van Duurzaam naar Huurzaam

van Duurzaam naar Huurzaam

1

COLOFON “van Duurzaam naar Huurzaam”: Omdat duurzaam niets bijzonders is. Betaalbaar huren wordt echter wél bijzonder als wij niet tijdig omschakelen naar een zeer lage energiebehoefte en gebruik van hernieuwbare energiebronnen. Fossiele energie wordt steeds schaarser en daarmee erg duur! Wij realiseren toekomst robuuste verhuurzaming, dat is onze missie! De zes partijen van de Stadlander-verduurzamingscoalitie zijn INNAX, VolkerWessels, BuildDesk/BOOM, ZOOOW/New Urban Green, DAT Architecten en Companen.

Eindredactie: Khing Go Vormgeving & opmaak: Niels van Ham M.m.v. Wytze Kuijper, Marnix Groenland, Ad Hoogers, Rik Janssen, Arjen Meijer, Eric van de Wetering, Theo van Esch “van Duurzaam naar Huurzaam” Postbus 445, 3900 AK Veenendaal Telefoon: 088 – 5533 247 E-mail: [email protected] Referentie: kg10462/30012013 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, elektronisch op geluidsband of op welke andere wijze ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van “van Duurzaam naar Huurzaam” 2

Hey you! Don’t tell me there’s no hope at all Together we stand, divided we fall ! Roger Waters, The Wall 1979

3

INHOUD

02 Colofon 03 Thema 04 Inhoud 05 Voorwoord 08 Hoofdstuk 1

Uitdagingen voor een regio in transitie

10 Hoofdstuk 2

Samen: Participatie, communicatie en co-creatie

12 Hoofdstuk 3

Onze aanpak: Verleiden en in beweging komen

14 Hoofdstuk 4

Communicatie tijdens het verbouwproces

16 Hoofdstuk 5

Architectuur

18 Hoofdstuk 6

Nultrede

21 Hoofdstuk 7

Woonlastenontwikkeling

22 Hoofdstuk 8

Energie visie en technische uitwerkingen

28 Hoofdstuk 9

Een levensduurimpuls van 25 jaar

30 Hoofdstuk 10

Financieringsmogelijkheden voor particulieren

34 Hoofdstuk 11

Bergen op Stroom

36 Hoofdstuk 12

Aanpak, planning en uitvoering van verspreid- en gespikkeld bezit

38 Hoofdstuk 13

Onderhoud, garanties en TCO

40 Bijlagen

4

5

Voorwoord

Samen op weg naar een toekomstbestendige regio

Detroit; gevolgen van krimp

6

De urgentie is hoog: Het woon- en leefgebied West Brabant is onderhevig aan krimp. De bevolking vergrijst in rap tempo, jongeren neigen naar de steden. Het risico dat voorzieningen daarmee ook gaan verdwijnen maakt de regio alleen nog maar onaantrekkelijker waarmee een neerwaartse tendens tot sluiting van dorpen en woonkernen wordt ingezet. Tijdig ingrijpen is dus absolute noodzaak. Door het samenbrengen van de juiste partijen, kennis, ervaring en gezamenlijke belangen, zijn we in staat om tot een bijzondere oplossingen te komen: Een nieuwe kans voor West Brabant waarbij optimaal betaalbaar woongenot, maximaal duurzame oplossingen, een solide technische basis en een structurele impuls voor de leefomgeving wordt gerealiseerd. We kiezen voor een gezamenlijke en vooral flexibele oplossing, waarin de woonlasten Niet meer dan NU zijn en alle ruimte biedt aan individuele wensen van bewoners. Wij nemen daarvoor de verantwoording: niet alleen nu, maar ook de komende 25 jaar.

Integrale vernieuwing Mensen zijn geneigd vanuit een geheel eigen perspectief naar een vraagstuk te kijken. Echter, door duidelijk en uitgesproken te zijn over ambities, droom én werkelijkheid vinden we elkaar. Als alle partijen de grenzen van hun vakgebied overstijgen, kunnen we gezamenlijk invulling geven aan de route die leidt tot het realiseren van onze droom: Een toekomstbestendige en duurzame leefomgeving. Dit vraagt een andere vorm van samenwerking en het vraagt om lef, afstemming en inzet van alle betrokkenen en dus de zoektocht voor Stadlander naar een echte gamechanger! “Van Duurzaam naar Huurzaam” is de uitdaging van Stadlander aangegaan en dat leidde tot een integraal vernieuwend concept voor de verduurzaming van de bestaande woningen met positieve impulsen voor de regio.

Essenties in onze benadering • Verbeelding, hoe gaat het worden? Logica brengt je van A naar B, verbeelding brengt je écht ver- der. Door buiten de geijkte kaders te treden kunnen we na een gecontroleerde aan loop de grote sprong maken in de verbinding tussen milieu, energie, woonkwaliteit, gezondheid en een kansrijke leefomgeving. • Enthousiasme ontstaat bij het samen uitdenken van innovatieve concepten. We nemen bewoners, Stadlander en andere partijen mee in de positieve dynamiek. Toekomstbestendig heid, woongenot en leefplezier van de bewoners hebben wij centraal gesteld in de uitwerking van onze aanpak. • Aandacht, interesse en respect. Naar de bewoners, naar Stadlander, naar de stakeholders en naar elkaar. Dat is een voorwaarde om te realiseren waarin we oprecht geloven. Niet alleen nu, maar vooral de komende 25 jaar en wellicht langer! • Samenwerking is nodig om de sturing vanuit de abstracte klimaat- milieu- en energieproblematiek te overstijgen. Zo verbinden we de kennis uit alle disciplines én gebruikers¬groepen. We handelen nu en bieden ruimte aan ontwikkelingen in de tijd. Zo creëren we, al werkend aan de concrete opgave van Stadlander, een alliantie die nieuw perspectief biedt aan de wijk en de regio.

Met wie gaan we samen aan de slag? Alleen gedeelde verantwoordelijkheid leidt tot draagvlak voor een duurzaam toekomstig gebruik. Daar hebben we alle partijen héél hard bij nodig: onze coalitie “van Duurzaam naar Huurzaam”, de bewoners, Stadlander, de vier gemeentes, de tien dorpskernen en alle anderen die belang hebben bij een toekomstbestendige regio. Vanuit een integrale samen¬werking met alle partijen zijn we in staat een fundament te leggen voor de noodzakelijke brede benadering, waarin we duurzaamheid verbinden aan de woonbehoefte en belangen van het individu. Een benadering die de huidige en toekomstige bewoners veel te bieden heeft. Leeswijzer In deze presentatie gaan we nader in op de vraagstelling en de context waarin deze plaatsvindt. Vervolgens gaan we nader in op oplossingsrichtingen zoals wij dat vanuit “van Duurzaam naar Huurzaam” zien, dus wat we gaan realiseren en hoe wij dat doen. In de bijlagen worden oplossingen nader gespecificeerd. De kern van onze oplossing : Wij bouwen samen aan vertrouwen Door eerste iets te brengen naar alle bewoners (eigenaren & huurders)

Dat start met het samen inkopen van energie dit brengt bewustwording en het eerste gezamenlijke draagvlak en verdienmodel om te bewegen. Middels buren voor buren samen in kaart brengen wat er leeft en waar belangstelling voor is van kleinschalig en lucratief tot ‘we pakken nu samen door’ Samen optrekken in de uitvoer van de gewenste maatregelen. Ieder voor zich (N1) maar met de kracht van samen. Dit als gemeenschappelijk aanloop naar de sprong. Bij iedere stap al rekening houden met wat nog kan komen ten aanzien van verdere gewenste aanpassing voor een nultrede woning en altijd rekeninghoudend met de aangegeven levensduurverlening van de woning. En dat gaat dus veel verder dan alleen realisatie. De uitkomst Voor de bewoners: een aantrekkelijke en betaalbare woning met ruimte voor persoonlijke wensen nu en in de toekomst Voor de woonkernen: een platform waar samen betekenis krijgt in de vorm van een sociaal betrokken leefgemeenschap. Voor Stadlander: het bieden van een woning aanbod en woonomgeving die nu al aansprekend en verrassend is maar die tevens ruimte blijft bieden aan de veranderende vraag vanuit de leefgemeenschap. 7

1. Uitdagingen voor een regio in transitie

schrikbeeld van elke woningcorporatie

8

De regio waarin Stadlander opereert loopt tegen het einde van een groeitijdperk. Er dient rekening gehouden te worden met toekomstige huishoudenskrimp. De prognoses voor de regio West-Brabant wijzen op een gematigde huishoudensgroei van circa 5.000 huishoudens (8%) tot 2030. Daarna krimpt het aantal huishoudens met ruim 1.400 (-2%) tot 2040 (PER JAAR OF TOTAAL?) . Aan deze demografische ontwikkeling is niet veel aan te doen. Mensen krijgen minder kinderen en veel jongeren trekken uit de regio weg vanwege persoonlijke motieven als werk en opleiding. Tegelijkertijd is de dubbele vergrijzing al ingezet: het aantal ouderen neemt sterk toe en ouderen worden steeds ouder. Ook het aantal huishoudens, gezinnen met kinderen, neemt af. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de woningmarkt. Ook zal door de vergrijzing het aantal huishoudens met een laag inkomen gaan stijgen wegens inkomensdalingen (AOW, pensioen). De primaire doelgroep van de corporatie neemt dus toe. Dit hoeft geen probleem te zijn, want tal van ouderen zijn in het gelukkige bezit van een eigen woning. Zij zijn niet direct aangewezen op een sociale huurwoning.

Sociaal maatschappelijke ontwikkelingen

situatie 2013

vergrijzing & verdunning

De geschetste ontwikkelingen leidden tot een toenemende vraaguitval, waardoor een de gerede kans bestaat dat woningen op termijn leeg komen te staan. Als de volgende generatie zich niet meer wil vestigen in de geboortestreek, zullen kinderen de nalatenschap van hun ouders, hun eigen woning, weigeren. Omdat zij elders zijn gevestigd en de last van een moeilijk verkoopbare woning niet kunnen of willen dragen. Deze leegloop heeft negatieve gevolgen voor de wijken en buurten waar ook Stadlander haar sociale woningbezit heeft. Het is dus de uitdaging om de zowel de sociale woningvoorraad als de woningen van particuliere eigenaren die in dezelfde buurten en blokken wonen, te verbeteren. Zo blijft de regio leefbaar en aantrekkelijk en blijft de verhuurbaarheid én de waarde van het particuliere bezit op peil.

Dit heeft onherroepelijk gevolgen voor de organisatie van beschikbaar vastgoed, openbare ruimte en “samenlevingsopbouw”. Denk aan een toenemende behoefte aan thuiszorg, een buurthuis en lokaal georganiseerde ouderenactiviteiten. Voor zorg aan huis zullen geschikte woningen nodig zijn. Vanwege afnemende mobiliteit groeit de behoefte aan de nabijheid van winkels voor dagelijkse boodschappen en mogelijkheden voor ontmoeting en openbaar vervoer. Bezuinigingen in de zorg en de WMO vragen om een grotere inzet en verantwoordelijkheid van de samenleving om voor elkaar te zorgen. Er zal een groter beroep gedaan worden op medebewoners om zelf de bibliotheek, buurtcentra en (ouderen)activiteiten draaiende te houden en ouderen te verzorgen. Hoewel veel mensen dat het liefst in hun eigen netwerk doen, kan een goede buurtbinding, waarbij mensen elkaar kennen en helpen, hieraan bijdragen.

Een andere ingrijpende ontwikkeling betreft de wijzigingen in de langdurige zorg (AWBZ). In de nabije toekomst is er een zware zorgindicatie nodig om in aanmerking te komen voor plaatsing in een zorg- of verpleeginstelling. Dit betekent dat een grote groep ouderen zorg aan huis moet ontvangen. Daarnaast worden verstandelijk of lichamelijk beperkten, chronisch zieken en GGZcliënten, steeds vaker geïntegreerd in wijken en dorpen. Veel zorg die voorheen vanuit de AWBZ bekostigd werd, gaat via de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) geregeld worden. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de uitvoering hiervan. Er wordt echter fors gekort op het budget dat vanuit de AWBZ naar de WMO wordt overgeheveld. Gemeenten moeten dus met minder middelen meer zorg aan huis financieren! Een van de gevolgen hiervan is dat ouderen een groter beroep zullen moeten doen op mantelzorg. Daarnaast is het niet onwaarschijnlijk dat er in de toekomst ook gekort zal worden op andere faciliteiten waarvan ouderen gebruik maken.

Stadlanders’ project is een goed aangrijpingspunt om in te spelen op het versterken van woning- en buurtstructuren. In onze aanpak zetten wij daarom in op: • Verduurzamen en toegankelijker maken van de huurwoningen. Dit biedt uitgelezen kansen om woningen en de woonomgeving op te plussen en geschikt te maken voor de genoemde doelgroepen. Wij gaan uit van een solide basisaanpak waarbij het hele woonprogramma drempel- en traploos is. Daarnaast denken wij optioneel aan extra voorzieningen zoals diverse vormen van uitbouw en domoticatoepassingen, gekoppeld aan zorg- en servicemogelijkheden. Het aanbod wordt zodanig geformuleerd, dat het ook voor de eigenaar-bewoners in de buurt interessant en aantrekkelijk is om deel te nemen in de “nultrede-maatregelen” • Samen versterken van samenlevingsopbouw. In eerste instantie op het gebied van energiebesparing als aanjager, maar in overleg met Stadlander, bewoners(organisaties), de gemeente, welzijn, zorg, enz. kan dit verbreed worden naar andere activiteiten. Denk aan het aanbieden van zorg- en servicemogelijkheden. Onze aanpak moet leiden tot het vergroten van de aantrekkingskracht van dorpen en wijken in de regio. Zowel voor de huidige bewoners als voor mensen die, tegen de stroom in, richting krimpgebieden gaan bewegen. We willen een aantrekkelijk perspectief bieden met betaalbare woningen in een prachtige woonomgeving waarbij het leven op het dorp gemoedelijk wordt gevonden. Dit willen wij graag versterken.

nieuwe orde

toekomst: duurzame samenleving

De vraagstelling: Het thema wat voorligt is even eenvoudig als complex: “Realiseer een duurzaam concept waarbij een antwoord wordt gegeven op de krimp- & vergrijzing die zich in het gebied voltrekt, zodat de woningen weer voor minimaal 25 jaar goed verhuurt kunnen worden tegen acceptabele woonlasten. Hierbij rekening houdend met de particuliere woningbezitter die verspreid woont binnen het Stadlander bezit”. Dit thema is door Stadlander vertaald in een aantal concrete (minimum) randvoorwaarden, namelijk: • Optimale flexibiliteit en keuzemogelijkheden, vraag gestuurde, seriematige aanpak waarbij n=1 • Energieprestatie : minimaal 45% energiebesparing en minimaal energielabel B; • Oplossingen voor het “nultrede” woonprincipe • De verlengde levensduur van de opgewaardeerde woning is minimaal 25 jaar. • Lever realistische financiering opties voor de particuliere woningeigenaren • De maximale investering bedraagt € 45.000,= inclusief btw voor de hierboven beschreven basisoplossing voor de bouwkundige schil plus woonhuisinstallaties.

9

2. Samen: Participatie, communicatie en co-creatie

Stadlander heeft een uitdagende opgave neergelegd: verleid zowel de huurders als de kopers om hun woning te verduurzamen. Deze vraag is om meerdere redenen uitdagend: Uitdagend omdat bewoners gevraagd wordt om mee te werken “hun woning” aan te laten passen en om de woningen van particuliere eigenaren bij de opgave te betrekken. Daarover heeft de al helemaal geen zeggenschap!

Het sleutelwoord in onze aanpak is daarom verleiding. Niet door ons, maar door de buren. Dat is in onze visie de enige oprechte manier om bewoners, huurders én kopers, te bewegen om hun woning en nog veel belangrijker, hun leefpatroon te verduurzamen. Voordat wij overgaan naar de wijze waarop wij denken dat bewoners verleid kunnen worden, schetsen wij enkele kaders waarbinnen deze opgave zich naar onze mening beweegt. .

Anders kijken naar Nederland Nederland is een land van verzekerd zijn! Veel Nederlanders zijn risicomijdend. Wij zijn dubbel verzekerd (inboedel, reisverzekering), oververzekerd (auto, rechts bijstandverzekering, inzittendenverzekering), minder zinvol verzekerd (huisdierenverzekering, mobiele telefoon verzekering, verlengde garanties) en zelfs 71% met een uitvaartverzekering. Er valt direct ca. 40% te besparen op het gemiddelde premiebedrag per jaar. Toch is maar 45% van de Nederlanders de afgelopen 3 jaar overgestapt op gunstigere premies of heeft de verzekeringen opgezegd. En ondanks deze (over)verzekering , hebben we jaarlijks te maken met stijgende kosten en een steeds hogere eigen bijdrage! We willen risico’s afdekken en daarbij blijkbaar liever iets te veel dan te weinig betalen.

Anders kijken naar Nederland Nederland is een land van willen weten waar je aan toe bent! Het merendeel van de Nederlanders heeft een lange vaste renteperiode op de hypotheek. Liever iets meer betalen dan telkens wisselende bedragen per maand. Schommelingen van 1% op een hypotheek van €250.000 kan al een verandering betekenen van je maandlasten van ruim €200. Weten waar je aan toe bent is belangrijker dan maandelijkse verras singen.

Anders kijken naar Nederland Nederlanders en energieprijzen De prijs voor energie opereert als een sluipmoordenaar op de portemonnee: De afgelopen tien jaren is de prijs voor energie zelfs meer dan verdubbeld. Met het vrijgeven van de energiemarkt in juli 2004, stapte 6% van de consumenten over, in 2012 stapt 13% jaarlijks over van energie leverancier. Daarnaast zijn er maar heel weinig mensen die bij hun huidige leverancier fikse kortingen te bedingen als ruil om niet over te stappen. Weten mensen het niet, gaat het nog te goed, is het gemakzucht of is het onwetendheid? De grootste drempel blijkt vertrouwen te zijn of juist het ontbreken daarvan.

Wat beweegt mensen en wat brengt hen in beweging? Zo logisch als het lijkt om maatregelen te nemen voor het energiezuiniger maken van je woning, zo lastig is het in de praktijk om mensen aan te zetten tot het maken van concrete stappen. Zijn de mensen die niet van energieleverancier overstappen om jaarlijks € 100-300 te besparen, nu ineens wél over te halen om fors te investeren om hun woning te verbeteren of zelfs energienotaloos te maken?

10

Op de vraag wie op termijn een energienotaloze woning wil zegt niemand “nee”. Maar om er vandaag concreet mee aan de slag te gaan zegt niemand gelijk “ja!”. Hoe komt dat? Naar onze overtuiging komt dat doordat het niet hun eigen wens is. De “markt” probeert al meer dan tien jaar de consument energiebesparing te verkopen. Het zijn vooral de markt en de overheid die willen dat bewoners duurzaamheidsinvesteringen te doen. ZIJ willen dat. Niet WIJ! Met als gevolg een gebrek aan vertrouwen over het ware motief van installateurs, bouwbedrijven en energieleveranciers.

Wij zijn ervan overtuigd dat bewoners wél interesse tonen en in actie komen als: • Zij onderdeel worden van de beslissingsproc es om al dan niet te investeren in duurzaamheid • Door aan te sluiten op hun natuurlijke beslismomenten • Energie(besparing) tastbaar te maken: wat is mogelijk, wat kan alleen en wat kan beter samen? Deze benadering vraagt dus niet om een verkoopteam maar om een onafhankelijke organisatie (een gids) die er vóór en ván alle bewoners is. Deze gids begeleid bewoners waar nodig en maakt de verschillende mogelijkheden inzichtelijk voor het uiteindelijk stapsgewijs te behalen grotere doel: een energienotaloze woning.

Het belang van onze coalitie ligt dan ook niet bij het morgen kunnen ‘verkopen en uitvoeren’ van het ideale concept maar in het creëren van betrokkenheid, bewustwording en handelingsperspectief. Een samenspel en onderling vertrouwen tussen bewoners, Stadlander en onze coalitie. De opmaat voor ons voorstel komt dan ook niet zomaar aanwaaien. Het is het samenbrengen van verschillende deelervaringen binnen de coalitie op tal van trajecten. Niet handelen vanuit het directe eigenbelang, maar onszelf durven te overstijgen op weg naar het gezamenlijke belang op de lange termijn: Een betaalbare, aantrekkelijke woning in een aantrekkelijke omgeving.

Er is inmiddels het nodige bekend waarom mensen niet snel overgaan tot het nemen van energiebesparende maatregelen. Ook is bekend hoe zij te verleiden zijn. Naast ons betoog om niet te “verkopen” maar betrokkenheid te creëren, hebben wij de belangrijkste redenen op een rij gezet. Deze (dis)satisfiers vormen de basis voor onze aanpak.

Dissatisfiers – Waarom niets doen - - - - - - - - - - - -

Verlies aversie: investeren in een maatregel met een lange terugverdientijd en waarvan het (verdien)effect bov endien niet erg inzichtelijk is. Men begrijpt het gewoonweg niet Geen keuze leidt tot weerstand (bewoners hebben behoeft om ‘in control’ te zijn) Hoog abstractieniveau van voorgestelde maatregelen Te lastig: Mensen ervaren een gebrek aan kennis, informatie en tijd om uit te zoeken wie en wat hen kan helpen Financieel bufferen: Wegens de crisis sparen mensen liever dan dat zij investeren in hun woning Afhaken bij “preken” over het belang van een beter milieu Rommel in je huurwoning die de bewoner voor zijn gevoel niet veel oplevert (onzichtbare maatregelen) Specifieke dissatisfiers bij eigenaar-bewoners: Waarom investeren in een woning die toch in waarde daalt? Juist in een anticipeerregio speelt dit argument een rol Vooral jonge eigenaar-bewoners zitten aan hun maximale leencapaciteit en hebben geen investeringsruimte Bewoners die op korte termijn willen verhuizen willen doorgaans niet investeren Mensen die net zelf hun woning hebben aangepakt zullen hooguit interesse hebben in aanvullende maatrege len Ontbreken “ natuurlijk moment”

Satisfiers – waarom wél energiemaatregelen - - - - - - - - - -

Een lagere energierekening. Vooral bij jonge huishoudens en energie-onverschilligen speelt dit een rol. In het verlengde hiervan speelt risico aversie: minder risico lopen op stijgende energieprijzen Het verbeteren van wooncomfort , vooral in situaties waar klachten zijn over koudeval, koude trek over de vloer, vocht, schimmel en achterstallig onderhoud Bekend maakt bemind: mensen die al geïnteresseerd zijn in energiebesparing, zijn veel makkelijker te verlei den om verdere stappen te zetten Vooral 55-plussers geven aan dat zij milieuvriendelijker willen leven (bron: SEV Energiesprong , 2011)) Duidelijk zicht op winst die behaald wordt. Denk aan slimme meters die direct de besparingen laten zien en goede voorlichting Vertrouwen: geen verkoper aan de deur maar een bekende uit de buurt die al succes heeft geboekt als “ver leider” Maatregelen laten ervaren, bijvoorbeeld door middel van voorbeeldwoning Anderen doen ook mee Praten over investeren en terugverdienen In control zijn over de beïnvloeding van het eigen energieverbruik en over de maatregelen waaruit gekozen kan worden.

Specifieke satisfiers bij eigenaar-bewoners: -

Vergroten woningwaarde, courantheid of tenminste het behoud ervan

11

De euro’s vliegen het huis uit

Op wijkniveau is dit heel veel geld

Door bijvoorbeeld collectief het dak te isoleren i.c.m. zonnepanelen....

verspil je minder euro’s, sterker nog.....

je kunt gezame

3. Onze aanpak: Verleiden en in beweging komen

buurtmanifestatie

voorbeeld van een thermografie scan

voorbeeld van een blowerdoor test

12

Bewustzijn: energiecoöperatie en buurtmanifestaties Wij beginnen bij het vergroten van het energiebewustzijn door energiebesparing tastbaar te maken. Immers, mensen die al interesse hebben in energiebesparing zijn eerder te verleiden dan de energie-onverschilligen. Wij doen dit door eerst geld naar mensen te brengen en door hen daar zelf verantwoordelijk voor te maken. Via de op te richten energie-coöperatie “Bergen op Stroom” (zie verder xxxxxxx) wordt collectief energie ingekocht, zoals dat ook via de Consumentenbond mogelijk is. De besparing die dit oplevert vloeit goeddeels terug naar de bewoners. Een deel wordt gebruikt voor de aanschaf van slimme meters die het energieverbruik inzichtelijk maken. Deze eerste stap maakt het mogelijk om energie tastbaar te maken en dit levert tevens de eerste besparing op door bewustwording van het gebruik en door vergelijkingen met de buren. Het inkoop collectief kunnen we gaan onderbrengen in een door bewoners zelf op te richten coöperatie. Als coalitie geven we daarvoor de volledige ondersteuning. Als het draagvlak nog wat tijd vraagt voor een coöperatie dan is het eerste voordeel toch al behaald door samen in te kopen. Ter verdere ondersteuning van de tastbaarheid en zichtbaarheid van energie zal een thermografie scan gemaakt worden van de verschillende woningen en zal middels het onder druk zetten van een woning (luchtdichtheidsmeting middels blowerdoor) zichtbaar worden waar de warmte het huis uitvliegt. Dit doen wij tijdens een buurt- of dorpsmanifestatie waar we de bewoners uitnodigen.

Deze manifestatie is tevens het eerste moment waarbij bewoners informatie kunnen inwinnen over de mogelijkheden om energiemaatregelen te nemen en wat het effect ervan is. Wij komen dus naar de bewoner toe en nemen ze mee in de aanloop naar de sprong. Ambassadeurs: buren voor buren Tegelijkertijd met het bewustwordingsproces zoeken wij samen met Stadlander naar bewoners die geïnteresseerd zijn in duurzaamheid en tijd willen steken in het traject. Zij worden de ambassadeurs van het project. Zij begeleiden bewoners bij het maken van een keuze en het proces. De ambassadeurs krijgen extra middelen ter beschikking om zelf en bij anderen in te zetten, bijvoorbeeld een Plugwise-set, om op apparaten niveau online het energieverbruik in kaart te brengen en apparaten draadloos aan en uit te schakelen. Wij begeleiden de ambassadeurs bij het gebruik van de apparatuur, uitleg over de maatregelen, het effect en het verleiden van deelnemers. Samen met de gemeente onderzoeken wij of werklozen in dit project betrokken kunnen worden. Zo werken we ook aan sociale duurzaamheid door nieuwe participatiekansen te creëren. De ambassadeurs gaan samen met de huismeesters aan de slag om bij zoveel mogelijk bewoners eerst simpele stappen te zetten, zoals het plaatsen van goede deurrubbers en folie achter de radiatoren, het afdichten van dak en het afstellen van de CV. Dit levert direct extra comfort en besparing op. Maar bovenal zal dit vertrouwen brengen en bewustwording stimuleren. Vertrouwen in dat er kansen zijn en ruimte voor iedereen om te kiezen voor een volgende mogelijk aangrenzende stap in de expeditie.

Mobiliseren van de buurt: wedstrijd, inventarisatie wensen en uitleg over mogelijkheden We beginnen in een pilot-dorp of -wijk waar wij een oproep aan bewoners doen om hun eigen woonblok te mobiliseren. We organiseren een wedstrijd: welk blok kan zich als eerste organiseren voor een (gefaseerde) transformatie naar een energienotaloze woning?

elijk veel euro’s vangen....

Zien is geloven Met de eerste financiële voordelen van het samen inkopen van energie, inzicht in je eigen energiegebruik door de slimme meter, de bewustwording van wat een ‘lekke woning’ is (blowerdoor en thermografie) en het eerste voorbeeld van een gerealiseerde transformatie van een woonblok, is de toon gezet!

met jullie gezamelijke ZOOMSTROOM centrale...

Wij maken hierbij gebruik van de ambassadeurs . Zij gaan aan de hand van een even simpel als slagvaardig formulier hun buren benaderen. Op basis van de keuzemogelijkheden “zeker interesse”, “misschien interesse” en “heb ik al” zal op blokniveau en per woonkern duidelijk worden wat er speelt, wat er leeft en waar handelingsperspectief ligt. Daarnaast zetten wij diverse media in, zoals nieuwsbrieven, posters, een website en social media. Wij benaderen verenigingen en lokale ondernemers om het verhaal verder te vertellen en de poster op te hangen. Na de generieke inventarisatie zal een onderverdeling worden gemaakt op basis van hoekwoningen en tussenwoningen. Iedere groep zal worden meegenomen in de mogelijkheden, fasering, kosten/ financiering en aanpassing van de huur en energienota. Dit doen de ambassadeurs tijdens individuele gesprekken. Bewoners kunnen individueel kiezen uit een pakket maatregelen, aangeven of ze meedoen en of er aanvullende wensen zijn die ze willen laten uitvoeren naast de basistransformatie van de woning ten aanzien gevel, dak, vloer, installatie en nultrede concept. Naast het opnemen van de wensen ten aanzien van de woning, inventariseren wij de wensen ten aanzien van de uitvoering van de bouw en verwerken dit in de uitvoeringsplanning.

een voorbeeld van innovatief denken!

Als deze verzamelde informatie wordt verwerkt in een pakket van keuzemogelijkheden waarin duidelijk staat wat het rendement is: financieel, comfort, de wijk en sociale leefomgeving en voor eigenaar-bewoners de waardecreatie van hun eigen woning. Na de pilot van het eerste blok of wijk rollen we de aanpak verder uit over de verschillende kernen. Hierbij nemen we de gezamenlijk opgebouwde kennis en ervaringen die wij telkens opdoen mee om de aanpak verder te verfijnen. Wijk- en dorpsontwikkeling Deze werkwijze biedt de uitgelezen mogelijkheid om ook andere wijk- of dorpsdoelstellingen aan te koppelen. Hoewel wij ambassadeurs zoeken die zich focussen op het energievraagstuk, zullen zij ook andere zaken opvangen die te maken hebben met de woonomgeving. Andersom kunnen bewoners verleidt worden om ook andere initiatieven op te pakken. Bijvoorbeeld het opzetten van een burennetwerk rondom zorg. Om het buurtgevoel te versterken denken wij ook aan het inzetten van buurtbewoners bij het opknappen van de wijk, elkaar helpen bij het inpakken van spullen of zelfs meewerken aan de woningen. Op deze plek werken we de wijkaanpak niet verder uit, maar het is denkbaar om de samenwerking met bewoners(organisaties), gemeente, welzijn, zorgorganisaties op te zetten. Met name de samenwerking met de gemeente om ook de openbare ruimte aan te pakken is essentieel. 13

4. Communicatie tijdens het verbouwproces

Na het inventariseren van de wensen komen we in de fase van het verbouwproces. Een goede communicatie, ruimte voor inbreng van bewoners en het zoveel mogelijk beperken van de hinder staan centraal. Dichtbij en individueel bereikbaar Wij zorgen voor een optimale bereikbaarheid, persoonlijk ter plaatse, zowel per mail en direct per telefoon. Bewoners met vragen of zorgen, kunnen te allen tijde contact hebben met iemand van onze coalitie. Tijdens het werk overdag is dat doorgaans de bouwopzichter. Tevens maken wij afspraken met de service (noodnummer) van Stadlander. Informatie snel beschikbaar Wij zorgen voor een projectwebsite met altijd de juiste en meest actuele informatie. Bewoners met vragen, vinden daarop in veel gevallen een antwoord. Ook biedt de website ruimte voor eigen inbreng. Bewoners en andere betrokken partijen krijgen er een podium voor ideeën en onderlinge discussie. Tijdens de uitvoering zijn ook onze uitvoerende medewerkers op de “bouwplaats” een belangrijke informatiebron voor bewoners. Zij zijn goed aanspreekbaar en herkenbaar.

Randvoorwaarden Randvoorwaarden Wij zorgen voor een aantal randvoorwaarden die bewoners verder kunnen verleiden: - Verliesaversie tegengaan: (PV model Stadlander) De investering beperken of weg nemen, of de winst zeer duidelijk inzichtelijk te maken. De ervaring is dat mensen het niet goed begrijpen dus is een zeer duidelijke uitleg nodig. - Huurders: een woonlastengarantie is een krachtig instrument om huurders over te halen mee te doen. De huurders die wij tijdens de voorbereidende periode spraken zijn bereid iets extra te betalen, maar dit gaat om klein geld: “vijftig euro, liefst terug te verdienen via de besparing op de energierekening”. - Zelfregie: wij zoeken in onze aanpak naar om zoveel mogelijk regie voor de bewoners. Uitgangspunt is dat bewoners zelf kunnen kiezen uit een reeks maatregelen, waaronder ook meerwerkopties waar zij zelf een extra bijdrage voor over hebben. - Op basis van het aanbod voor de woningtransformatie van de woningen van Stadlander kunnen woningeigenaren meeliften op de uitvoeringskosten van de maatregelen. Als bewoners gezamenlijk vergelijkbare offertes willen aanvragen dan staan ze hier vrij in.

Doet iedereen mee? Onze aanpak geeft niet de ultieme garantie dat alle woningeigenaren en huurders mee gaan doen: wij kunnen namelijk niet beschikken over de portemonnee van de bewoner. Wij zijn echter wél graag de aanstichter om bewoners enthousiast te maken om mee te gaan doen. Onze aanpak zal een wezenlijk verschil maken in de bewustwording, de betrokkenheid en het zowel gezamenlijk en individueel inzichtelijk maken van keuzemogelijkheden. Wij geloven in de individuele aanpak (n=1) maar ook in een gezamenlijke bewustwording die een hoge deelname dichterbij zal brengen. 14

15

5. Architectuur en stedenbouw

In stedenbouwkundig en architectonisch opzicht kenmerken de woonwijken uit de jaren ‘60 en ‘70 zich door veel groene openbare ruimten en herhaling van hetzelfde woningtype. Dit heeft geresulteerd in helder opgezette woonwijken met voldoende ruimte voor parken, groen- en spelvoorzieningen. De verduurzamingsopgave ligt verspreid over 4 gemeenten en 10 verschillende dorpskernen. De woningen hebben de typische kenmerken van deze jaren ‘60/’70 bouwperiode en zijn mooie representanten van het “doorzontype”. Ruimte voor licht en lucht gaven de woningen ooit een bijzondere woonkwaliteit. Na ruim 45 jaar is er veel veranderd in de wensen en eisen met betrekking tot wonen. Binnen de woningen is het licht-aspect nog heel herkenbaar aanwezig, maar tegelijkertijd zijn de woningen nu ook synoniem geworden aan oncomfortabel (koudeval en tocht) en energieverspillend wonen. In stedenbouwkundig opzicht valt het op dat de eenduidige strokenbouw van identieke woningen is verdwenen. Willekeurige verkoop en renovaties van individuele woningen hebben het monotone beeld verandert in een grote mate van diversiteit.

16

“van Duurzaam naar Huurzaam” ziet in dit huidige beeld dé aanleiding om de toekomst van de “Stadlanderwijken” te beschouwen als wijken en buurten met een grote diversiteit in beeld en in persoonlijke keuzen van huurders en kopers. Dit heeft geleid tot het concept dat we per individuele woning het project willen aanpakken en keuzepakketten gaan aanbieden aan huurders en kopers. Om de individuele keuzes en deelname in het architectonische beeld goed op te lossen is het principe van “de rits” geïntroduceerd. De Rits Elke individuele woning moet gekoppeld kunnen worden op dak niveau middels hoogtesprongen en aansluitingen in de gevel. Dat doen wij door de bestaande penanten als koppelstuk, de rits, te hanteren. “Bestaand” vindt aansluiting bij “nieuw”, kopers en huurders kunnen naar eigen wens en keuze variëren in het gevelbeeld. Het uiteindelijk resultaat is een omzetting van horizontale strokenbouw naar een veel kleurige individuele pandsgewijze opbouw van de bouwmassa’s.

17

6. Nultreden

Stadlander stelt ons voor de uitdaging om nultrede woningen te realiseren: woningen waarbij er gebruik wordt gemaakt van een efficiënt gebruik en goede ontsluiting van de woningplattegrond voor mensen met een beperkte mobiliteit inclusief mogelijkheden voor het verlenen van zorg aan huis . Wij hanteren bij onze oplossing het uitgangspunt dat er in principe drie partijen verantwoordelijkheid nemen om mensen (noodgedwongen) langer in hetzelfde huis te kunnen laten wonen: bewoners zelf, de overheid en de verhuurder. De nultrede varianten De huidige woningen zijn niet goed toegankelijk door de maat van voor- en achterdeur. De binnendeuren zijn smal en de badkamer op de verdieping is te klein.

Variant 1: Bestaand volume Het nultrede principe wordt gerealiseerd binnen het bestaande volume, zodat de unieke woonkwaliteit van de “doorzon”-woning, zon in woonkamer en tuinoriëntatie blijft gehandhaafd. Een uitbreiding van de woonkamer en de tuinzijde blijft ook tot de toekomstige veranderingen behoren. Ook als eigen voorziening van de huurders of kopers. Bij deze variant van het nultrede concept wordt de kleine slaapkamer aan de achterzijde van de woning getransformeerd tot een volwaardige badkamer met toilet. De huidige (kleine) badkamer wordt een ruimte voor bijvoorbeeld de wasmachine. Om bij minder validiteit de verdieping te bereiken zijn twee alternatieven mogelijk, te weten de traplift of een verticale huislift. Daarvoor heeft van Duurzaam naar Huurzaam een bedrag in haar aanbieding gereserveerd.

Met betrekking tot het nultrede principe hebben wij een drietal varianten uitgewerkt

begane grond 18

verdieping variant 1.

Variant 2: Uitbreiding bestaand volume Bij variant twee behoudt de woning haar drie slaapkamers. De badkamer op de verdieping wordt uitgebreid aan de voorzijde. We noemen dit de “Buidelbadkamer”. Ook binnen dit principe blijft het voordeel van het wonen in de “doorzon”woning gehandhaafd.

Variant 3: “Het loft” principe Hierbij wordt een kleine aanbouw van ca 3 meter diep gerealiseerd aan de achterzijde. De badkamer komt op de positie van de huidige keuken. Keuken en woonkamer komen aan de achterzijde van de woningen. Het bed komt aan de voorzijde van de woning. Het voordeel van deze oplossing is de grote mate van flexibiliteit. Bewoners bepalen zelf wanneer zij toe zijn aan volledig nultrede, dus slapen op de begane grond. Tot die tijd kan het slaapvlak ook als woonvlak worden gebruikt.

verdieping variant 2.

verdieping variant 3. 19

De lift In onze aanpak hanteren wij het uitgangspunt dat alleen bewoners die het écht nodig hebben in aanmerking komen voor een traplift. De aanvraag van deze lift wordt in het kader van de WMO bij de gemeente ingediend. We zorgen wel dat er ruimte is in iedere woning. Hiervoor hebben wij de volgende argumenten: traplift of huislift

- Bewoners die het niet nodig hebben, waarderen de aanwezigheid van een (trap)lift zeer negatief. Uit onze ervaring met WMO-beleid en bewonersgesprekken blijkt dat bewoners vooral het stigmatiserende effect én de ruimte die deze voorziening inneemt als belangrijkste bezwaren aandragen. Zelfs mensen die moeizaam kunnen traplopen waarderen een traplift niet! - De werkelijke behoefte aan liften is zeer laag. Wij hebben berekend dat in de periode 20142030 er maximaal 12 aanvragen voor trapliften in de betreffende huurwoningen zijn te verwachten (zie aannames bijlage nultredeprincipe). - Tegen de achtergrond van deze bezwaren, wensen en benodigde liften, zien wij het plaatsen van een traplift op aanvraag als een efficiënte en verantwoorde inzet van maatschappelijk gebonden vermogen

20

- Deze aanpak sluit aan bij het WMO-beleid van gemeenten dat er doorgaans op gericht is om betaalbare aanpassingen te vergoeden waaronder een traplift. Bij duurdere ingrepen wordt het “primaat van verhuizen” gehanteerd. Dus als een woningaanpassing te duur is, normbedragen zijn vaak in lokaal beleid en/of WMOverordening vastgesteld, dan wordt men verplicht te verhuizen naar een geschikte(re) woning met de juiste faciliteiten. Dit kan gezien worden als een onvriendelijke benadering van oudere hulpbehoevende bewoners, maar het is wel een benadering die economisch gezien noodzakelijk en het meest verantwoord is. De gelijkvloerse oplossing In aanvulling op het uitgangspunt “lift alleen op verzoek” vinden wij het van groot belang dat mensen met een zwaardere zorgvraag in hun vertrouwde buurt kunnen blijven wonen. Daarom willen wij een budget reserveren om enkele woningen zéér zorggeschikt te maken voor huurders die dit echt nodig hebben. Deze woningen krijgen een bad- en slaapkamer op de begane grond (variant 3) inclusief domotica-voorzieningen. Of de woningen worden voorzien van een verticale huislift. In deze woningen kan dan ook zwaardere zorg geleverd worden. Wij gaan uit van maximaal zeven woningen die deze aanpassingen behoeven. Hiervoor wordt een budget ter grootte van € 210.000 (€30.000 per woning) gereserveerd binnen het totale project budget, bestemd voor: • Kleine aanbouw (variant3) óf • … Verticale huislift • Domotica voorzieningen

7. Woonlastenontwikkeling

De primaire taakstelling van iedere corporatie is het aanbieden van kwalitatief goede en betaalbare huisvesting voor de doelgroep die niet uit eigen middelen in woonruimte kunnen voorzien. Tot nu toe vertaalde de sector dit in het aanbieden van woningen tegen een lage huur, zelfs lager dan de WWS huurwaardering . Een lage huur is echter niet langer voldoende om de betaalbaarheid van gehuurd wonen te garanderen. De kosten voor energieverbruik stijgen onevenredig veel harder dan de huurprijzen. Uit recent onderzoek, uitgevoerd in de regio Rotterdam-Den Haag en representatief voor Nederland , komt naar voren dat 87% van de primaire doelgroep, volgens de Nibud-normen, nu al geconfronteerd wordt met een te hoge woonlast. Het is dus voor de de uitoefening van de primaire taakstelling van essentieel belang dat de energievraag in de woning sterk wordt beperkt. Woonlastenbenadering schept ruimte Woonlastenanalyses laten zien dat er flink geïnvesteerd moet worden in verbetering van de energieprestatie van de bestaande woningvoorraad.

De woonlastenbenadering laat ook zien dat hier ruimte voor is. Immers de financiën die nodig waren om de energierekening te betalen kunnen ingezet worden om de investeringen voor energiebesparende maatregelen terug te verdienen. De huur wordt weliswaar hoger, maar de totale woonlasten blijven minimaal gelijk of kunnen zelfs dalen.

Effecten van de woonlastenbenadering voor huurders en voor Stadlander Een investering in een energielabel F-woning waarbij deze naar energielabel A wordt opgewaardeerd, levert bij gelijkblijvende huidige woonlasten voor de huurder, een investeringsruimte van € 96.000 op bij een levensduurverlengende ingreep van 25 jaar. De huurder zal niet direct een voordeel genieten, de totale woonlast blijft immers NU gelijk. Maar vanwege de (vermeden) stijgende energieprijs zal het voordeel voor de huurder in de toekomst snel zichtbaar worden. De woonlast blijft beheers of kan zelf omlaag als de huurder nog verder energie bespaart door energiebewust gedrag en door bijv. collectieve inkoop (zie Bergen op Stroom). De investeringsruimte voor Stadlander ontstaat door de stijgende bedrijfswaarde door stijgende huurinkomsten en afnemende beheerkosten. Daarnaast neemt de financieringscapaciteit in gunstige zin toe door de toegenomen bedrijfswaarde waarvan in dit project slechts gedeeltelijk benut wordt. Dat biedt dus weer mogelijkheden voor investeringen in andere delen van de voorraad. Zo hebben zowel de huurder als de verhuurder profijt van investeringen in verduurzaming!

21

8. Het energie concept

De beste strategie om de energieprestatie van bestaande woningen te verbeteren is volgens de principes van de Trias Energetica. Dus een forse reductie van de energievraag en het toepassen van duurzame energievoorzieningen. En indien nog nodig de inzet van zeer energie efficiënte installaties. Daarnaast speelt woongedrag een grote rol bij het daadwerkelijke energiegebruik. Wij zien een toekomst voor ons waarbij alle woningen uiteindelijk all-electric kunnen zijn en geen gebruik meer wordt gemaakt van fossiele energiebronnen zoals aardgas.

Energetisch klaar voor de komende 25 jaar

Route naar energie neutraal

Voor de komende 25 jaar is het vooral belangrijk om het comfort te verhogen en de energievraag te reduceren. Dit om de betaalbaarheid nu en in de toekomst te waarborgen. Om dat in combinatie te bereiken is het verstandig om vooral bouwkundige maatregelen te nemen. Deze versterken het comfort het meeste en zorgen dat de woningen aantrekkelijk blijven om in te wonen. Bouwkundige maatregelen gaan de gehele verdere levensduur van de woning mee en vergen veel minder onderhoud dan bijvoorbeeld installaties, die meestal ook nog regelmatig vervangen moeten worden.

De ultieme uitdaging in de verduurzaming van de bestaande gebouwde omgeving is een energieleverende woonomgeving. Dat ideaal wordt bereikbaar als we tijdig fors inzetten op het beperken van de energievraag en intensivering van duurzame energiebronnen.

De versnelling naar energieneutraal wonen wordt bereikt door een energetisch hoogwaardige woningschil te realiseren, waarbij in de energiebehoefte voor consumptie volledig door duurzame bronnen worden voorzien. Sommige technieken echter zijn op dit moment nog niet rendabel of hebben zich nog onvoldoende bewezen in de praktijk. De route naar een duurzame woningvoorraad wordt daarom ingevuld met bewezen en renderende technieken die nu beschikbaar zijn en in de (nabije) toekomst beschikbaar komen. Fors inzetten op een zo hoog mogelijke beperking van de energievraag is daarbij de eerste belangrijke stap!

22

Wij hebben een integrale verbetering van de woning voor ogen qua comfort, functionele kwaliteit en gebruiksgemak die voor nu betaalbaar is en zorgt dat de woning in de toekomst ook betaalbaar blijft. Deze toekomst rijkt tot 25 jaar na nu. Wat er na die periode gebeurt met deze woningen is nog niet aan te geven. Dit maakt dat een zeer ambitieuze stap op energiegebied, het energieneutraal maken van de woningen, nu nog een brug te ver is.

Doorkijk naar een energie neutrale toekomst: Duurzame energie Op dit moment is vanwege het beschikbare budget voor de renovatie het nog niet mogelijk om hogere efficiënties te bereiken voor de opwekking van warmte, koude en warm tapwater. Technisch is dit wel mogelijk met bijvoorbeeld warmtepompen. Op individueel niveau is dit een kostbare optie en het vergt ook relatief veel ruimte. De installaties zijn zwaar en plaatsing én onderhoud op de zolder is lastig. Het ligt dan ook voor de hand om een dergelijk systemen op minimaal blokniveau te realiseren, waarbij gekozen kan worden om zowel warmte, koude als warm tapwater centraal te produceren of alleen de warmte en koude centraal en een warmtapwatervoorziening per woning door middel van een warmtepompboiler. Dit is een all-electric oplossing waarbij door plaatsing van extra PV capaciteit, bijvoorbeeld op nog vrije dakvlakken of vrije kavels, de woningen energieneutraal kunnen worden. Ook is het zeer denkbaar dat op wijkniveau andere vormen van duurzame energieopwekking plaats gaat vinden zoals windmolens en biomassa.

Zo is op termijn stapsgewijs een geheel energie neutrale wijk of zelfs regio te realiseren, waarbij er geen beperking ligt op de 300+300 woningen binnen deze opgave. De hele buurt kan op de duurzame energievoorzieningen worden aangesloten: hoe meer deelname, hoe beter! Bij de aanpassingen zoals we ons nu voorstellen, zijn we in ieder geval al voorbereid op die toekomst doordat we bij de plaatsing van de nieuwe gevel rekening houden met doorvoermogelijkheden voor leidingen naar de zolder en optimalisering van het dakvlak voor de plaatsing PV. Met de stappen die we nu nemen in het basispakket hebben we een solide basis gelegd om de woningen toekomstbestendig te maken. De focus is gelegen op de bouwkundige verbeteringen zodat er géén sprake is van desinvesteringen indien later economisch aantrekkelijke duurzame installaties voor verwarming en warmtapwater beschikbaar komen. De woningen zijn dus technisch en strategisch slim voorbereid op een energieneutrale toekomst! EPA Methodiek Een pakket aan energetische maatregelen is samengesteld om een tweetal basisdoelstellingen te realiseren: • Het bereiken van 45% energiebesparing op het berekende gebouwgebonden energiegebruik, • Door toepassing van een maatregelpakket dat minimaal leidt tot een B-energielabel Met de Energie Prestatie Advies (EPA) methodiek is het mogelijk om gebouwen op energetisch te beoordelen. De methodiek (ISSO82) beperkt zich tot het gebouw gebonden deel van het energiegebruik. Inherent hieraan is, dat ongeveer twee derde van het totale elektriciteitsgebruik buiten de doelstelling wordt gehouden. Ook op dit huishoudelijk gebonden energiegebruik is echter winst te behalen. Wij nemen deze post daarom ook mee in onze aanpak. Tijdens het uitvoeren van de berekeningen is rekening gehouden met de huidige gemeten gemiddelde energiegebruiken. Op deze manier is een overschatting van de energiebesparing te voorkomen (het berekende energiegebruik onder de EPA basiscondities was namelijk ruim 700 m3 gas hoger dan het gemeten gebruik).

De huidige situatie De huidige energetische kwaliteit van de woningen is slecht getuige het grote aantal energielabel F en G (respectievelijk 22% en 60%). De gemiddelde energiegebruiken van de woningen zijn vastgesteld op 1.676 m3 gas en 3.112 kWh elektriciteit. Hiermee komen de jaarlijkse energielasten voor de tussenwoning uit op € 1.850,- en de eindwoning €2.100,-. Bij ca. 60% van de woningen is al een energiezuinige (HR 107) combiketel aanwezig. Het normale onderhoud en vervangingstraject voor deze installatie blijft gehandhaafd. In onderstaande figuur is te zien hoe de verschillende energieverliesposten bij de woning zich verhouden. De meeste energie gaat verloren door de gevels. Het basispakket zoals wij dat voor ogen hebben richt zich sterk op het terugdringen van de energieverliezen en daarmee de energievraag. Door alle bouwkundige maatregelen uit het basispakket zal ook de kierdichtheid van de woningen aanzienlijk verbeteren. Het huidige natuurlijke ventilatiesysteem is dan onvoldoende om ook na de ingrepen een gezond binnenklimaat te garanderen. Een omschakeling naar een mechanisch ventilatiesysteem is daarom noodzakelijk. Het basispakket zoals wij dit aanbieden is zowel als geheel of in delen beschikbaar voor de particulieren woningeigenaren.

Huidige energieverliezen Dak Gevels Vloer Ventilatie 15%

20% 60% 5%

Gemiddeld huidig verbruik 1676m3 gas 3112 kWh Jaarlijkse energielasten Tussenwoning; €1.850,Eindwoning; €2.100,-

23

De nieuwe situatie We investeren met het basispakket vooral in de bouwkundige maatregelen. Bewoners kunnen er zelf voor kiezen om aanvullend PV te plaatsen. In combinatie met PV ontstaat een woning die een A++ label heeft en dus energetisch en qua woonlasten zeker concurrerend is met nieuwbouw. Door aanpassingen in de woning, zoals vergroten van de doucheruimte, zijn ze ook heel geschikt voor bewoners met een zorgvraag. De energetische oplossingen zitten hem vooral in de schil aan de buitenzijde zodat we met weinig overlast de aanpassingen kunnen doen in bewoonde toestand. Ook de nul-treden oplossing zoeken we vooral binnen de woning om de betaalbaar te garanderen. Eventueel zijn er allerlei uitbreidingen aan de achterzijde mogelijk als daar behoefte aan is en als er voldoende financieel draagvlak voor is. Om de besparingsdoelstelling te bereiken hebben wij een basispakket met energieverbetermaatregelen samengesteld. Met deze maatregelen worden de gestelde doelen van 45% energiebesparing en energielabel B ruim bereikt. Tóch zijn wij van mening dat dit het basispakket moet zijn, omdat het onze uitgangspositie is om energetisch goede renovaties door te voeren die de woning laten voldoen aan de eisen voor de komende 25 jaar.

De huidige puien van de woningen worden in zijn geheel vervangen. Dit maakt het mogelijk om de oorspronkelijke gevelindeling zoals die was te veranderen. Door deze nieuwe pui volledig prefab te produceren is niet alleen het plaatsen van de pui-delen eenvoudiger te realiseren, maar is ook de bouwkundige kwaliteit veel beter controleerbaar en beheersbaar.

24

Het basispakket omvat de volgende maatregelen: • Het aanbrengen van een nieuwe voor- en achter pui • Het kierdichting maken van de woning om warmteverliezen te voorkomen • Het vervangen van het glas door nieuwe kozijnen met HR++ glas • Het isoleren van het dak met een Rc van 5 m2.K/W • panelen in de pui met een Rc van 3,5 m2.K/W • Het aanbrengen van een geïsoleerde voor- en achterdeur • Het aanbrengen van mechanische ventilatie (alleen afzuiging) • Het na-isoleren van de spouw

25

In aanvulling op dit basispakket geven wij nog vier opties die naar keuze meegenomen kunnen worden: • • • •

Triple glas in plaats van HR++ glas in de nieuwe kozijnen Climarad decentraal CO2 gestuurd ventilatiesysteem in plaats van al- leen mechanische afzuiging Een douche WTW (alleen in combinatie met een badkamer renovatie) Het plaatsen van PV panelen

In de bijlage technische specificaties worden de afwegingen, de voor- en nadelen, de aandachtspunten en de individuele effecten van alle hierboven genoemde maatregelen nader toegelicht.

Het effect van de verbetermaatregelen In de tabel hebben wij de besparingseffecten en de energielabels van het basispakket en de aanvullende opties op een rij gezet. Bij het stapelen van meerdere opties op het basispakket, kunnen energiebesparingen en EI-verbeteringen bij elkaar opgeteld worden.

Alleen al met het basispakket wordt een berekende (gebouwgebonden) energiebesparing bereikt van 55%. Dit betekent een kostenbesparing op de energielasten van ca. € 650,- per jaar voor een tussenwoning. De resulterende Energie Index komt uit op 1,14 wat een energielabel B betekent. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de gestelde energieprestatie eisen. De berekende (gebouwgebonden) energiebesparing voor de hoekwoning is gunstiger en komt uit op 58% energiebesparing en een kostenreductie van ca. € 835,-. De combinatie van twee van de drie bovenstaande opties (triple glas, Climarad of douche wtw) levert samen met het basispakket een woning op met een energielabel A en circa 60% energiebesparing. Toepassing van PV brengt de woning tenslotte op een energielabel A+ (hoekwoning) en A++ (tussenwoning). 26

Particulieren woningeigenaren Wij gaan de particuliere eigenaar-bewoner dezelfde maatregelen als bij de huurders aanbieden. Hierbij kan geopteerd worden voor het hele basispakket of voor de afzonderlijke maatregelen. Hiervoor zullen we de individuele wensen en situaties in kaart gaan brengen. Voor de particuliere eigenaar-bewoner werken we een zeer aantrekkelijk voorstel uit van PV panelen in combinatie met de dakisolatie, waarbij de betaling hiervan gelijk oploopt met de daadwerkelijke besparing. Hierdoor stimuleren we dat de aanpak van de dakrenovatie zoveel mogelijk blokgewijs uitgevoerd kan worden, ondanks de menging van huur en koopwoningen. Zie verder hoofdstuk 7 en 8

Wij verwachten dat de particuliere eigenaar-bewoner hiermee in ieder geval de volgende kostenbesparing kan realiseren:

Energiemonitoring

Ons monitoring systeem is geschikt voor het gebruik met de nieuw te plaatsen “slimme meters”

Bij het thema participatie, communicatie en cocreatie hebben we toegelicht hoe we energiebewustzijn integraal aanpakken. Het monitoren van het energiegebruik speelt een belangrijke rol bij het reduceren van het huishoudelijk energiegebruik. Dat doen wij door een energiemonitoring op te zetten, waarbij met behulp van een app of speciale tablet het huidige verbruik continue valt af te lezen is wat is. De energie gebruikscijfers worden centraal opgeslagen voor nadere analyse en feedback over het verbruik.

• •

Jaarlijkse energiebesparing door toe passing dakisolatie: €150,Jaarlijkse energiebesparing door toe passing PV panelen : €440,-tot €550,(afhankelijk van de oriëntatie van het dak)

In de bijlage opties hebben we een overzicht opgenomen van de maatregelen waaruit gekozen kan worden

Een voor de hand liggende maatregel die weinig kost maar veel oplevert De zolder is heel geschikt om de was te drogen, zodat energieverbruik door wasdrogers sterk beperkt of zelfs overbodig maakt. Wij zorgen in ieder geval voor voldoende ventilatiemogelijkheden zijn om deze functie ook te kunnen vervullen na de verbouwing.

Omdat ons consortium beschikt over een gecertificeerde overige diensten aanbieder (INNAXODA) kunnen wij zorgen voor prioriteitsplaatsingen van de slimme meters via het netwerkbedrijf en kunnen wij de meters op afstand uitlezen, data analyseren en de periodieke feedback & rapportages over het verbruik leveren. In combinatie met het monitoringssysteem kan dan ook het gasgebruik gemonitord worden en eventueel separaat de opbrengst van de PV panelen. Hiermee wordt inzichtelijk wat het verbruik was vóór de aanpak en specifiek de separate energiestromen na de aanpak, zodat ook gecontroleerd kan worden of de systemen in samenhang opbrengen wat beloofd is. 27

9. Een levensduurimpuls van 25 jaar

De kracht van een woningbouwcorporatie naar de toekomst ligt in het teruggaan naar de basis. Betaalbaar woongenot. De basis hiervoor is sober en doelmatig. Niet dat er van alles moet, maar dat er praktisch wordt gekeken naar wat er werkelijk nodig is. Onze coalitie heeft sober en doelmatig gedefinieerd in termen van functioneel, betaalbaar en aantrekkelijk. Wij streven naar het predicaat ‘Stadlander-woning’ als kwaliteits standaard : geen overbodige luxe maar verantwoord, doordacht en vooral persoonlijk aanpasbaar. Het nieuwe sober, als kracht van de vooruitgang. Dit creëert een enorme voorsprong op het overige aanbod in de regio en kan worden gezien als structurele oplossingsrichting tegen krimp. Stadlander zet hiermee de nieuwe standaard in de regio en daarmee in Nederland! mogelijkheden zolder

28

Functioneel Zoek de oplossing binnen de bestaande schil. Bewoners zijn bovengemiddeld tevreden en uitbouwen aan de woning hebben tevens een vergroting van het woonvolume en daarmee ook een hogere energievraag tot gevolg. Tevens kan nu de kwaliteit van de doorzon woning volledig benut blijven. Klassieke indelingen van keuken, woonkamer, slaapkamer laten steeds nieuwe vormen zien. Van woonkeukens tot slaapkamers die voor meerdere functies worden gebruikt door eenvoudig het bed weer op te klappen. Optimaal en functioneel gebruik van de beschikbare ruimte houdt de woonlast tevens betaalbaar. De zolder heeft verborgen kwaliteiten. Niet alleen ten aanzien van extra opslagruimte maar als spannende slaapruimte voor jonge kinderen. Met een kleine trap op zolder slapen en daarmee extra ruimte creëren op de verdiepingvloer. We noemen dit het NXTLVL stapelbed

Betaalbaar Betaalbaar betekent denken vanuit woonlasten. Bij de oplossingsrichting voor het basispakket is de energiebesparing, minimaal 45% energiebesparing en minimaal energielabel B, leidend. Aanvullende persoonlijke keuzes van de bewoners zullen dan ook gestuurd worden op verdere kosten reductie boven het realiseren van een hoger Label. Betaalbaar betekent ook dat er weloverwogen keuzes worden gemaakt bij de selectie van materialen. Kijken naar een verantwoorde keuze voor de levensduurverlenging van 25 jaar. Maar ook nu bewust verantwoorde investeringen durven doen die tijdens de gebruikersfase kostenreductie zal opleveren. Kijkend naar de principe van Total Costs of Ownership (TCO) is dat dan ook de normaalste zaak, ook al is dat in eerste in instantie in de uitvraag voor 15 jaar. Betaalbaar tevens in de vorm van logistieke realisatie van de renovatie. Gekozen is voor een maximalisering van geprefabriceerde elementen, gevels en daken. Daarmee wordt een hoge realisatie kwaliteit geleverd, omdat de voorbereiding plaatsvindt in een geconditioneerde productie omgeving met hoge kwaliteit borgingen. Teven is er sprake van een korte assemblagetijd ter plaatse. Minder afval en de materiaal keuze is herleidbaar en verantwoord. Daardoor dus Slim & Snel ook ten aanzien van de onvermijdelijke ongemakken tijdens de uitvoering.

Aantrekkelijk Niet alleen denken wat nu kan, maar durven te benoemen wat gaat komen in de toekomst. Nu vóórdenken over wat nog gaat komen bespaart enorme kosten op termijn. Maar ook niets doen bij wat wel eens overbodig kan zijn in de toekomst hoort daarbij! Wij noemen dit de zogenaamde No-Regret maatregelen. Dat heeft dus niet alleen betrekking op het huidige denkbare wooncomfort maar ook de woonwensen in de toekomst. Niets is te gek als het betekenisvol is en er werkelijk toe doet. In de bijlage “No regrets” hebben wij een overzicht opgenomen van mogelijke No-RegretMaatregelen. 29

De euro’s vliegen het huis uit

Op wijkniveau is dit heel veel geld

Door bijvoorbeeld collectief het dak te isoleren i.c.m. zonnepanelen....

verspil je minder euro’s, sterker nog.....

je kunt gezame

10. Financieringsmogelijkheden voor particulieren Financieringsmogelijkheden voor particuliere huiseigenaren Ondanks de sterk stijgende energielasten zijn particuliere huiseigenaren nog steeds niet in grote getale bereid om te investeren in energiebesparende maatregelen. De mogelijkheden en maatregelen zijn ruimschoots voorhanden maar de animo hiervoor tot op de dag van vandaag steeds beperkt geweest. Toch lijkt er langzamerhand een kentering te ontstaan: we zien in het straatbeeld steeds meer zonnepanelen verschijnen en ook de na-isolatiebedrijven hebben het drukker dan ooit. Het blijkt echter dat de woningeigenaren die zich de hoge energierekening het beste kunnen veroorloven de meeste maatregelen nemen. Juist de eigenaren die moeite hebben om de “de eindjes aan elkaar te knopen” hebben nauwelijks investeringsmogelijkheden om hun eigen woning te verbeteren! Want ook bij energiebesparing gaan de kosten voor de baten uit. Juist bij deze doelgroep is er een sterke behoefte aan aantrekkelijke en laagdrempelige financieringsmogelijkheden. De teamleden van “van Duurzaam naar Huurzaam” hebben veel praktijkervaring met energiebesparingscampagnes door heel Nederland. Hierbij zijn zeer hoge participatiegraden gehaald waarbij tot wel 26% van de deelnemers ook daadwerkelijk hebben geïnvesteerd in het verduurzamen van hun woning, zonder dat hier een speciale financiering voor beschikbaar was. 30

Dit percentage ligt ver boven de gebruikelijke 8 tot 10%. We zijn in staat om particuliere huiseigenaren te overtuigen met een onafhankelijk en vooral begrijpelijk verhaal en een solide business case. Naast de gebaande paden met alle mogelijkheden en drempels, hebben wij vooral ideeën over hoe dat anders kan: Conventionele financiering Er zijn voor particuliere woningbezitters tal van mogelijkheden om energiebesparende maatregelen op conventionele wijze te financieren. Voorwaarde hierbij is natuurlijk wel dat men voldoende inkomsten heeft om de extra financieringslast te kunnen dragen. We noemer er hier een paar: • Hypotheek verruimen door benutting overwaarde: Woningbezitters kunnen de overwaarde op hun woning kapitaliseren middels een verruiming van hun hypotheek (hypothecair krediet). Hertaxatie van de woning en registratie bij de notaris is hierbij wel een vereiste en brengt ook extra kosten met zich mee. • Persoonlijke lening: Uiteraard bestaat ook de mogelijkheid voor het aangaan van een traditionele lening. Dit is doorgaans een dure optie vanwege de hoge rentevergoeding die daarvoor wordt gevraagd. Veel gemeentes kennen speciale laag rentende leningen.

• Leasen, huurkoop of kopen op afbetaling: Steeds meer aanbieders en leveranciers van energiebesparende maatregelen bieden de mogelijkheid om aankopen te leasen of gespreid te betalen; Ook dit is doorgaans een dure optie vanwege de hoge rente opslag die in de contracten wordt verwerkt • Benutten spaargeld: Geld dat direct voorhanden is. Met de huidige rentevergoedingen op spaarrekeningen die lager (!) is dan de huidige inflatie,

elijk veel euro’s vangen....

Nieuwe financieringsmogelijkheden Naast alle conventionele opties ontstaan op dit moment veel nieuwe financieringsmogelijkheden. Allemaal nieuwe initiatieven die een positieve impuls moeten geven aan de markt om werk te maken van energiebesparing. Niet dat we deze gelden en mogelijkheden direct voorhanden hebben, maar het zijn goede ontwikkelingen die nauwgezet gevolgd moeten worden om toekomstige opschaling mee te kunnen financieren.

met jullie gezamelijke ZOOMSTROOM centrale...

is dit economisch gezien een zeer aantrekkelijke optie. • nauwelijks benut omdat ze, terecht of onterecht, als onaantrekkelijk of onwenselijk of onmogelijk worden beschouwd. Ook zijn de banken helaas slecht op de hoogte van de rendementen op energiebesparende maatregelen en de zeer kleine afbreukrisico’s die hieraan verbonden zijn. Banken zijn dan ook niet bepaald scheutig met het toekennen van financiering met dit doel. De energiebesparende maatregelen leveren een veel hoger rendement op dan het geld op een spaarrekening laten staan. In de huidige onzekere economische klimaat heerst echter ook een sterke beleving om de hand op de knip te houden en liever te reserveren onverwachtse tegenvallers! Objectief gezien zijn dit allemaal prima mogelijkheden om energiebesparende mogelijkheden te financieren. Toch worden deze in de praktijk Objectief gezien zijn dit allemaal prima mogelijkheden om energiebesparende mogelijkheden te financieren. Toch worden deze in de praktijk nauwelijks benut omdat ze, terecht of onterecht, als onaantrekkelijk of onwenselijk of onmogelijk worden beschouwd. Ook zijn de banken helaas slecht op de hoogte van de rendementen op energiebesparende maatregelen en de zeer kleine afbreukrisico’s die hieraan verbonden zijn. Banken zijn dan ook niet bepaald scheutig met het toekennen van financiering met dit doel.

een voorbeeld van innovatief denken!

In dit kader benoemen we hier de belangrijkste initiatieven die op dit moment in ontwikkeling zijn: • Energie fondsen. Veel gemeenten en provincies hebben de gelden die vrij zijn gekomen bij de verkoop van de energiebedrijven in (revolverende) fondsen gestopt ten behoeve van energiebesparing. Ook in Noord-Brabant is een fonds van € 60 miljoen in voorbereiding. Daarnaast heeft het Kabinet in het regeerakkoord een fonds van €600 miljoen beloofd, waarvan € 150 miljoen door het Rijk en € 450 miljoen uit de markt. • Pensioenfondsen: Op dit moment zijn de Nederlandse pensioenfondsen aan het onderzoeken of ze geld beschikbaar kunnen stellen voor het verduurzamen van de woningvoorraad. Dit zal deels een min of meer traditionele lening zijn en deels kunnen bestaan uit een lagere pensioenuitkering tegenover lagere woonlasten. • Triodosbank: Biedt een vergrote hypothecaire leencapaciteit wanneer de woning een groen energielabel heeft of krijgt. • Energieakkoord: Op dit moment werkt de Sociaal Economische Raad (SER) samen met het Rijk, maatschappelijke organisaties en marktpartijen het energieakkoord uit. De verwachting is dat er in ieder geval een grootschalige campagne wordt opgestart waarmee iedereen wordt verleid tot energiebesparing en dat er daarnaast een investeringsfonds komt waar tegen zeer gunstige voorwaarden geleend kan worden. 31

Innovatieve financieringsmogelijkheden

Eigen zonnestroom tegen een vaste prijs

Collectieve inkoop: Bergen op Stroom Het collectief inkopen van energie biedt direct financieel voordeel voor huurders en voor woningeigenaren. Het directe voordeel kan oplopen tot zo’n € 200 per huishouden per jaar. Bovendien zijn energiecontracten tegenwoordig veel geld waard. Leveranciers betalen fors voor grote aantallen energiecontracten die zij mogen overnemen. In de volgende paragraaf vertellen we meer over Bergen op Stroom

Precies zoals Stadlander nu zonnepanelen aanbiedt tegen een vaste prijs per maand, zo kunnen de woningeigenaren ook tegen een vaste vergoeding zonnepanelen op hun dak krijgen. In de wijken is te zien dat al veel huurders gebruik maken van deze mogelijkheid, de buurt is er dus al warm voor gemaakt! Collectieve inkoopvoordelen borgen een lage inkoopprijs en daarmee een hoog rendement. Door via Bergen op Stroom collectief energiecontracten aan te bieden aan een energieleverancier is een vergoeding (inschrijf-fee) van de toekomstige leverancier te verkrijgen. Dit vormt het startkapitaal waarmee de initiële investeringen gedekt worden. De opbrengsten uit de PV saldering vloeien terug naar Bergen Op Stroom als investeringsdekking. Hierdoor ontstaat een revolving fund dat door de bewoners op termijn weer kan worden aangewend voor nieuwe investeringen. De voordelen voor de woningeigenaar zijn evident: • Direct de beschikking over PV • Energiebesparing en meer comfort door dakisolatie • Minder last van energieprijsstijgingen (door gasreductie en opwekking ele ktra) • Geen initiële investering vereist

Rendement uit uw dak! Uit de eigen inventarisatie, de gehouden interviews en ervaring uit andere projecten is gebleken dat er een warme belangstelling is bij bewoners voor een dakrenovatie. In ons aanbod voor de huurwoningen is de dakrenovatie integraal onderdeel van het ‘basis’ pakket. Vanuit logistiek en praktisch oogpunt is het erg belangrijk dat de particuliere woningeigenaren meedoen met in ieder geval de uitvoering van de dakisolatie. Woningeigenaren krijgen daarbij de optie om direct aan te kopen of door een maandelijkse betaling vanuit de energierekening de aflossing te realiseren tegen een gunstig rentetarief. Particuliere huiseigenaren stellen het dakvlak van hun woning ter beschikking aan derden (Bergen op Stroom of de corporatie). De daken kunnen dan mee in de bouwstroom en worden op dezelfde wijze aangepakt en geïsoleerd als de huurwoningen van Stadlander. Vervolgens worden er zonnepanelen op het dakvlak geplaatst. Uit de gesaldeerde opbrengsten uit PV stroom en uit de energiebesparingen financiert de eigenaar de maatregelen aan het dak. Dit kan dan financieel sluitend worden gemaakt bij een looptijd van 25 jaar. De initiële investering wordt gedaan door de corporatie of door Bergen op Stroom.

32

De belangrijkste drempels zijn hiermee weggehaald!

33

11. Een extra geldstroom naar de regio: BERGEN OP STROOM

De opgave van Stadlander betreft meer dan alleen een bouwtechnische of energetisch vraagstuk. Het betreft de toekomstwaarde van de woningen en de leefbaarheid in de woonkernen. Hoe wordt dit een vraagstuk van ons allemaal? Wij zetten in op een “beweging”: een eigen organisatie van de bewoners. Deze heeft als doel om de kosten die voor de baat uitgaan te dekken, en om gezamenlijk te investeren in een duurzame toekomst. Wij willen energie-coöperatie “Bergen op Stroom” oprichten.

Het mechanisme van de energie-coöperatie • De energie-coöperatie koopt gezamenlijk energie in. Hiermee haalt de consument een voordeel op de energierekening van €100 tot 150 per jaar. • De coöperatie ontvangt een aanbrengfee die energieleveranciers betalen voor nieuwe klanten. Hoe meer klanten, hoe hoger de fee (tussen €70 en €150 per klant). • Huurders én kopers kunnen deelnemen in de coöperatie en zo bepalen hoe geïnvesteerd wordt in de toekomst. • Er ontstaan middelen om duurzaamheidsinvesteringen te doen De geldstromen van de energierekening kapitaliseren De gemiddelde energierekening van de woningen bedraagt ca. € 1.800,- per jaar. Op wijk of voorraadniveau is dit een enorme kasstroom die wegvloeit naar de grote energiebedrijven. Door deze kasstroom te laten lopen via Bergen op Stroom, zijn er stap voor stap mogelijkheden om collectief acties te ondernemen op energiegebied. Te beginnen met het gezamenlijk inkopen van energie. De consument voelt dit direct in zijn portemonnee. Een deel van de aanbrengfee kan gebruikt worden voor slimme meters en financiering van energiemaatregelen (ook voor particulieren). Een ander deel wordt gebruikt voor de dienstverlening van de coöperatie. 34

Wat betekent onderdeel worden van BERGEN OP STROOM? Samen investeren in de regio en het leggen van de basis voor een duurzame gezamenlijke toekomst. Daar staat Bergen op Stroom voor! Omdat we kiezen voor onze toekomst, kiezen we vanzelfsprekend voor duurzaam. Nu komt alle energie nog van buiten de regio, zelfs van buiten de landsgrenzen, maar dat gaan we samen stap voor stap ombuigen. Want 100% Bergen op Stroom betekent 100% lokale economie en daarmee een economisch sterkere regio. Want samen is altijd meer.

De eerste zichtbaarheid van Bergen op Stroom zal een eigen energiefactuur zijn in combinatie met een 24/7 helpdesk. Tevens biedt dit platform voor iedere ondernemer uit de regio de mogelijkheid om in contact te komen met mensen die zich er van bewust zijn dat het (samen) anders kan. In Bijlage Bergen op Stroom zijn overwegingen en voorbeeldberekeningen opgenomen ter onderbouwing van de opzet van Bergen op Stroom.

100% duurzaam - eerst: collectief inkopen van energie - dan: collectief verduurzamen van de woning op basis van N=1 - dan: samen investeren in eigen duurzame energieopwekking 100% profijt - nu: betaalbaar door collectieve inkoop - straks: minder duur, onafhankelijk van stijgende energie prijzen - doel: terugverdienen door rendement op investeringen 100% van jou - Bergen op Stroom is van de deelnemers, dus van de huurders en kopers - eigen energiemonitoringsaccount met verbruiksanalyse - eigen initiatieven ontplooien met steun van Bergen op Stroom 100% Bergen op Stroom - je eigen geld duurzaam investeren in de regio - rendement: groeiende lokale/ regionale economie - sociale interactie, zelfregie voor je eigen wooncomfort en leefomgeving

100% BERGEN OP STROOM | want samen is altijd meer

35

12. Aanpak, planning en uitvoering van verspreid en gespikkeld bezit

De Nederlandse woningvoorraad vertoont een groot aantal overeenkomsten per woningtype verdeeld over verschillende kenmerkende bouwperiodes. Hoewel iedere opgave uniek is, maakt de basistypologie het mogelijk om zowel het proces als de concepten voor woningverduurzaming in hoge mate te standaardiseren en te optimaliseren. Onze ervaring leert dat 80% van de woningverduurzamings opgaven onderling grote overeenkomsten heeft. Dan hebben we het over zaken als inkoop, werkvoorbereiding, co-makership en uitvoering. Door dit in hoge mate te standaardiseren, kunnen we ons vooral concentreren op de 20% die afwijkt. Dit leidt tot echte vermindering van faal- en bouwkosten en het efficiënter inzetten van middelen. Ook de bouwtijden worden daarmee verkort waarmee de onvermijdelijke hinder voor bewoners in sterke mate wordt beperkt. Door deze procesmatige aanpak maakt het eigenlijk niet uit of het aan te pakken bezit mooi geclusterd ligt of een grotere geografische spreiding kent. Door deze procesmatige aanpak i.p.v. projectmatige aanpak, in combinatie met prefab modulaire renovatiesystemen kunnen we ook de overlast m.b.t. bouwlogistiek en verkeersbewegingen (CO2uitstoot en geluidshinder) drastisch beperken. Ook dát vinden wij een belangrijk aspect van duurzaam (ver)bouwen! Planning & Logistiek in de praktijk Uitvoeringsplanning individuele woning(n=1) Bij de technische uitwerking van ons concept hebben wij voorop gesteld dat een uitvoering met een seriegrootte van één, zonder meer mogelijk moet zijn, populair gezegd : “n=1” is uitgangspunt. Enerzijds omdat huurwoningen van Stadlander en particuliere woningen binnen 1 blok zijn vertegenwoordigd, anderzijds omdat de particuliere eigenaar-bewoner ook nog op een later moment moeten kunnen kiezen voor ons concept of voor componenten daaruit. Een uitrol als mutatieconcept is ook zeer wel denkbaar. Ook indien niet alle huurders direct mee willen doen is het mogelijk om enkele woningen direct aan te pakken. Een gedegen voorbereiding en een hoge mate van prefabricage van de verschillende onderdelen van de door ons geboden oplossing draagt er toe bij dat de uitvoeringstijd ook in het geval van “n=1” beperkt blijft tot maximaal één werkweek. Het is zelfs mogelijk in diezelfde week slaapkamer 3 (variant 1 en 2) om te bouwen naar badkamer. In geval van een aanpak op huisnummerniveau zullen alle componenten elders worden verzameld en met slechts 1 of 2 transporten op het juiste moment (JIT) worden geleverd zodat onnodig veel kleinere transporten worden voorkomen. Dit zal de hinder voor de omgeving zeer beperken.

36

ten opzichte van de basis worden geïnventariseerd en ingemeten. Deze actie wordt samen met Stadlander uitgevoerd. Enerzijds is de opname van technische aard, anderzijds maken wij van de gelegenheid gebruik om met de individuele huurders “aan de keukentafel” in gesprek te gaan over de woningverbeteringen en de specifieke wensen die zij hebben. Tevens worden hierbij afspraken gemaakt en vastgelegd m.b.t. de geconstateerde technische afwijkingen en alle overige zaken die ter tafel komen, met als doel het voorkomen van latere discussies hierover. Los van principeafspraken zal zondermeer alle ruimte worden geboden voor nader overleg en misschien zelfs maatwerk, want iedere bewoner en zijn woonplek is uniek. Ruim vooraf aan de daadwerkelijke uitvoering gaat onze uitvoerder nogmaals langs bij iedere huurder om de laatste stand van zaken te bespreken en de definitieve planning toe te lichten. Wij blijven met de bewoners in gesprek, waarbij wij alle ruimte bieden voor aanvullende wensen en het verstrekken van informatie ter plaatse.

De individuele benadering: Warme opname & Keukentafelgesprekken

Oplevering Tot slot gaan wij samen met Stadlander de woningen één-voor-één aan de bewoners opleveren. Hoewel we streven naar nul herstelpunten, kan het altijd voorkomen dat er kleine zaken nog extra aandacht vragen. Dat wordt dan meteen opgepakt door onze vaklieden: we laten de woning pas los zodra de bewoner geheel tevreden is.

Ruim voorafgaand aan de daadwerkelijke uitvoering vindt de zogeheten ‘warme opname’ plaats waarbij iedere woning separaat wordt opgenomen en alle voorkomende afwijkingen

Zien is geloven!

37

13. Een integrale onderhoudsaanbieding voor 15 jaar

Ons Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud (RGVO) werkwijze is de integrale benaderingswijze voor vastgoedbeheer, het vastleggen van de gewenste kwaliteitsniveaus, de inspectie op basis van de NEN 2767-1/2, prestatie-eisen, contractvorming, uitvoering, monitoring, kwaliteitsbeheer en rapportage en evaluatie . Aan de hand van de RVGO inspectiebibliotheek worden de gewenste conditiescores bepaald waarbij de conditiescores ten minste zullen voldoen aan : • Tot en met jaar 4 een conditiescore van 1, • vervolgens tot en met jaar 10 een conditiescore van 2, • > 10 jaar een conditiescore van 3. Doel van deze benadering is het optimaliseren van alle instandhoudingskosten (TCO) over de gehele levensduur vanaf de renovatie tot en met de afgesproken onderhoudstermijn van 15 jaar. Hierbij staat niet alleen de onderhoudsbehoefte centraal. Wij leveren onderhoudsexpertise en staan borg voor de gevraagde prestaties gedurende de gevraagde contractperiode of zoveel langer, als blijkt dat de tussentijdse metingen en evaluaties naar tevredenheid scoren, bij zowel de bewoners als bij Stadlander. De resultaten van de metingen en evaluaties geven ons input voor vernieuwing van proces, producten en verwerking om op deze wijze een nog betere invulling te geven aan het onderhoud en een nog hogere klanttevredenheid te bewerkstelligen. Door deze integrale benadering zijn wij in staat gebleken de onderhoudskosten te verlagen en het kwaliteitsniveau te verhogen met als resultante tevreden klanten. Bij onze brede aanpak van de opgave behoort een doorkijk naar de totale kosten over de komende 25 jaar (Total Cost of Ownership, TCO). Hiervoor is het erg belangrijk dat er steeds weloverwogen keuzes worden gemaakt voor de toe te passen materialen en systemen met het oog op te verwachten onderhoud. De door ons voorgestelde oplossingen zullen dan ook van hoge kwaliteit zijn wat inhoudt dat de onderhouds- c.q. vervangingsvraag in de toekomst relatief beperkt is, wat zal een gunstige uitwerking heeft op de onderhouds- en beheerskosten.

38

Praktische zaken samengvat: • Er wordt een een Meer Jaren Onderhouds Plan opgesteld met de bijbehorende Meer Jaren Onderhouds Begroting. • De gevraagde integrale onderhoudsaanbieding voor een periode van 15 jaar ramen wij nu, afhankelijk van de gekozen uitvoeringsoptie op ca. € 700,= per vhe per jaar incl. BTW. • Gezien de gevraagde exploitatieduurverlenging van 25 jaar ligt het voor de hand om voor de TCO ook een periode van 25 jaar als planningshorizon te nemen. Er zal dan ook, in overleg met Stadlander, ook een onderhoudscontract voor 25 jaar worden aangeboden. • Ten behoeve van het mutatie- en klachtenonderhoud zal een Service Level Agreement ten behoeve van Regie Opdrachten Onderhoud worden aangeboden. (SLA-ROO). Uiteraard zullen alle details en tarieven voor het mutatie- en klachtenonderhoud nader met Stadlander moeten worden afgestemd. • Binnen alle genoemde prestatieovereenkomsten wordt geregeld welke prestaties er worden verwacht en hoe deze worden beoordeeld, inclusief sanctie- en exit-scenario’s, dit ter meerdere zekerheid van Stadlander. • Uiteraard worden er naast alle gebruikelijke technische garanties op de door ons geleverde producten ook een afbouwgarantie afgegeven.

Bijlagen

39

Bijlagen

Bijlage kengetallen reserveringen voor uitgestelde maatregelen

Bijlage kengetallen reserveringen voor uitgestelde maatregelen Indicatie gemiddelde bedragen omgeslagen per woningeenheid Alle bedragen zijn incl. BTW, prijspeil 2013 •

Nieuwe gevelvullingen (voor- en achter pui) € 23.500 Bestaande uit: • Het kierdichting maken van de woning om warmteverliezen te voorkomen • Het vervangen van het glas door nieuwe kozijnen met HR++ • Het isoleren van de nieuwe aan te brengen panelen met een Rc van 3,5 m2.K/W • Het aanbrengen van een geïsoleerde voor- en achterdeur

• •

Spouwisolatie bestaande voor & achtergevels Spouwisolatie bestaande kopgevels

•

Dakvervanging incl. isolatie

•

Mechanische ventilatie



€ 1.000 € 1.250



€ 8.500



€ 3.700

•

Meerprijs Climarad decentrale mechanische ventilatie met WTW in plaats van mechanische ventilatie

€ 2.000

•

Badkamer aanpassingen incl. aanpassing bredere deuren



€ 8.500

•

Douche WTW

€ 1.000

•

Meerprijs Triple Glas ipv HR++ glas

€ 1.500

•

Reservering nultrede optie

€ 30.000



Wij gaan uit van maximaal zeven woningen die deze aanpassingen behoeven. Hiervoor wordt een budget ter grootte van € 210.000 (€30.000 per woning) gereserveerd het totale project budget, bestemd voor: Kleine aanbouw (variant3) óf verticale huislift en domotica voorzieningen

 

40

Bijlage technische specificaties

Bijlage technische specificaties Per gebouwonderdeel staan hieronder de afwegingen, de voor- en nadelen, de aandachtspunten en de individuele effecten van alle genoemde maatregelen. Gevelisolatie Spouwvulling De gevel (inclusief ramen en kozijnen) is veruit de grootste energieverliespost voor deze woningen. Standaard zullen we de gemetselde penanten en kopgevels na isoleren door de spouw te vullen met isolatie. • Besparing € 110,- per jaar voor een tussenwoning, besparing eindwoning € 315,• Woonruimten worden comfortabeler Nieuwe voorgevel en achtergevel ter plaatse van pui Het puideel (verreweg het grootste deel van de gevel) zullen we in zijn geheel vervangen door een nieuwe goed geïsoleerde voorgevel met naar wens een nieuwe raamindeling. De dichte geveldelen worden goed geïsoleerd (Rc minimaal 3,5 m2K/W) en de ramen zijn voorzien van HR++ glas. Er komen geïsoleerde buitendeuren in en tocht wordt voorkomen door een goede naad en kierdichting. De winst zit hem vooral in het grote effect op comfort: • Energiebesparing € 425,- per jaar • woonkamer en slaapkamers worden veel comfortabeler, geen koudeval meer bij de ramen. Je kan weer vlak bij het raam zitten, ook in koude tijden. Dak In het basis pakket gaan we een goed isolerende (Rc = 5,0 m2K/W) dakplaat op de bestaande constructie aanbrengen. Het comfort wordt daarmee in de winter en in de zomer voor de zolderruimte en ondergelegen slaapkamers veel beter. De schoorstenen worden normaliter niet meer gebruikt en kunnen komen te vervallen. (Eventueel (extra optie) kan een lichte, thermisch onderbroken nieuwe schoorsteen teruggeplaatst worden. • Energiebesparing € 150,- per jaar • Zolder en slaapkamers worden comfortabeler, zowel in de winter als in de zomer. Vloer De vloeren zijn meestal direct op het zand aangebracht. Het energieverlies is dan maar beperkt omdat het zandpakket als isolatie en buffer mee gaat werken. Vooral bij de randen, dus aansluiting met gevel zijn er dan nog energieverliezen. Deze gaan we tegen door de gevelisolatie onder maaiveldniveau in de spouw door te zetten. • vloer wordt comfortabeler • gezonde situatie, geen condensvorming mogelijk (dus geen kans op vocht of schimmelvorm ing) bij aansluitingen vloer en gevel Ventilatie Doordat de kier en naaddichting verbeterd, is er minder kans op ongecontroleerde ventilatieverliezen. In de huidige situatie hebben die ongecontroleerde ventilatieverliezen nog nut omdat in de woningen grote kans bestaat op te weinig ventilatie van de woning waardoor ongezonde situaties ontstaan. In de nieuwe situatie zullen we goede luchttoevoervoorzieningen maken door zelfregelende toevoerroosters te plaatsen in de ramen of in de borstwering achter de radiatoren. Door middel van gecontroleerde afvoerventilatie in toilet, keuken en badkamer wordt ook de juiste hoeveelheid afvoerlucht zeker gesteld. Hierdoor ontstaat een gezond ventilatiesysteem. Doordat de ventilatoren wel elektriciteit gebruiken, wordt er wel iets meer energie gebruikt om deze gezonde situatie te kunnen bewerkstelligen. • Extra energieverbruik €35,- per jaar. • Alle kamers worden gezond geventileerd met directe frisse lucht van buiten. De afvoer van de lucht wordt ingesteld op een minimum niveau en is naar wens te verhogen.

41

Bijlagen

Extra opties

Bijlage technische specificaties Per gebouwonderdeel staan hieronder de afwegingen, de voor- en nadelen, de aandachtspunten en de individuele effecten van alle genoemde maatregelen. Gevelisolatie Spouwvulling De gevel (inclusief ramen en kozijnen) is veruit de grootste energieverliespost voor deze woningen. Standaard zullen we de gemetselde penanten en kopgevels na isoleren door de spouw te vullen met isolatie. • Besparing € 110,- per jaar voor een tussenwoning, besparing eindwoning € 315,• Woonruimten worden comfortabeler Nieuwe voorgevel en achtergevel ter plaatse van pui Het puideel (verreweg het grootste deel van de gevel) zullen we in zijn geheel vervangen door een nieuwe goed geïsoleerde voorgevel met naar wens een nieuwe raamindeling. De dichte geveldelen worden goed geïsoleerd (Rc minimaal 3,5 m2K/W) en de ramen zijn voorzien van HR++ glas. Er komen geïsoleerde buitendeuren in en tocht wordt voorkomen door een goede naad en kierdichting. De winst zit hem vooral in het grote effect op comfort: • Energiebesparing € 425,- per jaar • woonkamer en slaapkamers worden veel comfortabeler, geen koudeval meer bij de ramen. Je kan weer vlak bij het raam zitten, ook in koude tijden. Dak In het basis pakket gaan we een goed isolerende (Rc = 5,0 m2K/W) dakplaat op de bestaande constructie aanbrengen. Het comfort wordt daarmee in de winter en in de zomer voor de zolderruimte en ondergelegen slaapkamers veel beter. De schoorstenen worden normaliter niet meer gebruikt en kunnen komen te vervallen. (Eventueel (extra optie) kan een lichte, thermisch onderbroken nieuwe schoorsteen teruggeplaatst worden. • Energiebesparing € 150,- per jaar • Zolder en slaapkamers worden comfortabeler, zowel in de winter als in de zomer. Vloer De vloeren zijn meestal direct op het zand aangebracht. Het energieverlies is dan maar beperkt omdat het zandpakket als isolatie en buffer mee gaat werken. Vooral bij de randen, dus aansluiting met gevel zijn er dan nog energieverliezen. Deze gaan we tegen door de gevelisolatie onder maaiveldniveau in de spouw door te zetten. • vloer wordt comfortabeler • gezonde situatie, geen condensvorming mogelijk (dus geen kans op vocht of schimmelvormi ng) bij aansluitingen vloer en gevel Ventilatie Doordat de kier en naaddichting verbeterd, is er minder kans op ongecontroleerde ventilatieverliezen. In de huidige situatie hebben die ongecontroleerde ventilatieverliezen nog nut omdat in de woningen grote kans bestaat op te weinig ventilatie van de woning waardoor ongezonde situaties ontstaan. In de nieuwe situatie zullen we goede luchttoevoervoorzieningen maken door zelfregelende toevoerroosters te plaatsen in de ramen of in de borstwering achter de radiatoren. Door middel van gecontroleerde afvoerventilatie in toilet, keuken en badkamer wordt ook de juiste hoeveelheid afvoerlucht zeker gesteld. Hierdoor ontstaat een gezond ventilatiesysteem. Doordat de ventilatoren wel elektriciteit gebruiken, wordt er wel iets meer energie gebruikt om deze gezonde situatie te kunnen bewerkstelligen. • Extra energieverbruik €35,- per jaar. • Alle kamers worden gezond geventileerd met directe frisse lucht van buiten. De afvoer van de l ucht wordt ingesteld op een minimum niveau en is naar wens te verhogen.

42

Douche WTW De warmte uit het afvoerwater van de douche kan benut worden voor de voorverwarming van het warme douchewater. In de woningen is in de meeste gevallen een douchepijp WTW nog goed in te bouwen als gekozen wordt voor het renoveren van de badkamers. In het geval dat de bestaande doucheruimte aan de voorzijde uitgebouwd wordt is plaatsing van de douchepijp in de trapkast mogelijk. Indien gekozen wordt voor de badkamer aan de achterzijde zal in plek voor de douchepijp WTW gecombineerd worden in de leidingschacht voor de afvoer van het toilet. Het een en ander is sterk afhankelijk van de aansluitmogelijkheden op de bestaande riolering. De douchepijp WTW zorgt er ook voor dat er praktisch meer warmwater beschikbaar is bij het douchen. Het werkt het beste in combinatie met een thermostatische douchemengkraan zodat tussentijds aanpassen watertemperatuur niet nodig is. • Energiebesparing circa € 45,- per jaar • Meer warmwater capaciteit beschikbaar bij het douchen Bij aanpassingen van het sanitair zullen we altijd kiezen voor waterbesparende keuzes voor toilet, douchekop en kranen. PV panelen PV panelen zijn tegenwoordig een heel interessante optie om de energielasten voor het elektrische deel te verminderen. Het betreft zowel het woning-gebonden elektraverbruik voor ventilatoren en verlichting plus het verbruik voor huishoudelijke apparaten, koelkast, TV, computers etc. Per dakvlak kunnen er ongeveer 12 panelen portrait geplaatst worden van 1,60 x 1,00 m, in totaal ongeveer 19,2 m2. Deze panelen leveren bij oost of west situering jaarlijks ongeveer € 440,- aan stroom op. Op de zuidoriëntatie is dat maximaal € 550,-. Per woning kan dus met 1 dakvlak 2000 tot 2500 kWh opgewekt worden. Dit is ruim onder het gemiddelde gemeten energiegebruik. Bij de aanpassingen die wij doen in het dak zullen we er rekening mee houden dat nu of later optimaal PV te plaatsen is door bijvoorbeeld geen dak doorvoeren aan te brengen in het best bezonde dakvlak. Gezien de gunstige verhouding tussen investering en opbrengst is het goed mogelijk om een interessant voorstel te doen richting huurder waarbij de maandelijkse kosten voor de huurder aanzienlijk lager zijn dan de maandelijkse opbrengsten. Het basispakket gecombineerd met de optie van 19,2 m2 PV panelen leidt tot een A++ woning. De winst zit hem er ook in dat je continue kan zien wat je verdient en het effect direct koppelbaar is met het maandelijkse voorschotbedrag voor het energiebedrijf: • Jaarlijkse energiebesparing PV panelen € 440,- tot € 550,- afhankelijk van oriëntatie dak. • In combinatie met het basispakket een A++ woning

43

Bijlagen

Bijlage opties woningen Huurwoningen OVERZICHT MOGELIJKE KEUZES BINNEN DE BASIS : • Uitbuikbadkamer voorgevel (is ook in later stadium nog mogelijk, gevelelement is daar op een inventieve manier op voorbereid, gevel wordt hergebruikt). Tevens aanpassing toilet begane grond in verband met aan te brengen standleiding. • Model voordeur (5x) • Model achterdeur (5x) • Kleur kozijnen, deuren en ramen • Indeling gevels • Materialisering voorgevel (hout, minerale spachtelputz, beplating, (elastische) steenstrips, kera mische tegels, leien, dakpannen, etc) • Kleur vensterbank (woonkamer voorgevel) • Wand- en vloertegels en sanitair (conform PvE Stadlander) OVERZICHT MOGELIJKE KEUZES BUITEN DE BASIS : • Rugzak achtergevel; uitbreiding ter uitbreiding slaapkamer 3 • Douchepijp-WTW + thermosstatische douchemengkraan • Aanpassing bestaande badkamer ten behoeve van opstelplaats wasmachine en wasdroger • Uitbouw begane grond conform getekende opties. Alle andere opties bespreekbaar. De uit breiding bestaat uit units die demontabel en herbruikbaar zijn, ze kunnen dus relatief eenvoud ig weer op een andere locatie worden ingezet. • Climarad ventilatiesysteem ter vervanging van mechanische ventilatie • Kozijnen hardhout of aluminium • Extra goed isolerend Triple glas in plaats van standaard HR++ glas • Op kleur brengen bestaand metselwerk • PV-panelen, 12 stuks, 19,2 m2, opbrengst max 2500kWh/jr (afhankelijk van oriëntatie woning) • Keramische dakpannen • Andere vorm/afmetingen dakpannen • Toepassen vogelvides en gierzwaluwpannen • Alternatieve indelingen gevel, anders dan de voorgestelde indelingen • Tuindeuren achtergevel inclusief plaatsen nieuwe radiator • Schuifdeur achtergevel inclusief plaatsen nieuwe radiator • Ugrade sanitair nieuwe badkamer • Voorzieningenpakket badkamer bestaande uit (opklapbare) toiletbeugels, handgrepen etc. • Voorzieningen tbv alarmering zorgverlener (seniorenalarm od) • Voorzieningen tbv (electrische) rolluiken • Traplift (zie paragraaf Nultreden) Particuliere woningen Particulieren kunnen in de slipstream meeliften met het project van Stadlander, onderstaande componenten zullen tegen zeer aantrekkelijke tarieven worden aangeboden, waarbij uitgangspunt is dat uitvoering binnen het project (per kern) plaats vindt. Als extra prikkel zal er ook nog een staffel- of blokkorting worden opgezet. Wanneer de particulier er voor kiest om op een later moment de uitvoering te laten plaatsvinden (n=1) zal dit tegen weliswaar iets hogere, maar nog steeds zeer concurrerende tarieven mogelijk gemaakt worden. Alle componenten, keuzes en opties uit ons concept zullen worden aangeboden aan de particuliere eigenaren, vaak ook in logisch samengestelde basispakketten en (eventueel later te kiezen) upgradepakketten. Particulieren kunnen binnen ons concept kiezen uit verschillende componenten : • Voorgevel vervangen + spouwisolatie , indeling gevel, model voordeur, kleuren, gevelafwerking • Achtergevel vervangen, indeling gevel, model achterdeur, gevelafwerking • Voorgevel kozijnvervanging (hout of kunststof, HR++ of triple glas) + spouwmuurisolatie. • Achtergevel kozijnvervanging (hout of kunststof, HR++ of triple glas) + spouwmuurisolatie • Houtrotsanering, eventueel vervangen draaiende delen en plaatsen isolatieglas

44

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Aanbouw achterzijde, diverse varianten en indelingen bespreekbaar Geïsoleerde dakplaten en nieuwe betonpannen, nieuw dakraam, nieuwe goten Mechanische ventilatie-installatie basis, mv-installatie, eventueel CO2-gestuurd Decentrale WTW (woonkamer) + ventilatie CO2- en vochtgestuurd. Vervangen cv-ketel door een nieuwe HR107 Cw4 Slimme slot (Stadlander) Uitbuikbadkamer voorgevel (is ook in later stadium nog mogelijk, gevelelement is daar op een inven tieve manier op voorbereid, gevel wordt hergebruikt). Tevens aanpassing toilet begane grond in ver band met aan te brengen standleiding. Rugzak achtergevel; uitbreiding ter uitbreiding slaapkamer 3 Douchepijp-WTW + thermosstatische douchemengkraan Aanpassing bestaande badkamer ten behoeve van opstelplaats wasmachine en wasdroger Uitbouw begane grond conform getekende opties. Ook andere opties bespreekbaar. De uitbreiding bestaat uit units die demontabel en herbruikbaar zijn, ze kunnen dus relatief eenvoudig weer op een andere locatie worden ingezet. Kozijnen hardhout of aluminium Op kleur brengen bestaand metselwerk PV-panelen, 12 stuks, 19,2 m2, opbrengst max 2500kWh/jr (afhankelijk van oriëntatie woning) Keramische dakpannen Andere vorm/afmetingen dakpannen Toepassen vogelvides en gierzwaluwpannen Alternatieve indelingen gevel, anders dan de voorgestelde indelingen Tuindeuren achtergevel inclusief plaatsen nieuwe radiator Schuifdeur achtergevel inclusief plaatsen nieuwe radiator Ugrade sanitair nieuwe badkamer Voorzieningenpakket badkamer bestaande uit (opklapbare) toiletbeugels, handgrepen etc. Voorzieningen tbv alarmering zorgverlener (seniorenalarm od) Voorzieningen tbv (electrische) rolluiken Model voordeur (5x) Model voordeur (5x) Model achterdeur Kleur deuren, kozijnen en ramen Materialisering voorgevel (hout, minerale spachtelputz, beplating, (elastische) steenstrips, keramische tegels, leien, dakpannen, etc) Kleur vensterbank Wand- en vloertegels of andere afwerkmaterialen badkamer Onderhoudscontract/abonnement bouwkundig en installatietechnisch

45

Bijlagen

Bijlage beknopte werkomschrijving van het basispakket: Dak : • Verwijderen schoorstenen, pannen en panlatten • Opschonen dak en vervangen eventueel rot dakbeschot • Monteren geïsoleerde dakelementen op bestaande dakbeschot en voorzien van panlatten. • Monteren nieuw dakvenster (Fakro) • (Her)monteren dakdoorvoeren en dakkappen • Monteren voorzieningen tbv PV • Monteren verholen goot tpv overgang naar bestaand dakvlak • Leggen betonpannen (type sneldek) • Monteren en afwerken kunststofgoot dakvoeten en eventueel overgang naar buren. • Aansluiten goot op hwa’s Bestaande metselwerk gevel : • Reparen metselwerk waar nodig • Vervangen voegwerk waar nodig • Aanbrengen spouwmuurisolatie (d=60 mm) middels inblazen PS of PUR • Vervangen kozijn keuken achtergevel • Vervangen kozijn toilet indien nodig, dichtzetten spouw rondom kozijn Kozijnen : • Verwijderen draaiende delen, glas, tussenstijlen en tussendorpels • Asbestsanering panelen • Verwijderen borstweringspaneel ter plaatse van verdiepingsvloer • Verwijderen metselwerk buitenblad borstwering begane grond • Verwijderen bestaande vensterbank • Monteren skeletbouwelementen (inclusief kozijnen, ramen, ventilatieroosters en deuren afgemonteerd) • (eventueel monteren uitbuikbadkamer) • Aanhelen vloer tpv deuren • Afwerking binnenzijde conform details (behangklaar) • Aanbrengen buitenafwerking op skeletbouwelementen (voor zover deze nog niet af fabriek zijn gemonteerd) • Monteren en in bedrijfstellen slimme slot op voordeur (levering Stadlander) • Verbreden binnendeuren Badkamer (tpv slaapkamer 3): • Gestuurde boring en aanbrengen riool onder begane grondvloer • Boren sparing in begane grondvloer ten behoeve van aansluiting standleiding op nieuw riool • Standleiding in lepe hoek trap • Afwerken lepe hoek trap • Inkorten deur • Leggen badkamerdorpel • Aanbrengen elektrische installatie conform NEN 1010 • Aanbrengen benodigde water- en sanitaire leidingen • Aanbrengen wand- en vloertegels • Aanbrengen sanitair volgens tekening (conform PvE Stadlander) Installaties : • Monteren voedingspunten t.b.v. fans (3x) • Monteren voorzieningen t.b.v. mechanische ventilatie • Maken sparing, monteren en afwerken ventilatieventiel keuken en toilet • Maken sparing, monteren en afwerken ventilatieventiel badkamer • Inkorten binnendeuren indien nodig tbv overstroom ventilatielucht • Vervangen bestaand verwarmingstoestel door een HR107 ketel Cw4 (is afhankelijk van leeftijd en type bestaande cv-ketel, conform opgenomen in bestaande onderhoudsplan) • In bedrijf stellen installaties en aanpassen stooklijn (lagere temperatuur) Voorzieningen zijn nog niet in kaart gebracht, hiermee is in de omschrijving van ons concept dan Zelf Aangebrachte ook nog geen rekening gehouden. In de latere uitwerking zullen deze zaken op huisnummerniveau worden vastgelegd en zal op datzelfde detailniveau worden gekeken wat voor die bepaalde woning de meest verstandige zet is. Dit hoeft dus zeker niet te betekenen dat ZAV’s prijsverhogend werken. 46

Bijlage werkzaamheden per dag:

Een korte toelichting op de werkzaamheden per dag bij een woning waarbij gekozen is voor de basis oplossingen uit ons voorstel : Dag 1: • • • • • • •

Verwijderen bestaande glas, ramen en deuren op de begane grond. Verwijderen metselwerk buitenblad op begane grond t.p.v. woonkamer Monteren skeletbouwelementen (inclusief kozijnen en glas) op de begane grond Plaatsen steiger Verwijderen bestaand panelen, glas en ramen op de verdieping Monteren skeletbouwelementen (inclusief kozijnen en glas) op de verdieping Afwerken aansluitingen aan de binnenzijde.

Dag 2: • Aanhelen vloeren t.p.v. deuren • Afwerken dagkanten en monteren vensterbanken • Afwerken van de voorgevel, monteren waterslagen. Dag 3: • • • • •

Verwijderen dakpannen, panlatten en de tengels Opschonen bestaande dakbeschot Aanbrengen nieuwe geïsoleerde dakplaten Aanbrengen panlatten Aanbrengen nieuwe dakramen

Dag 4: • • • • •

Aanbrengen nieuwe kunststof goot Aansluiten hemelwaterafvoeren Aanbrengen doorvoeren Aanbrengen dakpannen Verplaatsen steiger

Het na-isoleren van de bestaande metselwerkgevel zal per blok worden uitgevoerd.

47

Bijlagen

Bijlage logistiek plan Overall Bij de uitrol van de plannen is het belangrijk dat er zo snel mogelijk een aantal voorbeeldwoningen worden gemaakt. Enerzijds is dit voor ons van belang om te kunnen toetsen of alle technische oplossingen die zijn ontwikkeld in de praktijk zo uitpakken als ze zijn bedoeld. Anderzijds om te zien of we inderdaad alles tot in detail hebben onderkend en in de uitwerking van de producten hebben opgenomen. Tevens zal blijken of ons draaiboek nog vraagt om kleine bijstellingen. Voor Stadlander en voor de bewoners, zowel huurders als eigenaren, zijn deze voorbeeldwoningen de ultieme gelegenheid om te ervaren dat de renovatie daadwerkelijk in het beloofde tempo wordt uitgevoerd en dat hinder tot een minimum wordt beperkt. De nieuwe uitstraling van de gerenoveerde woningen zal duidelijk waar te nemen zijn. Er zullen in deze eerste charge meerdere geveltypes worden verwerkt zodat ook meteen duidelijk is voor welke varianten gekozen kan worden. De werkelijke energiebesparingen kunnen uiteraard pas op een later tijdstip worden vastgesteld, maar wat wel vanaf dag één zal worden ervaren is een grote verhoging van het comfort. De bewoners van deze voorbeeldwoningen zijn de ambassadeurs voor de rest van het project. Als locatie voor deze voorbeeldwoningen denken wij aan een aantal woningen aan de Beethovenstraat e.o. te Halsteren. Gezien de totale opgave is hier de juiste differentiatie van het woningbezit aanwezig. Ook de oriëntatie van de woningen is zo dat hier veel van de geboden (basis)varianten gerealiseerd kunnen worden. Qua start uitvoering denken we aan september/oktober 2013. Uiteraard is dit moment mede afhankelijk van de doorlooptijd die nodig blijkt om de betreffende bewoners hun weloverwogen keuzes te kunnen laten maken. Na realisatie en evaluatie van deze voorbeeldwoningen gaan we de voorbereidingen en de productie opschalen naar een hoger tempo. Wat dat tempo precies zal zijn en in welke volgorde de woonkernen worden bezocht is in overleg vast te stellen, waarbij wij er nu van uitgaan dat start bouw zal liggen in het laatste kwartaal van dit jaar en dat de laatste oplevering zal plaats vinden zo rond de bouwvakvakantie van 2015. Alles samen dus een doorlooptijd van een kleine twee jaar. Ook qua uitvoering zal de gehele inventarisatie van wensen, eisen en andere belangen worden opgenomen in het masterplan, een gedetailleerd plan waarin exact wordt vastgelegd wanneer welke activiteiten in welk blok (en op welk huisnummer) zullen worden uitgevoerd. Per woonkern, per wijk maken we een deelplan waarin de volgende onderwerpen steeds ruime aandacht zullen krijgen : • Bouwrouting • Verkeerscirculatie • Parkeren • Bouwplaatsinrichting • Uitvoeringsplanning Bouwrouting Uitgangspunt is dat de renovatie per woonkern steeds bloksgewijs worden aangepakt: elke week start een blok en elke week wordt een blok opgeleverd. Zodoende zijn er steeds slechts 2 blokken waaraan intensief wordt gewerkt en is het niet de hele buurt die hinder kan ervaren. De exacte bouwrouting willen wij vooraf niet vaststellen. Wij gaan aan de hand van een voorstel namelijk graag met bewoners, omwonenden en andere belanghebbenden in gesprek om samen te bepalen welke routing het minst hinderlijk en dus het meest optimaal is. Wij houden zoveel als mogelijk rekening met wensen en belangen van deze en andere stakeholders. Gezien de fysieke afstand tussen de verschillende woonkernen binnen deze opgave kunnen we er nu vanuit gaan dat er steeds minimaal een week moet worden ingepland als overbrugging. 48

Wij kunnen ons voorstellen dat er wensen zijn om in een bepaalde straat op een bepaald moment geen zware activiteiten te hebben. Verkeerscirculatie Onze co-maker Traffic Service Nederland is expert op het gebied van tijdelijke verkeersmaatregelen en beheersing van verkeersstromen. Zij zullen aanschuiven bij de gezamenlijke bepaling van de bouwrouting en aansluitend gaan zij de verkeerskundige effecten daarvan bezien en hierover adviseren. In samenspraak met alle belanghebbenden zal dan ook planning, routing, en verkeer op elkaar worden afgestemd. Ook de grotere transporten (gevel- en dakelementen) zullen in het verkeersplan worden meegenomen. Denkbaar is zelfs een draaiboek hiervoor, bijvoorbeeld het werken met slots. Dit laatste bijvoorbeeld om te voorkomen dat deze transporten door de wijk rijden op de momenten dat er een hoge verkeersbelasting is als gevolg van schoolgaande kinderen. Parkeren Ook parkeren is geen onderbelicht item. Het is duidelijk dat ten tijde van de renovatie de parkeermogelijkheden in de straten wat beperkter zullen zijn. Integraal met de bouwrouting en het verkeersplan wordt bezien hoe er geparkeerd kan gaan worden. We gaan bewoners natuurlijk niet vragen verder weg te parkeren dan noodzakelijk. Ook met mensen die slecht ter been zijn houden we rekening en daarvoor kunnen we maatwerkoplossingen bieden. Als het na inventarisatie nodig blijkt zullen onze medewerkers zoveel mogelijk buiten het onder handen zijnde plangebied parkeren om de parkeerdruk niet onnodig te verhogen. Het spreekt voor zich dat hierover dan ook gecommuniceerd gaat worden met bewoners en andere stakeholders in die betreffende wijken. Bouwplaatsinrichting In de directe nabijheid van een deelplan zal een tijdelijke bouwplaats worden ingericht, bestaande uit enkele keten en opslagcontainers. Deze locatie zal worden afgezet met bouwhekken. De posities van deze bouwplaatsen zullen in overleg met gemeente worden vastgesteld. Tevens zullen er in de nabijheid van de blokken die op dat moment onder handen zijn enkele materieel-/ materiaalcontainers en dixi’s staan. Ook deze locaties zullen zijn afgesloten middels bouwhekken. Het spreekt voor zich dat de posities, de tijdstippen en de duur mede zal worden bepaald i.c.m. de bouwrouting. Uitvoeringsplanning Blokwise Zoals al eerder aangegeven zal de aanpak steeds per blok plaatsvinden. Het productietempo zal liggen op 2 woningen per dag, maximaal 8 woningen per week. Dit betekent dat er steeds een dag ruimte zit in de werkweek waarmee we onvoorziene omstandigheden als onwerkbaar weer of logistieke problemen als gevolg van verkeerssituaties kunnen opvangen. Het uitgangspunt bij al onze werkzaamheden is voor de bewoners zo min mogelijk hinder te veroorzaken en hen al zeker geen overlast te bezorgen. Om dit te bewerkstelligen hebben wij getracht de doorlooptijden tot een minimum te beperken. In de week voor de werkelijke gevel- en dakrenovatie worden diverse kleinere voorbereidende werkzaamheden verricht. In de tweede week starten wij met de ‘echte’ werkzaamheden aan de gevel en het dak. Deze werkzaamheden nemen per woning slechts 4 werkbare werkdagen in beslag. Deze korte doorlooptijd kunnen wij realiseren omdat we bijna alle benodigde componenten prefabriceren. In een blok van 8 woningen starten wij op maandag met woning 1 en 2, op dinsdag met woning 3 en 4, op woensdag met woningen 5 en 6 en op donderdag met woning 7 en 8. Om te voorkomen dat er gevaarlijke situaties kunnen ontstaan worden de gevel- en dakwerkzaamheden niet gelijktijdig uitgevoerd. Het dakwerk is steeds op dag 3 en 4 aan de orde. 49

Bijlagen

Omdat de bouwkundige details zo zijn ontwikkeld dat de ombouw /aanpassing van een badkamer onafhankelijk is van de schil, kan deze ook worden uitgevoerd op het moment dat de bewoner hier behoefte aan heeft. Zoals hierboven geschetst zijn de werkzaamheden strak gepland en worden de eerste twee dagen veel werkzaamheden verricht. Al het werk wordt uitgevoerd door een goed op elkaar ingespeeld team dat de nodige ervaring heeft met renoveren in bewoonde staat en dus ook met het omgaan met bewoners. De detailplanning van alle werkzaamheden wordt in nauw overleg en met inspraak van het bouwplaatspersoneel samengesteld, zij zijn immers de ervaringsdeskundigen. De teamleden hebben zo hun eigen inbreng en eigen verantwoordelijkheid voor de uitvoering. Doordat alles in gezamenlijkheid gepland wordt is er sprake van een gedeelde/gezamenlijke verantwoordelijkheid, iets wat de teamspirit zeker ten goede komt. Op deze manier wordt verspilling van tijd voorkomen en kunnen we waar maken wat we de bewoners beloven. LEAN is hiervoor het modewoord.

50

Bijlagen

Bijlage berekening aantal liften nultreden-principe

Wij hebben gekeken naar referentiegemeenten. In de gemeente Schinnen ( 11.000 huishoudens) zijn 80 woningen voorzien van trapliften. In Geldermalsen (10.000 huishoudens), kwamen de laatste jaren maximaal 2 aanvragen voor trapliften per jaar binnen. In de gemeente Steenbergen zijn dus jaarlijks niet meer dan 2 aanvragen te verwachten. Er is een toename van het aantal ouderen van 65% tot 2030. Daarnaast moeten meer mensen in hun eigen woning verzorging krijgen. Stel dat dit leidt tot een toename van maximaal 4 aanvragen per jaar. 10% van de 70+ huishoudens woont in de betreffende woningen Stadlander: 0,4 traplift per jaar In 17 jaar (2014 t/m 2030) is dat 7 trapliften (tot 2030). In Steenbergen staan 180 huurwoningen, totaal 300, dan kom je op maximaal 12 trapliften. Het bedrag om deze investering mogelijk te maken wordt gereserveerd in het totaalbudget.

51

Bijlagen

Bijlage BERGEN OP STROOM

Overwegingen en voorbeeldberekeningen ter onderbouwing de opzet van BERGEN OP STROOM. Het door Stadlander opgezette aanbod van zonnepanelen is het bewijs dat iets collectief kan. Van de 8.000 potentiële huizen die geschikt zijn voor PV-panelen hebben 1.500 huishoudens al hun betrokkenheid laten zien. Wat maakt het zo aantrekkelijk? De eenvoud. Betaal € 11 (voor 3 PV-panelen) via je huurfactuur en je verdient gemiddeld € 22 per maand terug via je eigen energierekening. Het bewustzijn dat Stadlander al heeft bewerkstelligd met dit groeiende PV- succes smaakt naar meer. Deze actie is medeaanjager van onze aanpak in het verdere bewustzijn van bewoners en deelnamebereidheid in andere verdienmodellen. Het potentieel van collectief overstappen Van overstappen naar een andere leverancier, naar samen overstappen naar een nieuwe energiepartner. Al 10 jaar kan men in Nederland overstappen naar een energieleverancier naar eigen keuze. Het huidige percentage dat overgestapt bedraagt 12,7%! Het te behalen voordeel op basis van een gemiddelde energierekening van € 1.800 per jaar, bedraagt € 100 – 150 per jaar. Dit is dus geld dat je uitspaart. Zo kun je je ook voorstellen dat als je dit samen doet er best wat te onderhandelen is met een energie leverancier. Op basis van de 600 woningen in dit project bedraagt de gezamenlijke energie rekening al € 1,1 miljoen. Voor alle 15.000 woningen van Stadlander is dit € 27 miljoen! We verwachten op basis van de nu al 1.500 huurders die voor PV-panelen hebben gekozen en het bereik van 15.000 relaties van Stadlander dat er in een periode van 3-6 maanden als onderdeel van de ‘buren voor buren’ actie er minimaal 1.000 deelnemers zullen zijn. De communicatie en transparante uitleg van wie er (financieel) ‘beter’ van wordt en wat er mee zal worden gedaan is hier van essentieel belang. De ervaring die we hebben met deze aanpak en realisatie wordt de basis van het eigenaarschap van de bewoners van BERGEN OP STROOM. Hieronder een fictief rekenvoorbeeld waarin de mogelijkheden worden aangeduid: Stel we realiseren 300 deelnemers uit de 600 woningen. Dan wordt de beloning die we krijgen van de ‘nieuwe leverancier’ voor het aanleveren van deze klanten beloont met een bedrag van € 70. Dit wordt het vliegwiel en de versnelling op weg naar “100% BERGEN OP STROOM”. Maar dit aanbod gaan we natuurlijk niet alleen doen aan de 600 deelnemers. Nee, dit voorstel doen we graag samen met Stadlander, als vertrouwd aanspreekpunt, aan alle 15.000 relaties (huurders) van Stadlander. De commissie die zal worden betaald voor het aanbrengen van nog grotere aantal klanten bij de te kiezen energieleverancier zal dan toenemen van € 70 naar € 150. Dakrenovatie particuliere woningeigenaar Op basis van de voorgestelde dakrenovatie kan wederom een maandelijkse reductie van € 12,50 per maand worden gerealiseerd op de energierekening. Aanvullend met het plaatsen van 12 PV-panelen zal een maandelijkse reductie van € 35 - € 45 per maand voor een periode van 25 jaar op de energierekening worden gerealiseerd. De benodigde investering bedraagt ongeveer € 12.500 voor dakrenovatie en PV-panelen. (excl. subsidie, aftrek IB en incl. vervanging omvormer, aanbrengen dak en PV-panelen). Plat gerekend zijn de opbrengsten over de komende 25 jaar € 15.750. Meer dan de investering dus.

52

Bijlage no-regrets No-regret: huismeester Het lijkt allemaal nog wat onwennig als we het over energie hebben. Van alles is er mogelijk maar wie kan me nu verder helpen als ik iets wil? In de beginfase begeleid onze coalitie de bewoners met in het in kaart brengen van de mogelijkheden en de te verwachten resultaten en hoe je hier samen in kunt optrekken. De quickscan energieke Kernen is hiervoor het startpunt. Dit geldt voor huurders en woningeigenaren en andere belangstellenden in de buurt. We beginnen in de groep, dan per straat en blok en uiteindelijk ook bij u de mensen thuis. Ook als alles nu al OK lijkt is de huismeester er die u helpt met eenvoudige extra maatregelen. Eerst een tochtstrip en later misschien toch ook maar de PV-panelen. De huismeester is uiteindelijk iemand heel dicht bij u in de buurt. De ambassadeur die opstaat in de aanpak per kern. Het is nog nooit voorgekomen dat die er niet is. We leiden hem op en hij heeft de volledige regie in de woonkern en is de voelspriet voor ons in de kern. (Plaatje: Quickscan – energieke kernen) No-regret: kop-staart aanpak Wat is dat eigenlijk warmteverlies. Hoe weet ik nu wat de energieslurpende apparaten zijn in huis. We gaan een manifestatie organiseren waarbij we een woning thermografisch in kaart gaan brengen en we brengen de woning onder druk en zien zo in de vorm van rook waar de warmte eruit vliegt. Dat is waardevol vooraf om de bewustwording op gang te brengen maar dat is nog waardevoller achteraf na uitvoer van de renovatie. Zien dat het goed is gebeurt. Dat heet de kop-staart aanpak, wij noemen het verantwoording nemen voor wat je creëert. No-regret: Domotica In de gevel/ dakrenovatie wordt rekening gehouden met de uitrol van domotica middels loze leidingen. In de nieuwe gevels wordt al rekening gehouden met het mogelijke nul-treden gebruik ten aanzien van de toegang als ook het openen en sluiten van de deur. No-regret: ‘all electric’ De installaties in een woning gaan gemiddeld 15 jaar mee. De vereiste levensduurverlening is 25 jaar. Gaan we naar ‘all electric’ woningen? Voorbereiding voor een gasloze woning worden nu al genomen evenals de voorzieningen voor een laagspanningnetwerk. Waarom 12V van je PV-panelen omzetten naar 230V en dan met je adapter weer omvormen naar laagspanning! De meterkast is er alvast klaar voor!

No-regret: ‘social seat’ Even een moment van je openstelling voor een praatje. Dat gebeurt soms met het buitenzetten van een container of boodschappen doen. Maar wat als je dat al gedaan hebt? In de voorgevel van iedere aangepaste woning kan komt een mogelijkheid komen om een zitje (social seat) in de muur de schuiven. Als je daar ’s morgens je koffie drinkt dan voel je je verbonden met je omgeving. Je groet de buurman die naar zijn werk gaat en de jonge moeder die de kinderen naar school brengt. Ze stopt even en maakt een praatje. Op de terugweg pakt ze haar eigen ‘social seat’ en plaatst die naast je in de gevel. Je praat samen over je straat de buurt over 100%ZOOMstroom. Vlak voor ze weggaat vraagt ze of je wil oppassen op de kinderen volgende week. Je lacht en voelt je intens gelukkig. No regret: brievenbus De brievenbus lijkt zo gewoon als onderdeel van iedere woning. Niets lijkt daar ooit verandering in te gaan brengen. Of toch wel? We winkelen op internet, boodschappen worden thuisbezorgd, me maken gebruik van dagelijks verse maaltijden van tafeltje dekje niet alleen voor ouderen maar jonge mensen doen het nu ook weer. Lokaal, vers en dus gezond. Het gemak van niet thuis moeten blijven wordt ondervangen door de brievenbus 3.0 . Een hippe voorbereiding in de gevel waar de standaard brievenbus op ieder gewenst moment tot brievenbus 3.0 kan worden opgetoverd. We nemen de voorbereiding voor deze oplossing mee in het ontwerp van de voorgevel. No-regret: biodiversiteit Biodiversiteit speelt een steeds belangrijke rol als aspect van leefbaarheid in de eigen omgeving. Steden en wijken verstenen en de verarming van een verblijfplaats van vogels in de omgeving verkleint met de kwaliteitsverbetering van de woning. Op de kopgevel worden vogelhuisjes geplaatst en worden speciale dakpannen gebruikt om dit te versterken. Ook eigen huisje in de voor- of achtergevel? Plaatselijk kunnen er ook vogelvides worden toegepast. Op de bestaande regenpijp worden voorbereidingen gemaakt voor het afvangen van regenwater. Een ontlasting van het riool en een praktische oplossing voor het besproeien van de tuin. Woningen die flexibel indeelbaar zijn, rekening houden met de woonwensen en levensstijlen van de toekomst en betaalbaar zijn, zullen aantrekkelijk zijn en blijven ook in de toekomst. 53

SDD: van Duurzaam naar Huurzaam | project Slim & Snel Bergen op Zoom | Stadlander

Aanpassing schil

dissatisfier

satisfier

delighter

nog niet 100% energieneutraal bij oplevering

geen tocht

uitbreiding badkamer binnen nieuwe jas mogelijk

aanbouw niet standaard

geen koude optrek

uitbreiding badkamer middels buildelconcept mogelijk

gezonde ventilatie nieuwe eigentijdse uitstraling

uitbreidbaar met aanvullende zonnepanelen

verwijdering asbest

zitbankje in voorgevel mogelijk

vervanging hang- en sluitwerk buiten

schil van houtkeletbouw - snel, verantwoord, herbruikbaar

kan blijven wonen bij aanbrengen nieuwe schil (inzake asbest afstemming nodig) brievenbus nextlevel ten behoeve van webshop en woonservice 3-bladig glas verschillende details matariaalkeuze per straat mogelijk woonwensen bestendig korte doorlooptijd prefab fabricage & montage

dissatisfier Installaties

satisfier

delighter

uitbreiding groepenkast

voorbereiding gelijkstroom spanningnetwerk

plaatsen van rookmelder

voorbereiding hottfill wasmachine

gezonde ventilatie (WTW)

voorbereiding hotfill vaatwasser

voorbereiding all electric

plaatsen van diepe wandcontactdozen tbv domotica

plaasten van slimme meter

toevoer ventilatielucht zonder koudeval opvang en hergebruik hemelwaterafvoer

dissatisfier Renovatie binnen (nultreden)

minder afhankelijk van fossiele brandstoffen

voorzieningen afkoppeling hemelwater

satisfier

delighter

aanpassing binnenindeling badkamer naar eigen wens

indelingsvarianten bij mutatie bewoner

aanpassing binnenindeling op basis van persoonlijke wensen

plaatsing van toilet 10cm uit het midden wegnemen van drempels bij mutatie flexibele nultrede oplossing

dissatisfier Optimaal wooncomfort

Fijne en veilige Omgeving

satisfier

delighter

garantie energieverbruik

> 55% energiebesparing

garantie solide (financiele) partners

nieuwe sober

garantie voor 25 jaar exploitatie, onderhoud en beheer

levensloopbestendig

optimaal comfort

op weg naar energienotaloos

woonwensen bestendig

levensduurimpuls (functioneel, betaalbaar, aantrekkelijk)

dissatisfier

satisfier

delighter

zoekn naar budget voor integrale aanpak

gemeenschappelijke inrichting tuinen van cooperatiemodel

plaatsen van (tijdelijke)nestkasten

behoud biodoversiteit middels nestkasten in schil woning

versterken biodiversiteit middel permacultuur

buitenruimte voor gemeenschappelijke- en private gebruik

versterken biodiversiteit bij hergebruik hemelwater

voor elkaar zorgen

integrale aanpak met gemeente inzake vervanging riool

positieve impuls regio met "Bergen op Stroom"

integrale aanpak met gemeente inzake afkoppelen hemelwater inpasbaarheid electrische oplaadpalen versterken samenlevingsopbouw andere kijk op Nederland!

Bewonersparticipatie

dissatisfier

satisfier

delighter

niet meedoen is geen optie

samen energie inkopen

huismeester, energiecoach

een aanspreekpunt

aanpak van wijk, woningtype, woonblok naar eigen woning

heldere en open communicatie

samen weten waar we aan toe zijn

reguliere briefing op voortgang

we nemen intrek in de wijk (voor 25 jaar)

draagvlak ten aanzien van persoonlijke keuzes bij eigen woning

respect voor huidige woonvorm op dit moment

wat nu allen & wat nu samen doen

niet verkopen maar meenemen in aanloop naar sprong

energie tastbaar maken

Voor aanvang van renovatie

dissatisfier

satisfier

delighter

we gaan gelijk aan de slag

starten van gezamelijk initiatief voor inkoop van energie

inzicht energieverbruik op apparaatniveau middels PlugWise

planvorming inzake wensen op woonkern, woningtype, woonblok en eigen woning inzet energiecoach aanprekend aanbod voor dak + PV panelen voor woningeigenaren

kunnen meeliften op aanbod voor huurwoningen

satisfier

delighter

kansen kringloop denken verder uitdiepen (circulaire economie)

hergebruik hemelwaterafvoer

o.a. riool vervanging, duurzame straat verlichting, afkoppelen hemelwaterafvoer

bewuste materiaalkeuze

dissatisfier

satisfier

delighter

samen zeggenschap & verantwoording

handelen als of het je eigen woning - en woonomgeving betreft

financiering, beheer, onderhoud en woonlastengarantiemodel

bouwpartner voor 25 jaar

financieel zeer solide partners

installatiepartner voor 25 jaar

snelle besluitvorming met heldere randvoorwaarden

robuuste combinatie van maatregelen

integrale maatregelen op woning en wijkniveau

exploitatiepartner voor 25 jaar

transparante en inzichtelijke werkwijze en calculaties

total cost of ownership model

kopstraat aanpak

dissatisfier Kansen in de tijd van voorbereiding

Coalitiekeuze

doorlopende garantie door mede-eigenaarschap coalitie

54

Hoofdcategorie Lokale aanpak & flexibiliteit/keuzemogelijkheid: visie op het omgaan met het spanningsveld tussen efficiëntie (een bepaalde kritische massa) en maatwerk (serie van 1) Voldoen aan energieprestatie eisen

Deelaspecten Aantonen dat de oplossing zowel mogelijkheden biedt tot maatwerk als tot opschaling.

Toelichting en verwijzingen Prefabricage onderdelen en keuzeopties voor bewoners (hoofdstuk 9 + bijlage opties woningen)

Plan van aanpak voor een vraaggerichte implementatie van de beoogde maatregelen. Minimaal 45% energiebesparing o.b.v. EPA gegevens.

De keuze voor de maatregelen ligt bij de bewoners (hoofdstuk 2: onze aanpak + bijlage opties woningen) Basispakket leidt tot besparing van 55% - 58% en label B (hoofdstuk 5: effecten verbetermaatregelen)

Minimaal energielabel B Oplossing voor het nultreden principe

Levensduurverlenging van 25 jaar

Realistische financieringsoptie voor particuliere woningbezitter

Totaalpakket (van minimumvereisten) blijft binnen de maximale investering van 45.000 euro

Aantonen efficiënt gebruik en goede ontsluiting van de plattegrond voor mensen met een beperkte mobiliteit. (bijvoorbeeld: Eten, slapen, wassen op begane grond of oplossing met een verticale woonhuisliftvoorziening)

Definiëring met verschillende varianten om hieraan te voldoen geschetst (hoofdstuk 3 nultreden)

Mogelijkheden voor het verlenen van zorg aan huis (badkamer, slaapkamer, domotica)

Probleemschets (hoofdstuk 1 onderdeel sociaal maatschappelijke ontwikkelingen). Varianten (hoofdstuk 3 nultreden) Visie levensduurverlenging (Hoofdstuk 6 + bijlage Bijlage noregrets)

Totaalpakket aan maatregelen dient de woning toekomst bestendig te maken voor 25 jaar. Integrale onderhoudsaanbieding voor komende 15 jaar: planmatig en preventief onderhoud. De prijs van dit contract vormt mede een van de selectiecriteria voor de te selecteren aanbieder. Het niveau van de conditiescore overeenkomstig NEN 2767-1:2011 Een oplossing waardoor het zowel voor de particuliere woningbezitter als voor de huurder bij Stadlander interessant wordt om te participeren: integrale wijkaanpak.

Integrale onderhoudsaanbieding inclusief prijs(hoofdstuk 10)

Inzicht in/overtuiging van de te verwachten participatie van particulieren m.b.t. tot de aangeboden mogelijkheden.

Integrale wijkaanpak (hoofdstuk 2) Potentieelschets (Bijlage BERGEN OP STROOM)

Bij het uitblijven van maatregelen aangeven met welk bedrag het budget wordt verlaagt en waarvoor de maatregelen in de toekomst alsnog kunnen worden gerealiseerd (binnen budget)

Bijlage kengetallen reserveringen voor uitgestelde maatregelen

Integrale wijkaanpak (hoofdstuk 2) Opzetten van collectieve investeringsconstructie (hoofdstuk 7 en 8)

55

56