Van ‘Ja, ik wil ! ’ naar ‘Nee, bedankt...’ Over het wegblijven van bewoners met terugkeerwensen bij herstructurering Annemarij Swart Atrivé, Houten Er wordt veel geherstructureerd in Nederland. Van de 56 prioriteitswijken is inmiddels de planvorming en de uitvoering gestart. Dit betekent dat veel bewoners van naoorlogse wijken hun woning moeten verlaten vanwege sloop of ingrijpende renovatie. Maar minister Dekker heeft beloofd dat bewoners die willen terugkeren bij herstructurering van hun wijk, dat ook mogen. Niet altijd keren bewoners met terugkeerwensen ook werkelijk terug. Hoe vaak komt het voor dat zij afhaken, en wat is daarvan de reden? De laatste jaren hebben we in Nederland al enige ervaring opgedaan als het gaat om herstructurering. Maar toch is over het verhuisgedrag van bewoners van herstructureringswijken eigenlijk nog maar weinig bekend. Wel is gebleken dat weinig huishoudens uit gesloopte woningen naar nieuwbouw in herstructureringsgebieden verhuizen. Meestal verhuizen zij naar goedkope woningen in de bestaande voorraad (Den Breejen, 2002#1). Overigens zijn de vertrekkende bewoners over het algemeen tevreden met hun nieuwe woonsituatie in een andere wijk, zo concludeerden Kleinhans en Kruythof (2002)#2, beide onderzoekers van OTB. Over de motieven van de bewoners om wel of niet terug te keren in hun vernieuwde wijk weten we nog niet zo veel. Dit is echter wel relevant in een land waar de komende jaren veel gesloopt, gebouwd en gerenoveerd wordt en waar de wens van de bewoner toch heel belangrijk wordt gevonden. Er wordt niet voor niets veel energie gestoken in bewonersonderzoeken en inspraakavonden. Atrivé wilde eens meer weten en ging op onderzoek uit. Het doel was om meer inzicht te krijgen in het verhuisgedrag en –motieven van bewoners. Hiervoor zijn tien afgeronde herstructureringsprojecten in Nederland geanalyseerd #3 (zie kader). In alle projecten moesten bewoners tijdens de werkzaamheden hun woning verlaten, maar werd er wel de mogelijkheid geboden om terug te keren in de vernieuwde wijk. Uitkomsten van bewonersonderzoeken lieten zien dat een deel van de bewoners dat ook graag wilde. En doordat alle projecten ten tijde van de studie al geheel of voor een groot deel opgeleverd waren, was het mogelijk de verhuisbeweging van de bewoners te acherhalen#4. Zijn degenen die dat graag wilden ook teruggekeerd in de wijk, of toch ergens anders beland? Grote mate van wegblijven Verwacht kan worden dat bewoners die dat willen, ook terugkeren in de wijk. Ze krijgen immers een mooie woning terug die voldoet aan de huidige eisen, verhuiskosten worden (gedeeltelijk) vergoed, in de tijd van de sloop en nieuwbouw kan gebruik worden gemaakt van een wisselwoning en de huurprijs van de nieuwe woningen is lager dan voor andere bewoners of er is een huurgewenningsregeling. Goed geregeld dus. De werkelijkheid blijkt anders: In ieder project zijn er bewoners die in eerste instantie aangeven terug te willen keren, maar dit uiteindelijk niet doen. Gemiddeld haakt een kwart tot de helft van
de huishoudens met terugkeerwensen af. Dit leidt ertoe dat in totaal maar 15 tot 45 procent van alle bewoners na herstructurering in de wijk terug te vinden is (zie tabel). Dit is op zich niets nieuws, omdat het over het algemeen bekend is dat terugkeerpercentages relatief laag zijn. Maar waarom haken bewoners af? Motieven voor afhaken Bewoners hebben uiteenlopende motieven om niet terug te keren. De meest voorkomende is dat men blijft wonen in de wisselwoning, omdat deze zo goed bevalt dat er geen verhuisbehoefte meer is. Daarbij is een tweede verhuizing naar de nieuwbouw vaak te bezwaarlijk. Dit was bijvoorbeeld het geval bij de projecten Bijvank en Flierakkers te Vroomshoop, Herwendaal te Groesbeek en de Rode en Witte Wijk te Waalwijk. Vooral oudere bewoners zien tegen meerdere verhuizingen op. Hoewel de term ‘wisselwoning’ doet vermoeden dat het een tijdelijke woning betreft, was dit bij meer dan de helft van de projecten niet het geval: het was mogelijk om ook na oplevering van de nieuwe woningen in de wisselwoning te blijven wonen. Een andere motief van bewoners om niet terug te keren is de te hoge huurprijs van de nieuwe woningen. Het verschil tussen oude en nieuwe huurprijzen is dan ook aanzienlijk. De huurprijs voor bijvoorbeeld een woning in Oversluis te Ulft is gestegen van 226 euro naar 372 of 396 euro. Nieuwkomers betalen nog eens 30 euro meer. Inwoners die voor hun inkomen afhankelijk zijn van een uitkering kunnen zich deze verhoging van de vaste lasten niet veroorloven. Het financiële aspect kan op deze manier doorslaggevend zijn om niet terug te keren in de vernieuwde wijk. Verder is het opvallend dat sommige bewoners van mening zijn dat het karakter van de wijk teveel verandert. Dit is voor hen een reden om toch een woning elders te zoeken. Het lijkt erop dat een groot percentage koopwoningen in de nieuwbouw als gevolg heeft dat minder mensen terugkeren. Aan de ene kant is dit logisch, omdat er voor bewoners van huurwoningen minder mogelijkheden worden geboden om terug te keren. Toch zijn er altijd nog voldoende huurwoningen die wel geschikt zijn. De wijk kan door het grote aantal koopwoningen zijn karakter verliezen, waardoor oude bewoners er niets meer voor voelen om weer terug te gaan. “De buurt is de buurt niet meer”, is dan een reactie van de bewoners. Zij voelen zich niet meer thuis tussen de nieuwe bewoners van de koopwoningen. Vervolgens kiest men ondanks de eerdere voorkeur voor terugkeer toch voor een woning elders. De conclusie dat de toename van het percentage koopwoningen leidt tot een afname van het terugkeerpercentage is moeilijk te trekken. Sommige projecten voldoen namelijk niet aan dit verband (zie grafiek). Toch kan in het algemeen gezegd worden dat de samenstelling van het nieuwbouwprogramma invloed lijkt te hebben op de mate van terugkeer. Sociale cohesie De wijken Herwendaal te Groesbeek en Oversluis te Ulft vertoonden, voordat de wijken werden aangepakt, een groot saamhorigheidsgevoel. Veel bewoners woonden er al lang en waren gehecht aan hun woning en de buurt. Een groot aantal huishoudens wilde dan ook terugkeren in de wijk: 88 procent in Herwendaal en 86 procent in Oversluis. Voor beide wijken geldt dat de plannen voor de herstructurering zijn ontwikkeld in nauwe samenwerking met de bewoners en de bewonerscommissie. Er zijn bewonersavonden, workshops en overleggen met bewoners georganiseerd. In Oversluis was het behouden van het karakter en de sfeer van de wijk zelfs een randvoorwaarde en konden bewoners kiezen hoe ze
hun woning wilden indelen. In deze gevallen heeft de sociale cohesie in de wijk en de betrokkenheid bij de plannen ertoe geleid dat ook veel mensen daadwerkelijk zijn gaan wonen in de nieuwe woningen. In Herwendaal zijn 37 van de 112 (33%) huishoudens van gedachte veranderd en in Oversluis lieten maar 7 van de 25 (28%) huishoudens het afweten.
Sloop van woningen in Oversluis te Ulft Foto: Jan Besselink, Ulft De periode tussen aankondiging van de plannen en de oplevering van de nieuwbouw neemt zeker wel enkele jaren in beslag. Hierdoor kan de behoefte om terug te keren afzwakken, of mensen kunnen in deze periode gebruik maken van hun stadsvernieuwingsurgentie. Er is immers tijd genoeg voor oriëntatie op de woningmarkt en wanneer er een aantrekkelijke woning elders in de woonplaats beschikbaar komt, is de behoefte om terug te keren relatief klein. Bij de herstructurering van de Scheiberglaan in IJmuiden kozen bewoners voor een nieuwbouwwoning uit een ander project elders in IJmuiden, waar ze ook voorrang op kregen. Ook kan het zijn dat de nieuwe woningen niet aan de wensen van de bewoners voldoen, zoals in Hamkavoet te Culemborg het geval was (zie kader). Hier kon men niet dezelfde soort woning terugkrijgen als men achterliet, namelijk een woning met veel ruimte en een aparte keuken. De informatie over de projecten en het terugkeren van bewoners is verkregen via de corporaties die de woningen in bezit hebben. Hiermee is in grote lijnen een beeld te schetsen van de verhuismotieven. Om een nauwkeuriger beeld te krijgen, zou met de vertrokken bewoners gesproken moeten worden over hun motieven om te verhuizen. Dit is echter niet eenvoudig, omdat zij soms moeilijk te traceren zijn. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat bewoners van herstructureringswijken verschillende motieven hebben om voor een woning elders te kiezen, ookal was er in eerste instantie de wens om terug te keren in de wijk. Het meerdere malen verhuizen in korte periode wordt als grootste belemmering gezien. Als het terugkeren echt zo’n belangrijke doelstelling van herstructurering is, is het misschien beter om te streven naar een doorschuifgarantie, in plaats van een terugkeergarantie. Zo hoeven bewoners maar één keer te verhuizen en kunnen ze toch in de wijk blijven wonen.
Verspilde moeite? Een aanzienlijk deel van de bewoners met terugkeerwensen haakt af. De resultaten van bewonersonderzoeken zeggen dus eigenlijk niet zoveel over de werkelijke mate van terugkeer en het verhuisgedrag. In hoeverre moeten de resultaten hiervan dan worden meegenomen in de planvorming? En is het eigenlijk erg dat een groot deel van de bewoners niet terugkeert? Het blijkt dat de wisselwoning vaak goed bevalt en men daar blijft wonen. Onderzoek van Kleinhans en Kruythof (2002)#5 liet al eerder zien dat bewoners best tevreden zijn met de nieuwe woonsituatie in een andere wijk. Als er zo’n grote kans is dat bewoners uiteindelijk in een andere wijk terecht komen, waarom wordt er dan zo moeilijk gedaan? Is het geen verspilde moeite om zoveel energie in de oorspronkelijke bewoners te steken? Kan er niet beter worden geïnvesteerd in de toekomstige bewoners, zodat er een wijk ontstaat met een aangenaam sociaal klimaat? Ondanks de vraagtekens die je op deze manier kunt hebben, blijft het belangrijk zorgvuldig met de wensen van bewoners om te gaan. Draagvlak is nog altijd essentieel voor een succesvol project. Dus ookal maken bewoners om verschillende redenen niet altijd gebruik van terugkeermogelijkheden, dan nog blijft het van groot belang bewoners serieus bij de planvorming te betrekken. Terugkeer is geen doel, maar het bieden van goede herhuisvesting is wel een vereiste om een complex proces als herstructurering te doen slagen. Of dit nu in de wijk is, of in een andere buurt maakt in principe niet uit. Zolang de bewoners maar gelukkig zijn met de nieuwe situatie.
Noten: 1. F. den Breejen (2002). Van buurt naar buurt, gevolgen van de verhuisbewegingen uit de Eindhovense herstructureringsgebieden. Afstudeerscriptie in opdracht van de gemeente Eindhoven. 2. R. Kleinhans en H. Kruythoff (2002). Herstructurering in het spoor van de vertrekkers. Utrecht, DGVH/ NETHUR 18. 3. A.M. Swart (2005). Niet terug in de vernieuwde wijk. Een onderzoek naar het wegblijven van bewoners met terugkeerwensen bij herstructurering. Atrivé, Houten. 4. Informatie over de herstructureringsprojecten, terugkeercijfers en motieven zijn verkregen door gesprekken met de betreffende corporaties. Voor informatie over Morgenstond-Oost en Nieuw-Hoograven is gebruikt gemaakt van de studie ‘Herstructurering in het spoor van de vertrekkers’, zie noot 2. 5. Zie noot 2. 6. In Nieuw-Hoograven zijn geen bewoners teruggekeerd. De reden hiervan is dat de bouw van de nieuwe woningen werd afgelast. 7. In de Willem Kraanstraat is niet gesloopt en nieuwgebouwd, maar zijn de woningen grondig gerenoveerd. Ook hier moesten de bewoners de woning verlaten.
Hamkavoet te Culemborg Hamkavoet, een voormalige arbeiderswijk uit de jaren dertig van de vorige eeuw, was erg verouderd en er waren sociale problemen. Sloop en nieuwbouw was volgens corporatie BCW de enige oplossing. In de wijk woonden veel gezinnen, waaronder 24 grote gezinnen met veel kinderen. Deze grote gezinnen waren veelal van allochtone afkomst. Zij waren erg gehecht aan hun grote gezinswoning met een dichte keuken. Ook woonden er vrij veel senioren in de wijk. Veel mensen waren voor hun inkomsten afhankelijk van een uitkering. In Hamkavoet werden 96 eengezinswoningen uit de huursector gesloopt. Hiervoor in de plaats zijn 84 eengezinswoningen gebouwd waarvan 60% huur- en 40% koopwoningen zijn. De huurprijzen zijn niet veel veranderd, omdat de bewoners gebruik konden maken van een gewenningsregeling. De bewoners kregen voorrang op een woning van BCW en als zij de wens hadden om terug te keren in de nieuwbouw, konden zij gebruik maken van een wisselwoning. Van de 96 huishoudens had 47% (45) belangstelling voor een nieuwbouwwoning. Uiteindelijk is 28% (27) van de huishoudens teruggekeerd. Dat achtttien huishoudens niet zijn teruggekeerd is volgens de corporatie te wijten aan het feit dat het beeld van de wijk erg is veranderd. Doordat 40% van de woningen in de koopsector is gebouwd, werd een ander publiek getrokken en voelden oude bewoners er niet veel meer voor om terug te keren. Ook zijn de nieuwe huurwoningen over het algemeen kleiner dan de oude woningen en hebben een open keuken. Hierdoor is het voor de grote gezinnen niet meer aantrekkelijk om er te wonen. Een aantal bewoners is in de wisselwoning blijven wonen. Deze woningen waren vaak vergelijkbaar met hun oude woning, of zelfs van iets betere kwaliteit. Volgens de corporatie hadden zij het er naar hun zin en geen behoefte aan nog een verhuizing. Aantal huishoudens
Wens tot terugkeer
Teruggekeerd
Niet teruggekeerd
Wel terugkeerwens, maar niet teruggekeerd
Motief om toch niet terug te keren
96
47% 45
28% 27
72% 69
40% 18 van 45
• • •
Bron: BCW.
Wijk is de wijk niet meer Woningen voldoen niet aan eisen Wisselwoning bevalt goed
Percentage koopwoningen in de nieuwbouw en de mate van terugkeer
Morgenstond-Oost
100%
mate van terugkeer
Nieuw-Hoograven
De Bijvank en Flierakkers
80%
Hamkavoet 60%
Schilderskwartier
40%
Scheiberglaan
20%
Oversluis Rode en Witte wijk
0% 0%
20%
40%
60%
80%
100%
percentage koopwoningen
Herwendaal Willem Kraanstraat/Burg. de Vlugtlaan
Project
Totaal aantal huishoudens
Wens tot terugke er
Teruggekeerd
Niet teruggekeerd
Wel terugkeerwens, maar niet teruggekeerd
De Bijvank en Flierakkers Hamkavoet Herwendaal Morgenstond-Oost Nieuw-Hoograven #6 Oversluis Rode en Witte wijk Scheiberglaan Schilderskwartier Willem Kraanstraat #7
92 96 128 239
53% (49) 47% (45) 88% (112) 36% (85)
21% (19) 28% (27) 59% (75) 23% (55)
79% (73) 72% (69) 41% (53) 77% (184)
61% (30 van 49) 40% (18 van 45) 33% (37 van 112) 35% (30 van 85)
188 29 125 144 103 34
32% (52) 86% (25) 20% (25) 35% (50) 50% (52) 21% (7)
0% (0) 62% (18) 4% (5) 17% (25) 43% (44) 18% (6)
100% (188) 38% (11) 96% (120) 83% (119) 57% (59) 82% (28)
100% (52 van 52) 28% (7 van 25) 80% (20 van 25) 50% (25 van 50) 15% (8 van 52) 14% (1 van 7)
Tabel 1 Terugkeercijfers. Bron: de betreffende corporaties
De projecten: • De Bijvank en Flierakkers, Vroomshoop - Stichting Woningbouw Den HamVroomshoop • Hamkavoet, Culemborg - BCW • Herwendaal, Groesbeek - Oosterpoort Wooncombinatie • Morgenstond-Oost, Den Haag - Vestia • Nieuw-Hoograven, Utrecht - Mitros Wonen • Oversluis, Ulft - Parès • Rode en Witte Wijk, Waalwijk - Casade Woondiensten • Scheiberglaan, IJmuiden - Woningbedrijf Velsen • Schilderskwartier, Woerden - SWW • Willem Kraanstraat en Burg. De Vlugtlaan, Amsterdam – Far West
