Vastgoed-nieuws 21 november 2013 Huur woonruimte naar zijn aard van korte duur
Essentie Verhuurders proberen vaak op creatieve manier onder dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen uit te komen. Steeds vaker zien wij bijvoorbeeld dat verhuurders in de huurovereenkomst vastleggen dat de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als “naar zijn aard van korte duur”, waardoor verhuurder niet gebonden is aan de dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen. Of dit in alle gevallen opgaat, is echter maar zeer de vraag. Inleiding In Nederland worden huurders van zelfstandige woonruimte in vergaande mate beschermd. Zo is de verhuurder gebonden aan de in de wet genoemde opzeggingsgronden en kent de wet tevens een uitvoerige regeling over de vaststelling en toetsing van de huurprijs en servicekosten. Slechts in uitzonderingsgevallen is de verhuurder niet gebonden aan de huur(prijs)beschermingsbepalingen. Een van die uitzonderingsgevallen betreft de huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is. Wettelijk kader De wet bepaalt in artikel 7:232 lid 2 BW dat de huur(prijs)beschermingsregels van afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn op huur van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het stelsel van huur- en huurprijsbescherming geldt niet voor deze categorie huurovereenkomsten. Van toepassing zijn slechts de algemene bepalingen van titel 7.4, voor zover daar contractueel niet van is afgeweken.
Uit de Parlementaire Geschiedenis valt op te maken dat de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden toegepast. Volgens de Minister gaat het om ‘gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming’. In de rechtspraak wordt de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW dan ook terughoudend toegepast. De verhuur moet een beperkt en tijdelijk karakter hebben. Men moet daarbij bijvoorbeeld denken aan de tijdelijke verhuur van een vakantiehuisje. Hof Amsterdam 16 oktober 2012 Dat de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden toegepast blijkt onder meer uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 16 oktober 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY1786. De casus was als volgt. Verhuurster is eigenaar van een pand waarin een aantal zelfstandige woningen zijn gerealiseerd. Verhuurster wil het pand op termijn gaan renoveren. Het merendeel van de zelfstandige woningen wordt al jarenlang verhuurd aan dezelfde huurders. Verhuurster wil de nog leegstaande woningen voor korte tijd verhuren, zodanig dat zij de huurovereenkomsten twee maanden voor aanvang van de beoogde renovatie kan beëindigen. Om de beperkte opzeggingsmogelijkheden en de huurprijsregelgeving te omzeilen, komt verhuurster uitdrukkelijk met huurder overeen dat de huurovereenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW naar zijn aard van korte duur is, zodat de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Verhuurster heeft daarmee beoogd elke vorm van onzekerheid omtrent de rechtstoestand te voorkomen. De huurders verzoeken op enig moment de huurcommissie om uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs en het voorschot van de servicekosten. De huurcommissie komt aan dit verzoek tegemoet en stelt de huurprijs en het voorschot op de servicekosten naar beneden bij. Verhuurster gaat tegen deze uitspraak in beroep bij de kantonrechter met als belangrijkste argument dat de huurcommissie niet bevoegd was om het verzoek tot vaststelling van de huurprijs en de servicekosten in behandeling te nemen, nu het gaat om een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, op welke huurovereenkomst de huurprijsbepalingen niet van toepassing zijn. De kantonrechter verwerpt het beroep van de verhuurster en bekrachtigt de uitspraak van de huurcommissie. Verstuurder gaat vervolgens in hoger beroep bij het gerechtshof. Doorbreking appelverbod In hoger beroep komt allereerst de vraag aan de orde of verhuurster wel tegen de uitspraak van de kantonrechter in appel kan gaan. Op grond van artikel 7:262 lid 2 BW staat er namelijk geen hogere voorziening open tegen een uitspraak van de kantonrechter, daar waar het het oordeel van de kantonrechter over de uitspraak van de huurcommissie betreft. Het gerechtshof oordeelt echter dat artikel 7:262 lid 2 BW niet aan de ontvankelijkheid van de verhuurster in de weg staat, nu de verhuurster heeft gesteld dat de kantonrechter de huurprijswetgeving ten onrechte heeft toegepast, zodat – mocht het standpunt van verhuurster juist zijn – sprake is van een “doorbrekingsgrond” van het appelverbod. Het gerechtshof dient dan ook allereerst te onderzoeken of een “doorbrekingsgrond” – dus onjuiste toepassing van de huurprijswetgeving door de kantonrechter – aan de orde is.
Rechtskracht vaststellingsovereenkomst Verhuurster stelt dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn en dat zij ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt zich aan een vaststelling daarvan hebben gebonden. Dat die vaststelling – mogelijkerwijs – in strijd komt met de dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen staat volgens de verhuurster niet aan gebondenheid daaraan van de huurders in de weg. Een vaststelling is immers ook geldig als zij in strijd mocht blijken met dwingend recht. Het gerechtshof stelt voorop dat uit een vaststellingsovereenkomst alleen dan gebondenheid ontstaat aan een beoogde rechtstoestand die in strijd is met dwingend recht als de vaststellingsovereenkomst een reeds bestaande onzekerheid of een reeds bestaand geschil beëindigd. Dit betekent dat op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst tussen partijen onzekerheid of geschil moet hebben bestaan met het oog waarop zij een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Een vaststellingsovereenkomst die (enkel) strekt ter voorkoming van onzekerheid of geschil, welke onzekerheid of geschil tussen partijen nog niet bestaat ten tijde van de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst, kan niet leiden tot gebondenheid aan die vaststelling. Verhuurster komt dan ook geen beroep toe op de vaststellingsovereenkomst voor zover deze in strijd is met dwingendrechtelijke huurbepalingen. Toetsing “naar zijn aard van korte duur” Het gerechtshof gaat vervolgens verder door de inhoud van de vaststellingsovereenkomst te toetsen aan de dwingendrechtelijke huurbepalingen. Bij de beantwoording van de vraag of artikel 7:232 lid 2 van toepassing is, moet worden gelet op de aard van het gebruik en de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Deze bepaling moet restrictief worden toegepast. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De hiervoor beschreven casus laat, aldus het gerechtshof, geen andere conclusie toe dan dat partijen voor ogen heeft gestaan dat de woningen ter beschikking van de huurders zouden staan tot twee maanden voor het moment dat de renovatie zou beginnen. De datum van renovatie was bij het aangaan van de overeenkomsten niet bekend. De huurders huren inmiddels ruim twee jaar de woningen, zonder dat de renovatie reeds aanvang heeft genomen. Die duur laat zich, aldus het gerechtshof, bezwaarlijk verenigen met het aannemen van huurovereenkomsten naar zijn aard van korte duur. Bovendien zijn de woningen naar hun aard geschikt om langdurig te bewonen. Het merendeel van de woningen wordt immers al sinds jaar en dag op reguliere wijze verhuurd. Voor die huurovereenkomsten gelden derhalve de gewone huur(prijs)beschermingsbepalingen. Indien de huurovereenkomsten in onderhavig geval wel zouden worden aangemerkt als “naar zijn aard van korte duur”, dan zouden er binnen hetzelfde complex grote verschillen ontstaan waar het de huur(prijs)bescherming betreft, dit terwijl het gaat om identieke woonruimte. Het gerechtshof komt dan ook tot het oordeel dat geen sprake is van huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is, zodat de huur(prijs)beschermingsbepalingen wel degelijk van toepassing zijn.
Rechtbank Den Haag 22 juli 2013 De voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag oordeelde echter in een vergelijkbare casus dat een huurovereenkomst wel kon worden aangemerkt als “naar zijn aard van korte duur” (Rechtbank Den Haag 22 juli 2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:11159). De casus was als volgt. Verhuurster is eigenaar van een groot zorgcomplex, bestaande uit een hoofdgebouw met een aantal aanleunwoningen. Verhuurster wil dit zorgcomplex op termijn gaan herontwikkelen. In het kader van deze herontwikkeling heeft verhuurster een aantal aanleunwoningen tegen een geringe vergoeding in gebruik gegeven aan huurders. In de overeenkomst is opgenomen dat de woningen bestemd zijn om te worden gesloopt. Op enig moment heeft verhuurster de aanleunwoningen verkocht aan Sedos. Vervolgens heeft verhuurster de huurovereenkomsten met de huurders opgezegd. In deze procedure vorderde verhuurster kort samengevat de huurders te veroordelen om de aanleunwoningen te ontruimen en ontruimd te houden en op te leveren aan verhuurster. Daartoe stelde verhuurster zich onder andere op het standpunt dat er hier sprake zou zijn van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. De voorzieningenrechter oordeelt dat aangezien de huurders bij het aangaan van de overeenkomsten bekend waren met het feit dat de aanleunwoningen in het kader van het herontwikkelingsproject op de nominatie stonden om gesloopt te worden, de huurovereenkomsten kwalificeren als naar zijn aard van korte duur. De omstandigheid dat de overeenkomsten zijn aangegaan voor onbepaalde tijd, dat de in de overeenkomsten voorziene sloop geen doorgang zal vinden en dat sommige huurders al sinds 2005 de woningen bewonen, maakt niet dat het aanvankelijke tijdelijke karakter van de overeenkomsten gaandeweg is komen te vervallen en dat een beroep op huurbescherming nu wel openstaat. Beslissend is, volgens de voorzieningenrechter, hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomsten voor ogen stond, namelijk het gebruik van de woningen voor beperkte duur. Dat de huurders bij het uitblijven van concrete sloopplannen de hoop hebben gekregen dat zij het door hen als prettig ervaren gebruik van de woningen konden voortzetten, doet aan het voorgaande volgens de voorzieningenrechter niet af. Conclusie De wet kent beperkte uitzonderingen die verhuurders de mogelijkheid geven om af te wijken van de dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen. Deze uitzonderingen worden echter restrictief toegepast. Indien partijen een in vaststellingsovereenkomst een regeling vastleggen die in strijd is met dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen, dan moet op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst reeds onzekerheid of geschil ontstaan over de rechtstoestand. Het is niet mogelijk om, in strijd met dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen, een vaststellingsovereenkomst te sluiten ter voorkoming van onzekerheid of geschil, welk geschil of welke onzekerheid ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog niet aanwezig is. Vertrouw dus niet blind op vaststellingsovereenkomsten waarin afspraken staan die in strijd zijn met dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen.
Wees daarnaast voorzichtig bij het opstellen van overeenkomsten die afwijken van dwingend rechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen. Indien u een overeenkomst wilt sluiten met betrekking tot woonruimte, die naar zijn aard slechts van korte duur is, doet u er verstandig aan om u goed te laten adviseren over (de inhoud van ) de huurovereenkomst. De uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW moet namelijk restrictief worden toegepast. Voor vragen en/of opmerkingen naar aanleiding van deze nieuwsbrief kunt u zich wenden tot:
Jeroen Kamphuis
Anne Driessen
[email protected]
[email protected]
026 – 3 777 188
024 – 3 828 432
Disclaimer De informatie in deze nieuwsbrief is bedoeld ter voorlichting van cliënten en andere relaties en kan niet worden gebruikt als advies in individuele situaties. In die gevallen kan vanzelfsprekend een op de specifieke situatie toegesneden advies worden gegeven. Hoewel deze nieuwsbrief met de grootst mogelijke zorgvuldigheid tot stand is gekomen, aanvaardt Hekkelman Advocaten N.V. geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele fouten of andere onjuistheden (of de gevolgen daarvan).
© Hekkelman Advocaten N.V.
