Van werkruimte naar woonruimte

Van werkruimte naar woonruimte Handreiking publiekrechtelijk instrumentarium bij transformatie van kantoren naar woningen Hoe het Bouwbesluit, de Wet Ruimtelijke Ordening en de Wet Geluidshinder als stimuleringsmogelijkheden kunnen worden ingezet bij transformatie van kantoren naar woningen

Het KPN-gebouw [afbeelding links] in Utrecht en Spoorstraat Amersfoort, twee voorbeelden van succesvolle Utrechtse transformatieprojecten

1

Voorwoord De provincie Utrecht ligt centraal in het land en biedt een aantrekkelijke woon- en werkomgeving met een grote veelzijdigheid in natuur en landschappen. Onze provincie is daarom een aantrekkelijke omgeving om te wonen en werken. Hierdoor hebben we te maken met een grote woningbouwopgave: tot 2030 moet er in de provincie nog eens drie keer de uiteindelijke woningvoorraad van geheel Leidsche Rijn worden gebouwd. Tegelijkertijd willen we ruimte bieden aan natuur en recreatie en een aantrekkelijke omgeving blijven voor inwoners, ondernemers en bezoekers. De combinatie van deze ambities is een van de grootste uitdagingen van de provincie Utrecht . Eén van de mogelijkheden om ruimte te behouden voor natuur en recreatie en wel meer huizen te bouwen, is het grijpen van binnenstedelijke kansen. Het transformeren van leegstaande kantoorpanden naar woningen is zo'n kans. Er vindt namelijk een forse daling van de opnames op de kantorenmarkt plaats. Door transformatie van kantoren naar woningen kan tegemoet worden gekomen aan de grote vraag naar woningen terwijl tegelijkertijd het buitengebied wordt gespaard. Verschillende gemeenten in de provincie zijn al transformatieprojecten gestart of hebben plannen in die richting. Ik ben daar blij mee en wil deze ontwikkeling graag verder stimuleren. Daarom is de provincie gestart met het project Transformatie van Kantoren. Wij ondersteunen alle betrokken partijen om meer transformatieprojecten mogelijk te maken. Deze handreiking helpt u daarbij. In de handreiking vindt u een overzicht van relevante wetgeving en wordt aangegeven hoe die wetgeving gebruikt kan worden om transformatie te stimuleren. Daarnaast staan er praktische adviezen en voorbeelden in. Een van die mogelijkheden is bijvoorbeeld om een Transformatienotitie op te stellen, waarin u vorm geeft aan de spelregels, ruimte en mogelijkheden voor transformatie in uw gemeente. Ik hoop dat u door deze handreiking meer inzicht krijgt in de mogelijkheden die uw gemeente heeft om transformatie te stimuleren en dat we uiteindelijk samen een aantal mooie projecten weten te realiseren. Zodat we kansen bieden aan woningzoekenden én bijdragen aan een mooiere provincie. Mocht u aanvullend vragen hebben dan kunt u ook bij ons Aanjaagteam Wonen terecht of op de website www.provincie-utrecht.nl/transformatievankantoren. Wouter de Jong Gedeputeerde Wonen, Milieu, Duurzaamheid en Strategie

2

Inhoudsopgave Leeswijzer

4

Inleiding

5

Interview Amersfoort Hoofdstuk 1 Het Bouwbesluit Interview Nieuwegein Hoofdstuk 2 Wet Ruimtelijke Ordening

8 9 12 13

en Grondexploitatiewet Interview Utrecht

17

Interview Veenendaal

23

Hoofdstuk 3 Wet Geluidshinder Interview Woerden Colofon en verantwoording

24 26 27

3

mogelijkheden er ook hier weer zijn om transformatie van kantoren mogelijk te maken binnen de kaders van deze wet.

Leeswijzer Deze handreiking biedt een overzicht van de mogelijkheden van lokale wet- en regelgeving om transformatie van kantoren naar woningen te stimuleren. De Wet Ruimtelijke Ordening (Wro), Grondexploitatiewet, het Bouwbesluit en de Wet Geluidhinder worden kort toegelicht. Uitgelegd wordt hoe in een Transformatienotitie de regelgeving – Bouwbesluit, Wet ruimtelijke ordening en Wet geluidshinder – optimaal op transformatie kan worden afgestemd en de beleidsinzet helder kan worden gedocumenteerd. Gemeenten kunnen de gebouweigenaren en ontwikkelende partijen op deze wijze stimuleren met voorstellen te komen voor het hergebruik van leegstaande (kantoor)gebouwen voor wonen. De hoofdstukken met praktische informatie wisselen we af met beschrijvingen van vijf Utrechtse gemeenten. De provincie Utrecht wil met deze handreiking gemeenten en marktpartijen stimuleren om leegstaande kantoorgebouwen vaker te onderzoeken op transformatiemogelijkheden. De handreiking begint met een algemene inleiding over transformatie. In hoofdstuk 1 beschrijven we het Bouwbesluit. Het eerste deel van het hoofdstuk is toelichtend van aard. Daarna beschrijven we hoe een gemeente met behulp van het Bouwbesluit een kwaliteitsbeleid voor transformatie kan inzetten. De tekst laat zien hoe u kantooreigenaren en/of projectontwikkelaars vooraf duidelijkheid kan verschaffen over de beleidsinzet. Daarmee reduceert u een belangrijk risico voor marktpartijen: het maken van onnodige kosten en verlies van tijd. In hoofdstuk 2 gaan we in op de nieuwe Wet ruimtelijke ordening [Wro] en het hoofdstuk over grondexploitatie in die wet. De Wro wordt praktisch toegelicht met nadruk op de mogelijkheden en spelregels die de Grondexploitatiewet aanreikt. Daarna beschrijven we in concrete stappen hoe de wettelijke mogelijkheden kunnen worden ingezet om transformatie van kantoorgebouwen te stimuleren. In hoofdstuk 3 beschrijven we de Wet geluidhinder op dezelfde manier. Na een algemene toelichting op het doel en de spelregels van de wet, laten we zien welke

4

Inleiding In een dichtbevolkte provincie met een grote vraag naar woningen mag het opmerkelijk genoemd worden dat veel gebouwen ongebruikt blijven. De leegstand op de kantorenmarkt is op sommige locaties groot. Gebouwen staan vaak langer dan twee of drie jaar leeg. Het gaat daarbij niet om kantoorgebouwen die als gevolg van de economische recessie tijdelijk leegstaan. Het betreft gebouwen die langer leegstaan en volgens professionele partijen geen toekomst meer hebben als kantoor. Deze leegstand biedt kansen: voor de gespannen woningmarkt in de provincie Utrecht bijvoorbeeld de kans op honderden nieuwe woningen per jaar. Die kansen - hergebruik of transformatie in jargon - worden maar beperkt gegrepen. Het aantal kantoorgebouwen dat daadwerkelijk in woningen getransformeerd wordt is nog steeds klein. Het aantal gemeenten met méér dan enkele geslaagde voorbeelden is klein. De oorzaken daarvan zijn de afgelopen jaren uitvoerig beschreven. Kantooreigenaren voelen de leegstand meestal niet als urgent probleem, gemeenten willen geen probleemeigenaar worden en corporaties en bouwers/ontwikkelaars ontbreekt het vaak aan kennis en instrumentarium waardoor de opgave als technisch lastig, vol valkuilen en daardoor te kostbaar wordt gezien. Gemeenten hebben in de regel een complexe relatie tot leegstand en verouderde kantoor- en bedrijventerreinen. Naast economische en volkshuisvestelijke doelstellingen hebben gemeenten ruimtelijke ambities en kwaliteitsdoelen die ze willen realiseren bij het ontwikkelen van gebieden. Soms versterken deze doelstellingen elkaar, bijvoorbeeld wanneer wonen op bedrijfslocaties wordt toegejuicht om functiemenging te bevorderen, verpaupering tegen te gaan en ruimtelijke barrières te slechten. Voor andere gebieden stuiten plannen voor transformatie op belangen van zittende bedrijven die vrezen dat transformatie ertoe leidt dat er op termijn onvoldoende ruimte voor economische activiteiten blijft. De meeste gemeenten hebben wel één of meer verouderde bedrijfsterreinen en/of kantoorlocaties. In de regel is een leegstaand kantoorpand niet het probleem van gemeenten, tenzij ze verhuurder is en/of het een beeldbepalend gebouw betreft. Deze handreiking richt zich (toch) op gemeenten, omdat gemeenten – zeker in de

5

huidige marktomstandigheden - vaak wel bezorgd zijn over een vestigingsklimaat dat door oplopende leegstand en verloedering achteruit gaat en over locaties met

Positie gemeente ten opzichte van private partijen

een aanzienlijke leegstand in het bijzonder.

De verhouding tussen gemeenten en private partijen is de afgelopen 10 – 15 jaar

Gemeenten hebben bovendien een aantal mogelijkheden om iets aan de leegstand

sterk veranderd. In de tijd van locatie- en volkshuisvestingssubsidies vervulde de

te doen. Gemeentelijk beleid en lokale wet- en regelgeving kunnen zodanig worden

gemeente als vanzelfsprekend de ´regierol´ bij locatieontwikkeling. Mede doordat

ingezet dat het marktpartijen niet afschrikt, maar juist aanzet tot het nemen van

de mogelijkheid om met rijkssubsidies te sturen is weggevallen is het minder

initiatieven. Ook zonder actief grondbeleid of subsidiëring van projecten kan

vanzelfsprekend dat de gemeente bij gebiedsontwikkelingen altijd en volledig de

transformatie worden gestimuleerd. De nieuwe Wet ruimtelijke ordening en met

regie voert. Gemeenten kunnen echter nog steeds ontwikkelingen stimuleren en

name de Grondexploitatiewet bieden gemeenten de mogelijkheid actief

sturen, zonder dat ze zelf het voortouw hoeven te nemen. Belangrijk is in dat geval

ontwikkelbeleid te voeren zonder dat andere partijen ‘achterover gaan leunen’.

om de randvoorwaarden zo optimaal mogelijk in te richten. Op die manier worden

Ook andere regelgeving kan worden ingezet om transformatie te stimuleren. In

marktpartijen als het ware verleid tot het nemen van initiatieven. Op bladzijde 17

deze handreiking komen naast de Wro en grondexploitatiewet ook de Wet

beschrijven we bijvoorbeeld hoe de gemeente Utrecht in een structuurplan haar

geluidhinder en het Bouwbesluit aan de orde. Tezamen bieden deze drie

visie heeft vastgelegd omtrent de wenselijkheid van functiemenging voor

beleidsterreinen de kern van een transformatievisie. Een dergelijke beleidsnotitie

monofunctionele locaties als Papendorp en Rijnsweerd. En op bladzijde 12 hoe de

biedt de mogelijkheid kwaliteitsbeleid te voeren voor bestaande kantoorgebouwen

Gemeente Nieuwegein voor enkele kantoorgebieden heeft aangegeven dat het

die getransformeerd kunnen worden naar woningen.

stadsbestuur geen hoogtevrees heeft. Beide gemeenten geven hiermee aan dat op bepaalde plekken in de stad een functieverandering en intensivering mogelijk is.

Gemeenten spelen altijd een rol in ruimtelijke ontwikkelingen

Lokale wet- en regelgeving biedt voldoende mogelijkheden

Gemeenten hebben per definitie een rol in een nieuwe toekomst voor een

Om haar doelstellingen te realiseren staan gemeenten verschillende

verouderd gebouw of terrein. Als lokale overheid krijgt de gemeente te maken met

publiekrechtelijke instrumenten ter beschikking. Met de invoering van de nieuwe

initiatieven van derden die de gemeente verzoeken het bestemmingsplan aan te

Wet ruimtelijke ordening is het planologisch-juridisch instrumentarium

passen en/of een bouwvergunning af te geven. Bovendien moeten de nieuwe

aangescherpt en aangevuld. De Grondexploitatiewet [van kracht sinds 1 juli 2008]

ontwikkelingen in de eigen ontwikkelingsvisie passen.

biedt een aantal instrumenten dat de positie van gemeenten ten opzichte van

Wanneer een gemeente een ontwikkeling actief wil sturen om realisatie te

grondeigenaren die niet vrijwillig meebetalen aan de kosten van de

versnellen en/of de eigen doelstellingen te realiseren is meer nodig dan alleen het

grondexploitatie, aanzienlijk versterkt. Ook bij passief grondbeleid kan de

opstellen van een bestemmingsplan. Voor kantoorlocaties waar de uitgeefbare

gemeente eisen stellen aan zelfrealisatie en [een deel van] de kosten van de

bouwgrond meestal beperkt is, zijn de twee belangrijkste vragen: welke positie wil

grondexploitatie verhalen op alle grondeigenaren in het plangebied.

de gemeente innemen ten opzichte van private partijen en welke mogelijkheden

Ook de Woningwet, het Bouwbesluit en de Wet geluidhinder geven de gemeente

heeft een gemeente om haar eigen doelstellingen te realiseren op basis van het

handvatten om kwaliteitsbeleid te formuleren dat in de vorm van randvoorwaarden

publiekrechtelijke instrumentarium? Ofwel: wat wil de gemeente en wat kan ze?

aan bouw- en verbouwactiviteiten en ruimtelijke ontwikkelingen kan worden meegegeven.

6

Actief grondbeleid buiten beschouwing

Aanvullende informatie over de Wro en grondexploitatiewet is te vinden in de Sdu-

Actief grondbeleid gericht op verwerving [vrijwillig, na vestiging van een

uitgave Handreiking Grondexploitatiewet [Sdu, 2008].

voorkeursrecht of op basis van onteigening] biedt gemeenten maximale invloed om

Informatie over de Wet geluidhinder is – net als de andere regelgeving overigens –

inhoudelijke eisen in een plan te realiseren en het tempo te dicteren. Actief

ook te vinden via www.vrom.nl.

grondbeleid biedt ook de mogelijkheid om eventuele baten af te romen. Daar staan aanzienlijke risico’s tegenover. Veel gemeenten voeren geen actief grondbeleid op

De kredietcrisis en de economische recessie - een kans voor hergebruik?

kantoorlocaties, maar kopen hooguit incidenteel aangeboden kantoren. Het voorkeursrecht kan heel effectief zijn en bijdragen om meer greep te krijgen op de

De interviews in deze handreiking hebben plaatsgevonden toen de gevolgen van

[veelal nogal versnipperde] eigendomsverhoudingen in een gebied. In deze

de kredietcrisis (economische recessie) nog niet in alle consequenties duidelijk

handreiking gaan we vooral in op de mogelijkheden om beleidsdoelen te realiseren

waren. De lezer wordt gevraagd dat in zijn achterhoofd te houden bij het lezen van

zonder actief grondbeleid. Ook gangbare vormen van publiekprivate samenwerking

de interviews.

worden hier niet verder uitgewerkt. Daarvoor verwijzen we graag naar www.ppsnetwerk.nl.

De gevolgen van de crisis en de daarop volgende recessie op de kansen voor transformatie zijn niet eenduidig. De crisis laat de kantorenmarkt niet ongemoeid.

Voorbeeldgemeenten

De leegstand is in 2008 en 2009 flink opgelopen en beleggers zijn vaker dan de

In deze handreiking komen vijf Utrechtse gemeenten aan het woord. De interviews

jaren daarvoor gedwongen tot het verlagen van de boekwaarde. Het indirect

zijn zeer lezenswaardig. Op basis van de interviews kunnen adviezen worden

rendement op kantoorbeleggingen bedroeg over heel 2008 gemiddeld -5,5% voor

gegeven. Een van de belangrijkste adviezen is om een Transformatievisie op te

de grote, institutionele beleggers [ROZ/IPD 2009]. Taxateurs melden inmiddels

stellen. Andere belangrijke aandachtspunten zijn de persoonlijke inzet van de

(medio 2009) afwaarderingen van 10 – 20 % voor incidentele panden. Toch is het

bestuurder en een ruim toekomstperspectief (> 10 jaar). Want korte-termijn-

aantal transformaties niet ineens sterk gestegen. Belangrijke oorzaak daarvan is

efficientie blijkt vaak langere termijn ‘duurkoop’ te zijn, die bovendien niet

dat de beperkte financieringsmogelijkheden juist commercieel ontwikkelende

duurzaam is.

marktpartijen hard hebben geraakt. De vraag naar (met name duurdere) woningen is afgenomen, tegelijkertijd zijn verwervingen [de eerste stap in projecten] lastiger

Handreiking beknopt, meer lezen?

en vaak duurder geworden.

Aanvullende informatie over transformatie van kantoren naar woningen is te vinden

Tegelijkertijd zijn ook de aanneemprijzen in de bouw flink gedaald, waardoor

op www.provincie-utrecht.nl/transformatievankantoren.

ontwikkelkosten juist weer lager worden. Door de lagere boekwaarden en aanneemkosten, zien wij echter juist nu kansen

Ook verwijzen wij u graag naar de TransformatieWijzer Kantoorgebouwen, die is

voor transformatie waar die voorheen financieel niet te realiseren waren.

ontwikkeld door SBR in samenwerking met het Ministerie van VROM. Dit

Goed onderzoek moet uitwijzen hoe alle financiële parameters er op dat moment

instrument beschrijft bijvoorbeeld voor het Bouwbesluit per artikel welke

voorstaan en of de marktkansen voldoende solide zijn om tot transformatie over te

beleidsruimte de wet aan gemeenten geeft en beschrijft de knelpunten waar

gaan.

marktpartijen in de praktijk tegenaan lopen. Ook documenteert de TransformatieWijzer elders gevonden en ontwikkelde oplossingen.

7

Amersfoort – Faciliteren, maar wel zo actief mogelijk

Ook voor de komende jaren blijft de gemeente haar faciliterende rol actief invullen. In

Interview met wethouder Ruud Luchtenveld

preventieve zin door een restrictief beleid te voeren voor nieuwe kantoren. De gemeente werkt pas mee aan een bouwvergunning als minimaal 70% is verhuurd. Kansen op

Sterke kantorenmarkt voor ICT en creatieve sector

transformatie worden benut als ze zich voordoen. Periodiek wordt overlegd met de

De leegstand in kantoren in Amersfoort bedraagt eind 2008 ongeveer 12%. Deze leegstand

corporaties over mogelijke kansen, en de gemeente neemt deel aan bijeenkomsten waar

is daarmee iets hoger dan de noodzakelijke frictieleegstand om de markt goed te laten

kennis wordt uitgewisseld zoals recent georganiseerd door de provincie. De gemeente is

functioneren. Amersfoort heeft een sterke diensten- en kenniseconomie en bedient vooral de

betrokken bij nationale ontwikkelingen zoals de TransformatieWijzer waarmee het

ICT en creatieve sector. Beide zijn belangrijk voor de stad. Amersfoort heeft vergeleken met

Bouwbesluit actiever kan worden ingezet. De gemeente heeft ook een subsidieregeling voor

andere steden relatief veel kantoren in het centrum- en stationsgebied. Deze gebieden zijn

jongeren- en studentenhuisvesting waar initiatiefnemers voor transformatie gebruik van

kansrijk voor transformatie, maar daar staat tegenover dat veel van de kantoren in Amersfoort

kunnen maken. Op dit moment wordt onderzocht of de APV gewijzigd kan worden om

nog relatief jong zijn en hoge boekwaardes kennen.

eventuele negatieve sociale aspecten door leegstaande kantoren te verminderen. Wethouder Luchtenveld: ´Want uiteindelijk zijn er vooral argumenten vóór transformatie: iedere woning is

‘Fiscale compensatie bij leegstand beperken’

er één en extra woningen in centrum of binnenstad dragen bij aan de levendigheid en het

Transformatie staat al lang op de Amersfoortse agenda. Al in 2004 heeft de gemeente een

draagvlak van voorzieningen, het helpt de stad compact te houden, groen te behouden en op

onderzoek laten uitvoeren naar de financiële aspecten van transformatie. ‘Transformatie is

termijn houdt het de kantorenmarkt gezond. Het is bovendien duurzaam om een bestaand

financieel altijd lastig, onder andere door de hoge vraagprijzen voor kantoren, ook als ze al

gebouw niet te slopen maar weer voor een andere functie te gebruiken´.

jaren leegstaan’ vat wethouder Luchtenveld de conclusies van dat onderzoek samen. ‘Wat zeker niet helpt is dat sommige beleggers die leegstand fiscaal kunnen compenseren. Wat

Bronnen:

mij betreft zou ons kabinet daar wat aan moeten doen, bijvoorbeeld door de fiscale

-

interview Ruud Luchtenveld, wethouder gemeente Amersfoort

compensatie bij leegstand tot maximaal 3 jaar te beperken’.

-

Onderzoek structurele leegstand kantoorpanden in provincie Utrecht, 2009

-

Het Grote Gemeenteboek 2009, Property.nl

-

Raadsinformatiebrief gemeente Amersfoort 31 maart 2009

Hoewel lastig, nemen marktpartijen toch met enige regelmaat initiatieven om leegstaande kantoren te transformeren. De gemeente staat er welwillend tegenover: ‘Wij gaan als gemeente niet opkopen en het probleem van de beleggers oplossen. Dat gaat een stap te ver. Maar als iemand met een plan komt om een gebouw naar woningen te transformeren,

N.B. De interviews hebben plaatsgevonden toen de gevolgen van de kredietcrisis nog niet in

werken we mee waar we kunnen´, aldus wethouder Ruud Luchtenveld. De gemeente werkt

alle consequenties duidelijk waren. De lezer wordt gevraagd dat in zijn achterhoofd te houden

mee aan een bestemmingswijziging indien nodig en gewenst, gaat soepel om met de

bij het lezen van de interviews.

parkeernorm en verleent ontheffing van het Bouwbesluit als dat kan en nodig is. Wethouder Luchtenveld: ‘Maar we doen meer dan alleen regelgeving inzetten. Als het moet, pakken we zelf de telefoon en wijzen we initiatiefnemers op financiële mogelijkheden die ze zelf misschien nog niet gezien hadden’. Dat heeft geleid tot een aantal transformaties in de afgelopen jaren. Een recent voorbeeld is het in samenwerking met een lokale corporatie ombouwen van kantoren boven een winkelpand in de binnenstad tot kamers.

8

1. Het Bouwbesluit

afdelingen is een specifiek verbouwniveau gedefinieerd. Dat betreft vooral die afdelingen die de veiligheid en gezondheid van de gebruikers voor ogen hebben. In

Voor het verbouwen van een kantoorgebouw naar woningen is vrijwel altijd een

het instrument ‘TransformatieWijzer | Kantoorgebouwen’ van SBR worden alle

bouwvergunning nodig. De bouwvergunning is een zogenaamde gebonden

afdelingen en de in de praktijk ontwikkelde oplossingen beschreven. Het instrument

beschikking. Dit betekent dat B&W een bouwaanvraag toetsen aan zowel het

laat ook zien dat bij transformatie van kantoren naar woningen veel mogelijkheden

Bouwbesluit als aan een eventuele gemeentelijke Bouwverordening,

voor ontheffing zijn. Voor 42 van de 63 eisen is een niveau bestaande bouw

Welstandsnota, de Monumentenwet en de bepalingen in het vigerende

gedefinieerd: het niveau waaraan het gebouw in ieder geval dient te voldoen.

bestemmingsplan conform de Wro. Dit hoofdstuk licht de rol van het bouwbesluit bij transformatieprojecten toe.

Het Bouwbesluit biedt gemeenten veel ruimte lokaal kwaliteitsbeleid te voeren. Voor die gebouwonderdelen die ingrijpend [lees: volledig] veranderd worden, kan

Bouwbesluit: landelijke uniformiteit in minimumeisen

de gemeente de nieuwbouweisen uit het Bouwbesluit van toepassing verklaren

Het Bouwbesluit bevat de bouwtechnische voorschriften waaraan alle gebouwen in

maar dat hoeft niet. En zelfs als de nieuwbouweisen van toepassing zijn kan een

Nederland minimaal moeten voldoen. Ook verbouwingen vallen onder het

gemeente voor een concreet plan ontheffing verlenen tot een lager

Bouwbesluit. Een woning die ontstaat door transformatie staat voor de wetgever

kwaliteitsniveau. De beleidsruimte voor gemeenten is dus groot. In beide gevallen -

gelijk aan een bestaande woning. Als de gemeente geen specifiek kwaliteitsbeleid

zowel nieuwbouwkwaliteit vragen als ontheffing verlenen – voert de gemeente

heeft geformuleerd wordt een bouwaanvraag getoetst aan de minimumeisen in het

beleid. Andere initiatiefnemers kunnen in vergelijkbare gevallen een vergelijkbare

Bouwbesluit.

behandeling eisen.

Het Bouwbesluit biedt gemeenten echter ook de mogelijkheid om voor

Meestvoorkomende situatie: geen beleid bij transformatie geformuleerd

verbouwactiviteiten kwaliteitsbeleid vast te leggen in een beleidsnota en/of

De meeste gemeenten hebben geen specifiek kwaliteitsbeleid geformuleerd voor

bouwverordening. Daarbij kunnen maximaal de eisen voor nieuwbouw worden

transformatie van gebouwen. In dat geval schrijft het Bouwbesluit voor dat een

verlangd. Als de gemeente wel specifiek kwaliteitsbeleid heeft geformuleerd wordt

bouwaanvraag aan het niveau bestaande bouw wordt getoetst.

een verbouwaanvraag getoetst aan het geformuleerde kwaliteitsbeleid. In dat geval

Om de spelregels rond de wijze van toetsing te illustreren, zijn in figuur 1 drie

wordt de bouwaanvraag dus aan hogere eisen getoetst dan volgens het

veelgenoemde knelpunten bij transformatie uitgewerkt. De twee belangrijkste

bouwbesluit noodzakelijk is. Daarmee is het Bouwbesluit - of beter gezegd: de

vragen - indien geen kwaliteitsbeleid is geformuleerd - luiden:

mogelijkheid bouwkwaliteitsbeleid te voeren - een krachtig instrument voor

•

Wordt een bouwelement ingrijpend gewijzigd?

gemeenten om transformatie te stimuleren of juist tegen te gaan.

•

Zo ja: is er een verbouwniveau vastgelegd in het Bouwbesluit?

Wat zijn de spelregels bij transformatie?

Voor geluidwering tussen woningen is in het Bouwbesluit een verbouweis

Het is een veelvoorkomend misverstand dat een gebouw waarvan alleen de functie

gedefinieerd die maximaal 10 dB lager mag zijn dan de nieuwbouweis. Aan die

verandert, aan de geldende nieuwbouweisen moet voldoen. Dat is niet correct. Het

verbouweis moet een gemeente vasthouden bij een ingrijpende verbouwing. De

Bouwbesluit schrijft bij transformatie slechts toetsing aan de minimumeisen van het

wetgever legt als het ware een nieuwe bodem in de minimumkwaliteit.

niveau bestaande bouw voor. Wel zijn op woningen die door transformatie

Figuur 1. laat ook zien dat het Bouwbesluit niet stelt dat de woningen die ontstaan

ontstaan, in principe alle 63 Bouwbesluitafdelingen van toepassing. Bij 20

na transformatie minimaal 2.60 m hoge plafonds moeten hebben zoals vaak

9

gesteld wordt. Ervan uitgaand dat de plafonds niet ingrijpend gewijzigd worden

realiseren kwaliteitsniveau overeenstemming te bereiken. Het risico dat de

heeft B&W te allen tijde de bevoegdheid ontheffing te verlenen tot een lagere

verbouwing hoge kosten met zich meebrengt is aanzienlijk omdat een gemeente

verdiepingshoogte met een ondergrens van 2.10 m. Verdiepingshoogtes van 2.40

voorgestelde oplossingen niet gemakkelijk zal goedkeuren. Dat besluit heeft

m., zoals een aantal jaren geleden voor nieuwbouw de norm was, zijn dus zeer wel

immers precedentwerking. Deze risico’s vertalen zich in kosten. Hierdoor wordt

mogelijk. Het derde onderdeel – Doorspuibaarheid in het Bouwbesluit – laat zien

soms ten onrechte geconcludeerd dat transformatie niet haalbaar is. Het

dat gevels altijd te openen onderdelen dienen te bevatten. Ook als er niets aan de

omgekeerde is ook waar: duidelijkheid vooraf over de belangrijkste kwaliteitseisen

gevel gewijzigd wordt. De eis is geformuleerd als minimale eis aan woningen voor

voor een bouwproject stimuleert een ontwikkelaar om ook andere gebouwen te

bestaande bouw.

onderzoeken.

Figuur 1. Toetsingswijze woning die ontstaat door transformatie kantoor Helder geformuleerd gemeentelijk kwaliteitsbeleid voor (ver)bouw, dat vooraf Bouwbesluit

Geluidsisolatie

Verdiepings-

Doorspui-

aan een initiatiefnemer kan worden meegegeven, biedt initiatiefnemers veel

tussen

hoogte

baarheid

zekerheid over de mogelijkheid om onnodige kosten te vermijden en stimuleert initiatiefnemers om ook andere gebouwen te onderzoeken op de

woningen

mogelijkheden voor transformatie. Cruciaal is dat het gemeentelijk

Ingrijpende wijzigingen?

Nieuwbouw

JA

0 dB

> 2,60 m

NEE

Te bewegen

bouwbeleid is afgestemd op de specifieke eigenschappen en knelpunten bij

onderdelen

transformatie. Door ook te laten zien welke ontheffingen eerder zijn verleend

> 6 l/2/m2

geeft een gemeente aan welke kwaliteitseisen uit het Bouwbesluit voor haar hard zijn en welke bespreekbaar.

Verbouwniveau gedefineerd? JA

Verbouw

NEE

Bestaande

Max 10 dB lager

bij ingrijpende

TransformatieWijzer | Bouwbesluit

verbouwing

De TransformatieWijzer | Bouwbesluit is een instrument dat speciaal voor het > 2,10 m

bouw

Te bewegen

formuleren van bouwtechnisch kwaliteitsbeleid bij transformatie is opgesteld. Dit

onderdelen

instrument is in 2008 ontwikkeld door SBR en aansluitend in een aantal proefprojecten uitgeprobeerd. Eind 2009 wordt het instrument gepubliceerd door SBR. Met het instrument kan een gedetailleerde technische opname van een

Bron: TransformatieWijzer | Bouwbesluit, SBR 2009

specifiek gebouw gemaakt worden. Hierdoor ontstaat snel helderheid over de technische staat waarin het gebouw verkeert en de knelpunten die zich bij

Kwaliteitsbeleid bij verbouw stimuleert transformatie van kantoren

transformatie naar woningen kunnen voordoen. Met hetzelfde instrument kan een

Als een gemeente geen specifiek kwaliteitsbeleid voor transformatie heeft

gemeente – los van individuele gebouwen – aangeven welk kwaliteitsbeleid zij

geformuleerd heeft dat voor initiatiefnemers enkele lastige consequenties. Het

hanteert in geval van transformatie. Ook kan het instrument worden ingezet om

betekent in de praktijk vaak dat veel tijd moet worden ingecalculeerd om over het te

afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar te versnellen. De TransformatieWijzer biedt de mogelijkheid om inzichtelijk te maken welke kwaliteiten een initiatiefnemer

10

genoemd. In de tabel erachter geeft een kruisje aan of het Bouwbesluit voor bestaande bouw, verbouw of nieuwbouw voorschriften bevat. Met kleuren is vervolgens aangegeven welk kwaliteitsniveau partijen nastreven. Blauw is de beleidsinzet van de gemeente. De gemeente volgt in dit voorbeeld voor 2.1 en 2.2 het niveau bestaande bouw, voor verlichting het verbouwniveau en voor brandveiligheid staat ze nieuwbouwkwaliteit voor. In oranje geeft de ontwikkelaar aan welke kwaliteit zij met het plan voorstelt te realiseren. De tabel laat zien dat de ontwikkelaar voor afdelingen 2.3 en 2.4 een hogere kwaliteit realiseert dan door de gemeente wordt gevraagd. Wat betreft brandveiligheid zitten gemeente en ontwikkelaar op dezelfde lijn: namelijk realisatie van nieuwbouwkwaliteit. In dit voorbeeld verzoekt de ontwikkelaar voor afdeling 2.14 om ontheffing te verlenen tot het verbouwniveau. Dat kan bijvoorbeeld voortkomen uit specifieke kenmerken van het gebouw. Dit voorbeeld laat zien dat het invullen van de TransformatieWijzer duidelijk maakt over welke afdelingen van het Bouwbesluit nog nadere afspraken gemaakt moeten worden. De schematische weergave laat ook zien dat deze ontwikkelaar een

Voorschriften uit het oogpunt van veiligheid Constructieve veiligheid 2.1 Algemene sterkte van de bouwconstructie 2.2 Sterkte bij brand Gebruiksveiligheid 2.3 Vloerafscheiding 2.4 Overbrugging van hoogteverschillen 2.5 Trap 2.6 Hellingbaan 2.7 Electriciteits- en noodstroomvoorziening 2.8 Verlichting 2.9 Gasvoorziening 2.10 Beweegbare constructieonderdelen Brandveiligheid 2.11 Beperking ontstaan brandgevaarlijke situatie 2.12 Beperking van ontwikkeling van brand 2.13 Beperking van uitbreiding van brand 2.14 Verdere beperking van uitbreiding brand 2.15 Beperking van ontstaan rook 2.16 Beperking van verspreiding van rook 2.17 Vluchten binnen rook- en subrookcompartiment

Nieuwbouw

denkbeeldig project is ingevoerd. Per regel wordt een afdeling in het Bouwbesluit

Rechtens verkregen

Ter illustratie hierna een deel van de TransformatieWijzer | Bouwbesluit waarin een

Verbouw

gemeente nodig is.

Rechtens verkregen

Figuur 2. TransformatieWijzer | Bouwbesluit voor denkbeeldig project Bestaande bouw

in een project voorstelt en op welke kwaliteitsaspecten medewerking van de

E

D

C

B

A

X X

X X

X X X X X X X X

X X X X X X X X

X X X X X X X

X X X X X X X

X X X X X X X

Beleids ambitie gemee nte

Voorstel ontwik kelaar te realise ren bouwt echnis che kwaliteit

transformatie voor stelt die op een aantal kwaliteitsaspecten ruim boven de gevraagde kwaliteiten van de gemeente wordt uitgevoerd. Meer informatie: - Bouwbesluit: Vrom-Dossier Bouwregelgeving en Bouwbesluit Online - TransformatieWijzer Bouwbesluit, SBR 2009

11

Nieuwegein – markt verleiden met planologische ruimte Omvangrijke kantorenmarkt

Ontwikkelstrategie: markt verleiden tot initiatieven voor transformatie

Nieuwegein bedient met ruim 500.000 m2 kantoorruimte vooral grote commerciële

De gemeente voert geen actief grondbeleid, maar juist daarom wel een actief ontwikkelbeleid

dienstverlenende bedrijven die landelijk opereren. De centrale ligging en ontsluiting door drie

dat erop is gericht marktpartijen mee te krijgen in de gewenste ontwikkelrichting.

autosnelwegen maken Nieuwegein een populaire kantorenlocatie. De komende jaren zijn

Daartoe biedt de gemeente in de eerste plaats helderheid aan marktpartijen over haar

nieuwe ontwikkelingen gepland in de binnenstad [maximaal 80.000 m²] en circa 50.000 m² op

ambities en inzet. Daartoe horen ook uitspraken in de pers dat het College van B&W op

de andere vier kantoorlocaties. De eerste jaren van deze eeuw is de leegstand snel

bepaalde locaties in de stad ‘geen hoogtevrees’ heeft en in principe bereid is mee te werken

toegenomen tot meer dan 20% in 2005. De afgelopen jaren is dat percentage gedaald naar

aan bestemmingswijziging als dat nodig is om transformatie mogelijk te maken [22 mei 2008].

16% eind 2007. De leegstand is verdeeld over alle grotere kantoorlocaties; er is geen sprake

In de praktijk gaat de gemeente per gebouw het overleg aan met de ontwikkelende partij,

van specifieke probleemwijken.

waarbij ingezet wordt op het sluiten van een anterieure overeenkomst conform de nieuwe mogelijkheden van de grondexploitatiewet.

Kansen voor woningbouw? In 2006 is een nieuw Collegebestuur aangetreden met de ambitie om in 10 jaar tijd 1.600

Gesprekken leiden tot andere inzet Rijnhuizen

woningen extra te realiseren. Omdat de gemeente nauwelijks onbebouwd gebied heeft zal

In de gesprekken met marktpartijen wordt ook duidelijk dat zij juist mogelijkheden zien voor

dat programma grotendeels in bestaande bebouwing gerealiseerd moeten worden. Daarbij

introductie van de woonfunctie op een andere kantoorlocatie, namelijk Rijnhuizen aan de

behoort transformatie van oude kantoorpanden tot een interessante optie. De gemeente gaat

noordkant van Nieuwegein. Met name in het westelijk deel kan door een grotere menging van

proactief te werk. De eerste stap bestaat uit het in kaart brengen van de leegstand door de

wonen en werken een geleidelijker overgang van overwegend wonen in de wijk Jutphaas via

gemeente. Per gebied is aangegeven of transformatie van leegstaande kantoren op die plek

een gemengde zone naar bedrijvigheid ontstaan. De gemengde zone wordt inmiddels ook als

wenselijk is. In 2007 worden de conclusies van de eerste stap vastgelegd in het

streefbeeld meegenomen in de perspectievennota van de Structuurvisie.

Collegebesluit waarin een aantal locaties worden aangewezen die voor transformatie in aanmerking komen. Daarnaast worden ook de Binnenstad en Merwestein genoemd als

Bronnen:

mogelijke locaties voor transformatie en wordt voor deze gebieden nader onderzoek

-

interview Hans van den Ham, gemeente Nieuwegein

aangekondigd. In Liesbosch, Poort van Nieuwegein en Rijnhuizen wordt de transformatie op

-

Onderzoek structurele leegstand kantoorpanden in provincie Utrecht, 2009

dat moment niet voor de hand liggend of gewenst geacht. Als tweede stap heeft de gemeente

-

Het Grote Gemeenteboek 2009, Property.nl

het initiatief genomen om in een gesprek met de vastgoedeigenaren en een aantal

-

B&W voorstel kantoortransformatie dd 26 april 2007

deskundigen de concrete interesse in transformatie te peilen. De gesprekken leiden tot een

-

B&W voorstel Kantorentransformatie en 1.600 woningen extra, dd 22 mei 2008

tiental concrete initiatieven/verzoeken tot transformatie. De gesprekken leiden ook tot de conclusie dat in de Binnenstad en Merwestein vooral het parkeren een probleem is voor de verhuurbaarheid van de kantoren.

N.B. De interviews hebben plaatsgevonden toen de gevolgen van de kredietcrisis nog niet in alle consequenties duidelijk waren. De lezer wordt gevraagd dat in zijn achterhoofd te houden bij het lezen van de interviews.

12

2. Wet ruimtelijke ordening en Grondexploitatiewet

bestemmingsplannen en/of projectbesluiten. In het hoofdstuk over grondexploitatie in de Wro [meestal de Grondexploitatiewet genoemd] is een aantal instrumenten

Inleiding

geïntroduceerd dat gemeenten de mogelijkheid biedt sterk te sturen in de manier

Dit hoofdstuk beschrijft de Wet ruimtelijke ordening (juli 2008) en het hoofdstuk

waarop de gewenste ontwikkeling gerealiseerd wordt en de kosten van de

over de grondexploitatie daarin. Beide instrumenten samen bieden gemeenten een

grondexploitatie te verhalen in geval van particuliere ontwikkeling.

aantal nieuwe, krachtige mogelijkheden om de transformatie van kantoren naar woningen te stimuleren. Vanaf pagina 16 schetsen we die mogelijkheden zonder

Veranderingen in de Wet ruimtelijke ordening

de pretentie uitputtend te zijn. De vraag die centraal staat is: hoe kunnen

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening [Wro] beoogt onder meer de sturing van de

marktpartijen - eigenaren van kantoorgebouwen en ontwikkelende partijen

ruimtelijke ordening eenvoudiger en overzichtelijker te maken, de

geïnteresseerd in transformatie – worden gestimuleerd en verleid tot het nemen

handhavingfunctie verder te versterken en de procedures [zowel om te komen tot

van initiatieven?

een plan als de mogelijkheden van beroep erop] te versnellen. Zo is bijvoorbeeld de duur van de procedure om tot een door de raad vastgesteld bestemmingsplan

Twee opmerkingen vooraf moeten worden gemaakt: 1.

te komen gereduceerd tot maximaal 24 weken. Dat is meer dan een halvering. Een

de Wro en Grondexploitatiewet zijn nieuw; ervaringen uit de praktijk en

aantal planvormen uit de oude wet zoals streekplannen, structuurschetsen en de

met name jurisprudentie ontbreken op een groot aantal punten. De

PKB is vervallen. De nieuwe Wro legt de nadruk op structuurvisie en

mogelijkheden, die geschetst worden, zijn een inschatting van auteurs en

bestemmingsplan.

de geïnterviewden op basis van ervaringen uit het verleden [met de oude 2.

WRO] en de beoogde doelen van de aanpassingen van de Wro;

Structuurvisies

de tekst hierna beschrijft vooral de praktische mogelijkheden van een

Structuurvisies vormen een belangrijke planvorm voor gemeenten [en provincies

aantal planvormen zonder uitgebreid in te gaan op de procedurele

en rijk] om de hoofdlijnen van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling van een

stappen en [juridische] vereisten voor onderbouwing. Daarvoor ontbreekt

gebied vast te leggen. De Wro onderscheidt twee soorten. De eerste soort

de ruimte in dit document.

structuurvisie wordt primair opgesteld voor een gebied. De tweede soort is een aspectstructuurvisie. Daarin kan voor afzonderlijke aspecten van het ruimtelijk

De nieuwe Wet ruimtelijke ordening

beleid de visie worden vastgelegd. Denk bijvoorbeeld aan een aspectstructuurvisie

Ruimtelijke ordening en grondexploitatie zijn van oudsher nauw verbonden. Met de

over werkgelegenheid waarin nieuwe en oude kantoorlocaties in samenhang

nieuwe Wet ruimtelijke ordening [Wro], die sinds 1 juli 2008 van kracht is, is deze

worden beschouwd. Zoals het woord al aangeeft legt de structuurvisie een visie

relatie verder versterkt. Uitgangspunt van de Wro is dat gemeenten en particuliere

vast. Het document biedt marktpartijen duidelijkheid over de gewenste ontwikkeling

eigenaren vrijwillige afspraken maken over kostenverhaal en locatie-eisen. Voor

en de inzet van de overheid. Het document is bindend voor het bestuursorgaan dat

het geval eigenaren niet willen meewerken creëert de Grondexploitatiewet een

het heeft vastgesteld. Een gemeente mag niet zonder meer in strijd met de

publiekrechtelijk spoor om deze eigenaren – vaak ‘’freeriders” genoemd –

gemeentelijke structuurvisie handelen.

kwalitatieve eisen voor de ontwikkeling op te leggen en om een deel van de kosten, die samenhangen met het tot ontwikkeling brengen van de locatie, op hen te

De Wro vereist dat de structuurvisie tevens ingaat op de vraag hoe en wanneer de

verhalen. De Wro biedt gemeenten de mogelijkheid om de ruimtelijke ontwikkeling

voorgenomen ontwikkeling te realiseren, ofwel welke bevoegdheden en middelen

op hun grondgebied te sturen door middel van structuurvisies,

het overheidsorgaan daartoe wil inzetten. De wet stelt echter geen eisen aan de

13

mate waarin dat wordt gedetailleerd. Wel kunnen in de structuurvisie beleidsregels

Provincies en Rijk in een bestemmingsplanprocedure wel een [proactieve

worden opgenomen bijvoorbeeld over de wijze waarop de Gemeenteraad invulling

of reactieve] aanwijzing kunnen geven;

zal geven aan haar bevoegdheid projectbesluiten te nemen. Ook de criteria die de

Gemeenten jaarlijks verslag doen van hun ruimtelijk beleid [o.a. actualiteit

Raad aanhoudt bij verzoek van derden om bestemmingsplannen te wijzigen e.d.

van bestemmingsplannen en handhavingsbeleid].

kunnen in een structuurvisie worden opgenomen. Alleen wanneer er een structuurvisie is vastgesteld kan de gemeente haar

De Grondexploitatiewet

bevoegdheid tot verhaal van een aantal kostensoorten, waaronder bovenplanse

Het hoofdstuk over grondexploitatie in de Wro biedt gemeenten nieuw en

kosten en kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen, effectueren.

aanvullend instrumentarium voor locatie-eisen, kostenverhaal en binnen- en buitenplanse verevening bij particuliere grondexploitatie. Het doel van deze wet is

Bestemmingsplannen

gemeenten de mogelijkheid te geven - sterker dan voorheen - sturend op te treden

Net als in de oude WRO zijn bestemmingsplannen de juridisch bindende

in het formuleren van kwaliteitseisen voor een ruimtelijke ontwikkeling en de

beleidsdocumenten waarin regels en voorschriften voor het gebruik en de

verdeling van kosten en baten ervan.

[ver]bouw van gronden en opstallen kunnen worden vastgelegd. Met het

De wet biedt twee sporen om te komen tot kostenverhaal.

bestemmingsplan kunnen ontwikkelingen worden bevroren of juist in gang gezet.

1.

Het eerste spoor, het privaatrechtelijk spoor, kan leiden tot een ‘anterieure

De Wro biedt meerdere vormen van het bestemmingsplan met verschillende

overeenkomst’ vóór vaststelling van een bestemmingswijziging [en

juridische consequenties voor de burger en overheid [denk aan een globaal

exploitatieplan] en een ‘posterieure overeenkomst’ na vaststelling van een

eindbestemmingsplan, waarop wel direct bouwvergunning kan worden

bestemmingswijziging.

aangevraagd] om het gewenste ruimtelijk beleid adequaat te kunnen voeren. De

2.

Het tweede spoor, het publiekrechtelijk spoor, biedt gemeenten de

wetgever heeft in de nieuwe Wro de positie van het bestemmingsplan verder

mogelijkheid eisen te stellen aan particuliere ontwikkeling en kosten te

versterkt door voor te schrijven dat:

verhalen bij grondeigenaren die geen overeenkomst hebben willen tekenen. Dit tweede spoor leidt tot kostenverhaal op het moment dat een

Bestemmingsplannen verplicht zijn voor het gehele grondgebied;

gebouweigenaar een bouwvergunning aanvraagt. De bouwvergunning

Bestemmingsplannen binnen tien jaar opnieuw worden vastgesteld

wordt niet alleen aan het bestemmingsplan getoetst maar ook aan het

[anders mag geen leges meer gevraagd worden];

bijbehorende exploitatieplan.

De procedure sterk wordt verkort tot 22-24 weken; Artikel 19 van de oude WRO is geschrapt. Het Projectbesluit dat dit min of

1. Privaatrechtelijk spoor: anterieure en posterieure overeenkomst

meer vervangt dient binnen een jaar te zijn opgevolgd door een ontwerp

De anterieure overeenkomst betreft een vrijwillige overeenkomst tussen

bestemmingsplan dat ter inzage is gelegd;

gemeente en particuliere eigenaar over de [kosten en baten van een]

Buitenplanse vrijstellingen worden beperkt tot een 'kruimellijst';

grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een bestemmingsplan. De

Iedereen een verzoek tot herziening bestemmingsplan kan indienen;

anterieure overeenkomst kan betrekking hebben op één eigenaar die één

Digitalisering van bestemmingsplannen per 1 juli 2009 verplicht is;

[kantoor]gebouw tot ontwikkeling wil brengen of verkopen. Maar ook op

Goedkeuring van een bestemmingsplan door de provincie niet langer

veelvoorkomende samenwerkingsvormen als een PPS, bouwclaimovereenkomst,

nodig is;

joint-venture of concessie.

14

Het aantrekkelijke van de anterieure overeenkomst is dat partijen veel

publiekrechtelijke spoor. Ook gelden de spelregels [en daarmee speelruimte] van

onderhandelingsruimte hebben en bijvoorbeeld niet gebonden zijn aan de

het publiekrechtelijke kostenverhaal. De onderhandelingsruimte om tot

limitatieve kostensoortenlijst in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). Het sluiten

overeenstemming te komen is beperkter dan bij een anterieure overeenkomst: de

van een overeenkomst in deze fase is niet alleen voor gemeenten interessant. Een

afspraken mogen niet afwijken van het vastgestelde exploitatieplan, er mogen geen

vroege overeenkomst biedt grondeigenaren mogelijk invloed op het programma en

kosten worden opgenomen die niet op de bij AMvB voorgeschreven

- eenmaal afgesloten - ook zekerheid over kosten en programma.

kostensoortenlijst voorkomen. Het voordeel voor beide partijen om een posterieure overeenkomst te tekenen is de zekerheid die gemeente en marktpartijen eraan

In een anterieure overeenkomst kunnen ook afspraken gemaakt worden over

kunnen ontlenen. Een overeenkomst reduceert het risico van een gemeente dat

financiële bijdragen aan bijvoorbeeld ruimtelijke ontwikkelingen buiten de locatie.

kosten niet verhaald kunnen worden omdat een plan niet tot ontwikkeling komt.

De afspraken moeten betrekking hebben op een concrete gebiedsontwikkeling en

Een ontwikkelaar heeft met een overeenkomst duidelijkheid over de kosten en

passen binnen de structuurvisie. Bovendien gelden het Burgerlijk Wetboek en de

zekerheid over de medewerking van de gemeente. Wijzigingen in een

algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Hieronder een tabel van kosten, die

geactualiseerd exploitatieplan zijn voor rekening en risico van gemeente.

niet kunnen worden doorberekend in een exploitatieplan, en derhalve alleen in een anterieure overeenkomst kunnen worden opgenomen.

2. Publiekrechtelijk spoor: exploitatieplan Als een gemeente voorafgaand aan een bestemmingswijziging niet tot een

Tabel 1. Kosten die niet publiekrechtelijk kunnen worden verhaald 1.

privaatrechtelijke overeenkomst met alle eigenaren in een plangebied is gekomen,

Deel van kosten van binnenplanse infrastructuur, bv. wanneer deze oud is

is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen. Dit nieuwe

en deels afgeschreven;

plandocument is in de nieuwe Wro opgenomen om de kosten van grondexploitatie

2.

Gemeentelijke apparaatkosten boven het wettelijke maximum;

publiekrechtelijk te kunnen verhalen bij eigenaren die daarvoor niet gecontracteerd

3.

Kosten bovenwijkse voorzieningen die niet voldoen aan criteria: profijt,

zijn. Het publiekrechtelijke spoor is aan stringente wettelijke voorwaarden

toerekenbaarheid en proportionaliteit;

verbonden. Kosten moeten voldoen aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en

4.

Bovenplanse kosten die niet voldoen aan de bij 3. genoemde criteria;

proportionaliteit. Bovendien mogen alleen de feitelijke kosten worden verhaald. Er

5.

Eventueel deficit in het exploitatieplan [zogenaamde microaftopping];

mag dus niet worden afgeroomd. Tegelijkertijd is er de plicht voor gemeenten tot

6.

Kosten voor ‘ruimtelijke ontwikkelingen’ oftewel bijdragen aan

kostenverhaal als er A. een ruimtelijk besluit [bestemmingsplan e.d.] nodig is én B.

voorzieningen elders die niet direct te relateren zijn aan het bouwplan.

het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of omvangrijke verbouwplannen met functiewijziging. Hierop is een aantal uitzonderingen o.a. wanneer kostenverhaal reeds op een andere manier verzekerd is en inhoudelijke eisen niet nodig zijn.

De posterieure overeenkomst wordt gesloten na vaststelling van een exploitatieplan en de planologische titel daarvoor. In de regel is dit de vaststelling

Het exploitatieplan

van een bestemmingsplan [of wijziging van een bestemmingsplan, een

Met een exploitatieplan kan een gemeente inhoudelijke, procedurele en financiële

projectbesluit of projectafwijkingsbesluit]. De posterieure overeenkomst wordt tot

spelregels opstellen voor een locatie die tot ontwikkeling gebracht wordt. Het

het privaatrechtelijke spoor gerekend omdat het een vrijwillige overeenkomst

exploitatieplan is tevens de basis voor het verhalen van kosten. Hoewel een

tussen partijen is, in tegenstelling tot het publiekrechtelijke kostenverhaal. In

exploitatieplan pas wettelijk verplicht is als eerste stap van het publiekrechtelijke

materiële zin heeft de posterieure overeenkomst dezelfde effecten als het

spoor, wordt aangeraden ter voorbereiding op mogelijke anterieure

15

overeenkomsten een [eigen, interne] exploitatiebegroting op te stellen om de

moet periodiek worden herzien. Alle eigenaren worden geïnformeerd en voor alle

ondergrens van de onderhandeling te kunnen bepalen.

percelen in een exploitatieplan, waarop een exploitatiebijdrage rust, wordt een aantekening in het gemeentelijk register van publiekrechtelijke beperkingen

Het exploitatieplan wordt vastgesteld gelijktijdig met een bestemmingsplan en dient

ingeschreven. De wet voorziet ook in de mogelijkheid van een intergemeentelijk

in ieder geval te bestaan uit een kaart van het exploitatiegebied, een omschrijving

exploitatieplan gekoppeld aan een bestemmingsplan dat grensoverschrijdende

van werkzaamheden voor bouwrijp maken, aanleg van voorzieningen en inrichten

bouwlocaties bestrijkt.

van openbare ruimte en een exploitatieopzet met raming van kosten en opbrengsten. Alle verhaalbare kosten volgens de kostensoortenlijst mogen worden

Gevolgen exploitatieplan

meegeteld. Voor de grondexploitatie maakt het niet uit wie de kosten feitelijk

Het daadwerkelijk [publiekrechtelijk] kostenverhaal loopt via de bouwvergunning.

maakt. Het exploitatieplan dient tevens regels te bevatten over de wijze waarop

Een bouwvergunning moet sinds 1 juli 2008 ook geweigerd worden als het

kosten worden toebedeeld aan functies en percelen en uitvoeringsbepalingen over

bouwplan in strijd is met het exploitatieplan, inclusief daarin opgenomen

het tijdvak waarbinnen exploitatie zal plaatsvinden, fasering en koppeling van

bepalingen van fasering en verschuldigde bijdragen. Dat betekent ook dat

werkzaamheden. Deze onderdelen zijn nodig om te komen tot een goed

gemeenten voor het innen van de bijdrage afhankelijk zijn van de medewerking van

kostenverhaal voor de locatie.

de eigenaar. Als deze geen initiatieven ontplooit en geen bouwvergunning aanvraagt biedt het exploitatieplan geen formele titel om reeds gemaakte kosten

Facultatieve onderdelen exploitatieplan

daadwerkelijk te verhalen.

Daarnaast kan het exploitatieplan kwalitatieve eisen stellen aan de uitvoering van de voorzieningen op een locatie. Denk aan locatie-eisen voor de inrichting van de

Indien in het exploitatieplan meer kosten aan een perceel zijn toebedeeld dan er

openbare ruimte. Op dit punt biedt het exploitatieplan de mogelijkheid eisen te

opbrengsten zijn [bijv in geval van een hoge inbrengwaarde of bodemsanering] zal

stellen die verder gaan dan de mogelijkheden in het bestemmingsplan. Denk ook

een aanvrager geen exploitatiebijdrage hoeven te betalen maar heeft hij recht op

aan regels over het uitvoeren van de werkzaamheden. Belangrijk is bijvoorbeeld in

een bijdrage uit de grondexploitatie. De gemeente is overigens pas verplicht de

het exploitatieplan op te nemen dat werken en werkzaamheden die een

bijdrage te verstrekken nadat op het perceel alle voorziene werken zijn uitgevoerd.

overheidsopdracht vormen volgens de aanbestedingsregels tot stand komen om te voldoen aan de Europese aanbestedingsregels. Een exploitatieplan mag bovendien regels bevatten over realisatie van specifieke woningbouwcategorieën [particulier opdrachtgeverschap, sociale koop en –huur]. Dit is alleen mogelijk wanneer het bestemmingsplan hier ook bepalingen in percentages over kent. Tenslotte kan een exploitatieplan ook een verbod voor werken opleggen totdat voor betreffende gronden een uitwerkingsplan is vastgesteld. Jaarlijks herzien, eigenaren informeren en aantekening in register Het eerste exploitatieplan moet worden vastgesteld samen met de bestemmingswijziging [of het vaststellen van het plan e.d.]. Het exploitatieplan

16

Utrecht – leegstand geen probleem, transformeren om andere redenen

meegewerkt. De woningen die ontstaan worden getoetst aan de minimumeisen in het Bouwbesluit. Dat levert meestal geen problemen op; geluidsoverlast op de gevel door verkeersgeluid vaak wel. Soms stuit een plan voor transformatie op bezwaren van zittende

De kennisindustrie is een belangrijke economische pijler van de stad Utrecht. ICT, creatieve

bedrijven. Een recent voorbeeld is dat van de Asfaltcentrale op Papendorp, die - ondanks

industrie, handel, openbaar bestuur en onderwijs behoren tot de sectoren die de afgelopen

eerdere toezeggingen - uit vrees voor toekomstige hinder bezwaarprocedures is gestart en

jaren sterk gegroeid zijn. Als gevolg hiervan is de werkgelegenheid in de stad het afgelopen

dat uiteindelijk bij de Hoge Raad heeft gewonnen.

jaar harder gestegen dan gemiddeld in Nederland. De kantorenmarkt vaart er wel bij. De leegstand is beperkt en de afgelopen jaren gedaald tot iets meer dan 5%, nauwelijks hoger

Veel initiatieven tot transformatie stranden - ondanks de gespannen woningmarkt - op hoge

dan de frictieleegstand die nodig is voor een goed functioneren van de kantorenmarkt. Een

inkoop- en verbouwkosten. Soms biedt het toestaan van tijdelijke bewoning mogelijkheden

van de redenen is dat al jaren een strakke gemeentelijke regie gevoerd wordt op de

zoals het KPN-gebouw een aantal jaren geleden. Dat voorbeeld heeft ook laten zien dat

kantorenmarkt, die door afspraken met de BRU-gemeenten regionaal doorwerkt. Doordat

tijdelijke transformatie financieel interessant kan zijn voor de eigenaar omdat hergebruik, in

veel grond in erfpacht is uitgegeven kan de gemeente een dergelijk beleid in de toekomst ook

afwachting van herontwikkeling of definitieve transformatie, meer opbrengsten genereert dan

blijven voeren. De komende 15 tot 20 jaar is de ambitie om een gezonde kantorenmarkt te

leegstand. De opbrengsten kunnen de boekwaarde helpen verlagen.

houden en de vraag naar nieuwbouwkantoren van naar schatting 900.000 m2 te blijven beantwoorden.

Andere kantorenmarkt, andere kantoren en wijken De gemeente speelt actief in op de veranderde kantorenmarkt. Voor nieuwe kantoren wordt al

Transformatie om kansen voor de woningmarkt

in het ontwerpstadium gevraagd een aantal technische eisen uit te werken om het gebouw op

De grootste urgentie om leegstaande panden een nieuwe toekomst te geven komt voort uit

termijn in scholen of woningen [in gangbare afmetingen] te transformeren. De gemeente heeft

de overspannen woningmarkt. In de stad van 300.000 inwoners zoeken 80.000 mensen naar

daarvoor een aantal technische eisen uitgewerkt, zodat bijvoorbeeld de stramienmaat die

een woning. Hiervan zijn 10.000 urgente starters die in 60% van de gevallen een huurwoning

parkeerruimte voor drie auto’s biedt. Ook in bestaande – relatief jonge - kantoorwijken als

zoeken. Woonstarters in Utrecht beschikken vaak al over een redelijk inkomen als gevolg van

Papendorp en Rijnsweerd streeft de gemeente langzame transformatie en een grotere

het gemiddeld hoge opleidingsniveau van de woningzoekenden. De woningmarkt is zodanig

functiemenging na. Naast wonen kan dan ook worden gedacht aan een hotelfunctie en

dat alles wat aangeboden wordt, ook wordt afgenomen. Het betekent ook dat regelmatig

bijbehorende voorzieningen als een kinderdagverblijf en scholen. Voorwaarde is wel dat

initiatieven voor transformatie genomen worden door marktpartijen. Maar de gemeente neemt

meteen voldoende woningen worden gerealiseerd om het ook veilig te laten zijn.

soms ook zelf het initiatief als haar ter ore komt dat een gebouw beschikbaar komt. Zo heeft ze een aantal jaren geleden het initiatief genomen om een kantoorgebouw in Kanaleneiland

Bronnen:

om te zetten in een verzorgingstehuis. Het gebouw lag al in een woonwijk en het

-

interview René Bouman en Klaas Beerda, gemeente Utrecht

bestemmingplan liet wonen toe.

-

Onderzoek structurele leegstand kantoorpanden in provincie Utrecht, 2009

-

Het Grote Gemeenteboek 2009, Property.nl

-

KPN-gebouw in Utrecht, informatie op woneninkantoren.nl

De eerste stap, soms in samenwerking met een lokale corporatie, is om de mogelijkheden van het gebouw te verkennen. Dat kan overigens ook tot de conclusie leiden dat sloopnieuwbouw een betere oplossing is zoals in enkele recente projecten.

N.B. De interviews hebben plaatsgevonden toen de gevolgen van de kredietcrisis nog niet in

Initiatieven voor transformatie door marktpartijen worden welwillend tegemoet getreden. Als

alle consequenties duidelijk waren. De lezer wordt gevraagd dat in zijn achterhoofd te houden

het bestemmingsplan moet worden veranderd en dat kan op die plek, wordt daaraan

bij het lezen van de interviews.

17

Transformatie van kantoorgebouwen en Wro en Grondexploitatiewet

Op het moment dat er geen grote urgentie is om als gemeente actief op te treden

De nieuwe Wro biedt gemeenten de mogelijkheid ook zonder actief grondbeleid

kan de gemeente besluiten dat haar inzet beperkt blijft tot het opstellen van een

inhoudelijke regie te voeren. Hierna beschrijven we in stappen hoe deze

structuurvisie. In dat geval zal de gemeente op verzoek van een eigenaar of

mogelijkheden kunnen worden ingezet voor het stimuleren van transformatie van

marktpartij reageren op voorstellen of initiatieven [zie ontwikkelstrategie anterieure

kantoorgebouwen. Daarbij gaan we uit van de veronderstelling dat de kantoren en

overeenkomst]. Wanneer de maatschappelijke of economische urgentie groter

grond particulier eigendom zijn en dat de gemeente geen actief grondbeleid wil

iskan de gemeente actiever gaan handelen. In dat geval zal de structuurvisie

voeren.

sneller worden vertaald in een bestemmingsplan en bijbehorend exploitatieplan. De gemeente zal eigenaren actiever benaderen en proberen een aantal eigenaren

We werken twee mogelijkheden uit. 1.

voor de vaststelling van het bestemmingsplan te verleiden tot een anterieure

situatie 1. We beginnen met de beschrijving van de mogelijkheden om

overeenkomst. Ook na vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieplan zal

actieve regie te voeren door in een bestemmingsplan en exploitatieplan

de gemeente trachten met eigenaren te komen tot posterieure overeenkomsten. In

een geformuleerde structuurvisie handen en voeten te geven. We zullen

dat geval zien de stappen van de ontwikkelstrategie er als volgt uit:

zien dat de Wro gemeenten een stevige onderhandelingspositie biedt om haar inhoudelijke wensen en financiële afspraken in posterieure overeenkomsten op te nemen. We zullen tegelijkertijd zien dat de wet

Stappen 1.

duidelijkheid over te verhalen kosten

grenzen kent. Inzet van WVG en/of Onteigeningswet kan uiteindelijk nodig

2.

Opstellen structuurvisie met ruimte voor initiatieven van marktpartijen en

zijn om transformatie werkelijk in gang te zetten. We zullen zien dat deze

2.

Bepalen ontwikkel- en onderhandelingsstrategie op urgentie

onderhandelingsruimte zijn schaduw vooruit werpt op:

3.

Met eigenaren onderhandelen over transformatieplannen en verleiden tot aangaan anterieure overeenkomsten

situatie 2. Een ontwikkelstrategie voor langzame transformatie waarin 4.

Bestemmingsplanprocedure en exploitatieplan vaststellen

en schetsen een derde:

5.

Sluiten posterieure overeenkomsten met meewerkende eigenaren

3.

6.

Bepalen inzet WVG en/of Onteigeningswet naar niet-meewerkende

vooral ingezet wordt op het anterieure traject; situatie 3: Nieuw voor Oud.

eigenaren Situatie 1. Gewenste regie op transformatie Menig gemeente in ons land heeft in de afgelopen twintig jaar één of meer

Stap 1 en 2. Onderhandelingsinzet en -mogelijkheden

monofunctionele kantoorlocaties aan de rand laten verrijzen. Om diverse redenen

De onderhandelingsinzet is erop gericht om zoveel mogelijk eigenaren mee te

kan een gemeente in een structuurvisie de wens vastleggen dat een locatie een

krijgen in de gewenste ontwikkelrichting. De planologische inzet bestaat uit het

wijziging ondergaat van monofunctioneel naar multifunctioneel [stap 1]. Dat kan zijn

verlokken van eigenaren om mee te werken en uit acties om kostenverhaal bij de

omdat de leegstand op de locatie langzaam toeneemt of omdat de locatie door

overige particuliere eigenaren te maximeren. De gemeente zal alle

nieuwe uitbreidingen een meer centrale plek in de stad inneemt. Een andere reden

gebouweigenaren actief benaderen en trachten te komen tot een anterieure of

kan zijn dat een potentieel aan ruimtelijke relaties met andere delen in de stad

posterieure overeenkomst. De Wro biedt de mogelijkheid een aantal financiële

onbenut blijft, zoals het voorbeeld in Nieuwegein laat zien.

prikkels in de verschillende onderhandelingsfasen in te brengen zoals we later zullen beschrijven.

18

Nader verkend moet worden of het ook mogelijk is om de inbrengwaarde te Stap 3. Anterieure fase

1

maximeren op de marktwaarde op moment van vaststelling .

In de anterieure fase kan een eigenaar in sommige gevallen worden verlokt door afspraken over [extra] realisatieprogramma, compensatie en/of fasering en

Een tweede interessante kostensoort betreffen de kosten van tijdelijk beheer. Deze

koppeling. Denk aan een minder groot aandeel in te realiseren sociale koop en

kosten [denk niet alleen aan kosten om het terrein te beschermen, maar ook

huurwoningen. Een anterieure fase die voorafgaat aan een publiekrechtelijk traject

kosten om het vastgoed tijdelijk te verhuren] kunnen in het exploitatieplan worden

kent wel een aantal risico´s. Afspraken over kosten die in latere instantie ook tot

meegenomen. Het is een grote kostenpost omdat een eenmaal verworven gebouw

het publiekrechtelijke spoor gaan behoren, kunnen mogelijk bij de rechter worden

vaak vele jaren in bezit is voordat het getransformeerd wordt. De wet schrijft voor

aangevochten wanneer de eigenaren buiten de overeenkomst denken onterecht

dat niet de kosten, maar het resultaat van het beheer – kosten na aftrek van

benadeeld te zijn.

opbrengsten – worden verrekend. In veel gevallen levert dat een deficit op de tijdelijke exploitatie. Dat biedt de mogelijkheid om een verwervende partij die het

Stap 4. Vaststellen exploitatieplan

tijdelijk beheer op zich neemt enerzijds zekerheid te bieden over inkomsten [een

De Grondexploitatiewet biedt de mogelijkheid kosten van een grondexploitatie in

voorcalculatorisch of normatief deficit] en anderzijds de mogelijkheid te bieden dat

een exploitatieplan op te nemen. Dit instrumentarium biedt gemeenten grotere

resultaat te verbeteren door kundig ondernemerschap en/of intelligente

zekerheid op integrale ontwikkeling van een gebied en op verhaal van de kosten

financiering. Het kan interessant zijn als de verwerving en het tijdelijk beheer in een

van grondexploitatie dan onder de oude Wro. Een aantal kostensoorten en

publiek private samenwerking (PPS) vorm krijgt en de baten van tijdelijk beheer

wettelijke bepalingen biedt bovendien mogelijkheden die interessant zijn voor

gebruikt worden om een hoge boekwaarde te reduceren. Ook hier past de voetnoot

transformatie.

dat de komende jaren voor de rechter zal blijken hoe dergelijk intelligent ondernemerschap zich verhoudt tot de voorschriften tot afrekening op basis van

Eén daarvan betreft de inbrengwaardes van het vastgoed in een exploitatieplan.

werkelijke kosten.

Als de waarde in het economisch verkeer als kantoor hoger is dan de [residuele] herontwikkelwaarde op basis van woningbouw, kan volgens de wet een hogere

Een derde mogelijkheid is kostenverhaal op eigenaren die niet opteren voor

inbrengwaarde voor het kantoorgebouw worden opgenomen. In het

bestemmingswijziging, maar het gebouw als kantoor blijven exploiteren. Vaak

publiekrechtelijk spoor worden deze kosten opgenomen in het exploitatieplan bij

wordt het bestaande gebouw met een of twee lagen opgehoogd om de investering

het bestemmingsplan en op termijn ook bij de andere eigenaren in rekening

te laten renderen. Ook voor een renovatie van een kantoorgebouw is in veel

gebracht. Daarmee kan een prisoners-dilemma op veel locaties worden

gevallen een bouwvergunning en/of planologische medewerking van de gemeente

doorbroken. Geen van de aanwezige eigenaren wil de eerste zijn om zijn kantoor

vereist. Naar de letter van de wet kan een gemeente op dat moment kostenverhaal

uit de markt te halen als de concurrent daarvan profiteert. Door in het

toepassen. Of de rechter dat besluit billijkt zal in de toekomst blijken.

exploitatieplan de transformatie van individuele gebouwen financieel te koppelen [binnenplanse verevening] vervalt het voordeel van wachten. Een tweede effect is dat niet met iedere eigenaar afzonderlijk gezocht hoeft te worden naar extra verdienmogelijkheden om transformatie financieel haalbaar te maken. Er kan op het niveau van het totale plan gezocht worden naar een kostenneutrale exploitatie.

1

De bepalingen over waardering van inbrengwaarde in de wet bieden ruimte voor meerdere bepalingsmethoden die verwijzen naar zowel huidige als toekomstige functies. Verwacht mag worden dat de komende jaren door jurisprudentie meer helderheid zal ontstaan.

19

Stap 6. Bepalen inzet WVG en/of Onteigeningswet

1.

Opstellen structuurvisie met ruimte voor initiatieven van marktpartijen en duidelijkheid over te verhalen kosten

Het publiekrechtelijk spoor kent ook zijn begrenzing. Realisatie van het bestemmingsplan blijft afhankelijk van de medewerking van eigenaren. Zonder

2.

Bepalen ontwikkel- en onderhandelingsstrategie op urgentie

aanvraag tot [ver]bouwvergunning is er bovendien geen mogelijkheid tot

3.

Opstellen [niet openbaar] exploitatieopzet ter voorbereiding op mogelijke onderhandelingen

kostenverhaal. Op een bepaald moment zal de balans worden opgemaakt en de ontwikkelstrategie worden aangescherpt [of niet] richting actievere instrumenten als

4.

2

WVG en onteigening . Een actief grondbeleid met inzet van de WVG en het onteigeningsinstrumentarium

Met initiatiefnemers en/of eigenaren onderhandelen over transformatieplannen

5.

Beoordeling van initiatief

6.

Vastleggen afspraken in anterieure overeenkomst.

zal parallel aan het exploitatieplan moeten gebeuren. De Grondexploitatiewet kan onteigening wel makkelijker maken dan voorheen. In een eventuele

Stap 2. Onderhandelingsinzet en -mogelijkheden

onteigeningsprocedure kan de grondeigenaar het moeilijker gemaakt worden om

De planologische inzet is erop gericht marktinitiatieven uit te lokken en vervolgens

zelfrealisatiebereidheid aan te tonen. Voorwaarde daarvoor is dat de gemeente

anterieure overeenkomsten te sluiten met de initiatiefnemers. Op die manier kan

duidelijke deadlines voor de bouwvergunningaanvraag opneemt in het

een zo groot mogelijk deel van de publieke kosten, die met realisatie van de

exploitatieplan. Wanneer de grondeigenaar de vergunningaanvraag uitstelt kan de

ruimtelijke visie gemoeid zijn, worden verhaald.

gemeente de noodzaak van onteigening beter onderbouwen. Ook bestaat er de mogelijkheid om de onteigeningsprocedure te versnellen wanneer er geen beroep

Stap 3. Opstellen niet-openbare exploitatieopzet

betreffende de te onteigenen perceel is ingesteld tegen het exploitatieplan.

Belangrijke stap in de onderhandelingsstrategie is om – ook zonder dat een exploitatieplan verplicht is – een exploitatieopzet op te stellen. Deze is weliswaar

Situatie 2. Langzame transformatie van gebied Indien de gemeente geen actieve regie wenst te voeren kan ze ermee volstaan in

niet verplicht [en hoeft ook niet geopenbaard te worden, zoals bij het

een structuurvisie vast te leggen dat ze transformatie van gebouwen toejuicht en

rol in de onderhandelingen. Ten eerste omdat de gemeente in onderhandelingen

welwillend staat tegenover projecten die een grotere menging van functies

snel kan vastleggen [en goed onderbouwen] wat de wenselijke bijdrage van de

realiseren. Onderhandelingsruimte kan worden geboden door aan te geven dat

ontwikkelaar is. Ten tweede omdat de gemeente hiermee het minimale

intensivering van het huidige gebruik van de bestaande kavels bespreekbaar is. In

onderhandelingsresultaat kan bepalen in vergelijking met het publiekrechtelijke

de structuurvisie wordt in dat geval aangegeven dat de gemeente geen actief

spoor.

publiekrechtelijke spoor] maar speelt, samen met de structuurvisie, een belangrijke

grondbeleid wil voeren. In stappen: Stap 4. Onderhandelen met eigenaren en/of initiatiefnemers Stappen

In het anterieure traject kunnen afspraken gemaakt worden over meer kostensoorten dan in het exploitatieplan [zie ook tabel 1]. Voor een aantal kostensoorten, die voor transformatie van belang zijn, biedt dat de mogelijkheid

2

specifieke maatwerkafspraken te maken:

Inzet van WVG en Onteigeningswet vragen procedurele tijd. Beide instrumenten kennen strikte spelregels en procedurele risico’s. Het vergt finetuning om WVG en Onteigeningswet optimaal in te zetten met de nieuwe mogelijkheden in de Wro.

20

•

Afspraken over de inbrengwaarde van het pand in het gebied [los van

initiatiefnemer tot overeenstemming komen wordt een anterieure overeenkomst

wettelijke bepalingen over inbrengwaarde] inclusief leveringtermijn en

gesloten en zetten B&W wijziging van het bestemmingsplan in gang.

condities •

Afspraken over tijdelijk beheer, kosten en opbrengsten daarvan

•

Afspraken over de volledige kosten voor renovatie van een gebouw

•

Idem wat betreft infrastructuur

•

Bijdrage aan de kosten voor de herstructurering van verliesgevende

• •

Situatie 3. Nieuw voor oud

kantoorlocatie[s] elders in de gemeente

De derde situatie die zich kan voordoen is de koppeling van nieuwe

Een speelveldje of kinderboerderij [indien niet conform profijtbeginsel in

kantoorontwikkeling aan de transformatie van economisch verouderde kantoren

publiekrechtelijk traject]

elders in de stad. De realisatie van een nieuw kantoor/nieuwe locatie is weliswaar

Een prijsvraag om de publieke discussie over de toekomst van de locatie

minder winstgevend dan vroeger, maar in veel gevallen is er toch wel winst te

te ondersteunen, hoger dan het gemaximeerde bedrag

behalen. Transformatie van verouderde kantoren kost vaak meer geld dan het

•

Investeringen in parkmanagement [mogen niet in exploitatieplan]

opbrengt en leidt dus tot verliezen. Om transformatie te stimuleren kan een fonds

•

Marketingkosten voor het gebied [mogen niet in exploitatieplan]

‘Gezonde Kantorenmarkt in onze Gemeente’ in het leven worden geroepen. Een deel van de grondexploitatiewinst van nieuwe ontwikkelingen kan in het fonds

Voordelen strategie anterieure overeenkomsten •

Vrijheid in besluitvorming, afweging urgentie, bijdrage aan visie,

worden gestort. Nieuwbouw en transformatie gaan dan hand in hand en dragen zowel bij aan een beter investeringsklimaat als aan een beter woonklimaat.

opbrengsten en kosten op moment van initiatief •

Vrijheid in anterieure overeenkomst biedt mogelijkheden voor maatwerk

•

In beginsel mogelijkheden voor hogere kostendekking

Conclusies

•

Mogelijkheden voor bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling [mits in de

De nieuwe Wro biedt gemeenten de mogelijkheid op gestructureerde wijze

structuurvisie vastgelegd]

inhoudelijke regie te voeren. Onder de oude Wet ruimtelijke ordening kon een

Anterieure overeenkomst aantrekkelijk voor eigenaren die zekerheid

aantal inhoudelijke en financiële risico´s alleen worden voorkomen met actief

wensen.

grondbeleid. Met de nieuwe Wro zijn de risico’s voor een gemeente om een

•

bestemmingsplan vast te stellen voordat met alle eigenaren overeenstemming is Stap 5. Beoordeling van initiatief

bereikt, kleiner geworden.

Ieder voorstel leidt tot een afweging tussen de bijdrage van het plan aan de gewenste ruimtelijke ordening en een financiële afweging. Een afweging tussen

Het publiekrechtelijk spoor biedt mogelijkheden om de zogenaamde ‘freeriders’

kwaliteit, kosten en opbrengsten dus, in relatie tot de maatschappelijke urgentie.

kwalitatieve eisen voor de ontwikkeling op te leggen bij zelfrealisatie, en een deel

Indien niet tot overeenstemming wordt gekomen met de initiatiefnemer kan het

van de kosten die samenhangen met het tot ontwikkeling brengen van de locatie te

project niet doorgaan. Het plan is immers economisch niet uitvoerbaar zonder

verhalen. Het exploitatieplan biedt mogelijkheden om binnenplans te verevenen

bijdrage van de eigenaar/initiatiefnemer. Op basis van die constatering kunnen

waardoor de kans op integrale ontwikkeling inclusief de onrendabele onderdelen

B&W besluiten niet mee te werken aan bestemmingswijziging. Indien gemeente en

van een plan groter worden. Daarmee hebben gemeenten een stevige onderhandelingspositie gekregen om posterieure overeenkomsten te sluiten.

21

Tegelijkertijd concluderen we dat de regie met de Wro grenzen kent. Realisatie is afhankelijk van medewerking van de eigenaren. Als die niet willen meewerken kan de inzet van WVG en/of Onteigeningswet uiteindelijk nodig zijn om transformatie werkelijk te realiseren. De verbeterde onderhandelingsruimte in het publiekrechtelijk traject werpt zijn schaduw vooruit, ook als ingezet wordt op langzame transformatie en het sluiten van anterieure overeenkomsten. En ook als in tweede instantie besloten wordt onteigening in te zetten. Een derde conclusie is dat de privaatrechtelijke weg, mits de gemeente geen haast heeft, de beste uitgangspositie voor onderhandeling biedt. Niet alleen omdat een gemeente op die manier een groter deel van de kosten kan verhalen, maar ook omdat maatwerk gerealiseerd kan worden over programma, fasering en samenwerking als dat bijvoorbeeld financieel aantrekkelijk is. Meer informatie: - Handreiking Grondexploitatie, Van de Brand e.a. [SDU, 2008] - Dossier Wet ruimtelijke ordening, VROM-website

22

Veenendaal: Omvangrijke kantorensector door centrale ligging tussen Randstad en Duitsland Veenendaal is een populaire vestigingsplaats en de afgelopen jaren sterk gegroeid. De gemeente heeft diverse kantoor- en bedrijventerreinen ontwikkeld, met name langs de A12 en de spoorlijn, die door de recent verbeterde autobereikbaarheid ook allemaal snel in gebruik zijn genomen. Sinds op NS-station Veenendaal-De Klomp ook een intercity stopt, is ook de bereikbaarheid met het openbaar vervoer van deze locaties verbeterd. De gemeente huisvest grote, landelijk en internationaal werkende, bedrijven die aangetrokken worden door de centrale plek in Nederland en de A12 die zowel de Randstad als Duitsland bereikbaar maakt. Veenendaal zet onder andere in op bedrijven in de agrifoodsector. Via de stichting Food Valley probeert ze de Nederlandse concurrentiepositie in deze sector met succes te versterken: de grootste kantoortransactie in 2008 was met ruim 7.000 m² de vestiging van Friesland Foods op kantorenlocatie De Batterijen. Voor de komende jaren zal de gemeente op deze locatie nog ca 170.000 m2 bedrijfs- en kantorenruimte aan de voorraad toevoegen. Leegstaande ruimte wordt in de regel snel opnieuw verhuurd. Er is geen sprake van een structureel overschot aan kantoorruimte. De gemeente houdt een vinger aan de pols van de marktontwikkelingen en van individuele gebouwen. Momenteel loopt er een onderzoek naar de leegstand in Veenendaal. Doel van dit onderzoek is te komen tot beleidsaanbevelingen die de leegstand(problematiek) gunstig beïnvloeden met uiteindelijk actiepunten in economisch beleid.

niet aan de orde. In de omgeving van de binnenstad zijn wel enkele grotere herenhuizen die in het verleden als kantoor in gebruik zijn genomen en daarom ook geschikt zijn om weer tot woningen te transformeren. In die gevallen gaat het waarschijnlijk wel om transformatie naar duurdere appartementen. Structuurvisie: van mono- naar multifunctionele wijken Op dit moment wordt gewerkt aan een structuurvisie voor heel Veenendaal. Een van de aanleidingen is de dreigende ruimteschaarste: Veenendaal kan binnen de gemeentegrenzen nog enkele uitbreidingen doen. Centraal in de structuurvisie staat de vraag waar in de toekomst gewoond en gewerkt gaat worden. Een belangrijk onderwerp van discussie is hoe locaties die nu monofunctioneel met kantoren of bedrijven zijn ingevuld, zich kunnen ontwikkelen naar meer gemengde gebieden. Daarbij wordt naast wonen ook aan leisure en voorzieningen gedacht. Voor het realiseren van die transformatie is medewerking van marktpartijen noodzakelijk. Stationskwartier: grootschalige transformatie tot 2015 Een belangrijke gebiedstransformatie voor de komende jaren is het Stationskwartier. Relatief dicht bij het centraal treinstation en het centrum van de stad biedt het gebied kansen voor het versterken van de woonfunctie. Een aantal bedrijven zal waarschijnlijk de komende jaren vertrekken. Daardoor kunnen mogelijk ook gebouwen vrijkomen die dan op transformatiemogelijkheden kunnen worden onderzocht. Functies als een brandweer- en een kantoorgebouw blijven gehandhaafd in de recent vastgestelde stedenbouwkundige visie. Het Stationskwartier is een belangrijke ontwikkeling. Niet in de laatste plaats omdat de

Kansen voor transformatie?

gemeente maar voor een deel een actief grondbeleid zal voeren en daarom

Leegstand komt met name voor op de kantoorlocaties De Vendel en De Batterijen. In 2008

de transformatie hoofdzakelijk door particuliere ontwikkeling gerealiseerd zal moeten

heeft de gemeente alle, ook deels, leegstaande gebouwen onder de loep genomen. Daaruit

worden. Wel zal de gemeente een regierol vervullen door inzet van de nieuwe Wro en de

kwamen niet veel kansen voor transformatie. Veel [deels] leegstaande panden stonden op

grondexploitatiewet en door inzet van subsidies voor ontwikkelingen waar een tekort

kantoorlocaties waar de gemiddelde Veenendaalse koper of huurder van een appartement

ontstaat. Daarover is ze in gesprek met de Provincie.

hoogstwaarschijnlijk niet zou willen wonen. Veenendaal heeft geen grote studentenpopulatie, dus de nieuwe woningen zullen in de markt moeten concurreren met andere woningen.

N.B. De interviews hebben plaatsgevonden toen de gevolgen van de kredietcrisis nog niet in

Een aantal panden bleek op de leegstandlijst te zijn gekomen nadat een relatief kleine

alle consequenties duidelijk waren. De lezer wordt gevraagd dat in zijn achterhoofd te houden

onderhuurder van een groot hoofdkantoor bleek te zijn vertrokken. Transformatie is dan

bij het lezen van de interviews.

23

Wet Geluidhinder3 De Wet geluidhinder [Wgh] bevat het Nederlands geluidsbeleid: een stelsel van

is gedecentraliseerd. Een dergelijk ‘hogere-waardebesluit’ hoeft niet meer aan

bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidshinder door onder meer

Gedeputeerde Staten te worden voorgelegd. Als een gemeente een hogere

industrie, wegverkeer en railverkeer. De wet richt zich vooral op de bescherming

waarde verleent bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan moet zij

van de burger in diens woonomgeving en bevat bijvoorbeeld normen voor de

het ontwerpbesluit Wgh hiervoor tegelijk met het ontwerpbestemmingsplan ter

maximale geluidsbelasting op de gevel van een huis.

inzage leggen. Dat zijn wel twee aparte procedures. Ook is het merendeel van de

Sinds 1 januari 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder van kracht. In deze wet stelt

ontheffingscriteria geschrapt. De gemeente zal het vaststellen van hogere

de rijksoverheid algemene kaders om geluidhinder te voorkomen. De uitvoering

grenswaarden met eigen argumenten moeten motiveren. Nieuw in de gewijzigde

van de wet voor concrete situaties is gedecentraliseerd naar gemeenten. De

Wet geluidhinder is de registratieplicht. B&W zijn verplicht vastgestelde hogere

wettelijke normen in ons land zijn gebaseerd op de hinderbeleving van groepen.

grenswaarden in te schrijven in het Kadaster.

Naast de Nederlandse geluidswetgeving worden ook op Europees niveau richtlijnen en normen voor geluid vastgesteld, die vervolgens in onze wetgeving worden overgenomen.

Gemeentelijk Geluidsnota in de Transformatievisie Gemeenten, die hun geluidbeleid via een formeel besluit hebben vastgelegd, doen er goed aan de gemeentelijke Geluidnota in de Transformatievisie op te

De Wet geluidhinder kent een stelsel van normen voor geluidhinder. Ter

nemen. Voor een ontwikkelaar zijn de verschillen per wijk of gebied,

bescherming van woningen zijn in dit stelsel voor verschillende geluidsbronnen

eventuele specifieke vrijstellingen voor kantoorgebouwen in geval van

grenswaarden opgenomen, waarbij een ondergrens [de voorkeursgrenswaarde] en

transformatie en de geluidsnormering voor bijvoorbeeld tijdelijk gebruik

een bovengrens [de maximaal toelaatbare geluidsbelasting] gelden. Ligt de

en/of de logiesfuncties van groot belang voor de haalbaarheid van een

belasting op een woning boven de voorkeursgrenswaarde, dan moet eerst worden

project.

onderzocht welke maatregelen mogelijk zijn om alsnog aan de voorkeurswaarde[n] te voldoen. Lukt dat niet dan kan een hogere waarde worden vastgesteld. Een

Andere veranderingen in de wet zijn o.a. de aanpassing van het begrip ‘dove

besluit over een hogere waarde zal goed onderbouwd moeten worden. Er moet

gevel’. Door de wetswijziging heeft een aantal gemeenten in hun Geluidnota

aan bepaalde criteria voldaan worden en er moet ook bekeken worden welke

vastgelegd dat een dove gevel bij uitzondering ook te openen delen mag hebben,

maatregelen mogelijk en nodig zijn om de geluidbelasting niet boven de hogere

mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte als een

waarde uit te laten komen. Een hogere waarde kan niet boven de in de wet

nooduitgang.

vastgestelde bovengrens uitkomen.

Een andere relevante wijziging is het verduidelijken van het zonebeheer. In een Zonebeheerplan kan de gemeente aangeven hoe ze beschikbare geluidruimte wil

Veranderingen in de huidige Wet geluidhinder

verdelen. Dat kan in gebiedsontwikkeling aanknopingspunten bieden voor het

De huidige Wet geluidhinder wijkt op een aantal punten af van de situatie voor

verdelen van geluidsdruk over te transformeren en als kantoor te handhaven

2007. De belangrijkste is dat de bevoegdheid voor het verlenen van een hogere

gebouwen.

geluidshinderwaarde voor de nieuwbouw van woningen naar gemeenten De Wet geluidhinder en transformatie van kantoren 3

Met dank aan Rien Bakker van de Provincie Utrecht voor zijn inhoudelijke bijdrage.

De geluidhinder is in veel transformatieprojecten een lastig knelpunt. De

24

voorkeurswaarde voor wegverkeerslawaai bij nieuwbouw van woningen bedraagt

Stap 3-besluit

48 dB, de bovengrens 63 dB. Voor spoorweglawaai bedraagt de voorkeurswaarde

Tenslotte is er voor uitzonderlijke gevallen een mogelijkheid toch boven de

55 dB en de bovengrenswaarde 68 dB.

vastgestelde bovengrens uit te komen, waardoor bijvoorbeeld transformatie in

Transformatie van kantoren e.d. naar woningen wordt gezien als een nieuwe

lastige geluidssituaties toch mogelijk kan worden. De gemeente kan een

situatie in de zin van de Wet geluidhinder. In bestaand stedelijk gebied waar

zogenaamd ‘stap-3 besluit’ nemen op basis van de Interim-wet Stad en milieu. Dit

transformatie van kantoren mogelijk aan de orde kan zijn, worden de

is een zware procedure waarbij aan strenge randvoorwaarden moet worden

voorkeurswaarden vrijwel nooit gehaald. De geluidsbelasting is daar te hoog.

voldaan en waarin een dergelijk besluit goed gemotiveerd moet worden. Ook zal

Indien transformatie wordt overwogen, schrijft de Wgh voor dat onderzocht moet

toestemming nodig zijn van een hogere bestuurslaag. Voor een gemeente kan

worden of het beperken van de geluidsbelasting aan de bron [zogenaamde

daarbij aan de provincie gedacht worden.

bronbeleid] mogelijk is. De aangewezen instantie voor dergelijk onderzoek is de gemeente zelf. Zij zal moeten onderzoeken of maatregelen voor bronbeleid

Meer informatie:

mogelijk zijn of in de planning zitten om getroffen te worden. Denk aan:

- Dossier Wet geluidhinder, VROM-website

Stillere wegdekken, het verkeersluw maken van straten e.d. Maatregelen tussen bron en ontvanger; een geluidsscherm of –wal Maatregelen bij ontvanger; meestal aanbrengen van [extra] geluidsisolatie aan de woning. Ligt de belasting op een woning die ontstaat door transformatie van een bestaand kantoorgebouw boven de genoemde voorkeursgrenswaarden, dan moet hiervoor een hogere waarde worden vastgesteld door de gemeente. Een hogere waarde kan niet boven de in de wet vastgestelde bovengrens uitkomen. Specifiek beleid voor transformatie? In veel gemeenten is in de geluidnota opgenomen dat een hogere waarde dan de voorkeurswaarde mag, mits de woning minimaal aan een zijde een geluidsluwe gevel [dus een gevel die aan alle voorkeurswaarden voldoet, met daarin een te openen geveldeel] heeft. In geval van transformatie kan ook dat een belemmering vormen wanneer geen van de gevels geluidsluw is. De Wet geluidhinder biedt gemeenten niet de mogelijkheid om alleen specifiek voor transformatie een uitzondering te maken. Wel is het denkbaar dat gemeenten hun Geluidnota zodanig opstellen of aanpassen dat de eis van een geluidluwe gevel bij transformatie komt te vervallen.

25

Woerden – tijdelijke transformatie ook de moeite waard

bedrijven en treinforensen. Eind 2008 heeft de gemeente een rondetafelgesprek

Interview wethouder Strik, gemeente Woerden

georganiseerd met alle in Woerden actieve makelaars. In dat gesprek gaven deze marktpartijen aan ook voor nu nog leegstaande gebouwen huurders te verwachten. Een

Kantorenmarkt Centaal in de Randstad biedt Woerden een aantrekkelijke locatie voor landelijk werkende

aantal gebouweigenaren investeert in de gebouwen, ook zonder dat al een huurder bekend is.

organisaties die opvallend vaak een maatschappelijke taak dienen. Tot begin deze eeuw heeft de gemeente geprofiteerd van een tekort aan kantoorruimte in de stad Utrecht. Met

Ook tijdelijke transformatie kan economische meerwaarde opleveren

name in het stationsgebied en aan de A12 zijn in die jaren veel kantoren bijgebouwd om in de

Ondanks de verbeterde vooruitzichten is er nog altijd leegstand. Voor een aantal panden ziet

vraag naar kantoorruimte te voorzien. Begin deze eeuw liep de leegstand snel op. Wethouder

de gemeente wel kansen voor transformatie in afwachting van de verkleuring van het gebied

Johan Strik: ‘Het gemeentebestuur heeft toen snel gereageerd door de plannen voor de

op de langere termijn. Tijdelijke transformatie dus, temeer daar de kredietcrisis de leegstand

locatie Snellerpoort, direct tegen de oude binnenstad aan, bij te stellen. Minder kantoren en in

geen goed zal doen. De gemeente is bereid hieraan mee te werken als er vragen van

plaats daarvan 770 woningen met bijbehorende voorzieningen’. De leegstand is mede

gebouweigenaren komen. Wethouder Strik: ‘Ook tijdelijke transformatie kan meerwaarde

daardoor de afgelopen jaren gedaald van meer dan 27% naar ongeveer 20% in 2008. De

opleveren, zowel maatschappelijk als economisch. Je moet als gemeente voor tijdelijke

leegstand manifesteert zich vooral in het noordelijke deel van Middelland. De zuidelijker

woningen dan natuurlijk geen nieuwbouwkwaliteit eisen, want dan worden de investeringen

gelegen kantoorlocatie [aan de A12] is jonger en de panden zijn couranter.

nooit binnen vijf jaar terugverdiend. Aan veiligheid doen we uiteraard geen enkele concessie, maar verder kan het minimum in het Bouwbesluit als leidraad dienen. Regels zijn er voor de

Kansen voor transformatie? In 2005 is een verkenning uitgevoerd naar de mogelijkheden om een aantal panden aan de

mensen, het moet niet zo zijn dat de regels het mensen beletten een dak boven hun hoofd te krijgen’.

noordrand van Middelland permanent te transformeren tot woningen. De directe aanleiding daarvoor is de grote vraag naar jongerenhuisvesting in Woerden. Hoewel die studie liet zien dat er vraag is naar dergelijke woningen en er kansen voor transformatie zijn, leidde dat niet meteen tot initiatieven van de eigenaren. Ook de gemeente is niet van plan door actief te verwerven transformaties in gang te zetten. Wethouder Strik: ‘Twee overwegingen spelen daarbij een rol, die we overigens op dit moment uitwerken in een structuurvisie voor de hele

Bronnen: -

Interview wethouder Strik, gemeente Woerden

-

Vaste grond voor beleid, Nota grondbeleid gemeente Woerden, februari 2006

-

Onderzoek structurele leegstand kantoorpanden in provincie Utrecht, 2009

-

Het Grote Gemeenteboek 2009, Property.nl

stad. Op termijn verwachten we dat een aantal logistiek-distributiebedrijven zich op het nieuwe regionale bedrijventerrein gaat vestigen. Dat biedt mogelijkheden om het bedrijventerrein aan de binnenstad van Woerden langzaam te transformeren met een stedelijk programma van wonen en voorzieningen. De noordrand van Middelland krijgt dan ineens een zeer centrale plek in de stad waarbij een andere lang gekoesterde wens, een

N.B. De interviews hebben plaatsgevonden toen de gevolgen van de kredietcrisis nog niet in alle consequenties duidelijk waren. De lezer wordt gevraagd dat in zijn achterhoofd te houden bij het lezen van de interviews.

betere oost-westverbinding, kan worden gerealiseerd’. Kantorenmarkt flink verbeterd In 2008 blijkt de leegstand op de kantorenmarkt sterk gedaald. Kantoren, die leegstaan, raken ook weer snel verhuurd. Een aantal van de kantoorgebouwen aan de noordrand van Middelland, vlakbij het station is niet alleen interessant om in te wonen, maar is dat ook voor

26

Colofon en verantwoording Provincie Utrecht Tekst

De provincie Utrecht stimuleert al een aantal jaren gemeenten én marktpartijen om

De tekst is opgesteld door Sander Gelinck | SBR Rotterdam in samenwerking met de

leegstaande kantoorgebouwen te onderzoeken op de mogelijkheden om deze voor

provincie Utrecht, 2009. Hoofdstuk 2. is geschreven met medewerking van Demetrio Munoz

woningbouw in te zetten. De provincie ondersteunt de ontwikkeling van de

Gielen | Urbs Advies Amsterdam

TransformatieWijzer en de Proeftuin van SBR waarin dat instrument wordt uitgeprobeerd en aangescherpt.

Verantwoording

www.provincie-utrecht.nl/transformatievankantoren

Hoofdstuk 1. Is een samenvatting van de eind 2009 te verschijnen TransformatieWijzer | Bouwbesluit. Hoofdstuk 2. is mede gebaseerd op promotieconclusies [TUDelft/Radboud

Aanjaagteam Woningbouw provincie Utrecht

Universiteit] door Demetrio Munoz Gielen. De beschrijving van Wro in dit hoofdstuk is een

Er zijn honderden woningbouwprojecten in voorbereiding in de provincie Utrecht. Grote,

samenvatting van de Sdu-uitgave Handreiking Grondexploitatiewet [Sdu, 2008]. Voor dit

kleine, zonder vertraging maar ook veel met vertraging. Het Aanjaagteam Woningbouw van

hoofdstuk zijn interviews gehouden met mevrouw Wicherson [Vereniging van

de provincie bekijkt samen met de partijen wat de oorzaken zijn van de vertraging en werkt

Grondbedrijven], mevrouw Van Cooten [Provincie Utrecht] en de heren Van Gelder [OBR,

actief mee aan de oplossing. Per project is de aanpak verschillend, maar altijd is het

Rotterdam] en Hageman [Provincie Utrecht]. Het hoofdstuk over de Wet geluidhinder is

concreet, pragmatisch en maatwerk.

totstandgekomen in samenwerking met de heer Bakker, geluidsdeskundige Provincie Utrecht.

Het Aanjaagteam heeft veel kennis in huis en kan deskundigen in het provinciehuis inschakelen als het bijvoorbeeld gaat over RO-procedures, planeconomie, geluid, fijnstof,

Dank!

archeologie, bodemverontreiniging etcetera. Het Aanjaagteam Woningbouw werkt proactief

Dank gaat uit naar alle mensen die tijd hebben vrijgemaakt voor deze brochure: wethouder

maar ook veel op uitnodiging van gemeenten, corporaties of marktpartijen. Voor deze partijen

Strik van Woerden, wethouder Luchtenveld van Amersfoort en alle contactpersonen in de

is het Aanjaagteam vaak de eerste ingang bij de provincie.

gemeenten die we hebben mogen interviewen.

E: [email protected]

Copyrights

SBR

Op de tekst rust copyright. Overname van tekstdelen door gemeenten is toegestaan, mits met

SBR is hét kenniscentrum voor de bouw. De bouw schakelt deze onafhankelijke stichting

bronvermelding. Voor integrale overname van een of meer hoofdstukken is schriftelijke

steeds vaker in als bruggenbouwer: SBR beschikt over een schat aan kennis, weet hoe ze

toestemming van de provincie Utrecht en SBR noodzakelijk.

die kennis moet ontsluiten en hoe bedrijven deze kennis zo optimaal mogelijk kunnen inzetten. SBR maakt actuele kennis toegankelijk over werken volgens het Bouwbesluit, over

Uitgave

bouwdetails of over duurzame bouwtechnieken zoals houtskeletbouw, via een groot aantal

De Handreiking publiekrechtelijk instrumentarium is een gezamenlijke uitgave van SBR en de

publicaties en www.sbr.nl op het internet.

provincie Utrecht. De Provincie heeft een zelfstandig leesbare versie uitgeven in de tweede helft van 2009. SBR neemt de tekst, exclusief hoofdstuk 1, over in de eind 2009 te

SBR organiseert in samenwerking met het ministerie van VROM en SEV | Realisatie het

verschijnen TransformatieWijzer Kantoorgebouwen.

Kennisimpulsprogramma Transformatie leegstaande kantoren Nederland.

27