Uživatelská příručka. dodatek pro tržní oceňování

Uživatelská příručka – dodatek pro tržní oceňování

Obsah

Tržní oceňování

Obsah Obsah ............................................................................................................... 4 Dodatek uživatelské příručky pro tržní oceňování...................................... 5 Ovládání programu při zpracování tržního posudku............................... 5 Popis oceňovacích metod pro objekty ...................................................... 7 Ocenění podle vyhlášky, věcná hodnota dle cenového předpisu........ 7 Věcná hodnota dle THU ......................................................................... 8 Metody pro úpravu ceny objektu .............................................................10 Opotřebení ..............................................................................................10 Úprava ceny přičtením a násobkem .....................................................10 Popis oceňovacích metod pro pozemky .................................................11 Metody tříd polohy.................................................................................11 Indexová metoda, srovnávací indexová metoda .................................12 Metoda cenových map ...........................................................................13 Porovnávací metoda...............................................................................13 Popis metod pro celkové ocenění nemovitosti ......................................13 Výnosová hodnota .................................................................................13 Porovnávací metoda...............................................................................14 Stanovení obvyklé ceny .............................................................................15 Shrnutí ocenění nemovitosti.....................................................................15 Živnostenská banka................................................................................15 Rozšíření pro Českou spořitelnu .................................................................16 Údaje v úvodu okna posudku...................................................................16 Objekty posudku........................................................................................18 Údaje na konci okna posudku ..................................................................19 Údaje o znalci .............................................................................................20 Aktualizace hodnoty zajišťovacího prostředku ......................................20 Elektronické výstupy pro ČS ....................................................................21 Aplikace PDFCreator ................................................................................21 Stanovení obvyklého nájemného.................................................................22 Porovnávací metoda stanovení obvyklého nájemného ......................23 Reverzní výnosová metoda....................................................................23 Stanovení výsledné výše obvyklého nájemného .....................................24

4

Dodatek uživatelské příručky pro tržní oceňování Rozšířená verze programu Delta-NEM pro tržní oceňování umožňuje vytvářet posudky podle metodiky České spořitelny a obecné tržní posudky, které využívají dalších metod ocenění neuvedených v ostatních metodikách.

Ovládání programu při zpracování tržního posudku Pokud chcete vytvářet tržní posudek, přepněte políčko Metodika na začátku hlavního okna posudku do stavu Česká spořitelna, Živnostenská banka nebo Obecná metodika, podle toho, jaký posudek chcete vytvářet. Po přepnutí na metodiku České spořitelny nebo Živnostenskou banku se úvodní údaje v hlavním okně posudku rozšíří o možnost zadání evidenčních údajů o nemovitosti, které příslušná banka požaduje. Za úvodními údaji je v hlavním okně seznam pro zadávání objektů (objekty zde nejsou roztříděny podle druhu jako ve vyhlášce), následují pozemky a za nimi tlačítka pro ocenění nemovitosti jako celku (např. výnosová metoda). Na konci je pak tlačítko pro stanovení obvyklé ceny z jednotlivých dílčích cen získaných použitými metodami ocenění. Před seznamem objektů, stejně jako před seznamem pozemků, jsou skupiny zaškrtávacích políček, které umožňují zvolit metody použité k oceňování. Zvolenou metodou je pak třeba ocenit všechny objekty resp. pozemky. Jakmile je zaškrtnuto políčko některé metody, je k seznamu objektů (resp. pozemků) přidán sloupec, v němž se zobrazují ceny jednotlivých objektů (resp. pozemků) získané oceněním danou metodou. Znalec tak má v hlavním okně celkový přehled o cenách jednotlivých součástí nemovitosti. Oceňovací metody je možno kdykoli v průběhu práce na posudku přidávat či ubírat. Při odebrání metody se data pro její ocenění neztratí, takže po jejím případném opětovném přidání zůstanou data nedotčena.

5



Část hlavního okna posudku pro zadávání oceňovaných součástí nemovitosti A – seznam povolených oceňovacích metod pro objekty s naznačenou korespondencí zvolených metod a sloupců s cenami u oceňovaných objektů B – seznam povolených oceňovacích metod pro pozemky spolu se sloupci s cenami C – povolené metody pro celkové ocenění nemovitosti – výnosová hodnota je skutečně použita, tudíž je u ní zobrazena výsledná cena Objekt se přidá stisknutím klávesy Enter na položce nový objekt (nebo poklepáním myší na této položce). Obdobně se přidávají pozemky. Po přidání nového objektu se otevře okno, které obsahuje několik karet – pro každou metodu jednu – na nichž je možné zadávat údaje o oceňovaném objektu pro danou metodu. Údaje, které jsou společné více kartám se automaticky přenášejí mezi kartami, takže je stačí zadat na jedné kartě a do ostatních se promítnou. Pokud je třeba automatickému přenášení údajů mezi kartami zabránit, je možné použít položku Rozvázat karty nabídky Nastavení. Rozvázaní karet je platné pro právě zadávaný objekt; karty zůstanou pro zvolený rozvázány dokud tato volba není opět vypnuta.

6

Okno s dvěma kartami – pro ocenění podle vyhlášky a pro ocenění podle věcné hodnoty. Je vidět, že údaje o výměrách a kubaturách se přenášejí mezi kartami. Stejně jako při oceňování podle vyhlášky lze použít klávesu F9 (nebo položku Ocenit objekt nabídky Výstup) pro zobrazení ocenění aktuálního objektu. V případě tržního oceňování bude zobrazeno ocenění zadávaného objektu metodou, která je na právě zobrazené kartě.

Popis oceňovacích metod pro objekty V následující části uživatelské příručky jsou popsány jednotlivé oceňovací metody použité v programu. Ocenění podle vyhlášky, věcná hodnota dle cenového předpisu Ocenění podle vyhlášky v tržních metodikách je shodné jako při vypracovávání odhadu podle vyhláškové metodiky, pouze objekty nejsou rozčleněny do seznamů podle typu, ale jsou všechny v jediném seznamu nadepsaném Objekty. Věcná hodnota dle cenového předpisu se rovněž shoduje s oceněním podle vyhlášky, při ocenění se však nepoužije koeficient Kp a odhadce má možnost zadat vlastní koeficient Ki. Zadání vlastního koeficientu Ki se provede zaškrtnutím políčka Nestanovovat koeficient Ki automaticky. 7



Zaškrtnutím tohoto políčka se uvolní pole pro zadání vlastní hodnoty koeficientu Ki.

Stisknutím tlačítka s kódem JKSO v prvním sloupci tabulky se zobrazí okno s detaily k vybrané položce, jak je zobrazeno níže.

Věcná hodnota dle THU Věcná hodnota dle THU umožňuje vypočítat cenu nemovitosti na základě vynásobení měrné jednotky jednotkovou cenou, která se získá typicky z databáze cen ve stavebnictví. Program přímo umožňuje používat data THU firmy RTS Brno, je rovněž možné napojit data THU firmy ÚRS. Pro ostatní zdroje data má odhadce možnost do programu přímo zadat jednotkovou cenu a způsob jejího zjištění zdůvodnit v popisu objektu. Použití dat THU firmy RTS Brno Pro použití dat THU firmy RTS je třeb nejprve zaškrtnou políčko „Použít databázi reprodukčních cen RTS“. Když je políčko zaškrtnuté, zobrazí se tabulka pro výběr cen, jak je vidět na obrázku níže.

Tabulka pro výběr cen z databáze RTS

Okno s detaily položky databáze cen RTS

V druhém sloupci tabulky lze zvolit druh stavby (horní polovina políčka) a konstrukčně-materiálovou charakteristiku (KMCH – dolní polovina políčka). Pokud není zadána KMCH, použijí se průměrné ceny.

V první části okna jsou zobrazeny znovu údaje z jednoho řádku tabulky cen RTS. Pod titulkem Skladba ceny je zobrazen rozklad ceny na jednotlivé položky a to v procentech a absolutních částkách. Uživatel má možnost měnit jednotlivé částky a tak ovlivňovat základní jednotkovou cenu. Pokud uživatele změní některý podíl, má možnost vrátit původní podíly pomocí tlačítka „Nastavit standardní podíly“ ve spodu okna.

Pro zvolený druh stavby se v prvním sloupci zobrazuje odpovídající kód JKSO. V dalších sloupcích je po řadě základní jednotková cena vybraná z databáze (ZJC), koeficienty pro úpravu základní ceny (index cenový, polohový a vybavení a koeficienty plochy a výšky podlaží) a vedlejší rozpočtové náklady (VRN) v procentech základní ceny. Dále následuje upravená jednotková cena (UJC), která je vypočtena ze základní ceny vynásobením koeficienty a připočtení zadaného procenta vedlejších rozpočtových nákladů. Tuto cenu lze rovněž zadat přímo odhadem. Poslední sloupec obsahuje váhu, která má význam pouze pokud je v tabulce zadáno více řádků – váha se použije pro výpočet váženého průměru jednotkových cen.

8

Pozn.: Databáze cen THU firmy RTS není standardní součástí programu, je třeba ji zvlášť objednat (viz ceník produktů firmy Diotima, s.r.o.).

9



Metody pro úpravu ceny objektu

Popis oceňovacích metod pro pozemky

Opotřebení V tržních metodikách lze použít všechny varianty výpočtu opotřebení, které jsou dostupné v ocenění podle vyhlášky, navíc lze použít metodu semikvadratickou, kvadratickou nebo kubickou.

Metody tříd polohy Metodu tříd polohy poprvé publikoval Wolfgang Naegeli. Metoda využívá skutečnosti, že cena stavebního pozemku je v relaci k ceně nemovitosti na něm stojící.

Opotřebení se zjistí podle následujících vzorců:

Před zadáváním vlastních dat je možné uvést popis polohy pozemků. Dále je třeba zadat seznam oceňovaných pozemků s parcelními čísly a výměrami.

Semikvadratická metoda A = (S/Z + S2/Z2)/2 100 % Kvadratická metoda A = S2/Z2 100 % Kubická metoda určení životnosti Z = S + (ZZ + S3/(2 ZZ2)) Q/100 ...pro S ≤ Z Z = S + S/2 Q/100

...jinak

A = S/Z Význam symbolů:

K určení ceny pozemku je třeba především zadat cenu nemovitosti, která na pozemku stojí. Program umožňuje odhadci, aby zadal cenu nemovitosti přímo do odpovídajícího políčka nebo může využít tlačítka Nastavit cenu umístěného vpravo od políčka. Stisknutím tohoto tlačítka je zobrazena nabídka použitých metod ocenění objektů, takže odhadce může určit na základě které oceňovací metody se má cena stavby určit. Po vybrání metody se do políčka pro cenu stavby vloží součet cen všech objektů obsažených v posudku oceněných zvolenou metodou. (Pozn.: Tato cena se nemění automaticky při následné změně cen nemovitostí.) Dále je třeba zadat charakteristiky nemovitosti, z nichž se určí podíl ceny pozemku na ceně stavby.

A .......... opotřebení v procentech S............ stáří stavby Z ........... předpokládaná celková životnost ZZ ........ základní životnost (určená z tabulky podle provedení stavby) Q........... stav prvků dlouhodobé životnosti (100 = velmi dobrý stav)

Podíl ceny pozemku se liší podle toho, jestli jde o provozní stavbu nebo obytný dům a dále podle velikosti města. Nejprve je tedy třeba zatřídit nemovitost podle využití. Pokud zvolíte provozní stavbu, je možné dále zadat podíl provozních prostor. Pomocí tohoto údaje se interpoluje mezi hodnotami pro provozní a obytné stavby.

Úprava ceny přičtením a násobkem Pokud odhadce při tržním ocenění uzná za vhodné, může snížit či zvýšit cenu buď přičtením či odečtením určité částky nebo vynásobením určitým koeficientem. Tak lze zahrnou vlivy na cenu stavby, které nebyly výslovně zahrnuty do metodiky ocenění. V případě užití těchto metod pro úpravu ceny stavby má odhadce možnost zadat text zdůvodňující úpravu ceny spolu se seznamem hodnot upravujících cenu.

Zadávání dat pro metodu tříd polohy 10

11



Dále se zadává plocha pozemku zastavěná nemovitostí – metodou tříd polohy se ocení část pozemku do trojnásobku zastavěné plochy.

Výběrem z nabídky se nastaví hodnota koeficientu do políčka. Tuto hodnotu lze rovněž přímo změnit.

Nakonec následuje tabulka hodnocených faktorů polohy. Každému faktoru dopovídá tlačítko, po jehož stisknutí se otevře okno s detailním popisem faktoru, kde se rovněž může nastavit hodnota faktoru. Vpravo od každého tlačítka je zobrazena aktuálně nastavená hodnota faktoru bez popisu. Toto zobrazení slouží pro rychlou orientaci odhadce.

Metoda cenových map Z hlediska programu Delta-NEM je metoda cenových map triviální, poněvadž většina námahy s oceňováním podle cenové mapy je skryta právě ve vyhotovené cenové mapě. Do programu je tak třeba pouze zadat seznam pozemků spolu s jednotkovými cenami určenými na základě cenové mapy.

Indexová metoda, srovnávací indexová metoda Indexovou metodu publikoval p. Brachmann pro zjištění cen pozemků v nových spolkových zemích SRN. V programu je metoda realizována ve dvou variantách; srovnávací indexová metoda vyžaduje pro ocenění zadání srovnatelných pozemků, zatímco indexová metoda je zjednodušená varianta, která vyžaduje pouze zadání jednotkové ceny srovnatelného pozemku.

Porovnávací metoda Porovnávací metoda umožňuje ocenit pozemky srovnáním s jinými pozemky, jejichž cena je známá. Pro ocenění je tak třeba zadat seznam oceňovaných pozemků a seznam srovnávacích pozemků. Pro každý srovnávací pozemek se zadá cena a výměra, z nichž se určí jednotková cena (jednotkou cenu lze zadat i přímo). Jednotková cena je dále upravena vynásobením koeficientem prodejnosti Kp a váhou. Aritmetický průměr upravených jednotkových cen srovnávacích pozemků se použije jako jednotková cena oceňovaných pozemků.

Popis metod pro celkové ocenění nemovitosti Výnosová hodnota Výnosová hodnota je součet předpokládaných čistých budoucích příjmů z nemovitosti odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Zadávání údajů pro srovnávací indexovou metodu

Program umožňuje zvolit různé modely předpokládaných budoucích příjmů. Pro většinu použití je však dostačující model „konstantní zisk po neomezenou dobu“, tzv. věčná renta.

Kromě textů, které popisují pozemky, je třeba zadat vlastní seznam pozemků. Pro každý pozemek se zadá název, parcelní číslo a výměra, při ocenění indexovou metodou bez srovnatelných pozemků navíc cenu srovnatelného pozemku. K těmto základním údajům je třeba dále doplnit koeficienty pro úpravu ceny. Hodnoty jednotlivých koeficientů jsou zobrazeny v jednom řádku tabulky s příslušným pozemkem. Políčko s hodnotou koeficientu předchází tlačítko po jehož stisknutí se zobrazí nabídka, kde lze zvolit hodnotu koeficientu. Do poslední položky menu lze dopsat libovolný text, pokud žádná z nabízených variant nevyhovuje.

Pro vlastní výpočet je třeba zadat reprodukční cenu nemovitosti pro určení nákladů na provoz, údržbu a pojištění procentem z reprodukční ceny. Dále je třeba zadat časovou cenu pro výpočet amortizace. Obě tyto ceny lze automaticky převzít z ocenění objektů pomocí tlačítka Nastavit cenu. Po stisknutí tohoto tlačítka se zobrazí nabídka s použitými metodami ocenění objektů. Po vybrání metody je nastavena jak reprodukční tak časová cena. (Pozn.: Případná následující změna cen objektů se neprojeví automaticky, je nutno znovu cenu nastavit.)

12

13



Pro modely pracující s konstantním ziskem se zadávají příjmy rozdělené podle pronajatých ploch. K pronajatým plochám je možné zadat účel jejich užití. Tento údaj slouží pouze pro dokumentaci nemovitosti v posudku, ve výpočtu se neodrazí. Kromě výnosů je třeba zadat náklady. Tam, kde to je smysluplné, je umožněno zadávat náklady procentem z reprodukční ceny. Pro modely počítající s proměnným ziskem se zadává přímo zisk po jednotlivých letech. Dále je třeba zadat dosahované procento pronajmutí, další předpokládanou životnost stavby pro určení amortizace. Je možné zaškrtnou políčko pro omezení životnosti na 30 let, které je někdy doporučováno. Nakonec je možné vybrat účel užití stavby, podle něhož se přednastaví míra kapitalizace. Míru kapitalizace (zvlášť pro výpočet amortizace a pro výpočet výnosové hodnoty) je možné rovněž přímo zadat. Porovnávací metoda Ocenění porovnávací metodou vychází z porovnání oceňovaného předmětu s obdobnými předměty, jejichž cena je známá. Program DeltaNEM umožňuje použít dvě varianty porovnávací metody – a to variantu podle doc. Bradáče doporučenou např. pro oceňování pro Českou spořitelnu a univerzální variantu, která dává odhadci větší volnost ve způsobu porovnání. Porovnávací metoda podle doc. Bradáče Při ocenění touto metodou se nejprve zadají popisné údaje, které slouží pouze k charakterizaci nemovitosti v posudku. Dále se zadají jednotková množství, podle nichž se stavba porovnává. Jde o obestavěný prostor, zastavěnou plochu všech podlaží, podlahovou plochu všech podlaží, hrubou užitkovou plochu a čistou užitkovou plochu. Není nutné zadávat všechny hodnoty, nicméně je třeba, aby pro oceňovanou nemovitost a srovnávací nemovitosti byl zadán aspoň jeden společný typ jednotkového množství, jinak by pochopitelně nebylo možné nemovitosti porovnat. Po zadání jednotkových množství je třeba zadat koeficienty hodnotící nemovitost podle kritérií, které ovlivňují porovnání.

14

Nakonec je třeba zadat seznam porovnatelných nemovitostí. Údaje zadávané k porovnatelným nemovitostem se shodují s těmi u oceňované nemovitosti. Odhadce má možnost ukládat porovnatelné nemovitosti do databáze pro opakované využití. Databázi tvoří seznam nemovitostí, do něhož lze přidávat nebo z něho odstraňovat nemovitosti stejně jako objekty libovolného jiného seznamu v programu. Navíc lze přidat právě oceňovanou nemovitost do seznamu stisknutím tlačítka Přidat oceňovanou nemovitost. U každé nemovitosti v databázi je tlačítko použít, jehož stisknutím se nemovitost okopíruje do seznamu porovnatelných nemovitostí oceňované nemovitosti.

Stanovení obvyklé ceny Po provedení ocenění zvolenými metodami musí odhadce určit výslednou cenu. Na konci hlavního okna posudku je tlačítko Obvyklá cena, jehož stisknutím se zobrazí okno, kde jsou shrnuty ceny určené všemi použitými metodami ocenění. Odhadce nyní musí stanovit obvyklou cenu, vyplnit ji do příslušného políčka a připojit text zdůvodňující stanovení obvyklé ceny. Pokud je použita pro ocenění věcná i výnosová hodnota, bude v okně zobrazena i cena stanovená Naegeliho metodou váženého průměru. Pokud bylo provedeno stanovení věcné hodnoty více metodami, musí znalec nejprve určit konečnou věcnou hodnotu vyplněním příslušného políčka. V takovém případě je výsledek Naegeliho metody váženého průměru určen až po vyplnění věcné hodnoty.

Shrnutí ocenění nemovitosti Živnostenská banka Při ocenění podle metodiky Živnostenské banky lze automaticky vytvořit formulář „Shrnutí informací o nemovitosti“, který je vložen do posudku na odpovídající místo. K úpravě obsahu formuláře slouží tlačítko Shrnutí informací umístěné na konci hlavního okna posudku. Při jeho prvním stisknutí se automaticky určí typ formuláře a doplní se do něj údaje z posudku. Odhadce pak musí formulář projít a doplnit další údaje, které nelze zjistit z posudku. Pokud program neurčil typ shrnutí správně, nebo jej nebylo možné určit, musí odhadce typ přepnou pomocí políčka Typ shrnutí (první položka v okně formuláře). Při přepnutí typu formuláře 15


Tržní oceňování dojde k jeho novému vytvoření, takže všechny změny provedené v původním formuláři budou ztraceny.

Rozšíření pro Českou spořitelnu Údaje v úvodu okna posudku Metodika Pro vypracování ocenění nemovitosti pro Českou spořitelnu, a. s. (dále jen ČS) podle metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení vydané v červnu 2006 se v hlavním okně posudku se přepne políčko Metodika do stavu Česká spořitelna 2002/2006. Úvod a závěr posudku Stisknutím tlačítka Úvod a závěr posudku se otevře okno se šablonou titulní strany, hlavní části, záhlaví a paty stránek zpracovávaného posudku. Šablona obsahuje texty a tabulky vyžadované metodikou ČS. V textu jsou obsažena pole s šedým mřížkovaným podkladem. Při sestavování výsledného textu posudku budou tato pole nahrazena údaji vypočítanými nebo vyplněnými při zadávání posudku. Do připraveného rámečku na titulní straně posudku lze vložit obrázek tak, že se umístí textový kurzor do rámečku a v nabídce Úpravy se vybere položka Vložit obrázek. Zobrazí se dialogové okno pro otevření obrázku. Vyhledejte a otevřete požadovaný soubor s obrázkem, který má být vložen do textu (obrázek musí být ve formátu JPG, PNG, BMP nebo DIB). Velikost vloženého obrázku se omezí velikostí původního rámečku. Pokud velikost obrázku není vyhovující, lze ji upravit poklepáním myší na obrázek – pak se zobrazí okno Formát obrázku, ve kterém je možno zadat požadované rozměry obrázku v centimetrech. Obdobným způsobem lze vkládat obrázky kamkoli do textu v programu Delta-NEM. Okno s úvodem a závěrem posudku ze zavře stisknutím kláves Ctrl+Enter, tím se veškeré provedené změny uloží. Základní údaje o posudku, objednatel posudku V těchto sekcích se vyplňuje číslo posudku podle zvyklostí znalce. Déle datum prohlídky, ocenění a vyhotovení posudku. Do údajů o objednateli posudku se vyplní identifikace osoby, která si u znalce objednala ocenění, 16

včetně úplné adresy a dalších známých údajů. Dále se může zadat číslo, datum a vystavitel objednávky. Těmito údaji budou nahrazena příslušná pole v šabloně posudku (viz výše). Nemovitost, vlastníci nemovitosti V sekci Nemovitost se vyplňuje typ nemovitosti dle charakteru hlavní stavby. Dále se vyplňuje adresa posuzované nemovitosti. Pokud je zaškrtnuto políčko nastavit údaje automaticky podle níže vybraného katastru, některá políčka nelze editovat a jsou automaticky nastavena podle údajů vyplněných níže v sekci Umístění nemovitosti. V sekci Vlastníci nemovitosti se vyplní údaje o vlastníkovi nebo vlastnících nemovitosti, pro ocenění pro ČS je nutné vyplnit alespoň u jednoho vlastníka jméno, příjmení, adresu, rodné či identifikační číslo a druh vlastnictví. Účel ocenění, stav posuzované nemovitosti Zde se uvede účel ocenění podle požadavků objednatele a vyplní se účel úvěru zaškrtnutím příslušného políčka nebo i kombinace políček. U položky Historie se zaškrtnou příslušná políčka a vyplní se rok události. Dále se zaškrtnou příslušná pole pro Technický stav, Konstrukce, Využití, apod. podle skutečného stavu a platné dokumentace. V případě výstavby se uvažuje stav po dokončení. Vyplní se počet podlaží, bytových a nebytových jednotek (současný / budoucí stav). Vklad investic do nemovitosti Uvede se odhad předpokládaných investic do nemovitosti, případně rozpočtové náklady na investice do nemovitosti. Zaškrtne-li se políčko „pokud není zvlášť oceněn budoucí stav, stanovit budoucí věcnou hodnotu jako součet investic a současné věcné hodnoty“, ve výsledném textu posudku v tabulce souhrnu ocenění posuzované nemovitosti ve sloupci budoucí stav se automaticky vyplní věcná hodnota určená přičtením investic k věcné hodnotě vyplněné ve sloupci současný stav (pouze pokud není oceněn budoucí stav ve vlastní variantě). Prodejnost nemovitosti Vyplní se znalcem stanovené údaje o prodejnosti nemovitosti. Dále se uvede kupní cena nemovitosti, je-li známa a není-li starší než 3 roky.

17


Tržní oceňování Zpracovat přílohu č. 1 pro bytové a nebytové jednotky Políčko se zaškrtne v případě, že je požadováno vyplnění přílohy č. 1 pro bytové a nebytové jednotky. Pokud je políčko zaškrtnuto, příloha č. 1 se automaticky vloží do tabulky Přílohy posudku, která je umístěna níže, na konci hlavního okna posudku. Umístění nemovitosti Pro správné zobrazení údajů o obci a pro případný výpočet administrativní ceny se vybere datum platnosti Lexikonu obcí. Dále se vyplní údaje o obci a katastrálním území, případně stačí zadat Číslo k.ú., ostatní údaje se potom automaticky doplní podle zadaného katastru. Podle těchto údajů se automaticky vyplní údaje o obci a katastru v sekci Nemovitost, pokud je výše zaškrtnuto políčko nastavit údaje automaticky podle níže vybraného katastru.

Objekty posudku Byty a nebytové prostory Pokud se oceňují byty nebo nebytové prostory, zaškrtnou se políčka požadovaných metod ocenění a do tabulky se vloží nový byt. Zobrazí se okno pro ocenění bytu a vyplní se údaje potřebné k ocenění. Na konci okna, v sekci Shrnutí ocenění bytové nebo nebytové jednotky, se vyplňují souhrnné údaje o oceňované jednotce. Je-li zpracovávána příloha č. 1, jsou tyto údaje použity při automatickém sestavení této přílohy při vyplňování tabulky Detail bytové jednotky (resp. nebytové jednotky). Není-li zpracovávána příloha č. 1, jsou tyto údaje použity pro vyplnění tabulky Bytová jednotka (resp. Nebytová jednotka) v úvodu výsledného textu posudku. Hodnotu políčka Dům nelze měnit, je automaticky vyplněna číslem budovy zadaným v hlavním okně posudku v sekci Shrnutí oddílu. Do políčka Číslo jednotky (resp. Typ) se zadá číslo (resp. typ) bytu nebo nebytové jednotky. V políčku Typ objektu se vybere možnost byt nebo možnost nebytový prostor, v případě použití administrativního ocenění se toto políčko nedá měnit a je automaticky vyplněno podle údajů zadaných při ocenění jednotky. Stisknutím tlačítka Převzít z ocenění se vyplní políčka jejichž údaje již byly zadány dříve při ocenění jednotky. Pro jednotku se dále zadá Obecná cena a Spoluvlastnický podíl z ceny pozemku.

18

Okno pro ocenění bytu se zavřete stisknutím kláves Ctrl+Enter, tím se veškeré zadané údaje uloží. Objekty, pozemky, věcná břemena V těchto sekcích se provede ocenění objektů, pozemků a věcných břemen zahrnutých do odhadu ceny nemovitosti.

Údaje na konci okna posudku Shrnutí oddílu Pokud je výše zaškrtnuto políčko Zpracovat přílohu č. 1 pro bytové a nebytové jednotky, potom se v této sekci zadávají údaje o budově a spoluvlastnický podíl k pozemku. Tyto údaje jsou zobrazeny ve výsledném textu přílohy č. 1 v tabulce Bytové a nebytové jednotky. Dále se vyplňuje obecná cena pozemku, která slouží k určení spoluvlastnického podílu na pozemku v ocenění jednotlivých bytů (resp. nebytových jednotek) v okně pro ocenění jednotky v sekci Shrnutí ocenění bytové nebo nebytové jednotky. Pokud se nezpracovává příloha č. 1, jsou údaje zadané v této sekci zobrazeny v úvodu výsledného textu posudku v tabulce Bytová jednotka nebo Nebytová jednotka nebo Rodinný dům, domek. V případě ocenění bytu nebo nebytové jednotky se vyplní políčko Číslo budovy (ostatní políčka se nevyplňují). V případě ocenění rodinného domu se vyplní údaje v části Rodinný dům, domek. Obvyklá cena Stisknutím tlačítka Obvyklá cena se zobrazí okno pro zadání hodnoty nemovitosti. Hodnoty vyplňované v tomto okně se ve výsledném textu posudku zobrazují v tabulce Souhrn ocenění posuzované nemovitosti. V horní části okna zobrazena rekapitulace cen objektů a pozemků zadaných v posudku. Dále se zadávají hodnoty stanovené znalcem jednotlivými metodami ocenění, dle požadavků ČS. U vybraných položek lze zaškrtnout políčko Stanovit automaticky, potom položku nelze měnit a nastavuje se podle údajů zadaných dříve v posudku. Do políčka Minimální cena při rekonstrukci se vyplní hodnota zohledňující riziko při provádění rekonstrukce. Přílohy posudku V této sekci se zadávají přílohy posudku. U nového posudku jsou v tabulce automaticky vyplněny povinné přílohy vyžadované ČS. Další 19


Tržní oceňování přílohy je možno přidávat do prázdného řádku tabulky. Stisknutím tlačítka Obsah přílohy se zobrazí okno s textem vybrané přílohy, nadpis přílohy je zobrazen v titulku okna. Do textu je možné vkládat také obrázky. Vkládání obrázků je popsáno výše v sekci Úvod a závěr posudku.

Údaje o znalci Před vyhotovením výsledného textu posudku je třeba zadat údaje o znalci, zhotoviteli posudku. Tyto údaje jsou většinou společné pro všechny posudky a stačí je vyplnit pouze jednou. V nabídce Nastavení se vybere položka Údaje o znalci a vyplní se políčko Místo vyhotovení a text pro Živnostenské oprávnění. Potom se v nabídce Nastavení vybere položka Nastavení programu a na kartě Česká spořitelna 2002/2006 se v sekci Další údaje o znalci vyplní další údaje, které se mají uvádět ve výsledném textu posudku – především jméno a příjmení znalce a osobní číslo znalce přidělené ČS.

Aktualizace hodnoty zajišťovacího prostředku Program Delta-NEM umožňuje pohodlně vytvořit formulář „Aktualizace hodnoty zajišťovacího prostředku“. Tlačítko pro vytvoření formuláře je na konci hlavního okna posudku. Stisknutí tlačítka otevře okno, kam je možné zadat data o průběhu rozestavěnosti. Úplně nahoře okna je tlačítko „Nastavit hodnoty podle stavby posudku“, které nastaví hodnoty podle prvního objektu v posudku. Pokud má posudek více variant (variantu posudku lze vytvořit tlačítkem „Přidat variantu“ v hlavním okně posudku), použijí se hodnoty z poslední varianty. (Tak lze například k základnímu posudku přidat novou variantu, která se bude používat průběžně pro aktualizaci hodnoty stavby, a původní ocenění zachovat nezměněno). Některé hodnoty nelze převést z ocenění a musí se vyplnit ručně. Význam jednotlivých hodnot ve formuláři je patrný z metodiky ČS.

též k odstranění všech případných změn ve výsledném textu provedených v textovém editoru. Hodnoty i výsledný text formuláře se ukládají spolu s posudkem, takže při příštím vytváření formuláře pro aktualizaci hodnoty zajišťovacího prostředku stačí posudek otevřít a upravit příslušné hodnoty.

Elektronické výstupy pro ČS Uložit soubor SPZ Stisknutím tlačítka Uložit soubor SPZ se sestaví datový soubor s údaji o oceňované nemovitosti (ve formátu SPZ) vyžadovaný ČS. Pokud soubor nelze sestavit z důvodu chybějících povinných údajů v posudku, zobrazí se okno s chybovým hlášením. Je-li soubor úspěšně sestaven, zobrazí se dialogové okno pro uložení souboru, v okně je automaticky vyplněn název souboru podle specifikace ČS. Dále se vybere umístění souboru a stiskne se tlačítko Uložit. Odeslat soubory SPZ a PDF e-mailem Stisknutím tlačítka Odeslat soubory SPZ a PDF e-mailem se sestaví datový soubor s údaji o oceňované nemovitosti (ve formátu SPZ) a soubor s elektronickou verzí ocenění (ve formátu PDF). Pokud soubory nelze sestavit z důvodu chybějících údajů v posudku, zobrazí se okno s chybovým hlášením. Jsou-li soubory úspěšně sestaveny, uloží se s automaticky vytvořenými názvy podle specifikace ČS, pokud již soubor s takovým jménem existuje, zobrazí se dialogové okno s upozorněním. Pokud byly soubory úspěšně uloženy, zobrazí se okno pro odeslání elektronické pošty s uloženými soubory jako přílohami. Před vlastním odeslání je nutno doplnit elektronickou adresu příjemce, případně je možno upravit text zprávy. Dále se pošta odešle standardním způsobem, podle používaného programu elektronické pošty.

Aplikace PDFCreator

Vlastní vytvoření výstupního textu lze provést tlačítkem „Zobrazit výstup aktualizace hodnoty“. Při prvním zobrazení se do textu automaticky promítnou zadané hodnoty. Text lze libovolně editovat. Vytiskne se běžně jako samotný posudek z nabídky „Výstup“. Pokud se změní hodnoty v předešlém okně, nepromítnou se změny do výstupního textu automatiky, ale až po stisknutí tlačítka „Nastavit výchozí hodnoty“ umístěného nad výstupním textem. Stisknutím tohoto tlačítka však dojde

Instalace aplikace PDFCreator Při prvním použití výstupu do formátu PDF se zobrazí průvodce instalací aplikace PDFCreator, nebyla-li aplikace nainstalována dříve.

20

21

Pro výstup do formátu PDF je používána aplikace PDFCreator.



Instalaci je možno provést z CD. Nejdříve se vloží do CD mechaniky instalační CD programu Delta-NEM (pokud se automaticky spustí instalace programu Delta-NEM, je nutné ji zrušit). Potom se stiskne tlačítko Instalace z CD. Tím se spustí instalační program aplikace PDFCreator. Další možností je instalace z internetu. Stisknutím tlačítka Instalace z internetu se stáhne instalační program aplikace PDFCreator (cca 10 MB) ze serveru www.diotima.cz (pokud počítač nebyl připojen k síti internet, je nutné ho připojit). Po úspěšném dokončení stahování se instalační program spustí. Třetí možností je nainstalovat aplikaci PDFCreator manuálně. Zrušení ukládání do formátu PDF Ukládání do formátu PDF může trvat delší dobu, zvláště u rozsáhlejších posudků nebo u posudků s větším množstvím obrázků. V průběhu ukládání do formátu PDF je zobrazeno dialogové okno s tlačítkem Zrušit ukládání, jeho stisknutím se zruší ukládání do formátu PDF. Vlastní aplikace PDFCreator může ještě nějakou dobu běžet, před svým ukončením může zobrazit dialogové okno pro uložení souboru. V tom případě pro úplné ukončení aplikace PDFCreator je nutno stisknout tlačítko Storno. Možné problémy s aplikací PDFCreator Výstup (ukládání) do PDF nelze provést, pokud aplikaci PDFCreator právě používá jiný program, nebo z nějakého důvodu nebyla ukončena při jejím předchozím použití. V takovém případě se zobrazí chybové hlášení „aplikace PDFCreator právě běží, pravděpodobně ji používá jiný program“ a je nutné vyčkat na ukončení aplikace PDFCreator, anebo ji ukončit ručně pomocí aplikace Správce úloh systému Windows (otevře se klepnutím pravým tlačítkem myši na spodní lištu Windows. Ze zobrazené nabídky se vybere položka „Správce úloh“).

Stanovení obvyklého nájemného

Stanovení obvyklého nájemného lze provést jednou ze dvou metod a to porovnávací metodou nebo reverzní výnosovou metodou. Je rovněž možné použít kombinaci obou metod a v závěru stanovit výsledné nájemné na základě těchto dílčích hodnot. Hlavní okno posudku pro metodiku obvyklého nájemného obsahuje kromě obecných údajů o posudku dvě zaškrtávací políčka pro obě výše zmíněné metody, před kterými je umístěno tlačítko Nákladová cena nemovitosti. Stisknutím tohoto tlačítka se otevře okno obsahující běžné tržní oceňování nemovitosti. Tak lze stanovit tržní cenu pronajímané nemovitosti pro potřeby reverzní výnosové metody. Pokud však dokážete určit cenu pronajímané nemovitosti jiným způsobem nebo nechcete reverzní výnosovou metodu používat, nemusíte tuto možnost využít. Porovnávací metoda stanovení obvyklého nájemného Porovnávací metoda pro stanovení obvyklého nájemného je v podstatě totožná s porovnávací metodou pro stanovení ceny nemovitosti, jak byla popsána výše. Reverzní výnosová metoda Reverzní výnosová metoda stanovuje výši nájemného na základě nákladové ceny pronajímané nemovitosti jako výši úroků, které by majitel získal uložením dané částky v peněžním ústavu místo jejich investice do pronajímané nemovitosti. Další podrobnosti k vlastní metodě lze získat např. z článku „Příklad zjištění výše ekonomického nájemného ze stavby“ Doc. Bradáče publikovaném v Soudním inženýrství, ročník 13-2002, číslo 3. Okno pro zadání dat pro tuto metodu obsahuje pole pro různé druhy nákladů a výnosů a dále pole pro nákladovou cenu nemovitosti (tj. cenu bez opotřebení) a časovou cenu nemovitosti (tj. cenu s opotřebením). Tyto ceny může znalec buď zadat na základě vlastní úvahy nebo (typicky) nechá tuto cenu vyplnit automaticky z určení nákladové ceny, které je součástí posudku.

Jako nadstavbu k tržnímu oceňování obsahuje program Delta-NEM metodiku pro stanovení obvyklého nájemného. Prakticky se tato metodika dostane přepnutím výběrového políčka Metodika na začátku hlavního okna posudku do stavu Obvyklé nájemné.

K určení nákladové ceny slouží tlačítko Nákladová cena nemovitosti umístěné v hlavním okně posudku. Stisknutím tohoto tlačítka se objeví tabulky pro zadání objektů nemovitosti stejné jako při běžném tržním oceňování. Pokud se nájemné neurčuje reverzní výnosovou metodou, není třeba údaje pro nákladovou cenu nemovitosti zadávat.

22

23


Stanovení výsledné výše obvyklého nájemného Obdobně jako při stanovení obvyklé ceny nemovitosti je i při určení výše obvyklého nájemného na konci hlavního okna posudku tlačítko Obvyklé nájemné, které slouží k zadání výsledné částky stanoveného obvyklého nájemného a případného komentáře, jak se dospělo ke konečné částce. Pokud je použita jenom jedna metoda určení výše obvyklého nájemného, výsledná částka se bere rovna částce určené zvolenou jedinou metodou. Toto chování programu lze nicméně změnit v okně otevřeném tlačítkem Obvyklé nájemné. Zde lze určit jinou částku (např. zaokrouhlenou a pod.). Pokud jsou k určení výše obvyklého nájemného použity obě metody, je nutné použít tlačítko Obvyklé nájemné a výslednou částku stanovit podle úvahy znalce na základě výsledků dílčích metod (dílčí výsledky jsou pro přehlednost v okně pod tlačítkem Obvyklé nájemné zobrazeny).

24

Uživatelská příručka. dodatek pro tržní oceňování

Recommend Documents