Van kantoor tot woning, maatschappelijk bepaald

Van kantoor tot woning, maatschappelijk bepaald

Masterproef door Norbert Drenthe Begeleid door Marius Kiers Beoordeeld door André Bus

Voorpagina: Veenwal Nieuwegein, De Kade Vastgoed

Masterproef Van kantoor tot woning, maatschappelijk bepaald

MUAD 2010/2012 Utrecht, 19 oktober 2012 Masterproef door Norbert Drenthe Begeleid door Marius Kiers Beoordeeld door André Bus

2

INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk

Pagina

Inhoudsopgave

3

Samenvatting

5

1. Inleiding 1.1. Situatieschets 1.2. Doelstelling 1.3. Probleemstelling 1.4. Onderzoeksmodel 1.5. Onderzoeksmethodiek en strategie 1.6. Leeswijzer

7

2. De actoren 2.1. Inleiding 2.2. Belangen woningcorporatie 2.3. Bijdragen woningcorporatie 2.4. Overige actoren 2.5. Belangen van de overige actoren 2.6. Bijdragen van de overige actoren 2.7. Conclusie

16

3. Maatschappelijke meerwaarde 3.1. Inleiding 3.2. Definitie 3.3. Ontstaan van maatschappelijke meerwaarde 3.4. Conclusie

28

4. Financiële randvoorwaarden 4.1. Inleiding 4.2. Financiën woningcorporatie 4.3. Kosten en opbrengsten bij transformatie 4.4. Conclusie

32

5. Overige randvoorwaarden 5.1. Inleiding 5.2. Is het gebouw beschikbaar 5.3. Programmatische verkenning 5.4. Wenselijk aantal m2 GBO 5.5. Locatiespecifieke randvoorwaarden 5.6. Bouwkundige randvoorwaarden 5.7. Technische staat 5.8. Regelgeving 5.9. Conclusie

39

6. Quick scan 6.1. Inleiding 6.2. Voorwaarden criteria 6.3. Maatschappelijke criteria 6.4. Financiële criteria 6.5. Fysieke criteria 6.6. Quick scan, alle criteria 6.7. Waarderen 6.8. Uitkomst

45

3

Hoofdstuk

Pagina

7. Toepassen 7.1. Inleiding 7.2. Veenwal, Nieuwegein 7.3. Nedinsco, Venlo-Blerick 7.4. Conclusie

59

8. Conclusies

63

9. Aanbevelingen

65

Nawoord

66

Afkortingen

67

Literatuurlijst

67

Bijlage 1: Toelichting op de quick scan

69

Bijlage 2: Toelichting scores Veenwal, Nieuwegein

72

Bijlage 3: Toelichting scores Nedinsco, Venlo-Blerick 75 Bijlage 4: SEV inspectielijst eerste beoordeling

78

4

SAMENVATTING Nederland, Denemarken en Groot Brittannië zijn koplopers bij het transformeren van gebouwen die hun functie verloren zijn. Naast monumentale gebouwen met een grote intrinsieke waarde, gaat het tegenwoordig ook om kantoren die hun functie zijn verloren. De grote leegstand van kantoren veroorzaakt verpaupering en bedreigt de leefbaarheid van de leefomgeving. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van het vastgoed in de directe omgeving. Met name in kwetsbare woonwijken heeft leegstand een negatief maatschappelijk effect. In deze wijken is een opeenstapeling van problemen rond wonen, werken, leren, opgroeien, integreren en veiligheid. Woningcorporatie kunnen door te investeren in deze wijken een bijdrage leveren aan de genoemde problemen. Dit kan bijvoorbeeld door de transformatie van een leegstaand kantoor naar woningen. Naar kantoortransformaties is al veel onderzoek verricht. De maatschappelijke afwegingen welke voor een corporatie belangrijk zijn, zijn in die onderzoeken nauwelijks in meegenomen. Ook is er nog geen snelle en eenvoudige mannier waarmee corporaties kunnen bepalen of zij een transformatie van een kantoor op zich kunnen nemen. In dit rapport is de rol van de verschillende betrokken partijen van een kantoor transformatie onderzocht en zijn de maatschappelijke, de financiële en de fysieke criteria vastgesteld. Dit resulteert in een quick scan waarmee woningcorporaties kunnen bepalen of ze gaan investeren in het transformeren van kantoorruimte naar woningen. Er zijn veel partijen betrokken bij een kantorentransformatie. De belangrijkste zijn de huidige eigenaar, de gemeente, de ontwikkelaar, de afnemer, de doelgroep, de financier en de omwonenden. Uit de juridische basis voor corporaties, het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) blijkt dat ook corporaties hier een rol bij kunnen spelen. Afhankelijk van de organisatie en financiële situatie kan de corporatie de rol van ontwikkelaar, afnemer en financier op zich nemen. Transformaties hebben hiervoor voldoende raakvlakken met de zes BBSH prestatievelden, zoals het passend huisvesten van de doelgroep, het waarborgen van de financiële continuïteit en het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten. Voordat tot een investering in een transformatie wordt overgegaan, is het belangrijk te weten of dit bijdraagt aan het oplossen van de problemen in de buurt. Zo niet, dan is het misschien verstandiger een andere interventie uit te voeren. Een combinatie van fysieke, sociale en economische ingrepen heeft hierbij de voorkeur, omdat de individuele resultaten elkaar positief beïnvloeden en het resultaat groter is dan de optelsom van de verschillende individuele ingrepen. Voor de quick scan resulteert voorgaande in de volgende zeven maatschappelijke criteria: 1) De woningen voldoen aan de vraag van de doelgroep. 2) De transformatie draagt bij aan het creëren van een gevarieerd aanbod van woningen in de buurt en wijk. 3) De transformatie draagt bij aan het ondernemingsplan van de corporatie. 4) Door de leegstand van het kantoor staat de leefbaarheid van de buurt onder druk. 5) De gemeente voert een actief beleid in het transformeren van kantoren. 6) Er vinden sociale ingrepen plaats in de wijk of buurt. 7) Er vinden economische ingrepen plaats in de wijk of buurt. Ook de financiële continuïteit van de corporaties moet bij een transformatie worden gewaarborgd. Om de investeringsambitie te kunnen realiseren zijn ze afhankelijk van de verhuur- en verkoopopbrengsten. De huidige woningmarkt, met een negatieve waardeontwikkeling en teruglopende verkopen, heeft echter grote negatieve invloed op het realiseren van deze ambitie. Des te belangrijker is het om de kosten bij een transformatie goed te beheersen. De waarde van het vastgoed, de kosten voor transformatie en de opbrengsten zijn de drie belangrijkste financiële elementen. De bouwkundige kosten, de integratieheffing en de koopprijs van een kantoor hebben de meeste invloed op het succes van een transformatie. Met name bij de koopprijs worden door noodzakelijke herfinancieringen kansen voor transformaties verwacht. Uiteindelijk moet de verkoop of verhuur van de woningen een positief rendement opleveren.

5

Naast het uitvoeren van de quick scan kan er in dit stadium van het project ook een globale investerings- en exploitatieberekening worden gemaakt. Voor de quick scan resulteert dit in de volgende drie financiële criteria: 1) De corporatie beschikt over voldoende financiële ruimte om de transformatie te financieren. 2) Het gebouw staat lang genoeg leeg. Er is er een reële kans dat de huidige eigenaar bereid is tot afwaarderen. 3) De corporatie heeft in de directe omgeving van het te transformeren gebouw zelf vastgoed in bezit. Naast de maatschappelijke en financiële afwegingen zijn er ook meer fysieke en objectieve afwegingen welke moeten worden gemaakt voordat tot een transformatie van kantoren kan worden overgegaan. Het gaat om de beschikbaarheid van het gebouw, de programmatische verkenning, het wenselijke m2 GBO, de locatiespecifieke randvoorwaarden, bouwkundige randvoorwaarden, de technische staat en de regelgeving. Met name dit laatste is met het nieuwe bouwbesluit 2012 eenvoudiger geworden bij het transformeren van kantoorgebouwen naar woningen. Toch is het vanwege mogelijke interpretatieverschillen verstandig om in een vroeg stadium in overleg te gaan met de gemeente. Voor de quick scan resulteert dit in de volgende vier fysieke criteria: 1) Het aantal m2 GBO is geschikt voor een monofunctionele bestemming. 2) Het te transformeren kantoor staat op een geschikte locatie. 3) Het te transformeren kantoor voldoet aan de bouwkundige randvoorwaarden. 4) Kostbare reparaties of vervanging van gebouwdelen van het te transformeren kantoor is niet nodig. De maatschappelijke, financiële en fysieke criteria vormen samen de quick scan. Het vullen hiervan gebeurt hoofdzakelijk door het voeren van gesprekken met experts van de corporatie en de gemeente over de verschillende criteria. Alle criteria worden gescoord. De quick scan is toegepast op twee cases om de bruikbaarheid te testen. De conclusie is dat de aandachtspunten zorgen voor de bewustwording van de positieve en negatieve kanten van de transformatie van een kantoor. Dit stelt de beoordelaars in de gelegenheid bewust te kunnen kiezen om deze criteria ondergeschikt te maken aan de andere criteria waardoor kan worden besloten wel of niet verder te gaan met dit initiatief.

6

1

INLEIDING

1.1

Situatieschets

Nederland, Denemarken en Groot-Brittannië zijn koplopers bij het transformeren van gebouwen die hun functie verloren zijn. Maar ook elders zijn voorbeelden van functieverandering van oude gebouwen te vinden. Zanger en Lang geven in hun rapport ‘Vom nutzen des umnutzens’ veel voorbeelden van Duitse transformaties. Het gaat hierbij meestal om monumentale gebouwen met een grote intrinsieke waarde, die men voor toekomstige generaties wil behouden. Het gaat hier vaak om kerkelijke gebouwen, kazernes, stations en handelsgebouwen die hun functie zijn verloren. Bij transformatie zijn deze veelal omgezet naar publiek toegankelijke functies, zoals musea, zorgcomplexen, universiteiten en commerciële ruimten. In ‘Wonen buiten kantoortijd’ uit 2012 geven Benraad e.a. aan dat net als een deel van de monumentale gebouwen ook een deel van de kantoren hun functie verliezen. Doordat er in heel Nederland een structureel overschot aan kantoren is, staan overal kantoren leeg. Een deel van deze leegstand is frictieleegstand. Dit is nodig voor verhuizingen, verhuur en verkoop. De rest, ca. 10%, is overaanbod. Door dit overaanbod daalt de waarde van het vastgoed. De verwachting is dat het overaanbod in de toekomst nog verder toeneemt, omdat er door de dalende beroepsbevolking, het nieuwe werken, het verplaatsen van banen naar goedkopere landen en de thuiswerkende zzp’ers minder kantooroppervlak nodig is. Deze problematiek speelt overal. Niet alleen in de Randstad, maar ook in de krimpregio’s. Ook andere landen kampen met een overaanbod van kantoren (www.kennisbankherbestemming.nu, 2012). Omdat er internationaal ander overheidsbeleid en een andere wetgeving is, richt dit rapport zich met name op de Nederlandse situatie. In Nederland is er ook weer extra aandacht voor kantoortransformaties. In de aanloop naar de tweedekamer verkiezingen in september 2012 is er ook politieke aandacht voor de leegstand van kantoren. Zowel links, de SP, alsook in het midden, D66, en rechts, de VVD, noemen maatregelen om de leegstand tegen te gaan. Benraad e.a. geven in hetzelfde rapport ook aan dat de leegstand verpaupering kan veroorzaken en de leefbaarheid van de leefomgeving kan bedreigen. De panden en de terreinen worden slechts beperkt onderhouden en trekken minder-gewenste personen aan, zoals krakers. Dit heeft ook een negatieve invloed op de waarde van het vastgoed in de directe omgeving. Er ontstaat een negatief vestigingsklimaat voor bedrijven, waardoor een neerwaartse spiraal voor het gebied ontstaat. Ieder gebied heeft hierin zijn eigen dynamiek. Op de ene locatie geeft de leegstand meer problemen dan op de andere. Met name in kwetsbare woonwijken heeft leegstand een negatief maatschappelijk effect. In 2007 is er erkenning gekomen voor deze zwakkere, kwetsbare wijken. Toenmalig minister Ella Vogelaar heeft 40 zogenaamde ‘krachtwijken’, later ‘prachtwijken’, benoemd. In deze wijken is een opeenstapeling van problemen rond wonen, werken, leren, opgroeien, integreren en veiligheid. In de krachtwijken staat over het algemeen een groot percentage corporatiewoningen. Er is dan ook een intensieve samenwerking tussen corporaties en gemeenten ontstaan om de problematiek in deze wijken aan te pakken. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten valt ook binnen de prestatievelden van de corporaties, zoals deze in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) is vastgelegd. Dit is de juridische basis voor het functioneren van de woningcorporaties. Uit de ‘Utrecht monitor’ uit 2011 van de gemeente Utrecht blijkt dat de krachtwijken van Utrecht, zijnde Ondiep, Zuilen oost, Kanaleneiland en Overvecht, over het algemeen een lagere of zelfs dalende vastgoedwaarde hebben ten opzichte van het stedelijk gemiddelde. Ook wonen hier vaak kansarme mensen met onder andere een gemiddeld inkomen lager dan het stedelijk gemiddelde, een hoger percentage schooluitval en een lager percentage werkenden. In het essay ‘Stedelijke vernieuwing op uitnodiging’ geeft Velden e.a. aan dat het in deze wijken wenselijk is dat de overheid en de corporaties het initiatief nemen. Dit kan bijvoorbeeld door het initiëren van kantoortransformaties. In kansrijke wijken met kansrijke bewoners pakt de markt zelf de kansen op die zich aandienen. Deze wijken groeien op eigen kracht verder. Deze wijken kunnen door corporaties en overheid meer los worden gelaten. Zo’n transformatie kan een impuls geven aan het imago en de upgrading van de buurt. Een voorbeeld hiervan is het GEB-gebouw in Rotterdam (www.kennisbank-herbestemming.nu, 2012). 7

Bovenstaande staat in figuur 1.1.1 visueel weergegeven. Hierbij verschilt de rol van de corporatie per type wijk en per type mens. Hoe kansrijker de wijk en de mensen, des te meer kan de corporatie de wijk en de mensen loslaten, om tijd, geld en energie te steken in de kansarmere wijken met kansarmere bewoners.

Figuur 1.1.1

Rol corporatie bij kansarme en kansrijke mensen en wijken

Zoals het Taskforce Transformaties (2010) van de provincie Utrecht ook aangeeft, spelen de financiële randvoorwaarden een grote rol. Dit soort binnenstedelijke kantoortransformaties zijn complex en kostbaar. Naast de kosten van de ingreep, speelt vooral de boekwaarde van een kantoor een grote rol. Bij taxaties van kantoren wordt uitgegaan van een verhuurd kantoor, hierdoor ontstaat er bij kantoren zonder verhuurpotentieel een te hoge boekwaarde. De werkelijke waarde ligt lager. Hierdoor is alleen verkoop met ‘papieren’ verlies mogelijk. Deze hoge boekwaardes zijn de belangrijkste belemmeringen voor transformatie van leegstaand vastgoed. Daarnaast maken de fiscale voordelen afwaarderen ook minder noodzakelijk. In ‘Trendbreuk in ontwikkeling van commercieel vastgoed’ uit 2012, geeft Stijnenbosch aan dat er een moment komt dat accountants of hypotheekverstrekkers de vastgoedeigenaren dwingen tot afwaarderen of afboeken. Ook heeft de minister van infrastructuur en milieu via het actieprogramma leegstand kantoren in juni 2012 een convenant afgesproken waarin overheden en marktpartijen leegstand in kantoren bestrijden en zich inzetten voor een beter functionerende kantorenmarkt. Onderdeel hiervan is het komen tot een goede methode om de waarde van niet-verhuurbare kantoren te bepalen. In ‘Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf’ uit 2011 geven Gelinck en Benraad aan dat de problemen vooral spelen bij de leegstaande kantoren aan de onderkant van de markt, welke niet op Alocaties staan, deze hebben geen toekomst meer als kantoor. Deze panden zijn veelal in handen van particuliere vastgoed cv’s . Dit soort kleinere vastgoedeigenaren hebben vaak weinig tot geen financiële ruimte om een pand te kunnen afwaarderen. Ook kunnen ze de financiering van een transformatie vaak niet zelf dragen. Benraad, Scheldwacht e.a. (2012) geven aan dat de institutionele beleggers met grote vastgoedportefeuilles, zoals pensioenfondsen een pand makkelijker kunnen afwaarderen door de compensatie van de rest van de portefeuille. Ook kunnen zij de financiering van een transformatie vaker zelf dragen. Het probleem hierbij is dat veel van deze institutionele beleggers alleen kantoren in de portefeuille hebben. Het transformeren naar en beheren van woningen zit hen niet in de genen en ook in de statuten wordt deze mogelijkheid vaak uitgesloten. Corporaties hebben over het algemeen geen tot weinig kantoren in hun portefeuille. Wel hebben zij de mogelijkheid investeringen over langere tijd te kunnen afschrijven. Hierdoor zouden zij de financiering van een transformatie bij een afgewaardeerd kantoorpand wel zelf kunnen dragen. Hiermee kunnen corporaties positieve invloed uitoefenen op de leefbaarheid van de omgeving en de waarde van het 8

omliggende vastgoed. Dit is dan met name interessant wanneer corporaties zelf in de directe omgeving vastgoed hebben (www.aedesnet.nl). Hiermee wordt niet alleen verantwoordelijkheid genomen op het financiële BBSH prestatieveld, maar ook voor het huisvesten van de doelgroep en het maatschappelijke prestatieveld. Het is onduidelijk waarom het transformeren van leegstaande kantoren in/nabij woonwijken met veel corporatiebezit niet vaker door corporaties wordt opgepakt dan nu het geval is. Het vermoeden bestaat dat dit te maken heeft met de onbekendheid met de mogelijkheden en het moeilijk grijpbare begrip maatschappelijke meerwaarde. Er is onduidelijkheid over het begrip en wat het belang voor een corporatie dan is. Bijna iedere situatie is in fysiek, maatschappelijk en economisch opzicht weer anders. Hierdoor zal niet ieder kantoor op iedere locatie geschikt zijn om door een corporatie te worden getransformeerd. Gezien de omvang van de problematiek van de leegstaande kantoren, is het de verwachting dat corporaties een grotere rol kunnen spelen bij transformatie van kantoren naar woningen. Hierbij wordt een deel van de leegstand opgelost, maar kunnen de corporaties ook invulling geven aan hun BBSH prestatievelden m.b.t. leefbaarheid, huisvesten doelgroep en het waarborgen van de financiële continuïteit. Het geven van meer duidelijkheid over de kansen en belemmeringen die er zijn zou corporaties over de streep kunnen trekken. Omdat het probleem wijd verspreid is, zijn er al diverse onderzoeken gedaan naar en ervaring opgedaan met de transformatie van kantoren. Twee van die onderzoeken zijn ‘Transformatie kantoren gaat niet vanzelf’ van Gelinck en Benraad uit 2011 en ‘Wonen buiten kantoortijd’ van Benraad, Scheldwacht e.a. uit 2012. Daarnaast zijn er ook verschillende websites met voorbeeldprojecten beschikbaar, zoals www.kennisbankherbestemming.nu en www.transformatieteam.nl. In de diverse onderzoeken gaat het vaak om tijdelijke bestemmingen voor 5 tot 10 jaar. Daarnaast gaan de adviezen veelal over aanpassingen in beleid, wet- en regelgeving welke transformaties moeten vereenvoudigen. Kansen van definitieve kantoortransformaties binnen de bestaande wet- en regelgeving is onderbelicht. Net als de eerder genoemde financiële randvoorwaarden omtrent o.a. de boekwaarden komen ook de technische randvoorwaarden uitgebreid in de onderzoeken aan bod. In ‘Wonen buiten kantoortijd’ is hier zelfs een stappenplan voor transformaties opgenomen. Het gaat dan om de rol van factoren zoals de bestemming, de locatie, de kwalitatieve en (bouw) technische factoren en de doelgroep. De combinatie tussen de financiële randvoorwaarden, de technische randvoorwaarden en de voor woningcorporaties zo belangrijke maatschappelijke randvoorwaarden wordt echter nauwelijks gemaakt. Daarnaast zijn de huidige onderzoeken omslachtig en kostbaar. Wanneer corporaties op een duidelijke en relatief eenvoudige en snelle manier de kansen van een kantorentransformatie zouden kunnen bepalen, wordt de stap om hier ook werkelijk tot over te gaan mogelijk kleiner.

1.2

Doelstelling

Het transformeren van kantoren naar woningen kan in bepaalde situaties meerwaarde opleveren voor corporaties en de maatschappij. Hiermee kunnen zij invulling geven aan hun BBSH prestatievelden m.b.t. het waarborgen van de financiële continuïteit, het passend huisvesten van de doelgroep en het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten. Hiervoor is het belangrijk dat corporaties snel en eenvoudig kunnen bepalen of een kantoor in fysiek, maatschappelijk en financieel opzicht geschikt is om te transformeren naar woningen. Dit resulteert in de volgende doelstelling: “Het ontwikkelen van een quick scan, waarmee de gebiedsmanager van een corporatie snel en eenvoudig kan vaststellen of in een gegeven situatie een transformatie van kantoorruimte naar woonruimte meerwaarde oplevert voor hun organisatie en de maatschappij.”

9

1.3

Probleemstelling

Er is geen snelle en eenvoudige mannier waarmee corporaties kunnen bepalen of zij een transformatie van een kantoor op zich kunnen nemen. Een quick scan zou hier uitkomst kunnen bieden. Om te bepalen welke criteria in de Quick scan dienen te worden opgenomen en om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden moeten eerst enkele deelvragen worden beantwoord. Hierbij wordt gekeken naar de betrokken partijen en er wordt een opsplitsing gemaakt tussen de fysieke, maatschappelijke en financiële randvoorwaarden. Dit resulteert in de volgende probleemstelling met bijbehorende deelvragen: “Wat zijn voor corporaties belangrijke fysieke, maatschappelijke en financiële criteria om relatief snel en eenvoudig te kunnen bepalen of ze gaan investeren in het transformeren van kantoorruimte naar woningen?” Deelvraag 1: Welke rol hebben de verschillende partijen bij een transformatie van kantoren naar woningen? a) Welke rol heeft een woningcorporatie bij een transformatie van kantoren naar woningen? 1) Welke belangen heeft een woningcorporatie bij een transformatie? 2) Welke bijdragen kan een woningcorporatie leveren bij een transformatie? b) Welke rol hebben andere partijen bij een transformatie van kantoren naar woningen? 1) Wie bewegen zich in het speelveld van een transformatie? 2) Welke belangen hebben de verschillende actoren bij een transformatie? 3) Welke bijdrage kunnen de verschillende actoren inbrengen bij een transformatie? Deelvraag 2 (Maatschappelijk): Wat is voor corporaties maatschappelijke meerwaarde in de context van het transformeren van kantoorruimte naar woonruimte? a) Wat is maatschappelijke meerwaarde? b) Wanneer ontstaat maatschappelijke meerwaarde? Deelvraag 3 (Financieel): Wat zijn voor corporaties de financiële randvoorwaarden bij een transformatie van kantoren naar woningen? a) Wat zijn voor een corporatie de financiële randvoorwaarden om in vastgoed te investeren? b) Welke grote kostenposten en opbrengsten zijn er bij de transformatie van kantoren naar woningen? Deelvraag 4 (Fysiek): Welke randvoorwaarden zijn bepalend voor een succesvolle transformatie van kantoren naar woningen? a) Hoe kan de beschikbaarheid van een kantoor worden bepaald? b) Welk programma is past bij een succesvolle transformatie van kantoren? c) Welke locatiespecifieke randvoorwaarden zijn bepalend voor een succesvolle transformatie van kantoren? d) Welke relevante regelgeving geldt er bij de transformatie van kantoren? e) Welke bouwkundige randvoorwaarden zijn bepalend voor een succesvolle transformatie van kantoren?

10

Deelvraag 5: Wat is voor corporaties een bruikbare quick scan om relatief snel en eenvoudig te bepalen of vervolgonderzoek bij de transformatie van kantoren naar woningen gewenst is. a) Wat zijn voor een corporatie de voorwaarden waaraan een bruikbare quick scan dient te voldoen. b) Welke maatschappelijke criteria horen in de quick scan? c) Welke financiële criteria horen in de quick scan? d) Welke fysieke criteria horen in de quick scan?

11

1.4

Onderzoeksmodel Probleemstelling: Wat zijn voor corporaties belangrijke fysieke, sociale en economische criteria om relatief snel en eenvoudig te kunnen bepalen of ze gaan investeren in het transformeren van kantoorruimte naar woningen?

1) Actoren 1 a) Woningcorporatie Omgeving

1 b) Overige Actoren Belangen

Bijdragen

Analyse

2) Maatschappelijk

3) Financieel

4) Fysiek

Groslijst

5) Quick scan Modelontwerp

Selectie

Conclusie Conclusie en advies

Aanbevelingen

Figuur 1.4.1

Onderzoeksmodel

12

1.5

Onderzoeksmethodiek en strategie

De redeneerlijn Zoals in figuur 1.4.1 ‘Schema onderzoeksmethodiek’ staat aangegeven, wordt er eerst naar de omgeving gekeken. Wie hebben er naast de woningcorporatie een belangen en welke bijdrage kunnen zij leveren bij een transformatie van kantoren naar woningen. Vervolgens vindt er een maatschappelijke, financiële en fysieke analyse plaats van kantorentransformaties. Dit resulteert in een groslijst met criteria. Aan de hand van de voorwaarden welke voor corporaties hierbij belangrijk zijn wordt een selectie gemaakt. Deze selectie vormt vervolgens de basis voor de quick scan. Met twee casusen wordt het model getoetst aan de praktijk. Hieruit volgt de conclusie en vervolgens het advies. Deelvraag 1: Actoren Bij kantorentransformaties zijn veel verschillende partijen betrokken. Niet iedere betrokkene heeft evenveel belangen. Ook zal iedere betrokkene een andere bijdrage kunnen of willen leveren. Om de rol bij kantoortransformaties te kunnen bepalen moeten eerst deze belangen en bijdrage worden bepaald. a) Omdat de woningcorporatie de spil is in dit rapport wordt deze apart genomen en aan de hand van de zes BBSH prestatievelden (zie tabel 2.2.1) verder uitgediept. Aan de hand van o.a. het ondernemingsplan van Portaal van 2010 en ‘Woningcorporaties, Partners in het wonen’ uit 2009 van Aedes zijn de grootste belangen en bijdrages van een corporatie aan een transformatie in kaart gebracht. Door interviews met een gebiedsmanager en een financieel manager van een corporatie en de eigen kennis over de corporatiesector zijn deze belangen en bijdragen uitgewerkt tot een overzicht. b) Een woningcorporatie is bij een transformatie van diverse andere partijen afhankelijk. Om te bepalen welke rol zij spelen, is het belangrijk om hen te kennen. Wie zijn het, welke belangen hebben zij en welke bijdragen kunnen zij leveren. Aan de hand van o.a. ‘Actieprogramma aanpak leegstand kantoren’ van Jonge e.a. uit 2011 en ‘Transformatie kantoren gaat niet vanzelf’ uit 2011 van Gelinck en Benraad zijn de belangrijkste actoren in kaart gebracht met hun grootste belangen en bijdragen aan een transformatie. Door middel van actor afhankelijke literatuur, informatie uit de MUAD colleges en de interviews met de belangrijkste partijen zijn deze belangen en bijdragen uitgewerkt tot een overzicht. Deelvraag 2: Maatschappelijk Een van de BBSH prestatievelden van een corporatie is het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten. Het is echter moeilijk om te bepalen of een ingreep de leefbaarheid vergroot en maatschappelijke meerwaarde oplevert. Aan de hand van o.a. de ‘Notitie Wijkwaardeontwikkeling’ van Mitros uit 2010 is eerst een eenduidige definitie vastgesteld van maatschappelijke meerwaarde. Naar aanleiding van het interview met Baaré van de gemeente Nieuwegein is vervolgens door middel van o.a. de website van Rigo en interviews met Rosenberg van Rigo, Fortuin van de ondernemersvereniging Overvecht Utrecht en Gera Esser gekeken naar de drie pijlers voor het ontstaan van maatschappelijke meerwaarde, te weten fysieke, maatschappelijke en economische ingrepen. Deelvraag 3: Financieel Kantoortransformaties vergen grote investeringen en dus spelen financiën een belangrijke rol. Aan de hand van het ondernemingsplan van Portaal van 2010, ‘Woningcorporaties, Partners in het wonen’ uit 2009 van Aedes en de interviews met Hoezen en Esser van Mitros is onderzocht wat voor corporaties financiële randvoorwaarden zijn om in vastgoed te investeren. Daarnaast is er gekeken naar andere grote financiële vraagstukken bij de transformatie van kantoren naar woningen, zoals de waarde van het vastgoed, de kosten van de transformatie en de opbrengsten. Hiervoor is o.a. gebruik gemaakt van ‘Trendbreuk in ontwikkeling van commercieel vastgoed’ van Steinebosch (2012), ‘Transformatie kantoren gaat niet vanzelf’ uit 2011 van Gelinck en Benraad, www.Design&ConstructionManagementforBuildingRenovations.com en ‘De nederlandse markt voor woningbeleggen’ van DTZ Zadelhoff uit 2011. 13

Deelvraag 4: Fysiek Naast de maatschappelijke afwegingen, zijn er ook andere onderdelen welke moeten worden afgewogen voordat tot een transformatie van kantoren kan worden overgegaan. Hierbij gaat het om de meer praktische afwegingen, zoals beschikbaarheid, de programmatische verkenning, de locatie, de regelgeving en de bouwkundige randvoorwaarden. De basis hiervoor is gelegd door het ‘Stappenplan voor transformaties’ uit ‘Wonen buiten kantoortijd’ van Benraad, Scheldwacht e.a. uit 2012. Hierin wordt uitgebreid omschreven welke procedure er kan worden gevolgd om een kantoor te transformeren en te exploiteren. Het is echter een onderzoek welke veel verder gaat en duurder is dan de quick scan in dit rapport. Daarom is er aan de hand van interviews met ervaringsdeskundigen Baaré (Gemeente Nieuwegein), Wit (architect) en Wit (ontwikkelaar) en eigen opgedane inzichten bepaald welke onderdelen wel en welke onderdelen niet geschikt zijn voor de quick scan.

Door naar quick scan!

Selectiecriteria VI

Selectiecriteria V

Selectiecriteria IV

Selectiecriteria III

Randvoorwaarden  Maatschappelijk Financieel Fysiek

Selectiecriteria II

Selectiecriteria 

Selectiecriteria I

Hoofdstuk

Deelvraag 5: Quick scan Uit de deelvragen volgt een groslijst met maatschappelijke, financiële en fysieke criteria. Om tot een werkbare quick scan te komen dient er een selectie te worden gemaakt waarmee de corporatie snel een indruk krijgt van de haalbaarheid t.a.v. de verschillende prestatievelden zoals, de eigen vastgoedportefeuille en de maatschappelijke meerwaarde. Aan de hand van de belangen van de corporaties, welke bij deelvraag één zijn onderzocht en de interviews met de verschillende partijen worden de criteria geselecteerd. Daarnaast moeten de criteria snel, eenvoudig, goedkoop en slechts met inzet van de eigen organisatie en beperkte inzet van partners zijn te bepalen. Voor het toetsen van de randvoorwaarden wordt een schema gebruikt waarbij de randvoorwaarden worden gescoord ten opzichte van de criteria. Zie het voorbeeld schema hieronder.

Schema 1.5.1 Voorbeeld selectiecriteria voor de criteria voor de quick scan De quick scan wordt vervolgens toegepast op twee casussen. Hierbij wordt de theoretische quick scan getoetst aan de praktijk. Uit de uitkomsten van de deelvragen, de quick scan en de toets kan de probleemstelling worden beantwoord, de conclusie worden getrokken en vervolgens de aanbevelingen worden gedaan. Toepassing en gebruik quick scan: Uiteindelijk is het de bedoeling dat een gebiedsmanager van een corporatie met de quick scan op een eenvoudige wijze voor zichzelf kan vaststellen of in een gegeven situatie een verder onderzoek naar de transformatie van een kantoorruimte naar woonruimte een verantwoorde beslissing lijkt. Uitgaande van het aantal te voeren gesprekken, kan de quick scan binnen een week ingevuld worden. Een gesprek met de verkopende partij of makelaar, een locatiebezoek, een gesprek met de bedrijfscontroller, een globale inventarisatie van de eigendomssituatie van het omliggende vastgoed, het raadplegen van de leegstandslijst en de leefbaarheidmonitor van de gemeente en het eigen portefeuilleplan is vaak voldoende voor het invullen van de quick scan.

14

In de quick scan komt naar voren welke positieve en negatieve maatschappelijke, financiële en fysieke onderdelen spelen bij de transformatie van dat specifieke kantoor. Hierbij wordt men gedwongen bewuste te kiezen of men over de negatieve onderdelen van de transformatie van dit specifieke kantoor heen wil stappen. Wanneer dit een positief besluit tot gevolg heeft, kan men over gaan tot verder onderzoek, zoals bijvoorbeeld uitgebreid is beschreven in ‘Wonen buiten kantoortijd’.

1.6

Leeswijzer

In hoofdstuk 1 is de inleiding gegeven voor dit rapport. Er wordt gezocht naar het antwoord op de probleemstelling. Om tot het antwoord te komen dient er eerst antwoord te komen op de deelvragen. Bij de deelvragen wordt de rol van de actoren, de maatschappelijke criteria, de financiële criteria en de fysieke criteria onderzocht om te komen tot een quick scan en het antwoord op de probleemstelling. Probleemstelling: “Wat zijn voor corporaties belangrijke fysieke, maatschappelijke en financiële criteria om relatief snel en eenvoudig te kunnen bepalen of ze gaan investeren in het transformeren van kantoorruimte naar woningen?”

In hoofdstuk 2 is aan de hand van literatuur onderzocht welke partijen er bij een transformatie van een kantoor naar woningen betrokken zijn, wat hun belangen zijn en welke bijdrage ze kunnen leveren. Vervolgens is deze informatie verfijnd aan de hand van interviews. In hoofdstuk 3, 4 en 5 komen vervolgens de maatschappelijke kant, de financiële kant en de fysieke kant van kantorentransformaties aan bod. Hierbij is eerst in hoofdstuk 3, aan de hand van literatuur, de definitie van maatschappelijke meerwaarde vastgesteld. Vervolgens zijn d.m.v. interviews de drie peilers voor het ontstaan van maatschappelijke meerwaarde vastgesteld en uitgewerkt. In hoofdstuk 4 is aan de hand van literatuur en interviews onderzocht wat voor corporaties financiële randvoorwaarden zijn om in vastgoed te investeren. Vervolgens is in dit hoofdstuk met behulp van literatuur de rol vastgesteld van de waarde van het vastgoed, de kosten van een transformatie en de opbrengsten bij een transformatie. In hoofdstuk 5 is gekeken naar de praktische kant van kantoortransformaties. De basis hiervoor is het SEV rapport ‘Wonen buiten kantoortijd’ van Benraad, Scheldwacht e.a. uit 2012. Door middel van interviews en eigen inzichten is vervolgens gekomen tot een overzicht met relevante criteria voor de quick scan. In hoofdstuk 6 komen de criteria uit hoofdstuk 3 (maatschappelijk), 4 (financieel) en 5 (fysiek) bij elkaar. Aan de hand van de belangen van de corporaties uit deelvraag één en interviews worden de criteria geselecteerd. De geselecteerde criteria vormen vervolgens de quick scan welke getoetst wordt aan twee casussen. Vervolgens kan hierna in de conclusie het antwoord op de probleemstelling worden gegeven. Daarna volgen vervolgens de aandachtspunten.

15

2

DE ACTOREN

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt gezocht naar de rollen van de verschillende partijen bij een transformatie van kantoren naar woningen. Omdat de probleemstelling wordt benaderd vanuit de corporatie, wordt er vanuit de zes BBSH prestatievelden als eerste gekeken naar de belangen en bijdragen van de woningcorporatie. Vervolgens wordt er gekeken welke andere partijen betrokken zijn, wat hun belang is en welke bijdrage ze kunnen leveren. Hierbij kan er sprake zijn van tegenstrijdige belangen. Door dit inzichtelijk te maken, kan worden bepaald wie op welke manier bij de transformatie betrokken kan worden om het tot een succes te maken. In hoofdstuk 3, 4 en 5 komen vervolgens de maatschappelijke kant, de financiële kant en de fysieke kant aan bod waar de partijen bij kantorentransformaties mee te maken krijgen. Deze worden daarin gespiegeld aan de verschillende belangen en bijdragen.

2.2

Belangen woningcorporatie

Een woningcorporatie is een organisatie die zich zonder winstoogmerk richt op het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte (Wikipedia, 2012). Dat is kort samengevat hetgeen wat in de juridische basis voor corporaties, de BBSH is vastgelegd. De BBSH benoemt hierbij zes prestatievelden waarop de corporaties verantwoordelijkheid dragen. Hier liggen dan ook de belangen van de corporaties. Het zijn: 1) Passend huisvesten van de doelgroep; 2) Kwalitatief in stand houden van het woningbezit; 3) Betrekken van bewoners bij beleid en beheer; 4) Waarborgen van de financiële continuïteit; 5) Bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten; 6) Bijdragen aan de combinatie wonen en zorg. Hierna wordt van ieder prestatieveld aangegeven wat de literatuur en met name het ondernemingsplan van Portaal erover zegt. Aan de hand van interviews met o.a. Esser van Mitros is gestaafd of dit overeenkomt met de praktijk. Aan het eind wordt aangegeven of dit dan tevens de grootste belangen van een corporatie zijn en of dit ook voor transformaties geldt. 1) Passend huisvesten van de doelgroep In het ondernemingsplan 2010 – 2014 uit 2010 van Portaal is aangegeven dat zij het doel hebben om huishoudens met een laag inkomen tot ca. € 30.000,- bruto per jaar en huishoudens met een bijzondere woonvraag te huisvesten. Daarnaast richten zij zich, in tegenstelling tot wat Europa voorschrijft, op huishoudens met een laag middeninkomen (€ 30.000,- tot € 45.000,- per jaar). Dit doet Portaal omdat, zeker in de Randstad, een deel van deze groep i.v.m. de hoge koopprijzen geen passende woonruimte kan krijgen op de woningmarkt. Esser (2012) van Mitros bevestigt dat ook Mitros en veel andere corporaties zich richten op de lage inkomens en de lage middeninkomens. Met de gemeenten worden afspraken gemaakt over de woningvoorraad (aantallen en woninggrootte) en de bereikbaarheid (hoogte van de huren) van de woningen. Dit heeft invloed op de verhuurbaarheid van de woningen en daarmee ook op de waarde van de woningvoorraad. 2) Kwalitatief in stand houden van het woningbezit Vastgoed heeft een lange levensduur. Hierbij is het noodzakelijk de portefeuille continue te vernieuwen en om ver voorbij de horizon van het ondernemingsplan te kijken. Hierbij krijgen energiebesparende maatregelen en duurzaamheid nadrukkelijk de aandacht. (Boer, Haest, Hoesel, & e.a., 2010). Renkens (2012) van Woonwenz geeft hierover aan dat woningcorporaties in een continue proces zitten om hun woningvoorraad te verbeteren en te vernieuwen. Esser (2012) vult hierop aan dat het onderhoud van de woningen en de locatie, net als de eerder genoemde doelgroep, van belang zijn voor de verhuurbaarheid van de woningen. Dus ook op de waarde van de woningvoorraad.

16

3) Betrekken van bewoners bij beleid en beheer; In het overleg tussen huurders en verhuurders zijn verschillende niveau’s aangebracht. Afhankelijk van het niveau gaat het meer of minder over de individuele bewoner. Corporaties hebben op individueel niveau contact met hun huurders. Het gaat hier over het dagelijks beheer en onderhoud van de woningen, zoals onderhoud, overlast en huurbetalingen van de individuele huurder. Wanneer het gaat om gemeenschappelijke problemen en activiteiten die veel of alle huurders in het complex aangaan, zijn de bewonerscommissies het aanspreekpunt. Zij behartigen in de gesprekken met de corporatie de belangen van de huurders in het complex (Stok, 2012). Op regionaal niveau zijn huurders ook vertegenwoordigd. Zo waarborgt De Bundeling in Utrecht in het overleg met de gemeente en de corporaties over de bewonersinbreng bij onderwerpen die de bewonerskoepels overstijgen (Bundeling, 2012). Ook op nationaal niveau zijn huurders vertegenwoordigd. De Nederlandse Woonbond is de landelijke belangenvereniging van huurders en woningzoekenden. Zij maken zich sterk voor de betaalbaarheid van de woningen, goede woningen in leefbare, veilige wijken en sterke huurdersorganisaties (Woonbond, 2012). 4) Waarborgen van de financiële continuïteit; Hoezen (2012) van Mitros geeft aan dat woningcorporaties met hun geld niet zomaar alles kunnen doen wat ze willen. Zij staan onder toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFW). Daarbij moeten zij voor investeringen vaak geld aantrekken. Zij doen dit via Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Hierbij dienen zij te voldoen aan de voorwaarden die het WSW stelt en rekening te houden met de eisen van de gemeente, het ministerie en de banken. Om een goede afweging te kunnen maken, waar een corporatie gaat investeren, is het belangrijk inzicht te hebben in de wensportefeuille. Alleen hiermee kunnen zij sturen op de waarde en waardeontwikkeling van de portefeuille. Dat zijn de enige tools om hun missie te realiseren (Esser, 2012). Naast het maatschappelijk belang van gericht investeren en het creëren van sterkere wijken, is dit ook van essentieel belang voor de toekomstige waardeontwikkeling van de huurwoningen (Boer, Haest, Hoesel, & e.a., 2010). Esser (2012) geeft dan ook aan dat bij een gedegen afweging, investeren in de transformatie van leegstaande kantoren in buurten waar corporaties veel bezit hebben, kunnen bijdragen aan de waardestijging van het vastgoed. 5) Bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten; De locatie van het vastgoed zorgt voor de lokale verankering van corporaties. Door maatschappelijke, financiële en fysieke verbeteringen dragen zij bij aan de leefbaarheid van buurten, wijken, dorpen en steden. Dit doen ze door de samenleving actief op te zoeken en om samen met gemeenten, huurders en andere belanghebbenden de maatschappelijke opgave te bepalen. Het gaat hierbij om het maken van vitale, levendige en goed functionerende buurten, waar de bewoners en hun kinderen zich veilig voelen en ze zichzelf kunnen ontplooien. Hiervoor is het voor corporaties noodzakelijk om naast een lange termijnvisie, ook een korte termijnvisie te hebben (Boer, Haest, Hoesel, & e.a., 2010). Door de verbetering van het leefklimaat, wordt direct invloed uitgeoefend op de aantrekkelijkheid van de buurt. Omdat de buurt voor meer mensen aantrekkelijk wordt, verbetert de verhuurbaarheid en stijgt de waarde van de woningvoorraad (Esser, 2012). 6) Bijdragen aan de combinatie wonen en zorg. Boer e.a. (2010) geven aan dat Portaal het vastgoed van maatschappelijke instellingen kunnen verzorgen. Ook Mitros zorgt voor onderdak aan mensen met een zorgvraag, zo geeft Esser (2012) aan. Zij zien hen als onderdeel van de reguliere doelgroep. Omdat hier vaak specifieke woonwensen bij horen, werkt een corporatie hierbij over het algemeen samen met onder andere zorginstellingen.

17

Relaties De prestatievelden zijn nauwelijks onafhankelijk van elkaar te zien. Ze hangen nauw met elkaar samen. Hetzelfde geldt voor de corporaties en hun omgeving. Corporaties hebben veel woningen en zijn hierdoor een belangrijke speler in de woningmarkt. Dit brengt ook veel verantwoordelijkheid met zich mee naar de doelgroep, maar ook naar de buurt, wijk, dorp of stad. Bij het nemen van deze verantwoordelijkheid en het realiseren van de prestatievelden werkt de corporatie samen met veel veelal locale partijen zoals de hiervoor genoemde bewoners, gemeente, politie, welzijnswerk, onderwijs- en zorginstellingen. Uit de hiervoor genoemde literatuur blijkt dat de BBSH prestatievelden direct gelinkt kunnen worden aan de belangen van een corporatie. Ook uit de interviews komt dit beeld naar voren. Ook bij een transformatie van een kantoor naar woningen dient de corporatie dan ook bij deze prestatievelden aan te sluiten. Daarbij is het een gegeven dat corporaties hierin niet alleen staan.

1. 2. 3. 4. 5. 6.

De zes BBSH prestatievelden / belangen van corporaties. Passend huisvesten van de doelgroep Kwalitatief in stand houden van het woningbezit Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Waarborgen van de financiële continuïteit Bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten Bijdragen aan de combinatie wonen en zorg

Tabel 2.2.1

2.3

De zes BBSH prestatievelden / belangen van corporaties

Bijdragen woningcorporatie

Zoals hiervoor aangegeven zijn de BBSH prestatievelden het uitgangspunt voor initiatieven van corporaties. Hierbij hebben zij de verantwoordelijkheid voor het lokale wonen en zijn daarop aanspreekbaar. Het zijn maatschappelijke ondernemers die zich samen met bewoners en anderen inzetten voor prettige buurten, wijken en gemeenten (Burg, 2009). Het transformeren van kantoren naar woningen kan onderdeel uitmaken van de strategie om dit te bereiken. Uit de literatuur en de interviews blijken de bijdragen van een corporatie voor een deel direct aan te sluiten op de prestatievelden. Doelgroep Zoals Jolanda Hoeflak (2011) van Woonbedrijf Ieder1 tijdens één van de MUAD colleges heeft aangegeven, heeft de corporatie over het algemeen veel inzicht in de doelgroepen en woonwensen in een buurt, wijk of stad. Deze kennis kan bij kantorentransformatie worden ingezet om te bepalen aan welk programma er behoefte is op die specifieke locatie. Beheer en ontwikkeling De core business van corporaties is het beheren en verhuren van vastgoed. Daarnaast hebben ze verstand van het verbeteren van de woningvoorraad door onderhoud, renovaties, sloop en nieuwbouw. Een deel van de corporaties heeft deze specifieke kennis zelf in huis en anderen huren dit in. (Renkens, 2012). Deze kennis kan worden ingezet bij het transformeren van kantoren. Investeren Al deze ingrepen kosten geld. Corporaties financieren de projecten over het algemeen voor een deel zelf. Voor de rest trekken zij extern geld aan. Doordat een groot deel van het vermogen van de corporaties in de woningen zit, fungeert dit als onderpand. Door de aanscherping van de financieringsvoorwaarden en de heffing huurtoeslag, moeten veel corporaties nu (tijdelijk) pas op de plaats maken. Hierbij geldt steeds meer het credo; “schoenmaker hou je bij je leest”. Zorg eerst voor het onderhoud van de eigen voorraad, vervolgens verbeteringen aan de huidige voorraad en daarna komt pas het toevoegen van nieuw vastgoed aan de eigen portefeuille (Hoezen, 2012). Renkens (2012) van Woonwenz geeft in een interview echter aan dat er voor een deel van de corporaties nog nauwelijks problemen zijn met de financiering van projecten. Het financieren van kantorentransformaties is dan ook één van de bijdragen welke corporaties kunnen leveren.

18

Samenwerking Corporaties hebben door hun locale verankering van nature veel locale partners. Maar ook door hun fysieke opgave hebben corporaties veel verschillende partners. Op het moment dat corporaties zelf niet kunnen of willen investeren, kunnen ze wel op zoek gaan naar samenwerkingspartners die wel kunnen en willen investeren in nieuw vastgoed. Met het organiseren van allianties kunnen corporaties dan ook een bijdrage leveren aan de transformatie van kantoren naar woningen (Esser, 2012). In de tabel hierna zijn de voorgaande punten over de bijdragen van corporaties aan de transformatie van kantoren naar woningen samengevat.

1. 2. 3. 4.

De belangrijkste bijdragen van een corporatie aan een transformatie. Inzicht in doelgroepen en woonwensen in buurt, wijk of stad Inzet kennis van onderhoud, renovatie, sloop en nieuwbouw Financieren Organiseren allianties tussen verschillende partijen die actief zijn in buurt, wijk of stad

Tabel 2.3.1

2.4

De belangrijkste bijdragen van een corporatie aan een transformatie

Overige actoren

Zoals ook uit het voorgaande blijkt, werken corporaties met veel verschillende partijen samen. Bij het transformeren van kantoren is het niet anders. Uit de literatuur komen hier slechts enkele partijen telkens terug. Ook Gelinck en Benraad (2011) geven aan dat er bij een transformatie vier belangrijke partijen zijn. Te weten de vastgoedeigenaar, de ontwikkelaar, een afnemer en de gemeente. Hierbij is de afnemer een belegger/vastgoedfonds of corporatie. Land-id (2011) zegt daarover, dat kantorenleegstand vooral wordt benaderd vanuit de structurele leegstand. Er is echter ook vraag naar ruimte. Hierbij doelen ze op de eindgebruiker. In de interviews wordt bevestigd dat de genoemde partijen een belangrijke rol spelen aangevuld met de financiers en de omwonenden.

Tabel 2.4.1

L. de Wit Vides

X

X X X

X X X X X

W. de Wit De Wit Architecten

X

X X

Hoezen Mitros

X X X X X X

Fortuin Ondernemersvereniging Overvecht

X X

Esser Mitros

Huidige eigenaar Gemeente Ontwikkelaar Afnemer Doelgroep Financier Omwonenden

Baaré Gemeente Nieuwegein

Partij

Rosenberg RIGO

In onderstaand schema staat welke geïnterviewde welke partij als belangrijk heeft aangemerkt.

X X X

X

X

X X X

X X X

X X

De belangrijkste partijen bij een transformatie per geïnterviewde

Opvallend hierbij is dat er in de literatuur slechts beperkt gesproken wordt over de financier en de doelgroep. In de interviews daarentegen worden de financier en de doelgroep door de meeste geïnterviewden als een belangrijke partij aangegeven (zie tabel 2.4.1). Fortuin (2012) geeft in het interview duidelijk aan dat juist de afgelopen twee/drie jaar er een heel ander klantbesef is ontstaan. De klant (de doelgroep) is een individu met wensen en keuzevrijheid geworden. Daarbij is het steeds lastiger om een financiering aan te trekken, waar dit in het verleden nauwelijks problemen gaf. Hiermee geeft hij gelijk een verklaring waarom de literatuur, enkele uitzonderingen daargelaten, hier weinig over zegt. Veel literatuur is één à twee jaar oud en de interviews zijn van dit jaar en dus meer actueel.

19

De belangrijkste in de literatuur genoemde partijen en de belangrijkste in de interviews genoemde partijen vormen samen een lijst met zeven van de belangrijkste partijen bij een transformatie.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

De belangrijkste overige partijen bij een transformatie. Huidige eigenaar Gemeente Ontwikkelaar Afnemer Doelgroep Financier Omwonenden

Tabel 2.4.2

2.5

De belangrijkste partijen bij een transformatie

Belangen van de overige actoren

In de vorige paragraaf is omschreven welke belangrijke partijen er, naast corporaties, betrokken zijn bij transformaties van kantoren naar woningen. In deze paragraaf wordt een korte omschrijving van de partijen gegeven en welke belangen zij hebben. En in het volgende hoofdstuk wordt omschreven welke bijdragen deze partijen aan een transformatie kunnen leveren. Huidige eigenaar De huidige eigenaar, de vastgoedeigenaar, heeft het recht om over de grond en de gebouwen (opstal) op deze grond, naar eigen goeddunken te beschikken. De term vastgoed verwijst naar het nietverplaatsbare karakter van deze goederen (Wikipedia, 2012). In het interview geeft Fortuin (2012), zelf ook vastgoedeigenaar, aan dat het halen van rendement op het vastgoed het grootste belang van de vastgoedeigenaar. In ‘Wonen buiten kantoortijd’ geven Benraad, Scheldwacht e.a. (2012) aan dat veel vastgoedeigenaren van lege kantoren echter weinig probleembesef hebben en geen maatschappelijk verantwoordelijkheidsgevoel. Door een bepaalde mate van optimisme denken ze dat het pand wel zal worden verhuurd. Fortuin (2012) geeft aan dat nu de crisis aanhoudt de omslag plaatsvindt en steeds meer vastgoedeigenaren beseffen dat bepaalde panden nooit meer als kantoor verhuurd gaan worden en waarschijnlijk altijd een verliespost blijven. Het vinden van een huurder is moeilijk. Huurders zijn kritisch, de eisen zijn hoger dan voorheen, de huurprijzen lager en er worden meer korte termijncontracten afgesloten. Een transformatie kan een oplossing zijn om leegstand tegen te gaan en te komen tot een gezond rendement. Veel van de vastgoedeigenaren hebben enkel één type vastgoed in de portefeuille. In dit rapport betreft het vastgoedeigenaren van kantoren. Zij hebben geen kennis over transformaties, de lokale woningmarkt en de wensen van verschillende groepen. Hierdoor is de stap om te transformeren erg groot. Daarnaast zoeken ze zekerheid over het slagen van het project. Het gaat dan over onder andere het verkrijgen van de benodigde bestemmingsplanwijzigingen en vergunningen (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012). Ook gaat het over de zekerheid van het terug verdienen van de investering. Dit kan alleen wanneer het pand na transformatie voor langere tijd aan de doelgroep kan worden verhuurd. Dat is ook de reden dat vastgoedeigenaren die zelf transformeren dit meestal duurzaam doen. Zelfs dan mag men blij zijn met een minimum rendement van 5 %, waar dit voorheen 15% was (Fortuin, 2012). Voor de huidige eigenaar resulteert dit in de volgende drie belangen: Belangen

Tabel 2.5.1

Huidige eigenaar Zekerheid over slagen van de transformatie Lange termijnzekerheid voor zijn investering Behalen voldoende (minimaal 5%) rendement op het vastgoed Belangen van de huidige eigenaar

20

Gemeente Een gemeente is een groep van woonkernen (dorpen, steden) met het bijbehorende gebied die samen worden bestuurd door een politiek apparaat. De gemeente is de onderste laag uit de politieke bestuursstructuur. (Wikipedia, 2012). Gemeente en woningcorporatie zijn partners op lokaal niveau. Samen zijn ze, ieder vanuit een eigen positie, verantwoordelijk voor de volkshuisvesting en bepalen ze de kwaliteit van het wonen. (Burg, 2009). Baaré (2012) van de gemeente Nieuwegein geeft aan dat door leegstand de leefbaarheid onder druk kan komen te staan en dat dit een negatief effect heeft op het imago van een wijk en stad. De gemeente heeft dan ook veel belang bij een levendige wijk zonder leegstand. De Taskforce Transformatie (2010) van de provincie Utrecht zegt hierover dat veel gemeenten de leegstand zelf in de hand werken door nieuwbouw van kantoren toe te staan. Dit is namelijk vaak erg lucratief, omdat nieuwbouw van kantoren een belangrijke kostendragers zijn bij gebiedsontwikkeling. De Argumentenfabriek (2011) voegt in daar aan toe dat bij herbestemming de gemeente inkomsten mis loopt, omdat dit ten koste gaat van gronduitgifte voor nieuwbouw. L. de Wit (2012) geeft hierover aan dat een deel van de gemeenten nog niet beseft dat een deel van de leegstand structureel is. Naast het verlies aan inkomsten zien zij transformatie onterecht als een verlies aan werkgelegenheid. Ook al ziet de gemeente zichzelf niet als probleemeigenaar, ze is wel een belangrijke partner. Zij gaat over de leefbaarheid van een wijk, zorgt voor informatie en is verantwoordelijk voor beleid en het geven van invulling aan de regelgeving, zoals het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning (Baaré, 2012). Er liggen weldegelijk kansen voor transformaties van kantoren, want veel gemeenten willen wel een oplossing voor de problemen rondom de leegstaande kantoren. Ook ligt er nog steeds een huisvestingsopgave, maar er worden minder of geen uitleglocaties door provincies toegestaan. Hierdoor wordt er steeds meer gekeken naar binnenstedelijke (her)ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de transformatie van kantoren richt men zich hierbij vooral op de woningopgave voor studenten, starters en zorg. Hiermee zijn transformaties over het algemeen slechts beperkte concurrentie voor de wat duurdere nieuwbouwappartementen voor doorstromers (Baaré, 2012). De Argumentenfabriek (2011) vult hierbij aan dat herbestemming de waarde van het omliggend vastgoed en gronden verhoogt. Het voordeel voor de gemeente hierbij is dat de OZB opbrengsten navenant meestijgen. Het ontbreekt veel gemeenten echter aan inzet, middelen en ervaring om hierin te adviseren en het transformatieproces op gang te brengen. Bij transformaties dienen gemeenten wel op te passen voor planschade door het veranderen van de bestemming in wonen. Door een plangebied vooraf een dubbele bestemming te geven kan dit worden voorkomen. Beter en logischer is het om een bestemming alleen in samenspraak met de vastgoedeigenaar te veranderen. Dit voorkomt schadeclaims voor verlies van potentiële inkomsten, die in de praktijk niet gerealiseerd kunnen worden (Transformatie, 2010). Voor de gemeente resulteert dit in de volgende drie belangen: Belangen

Tabel 2.5.2

Gemeente Aantrekkelijke woon- en vestigingsplaats zijn (imago) Inkomsten uitgifte gronden en (hogere) OZB inkomsten Huisvesten van doelgroepen Belangen van de gemeente

Ontwikkelaar Een projectontwikkelaar is vaak een onafhankelijk bedrijf dat zich toelegt op het ontwikkelen van gebruiksconcepten en de feitelijke bouw aan derden uitbesteedt. Een projectontwikkelaar neemt de bijbehorende risico's voor de klant over en levert het bouwproject na ingebruikname op aan de huurder/koper (Wikipedia, 2012). Tijdens de MUAD colleges periode ‘Binnenstedelijk gebied’ (2011) is aangegeven dat een ontwikkelaar niet locatiegebonden is en slechts een korte termijnbelang heeft. Deze ontwikkelt en

21

verkoopt. Hierbij houdt de ontwikkelaar wel in de gaten dat hij zijn rendement kan halen en de risico’s zo veel mogelijk kan beperken. Hierbij zoekt de ontwikkelaar naar uitdagingen en vernieuwingen, naar het gat in de markt, voor welk product is er een afzetmarkt. Bij bestaand vastgoed gaat het onder andere om de mogelijkheden van gebouwen zonder functie zoals leegstaande kantoren. Door te zorgen voor ervaring met kantorentransformaties kan een spin-off worden gerealiseerd (Wit L, 2012). Ontwikkelaars welke aan een aannemer zijn gerelateerd, kunnen soms onrendabel ontwikkelen, om de gerelateerde aannemer aan het werk te houden. Wanneer financiële crisissen, zoals nu, langer aanhouden, raken reserves op en kunnen zij dit niet volhouden. Continuïteit van projecten, en dus van bedrijfsvoering, is noodzakelijk. Gezien het aantal leegstaande kantoren liggen hier enorme kansen. Hierbij is het echter noodzakelijk om voldoende afnemers voor de projecten te vinden (Hufstad & anderen, 2010/2011/2012). L. de Wit (2012) vult hierbij aan dat het uiteindelijke rendement ervoor moet zorgen dat de aandeelhouders en financiers van de ontwikkelaar tevreden worden gesteld. Voor de ontwikkelaar resulteert dit in de volgende drie belangen: Belangen

Tabel 2.5.3

Ontwikkelaar Behalen rendement Continuïteit van projecten (vinden van afnemers) Beperken risico’s Belangen van de ontwikkelaar

Afnemer (Belegger) Met afnemer wordt hier bedoeld de corporatie of de belegger welke het hele pand afneemt om deze vervolgens te verhuren of uit te ponden (woning verkopen bij vertrek huurder). De corporatie is eerder in dit hoofdstuk al aan bod gekomen. Hier richt ik mij op de belegger. Institutionele beleggers zijn instellingen die het vermogen van bijvoorbeeld pensioenfondsen of verzekeringsmaatschappijen beheren. Deze professionele beleggers nemen een groot deel van het aandelenbezit voor hun rekening. Zij hebben financiële verplichtingen jegens hun polishouders. Uit het rendement op de hen toevertrouwde middelen (premies) moeten die voldaan kunnen worden (Wikipedia, 2012). Beleggers zoeken een veilige investering in tijden van onrust op de financiële markten. Op dit moment staan de huurinkomsten en de vastgoedprijzen onder druk. In tijden van laagconjunctuur is de vraag naar nieuwe kantoor- en winkelruimte klein, hierdoor loopt de leegstand op en zakken de huurprijzen. Dit zal uiteindelijk tot uiting komen in lagere vastgoedwaarden (Beleggersbelangen, 2011). In het artikel ‘Huurwoningen weer in trek bij beleggers’ uit 2011 van www.cashcow.nl staat, dat door het wegvallen van de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt, woningen een gewilde belegging blijven. Het geeft een grote zekerheid van doorlopende verhuur en de koppeling van huren aan de inflatie zorgt er waarschijnlijk voor dat de belegging op lange termijn waardevast is. DTZ Zadelhoff (2011) bevestigt dat investeren in huurwoningen, door de Nederlandse regelgeving en de grote vraag, een solide investering is. Voor de afnemer resulteert dit in de volgende drie belangen: Belangen

Tabel 2.5.4

Afnemer Behalen voldoende rendement op het vastgoed Veilige investeringen Alternatieven voor commercieel vastgoed Belangen van de afnemer

22

Doelgroep Een klant is de afnemer van een goed of dienst van een leverancier. Bij een huurder wordt de woning tegen een periodieke (maandelijkse) vergoeding wordt. Bij een koper wordt de woning tegen een eenmalige betaling overgedragen aan de nieuwe eigenaar. (Wikipedia, 2012) Een klant is gebaat bij een groot en gevarieerd aanbod woningen. Hij kan dan kiezen voor een woning en locatie welke het beste bij zijn of haar budget en leefstijl past. Hierbij is het een gegeven dat het aantal eenpersoons huishoudens sterk toeneemt. Een deel van deze huishoudens heeft een voorkeur om te wonen in de binnenstad (Burg, 2009). DTZ Zadelhoff (2011) geeft aan dat in de perifere provincies bevolkingskrimp is en dat er met name in de Randstad nog een groot tekort aan woningen voor starters en mensen met een laag inkomen en laag middeninkomen is. Hierbij gaat het voor een deel om woningen onder de sociale huurprijsgrens van € 665,- (www.huurcommissie.nl), maar ook om woningen met een prijsstelling van € 665,- tot € 1.000,-. Voor de doelgroep resulteert dit in de volgende drie belangen: Belangen

Tabel 2.5.5

Doelgroep Woningen voor starters en mensen met een laag (tot € 665,-) of middeninkomen (€ 665,tot € 1.000,-) Een groot en gevarieerd aanbod woningen Woningen in de (binnen)stad en Randstad Belangen van de doelgroep

Financier Een financier is een persoon of bedrijf dat kapitaal levert om een bepaalde activiteit te bekostigen. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om het financieren van een onderneming, maar ook om een object (Wikipedia, 2012). Over het algemeen gaat het hierbij om banken, maar ook woningcorporaties en beleggers kunnen als financier fungeren. Vaak zijn zij dan ook afnemer. Corporaties zijn vaak portefeuille gefinancierd. Het leeuwendeel van de leningen zijn afgesloten bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Waterschapsbank (Burg, 2009). In 2009 heeft de toenmalige minister van financiën Bos het ‘Rapport adviescommissie toekomst banken’ aan de tweede kamer aangeboden. Hierin staat dat financiers een gezond rendement willen halen op het geld dat is uitgezet. Hierbij hebben ze er belang bij dat er op lange termijn waarde wordt gecreëerd. Hierbij moet er rekening worden gehouden met de belangen van aandeelhouders, maar ook de belangen van personen en bedrijven die sparen en lenen. Hierbij wegen ze de commerciële kansen af tegen de te nemen risico’s. Om een zo’n beperkt mogelijk risico te lopen, zijn veel leningen op vastgoed geborgd met een hypotheek. Voor de financier resulteert dit in de volgende drie belangen: Belangen

Tabel 2.5.6

Financier Gezond rendement en waardecreatie op lange termijn Belangen van aandeelhouders en klanten Beperken risico’s o.a. door borging met hypotheek Belangen van de financier

Omwonenden Bewoners in de buurt. Een buurt is een gebied binnen een stad (bebouwde kom) dat door bewoners als een bij elkaar horend geheel wordt ervaren (Wikipedia, 2012). Bewoners hebben een groot belang bij de leefbaarheid van hun buurt. Leegstand werkt verloedering in de hand. Een transformatie zorgt voor levendigheid en een groter draagvlak voor voorzieningen in de buurt (Hufstad e.a., 2010/2011/2012). Een voorbeeld van zo’n transformatie is het Hostel Hogelanden in Utrecht. Hier heeft het Buurtcomité Hoogstraat zich intensief bezig gehouden met het maken van afspraken over de transformatie en het beheer van een oud politiebureau naar een opvang voor dakloze verslaafden. De omwonenden willen graag dat de overlast door het leegstaande gebouw 23

wordt opgelost en dat dit zo min mogelijk overlast veroorzaakt. Ook willen ze duidelijkheid over de invulling en de te verwachten overlast. Bij zorgvoorzieningen, zoals hier een daklozenopvang met verslaafdenzorg, willen ze dat er afspraken worden gemaakt om de overlast in de buurt door rondhangende junks of dronken personen tegen te gaan. (Utrecht, 2012) Voor de omwonenden resulteert dit in de volgende drie belangen: Belangen

Tabel 2.5.7

2.6

Omwonenden Een leefbare buurt en wijk Duidelijkheid over de invulling en de te verwachten overlast Behouden voorzieningen in de buurt Belangen van de omwonenden

Bijdragen van de overige actoren

Eerder in dit hoofdstuk zijn de zeven belangrijkste partijen bij een transformatie van een kantoor naar woningen bepaald. In de vorige paragraaf is onderzocht wie deze partijen eigenlijk zijn en wat hun grootste belangen zijn. In deze paragraaf wordt vervolgens gekeken welke bijdragen de verschillende partijen aan een kantorentransformatie kunnen leveren. Jonge e.a. (2011) geven aan dat hierbij de betreffende vastgoedeigenaren, afnemers en ontwikkelaars primair aan zet zijn en dat gemeenten bij voorkeur niet actief willen of kunnen werven of transformeren. Huidige eigenaar Door de onzekerheden bij transformaties nemen de vastgoedeigenaren een afwachtende houding aan. Wanneer er dan toch een initiatief voor een transformatie is, worden alle procedures achter i.p.v. naast elkaar doorlopen. Dit zorgt ervoor dat het transformatieproces langer duurt en meer geld kost (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012). Fortuin (2012) geeft in een interview echter aan dat de vastgoedeigenaar in eerste instantie de probleemeigenaar is. Hij zal binnen zijn mogelijkheden alles doen om tot een gezond rendement van zijn vastgoed te komen. Een vastgoedeigenaar is hierbij bereid tot financieren en kan bij de transformatie in ieder geval het vastgoed inzetten. In de interviews geven Rosenberg (2012), Fortuin (2012), L. de Wit (2012) en Renkens (2012) aan dat om te komen tot een financieel gezonde transformatie er over het algemeen eenmalig op het vastgoed moet worden afgewaardeerd. Dit kan alleen wanneer de betreffende vastgoedeigenaar hier de noodzaak van in ziet. Daarnaast moet het ook wel mogelijk zijn om af te waarderen. Veel vastgoed is namelijk extern gefinancierd en een eventuele financier dient wel akkoord te gaan met het afwaarderen. Wanneer de vastgoedeigenaar de financiële middelen niet heeft om af te waarderen en vervolgens zelf te transformeren, is afwaarderen en verkopen ook een optie. Voor de huidige eigenaar resulteert dit in de volgende drie bijdragen: Bijdragen

Tabel 2.6.1

Huidige eigenaar Inzetten vastgoed Afwaarderen vastgoed Investeren in transformatie Bijdragen van de huidige eigenaar

Gemeente We hebben te maken met een terugtredende overheid. De overheid concentreert zich op de regiefunctie (Stijnenbosch, 2012). Dit geld ook voor transformaties. Baaré (2012) geeft in een interview hierbij aan dat gemeenten ook geen of slechts beperkte financiële middelen hebben om projecten te subsidiëren. Wel hebben gemeenten verschillende mogelijkheden om leegstand tegen te gaan. Zo kunnen ze o.a. een handhavingsbeleid opstellen om verpaupering tegen te gaan. Ook verplicht de nieuwe leegstandswet gemeenten om een leegstandsregister bij te houden. Hierin wordt bijgehouden welke 24

kantoren leeg staan. Hierbij kunnen gemeenten kantooreigenaren de verplichting opleggen een leeg pand te melden. Aan de hand van deze informatie kan de gemeente met de eigenaren in gesprek gaan om een tijdelijke of definitieve oplossing te zoeken voor de leegstand. Wanneer kantooreigenaren niet meewerken geeft deze wet mogelijkheden om uiteindelijk boetes van enkele tienduizenden euro’s te heffen (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012). Baaré (2012) geeft aan dat naast de wettelijke mogelijkheden om kantooreigenaren te verplichten na te denken over een leegstaand pand, de gemeente ook andere mogelijkheden heeft om een kantoortransformatie mogelijk te maken. Zo is bij gemeenten meestal wel kennis van de lokale woningmarkt en de wensen van de verschillende doelgroepen aanwezig. Ook kunnen ze actief beleid voeren en daarbij o.a. aangeven op welke locaties gemeenten transformaties toestaan, of zelfs wensen. De gemeente Nieuwegein heeft zelfs een werkwijze voor initiatiefnemers opgesteld. Ook in Amsterdam wordt actief beleid gevoerd om leegstand tegen te gaan. Door het inzetten van een beleidsadviseur/kantorenloods wordt het vertrouwen versterkt en eigenaren gestimuleerd en gefaciliteerd bij het omzetten van kantoren naar woningen (Amsterdam, 2012). Gelinck en Benraad (20110) gegeven aan dat wanneer gemeenten kantooreigenaren en de potentiële afnemers met elkaar in contact brengen om gezamenlijk over de toekomst van een gebouw na te denken, dit vaak al voldoende is om tot een initiatief te komen. Voor de gemeente resulteert dit in de volgende drie bijdragen: Bijdragen

Tabel 2.6.2

Gemeente Wettelijke mogelijkheden tot stimuleren (o.a. handhavingsbeleid en de leegstandswet) Voeren van actief beleid en geven van vertrouwen en duidelijke informatie Bij elkaar brengen vraag en aanbod Bijdragen van de gemeente

Ontwikkelaar Ontwikkelaars combineren de financiële voorwaarden met de ruimtelijke invulling. Hierbij geven zij invulling aan het proces en verbinden de verschillende partijen, zoals eigenaren, financiers, gemeente en afnemers (Wit L, 2012). Daarnaast ontwikkelt een projectontwikkelaar op eigen initiatief en eigen risico en kennen zij de betreffende bouw- en regelgeving. Ook zijn zij over het algemeen zelf ook (voor een deel) financier van het project. (Hufstad & anderen, 2010/2011/2012). Voor de ontwikkelaar resulteert dit in de volgende drie bijdragen: Bijdragen

Tabel 2.6.3

Ontwikkelaar Verbinden verschillende partijen, zoals eigenaren, financiers, gemeente en afnemers Ontwikkelen op eigen initiatief en eigen risico Financieren Bijdragen van de ontwikkelaar

Afnemer Institutionele beleggers hadden in 2010 totaal ca. € 1.500 miljard belegd vermogen. Hiervan was 3% belegd in vastgoed, totaal ca. € 45 miljard (Centraal Bureau voor de Statistiek). Gezien de zoektocht naar veilige beleggingen is dus nog een enorm potentieel voor nieuwe kantoortransformaties naar woningen (DTZ Zadelhoff, oktober 2011). Hierbij zijn beleggers eigenaar en financier. Doordat ze, net als corporaties, gebonden zijn aan de locaties waar hun vastgoed staat en dat de locatie voor een groot deel de waarde van het vastgoed bepaalt, zetten ze over het algemeen in op duurzaam beheer en een leefbare omgeving (Fortuin 2012).

25

Voor de afnemer resulteert dit in de volgende drie bijdragen: Bijdragen

Tabel 2.6.4

Afnemer Eigenaar/beheerder Financier Duurzaam beheer Bijdragen van de afnemer

Doelgroep Er wordt niet getransformeerd voor leegstand. Door in overleg te gaan met potentiële huurders en kopers, kan worden ingespeeld op hun belangen en wensen. Hierdoor is de kans groter dat de woningen worden verhuurd of verkocht voor de gewenste prijs (Burg, 2009). De doelgroep bij transformatie zijn kopers en huurders met een laag of een middeninkomen (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012). Volgens het Nibud kan met een modaal inkomen een hypotheeklening worden aangegaan van € 150.000,-, terwijl een gemiddelde woning volgens de NVM rond de € 230.000,- ligt. De kans dat grotere en duurdere woningen en zeker appartementen verkocht worden is dan ook beperkt. Voor huurwoningen geldt dit ook. Voor huurwoningen tot € 1.000,- is er nog een grote markt (DTZ Zadelhoff, oktober 2011). Voor de doelgroep resulteert dit in de volgende twee bijdragen: Bijdragen

Tabel 2.6.5

Doelgroep Afnemen van woningen (kopen of huren) Kenbaar maken van belangen en wensen Bijdragen van de doelgroep

Financier L. de Wit (2012) geeft in een interview aan dat veel panden voor een groot deel extern zijn gefinancierd. Bij een transformatie dienen ook de financiers af te schrijven op het vastgoed. Wanneer zij hier niet toe bereid zijn, kan er over het algemeen niet worden getransformeerd met een gezond rendement. Naast afschrijven op het huidige vastgoed, kan een financier ook de transformatie zelf financieren. In de MUAD colleges uit periode ‘Binnenstedelijk gebied’ (2011) is hierover aangegeven dat bij vastgoedontwikkelingen banken over het algemeen maximaal 50% tot 60% financieren. De rest dient de ontwikkelaar of eigenaar zelf in te brengen. Soms kan voor een deel van het restbedrag nog een achtergestelde lening (Mezzaninelening) met een investeerder worden aangegaan. Hier wordt gezien het risico, een hogere rente voor berekend. Voor de financier resulteert dit in de volgende twee bijdragen: Bijdragen

Tabel 2.6.6.

Financier Nemen verlies bij afwaarderen Financieren - Hoofdlening (maximaal 50% tot 60%) - Mezzaninelening (achtergestelde lening, maximaal 40% tot 50%) Bijdragen van de financier

26

Omwonenden Over het algemeen is de bijdrage van omwonenden beperkt. Wel kunnen ze de politiek of de media benaderen om problemen aan het voetlicht te brengen. Wanneer de transformatie werkelijk wordt ingezet voor het verbeteren van de leefbaarheid, dan is het verstandig ze een grotere rol te geven (Rosenberg, 2012). L. de Wit geeft ook aan dat de omwonenden het gebied kennen en hierdoor bruikbare informatie hebben. Door hen op een juiste manier te betrekken en te informeren, worden spookverhalen voorkomen, hun betrokkenheid vergroot en kunnen ze als ambassadeurs voor het project dienen. Voor de omwonenden resulteert dit in de volgende twee bijdragen: Bijdragen

Tabel 2.6.7.

2.7

Omwonenden Inbrengen kennis van de buurt en wijk Ambassadeurs voor het project Bijdragen van de omwonenden

Conclusies

Bij een kantorentransformatie zijn veel partijen betrokken. De belangrijkste zijn de huidige eigenaar, de gemeente, de ontwikkelaar, de afnemer, de doelgroep, de financier en de omwonenden. De corporatie kan afhankelijk van de organisatie en financiële situatie bij een transformatie de rol als ontwikkelaar, afnemer en financier op zich nemen. Hierbij dienen de corporaties de BBSH prestatievelden (zie tabel 2.2.1) voor ogen te houden. Een deel van de corporaties heeft moeite met het aantrekken van nieuwe financieringen. Zij moeten meer dan voorheen, keuzes maken tussen projecten. Door de huidige eigenaren en beleggers, die kunnen investeren bij elkaar brengen kunnen al initiatief van de grond komen, zonder dat het noodzakelijk is dat de corporatie zelf investeert. Door fysieke investeren kan een buurt aantrekkelijker worden. Dit heeft indirect invloed op de waardeontwikkeling van het vastgoed omliggende vastgoed.

27

3

MAATSCHAPPELIJKE MEERWAARDE

3.1

Inleiding

In het vorige hoofdstuk is onderzocht welke partijen een rol hebben bij het transformeren van kantoren naar woningen. In de volgende hoofdstukken komen de financiële kant en de fysieke kant van het transformeren aan bod. Maar eerst wordt in dit hoofdstuk de maatschappelijke kant onderzocht. Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten is één van de BBSH prestatievelden. Leefbaarheid en maatschappelijke meerwaarde zijn echter relatief ongrijpbare begrippen, waaraan een ieder zijn eigen interpretatie geeft. In dit hoofdstuk wordt onderzocht of het mogelijk is om te bepalen of een ingreep de leefbaarheid vergroot en maatschappelijke meerwaarde oplevert en welke rol de transformatie van kantoren daarbij kan spelen. Daarvoor wordt eerst een eenduidige definitie vastgesteld van maatschappelijke meerwaarde. Vervolgens worden de drie pijlers, te weten fysiek, sociaal en economisch, voor het ontstaan en het bepalen van maatschappelijke meerwaarde onderzocht.

3.2

Definitie

Voor de maatschappelijke meerwaarde kan worden vastgesteld, is het belangrijk te weten wat de huidige waarde van de wijk is, de wijkwaarde. Wijkwaarde bestaat uit indicatoren aan de hand waarvan bepaald kan worden hoe het gaat met een wijk. Algemene indicatoren waaraan bepaald kan worden hoe goed het gaat met een wijk zijn onder andere de tevredenheid over de woning en de buurt, de WOZ-waarde, de schoolprestaties, het opleidingsniveau, het aantal werkzoekenden, het gemiddelde inkomen, de gezondheid, de sociale samenhang, het verantwoordelijkheidsgevoel, het onveiligheidsgevoel, de geregistreerde onveiligheid en de toekomstverwachting (Wijkwaardeontwikkeling, 2010). In de krachtwijkenaanpak van voormalig minister Vogelaar zijn de gelijksoortige indicatoren wonen, werken, leren, opgroeien, integreren en veiligheid genoemd. De maatschappelijke meerwaarde van een ingreep wordt dan bepaald door de stijging van deze indicatoren nu en in de toekomst. Hierbij is het belangrijk dat de stijging van de indicatoren (de baten), worden afgezet tegen de verwachte inspanningen en kosten (de lasten) (Rosenberg, 2012). Hieruit volgt de volgende definitie: Maatschappelijke meerwaarde is de stijging van de huidige wijkwaarde, die door een ingreep ontstaat. Definitie 3.2.1 Maatschappelijke meerwaarde

3.3

Ontstaan van maatschappelijke meerwaarde

Boer e.a. (2010) gegeven aan dat de basis voor een leefbare buurt schoon, heel en veilig is. Esser (2012) bevestigt dat dit ook voor Mitros geldt. Verder geeft ze aan dat het belangrijk is om in de wijk aanwezig te zijn voor bewoners en organisaties. Hierbij kan de corporatie onderlinge verbindingen leggen en samenwerking stimuleren. Ze geeft ook aan dat deze elementen een meerwaarde hebben, maar dat het moeilijk is deze in geld uit te drukken. Ook in de ‘Notitie wijkwaardeontwikkeling’ van Mitros uit 2010 wordt aangegeven dat er bij gebieds- en projectontwikkeling nog weinig ervaring is met het vooraf bepalen van de maatschappelijke meerwaarde van een ingreep. Achteraf kan hier wel een inschatting van worden gemaakt. De gerealiseerde meerwaarde is echter vaak niet specifiek aan één specifieke interventie of gebeurtenis toe te wijzen. In dit rapport gaat het specifiek om de transformatie van lege kantoren naar woningen. Baaré (2012) geeft aan dat dit helpt bij het oplossen van de leegstand en het invullen van de woningopgave. Daarentegen is de woonkwaliteit over het algemeen minder dan bij nieuwbouw en de woningen zijn vooral geschikt voor studenten, starters en lage inkomens. Rosenberg (2012) zegt daarom dat, voordat tot een ingreep wordt overgegaan, het belangrijk eerst in kaart te brengen welke problemen de leegstand met zich mee brengt en wie hier last van hebben. Pas dan kan worden bepaald of de transformatie van het specifieke kantoor een oplossing is voor de problemen in de buurt. Naast deze fysieke ingreep zijn er namelijk ook nog sociale en economische ingrepen mogelijk (Baaré, 2012). Hierna wordt toegelicht wat wordt verstaan onder deze drie pijlers van maatschappelijke meerwaarde.

28

Fysieke ingrepen In ‘Woningcorporaties, Partners in het wonen’ uit 2009 geeft Burg aan dat met fysieke verbeteringen, investeringen aan de woningen wordt bedoeld, zoals sloop, nieuwbouw en renovatie. Maar ook het verkopen van nieuwbouw- en corporatiewoningen vallen onder de fysieke ingrepen en zorgt voor gemengde eigendomsvormen. Hierdoor ontstaat verscheidenheid in woningbezit en wordt de middeninkomens de kans geboden een koopwoning te verwerven (Boer, Haest, Hoesel, & e.a., 2010). Ook transformatie is een fysieke ingreep en draagt bij aan een aantrekkelijke woon- en werkomgeving en kan de economische structuur versterken (Argumentenfabriek, 2011). Baaré (2012) geeft hierbij aan dat het ook een oplossing voor de leegstand biedt en helpt bij het oplossen van het tekort aan betaalbare woningen van voldoende kwaliteit. Wanneer er bij de ingreep ook nog ontmoetingsplaatsen worden gecreëerd, ontstaat er traffic. Dit maakt een gebied aantrekkelijk en plezierig om te verblijven (Fortuin, 2012). In de evaluatie van Timorplein door Rosenberg (2009) geeft hij aan dat die aantrekkelijkheid kan leiden tot een hogere tevredenheid van de bewoners en een verhoging van de huizenprijzen. Bij Timorplein bleef de positieve invloed op de huizenprijzen beperkt tot woningen binnen 200 meter afstand tot het getransformeerde gebouw. Die prijsverandering vormt de geldelijke waardering voor de verbeterde leefbaarheid, veiligheid en dergelijke. Over het algemeen dragen de fysieke ingrepen positief bij aan onder andere de tevredenheid over de woning en buurt, de WOZ-waarde, de veiligheid, de instroom van hoger opgeleiden, het verantwoordelijkheidsgevoel en de toekomstverwachting (Wijkwaardeontwikkeling, 2010). Sociale ingrepen Op de website van Doenja wordt aangegeven dat het bij sociale ingrepen om mensen gaat. Dit kan een individu zijn, maar het kunnen ook groepen zijn. Er wordt aangegeven dat het bij individuen kan gaan over zwakke gezinnen welke geholpen worden door een sociaal makelaar of casemanager van het lokale welzijnswerk. Deze sociaal makelaar of casemanager kan de bewoner helpen met het op orde brengen van zijn of haar financiën of sociale leven. Ook kunnen ze de individu helpen met de toegang tot de reguliere gezondheidszorg. Daarnaast wordt aangegeven dat de sociaal makelaar groepen kan helpen bij de organisatie van activiteiten voor de buurt, zoals spelen en bewegen, samen koken, handwerken en knutselen. Esser zegt hierover dat bewoners vaak goede ideeën hebben. Met wat hulp kunnen ze deze ideeën omzetten in concrete initiatieven. Het is wel belangrijk deze initiatieven te ondersteunen en, indien gevraagd, een financiële bijdrage te leveren. Naast deze buurtactiviteiten welke bewoners met wat hulp zelf kunnen organiseren, zijn er ook activiteiten die door de gemeente zelf of door stichtingen kunnen worden opgestart. Het gaat dan om werkgelegenheidsprojecten of projecten rond scholen, zoals huiswerkklassen en stageplekken (Esser, 2012). Dit soort sociale ingrepen dragen positief bij aan de sociale samenhang in een buurt, de tevredenheid over de buurt, de schoolprestaties van de kinderen en de toekomstverwachting van de bewoners (Wijkwaardeontwikkeling, 2010). Economische ingrepen Bij de MUAD colleges in periode ‘Wijken´ is aangegeven dat met economische ingrepen wordt beoogd om meer bedrijvigheid en werkgelegenheid in de wijk te krijgen. Dit is een voorbeeld van het stimuleren van traffic waar Fortuin (2012) in het interview op doelt. In deze collegeperiode is uitgebreid ingegaan op het feit dat er in veel wijken van oudsher winkels aanwezig zijn. Veel van de winkels zijn in de loop van de tijd verdwenen door de concurrentie van de grote supermarkten en door het met pensioen gaan van de winkeliers. Bedrijfsvoortzetting is vaak niet meer rendabel. Hierdoor en door sloop zijn veel van de winkels verdwenen. In de nieuwbouw is vaak geen plaats voor de kleine winkeliers. Door de hoge investering is de huur te hoog. Toch kan het voor een buurt goed zijn als er ruimtes zijn voor de lokale middenstand, startende ondernemers en woonwerkunits. 29

Het creëren van dit soort ruimtes kan positief bijdragen aan de tevredenheid over de buurt, de WOZwaarde, het aantal werkzoekenden, het gemiddelde inkomen, de sociale samenhang, het onveiligheidsgevoel en de toekomstverwachting (Wijkwaardeontwikkeling, 2010). Hiervoor zijn de belangrijkste ingrepen en de maatschappelijke resultaten die hierbij ontstaan omschreven. In de onderstaande tabel staat hier een samenvatting van.

Pijler Fysieke ingrepen

Sociale ingrepen

Economische ingrepen

De belangrijkste ingrepen voor het ontstaan van maatschappelijke meerwaarde Investeringen aan de woningen, zoals sloop, nieuwbouw en renovatie Transformatie van kantoren naar woningen Verkopen van nieuwbouw- en corporatiewoningen Creëren ontmoetingsplaatsen

Inzetten van een sociaal makelaar of casemanager Organiseren van activiteiten voor de buurt Ondersteunen bewonersinitiatieven Werkgelegenheidsprojecten of projecten rond scholen Realiseren van woonwerkunits Ruimtes creëren of behouden voor de lokale middenstand en startende ondernemers

Tabel 3.3.1

De belangrijkste maatschappelijke resultaten Bijdrage aan de realisatie van voldoende betaalbare woningen Realisatie verscheidenheid in woningbezit Verbeterde tevredenheid over woning en buurt Stijging WOZ waarde (woningen binnen een straal van 200 meter) Verbeterde veiligheid Instroom hoger opgeleiden Versterkt verantwoordelijkheidsgevoel Verbeterde toekomstverwachting Verbeterde sociale samenhang Verbeterde tevredenheid over de buurt Verbeterde schoolprestaties Verbeterde toekomstverwachting Verbeterde tevredenheid over de buurt Stijging WOZ waarde Daling aantal werkzoekenden Stijging gemiddeld inkomen Verbeterde sociale samenhang Verbeterde veiligheid Verbeterde toekomstverwachting

Ontstaan van en bijdragen aan maatschappelijke meerwaarde

Combinatie Rosenberg (2012) geeft aan dat pas wanneer een project of interventie is afgerond de werkelijke effecten kunnen worden onderzocht. Omdat er in een buurt vaak een combinatie van interventies is gepleegd, is het moeilijk de maatschappelijke meerwaarde van één interventie te bepalen. Daarnaast zijn er ook andere factoren welke in de tijd veranderen, zoals een veranderend economisch of politiek klimaat. Ondanks dat het moeilijk is om de maatschappelijke meerwaarde van een interventie te bepalen, draagt financiële projectbeoordeling, zoals een maatschappelijke kosten-batenanalyse, bij aan het zinvol afwegen van vaak ongelijksoortige en ongelijk verdeelde effecten van projecten. In de infrastructuur zijn ze hier al langer in bezig en Eijgenraam e.a. (2000) zeggen hierover dat de financiële opbrengsten van een project in veel gevallen ontoereikend zijn om de investeringskosten terug te verdienen. Gunstige gevolgen voor bijvoorbeeld het vestigingsklimaat of het milieu kunnen de investering vanuit een maatschappelijk perspectief toch rechtvaardigen.

30

3.4

Conclusie

Door middel van fysieke, economische en/of sociale ingrepen kunnen problemen in een buurt worden aangepakt. Als resultaat zien we vaak dat de tevredenheid over woning en buurt stijgt en de toekomstverwachting verbetert. Voordat tot een ingreep, zoals een transformatie, wordt overgegaan, is het belangrijk te onderzoeken of deze ingreep bijdraagt aan het oplossen van deze problemen. Om dit voor een specifiek kantoor te bepalen zijn er in de quick scan maatschappelijke criteria opgenomen. Een fysieke ingreep, zoals kantorentransformatie naar woningen, kan het beste gecombineerd worden met sociale en economische ingrepen. Dit heeft een positieve invloed op de individuele resultaten, waardoor het uiteindelijke resultaat groter is dan de optelsom van de verschillende individuele ingrepen. Ook het verkopen van woningen en het creëren van ontmoetingsplaatsen leveren hier een belangrijke bijdrage aan. Het lijkt dan ook verstandig dit in de plannen voor een buurt in te passen. In een vervolgonderzoek kan een inschatting van het maatschappelijk resultaat van een ingreep worden gemaakt. Hiervoor wordt vaak een kosten-batenanalyse gebruikt. De werkelijke effecten van een ingreep kunnen pas achteraf worden onderzocht. Ook dan is het moeilijk de werkelijke effecten te bepalen omdat deze moeilijk aan één specifieke ingreep of gebeurtenis zijn toe te wijzen.

31

4

FINANCIËLE RANDVOORWAARDEN

4.1

Inleiding

Kantoortransformaties vergen grote investeringen. De financiering hiervan speelt een belangrijke rol. Dat er voor de aanpak van lege kantoren geld nodig is, wordt onderschreven in het convenant Kantorentop van juni 2012. Hierbij zijn twee fondsen opgericht voor het saneren van verouderde, structureel leegstaande kantoren. (Platform31, 2012). In dit hoofdstuk bestaat uit twee delen. In paragraaf 4.2 wordt onderzocht wat voor corporaties de financiële randvoorwaarden zijn om in vastgoed te investeren. Dit is voor de andere partijen al in hoofdstuk 2 meegenomen. In paragraaf 4.3 is vervolgens gekeken naar andere grote financiële vraagstukken bij de transformatie van kantoren naar woningen, zoals de waarde van het vastgoed, de kosten van de transformatie en de opbrengsten.

4.2

Financiën woningcorporatie

Woningcorporaties zijn niet winstgedreven, maar wel (maatschappelijk) ondernemend. Ze moeten hun middelen direct ten goede laten komen aan de volkshuisvesting. Voor hun activiteiten hebben ze veel middelen nodig. Corporaties zijn voor hun reguliere inkomsten voor 90% afhankelijk van huurinkomsten. Ook zijn de verkopen van nieuwbouw- en bestaande woningen van essentieel belang om de investeringsambitie te kunnen uitvoeren (Burg, 2009). Het waarborgen van financiële continuïteit is dan ook één van de zes BBSH prestatievelden. In hoofdstuk 2 zijn deze uitgebreid aan bod gekomen. Boer e.a. (2010) zeggen dat de huidige woningmarkt, met een negatieve waardeontwikkeling en teruglopende verkopen, grote invloed heeft op het realiseren van de doelstellingen van corporaties. Daarnaast zorgt ook de bijdrage aan het financieringstekort van de overheid er voor, dat corporaties minder kunnen investeren in de steden, wijken, buurten en woningen. Dit bevestigt de conclusie uit hoofdstuk 2, dat de zes BBSH prestatievelden nauw met elkaar samenhangen. Het is hierom van belang dat de kasstromen van corporaties weer worden aangevuld, zodat de belangen zijn gewaarborgd. DTZ Zadelhoff (2010) geeft aan, dat steeds meer corporaties hiervoor woningen aan institutionele beleggers verkopen. Esser (2012) bevestigd deze ontwikkeling. Om te bewaken dat corporaties op korte en op lange termijn aan de BBSH prestatievelden kunnen blijven voldoen, staan zij onder toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Hierbij wordt ook de financiële positie van corporaties beoordeeld (Burg, 2009). Voor het verbeteren van de woningvoorraad investeren corporaties veel geld in hun vastgoed. Corporaties investeren hierbij voor eigen rekening en risico (Burg, 2009). Hoezen (2012) geeft aan dat de investeringen wel gedekt moeten worden door de verhuur- of verkoopopbrengsten. Naast eigen vermogen, moet er voor de investeringen ook een forse hoeveelheid geld worden geleend bij externe financiers. Hierbij hoeft er op het eigen vermogen geen rendement te worden gehaald. De rentelasten die voortkomen uit de leningen moeten wel gedekt worden door de exploitatie. Omdat rentebetalingen een grote kostenpost zijn, wordt er scherp gestuurd op de benodigde hoeveelheid aan te trekken leningen en het rentepercentage. Om voordelig geld te kunnen aantrekken worden leningen van corporaties geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Om deze borging te kunnen afgeven toetsen ook zij de financiële positie van corporaties. Door de financiële problemen bij corporatie Vestia zijn de voorwaarden waaronder corporaties financieringen kunnen aantrekken onlangs aangescherpt (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Esser (2012) van Mitros geeft hierover aan dat dit voor veel corporaties inhoudt, dat er veel minder geld is voor het verbeteren van de vastgoedportefeuille en voor nieuwe ontwikkelingen. Renkens (2012) van Woonwenz geeft echter aan dat dit niet voor alle corporaties geldt. Met name een deel van de middelgrote corporaties met 10.000 tot 15.000 woningen kan nog wel geld lenen voor investeringen in hun vastgoed. Ook voor corporaties waarvan de onderhoudsstaat van hun bezit op orde is levert de rem op het de hoeveelheid aan te trekken leningen weinig problemen op.

32

In deze paragraaf zijn de volgende financiële randvoorwaarden van een corporatie genoemd voor het afwegen van investeringen.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

De belangrijkste financiële randvoorwaarden van een corporatie aan een transformatie. Waarborgen financiële continuïteit Middelen moeten direct ten goede komen aan de volkshuisvesting De investeringen moeten worden gedekt door verhuur- of verkoopopbrengsten Er hoeft geen rendement op het eigen vermogen te worden gehaald Een deel van de benodigde investering wordt geleend bij externe financiers Rentelasten van externe financiering moeten gedekt worden uit de exploitatie Lage rente (leningen worden geborgd door het WSW)

Tabel 4.2.1

4.3

Financiële randvoorwaarden van een corporatie

Kosten en opbrengsten bij transformatie

Gelinck en Benraad (2011) geven aan dat een transformatie financieel nooit zo interessant kan worden als nieuwbouw op een uitleglocatie. Bij de transformatie van kantoren zijn er ook meer financiële risico’s. Deze risico’s zijn op te splitsen in de waarde van het vastgoed, de kosten voor transformatie en de opbrengsten. De Argumentenfabriek (2011) bevestigd dit. Op www.buildingsitesynergy.com wordt hierover aangegeven dat, omdat de marges bij transformaties klein zijn, het des te belangrijker is om plattegronden zo efficiënt mogelijk in te delen. Hiermee kan meer bruikbare woonruimte worden gecreëerd. Daarnaast kunnen transformaties door gemeenten als ongewenst worden ervaren, doordat ze concurreren met het overige woningaanbod. Er moet dan naar nieuwe klantgroepen en andere vormen van transformatie worden gezocht (Gelinck & Benraad, 2011). 4.3.1 Waarde vastgoed Benraad e.a. (2012) geven aan dat de koopprijs van een kantoor doorslaggevend is voor een succesvolle transformatie. In de ‘Wet waardering onroerende zaken’ wordt voorgeschreven dat gemeenten de WOZ-waarde van een kantoor vast dienen te stellen, als zijnde verhuurd. In ‘Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf’ wordt aangegeven dat mede hierdoor voor de meeste leegstaande kantoren de taxatiewaarde te hoog is. Doordat de boekwaarde gebaseerd is op de taxatiewaarde, is het voor het rendabel krijgen van een transformatie noodzakelijk om af te schrijven (Transformatie, 2010). Ook L. de Wit (2012) bevestigt de noodzaak van afschrijven in het interview. De financier kan de eigenaar echter verbieden het pand onder de boekwaarde te verkopen. Ook beleggers mogen kantoorgebouwen fiscaal niet lager afschrijven dan de WOZ-waarde. Dit probleem speelt ook bij de overheid. Zij mag een gebouw niet voor een lager bedrag verkopen dan de marktwaarde. Hierbij is de marktwaarde altijd een afgeleide van de WOZ-waarde. (Gelinck & Benraad, 2011). Stijnenbosch (2012) geeft aan dat het verlies (de kosten) van een leegstaand kantoorpand fiscaal mag worden weggestreept tegen de winst die op andere panden gemaakt wordt. Hij geeft aan dat dit afwaarderen minder noodzakelijk maakt. Daarbij komt, dat wanneer een kantoorpand alsnog wordt verhuurd, dit een hoog rendement oplevert. Dit is één van de redenen dat kantooreigenaren de beslissing voor afwaarderen uitstellen. Hierbij geeft hij wel aan dat bij een deel van de eigenaren het besef langzaam groeit dat een deel van de kantoren nu en in de toekomst negatief rendement blijven opleveren. Fortuin (2012), zelf ook vastgoedeigenaar bevestigt dat er ondertussen ook bij de vastgoedeigenaren een omslag in denken over leegstand komt. Kooiman geeft in 2012 in ‘Gedwongen veiling Nederlandse kantorenmarkt’ aan dat de noodzaak tot afwaarderen pijnlijk zichtbaar wordt, wanneer er moet worden geherfinancierd. Hierbij geeft hij aan dat ABN Amro schat dat beleggers tot 2017 voor bijna € 6 mrd aan kredieten voor kantoren moeten herfinancieren. Omdat de waarde van de kantoren lager is dan het uitgeleende bedrag, zijn de mogelijkheden tot herfinanciering echter beperkt. Hierbij hebben de financiers twee opties: afwaarderen of doorrollen. Bij dit laatste wordt het verlies niet genomen, maar wordt er opnieuw tegen een te hoge waarde gefinancierd. Veel Nederlandse beleggers kiezen hiervoor. Buitenlandse obligatiehouders willen niet doorrollen en nemen sneller hun verlies. ABN Amro stelt echter dat er nog onvoldoende is afgeboekt en dat er verdere afwaardering noodzakelijk is. 33

Om dit beter te reguleren is in het convenant Kantorentop van juni 2012 afgesproken een andere taxatiesystematiek te ontwikkelen voor locaties met hoge leegstand (Platform31, 2012). Ook heeft de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants aangekondigd kritische richtlijnen te gaan volgen bij de waardering van commercieel vastgoed. Hierdoor komt er een moment dat vastgoedeigenaren wel gaan, of moeten, afwaarderen. Door deze aanstaande afwaardering van commercieel vastgoed, ontstaan er kansen voor transformatie (Stijnenbosch, 2012). Hieronder staat een opsomming van de invloed van de waarde van het vastgoed op de transformatie zoals hiervoor omschreven.

1. 2. 3. 4. 5.

De invloed van de waarde van het vastgoed bij een transformatie. De koopprijs van een kantoor is doorslaggevend voor een succesvolle transformatie Zonder afwaarderen kan een transformatie bijna nooit rendabel worden De taxatiewaarde en de WOZ-waarde van de meeste leegstaande kantoren zijn te hoog Afwaarderen is alleen mogelijk wanneer de vastgoedeigenaar en de financier akkoord gaan Bij herfinancieren van leegstaande kantoren moet er vaak verplicht worden afgeschreven

Tabel 4.3.1.1

Invloed van de waarde van het vastgoed

4.3.2 Kosten De Taskforce Transformaties (2010) geeft aan dat een transformatie naast de waarde van het pand ook financiële middelen vergt voor de transformatie zelf. Dit zijn bijvoorbeeld advieskosten, bouwkundige kosten, verhuur- of verkoopkosten en leges. Kleinere vastgoedeigenaren hebben deze financiële middelen vaak zelf niet en kunnen hierdoor niet zelf transformeren. Op www.design&constructionmanagementforbuildingrenovations.com (2012) wordt bevestigd dat transformaties kostbaar zijn en de middelen limitatief. Hierbij wordt aangegeven dat het belangrijk is dat men zich met name richt op de belangrijkste elementen, waarmee de grootste impact kan worden gerealiseerd. Uit kostenoogpunt worden bij transformaties zoveel mogelijk van de bestaande bouwdelen gehandhaafd. Naast het kostenaspect is het ook een tendens dat men zich steeds meer bewust is van de beperkte hoeveelheid grondstoffen die de aarde ons biedt. Vanuit dit gezichtspunt en de stijgende prijzen van grondstoffen wordt het transformeren van kantoren naar woningen steeds aantrekkelijker (Zanger & Lang). Ook aan de overheid moet bij transformatie een bijdrage worden afgedragen. Wanneer de huidige eigenaar zelf niet kan transformeren, kan hij het vastgoed verkopen. Bij deze overdracht is de nieuwe eigenaar naast de aankoopsom ook 6% (tijdelijk 2% (www.rijksoverheid.nl, 2012)) aan overdrachtsbelasting kwijt (Gelinck & Benraad, 2011). Verder moet bij transformatie 21% integratieheffing (BTW) over de inbrengwaarde van het bestaande vastgoed worden betaald. Dit heeft een groot negatief effect op het realiseren van een succesvol project (Stijnenbosch, 2012, www.rijksoverheid.nl, 2012).

34

In de tabel hierna staan de genoemde kosten nog eens opgesomd.

1.

2. 3.

De belangrijkste kosten bij een transformatie. De transformatie zelf, zoals: - Advieskosten - Bouwkundige kosten - Leges - Verhuur- of verkoopkosten Overdrachtsbelasting van 6% (tijdelijk 2%) bij aankoop van het vastgoed Integratieheffing (BTW) van 21% over de inbrengwaarde van het bestaande vastgoed

Tabel 4.3.2.1

De belangrijkste kosten bij een transformatie

4.3.3 Opbrengsten Baaré (2012) geeft in een interview aan dat de financier een belangrijke speler is. Het gaat niet alleen om de financiering van het kantoor, maar ook om investeringsmogelijkheden van de nieuwe eigenaar. De afstemming met deze financiers kost bij veel kantoortransformaties nog de meeste tijd. Gelinck en Benraad (2011) bevestigen dat de afstemming met de financiers veel tijd kost. Zij geven aan dat dit onder andere komt omdat de financiële marges van een transformatie smal zijn en de ontwikkelrisico’s relatief groot. De Argumentenfabriek (2011) geeft aan dat een transformatie de waarde van omliggend vastgoed en grond verhoogd. Hierdoor is transformatie vooral interessant voor partijen met veel bezit in de omgeving van het leegstaande kantoorpand. Naast waardeontwikkeling van omliggend vastgoed worden de kosten van de transformatie doorgaans terugverdiend met verkoop van de gerealiseerde individuele appartementen of met de huur die de nieuwe eigenaar bij de nieuwe bewoners in rekening brengt (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012). Op www.design&constructionmanagementforbuildingrenovations.com (2012) wordt hierover aangegeven dat een getransformeerd gebouw de concurrentie aan kan met nieuwbouw voor dezelfde doelgroep. Baaré (2012) spreekt dit in een interview tegen, omdat de kwaliteit van een transformatie over het algemeen lager is dan bij nieuwbouw. Bij nieuwbouw richt men zich echter vaak op een iets hoger segment, en dus op andere doelgroepen. Hierdoor kunnen transformaties en nieuwbouw goed naast elkaar bestaan. DTZ Zadelhoff (2011) geeft aan dat de kans dat woningen, en zeker appartementen, in de huidige markt aan particulieren worden verkocht, beperkt is. Er is een enorm aanbod en volgens het Nibud kan met een modaal inkomen een hypotheeklening worden aangegaan van € 150.000,-, terwijl een gemiddelde woning volgens de NVM rond de € 230.000,- ligt. De Kade Vastgoed heeft in Nieuwegein echter laten zien dat met het juiste product en de juiste prijsstelling weldegelijk woningen worden verkocht. Binnen enkele maanden waren alle 34 startersappartementen verkocht. Dit heeft ook andere ontwikkelaars vertrouwen gegeven voor de transformatie van kantoren naar woningen. Zo zijn in september 2012 in Nieuwegein twee nieuwe projecten in de verkoop gegaan. Te weten 35 startersappartementen door Keystone Vastgoed en 34 studio’s en tweekamerappartementen door Florie Projectontwikkeling (Baaré, 2012). Naast particulieren, zijn, zoals in hoofdstuk 2 is bepaald, institutionele beleggers ook potentiële afnemers. Zij hebben bij hun investeringen een grote behoefte aan zekerheid. Door een gebrek aan goede alternatieven richten zij zich op huurwoningen in de vrije sector. Dit heeft grotendeels te maken met het wegvallen van de kantoor- en bedrijfsruimtemarkt en de grote zekerheid van doorlopende verhuur. Hierbij zorgt de koppeling van de huur aan de inflatie ervoor dat de belegging op lange termijn waarschijnlijk waardevast is. Veel beleggers richten hun pijlen hierbij vooral op nieuwbouw in de Randstad en zijn terughoudend om te investeren in perifere provincies met bevolkingskrimp. Hierdoor ontstaat er een grote vraag naar complexen met woningen. Waren de prijzen van huurwoningencomplexen de laatste jaren gedaald, door de grote vraag lopen de prijzen van woningcomplexen, tegen de trend van de koopmarkt in, nu weer op (DTZ Zadelhoff, oktober 2011).

35

Net als bij de verkoop van de huidige eigenaar aan de ontwikkelaar, moet bij verkoop van het getransformeerde pand 6% (tijdelijk 2% (www.rijksoverheid.nl, 2012)) overdrachtsbelasting worden betaald. (Wit L, 2012, Wit W, 2012). Voor woningcorporaties wordt het steeds moeilijker om geld aan te trekken om te investeren. Ook uitponden is veel moeilijker geworden. De vraag van beleggers voor woningcomplexen biedt corporaties kansen om geld aan te trekken om opnieuw te kunnen investeren. De verwachting is dan ook dat woningcorporaties in toenemende mate met woningcomplexen op de markt komen (Cashcow, 2010). In de tabel hierna staan de genoemde opbrengsten nog eens opgesomd.

1. 2. 3. 4. 5. 6.

De belangrijkste opbrengsten bij een transformatie. De financier bepaalt de investeringsmogelijkheden van de nieuwe eigenaar Waardeontwikkeling van omliggend vastgoed (is indirecte opbrengst) Verkoop van de gerealiseerde woningen aan particulieren (vraag naar goedkopere appartementen) Vanuit de beleggers is er vraag naar vrije sector huurcomplexen Verkoop van het getransformeerde gebouw aan een verhuurder zoals een belegger of woningcorporatie Inkomsten uit de verhuur van woningen

Tabel 4.3.3.1

De belangrijkste opbrengsten bij een transformatie

4.3.4 Rendementsberekening Het zou goed zijn om in dit stadium van een project een rendementsberekening te kunnen maken. Bij het onder elkaar zetten van de hiervoor genoemde belangrijkste financiële elementen bij een transformatie, kom ik tot de volgende figuur: Boekwaarde Afwaarderen Aankoopsom Overdrachtsbelasting bij aankoop 2% Aankoopkosten Transformatiekosten

+ + +

Advieskosten Bouwkundige kosten Leges Verhuur-/verkoopkosten

Totale kosten Rendement Stichtingskosten excl BTW

+

Op te brengen door verhuur

BTW (Ook over de aankoopkosten) 21% Stichtingskosten incl BTW

+

Op te brengen door verkoop

Overdrachtsbelasting bij verkoop 2% Totale kosten koper

+

Figuur 4.3.4.1 Kostenoverzicht belangrijkste posten bij transformatie Zo eenvoudig als het hierboven is geschetst is het echter niet om een rendementsberekening te maken. Naast de stichtingskosten en huurinkomsten heeft de eigenaar ook te maken met leegstand en huurderving, kosten onderhoud en beheer, inflatie, exploitatieperiode en rente en aflossing (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012). Hiervoor hebben corporaties vaak rekenmodules zoals Reaforce.

36

De data moet wel worden aangeleverd. Een deel is op te zoeken en een deel zal uit standaard bedragen en percentages bestaan welke corporaties bij alle initiatieven gebruikt. Hieronder volgt een overzicht met kosten welke ook in dit stadium van een project eenvoudig kunnen worden bepaald. Data Boekwaarde Bouwkundige kosten per m2 BVO Bijkomende kosten (zoals advieskosten, leges en verhuurkosten)

Wijze van bepalen Hiervoor kan de WOZ waarde worden gebruikt. Deze is opvraagbaar bij het Kadaster. Deze kunnen door de technisch opzichter of een projectleider planmatig onderhoud/renovaties projectleider worden ingeschat n.a.v. een locatiebezoek (zie paragraaf 6.7). Uit de voorbeeldberekening van Gelinck en Benraad (2011) blijkt dit ca. 25% van de bouwkosten te zijn. Ooms en Steedskamp (2011) zitten met 30% iets hoger.

Figuur 4.3.4.2 Bepalen kosten transformatie Aan de opbrengsten kant kan de huurprijs per m2 GBO en BVO worden vastgesteld. Hierbij geldt bij appartementen dat 1 m2 BVO = 0,75 m2 GBO (Hufstad & anderen, 2010/2011/2012). Bij kantorentransformaties is deze verhouding snel ongunstiger. Dit hangt wel af van de opzet van het gebouw. Met behulp van de onderzoeken van Benraad e.a. (2012) en Gelinck en Benraad (2011) en de rekenmodule op de website van de huurcommissie (2012) kunnen de gewenste m2 GBO en de huurprijs per doelgroep worden bepaald. Zie de tabel hieronder.

1. 2. 3. 4.

Een overzicht met de belangrijkste doelgroepen, hun gewenste gebruiksoppervlak en de mogelijke huurprijs. Doelgroep Gebruiksoppervlakte Huurprijs Studenten (kamers) Ca. 25 m2 Ca. € 225,Studenten (studio’s) Ca. 30 m2 Ca. € 260,Starters en andere lage Minder dan 70 m2 Lager dan € 665,inkomens Middeninkomens Meer dan 70 m2 Hoger dan € 665,-

Figuur 4.3.4.3 GBO en huurprijs per doelgroep Globaal resulteert dit in ongeveer € 9,- /m2 GBO en € 6,75 /m2 BVO voor sociale huurwoningen zoals studentenkamers, -studio’s en starters en lage inkomens. Voor middeninkomens is dit minimaal € 10,- /m2 GBO en € 7,50 /m2 BVO. Wanneer de globale data zijn bepaald, kunnen deze worden ingevoerd. Hierbij kan een globaal rendement worden bepaald, of bijvoorbeeld de maximale aanschafprijs van een kantoorgebouw worden berekend.

37

4.4

Conclusie

Corporaties moeten hun financiële continuïteit waarborgen. Om de investeringsambitie te kunnen realiseren zijn ze afhankelijk van de verhuur- en verkoopopbrengsten. Deze middelen moeten direct ten goede komen aan de volkshuisvesting. De huidige woningmarkt met een negatieve waardeontwikkeling en teruglopende verkopen heeft echter grote negatieve invloed op het realiseren van de doelstellingen van corporaties. Financieel is een transformatie in drie delen te knippen: de waarde van het vastgoed, de kosten voor transformatie en de opbrengsten. De meeste invloed op het succes van een transformatie hebben de bouwkundige kosten, de integratieheffing en de koopprijs van een kantoor. Met name bij de koopprijs worden kansen voor transformaties verwacht. Door de noodzaak tot herfinanciering en scherper toezicht van accountants zullen er komende jaren veel kantoren moeten worden afgewaardeerd. Wat blijft, is dat een uitleglocatie eenvoudiger en goedkoper te ontwikkelen is dan een transformatie. Bij concurrentie van uitleglocaties, is het voor een transformatie belangrijk om naar een andere doelgroep te zoeken. Hierbij moet uiteindelijk de verkoop of verhuur van de woningen een positief rendement opleveren. Ook in dit stadium van het project kan hier een globale investerings- en exploitatieberekening voor worden gemaakt.

38

5

OVERIGE RANDVOORWAARDEN

5.1

Inleiding

Locatie, locatie, locatie, dat is (was) het credo van makelaars. Gelinck en Benraad (2011) geven aan dat dit nog steeds klopt. Bijzondere gebouwen of locaties worden nog steeds door de markt opgepakt. Voor niet-bijzondere gebouwen of lastige locaties gebeurt dat niet. Benraad, Scheldwacht e.a. (2012) geven in het SEV rapport aan dat ook andere factoren m.b.t. het gebouw roet in het eten kunnen gooien. Daarom is het belangrijk hier in de quick scan ook rekening mee te houden. Om de verschillende stappen in het transformatieproces inzichtelijk te maken, heeft de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) in februari 2012 een ‘stappenplan voor transformaties’ opgesteld. Daarbij is ook een ‘inspectielijst eerste beoordeling’ gepresenteerd. Deze laatste is als bijlage bij dit rapport opgenomen. Het SEV stappenplan is in vier fasen verdeeld. Alleen van de eerste fase zijn onderdelen voor deze quick scan gebruikt. De eerste fase gaat al uit van een uitgebreid onderzoek, terwijl de quick scan snel en eenvoudig uitsluitsel moet geven of vervolgonderzoek, zoals in het SEV rapport, zinvol is. De overige fases in het SEV rapport gaan over het vastleggen van afspraken, beheer en exploitatie, en afsluiting van de transformatie. De maatschappelijke en de financiële factoren zijn al in hoofdstuk 3 en 4 onderzocht. In dit hoofdstuk gaat het om de belangrijkste overige randvoorwaarden bij de transformatie van kantoren. Het gaat er hierbij om of het gebouw beschikbaar is, de programmatische verkenning, de locatiespecifieke randvoorwaarden, bouwkundige randvoorwaarden, de technische staat en de regelgeving. Globaal gezien zijn dit stap 3, 5, 6, 7, 8 en 10 van fase 1 uit het SEV rapport. Daarnaast is ook gekeken naar de wenselijke GBO van een te transformeren kantoor. De overige stappen uit deze fase van het SEV stappenplan zijn niet van toepassing op deze quick scan omdat de corporatie in dit rapport de initiatiefnemer is, het om een quick scan gaat en dus geen onderzoeksbudget voor nodig is en hierdoor ook nog geen contact met de huidige eigenaar hoeft te worden opgenomen, de financiën in hoofdstuk 4 zijn besproken en ook het opstellen van een contract, het opvragen van bouwtekeningen, het maken van een indelingsschets en de vervolgstappen allemaal verder gaan dan deze quick scan.

5.2

Is het gebouw beschikbaar

Stap 3 uit het SEV rapport: ‘Het vinden van een geschikt gebouw’. Alvorens tijd, geld en energie te stoppen in het bepalen of een pand geschikt is voor transformatie, is het noodzakelijk om te weten of een pand ook beschikbaar is. Vaak staat het pand te huur of te koop. Wanneer dit niet het geval is, kan het beste eerst het leegstandsregister van de gemeente worden geraadpleegd. Hierin staat welke gebouwen leegstaan en beschikbaar zijn voor eventuele transformatie. Ook is het aan te raden bij de grond- of ontwikkelingsbedrijven van de gemeente te informeren, of de gemeentelijke site te raadplegen of er plannen zijn voor gebiedsontwikkeling met leegstaande kantoren. Gebiedsontwikkelingen zijn langlopende processen en ondanks dat er niets lijkt te gebeuren, kunnen er al partijen bezig zijn met een ontwikkeling (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012). Hoe langer een gebouw leeg staat, hoe kleiner de kans dat deze weer regulier verhuurd wordt. In het convenant Kantorentop van juni 2012 wordt daarom gekeken naar kantoren die drie jaar of langer voor meer dan 80% leegstaan (Platform 31, 2012).

39

Hieronder staan de hiervoor genoemde manieren om de beschikbaarheid van een kantoor te bepalen opgesomd.

1. 2. 3. 4.

Manieren waarop de beschikbaarheid van een kantoor kan worden bepaald. Verkoop- of verhuurreclame aan de gevel Raadplegen leegstandsregister van de gemeente Informeren bij grond- of ontwikkelingsbedrijven van de gemeente Raadplegen gemeentelijke website

Tabel 5.2.1

5.3

Bepalen van de beschikbaarheid van een kantoor

Programmatische verkenning

Stap 5 uit het SEV rapport: ‘Programma van eisen: Wie gaan het pand bewonen na de transformatie?’. Benraad e.a. (2012) geven aan dat er vooral in de Randstad en in studentensteden nog steeds veel vraag is naar woningen voor ‘spoedzoekers’ met beperkte middelen. Hierbij gaat het om studenten, starters en anderen met een laag inkomen, zoals mensen die net gescheiden zijn, uitstromers uit de maatschappelijke opvang, Oost-Europese arbeidsmigranten en buitenlanders die tijdelijk komen studeren. Maar ook mensen met een wat ruimere beurs, ouderen en buitenlanders met een middeninkomen die hier voor enkele jaren komen werken hebben moeite een geschikte woning te vinden. Dit vraagt om veel verschillende producten. Voor iedere opgave en locatie is het belangrijk opnieuw via marktonderzoek de publieke opinie te peilen om te bepalen welke doelgroep interesse heeft. Baaré (2012) zegt hierover aan dat alle doelgroepen om kwaliteit vragen. Hierbij geeft ze aan dat voor de kwaliteitseisen die kopers en huurders in het hogere segment stellen, kantorentransformaties over het algemeen minder geschikt zijn. Zoals in hoofdstuk 2 omschreven vallen mensen met een inkomen tot € 34.085 (in 2012) binnen de doelgroep van de woningcorporaties. Deze mensen mogen reageren op een sociale huurwoning zodra deze beschikbaar komt. Aan een sociale huurwoning hangt een maximale huurprijs van € 664,66. Deze prijs wordt bepaald aan de hand van het aantal woning waarderingspunten. Dit zijn punten voor woonoppervlak, voorzieningen en comfort van de woning. Tot 139 punten blijft de huurprijs onder de grens voor een sociale huurwoning. Woningen met meer punten vallen in de vrije sector. Hiervan is de huurprijs niet gemaximaliseerd (Huurcommissie, 2012). Esser (2012) geeft hierover aan dat veel mensen waarvan het inkomen boven deze inkomensgrens komt, te weinig verdienen om een woning te kopen. In ‘Wonen buiten kantoortijd’ (Benraad e.a., 2012) wordt dit bevestigd. Ook wordt aangegeven dat mede hierdoor de vraag naar huurwoningen in het segment € 650,- tot € 1.000,- groot is en dat investeringen in dit segment als vrijwel risicoloos worden gezien. In de interviews met Baaré (2012), Esser (2012) en L. d. Wit (2012) wordt voor deze doelgroepen drie afnemers genoemd. Wanneer studenten en starters in de huursector de doelgroep zijn, dan is de corporatie de logische afnemer. Zijn de middeninkomens in de huursector de doelgroep dan kan naast de corporatie ook een belegger als afnemer worden gezocht. Wanneer de student, de starter, of de middeninkomens in de koop de doelgroep zijn, vormen zij de afnemers. Uit ‘Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf’ uit 2011 van Gelinck en Benraad is voor de genoemde doelgroepen de gebruiksoppervlakte (GBO) bepaald. Deze zijn in de volgende tabel weergegeven.

1. 2. 3. 4.

Een overzicht met de belangrijkste doelgroepen, hun gewenste gebruiksoppervlak. Doelgroep Gebruiksoppervlakte (GBO) Studenten (kamers) Ca. 25 m2 Studenten (studio’s) Ca. 30 m2 Starters en andere lage inkomens Minder dan ca. 70 m2 (< € 665,-) Middeninkomens Meer dan ca. 70 m2 (> € 665,-)

Tabel 5.3.1

Doelgroep en gebruiksoppervlak

40

5.4

Wenselijk aantal m2 GBO

Kantoren zijn er in allerlei soorten en maten. Niet alle kantoren zijn even geschikt voor transformatie naar één functie. De afmetingen van het gebouw blijkt hierin een belemmerende factor te zijn. Baaré (2012) geeft aan dat de initiatieven in Nieuwegein een GBO hebben van 1.500 tot 4.000 m2. Hierbij zijn gebouwen met een oppervlak van 2.000 m2 GBO globaal in te delen in 20 appartementen of 30 studio’s. Deze omvang is goed te financieren en af te zetten. In ‘Transformatie van kantoren gaat niet vanzelf’ uit 2011 van Gelinck en Benraad wordt bij diverse voorbeeldprojecten aangegeven dat kantoren met een GBO van 11.000 m2 en meer te groot zijn voor één functie. Ook Renkes (2012) geeft aan dat het totaal aantal m2 GBO bij de Nedinsco fabriek één van de redenen was om het gebouw meerdere functies te geven. Hierbij is er ca. 6.000 m2 GBO bestemt voor wonen. In het convenant Kantorentop van juni 2012, wordt juist gekeken naar kantoren vanaf 5.000 m2 (Platform31, 2012). De oorzaak hiervan ligt vermoedelijk in het feit dat kleinere transformaties slechts beperkte invloed hebben op de totale kantorenleegstand. De quick scan beperkt zich tot een monotone functie voor wonen. Uit voorgaande blijkt dan ook dat dit zich over het algemeen beperkt tot kantoorgebouwen met een omvang tot 6.000 m2. Zie hieronder in het kader. De toepasbaarheid van de quick scan beperkt zich tot kantoorgebouwen met een omvang tot 6.000 m2 GBO. Figuur 5.4.1

5.5

Omvang GBO bij transformatie

Locatiespecifieke randvoorwaarden

Stap 6 uit het SEV rapport: ‘Locatie van het gebouw’. W. d. Wit (2012) geeft aan dat een aantrekkelijke omgeving en een aantrekkelijk gebouw een belangrijke rol spelen bij een succesvolle transformatie. Op www.design&constructionmanagementforbuildingrenovations.com (2012) wordt hierbij tevens aangegeven dat de eerste indruk van de entree en het omliggende gebied erg belangrijk is. Een locatie wordt ook aantrekkelijk door de ligging dichtbij of in de binnenstad, in gemengde vooroorlogse wijken, bij winkels, bij het theater, bij een ziekenhuis, bij grote onderwijsinstellingen en bij hoogwaardig OV, zoals trein en metro. Een voordeel van kantoren op dit soort locaties, is dat wonen vaak al in het bestemmingsplan wordt toegestaan. Belemmerende factoren voor een succesvolle transformatie zijn eventuele milieubelastende / gevaarlijke bedrijven en verkeerslawaai (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012). Urbanslash (2011) geeft aan dat na transformatie op een goede locatie meer huur of een hogere koopsom voor de woningen kan worden gevraagd dan als het gebouw op een minder aantrekkelijke locatie zou staan. De locatie is erg belangrijk voor een transformatie. Hiervoor zijn enkele succes- en faalfactoren genoemd. Deze zijn verwerkt in onderstaande tabellen.

1. 2. 3. 4. 5.

De belangrijkste locatiespecifieke succesfactoren bij transformaties. Aantrekkelijke omgeving en aantrekkelijk gebouw Dichtbij of in de binnenstad Gemengde vooroorlogse wijken Dichtbij voorzieningen, zoals winkels, het theater, een ziekenhuis of bij grote onderwijsinstellingen Dichtbij hoogwaardig OV, zoals trein en metro

Tabel 5.5.1

Locatiespecifieke succesfactoren

41

1. 2. 3. 4.

De belangrijkste locatiespecifieke faalfactoren bij transformaties. Dichtbij milieubelastende / gevaarlijke bedrijven Veel verkeerslawaai Bij overaanbod en goedkope alternatieven, zoals uitleglocaties Gemeentelijke bezwaren i.v.m. concurreren met andere appartementen

Tabel 5.5.2

5.6

Locatiespecifieke faalfactoren

Bouwkundige randvoorwaarden

Stap 7 uit het SEV rapport: ‘Afmetingen en technische eigenschappen van een gebouw’. Niet elk kantoor is geschikt voor bewoning. Veelal moet er fors geïnvesteerd en verbouwd worden. Er zijn veel technische zaken welke de kosten flink kunnen verhogen. In het SEV rapport staat een ‘Inspectielijst eerste beoordeling’. Dit is een limitatieve lijst met positieve en negatieve onderdelen voor de transformatie van een bestaand kantoorgebouw naar woningen. Wanneer hier niet aan wordt voldaan, kunnen de kosten hoger worden en wordt de kans op een rendabel project kleiner (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012). L. d. Wit (2012) geeft hierover aan dat over het algemeen geldt dat hoe beter de algehele bouwkundige kwaliteit is, des te groter de kans is op een succesvolle transformatie. Hieronder is een samenvatting van de ‘Inspectielijst eerste beoordeling’ in tabelvorm gegeven.

Casco (draagstructuur)

Beukmaat (afstand hart op hart (h.o.h.) van de dragende bouwdelen) Dieptemaat

Gevel

Binnenzijde hoofdindeling Buitenruimte

Bouwfysisch

Materiaalgebruik

Tabel 5.6.1

De belangrijkste bouwkundige randvoorwaarden bij transformaties. Het vrije vloeroppervlak moet zo vrij mogelijk zijn van dragende wanden en kolommen Dragende wanden moeten gelijkmatig verdeeld op minimaal 2.40 meter staan Voor kamers en één kamer zelfstandige eenheden minimaal 2.50 meter Voor zelfstandige twee of drie kamer eenheden minimaal 5.00 meter Voor kamers ca. 6.75 meter bij een gang langs de gevel en 12.00 meter bij een corridor Voor zelfstandige één kamer eenheden ca. 9.50 meter bij een gang langs de gevel en 17.00 meter bij een corridor Voor zelfstandige twee of drie kamer eenheden ca. 12.00 meter bij een gang langs de gevel en 20.00 meter bij een corridor Geen doorlopende glazen pui Gevel en beukmaat hebben dezelfde repetitie Beperkte geluidsbelasting gevel De verdeling, de grootte en hoogte van de ramen moeten bruikbaar zijn voor een woonfunctie Het centrale trappenhuis met de lift moet goed gesitueerd zijn Bij een groter gebouw is minimaal één trappenhuis aan het einde van iedere gang noodzakelijk Is niet verplicht Toevoegen van buitenruimte is over het algemeen kostbaar Duurdere zelfstandige eenheden zonder buitenruimte zijn geen goed product Voor woningen gelden hogere eisen voor de lichtinval dan bij kantoren Voor woningen gelden hogere eisen voor de ventilatie dan bij kantoren Voor woningen gelden hogere eisen voor het doordringen van buitengeluid en contactgeluid tussen de woningen onderling dan bij kantoren De brandveiligheidseisen voor woningen zijn veel strenger dan voor kantoren De aanwezigheid van asbest maakt een transformatie vaak te kostbaar (risico bij gebouwen van voor 1994)

Bouwkundige randvoorwaarden 42

5.7

Technische staat

Stap 8 uit het SEV rapport: ‘De technische staat van het gebouw’. Nieuwere kantoren hebben over het algemeen een redelijke bouwkundige staat. Maar zeker oudere gebouwen kunnen in een slechte conditie verkeren. Dit kan inhouden dat elektra-, gas-, warmwateren verwarmingsinstallaties niet meer gebruikt kunnen worden, maar ook andere bouwdelen zoals de constructie, gesloten geveldelen, de open geveldelen (kozijnen) kunnen in slechte staat verkeren. Dit houdt in dat de bouwkundige en installatietechnische kosten hoog zullen zijn (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012). Renkens (2012) geeft aan dat bij de transformatie van Nedinsco dit de grootste kostenposten zijn. Kozijnen worden vervangen, betonrot wordt hersteld en het hele gebouw moet worden geïsoleerd. L. de Wit (2012) bevestigt dat de onderhoudsstaat van een gebouw invloed heeft op het behalen van een eventueel rendement. De belangrijkste onderdelen staan in de volgende tabel.

1.

2. 3. 4.

De belangrijkste kostendragende bouwdelen bij transformaties. Installaties: - Elektra-installaties - Gasinstallaties - Warmwater installaties - Verwarmingsinstallaties Constructie Gesloten geveldelen Open geveldelen (kozijnen)

Tabel 5.7.1

5.8

Bouwtechnische kostendragers

Regelgeving

Stap 10 uit het SEV rapport: ‘Voorbereiding aanvraag vergunning’. Er is veel regelgeving waaraan moet worden voldaan. Bij de transformatie van een kantoorgebouw moet onder andere rekening worden gehouden met het bestemmingsplan, de omgevingsvergunning en het bouwbesluit. Deze wet- en regelgeving blijkt in de praktijk geen knelpunt te zijn voor transformatie. Onjuiste interpretaties en toepassing van de regelgeving kan dit wel zijn (Gelinck & Benraad, 2011). Bestemmingsplan Vaak is er een nieuw bestemmingsplan nodig. Dit kan direct via de omgevingsvergunning of een aparte bestemmingsplanprocedure waarna alsnog de omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Beide procedures duren 26 weken met 6 weken verlenging. Het is dus in de tijd gezien aantrekkelijk om voor de eerste optie te kiezen. Hierbij is vertrouwen in en overleg met de gemeente nodig. Wanneer het bestemmingsplan namelijk niet wordt aangepast heeft de ontwikkelaar op dat moment al veel kosten gemaakt terwijl transformatie dan niet mogelijk is (Gelinck & Benraad, 2011). Omgevingsvergunning Bij de omgevingsvergunning moet aan veel zaken worden voldaan, zoals de regels voor verkeer, parkeren, geluid, luchtkwaliteit en water (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012). Bouwbesluit In ‘Verbouwen onder bouwbesluit 2011’ uit 2011 van Scharphof wordt aangegeven dat het in het nieuwe bouwbesluit 2012 gemakkelijker wordt gemaakt bestaande kantoorgebouwen te transformeren naar woningen. Er hoeft geen toestemming meer te worden gevraagd om af te wijken van de nieuwbouwvoorschriften. In beginsel moeten de verbouwingsingrepen die ten behoeve van de nieuwe gebruiksfunctie worden gedaan voldoen aan de nieuwbouwvoorschriften van het bouwbesluit. Uiteindelijk moet de nieuwe gebouwfunctie in zijn geheel tenminste aan de voorschriften uit het bouwbesluit, ‘bestaande bouw’ voldoen. L. de Wit (2012) geeft in een interview aan dat hierdoor er bijvoorbeeld geen buitenruimte hoeft te worden gecreëerd. In hetzelfde interview vraagt hij zich wel af hoe wenselijk dit is. Bij studentenhuisvesting kan worden volstaan met een gemeenschappelijke buitenruimte, maar bij appartementen gaat dit ten kosten van de kwaliteit van het wonen en dus de verhuur- cq de verkoopbaarheid van de woningen.

43

In de volgende tabel staat de genoemde regelgeving nog eens opgesomd.

1. 2. 3.

De belangrijkste regelgeving bij transformaties. Bestemmingsplan Omgevingsvergunning Bouwbesluit

Tabel 5.8.1

5.9

Regelgeving

Conclusie

De quick scan welke in dit rapport wordt uitgewerkt vult de leemte op tussen het zien van een kans en het SEV stappenplan. Het SEV stappenplan is een uitgebreid onderzoek met navenante kosten. De quick scan daarentegen moet redelijk eenvoudig, snel en zonder hoge kosten kunnen worden uitgevoerd. Bij multifunctionele transformaties spelen meer factoren een rol. Hierdoor worden ze meer gecompliceerd dan monofunctionele transformaties. Door alle variabelen zijn ze nauwelijks in een quick scan onder te brengen. Daarom richt de quick scan in dit rapport zich op de monofunctionele functie: wonen. Grotere gebouwen van meer dan 6.000 m2 GBO zijn vaak te groot voor een monofunctionele invulling. Hierbij blijkt ook dat kleinere kantoren eenvoudiger te transformeren zijn vanwege de beperktere investering en het beperkt aantal woningen dat gelijktijdig op de markt wordt gezet. In het nieuwe bouwbesluit 2012 wordt het gemakkelijker gemaakt bestaande kantoorgebouwen te transformeren naar woningen. Toch is het vanwege mogelijk interpretatieverschillen omtrent de regelgeving, verstandig om in een vroeg stadium in overleg te gaan met de gemeente.

44

6

QUICK SCAN

6.1

Inleiding

De quick scan is ervoor bedoeld dat de gebiedsmanager van de corporatie op eenvoudige wijze voor zichzelf kan vaststellen of in een gegeven situatie een verder onderzoek naar de transformatie van een kantoorruimte naar woonruimte een verantwoorde beslissing lijkt. Hierbij dient de uitkomst van de quick scan voornamelijk als discussiestuk alvorens wordt gestart met kostbare onderzoeken zoals ook in het SEV ‘Stappenplan voor transformaties’ van Benraad e.a. uit 2012. Hierbij kunnen in een vroeg stadium de kritische punten van deze transformatie op tafel komen. Hiervoor is in hoofdstuk 2 onderzocht of de transformatie wel past bij de belangen van de woningcorporatie en welke andere partijen hierbij betrokken zijn. Hieruit bleek dat een transformatie van kantoren naar woningen bij de belangen van een corporatie kan passen, maar dat daar wel voorwaarden bij horen. In de hoofdstukken daarna is onderzocht wat de maatschappelijke, financiële en fysieke randvoorwaarden voor zo’n transformatie zijn. Is een project realiseerbaar en levert het de gewenste maatschappelijke meerwaarde op? Om tot een werkbare quick scan te komen dient er een selectie te worden gemaakt van de criteria waarmee de corporatie snel een indruk krijgt van de haalbaarheid van de transformatie. In dit hoofdstuk wordt eerst bepaald aan welke selectiecriteria de criteria in de quick scan moeten voldoen. Vervolgens worden de randvoorwaarden zoals ze in de verschillende hoofdstukken staan hieraan getoetst en wordt bepaald welke criteria er in de quick scan worden opgenomen.

6.2

Voorwaarden criteria

Om te bepalen welke criteria er in de quick scan dienen te worden opgenomen, moeten eerst de selectiecriteria worden vastgesteld. De criteria van de quick scan moeten van belang zijn voor de besluitvorming bij een corporatie en moeten kunnen worden gewaardeerd. Uit de voorgaande hoofdstukken blijkt dat de locatie van een gebouw, het gebouw zelf en de partijen, waarmee moet worden samengewerkt veel invloed hebben op het maatschappelijke en financiële succes van een transformatie. De invloed van de locatie, van het gebouw en van de partijen zijn dan ook de eerste drie selectiecriteria. Daarnaast dient een quick scan snel te kunnen worden ingevuld en is het in deze fase van een project wenselijk dat deze eenvoudig en zonder al te veel kosten kan worden ingevuld. De criteria worden bepaald door de maatschappelijke, financiële en fysieke resultaten, zoals deze in de eerdere hoofdstukken van dit rapport zijn geformuleerd, te toetsen aan de selectiecriteria. Hierbij gaat het bij een quick scan om de hoofdlijnen en niet om de details. Daarentegen moet de uitkomst van de quick scan wel een betrouwbaar beeld geven. Hiervoor is het wenselijk om zoveel mogelijk te werken met objectieve gegevens.

45

Door naar quick scan!

VI Beperkte kosten

V Eenvoud

IV Tijd (enkele dagen)

III Invloed door partij

Randvoorwaarden  Maatschappelijk (zie paragraaf 6.3) Financieel (zie paragraaf 6.4) Fysiek (zie paragraaf 6.5)

II Invloed door gebouw

Selectiecriteria 

I Invloed door locatie

Hoofdstuk

Van iedere eerder vastgestelde randvoorwaarde wordt bepaald of er invloed is van de locatie, het gebouw en partijen. Daarnaast dient deze snel, eenvoudig en zonder al te veel kosten te worden vastgesteld. Dat resulteert in het volgende schema:

Schema 6.2.1 Selectiecriteria voor de criteria voor de quick scan

6.3

Maatschappelijke criteria

Het investeren in projecten en zo ook in transformaties van kantoorruimte naar woningen moet aansluiten bij de belangen, behoeftes en doelstellingen van het bedrijf, de corporatie. Het moet een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de wijk en een positief effect hebben op de waarde van de vastgoedportefeuille. De criteria in dit deel komen voort uit de informatie in de hoofdstukken 2 en 3, respectievelijk de actoren en de maatschappelijke meerwaarde.

46

Kwalitatief in stand houden van het woningbezit Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Waarborgen van de financiële continuïteit Bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten Bijdragen aan de combinatie wonen en zorg

IV Tijd (enkele dagen)

V Eenvoud

VI Beperkte kosten

-

-

ja

ja

ja

ja

ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja In paragraaf 6.4 financiële criteria zijn hier criteria voor opgenomen In de tabel voor hoofdstuk 3, maatschappelijke meerwaarde zijn hier criteria voor opgenomen Hierbij horen specifieke woonwensen, welke zeer aan verandering onderhevig zijn. Het voert te ver om al deze variabelen in de quick scan op te nemen.

Door naar quick scan!

III Invloed door partij

Randvoorwaarden  De BBSH prestatie eisen Passend huisvesten van de doelgroep

II Invloed door gebouw

2.2

Selectiecriteria 

I Invloed door locatie

Hoofdstuk

6.3.1 BBSH prestatie eisen Hieronder worden eerst de BBSH prestatie eisen (schema 6.3.1.1) en de bijdrage van de overige partijen (schema 6.3.2.1) getoetst en daarna de maatschappelijke meerwaarde (schema 6.3.3.1).

Ja 1/2) ja 3) ja 4) -

nee

Schema 6.3.1.1 Toets BBSH prestatie eisen Van de zes prestatie eisen resulteren er drie in een criterium voor de quick scan. Daarbij is nadrukkelijk gekeken naar de belangen van de doelgroep en de bewoners. ad 1/2) De doelgroep van de corporatie zijn lage inkomens tot € 30.000 en lage middeninkomens van € 30.000 tot € 45.000. In tabel 2.5.5 staan drie grote belangen van de doelgroep genoemd. Dit zijn: a) Woningen voor starters en mensen met een laag (tot € 665,-) of middeninkomen (€ 665,- tot € 1.000,-) b) Een groot en gevarieerd aanbod woningen c) Woningen in de (binnen)stad en Randstad (Het bijhorende criterium over de locatie komt terug bij de fysieke criteria) Criterium 1: De woningen voldoen aan de vraag van de doelgroep. Criterium 2: De transformatie draagt bij aan het creëren van een gevarieerd aanbod van woningen in de buurt en wijk. ad 3)

Voor het kwalitatief in stand houden van het woningbezit heeft een corporatie een ondernemingsplan en een portefeuilleplan. Hierin staan o.a. aangegeven op welke manier de kwaliteit van het woningbestand op peil wordt gehouden. Iedere nieuwe investering moet hier een bijdrage aan leveren. Criterium 3: De transformatie draagt bij aan het ondernemingsplan van de corporatie.

47

ad 4)

Bij de quick scan worden nog geen bewoners cq omwonenden betrokken. Wel kan al rekening worden gehouden met hun belangen. In tabel 2.5.7 staan drie grote belangen van de omwonenden genoemd. Dit zijn: a) Een leefbare buurt en wijk b) Duidelijkheid over de invulling en de te verwachten overlast c) Behouden voorzieningen in de buurt ad a)

ad b)

ad c)

Wanneer de leegstand van een kantoor zorgt voor overlast in de buurt en hierdoor de leefbaarheid in de buurt onder druk komt te staan, is het wenselijk dat er maatregelen worden getroffen. Criterium 4: Door de leegstand van het kantoor staat de leefbaarheid van de buurt onder druk. In deze fase van een project kan omwonenden nog geen duidelijkheid over de transformatie en de overlast worden gegeven. Dit wordt dan ook niet in de quick scan opgenomen. In deze fase van een project is nog geen exacte invulling van de transformatie bepaald. Dit zal uit het vervolgonderzoek moeten blijken. Dit wordt dan ook niet in de quick scan opgenomen.

48

2.6

2.6

2.6

2.6

2.6

2.6

Inzetten vastgoed Investeren in transformatie Gemeente (tabel 2.6.2) Wettelijke mogelijkheden tot stimuleren (o.a. handhavingsbeleid en de leegstandswet) Voeren van actief beleid en geven van vertrouwen en duidelijke informatie Bij elkaar brengen vraag en aanbod Ontwikkelaar (tabel 2.6.3) Verbinden verschillende partijen, zoals eigenaren, financiers, gemeente en afnemers Ontwikkelen op eigen initiatief en eigen risico Financieren Afnemer (tabel 2.6.4) Eigenaar/beheerder Financier Duurzaam beheer

Doelgroep (tabel 2.6.5) Afnemen van woningen (kopen of huren) Kenbaar maken van belangen en wensen Financier (tabel 2.6.6) Nemen verlies bij afwaarderen Financieren

2.6

Omwonenden (tabel 2.6.7) Inbrengen kennis van de buurt en wijk Ambassadeurs voor het project

Is bij de financiële criteria opgenomen Deze quick scan beperkt zich tot de corporatie als investeerder

-

-

ja

ja

ja

ja

Bij de quick scan wordt nog geen verbinding met andere partijen aan gegaan Deze quick scan beperkt zich tot de corporatie als investeerder Deze quick scan beperkt zich tot de corporatie als investeerder Dit gaat o.a. over technische kwaliteit en komt terug bij de fysieke criteria Bij de BBSH prestatie eisen zijn hiervoor criteria geformuleerd Is bij de financiële criteria opgenomen Deze quick scan beperkt zich tot de corporatie als investeerder Bij de BBSH prestatie eisen zijn hiervoor criteria geformuleerd

Door naar quick scan!

VI Beperkte kosten

V Eenvoud

IV Tijd (enkele dagen)

III Invloed door partij

Randvoorwaarden  Huidige eigenaar (tabel 2.6.1) Afwaarderen vastgoed

II Invloed door gebouw

Selectiecriteria 

I Invloed door locatie

Hoofdstuk

6.3.2 Bijdragen partijen Naast de corporatie zijn er nog zeven partijen benoemd welke een bijdrage aan een transformatie kunnen leveren. Deze worden hierna getoetst aan de selectiecriteria.

nee

ja 5)

nee nee

nee -

-

-

-

Schema 6.3.2.1 Toets bijdragen overige partijen Zoals in hoofdstuk 2 ook staat aangegeven dienen partijen in een vroeg stadium bij een transformatie te worden betrokken. Dit kan al bij de onderzoeken, zoals die in het SEV stappenplan voor transformaties staat aangegeven. Deze quick scan is nog te vroeg in het proces om anderen te betrekken. Wel kan er informatie worden opgehaald bij bijvoorbeeld de gemeente. Dit leidt dan ook tot het volgende criterium.

49

ad 5)

De gemeente is een onmisbare partij bij transformaties. Zij hebben informatie over leegstand en toetsen de voorstellen aan de regelgeving. Hoe actiever de gemeente beleid voert over transformaties des te duidelijker de (on)mogelijkheden zijn en des te sneller is duidelijk of een transformatie van een kantoor kan worden gerealiseerd. Criterium 5: De gemeente voert een actief beleid in het transformeren van kantoren.

3.3

3.3 3.3

Sociale ingrepen Economische ingrepen

Door naar quick scan!

VI Beperkte kosten

V Eenvoud

IV Tijd (enkele dagen)

III Invloed door partij

Randvoorwaarden  Fysieke ingrepen

II Invloed door gebouw

Selectiecriteria 

I Invloed door locatie

Hoofdstuk

6.3.3 Leefbaarheid Voor hoofdstuk 3, maatschappelijke meerwaarde, is de BBSH prestatie eis over het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten van belang. De kern van dit hoofdstuk is dat het beter is om fysieke ingrepen, zoals een transformatie te combineren met sociale en economische ingrepen. Het schema voor de selectiecriteria ziet er dan als volgt uit:

De transformatie van het kantoor is een fysieke ingreep (schema 6.5.1.1) ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja

ja 6) ja 7)

Schema 6.3.3.1 Toets fysieke, sociale en financiële ingrepen De fysieke ingrepen komen niet als criterium terug omdat de transformatie zelf al een fysieke ingreep is en dit voor de quick scan hierdoor geen toegevoegde waarde heeft. De andere twee ingrepen komen wel als criteria terug. Te weten: ad 6)

In tabel 3.3.1 zijn verschillende sociale ingrepen genoemd welke samen met fysieke en economische ingrepen kunnen leiden tot verbeteringen in de leefbaarheid. Criterium 6: Er vinden sociale ingrepen plaats in de wijk of buurt.

ad 7)

In tabel 3.3.1 zijn verschillende economische ingrepen genoemd welke samen met fysieke en sociale ingrepen kunnen leiden tot verbeteringen in de leefbaarheid. Criterium 7: Er vinden economische ingrepen plaats in de wijk of buurt.

6.3.4 Overzicht maatschappelijke criteria Hieronder staan de genoemde maatschappelijke criteria in een overzicht.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Maatschappelijke criteria De woningen voldoen aan de vraag van de doelgroep. De transformatie draagt bij aan het creëren van een gevarieerd aanbod van woningen in de buurt en wijk. De transformatie draagt bij aan het ondernemingsplan van de corporatie. Door de leegstand van het kantoor staat de leefbaarheid van de buurt onder druk. De gemeente voert een actief beleid in het transformeren van kantoren. Er vinden sociale ingrepen plaats in de wijk of buurt. Er vinden economische ingrepen plaats in de wijk of buurt.

Tabel 6.3.4.1

Overzicht maatschappelijke criteria voor de quick scan

50

6.4

Financiële criteria

Eén van de BBSH prestatie eisen betreft het waarborgen van de financiële continuïteit van de corporatie. In hoofdstuk 4 zijn de betreffende randvoorwaarden voor een corporatie op een rij gezet. Dit geldt ook voor de invloed van de vastgoedwaarde, de belangrijkste kosten en de opbrengsten bij een transformatie. In dit hoofdstuk wordt van de verschillende paragrafen getoetst welke financiële voorwaarden als criteria in de quick scan worden opgenomen. Daarbij staat per paragraaf een toelichting bij de uiteindelijke criteria. Aan het eind volgt een overzicht met deze financiële criteria.

4.2

Financiële randvoorwaarden van een corporatie Waarborgen financiële continuïteit ja ja ja ja Een deel van de benodigde investering wordt geleend bij externe financiers Is bij de maatschappelijke criteria Middelen moeten direct ten goede komen aan opgenomen (schema 6.3.1.1) de volkshuisvesting Voor het dekken van de De investeringen moeten worden gedekt door investeringen is het noodzakelijk verhuur- of verkoopopbrengsten dat er afnemers van de woningen zijn en dat de woningen voldoen aan de vraag van kopers en/of huurders. Is opgenomen bij maatschappelijke criteria (schema 6.3.1.1) Er hoeft geen rendement op het eigen vermogen te worden gehaald Dit zijn uitwerkingen voor latere fasen. In de initiatieffase worden Rentelasten van externe financiering moeten hier standaard percentages voor gedekt worden uit de exploitatie aangehouden. Lage rente (leningen worden geborgd door het WSW)

Door naar quick scan!

VI Beperkte kosten

V Eenvoud

IV Tijd (enkele dagen)

III Invloed door partij

Randvoorwaarden 

II Invloed door gebouw

Hoofdstuk

Selectiecriteria 

I Invloed door locatie

6.4.1 Bijdragen partijen Als eerste zijn in het onderstaande schema de belangrijkste financiële randvoorwaarden van een corporatie aan een transformatie uit tabel 4.2.1.1 getoetst.

ja 1) -

-

nee

Schema 6.4.1.1 Toets financiële randvoorwaarden van een corporatie Uit deze toets blijken vier voorwaarden geschikt te zijn voor de quick scan. Door twee voorwaarden samen te voegen en doordat er twee voorwaarden al bij de maatschappelijke criteria zijn opgenomen, blijft er één criterium voor de quick scan over. Te weten: ad 1)

Voor het realiseren van een transformatie dient de corporatie zelf over voldoende middelen en financiële ruimte voor het aantrekken van leningen te beschikken. Criterium 1: De corporatie beschikt over voldoende financiële ruimte om de transformatie te financieren.

51

IV Tijd (enkele dagen)

V Eenvoud

VI Beperkte kosten

Door naar quick scan!

Invloed van de waarde van het vastgoed De koopprijs van een kantoor is doorslaggevend voor een succesvolle transformatie Zonder afwaarderen kan een transformatie bijna nooit rendabel worden De taxatiewaarde en de WOZ-waarde van de meeste leegstaande kantoren zijn te hoog Afwaarderen is alleen mogelijk wanneer de vastgoedeigenaar en de financier akkoord gaan Bij herfinancieren van leegstaande kantoren moet er vaak verplicht worden afgeschreven

III Invloed door partij

4.3

Randvoorwaarden 

II Invloed door gebouw

Hoofdstuk

Selectiecriteria 

I Invloed door locatie

6.4.2 Waarde vastgoed In tabel 4.3.1.1 is de invloed van de waarde van het vastgoed weergegeven. De genoemde punten zijn in het volgende schema getoetst.

-

-

ja

ja

ja

ja

ja 2)

Schema 6.4.2.1 Toets invloed van de waarde van het vastgoed Alle punten zijn met elkaar verbonden en zijn niet separaat van elkaar te beoordelen. Samen vormen ze één criterium. Te weten: ad 2)

Het gaat er bij al deze punten om dat de aankoopprijs van een kantoor doorslaggevend is voor een succesvolle transformatie en dat de huidige eigenaar daarvoor dient af te waarderen. In paragraaf 5.2 kwam naar voren dat hoe langer een gebouw leeg staat, hoe kleiner de kans dat deze weer regulier verhuurd wordt. Hierdoor wordt de kans dat partijen bereid zijn af te waarderen groter. Criterium 2: Het gebouw staat lang genoeg leeg. Er is er een reële kans dat de huidige eigenaar bereid is tot afwaarderen.

52

4.3

Kosten bij een transformatie De transformatie zelf, zoals: - Advieskosten - Leges - Verhuur- of verkoopkosten De transformatie zelf, zoals: - Bouwkundige kosten Overdrachtsbelasting van 6% (tijdelijk 2%) bij aankoop van het vastgoed Integratieheffing van 21% over de inbrengwaarde van het bestaande vastgoed

Dit zijn uitwerkingen voor latere fasen. In de initiatieffase worden hier standaard percentages voor aangehouden. Is bij de fysieke criteria opgenomen (schema 6.5.1.1) Deze zijn gebaseerd op de aankoopwaarde van het vastgoed. Dit is bij de criteria van de waarde van het vastgoed opgenomen (schema 6.4.2.1)

Door naar quick scan!

VI Beperkte kosten

V Eenvoud

IV Tijd (enkele dagen)

III Invloed door partij

Randvoorwaarden 

II Invloed door gebouw

Hoofdstuk

Selectiecriteria 

I Invloed door locatie

6.4.3 Kosten transformatie De kosten bij een transformatie zijn weergegeven in tabel 4.3.2. De genoemde punten zijn in het volgende schema getoetst.

nee

-

-

Schema 6.4.3.1 Toets kosten bij een transformatie

53

4.3

Opbrengsten bij een transformatie De financier bepaalt de investeringsmogelijkheden van de nieuwe eigenaar Waardeontwikkeling van omliggend vastgoed (indirecte opbrengsten) Verkoop van de gerealiseerde woningen aan particulieren (vraag naar goedkopere appartementen) Vanuit de beleggers is er vraag naar vrije sector huurcomplexen Verkoop van het getransformeerde gebouw aan een verhuurder zoals een belegger of woningcorporatie Inkomsten uit de verhuur van woningen

Is bij de criteria over de financiële continuïteit van een corporatie opgenomen (schema 6.4.1.1) ja

-

-

ja

ja

ja

Is bij de criteria over de vraag naar woningen voor de doelgroep opgenomen (schema 6.3.1.1)

Door naar quick scan!

VI Beperkte kosten

V Eenvoud

IV Tijd (enkele dagen)

III Invloed door partij

Randvoorwaarden 

II Invloed door gebouw

Hoofdstuk

Selectiecriteria 

I Invloed door locatie

6.4.4 Opbrengsten transformatie Van de drie punten welke bij de kosten zijn genoemd, wordt een klein deel niet als criteria opgenomen. De andere punten zijn al opgenomen in andere criteria. De toets van de opbrengsten bij een transformatie levert nog wel een nieuw criterium op. Zie het volgende schema.

Ja 3)

-

Schema 6.4.4.1 Toets opbrengsten bij een transformatie Van de zeven genoemde punten bij opbrengsten bij een transformatie is er slechts één niet geschikt als criterium voor de quick scan. Vijf anderen worden elders in een criterium opgenomen en alleen het tweede punt is een nieuw criterium. Te weten: ad 3)

De waardeontwikkeling van het omliggend vastgoed kan indirect rendement opleveren voor de corporatie, wanneer deze eigenaar is van het vastgoed in de directe omgeving van het te transformeren kantoor. Criterium 3: De corporatie heeft in de directe omgeving van het te transformeren gebouw zelf vastgoed in bezit.

6.4.5 Overzicht financiële criteria Hieronder staan de genoemde financiële criteria in een overzicht.

1. 2. 3.

Financiële criteria De corporatie beschikt over voldoende financiële ruimte om de transformatie te financieren. Het gebouw staat lang genoeg leeg. Er is er een reële kans dat de huidige eigenaar bereid is tot afwaarderen. De corporatie heeft in de directe omgeving van het te transformeren gebouw zelf vastgoed in bezit.

Tabel 6.4.5.1

Overzicht financiële criteria voor de quick scan

54

6.5

Fysieke criteria

Naast de BBSH prestatie eisen, de maatschappelijke randvoorwaarden en de financiële randvoorwaarden zijn er ook fysieke eisen welke aan een locatie of gebouw worden gesteld om tot een succesvolle transformatie te komen.

5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

Wenselijk aantal m2 GBO Locatiespecifieke randvoorwaarden Bouwkundige randvoorwaarden Technische staat Regelgeving

Is bij de financiële criteria opgenomen (schema 6.4.2.1) Is bij de criteria over de vraag naar woningen voor de doelgroep opgenomen (schema 6.3.1.1) ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja Dit gaat over hoe actief de gemeente beleid voert m.b.t. transformaties. Dat is bij de maatschappelijke criteria opgenomen (schema 6.3.2)

Door naar quick scan!

VI Beperkte kosten

Programmatische verkenning

V Eenvoud

5.3

IV Tijd (enkele dagen)

Randvoorwaarden  Is het gebouw beschikbaar

III Invloed door partij

5.2

II Invloed door gebouw

Selectiecriteria 

I Invloed door locatie

Hoofdstuk

6.5.1 Fysieke criteria Deze voorwaarden zijn in hoofdstuk 5 onderzocht. Hierbij zijn de overzichten bij de paragrafen te gedetailleerd voor de quick scan. De paragrafen zelf komen uit het SEV stappenplan voor transformaties van Benraad e.a. (2012). Deze stappen worden in onderstaand schema getoetst. Daarna worden ze toegelicht en volgt er een overzicht met de uiteindelijke fysieke criteria.

ja 1) ja 2) ja 3) ja 4)

-

Schema 6.5.1.1 Toets fysieke randvoorwaarden Alle zeven fysieke randvoorwaarden resulteren in een criteria voor de quick scan. Drie zijn al in eerdere criteria opgenomen. De overige vier staan hieronder toegelicht. ad 1)

Uit paragraaf 5.4 blijkt dat wanneer een gebouw meer dan 6.000 m2 GBO groot is, het minder geschikt is voor een monofunctionele bestemming. Criterium 1: Het aantal m2 GBO is geschikt voor een monofunctionele bestemming.

ad 2)

Er zijn verschillende locatiespecifieke succes- en faalfactoren bij een transformatie van een kantoor. Deze staan genoemd in tabel 5.5.1 respectievelijk 5.5.2. Criterium 2: Het te transformeren kantoor staat op een geschikte locatie.

ad 3)

In tabel 5.6.1 zijn de belangrijkste bouwkundige randvoorwaarden opgesomd. Wanneer hier niet aan kan worden voldaan, kan dit bij transformatie extra kosten met zich meebrengen. Criterium 3: Het te transformeren kantoor voldoet aan de bouwkundige randvoorwaarden.

55

ad 4)

Een gebouw kan aan alle bouwkundige voorwaarden voldoen. Wanneer echter de technische staat van de gebouwdelen kostbare reparaties, of vervanging noodzakelijk maakt, komt het te behalen rendement in gevaar. Criterium 4: Kostbare reparaties of vervanging van gebouwdelen van het te transformeren kantoor is niet nodig.

6.5.2 Overzicht Fysieke criteria Hierna staan de genoemde fysieke criteria in een overzicht.

1. 2. 3. 4.

Fysieke criteria Het aantal m2 GBO is geschikt voor een monofunctionele bestemming. Het te transformeren kantoor staat op een geschikte locatie. Het te transformeren kantoor voldoet aan de bouwkundige randvoorwaarden. Kostbare reparaties of vervanging van gebouwdelen van het te transformeren kantoor is niet nodig.

Tabel 6.5.2.1

6.6

Overzicht fysieke criteria voor de quick scan

Quick scan, alle criteria

In de vorige paragrafen zijn voor de maatschappelijke-, financiële- en fysieke randvoorwaarden de criteria bepaald. Samen vormen deze de quick scan. Hieronder staat het totaaloverzicht en in de volgende paragraaf staat hoe de quick scan kan worden ingevuld.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 1. 2. 3.

1. 2. 3. 4.

Maatschappelijke criteria De woningen voldoen aan de vraag van de doelgroep. De transformatie draagt bij aan het creëren van een gevarieerd aanbod van woningen in de buurt en wijk. De transformatie draagt bij aan het ondernemingsplan van de corporatie. Door de leegstand van het kantoor staat de leefbaarheid van de buurt onder druk. De gemeente voert een actief beleid in het transformeren van kantoren. Er vinden sociale ingrepen plaats in de wijk of buurt. Er vinden economische ingrepen plaats in de wijk of buurt. Financiële criteria De corporatie beschikt over voldoende financiële ruimte om de transformatie te financieren. Het gebouw staat lang genoeg leeg. Er is er een reële kans dat de huidige eigenaar bereid is tot afwaarderen. De corporatie heeft in de directe omgeving van het te transformeren gebouw zelf vastgoed in bezit. Fysieke criteria Het aantal m2 GBO is geschikt voor een monofunctionele bestemming. Het te transformeren kantoor staat op een geschikte locatie. Het te transformeren kantoor voldoet aan de bouwkundige randvoorwaarden. Kostbare reparaties of vervanging van gebouwdelen van het te transformeren kantoor is niet nodig.

Tabel 6.6.1

6.7

Totaal overzicht criteria voor de quick scan

Waarderen

De criteria voor de quick scan zijn bepaald. Nu moet de quick scan nog gewaardeerd worden. Omdat iedere organisatie zelf bepaald wat ze belangrijk vindt is het voor de meeste criteria niet mogelijk een algemene waardering in punten te geven. Wanneer een criteria niet voldoet is het een aandachtspunt dat dient te worden besproken. De waardering kan hierdoor eenvoudig worden gehouden. Het criteria ‘voldoet’ of is een ‘aandachtspunt’. In bijlage 1 is een toelichting gegeven op het scoren van de criteria. Het waarderen van de criteria kan worden gedaan aan de hand van enkele gesprekken, een locatiebezoek en de wijken- of stadsmonitor. Zoals in hoofdstuk 2 is onderzocht is er veel kennis en informatie bij de corporaties en gemeentes aanwezig. In tabel 2.3.1 en tabel 2.6.2 staan de belangrijkste bijdragen van respectievelijk een corporatie en een gemeente aan een transformatie genoemd. 56

De corporatiemedewerker die de quick scan zal gebruiken is de persoon die ook bij andere projecten de initiatiefnemer is. Hierbij kan hij putten uit eigen kennis en ervaring. Daarnaast is het verstandig om ook het gesprek met anderen aan te gaan voor het waarderen van de quick scan. Voor de maatschappelijke criteria zijn dit de eigen buurtbeheerder en/of sociaal consulent. Daarnaast kan ook een gesprek met de ‘wijkmanager’ van de gemeente waardevolle informatie opleveren over een wijk of buurt, en is het verstandig contact op te nemen met de gebiedsmanager van de gemeentelijke dienst stadsontwikkeling. Mogelijk is er, zoals bij de gemeente Amsterdam en Nieuwegein, een beleidsmedewerker of projectleider transformaties waar het gesprek mee kan worden aangegaan. Zij kunnen ook informatie geven over de leegstand van een kantoor. De financiële criteria kunnen het beste aan de businesscontroler worden voorgelegd. Die heeft over het algemeen het beste zicht op de financiële ruimte van de corporatie. Voor de fysieke criteria heeft de corporatie vaak voldoende knowhow in dienst. Een locatie bezoek met een technisch opzichter of een projectleider planmatig onderhoud of renovaties zal voldoende zijn voor een eerste indruk van de bouwkundige kwaliteit en technische staat van het kantoor. Daarnaast kan een gesprek met een makelaar waardevolle informatie opleveren over de locatie en de doelgroep. Hieronder een overzicht met de gesprekken welke naast de wijken-/stadsmonitor kunnen bijdragen aan het goed waarderen van de criteria van de quick scan.

1. 2. 3. 4. 5.

6.

Gesprekken welke bijdragen aan het goed waarderen van de criteria. Functie Organisatie Buurtbeheerder en/of sociaal consulent Businesscontroler Corporatie Technisch opzichter of een projectleider planmatig onderhoud/renovaties Wijkmanager Gebiedsmanager Stadsontwikkeling of Gemeente beleidsmedewerker/projectleider transformaties Makelaar Makelaar

Tabel 6.7.1

6.8

Gesprekken voor het invullen van de quick scan

Uitkomst

Ondanks dat de maatschappelijke meerwaarde een belangrijk onderdeel is van dit rapport, is een transformatieopgave veel meer dan dat. Daarom slaat slechts een deel van de criteria in de quick scan terug op maatschappelijke meerwaarde. Ook de financiële en fysieke criteria spelen een rol. In de quick scan wordt dan ook gekeken naar de positieve punten en de aandachtspunten van alle drie de onderdelen welke relevant zijn voor de transformatie van dat specifieke kantoor. Alle criteria worden gescoord. Hoe meer criteria positief worden gescoord, des te realistischer is het dat er sprake is van een succesvolle en rendabele transformatie. De aandachtspunten zorgen voor de bewustwording van de negatieve kanten van de transformatie van dit kantoor. Dit stelt de beoordelaars in de gelegenheid bewust te kunnen kiezen om deze criteria ondergeschikt te maken aan de andere criteria. Wanneer er bij de maatschappelijke criteria meerdere aandachtspunten blijken te zijn, dan is de kans op maatschappelijke meerwaarde beperkt. Het is dan de vraag of de transformatie van dit kantoor een bijdrage levert aan de volkshuisvestelijke taak van de corporatie, zoals deze in de BBSH prestatie eisen is vastgelegd. Bij de financiële criteria kunnen aandachtspunten er toe leiden dat een transformatie door de corporatie financieel niet haalbaar is. Als er bij de fysieke aandachtspunten meerdere aandachtspunten zijn, is de kans groot dat de kosten van de transformatie oplopen en het rendement onder druk komt te staan. Hiervoor kan ook in dit stadium al een globale rendementsberekening worden uitgevoerd zoals in paragraaf 4.3 is genoemd. 57

Aan de hand van deze quick scan kan worden besloten niet verder te gaan met dit initiatief of een vervolg onderzoek starten. Benraad e.a. (2012) hebben hiervoor een stappenplan uitgewerkt. Hiermee kunnen de specialisten verdere onderzoeken uitvoeren om tot een meer gedetailleerder advies en een voorlopig ontwerp te komen. Eén van de eerste dingen die hierbij moeten worden gedaan is overeenstemming zoeken met de eigenaar en de gemeente. Wanneer ook het vervolgonderzoek goed uitpakt, kunnen de plannen verder worden uitgewerkt tot een omgevingsvergunning met de bijhorende bestemmingsplanwijziging voor de transformatie.

58

7

TOEPASSEN

7.1

Inleiding

Het is belangrijk dat de quick scan ook in de praktijk toegepast kan worden. Hiervoor worden twee casussen gebruikt waarvan de transformatie op dit moment in uitvoering is. Hierbij kan worden getoetst of de uitkomsten van de quick scan ook overeen komen met de praktijk. De twee projecten zijn Veenwal in Nieuwegein en Nedinsco in Venlo-Blerick. Een voordeel van deze in uitvoering zijnde projecten is dat er niet blanco aan de quick scan hoeft te worden begonnen. De kernpersonen, respectievelijk Baaré (2012) van de Gemeente Nieuwegein en Renkens (2012) van Woonwenz in Venlo-Blerick, hebben in een interview, vanuit hun praktijk van het project, alle criteria kunnen beantwoorden. Hierdoor was het voor deze toetsen niet nodig alle gesprekken te voeren zoals in tabel 6.7.1 staan vermeld. Het eerste pand, Veenwal in Nieuwegein, is enkele jaren geleden gekocht door een particulier vastgoedfonds met de bedoeling om het pand te verhuren en anders te transformeren. Deze transformatie is geïnitieerd door een vastgoedeigenaar en omvat 34 starters appartementen van € 85.000,-. De appartementen waren binnen anderhalve maand verkocht. De transformatie van het tweede pand, de Nedinscofabriek in Venlo-Blerick, is door woningstichting Woonwenz op zich genomen. Dit is in veel opzichten een andere ontwikkeling. Het is een industrieel rijksmonument en stond de afgelopen jaren leeg. Woningcorporatie Woonwenz realiseert hier 27 huurwoningen voor starters, kantoren voor de gemeente Venlo-Blerick en een Mediahuis. De restauratie is alleen mogelijk met subsidie van het rijk en de provincie. Hierbij maakt het complex deel uit van een grotere gebiedsontwikkeling.

59

7.2

Veenwal, Nieuwegein

De ingevulde quick scan voor Veenwal in Nieuwegein staat hieronder. De toelichting op de waardering staat in bijlage 2. Uit de quick scan volgen vier aandachtspunten. Wanneer dit werkelijk een nieuw initiatief van een corporatie zou zijn, zou voor er gestart wordt met verder vervolgonderzoek moeten worden bepaald of er over deze aandachtspunten heen gestapt kan worden. Veenwal Nieuwegein, De Kade Vastgoed Hieronder staat de ingevulde quick scan voor Veenwal in Nieuwegein.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 1. 2. 3.

1. 2. 3. 4.

Veenwal, Nieuwegein Maatschappelijke criteria De woningen voldoen aan de vraag van de doelgroep. De transformatie draagt bij aan het creëren van een gevarieerd aanbod van woningen in de buurt en wijk. De transformatie draagt bij aan het ondernemingsplan van de corporatie. Door de leegstand van het kantoor staat de leefbaarheid van de buurt onder druk. De gemeente voert een actief beleid in het transformeren van kantoren. Er vinden sociale ingrepen plaats in de wijk of buurt. Er vinden economische ingrepen plaats in de wijk of buurt. Financiële criteria De corporatie beschikt over voldoende financiële ruimte om de transformatie te financieren. Het gebouw staat lang genoeg leeg. Er is er een reële kans dat de huidige eigenaar bereid is tot afwaarderen. De corporatie heeft in de directe omgeving van het te transformeren gebouw zelf vastgoed in bezit. Fysieke criteria Het aantal m2 GBO is geschikt voor een monofunctionele bestemming. Het te transformeren kantoor staat op een geschikte locatie. Het te transformeren kantoor voldoet aan de bouwkundige randvoorwaarden. Kostbare reparaties of vervanging van gebouwdelen van het te transformeren kantoor is niet nodig.

Positief Aandachtspunt N.v.t. Positief Positief Aandachtspunt Aandachtspunt Positief Positief Aandachtspunt Positief Positief Positief Positief

Schema 7.2.1 Quick scan Veenwal, Nieuwegein Bij de maatschappelijke criteria zijn er drie aandachtspunten. Hierbij rijst de vraag of deze transformatie voldoende bijdraagt aan de huidige en toekomstige leefbaarheid in de buurt. Bij de financiële criteria is alleen de waardeontwikkeling van het omliggende vastgoed een aandachtspunt. De eigenaar had dit gebouw al. Hierdoor is de waardeontwikkeling van het omliggende vastgoed minder relevant dan het rendement op het eigen pand. Bij de fysieke criteria zijn geen aandachtspunten. Wel toont deze case aan dat er bij transformaties creatief moet worden gedacht. Door innovatief te denken zijn aan de buitenzijde van het gebouw kleine balkons opgehangen met een groot glazen geluidsscherm. Hierdoor zijn in één keer alle problemen met het verkeerslawaai, de daglichttoetreding, de ventilatiemogelijkheden en de buitenruimte opgelost. Conclusie Onder andere door de innovatieve balkons is deze transformatie financieel succesvol geweest. De maatschappelijke meerwaarde welke in dit rapport wordt gezocht is echter terzijde geschoven. De toekomst moet uitwijzen of deze transformatie een positief effect heeft op de leefbaarheid in het gebied.

60

7.3

Nedinsco, Venlo-Blerick

De ingevulde quick scan voor Nedinsco in Venlo-Blerick staat hieronder. De toelichting op de waardering staat in bijlage 3. Uit de quick scan volgen vier aandachtspunten. Wanneer dit werkelijk een nieuw initiatief van een corporatie zou zijn, zou voor er gestart wordt met verder vervolgonderzoek moeten worden bepaald of er over deze aandachtspunten heen gestapt kan worden. Nedinsco, Woonwenz Hieronder staat de ingevulde quick scan voor Nedinsco in Venlo-Blerick.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 1. 2. 3.

1. 2. 3. 4.

Nedinsco, Venlo-Blerick Maatschappelijke criteria De woningen voldoen aan de vraag van de doelgroep. De transformatie draagt bij aan het creëren van een gevarieerd aanbod van woningen in de buurt en wijk. De transformatie draagt bij aan het ondernemingsplan van de corporatie. Door de leegstand van het kantoor staat de leefbaarheid van de buurt onder druk. De gemeente voert een actief beleid in het transformeren van kantoren. Er vinden sociale ingrepen plaats in de wijk of buurt. Er vinden economische ingrepen plaats in de wijk of buurt. Financiële criteria De corporatie beschikt over voldoende financiële ruimte om de transformatie te financieren. Het gebouw staat lang genoeg leeg. Er is er een reële kans dat de huidige eigenaar bereid is tot afwaarderen. De corporatie heeft in de directe omgeving van het te transformeren gebouw zelf vastgoed in bezit. Fysieke criteria Het aantal m2 GBO is geschikt voor een monofunctionele bestemming. Het te transformeren kantoor staat op een geschikte locatie. Het te transformeren kantoor voldoet aan de bouwkundige randvoorwaarden. Kostbare reparaties of vervanging van gebouwdelen van het te transformeren kantoor is niet nodig.

Positief Positief Positief Positief Positief Aandachtspunt Positief Positief Positief Positief Aandachtspunt Positief Aandachtspunt Aandachtspunt

Schema 7.3.1 Quick scan Nedinsco, Venlo-Blerick Uit de maatschappelijke criteria blijkt alleen de sociale ingrepen een aandachtspunt. Dit komt voornamelijk omdat de transformatie deel uit maakt van een gebiedsontwikkeling, welke slechts een beperkt raakvlak heeft met de bestaande woonwijk. De financiële criteria zijn allen positief gescoord. Hierbij dient wel de kanttekening te worden gemaakt dat dit alleen mogelijk is, doordat het een rijksmonument is en er subsidies zijn verstrekt. Ook heeft Woonwenz een monumentenadoptiebeleid, waarmee ze de monumenten die na de oorlog zijn overgebleven willen beschermen. Hierdoor accepteren ze bij deze transformatie een negatief rendement. De oorzaak van de hoge kosten komen bij de fysieke criteria duidelijk naar voren. Hierbij zijn er drie aandachtspunten. Het aantal m2 GBO is hier opgelost door het gebouw multifunctioneel te maken. De tand des tijds laat hier echter zien dat er niet aan de bouwkundige en technische criteria kan worden voldaan. Het gebouw dient geheel te worden gestript, er is veel betonrot en moet om het als woonfunctie geschikt te maken, volledig met isolatiemateriaal worden ingepakt. Zoals Renkens (2012) ook aangeeft, zijn de bouwkundige kosten van de transformatie hierdoor hoog.

61

Conclusie Met name de technische staat van het gebouw zorgen voor grote vraagtekens bij een transformatie. Deze transformatie is alleen mogelijk doordat de transformatie onderdeel uitmaakt van een grotere gebiedsontwikkeling, het monumentenadoptiebeleid van Woonwenz en de subsidies van het rijk en de provincie. Het is maar de vraag of dat bij een soortgelijk project nu, door het wegvallen van subsidies, ook nog mogelijk is.

7.4

Conclusie

Op basis van de getoetste casussen lijkt de quick scan een bruikbaar instrument. Bij beide projecten heeft de quick scan de aandachtspunten bloot gelegd zoals die ook door Baaré (2012) en Renkens (2012) zijn aangegeven. Voor Veenwal, Nieuwegein gaat het om de vraagtekens die bij de maatschappelijke bijdrage kunnen worden gezet en bij Nedinsco, Venlo-Blerick zijn het met name de fysieke aspecten waardoor de kosten oplopen en er vraagtekens bij het project kunnen worden gezet.

62

8

CONCLUSIES

Het onderzoek in dit rapport gaat om de afwegingen welke een corporatie dient te maken, alvorens zij een transformatie starten. Daarbij gaat het om de afwegingen welke in de initiatieffase worden gemaakt. Hiervoor is de volgende probleemstelling gedefinieerd: “Wat zijn voor corporaties belangrijke fysieke, maatschappelijke en financiële criteria om relatief snel en eenvoudig te kunnen bepalen of ze gaan investeren in het transformeren van kantoorruimte naar woningen?” In dit onderzoek is duidelijk geworden dat een ingreep moet bijdragen aan de ontwikkeling van de wijk en de bewoners, en dat het financieel verantwoordt moet zijn. De fysieke eigenschappen van het kantoor en de locatie hebben hier veel invloed op. Dit heeft in dit rapport geresulteerd in maatschappelijke, financiële en fysieke criteria. Samen vormen zij een bruikbare quick scan met 14 criteria. De waardeontwikkeling van het vastgoed is belangrijk voor het waarborgen van de financiële continuïteit van corporaties. Wanneer de leefbaarheid van een wijk verbetert, stijgt ook de waarde van het vastgoed in de wijk. Een kantorentransformatie kan aan de leefbaarheid en hiermee ook aan de waarde van het vastgoed bijdragen. Veel kantoren zijn te hoog gewaardeerd. Voor een succesvolle transformatie is het hierdoor noodzakelijk dat de huidige eigenaar afwaardeert. Daarnaast hebben ook de bouwkundige en bouwtechnische kosten en de integratieheffing veel invloed op het rendement van een transformatie. Woningcorporaties kunnen door hun kennis over beheer en ontwikkelingen een belangrijke rol spelen bij transformaties van kantoren naar woningen. Afhankelijk van de organisatie en financiële situatie kunnen zij de rol van ontwikkelaar, afnemer en financier op zich nemen. Hieronder staan de criteria waarmee een corporatie relatief snel en eenvoudig kan bepalen of ze gaat investeren in het transformeren van kantoorruimte naar woningen. Zoals in de situatieschets al was te lezen, zijn de maatschappelijke criteria nauw verbonden met de corporaties. Dit blijkt doordat de meeste maatschappelijke criteria voortkomen uit de juridische basis voor corporaties, de BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) prestatie eisen.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 1. 2. 3.

1. 2. 3. 4.

Maatschappelijke criteria. De woningen voldoen aan de vraag van de doelgroep. De transformatie draagt bij aan het creëren van een gevarieerd aanbod van woningen in de buurt en wijk. De transformatie draagt bij aan het ondernemingsplan van de corporatie. Door de leegstand van het kantoor staat de leefbaarheid van de buurt onder druk. De gemeente voert een actief beleid in het transformeren van kantoren. Er vinden sociale ingrepen plaats in de wijk of buurt. Er vinden economische ingrepen plaats in de wijk of buurt. Financiële criteria De corporatie beschikt over voldoende financiële ruimte om de transformatie te financieren. Het gebouw staat lang genoeg leeg. Er is er een reële kans dat de huidige eigenaar bereid is tot afwaarderen. De corporatie heeft in de directe omgeving van het te transformeren gebouw zelf vastgoed in bezit. Fysieke criteria Het aantal m2 GBO is geschikt voor een monofunctionele bestemming. Het te transformeren kantoor staat op een geschikte locatie. Het te transformeren kantoor voldoet aan de bouwkundige randvoorwaarden. Kostbare reparaties of vervanging van gebouwdelen van het te transformeren kantoor is niet nodig.

Kopie van tabel 6.6.1

Totaal overzicht criteria voor de quick scan

63

De twee toegepaste casussen laten goed de bruikbaarheid van de quick scan zien. De aandachtspunten van een transformatie van een specifiek kantoor komen uit de quick scan duidelijk naar voren. Naast de quick scan kan ook in dit stadium van een project een globale investeringsberekening van het project worden gemaakt. Deze kan o.a. worden gebruikt voor het vaststellen van de maximale aankoopprijs van een kantoor. In een vervolgonderzoek kan worden onderzocht of het mogelijk is een rekenmodule te ontwikkelen, waarin in dit stadium van het project een meer nauwkeurigere rendementsberekening kan worden gemaakt. De uitkomst van de quick scan is geen harde waarheid welke voorschrijft of men deze transformatie wel of niet dient uit te voeren. Het nut van de quick scan zit in het feit dat bij de initiatieffase van een project globaal kan worden bepaald hoe kansrijk de transformatie kan zijn, of deze aan de prestatie eisen voor corporaties voldoet en waar eventuele knelpunten liggen. Literatuur blijkt snel te verouderen. Zo is er in de literatuur een ondergeschikte rol weggelegd voor de doelgroep en de huidige eigenaar, terwijl deze in de interviews als belangrijke partijen naar voren komen. Voor het vullen van de quick scan is het dan ook belangrijk om vooral gesprekken aan te gaan met de verschillende experts op het gebied van maatschappelijke ontwikkelingen, financiën en techniek. De quick scan wordt geschikt geacht voor kantoorgebouwen met maximaal zo’n 6.000 m2 GBO. Het kan interessant zijn om in een vervolgonderzoek te kijken of de quick scan kan worden aangepast voor grotere gebouwen met meerdere functies.

64

9

AANBEVELINGEN

De quick scan is een goed hulpmiddel om in een zeer vroeg stadium van een project in te zetten. In een beperkte tijd en zonder al te veel kosten kunnen de aandachtspunten van de transformatie op tafel komen. Door met veel mensen binnen de eigen organisatie en bij de gemeente hierover te spreken kan veel informatie worden vergaard en wordt betrokkenheid gecreëerd. Deze betrokkenheid kan in een volgende fase van het project ertoe leiden dat mensen meer bereid zijn mee te werken. Wanneer de uitkomsten van de quick scan positief zijn en ook de aandachtspunten geen onoverkomelijke problemen veroorzaken, kan besloten worden een vervolgonderzoek uit te voeren. Hiervoor is in de SEV rapportage ‘Wonen buiten kantoortijd’ uit 2012 van Benraad e.a. een stappenplan voor transformaties opgenomen. Ondanks dat een corporatie veel in eigen hand heeft, is het toch dringend aan te bevelen om ook de andere partijen, zoals de gemeente en de vastgoedeigenaar, in een vroeg stadium bij de transformatie te betrekken. Ook kan het door de beperkte financieringsmogelijkheden van een deel van de corporaties interessant zijn om in een vroeg stadium op zoek te gaan naar een belegger. Zij zijn op zoek naar zekerheid en zoeken dit in woningbeleggingen. Door ze in een vroeg stadium te betrekken, kunnen hun wensen in de ontwikkeling worden meegenomen, waardoor de kans dat zij de ontwikkeling op zich nemen of deze afnemen wordt vergroot. Hiermee initieert de corporatie wel, maar investeert hij niet zelf, terwijl dit wel goed is voor de waarde van het omliggende vastgoed. Er is op dit moment een brede maatschappelijke en politieke aandacht voor kantorentransformaties. Het lijkt nu dan ook het moment om hiermee aan de slag te gaan. Voor een succesvolle transformatie is het belangrijk om naast de traditionele partijen uit de literatuur ook de doelgroep en de vastgoedeigenaar een rol te geven.

65

NAWOORD In 2010 ben ik begonnen met de Master Urban and Area Development (MUAD). Een verbreding van mijn scope, verder ontdekken van de wereld van project, proces- en programmamanagement. In de zes collegeperiodes zijn verschillende onderwerpen op het gebied van stads- en gebiedsontwikkeling voorbij gekomen. Ik heb ontzettend genoten en veel geleerd van de verschillende thema’s, zoals de ontwikkelingen in een stad, de herstructurering van woonwijken, het rekenen aan vastgoed, de aanpak van bedrijventerreinen, infra en grens stad en land. Uiteraard hebben de lectoren, begeleiders, gastdocenten en het team van MUAD hieraan bijgedragen, maar ik wil vooral mijn jaargenoten Hessel, Lucas, Thomas, Wouter, Sabien, Hans, Boy, Saskia, Els en Jeroen bedanken voor een geweldige periode en een goede samenwerking bij de projectweken. Met dit rapport heb ik het geleerde in de praktijk kunnen brengen. De maatschappelijke invalshoek heeft alles te maken met mijn achtergrond, als projectadviseur wijkontwikkeling bij woningstichting Mitros. Het is crisis en we moeten er met z’n allen voor zorgen dat we er weer bovenop komen. Hierbij is het voor de zwaksten in onze samenleving altijd het moeilijkst. Woningcorporaties zijn er om juist deze groep een thuis te geven. Dat is dan ook de bril waardoor dit rapport wordt benaderd. Ondanks dat ik het schrijven van dit rapport moeilijk vond en er veel tijd in is gaan zitten, heb ik er wel met veel plezier aan gewerkt. Het is een actueel thema, waar veel informatie over te vinden is en waar iedereen wel een mening over heeft. Het heeft me telkens weer nieuwe energie gegeven om er mee verder te gaan. De interviews met Dionne Baaré, Gera Esser, Simon Fortuin, Maud Hoezen, Peter Renkens, Freddie Rosenberg en Wout en Luc de Wit hebben hier zeker aan bijgedragen. De gesprekken waren enorm inspirerend en leerzaam. Hierdoor besef ik me des te meer dat het voeren van dit soort gesprekken een enorme blikverruiming oplevert. Ik wil hen dan ook bedanken voor hun kostbare tijd, de kennisdeling en hun enthousiasme. De interviews en het schrijven van dit rapport heeft me ook geholpen bij het leren inzetten en beoordelen van kernwaardes en waardesystemen van de verschillende professionele partijen. Op welke manier kan het vertrouwen van de verschillende stakeholders gewonnen worden om tot een succesvol project te komen. Hoe kunnen we hierbij tot een zo groot mogelijke maatschappelijke meerwaarde komen. Speciaal wil ik Marius Kiers en André Bus bedanken voor de begeleiding die ze tijdens deze beproeving hebben gegeven. Ik ben van nature geen wetenschappelijk onderzoeker. Er zijn dan ook vele conceptversies gepasseerd, voordat het onderzoeksvoorstel en plan van aanpak af was. Ook het rapport is niet zonder slag of stoot tot stand gekomen. Het was wel eens #@$&!, maar jullie hadden meestal gelijk. Jullie commentaar en aanwijzingen zorgden ervoor dat ik steeds beter begreep waar ik naar toe moest. En nu is het af. Fijn, maar ook jammer, ik heb echt genoten. Ik wil ook Mitros enorm bedanken dat zij de afgelopen twee jaar mogelijk hebben gemaakt in financieel opzicht, maar ook in tijd en begrip. Hierbij wil ik extra aandacht vragen voor Piet Breebaart en Ineke Hoeberichts, resp. mijn vorige en huidige manager. Zonder jullie was dit niet mogelijk geweest. Ook wil ik mijn kamergenoten Anneloes, Cora, Gerdi, Susan en Anne Marie bedanken voor alle steun. Dan dichter bij huis. Vrienden en familie bedankt voor jullie steun, geduld en begrip. Ik heb vaker nee moeten zeggen dan me lief is. Toch hoort het er bij. Nu is er weer tijd om een lekker biertje of wijntje te drinken, goede gesprekken te voeren, een hapje te eten, een spelletje te spelen, of een combinatie hiervan. Pa en ma, jullie hebben vaker op Jesse (2) en Timo (2) moeten/mogen passen. Ik weet dat jullie het geen straf vinden maar jullie hebben ons tijdens de trainingen, projectweken, maar zeker in de masterproefperiode vaak geholpen. Bedankt! Als laatste aandacht voor mijn gezin. Timo en Jesse, jullie begrijpen er nog niet veel van wat papa toch altijd in de boeken of achter de laptop doet. Het is geen Dikkie Dik of Sesamstraat, dus er is niet zo veel aan! Of jullie er veel van mee gekregen hebben betwijfel ik. Mama van Jesse en Timo, allerliefste Simone, zonder jou had ik niet gestaan waar ik nu sta. Je hebt me regelmatig achter mijn broek aan gezeten en stukken gelezen en herlezen. Ook heb je er vaak alleen voor gestaan, wanneer ik weer weg was voor een projectweek, een avondprogramma had, aan mijn rapport aan het schrijven was of een bewonerscommissie op mijn werk had. Bedankt voor alles. (Drenthe, R.J.J., Houten 2012) 66

AFKORTINGEN       

BBSH BZK CFV MKBA OEI SEV WSW

Besluit Beheer Sociale Huursector (Ministerie van) Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Centraal Fonds Volkshuisvesting Maatschappelijke Kosten Baten Analyse Overzicht Effecten Infrastructuur Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (Stichting) Waarborgfonds Sociale Woningbouw

LITERATUURLIJST Literatuur:  Argumentenfabriek, De (2011), De Argumentenkaart Herbestemming. Amsterdam.  Benraad, J. B., Scheldwacht, R., Singelenberg, J., & Steedskamp, L. (2012), Wonen buiten kantoortijd. Amsterdam/Rotterdam: Gemeente Amsterdam, SEV.  Besluit Beheer Sociale-Huursector (1 juli 2005), Den Haag: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.  Boer, E. d., Haest, G., Hoesel, B. v., e.a. (2010), Ondernemingsplan Portaal 2010 - 2014. Veenendaal: Portaal.  Bos, W. (2009), Rapport Adviescommissie Toekomst Banken. Den Haag: Ministerie van Financiën.  Burg, C. V. (2009), Woningcorporaties, Partners in het wonen. Hilversum: Aedes.  DTZ Zadelhoff (2012), Capability Statement. Utrecht.  DTZ Zadelhoff, (oktober 2011), De Nederlandse markt voor woningbeleggingen. Amsterdam.  Eijgenraam, C. J., Koopmans, C. C., Tang, P. J., & Verster, A. (2000), Evaluatie van Infrastructuurprojecten. Leidraad voor kosten-batenanalyse. Den Haag: Centraal Planbureau.  Gelinck, S., & Benraad, J. B. (2011), Transformatie kantoren gaat niet vanzelf. Rotterdam: SBR.  Gemeente Utrecht (2011), Utrecht Monitor. Utrecht.  Hufstad, M., e.a. (2010/2011/2012), MUAD Collegereeks. Utrecht.  Jonge, H. d., e.a. (2011), Actieprogramma aanpak leegstand kantoren.  Platform31 (10 juli 2012), Twee kantorenfondsen om leegstand kantoren aan te pakken. www.kei-centrum.nl  Kooiman, J. (17 april 2012), Gedwongen veiling Nederlandse kantorenmarkt. www.fd.nl .  Koopmans, C. (2004), Heldere Presentatie OEI. Aanvulling op de Leidraad OEI. Amsterdam: SEO, Stichting voor Economisch Onderzoek der Universiteit van Amsterdam.  Land-id (2011), Vizier op leegstand, strategiebepaling voor gemeenten. Amersfoort: Nationaal programma herbestemming.  Mitros (2010), Notitie Wijkwaardeontwikkeling. Utrecht.  Ooms, S. & Steedskamp, L. (2011), De Financiële haalbaarheid van transformatie naar studentenhuisvesting. Amsterdam.  Rosenberg, F. (2009), Timorplein: een sociale investering met rendement! www.kei-centrum.nl  Scharphof, M. E. (juni 2011), Verbouwen onder bouwbesluit 2011, Transformatie van kantoren. p. 9.  Stijnenbosch, M. (2012), Trentbreuk in ontwikkeling van commercieel vastgoed.  Taskforce Transformatie (2010), Conclusies, bevindingen en aanbevelingen van de Taskforce Transformatie. Utrecht: Provincie Utrecht.  Urbansplash (2011), Albert Mill Castlefield Manchester. Manchester.  Velden, J. v., Wal, O. v., & Wassenberg, F. (2012), Essay; Stedelijke vernieuwing op uitnodiging. Rotterdam: KEI Kenniscentrum stedelijke vernieuwing.  Zanger, O., & Lang, G (n.b.), Vom nutzen des umnutzens. Europaïsches Haus der Stadkultuur

67

Interviews:  Baaré, D. (25 mei 2012), Gemeente Nieuwegein.  Esser, G. (23 mei 2012), Mitros, Utrecht.  Fortuin, S. (25 mei 2012), Ondernemersvereniging Overvecht, Utrecht.  Hoezen, M. (21 mei 2012), Mitros, Utrecht.  Renkens, P. (7 juni 2012), Woonwenz, Venlo-Blerick.  Rosenberg, F. (7 juni 2012), Rigo, Amsterdam.  Wit, W. (18 mei 2012), De Wit Architecten, Houten.  Wit, L. (18 mei 2012), Vides, Houten.

Internet:  AK-Beheer (2012). Opgeroepen in april 2012, van www.akbeheer.nl  D66 (2012). Opgeroepen in augustus 2012, van www.d66.nl  Gemeente Amsterdam (2012), Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsetrdam. Opgeroepen in maart 2012, van www.oga.nl  Beleggersbelangen (17 november 2011). Opgeroepen in april 2012, van www.beleggersbelangen.nl  Benraad, J. B. (2012). Opgeroepen op 26 februari 2012, van www.transformatieteam.nl  Building Site Synergy. Opgeroepen op 9 juni 2012, van www.buildingsitesynergy.com  Bundeling, De (2012). Opgeroepen op 9 september 2012 van www.debundeling.nl  Cashcow (2010). Opgeroepen in april 2012, van www.cashcow.nl  Centraal Bureau voor de Statistiek (2012). Opgeroepen in juni 2012 van www.cbs.nl  Design & Construction Management for Building Renovations (5 januari 2012). Opgeroepen op 9 juni 2012, van http://www.Design&ConstructionManagementforBuildingRenovations.com  Doenja (2012). Opgeroepen in september 2012, van www.doenjadienstverlening.nl  Gemeente Utrecht (2012). Opgeroepen in september 2012, van www.utrecht.nl  Huurcommissie (2012). Opgeroepen in mei 2012, van www.huurcommissie.nl  Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2012). Opgeroepen in april 2012, van www.rijksoverheid.nl  Provincie Utrecht (april 2012). Opgeroepen in april 2012, van www.provincie-Utrecht.nl  RIGO, Rigo kenniscentrum MKBA (2012). Opgeroepen in april 2012, van www.rigo.nl/mkba  SP (2011). Opgeroepen in augustus 2012, van www.sp.nl  STOK (2012). Opgeroepen in augustus 2012, van www.sp.nl  VVD (2012). Opgeroepen in augustus 2012, van www.vvd.nl  Waarborgfonds Sociale Woningbouw (2012). Opgeroepen in mei 2012, van www.wsw.nl  Wikipedia (2012). Opgeroepen van januari tot en met juni 2012, van www.wikipedia.nl  Woonbond (2012). Opgeroepen op 9 september 2012, van www.woonbond.nl  Aedes (2012). Opgeroepen in april 2012, van www.aedesnet.nl  Kennisbank Herbestemming (2012). Opgeroepen in 2012, van www.kennisbankherbestemming.nu

68

BIJLAGE 1

Toelichting op de quick scan

In paragraaf 6.6 zijn de criteria voor de quick scan vastgesteld. Vervolgens is in paragraaf 6.7 bepaald dat de quick scan wordt ingevuld door de initiatiefnemer bij de corporatie. Deze voert hiervoor gesprekken met diverse personen. Zie tabel 6.7.1 Aan de hand van deze gesprekken wordt de quick scan ingevuld. Om dit zo objectief mogelijk te doen staan hierna voor alle criteria de in meer of mindere mate objectieve beoordelingscriteria. Maatschappelijke criteria 1. De woningen voldoen aan de vraag van de doelgroep.  

Aandachtspunt: Bij weinig vraag en een overaanbod van goedkope alternatieven in de stad, zoals uitleglocaties, andere projecten, of veel leegstand in bestaand bezit Positief: Bij een grote vraag en weinig alternatieven voor de doelgroep.

2. De transformatie draagt bij aan het creëren van een gevarieerd aanbod van woningen in de buurt en wijk. Kantoortransformaties bieden met name woonruimte aan starters en huishoudens met een laag inkomen of een zorgvraag.  

Aandachtspunt: In deze buurt of wijk zijn meer woningen voor deze doelgroepen dan het stedelijk gemiddelde. Positief. : In deze buurt of wijk zijn minder woningen voor deze doelgroepen dan het stedelijk gemiddelde.

3. De transformatie draagt bij aan het ondernemingsplan van de corporatie.  

Aandachtspunt: De transformatie sluit niet of niet volledig aan bij de doelstellingen in het ondernemingsplan. Positief: De transformatie sluit aan bij de doelstellingen in het ondernemingsplan.

4. Door de leegstand van het kantoor staat de leefbaarheid van de buurt onder druk.  

Aandachtspunt: De leefbaarheid in de buurt scoort beter dan het stedelijk gemiddelde. Positief (voor de quick scan): De leefbaarheid in de buurt scoort lager dan het stedelijk gemiddelde.

5. De gemeente voert een actief beleid in het transformeren van kantoren. Enkele gemeenten hebben een actief beleid voor het transformeren van kantoren. Andere gemeenten zijn hier onbekend mee. Hierdoor lopen procedures traag, duurt een transformatieproces lang en is er een reële kans dat de transformatie niet slaagt.  

Aandachtspunt: De gemeente heeft geen ervaring en heeft geen beleid voor het transformeren van kantoren. Positief: De gemeente voert actief beleid voor het transformeren van kantoren.

6. Er vinden sociale ingrepen plaats in de wijk of buurt (zie tabel 3.3.1).  

Aandachtspunt: Er vinden geen sociale ingrepen plaats, of slechts enkel op de individu (één gezin) gericht. Positief: Er vinden meerdere sociale ingrepen plaats welke niet alleen op de individu (één gezin) is gericht.

69

7. Er vinden economische ingrepen plaats in de wijk of buurt (zie tabel 3.3.1).  

Aandachtspunt: Er vinden geen economische ingrepen plaats. Positief: Er vinden meerdere economische ingrepen plaats.

Financiële criteria 1. De corporatie beschikt over voldoende financiële ruimte om de transformatie te financieren. Op dit moment is er veel financiële onduidelijkheid voor corporaties. Hierdoor kan een deel van de corporaties geen door het WSW geborgde leningen aantrekken. Hierdoor is er bij die corporaties nu geen financiële ruimte voor nieuwe investeringen. De verwachting is dat de situatie zich op termijn weer normaliseert.  

Aandachtspunt: De corporatie heeft nu geen financieringsmogelijkheden voor een nieuwe investering, of dit is onduidelijk. Positief: De corporatie heeft wel financieringsmogelijkheden voor een nieuwe investering.

2. Het gebouw staat lang genoeg leeg. Er is er een reële kans dat de huidige eigenaar bereid is tot afwaarderen. Hoe kleiner de kans dat een kantoor nog wordt verhuurd, des te groter is de kans dat de eigenaar bereid is om af te waarderen. De kans op afwaarderen is het grootst wanneer een kantoor al langer leeg staat. In het convenant Kantorentop van juni 2012 wordt voor transformaties gekeken naar kantoren welke meer dan drie jaar voor meer dan 80% leeg staan (Platform31, 2012).  

Aandachtspunt: Een kantoor staat minder dan drie jaar voor 80% leeg, of er is een andere aannemelijke reden dat het kantoor niet beschikbaar komt voor transformatie. Positief: Een kantoor staat al meer dan drie jaar voor meer dan 80% leeg, of er is een andere aannemelijke reden dat het kantoor niet meer als kantoor kan worden verhuurd.

3. De corporatie heeft in de directe omgeving van het te transformeren gebouw zelf vastgoed in bezit. Een transformatie heeft in een beperkt gebied om het gebouw een positief effect op de waardestijging van het vastgoed. Hoe meer bezit een corporatie in de omgeving van een transformatie heeft, hoe meer deze zelf profiteert van deze waardeontwikkeling. Dit is een pre en geen voorwaarde. Er kan dan ook geen % of aantal woningen aan worden gehangen. Een corporatie kan dit zelf wel doen, wanneer hier veer waarde aan wordt gehecht.  

Aandachtspunt: De corporatie heeft geen vastgoed binnen een straal van 200 meter van het leegstaande kantoor. Positief: De corporatie heeft wel vastgoed binnen een straal van 200 meter van het leegstaande kantoor.

Fysieke criteria 1. Het aantal m2 GBO is geschikt voor een monofunctionele bestemming. Gebouwen groter dan 6.000 m2 GBO zijn vaak ongeschikt voor een monofunctionele bestemming zoals wonen.  

Aandachtspunt: Het kantoor heeft meer dan 6.000 m2 GBO. Positief: Het kantoor heeft minder dan 6.000 m2 GBO.

70

2. Het te transformeren kantoor staat op een geschikte locatie. 



Aandachtspunt: o Wanneer het voldoet aan één of meer locatiespecifieke faalfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.2, of o Wanneer het niet voldoet aan één of meer locatiespecifieke succesfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.1. Positief: o Wanneer het voldoet aan één of meer locatiespecifieke succesfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.1, en o Wanneer het niet voldoet aan één of meer van de locatiespecifieke faalfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.2.

3. Het te transformeren kantoor voldoet aan de bouwkundige randvoorwaarden.  

Aandachtspunt: Wanneer het gebouw niet voldoet aan één of meer bouwkundige randvoorwaarden zoals deze zijn genoemd in tabel 5.6.1. Positief: Wanneer het gebouw voldoet aan alle bouwkundige randvoorwaarden zoals deze zijn genoemd in tabel 5.6.1.

4. Kostbare reparaties of vervanging van gebouwdelen van het te transformeren kantoor is niet nodig. 



Aandachtspunt: Wanneer één of meer van de belangrijkste kostendragende bouwdelen zoals deze zijn genoemd in tabel 5.7.1 niet meer voldoen en er kostbare reparaties of vervanging van deze bouwdelen noodzakelijk is.. Positief: Wanneer alle belangrijke kostendragende bouwdelen zoals deze zijn genoemd in tabel 5.7.1 in redelijke staat zijn en er geen kostbare reparaties of vervanging van deze bouwdelen noodzakelijk is.

71

BIJLAGE 2:

Toelichting scores Veenwal, Nieuwegein

Veenwal in Nieuwegein is enkele jaren geleden gekocht door een particulier vastgoedfonds met de bedoeling om het pand te verhuren en anders te transformeren. Waar mogelijk wordt in deze scan de vergelijking gemaakt met een corporatie. Voor het waarderen van de quick scan is gebruik gemaakt van de antwoorden uit het interview met Baaré (2012) van de Gemeente Nieuwegein. Zij is als beleidsmedewerker o.a. verantwoordelijk voor transformaties. Omdat het project in uitvoering is, is alle relevante informatie voor het vullen van de quick scan bij haar aanwezig en was het voor het vullen van de quick scan niet nodig alle gesprekken zoals vermeld in tabel 6.7.1 te voeren. Veenwal Nieuwegein, De Kade Vastgoed Maatschappelijke criteria 1. De woningen voldoen aan de vraag van de doelgroep. Er is slechts een beperkt aanbod voor starters en de vraag is hoog.  

Aandachtspunt: Bij weinig vraag en een overaanbod van goedkope alternatieven in de stad, zoals uitleglocaties, andere projecten, of veel leegstand in bestaand bezit Positief: Bij een grote vraag en weinig alternatieven voor de doelgroep.

2. De transformatie draagt bij aan het creëren van een gevarieerd aanbod van woningen in de buurt en wijk. Er staan in het gebied al veel goedkopere appartementen.  

Aandachtspunt: In deze buurt of wijk zijn meer woningen voor deze doelgroepen dan het stedelijk gemiddelde. Positief. : In deze buurt of wijk zijn minder woningen voor deze doelgroepen dan het stedelijk gemiddelde.

3. De transformatie draagt bij aan het ondernemingsplan van de corporatie. N.v.t. de appartementen zijn voor de verkoop.  

Aandachtspunt: De transformatie sluit niet of niet volledig aan bij de doelstellingen in het ondernemingsplan. Positief: De transformatie sluit aan bij de doelstellingen in het ondernemingsplan.

4. Door de leegstand van het kantoor staat de leefbaarheid van de buurt onder druk. Er is in het gebied heel erg veel leegstand. Het gaat hier om de randen van het gebied. Daar ontstaan de leefbaarheidsproblemen.  

Aandachtspunt: De leefbaarheid in de buurt scoort beter dan het stedelijk gemiddelde. Positief (voor de quick scan): De leefbaarheid in de buurt scoort lager dan het stedelijk gemiddelde.

72

5. De gemeente voert een actief beleid in het transformeren van kantoren. De gemeente Nieuwegein voert een zeer actief beleid voor het transformeren van kantoren.  

Aandachtspunt: De gemeente heeft geen ervaring en heeft geen beleid voor het transformeren van kantoren. Positief: De gemeente voert actief beleid voor het transformeren van kantoren.

6. Er vinden sociale ingrepen plaats in de wijk of buurt (zie tabel 3.3.1).  

Aandachtspunt: Er vinden geen sociale ingrepen plaats, of slechts enkel op de individu (één gezin) gericht. Positief: Er vinden meerdere sociale ingrepen plaats welke niet alleen op de individu (één gezin) is gericht.

7. Er vinden economische ingrepen plaats in de wijk of buurt (zie tabel 3.3.1).  

Aandachtspunt: Er vinden geen economische ingrepen plaats. Positief: Er vinden meerdere economische ingrepen plaats.

Financiële criteria 1. De corporatie beschikt over voldoende financiële ruimte om de transformatie te financieren. De eigenaar kan de transformatie financieren.  

Aandachtspunt: De corporatie heeft nu geen financieringsmogelijkheden voor een nieuwe investering, of dit is onduidelijk. Positief: De corporatie heeft wel financieringsmogelijkheden voor een nieuwe investering.

2. Het gebouw staat lang genoeg leeg. Er is er een reële kans dat de huidige eigenaar bereid is tot afwaarderen. Het kantoor stond al meer dan een jaar leeg. Ook staan er in het gebied een groot aantal andere kantoren leeg en wil de gemeente drie andere kantoren locaties versterken  

Aandachtspunt: Een kantoor staat minder dan drie jaar voor 80% leeg, of er is een andere aannemelijke reden dat het kantoor niet beschikbaar komt voor transformatie. Positief: Een kantoor staat al meer dan drie jaar voor meer dan 80% leeg, of er is een andere aannemelijke reden dat het kantoor niet meer als kantoor kan worden verhuurd.

3. De corporatie heeft in de directe omgeving van het te transformeren gebouw zelf vastgoed in bezit. Het is onbekend of de eigenaar meer vastgoed in het gebied in eigendom heeft. Wel sluit het aan op corporatiebezit.  

Aandachtspunt: De corporatie heeft geen vastgoed binnen een straal van 200 meter van het leegstaande kantoor. Positief: De corporatie heeft wel vastgoed binnen een straal van 200 meter van het leegstaande kantoor.

73

Fysieke criteria 1. Het aantal m2 GBO is geschikt voor een monofunctionele bestemming. Het gebouw heeft ca 2.000 m2 GBO.  

Aandachtspunt: Het kantoor heeft meer dan 6.000 m2 GBO. Positief: Het kantoor heeft minder dan 6.000 m2 GBO.

2. Het te transformeren kantoor staat op een geschikte locatie. Tegen het centrum, direct naast een wooncomplex. 



Aandachtspunt: o Wanneer het voldoet aan één of meer locatiespecifieke faalfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.2, of o Wanneer het niet voldoet aan één of meer locatiespecifieke succesfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.1. Positief: o Wanneer het voldoet aan één of meer locatiespecifieke succesfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.1, en o Wanneer het niet voldoet aan één of meer van de locatiespecifieke faalfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.2.

3. Het te transformeren kantoor voldoet aan de bouwkundige randvoorwaarden.  

Aandachtspunt: Wanneer het gebouw niet voldoet aan één of meer bouwkundige randvoorwaarden zoals deze zijn genoemd in tabel 5.6.1. Positief: Wanneer het gebouw voldoet aan alle bouwkundige randvoorwaarden zoals deze zijn genoemd in tabel 5.6.1.

4. Kostbare reparaties of vervanging van gebouwdelen van het te transformeren kantoor is niet nodig. 



Aandachtspunt: Wanneer één of meer van de belangrijkste kostendragende bouwdelen zoals deze zijn genoemd in tabel 5.7.1 niet meer voldoen en er kostbare reparaties of vervanging van deze bouwdelen noodzakelijk is.. Positief: Wanneer alle belangrijke kostendragende bouwdelen zoals deze zijn genoemd in tabel 5.7.1 in redelijke staat zijn en er geen kostbare reparaties of vervanging van deze bouwdelen noodzakelijk is.

74

BIJLAGE 3:

Toelichting scores Nedinsco, Venlo-Blerick

Negentig jaar geleden werd de Nedinsco fabriek gebouwd. Het was een fabriek van Carl Zeiss en er werden optische instrumenten gemaakt. Het is een industrieel rijksmonument en stond de afgelopen jaren leeg. woningcorporatie Woonwenz realiseert hier 27 starterswoningen, kantoren voor de gemeente Venlo-Blerick en een Mediahuis. De restauratie is alleen mogelijk met subsidie van het rijk en de provincie. Hierbij maakt het complex deel uit van een grotere gebiedsontwikkeling. Voor het waarderen van de quick scan is gebruik gemaakt van de antwoorden uit het interview met Renkens (2012) van Woonwenz. Hij is als hoofd dienst nieuwbouw verantwoordelijk voor deze transformatie. Omdat het project in uitvoering is, is alle relevante informatie voor het vullen van de quick scan bij hem aanwezig en was het voor het vullen van de quick scan niet nodig alle gesprekken zoals vermeld in tabel 6.7.1 te voeren. Nedinsco, Woonwenz Maatschappelijke criteria 1. De woningen voldoen aan de vraag van de doelgroep. Er is veel vraag naar starterswoningen.  

Aandachtspunt: Bij weinig vraag en een overaanbod van goedkope alternatieven in de stad, zoals uitleglocaties, andere projecten, of veel leegstand in bestaand bezit Positief: Bij een grote vraag en weinig alternatieven voor de doelgroep.

2. De transformatie draagt bij aan het creëren van een gevarieerd aanbod van woningen in de buurt en wijk. In de naastgelegen nieuwbouw worden woningen in de duurdere sector gebouwd.  

Aandachtspunt: In deze buurt of wijk zijn meer woningen voor deze doelgroepen dan het stedelijk gemiddelde. Positief. : In deze buurt of wijk zijn minder woningen voor deze doelgroepen dan het stedelijk gemiddelde.

3. De transformatie draagt bij aan het ondernemingsplan van de corporatie. Ja, voldoende woonruimte bieden voor de doelgroep en versterken van gebieden waar ze veel woningen hebben. Deze worden immers in de gehele gebiedsontwikkeling toegevoegd.  

Aandachtspunt: De transformatie sluit niet of niet volledig aan bij de doelstellingen in het ondernemingsplan. Positief: De transformatie sluit aan bij de doelstellingen in het ondernemingsplan.

75

4. Door de leegstand van het kantoor staat de leefbaarheid van de buurt onder druk. Vervallen gebied aan de rand van de woonwijk met beperkte leefbaarheidsproblemen. Echter er worden in de gebiedsontwikkeling veel woningen naast deze locatie gebouwd. Door de toename van het aantal bewoners neemt de druk op de leefbaarheid in het gebied wel toe.  

Aandachtspunt: De leefbaarheid in de buurt scoort beter dan het stedelijk gemiddelde. Positief (voor de quick scan): De leefbaarheid in de buurt scoort lager dan het stedelijk gemiddelde.

5. De gemeente voert een actief beleid in het transformeren van kantoren. De gemeente heeft in beeld dat hier een opgave ligt en biedt hier de ruimte voor.  

Aandachtspunt: De gemeente heeft geen ervaring en heeft geen beleid voor het transformeren van kantoren. Positief: De gemeente voert actief beleid voor het transformeren van kantoren.

6. Er vinden sociale ingrepen plaats in de wijk of buurt (zie tabel 3.3.1).  

Aandachtspunt: Er vinden geen sociale ingrepen plaats, of slechts enkel op de individu (één gezin) gericht. Positief: Er vinden meerdere sociale ingrepen plaats welke niet alleen op de individu (één gezin) is gericht.

7. Er vinden economische ingrepen plaats in de wijk of buurt (zie tabel 3.3.1). In het gebouw zelf komen de publiek balies van de gemeente Venlo-Blerick en een Mediahuis.  

Aandachtspunt: Er vinden geen economische ingrepen plaats. Positief: Er vinden meerdere economische ingrepen plaats.

Financiële criteria 1. De corporatie beschikt over voldoende financiële ruimte om de transformatie te financieren. Er was voldoende financiële ruimte. Wel zijn het de subsidies geweest die realisatie uiteindelijk mogelijk hebben gemaakt.  

Aandachtspunt: De corporatie heeft nu geen financieringsmogelijkheden voor een nieuwe investering, of dit is onduidelijk. Positief: De corporatie heeft wel financieringsmogelijkheden voor een nieuwe investering.

2. Het gebouw staat lang genoeg leeg. Er is er een reële kans dat de huidige eigenaar bereid is tot afwaarderen. Het pand stond al zeer lang leeg en was vervallen. Een grote ingreep was noodzakelijk.  

Aandachtspunt: Een kantoor staat minder dan drie jaar voor 80% leeg, of er is een andere aannemelijke reden dat het kantoor niet beschikbaar komt voor transformatie. Positief: Een kantoor staat al meer dan drie jaar voor meer dan 80% leeg, of er is een andere aannemelijke reden dat het kantoor niet meer als kantoor kan worden verhuurd.

76

3. De corporatie heeft in de directe omgeving van het te transformeren gebouw zelf vastgoed in bezit.  

Aandachtspunt: De corporatie heeft geen vastgoed binnen een straal van 200 meter van het leegstaande kantoor. Positief: De corporatie heeft wel vastgoed binnen een straal van 200 meter van het leegstaande kantoor.

Fysieke criteria 1. Het aantal m2 GBO is geschikt voor een monofunctionele bestemming. Het gebouw totale gebouw heeft ca 7.000 m2 GBO (exclusief mediaruimte). Hiervan is ongeveer de helft voor wonen en de helft commerciële ruimtes.  

Aandachtspunt: Het kantoor heeft meer dan 6.000 m2 GBO. Positief: Het kantoor heeft minder dan 6.000 m2 GBO.

2. Het te transformeren kantoor staat op een geschikte locatie. Het gebouw ligt aan de Maas, tegen een woonwijk en 800 meter van het hart van het centrum. 



Aandachtspunt: o Wanneer het voldoet aan één of meer locatiespecifieke faalfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.2, of o Wanneer het niet voldoet aan één of meer locatiespecifieke succesfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.1. Positief: o Wanneer het voldoet aan één of meer locatiespecifieke succesfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.1, en o Wanneer het niet voldoet aan één of meer van de locatiespecifieke faalfactoren zoals deze zijn genoemd in tabel 5.5.2.

3. Het te transformeren kantoor voldoet aan de bouwkundige randvoorwaarden. Met name de bouwfysische randvoorwaarden laten veel te wensen over.  

Aandachtspunt: Wanneer het gebouw niet voldoet aan één of meer bouwkundige randvoorwaarden zoals deze zijn genoemd in tabel 5.6.1. Positief: Wanneer het gebouw voldoet aan alle bouwkundige randvoorwaarden zoals deze zijn genoemd in tabel 5.6.1.

4. Kostbare reparaties of vervanging van gebouwdelen van het te transformeren kantoor is niet nodig. Het is een monumentaal pand, met zeer veel achterstallig onderhoud. 



Aandachtspunt: Wanneer één of meer van de belangrijkste kostendragende bouwdelen zoals deze zijn genoemd in tabel 5.7.1 niet meer voldoen en er kostbare reparaties of vervanging van deze bouwdelen noodzakelijk is.. Positief: Wanneer alle belangrijke kostendragende bouwdelen zoals deze zijn genoemd in tabel 5.7.1 in redelijke staat zijn en er geen kostbare reparaties of vervanging van deze bouwdelen noodzakelijk is.

77

BIJLAGE 4:

SEV inspectielijst eerste beoordeling

(Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steedskamp, 2012).

78