MENDELOVA ZEMĚDĚLSKÁ A LESNICKÁ UNIVERZITA V BRNĚ Provozně ekonomická fakulta Ústav účetnictví a daní
Účtování pronájmu souboru budov z pohledu pronajimatele Bakalářská práce
Vedoucí práce Ing. Eva Šmídová
Jméno a příjmení autora Hana Kučerová
Brno 2009/2010
Poděkování Touto cestou bych chtěla poděkovat paní Ing. Evě Šmídové za odborné vedení, cenné rady a připomínky, které mi poskytovala při zpracování této bakalářské práce.
2
Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci s názvem „Účtování pronájmu souboru budov z pohledu pronajimatele“ vypracovala samostatně. Všechny prameny a literaturu, které jsem v práci použila jsou uvedeny v seznamu použité literatury a ostatních zdrojů.
V Brně dne 4. ledna 2010 vlastnoruční podpis ……………………
3
Abstrakt KUČEROVÁ, H. Účtování souboru budov z pohledu pronajimatele. Bakalářská práce. Brno, 2010. Bakalářská práce se zabývá pronájmem nebytových prostor, které jsou určeny k podnikatelské činnosti. Cílem této práce je ekonomické zhodnocení reálného stavu podnikání zejména v oblasti pronájmu. Dále poskytování neskladovatelných dodávek a dalších doplňujících činností v letech 2008 – 2009. V průběhu tohoto období jsou v bakalářské práci vyčísleny hodnoty, týkající se pronájmu a služeb s nimi spjatých. V jednotlivých časových intervalech dochází ke komparaci hodnot, zejména pro první polovinu roku 2008. Pololetí roku 2009 je vyjádřením predikce podnikatele v oblasti pronájmu budov. Literární rešerše objektivně pojednává o pronájmu a správě nebytových prostor, pohledávkách za odběrateli (nájemci), závazcích vůči neskladovatelným dodávkám a službám, dále odpisům a také tvorbě rezerv na opravy budov. V praktické části práce jsou zachyceny jednotlivé účetní případy, doplněné o grafické zobrazení a také přílohy se vzorovými smlouvami.
Klíčová slova: pronájem nebytových prostor, neskladovatelné dodávky, zrychlené odpisy, tvorba rezerv
Abstract KUČEROVÁ, H. The recognition of the set of buildings from the perspective of the renter. Bachelor thesis. Brno, 2010. The thesis deals with the rental of commercial premises, which are intended for a business. The aim of this work is the evaluation of the real economic situation of the business especially in the area of the rental. Further the provision of non-storable supplies and other complementary activities in the years 2008 - 2009. During this period value for leasing and services associated with them are specified in the bachelor thesis. It happens a comparison of values in each time interval, especially for the first half of 2008. Half-year of 2009 is the expression
of
the
prediction
of
businessman
in
the
rently
of
buildings.
The literature search deals with the rental and the management of non-residential premises,
4
demands on customers (tenants), commitments to non-storable supplies and services, also to
depreciations and to a production of provisions for rebuilding objective. Single
accounting cases are caught in the practicing part of the work, they are replenished with graphics pictures and enclosures with standard contracts too.
Keywords: the rental of commercial spaces, non-storable supplies, accelerated depreciations, the production of provisions
5
Obsah 1 2
3
4
5 6 7 8
ÚVOD............................................................................................................................7 CÍL PRÁCE A METODIKA.........................................................................................9 2.1 Cíl...........................................................................................................................9 2.2 Metodika ................................................................................................................9 LITERÁRNÍ REŠERŠE ..............................................................................................10 3.1 Nájem nebytových prostor...................................................................................10 3.1.1 Vymezení nebytových prostor podle zákona...............................................10 3.1.2 Vznik nájmu a charakteristika hlavních změn.............................................11 3.1.3 Smlouva o nájmu nebytových prostor .........................................................12 3.1.4 Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce nebytového prostoru..............15 3.1.5 Skončení a zánik nájmu ...............................................................................19 3.1.6 Nájemné z nebytových prostor ....................................................................20 3.2 Správa nebytových prostor ..................................................................................22 3.2.1 Správa domů a nebytových prostor .............................................................22 3.2.2 Předání a převzetí nebytového prostoru.......................................................23 3.2.3 Prohlídka objektu a zjištění jeho technického stavu ....................................24 3.2.4 Evidence o stavebně technickém stavu – pasport ........................................24 3.2.5 Opravy a údržba nebytového prostoru.........................................................25 3.3 Pohledávky z obchodních vztahů v účetnictví.....................................................26 3.3.1 Pohledávky za odběrateli .............................................................................27 3.3.2 Poskytnuté zálohy dodavatelům ..................................................................28 3.4 Závazky vůči neskladovatelným dodávkám a službám .......................................28 3.5 Odpisování hmotného majetku ............................................................................29 3.6 Tvorba rezerv .......................................................................................................32 3.6.1 Kdy je možné tvořit rezervu ........................................................................32 3.6.2 Výdaje na opravu a udržování dlouhodobého hmotného majetku ..............33 3.6.3 Stanovení výše rezervy ................................................................................33 VLASTNÍ PRÁCE ......................................................................................................34 4.1 Charakteristika podnikající fyzické osoby...........................................................34 4.2 Předmět činnosti podnikatele...............................................................................34 4.3 Informace o obchodních vztazích nájemců vůči pronajímateli ...........................35 4.4 Preventivní opatření k platební kázni ..................................................................35 4.5 Příklady z praxe ...................................................................................................36 ZÁVĚR ........................................................................................................................42 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY .........................................................................44 SEZNAM TABULEK A GRAFŮ...............................................................................46 PŘÍLOHY K PRÁCI ...................................................................................................47
6
1 ÚVOD Na ekonomický trh neustále přicházejí nové podnikatelské subjekty se svými ekonomickými aktivitami a záměry. K této činnosti potřebují zejména nebytové prostory. Klíčovou otázkou bývá, kde začít podnikat, neboť většina začínajících podnikatelů, kteří se rozhodli pro podnikatelskou činnost, ať už z jakéhokoliv důvodu, nedisponují vlastním kapitálem v takové míře, aby si byli schopni zakoupit nebytové prostory do svého vlastnictví.
Právní úprava nájmu a podnájmu nebytových prostor doznala v minulých letech celou řadu změn. Právní vztahy vyplývající z osobního užívání místností nesloužících k bydlení upravoval občanský zákoník před rokem 1990. Rozhodnutí o přidělení místností vydával příslušný národní výbor, a to bez ohledu na existující vlastnické vztahy.
Občanovi či organizaci rozhodnutím národního výboru vzniklo právo, aby s ním vlastník objektu či subjekt, jenž vykonával právo hospodaření uzavřel dohodu o užívání. Právo na užívání nebytových prostor vzniklo dohodou o odevzdání a převzetí místností do užívání. Ustanovení občanského zákoníku platila pouze v případech, kdy uživatelem nebytových prostor byla fyzická osoba nebo tzv. nesocialistická právnická osoba.
Nebytové prostory měly důležitou úlohu při hospodaření s místnostmi určenými zejména k provozování výroby, služeb a obchodní činnosti, k účelům zdravotnickým, sociálním, školním a administrativním. Do jejich působnosti také patřilo plánovat co nejhospodárnější využití takových místností, bez ohledu na to, kdo byl jejich vlastníkem. Rozhodnutím o přidělení místností, které vydával národní výbor, vzniklo organizaci právo na uzavření dohody o užívání místnosti. Užívací právo také zanikalo právní mocí, vlivem rozhodnutí příslušného národního výboru.
Od 1.5.1990 byl ustanoven nový zákon, který vytvořil základní podmínky pro rozvoj soukromého podnikání. Změna přispěla k minimalizaci administrativních omezení výkonu vlastnických práv při sjednávání nájemních smluv k nebytovým prostorům. V současné době nakládají s nebytovými prostory, podle zákona, jejich vlastníci.
7
Schválené novely zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor přispěly zejména k větší volnosti smluvních stran a zjednodušily postup při uzavírání nových nájemních smluv. Důvodem pro změnu zákona byla i skutečnost, že v převážné většině lokalit došlo v oblasti trhu s nebytovými prostory k vyrovnání nabídky a poptávky a nebylo již třeba takové ochrany nájmů, jakou obsahovalo původní znění zákona.
8
2 CÍL PRÁCE A METODIKA 2.1 CÍL Cílem bakalářské práce je zhodnocení ekonomického reálného stavu a předpověď finanční situace podnikání fyzické osoby, která se zabývá zejména pronájmem a správou nebytových prostor. Dílčím cílem je srovnání prvního pololetí roku 2008 a také 2009, ze kterého vyplývá zhodnocení vlivu hospodářské krize na konkrétní podnikatelský subjekt, který pronajímá soubor budov.
2.2 METODIKA V bakalářské práci je využito metod deskripce, analýzy, komparace a metody expertního odhadu.
Pro zpracování literární rešerše bylo použito vymezených publikací, právních předpisů a dalších zdrojů, pomocí kterých se čerpaly potřebné informace. Tyto informace byly podrobeny metodě deskripce, pomocí které byly přesně utříděny a popsány tak, aby bylo dosaženo přehlednosti a strukturovanosti údajů.
Ve vlastní části práce bylo využito metody analýzy, která umožňuje identifikovat vlastnosti zkoumané problematiky a její strukturu. Pomocí této metody lze dospět k jistým výsledkům. Její hloubka a rozsah závisí na dostupnosti údajů, které byly poskytnuty danou firmou.
Pomocí metody komparace bylo možné porovnat jednotlivá období ekonomické činnosti podnikající fyzické osoby a následně zhodnotit reálný stav podnikání zejména v oblasti pronájmu.
V závěru bakalářské práce bylo využito metody expertního odhadu, který vychází z odhadu budoucího vývoje či stavu nějakého jevu provedeného na základě předchozích zkušeností a znalostí. Tato metoda vyjadřuje predikci vývoje podnikatelské činnosti firmy v následujících letech s ohledem na celosvětovou finanční krizi.
9
3 LITERÁRNÍ REŠERŠE 3.1 NÁJEM NEBYTOVÝCH PROSTOR Nájem je občanskoprávní vztah, který náleží do oblasti soukromého práva. Nájmem se obecně rozumí právní vztah, kdy pronajímatel přenechává určitou věc za úplatu nájemci, který ji dočasně užívá. Z toho vyplývá, že jakkoliv pojmenovaná smlouva, která obsahuje uvedené znaky, které jsou charakteristické pro nájemní vztah, jejímž předmětem jsou nebytové prostory, tak jak definuje zákon č.116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, je nájemní smlouvou o nájmu nebytových prostor. [8]
Základním znakem občanskoprávního vztahu – nájmu, je rovnost účastníků těchto vztahů a jejich značná smluvní volnost. Účastníci rovného občanskoprávního vztahu nemohou jeden druhému určovat práva nebo povinnosti, ty lze dohodnout ve smlouvě, pokud nejsou stanoveny právním předpisem. Občanskoprávní vztahy vznikají ze zákona pouze ve výjimečných případech. Občanskoprávní vztahy vznikají na základě právních úkonů definovaných jako projevy vůle, které vedou ke vzniku, změně nebo zániku určitých práv a povinností, které právní předpis s těmito projevy spojují. Nejčastější formou takového právního úkonu, který vede ke vzniku nájmu je smlouva. To platí podle ustanovení § 3 výše citovaného zákona č.116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Spory mezi účastníky občanskoprávního vztahu řeší nezávislý orgán, soud. [8]
Právo užívání místností nesloužících k bydlení, které vzniklo podle dřívějších předpisů a které trvalo ke dni účinnosti novely občanského zákoníku provedené zákonem č.509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník se na základě přechodných ustanovení občanského zákoníku (§ 871 odst.1) k 1.lednu 1992 změnilo tímto dnem na nájem. [5]
3.1.1 Vymezení nebytových prostor podle zákona Zákon č.116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve svém ustanovení § 1 vymezuje dva druhy prostor: •
místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení, a jimiž jsou zejména prostory určené k provozování výroby, obchodu, služeb, výzkumu, administrativní činnosti,
10
umělecké, výchovné a vzdělávací činnosti, dále archivy, garáže, skladové prostory a části veřejně přístupných prostorů budov; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy; •
byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. [9]
Zákonná úprava se vztahuje jednak na nebytové prostory a jednak na některé byty. Nebytovými prostory jsou pro účely tohoto zákona místnosti nebo soubory místností, které jsou – podle rozhodnutí stavebního úřadu – určeny k jinému účelu než k bydlení. Určení místností k jinému účelu než k bydlení vyplývá z kolaudačního rozhodnutí podle zákona č.183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).
Byty a nebytové prostory mohou být předmětem občanskoprávních vztahů (podle § 118 občanského zákoníku), proto lze s nebytovým prostorem nakládat jako se samostatnou věcí. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor i po novele provedené zákonem č.360/2005 Sb. výslovně uvádí, že nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu ani společné prostory domu.
K rozlišení, zda se jedná o nebytové prostory nebo příslušenství bytu či společné prostory domu, platí zásada, že nebytové prostory jsou oddělitelné účelem od věci hlavní a nebyly či nejsou určeny vlastníkem k tomu, aby byly s věcí hlavní trvale užívány. V případě pochybností je určujícím kritériem kolaudační rozhodnutí, případně stavební povolení či vyjádření místně příslušného stavebního úřadu. [5]
3.1.2 Vznik nájmu a charakteristika hlavních změn Nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. [9] Účastníky nájemního poměru jsou na jedné straně pronajímatel nebytového prostrou (vlastník nebo jím pověřená osoba) a na druhé straně nájemce.
Předpokladem vzniku nájmu nebytového prostoru není v současné době tedy již ani rozhodnutí správního orgánu o přidělení do užívání ani jeho souhlas (s užíváním místností určených k provozování obchodu a služeb), který byl nutný do účinnosti zákona č.302/1999 Sb.
11
Pronajímatelem může být fyzická nebo právnická osoba, která je oprávněna disponovat s nebytovým prostorem. Pronajímatelem tedy může být vlastník (spoluvlastník) nemovitosti, v níž je nebytový prostor nebo vlastník nebytového prostoru jako jednotky vymezené podle zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Pronajímatelem může být také osoba, která vykonává právo hospodaření k majetku státu. Právo hospodaření vykonávají zpravidla právnické osoby, zejména příspěvkové a rozpočtové organizace. Pronajímatelem může být také osoba, která v právních vztazích vystupuje za vlastníka nebytového prostoru na základě pověření (plné moci).
Pronajímatel je citací zákona jednoznačně určen, zatímco nájemce nikoliv. Nájemcem může být jak fyzická tak právnická osoba. Právní úprava způsobilosti fyzických a právnických osob je obsažena v občanském zákoníku. [5]
3.1.3 Smlouva o nájmu nebytových prostor Funkce nájmu nebytových prostor spočívá v tom, že se osobám, které nebytové prostory potřebují, umožňuje touto formou jejich získání po stanovený čas od subjektů, které je vlastní nebo s nimi hospodaří, které je nepotřebují nebo je nemohou po nějakou dobu využívat.
Nebytové prostory mohou fyzické i právnické osoby získat buď způsobem zcela nahodilým nebo přes realitní kanceláře (které nabízejí nebytové prostory v domech soukromých, obecních i dalších subjektů) nebo přes žádost na obecní či městský úřad, který hospodaří s nebytovými prostory v obecních nemovitostech.
Charakteristické znaky každé nájemní smlouvy jsou: •
užívání najaté věci
•
dočasnost
•
úplatnost tohoto užívání
12
Právní vztah nájmu nebytových prostor lze obecně charakterizovat jako závazkový právní vztah, na jehož základě jedna smluvní strana-pronajímatel přenechá druhé smluvní straněnájemci za úplatu a do časově omezeného užívání nebytový prostor.
Náležitosti nájemní smlouvy Nájem nebytového prostoru vzniká uzavřením nájemní smlouvy, kterou se nebytové prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Nájemní smlouva musí splňovat obecné náležitosti smluv, které jsou upraveny v § 47-§ 51 občanského zákoníku a současně musí splňovat další speciální náležitosti vyplývající z § 3 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor.
Zákon č.116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor stanoví, že smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat: •
předmět a účel nájmu,
•
výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení,
•
dobu, na kterou se nájem uzavírá, pokud nejde o nájem na dobu neurčitou,
•
jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.
Pokud smlouva neobsahuje uvedené náležitosti, je neplatná. Při uzavírání smluv je třeba mít na zřeteli také obecná ustanovení občanského zákoníku o právních úkonech (např. § 34 a následující, § 37 odstavec 1, § 46 občanského zákoníku). [5]
Předmět nájmu Při označení předmětu nájmu je třeba konkrétně uvést charakter a druh nebytových prostor (např. garáž, obchod, kanceláře), a to v souladu se stavebním určením těchto prostor. Nedodržení souladu mezi stavebním určením a účelem využití není sankcionováno, nicméně lze dovodit, že smlouva, která by byla uzavřena v rozporu s tímto požadavkem by byla neplatná podle ustanovení § 39 občanského zákoníku.
13
V označení předmětu nájmu je nutné také přesně uvést polohu pronajatého nebytového prostoru (specifikace podle příslušného podlaží, umístění v rámci podlaží, případně čísla místností a prostorů v těch případech, kdy jsou místnosti v budově očíslovány). K identifikaci nebytového prostoru v budově není zapotřebí uvádět parcelní číslo stavební parcely na níž se nemovitost nalézá. Měly by být také konkrétně uvedeny místnosti a prostory, které tvoří příslušenství nebytových prostor. Označení by mělo být pokud možno přesné, protože, jak již bylo řečeno, za nebytové prostory není považováno příslušenství bytu ani společné prostory domu (např. kočárkárna, chodby, průjezd).
Doporučuje se rovněž v nájemní smlouvě uvést v jakém stavu je předmět nájmu-nebytový prostor-pronajímatelem předán. To je důležité proto, že po skončení nájmu se mají vrátit do stavu, v jakém byly převzaty s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Pokud se nájemce zavazuje, že místnosti sám opraví, je to potřeba rovněž uvést do nájemní smlouvy. [5]
Účel nájmu Podle § 3 odst. 2 platného znění zákona č.116/1990 Sb., musí být soulad mezi stavebním určením pronajatých nebytových prostor a mezi účelem nájmu jak je sjednán v nájemné smlouvě. Pro posouzení platnosti nájemní smlouvy není však rozhodující k jakému účelu nájemce nebytové prostory skutečně užívá. Tato skutečnost však může být důvodem k výpovědi nájmu z důvodu porušování povinností vyplývajících z uzavřené nájemní smlouvy. Proto se doporučuje v uzavřené nájemní smlouvě podrobně uvést činnosti, které bude nájemce v pronajatém nebytovém prostoru provádět.
Přestože zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor nesankcionuje nedodržení požadavku na soulad stavebního určení a účelu využití, lze dovodit, že smlouva, která byla uzavřena v rozporu s tímto požadavkem by byla neplatná podle ustanovení § 39 občanského zákoníku. [5]
Výše a splatnost nájemného a způsoby jeho platby Zahrnuje další náležitost nájemní smlouvy podle § 3 zákona č.116/1990 Sb. Výše nájemného není v současné době regulována žádným předpisem. Stanoví se tedy vzájemnou dohodou smluvních stran. Dohodnutá výše je jednou z podmínek nájemní 14
smlouvy stejně jako dohodnutý termín splatnosti nájemného a způsob jeho platby. Ke zvýšení nájemného může dojít jen na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Proto je nutné, aby v nájemní smlouvě bylo obsaženo ujednání, kde jsou stanoveny
podmínky,
za
kterých
je
pronajímatel
oprávněn
upravit
nájemné,
např. k určitému datu v závislosti na vývoji inflace.
Ve smlouvě o nájmu nebytového prostoru je třeba uvést zvlášť nájemné z nebytového prostoru a zvlášť úhradu za služby spojené s tímto nájmem, který poskytuje pronajímatel nebytového prostoru jeho nájemci. Je nutné ve smlouvě o nájmu uvést rozsah poskytovaných služeb, to znamená jejich výčet a výši záloh na jednotlivé druhy služeb. Smlouva o nájmu nebytových prostor musí tedy obsahovat, mimo jiné, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s nájmem nebytových prostor a ne jenom celkovou výši úhrady nájemce pronajímateli. [5]
Podle § 7 odst.2 zákona č.116/1990 zní: Není-li dohodnuto jinak, nájemné spolu s úhradou za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru se platí v měsíčních splátkách předem vždy k prvnímu dni příslušného kalendářního měsíce. [8]
Rovněž způsob placení nájemného z nebytových prostor je záležitostí dohody smluvních stran. Nejčastěji je nájemné hrazeno, v případě nájmu fyzických osob, složenkami či prostřednictvím sdruženého inkasa plateb obyvatelstva. Pokud jsou nájemci nebytových prostor právnické osoby, využívá se zpravidla trvalých příkazů prostřednictvím peněžního ústavu, u kterého má právnická osoba zřízen svůj běžný účet. [5]
3.1.4 Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce nebytového prostoru S nebytovými prostory, uvedenými v § 1 zákona č.116/1990 Sb., nakládají jejich vlastníci, popřípadě ti, kteří vykonávají právo hospodaření.
Konkrétní práva a povinnosti pronajímatele a nájemce nebytových prostor jsou oboustranné a jsou předmětem nájemní smlouvy. Znění zákona ,,není-li dohodnuto jinak“ znamená možnost dohody jiných podmínek účastníky smlouvy. Smluvní strany se tedy mohou o rozsahu práv a povinností dohodnout.
15
Dojde-li po uzavření smlouvy o nájmu nebytového prostoru ke změně pronajímatele nebytového prostoru, nemá tato skutečnost za následek zánik nájemního vztahu; ten i nadále trvá. Nový vlastník-pronajímatel vstoupil do již existujícího vztahu se všemi právy a povinnostmi předchozího pronajímatele. Pokud byla smlouva o nájmu nebytového prostoru mezi nájemcem a předchozím pronajímatelem sjednána na dobu neurčitou, může ji nový pronajímatel, v souladu se zákonem č.116/1990 Sb., vypovědět v tříměsíčním výpovědní lhůtě. [5]
Povinnosti pronajímatele Jednání pronajímatele směřuje k přenechání nebytového prostoru do užívání nájemci, z čehož vyplývají také jednotlivé povinnosti pronajímatele: •
§ 5 odst.1 zákona č.116/1990 Sb. Není-li dohodnuto jinak, pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat a zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem. [8]
Předmětem odevzdání jsou nebytové prostory a příslušenství, které k nebytovému prostoru podle smlouvy o nájmu patří.
Povinnost pronajímatele znamená udržovat nebytový prostor vlastním nákladem v řádném stavu. Dále zde patří povinnost pronajímatele, aby se i sám zdržel jakéhokoli rušení užívání nebytového prostoru nájemce.
Povinnost pronajímatele udržovat nebytový prostor po celou dobu nájmu se vztahuje jak na udržování kvantitativní, tak i kvalitativního stavu nebytového prostoru. Zahrnuje běžnou péči a vynakládání prostředků potřebných na udržování tohoto stavu, ale i napravení vzniklých nedostatků. Nepatří sem ovšem povinnost nebytový prostor obnovit např. po požáru.
Pokud jde o náklady, je třeba rozeznat: •
udržovací náklady, které hradí pronajímatel (náklady vynaložené na odstranění závad, které za trvání nájemního vztahu vznikly a které brání užívání nebytového prostoru) 16
•
náklady spojené s obvyklým udržováním nebytového prostoru, jde zejména o náklady na práce, které se obvykle provádějí při delším užívání, např. umývání podlah, mytí oken, osvětlení, výměny zámků, čištění a prohlídky spotřebičů či drobné opravy omítek aj. Tyto náklady zpravidla po dohodě s pronajímatelem hradí nájemce nebytového prostoru bez ohledu na výši vynaložených nákladů.
Pokud jde o opravy, které musí provést pronajímatel nebytového prostoru, ukládá zákon nájemci (v § 5 odst.3), aby jejich potřebu oznámil pronajímateli bez zbytečného odkladu. Výrazu ,,bez zbytečného odkladu“ je třeba rozumět tak, že nájemce nebytového prostoru musí tuto svou povinnost splnit v době, kterou lze považovat za přiměřenou k zamezení škod na majetku pronajímatele. Nesplnění této povinnosti může mít za následek: - nárok pronajímatele na náhradu škody, která mu vznikla, - nepřiznání nároku na poměrnou slevu z nájemného.
Větší smluvní volnost umožňuje, aby se účastníci smlouvy o nájmu nebytového prostoru dohodli např. na tom, že pronajímatel nebude udržovat nebytový prostor ve stavu způsobilém ke smluvenému nebo obvyklému užívání a tuto povinnost bude plnit nájemce. Tato dohoda se zpravidla promítne do výše nájemného.
Zákonem je také stanovena povinnost pronajímatele nebytového prostoru zabezpečovat řádné plnění služeb. Tato povinnost je vázána na služby, které jsou spojeny s užíváním konkrétního nebytového prostoru.
Předmětem této povinnosti pronajímatele je u nebytových prostor, v nichž pracují lidé, zpravidla dodávka vody, odvádění odpadních vod kanalizací, odvoz popela, smetí a dalšího domovního odpadu, provoz výtahu, případně dodávka tepla a teplé užitkové vody aj. Které služby bude pronajímatel nájemci nebytového prostoru poskytovat by mělo být obsahem smlouvy o nájmu. [5]
Práva pronajímatele Práva pronajímatele lze charakterizovat jako: •
nárok na zachování a vrácení nebytových prostor,
•
nárok na nájemné, úhradu za poskytnuté služby
17
•
právo požadovat, aby nájemce užíval nebytové prostory dle uzavřené smlouvy
Pronajímatel je oprávněn kontrolovat plnění povinností nájemce nebytového prostoru. Za tím účelem je nájemce nebytového prostoru povinen umožnit pronajímateli přístup do nebytového prostoru. Tato povinnost vyplývá z obecných ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě. [5] Podle ustanovení § 665 odst.1 občanského zákoníku je pronajímatel oprávněn požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc – nebytový prostor – řádným způsobem. [7]
Povinnosti nájemce Povinnosti nájemce lze charakterizovat: •
nebytové prostory užívat v rozsahu, dohodnutém ve smlouvě,
•
hradit náklady spojené s obvyklým udržováním v rozsahu dohodnutém ve smlouvě,
•
strpět, aby pronajímatel měl přístup do nebytových prostor jednak za účelem provedení oprav a jednak za účelem kontroly, zda jsou nebytové prostory užívány k účelu a v rozsahu, dohodnutém ve smlouvě,
•
vrátit nebytové prostory, které byly dány do nájmu, v dohodnutém stavu, jinak odpovídá nájemce nebytového prostoru pronajímateli za škodu, kterou způsobil,
•
platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním nebytového prostoru.
Práva nájemce Práva nájemce bezprostředně souvisejí s povinnostmi nájemce: •
požadovat na pronajímateli odevzdání nebytových prostor ve stavu způsobilém k smluvenému účelu nájmu
•
užívat
nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě. Tato povinnost
znamená pro pronajímatele udržovat nebytový prostor vlastním nákladem v řádném stavu, dále aby se zdržel jakéhokoli rušení užívání nebytové prostoru nájemce •
právo nájemce nebytového prostoru žádat odstranění nedostatků odpovídá rovněž povinnosti
pronajímatele
svým
nákladem
udržovat
nebytový
prostor
a zabezpečovat řádné plnění služeb •
podle § 8 zákona č. 116/1990 Sb. Může-li nájemce užívat nebytový prostor omezeně jen proto, že pronajímatel neplní své povinnosti ze smlouvy
18
nebo povinnosti stanovené tímto zákonem, má nájemce nárok na poměrnou slevu z nájemného. [8] •
podle § 6 odst.1 zákona č. 116/1990 Sb. Není-li dohodnuto jinak, nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu pouze na dobu určitou a jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele; smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu.
Předmětem podnájmu mohou být nejen nebytové prostory jako celek, který tvoří předmět nájmu, ale i jejich část (např. jednotlivě určené místnosti). [5]
Provádění změn nebytového prostoru Zákon č. 116/1990 Sb. neobsahuje žádné ustanovení o změnách nebytového prostoru. V praxi je proto třeba vycházet z obecných ustanovení o nájemní smlouvě v občanském zákoníku, zejména ustanovení § 667 odst.1: Změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věcí. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Pokud pronajímatel souhlasí s tím, aby nájemce provedl změny v pronajatém nebytovém prostoru, je zapotřebí, aby o tom byla sjednána smlouva; doporučuje se písemná forma této smlouvy. § 667 odst.2: Provede-li nájemce změny na věci bez souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Hrozí-li v důsledku prováděných změn na věci pronajímateli značná škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od smlouvy. [7]
3.1.5 Skončení a zánik nájmu Skončení nájmu nebytových prostor je v zákoně č.116/1990 Sb. upraveno v ustanoveních § 9 až § 13. Důvody skončení nájmu nebytového prostoru upravuje citovaný zákon rozdílně podle toho, zda se jedná o nájem sjednaný na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. V § 14 citovaného zákona je pak upraven zánik nájmu nebytového prostoru.
19
V zásadě lze ale uvést tyto základní způsoby skončení a zániku nájmu nebytového prostoru: •
dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem (podle občanského zákoníku),
•
uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán (podle § 9 odst. 1 zákona č.116/1990 Sb.),
•
výpovědí nájmu ze strany: - pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán (§ 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.), - nájemce před uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán (§ 9 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb.), - pronajímatele nebo nájemce, pokud je nájem sjednán na dobu neurčitou (§ 10 zákona č. 116/1990 Sb.),
•
smrtí nájemce nebo zánikem právnické osoby, která je nájemcem (§ 14 zákona č. 116/1990 Sb.),
•
odstoupením od smlouvy (podle občanského zákoníku).
Nejčastější je v praxi dohoda, uplynutí doby a výpověď nájmu.
Zánik nájmu nebytového prostoru K zániku nebytového prostoru může dojít z důvodů, které jsou uvedeny v § 14 zákona č. 116/1990 Sb. Nebylo-li dohodnuto jinak, nájem zaniká •
smrtí nájemce, pokud dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajímateli, že pokračují v nájmu
•
zánikem právnické osoby bez právního nástupce, byla-li tato osoba nájemcem
[8]
3.1.6 Nájemné z nebytových prostor Nájemné z nebytových prostor není regulováno žádným zvláštním předpisem a je cenou smluvní. Až do konce září 1995 bylo nájemné z nebytových prostor regulováno vyhláškou federálního ministerstva financí ČR a SR č. 585/1990 Sb. Maximální výše nájemného se podle této vyhlášky stanovila podle sazeb za 1 m2 podlahové plochy nebytového prostoru rozlišených podle ekonomické a užitné hodnoty nebytových prostorů rozdělených do čtyř skupin (od 96 Kč do 190 Kč za 1 m2 ročně). Vyhláška zároveň umožňovala obcím
20
stanovit tzv. atraktivní zóny, kde bylo možno dohodnout nájemné vyšší, popřípadě jej pro vybrané lokality zcela uvolnit.
Tato regulace splnila své poslání především v počátcích rozvoje trhu s nemovitostmi a soukromého podnikání, kdy přispěla k vyrovnání tržních poměrů mezi dominantními pronajímateli a začínajícími drobnými podnikateli.
V průběhu dalších let docházelo postupně k dalšímu uvolňování regulace nájemného z nebytových prostor. V období let 1994 a 1995 již začínala působit nízká úroveň maximálních cen za m2 podlahové plochy v případech, kdy pronajímatel i nájemce by se pod tlakem nabídky a poptávky na vyšším nájemném shodli, ale v uzavření dohody jim bránil cenový předpis. Později se ukázalo, že v místech, kde bylo možno sjednat nájemné volně bez omezení, se nájemné ustálilo na výši, která odpovídala účelu využití nebytových prostorů a jejich poloze.
Vyhláškou Ministerstva financí č. 187/1995 Sb. byla zrušena s účinností od 1. října 1995 vyhláška č. 585/1990 Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor, ve znění vyhlášky č. 168/1994 Sb. Zrušení regulace přineslo několik změn: •
byly zrušeny všechny roční maximální ceny za 1 m2 pro výpočet nájemného, které byly stanoveny v § 1 zrušované vyhlášky. To znamená, že se výše nájemného určuje jen dohodou pronajímatele s nájemcem
•
zrušením regulace nájemného ztratily obce oprávnění rozhodovat o výši nájemného z nebytových prostor
Nájemné z nebytových prostor se v současné době sjednává dohodou pronajímatele s nájemcem podle obecných ustanovení o sjednávání ceny podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů.
Pro sjednání nájemného při uzavření nové smlouvy o nájmu nebytového prostoru si pronajímatel většinou zjistí, jaké je – v daném okamžiku – sjednáváno ve stejné či srovnatelné lokalitě u nebytových prostor, které jsou podobných kvalit a vybavení, které slouží stejnému či obdobnému účelu. Současně si pronajímatel sestaví rozpočet, aby si zajistil, že nájemné mu pokryje související náklady, aby nehospodařil se ztrátou.
21
Trh nájmu nebytových prostor je v současném období prakticky vyrovnán a toto vyrovnání nabídky a poptávky má příznivý vliv na výši sjednaného nájemného. Výjimkou jsou některé zvláště příznivé lokality v centrech a obchodních zónách některých velkých měst, zejména Prahy.
Pronajímatel nebytového prostoru zpravidla sjednává kromě nájemného také služby spojené s užíváním nebytového prostoru. V nájemní smlouvě je vhodné uvést nejen rozsah jednotlivých druhů poskytovaných služeb, ale také jejich kvalitativní a dodací podmínky. [5]
Ceny služeb Ceny služeb se sjednávají dohodou, pokud neplatí pro některý druh poskytované služby cenová regulace. Cenová regulace podle Výměru Ministerstva financí např. č. 01/2007 se týká buď formou maximální úředně stanovené ceny či formou věcně usměrňované ceny např.cena elektrické energie, tepelné energie pro vytápění a dodávku teplé užitkové vody či vodného a stočného. [5]
3.2 SPRÁVA NEBYTOVÝCH PROSTOR Vlastník nemovitosti (zpravidla obytných domů, ale i samostatných nebytových objektů jako jsou kancelářské budovy, obchodní střediska, skladové prostory, stavební dvory, garáže atd.) je, mimo jiné, také pronajímatelem bytů a nebytových prostor, které v těchto domech jsou. Znamená to, že v nájmu bytů a nebytových prostor vystupuje jako jedna ze smluvních stran tohoto občanskoprávního vztahu.
3.2.1 Správa domů a nebytových prostor Podle občanského zákoníku § 123 až § 128, je vlastník oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a také s ním nakládat.
Vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům upravuje zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům.
22
Rozsah správy nemovitostí Pod správou nemovitostí zpravidla rozumíme vyřizování související operativní a administrativní činnosti.
Operativní činnosti: •
bezporuchový běžný provoz tj. zajištění běžné i havarijní údržby tohoto majetku
•
objednávání, přejímání a kontrola oprav bytového fondu a jeho zařízení a vybavení
•
zajišťování rekonstrukcí a modernizací
•
zabezpečení provozu technických zařízení a jejich bezpečnosti včetně zajištění prohlídek a revizí
•
zabezpečení úklidu společných prostor v domě
•
zajišťování úklidu chodníku, které není službou pro nájemce, ale povinností vlastníka nemovitosti
Administrativní činnosti: •
uzavírání nájemních smluv na jednotlivé byty a nebytové prostory
•
evidence o skutečném současném stavu bytového fondu
•
stanovení nájemného a jeho inkaso včetně vymáhání nedoplatků
•
účetnictví podle zákona č. 563/1991 Sb.
•
zajištění odvodů daní a poplatků (podle zákona č. 357/1992 Sb., zákona č. 338/1992 Sb. a zákona č. 586/1992 Sb.)
•
právní služba včetně vedení soudních sporů
[5]
3.2.2 Předání a převzetí nebytového prostoru Úkolem pronajímatele nebytového prostoru je na prvním místě předat nájemci předmět nájmu – nebytový prostor. Zákon č. 116/1990 Sb. stanoví, že nebytový prostor musí být ve stavu způsobilém ke smluvenému nebo obvyklému užívání. Pronajímatel je povinen jej svým nákladem udržovat a zabezpečovat řádné plněné služeb. Také je povinen předat nájemci nebytový prostor se vším příslušenstvím a příslušným vybavením. Pronajímatel je povinen dodat chybějící zařízení a vybavení např. zdroje k vytápění, vyměnit vadné kohoutky, vypínače, zasklít skla, aby řádně plnilo svůj účel.
23
3.2.3 Prohlídka objektu a zjištění jeho technického stavu V některých případech nejsou nebytové prostory součástí obytných domů, či jiných nemovitostí, ale jsou to samostatné objekty – budovy. Pro správu takového objektu musí mít vlastník respektive jeho správce řádnou evidenci, aby měl neustále přehled o majetku, zda jsou např. všechny nebytové prostory v objektu pronajaty na základě platných smluv. Evidence musí sloužit těm, kteří s ní pracují. Základem jsou doklady a písemnosti, které obsahují zjištění stavu objektu k datu předání. Jsou to především: •
zápisy o stavech měřidel energií dodávaných do objektů (elektroměry, vodoměry, plynoměry)
•
přehled nedokončených oprav a jiných prací v předávaném objektu
•
převzetí revizních zpráv o posledních provedených revizích elektroinstalace, plynoinstalace, komínů a hromosvodů
•
předání požárních přístrojů a příslušné dokumentace se zápisy o revizi
[5]
3.2.4 Evidence o stavebně technickém stavu – pasport Pasportizace domovního a bytového fondu je technicko ekonomickou dokumentací o stavu jednotlivých domů, bytů a nebytových prostor. Technické a ekonomické údaje jsou v pasportech sledovány na konstrukčních prvcích, kterými jsou jednotlivé předměty a stavební části tvořící dům, byt nebo nebytový prostor.
V pasportu nebytového prostoru se sledují pouze nebytové prostory, které jsou pronajímané, nikoliv společné části, které zpravidla také mají charakter nebytových prostor, ale které patří k domu a tvoří jeho nedílnou součást. Pasport nebytového prostoru se proto zpracovává a vede samostatně pouze na takové prostory, které jsou podle zákona č. 116/1990 Sb., nájemní smlouvou pronajaty určitému nájemci.
Pasport nebytového prostoru je členěn do několika částí a obsahuje identifikační údaje, základní údaje, informativní údaje o nájemci a údaje o jednotlivých konstrukčních prvcích, z nichž se příslušný nebytový prostor skládá nebo jimiž je vybaven.
Řada údajů v pasportu nebytového prostoru je shodná s údaji v pasportu domu (jedná se především o identifikační údaje). Část o základních údajích je rozdělena do tří skupin.
24
V té první se eviduje pod konstrukčními prvky počet místností nebytových prostorů. Ve druhé skupině se pod konstrukčními prvky uvádí u příslušných místností jejich užitková plocha (jedná se o celkovou podlahovou plochu pronajatých místností). Ve třetí skupině se evidují rozměry místností, které nejsou v nebytovém prostoru vytápěny.
Pro potřeby zpracování a vedení pasportů nebytových prostor v praxi je využívána možnost jejich počítačového zpracování, které obsahují některé programy nabízené softwarovými firmami pro správu a provoz bytového fondu. [5]
3.2.5 Opravy a údržba nebytového prostoru Obecně je stanoveno, že pronajímatel stavby má povinnost udržovat pronajatý nebytový prostor ve stavu způsobilém k smluvenému nebo obvyklému užívání. Znamená to povinnost provádět např. opravy podlah, dlažeb, oken, vnitřních omítek, radiátorů ústředního vytápění a dalšího zařízení a vybavení nebytového prostoru, které je ve vlastnictví pronajímatele.
Preventivní péče Zahrnuje základ péče o pronajaté nebytové prostory, zejména preventivní prohlídky. Vyplývají z nich nároky na opravy a zabezpečení běžné údržby. Cílem preventivních prohlídek je doplňování informací o stavebně technickém stavu objektu jako celku i jednotlivých nebytových prostor a tím předcházet vzniku závad a havarijním situacím.
Účel preventivních prohlídek Účelem preventivních prohlídek je zabezpečit včasné odstraňování zjištěných závad z hlediska bezpečnosti a provozu bytového fondu. V praxi rozlišujeme preventivní prohlídky komplexní, dílčí a mimořádné.
Komplexní preventivní prohlídky se většinou provádějí v pětiletém cyklu a slouží k upřesnění znalostí o technickém stavu a vybavení spravovaných nebytových prostor, které se uvede do pasportu nebytového prostoru. Při komplexních prohlídkách se prohlíží i celý objekt, to znamená vybavení stavebních částí, dílců a konstrukcí, popřípadě i k objektu příslušejících ploch (chodníků, dvorů, zahrad aj.) a vedlejších staveb.
25
Dílčí preventivní prohlídky se provádějí zpravidla jednou za rok a prohlížejí se při nich jednotlivé části objektu, tedy nebytové prostory, zařízení, vybavení a společné prostory. Záznam o těchto provedených prohlídkách by měl být vždy doplněn o předpokládaný termín odstranění zjištěné závady.
Mimořádné prohlídky a údržba se provádějí vždy podle potřeby, pokud možno bezprostředně po skončení působení vlivů mimořádných událostí, které jejich provedení vyvolaly (např. povodně, vichřice, požáry). Mohou se také provádět na základě podnětů jednotlivých nájemců. [5]
3.3 POHLEDÁVKY Z OBCHODNÍCH VZTAHŮ V ÚČETNICTVÍ Pohledávka představuje právo jedné osoby (nazývané věřitel) požadovat po druhé osobě (nazývané dlužník) plnění vyplývající ze závazkového vztahu, které obecně vymezuje § 488 Občanského zákoníku a jejich zvláštním případem jsou obchodní závazkové vztahy (§ 261 Občanského zákoníku). Účetně je pohledávka majetkem věřitele, konkrétně oběžným aktivem účetní jednotky. O pohledávce je účtováno na základě faktur vydaných odběratelům. U pohledávek se při účtování nerozlišuje, zda se jedná o krátkodobou nebo dlouhodobou pohledávku. Přesto při sestavení účetní závěrky je nutné prověřit zbývající dobu splatnosti k rozvahovému dni a rozlišit pohledávky podle jejich doby splatnosti.
Pro ocenění pohledávek platí tato pravidla: •
při vzniku se oceňuje jmenovitou hodnotou
•
při nabytí za úplatu nebo vkladem – pořizovací cenou
•
při vyjádření v cizí měně v přepočtu kursem ČNB platným pro účetní jednotku (buď pevný, nebo denní kurz) a to ke dni uskutečnění účetního případu nebo ke dni, ke kterému se sestavuje účetní závěrka
Pohledávky z obchodních vztahů se evidují ve skupině, zahrnující účty 311 až 315 a to: •
krátkodobé – takové, které v okamžiku vzniku mají dobu splatnosti jeden rok a kratší
•
dlouhodobé – takové, u nichž v okamžiku vzniku přesahuje doba splatnosti 1 rok [2]
26
Pohledávky z obchodního styku zahrnují: •
pohledávky za odběrateli
•
pohledávky spojené s používáním směnek
•
pohledávky z titulu poskytnutých záloh dodavatelům
•
ostatní pohledávky
Schéma 1: Vznik a vyrovnání pohledávky
Zdroj: Práce autora
3.3.1 Pohledávky za odběrateli Pohledávky za odběrateli vznikají nejčastěji při dodání zboží či poskytnutí služby odběrateli. Pohledávka je obvykle uhrazena zaplacením požadované ceny. Při dodávkách většího rozsahu bývá požadována záloha před uskutečněním vlastní dodávky.
Tab. 1: Dodání služeb odběrateli, dodavatel požaduje zálohu (účetnictví dodavatele) Operace
Účetní doklad
Požadovaná záloha
Faktura zálohová
Úhrada zálohy
Bankovní výpis
221
324
Dodání služby
Faktura vydaná
311
602
(konečná) mínus zál.
324
311
Bankovní výpis
221
311
Doplatek faktury
Účty: MD/D
Zdroj: Práce autora
27
3.3.2 Poskytnuté zálohy dodavatelům Poskytnuté zálohy na dodávku zboží nebo služeb dodavatelům jsou účetně považovány za aktiva. Dodavatel má povinnost za poskytnuté prostředky např. dodat zboží nebo služby a odečíst půjčené finanční prostředky od závazku, který vznikl dodáním zboží nebo služeb. Pokud by nedošlo k dodání zboží nebo služeb, je povinností dodavatele zálohy vrátit.
Tab. 2: Účtování o zálohách poskytnutých dodavateli za služby (účetnictví odběratele) Operace
Účetní doklad
Požadovaná záloha
Faktura přijatá zálohová
Úhrada zálohy
Bankovní výpis
314
221
Dodání služby
Faktura přijatá (konečná)
518
321
mínus záloha
321
314
Bankovní výpis
321
221
Doplatek faktury
Účty: MD/D
Zdroj: Práce autora
3.4 ZÁVAZKY Z OBCHODNÍCH VZTAHŮ Závazky představují povinnost dlužníka něco poskytnout, vykonat, něčeho se zdržet nebo něco strpět. V praxi převažuje povinnost peněžního dluhu, ale může se jednat i o jiný závazek. Důsledně vzato, mají obě strany smluvního vztahu postavení jak věřitele, tak i dlužníka.
Prodávající je současně: •
Dlužníkem ve smyslu povinnosti dodat objednané zboží a služby
•
Věřitelem očekávajícím úhradu za dodané zboží a služby
Kupující je současně: •
Věřitelem očekávajícím dodání objednaného zboží nebo služeb včas a požadované kvalitě
•
Dlužníkem, který je povinen za dodané zboží zaplatit
Z účetního pohledu se považuje za věřitele prodávající s pohledávkou na úhradu dodaného zboží či služeb a za dlužníka kupující s povinností uhradit dodávku. V účetnictví se sledují ekonomicky snadno vyjádřitelné skutečnosti, které jsou vyjádřeny v penězích.
28
Závazky se dělí na dvě skupiny: •
Závazky krátkodobé, které budou vypořádány použitím krátkodobých aktiv nebo vznikem jiných krátkodobých dluhů, u kterých se očekává, že: -
budou uhrazeny v normálním průběhu provozního cyklu podniku
-
budou uhrazeny v rámci 12 měsíců od data rozvahy
zahrnují účty: 321 – dodavatelé, 322 – směnky k úhradě, 324 – krátkodobé přijaté zálohy, 325 – ostatní závazky vyplývající z obchodních vztahů •
Závazky dlouhodobé – účet 461 – bankovní úvěry, které mají dlouhodobý charakter
(investiční úvěry, hypotéky) [2]
Schéma 2: Závazky neskladovatelných dodávek obsahující: nakupované služby, faktury za dodávku el.energie a přefakturaci výdajů za dodávky
Zdroj: Práce autora
3.5 ODPISOVÁNÍ HMOTNÉHO MAJETKU Způsoby odpisování hmotného majetku Při odpisování hmotného majetku platí postup vymezený v § 30 – 32 zákona o daních z příjmů (ZDP). Dle § 30 odst. 1 ZDP zatřídí poplatník hmotný majetek v prvním roce odpisování do příslušné odpisové skupiny. Počínaje rokem 2008 vymezuje ZDP pro hmotný majetek celkem 6 odpisových skupin, kterým je v § 30 odst. 1 ZDP přiřazena následující doba odpisování: 29
Tab. 3: Odpisování hmotného majetku Odpisová skupina
Doba odpisování
1
3 roky
2
5 let
3
10 let
4
20 let
5
30 let
6
50 let
Zdroj: Daňové zákony 2009
Z hlediska členění hmotného majetku do jednotlivých odpisových skupin v zásadě platí, že v odpisových skupinách 1 – 3 je zařazen hmotný movitý majetek a v odpisových skupinách 4 – 6 hmotný nemovitý majetek.
Pro vlastní výpočet daňových odpisů hmotného majetku lze využít dvě základní metody: 1. rovnoměrné daňové odpisy (dle § 31 ZDP) 2. zrychlené daňové odpisy (dle § 32 ZDP)
Na počátku odpisování se stanovuje, jestli bude nově pořízený hmotný majetek odpisován rovnoměrně nebo zrychleně. Jakmile je však způsob odpisování zvolen a započat, nelze jej již v průběhu odpisování změnit.
Stejně jako v případě účetních odpisů, tak i daňových odpisů platí, že majetek lze odepsat nejvýše do výše vstupní ceny (případně zvýšené vstupní ceny). I v případě daňových odpisů platí, že se zaokrouhlují na celé koruny nahoru. [6]
Rovnoměrné daňové odpisy hmotného majetku Při zvolení rovnoměrných daňových odpisů se postupuje v souladu s § 31 ZDP. Rovnoměrné daňové odpisy se počítají ze vstupní ceny pomocí ročních odpisových sazeb stanovených v tabulkách v § 31 ZDP. V podmínkách roku 2009 platí, že dle § 31 odst. 1 písm. a) – d) ZDP jsou jednotlivým odpisovým skupinám přiřazeny pro účely výpočtu rovnoměrných daňových odpisů hmotného majetku maximální roční odpisové sazby, které nabyly účinnosti počátkem roku 2005.
30
Vlastní výpočet rovnoměrných daňových odpisů vychází z ustanovení § 31 odst. 7 ZDP. Dle tohoto ustanovení platí, že roční rovnoměrný daňový odpis se vypočte za příslušné zdaňovací období jako 1/100 součinu jeho vstupní ceny a přiřazené roční odpisové sazby. Poplatník může při výpočtu ročního daňového odpisu využít buď přímo roční odpisové sazby uvedené v příslušné tabulce, anebo na základě svého rozhodnutí může použít i sazby nižší. Vzorec pro výpočet rovnoměrných daňových odpisů: rovnoměrné odpisy =
VC ⋅ ROS 100
VC = vstupní cena ROS = roční odpisová sazba v příslušném roce odpisování [6]
Zrychlené daňové odpisy hmotného majetku V případě, že se podnikatelský subjekt rozhodne uplatňovat zrychlené daňové odpisy, řídí se § 32 ZDP. Ve srovnání s rovnoměrnými daňovými odpisy umožňují zrychlené daňové odpisy odepsat v prvních letech odpisování vyšší částky než u odpisů rovnoměrných. Při výpočtu zrychlených daňových odpisů se nepoužívají roční odpisové sazby, nýbrž tzv. koeficienty pro zrychlené odpisování, které vymezuje § 32 odst. 1 ZDP:
Tab. 4: Zrychlené odpisování hmotného majetku
V prvním roce
V dalších letech
Pro zvýšenou
odpisování (K1)
odpisování (K2)
vstupní cenu (K3)
1
3
4
3
2
5
6
5
3
10
11
10
4
20
21
20
5
30
31
30
6
50
51
50
Odpisová skupina
Zdroj: Daňové zákony 2009 Postup výpočtu zrychlených daňových odpisů stanovuje § 32 odst. 2 ZDP. Rozdílným způsobem se počítá zrychlený daňový odpis v prvním roce odpisování a jiným způsobem
31
v dalších letech. V prvním roce odpisování se vypočte zrychlený daňový odpis jako podíl jeho vstupní ceny a přiřazeného koeficientu platného v prvním roce odpisování.
zrychlený daňový odpis v prvním roce odpisování =
VC K1
VC = vstupní cena K1 = koeficient pro zrychlené odpisování pro první rok odpisování V dalších letech odpisování se zrychlené odpisy vypočtou jako podíl dvojnásobku jeho zůstatkové ceny a rozdílu mezi přiřazeným koeficientem pro zrychlené odpisování pro další roky odpisování a počtem let, po které byl již odpisován.
zrychlené daňové odpisy v následujících letech odpisování =
2 ⋅ ZC K2 − n
ZC = zůstatková cena majetku K2 = koeficient pro zrychlené odpisování pro následující roky odpisování n
= počet let, po které již byl majetek odpisován
[6]
3.6 TVORBA REZERV Rezervy patří do skupiny tvořené podle zákona č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů. Podle § 2 odst. 1 citovaného zákona se těmito rezervami rozumí: •
bankovní rezervy
•
rezervy v pojišťovnictví
•
rezerva na opravy hmotného majetku
•
rezerva na pěstební činnost
3.6.1 Kdy je možné tvořit rezervu Východiskem pro tvorbu rezerv je požadavek § 25 odst. 2 zákona o účetnictví, podle kterého účetní jednotky při oceňování ke konci rozvahového dne berou v úvahu všechna předvídatelná rizika a možné ztráty, které se týkají majetku a závazků a jsou jim známy do okamžiku sestavení účetní uzávěrky, a to bez ohledu na to, zde je výsledkem hospodaření účetního období zisk nebo ztráta. Rezervy lze tvořit výhradně na budoucí
32
výdaje nákladového typu, tzn. nikoliv na výdaje, které jsou součástí pořizovací ceny dlouhodobého majetku. [3]
3.6.2 Výdaje na opravu a udržování dlouhodobého hmotného majetku Oprava je vymezena v § 47 odst.2 dle vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb. Podle jejího znění se opravou odstraňují účinky
částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. [11]
3.6.3 Stanovení výše rezervy Výše rezervy na opravu hmotného majetku ve zdaňovacím období je rovna podílu rozpočtu nákladů na opravu a počtu zdaňovacích období, která uplynou od zahájení tvorby rezervy do předpokládaného termínu zahájení opravy. Do počtu zdaňovacích období rozhodných pro účely výpočtu výše rezervy se přitom zahrnuje zdaňovací období, kdy dojde k zahájení tvorby rezervy. Do tohoto počtu zdaňovacích období se nezahrnuje předpokládané zdaňovací období, kdy dojde k zahájení opravy. Poplatník, který je plátcem daně z přidané hodnoty vychází při stanovení výše rezervy z rozpočtu nákladů v ocenění bez daně z přidané hodnoty. Poplatník, který není plátcem daně z přidané hodnoty, vychází při stanovení výše rezervy z rozpočtu nákladů včetně daně z přidané hodnoty. Rezerva na opravu hmotného majetku musí být tvořena minimálně dvě zdaňovací období. [10] Tab. 5: Maximální doba tvorby rezervy činí u hmotného majetku zatříděného ve 2. odpisové skupině
3 zdaňovací období
ve 3. odpisové skupině
6 zdaňovacích období
ve 4. odpisové skupině
8 zdaňovacích období
v 5. a 6. odpisové skupině
10 zdaňovacích období
Zdroj: Daňové zákony 2009
33
4 VLASTNÍ PRÁCE 4.1 CHARAKTERISTIKA PODNIKAJÍCÍ FYZICKÉ OSOBY Ve vlastní části bakalářské práce se pojednává o podnikající fyzické osobě, která začala podnikat na základě živnostenského oprávnění ze dne 1. 4. 2004. V té době její ekonomická činnost spočívala v obchodování s obráběcími stroji. Tuto činnost ukončila na konci roku 2007. Než začala podnikat v oblasti pronájmů, nakoupila na úvěr průmyslový areál o rozloze 24 656 m2. Nyní už druhým rokem tvoří rezervy na opravu a údržbu budov. Po zahájení a úspěšném dokončení oprav střech, halových fasád a příjezdových komunikací docílí dalšího zlepšení a atraktivnosti pronajímaných prostor. Renovované budovy budou přitahovat nové nájemníky a současně tím podnikající osoba ušetří peníze na odvod daní z příjmů fyzických osob. Také odpisy z hmotného investičního majetku jsou nákladem pro snížení daní z příjmů fyzických osob. Tyto odpisy hmotného investičního majetku jsou účtovány pouze daňově. To znamená, že ve vnitropodnikové směrnici se účetní odpisy rovnají daňovým odpisům. Tato osoba je plátce DPH. Na základě velikosti obratu vede podvojné účetnictví. Firma má čtyři zaměstnance, z nichž dva pracují v administrativní činnosti a další dva se starají o provoz a údržbu areálu. Firma jako správce nemovitostí soustavně pečuje o tento majetek a o tomto dokládá komplexní soubor ověřených informací o aktuálním stavebnětechnickém stavu spravovaného objektu od jednotlivých stavebních konstrukcí přes instalace až po přípojky inženýrských sítí tzv. pasportizací objektu. Při rozsáhlejší údržbě a opravách budov si majitelka firmy najímá dodavatelské subjekty. Provozovny podnikající fyzické osoby jsou v průmyslové zóně města Blanska.
4.2 PŘEDMĚT ČINNOSTI PODNIKATELE Předmětem činnosti podnikání spočívá v pronajímání jejích provozoven v továrním areálu. Tyto budovy jsou pronajímány k účelům výdělečné činnosti zejména : •
Výrobní činnost
•
Skladování
•
Kancelářské prostory
Do těchto provozoven jsou poskytovány nájemníkům dodávky neskladovatelných služeb, do nichž spadají: •
Elektrická energie
34
•
Zemní plyn
•
Vodné a stočné
•
Srážková voda
•
Ostraha areálu
•
Údržba areálu a administrativa s tím spojená
4.3 INFORMACE O OBCHODNÍCH VZTAZÍCH NÁJEMCŮ VŮČI PRONAJÍMATELI Vztah mezi pronajímatelem a nájemcem je tvořen smlouvou. Jde zejména o nájemní smlouvu a smlouvu o zajištění poskytování dodávek. V současné době má pronajímatel 14 nájemců. Vlastník areálu vyměřuje jednotlivým nájemcům individuální sazby Kč za m2 u nájmů, z důvodu vybavenosti jednotlivých prostor a jejich následného využití pro nájemce. Pro názornost je v Příloze č. 1 uvedena jedna z nájemních smluv.
Pronajímatel je výlučným vlastníkem rozvodů elektrické energie, zemního plynu, vody a kanalizace areálu. Poskytovatel služeb provádí úklid a běžnou údržbu pozemků. Umožní uživateli používat rozvody médií umístěných na pozemcích a provádí přefakturaci plateb za odebranou elektrickou energii, zemní plyn, vodné, stočné odebrané uživatelem a poměrnou část odvedené srážkové vody. Poskytovatel dále zajišťuje ostrahu areálu a to 24 hodin, 7 dní v týdnu. Za úplatu zajišťuje úklid a běžnou údržbu pozemků společně s ostrahou. Výši úplaty stanoví poskytovatel na základě prokazatelných nákladů a rozpočte ji mezi všechny uživatele areálu rovným dílem a to vždy půlročně. Úplné znění smlouvy o zajištění poskytování dodávek je uvedeno v Příloze č. 2.
4.4 PREVENTIVNÍ OPATŘENÍ K PLATEBNÍ KÁZNI Poskytovatel zajišťuje dodávky elektrické energie, zemního plynu a vody při splnění určitých podmínek uživatelem. V případě nedodržení termínu splatnosti výše uvedených pohledávek, delším jak tři kalendářní dny, je poskytovatel oprávněn přerušit dodávky všech médií bez předchozí výzvy uživateli. Při prodlení uživatele s placením jednotlivých plateb dohodnutých ve smluvním vztahu je uživatel povinen zaplatit poskytovateli služeb smluvní pokutu ve výši 0,05 % z dlužné
částky za každý den prodlení.
35
Při prodlení uživatele s placením jednotlivých plateb po dobu delší než 14 dní je poskytovatel služeb oprávněn od smluvního vztahu písemně odstoupit.
4.5 PŘÍKLADY Z PRAXE V závěru této kapitoly jsou uvedeny názorné praktické příklady včetně analytického
členění některých účtů. Porovnání Výkazů zisků a ztrát z prvního pololetí roku 2008 a 2009 V první polovině roku 2008 měla podnikající fyzická osoba v nájmu nebytových prostor 10 nájemců, kteří tvořili její výnosy, ale i náklady. V první polovině roku 2009 se firma s některými nájemci dohodla na slevě nájmů z důvodů finanční krize pod určitými podmínkami jako je svépomocná údržba jejich pronajatých nájemních prostor, čímž docílila úspory na svých nákladech. Tyto inovace se odráží do ekonomické činnosti firmy, a proto neustálou pílí buduje nové možnosti rozšíření pronájmů v prostorách dosud ještě nevyužitých. V té době firma disponovala 14 nájemci.
Pro porovnání těchto dvou pololetí jsou zde uvedeny následující grafy.
Graf 1: Náklady a výnosy za 1. pololetí roku 2008 10000 9000 8000
tis. Kč
7000 6000
náklady
5000
výnosy
4000 3000 2000 1000 0 1.
2.
3.
4.
5.
6.
měsíce
Zdroj: Práce autora
Na počátku období jsou náklady a výnosy vyrovnané. V následujících měsících je nárůst výnosů oproti nákladům v průměru kolem 12 %. 36
Graf 2: Náklady a výnosy za 1. pololetí roku 2009 10 000 9 000 8 000
tis. Kč
7 000 6 000
náklady
5 000
výnosy
4 000 3 000 2 000 1 000 0 1.
2.
3.
4.
5.
6.
měsíce
Zdroj: Práce autora V porovnání s rokem 2008 se náklady ponížily a výnosy se zvýšily. Rentabilita zisků a nákladů lze odhadovat na 23 %.
Účtování pohledávek za nájmy a média Za každý kalendářní měsíc vystavuje účetní jednotka fakturu nájemci dle sjednané nájemní smlouvy. Tato smlouva může být na základě dohody doplňována jednotlivými dodatky ve smlouvě. Názorné faktury vydané jsou zobrazeny v Přílohách č. 3 a č. 4.
Tab. 6: Účtování o pronájmu nebytových prostor Číslo
Účetní
operace
doklad
1.
2.
FAV
VBÚ
Popis účetní operace
Částka v Kč
MD
D
Nájem za měsíc duben 2009 - základ
75 433,-
-
602/001
DPH 19 %
14 332,27
-
343/019
- 0,27
-
602/001
Zaokrouhlení Cena celkem
89 765,-
311
-
Úhrada faktury
89 765,-
221
311
Zdroj: Práce autora
Nájemné za nebytové prostory je vždy účtováno měsíčně a to dle nájemní smlouvy a jejich dodatků. Faktura se vystavuje k prvnímu dni kalendářního měsíce. K tomuto datu dochází ke zdanitelnému plnění DPH.
37
Tab. 7: Rozúčtování neskladovatelných dodávek Číslo
Účetní
operace
doklad
Popis účetní operace
Částka v Kč
El. energie, plyn, ostraha, technické
MD
D
129 956,58
-
602/002
24 691,75
-
343/019
3 532,64
-
602/002
317, 94
-
343/009
0, 09
-
602/002
jednotky, ostraha areálu, revize DPH 19 % 1.
FAV
Vodné a stočné, srážková voda DPH 9 % Zaokrouhlení
2.
VBÚ
Cena celkem
158 499,-
311
-
Úhrada faktury
158 499,-
221
311
Zdroj: Práce autora
Fakturace je podložena nákladovými položkami a to podle měřidel elektrické energie, plynu, vodného a stočného jednotlivých firem v pronájmu. Dále dochází k přeúčtování dodavatelských služeb, kterými jsou ostraha areálu a revize rozvodů médií.
Graf 3: Pohledávky z obchodního styku za 1. pololetí roku 2008 16000 14000 12000 tis. Kč
10000 k 1. 1. 2008
8000
ke konci měsíce
6000 4000 2000 0 1.
2.
3.
4.
5.
6.
měsíce
Zdroj: Práce autora Vzhledem k vysokým pohledávkám v roce 2008 byla zaznamenána na počátku období platební aktivita ze strany nájemců. V měsíci únoru platební schopnost nepatrně poklesla z důvodu menší produktivity ekonomické činnosti nájemců. V měsíci březnu a dubnu byla platební schopnost na stejné úrovni, nicméně měsíc květen prokázal slabší období produkce. V červnu došlo k nejvýraznějšímu splácení pohledávek.
38
Graf 4: Pohledávky z obchodního styku za 1. pololetí roku 2009 16000 14000 12000 tis. Kč
10000 k 1. 1. 2009
8000
ke konci měsíce
6000 4000 2000 0 1.
2.
3.
4.
5.
6.
měsíce
Zdroj: Práce autora
Na počátku roku 2009 se platební neschopnost prohloubila vlivem ekonomické krize a setrvala až do konce února. Tento stav bylo nutné vyřešit pomocí slev na nájemném, které napomohly nájemcům s jejich finanční situací. Od března se platební schopnost zlepšila, jak je vidět na klesajících pohledávkách. I přes ekonomickou krizi, která nadále setrvává je ekonomický stav popisované firmy na stejné úrovni jako v minulém období.
Účtování závazků za služby V souladu s uzavřenou Smlouvou o sdružených službách dodávek elektřiny, zemního plynu, vodného a stočného je každý měsíc provedeno vyúčtování v místě spotřeby a zaslána faktura firmě. Názorná přijatá faktura je zobrazena v Příloze č. 5.
Tab. 8: Účtování přijaté faktury Číslo
Účetní
operace
doklad
1.
2.
FAP
VBÚ
Popis účetní operace
Částka v Kč
MD
D
Vyúčtování zemního plynu za 1/2009
694 047,72
503
-
DPH 19 %
131 869,07
343/019
-
Cena celkem
825 916,79
-
321
Platba faktury
825 916,79
321
221
Zdroj: Práce autora
39
Faktura přijatá za spotřebu neskladovatelných dodávek – zemního plynu slouží jako podklad pro rozúčtování na konkrétní nájemníky, u kterých je sledován stav počítadla měřeného média na počátku a konci každého měsíce.
Graf 5: Závazky z obchodních vztahů za 1. pololetí roku 2008 3000 2500
tis. Kč
2000 k 1. 1. 2008
1500
ke konci měsíce
1000 500 0 1.
2.
3.
4.
5.
6.
měsíce
Zdroj: Práce autora
V lednu a únoru, v důsledku zimních měsíců se nákladová činnost nezvyšovala. V jarních měsících byly zahájeny údržbové práce areálu, čímž závazky vysoce vzrůstaly.
Graf 6: Závazky z obchodních vztahů za 1. pololetí roku 2009 4500 4000 3500
tis. Kč
3000 2500
k 1. 1. 2009
2000
ke konci měsíce
1500 1000 500 0 1.
2.
3.
4. měsíce
Zdroj: Práce autora 40
5.
6.
Od ledna se v budovách areálu zřizovaly další nájemní prostory pro nové nájemníky, což bylo zatěžující pro firmu, v důsledku markantního nárůstu závazků od dodavatelů. V polovině tohoto období došlo k vyrovnávání závazků vzhledem k zvyšujícímu se počtu nájemníků a nárůstu finančních prostředků.
41
5 ZÁVĚR Cílem bakalářské práce bylo ekonomické zhodnocení reálného stavu podnikání zejména v oblasti pronájmu. Nedílnou součástí také bylo poskytování neskladovatelných dodávek. V práci byly zachyceny nejdůležitější účetní případy podložené fakturami vydanými i přijatými. Pomocí výkazu zisků a ztrát byly určeny náklady a výnosy za první pololetí roku 2008 a 2009.
V roce 2006 se firma rozhodla o rozšíření svých podnikatelských aktivit. K tomu použila finanční páky bankovního investičního úvěru ke koupi části průmyslového areálu, který je podložen zástavním právem. Vyčleněné budovy ležící v areálu začala postupně obsazovat podnikajícími nájemníky. Pronajímání továrních objektů se stávalo efektivnější než samotné obchodování s těžkými kovoobráběcími stroji. Proto obchodní činnost ukončila koncem roku 2007 a pokračuje v nové aktivitě, a to v pronajímání nakoupených nemovitostí. Investiční úvěr je postupně splácen již čtvrtým rokem. Délka splácení úvěru je vymezena na patnáct roků. Úroky z úvěrů jsou daňově uznatelné, což jí poskytuje úlevu při odvádění daní z příjmů fyzických osob.
Pomocí metody komparace byly ve sledovaných obdobích zhodnoceny náklady a výnosy. Z prvního pololetí roku 2008 vyplývá, že náklady a výnosy rostly úměrně za každý měsíc, jejichž rentabilita činila kolem 12 % zisku. V prvním pololetí roku 2009 se situace zlepšila, neboť náklady poklesly oproti hodnotám minulého roku a výnosy naopak stouply. Rentabilita firmy již činila 23 % zisku i přes ekonomickou krizi, která zasáhla celý světový trh.
V roce 2009 vyřešila firma ekonomickou krizi zavedením individuálních slev na nájmech. Také hledala další možnosti využívání nových prostor k pronájmu, což se jí také úspěšně podařilo. Navzdory ekonomické krizi se výnosy nepatrně zvýšily. Pokud si tuto pozici nadále udrží, znamená to, že při těchto výnosech dokáže nadále splácet úvěry a postupně se oddluží. Po splacení úvěru tak bude mít více možností investovat do již nabytého majetku.
Pro další zajištění finanční situace navrhuji firmě, aby stanovila do všech nájemních smluv počáteční vratnou kauci pro případný úpadek nájemce, která by sloužila k vyrovnání jeho
42
nesplacených závazků vůči firmě. Kauce by odpovídala první navýšené splátce nájmu a při výpovědi z pronájmu by byla nájemci vrácena. Dále by firma měla na úhrady médií vystavovat zálohové faktury za každý měsíc, čímž by měla nižší pohledávky po odečtení zaplacených záloh. Těmito opatřeními by se firma tolik nevystavovala případné insolvenci ze strany nájemců. V karenční době by firma vyřídila další postup případných vzniklých problémů nájemců.
Tvorba rezerv na opravu hmotného investičního majetku bude ukončena koncem roku 2009, to znamená, že v roce 2010 zahájí jeho čerpání dle vypracované dokumentace o plánované opravě průmyslových objektů. Pokud tento záměr bude plně využit a finanční prostředky se zcela proinvestují, bude účel naplněn. Jestliže se rezervy zcela nevyčerpají, musí se jejich zůstatek dodanit. To znamená, nevyužitou část finančních prostředků zaúčtovat do výnosů.
Po navržených opatřeních by firma mohla prosperovat i přes finanční krizi, která nás v současné době provází. Nájemci by měli vyvíjet své podnikatelské aktivity stejným úsilím jako pronajímatel by měl pohotově odstraňovat všechny překážky pro zdravý chod všech zúčastněných stran.
43
6 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY Odborná literatura: [1] FIALA, F., SELUCKÁ, M. Nebytové prostory – vlastnictví, nájem a podnájem. I. vyd. Brno: Computer Press, a.s., 2007. 182 s. ISBN 978-80-251-1610-4 [2] KOVANICOVÁ, D. Abeceda účetních znalostí pro každého. 1. vyd. Praha: Polygon, 2007. 416 s. ISBN 978-80-7273-143-5. [3] LANDA, M. Účetnictví podniku – Informační zdroj podnikatelských rozhodnutí. II.vyd. Praha: Eurolex Bohemia a.s., 2006. 495 s. ISBN 80-86861-11-2 [4] MARKOVÁ, H. Daňové zákony 2009. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. 17. vyd. Praha: Grada Publishing, a.s., 2009. 216 s. ISBN 978-80-247-2803-2. [5] NOVÁKOVÁ, H. Nájem a správa nebytových prostor. III. vyd. Praha: Bova Polygon, 2008. 160 s. ISBN 978-80-7273-148-0 [6] VALOUCH, P. Účetní a daňové odpisy 2009. IV. vyd. Praha: Grada Publishing, a.s., 2009. 136 s. ISBN 978-80-247-2825-4.
Právní předpisy: [7] PORADCE, s.r.o. Zákony II/2007. sborník úplných znění zákonů obchodního, občanského a trestního práva. Český Těšín: Těšínská tiskárna a.s., 2007. 880 s. ISBN 807365-230-7. [8] PORADCE, s.r.o. Zákony IV/2006. sborník úplných znění zákonů a souvisejících předpisů z oblasti stavebního řízení katastru nemovitostí, bydlení a požární bezpečnosti.
Český Těšín: Těšínská tiskárna a.s., 2006. 464 s. ISBN 80-7365-127-0.
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů Zákon č. 116/1990 Sb., zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor Zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon Zákon č. 302/1999 Sb., změna zákona č. 116/1990 Sb. Zákon č. 338/1992 Sb., zákon o dani z nemovitostí Zákon č. 357/1992 Sb., zákon o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí Zákon č. 360/2005 Sb., přechodná ustanovení zákona o nájmu nebytových prostor Zákon č. 526/1990 Sb., zákon o oceňování majetku Zákon č. 563/1991 Sb., zákon o účetnictví 44
Zákon č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmů Zákon č. 593/1992 Sb., zákon o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů Internetové zdroje: [9] Portál veřejné správy. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor [online]. [cit. 2006-01-02]. Dostupné z:
[10] ŠAMŠULOVÁ, Eva. Accontes: daňové a účetní služby. Rezervy [online]. [cit. 20083-24]. Dostupné z:
[11] Účetnictví v zemědělství 2009/2. Rezervy na opravu hmotného majetku po 1. 1. 2009 [online]. [cit. 2009-4-7]. Dostupné z:
45
7 SEZNAM TABULEK A GRAFŮ Seznam tabulek: Tab. 1: Dodání služeb odběrateli, dodavatel požaduje zálohu (účetnictví dodavatele) Tab. 2: Účtování o zálohách poskytnutých dodavateli za služby (účetnictví odběratele) Tab. 3: Odpisování hmotného majetku Tab. 4: Zrychlené odpisování hmotného majetku Tab. 5: Maximální doba tvorby rezervy činí u hmotného majetku zatříděného Tab. 6: Účtování o pronájmu nebytových prostor Tab. 7: Rozúčtování neskladovatelných dodávek Tab. 8: Účtování přijaté faktury
Seznam grafů: Graf 1: Náklady a výnosy za 1. pololetí roku 2008 Graf 2: Náklady a výnosy za 1. pololetí roku 2009 Graf 3: Pohledávky z obchodního styku za 1. pololetí roku 2008 Graf 4: Pohledávky z obchodního styku za 1. pololetí roku 2009 Graf 5: Závazky z obchodních vztahů za 1. pololetí roku 2008 Graf 6: Závazky z obchodních vztahů za 1. pololetí roku 2009
Seznam obrázků: Schéma 1: Vznik a vyrovnání pohledávky Schéma 2: Závazky neskladovatelných dodávek obsahující: nakupované služby, faktury za dodávku el.energie a přefakturaci výdajů za dodávky
46
8 PŘÍLOHY K PRÁCI Příloha č. 1: Nájemní smlouva Příloha č. 2: Smlouva o zajištění poskytování dodávek Příloha č. 3: Názorná faktura vydaná za nájemné za kalendářní měsíc Příloha č. 4: Názorná faktura vydaná neskladovatelných dodávek za kalendářní měsíc Příloha č. 5: Názorná faktura přijatá za sdružené služby dodávky zemního plynu
47
