DE NOORDERBOULEVARD
1942
Van een straat met allure naar een straat met veel ‘uitdagingen’ - Hoog leegstandspercentage - Teruglopende omzet bij de winkeliers - Brancheverschraling - Verrommeling - Achterstallig onderhoud - Veiligheidsproblemen
…. zeventig panden leegstaan, zo’n 20% van het totaal.
…. zeventig panden leegstaan, zo’n 20% van het totaal. …. nog eens twintig tot dertig winkels de deuren sluiten.
…. 40 procent van de winkeliers last van een dalende omzet. …. zeventig panden leegstaan, zo’n 20% van het totaal. …. nog eens twintig tot dertig winkels de deuren sluiten.
Convenant in 2009 Aanpak winkelgebied Oude Noorden ter verbetering branchering en terugdringen van de leegstand Noorderboulevard
236 locaties
Zwaanshalsgebied
134 locaties
20% van de winkels staan leeg 70% van de woningen erboven worden niet bewoond
Europese subsidie (EFRO) in 2011 en 2012
Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling - Subsidie voor koppeling van panden - Subsidie voor verbetering en uitstraling winkelpanden - Verfraaiing buitenruimte - Gebiedspromotie
Resultaat na EFRO periode (2011 en 2012)
Vijfendertig gehonoreerde aanvragen voor renovatie / verfraaiing gevel
Vier koppelingen van winkelpanden
Werving nieuwe ondernemers, waaronder Ici Paris, Subway, T mobile, uitbreiding Van Haren en verplaatsing Kruidvat
Op zaterdag 4 mei openen wij onze deuren weer. Wij heten u vanaf dan van harte welkom in onze geheel vernieuwde winkel. Zodra er meer informatie is zullen wij u via deze website informeren. Kijk voor het grote productaanbod al vast op de website van ICI Paris XL.
Geen slecht resultaat voor een korte periode van twee actieve jaren, maar … … nog geen structurele oplossing
- Veel ‘dode’ gevels domineren de uitstraling - Geen heldere winkelstructuur en branchering - Relatief weinig filiaalbedrijven / winkelketens - Geen passende winkelpanden voor nieuwe retailers
Waarom werkt het in Zwaanshals?
…. er is maar één eigenaar! met een heldere visie op de branchering Food, Fashion en Design
Als winkelstraat erg lang om bezoeker te blijven uitdagen
Een goede winkelstructuur en branchering
Entree
Gemengde functies
Een goede winkelstructuur en branchering
Dagelijkse artikelen, verzorging en huishoudelijk (runshop)
Een goede winkelstructuur en branchering
Modische branch, kijk en vergelijk (funshop)
Een goede winkelstructuur en branchering
Een goede winkelstructuur en branchering
Bredere winkelfronten moeilijk te realiseren
Je zou panden moeten koppelen
Eigenaar A Eigenaar B Eigenaar C Eigenaar D
3 meter
3 meter
3 meter
3 meter
Beter verhuurbare winkelruimten
7 meter
8,5 meter
Maar hoe krijg je dat voor elkaar met meer dan tweehonderd pandeigenaren? Als iedere pandeigenaar zich op zijn individuele belang blijft richten, lukt het niet. De focus van de pandeigenaar op zijn individuele pand moet naar de focus op een sterk winkelgebied. De vraag is: hoe kunnen individuele belangen plaatsmaken voor een gemeenschappelijk belang? Antwoord: geen individuele pandeigenaren meer, maar gezamenlijk eigendom van alle panden in de straat
Het Vastgoedfonds
Vastgoedfonds - Oprichting rechtspersoon (besloten vennootschap) - Panden van deelnemende eigenaren taxeren - Inbreng pand voor getaxeerde waarde tegen verkrijging aandelen in Vastgoedfonds - Vaste taxatie criteria door taxatiecommissie Taxatiecommissie Besloten Vennootschap Vastgoedfonds Noorderboulevard BV
A A N D E L E N
Vastgoedfonds eigenaren winkelpanden - Aandeelhouder in plaats van pandeigenaar - Dividend in plaats van huur - Geen eigenaar meer van stenen, maar een verhandelbaar aandeel - Het individuele belang maakt plaats voor het collectieve belang - Gedeeld risico
Voordelen vastgoedfonds - Gezamenlijk belang om de straat sterker te maken - branchering - Aantrekken externe investeerders - Eenvoudiger om panden te koppelen - Ruimere financieringsmogelijkheden - Eenvoudiger om op de verdiepingen woningen te realiseren
Aanpak oprichting vastgoedfonds - Het is nieuw en daarom zijn pandeigenaren aarzelend - De gemeente geeft een impuls door het initiatief voor een Vastgoedfonds te stimuleren - Er is interesse bij eigenaren, maar hen is onbekend waartegen zij ‘ja’ zeggen
Co-partners in dit project naast de gemeente Rotterdam: - Rabobank en FGH
Aanpak oprichting vastgoedfonds
Technische haalbaarheid Juridische structuur Zeggenschap en bestuur Methode van inbreng Belemmeringen banken/financiers Werkkapitaal / investeringsmogelijkheden Fiscale inrichting Betrokkenheid overheid Exitbepalingen
Aanpak oprichting vastgoedfonds
Ruimtelijk - economische strategie Noorderboulevard Onderzoek wijkeconomie door Bureon Expertmeeting retail (verleidingsbijeenkomst) Onderzoek mogelijkheden supermarkt
Het resultaat Een vastgoedfonds met daarin minimaal 35% van alle panden Gemeente als faciliterend orgaan Betrokkenheid van pandeigenaren en onderling contact Het vastgoedfonds functioneert als een bedrijf Professioneel management die het vastgoedfonds aanstuurt Optimale winkelstructuur, branchering en herbestemming
Project Zwart Janstraat 3e Pijnackerstraat
Te ontwikkelen winkelruimte(n)
Waar staan we nu? - Een budget om het op gang te brengen - Geïnteresseerde pandeigenaren - Positieve grondhouding bij de gemeente - Steun van Rabobank en FGH - Interesse bij winkelbedrijven om zich te vestigen in de Noorderboulevard
We gaan van start
