dodatek

č.j. 180 EX 21960/11

Znalecký posudek č. 950-60/2014 - dodatek 2

O obvyklé ceně nemovitostí pozemků na St. 42/1 o ploše 1164 m , zastavěná plocha a nádvoří, na St. 42/2 2 2 o ploše 33 m , zastavěná plocha a nádvoří, na St. 55/3 o ploše 174 m , vodní plocha, na St. 55/4 o ploše 2 2 219 m , zahrada, na St. 55/5 o ploše 245 m , trvalý travní porost, s objekty na St. 42/1 a 42/2 a objektu čp. 12 příslušenstvím, vše zapsáno na LV 312 v katastrálním území Lestkov pod Kozákovem, v obci Radostná pod Kozákovem, okres Semily, kraj Liberecký ve vlastnictví: Martin Ráliš, Pivovarská 2537/40, 466 01, Jablonec nad Nisou.

Objednatel posudku:

Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6

Účel doplňku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora, s doplněním ceny za objekt čp. 12 na St. 43. Podle stavu ke dni 22. 08. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 11 stran bez příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 22. 08. 2014

Vyhotovení č.

Znalecký posudek č. 950-60/2014 - dodatek

A. Dodatek 1. Předmětem dodatku Předmětem dodatku je doplnění ocenění předmětných nemovitostí o objekt čp. 12, který nebyl v původním posudku uveden. 2

Znaleckým úkolem je tedy ocenit nemovitosti na St. 42/1 o ploše 1164 m , zastavěná plocha a nádvoří, na 2 2 St. 42/2 o ploše 33 m , zastavěná plocha a nádvoří, na St. 55/3 o ploše 174 m , vodní plocha, na St. 55/4 o 2 2 ploše 219 m , zahrada, na St. 55/5 o ploše 245 m , trvalý travní porost, s objekty na St. 42/1 a 42/2 a objektu čp. 12 příslušenstvím, vše zapsáno na LV 312 v katastrálním území Lestkov pod Kozákovem, v obci Radostná pod Kozákovem, okres Semily, kraj Liberecký ve vlastnictví: Martin Ráliš, Pivovarská 2537/40, 466 01, Jablonec nad Nisou.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25. 06. 2014 bez přítomnosti povinného. Prohlídka uvnitř objektu nebyla znalci umožněna a základní informace nebyly povinným podány. Doporučený dopis na adresu povinného se vrátil znalci s poznámkou pošty „nevyzvednuto“ Doporučený dopis na adresu druhého povinného se rovněž vrátil s poznámkou pošty po oznámení o uložení „Nevyžádáno“. Znalec provedl prohlídku zvenku s částečným zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé.

3. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt čp. 12 na St. 43 b) Ocenění porovnávací metodou

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

Znalecký posudek č. 950-60/2014- dodatek

B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt čp. 12 na St. 43 Objekt je veden v katastru jako rodinný dům, jedná se o objekt penzionu se třemi apartmány a bytem správce, dále je v části objektu místnost využívaná jako jídelna nebo vinárna. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost, později zrekonstruovanou na penzion. Zděný objekt je půdorysně ve tvaru L část, kdy jihovýchodní strana je částečně podsklepená. Objekt pochází z roku 1893, v roce 1999 byl zrekonstruován na penzion. Objekt předpokládám částečně podsklepený, základy domu jsou kamenné s funkční izolací proti zemní vlhkosti. Zdivo objektu je bez deformací. Strop předpokládám trámový s rovným podhledem. V části jsou kamenné klenby. Střešní konstrukce dřevěný vázaný krov, stav krovu nebylo umožněno znalci prohlédnout. Střešní krytina je z asfaltových šindelů. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinku. Vnitřní omítky na cihelném zdivu předpokládám hladké vápenné štukové. Fasáda na zděné části z cihel je zateplená. Sokl objektu je kamenný. Vnitřní obklady předpokládám standardní pórovinové. Schody v objektu předpokládám kamenné nebo betonové u bývalé hospodářské části bylo přistavěno venkovní ocelové schodiště se dřevěnými stupni jako samostatný vstup do apartmánů. Dveře předpokládám dřevěné náplňové. Okna jsou dřevěná z eurohranolů, střešní okna jsou typu VELUX. Podlahy předpokládám v 1.NP betonové s keramickou resp. kamennou dlažbou. Podlahy v podkroví předpokládám dřevěné prkenné. Vytápění předpokládám ústřední kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem. Elektroinstalaci předpokládám světelnou a motorovou s automatickými jističi. Bleskosvod je proveden. Vnitřní vodovod předpokládám v provedení studené i teplé vody. Ohřev vody předpokládám el. bojlerem. Veřejný vodovod není v dosahu. Je využívána vlastní studna na pozemku St. 42/1. Plyn není zaveden, není v dosahu. Kanalizace je svedena ze všech zařizovacích předmětů do septiku. Veřejná kanalizace není v dosahu. Technický stav objektu je dobrý. Údržba je prováděna, stáří objektu je více než 85 let rekonstrukce proběhla cca v roce 1999-2000. Objekt se nachází na pozemku jiného vlastníka.

Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.1.1) Objekt čp. 12 na St. 43 – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.1 budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,046

Podlaží: Název 1. NP podkroví sklep Součet:

Výška 2,45 m 2,40 m 2,10 m 6,95 m

Zastavěná plocha 9,6×13,85+6,5×14,5 (9,6×13,85+6,5×14,5)×0,5 4×5

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

2

= = =

227,21 m 2 113,60 m 2 20,00 m 2 360,82 m

= =

2,41 m 2 120,27 m

_____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 3


Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 9,6×13,85×4,2+2×3,2×2×1,5+6,5×14,5×4,4 zastřešení 9,6×13,85×2,7/2+6,5×14,5×2,6/2 spodní stavba 2,3×4×5 Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

3

992,33 m 3 302,02 m 3 46,00 m 3 1 340,35 m

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – kamenné s funkční izolací 6,30 % 2. Svislé konstrukce – cihelné 15,00 % – kamenné 3. Stropy – trámové s rovným podhledem 8,20 % – kamenné klenby 4. Krov, střecha – dřevěný krov, umožňující podkroví 6,10 % 5. Krytiny střech – asfaltový šindel 2,70 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaný plech, hliník 0,60 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenná štuková hladká 7,10 % – kamenné zdivo 8. Úprava vnějších povrchů – minerální zateplená fasáda 3,20 % – kamenné zdivo 9. Vnitřní obklady keramické – předpoklad - běžné pórovinové obklady 3,10 % 10. Schody – venkovní ocelová konstrukce, dřevěné stupně 2,80 % – betonové nebo kamenné 11. Dveře – dřevěné náplňové 3,80 % 12. Vrata 0,00 % 13. Okna – z eurohranolů s izolačním dvojsklem 5,90 % 14. Povrchy podlah – dřevěné prkenné 3,30 % – betonové s keramickou dlažbou 15. Vytápění – ústřední kotlem na tuhá paliva + elektrokotel 4,90 % 16. Elektroinstalace – 220/380V s pojistkovými automaty 5,80 % 17. Bleskosvod – ano 0,30 % 18. Vnitřní vodovod – studená i teplá voda 3,30 % 19. Vnitřní kanalizace – ze všech zařizovacích předmětů 3,20 % 20. Vnitřní plynovod – není proveden 0,30 % 21. Ohřev vody – el. bojlery 2,20 % 22. Vybavení kuchyní – sporák a linka 1,80 % – 3 x vařič 23. Vnitřní hygienické vybavení – obezděná vana, 3 x sprchový kout, 5 x WC 4,30 % 24. Výtahy 1,40 % 25. Ostatní – krb, studna, žaluzie, satelit, internet, zabezpečovací zařízení 4,40 % 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 %

Hodnocení Podíl Podstandardní Standardní 60 % Podstandardní 40 % Standardní 50 % Podstandardní 50 % Standardní Standardní Standardní Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní

50 % 50 %

50 % 50 %

50 % 50 %

Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 14. Povrchy podlah 20. Vnitřní plynovod 24. Výtahy Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 –0,54 × 6,30 % –0,54 × 15,00 % × 40 % –0,54 × 8,20 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 7,10 % × 30 % –0,54 × 1,852 × 3,20 % × 30 % –0,54 × 3,30 % × 50 % –0,54 × 1,852 × 0,30 % –0,54 × 1,852 × 1,40 %

– – – – – – – – =

0,0340 0,0324 0,0221 0,0213 0,0096 0,0089 0,0030 0,0140

0,8547



Ocenění: 3

Základní jednotková cena (ZC): 2 710,– Kč/m Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9749 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,1714 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8547 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0460 3 Základní jednotková cena upravená: = 4 065,46 Kč/m 3 3 Základní cena upravená: 1 340,35 m × 4 065,46 Kč/m

=

5 449 139,31 Kč

Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – podstandardní 121 / (121 + 79) × 100 = 60,500 % 60,500 % × 6,30 % × 0,46 / 0,8547 2. Svislé konstrukce – standardní 60 % 121 / (121 + 79) × 100 = 60,500 % 60,500 % × 15,00 % × 60 % / 0,8547 2. Svislé konstrukce – podstandardní 40 % 121 / (121 + 79) × 100 = 60,500 % 60,500 % × 15,00 % × 40 % × 0,46 / 0,8547 3. Stropy – standardní 50 % 121 / (121 + 79) × 100 = 60,500 % 60,500 % × 8,20 % × 50 % / 0,8547 3. Stropy – podstandardní 50 % 121 / (121 + 79) × 100 = 60,500 % 60,500 % × 8,20 % × 50 % × 0,46 / 0,8547 4. Krov, střecha – standardní 121 / (121 + 29) × 100 = 80,667 % 80,667 % × 6,10 % / 0,8547 5. Krytiny střech – standardní 15 / (15 + 45) × 100 = 25,000 % 25,000 % × 2,70 % / 0,8547 6. Klempířské konstrukce – standardní 15 / (15 + 40) × 100 = 27,273 % 27,273 % × 0,60 % / 0,8547 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní 70 % 15 / (15 + 50) × 100 = 23,077 % 23,077 % × 7,10 % × 70 % / 0,8547 8. Úprava vnějších povrchů – standardní 70 % 15 / (15 + 30) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 3,20 % × 70 % / 0,8547 9. Vnitřní obklady keramické – standardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 3,10 % / 0,8547 10. Schody – standardní 50 % 15 / (15 + 65) × 100 = 18,750 % 18,750 % × 2,80 % × 50 % / 0,8547 10. Schody – standardní 50 % 121 / (121 + 79) × 100 = 60,500 % 60,500 % × 2,80 % × 50 % / 0,8547 11. Dveře – standardní 15 / (15 + 50) × 100 = 23,077 % 23,077 % × 3,80 % / 0,8547 13. Okna – standardní 15 / (15 + 50) × 100 = 23,077 % 23,077 % × 5,90 % / 0,8547 14. Povrchy podlah – podstandardní 50 %

+

2,051 %

+

6,371 %

+

1,954 %

+

2,902 %

+

1,335 %

+

5,757 %

+

0,790 %

+

0,191 %

+

1,342 %

+

0,874 %

+

1,360 %

+

0,307 %

+

0,991 %

+

1,026 %

+

1,593 %



15 / (15 + 32) × 100 = 31,915 % 31,915 % × 3,30 % × 50 % × 0,46 / 0,8547 14. Povrchy podlah – standardní 50 % 15 / (15 + 32) × 100 = 31,915 % 31,915 % × 3,30 % × 50 % / 0,8547 15. Vytápění – standardní 15 / (15 + 20) × 100 = 42,857 % 42,857 % × 4,90 % / 0,8547 16. Elektroinstalace – standardní 15 / (15 + 22) × 100 = 40,541 % 40,541 % × 5,80 % / 0,8547 17. Bleskosvod – standardní 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 0,30 % / 0,8547 18. Vnitřní vodovod – standardní 15 / (15 + 20) × 100 = 42,857 % 42,857 % × 3,30 % / 0,8547 19. Vnitřní kanalizace – standardní 15 / (15 + 30) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 3,20 % / 0,8547 21. Ohřev vody – standardní 15 / (15 + 15) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 2,20 % / 0,8547 22. Vybavení kuchyní – standardní 50 % 15 / (15 + 7) × 100 = 68,182 % 68,182 % × 1,80 % × 50 % / 0,8547 22. Vybavení kuchyní – standardní 50 % 15 / (15 + 7) × 100 = 68,182 % 68,182 % × 1,80 % × 50 % / 0,8547 23. Vnitřní hygienické vybavení – standardní 15 / (15 + 30) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 4,30 % / 0,8547 25. Ostatní – standardní 15 / (15 + 30) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 4,40 % / 0,8547 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 5 449 139,31 Kč × 44,105 % Cena po odečtení opotřebení:

+

0,283 %

+

0,616 %

+

2,457 %

+

2,751 %

+

0,132 %

+

1,655 %

+

1,248 %

+

1,287 %

+

0,718 %

+

0,718 %

+

1,677 %

+ =

1,716 % 44,105 % – =

Objekt čp. 12 na St. 43 – určená cena:

3

2 403 342,89 Kč 045 796,42 Kč

3 045 796,42 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou - doplnění Porovnání s podobnými nemovitostmi nelze provést pro nestandardní povahu oceňovaných nemovitostí a úprav. Ocenění je provedeno na základě zkušeností znalce podle povahy nemovitostí, jejich využitelnosti, podle přístupu k nim a přístupu přes ně k dalším nemovitostem ve funkčním celku. Za množství je 2 uvažována plocha pozemků v m . A dále byly přičteny redukované ceny jednotlivých objektů nebo úprav. Cena objektu čp. 12 byla redukována 50% a to z důvodu že leží na pozemku jiného vlastníka a dále je rovněž přístup přes pozemek jiného vlastníka, obojí bez věcného břemene práva chůze a jízdy po tomto zmiňovaném pozemku jiného vlastníka.

Stanovení porovnávací hodnoty: 2

Stanovená jednotková cena za m : Množství: Porovnávací hodnota:

× =

60,– Kč 2 1 835,00 m 110 100,– Kč



Úprava ceny: Objekty a úpravy jsou zohledněny přičtením. Ceny jednotlivých objektů a úprav jsou dále redukovány za přístup, vazbu na další objekty a polohu. Stodola na St. 42/1 Pergola Studny Bazén Zpevněné plochy Objekt na St. 42/2 Opěrné zdi Objekt č.p. 12 Součet: Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

+ + + + + + + +

=

30 000,– 125 000,– 30 000,– 45 000,– 37 500,– 100 000,– 22 500,– 1 500 000,– 1 890 000,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč =

2 000 100,– Kč 2 000 100,– Kč



C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem

3 045 800,– Kč 2 000 100,– Kč

a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV 312 bez závad dle odborného odhadu znalce činí:

2 000 000,– Kč Cena slovy: dvamiliony Kč

b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna:

0,- Kč

Závěr:

Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí 2 000 000,– Kč slovy dvamiliony Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 22. 08. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov



D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.Spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. ______________________________________________________________________________________

V Trutnově:

Razítko:

Podpis:

Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 950-60/2014 znaleckého deníku.



E. Fotodokumentace objektu čp. 12

Pohled na kamennou část z jihu

Pohled na část zděnou z cihel, z jihu

Pohled na kamennou část ze severozápadu _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 10


Detail vstupu do vinárny

vinárna

Celkový pohled z jihu _____________________________________________________________________________________________ Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: [email protected] 11

dodatek

Recommend Documents