (als tegenhanger van de mensen die routinematig werken) - talent - capaciteit - opleiding in een groeiende economie is altijd tekort aan talent. Quality of places: de plaatsen waar de creatieve klasse wil wonen er moet wat te doen zijn etc. (ook weer een soort cumulatieve causatie, maar dan van een andere kant bekeken: vanuit de mensen en niet vanuit de bedrijven) De kracht van concentratie: Localisatievoordelen: ruimtelijke concentratie van gelijksoortige bedrijven. Urbanisatievoordelen: ruimtelijke concentratie van ongelijksoortige bedrijven. Agglomeratievoordelen: een overkoepeld concept dat duidt op alle voordelen van concentratie van economische concentratie (acquired advantage) Flexibiliteit en risicobeperking: - voorbeelden van agglomeratievoordelen: 1) arbeidsmarktvoordeel: omvang en diversificatie.
2) informatievoordelen: aanwezigheid van zakelijke diensten en het gemak van persoonlijk contact. 3) de aanwezigheid van een omvangrijke gebouwenmarkt. Figuur 7.1: over Hollywood - laat zien dat er grote schommelingen zijn in het aantal mensen dat er werken, dit kan alleen in een grote concentratie. Anders kun je niet zo snel ergens zoveel mensen vandaan halen. En als ze weer ontslagen worden kunnen ze snel ergens anders in het gebied aan het werk. (gigantische dynamiek op de arbeidsmarkt) Zo’n arbeidsmarkt is zowel een reservoir voor bedrijven als een buffer voor mensen die hun baan verliezen. Monograd stad met een bedrijf dat daar de dienst uitmaakt. Voorbeeld hiervan in Tolyatti (toen een goed voorbeeld van een steady state) Deze steden komen vooral in Rusland voor het communisme: overheid bepaalde een mooie plaats voor een bedrijf en stuurde daar de werknemers achteraan. Maar nu gaat het slecht met Lada wat gaat er met de stad gebeuren als de fabriek zijn deuren moet sluiten??? De optimale stadsgrootte: Deze omvang kan bepaald worden aan de hand van de ontwikkelingen van baten en lasten per hoofd. Een grotere stad heeft voordelen, maar ook nadelen. Dit betekend dat er ergens een punt moet zijn waarop een stad een optimaal formaat heeft. Nadelen van een grote stad: - luchtverontreiniging - ver van de natuur/ rust wonen - kosten - congestie Plaatje fig 16.3 en sheets: Baten en lasten per hoofd. X as: omvang van de stad Y as: kosten of baten per hoofd van de bevolking Marginale voordelen (MB): bovenste stippellijn Marginale kosten (MC): onderste stippellijn MC=MB= P0 de marginale baten en lasten zijn gelijk. Po = bevolkingomvang optimaal Pm = maximale bevolkingsomvang Gemiddelde voordelen (AB): bovenste doorgetrokken lijn Gemiddelde kosten (AC): onderste doorgetrokken lijn AC=AB = daarna zou een stad eigenlijk niet meer verder moeten groeien. P(m) stadsgrootte waarbij de gemiddelde kosten het laagst zijn. Ergens rechts van p(m) kun je vinden waar het verschil tussen kosten en baten het grootst zijn. Nadeel van dit figuur: er zijn geen getallen. Dus je hebt nog geen idee van de grote van de optimale stad.
College 3: vervolg: de optimale stadsgrootte Optimale stadsgrootte: - dit is een concept met een beperkt praktisch nut. - de optimale stadsgrootte bestaat niet. - deze varieerd ook, bijvoorbeeld al naar gelang de transportkosten. - er zijn wel onder en bovengrenzen aan te geven - de ondergrens is de ‘urban size ratchet’. De ondergrens: Wanneer de stad boven de ‘ urban size ratchet’ komt schiet de stad echt de lucht in. De stad zal niet meer zo makkelijk terugvallen door bijvoorbeeld het failliet gaan of vertrekken van een van een groot bedrijf. Kleine nederzettingen kunnen hun functie verliezen, bij grote steden gebeurd dit niet zomaar. in een boek is eens het aantal van 250 000 als ondergrens aan gegeven, maar dit hangt ook af van de functie van de stad. voorbeelden: - Groningen: is veel kleiner dan 250 000 inwoners, maar zal niet snel niet zomaar verdwijnen als stad. dit komt doordat het een verzorgende functie voor de omgeving heeft. - de monograd: kan veel groter zijn, maar doordat het drijft op 1 mega bedrijf kan het toch zijn dat door het sluiten of weggaan van dit ene bedrijf de hele stad wegzakt. - Berlijn: een grote stad, met veel werkloosheid: het gaat er slecht en veel leegstand. Toch zal deze stad niet weggaan door: groot aantal inwoners, veel emoties. Er zullen bijvoorbeeld kunstenaars naar de stad worden gelokt door de lage prijzen van de leegstaande gebouwen en het culturele wat de stad nog heeft. De bovengrens: New york: blijft maar groeien. Maar dit is eigenlijk niet meer 1 stad. maar een gebied met heel veel stadscentra ( de metropolitan division). Er zit dus eigenlijk een automatische bovengrens aan een stad. deze grens is te vinden tussen de 5 en de 10 miljoen. Het optimum: Is ergens tussen de ondergrens en de bovengrens te vinden. Karakteristieken van ruimtelijke theorieën: › Alle genoemde theorieën zijn eerder probabilistisch dan deterministisch › Het is waarschijnlijk dat iets gebeurt, maar niet zeker › Stel: twee vergelijkbare bedrijven worden opgericht in stedelijke omgeving resp. in gebied getroffen door backwash-effecten. Welk van de twee heeft de meeste kans op succes? Probablistisch: geven een zekere mate van waarschijnlijkheid aan. Deterministisch: als A dan B (zekerheden) Relevantie:
› › › › › › ›
Divergentie is in strijd met het in de meeste landen gevoerde beleid. Denk hierbij aan het regionaal beleid in Nederland. Dit beleid heeft als doel om de verschillen in het land te verkleinen. Grote steden meest in aanmerking komend voor ontwikkeling van en belegging in vastgoed Lange levensduur: extra risico bij investeringen in krimpende of potentieel krimpende gebieden Per land gaat het om een beperkt aantal steden Global cities: dit zijn de steden van de wereld met de hoofdkantoren, financiele sector en internationale geldstromen zijn hierop gericht. en winning cities: grote steden in landen die nu beginnen op te komen In China en India hier is het nog niet duidelijk uitgekristalliseerd. Er zijn veel grote steden, maar het is nog niet duidelijk welke steden het gaan worden.
Deel 2 college 3: grondprijsvorming (H 4 en 14) grond is onlosmakelijk verbonden met vastgoed. Deel van de markt kent kunstmatige prijsvorming: - prijs van grond voor bijvoorbeeld goedkope huurwoningen. Overheid stelt maximale prijzen voor deze grond in. - ook prijzen van bijvoorbeeld bedrijfs- en industrieterreinen. Deze terreinen worden door gemeenten klaar gemaakt en voor een schappelijke prijs aan bedrijven verkocht (soms zelfs met verlies) om maar zoveel mogelijk bedrijven binnen te krijgen. Aanbod grond aan beperkingen onderhevig: - hij heel veel vraag, zal niet per definitie snel veel aanbod volgen (zoals bij schoenen) Het aanbod van grond: › De totale hoeveelheid grond is vrijwel altijd vast › Uitzondering: landaanwinning › Dit kan locaal van invloed zijn, niet alleen in Nederland › Voorbeelden: Boston (een zesde deel gebouwd op aangewonnen land) › Hongkong (Chek Lap Kok) › De totale hoeveelheid grond met bepaalde eigenschappen (bijv. locatie) is eveneens vast › De hoeveelheid grond met een bepaald gebruik of een bepaalde bestemming ligt daarentegen niet vast › De beschikbaarheid van vestigingsmogelijkheden met bepaalde eigenschappen kan worden vergroot door verdichting › Dichtheid is niet altijd een substituut! Dichtheid kan een substituut zijn, maar dit is zeker niet altijd het geval: het verdichten van een vila wijk omdat er meer mensen in een vila wijk willen wonen heeft tot gevolg dat het geen vila wijk meer is.
Figuur 4.5: In dit figuur kan het aanbod toe nemen door herbestemming of verdichting. S(m): aanbod op dit moment. Aanbod van grond op dit moment/ op korte termijn: de hoeveelheid niet veranderlijk. D: vraag naar de grond. P: prijs op dit moment D1: vraaglijn wanneer de vraag is toegenomen. (S(m): blijft gelijk kan op deze korte termijn niet veranderen) P1: de prijs als de vraag op een redelijke termijn toeneemt. Het aanbod blijft gelijk dus de prijs is gestegen. S(s): aanbod verandering op de korte termijn. - bestemming veranderen. - gelijdelijker door bijvoorbeeld verdichting. S(l): aanbod verandering op de lange termijn. Dit kan bijvoorbeeld door in te polderen. Als de prijs van grond zo hoog wordt dat het de kosten van het inpolderen inhaalt. Maar inpolderen kost wel veel tijd. De prijsvorming van grond: › Aangezien het aanbod van grond in ieder geval op korte termijn beperkt is, is de vraag doorslaggevend voor de prijsvorming › De vraag zal afhangen van het nut dat de potentiële koper/gebruiker aan de grond denkt te kunnen ontlenen › Nut kan zijn omzet of bereikbaarheid › Kern van de theorie dateert uit de 19e eeuw
Ricardo: staat niet in het boek maar is wel belangrijk: Het gaat hier om de prijs van het eindproduct (in zijn theorie graan) daarvan is de prijs van grond afhankelijk en niet andersom!!! De prijs van het eindproduct zorgt voor de waarde van de grond. dus volgens deze theorie is de prijs van grond hoog omdat de prijs van woningen hoog is en niet andersom. Uitleg van de theorie: › Ricardo stelde in 1821 dat de grondprijs hoog is omdat de prijs van het graan hoog is › Grondprijs is een residu, dat gevonden wordt door van de prijs van het eindproduct alle kosten af te trekken die minimaal noodzakelijk zijn om de grond in gebruik te laten blijven voor zijn bestemming › Hij noemde dit residu ‘rent’ › Woordkeus schept verwarring, omdat ‘rent’ al een andere betekenis had › Ook begrip ‘economic rent’ is niet ideaal › Vertaling met ‘grondrente’ heeft niet direct hetzelfde nadeel, maar maakt onvoldoende duidelijk dat het een surplus betreft › Ricardo ging in zijn analyse verder door verschil in vruchtbaarheid in de beschouwing te betrekken
› › › › ›
Stel drie soorten grond, die respectievelijk 100, 90 en 80 eenheden graan per eenheid grond voortbrengen Als er voldoende grond van de beste kwaliteit is, heeft grond geen waarde Zodra de tweede kwaliteit in gebruik genomen, krijgt de eerste grond een waarde van tien eenheden Zodra de derde kwaliteit in gebruik genomen wordt, krijgt de eerste grond een waarde van twintig eenheden en de tweede grond van tien eenheden Let op: Ricardo staat niet in ULE, maar is wel belangrijk!
Von Thunen: keek naar de locatie en transportkosten. Voordeel van locatie valt toe aan grondeigenaren. In de kosten niet alleen loon, maar ook loon voor de boer. (ander begrijp je niet waarom bij 10 extra eenheden verdienen iemand een landeigenaar 10 eenheden voor de grond zal bieden). Uitleg van de theorie: › Enkele jaren later de analyse van Von Thünen in ‘Der isolierte Staat’ (1826) › Von Thünen gaat bij de prijsvorming van grond wel uit van verschillen in locatie › Aannames: 1) alle producten worden naar de markt gebracht in de centrale stad › 2) de transportkosten zijn evenredig aan de afgelegde afstand, maar kunnen per product wel verschillen › Deze benadering leidt tot de conclusie dat de opbrengst voor de boer gelijk is aan de verkoopprijs minus de transportkosten › Het gebied waar landbouw plaatsvindt, wordt bepaald door prijs en transportkosten › De opbrengst is het hoogst aan de rand van de stad › Het surplus (de ‘rent’) komt terecht in de grondprijs › Zie ULE 14.2 › Von Thünen is waarheidsgetrouw › Nog tot ver in de vorige eeuw van toepassing in VS › Boeren kregen voor hun graan betaald bij aanbieding aan spoorwegstation › De opbrengst was tussen de 60 cent en één dollar per bushel (35 liter) › Transportkosten van graan 1,5 cent per mijl › Er is ook een variant mogelijk met verschillende producten en uiteenlopende transportkosten › Het product met de hoogste transportkosten zal in de directe omgeving van de stad worden geproduceerd › Bij vier producten geeft de volgende figuur de ontstane situatie weer:
College 4: deel 1: vervolg grondprijs. In het vorige college ging het over 1 soort product met 1 prijs. De essentie van de grondprijs: › Zowel bij Ricardo als bij Von Thünen gaat het om prijsvorming op basis van verschillen in kwaliteit van de grond › Grondprijs is een betaling voor schaarste (vruchtbaarheid dan wel locatie) › Geen schaarste, geen ‘rent’ Gevolgen van prijsstijging: › Het is de vraag naar het eindproduct die de grondprijs doet stijgen! › Bij toenemende vraag wordt minder productieve of verder weg gelegen grond in gebruik genomen › Landaanwinning wordt haalbaar › Ook intensiever grondgebruik In dit college gaan we verder met meerder soorten producten met verschillende prijzen en verschillen in transportkosten.
Steilheid: weervage van de transportkosten. Helemaal links: eerste stukje van a mag wat steiler dan hier getekend. Dit komt door de extra verdichting helemaal in het centrum, bijvoorbeeld door wolkenkrabbers. Dit werkt door in de prijs. Veranderingen in de omstandigheden: › Transportkosten: lijn ‘residential’ zal minder steil verlopen
›
› ›
Inkomensstijging: hangt af van afweging tussen preferenties; het zou hetzelfde uit kunnen pakken als een verlaging van de transportkosten, maar dat hoeft niet per definitie. Ook kan het zijn dat ze meer in het centrum willen gaan wonen omdat ze dat nu wel kunnen betalen. Mensen gaan tegen elkaar opbieden a komt nog hoger op de verticale as te liggen. Bevolkingsgroei: meer vraag naar iedere locatie, ook voor ‘commercial’ Veelal zijn varianten denkbaar!
College 4, deel 2: structuur van stedelijke gebieden: H15 Het belang van het centrum: › De meeste theorieën van de stadsstructuur zijn gebaseerd op het gedachtengoed van Von Thünen › Het centrum is voor vrijwel alle functies de meest gewenste locatie, maar… › Commerciële functies zijn in het staat het meest te betalen en winnen de biedingenstrijd › Het resultaat is een monocentrische structuur Monocentrische structuur: zou betekenen dat je echt schijven hebt met maar 1 soort erin. Bijvoorbeeld in het centrum alleen commercie daarom omheen alleen wonen ed. Dit zou komen doordat de commercie het meest kan betalen dus in het centrum zit. In werkelijkheid is dit in mindere mate zo: in het centrum wonen ook altijd nog mensen. Bij het plaatje burgess model dat wegdenken de tekst in het plaatje klopt niet. 2 dingen: prijsvorming op basis van afstand en transportkosten in de loop van de tijd ontstaan, gegroeid. Burgess: concentrische zonetheorie. Dit is de oudste van het rijtje theorieën (1924) zones om het centrum heen (Chicago) loop is het centrumgebied. Het model geeft een weergave over hoe het daar op dat moment was: beschrijvend. Het is een combinatie van sociologische en vastgoed waarnemingen. Een meer beschrijvende theorie, en geeft niet echt een analyse van grondprijsvorming. Hoewel deze theorie een eeuw na die van Von Thunen is ontwikkeld is hij minder analytisch. Andere theorieën: Hoyt: het sector model Het meest interessant: hij was een echte vastgoedkenner. Hij heeft vergelijkend onderzoek gedaan tussen verschillende steden in de VS. Hij maakte het Hoyt sectormodel: Dit model heeft wel wat weg van het concentrische model van Burgess. - industrie: vanuit het centrum, naar buiten toe maar blijft altijd aan dezelfde kant van het centrum.
- woongebieden voor lagere inkomens: wonen vaak aan de kant van de industrie. Mensen met hogere inkomens, dus die locatie kunnen kiezen gaan daar niet wonen, ze wonen liever aan de andere kant van de stad. - upper class woningen: deze gebieden beginnen in het centrum en gaan van daaruit naar buiten toe. Maar blijven wel aan dezelfde kant van het centrum liggen, meestal recht tegenover de industrie en aan de kant waar de overheersende wind vandaan komt.
Harris en Ullman:
Definitie stadsstructuur: verdeling van de activiteiten over de stedelijke ruimte en hun relatieve toegankelijkheid. De Aanname, dat commerciële functies het meest kunnen betalen en dus in het centrum zitten, is evenwel niet altijd juist › Een groot deel van de werkgelegenheid is bevolkingsvolgend en zal bij groei van de stad mee naar buiten trekken
› ›
Het gaat hierbij op termijn om 40-45% Industriële bedrijven met veel terreinbehoefte trekken ook naar de rand
Het ontstaan van nevencentra: › Dit leidt tot toevoeging van nevencentra aan monocentrische structuur › Vestigingsplaatsen met verschil in kwaliteit: hoofdcentrum is door centrale ligging meest geschikt voor functies die een functie vervullen voor het totale stadsgebied › Nevencentra kunnen uitgroeien tot tweede hoofdcentrum De gridstructuur: › Er is ook nog een totaal andere structuur denkbaar › Gebied zonder duidelijk radiale structuur › Door aanleg nieuwe hoofdwegen en/of ringwegen wordt de periferie soms beter bereikbaar dan het centrum › In volledig gridpatroon is iedere locatie even goed › Geen of minder prijsverschillen › Dit leidt tot grotere spreiding van commerciële functies
Edge city: Dit fenomeen is ontdekt door een journalist. Het gaan om gebieden aan de rand van de stad waar hele grote concentraties werkgelegenheid zijn. hier moeten veel meer werkplaatsen zijn dan woonplaatsen. › In VS verschijnsel van de ‘edge cities’ › Definitie: meer dan 500.000 m2 kantoren en 60.000 m2 winkels › Meer arbeidsplaatsen dan inwoners › Een van de grootste is Tysons Corner bij Washington › Oppervlakte 680 ha › Meer dan 100.000 arbeidsplaatsen › Tweede centrum van Washington, op elf na grootste zakencentrum in VS Het favoured quarter: Ontdekt door: Christopher leuberger, projectontwikkelaar. › Omvat vaak de betere stadsdelen › Trekt een onevenredige deel van de groei van de werkgelegenheid aan › Dit is een variant van het sectormodel! Veel bedrijven verplaatsen naar het favoured quarter doordat: De directie bepaald waar een bedrijf heen verplaatst ze zullen dit vaak huiswaarts doen over het algemeen wonen ze in de betere wijken.
College 5, deel 1: vervolg stedelijke structuren. Buckhead: › One of the nation’s best subcities (uit publicatie ‘Emerging trends in real estate’) › Lage leegstand, topwinkelcentra, goede restaurants en de fraaiste woningen › Winkels: 40% bezoekers komt van verder dan 100 mijl › In totaal 135.000 arbeidsplaatsen en 67.000 inwoners In tegenstelling tot de edge city zijn deze niet aan de rand van de stad aangelegd, maar op plaatsen waar eerst villa wijken waren. Het is daardoor veel aantrekkelijker dan de edge city. Hier is ook een stoep te vinden itt in de edge cities. Spreiding in de praktijk: › De betekenis van het stadscentrum vermindert › Infrastructuur onderdeel stadsstructuur › Nevencentra van allerlei omvang › Feitelijke situatie zit tussen beide prototypen in › Winnaars en verliezers › Ricardo naast Von Thünen in de stad Dus: Niet de stedelijke structuur niet alleen verschillende ringen met verschillende soorten bebouwing en functies, maar ook de structuur van de infrastructuur is van belang denk hierbij aan raster vs concentrisch model. De vruchtbaarheid in het verhaal van Ricardo kan als volgt worden vertaald in de praktijk van de stad: subjectieve vestigingskenmerken. (voorbeeld: parkjes in de buurt). Einde context! College 5, deel 2: veroudering van vastgoed. 2 stellingen over de levensduur van vastgoed: › Vastgoed heeft een lange, maar geen oneindige levensduur › Veroudering is niet te vermijden, hoe regelmatig en hoe goed men ook onderhoud pleegt Het oudste vastgoed van de wereld is ongeveer 5000 jaar oud: piramides. Deze staan er nog, hoewel er nooit onderhoudt aan is gepleegd, sterker nog: de bovenste lagen zijn er af gehaald en op andere plaatsten teruggevonden. Ook plaatje van een kerkgebouw waarin ze oude elementen van een tempel hebben gebruik. Ook toen waren ze er al van op de hoogte dat sommige oude constructies zeer sterk zijn, en dus beter konden worden hergebruikt dan gesloopt. Er bestaan twee soorten veroudering: 1. Fysieke, bouwkundige of absolute veroudering (deterioration), ook wel slijtage. 2. Economische of relatieve veroudering (obsolescence) * * een gebouw kan goed zijn, netjes onderhouden. Maar als er ineens een gebouw komt dat 1,5 keer zo goed is dan is het oude gebouw verouderd. (hierbij gaat het echt om een
ander gebouw dmv innovatie ed. dus niet hetzelfde gebouw alleen dan een paar jaar later gebouwd) innovatie kan de functie in dat gebouw beter worden vervult. Fysieke veroudering: dit vindt plaats in verschillende fasen. › Een bouwwerk bestaat uit verschillende onderdelen met sterk uiteenlopende onderhoudstermijnen › Frequent te verrichten: controle en onderhoud installaties, schilderwerk › Minder frequent: repareren/vervangen houten onderdelen, idem platte daken › Incidenteel: vervangen installaties en leidingen, schuine daken of fundering Economische veroudering: › Economische veroudering ontstaat door het op de markt komen van nieuwere en betere gebouwen, waardoor de bestaande als minder aantrekkelijk worden beschouwd › Hierdoor neemt de bereidheid hiervoor te betalen af en komen de opbrengsten extra onder druk te staan Er bestaan diverse vormen van economische veroudering: 1. Esthetische veroudering: het gebouw zier er niet meer uit tov nieuwere gebouwen (of oudere gebouwen, zoals verhaal van de gebouwen uit de jaren 30). 2. Functionele veroudering, zowel door gewijzigde technische eisen als door sociale veranderingen. Dit doet zich vooral voor bij bijv. fabriekshallen waarin door nieuwe machines ineens niet meer genoeg vrije hoogte is. ook kunnen hierbij sociale veranderingen van invloed zijn: bijvoorbeeld de indeling van kantoren (iedereen een eigen kamer, of juist de kantoortuin) 3. Nieuw: juridische veroudering (asbest of Arbo). Het voorbeeld van de asbest: als er asbest in een gebouw zit kan het pand nog best goed zijn ,maar door wetswijzigingen mag het niet meer. Het asbest verwijderen kost veel geld. Opbrengsten en kosten: › In de loop van de tijd zullen de noodzakelijke onderhoudskosten sneller toenemen dan de opbrengsten. (dit is de belangrijkste: op een gegeven moment zullen de kosten hoger zijn dan de opbrengsten en dus: stelling 1 is waar) › Hoe geringer het aandeel van de kosten bij de aanvang van de exploitatie, des te langer zal de levensduur zijn. › Maar: alleen de eerstgenoemde stelling is voldoende om de levensduur eindig te laten zijn. › › ›
De opbrengsten zullen gaandeweg achterblijven, terwijl de kosten stijgen De opbrengst staat onder invloed van economische en van fysieke veroudering De netto-inkomsten komen zo van twee kanten onder druk
›
Verval treedt op zodra de onderhoudskosten relatief te zwaar gaan tellen en het lonend lijkt hierop te bezuinigen Figuur 17.1: bezuinigen op onderhoud leidt op korte termijn tot hogere opbrengst, maar op lange termijn tot versnelde achteruitgang en waardeverlies
›
› › › › › ›
Blijvende investering in vastgoed is een subtiel evenwicht van kosten en verwachte opbrengsten Vertrouwen is daardoor van belang Urban decay (ULE 17.4) en ‘planners blight’ Incidentele hoge kosten kunnen aanleiding zijn tot heroverweging ‘The cost of adding modern plumbing and electricity exceeded the value of the houses’ (eenvoudige woningen in Engeland rond 1900) Waarom staan de grachtenpanden er nog steeds?
Verdere uitleg bij het figuur: Verticaal: bedrag voor baten en kosten in ponden. Horizontaal: tijd Z= kosten en opbrengsten zijn aan elkaar gelijk Bovenste lijn gaat dalen door: - economische veroudering - na verloop van tijd gaat ook de fysieke veroudering meetellen en gaat de lijn steeds harder dalen. Variabel: de lengte van de horizontale as: een kantoorpand heeft over het algemeen een veel kortere horizontale as (levensduur) dan bijvoorbeeld een grachtenpand. Incidentele hoge kosten kunnen aanleiding zijn tot heroverweging. Bijvoorbeeld als de fundering slecht blijkt te zijn kan er voor worden gekozen om deze niet meer te vervangen. De baten zullen sneller dalen. Urban decay: mensen verwachten dat het slechter zal gaan, dus niet meer onderhouden, en het zal ook slechter gaan. Risico’s van economische veroudering: › Bij iedere investering in vastgoed (zowel nieuwbouw als renovatie) zou de gevoeligheid voor economische veroudering een overweging moeten zijn
› › › › › ›
Het woningbestand kan gezien worden als een voorraad met daarbinnen een hiërarchie van gewenstheid Bovenaan betere wijken in de steden en de klassieke suburbane gebieden Onderaan: flats op verkeerde locaties Lessen uit het verleden: woningen uit de jaren 30 blijven gewild, die gebouwd zijn tussen 1945 en 1965 veel minder Bloemkoolwijken (gebouwd tussen 1970 en 1985): waarde woningen blijft achter, bewoners oordelen negatiever, beheer laat te wensen over Maagdenburg: bevolkingsdaling tot 45% in zgn. ‘Plattenbau’
de gevolgen van functionele veroudering: 2 voorbeelden › Oxford Canal: aantasting marktpositie na aanleg spoorwegen › Gegevens beschikbaar van 1825 tot 1870 › Vervoer gelijk gebleven, maar inkomsten gedaald met 75% › Dividend boven de 30% tot 1840, scherpe daling van 1840 tot 1860, na 1860 circa 8,5% Hoe komt dit: Eerst was al het goederen vervoer over water het kanaal had een monopolie. Zij kregen een behoorlijke concurrentie door de spoorwegen, en moesten me de prijs omlaag om klanten te behouden. Er is voor gekozen om zo met de prijs omlaag te gaan dat er nog evenveel klanten waren. Maar door de lagere inkomsten kon het kanaal niet meer zo netjes worden onderhouden dan voordat de spoorwegen er waren, waardoor het nog minder aantrekkelijk was om over water te vervoeren. Model: opbrengst gaat omlaag bezuinigen dus minder onderhoud verval. Hier is spraken van economische veroudering: op zichzelf was er niets mis met het kanaal, maar door een nieuwere beter techniek werd het kanaal uit de markt gewerkt. › Bronx, thans qua sociaal-economische positie het zwakste stadsdeel van New York. › Tenement Law van 1901 stelde meer eisen aan kwaliteit woningen. › Gevolg: oudere buurten achteruit in status en gemiddeld inkomen. › Slumvorming in de Bronx al vanaf 1920. Hoe werkt dit: De huizen, prima maar vrij primitief, dus zonder elektriciteit en sanitaire voorzieningen, werden prima bewoond tot de wet van 1901. op dit moment had er in de huizen moeten worden geïnvesteerd door er sanitaire voorzieningen ed in aan te leggen. Dit is niet gebeurd waardoor mensen die enigszins in staat waren om daar weg te gaan dit ook deden. Gevolg een wijk waarin alleen maar mensen wonen die daar wonen omdat het niet anders kan. Door een keer een innovatie niet toe te passen op een huis kan het op de glijbaan gezet worden. niemand wil er meer wonen en het zal uiteindelijk gesloopt worden. Waar komt de waardevastheid van de grachtenpanden vandaan? - de locatie speelt een grote rol. - steeds als er nieuwe innovaties kwamen, werden deze in de grachtenpanden aangebracht. Dit kwam doordat de waarde van de panden groot genoeg was om deze investering te kunnen doen.
Nederland: In Nederland is al tijden geen ruimte op de woningmarkt, maar vroeg of laat gaat dit wel gebeuren. Dan zal er verval plaatsvinden onderaan dus bij de verkeerd geplaatste flats. De woningen die in de periode 1945-1965 zijn gebouwd: zijn eenvoudig en snel gebouwd in verband met de woningnood. Deze panden zullen in de toekomst waarschijnlijk door panden uit de jaren 30 uit de markt worden gedrukt. Voordelen van panden uit de jaren 30: - mooie locaties (vaak redelijk dicht bij het centrum) - ruimere tuinen dan bij nieuwbouw - net wat ruimer gebouwd De bloemkoolwijken: bijvoorbeeld leeuwenborg. Deze wijken komen nu in een leeftijd dat er dingen aan de huizen moet gaan gebeuren. Nu zie je dat de prijzen van deze huizen achterblijven bij de jaren 30 woningen. Bij de aanleg van deze wijken is er niet goed genoeg over nagedacht waar mensen in de toekomst in willen blijven investeren. Wanneer dit niet het geval is verval. Wat maakt een lange levensduur waarschijnlijk? 1. Uitgangskwaliteit (bouwtechnisch en functioneel) - leuke indeling/ flexibilieteit. 2. Grootte (overdimensionering gunstig voor aanpasbaarheid) - niet te krap 3. Identiteit van gebouw en omgeving - architectuur: hoe ziet het er uit. Houdt ook rekening met modetrends, die duren meestal veel minder lang dan de levensduur van een huis/gebouw. Verwachtingen: - er zal vraag blijven naar jaren 30 huizen. - ruimte in de markt zal komen bij huizen van na de oorlog. - vinex wijken: deze wijken zijn vaak vrijblijvend gebouwd. Door de woningnood raakte projectontwikkelaars toch alles kwijt, maar na een tijdje gaan mensen nadenken en zal er leegstand ontstaan. Dit door een combinatie van: - de huizen bieden te weinig of zijn te klein. - het toeval: de sociale samenstelling, dit kan zorgen voor impopulariteit van een wijk. - hoe is de infra aangelegd? Is de ontsluiting/aansluiting met de stad wel goed. Is er niet een groot verschil tussen de afstand die moet worden afgelegd en de hemelsbreed-afstand? Bij investeringen: Op dit moment wordt er niet gekeken naar de prijs-kwaliteit verhouding en het rendament. Er wordt enkel gekeken naar aantallen woningen en woning-zoekenden. pas als dat wel gaat gebeuren zullen er gebouwen gebouwd worden met genoeg kwaliteit.
Op dit moment hoeft men zich niet in te spannen, de woningen komen toch wel vol. Met als gevolg veel standaard woningen. Ook wordt er hierbij niet gekeken naar welke van deze standaardwoningen na een jaar op 10 nog waardevast zijn. dit is vrij simpel, maar wordt niet gedaan. De projectontwikkelaar: Ontwikkeld, dit is geen merk na een aantal jaren weet niet mand meer wie de ontwikkelaar was. Het dilemma van de starterwoning: - er is een groot tekort aan starterwoningen, maar dit is eigenlijk helemaal net het geval! Er zijn meer dan genoeg starterwoningen (woningen die goedkoop en eenvoudig zijn), alleen is er spraken van te weinig doorstroming. Mensen blijven veel te lang in hun starterwoning wonen (omdat ze geen andere keus hebben) Het bouwen van meer starterwoningen is een slechte investering: want dan bouw je eigenlijk huizen met tekorten. De appartementen zonder berging en buitenruimte: deze twee eisen waren uit het bouwbesluit gehaald. Met als gevolg dat projectontwikkelaars allemaal appartementen zonder berging en buitenruimte gingen bouwen. Maar hiernaar was eigenlijk helemaal geen vraag. En ipv dat ze bij zichzelf te raden gingen waarom ze appartementen bouwden waar geen vraag naar was gingen ze klagen dat ze niet genoeg ruimte kregen om eengezinswoningen te bouwen. De exotische ontwerpen: Dit doet men omdat ze ook wel eens iets nieuws willen bouwen ipv steeds terugvallen op het ontwerp uit de jaren 30. bijvoorbeeld de paalhuizen, maar deze huizen zijn vaak helemaal niet functioneel en zullen waarschijnlijk niet waardevast zijn. les van dit college: projectontwikkelaars moeten meer naar de klanten kijken. College 6, deel 2: de voorraadtheorie H4.4 In de voorgaande colleges hebben we het steeds gehad over nieuwbouw, maar dit is maar een klein gedeelte van de woningmarkt. Door de lange levensduur van vastgoedgoed is de voorraad veel belangrijker dan de nieuwbouw. Gevolgen van de lange levensduur: › De lange levensduur maakt vastgoed tot een bijzonder product › Veel goederen worden snel verbruikt, waardoor vraag en productie ongeveer aan elkaar gelijk zijn › Bij vastgoed is er een voorraad, die vele malen groter is dan de productie › Brood: geen voorraad, schoenen: kleine voorraad, vastgoed: grote voorraad Brood: als er niet elke dag productie zou zijn zou er geen brood zijn. Huizen: hierbij is het juist andersom 99% voorraad, 1% productie.
De voorraadtheorie: › In de economie meestal veel aandacht voor de productie en minder voor de voorraad › De voorraadtheorie handelt over de samenhang tussen productie en voorraad › In het Engels: stock(voorraad) en flow (productie) › Zeer summier in ULE 4.4 › Bij een product als vastgoed moet de voorraad voldoende zijn om aan de totale vraag tegemoet te komen › Dit kan in bepaalde gevallen ook zonder productie › Daarom is het zinvol om de voorraad voldoende aandacht te geven. Begrippen: › In de voorraadtheorie wordt de totale productie verdeeld in twee componenten, namelijk uitbreiding: zorgt voor groei van de voorraad. › en vervanging: nieuw in plaats van oud. › De uitbreiding is de netto-productie, ofwel de eerste afgeleide van de voorraad › Alle overige productie (nl. totale productie minus behoefte aan uitbreiding) is of leidt tot vervanging. › De vervangingsproductie bepaalt de omloopsnelheid van de voorraad › De omloopsnelheid is omgekeerd evenredig aan de levensduur › Bij vastgoed: vervanging is inclusief leegstand › Als de levensduur van een kantoor 100 jaar is, dient gemiddeld elk jaar 1% te worden vervangen › Bij een levensduur van 50 jaar, is dit 2% › Omgekeerd: productie leidt impliciet tot een bepaalde levensduur Omloopsnelheid: hoe sneller de productie wordt vervangen dus omgekeerd evenredig met de levensduur. Leegstand: het vastgoed wordt wel uit de markt gedrukt, maar niet per se gesloopt. Voorbeeld: › Er zijn in Nederland 7,1 mln woningen › In 2008 86.000 woningen toegevoegd en 22.000 onttrokken aan de voorraad › Netto-uitbreiding: 64.000, vervanging 22.000 › Omloopsnelheid zeer laag! › › › ›
Stel nu dat in een bepaald jaar de behoefte aan uitbreiding 1% van de voorraad van kantoren is en de verwachte levensduur 50 jaar Er wordt in dat jaar 4% aan de voorraad toegevoegd Dit is 4% minus (1% + 2%) is 1% te veel Gevolg: toenemende leegstand
Omloopsnelheid: › Overmatige vervangingsproductie leidt op korte termijn tot grotere leegstand › Op langere termijn tot economische veroudering, verhoging van de omloopsnelheid en verkorting van de feitelijke levensduur › In principe dient de levensduur de vervangingsproductie te bepalen
›
De werkelijkheid is vaak omgekeerd!
Een omloopsnelheid van 0,3%, dan zou je met een simpel sommetje uit kunnen rekenen dat deze woningen ongeveer 300 jaar zou moeten blijven staan. Deze som mag echter niet zo worden gemaakt: de woning bouw kent namelijk veel pieken en dalen. Lang niet ieder jaar wordt er evenveel gebouwd. De woningen die net na de WOII zijn gebouwd zullen lang geen 300 jaar staan. dus zal naar verwachting de vervangingsproductie groeien. Ook zal de verhouding tussen vervanging/uitbreiding veranderen. Toevoeging op de woningvoorraad: niet alleen door neiuwbouw, maar ook door functieverandering. Bijvoorbeeld een kantoorgebouw krijgt een woonfunctie. Uitbreidingsbehoeften en cycli: › Productie is uitsluitend noodzakelijk indien de totale vraag de aanwezige voorraad overtreft › In de omgekeerde situatie wordt niet gebouwd › Kleine schommelingen in de vraag kunnen zo leiden tot grote fluctuaties in de productie/nieuwbouw › Anders gezegd: de continuïteit in de voorraad is groter dan die in de productie kleine schommelingen in de behoeften kunnen tot enorme schommelingen in de productie leiden Voorbeeld: voorraad en productie Jaar Voorraad Totale Productie kantoren behoefte 1
1.000.000 m2
1.050.000 m2
50.000 m2
2
1.050.000 m2
1.100.000 m2
50.000 m2
3
1.100.000 m2
1.125.000 m2
25.000 m2
4
1.125.000 m2
1.130.000 m2
5.000 m2
College 7, deel 1: vervolg voorraadtheorie. De cyclus: › De cyclus komt voort uit het voorraadkarakter van de vastgoedmarkt, maar wordt verergerd door: › Reactietijd en lange productietijd (zie figuur) › Gebrek aan coördinatie tussen de vele aanbieders Uitbreiding behoeften en cycli: brood: productie meestal ongeveer even groot, fluctueert heel weinig. vastgoed: soms helemaal niets gebouwd: als er voldoende voorraad is. en soms ineens hele grote schommelingen (voorbeeld tabel). Dus grote fluctuaties komt door de grote voorraad. Bij brood moet er iedere keer van nu tot behoefte worden geproduceerd, terwijl er bij vastgoed van voorraad tot behoefte moet worden geproduceerd. Het cyclische karakter van de bouwnijverheid: › De economie kent schommelingen › De bouwnijverheid heeft relatief grote uitslagen in productie › De investeringen door bedrijven fluctueren het meest › Investeringen in kantoren fluctueren extreem › Onderhoud zorgt voor stabiliteit in de bouw
Uitleg van het figuur: BBN: de doorgetrokken lijn. Economische groei niet onder de nul geweest. Bouwproductie: de gekleurde balken Als de economie een beetje afzwakt, maar niet onder nul, dan zakt de bouwnijverheid wel onder nul. De bouwnijverheid wordt dus onevenredig geraakt.
Dit heeft grote invloed op de heel economie: bouwnijverheid heeft behoorlijke invloed op de gehele economie. 2500000 2000000 1500000 1000000
In aanbouw genomen
500000 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
Gevolgen voor de kantorenmarkt: › In de genoemde periode is het aanbod van kantoorruimte toegenomen van minder dan 1,5 mln m2 tot 5 mln m2 › Ofwel van 4% tot meer dan 10% van de voorraad › De structurele leegstand is gestegen van nihil in 2000 tot circa 1 mln m2 nu › Weinig sloop of functieverandering
Uitleg bij het figuur: Normalized market: normale leegstand (cijfer) moet je rechts aflezen.
Blauwe lijn: feitelijke leegstand. als deze lijn heel hard omlaag gaat dan is het moment waarop de voorraadbalken gaan stijgen (wanneer helemaal op nul). In dit figuur wordt de reactie tijd van de bouw van nieuwe kantoren goed geïllustreerd. Toename leegstand va 2008 in dit figuur door: 1) er worden meer kantoren aangeboden, die zijn geproduceerd. 2) prijzen op de energiemarkt stonden onder druk, de aardigheid om in Calgary te gaan zitten nam af. het figuur geeft mooi het functioneren van de kantorenmarkt weer, maar wordt extremer door de afhankelijkheid van de energiemarkt in Calgary. Opmerkingen tussendoor: iets kan aangeboden worden terwijl het niet leegstaat. structurele leegstand: als iets 3 jaar of langer leegstaat. Voorraad en evenwicht: › Er zijn vele onevenwichtige situaties denkbaar: 1. Voorraad te groot: geen productie 2. Voorraad te klein: nieuwbouw tot evenwicht is bereikt 3. Voorraad te klein, maar bouwcapaciteit schiet tekort (of andere beperkingen): stijgende prijzen en langdurige aanpassingsperiode Prijsvorming: › De prijsvorming in de evenwichtige marktsituatie › Voorwaarden: omvang voorraad ongeveer de totale vraag, alle gebouwen van vergelijkbare kwaliteit › Prijzen bewegen zich rond de bouwkosten › Tekort leidt tot hogere prijzen, dit resulteert in nieuwbouw › Kijk nu naar de drie genoemde onevenwichtige situaties 1. Voorraad structureel te groot: prijzen blijven langdurig achter bij de bouwkosten. Er wordt dan niet of nauwelijks nog gebouwd. Dit doet zich voor op de woningmarkt in stagnerende gebieden in de VS, maar nog niet op de kantorenmarkt in Nederland 2. ….. 3. Voorraad te klein, maar de nieuwbouw blijft achter: prijzen stijgen structureel. Dit kan komen door gebrek aan geschikte locaties of door een te geringe bouwcapaciteit. Dit doet/deed zich voor in grote steden VS, in Londen (Olympische Spelen!) en deels ook in de afgelopen jaren op de woningmarkt in Nederland Dus niet: nieuwbouw prijzen bepalen de huizen prijzen, maar juist andersom!!! Bijzondere situaties: › We laten nu de voorwaarde van homogeniteit vallen › Nieuwbouw heeft nu een betere verhouding tussen prijs en kwaliteit › Denk aan de genoemde vormen van economische veroudering › Veel verbeteringen maken nieuwbouw niet heel veel duurder
› › ›
Bij kantoren: energiezuinigheid, vormgeving of indelingsmogelijkheden Bij woningen: buitenruimte of plafondhoogte De prijs van bestaand vastgoed moet achterblijven in verhouding tot de verschillen in waardering
In het eerste deel van het college gingen we er vanuit dat er homogeniteit was op de woningenmartk, en dat daardoor alles voor iedereen een alternatief was. Dit is in werkelijkheid natuurlijk niet het geval. Zo heeft neiuwbouw over het algemeen een betere kwaliteit dan voorraad. De gevoelde kwaliteit (hier komt economische veroudering uit voort): daarin zijn grote verschillen. Waar staat de Nederlandse kantorenmarkt? kwaliteitsverschillend: een deel van de voorraad is niet meer interessant doordat de ervaren kwaliteit met nieuwbouw te groot is. prijsverschillen: moeten daarom nog groter worden anders zal er leegstand blijven. Waar staat de Nederlandse woningmarkt? zal ooit zo worden als de kantorenmarkt, maar op dit moment is er nog zoveel vraag naar woningen dat er altijd vraag is en dus veel minder kwaliteitsleegstand. Conclusie over prijsvorming: › Onder normale omstandigheden vindt de prijsvorming van vastgoed plaats in de voorraad › Bij het beschikbaar komen van beter, doch relatief goedkoper nieuw aanbod is dit niet meer het geval › Waar staat de Nederlandse kantorenmarkt? › En de woningmarkt? College 7, deel 2: huisvestingsbeleid. Er zijn drie onderwerpen die betrekking hebben op de lange levensduur van vastgoed: 1) veroudering (besproken) 2) voorraadtheorie (besproken) 3) buisvestingsbeleid van bedrijven. Gebruiksduur en levensduur: › De levensduur van een gebouw is meestal lang › De gebruiksduur is de periode dat een bepaalde huishouding een gebouw in gebruik heeft › Deze periode is veelal korter dan de levensduur van een gebouw Huisvestingsbeleid en levensduur: › De discrepantie tussen de levensduur en de gebruiksduur van onroerend goed heeft ook gevolgen voor het huisvestingsbeleid › Bij hun huisvestingsbeleid moeten bedrijven kiezen tussen eigendom en huren.
Je hebt de keuze als bedrijf om een bedrijfsruimte te kopen of te huren: Drie criteria: - kapitaal (financiering): › Eigendom van een bedrijfspand kost geld en beperkt de investeringsruimte voor andere doeleinden › Eigendom biedt ook de potentie van waardestijging, met name in een situatie van inflatie - verschil in operationele aspecten: › Eigendom van gebouwen leidt tot bedrijfsvreemde activiteiten › Eigenaar draagt risico van vastgoed en moet gebouw exploiteren › Niet alleen beheer en onderhoud, maar eventueel ook omgaan met huurders - flexibiliteit: › Het grootste nadeel van eigendom is vaak het gebrek aan flexibiliteit › De behoefte aan aanpassing van de bedrijfshuisvesting doet zich regelmatig voor › Het aanpassen van de beschikbare ruimte aan de behoefte is bij huren eenvoudiger Vooral de dimensie van flexibiliteit heeft een hele grote invloed op de keuze; huisvestingsbehoeften veranderen voortdurend. Bij inflatie is bezit een voordeel en huren minder aantrekkelijk. De keuze: › De keuze tussen eigendom en huren bestaat niet altijd › Afwijkende of specifieke panden en locaties zijn meestal niet te huur (bedrijfscomplexen, universiteitscentra) › Keuze voor eigendom wanneer een gebouw essentieel is voor een onderneming (Bijenkorf aan de Dam). In dit geval kun je, als het je eigendom is, veel meer je eigen stempel op drukken. In dit geval is het misschien wel niet verplicht/noodzakelijk om een gebouw in eigendom te hebben, maar wel verstandig. in deze gevallen is het slim om een gebouw in eigendom te hebben. Ook lenen deze gebouwen zich meestel niet voor beleggingen. De kern van het keuze proces: - wil je een eigen pand, precies op maat, die precies aan je eigen eisen voldoet? - afwegen tegen het risico dat je maat van je bedrijf veranderd oid. het komt vaak voor dat ze een gebouw hebben, maar dat het eigenlijk al na een jaar niet meer past. (dus eigenlijk kunnen bedrijven die vaak van maat veranderen beter gaan huren toch gebeurd dit nog niet veel) Panden van de universiteit zijn wel in eigendom: het zijn hele grote panden op slechte locaties dat kun je gewoon niet huren, dan is kopen dus de beste optie. Kotom: kopen is de beste optie in de volgende gevallen: - unieke panden. - unieke plekken
- groot vermogende bedrijven ( hiermee dus geld verdienen) - stabiele bedrijven (bijvoorbeeld de NS) Bij bijna alle andere bedrijven is huren een beter optie. Flexibiliteit wordt steeds belangrijker. kortlopende huurcontracten. (bij een langere duur kun je vaak korting krijgen, maar toch geven bedrijven de voorkeur aan kortere termijnen) Keuze (2): › Bedrijven dienen feitelijk een afweging te maken tussen de wens een gebouw op maat te bezitten en de kans dat hun ruimtebehoefte al op korte termijn aanwijziging onderhevig is › De keuze voor eigendom of huren zou hieraan ondergeschikt moeten zijn › Dus: eigendom geschikt voor unieke pandenen locaties, stabiele bedrijven, vermogende bedrijven en eventueel een inflationaire omgeving › Stabiele bedrijven: NS, Rabobank › Keuze voor huren wanneer flexibiliteit belangrijk is › Dit is in toenemende mate het geval! De gebruiksduur in de praktijk: › Ieder jaar verhuist 10% van de bevolking › Mobiliteit is ook normaal bij commercieel vastgoed › De contractduur van kantoren is de afgelopen twintig jaar per saldo aanzienlijk korter geworden › In 1990 nog tien jaar, kort na 2000 nog maar drie tot vier jaar › Inmiddels weer toegenomen tot circa vijf jaar Gebruiksduur en contractduur: › Aflopen van een contract betekent niet per definitie een verhuizing › Maar: op de markt uitgeoefende vraag is vanaf 1980 explosief gestegen › In 1985 record van 530.000 m2 › In 1988 al meer dan 1 mln m2 › In 1997 ruim 1,8 mln m2 › Boven de 2 mln m2 in 2006/2007 › Deels ook betere registratie Dit komt door: - meer bedrijven, werknemers ed. - maar vooral door meer beweging op de kantorenmarkt. Contractduur in de VS: › In 1989 waren er pieken wat betreft de lengte van huurcontracten bij drie, vijf en tien jaar › Deze drie lengtes zijn samen goed voor twee derde van alle contracten › Langer dan twaalf jaar is uitzonderlijk Achtergrond van kortere contractduur: › Huurders zijn zich bewuster geworden van onzekerheid als gevolg van veranderingen in hun omgeving › Bij sterk oplopende leegstand is de machtspositie van de huurder versterkt › Kortere contracten ook in andere landen, zoals VK › Lengte hier onder druk sinds 1991 door recessie en overaanbod
De relatieve machtspositie van huurders is gestegen ze kunnen kortere contracten krijgen! Verhuurder wil liever langer, omdat hij dan meer zekerheid heeft. De VK was altijd een paradijs voor pandeigenaren. Veel zekerheid doordag contracten meestal voor minimaal 25 jaar werden afgesloten. Hierbij was de huurder verantwoordelijk: als hij na 10 jaar weg wilde gaan moest hij iemand vinden die de rest van de tijd in het pand wilde zitten tegen dezelfde prijs. Dit is nu niet meer het geval. De oorzaak hiervan was veel leegstand. Het was voor de verhuurder ineens slikken of stikken. De norm nu is huurcontracten van ongeveer 10 jaar. Gevolgen van korte gebruiksduur: › Veel verhuizingen leiden tot meer frictieleegstand › Ook: meer verdiensten voor makelaars › Kortere periode van zekerheid voor de verhuurder › Gevolg: zekerheid komt minder dan voorheen van het contract › Zekerheid moet in toenemende mate van de markt komen De zekerheid komt nu van de markt in plaats van van het contract: contractduur is maar heel kort en bied dus alleen voor een korte periode zekerheid. de markt: hieronder valt, veroudering, economische veroudering en concurrentiepositie van het gebouw. Het gaat nu dus om de berhuurbaarheid van het pand. Dit bestaat uit twee delen: 1) het pand zelf (verouderd? Ed) 2) de markt eromheen (waar staat het en wat is daar nog meer?) Voor de eigenaren zijn grote concentraties huurders interessant terwijl voor de huurders grote concentraties gebouwen interessant zijn.
College 8, deel 1: vervolg bedrijfshuisvesting De zekerheid van de markt: › Zekerheid op opbrengst op lange termijn komt niet van één huurder, maar van de aanwezigheid van een markt, d.w.z. regelmatige vraag › Voorwaarden: gebouw moet algemeen bruikbaar zijn en › Er moeten verschillende huurders in de nabijheid zijn › Zekerheid voor de gebruiker is de aanwezigheid van alternatieven op redelijke afstand › Er moet derhalve een zekere concentratie van panden zijn Bedrijven willen niet te ver verhuizen ivm: 1) werknemers, 2) de klanten. De omvang van de markt: › Zie de eerder gegeven definities › Gebied waar gebruiker zich vrijelijk wil verplaatsen › Dit is niet groot: bij verplaatsing blijft bijna 90% van de gebruikers gemeten naar vloeroppervlakte binnen de agglomeratie › Binnen grote steden zijn ook deelmarkten › Gemiddelde verplaatsingsafstand van kantoren in de grote steden is 1125 meter › Dit is een aspect van de agglomeratievoordelen › Belang hiervan veelal onderschat door grote bedrijven! › Indien gekozen wordt voor eigendom nadenken over afstotingsstrategie en/of herontwikkelingspotentieel › Kiezen voor een combinatie van kopen en huren Oneigenlijke criteria waardoor bedrijven nog wel eens op de verkeerde plaats/ in het verkeerde gebouw terecht willen komen: - het perfecte gebouw (op maat gemaakt) - goedkoopste plaats Je moet voor je een eigen/specifiek gebouw gaat bouwen vast bedenken wat te doen als het niet meer past: - met hoeveel korting moet ik het weer doorverkopen. - hoe kan ik het gebouw aanpassen aan de markt. Voorbeeld 1: gebouw op maat. › Lease Plan in Gouda › In 2000 gebouw op maat van 7600 m2 › Al enige tijd deel onderverhuurd › Nu (2009) 4800 m2 gehuurd voor zes jaar met een lagere huur per m2 › Eigenaar heeft nog 2800 m2 te verhuren › Beoordeel baten en lasten van beide partijen In dit geval is de huurder de winnaar, hij heeft gebruik gemaakt van: 1) in 2000: de happigheid van de beleggers om te bouwen. 2) in 2009: heeft hij gebruik gemaakt van de slechte markt om zo minder te hoeven betalen. Voorbeeld 2: gebouw op maat
› › › ›
Hoofdkantoor Elsevier in Amsterdam (‘Het boek’) Oppervlakte 40.000 m2 Gebouwd in de jaren negentig, maar nooit in gebruik genomen Daarna verhuurd aan de Belastingdienst
Alle gebouwen, ook op maat gemaakt, komen vroeg of laat op de markt! Voorbeeld ABN amro: › Amro had sinds 1979 huisvestingsbeleid in Amsterdam volgens ‘drie puntenplan’ › Grote kantoren in centrum (Herengracht), Zuidoost en Sloterdijk › Zuidoost bouw gestart in 1983, Sloterdijk is nooit gebouwd › Na fusie met ABN in 1991 plan voor nieuw hoofdkantoor op termijn van vijf jaar › Dit werd Zuidas, gestart in 1996 en in gebruik in 1999 › Zou grootste kantoorgebouw in Nederland zijn met 90.000m2 › Na 2007 in gebruik geweest bij Fortis/RBS › Wat gebeurt er met de oude panden? › Vijzelstraat (ex ABN) is nu Gemeente-archief › Herengracht/Rembrandtplein (ex Amro) is nog steeds een ontwikkelingsproject Voorbeeld ASR: › ASR is het Nederlandse verzekeringsbedrijf van Fortis, ontstaan uit de overname van ASR door Fortis in 2000 › ASR pas ontstaan in 1997 door overname van De Amersfoortse en de Europeesche Verzekeringen door Stad Rotterdam › Stad Rotterdam opgericht in 1720 › Door deze veelheid aan fusies en overnames in ruim tien jaar is ASR gevestigd in vijftien panden op elf locaties › Hieronder verschillende op maat ontwikkelde gebouwen (o.m. vm. hoofdkantoor Rotterdam) › Zoekt nu 50.000 m2 kantoor in Utrecht of Amersfoort › Besluit valt in 2010 Voorbeeld ING: de glaze schoen. › Gebouwd 1999-2002 › Kantoren Raad van Bestuur en stafafdelingen, verder diverse faciliteiten › Circa 20.000 m2, investering onbekend › Gebouwd in bouwteam › Overbodig na de voorgenomen splitsing van ING? Voorbeeld: Banco Santander › Nieuw hoofdkantoor Banco Santander buiten Madrid › Omvang 160 hectare › Er werken 6000 mensen › Verkocht voor €1,9 mrd met winst van €605 mln › Huurcontract van 40 jaar
College 8, deel 2: projectontwikkelaars
Waarom projectontwikkeling? › De projectontwikkelaar vergelijkt de waarde van vastgoed met de prijs van nieuwe productie › Nieuwbouw indien de waarde van vastgoed hoger is dan de kostprijs › Zie ULE hoofdstuk 6 › In theorie is projectontwikkeling eenvoudig, maar de praktijk is vaak weerbarstig › Vraag naar ruimte in gebouwen neemt toe door economische groei › Verder wijziging van eisen dan wel preferenties › Aanbod verandert geleidelijk, onder meer door veroudering › Gevolg: voortdurende neiging tot gebrek aan evenwicht op de gebouwenmarkt Herstel en evenwicht: › Het evenwicht tussen vraag en aanbod kan op verschillende manieren worden hersteld: 1. Aanpassing van bestaande panden door renovatie, uitbreiding of functieverandering 2. Herontwikkeling van bestaande panden 3. Ontwikkeling van nieuw vastgoed Verschil tussen 1 en 2: bij twee ga je wel uit van iets bestaands maar de aanpassingen zijn behoorlijk. Veel groter dan bij aanpassingen. Wie ontwikkeld? › Ingrepen in de gebouwde omgeving kunnen door verschillende partijen worden gedaan: 1. Eigenaar/gebruiker 2. Bouwer 3. Projectontwikkelaar Definitie projectontwikkeling: › Een projectontwikkelaar is een ondernemer die de organisatie en het kapitaal verschaft, die noodzakelijk zijn voor het beschikbaar stellen van gebouwen vooruitlopend op de vraag in de markt en die daarmee winst nastreeft. Ondernemer: › Projectontwikkelaar is ondernemer pur sang › Definitie Schumpeter: iemand met een meer dan gemiddeld vermogen om winstkansen te zien in onbewezen markten en producten, die tevens de hiermee samenhangende problemen weet te overwinnen › Bij vastgoedfraude: visionaire topondernemers die miljoenen durven investeren in luchtkastelen (p. 165) Het kapitaal: › Kapitaal: te behandelen bij financiering Vooruitlopend op de vraag: › Vooruitlopen op de vraag is essentieel kenmerk › In het Engels ‘speculative’, bij ons neutraler: ‘voor de markt’ › De eigenaar die zelf opdracht geeft is geen ontwikkelaar, de bouwer die de opdracht aanneemt evenmin
›
De bouwer die voor eigen rekening en risico enkele woningen realiseert, zit op de grens
Winst: › Winst: potentieel grote beloning, maar ook risico › Verschil tussen kostprijs en beleggingswaarde kan zeer groot zijn › In ons land is projectontwikkeling ontstaan na 1960, vooral gedreven door commercieel vastgoed Taak en functie projectontwikkeling: › De ontwikkelaar ziet het potentieel voor nieuwe projecten, zijnde: 1. Onderkennen van toekomstige vraag voor bestaande of nieuwe producten 2. Het op realistische wijze schatten van de orde van grootte van baten en kosten › Dit onderwerp komt in een apart college aan de orde › Nieuwe producten na 1960 waren vooral winkelcentra, kantoren en woningen in de vrije sector › Het meest in het oog springende project was Hoog-Catharijne, ontwikkeld door Bredero › Onderkennen van de mogelijkheden die voortvloeiden uit de centrale ligging van Utrecht › Projectontwikkeling gebaseerd op onderzoek › De ontwikkelaar verwerft de grond › Een perceel of veel stukken? › Waardetoevoeging aan de grond › Grondverwerving kan tijd kosten › Essentieel voor woningbouw › De ontwikkelaar verkrijgt de noodzakelijke vergunningen › Hieraan vooraf gaat dat de ontwikkelaar de instemming en medewerking van de overheid verkrijgt › In voorkomende gevallen ook de acceptatie door het publiek › De ontwikkelaar verkrijgt financiering › De ontwikkelaar zorgt dat het project gerealiseerd wordt › De ontwikkelaar verzorgt de verhuur en/of de verkoop van het project Grondwerving: › In uitbreidingsgebieden wordt grond vaak verworven van de gemeente › Meestal na competitie of selectie › Criterium is soms ook het hebben van een huurder › Zie Hollandse Meester in Zoetermeer (30-40.000 m2): optie verleend in 1999, maar vervallen in 2005 wegens gebrek aan huurders › Het verwerven van grond in bestaand gebied heeft zijn eigen problemen › Timing van investeren in grond en verkrijgen vergunningen › Aankopen van verschillende percelen kan soms jaren duren en resulteren in prijsopdrijving › Laatste verkoper heeft machtspositie › Voorbeeld Columbia (1963) › Nieuwe stad tussen Baltimore en Washington
› › › › › › › ›
Aankopen vanuit apart en neutraal kantoor om identiteit koper niet te verraden In totaal 14.000 acres verworven (5600 ha) Operatie leidde tot geruchten Voorbeeld Maarssenbroek Bouwers en ontwikkelaars verwierven grond oplopend van 50 cent per m2 tot NLG 10 per m2 Gemeente kocht mee Hierdoor werd het plan onvermijdelijk Bouw gestart in 1972
Vergunningen: › Acceptatie is vaak belangrijker dan vergunningen › Voorbeeld Land Lease: kantoor op de plaats van een oud theater in Sydney › Publiek protest nadat alle vergunningen waren verleend › Kosten nieuw theater A$ 4 mln op project van A$100 mln De toetssteen van een projectontwikkelaar: Heb je de markt goed ingeschat? Krijg je wat je hebt ontwikkeld ook verkocht of verhuurd?
College 9: vervolg projectontwikkeling. De haalbaarheid: › Haalbaarheid van een project uitsluitend wanneer aan twee eisen is voldaan: › 1) Er moet vraag naar het project zijn › 2) De verwachte opbrengst moeten realisatie verantwoord maken Bij het ontwikkelen werk je in een bepaalde volgorde, maar bij de berekeningen (om te kijken of iets haalbaar is of niet) volgens de residuele methode werk je precies andersom, namelijk: - voorstelling van het project als het klaar is, met prijs. (de waarde van het eindproduct is gebaseerd op het gebruik) - vervolgens werk je terug naar de grond. › Bij de ontwikkeling van een project is de volgorde: grond, projectontwikkeling, bouw, belegging, gebruik; daarna eventueel nog sloop of herontwikkeling Het is logische dat wordt gekeken naar de gebruikerswaarde: het gebruik bepaalt of een project een succes is en meerwaarde oplevert. › Eerst vaststellen in welke markt het beoogde project staat › Daarna het bijbehorend huurniveau analyseren › Vervolgens hetzelfde bij de beleggingsmarkt Als je bij de berekening niet uitkomt, moet je het zoiezo niet doen. Mar als je er wel uitkomt wil dat nog niet zeggen dat je er in het echt ook uitkomt. bij grote over vernieuwende dingen is het risico groot. In dat geval is het een aanrader om niet uitsluitend naar de huren te kijken. Haalbaarheid: › Snelle schatting van de marktwaarde is gebaseerd op huur en marktrendement › Het project moet verhuurd en verkocht kunnen worden › Waarde minus geraamde kosten is de prijs die maximaal voor de grond kan worden geboden › Dit is de residuele grondwaarde › Zie de parallel met Ricardo en rent Haalbaarheid: › Het is niet op voorhand zeker dat ieder aanbod wordt opgenomen tegen de geldende markthuren › Haalbaarheid uitsluitend bij voldoende vraag › Dit geldt vooral bij grote en vernieuwende projecten › Vraag naar vastgoed is een meestal een afgeleide van het succes van de te huisvesten activiteiten › Het kan zinvol zijn dit succes ook nog langs andere weg te benaderen. Stapjes voor het bepalen van de haalbaarheid: › Eerst globale financiële analyse › Dan verdere uitwerking van project › In voorkomende gevallen ook bevestiging via marktonderzoek › In later stadium nauwkeuriger analyse gebaseerd op contante waarde
Contante waarde: waarde toekennen aan alle toekomstige inkomsten en uitgaven. (de sommen uit het boek hoef je niet te kunnen maken) Voorbeeld kantoor:
› › › ›
Kantoor te Hoofddorp met een oppervlakte van 3441 m2 Eigendom van VastNed O/I Huur is circa €180 per m2 bruto en €156 per m2 netto Bij een rendement van 7,5% netto is de waarde circa € 7,25 mln
Voorbeeld winkel:
› › › › ›
Winkel met kantoor en woningen aan de Rue de Rivoli in Parijs Eigendom van Eurocommercial Properties Het betreft 900 m2 winkel/kantoor en 2100 m2 wonen Huur in 2006 €840.000, rendement 5% netto, waarde €16,9 mln Sindsdien sterke waardegroei
Vergelijking kantoren en winkels: › Hoofddorp circa €7,25 mln, Parijs is iets kleiner, maar veel meer waard › Waarde Parijs bovendien in twee jaar tijd verdubbeld: medio 2007 €17,8 mln, medio 2008 €28,7 mln, medio 2009 €35,6 mln › Fasen: huurcontract getekend, bouwvergunning verleend, bouw inmiddels gestart › Locatie en bestemming maken groot verschil! Haalbaarheidsanalyse: › Een ontwikkelaar overweegt een kantoor te realiseren › Omvang 5000 m2, huur €150/m2, rendement 7,5% › Huur is dan €750.000 per jaar, waarde is €10 mln › Stel nu bouwkosten €1000/m2 ofwel €5 mln › Overige kosten (adviseurs, financiering etc) €1 mln › Winst en risico €1 mln
› Dan resteert voor de grond €3 mln of €600 per m2 › Bij een prijs hieronder dus nog een extra marge Dwz: dat wanneer je grond onder de 600 euro per m2 kunt krijgen je extra winst krijgt. Dit is een beetje en vreemd voorbeeld, aangezien hier wordt gewerkt met een kantoor zonder verdiepingen. In de meeste gevallen gaan kantoren de lucht in. Er moet dan wel rekeningen mee worden gehouden dat zodra je gaat stapelen de bouwkosten hoger worden. › Een huurder is bereid het kantoor op voorhand af te nemen, maar wenst niet meer dan €140 per m2 te betalen › Een belegger is bereid het verhuurde kantoor te verwerven, maar verlangt een rendement van 8% › De beleggingswaarde is nu €8,75 mln › De grond is al verworven voor €400 m2 (totaal €2 mln) › Resultaat: een tekort van €250.000 Voorbeeld: kleine veranderingen kunnen tot grote verschillen in het resultaat leiden: Waarde kantoor €10 mln €8,75 mln Bouwkosten
€5 mln
€5 mln
Overige kosten
€1 mln
€1 mln
Winst/risico
€1 mln
€1 mln
Resteert voor grond
€3 mln
€1,75 mln
Grondprijs
€2 mln
€2 mln
Resultaat
€1 mln
€0,25 mln tekort
1e kolom: berekening die je vooraf had gemaakt 2e kolom: uiteindelijke uitkomsten. In dit voorbeeld is de ondernemer niet failliet.. het resultaat is wel 0,25 maar: Winst + risico: 1mln Dus: deze 0,25 mln verlies kan worden opgevangen door die 1 mln. De ontwikkelaar houdt nu zelf nog 0,75 mln over. In de markt zijn maar een paar kleine dingen veranderd, maar grote gevolgen. een kleine fouten of verkeerde aannames kunnen grote gevolgen hebben. Denk verder aan aanvangsleegstand of een huurder die 90% van een gebouw wil afnemen Het kan ook beter verlopen dan verwacht › › ›
Soms aanzienlijke marge haalbaar, zie voorbeeld uit Vastgoedfraude Deze marge kan ook misbruikt worden Zie Solaris: verkocht aan belegger voor EUR 140 mln, kosten verhoogd van EUR 100 mln naar EUR 127,5 mln
De residuele rekenwijze: › De residuele rekenwijze heeft twee varianten: › Bereken de residuele grondwaarde na aftrek van een bedrag voor winst en risico › Bereken winst en risico na aftrek van een indicatie van de grondprijs Nadere analyse: › Huren kunnen per deelmarkt sterk uiteenlopen › Vaststellen van de juiste markt is daarom van groot belang › Verschillen binnen steden zijn soms minder duidelijk dan verschillen tussen steden Kantoorhuren in steden van Europa:
Kantoren: › In de grootste steden kan veelal aangeboden ruimte worden afgezet tegen de geldende markthuur › Een extra kantoorgebouw voegt hier maar een beperkte hoeveelheid ruimte toe aan de voorraad › In kleinere steden is dit niet steeds het geval › Er zijn veel pogingen geweest de behoefte aan kantoorruimte te benaderen via de groei van de werkgelegenheid en het ruimtegebruik per arbeidsplaats › Aantal arbeidsplaatsen maal ruimtegebruik = totale hoeveelheid in kantoorruimte in gebruik › Geen zinvolle uitkomsten, de onzekerheidsmarges zijn te groot › In een periode van duidelijke groei van de kantorensector lost het probleem zichzelf voor een groot deel op › In andere situaties is voorverhuur een goede oplossing › Huisvestingskosten zijn maar beperkt deel totale kosten van kantoren › Gemiddelde arbeidsplaats in Nederland: 20m2 tegen een huur van €150/m2 is €3000 per jaar
Winkels: › Aantal inwoners, bestedingen en vloerproductiviteit bepalen de behoefte aan winkelruimte › Dit is meestal redelijk te benaderen › Vroeger ging men uit van beperkte impact op bestaande voorzieningen, maar nu is er sprake van vrijere concurrentie › Invloedsgebied is variabele factor (Buckhead!) › Mogelijkheid huur te betalen hangt af van omzet en branche › Verwachte huurinkomsten moeten kloppen met marktpositie winkelcentrum en geprognotiseerde omzetten › Groot verschil met kantoren! › Voorbeeld ECP: ‘occupancy costs’ gestegen tot 7,9% van de omzet incl. BTW (een jaar eerder: 7,2%) Concepten: › Concept is het idee achter een project › Er zijn twee varianten: › 1) Een idee, waarbij een locatie wordt gezocht › 2) Een gegeven locatie, waarvoor een goed concept wordt gezocht › Het is vaak zo dat er een minimale residuele grondwaarde nodig is om project mogelijk te maken (Zuidas) › › ›
Themacentra, bij kantoren nooit geslaagd, bij winkels niet steeds overtuigend Villa Arena: 50.000 m2 op het gebied van wonen Inmiddels forse afwaardering
› › › ›
Trinovium in Nieuwegein: gebouw dat volledig flexibel als kantoor en als hoogwaardige bedrijfsruimte gebruikt zou kunnen worden Doelgroepen: ICT of research & development Groot deel project afgeblazen Heeft aanleiding gegeven tot rechtszaken
› › › ›
Winkelen over meer verdiepingen is op toplocaties mogelijk Sevens in Düsseldorf: 15.000 m2 over zeven etages Maar: Saturn over drie etages Waarde-ontwikkeling niet bekend
› › › ›
Beurstraverse Rotterdam (Koopgoot) Extra winkelruimte Verbinding onder de Coolsingel Ingang metro
› › › ›
Wertheim-locatie aan het Leipziger Platz in Berlijn Grond verworven in 2006 voor EUR 75 mln Na vergroting bouwvolume grondwaarde omhoog tot EUR 108 mln in 2008 Inmiddels (medio 2009) nog maar EUR 84 mln
Marktonderzoek: › Leipziger Platz heeft een totale vloeroppervlakte van circa 55.000 m2 › Bij een dergelijke omvang is marktonderzoek absoluut noodzakelijk › Analyse van vraag en aanbod op zowel de kantoren- als de winkelmarkt Creativiteit en concurrentie: › In principe zorgt concurrentie tussen ontwikkelaars ervoor dat een locatie de hoogste prijs opbrengst › De ontwikkelaar die de meeste waarde kan toevoegen of de laagste risicopremie in rekening brengt, kan het hoogste bod uitbrengen › Dit is ‘highest and best use’ in ULE hoofdstuk 6.8 › Creativiteit leidt niet alleen tot nieuwe concepten, maar soms ook tot concurrentie en economische veroudering › Voorbeeld Leipziger Platz › Voorbeeld Megamall in tilburg deze werd ‘verkocht’ als iets nieuws dat er nog niet was. Maar misschien is het wel niet echt nieuw, maar gedeeltelijk vervanging van wat er al was, en dan zal er wel schade zijn.
College 10: risico’s bij projectontwikkeling. Risico: › Betrekkelijk kleine verschillen in de aannames kunnen leiden tot grote verschillen in uitkomsten › Alle aannames goed tegen het licht houden › Projecten die maar net rondkomen, zijn extra riskant › Er zijn verschillende methodes om met het risico rekening te houden (ULE 6.3): 1) Korte terugverdientijd: dit impliceert een hoog rendement en beperkt de haalbaarheid. Dit doe je als de toekomst onzeker is; a) hoog rendement nodig, b) vaak niet makkelijk realiseerbaar. 2) Een marge hanteren bij opbrengsten en kosten. Kosten naar boven afronden, opbrengsten naar onderen afronden. dan zit er een beetje rek in de berekening en kun je kleine tegenslagen opvangen. Maar als je te voorzicht gaat rekenen zul je het project nooit krijgen. er zullen anderen zijn die meer risico’s nemen. 3) Risicopremie introduceren via de disconteringsvoet bij berekening contante waarde. Ook hier moet er weer rekening mee gehouden worden dat de risicopremie die wordt berekend niet te hoog is. in dat geval krijg je hetzelfde probleem als bij 2. 4) Waarschijnlijkheidsverdeling van uitkomsten. Meerdere verschillende sommetjes maken, en vervolgens de uitkomsten naast elkaar zetten. Vervolgens zelf kijken waar je in gelooft. Hoewel je veel verschillende uitkomsten heb, waardoor je meer inzicht krijg, kun je met deze methode nog steeds op je bek gaan. Dit komt doordat hele extreme uitkomsten ‘nooit’ meegenomen worden: bijvoorbeeld het instorten van de kantorenmarkt. 5) Gevoeligheidsanalyse Hierbij ga je in de verschillende variabelen van het sommetje steeds verschillende getallen invullen (bijvoorbeeld bij de bouwkosten, huren ed). zo krijg je inzicht in welke variabelen belangrijker zijn dan anderen. 6) Meewegen van financiële kracht In het geval dat je al veel vermogen hebt, kun je het je veroorloven om een keer wat meer risico te nemen. Als het dan fout gaat kun je de verliezen opvangen met je vermogen. Dit kunnen projectontwikkelaars doen die veel grote projecten hebben: als ze al 10 projecten succesvol hebben afgerond, dan kun je je wel een keer wat verlies veroorloven. ook belangrijk naast al deze sommetjes is: ervaring en inzicht. › › ›
Conclusie: geen volledige duidelijkheid, er blijft altijd een element van eigen inschatting Een goede analyse loont: de ontwikkelaar die de laagste risicopremie rekent, wint Het is daarom zinvol de risico’s nog op een andere manier te analyseren
De vijf financiële elementen: andere manier van risico analyse. Uiteenrafelen. › De haalbaarheid van ieder project wordt bepaald door vijf elementen, namelijk › Twee aan de batenkant: markthuur en beleggingsrendement (beleggingswaarde) › Drie aan de kostenkant: bouwkosten, rentekosten en de lengte van de ontwikkelingsperiode ( deze methoden komt het meest overeen met de gevoeligheidsanalyse en de waarschijnlijkheidverdeling) - De batenkant: De markthuur: › Kantoren: markt is sterk cyclisch en verbonden met de ontwikkeling van de economie › Vraag loopt gedurende de cyclus sterk uiteen › Huurprijzen lijken stabiel, maar zijn het niet › Timing is daardoor van belang › Voorverhuur beperkt risico’s, maar ook kansen Deze markt loopt vrijwel parallel aan de inflatie. Alleen op het plaatje is de cyclus niet te zien. Dit komt doordat de huurprijzen die je op het plaatje ziet de officiële huurprijzen zijn (dus de huurprijzen zoals ze in het contract worden vermeld). De cyclus zit het dus niet in de officiële huurprijzen, maar in de tegemoetkomingen van de verhuurder aan de huurder. Dit kan variëren van extra onderhoudt, tot huurvrije maanden. Deze tegemoetkomingen hebben economische waarden, maar zie je in grafiekje niet terug. Er zijn maar weinig mensen die weten waar we precies in de cyclus zitten (dat zijn: grote makelaars en mensen die veel kantoren bezitten om te verhuren). Als je als ontwikkelaar wil weten waar we in de cyclus zitten zal je dat op een informele manier moeten doen (bijvoorbeeld onder de Nieuwjaarborrel vragen aan iemand die het weet of er in deze periode ook huurvrije maanden worden weggegeven). Op de formele manier zul je er niet achterkomen.
› › ›
Bij winkels zijn de huren stabieler De relevante vraag is veeleer of ik bij de geldende huur wel huurders kan vinden De interesse van huurders is wel cyclisch
Er wordt vanuit gegaan dat de winkelier klappen zelf op kan vangen: bij meer of minder omzet blijft de huur dus gelijk. Maar de vraag wel cyclisch: als het goed gaat zullen er extra winkels worden geopend, niet als het slecht gaat. Dus de interesse van huurder is wel gevoelig voor de economie. Beleggingsrendementen: Ook cyclisch, vrij bescheiden, maar kleine verschillen hebben veel invloed. › De rendementen bewegingen zich meestal binnen een beperkte bandbreedte, maar een half procent verschil heeft al een enorme invloed › Een rendement van 8% is 12,5 keer de huur, een rendement van 6% is bijna 17 keer de huur › Beleggingsvraag vaak het grootst bij de laagste rendementen! Rendement = huur / waarde object niet alleen de waarde is cyclisch, maar ook de vraag. Wanneer het rendement hoog is, is de waarde laag! - de kostenkant: 1) de bouwkosten: › De bouwkosten zijn meestal door een deskundige goed in te schatten › Na gunning van de opdracht liggen zij ook min of meer vast › Complicaties en kostenoverschrijdingen bij ingewikkelde ontwerpen Voorbeeld: tunnel op een goedkope manier op de tekening gezet. de aannemer heeft voor hij is begonnen met het uitvoeren van de opdracht al gezegd dat er op die manier grote kans is op problemen. Als die problemen dan ook optreden, komen de kosten hoger uit dan verwacht. Daarnaast zal het project ook nog eens langer duren. Bij exoten (zoals de schoen) wordt gewerkt in een bouwteam, geen enkele aannemer durft het aan om dat aan te nemen. Hierbij kunnen de kosten eindeloos stijgen. Maar bij normale omstandigheden en ontwerpen zijn de kosten over het algemeen goed in de hand te houden. Dus vrij stabiele factor. 2) de financieringskosten: › Financieringskosten worden bepaald door rente en lengte van de periode dat er geleend wordt › Vaste rente vergroot zekerheid › Variabele rente (Euribor plus etc.) is risico (kan goedkoper of duurder uitpakken) Dit is ook een vrij stabiele factor. Alleen kan de lengte van de periode verschillen waardoor de financieringskosten groter of kleiner kunnen zijn. (maar dit is eigenlijk een ander punt) 3) de duur van het project: › Door de lange tijdsduur van de realisering van een project, kan er veel misgaan › Uitgangspunten, zoals huurniveau of beleggingsrendement kunnen veranderen › Dit heeft grote invloed op het eindresultaat › Langlopende en grote projecten zijn daarom lastig › Columbia in 1972 getroffen door crisis › Zie nu de Zuidas in Amsterdam
›
De bouw Almere is ook projectontwikkeling, maar met onbekende financiële resultaten › Begrip voor de positie van de ontwikkelaar is soms beperkt › Voorbeeld ING in Haarlem: claim gemeente na problemen bij plan Schalkstad › Planvorming 2002-2008 › Realisering 2009-2015: uitbreiding winkelcentrum, bouw woontoren van 120 meter hoog › Vertraging resulteert in ieder geval in extra rentelasten › Dit kan ook gelden bij vertraging bij de verkoop van een al voltooid project › De tijd is meestal geen vriend van de ontwikkelaar Een project kost altijd tijd, daar kun je niet zoveel aan doen en in de toekomst kijken is ook lastig. Het enige dat je als ontwikkelaar wel kan doen is proberen om zo vroeg mogelijk in de cyclus te beginnen. Dit werkt vooral bij kleinere projecten, bij grotere, langlopende projecten wordt het lastig. (voorbeeld Colombia) In sommige gevallen kun je profiteren van een langere duur: dit wanneer het langer duurt en de cyclus dan omhoog gaat, maar je mag dan niet over het omslagpunt gaan. Van de 5 elementen is de tijd de meest verraderlijke element en laat zich het minst vatten door analyse. Mogelijkheden tot ingrijpen: Voor het starten van de bouw: › Gebouwenontwerp, zoals › 1) Verhouding bvo/vvo › 2) Vorm van het gebouw, exotische vormen leiden tot extra kosten Tijdens de bouw: › Benutting terrein door meer bouwvolume › Fasering wanneer de markt tegenzit › Marge tot ingrijpen wordt in de tijd gezien minder Bvo: bruto vloer oppervlak Vvo: netto vloer oppervlak › › › ›
Bij grote projecten is het raadzaam een ‘twee-sporenbeleid’ te voeren Bijvoorbeeld: flexibiliteit qua functie voor een deel van de ruimte, Alternatieve trekkers in winkelcentra Praten met twee beleggers
Voorbeeld Vaci: › Herontwikkeling voormalige beurs in Budapest tot ‘multi-level premium retail emporium’ met nadruk op mode en horeca › Circa 11.000 m2 verhuurbare ruimte › Bouw gestart in voorjaar 2008 › De verwachting was een beleggingswaarde van mogelijk €170 mln bij kosten van €60 mln › Huuropbrengst van €9 mln en een rendement van 5,5% (18,2 x 9= €164 mln) › 18,2 = 100/5,5
› › › › › › ›
Gebaseerd op huren van €1.800/m2 op de begane grond Huuropbrengst begane grond 30% van het totaal Huuropbrengst ligt nu 25-30% lager, rendement is circa 7,5% Waarde is nu bij volledige verhuur nog maar €85-90 mln Dit is ongeveer de helft van een jaar geleden! Maar: gebouw niet volledig verhuurd bij oplevering in voorjaar 2010 Dilemma’s?
De invloed van de cyclus: Veel projecten zijn gedurende een deel van de cyclus haalbaar, maar gedurende een ander deel niet › Als de huren stijgen, dalen de rendementen (en omgekeerd) › Dit leidt tot relatief grote waardemutaties › Langlopende projecten worden zo extra gecompliceerd Effectieve vraag is de grondslag van de waarde: › De vraag en de marktprijs na oplevering zijn de grondslag van de waarde › Deze waarde heeft niets met de stichtingskosten te maken › Geen vraag, geen waarde: zie Trinovium › Voorbeeld GSG Voorbeeld GSG berlijn: › Het afgebeelde object in Hellersdorf (Oost-Berlijn) is te huur voor €3/m2 per maand ofwel €36/m2 › Beleggingswaarde bij rendement van 7% is €515/m2 De ergste fouten die je kunt maken: 1) Producten realiseren waar geen behoefte aan bestaat 2) Het onjuist inschatten van de cyclus
College 11: financiering. Eigen en vreemd vermogen: › Activa kunnen worden gefinancierd met een combinatie van eigen en vreemd vermogen › Eigen vermogen is risicodragend; wordt meestal verkregen via uitgifte aandelen of winstinhouding › Vreemd vermogen is in principe niet risicodragend en wordt meestal verkregen van bank Waarom fincieren, drie redenen: › Twee redenen om vreemd vermogen aan te trekken bij ontwikkeling en belegging › 1. Gebrek aan eigen middelen › 2. Hefboomeffect (leverage) › Zie ULE hoofdstuk 8 › Een derde reden wordt soms gevormd door fiscale overwegingen Hefboomeffect: › Het eigen vermogen ontvangt alle waardetoename, maar draagt ook het risico › Vreemd vermogen werkt als een hefboom, die het rendement op het eigen vermogen vergroot › Maar ook het risico! › In percentages kan dit zeer aanzienlijk zijn Voorbeeld financiering: › Een gebouw met een waarde van €10 mln is gefinancierd met eigen vermogen van €4 mln en een lening van €6 mln › Na herwaardering blijkt de waarde te zijn gestegen tot €12 mln (+20%) › Het eigen vermogen is zo toegenomen tot €12 mln minus €6 mln ofwel tot €6 mln (+50%) › Stel nu een afwaardering met 20% tot €8 mln › Het eigen vermogen is dan afgenomen tot €8 mln minus €6 mln ofwel tot €2 mln › Dit betekent een halvering van het eigen vermogen Riskante financiering: › Stel nu hetzelfde gebouw van €10 mln met een eigen vermogen van €2,5 mln en een lening van €7,5 mln › Waarde +20%: eigen vermogen + 80% › Waarde -20%: eigen verm0gen -80% Eigen en vreemd vermogen: › De lening is in principe risicoloos, de bank verwacht betaling van rente en tijdige aflossing van de hoofdsom › De rentevergoeding die de bank verlangt, is ook hierop gebaseerd › We hebben gezien dat de waarde van vastgoed gedurende de cyclus kan fluctueren
› ›
Bij projectontwikkeling geldt dit nog sterker Indien de waardefluctuatie groter is dan de omvang van het eigen vermogen, blijkt de lening ook risicodragend vermogen te zijn geweest
De waarde van het vastgoed wil nog wel eens meer fluctueren dan 20%. als er meer verdwijnt dan het eigen vermogen dan is ook de bank de klos. Dan kan er door de eigenaar niet meer worden terugbetaald. Begrippen bij financiering: › Leverage: total value/equity › In het eerste voorbeeld 10/4 = 2,5 › Loan-to-value: 6/10 = 60% › Verder nog interest coverage (rentedekking): meestal verhouding tussen resultaat voor financiering/rentelasten (in de praktijk ruim boven 2) Leverage = waarde vastgoed/eigen vermogen In het boek wordt het woord gearing hiervoor gebruikt (de engelse term) Modigliani-miller: › De theorie leert dat de waarde van een onderneming niet beïnvloed wordt door de wijze van financiering › Theorema van Modigliani en Miller uit 1958 › Veel vreemd vermogen verhoogt het rendement op het eigen vermogen, maar ook het risico › Per saldo voegt dit geen waarde toe › De markt redeneert evenwel vaak anders Dit is een kernstuk van de financiering theorie. Theorie: wijze van financieren van vastgoed maakt niet uit voor de waarde die wordt gecreëerd. Komt doordat: 1) ald het goed gaat, worden er met scherpe leningen veel verdient. Maar eigenlijk is de rente een risicopremie. 2) als het slecht gaat haal je enorme stroppen. Dus er zijn zowel kansen om veel te verdienen met lenen als kansen om veel te winnen met lenen. De kans om verliezen dan wel winsten te behalen is volgens de theorie normaal verdeeld. Dus per saldo zal het financieren met geleend geld geen waarde toevoegen. In de praktijk: ondernemers, optimisten en banken die geld willen verdienen; zij kijken vooral naar de goede kant van het verhaal. De risico premie wordt in de praktijk dan ook niet zo gezien. Men kijkt vooral naar de kansen, niet naar de risico’s. risico premie in de praktijk veel lager. Als je wat wil verdienen met deze manier van financieren moet je alleen lenen in een opgaande markt. Hier moet je echter wel gevoel voor hebben, hier is geen handleiding voor die precies voorschrijft wanneer dit het geval is. Financieringsstructuur:
›
De juiste verhouding tussen eigen en vreemd vermogen hangt in de praktijk af van de mate van risicobereidheid › Veel vreemd vermogen vereist risicobereidheid van de verschaffers van zowel eigen als vreemd vermogen › Eigen vermogen: hoog risico › Vreemd vermogen: idem door grotere kans dat er geen tijdige of volledige terugbetaling plaatsvindt Als het een tijdje goed gaat zijn mensen bereid om voor weinig geld grote risico’s te nemen. Ze willen dan met weinig eigen vermogen een grote lening aangaan. › Financiering is altijd het meest riskant bij projectontwikkeling, omdat hier nog geen inkomsten zijn waaruit de rentelasten voldaan kunnen worden › Financiering van projectontwikkeling is veelal gebaseerd op vertrouwen in succesvolle voltooiing › Zie ULE 8.2 over short-term finance › Meestal neemt de risicobereidheid toe naarmate de cyclus vordert › Grotere projecten en meer leverage › De meest riskante financieringen vinden plaats op het moment dat het niet meer zou moeten › Lees ULE hoofdstuk 9 Financiering en risico: › Het financieringsvraagstuk is ook een verdelingsvraagstuk › Hoe worden rendement en risico verdeeld over de vermogensverschaffers? › Te veel vreemd vermogen doet een deel van het risico terecht komen bij de verschaffers van vreemd vermogen, zonder dat deze een passende beloning ontvangen › Bij de ontwikkeling van Columbia hadden de vermogensverschaffers dit in de gaten › Niemand wilde een lening verschaffen, ook Rockefeller niet › Connecticut General deed mee via een joint-venture Waarde creatie met geslaagde projecten: › Voorbeeld GTC Square in Belgrado › Kantoor van 11.500 m2, opgeleverd in september 2008 › Kosten €16 mln, waarde €26 mln bij huurinkomsten van €2,2 mln (rendement 8,5%) › Resultaat op ontwikkeling 10 €mln › Project was gefinancierd met eigen vermogen van €4 mln en een lening van €12 mln › Eigen vermogen slechts 25% › Resultaat van €10 mln op vermogen van €4 mln › Na oplevering waarde €26 mln, lening van €12 mln en eigen vermogen van €14 mln › Ruimte voor herfinanciering met lening van €19 mln (financiering van 73%) geeft vermogen van €7 mln voor nieuw project › Voorbeeld Platinum 2, Warschau
› › ›
Kantoor van 9.300 m2, opgeleverd in september 2008 Kosten €21 mln, waarde €35,5 mln bij huurinkomsten van €2,2 mln (rendement 6,2%) Resultaat op ontwikkeling €14,5 mln
De yield gap: › De ‘yield gap’ is het verschil tussen het rendement op een gangbare staatslening en het aanvangsrendement (huur/waarde) van vastgoed › Bij een positieve ‘gap’ is het rendement op vastgoed hoger dan dat op staatsleningen › Bij een negatieve ‘gap’ is het rendement op vastgoed lager dan dat op staatsleningen › De ‘yield gap’ heeft onvermoede gevolgen › Bij een negatieve ‘yield gap’ is het niet mogelijk om de financieringskosten uit de huuropbrengsten te voldoen › Financiering van vastgoed met vreemd vermogen is daardoor minder aantrekkelijk › Bij een positieve ‘yield gap’ is het wel mogelijk om de financieringskosten uit de huuropbrengsten te voldoen › Er zijn dan meer beleggers in de markt › Maatschap is mede hierdoor ontstaan › Beschikbaarheid van financiering stimuleert aanbod › Ontwikkelaars staan niet onder druk om snel te verkopen › In de praktijk geldt: hoe groter de ‘yield gap’, des te meer financiering › Ook dit is in strijd met de theorie, maar het gebeurt wel › Let op: ULE 8.4 is volledig op de praktijk gericht Het yield gap heeft dus grote invloed op de manier waarop je vastgoed kunt financieren. Logisch verhaal. Als yield = 6%, En rente = 5% Dan werkt het dus niet als je en project wilt doen met veel vreemd vermogen. Alleen met veel eigen vermogen kun je dan een project doen *(negatief yield gap) Dit zijn bijvoorbeeld de pensioen fondsen. Vastgoed en het bankwezen: › Banken zijn veelal bereid om in de loop van de cyclus ruimer te financieren › Aandeel vastgoedfinanciering in de totale portefeuille loopt op › Ook het risicoprofiel wordt sterker › In 2006 waren er nog veel nieuwe toetreders tot de markt voor vastgoedfinanciering › Nadruk op groei en marktaandeel i.p.v. op risico-analyse › In 2006 waren de rendementen al enkele jaren aan het dalen Strategie in vastgoed: › De combinatie ontwikkelen-beleggen heeft zin › Voltooide en verhuurde projecten zijn onderpand voor projectfinanciering › ‘Well-established property company’
College 12: herontwikkeling De grote lijn: › Gebouwen verouderen en geleidelijk komen de netto-opbrengsten onder druk te staan › Zie figuur 7.1 over veroudering (belangrijk goed bestuderen) › Contante waarde van een afnemende stroom inkomsten daalt sterk › Dus: waarde pand in huidig gebruik neemt op een zeker moment af
De waarde van de onbebouwde grond: > Tegelijkertijd kan de waarde van de onbebouwde grond in ogenschouw worden genomen › Dit is een gedachtenexperiment: de grond is weliswaar bebouwd, maar we redeneren alsof dit niet zo is › In deze situatie zou er op de onbebouwde grond een andere gebouw komen dan er nu staat › Dit kan zijn een andere bestemming of een andere intensiteit van bebouwing Wat je hier dus doet: Eerst kijken naar wat de waarde van de grond zou zijn geweest (op dit moment) als er geen pand op zou staan. in de nu tijd zou je waarschijnlijk een ander gebouw neerzetten dan het gebouw dat er staat. Dat is in een eerdere tijd gebouwd, en toen is gekeken naar wat op dat moment het beste gebouw was. De waarde van het gebouw dat er nu op staat (in het verleden is gebouwd) kan ver afstaan van de waarde van het gebouw dat je in gedachte neer gaat zetten.
Om de residuele grondwaarde te berekenen moet je niet alleen rekening houden met de kosten van de bouw, en de grondkosten, maar ook met de sloop van het gebouw en de verwervingskosten van het gebouw. Wanneer deze berekening op een positieve residuele grondwaarde uitkomt is het het waard om het gebouw te slopen en over te gaan op herontwikkeling. Alternatief gebruik: › De waarde van de onbebouwde grond is per definitie de contante waarde van het nieuwe gebruik minus de kosten van de nieuwbouw › Deze kosten bestaan nu behalve uit de bouwkosten ook uit de verwerving van de bestaande opstallen en de sloopkosten › Dit is dus ook weer de residuele methode, alleen hier met twee extra aftrekposten › Dit kan in een formule worden weergegeven › Relevante factoren: › Vp: Value of proposed building (waarde van de nieuwbouw) › Cp: Construction cost of proposed building (bouwkosten) › Ve: Value of existing building (verwervingskosten van het oude gebouw) › D: cost of demolition (sloopkosten) › Site value S= V-C (per definitie) ( s= residuele grondwaarde) › Herontwikkeling vindt plaats als: › Vp is groter dan de som van Ve + D+ Cp › Ofwel: Vp-Cp is groter dan Ve + D › Dus: S is groter dan Ve + D › En: S –D is groter dan Ve › Dit betekent dat de waarde van de vrijgemaakte grond groter moet zijn dan de waarde van het gebouw in zijn huidige gebruik (definitie op p. 107) De formule wordt hier steeds anders opgeschreven: gewoon wiskunde, het verplaatsen van de ene kant van het = teken naar de andere kant.
S-D gestippelde lijn in het figuur. Verloop van de lijn hoef je niet eenduidig te kunnen berekenen, wel moet je duidelijk kunnen maken waarom deze lijn omhoog loopt. Herontwikkeling is interessant als de waarde van de grond na sloop groter is dan daarvoor. Punt T: daar redevelopment. Punt Z: daar is het oude gebouw niets meer waard. Dus over het algemeen zal herontwikkeling al eerder rendabel zijn, dan dat het oude gebouw niets meer waard is. De stippellijn begin negatief en loopt omhoog dit heeft met het volgende te maken: - de doorgetrokken lijn is de lijn van het gebouw dat er staat. Het beginpunt hiervan (oorsprong. Links boven) is het moment waarop het gebouw gebouwd wordt. - de stippellijn is de lijn van het gebouw dat je wil gaan bouwen (het herontwikkelingsgebouw) dat op dit moment het meest optimaal zou zijn. helemaal links onderin begint deze lijn. De berekening van deze lijn gaat als volgt: - de residuele grondwaarde berekenen zoals hierboven is aangegeven (dus + verwervings- en sloopkosten). De reden dat de lijn negatief is dat in de meeste gevallen deze residuele grondwaarde negatief zal uitpakken. Op het moment van de bouw van het oorspronkelijke gebouw, bereken je wat op dat moment het meest rendabele gebouw is. dus het gebouw dat je later wil neerzetten zal op dat moment, als het goed is, minder rendabel zijn. Alternatief gebruik: > In de loop van de tijd zijn de omstandigheden veranderd en is het nu een andere invulling die zorgt voor de hoogste residuele grondwaarde › In een groeiende stad veelal hoogwaardiger functie en/of intensievere bebouwing › Bij de bouw van het nu te slopen pand was de residuele grondwaarde van deze alternatieve bestemming nog lager De bid rent curve:
Het punt waar commercial en residential elkaar snijden is een erg interessant punt: In de jaren verplaatsen de lijnen en dus het snijpunt tussen de snijpunten van de twee figuren (uit verschillende tijden) is een gebied waar functie verandering plaatsvindt. Meestal van residential naar commercial. Door zo twee figuren over elkaar heen te leggen kun je begrijpen dat er zulke grote verschillen zijn in residuele grondwaarden (van als het oude gebouw erop staat en voor het redevelopment gebouw) Highest and best use: die bebouwing die de hoogste residuele grondwaarde heeft. Maar het gaat hier om de residuele grondwaarde op het moment van de bouw van het gebouw. Dus ieder gebouw dat er 10 jaar staat, staat daar dan suboptimaal. Het stond er optimaal toen je het bouwde, maar in tien jaar blijft het niet gelijk. › In theorie wordt iedere locatie bebouwd volgens ‘highest and best use’ › Dit is gebruik met de hoogste residuele grondwaarde › Door de bebouwing wordt dit gebruik bevroren volgens de omstandigheden die golden bij de bouw Het empire state building: › Bij 55 verdiepingen was het rendement 11,4% › Bij 80 verdiepingen was het rendement het hoogst, namelijk 12,6% › Om het hoogste gebouw ter wereld te zijn, is iets ingeleverd op rendement › Dit alles bij de kantoorhuren eind jaren 20! › Bij oplevering klopte dit al niet meer Tussendoor was er de beurscrash geweest, waardoor het 20 jaar heeft geduurd voordat het gebouw helemaal verhuurd was. Kensington: › In Kensington (Londen) zijn na 1850 veel grote huizen gebouwd › Deze vereisten huispersoneel om leefbaar te blijven › Dit werd spoedig een probleem › Al in 1892: ‘decrease in value’, ‘too costly to maintain’ › Veel van deze panden zijn nu weer waardevol als hotel De opgave: › Veel van de bestaande bebouwing is waarschijnlijk suboptimaal gegeven de huidige prijsverhoudingen › Vervanging vindt daarmee nog niet plaats › Herontwikkeling is in de praktijk een uitzondering › In 2008 zijn slechts 22.000 woningen vervangen › Dit is minder dan een derde procent van de voorraad › Als dit zo doorgaat, is de levensduur van een woning 300 jaar › Het kan nog gekker: levensduur woningen in VK circa 1000 jaar Dit kan twee gevolgen hebben:
1) in afzienbare tijd zal het vervangingsniveau sterk stijgen. En zullen er heel veel huizen vervangen worden in een korte periode. Of 2) straks wonen we allemaal in veel oudere huizen dan we nu gewend zijn. › › › ›
Leegstand kantoren loopt op tot bijna 20% Structurele leegstand is al 13% van de voorraad ofwel 6,2 mln m2 Berekening van PRC (Arcadis): boekwaarde leegstand €11,2 mrd Nieuwbouw is financieel aantrekkelijker dan herontwikkeling
Factoren die herontwikkeling bevorderen: › Verhoging waarde potentieel vastgoed › Verlaging waarde bestaand vastgoed › Economische veroudering is eenduidig › Grotere vraag/hogere huren niet altijd dit zijn factoren die de residuele grondwaarde verhogen. Factoren die herontwikkeling afremmen: › Hoge waarde bestaand vastgoed, bijvoorbeeld door monumentaal karakter › Lage waarde potentieel vastgoed, bijvoorbeeld door vlakkere ‘bid rent curves’ Invloed van de rente: › Invloed rente is wel eenduidig › Hoge rente leidt tot hogere disconteringsvoet en dus tot lagere contante waarde › Grootste invloed bij vastgoed met de langste levensduur › Dit is de mogelijke nieuwbouw › Dus: hoge rente beperkt herontwikkeling bij een stijgende rente komt herontwikkeling onder druk te staan. Dit heeft te amken met de disconteringsvoet. De disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde (ook wel contante waarde) van inkomsten (bijvoorbeeld van een obligaties) in de toekomst te bepalen. Voorbeeld: als ik nu 100 e naar de bank brengt staat er volgend jaar 104 e op (bij een rente van 4 %) Als ik dus volgend jaar voor iets 104 E moet betalen wil ik voor datzelfde nu maar 100 E betalen. Concentratie en spreiding: › Vermoedelijk zou in veel gevallen nu intensievere bebouwing worden gerealiseerd › Steden groeien, oudere bebouwing staat op centrale locaties, die schaars zijn › Residuele grondwaarde bij nieuwe bebouwing flink hoger dan bij bestaande bebouwing › Spreiding biedt enig en soms veel tegenwicht Obduracy: (weerbarstigheid van bestaande bebouwing, omgeving) › Ondertussen neemt de ‘schaduwprijs’ van de grond toe
› › › › › › › › › ›
Dit is de residuele grondwaarde bij nieuwbouw volgens ‘highest and best use’ Toch vindt herontwikkeling lang niet altijd plaats Bestaande omgeving is weerbarstig Nieuw aanbod te gemakkelijk Bijkomende factoren, waaronder emotionele, zoals: Procedures Verzet tegen nieuwbouw Gehechtheid aan het bestaande Ook: afkeer van het prijsmechanisme Dit leidt tot kosten die niet altijd duidelijk zijn
In het verleden: › Het kan ook anders, zie centrum Amsterdam › ‘Als Rembrandt zou terugkeren in Amsterdam, zou hij direct zijn weg vinden’ › Er zijn niettemin grote ingrepen geweest (Dam, Damrak, Vijzelstraat en Raadhuisstraat) › Nieuwbouw aan de grachten › Structuur is gehandhaafd, meest goede architectuur De opgave: › Herontwikkelingsopgave is groot, maar wordt voor ons uitgeschoven › Er is veel vastgoed van een matige kwaliteit gebouwd, zowel kantoren als woningen › In beide markten toch weinig herontwikkeling › Het is beter te betalen bij verdichting, maar dat ligt moeilijk Conclusie: › Herontwikkeling is meer een kwestie van vraag dan van aanbod › Over elke stad liggen schaduwprijzen op basis van de bebouwing die nu zou leiden tot hoogste residuele grondwaarde
Stof voor het tentamen: Boek: Urban Land Economics. Deel 1: doorlezen, maar geen tentamen vragen. Deel 2: alle hoofdstukken belangrijk. Deel 3: vooral hoofdstuk 6,7,8 belangrijk, h9 doorlezen, geen voorbeelden leren. Deel 4: ook belangrijk. Deel 5: alleen hoofdstuk 20 van belang, over de rest geen vragen. Samenvattingen in het boek zijn vrij goed. Maak de vragen uit het boek. De colleges: Hierin zijn de kernpunten van het boek genoemd + nog een aantal zaken die niet in het boek zijn genoemd.
Albert-Henk Kingma
