vakgebieden bezighouden. Met haar specialisme biedt Margrèt aanvullende expertise binnen ons kantoor

NIEUWSBRIEF projectontwikkeling jaargang 2007 nr. 6

inhoudsopgave

1 Margrèt Dekker komt ons per 1 december versterken 2 Afschaffing Bouwregime Zorg 4 Hypotheek in strijd met gemeentelijk voorkeursrecht 6 Concept-mededeling Europese Commissie over selectie PPS-partner 8 Gemeente mag aannemer niet verplichten onder GIW-garantie te bouwen 9 Geen schadeclaim bij onverwachte huur- in plaats van koopomgeving

ubink vastgoedadvocatuur burg. van roijensingel 18 8011 ct zwolle tel.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21

[email protected] www.ubinkadvocatuur.nl opmaak nieuwsbrieef : createkst

per

praktijkboek contracteren in de bouw

1 december versterken

Om u optimaal van dienst te blijven en verder specialisme te kunnen bieden, zal Mr. Margrèt Dekker ons per 1 december komen versterken. Zij zal de verdere uitbouw van onze vastgoedpraktijk vorm gaan geven. Margrèt, advocaat vanaf 1991, heeft zich volledig gespecialiseerd in het onroerend goedrecht, met name het bouwen huurrecht. Bij Ubink Vastgoedadvocatuur zal zij zich dan ook met deze vakgebieden bezighouden. Met haar specialisme biedt Margrèt aanvullende expertise binnen ons kantoor. De komst van Margrèt past in de visie van Ubink Vastgoedadvocatuur, om op alle terreinen van het vastgoed hooggespecialiseerde dienstverlening aan te bieden, met een persoonlijke, betrokken en pragmatische aanpak. Wij wensen haar dan ook alle succes toe. In de toekomst wendt zij haar expertise ook graag in uw belang aan.

Het IBR heeft recent een nieuw “Praktijkboek contracteren in de bouw” uitgegeven. André Ubink heeft hiervoor het onderdeel “De adviseursovereenkomst (DNR 2005) voor zijn rekening genomen. Het boek is bestemd voor architecten, raadgevend ingenieurs, aannemers, studenten aan technische opleidingen en diegenen die met het bouwcontractenrecht in aanraking komen en behoefte hebben aan. Het boek is te verkrijgen via de website : http://www.ibr.nl

thema “contracteren onder de dnr-

beroepsaansprakelijkheidsverzekering”

In december heeft Centraal Beheer Achmea een aantal themamiddagen georganiseerd. Zij hebben ons gevraagd invulling te geven aan het thema “Contracteren onder de DNR en beroepsaansprakelijkheid”. De eerste middagen waren voor architecten. In januari krijgt het zijn vervolg voor ingenieurbureaus.

wij wensen u en uw gezin fijne feestdagen en een

colofon

fax.

margrèt dekker komt ons

- dalfsen

gezond en succesvol

2008 toe

ubink vastgoedadvocatuur

NIEUWSBRIEF projectontwikkeling jaargang 2007 nr. 6 afschaffing bouwregime zorg

9 juli 2007 marktwerking in de zorg

Onder het vorige Kabinet is een stelselwijziging doorgevoerd in de zorg, gericht op meer marktwerking. Ook de vastgoedinvesteringen van zorginstellingen zouden in de toekomst vraag gestuurd moeten plaatsvinden. Het stelsel van toetsing van een voorgenomen vastgoedinvestering vooraf, gevolgd door vergoeding van rente en afschrijving op basis van nacalculatie, verdwijnt. In plaats daarvan wordt een vergoeding voor de benodigde investeringen in zorgvastgoed, verdisconteerd in de tarieven die zorginstellingen in rekening brengen voor geleverde zorg, via de zogenoemde normatieve huisvestingscomponent. In plaats van een risicoloze investering, indien voorafgaande goedkeuring door het College Bouw is verkregen, wordt de vastgoedinveste-ring een eigen verantwoordelijkheid van de zorginstelling. De investering zal moeten worden terugverdiend door de te leveren zorgproductie. Toezicht op de kwaliteitsnormen voor de zorggebouwen vindt dan nog slechts achteraf plaats via het toezicht van de inspectie voor de gezondheidszorg. geleidelijke introductie

De omschakeling naar vergunningvrij bouwen voor eigen risico geschiedt geleidelijk. Voor kleinschalige woonvoorzieningen in de AWBZ-sector is al geen voorafgaande toestemming van het College Bouw meer nodig. Vanaf 1 januari 2008 zal dit ook gaan gelden voor alle algemene ziekenhuizen. Vanaf 1 januari 2009 volgen de GGZ-instellingen en alle intramurale AWBZ-instellingen. Voor het College Bouw en het College Sanering is dan geen rol meer weggelegd. eigen verantwoordelijkheid

colofon ubink vastgoedadvocatuur burg. van roijensingel 18 8011 ct zwolle tel.

fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

De Minister van VWS heeft in een brief aan de Tweede Kamer aangegeven, dat met de introductie van de eigen verantwoordelijkheid van de zorginstellingen voor hun vastgoedinvesteringen ook mogelijk daarmee te behalen winst, aan de zorginstellingen behoort toe te komen. Als belangrijke randvoorwaarde heeft de Minister daarbij de eis gesteld dat het vermogen van de zorginstellingen voor de zorg behouden blijft. Op welke wijze dit wordt ingevuld is nog volop in discussie. De Minister heeft al eens als proefballon opgelaten dat de winst op zorgvastgoed ofwel direct dient terug te vloeien naar de zorg ofwel in een fonds moet worden gestort, dat aan de zorg zal worden besteed. Instellingen hebben massaal geprotesteerd tegen een dergelijke winstafroming. Inmiddels heeft de Minister aangegeven dat wellicht kan worden volstaan met externe controle op invulling van de voorwaarde dat winst op vastgoed voor de zorg behouden blijft.

NIEUWSBRIEF projectontwikkeling jaargang 2007 nr. 6 vervolg

- afschaffing bouwregime zorg

vangnet

Niet alleen winst op vastgoed, maar ook verlies op vastgoed is in beginsel de eigen verantwoordelijkheid van de zorginstelling. Met name waar vastgoed sneller verouderd is dan verwacht ten tijde van een in het verleden goedgekeurde investeringsbeslissing, kan dit zorginstellingen in financiële problemen brengen. In het verleden kon deze problematiek met behulp van het College Bouw en het College Sanering worden opgelost. Na de introductie van de financiering van het vastgoed via de normatieve huisvestingscomponent zal dit niet langer mogelijk zijn. De Minister heeft aangekondigd een vangnet te creëren voor zorginstellingen die buiten hun schuld door deze stelselwijziging in financiële moeilijkheden geraken. Recent heeft de Minister toegezegd ook zorginstellingen te zullen ondersteunen, waarbij de solvabiliteit daalt ten gevolge van de gewijzigde financiering van het vastgoed. Op welke wijze deze steun uitpakt en wat de criteria zijn om voor deze ondersteuning in aanmerking te komen, is nog niet bekend. De Minister verwacht door de combinatie van gefaseerde introductie van het bouwen voor eigen risico, het niet afromen van boekwinsten en ondersteuning van instellingen die in niet-verwijtbare financiële problemen komen door de wijziging van de bekostiging van hun vastgoed, een uitgebalanceerd overgangstraject in het leven te roepen. Dat de praktijk altijd weerbarstiger is dan de theorie, zal een aantal zorginstellingen ongetwijfeld ook in dit geval gaan ondervinden. In ieder geval zal iedere zorginstelling gedwongen worden anders om te gaan met haar vastgoedinvesteringen. Bron: brief Minister VWS d.d. 9 juli 2007, TK 29248, nr. 84.


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

NIEUWSBRIEF projectontwikkeling jaargang 2007 nr. 6 hypotheek in strijd met gemeentelijk voorkeursrecht

6 juni 2007 gemeentelijke voorkeursrecht als middel tot voeren grondbeleid

Gemeentes kunnen een voorkeursrecht vestigen op gronden die in de toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Eigenaren dienen hun gronden in dat geval bij voorgenomen verkoop eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. De Wet Voorkeursrecht Gemeenten geeft gemeentes bovendien de bevoegdheid om de nietigheid in te roepen van overeenkomsten die afbreuk doen aan de gemeentelijke voorkeurspositie. Dit is het geval als de eigenaar de beschikkingsmacht over de grond of het economisch belang daarbij in enige mate overdraagt. Tot aanscherping van de wet in 2002 was daarnaast vereist dat het gemeentelijke belang werd geschaad. Indien de verkrijgende partij verklaarde volledig conform de wensen van de gemeente en onder haar regie de beoogde ontwikkeling te willen realiseren, was van een dergelijke schending van de gemeentelijke belangen geen sprake. Op deze wijze werd een gemeente – ondanks haar voorkeursrecht – regelmatig buiten spel gezet. wvg-constructies

Sinds de wetswijziging van 2002 staan gemeentes aanmerkelijk sterker. Sindsdien zijn verkoopconstructies na vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht vrijwel zonder uitzondering nietig. Datzelfde geldt voor samenwerkingsovereenkomsten tussen een eigenaar en een ontwikkelaar op grond waarvan beide gezamenlijk de beoogde nieuwe bestemming van de gronden wensen te realiseren. Het zelfrealisatierecht van de eigenaren biedt nog slechts uitkomst om onder het gemeentelijke voorkeursrecht uit te komen als de eigenaar ook daadwerkelijk voor eigen rekening en risico de nieuwe bestemming van zijn gronden realiseert. Inschakeling van een projectontwikkelaar is daarbij alleen nog mogelijk als niet de beschikkingsmacht over de gronden of het economisch belang daarbij in enige mate aan de ontwikkelaar wordt overgedragen. hypotheekrecht


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

Een gemeentelijk voorkeursrecht staat er in beginsel niet aan in de weg dat een eigenaar een hypotheekrecht vestigt op zijn gronden als zekerheid voor een door hem te sluiten geldleningsovereenkomst. Aan een hypotheekrecht is echter gekoppeld het recht van parate executie, dat wil zeggen uitwinning van het onroerend goed dat als onderpand dient door middel van verkoop ervan. Op die manier wordt het gemeentelijke voorkeursrecht alsnog buitenspel gezet. In de praktijk komen tegen die achtergrond constructies voor, waarin niet alleen een koop- of samenwerkingsovereenkomst wordt gesloten, ondanks een reeds gevestigd gemeentelijk voorkeursrecht, maar tegelijkertijd door de eigenaar een hypotheekrecht wordt verstrekt, al dan niet in combinatie met een geldlening. Inmiddels is aan meerdere rechtbanken de vraag voorgelegd of in dat geval niet alleen de verkoop- of samenwerkingsovereenkomst, maar ook het hypotheekrecht nietig is wegens strijd met het gemeentelijke voorkeursrecht. Zowel de Rechtbank te Den Haag, als de Rechtbank te Zutphen hebben inmiddels geoordeeld dat dit het geval is. Als het hypotheekrecht mede strekt tot zekerheid voor de nakoming van verplichtingen uit de verkoop- of samenwerkingsovereenkomst, achten beide rechtbanken het hypotheekrecht onderdeel van een constructie die is opgetuigd met de kennelijke strekking om afbreuk te doen aan het gemeentelijke voorkeursrecht. Daarmee is ook het hypotheekrecht nietig.


- hypotheek in strijd met gemeentelijk voorkeursrecht

Voor zover het hypotheekrecht ook is gevestigd tot zekerheid voor een daadwerkelijk verstrekte geldlening, hebben de uitspraken van de rechtbanken overigens verstrekkende gevolgen voor de geldverstrekker. Hij is zijn zekerheid kwijt. Het wachten is nu op de eerste uitspraak van het Gerechtshof om te bezien of ook de hoge rechter deze verstrekkende consequentie van de nietigheid van het hypotheekrecht acceptabel vindt. Bron: Rechtbank Den Haag 28 maart 2007, 25 april 2007, 2 mei 2007 en 9 mei 2007 en Rechtbank Zutphen 6 juni 2007.


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

NIEUWSBRIEF projectontwikkeling jaargang 2007 nr. 6 concept-mededeling europese commissie over selectie pps-partner

19 juli 2007

‘geïnstitutionaliseerde pps’ De Europese Commissie bereidt een mededeling voor over de selectie van private partners die betrokken zijn bij de uitvoering van publieke opdrachten via een zogenaamde geïnstitutionaliseerde PPS. Daarvan is sprake als voor de uitvoering van de opdracht een gezamenlijke rechtspersoon wordt opgericht, waarin publieke en private partijen participeren. Grondexploitatiemaatschappijen of grondbanken, waarin publieke en private partijen hun gronden inbrengen ten behoeve van gezamenlijke gebiedsontwikkeling, zijn voorbeelden van dergelijke geïnstitutionaliseerde PPSen. selectie pps-partner

De Europese Commissie stelt de vraag aan de orde of aanbestedingsregels gelden voor de oprichting van een PPS-vehicle en voor de selectie van de private partij, die wordt gevraagd om daarin te participeren. De Europese Commissie stelt voorop dat er geen specifieke regels zijn voor de oprichting van PPS-vehicles. Tegelijkertijd benadrukt de Commissie dat het opdragen van een economische activiteit door een overheidsinstantie is onderworpen aan de beginselen van het EG-Verdrag, waaronder met name het beginsel van transparantie en gelijke behandeling. Eenzelfde standpunt heeft de Europese Commissie eerder ingenomen ten aanzien van opdrachten onder de drempelwaarde. Uit deze verdragsbeginselen volgt volgens de Commissie dat een op concurrentie gerichte selectieprocedure moet worden gevolgd om een PPS-partner te selecteren. Om een dergelijke selectie goed te laten verlopen moeten de condities van participatie in het PPS-vehicle helder uiteen worden gezet. De regels van samenwerking, aandeelhoudersovereenkomsten inzake het beheer van de gezamenlijke onderneming, de risicoverdeling, de duur van de participatie in het PPS-vehicle en financieel relevante elementen, zoals prijsindexatie en mogelijke contractuele aanpassingen, dienen vooraf bekend te zijn. Alleen dan kunnen geïnte-resseerden bepalen of zij aan de selectie wensen deel te nemen. na oprichting


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

De Europese Commissie heeft zich ook uitgesproken over de situatie nadat het PPS-verband is opgericht. Als de nieuwe onderneming opdrachten aanbesteedt, zou de private partner hierop mogen inschrijven volgens de Commissie. Wel is het nodig om maatregelen te nemen om belangenverstrengeling in het PPS-verband te voorkomen, bijvoorbeeld door de private partner tijdelijk van besluitvorming ten aanzien van de betreffende opdrachten uit te sluiten en een relevante kennisvoorsprong van de betreffende partij tegen te gaan.


- concept-mededeling europese commissie over selectie pps-partner

Zoals bij alle werken geldt dat een wezenlijke wijziging van de contractvoorwaarden met betrekking tot het PPS-verband betekent dat een nieuw contract of een nieuwe concessie zal moeten worden aanbesteed. De opdracht waarvoor het PPS-verband is opgericht mag niet na oprichting wezenlijk worden gewijzigd. Hieraan ligt ten grondslag dat indien de gewijzigde scope vooraf bekend zou zijn geweest, wellicht andere partijen geïnteresseerd zouden zijn geweest om deel te nemen aan de selectie. nieuwe stap op weg naar ‘alles aanbesteden’?

De mededeling sluit aan op het eerdere standpunt van de Commissie dat alle overheidsopdrachten onderworpen zijn aan de beginselen van het EG-Verdrag. Zoals echter voor opdrachten onder de drempelwaarde geldt dat een Europese aanbestedingsplicht niet rechtstreeks volgt uit de Europese aanbestedingsrichtlijn, geldt hetzelfde voor de selectie van een PPS-partner. Niet voor niets stelt ook de Europese Commissie voorop, dat voor de oprichting van publiek-private samenwerkingsverbanden geen specifieke Europese regels gelden. Een uitgelekte concept-mededeling van de Europese Commissie over de wijze van selectie van een PPS-partner, is nog geen geldend recht. Desalniettemin is het verstandig om met de visie van de Europese Commissie rekening te houden. Bron: Bulletin Quotidien 19 juli 2007, kenbaar via de website van Europa Decentraal.


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

NIEUWSBRIEF projectontwikkeling jaargang 2007 nr. 6 gemeente mag aannemer niet verplichten onder giw-garantie te bouwen

23 mei 2007 artikel

122 woningwet

Artikel 122 van de Woningwet bepaalt dat een gemeente niet langs privaatrechtelijke weg onderwerpen mag regelen, waarin is voorzien in het bouwbesluit. Ook ten aanzien van onderwerpen die via de bouwvergunning aan de orde komen mag een gemeente geen aanvullende afspraken maken in privaatrechtelijke overeenkomsten. Deze bepaling staat er bijvoorbeeld aan in de weg dat een gemeente via gronduitgiftecontracten of via realisatie-overeenkomsten technische eisen stelt aan het te realiseren vastgoed, die uitgaan boven de eisen uit het bouwbesluit. Meer in het bijzonder betreft het de onderwerpen veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Zo is bijvoorbeeld ten zeerste de vraag of de gemeente langs privaatrechtelijke weg mag voorschrijven dat moet worden voldaan aan het Politiekeurmerk Wonen of aldus dubo-eisen mag voorschrijven. giw-garantie

De Gemeente Breda hanteert bij de uitgifte van grond algemene verkoopvoorwaarden. Die schrijven voor dat een aannemer met een koper contracteert overeenkomstig het GIW-model. Volgens de gemeente was dit toegestaan omdat de civielrechtelijk afdwingbare garantienormen van het GIW geen publiekrechtelijke variant kennen in het bouwbesluit. Volgens de gemeente behelzen de publiekrechtelijke normen van het bouwbesluit geen publiekrechtelijke garantie ten aanzien van de te bouwen woning. De Rechtbank deelt dit oordeel niet. De bouwtechnische voorschriften uit het bouwbesluit waarborgen een bepaalde minimumkwaliteit. Met de GIW-normen wordt een hoger kwaliteitsniveau nagestreefd. Het staat de gemeente echter op grond van artikel 122 Woningwet niet vrij om dergelijke hogere eisen te stellen. Bron: Rechtbank Breda 23 mei 2007, 159210 HAZA 06-651.


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

NIEUWSBRIEF projectontwikkeling jaargang 2007 nr. 6 geen schadeclaim bij onverwachte huur- in plaats van koopomgeving

2 maart 2007 informatie in verkoopbrochure

In verkoopbrochures van nieuwbouwwoningen is vaak informatie opgenomen over de omgeving van de nieuwbouwwoning. Als deze informatie achteraf niet blijkt te kloppen, is de vraag welke aanspraken de kopers aan deze informatie kunnen ontlenen. Een dergelijke situatie was aan de orde in een uitspraak van de Raad van Arbitrage van 2 maart 2007. De brochure vermeldde dat de nieuwbouwwoningen onderdeel uitmaakten van een project van 121 koopwoningen en 29 huurwoningen. Omdat de verkoop tegenviel, heeft de ontwikkelaar besloten de niet verkochte koopwoningen als huurwoningen in de markt te zetten. Een aantal kopers, die al een woning hadden gekocht, vorderden schadevergoeding. Zij stelden dat hun woning minder waard is, nu de woning onderdeel uitmaakt van een huurwoningomgeving in plaats van een koopwoningomgeving. geen contractuele verplichting

Arbiters oordelen desgevraagd, dat de verkoper van de betreffende nieuwbouwwoning geen contractuele verplichting heeft jegens de kopers, om een woning te leveren te midden van andere koopwoningen. De vermelding in de verkoopbrochure dat in de straat waarin de woning van de kopers is gelegen, sprake zou zijn van een meerderheid aan koopwoningen, maakt dit niet anders. Het Scheidsgerecht overweegt daartoe, dat de ondernemer het niet in zijn macht heeft of de woningen ook daadwerkelijk worden verkocht en dat hij gerechtigd is om niet verkochte woningen te gaan verhuren. Ook het beroep van de kopers op dwaling of onvoorziene omstandigheden wordt afgewezen. Het betreft een tegenvallende toekomstverwachting van de kopers. Daarop kan volgens arbiters geen dwaling worden gebaseerd. De omstandigheid dat de woning van de kopers is gelegen in een huurwoningenomgeving maakt evenmin dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de koop-/aanneemovereenkomst niet van de kopers kon worden gevergd. Arbiters overwegen nog dat het voorgaande anders zou moeten worden beoordeeld, als zou komen vast te staan, dat de verkoper of zijn makelaar zou hebben gezegd dat de verkoop goed liep en dat het merendeel van de koopwoningen ook daadwerkelijk verkocht was. In dat geval zou sprake zijn geweest van onjuiste mededelingen van de zijde van de ondernemer, die wel degelijk een basis voor een actie uit wanprestatie of dwaling had geboden. colofon ubink vastgoedadvocatuur burg. van roijensingel 18 8011 ct zwolle tel.

fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

waardevermindering

Enigszins ten overvloede overwegen arbiters ook nog dat het de vraag is of de veranderde omgeving tot schade heeft geleden. De kopers hadden gesteld dat hun woning minder in waarde was gestegen dan het geval zou zijn geweest bij een koopwoningenomgeving. Arbiters wijzen deze redenering af. De beperkte capaciteit tot waardestijging was volgens hen van begin af aan in het plan aanwezig. De prijzen waren sowieso erg hoog, getuige ook het feit dat slechts een deel van de koopwoningen is verkocht.


- geen schadeclaim bij onverwachte huur- in plaats van koopomgeving

beperkte waarde brochure?

Deze uitspraak leert nog eens dat kopers alert dienen te zijn op de omgeving, waarin hun woning wordt gebouwd. Zij mogen niet zonder meer vertrouwen op informatie daarover in de verkoopbrochure, maar zullen zich daarover actief moeten laten informeren, als dit aspect voor hun van belang is. Projectontwikkelaars krijgen met deze uitspraak enige manoeuvreerruimte in gevallen waarin herontwikkeling nodig is. Desalniettemin blijft het scheppen van verwachtingen in de verkoopbrochure risicovol, als deze verwachtingen later niet kunnen worden waargemaakt. Bron: RvA 2 maart 2007, nr. 27.761, kenbaar uit Cobouw en website IBR.


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


10

- dalfsen

vakgebieden bezighouden. Met haar specialisme biedt Margrèt aanvullende expertise binnen ons kantoor

Recommend Documents