ZNALECKÝ POSUDEK č. 4873/56/2014 - Dodatek o ceně pozemků parc. č. 2365 jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č. 2367 jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram
Objednatel znaleckého posudku:
Advokátní kancelář Janák Zeithaml a spol. náměstí T.G.Masaryka 142 26101 Příbram I
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny pro dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu (přílohy jsou obsaženy v původním posudku č. 4873/56/2014 ze 6.7.2014). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Příbrami 5.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemků parc. č. 2365 jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č. 2367 jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádala AK Janák Zeithaml a spol. za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Mlýn Červený Hrádek 763 264 01 Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: 7 452 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V této části obce Sedlčany - Červený Hrádek není možnost napojení na plyn. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V II
0,80 0,85
II I
0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 719,87 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6.2014 a 29.11.2014 za přítomnosti objednavatele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy ze dne 1.4.2014 - kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č. 1779 pro kat. území Sedlčany je uveden jako vlastník Prádelna Sedlčany - družstvo, Na Červeném Hrádku 763, 264 01 Sedlčany (27087379). -2-
6. Dokumentace a skutečnost V KN jsou oceňované pozemek vedeny takto: parc. č. 2365 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2367 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2368/2 - ostatní plocha - ostatní komunikace, parc. č. 2369/2 - trvalý travní porost. Ve skutečnosti je na pozemku parc. č. 2365 objekt ČOV, na parc. č. 2367 objekt bývalého mlýna čp. 763 s nádvořím, na parc. č. 2368/2 je ostatní plocha - bývalé komunikace zarostlé travním porostem, na parc. č. 2369/2 je trvalý travní porost (louka). Objekt bývalého mlýna pochází z roku 1854. V letech 1997 až 1998 byla část původního bytu ve II.NP upravena na kanceláře. Čistírna odpadních vod (ČOV) byla postavena v roce 2000.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný bývalý mlýn čp. 763 společně s příslušenstvím a pozemky se nachází jižně od říčky Mastník a je stavebně propojen s objektem prádelny na sousedním pozemku parc. č. 2366. Jedná se o část obce Sedlčany - Červený Hrádek, která není s obcí stavebně srostlá.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 1.2. Pozemek parc. č. 2367
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna. 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,893 i=1
-3-
č. I
Pi -0,06
V
0,00
III II II III
0,00 0,00 0,00 0,95
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - Bez možnosti napojení na plyn. 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 0,40
IV
0,00
II
-0,05
II II
0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,380 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,339
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 Pozemek parc. č. 2365 je stavební pozemek, který je zastavěný objektem ČOV. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,893 Index polohy pozemku IP = 0,380 -4-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,893 * 1,000 * 0,380 = 0,339 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 719,87 Typ
Parcelní číslo 2365
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 72,00
Index
Koef.
0,339
Upr. cena [Kč/m2] 244,04
Jedn. cena [Kč/m2] 244,04
Cena [Kč] 17 570,88 17 570,88
Ocenění staveb na pozemcích Čistírna odpadních vod Přízemní objekt s pultovou střechou krytou taškami. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné, strop s rovným podhledem. Podlahy z hrubého betonu. Vnitřní i vnější omítky vápenné. Dveře dřevěné hladké. Elektroinstalace. Stáří 2000 = 14 let, předpokládaná další životnost 66 let při celkové životnosti 80 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
N. vodní hospodářství zděná 1251
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha I.NP 6,30 * 11,40
=
[m2] 71,82
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 71,82 m2 71,82 m2
Podlaží I.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 5,00 m
359,10 / 71,82 71,82 / 1
Součin 359,10 359,10 = 5,00 m = 71,82 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží I.NP zastřešení
Obestavěný prostor (6,30 * 11,40)*(5,00) (6,30 * 11,40)*(1,20/2) -5-
= =
359,10 m3 43,09 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 359,10 m3 43,09 m3 402,19 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S X C S C C S X S C C C X C X C X C X
10,30 23,90 13,10 6,10 2,20 0,60 5,30 3,20 0,00 2,30 3,20 0,30 4,20 3,10 0,00 7,10 0,30 3,30 3,10 0,00 0,40 0,00 2,70 0,00 5,30 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
= * * * * -6-
Upravený obj. podíl 10,30 23,90 13,10 6,10 2,20 0,60 5,30 3,20 0,00 0,00 3,20 0,00 0,00 3,10 0,00 7,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 78,10 0,7810
3 247,0,9390 1,0119 0,7200 0,7810
Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
* * =
402,19 m3 * 3 618,96 Kč/m3
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 66 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 80 = 17,5 % Koeficient opotřebení: (1- 17,5 % / 100) Výpočet ceny technologického zařízení Technologie ČOV 100 000,00Kč 46,67 % Hodnota technologického zařízení celkem Upravená cena technologického zařízení (vybavení) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ =
*
1,0000 2,0860 3 618,96 1 455 509,52 Kč
0,825
53 330,- Kč 53 330,- Kč + = * =
53 330,- Kč 1 254 125,35 Kč 0,339 425 148,49 Kč
Čistírna odpadních vod - zjištěná cena
=
425 148,49 Kč
Cena staveb celkem
=
425 148,49 Kč
Pozemek parc. č. 2365 - zjištěná cena
=
442 719,37 Kč
1.2. Pozemek parc. č. 2367 Pozemek parc. č. 2367 je zastavěn mlýnem čp. 763 a nádvořím. Pozemek parc. č. 2368/2 je veden jako ostatní plocha - ostatní komunikací, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem v mírném svahu. Pozemek parc. č. 2369/2 je je veden jako trvalý travní porost, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem v mírném svahu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
-7-
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,893 Index polohy pozemku IP = 0,380 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,893 * 1,000 * 0,380 = 0,339 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 719,87 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 2367
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,339
Výměra [m2] 940,00
Jedn. cena [Kč/m2] 244,04
244,04 Cena [Kč] 229 397,60 229 397,60
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,55
-0,10 -0,10 -0,10 0,60
4
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,090
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejná a nekomerční § 4 odst. 3 veřejná 719,87 0,090 1,000 64,79 Typ
Název
§ 4 odst. 3 veřejná
ostatní plocha ostatní komunikace
Parcelní číslo 2368/2
-8-
Výměra [m2] 468,00
Jedn. cena [Kč/m2] 64,79
Cena [Kč] 30 321,72
§ 4 odst. 3 veřejná trvalý travní porost Ostatní stavební pozemky - celkem
2369/2
17,00
64,79
1 101,43 31 423,15
Ocenění staveb na pozemcích dle § 31 vyhl. Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem podle § 12, pokud k datu ocenění a) je celá stavba pronajatá, b) je částečně pronajatá, jde-li o stavbu, nebo její převažující část, typu Z podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, c) není stavba pronajatá, ale jde o stavbu typu Z (stavby pro zemědělství a stavby pro úpravu zemědělských produktů) podle přílohy č. 8 k této vyhlášce a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje.
Ocenění staveb nákladovým způsobem Mlýn čp. 763 Jedná se o čtyřpodlažní budovu, která byla původně rozdělena na část skladovací (sýpky) a mlýnice (výroba mouky), část vodního hospodářství (bývalá vodní elektrárna) a část obytnou ve II. a III.NP byly byty mlynáře. Byt ve II.NP byl zrekonstruován na kanceláře. Základy bez izolací, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva. Stropy nad I. a II.NP v obytné části klenuté, ostatní dřevěné trámové masivní. Schodiště v obytné části kamenné, ostatní dřevěné. Střecha sedlová s původní taškovou krytinou. Okna dřevěná. Dveře dřevěné. Vnitřní omítky vápenné, fasáda již bez omítek. Elektroinstalace světelná i motorová pouze v části. Pro zatřídění stavby jsem zvolil stavby pro zemědělství a úpravu zemědělských produktů (mlýn - výroba mouky). Dispoziční řešení: I.NP - sklady, vodní elektrárna (volný neudržovaný prostor), mlýnice (bývalá technologie mlýna), II.NP - kanceláře, sýpka, III.NP - byt bez oken a dveří, sýpka - dezolátní stav podlah i stropů - nepřístupný prostor, IV.NP - sýpka - nepřístupný prostor hrozící propadnutí. Stáří 1854 = 160 let, částečné úpravy pouze v prostorách bytu ve II.NP - modernizace na kanceláře - 16 let. Celkové opotřebení je stanoveno analyticky podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Statický posudek č. 20/2014 ze dne 10.2.2014 vypracovaný Ing. Jaroslavem Cikánem, CSc. hodnotí celý objekt jako staticky nestabilní a nevyhovující, kromě části kde jsou kanceláře. V celém objektu jsou trhliny ve zdivu, stropy a krovy jsou napadené dřevomorkou včetně stropů nad horním podlažím sýpky. Střešní krytina se rozpadá. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 32,40 * 13,40 I.NP
= -9-
[m2] 434,16
II.NP II.NP IV.NP
32,40 * 13,40 32,40 * 13,40 32,40 * 13,40
= = =
434,16 434,16 434,16
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 434,16 m2 434,16 m2 434,16 m2 434,16 m2 1 736,64 m2
Podlaží I.NP II.NP II.NP IV.NP Součet PVP = PZP =
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 3,95 m 3,40 m 4,05 m 3,25 m
6 360,44 / 1 736,64 1 736,64 / 4
Součin 1 714,93 1 476,14 1 758,35 1 411,02 6 360,44 = 3,66 m = 434,16 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (32,40 * 13,40)*(3,95) II.NP (32,40 * 13,40)*(3,40) II.NP (32,40 * 13,40)*(4,05) IV.NP (32,40 * 13,40)*(3,25) zastřešení (32,40 * 13,40)*(4,25/2)
= = = = =
1 714,93 m3 1 476,14 m3 1 758,35 m3 1 411,02 m3 922,59 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
I.NP II.NP II.NP IV.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP NP NP NP Z
Obestavěný prostor 1 714,93 m3 1 476,14 m3 1 758,35 m3 1 411,02 m3 922,59 m3 7 283,03 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů
Obj. podíl [%] P P P S S C P
13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 92
Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 0,00 0,46
Upravený obj. podíl 6,03 13,98 6,35 7,00 2,90 0,00 1,65
7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 16. Elektroinstalace 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S P X S P P S C P S P S X P S C C X X X X X X X C X
3,90 2,70 0,00 1,80 1,80 2,40 2,40 3,00 3,40 3,40 3,00 3,00 0,00 6,10 6,10 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
8 100 100 50 50 92 8 100 92 8 92 8 100 20 10 70 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,31 1,24 0,00 0,90 0,41 1,02 0,19 0,00 1,44 0,27 1,27 0,24 0,00 0,56 0,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 46,37 0,4637
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 13,00 160 200 80,00 2. Svislé konstrukce P 30,40 100,00 0,46 13,98 30,14 160 180 88,89 3. Stropy P 13,80 85,00 0,46 5,40 11,65 160 160 100,00 3. Stropy P 13,80 15,00 0,46 0,95 2,05 160 180 88,89 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 15,10 160 160 100,00 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 6,25 80 80 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 3,90 92,00 0,46 1,65 3,56 160 160 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 8,00 1,00 0,31 0,67 16 56 28,57 8. Úprava vnějších povrchů P 2,70 100,00 0,46 1,24 2,67 160 160 100,00 10. Schody S 1,80 50,00 1,00 0,90 1,94 160 200 80,00 10. Schody P 1,80 50,00 0,46 0,41 0,88 160 160 100,00 11. Dveře P 2,40 92,00 0,46 1,02 2,20 160 160 100,00 11. Dveře S 2,40 8,00 1,00 0,19 0,41 16 40 40,00 13. Okna P 3,40 92,00 0,46 1,44 3,11 160 160 100,00 13. Okna S 3,40 8,00 1,00 0,27 0,58 16 50 32,00 14. Povrchy podlah P 3,00 92,00 0,46 1,27 2,74 160 160 100,00 - 11 -
Opot. z celku 10,4000 26,7914 11,6500 1,8222 15,1000 6,2500 3,5600 0,1914 2,6700 1,5520 0,8800 2,2000 0,1640 3,1100 0,1856 2,7400
14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 16. Elektroinstalace Opotřebení:
S P S
3,00 6,10 6,10
8,00 1,00 20,00 0,46 10,00 1,00
0,24 0,56 0,61
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 7 283,03 m3 * 1 595,38 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 91,3 % /100)
0,52 16 30 53,33 1,21 160 160 100,00 1,32 16 40 40,00
= * * * * * * = = * =
0,2773 1,2100 0,5280 91,3 %
2 115,0,9390 0,9352 0,8738 0,4637 1,0000 2,1200 1 595,38 11 619 200,40 Kč 0,087 1 010 870,43 Kč
Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Podle statika je objekt určen k úplné rekonstrukci, ale zůstává otázka pro jaký účel využití. V žádném případě tento objekt nemůže sloužit účelu, pro který byl původně postaven. Srážka za morální opotřebení: 1 010 870,43 * 10 % = 101 087,04 Kč Mlýn čp. 763 - zjištěná cena
=
909 783,39 Kč
+ = * * =
71 400,- Kč 71 400,- Kč 1,0000 2,2930 163 720,20 Kč
Studna vrtaná Vrtaná studna o průměru 250 mm a hloubce 30 m s el. čerpadlem. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 34 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
vrtaná 30,00 m 250 mm 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků - 12 -
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 50 = 32,0 % Koeficient opotřebení: (1- 32,0 % / 100)
Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,-Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
+ = * * = * =
53,3 %
* =
0,680 111 329,74Kč
12 840,- Kč 12 840,- Kč 1,0000 2,2930 29 442,12 Kč 0,467 13 749,47Kč
Upravená cena čerpadel
+
13 749,47 Kč
Studna vrtaná - zjištěná cena
=
125 079,21 Kč
Přípojka vody Vodovodní přípojka z PE v délce 98 m DN 40 mm. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 44 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm 2222
Délka:
98,00 m
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]
= * * =
Plná cena:
98,00 m * 825,48 Kč/m
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 60 = 26,7 % Koeficient opotřebení: (1- 26,7 % / 100)
*
Přípojka vody - zjištěná cena
=
Přípojka kanalizace Kanalizační přípojka z plastových trub v délce 22 m DN 150 mm. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 44 let.
- 13 -
360,1,0000 2,2930 825,48 80 897,04 Kč
0,733 59 297,53 Kč
Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm 2223
Délka:
22,00 m
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]
= * * =
1 240,1,0000 2,2840 2 832,16
Plná cena:
=
62 307,52 Kč
22,00 m * 2 832,16 Kč/m
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 60 = 26,7 % Koeficient opotřebení: (1- 26,7 % / 100)
*
Přípojka kanalizace - zjištěná cena
=
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Mlýn čp. 763 Studna vrtaná Přípojka vody Přípojka kanalizace
0,733 45 671,41 Kč
909 783,39 Kč 125 079,21 Kč 59 297,53 Kč 45 671,41 Kč 1 139 831,54 Kč
Nákladové ceny - celkem
=
1 139 831,54 Kč
Ocenění výnosovým způsobem Výnos z uvažovaného nájemného Nájemné za nepronajaté plochy se určí ve výši obvyklého nájemného a to pouze u prostor, které by bylo možné pronajmout (v celém objektu pouze II.NP, ostatní prostory v I.NP jsou po záplavě zanesené bahnem a vyšší podlaží od III.NP – včetně jsou staticky narušené a hrozí jejich propadnutí. Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a neužívaného objektu, bez řádné údržby, uvažuji s fiktivním pronájmem pouze II.NP mlýna - kanceláří za sazbu 400,- Kč/m2/rok a sýpky za sazbu 400,- Kč/m2/rok. Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahových ploch pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy kanceláří a skladovacích prostor v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitní kanceláří v Sedlčanech.
- 14 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro zemědělství Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,00 % Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m2] II.NP - kanceláře II.NP - sýpka - sklad Výnosy celkem
84,20 156,40
Nájemné [Kč/m2] 400,200,-
Nájemné [Kč/měsíc] 2 806,67 2 606,67
Výnos [Kč] 33 680,31 280,64 960,-
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 229 397,60 Kč - výměra stavebního pozemku: 940,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 434,16 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 105 952,41 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
-
5 297,62 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 64 960,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 6,00 %
= /
25 984,- Kč 33 678,38 Kč 6,00 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
561 306,30 Kč
64 960,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 1 139 831,54 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 561 306,30 Kč Rozdíl R = 578 525,24 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R
=
677 011,35 Kč
Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
677 011,35 Kč
Cena staveb celkem
=
677 011,35 Kč
Pozemek parc. č. 2367 - zjištěná cena
=
937 832,21 Kč
- 15 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 1.2. Pozemek parc. č. 2367
610 988,60 Kč 937 832,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 548 820,70 Kč
Celkem
1 548 820,70 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 548 820,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 1.2. Pozemek parc. č. 2367
442 719,40 Kč 937 832,10 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 380 551,50 Kč
Celkem
1 380 551,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 380 551,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 380 550,- Kč
slovy: Jedenmiliontřistaosmdesáttisícpětsetpadesát Kč
Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků včetně nemovitých věcí v obci Sedlčany a ani v blízkém okolí a to jak vyhodnocením nabídek z internetu – Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Ve vzdálenosti do 10-ti km se pozemky včetně staveb převážně pro zemědělské využití nabízejí na internetu následovně: Nabídka – Dublovice – montovaná hala dílen na okraji obce. Užitná plocha o celkové výměře 300 m2 za 2 690 000,- Kč, což činí 8 967,- Kč/m2. Tato cena je podle mého názoru značně nadhodnocená. Nabídka – Svatý Jan - Drážkov – na okraji části obce Drážkov je zemědělský areál (výrobně skladový – kravín, odchovna prasat a další objekty) bývalého ZD. Celková výměra užitné plochy 4 195 m2 za 2 849 000,- Kč, což činí 679,- Kč/m2. Podle mého názoru se jedná o neprodejný areál jako celek.
- 16 -
Nabídka – Kosova Hora – areál bývalých Staviv – přízemní halový zděný objekt na okraji obce. Hala o zastavěné ploše 408 m2 za 2 610 000,- Kč, což činí 6 397,- Kč/m2 . Prodej je včetně okolních pozemků o výměře 4 610 m2 . Nabízená cena je neúměrně vysoká s ohledem na velmi špatný stav objektu. Tyto nabídky jsou uvedené pouze pro informaci o cenách těchto nabízených pozemků včetně nemovitých věcí – stavebních objektů, které nelze využít pro srovnání s oceňovaným a značně zchátralým objektem mlýna. Z tohoto důvodu nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Po zvážení všech okolností a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu podle jediného možného způsobu a to podle vyhl. č. 441/2013 Sb. v celkové výši
1 380 550,- Kč
V Příbrami 5.12.2014
Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2.
Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.3.1985 číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4873/56/2014 - Dodatek znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4873/56/2014 - Dodatek.
- 17 -
Pohled na mlýn čp. 763
Mlýn II.NP - bývalá sýpka
Mlýn - II.NP kanceláře
Mlýn - III.NP bývalý byt
Mlýn - III.NP bývalý byt
- 18 -
