huurderskrant
Nieuwskrant van de Huurdersvereniging Amsterdam | lente 2012 | verschijnt 4 x per jaar
Foto: Bas Baltus
‘Hoe hoger de nood, hoe duurder de woning‘
Meldpunt: huur is te duur!
‘Z
e maken de huren onbetaalbaar en jagen mensen naar de koopsector.” Zo vat het Meldpunt Donnerhuren de maatregelen van oud-minister Piet-Hein Donner samen. 'Ze', dat is het kabinet met in zijn kielzog de verhuurders. Huren schieten
omhoog en mensen verhuizen niet meer. SP-gemeenteraadslid Remine Alberts van het meldpunt. “Moeten we allemaal een slaaf van de bank worden?” Het Meldpunt Donnerhuren wil dat zoveel mogelijk mensen hun ervaringen melden, in de hoop de politiek wakker te schudden.
“De huren schieten omhoog”, verzucht Sandra Bakker uit Zuidoost. Ze woont met haar zoontje op de tweede etage en zou eigenlijk naar de begane grond moeten. Traplopen is te zwaar voor de longpatiënte. Ze heeft een medische urgentie en maar liefst 22 inschrijfjaren. “Nu woon ik in een vierkamerwo-
ning voor €479,- per maand. Ik wil best kleiner wonen maar zelfs dat kan ik niet betalen. Onlangs was er nog een driekamerwoning voor €605,-.” Tijd voor actie, al is Donner al lang en breed naar de Raad van State verkast. lees verder op pagina 3
Inhoud P4 Corporatiedirecteur De Vrije ziet niets in huurplannen van economen
P5 ’Scheefwonen aanpakken? Ja, maar niet ten koste van alles'
P6|7 Tip: bij woningruil niet de huurder, maar de verhuurder naar de rechter
P8 Zuidoost krijgt er straks één klap 700 studentenwoningen bij
P10 Nieuw bestuur wil HBO Argus een krachtig imago geven
Van de redac tie
De nieuwe plannen, experimenten en regels voor de huursector rollen over elkaar heen. Ondertussen loopt de huurmarkt steeds verder vast en neemt de woningnood toe. Deze Huurderskrant staat dan ook vol met verhalen over al die plannen en wat er allemaal door mis dreigt te gaan. Het gekke is dat beleidsmakers kiezen voor een vlucht naar voren als het mis gaat. Vrijwel alle plannen voor de huurmarkt komen neer op méér marktwerking in de huursector. Jan Modaal mag niet meer betaalbaar huren want dat ‘is slecht voor de markt’. Mensen met een hoog inkomen moeten meer betalen, want dat bevordert de marktwerking, net als verhoging van de maximale huur met de Donner-punten ter waarde van €123,-. Het resultaat is dat de markt juist helemaal stil valt en niemand meer verhuist. Ik verwacht dat de pleitbezorgers voor marktwerking dan gaan zeggen dat er helemaal geen regulering meer nodig, want nog meer marktwerking gaat de ontstane problemen wel weer oplossen. Dus als méér marktwerking niet werkt, dan vraag je gewoon om nog méér marktwerking. Logisch... toch? De huidige economische crisis is vooral veroorzaakt door een doorgeschoten vrije markt. Maar hieruit worden duidelijk geen lessen getrokken als het om wonen gaat. Vrije marktwerking levert niet de beste resultaten op. Zeker niet op markten die ingewikkeld en traag zijn, zoals de woningmarkt. Commerciële partijen doen het ook niet beter, zoals duidelijk is op de kantorenmarkt. Deze vrije vastgoedmarkt is een toonbeeld van hoe mis het kan gaan als we de zaak niet reguleren. Maar nu pleiten voor meer regulering mag blijkbaar niet. De hype is juist meer marktwerking, daar tegenin gaan is schijnbaar ouderwets. Bastiaan van Perlo HUISJESMELKER ROEL Voor gluren heb ik mijn spionnetjes.
Colofon De Huurderskrant is een uitgave van de Huurdersvereniging Amsterdam (HA). De krant verschijnt 4 x per jaar en wordt gratis aangeboden. Contact: 020-6206882 of
[email protected] Vormgeving, opmaak, technische eindredactie en distributie worden verzorgd door Stichting BBU/MUG Magazine. Aan dit nummer werkten mee: Bas Baltus (fotografie), Martin Gerritsen, Eddo Gorter (cartoon), Albo Helm (illustratie) Jan Riekus Jansen, George Maas (fotografie), Gert Meijerink (grafische vormgeving), Bastiaan van Perlo (hoofdredactie), Bert Vooijs, Piet de Vrije, Guido Zijlstra. Druk: Dijkman Offset, Diemen Oplage: 34.000
2 H u u r d e r s k r a n t l e n t e 2 0 12
kort
Actie: 'Noord wordt onbetaalbaar' Het Initiatief Betaalbaar Wonen Amsterdam-Noord (IBW-N) slaat alarm: Noord wordt onbetaalbaar voor zijn voor grotendeels onbemiddelde bewoners. In Noord staan verhoudingsgewijs de meeste sociale huurwoningen van Amsterdam, zo'n 70% van alle woningen in Noord. Dat is hard nodig want 60% van alle noorderlingen heeft een bruto jaarinkomen onder de €34.000,-. IBW-N berekende dat Noord het zwaarst wordt getroffen door alle Haagse lastenverhogingen en de lokale woonlasten, die paradoxaal in Noord hoger liggen dan elders in de stad. Het woonbeleid pakt slecht uit voor bewoners met een laag of middeninkomen. De voorraad sociale huurwoningen kalft in rap tempo af. In februari kwamen zo'n 30 vertegenwoordigers van bewonersorganisaties bijeen om in actie te komen. Ze dienden een petitie in, gericht aan Rutte, Verhagen en Wilders. Een opsomming van de maatregelen van dit kabinet en gedoogpartij PVV die Noord de das om doen: de jaarlijkse huurverhoging van 2,3% (7,3% voor inkomens boven de €2.200,netto), de huurharmonisatie (woningen worden voor de maximaal redelijke huur aangeboden), de 15 of 25 extra 'Donner-punten', verlaging van de huurtoeslag, toepassing van energielabels en hoge lokale lasten. De sloop en verkoop van sociale huurwoningen moet worden gestopt, vindt IBW-N. Leegstand dreigt, terwijl starters en doorstromers lang op een woning moeten wachten. En dan is het nog maar de vraag of de huur kan worden opgebracht.
proefje van het jongste WIA-rapport. Conclusie: ‘De Vogelaarwijken hebben zich positiever ontwikkeld dan het Nederlandse gemiddelde.’ Amsterdammers zijn behoorlijk tevreden over hun woonomgeving, zo blijkt uit het onderzoek WIA 2011. Tussen 2001 en 2009 steeg het gemiddelde rapportcijfer voor alle Amsterdamse buurten van 6.9 naar 7,3. Topbuurten zijn als vanouds GrachtengordelZuid en -West, Jordaan, Museumkwartier/Duivelseiland, Haarlemmerbuurt en landelijk Noord. Daar geven bewoners hun buurt een 8,3 tot 8,4. Onderaan staan Kolenkit (6,0), Overtoomse Veld (6,2) en Bosleeuw (6,2). In de stadsdelen West en Oost is de verbetering het duidelijkst zichtbaar, met een stijging van het rapportcijfer met respectievelijk 1 volle punt en 0,7 punten. Topstijger in Oost was de Vogelaarwijk Transvaalbuurt. Ook Nieuw-West en Zuidoost zaten in de lift. ‘De effecten van de stedelijke vernieuwing en wijkaanpak zijn hier (West en Nieuw-West, red.) duidelijk merkbaar’, concludeert NUL20. Alleen Noord scoorde lager, wat vooral te wijten zou zijn aan overlast door vervuiling. In Noord wordt het (grof)vuil minder vaak opgehaald. Ook ondervindt Noord last van criminaliteit. Keerzijde is dat de verbetering van de leefbaarheid stagneert. Het WIA-onderzoek bevestigt daarmee een trend. De crisis en de kabinetsbezuinigingen worden voelbaar, vooral in wijken die al zwakker zijn. Amsterdammers ondervinden de meeste overlast van vervuiling, criminaliteit, parkeren, lawaai (verkeer, straatlawaai, horeca) en buren.
Zuidoost bouwt aan campus
Ella Vogelaar Foto: Roel Wijnants
Vogelaar was zo gek nog niet Ze moest het veld ruimen nadat Rutger Castricum van GeenStijl/PowNed haar in de zeik had genomen: minister Ella Vogelaar (PvdA) van Wonen en Integratie, naamgeefster van de Vogelaarwijken. Die wijken blijken het uitstekend te hebben gedaan. Gemeente, stadsdelen en corporaties onderzoeken elke 2 jaar hoe de woningmarkt zich ontwikkelt en hoe tevreden Amsterdammers met hun buurt zijn. NUL20, het blad voor woonbeleid in de regio Amsterdam, gaf in het januarinummer een voor-
Zuidoost krijgt een studentencampus van 700 woningen. De eerste worden in september opgeleverd. Voor de bouw zijn belegger Axcellent, bouwbedrijf Plegt-Vos, de DUWO Rochdale Combinatie en Stadsdeel Zuidoost een samenwerkingsverband aangegaan. Door gezamenlijk investeren en een slimme bouwformule kan snel worden ingespeeld op de grote vraag naar studentenhuisvesting. Amsterdam wil in totaal 9.000 studentenwoningen realiseren. Het project bestaat uit 11 gesloten bouwblokken met studentenstudio’s. Samen met de onlangs opgeleverde 230 studentenwoningen in de flat Daalwijk en de 230 studentenwoningen in het complex Echtenstein ontstaat een echte campus. Portefeuillehouder Emile Jaensch van Zuidoost: “Studenten vinden hier ruime kamers in een opgeruimde woonomgeving. De studenten dragen bij aan de lokale economie en de leefbaarheid in de wijk. Daar wordt de hele buurt beter van.” Hoewel het om tijdelijke woningen gaan – ze moeten 15 jaar mee – gelden de studentenstudio's als duurzaam.
Auteur: Martin Gerritsen SP-gemeenteraadslid Remine Albers verzamelt klachten en wil daarmee naar de Tweede Kamer Foto: George Maas / fotonova.nl
‘Maatregel Donner desastreus‘ (vervolg) vervolg van pagina 1
T
essa van Lankeren uit Amsterdam-Noord merkt ook dat de huren ineens fors omhoog zijn gaan. “Ik heb net een woning gekregen, met wat geluk. Ik ben ook superblij. Het is een jongerenwoning waarop je tot je 26ste mocht reageren. Omdat ik over een paar maanden 26 wordt, was het nu of nooit. Hiervoor woonde ik namelijk illegaal en dat kon natuurlijk niet eeuwig duren.” Probleem was alleen dat haar nieuwe tweekamerwoning €560,- per maand kost, terwijl de bewoner van een vrijwel identieke woning iets verderop €430,- per maand betaalt. “Ik weet dat ik teveel betaal”, zegt Tessa, “maar ik ben blij dat ik wat heb. Ik heb wel direct bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de huur bij de Huurcommissie en het Huurteam is ook al langs geweest.”
Bedonnerd waarschuwde, toen exminister Piet-Hein Donner per oktober vorig jaar de maximale huurprijzen in 'schaarstegebieden' met €73,- of €123,- per maand verhoogde. Afhankelijk van de WOZ-waarde per vierkante meter krijgen huurwoningen er 15 of 25 schaarstepunten bij. Schaarstegebied betekent dus: 'Hoe hoger de woningnood, hoe duurder de woning.' Zittende huurders voelen de Donner-maatregelen in eerste instantie
‘Moet iedereen een slaaf van de bank worden?' niet omdat de verhoging voor nieuwe huurders geldt. Het actiecomité waarschuwde dat mensen niet meer zouden verhuizen omdat ze dan een veel hogere huur zouden moeten betalen.
Zichtbaar Uitwassen Het zijn dit soort uitwassen waarvoor het actiecomité Huurders
van de PvdA, SP, GroenLinks en de Huurdersvereniging Amsterdam begin dit jaar het Meldpunt Donnerhuren. Remine Alberts: “We zijn dit meldpunt begonnen om zichtbaar te maken hoe deze maatregel van Donner uitpakt. Heel slecht voor Amsterdam, denken we. Maar ook voor andere schaarstegebieden. En dat zijn er meer dan je denkt. Het schaarstegebied loopt zo’n beetje van Alkmaar tot Breda. We verzamelen de klachten, bunde-
Om de precieze gevolgen van de Donnerhuren in kaart te brengen, startten de Amsterdamse fracties
len ze en gaan ermee naar de Tweede Kamer. Natuurlijk hebben we al eerder gezegd dat deze maatregel desastreus zou uitpakken, maar politieke lobby is een kwestie van lang adem. De oppositie ziet de gevolgen van de maatregel van Donner wel, maar het kabinet Rutte moet ook begrijpen dat dit gekkenwerk is. Ze maken de huren onbetaalbaar en jagen mensen naar de koopsector.
Dat klinkt sommigen als muziek in de oren maar koophuizen zijn ook onbetaalbaar. Moet iedereen een slaaf van de bank worden, als ze al een hypotheek kunnen krijgen?”
Gestapeld De eerste klachten komen al binnen. Alberts: “We zien op dit moment vooral gestapelde huurverhogingen. Dat wil zeggen dat huizen er ineens veel punten bij krijgen, bijvoorbeeld omdat het een monument is en in een mooie omgeving staat. En daar bovenop komen nog eens die 25 Donnerpunten. Op die manier kom je snel aan huurverhogingen van méér dan €123,- per maand. En daar blijft het niet bij. Veel sociale huurwoningen worden zo over de grens van €652,- getild en vallen dan in de vrije sector. Daar is het wat de gek er voor geeft. Ik ken voorbeelden van woningen die zijn doorgeschoten naar een prijs van €1.000,Remine Alberts roept huurders, die een forse hogere huur dan hun buren gepresenteerd krijgen, op dat bij het meldpunt te melden.
Meldpunt Ex-minister Donner heeft per 1 oktober 2011 de maximale huur van huurwoningen in zo’n 140 gemeenten met €73,- of €123,per maand verhoogd. Afhankelijk van de WOZ-waarde krijgen huurwoningen er 15 of 25 schaarstepunten bij. Hoe hoger de woningnood, hoe duurder de woning. Dat voelen in eerste instantie starters en verhuizende huurders. Die krijgen met torenhoge huren te maken. Het actiecomité Huurders Bedonnerd wil dat deze belabberde maatregel van tafel gaat. Het wil aan de Tweede Kamer de schadelijke gevolgen laten zien. Op www.meldpuntdonnerhuren.nl kunnen mensen melden welke probleem er ontstaan door de te hoge huur. Het gaat om huurders met een huurcontract vanaf 1 oktober 2011 of huurders die willen verhuizen, maar de huren nu te hoog vinden.
l e n t e 2 0 12 h u u r d e r s k r a n t 3
D e m e n i n g va n ... Piet de Vrije
Corporatiedirecteur Piet de Vrije ziet niets in plan van 22 economen om de woningmarkt anders te financieren, lees te privatiseren
‘Huurder is ongeëmancipeerd‘ Als je een woning huurt, ben je eigenlijk onvolwaardig, behoor je tot een achtergestelde groep. Volgens de VVD moet je dan nog emanciperen... tot huisbaas Een eigen woning, dat is het hoogste doel. Dat ben je als huurder geëmancipeerd. Daar is het beleid van dit kabinet dan ook vol op gericht. Weg met het huren, kopen is de toekomst. Helaas zit de realiteit een beetje tegen. Woningen worden nauwelijks meer verkocht. Moet je voor een andere baan, of om welke reden dan ook, je woning verkopen, dan sta je duizend angsten uit. Dat zal ook wel bij die verheven status van 'geëmancipeerd' zijn horen. Ben je als koper ook echt eigenaar? Velen hangen met een gouden koord aan de bank. De waarde van het huis is vrijwel even hoog als de hypotheek. Eigenlijk huur je gewoon van de bank. Voor deze regering is het blinde geloof in het eigen woningbezit zo groot dat zelfs heen wordt gestapt over de ruim 10 miljard euro die dat de schatkist jaarlijks kost. Alle Nederlanders samen hoesten dat op, inclusief de huurders. Zelfs onze mooie triple A-status komt in gevaar omdat particulieren torenhoge privéschulden hebben via hun hypotheek. Wordt hierdoor de drie maal A-status van Nederland twee maal A, dan betalen we met z'n allen meer rente over de staatsschuld, ook weer inclusief de huurders. Hoewel de liberalen graag de vrije markt zijn werk laat doen, geldt hier dat als burgers en bedrijven niet willen
De Praktijk (van alle dag)
Huurrechtadviseur Guido Zijlstra kent de donkere kanten van de Amsterdamse huurmarkt als geen ander. Al jaren staat hij huurders bij die te maken krijgen met verhuurders die het niet al te nauw nemen met recht en fatsoen.
kopen of verkopen, de overheid dat kennelijk mag afdwingen. Verplichte verkoop voor corporaties. In stand houden van de hypotheekrenteaftrek. Superhoge heffingen (lees: straf) op de huren voor verhuurders. Geen toelating van middeninkomens tot het corporatiebezit. De vrije sector is in Nederland te klein om daar echt een alternatief voor te bieden. Gelukkig hebben 22 economen dé oplossing, Ze publiceerden in februari hun manifest Naar een duurzame financiering van de woningmarkt. Wat stellen zij voor? Hypotheekrenteaftrek wordt slechts ten dele en zeer langzaam (20 jaar) afgebouwd. En, jawel, de huren moeten over die periode met 50% omhoog. Dat moeten markthuren worden. Als door de blijvende hypotheeksteun aan het eigen woningbezit de koopsommen hoog blijven, moeten de huren maar net zo hoog worden om huurders naar een koopwoning te dwingen. De Huurtoeslag wordt dan Woontoeslag en schiet dan natuurlijk omhoog. Om ook mensen met een lager inkomen hypotheekverslaafd te maken krijgen die ook Woontoeslag als ze een woning kopen. Duur? Welnee, volgens de 22 economen gaan de verhuurders de woontoeslag betalen, in feite dus de huurders. Piet de Vrije is directeur van de Veenendaalse woonstichting Patrimonium
Huurders in de kou Februari was een koude maand en dat was te merken. De ene na de andere huurder meldde zich omdat de CV-ketel het had begeven. Gelukkig sturen de meeste verhuurders zonder morren een onderhoudsdienst en is het apparaat binnen een paar dagen weer aan de praat. Een enkele verhuurder probeert aan zijn onderhoudsplicht te ontkomen en de reparatie van de ketel hij de huur-
4 H u u r d e r s k r a n t l e n t e 2 0 12
der in de schoenen te schuiven. Een huurster uit de Rivierenbuurt kreeg van haar verhuurder te horen dat de verwarming defect was geraakt omdat zij de ketel niet had bijgevuld. Dat was onzin, maar de verhuurder was onvermurwbaar: de huurster moest het zelf maar uitzoeken. Dat het vroor dat het kraakte, daar had de verhuurder geen boodschap aan. Gelukkig heeft de wetgever iets bedacht op onwelwillen-
Chronisch zieken tussen wal en schip Emmy Muller schreef een brief aan Huurdersvereniging Amsterdam. Ze is boos omdat de overheid gehandicapten en chronisch zieken in de steek laat. “Bezuiniging op bezuiniging en ondoordachte regelgeving, die een grote groep mensen dakloos zullen maken”, aldus Emmy. De vijftigjarige Emmy woont met een medische urgentie in een speciale woning. Haar huurtoeslag wordt gekort, evenals de extra huurtoeslag voor chronisch zieken en gehandicapten. “Mijn inkomen was al beperkt, maar de afgelopen jaren is er heel veel bezuinigd op chronisch zieken en gehandicapten. Nu, met de huurtoeslag mee, blijft van mijn Wajong-uitkering per maand nog €275,- over na aftrek van mijn vaste lasten. Daarvan moet ik ook nog medicijnen betalen die niet vergoed worden.” Ex-minister Donner stelt dat hij met
de korting op de huurtoeslag mensen die te duur wonen wil prikkelen om goedkoper te gaan wonen. “Donner gaat voorbij aan een hele lijst van zaken die niet met elkaar in overeenstemming zijn. De overheid heeft bepaald dat ik in mijn huidige woning mag wonen. Nu vindt diezelfde overheid dat ik een goedkopere woning moet zoeken. Die zijn er niet met medische urgentie. Bovendien krijg ik geen tweede keer een medische urgentie en verhuiskostenvergoeding. Daarnaast heeft Donner de huren verhoogd voor nieuwe huurders. En dan te bedenken dat de grootvader van de heer Donner, ook minister, bekend stond als wijs en barmhartig. De vloer wordt letterlijk onder ons vandaan getrokken”, schrijft Emmy in haar brief. De hele brief leest u op www.huurdersvereniging-amsterdam.nl/pdf/Brief_Muller.pdf.
Emmy Muller: Donner pakt ook gehandicapte Foto: George Maas / fotonova.nl
de verhuurders. Als de verhuurder in gebreke is met het uitvoeren van reparaties mag je de werkzaamheden zelf (laten) verrichten en de reparatiekosten van de huur aftrekken. De huurster liet daarom een erkend installatiebedrijf komen om een rapportage op te stellen. Het bedrijf concludeerde dat onderdelen waren versleten en moesten worden vervangen. De rapportage werd de verhuurder toegezonden,
maar nog altijd weigerde hij iets te doen. Bij het installatiebedrijf werken ‘prutsers’ die geen verstand van zaken hebben, volgens de verhuurder. Uiteindelijk heeft de huurster het bedrijf opdracht gegeven de ketel te repareren en de kosten verrekend met de huur. Ze zit er nu weer warmpjes bij en de verhuurder heeft het nakijken. Guido Zijlstra
[email protected]
Illustratie: Albo Helm
Woonbond in verzet tegen ‘gluurverhoging’
Bert Vooijs Het kabinetsplan om huurders met een hoger inkomen een extra huurverhoging van 5 procent op te leggen valt slecht bij de Woonbond. Sommige huurders komen er door in problemen. Bovendien is het plan in strijd met de grondwet en de privacywetgeving. De Woonbond roept huurders op bij het College Bescherming Persoonsgegevens te melden dat hun privacy wordt geschonden.
H
et plan lijkt eenvoudig en is bedoeld om ‘scheefwonen’ aan te pakken. Huurders met een belastbaar jaarinkomen boven €43.000,- die sociale huurwoningen van corporaties of particuliere verhuurders bezet houden, krijgen een extra huurverhoging. Dat klinkt zinvol. Of niet? Ronald Paping, algemeen directeur van de Woonbond, heeft bedenkingen? Natuurlijk speelt inkomenspolitiek een rol als het gaat om sociale huur, zegt Paping. “Bij toewijzing van woningen, bij het vaststellen van bouwprogramma’s en het zoeken naar diversiteit in eenzijdig bewoonde wijken. Maar we vinden niet dat je inkomen in directe zin aan huur mag koppelen. Dan kun je wachten op ongewenste neveneffecten. Woningcorporaties, maar ook particuliere verhuurders van woningen onder de €600,- huur per maand, krijgen op die manier wel erg veel macht. We willen de politiek ervan overtuigen dat dit niet kan. Bovendien moet de huurprijs passen bij de kwaliteit van de woning.” De Woonbond heeft twee belangrij-
ke bezwaren tegen het plan. Allereerst privacy. Paping: “We hebben daarover een advies van advocatenbureau Kennedy Van der Laan: privacy mag je alleen schenden als dat noodzakelijk is om een belangrijk doel te bereiken, maar dat moet je dan wel wettelijk verankeren. De Belastingdienst verstrekt nu al gegevens aan verhuurders, zonder dat de Kamer erover heeft gesproken. Bovendien moet degene wiens privacy geschonden wordt vooraf in kennis worden gesteld.” Daarnaast vindt de directeur van de Woonbond het gewoon een 'botte maatregel' omdat geen rekening gehouden wordt met de positie van de huurder. “Verdient die iets meer dan €43.000,- of ruim meer? Uit hoeveel personen bestaat het huishouden? Schommelt het inkomen? Hoe hoog is de huur?” Met andere woorden, scheefwoners kunnen niet allemaal op één hoop worden gegooid.
inkomen vlak onder de €43.000,-. Hun inwonende dochter van 22 volgt een werk/leertraject verpleegkunde. Haar inkomen wordt meegeteld. Ze wil graag op zichzelf wonen maar dat lukt niet zomaar. Zodra ze een eigen plek vindt, daalt het gezinsinkomen weer onder de grens maar de intussen opgelegde extra huurverhogingen worden niet teruggedraaid.” De Woonbond vindt niet alleen in de HA, maar ook in de FNV een bondgenoot, vertelt Ronald Paping.
’Scheefwonen aanpakken? Ja, maar niet met botte maatregelen en ten koste van de privacy’ “We vinden het een bot, eenzijdig instrument. Als je de woningmarkt wilt hervormen, kijk dan ook naar de andere kant van die markt.”
Samen de sigaar Het bureau van de Huurdersvereniging Amsterdam noemt een praktijkvoorbeeld: “Een echtpaar heeft een
de overheid huurders met hogere inkomens een soort woonbelasting opleggen. Dat biedt de mogelijkheid om rechtstreeks de overheidskas te spekken en de problemen met privacyschending en schommelende inkomens doen zich niet voor. Toch is Ronald Paping hier geen voorstander van: “Het blijft rechtstreekse vermenging van overheidsbeleid en woonbeleid. Bovendien ontneem je burgers een keuze. Maar als de overheid vindt dat ze moet
ingrijpen, is woonbelasting wel de meest koninklijke weg.” In dat geval komt de huurverhoging voor huurders met een hoger inkomen ten goede aan de schatkist.
Koninklijke weg Er zijn goede alternatieven om het scheefwonen aan te pakken. Zo kan
Rechtvaardiger Scheefwonen kan ook anders worden
aangepakt, meent Paping: “Het is rechtvaardiger af te spreken dat een verhuurder zijn huurinkomsten met een klein percentage mag laten stijgen, met inachtneming van de kwaliteit van de woning. Bij relatief goedkoop verhuurde woningen zal de huur dan stijgen, bij relatief dure woningen niet. Hogere inkomens met een lage huur moeten dan meer betalen en lagere inkomens worden bij huurverhogingen geholpen met meer huurtoeslag. Als huurders al duur wonen, mogen de huren uiteraard niet stijgen.” Het is wel zaak dat de huurtoeslag niet verder wordt afgebroken. De Woonbond en de vakcentrale FNV, gesteund door advocatenkantoor Kennedy Van der Laan, zullen alles in het werk stellen om te voorkomen dat het gewraakte kabinetsplan per 1 juli 2012 definitief wordt ingevoerd. “Het wordt toch al lastig voor de overheid om vóór die tijd alles goed te organiseren en wettelijk af te timmeren”, waarschuwt Ronald Paping. “In dat licht is het extra vreemd dat de Belastingdienst nú al inkomensgegevens van huurders verstrekt aan de verhuurders. Heel kwalijk!”
l e n t e 2 0 12 h u u r d e r s k r a n t 5
woningmarkt
Regeling moet woningruil
Martin Gerritsen Corporaties moeten woningruil niet belemmeren, stelt Frans Ligtvoet, voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam (HA). Omdat corporaties vaak fors meer huur vragen aan nieuwe huurders stagneert de 'woningruilmarkt'. De HA maakt zich daarom sterk voor een goede regeling. “Dat bevordert de doorstroming op de woningmarkt en daar is iedereen bij gebaat.”
‘M
ijn kansen op een betaalbare woning zijn gedecimeerd”, zegt Carmelita Tauwnaar uit Amsterdam-Noord. Zij zag haar woningruil afketsen. De tegenpartij trok zich terug toen de corporatie meer dan honderd euro bovenop de huurprijs gooide. “De andere partij vond €720,- teveel voor een driekamerwoning. Nu weet ik niet meer wat ik moet doen. Waarom moeten huizen ineens zoveel kosten? De huren zijn de laatste twee jaar omhoog geschoten.” Tauwnaar kan haar huidige huur amper betalen. “Mijn dochter is de deur uit”, legt ze uit. “Ze is gaan studeren. Daardoor kan ik me dit huis niet meer permitteren. Ik ben alleenstaand. Ik heb eens zitten rekenen en als alles zo doorgaat is de huur straks hoger dan mijn inkomen. Dat kan dus niet. Zeker nu ook de huurtoeslag minder wordt.” Ze plaatste een advertentie voor woningruil en kreeg twee reacties, waarvan één serieuze. Tauwnaar: “Die mijnheer wilde hier graag
6 H u u r d e r s k r a n t l e n t e 2 0 12
komen wonen en ik kon in zijn woning. Ik informeerde bij de woningbouwvereniging wat de huur voor de nieuwe bewoner zou worden maar dat wilden ze me in eerste instantie niet vertellen. Na veel gedoe kreeg ik te horen dat de huur €720,- zou worden, terwijl ik nu €611,- betaal. En moet u nagaan, toen ik hier anderhalf jaar terug kwam wonen, ging de huur ook al omhoog. De oude bewoner betaalde €490,-. De woningbouwvereniging vertelde dat de huur geharmoniseerd moest worden. En nu doen ze dat nog een keer.”
Maximale huur Het verhaal van Carmelita Tauwnaar is geen incident, vertelt Tjerk Dalhuijsen, adviseur Wijksteunpunten Wonen: “We merken dat verhuurders steeds vaker geneigd zijn om bij woningruil de maximale huur te vragen aan nieuwe bewoners. En daar komt de Donnerbonus nog eens bovenop. Je betaalt al snel een paar honderd euro méér voor een woning. Dat blijkt voor veel mensen een
belemmering om te ruilen. Zeker als de huur ook nog boven de grens voor de huurtoeslag komt te liggen.” Hierdoor neemt het ruilen drastisch af en daarmee de doorstroming. De verhuurder stelt bij een woningruil een nieuw huurcontract op. Er komt immers een nieuwe bewoner. Dat geeft de verhuurder het recht de huurprijs opnieuw vast te stellen. Veel woningcorporaties nemen die gelegenheid om de huren fors verhogen, op grond van de harmonisatie én daar bovenop komt dan nog de verhoging op grond van de schaarstepunten van ex-minister Donner. Dalhuijsen wijst erop dat de verhuurder dit niet zomaar mag doen. “De verhuurder moet zich schappelijk opstellen”, zegt hij. Alleen is het probleem dat niet precies duidelijk is wat schappelijk is. Dalhuijsen: “Het zou goed zijn als mensen vaker naar de kantonrechter stappen omdat er dan meer duidelijkheid komt. Je kunt aan de kantonrechter een 'indeplaatsstelling' vragen omdat de verhuurder door de hogere huur weigert mee te werken aan een ruil. De kantonrechter weegt
dan het belang van het individu af tegen het belang van de verhuurder.” Op die manier kan er volgens Dalhuijsen meer duidelijkheid komen over de vraag wat nu schappelijk is. Hij geeft een voorbeeld: “Neem een gezin met twee kinderen dat op de begane grond in een kleine tweekamerwoning woont en wil ruilen met een oudere dame die weliswaar ruim maar op een etage woont. Het belang van die ruil lijkt me groter dan het belang van de verhuurder om de maximale huur te vragen. Daarmee belemmeren ze immers een passende en voor beide partijen wenselijke woningruil. De kantonrechter kan uitspreken dat huurders elkaars contract overnemen, inclusief de bijbehorende huur.”
Niet soepel Frans Ligtvoet, voorzitter van de Huurdersvereniging Amsterdam, proeft weinig soepelheid bij de corporaties. “Woningruil bevordert de doorstroming op de Amsterdamse woningmarkt. Daarom moeten corpo-
weer aantrekkelijk maken
raties geen belemmeringen opwerpen. Dat wil zeggen dat huurharmonisatie uit den boze is en dan hebben we het al helemaal niet over de Donnerpunten. Je kunt als corporatie redeneren dat beide huurders een nieuw huurcontract krijgen, maar je kunt als corporatie ook denken dat de huurders elkaars contract overnemen. In dat geval is er geen sprake van een nieuw contract en dus geen sprake van huurharmonisatie. De corporatie heeft de vrijheid de regels op deze manier toe te passen.” Om dit voor elkaar te krijgen overlegt de Huurdersvereniging Amsterdam op dit moment met de gemeente en de corporaties over een regeling. Ook de gemeente ziet dat het ruilen op deze manier tot stilstand komt. Ligtvoet: “Onze inzet is dat woningruil mogelijk moet zijn zonder belemmeringen. Eigenlijk zou de situatie andersom moeten zijn van zoals deze nu is. Dat wil zeggen dat woningruil wordt toegestaan, tenzij de corporatie zwaarwegende argumenten heeft om dat niet te doen. Dan kan de corporatie naar de kantonrechter stappen.”
Belang van de verhuurder Volgens Ligtvoet is de starre opstelling ook niet in het belang van de corporaties: “Ik
begrijp dat corporaties meer huuropbrengst nodig hebben maar op deze manier belemmeren ze hun eigen doelstelling om jaarlijks 7.500 woningen in de sociale sector te verhuren. De doorstroming zit al op slot door de huurharmonisatie en de Donnerpunten. Niemand verhuist meer. En op deze manier belemmeren ze zelfs de woningruil.” Dalhuijsen kan zich in het idee vinden: “Natuurlijk moet hier een goede regeling voor komen. Met procedures belasten we alleen maar advocaten en kantonrechters. Een goede regeling kan ervoor zorgen dat de huurders weer woningen gaan ruilen en dat bevordert alleen maar de doorstroming op de woningmarkt en daar is iedereen bij gebaat.”
schriftelijk gebeuren. Vaak heeft u ook toestemming nodig van de gemeente. Of als het om woningruil tussen verschillende gemeentes gaat, de toestemming van beide gemeentes. De gemeente zal bij woningruil vaak toetsen op de regels voor een huisvestingsvergunning. Houd er rekening mee dat de huurprijs van de woning na woningruil hoger kan liggen dan voor de woningruil. Bij woningruil mag de verhuurder de huurprijs opnieuw vaststellen. Als de nieuwe huur hoger is dan de wettelijk maximale huur, dan kunt u dit binnen 6 maanden door de Huurcommissie laten toetsen. Het is belangrijk om dit goed uit te zoeken voordat u voor de ruil tekent om vervelende verassingen te voorkomen.
Woningruil Hoe werkt dat?
Als uw verhuurder toestemming weigert
Wie zijn woning wil ruilen heeft altijd toestemming nodig van de verhuurder en van de verhuurder van de ruilpartner. Om achteraf problemen te voorkomen moet dit altijd
Mocht u of uw ruilpartner geen toestemming krijgen, dan kunt u proberen om in een simpele procedure vervangende toestemming te krijgen van de rechter. De rechter zal de belangen afwegen en een uitspraak doen. Als de rechter toestemming geeft, dan heet dit 'indeplaatsstelling'. Bijkomend voordeel bij een indeplaatsstelling is dat huurprijs van de woning gelijk blijft. Als de verhuur-
der wel toestemming geeft maar tegelijk de huurprijs extreem verhoogt dan kan dit ook worden opgevat als een weigering. Het is voorgekomen dat in een dergelijk geval de rechter ook toestemming geeft met een gelijkblijvende huurprijs.
Woningruil in Amsterdam Handig om te weten: Bij woningruil zijn de regels voor een huisvestingsvergunning soepeler dan normaal. Er wordt niet getoetst op inkomen en binding aan de regio. Bij woningruil binnen de Regio Amsterdam / Almere wordt niet op vierkante meters getoetst als u kleiner gaat wonen of als u binnen de zelfde oppervlaktecategorie ruilt. Een huishouden dat van buiten de regio Amsterdam komt, wordt wel getoetst op de normale bezettingsnormen. Woningnet en de dienst Wonen, Zorg en Samenleven hebben een speciale website voor het zoeken van ruilpartners en het aanbieden van uw eigen woning: www.dewoningruiler.nl De ruilsite is bedoeld voor mensen die van een corporatie huren én voor degenen die van een particuliere huisbaas huren. De regels voor woningruil zijn voor corporaties en particuliere verhuurders gelijk.
l e n t e 2 0 12 h u u r d e r s k r a n t 7
divers nieuws
Huurrecht Help, mijn man is een klusser! Stel u wilt in uw huurwoning een ligbad plaatsen of van twee kamers één grote maken. In een koopwoning kunt u zoveel klussen als u wilt maar hoe zit dat bij huurwoningen? Een huurder mag ook klussen. We hebben het dan over ZAV’s: ‘Zelf Aangebrachte Voorzieningen’. Daar geldt wel een aantal regels voor. Veranderingen moeten deskundig worden uitgevoerd. De huurder is aansprakelijk voor eventuele schade, zolang hij in de woning woont. Voor ZAV’s die zonder noemenswaardige kosten door de verhuurder(!) ongedaan gemaakt kunnen worden, is geen toestemming nodig. In alle andere gevallen moet vooraf toestemming worden gevraagd. De verhuurder moet toestemming geven, tenzij de waarde of de verhuurbaarheid van de woning wordt geschaad. Gaat de verhuurder niet akkoord dan is er nog de rechter. Zelfs als de waarde of verhuurbaarheid van de woning daalt, kan de rechter, na belangenafweging, toestemming geven. Bij verhuizing mag u de veranderingen verwijderen, zolang u de woning maar netjes oplevert. Laat u de veranderingen zitten, dan kan er soms een vergoeding voor worden gevraagd wanneer de verhuurder profiteert van de investering profiteert, bijvoorbeeld bij het aanbrengen van CV of een ligbad. Vraag altijd vooraf advies. U kunt contact opnemen met het Wijksteunpunt Wonen in uw stadsdeel, zie de adressen in deze krant of op de website www.wswonen.nl. Jan Riekus Jansen
m e e p r at e n Huurders in gemengde wooncomplexen moeten ook stem in VVE krijgen Door de verkoop van woningen van corporaties ontstaan er steeds meer gemengde complexen. Dit zijn wooncomplexen waarin zowel huurders als kopers wonen. Gemengde complexen kennen een VVE: een Vereniging van Eigenaren. De meeste corporaties willen niet vasthouden aan hun meerderheidsbelang in zo'n VVE. Vaak wordt meer dan de helft van de woningen in het complex verkocht. Huurders lijken niet te bestaan voor de VVE; een woningcorporatie vertegenwoordigt de huurwoningen in de eigenaarvergadering en niet de huurders. De corporatie heeft net zoveel stemmen in de VVE als het aantal woningen dat zij nog in het complex verhuurt. In principe wordt de stem van de corporatie dus kleiner naarmate
er meer particuliere woningbezitters zijn. Huurders krijgen te maken met de corporatie als verhuurder en de corporatie als eigenaar die de resterende huurwoningen vertegenwoordigt en soms ook nog het beheer en onderhoud van de VVE uitvoert. De stichting Experimenten Volkshuisvesting(SEV) en de Woonbond hebben onderzocht hoe de verhouding tussen huurders en eigenaren soepel kan verlopen. In de praktijk blijkt er nogal eens verschil van mening te bestaan tussen huurders en kopers over onderhoud, leefregels in het complex enzovoorts. Er zijn twee manier waarop het contact tussen huurders en kopers soepeler kan verlopen. Huurders kunnen op uitnodiging van de VVE deelnemen aan
gemengde complexen
adviescommissies van de VVE. Dit is belangrijk omdat voor sommige voorstellen bijvoorbeeld 70% instemming van de huurders nodig is (huurrecht). De huurders in de VVE-commissie kunnen hier op wijzen. Ook is het mogelijk dat de corporatie haar stemrecht aan individuele huurders afstaat. Zo kunnen huurders dan in de VVE hun stem uitbrengen alsof zij eigenaar zijn. De HA wil bespreken of huurders in alle gemengde complexen mandaat van hun verhuurder kunnen krijgen. Bij het Wijksteunpunt Wonen Centrum worden VVE’s en huurders voorgelicht over deze mogelijkheden, in opdracht van het stadsdeel. De HA zal deze ervaringen meenemen in een stedelijk voorstel. Met dank aan Bernadette de Wit
verdeling Studenten straks niet alleen in het centrum te vinden Op donderdag 15 maart organiseerde de ASVA studentenunie het symposium: Student als pionier in Studio-K. Het symposium ging over de wat studenten voor de buitenwijken kunnen betekenen. De woningnood onder studenten blijft hoog ondanks de inspanningen die gemeente en corporaties verrichten voor studentenhuisvesting. Verreweg de meeste studenten vinden nog plek bij particuliere verhuurders, maar een groeiend deel komt terecht bij corporaties. Vooral buiten de ring is plaats en het blijkt dat studenten daar ook graag willen wonen. Emile Jaensch, wethouder Wonen van het stadsdeel Zuidoost, ziet op
8 H u u r d e r s k r a n t l e n t e 2 0 12
zijn beurt graag studenten naar Zuidoost komen. Volgens Jaensch zijn ze goed voor de lokale economie en omdat ze vaak op pad zijn dragen ze ook bij aan de sociale veiligheid. Voor Holendrecht is afgesproken dat 30 grote vrije sector woningen aan studenten worden verhuurd. DUWO start binnenkort met de bouw van 700 studentenwoningen (zie ook pagina 2 van deze Huurderskrant). Studenten zijn niet zo kieskeurig voor hun eerst kamer of woning en dus zijn zij vaak ook een goede doelgroep om omgebouwde leegstaande kantoren te betrekken. Jean Baptiste Benraad heeft veel ervaring met het proces dat nodig is om een
leegstaand kantoor om te vormen. Hij weet dat het goed haalbaar is. Maar het moet wel praktisch worden aangepakt. Niet alleen het kantoor maar ook de weg er naartoe. Myrte Rijken, voorzitter van de ASVA, woont zelf ook in Zuidoost. Zij sprak wethouder Wonen Freek Ossel streng toe, juist vanwege dat laatste praktische punt. Ze vindt dat Ossel moet zorgen voor een veilige fietsroute van en naar Zuidoost en Nieuw-West. Zij gaf helder aan dat studenten graag buiten het centrum wonen, als het maar betaalbaar is én veilig bereikbaar met OV of fiets. Als aan die voorwaarden wordt voldaan, zullen studenten steeds vaker door de hele stad gaan wonen, ook in Zuidoost en Nieuw-West.
studentensymposium
In kaart gebracht: Woningen gebouwd en gesloopt in Amsterdam 8000
andere correcties
6000
verbouw woningen
4000
sloop 2000
nieuwbouw koop 0
-2000
-4000
nieuwbouw sociale verhuur 2006
2007
2008
2009
2010
nieuwbouw particulier verhuur
In 5 jaar (2006-2010) tijd zijn er volgens O&S Amsterdam ongeveer 17.500 woningen bijgekomen. Dat is de hoeveelheid nieuwbouw minus de sloop van zo’n 7.500 woningen. De gemeente Amsterdam meldt meestal alleen hoeveel woning er gebouwd zijn en laat onvermeld hoeveel gesloopte woningen daarvan moeten worden afgetrokken. Bij de aanpak van de woningnood telt sloop natuurlijk ook mee, alleen al omdat er vooral sociale huurwoningen worden gesloopt. Dat aantal neemt sowieso af. Ook verdwijnen er elk jaar tijdelijk woningen omdat ze worden verbouwd zonder bewoning, Evenzo komen woningen terug in de voorraad als ze na renovatie worden opgeleverd. Het ene jaar is dat getal groter dan het andere jaar. Bron: O&S amsterdam. www.os.amsterdam.nl
Jaar
leefbaarheid Postzegelparkjes in de Indische Buurt Op de hoek Soembawastraat/Niasstraat in de Makassarpleinbuurt (deel van de Indische Buurt in stadsdeel Oost) lag een anoniem en weinig inspirerend pleintje, dat vooral overlast veroorzakers aantrok. De oplossing: een postzegelpark. In de Indische Buurt hebben ze er ervaring mee. Buurtbewoners kwamen zelf met het initiatief om samen te bedenken hoe
ze het pleintje konden verbeteren. Van het ene kwam het andere en zo werd er contact gelegd met de stichting Postzegelparken. Een postzegelpark is, zoals de naam al aangeeft, een klein stukje openbare ruimte, dat met een groenere inrichting voor de buurt aantrekkelijk kan worden gemaakt. Het moet uitnodigen tot ontmoetingen en activiteiten: een soort openlucht huis- en
hobbykamer voor de buurt. Essentieel is dat de buurt zich verantwoordelijk voelt voor het beheer. Er is inmiddels een plan opgesteld. De stichting Postzegelpark heeft het bewonersinitiatief actief ondersteund en heeft geadviseerd bij het beheer en de communicatie rond het postzegelpark. Ook heeft de stichting geholpen bij het aanboren van fondsen om het plan gefinancierd te krijgen. De bewoners konden overigens
gebruik maken van ervaring in het stadsdeel. In 2011 werd het eerste postzegelpark van de Indische Buurt door wethouder Nevin Özütok van stadsdeel Oost geopend. “Het mooie van dit park is dat bewoners hebben meegedacht over het ontwerp en dat zij het beheer verzorgen. Zo wordt het echt van de buurt“, aldus Özütok. Op de hoek van de Kramatweg en de Valentijnkade komt het tweede postzegelpark in de Indische Buurt.
kind. Dit is een groep die nu veel last heeft van de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. Daardoor moeten deze mensen nu in de vrije sector huren of bij de bank aankloppen voor een koopwoning maar dat is vrijwel altijd te duur. Door vrije sector woningen tegen een lagere huur aan te bieden krijgt deze groep wel een kans. De huur zou dan vanaf €560,- kunnen beginnen. Daar staat tegenover dat de huur sneller stijgt naarmate het inkomen stijgt. De HA eist overi-
gens wel dat andersom de huur wordt verlaagd als het inkomen daalt. Voor de HA biedt het experiment de mogelijkheid een oplossing te zoeken voor mensen die door de inkomensgrens tussen wal en schip dreigen te komen. Daarnaast speelt in de discussie over het experiment de vraag hoeveel huur iemand van zijn netto inkomen in redelijkheid kan betalen. Dat is een belangrijke vraag die door de politiek te vaak wordt ontlopen.
parkjes
B e ta a l b a a r h e i d Experiment met flexibele huren voor middeninkomens Wethouder Freek Ossel (PvdA) wil deze zomer een experiment starten, waarin vrije sector huurwoningen voor een lagere huur aan mensen met lagere middeninkomens worden verhuurd. Als het inkomen van de huurder stijgt, dan volgt ook een hogere huur. Minister Liesbeth Spies (CDA), de opvolger van PietHein Donner, staat Amsterdam toe hiermee te experimenteren. In overleg met de corporaties en de
Huurdersvereniging Amsterdam (HA) onderzoekt Ossel hoe dit experiment uitgevoerd kan worden. Het zal in elk geval om nieuwe verhuringen gaan en alleen om huurwoningen die geliberaliseerd kunnen worden (bijvoorbeeld vanwege de Donner-punten). Huurders met een inkomen tussen de €33.000,- en €43.000,- zijn de doelgroep. Gekeken wordt naar huishoudens met ten minste één
tussen €33.000 - €43.000
l e n t e 2 0 12 h u u r d e r s k r a n t 9
NIEUWS VAN DE LEDEN
‘Bewonersparticipatie bij Eigen Haard weer handen en voeten geven’
De leden van het nieuwe bestuur: v.l.n.r: Jennifer van den Heuvel, Hans Visser, Nelleke Lindhout, Christine Holtkamp en Paul Vierhout Foto: George Maas / fotonova.nl
HBO Argus krijgt nieuw bestuur Bert Vooijs Alleen al in Amsterdam huren ongeveer 42.000 huishoudens een woning bij woningstichting Eigen Haard, een van de grootste corporaties in het land. HBO Argus is de vereniging die deze huurders vertegenwoordigt. Eigen Haard huurde Christine Holtkamp in om de organisatie van HBO Argus te versterken. Als interim-voorzitter werft Christine bestuursleden voor HBO Argus, de huurdersvereniging van Eigen Haard. Ze streeft naar maximale diversiteit qua leeftijd, achtergrond en geslacht. “Een stevig bestuur”, zegt ze. “Uit alle windstreken van Amsterdam: mensen die weten wat er speelt in de verschillende wijken.”
Wat wil je bereiken? “Sterke belangenbehartiging voor de huurders door goed contact met de bewonerscommissies. Die zijn ons directe aanspreekpunt. ” HBO Argus krijgt ook te maken met individuele
huurders, vaak omdat die hun bewonerscommissie niet weten te bereiken. “Bij die toeleiding proberen we te helpen. We willen bewonersparticipatie optimaal organiseren.”
Verbetering participatie Bewonersparticipatie bij Eigen Haard is voor alle betrokken partijen belangrijk, aldus Christine. En die kan beter. “We hebben stadsbreed klankbordbijeenkomsten georganiseerd om een beeld te krijgen van het contact tussen bewoners(commissies) en medewerkers van Eigen Haard. Daaruit blijkt dat huurders vaak geen
10 H u u r d e r s k r a n t l e n t e 2 0 12
duidelijk antwoord krijgen op hun vragen. Dit komt door verloop onder de participatiemedewerkers bij Eigen Haard en doordat de interne dienstverlening nog niet helemaal op orde is. Dat remt de continuïteit in het opvolgen van klachten.” Per complex vindt regelmatig een schouw plaats. Bewoners, commissieleden en medewerkers van Eigen Haard lopen het complex door en bespreken wat er moet gebeuren. “Dat zou moeten werken. Eigen Haard is zich daarvan bewust en werkt hard aan verbetering van de dienstverlening aan de huurders.”
Vereniging van Eigenaren Relatief nieuw is het bestaan van zogenaamde VVE-complexen, waar een deel van de woningen is verkocht aan particulieren. De woningstich-
ting zit daar in de VVE als eigenaar van een groot deel van de woningen. “Uiteraard moet de corporatie dan niet alleen de juridische maar ook de andere belangen van de huurders behartigen. Dat kan bij de meeste corporaties beter en ook Eigen Haard werkt daar aan.”
saties bij andere corporaties. Voor best practice: “Op veel plaatsen zijn al procedures en werkwijzen bedacht die goed werken.” Ze vindt het een leuke klus. “Vooral omdat het bijdraagt aan betere belangenbehartiging voor tienduizenden huurders.”
Best practice
Waar staat HBO Argus over twee jaar?
Betere dienstverlening is gebaat bij goede communicatie en participatie. “Daarom wil Eigen Haard dat die participatie weer handen en voeten krijgt, ook aan de bewonerskant. Van het oude bestuur is één persoon aangebleven. We hebben dus gelukkig nog historisch geheugen in huis. Verder vul ik het bestuur aan met mensen die graag actief bezig zijn voor hun buurt en hun buren.” Christine maakte een rondje langs bewonersorgani-
“Midden tussen de bewonerscommissies. Bewoners moeten precies weten bij wie ze terecht kunnen. Door helderheid en stevigheid willen we HBO Argus een krachtig imago geven. Eigentijds communicerend met gebruik van nieuwe (sociale) media. Zonder gedrukte media en ouderwets persoonlijk contact te verwaarlozen, want er zijn nog genoeg huurders die niet de hele dag op internet zijn.”
De leden GEZOCHT: Bestuursleden voor Huurdersvereniging Amsterdam Belangrijk, leerzaam en leuk, dat zijn de trefwoorden bij een bestuursfunctie bij de HA De Huurdersvereniging Amsterdam, kortweg HA, komt al meer dan 10 jaar op voor de belangen van álle Amsterdamse huurders. Zij is de spreekbuis van 23 lidorganisaties die samen 200.000 Amsterdamse huishoudens vertegenwoordigen. Het HA-bestuur werkt op vrijwillige basis en streeft naar een diverse samenstelling. De HA ziet graag een afspiegeling van de Amsterdamse bevolking in haar bestuur: Jongeren, ouderen, mannen en vrouwen, van alle afkomsten, zijn van harte welkom. Sommige bestuursleden komen uit de actieve achterban, anderen zijn op persoonlijke titel in het bestuur gevraagd.
Belangrijk Je kunt de HA zien als een huurdersvakbond. Er is veel overleg met verhuurders en de overheid. Ook ondersteunt de HA rechtzaken van huurders-(organisaties) en voert ze actie. In Amsterdam zit de HA aan tafel bij de hoogste
beleidsmakers als het om volkshuisvesting gaat. De HA is een van de partijen die een handtekening zet onder grote beleidsafspraken. Een belangrijke en verantwoordelijke taak dus.
Leerzaam De kracht van de HA komt voort uit de kwaliteit van haar argumenten. Weten wat er onder bewoners leeft, staat aan het begin van het proces. Weten wat er nodig is om de woonsituatie van huurders te verbeteren is de volgende stap. De derde stap is het formuleren van met feiten onderbouwde voorstellen, die voor de huurders én voor de stad goed uitpakken. Een breed scala aan onderwerpen passeert de revue. Van huurbeleid tot de wijkaanpak en Europese richtlijnen voor de sociale sector. Dit kost veel papierwerk. Het bestuur wordt ondersteund door een kleine professionele staf, die veel voorbereidend, adviserend en uitvoerend werk verricht.
Leuk Hoewel de onderwerpen en ontwikkelingen niet altijd even leuk zijn voor de huurders zijn ze vaak wel
boeiend. Het behalen van successen draagt bij aan de goede sfeer en de uiteenlopende achtergronden van de bestuursleden zorgen soms ook voor een vrolijke noot. Voor deelname aan bestuursvergaderingen en andere bijeenkomsten ontvangen bestuursleden een kleine kostenvergoeding. Als bestuurslid word je vaak uitgenodigd om deel te nemen aan interessante bijeenkomsten, symposia en seminars op het gebied van de Amsterdamse volkshuisvesting. Hierbij ontmoet je vaak bijzondere en interessante mensen op allerlei plekken in de stad.
Oproep De HA doet een oproep aan mensen die geïnteresseerd zijn in een bestuursfunctie. Wij vragen uiteraard een hart voor huurders, enige kennis van de volkshuisvesting en affiniteit met Amsterdam. Neem voor meer informatie of een oriënterend gesprek contact op met Bastiaan van Perlo:
[email protected] of (020) 620 6882. Zie ook www.huurdersvereniging-amsterdam.nl
De huurder Eddo Gorter Hoe lang woon je hier? “Bijna 17 jaar.” Wat betaal je aan huur? “€380,-, maar daar gaat €95,- huurtoeslag vanaf. Voor dat geld heb ik ongeveer 42m2 voor mijzelf, want ik woon alleen.” Wat vind je het leukst aan de woning? “Eigenlijk alleen het uitzicht en de omgeving. Ik kijk uit op de Rembrandttoren en het Martin Luther Kingpark en wandel of fiets vanuit mijn flat binnen enkele minuten langs de Amstel de weilanden in, richting Ouderkerk aan de Amstel. Sinds een aantal jaar is de geluidsoverlast echter niet meer te harden, vooral van buren. Via politie, huismeester en woningbouwvereniging heb ik al van alles geprobeerd maar zonder resultaat. Omdat de overlast uit verschillende woningen komt, blijkt het onmogelijk dit probleem op te lossen en bovendien doen bovengenoemde instanties geen mallemoer. Gelukkig kan ik sinds een tijdje vaak bij mijn vriendin terecht en heb dan vooral medelijden met de andere bewoners in mijn pand en met mijn planten.”
De Huurdersvereniging Amsterdam `` HV Oud West (HOW) (HA) is de stedelijke vereniging van
[email protected] huurdersorganisaties in Amsterdam. www.huurdersverenigingoudwest.nl Huurdersorganisaties per verhuurder 020 - 618 24 44 en per stadsdeel kunnen lid worden van HA. Bewonerscommissies zijn `` HV Westerpark aangesloten via hun koepel.
[email protected] 020 - 618 24 44
Huurderskoepels `` Bewonersraad Rochdale (Rochdale)
[email protected] www.bewonersraadrochdale.nl 020 - 565 29 00 `` Huurgenoot (Stadgenoot)
[email protected] www.huurgenoot.nl 020 - 404 02 10
`` Huurdersplatform Noord (HpN) `` HV Zuidoost www.hvzuidoost.nl 020 - 579 79 20
Huurdersverenigingen in de particuliere sector `` Huurdersvereniging Nachtwachtlaan `` Huurdersvereniging Sloterhof `` Vereniging Flatbewoners Delflandplein `` Vereniging Van Doeyenburg
`` HBO Argus (Eigen Haard)
[email protected] www.hbo-argus.nl 020 - 408 39 82 `` Huurderskoepel Arcade (De Key)
[email protected] www.hvarcade.nl 020 - 623 36 28 (10:00-16:00) `` Huurdersplatform Palladion (Alliantie)
[email protected] www.huurdersplatformpalladion.nl 020 - 408 09 98 (di. 10:00-16:00) `` SBO (Ymere)
[email protected] www.sbobewoners.nl 020 - 625 80 46
Categorale lidorganisaties `` ANBO
[email protected] www.anbo.nl 020 - 624 40 67 `` ASVA Studentenunie
[email protected] www.asva.nl 020 - 622 57 71 `` Migrantennetwerk Kompas Wibautstraat 150, Amsterdam
`` Huurdersbelangenvereniging Duwoners (DUWO)
[email protected] www.duwoners.nl 020 - 891 08 09
`` SRVU
[email protected] www.srvu.org 020 - 598 94 24
Huurdersverenigingen per stadsdeel
Voor meer informatie over de adressen van de lidorganisaties: telefoon HA: 020 - 620 68 82
`` Huurdersvereniging Centrum
[email protected] www.huurdersverenigingcentrum.nl 020 - 625 85 69 `` Huurdersvereniging De Pijp
[email protected] www.hvdepijp.nl 020 - 662 11 45 `` Huurdersvereniging Zuider-Amstel
[email protected] www.hvza.nl 020 - 301 00 33 `` HV Baarsjes & Bos en Lommer
[email protected] www.hvdbbl.nl 020 - 618 24 44 `` HV Oost
[email protected] www.huurdersverenigingoost.nl 020 - 462 03 30
l e n t e 2 0 12 h u u r d e r s k r a n t 11
H u u r s p r e e k u r e n 2011/2012
Wat neemt u mee naar het huurspreekuur? Het huurspreekuur in uw buurt kan u helpen bij problemen met het onderhoud, de puntentelling, huurverhoging, servicekosten of het aanvragen van huurverlaging. Neem voor een vlotte afhandeling de volgende gegevens mee:
Huurteams Huurspreekuren CENTRUM
CENTRUM
`` Oude Binnenstad Nieuwe Doelenstraat 55 Tel: 421 48 68
`` Wijksteunpunt Wonen Centrum
[email protected]
`` Westelijke Binnenstad Elandsgracht 70 Tel: 420 58 35
`` Oude Binnenstad Wijkcentrum d’Oude Stadt Nieuwe Doelenstraat 55 wo 14.00-17.00 en 19.00-20.00 Tel: 622 42 88
`` Oostelijke Binnenstad Roetersstraat 174 Vanaf mei: Kleine Wittenburgerstraat 201 Tel: 622 76 98
Nieuw west `` Groenpad 4 Tel: 619 09 74
NOORD `` J. Drijverweg 5 Tel: 494 04 46
OOST `` Wijttenbachstraat 34 hs Tel: 462 03 30
WEST `` West 1e Helmersstraat 106-D Tel: 412 17 63
ZUID `` Oud Zuid Gerard Doustraat 133 Tel: 664 53 83 `` Zuideramstel, Rivierenbuurt Rijnstraat 115 Tel: 642 21 79
ZUIDOOST `` Bijlmerdreef 1289 Tel: 579 79 20
`` Westelijke Binnenstad Huis van de Buurt Jordaan & Gouden Reael Elandsgracht 70 ma-vr 14.00–16.00 di 19.00-20.00 Tel: 625 85 69 Huurverlagingsdag: di 15 mei 14.00-16.00 en 19.00-20.00 `` Oostelijke Binnenstad Dienstencentrum Plantage Weesperbuurt Roetersstraat 174 Vanaf half mei: Kleine Wittenburgerstraat 201 wo 15.00-17.00 en 19.00-20.00 Tel: 622 76 98 `` Oostelijke Binnenstad Oosterkerk Kleine Wittenburgerstraat 1 Vanaf half mei: Kleine Wittenburgerstraat 201 di 09.00-10.00 Tel: 622 38 08
NIEUW-WEST `` Wijksteunpunt Wonen Nieuw-West
[email protected] `` Osdorp Groenpad 4 ma 09.30-12.00 di 13.00-15.00 Tel: 619 09 74 `` Van Suchtelen van de Haarestraat 14-16 (Loket ZES) do 13.00-15.00 Tel: 619 09 74 `` Slotervaart Jan Tooropstraat 6 (Eigenwijks) ma 10.00-12.00 Tel: 619 09 74 `` Pieter Calandlaan 7 (Loket ZES) wo 10.00-12.00 Tel: 619 09 74
`` naam en adres van uw verhuurder `` een lijstje met onderhoudsklachten aan de woning `` een afschrift van uw laatste huurbetaling `` uw brief aan de huisbaas met melding van de gebreken `` de brief met het voorstel van de huurverhoging `` eventueel de aanschrijving van Bouw- en Woningtoezicht
`` Geuzenveld-Slotermeer Jan de Louterstraat 19 (Eigenwijks) ma 13.00-15.00 di 10.00-12.00 Tel: 619 09 74 `` Albardakade 5 (Pluspunt) do 10.00-12.00 Tel: 619 09 74 `` Woningnetbegeleiding Nieuw-West Jan Tooropstraat 6 (Eigenwijks) do 10.00-12.00 Albardakade 5 (Pluspunt) do 14.00-16.00 Osdorpplein 16 (Bibliotheek) vr 10.00-11.00 Tel: 619 09 74
NOORD `` Wijksteunpunt Wonen Noord
[email protected] `` J. Drijverweg 5 do 18.00-21.00 vr 10.00-13.00 Tel: 494 04 46 Het huurteam is bereikbaar ma t/m do van 9.00 tot 17.00 Tel: 494 04 06 Fax: 638 29 76 `` Woningnetspreekuur Ankerplaats 18 (Bibliotheek) wo 10.30-11.30 Molenwijk 21 (Bibliotheek) do 14.00-15.00 Alkmaarstraat 12 (Bibliotheek) do 14.00-15.00 Hagedoornplein 2 (Bibliotheek) vr 14.00-15.00
OOST `` Wijksteunpunt Wonen Oost
[email protected] `` Wijttenbachstraat 34 hs ma 19.00-20.00 en wo 9.00-12.00 Overig op afspraak Tel: 462 03 30 (ma t/m do)
WEST `` Wijksteunpunt Wonen West
[email protected] `` Hoofdvestiging 1e Helmersstraat 106-D ma t/m vr 10.00-12.00 di 18.00-20.00 Tel: 618 24 44 `` De Tagerijn Balboastraat 20 Wo 15.00-17.00 Woonzorgcentrum de Boeg Hoofdweg 495 do 15.00-17.00 `` De Koperen Knoop Van Limburg Stirumstraat 119 ma 18.00-20.00 `` Voor hulp bij zoeken naar woningen op Woningnet: `` Openbare bibliotheek Van Hallstraat 615 di 14.00-16.00 `` Openbare bibliotheek Bos en Lommerplein 176 vr 13.00-15.00
ZUID `` Wijksteunpunt Wonen Zuid
[email protected] `` Inloopspreekuur Oud-Zuid Gerard Doustraat 133 wo 9.00-12.00 (ook huurteam) do 19.30-21.00 Tel: 664 53 83
[email protected] `` Inloopspreekuur Hoofddorppleinen Schinkelbuurt Buurtcentrum Olympus Hygiëaplein 8-10 ma 19.00-20.00 Tel: 664 53 83
[email protected] `` Rivierenbuurt Rijnstraat 115 di 15.00-17.00 (overig op afspraak) Tel. spreekuur: ma-do 9.30-10.30 Tel. 642 21 79 `` Woonconsulent: Tel. spreekuur: ma-di 10.00-11.00 do 13:00-14:00 Tel: 642 21 79
[email protected]
www.huurdersvereniging-amsterdam.nl
`` Buitenveldert A.J. Ernststraat 112 do 15.00-17.00
[email protected]
ZUIDOOST `` Wijksteunpunt Wonen Zuidoost
[email protected] `` Wijksteunpunt Wonen Zuidoost Bijlmerdreef 1289 (CEC gebouw) do 18.00-20.00 Gratis advocatenspreekuur: do 19.00-20.00 Tel: 579 79 20 `` Anton de Komplein 150 Spreekuur op afspraak: ma 13.00-17.00 (eerst telefonisch afspraak maken op werkdagen van 9.00-12.00 uur) Inloopspreekuur: di 9.00-13.00 Tel: 252 57 77 `` Buurtentree Holendrecht Holendrechtplein 3 wo 10.00-12.00 Tel: 579 79 20
DIVERSEN `` Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag Nieuwezijds Voorburgwal 32 Eerst telefonisch een afspraak maken
[email protected] Tel: 523 01 99
WEBSITES `` www.wswonen.nl `` www.huurders.info `` www.huurverhoging.nl `` www.ep-online.nl (opvragen energielabel) `` www.energiebesparingsverkenner.nl