Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed

Uitvoeringsmap

Bestuurlijke Aanpak Vastgoed Rotterdam-Rijnmond

Regionaal Informatie en Expertise Centrum (RIEC) Rotterdam-Rijnmond

Uitvoeringsmap

Bestuurlijke Aanpak Vastgoed RIEC Rotterdam-Rijnmond

Uitvoeringsmap

Bestuurlijke Aanpak Vastgoed Rotterdam-Rijnmond

Colofon Hans Karels - adviseur keten vastgoed tel. 010 267 23 17, RIEC Rotterdam-Rijnmond Jeffrey Berkhof - adviseur vastgoed & mensenhandel, tel. 010 267 35 07, RIEC Rotterdam-Rijnmond Oplage 100 www.riec.nl April 2012

Inhoudsopgave Inleiding

4

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Informatie en achtergrond Doel van de bestuurlijke aanpak vastgoed Doel uitvoeringsmap vastgoed Gebruik van de uitvoeringsmap Gevraagde besluitvorming gemeenten

6 6 7 8 8

Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

Definitie, achtergrond, ervaring en toekomstig beleid Het begrip vastgoedfraude Exploitatie Speculatie Aard en omvang Omvang van de fraude Risico’s van invloed misdaad op vastgoed Lokale samenwerking criminele netwerken Netwerktypen

9 9 9 9 9 10 10 11 11

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

Landelijk beleid Aanscherpen integriteit dienstverleners Verbetering transparantie binnen de sector zelf Wetswijziging Bibob 2012 Toespitsing extern toezicht vastgoedsector Versteviging integrale aanpak (bestuurlijk, fiscaal, strafrechtelijk) Landelijke (politieke) aandacht Historie ketenaanpak Vastgoed Beleidskader aanpak Vastgoed De Fraude Voorbij

12 12 12 12 13 13 13 14 15 15

Hoofdstuk 4 4.1 4.2

Verschijningsvormen vastgoedfraude Malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie Malafide activiteiten met betrekking tot speculatie

16 16 18

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Bestuurlijke aanpak vastgoed Informatiepositie gemeente Meldpunt misstanden vastgoed GBA-controles en inspectieteams, betreden van panden Meervoudig kijken tijdens inspecties Verschijningsvormen/herkennen misbruik vastgoed Juridisch kader bestuurlijke aanpak vastgoed

20 20 21 22 22 23 27

Hoofdstuk 6 6.1 6.2 6.3 6.4

Overige instrumenten t.b.v. aanpak Vastgoed Samenwerking met de banken Rotterdams Piepsysteem (ROPS) Vastgoedkaart Samenwerking met de Rijksbelastingdienst

36 36 36 37 37

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5

Korte werkbeschrijving keten Vastgoed-Regiogemeenten Casusoverleg Stroomschema signaal vastgoedfraude Processchema signalering vanuit gemeenten Wie zijn aangesloten bij het casusoverleg? Applicatie vastgoed

39 39 40 41 42 43

2

2

Bijlagen (vanaf pagina 44)*: I II III IV V VI VII VIII IX

Richtlijnen onzelfstandige bewoning Toelichting op de richtlijn onzelfstandige bewoning Nadere regels Gebiedquota voor kamerverhuur 2009 Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam (incl. bestuurlijke boete) 2006 Opzet Model beleidskader Aanpak Vastgoed Checklist/verslag van bevindingen na betreden van pand Bestuurlijke boete Huisvestingswet Meldingsformulier aan hypothecair financiers (te gebruiken na gemaakte afspraken met de NVB) Voorbeelden van indicatoren die duiden op mogelijke betrokkenheid georganiseerde misdaad t.a.v. vastgoed

44 46 48 50 87 90 92 99 101

* Bovenstaande documenten zijn reeds in gebruik o.a. door de keten Vastgoed, interventieteams of de Stadsregio Rotterdam. De documenten zijn toegevoegd als voorbeeld voor de gemeenten die nog geen gebruik maken van vergelijkbare richtlijnen, verordeningen of aanvullende documenten.

3

3

Inleiding Investering en witwassen van criminele gelden, frauduleuze vastgoedtransacties, misbruik in de sfeer van exploitatie en belegging en hypotheekfraude. Dit zijn vormen van vastgoedfraude die zich overal kunnen manifesteren1. Het brede terrein waarbinnen deze criminele praktijken plaatsvinden, maakt dat elke gemeente er kwetsbaar voor is. Uit het WODC-onderzoek ‘Malafide activiteiten in de vastgoedsector’ blijkt dat veel crimineel verdiend vermogen in de vastgoedsector terechtkomt. Vastgoed is waardevast en er wordt weinig toezicht gehouden op de vastgoedsector. Dit maakt de sector kwetsbaar voor malafide activiteiten2. De vastgoedsector is dé sector waar de illegale en legale economie samenkomen. De impact van financiële criminaliteit kan en mag daarom niet worden onderschat. Deze wordt wel eens vergeten tussen andere en meer zichtbare soorten criminaliteit, niettemin is financiële criminaliteit een permanent onderdeel van de samenleving. Op de punten waar de onderwereld in contact treedt met de bovenwereld, kan de bestuurlijke aanpak inbreken. Het feit dat de gelegenheidstructuur de georganiseerde criminaliteit kan faciliteren, betekent tegelijkertijd dat de aanpak van die gelegenheidstructuur de georganiseerde criminaliteit kan belemmeren of frustreren. Hét instrument om daar bij in te zetten, is de bestuurlijke aanpak. Kortom, gemeenten zijn waardevol en zelfs onmisbaar bij een effectieve bestrijding en voorkoming van vastgoedfraude. Daarom is een eenduidige bestuurlijke aanpak van alle gemeenten in de regio Rotterdam-Rijnmond van groot belang en van grote waarde. De bestuurlijke aanpak van georganiseerde criminaliteit richt zich niet zozeer op de kernactiviteiten van de georganiseerde criminaliteit, maar juist op de cruciale ondersteunende activiteiten. De maatregelen richten zich niet op personen (de potentiële daders), maar op de situaties en gelegenheidsstructuren die de georganiseerde criminaliteit faciliteren en soms zelfs aanmoedigen. Zo kunnen overheden door regelgeving (zoals vergunningstelsels, subsidieregels, etcetera) onbewust illegale activiteiten faciliteren3. Taak lokale overheden Lokale overheden hebben een belangrijke taak bij de bestuurlijke aanpak van georganiseerde criminaliteit. Het is de gemeente die de regie voert, bestuursrechtelijk instrumenten inzet, alle betrokken partijen samenbrengt en met deze samenwerkingspartners de noodzakelijke maatregelen vorm geeft. Gemeenten hebben veel informatie die voor de regionale partners van belang is. Zo is informatie uit het GBA in combinatie met informatie van de gemeentelijke belastingdienst en uitkeringsinstanties een goede indicatie bij het opsporen van inkomens-, uitkerings- en hypotheekfraude die weer van pas kan komen bij controles, het verlenen van vergunningen en dergelijke. Deze informatie helpt bij het opsporen van vastgoedfraude en het voorkomen daarvan. Aanpak vraagt maatwerk Vanzelfsprekend bestaan er verschillen tussen gemeenten wat betreft de vorm en omvang van criminaliteit die er plaatsvindt. Deze verschillen zijn onder andere gerelateerd aan de grootte van een gemeente en de geografische ligging. Ook de mate van toezicht, handhaving en controle is relevant. Er is echter geen gouden formule om de vorm en omvang te kunnen bepalen aan de hand van de grootte en ligging van de gemeente. Dit betekent dat de aanpak maatwerk vereist. Criminelen en criminele netwerken zijn altijd op zoek naar manieren om crimineel vermogen wit te wassen, bijvoorbeeld door te investeren in vastgoed. Bij aankoop van vastgoed maakt een crimineel onder meer gebruik van de diensten van een notaris, advocaat, taxateur en een

1

Kamervragen TK, Irrgang & De Wit (2008). Kamervragen over aanpak vastgoedfraude aan de Minister van Financiën en de Minister van Justitie, Den Haag. 2

Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP. 3 Hees, O. van, Olsthoorn, L. (2010). Handboek bestuurlijke aanpak georganiseerde criminaliteit. Utrecht, Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid.

4

4

bank. Het grote gevaar van deze lokale inbedding is dat onder- en bovenwereld zich ongemerkt vermengen. Het biedt echter ook kansen. Om gemeenten te helpen bij het op een hoger plan brengen van de bestuurlijke aanpak heeft het RIEC inmiddels vier uitvoeringsmappen ontwikkeld op de terreinen Bibob, softdrugs, mensenhandel en vastgoed. Voor u ligt de Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed Rotterdam-Rijnmond. Deze map is het resultaat van het besluit van het Regionaal College om in regionaal verband een sluitende integrale aanpak voor vastgoed op te stellen. Deze map bevat handvatten die een gemeente nodig heeft om vastgoedfraude effectief aan te kunnen pakken. Elke gemeente in samenwerking met het RIEC en de convenantpartners zal om concrete resultaten te halen zelf aan de slag moeten. Wat kan het RIEC voor u betekenen? Met de oprichting van het Regionaal Informatie- en Expertise Centrum (RIEC) is een organisatie gevonden die uw gemeente kan faciliteren en adviseren bij de implementatie en uitvoering van deze regionale aanpak. Indien u vragen heeft over deze map of het gebruik ervan, staat het RIEC dan ook tot uw beschikking. Een goed georganiseerde bestuurlijke aanpak van vastgoed is belangrijk en noodzakelijk. Want vergeet niet: georganiseerde criminaliteit komt overal voor, ook in uw gemeente.

5

5

1 | Informatie en achtergrond 1.1 | Doel van de bestuurlijke aanpak vastgoed Binnen de bestuurlijke aanpak neemt het openbaar bestuur, veelal op lokaal niveau, vanuit de eigen bevoegdheden en verantwoordelijkheden die maatregelen, om de georganiseerde criminaliteit in de activiteiten te belemmeren of te frustreren. Deze bestuurlijke aanpak valt of staat met de samenwerking met andere partners op veiligheidsgebied, zoals het RIEC, de politie en het Openbaar Ministerie. Het delen van informatie vanuit de verschillende organisaties is hierbij een van de belangrijkste processen. Wanneer de strafrechtelijke opsporing en vervolging door politie en justitie gecombineerd wordt met bestuurlijke en fiscale middelen, ontstaat misschien wel de meest optimale vorm van de bestrijding van georganiseerde criminaliteit; de geïntegreerde aanpak. Hiervoor gaan verschillende partijen, zoals gemeente, politie, Openbaar Ministerie en belastingdienst, op basis van gelijkwaardigheid, een intensieve samenwerking met elkaar aan. De ene keer zal dat leiden tot bestuurlijk, de andere keer tot strafrechtelijk optreden. Per geval wordt gezamenlijk bekeken welke instantie de beste kaarten in handen heeft om uit te spelen. De bestuurlijke aanpak is dus geen alternatief voor de opsporing, maar een aanvulling erop4. Politieke wil De burgemeester speelt een belangrijke rol als bestuurder in deze aanpak. De burgemeester kan bijvoorbeeld in het driehoeksoverleg komen tot een mix van handhavingsmaatregelen voor een bepaalde branche. Bestuurders moeten zich bewust zijn van de waarde van de bestuurlijke aanpak van criminele praktijken in de gemeente. Enerzijds omdat deze praktijken de gemeente veel schade kunnen berokkenen. Anderzijds omdat de bestuurlijke aanpak een belangrijke aanvulling vormt op de strafrechtelijke aanpak. De lokale driehoek speelt hierbij een cruciale rol. Tot op het hoogste niveau dient men overtuigd te zijn van het nut en de noodzaak van een bestuurlijke aanpak. Met andere woorden, de politieke wil om veiligheidsproblemen bestuurlijk aan te pakken, is een voorwaarde. De strafrechtelijke en bestuurlijke aanpak van criminele praktijken zijn complementair. Daar waar de strafrechtelijke mogelijkheden voor politie en justitie ophouden, is de gemeente aan zet en vice versa. Criminele praktijken hebben op verschillende manieren impact op de gemeente. De meest manifeste schade die door criminelen op lokaal niveau wordt veroorzaakt, heeft op drie hoofddomeinen betrekking. De veiligheid en het woon- en leefklimaat in wijken en buurten verslechteren door overlast. Criminele activiteiten brengen verloedering met zich mee. Ook meer direct kunnen burgers last hebben van criminele praktijken, bijvoorbeeld wanneer zij een woning huren van een malafide huisjesmelker. Criminele praktijken druisen in tegen de regels, wetten en beleid die binnen de gemeente gelden. Ze ondermijnen het lokale gezag. Wanneer een gemeente hierop goed zicht en geen grip (meer) op heeft, kunnen illegale praktijken de bestuurskracht van het lokale bestuur aantasten. Pogingen van criminelen om het lokaal bestuur te corrumperen, vormen een andere bedreiging. De (dreiging van) aantasting van het bestuur op een of meerdere domeinen binnen de gemeente is een directe aanleiding om de problematiek bestuurlijk aan te pakken dan wel de aanpak te intensiveren. Gemeente: bestuurlijk ingrijpen Daar waar criminele praktijken de kop opsteken in de bovenwereld van een gemeente, is het mogelijk om het probleem via bestuurlijke weg te bestrijden. Criminelen zijn immers tot op zekere hoogte afhankelijk van de bovenwereld. Voor het gros van de criminele praktijken geldt namelijk dat de betrokkenen afhankelijk zijn van de beschikking over panden en/of bedrijven om de illegale activiteiten te kunnen exploiteren. Voor de benodigde bezittingen en betrekkingen van panden en bedrijven is men aangewezen op toewijzing van vergunningen en aanbestedingen door de gemeente. Juist vanwege dit aspect bestaat er een afhankelijkheidsrelatie met de lokale overheid en komen onder- en bovenwereld onvermijdelijk samen. Dit raakvlak biedt het lokale bestuur mogelijkheden om er wat aan te doen. Aan gemeenten de taak om via de bestuurlijke weg in te grijpen – bij voorkeur samen met externe partners. Een bestuurlijke aanpak biedt enerzijds de mogelijkheid om criminelen 4

Hees, O. van, Olsthoorn, L. (2010). Handboek bestuurlijke aanpak georganiseerde criminaliteit. Utrecht, Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid.

6

6

en criminele groepen te ontmoedigen zich in de gemeente te vestigen en anderzijds om gevestigde criminelen uit de gemeente te weren. Een adequate aanpak voorkomt dat criminelen of criminele groepen malafide activiteiten ontplooien, bijvoorbeeld door hen aanvragen van vergunningen en subsidies te weigeren. Daarnaast kan ook worden opgetreden tegen situaties waarin blijkt dat vergunningen of subsidies al worden aangewend voor criminele activiteiten. Een inrichting kan voor bepaalde of onbepaalde tijd worden gesloten, er kunnen nadere voorwaarden aan een vergunning worden verbonden of een vergunning kan worden ingetrokken. Bewustwording Aan het onderkennen van de taak om bestuurlijk op te treden tegen criminele praktijken gaat een bewustwordingsproces vooraf. De gemeente moet inzien dat er zich binnen de gemeentegrenzen criminele praktijken voordoen. Daarnaast moet zij er van doordrongen zijn dat zij – samen met de veiligheidspartners – een taak heeft om deze misstanden aan te pakken en dat zij ook de mogelijkheden heeft om er wat aan te doen. Het bestuurlijk optreden vraagt bovendien om een andere insteek van de gemeenteambtenaren. Om te voorkomen dat de gemeente de ontplooiing van criminele praktijken bijvoorbeeld faciliteert door middel van vergunningen, moeten aanvragen van burgers kritisch bekeken worden. Waar de nadruk normaliter ligt op het nagaan van de voorwaarden om een vergunning te verkrijgen, komt de nadruk nu meer te liggen op het nagaan van aanwijsbare redenen om een vergunning niet te verlenen. De gemeente moet daarom een meer kritische houding aannemen ten opzichte van aanvragen, maar ook ten opzichte van al verleende vergunningen (handhaving en controle). Gemeenteambtenaren moeten zich realiseren dat zij als kritische dienstverleners moeten optreden. Zij moeten altijd gespitst zijn op mogelijke criminele praktijken. Een goed georganiseerde en ingebedde bestuurlijke aanpak zal op termijn resulteren in een effectief, preventief gemeentebeleid. Aanvragers uit het criminele circuit zullen terughoudender zijn met het aanvragen van vergunningen en subsidies. Daarnaast draagt de bestuurlijke aanpak bij aan een geïntegreerde aanpak van criminele praktijken, waarbij elke deelnemende partij haar eigen verantwoordelijkheden draagt. 1.2 | Doel uitvoeringsmap vastgoed Om een bijdrage te leveren aan beter zicht op de vastgoedsector en daarmee georganiseerde criminaliteit beter te bestrijden, is door het Regionaal Informatie- en Expertise Centrum Rotterdam-Rijnmond (RIEC) deze Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Vastgoed voor gemeenten opgesteld. Hierbij is gebruikgemaakt van de best practices uit het land, zoals het Emergo-project (Van Traa) in Amsterdam, het project Schone Handen in Limburg-Zuid en de Alijda-aanpak in Rotterdam. Praktische producten Deze uitvoeringsmap bevat een aantal praktische producten die de gemeenten kunnen benutten bij het verder vormgeven van hun lokale beleid tegen vastgoedfraude. De uitvoeringsmap is tevens bedoeld om gemeenten te verleiden om zoveel mogelijk uniforme maatregelen te nemen. Om een effectieve regionale samenwerking te kunnen realiseren is voor de regionaal georganiseerde partners van groot belang dat alle gemeenten in de regio op een vergelijkbare manier werken. Dit geldt niet alleen voor het ontwikkelen van uniforme werkwijzen maar ook voor de manier van informatiedeling. Daarnaast zal uniformiteit meer weerstand kunnen bieden aan criminele organisaties die altijd de weg van de minste weerstand zoeken. Als één of meer gemeenten achterblijven of een afwijken beleid invoeren kan dat consequenties hebben voor de verplaatsing van criminele activiteit naar die betreffende gemeente(n) in de regio. Nadrukkelijk wordt gesteld dat het uiteindelijk de gemeente is, die kiest welke maatregelen zij wenst. Vragen? Bij de implementatie en uitwerking van de maatregelen zal het RIEC een faciliterende en adviserende rol vervullen. Voor vragen over de inhoud, implementatie en uitvoering van deze map kunt u contact opnemen met de opstellers Hans Karels, adviseur keten vastgoed, tel. 010 267 23 17 en Jeffrey Berkhof, adviseur vastgoed & mensenhandel, tel. 010 267 35 07 van het RIEC Rotterdam-Rijnmond.

7

7

1.3 | Gebruik van de uitvoeringsmap De uitvoeringsmap is gemaakt met het doel alle gemeenten in de regio Rotterdam-Rijnmond te adviseren over en faciliteren bij de implementatie en uitvoering van gemeentelijk softdrugsbeleid. De map bevat een hoofdstuk dat de aard en omvang van vastgoedfraude in de regio beschrijft voor zover dat nu bekend is. Vervolgens treft u allerlei praktische documenten aan die gebruikt kunnen worden bij de uitvoering van elk gemeentelijk vastgoedbeleid, zoals een model beleidskader, APV-artikelen, werkprocessen, etc. Deze modeldocumenten zijn zo opgesteld dat met minimale inspanning een bewezen effectief beleidskader kan worden gerealiseerd. Omdat gemeenten autonoom zijn bij het vormgeven van het eigen beleid zijn bij de modeldocumenten zo veel mogelijk opties benoemd en kan de gemeente zelf de optie invullen die de voorkeur heeft. 1.4 | Gevraagde besluitvorming gemeenten Deze map bevat handvatten die een gemeente nodig heeft om de problematiek rondom vastgoed effectief aan te kunnen pakken. Bij een aantal van deze handvatten zal de gemeente op onderdelen een eigen invulling moeten verzorgen. Deze invulling houdt ook in het maken van specifieke beleidskeuzes. Een regionale aanpak van vastgoedfraude kan pas effectief zijn als alle partners, waaronder in het bijzonder de gemeenten, de problematiek erkennen en herkennen en de interne organisatie en instrumenten ter beschikking hebben om invulling te geven aan de eigen rol en verantwoordelijkheden. Gestreefd wordt naar regionale uniformiteit. Minimale besluitvorming (fase 1) Om een regionaal uniform basisniveau aan organisatie en bestuursrechtelijke instrumenten voor de aanpak en bestrijding van misstanden rondom vastgoed wordt alle gemeenten nadrukkelijk gevraagd besluitvorming te organiseren als het gaat om de volgende onderwerpen: 1. Aanwijzen gemeentelijk contactpersoon RIEC (tevens gemeentelijk casemanager Vastgoed) inclusief vervanging; deze persoon is tevens meldpunt voor meldingen en signalen van vastgoedfraude vanuit de gemeentelijke organisatie; 2. Vaststellen van het Model-Beleidskader, zie in de bijlagen pagina 89 en verder. 3. Besluiten tot kennisbevordering van gemeenteambtenaren betrokken bij (het signaleren van) vastgoedfraude en of misstanden met vastgoed door middel van training en opleiding. 4. Informatie-uitwisseling volledig privacyproof maken, gebaseerd op de Wet Bescherming Persoonsgegevens. Zie pagina 20 (paragraaf 5.1) in het kader ‘Informatie uitwisseling met gemeenten’. Uitgebreide besluitvorming (fase 2) Afhankelijk van de behoeften en wensen van de gemeente kan de gemeentelijke besluitvorming worden uitgebreid met de volgende onderwerpen: 5. Op basis van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam invoeren dan wel aanpassen van de regels omtrent kamerverhuur. 6. Instellen van interventieteams of andere vorm van toezicht. 7. Bundelen van bestuurlijke aanpak op pandniveau. 8. Contacten met banken. 9. Contacten met rijksbelastingdienst via het RIEC. De gemeente wordt geadviseerd een fasering aan te brengen in de besluitvorming. Deze moet leiden tot het implementeren en bereiken van een regionaal basisniveau aan bestuurlijke slagkracht voor de aanpak van vastgoedfraude

8

8

2 | Definitie, achtergrond, ervaringen en toekomstig beleid Wat wordt verstaan onder vastgoedfraude? En wat is de aard en omvang? Dat komt in dit hoofdstuk aan de orde, aan de hand van het onderzoek Malafide activiteiten in de vastgoedsector uit 20075. 2.1 | Het begrip vastgoedfraude Onder de term ‘vastgoedfraude’ kunnen zeer uiteenlopende criminele gedragingen worden verstaan. Van hypotheekfraude, investering en witwassen van criminele gelden, frauduleuze vastgoedtransacties, misbruik rondom beleggingen en vastgoed bv’s tot allerlei vormen van misbruik in de sfeer van exploitatie en bewoning. In de wetenschappelijke literatuur wordt onderscheid gemaakt tussen malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie enerzijds en speculatie anderzijds. 2.2 | Exploitatie Het exploiteren van en speculeren met panden is in beginsel rechtmatig en legitiem. Tegelijkertijd kunnen de opbrengsten zo lucratief zijn dat de verleiding om deze winsten op onrechtmatige wijze te realiseren, groot is. Bij de malafide activiteiten in panden (exploitatie) wordt een onderscheid gemaakt in drie verschijningsvormen. De eerste vorm is onrechtmatige bewoning, waarbij sprake is van illegale (door)verhuur aan legaal of illegaal in ons land verblijvende personen. De tweede vorm betreft onregelmatigheden rond de verhuur van particuliere woningen, waarbij de traditionele huisjesmelker zijn huurders uitbuit. Tot slot is er onrechtmatig gebruik. Binnen deze vorm wordt de woning voor andere doeleinden gebruikt dan reguliere huisvesting. Dit kan uiteenlopen van illegale pensions tot het gebruik van de woning als dekmantel voor criminele activiteiten. Denk aan wietplantages, vrouwenhandel, witwaspraktijken en illegale prostitutie (Ferwerda et al, 2007). 2.3 | Speculatie De malafide activiteiten met panden (speculatie) worden op basis van het onderzoek onderverdeeld in zeven verschijningsvormen. Bij ABC-transacties gaat het om die transacties waarbij er bij de verkoop van partij A aan B en van B aan C zaken gebeuren die niet rechtmatig zijn. De tweede vorm; de verkoopcarrousel heeft betrekking op het via malafide praktijken buitenproportioneel snel doorverkopen van panden om hogere winsten te behalen. De derde onderscheiden vorm is hypotheekfraude waarbij personen of groepen onder valse voorwendselen (zoals vervalste inkomensgegevens of vervalste identiteitsbewijzen) een (hogere) hypotheek proberen te bemachtigen. Belastingontduiking als vorm binnen malafide speculatie kent meerdere verschijningsvormen. Het onderhands betalen van vastgoed is wellicht de meest bekende. Een andere vorm die onderscheiden wordt, is het witwassen van crimineel of zwart geld via de aankoop van vastgoed. Hypotheekdiscriminatie of redlining is een vorm van malafide handelen door banken waarbij personen in bepaalde riskante buurten uitgesloten worden van een hypotheek. Tot slot kan er op verschillende momenten in de vastgoedsector – bij het verwerven en afstoten – sprake zijn van intimidatie en bedreiging. Het kan gaan om kopers en verkopers op executieveilingen, maar ook om taxateurs en notarissen die onder druk worden gezet. Het is van belang om aan te geven dat we bij de beschrijving van malafide activiteiten in het vastgoed soms aandacht schenken aan in beginsel bonafide activiteiten die ook ten behoeve van malafide activiteiten kunnen worden ingezet. Zo is sec speculeren met vastgoed niet strafbaar, maar waar speculeren met vastgoed samengaat met bijvoorbeeld belastingontduiking, hypotheekfraude of bedreiging, is wel sprake van een strafbaar feit (Ferwerda et al, 2007). 2.4 | Aard en omvang Van de totale omvang van vastgoedfraude in Nederland is geen beeld. Ook verschillen de verschijningsvormen per stad of regio. Dit is vooral bij de exploitatie-fraude het geval. Zo blijkt uit het eerdergenoemde onderzoek 'Malafide activiteiten in de vastgoedsector' dat illegale onderhuur in Amsterdam en Utrecht een groter probleem is dan in Den Haag en Rotterdam. In Den Haag en Rotterdam is weer meer sprake van uitbuiting van illegalen in de particuliere 5

Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP.

9

9

sector. Uit het onderzoek blijkt wel dat malafide activiteiten in de speculatie en exploitatie met elkaar samenhangen. Signalen over vastgoedfraude kunnen komen van juridische en financiële dienstverleners, zoals notarissen, makelaars en banken. Daarnaast kunnen signalen ook komen vanuit het Kadaster, de Kamer van Koophandel, Openbaar Ministerie (OM), Belastingdienst, woningcorporaties, gemeenten en de Regionale Informatie- en Expertisecentra (RIEC's). Door de geringe transparantie is de vastgoedmarkt aantrekkelijk voor misbruik, in de brede zin van het woord. De vastgoedmarkt wordt daarom structureel bedreigd door fraude, witwassen en georganiseerde misdaad. Minstens zo belangrijk is dat het geld dat daarmee wordt verdiend, via investeringen in vastgoed, de samenleving op de lange termijn corrumpeert en het zo belangrijke vertrouwen in economische instituties schaadt. Zo is uit de analyse van strafdossiers gebleken dat corrupte gemeenteambtenaren in meer of mindere mate betrokken waren bij de criminele activiteiten. De vastgoedsector is door zijn omvang een sector die alle facetten van het economische leven (letterlijk) in zich draagt. 2.5 | Omvang van de fraude Tot op heden zijn geen harde gegevens voorhanden over de omvang van het misbruik. Een relatief bescheiden misbruik heeft door de omvang van de sector al een forse betekenis. De totale sector kent een vermogen van meer dan € 1.000 miljard en ongeveer 8 miljoen panden met een totale hypotheek van +/- € 500 miljard. Daarnaast worden er 300.000 transacties per jaar gesloten. De Utrechtse hoogleraar mw. Unger tot is wel tot de conclusie gekomen dat in de vastgoedsector jaarlijks ongeveer € 6 miljard wordt witgewassen. Ook deze uitkomst is een (wetenschappelijk verantwoord) vermoeden. Medio maart 2011 kwam mw. Unger met een vervolgonderzoek. Haar conclusie: witwassen is systematisch op te sporen. 2.6 | Risico’s van invloed misdaad op vastgoed Tijdens een analyse in de rapportage van het WODC Vastgoed & Fout blijkt dat uit de twaalf (grotere) strafdossiers sprake was van leefbaarheidproblemen en verpaupering van woonpanden. Leefbaarheidproblemen vormden aanleiding voor onderzoek, waarna later bleek dat financieel-economische criminaliteit ten grondslag te liggen aan de problemen. Tijdens de analyse van het WODC is gebleken dat vrijwel alle hoofdverdachten uit de strafzaken opereerde vanuit een legale, wettige positie: een meerderheid werkt in de vastgoedsector als handelaar in onroerend goed. Tevens was een deel van de hoofdverdachten werkzaam in de financieel-administratieve sector, als adviseur of tussenpersoon. Dus personen die als wettige marktpartijen in de ‘bovenwereld’ werkzaam waren. De legale wettige beroepspositie in het bedrijfsleven vormt de basis van waaruit illegale activiteiten worden ontplooid. Belangrijk is te beseffen dat de illegale activiteiten geen incidenteel karakter hebben, maar systematisch en routinematig worden toegepast! Bovenstaand fenomeen is lastig inzichtelijk te maken. Dat komt omdat er geen eenvoudige scheiding te maken is tussen de criminele onderwereld en de nette bovenwereld. Dit beeld wordt bevestigd in de rapportage van de parlementaire werkgroep verwevenheid onderwereld/bovenwereld. Het onderscheid tussen criminele en legale betrokkenheid in de vastgoedmarkt is subtiel, kent meerdere schakeringen en vormen van wisselwerking. Wel blijkt uit onderzoek dat het raakvlak van de onder- en bovenwereld ligt bij de juridische en financiële dienstverleners. Om de vastgoedtransacties te kunnen uitvoeren, hebben criminelen de hulp van financiële ondernemingen, makelaars, taxateurs, notarissen, belastingadviseurs, trustkantoren, advocaten en accountants nodig. Uit strafzaken is gebleken dat personen uit de vastgoedsector (zoals tussenpersonen, verhuurders) in contact komen met mensen uit de onderwereld die baat hebben bij situaties als illegale verhuur, deze bieden anonieme verblijfsplaatsen/bedrijfsruimten voor criminelen. Hieruit worden weer inkomsten gegenereerd. Daarnaast worden woningen gebruikt om hun criminele activiteiten uit te voeren, bijvoorbeeld door criminele exploitatie van panden voor mensenhandel, opslag van wapens en wietplantages of het opdrijven van de prijzen bij de (snelle) verkoop van de vastgoedobjecten.

10

10

2.7 | Lokale samenwerking criminele netwerken In hoeverre zijn de illegale netwerken lokaal georiënteerd? Uit studie is gebleken dat illegale netwerken sterk lokaal gebonden zijn. Dat geldt zowel voor de binding tussen de samenwerkende leden van het netwerk als voor de locaties waar de illegaliteit plaatsvindt. De leidinggevenden van het criminele netwerk en de faciliteerders/dienstverleners ontmoeten elkaar in eigen stad. Als collega’s, via legale werkrelaties of zakenrelaties, via vrienden- en familierelaties, via lokale ondernemingen en uitgaansgelegenheden. Verder is uit onderzoek gebleken dat leidinggevenden van het criminele netwerk nauwelijks de eigen regio overschrijden bij de uitoefening van hun illegale praktijken. Men is meestal actief op de woningmarkt van de stad waar zij zelf woonachtig zijn. Binnen één regio bestaan op een aantal punten dwarsverbanden tussen de daar opererende illegale netwerken. In de eerste plaats zijn de leidinggevende vastgoedhandelaren uit de verschillende netwerken binnen één stad handelspartners van elkaar. Ze verkopen woningen of setjes woningen aan elkaar. Het bestaan van banden tussen de illegale netwerken zien we ook terug in de manier waarop medewerkers van de illegale netwerken naar elkaar doorverwijzen bij bijvoorbeeld huurverzoeken. Bijvoorbeeld (zo blijkt uit de praktijk) in het geval van een wietteler die op zoek is naar bedrijfsruimte. Daarnaast is gebleken dat de leidinggevenden van verschillende illegale netwerken in één stad elkaar van dienst zijn bij het verstrekken van fictieve dienstverbanden, bijvoorbeeld t.b.v. hypotheekfraude. Daarnaast is gebleken uit de analyse van meerdere strafzaken dat criminele netwerken binnen één stad gebruikmaken van de diensten van dezelfde notaris. Banden/contacten met het buitenland worden ook gezien. Het betreft dan meestal het land van herkomst van de leidinggevenden binnen het criminele netwerk. Het betreft dan zaken als het wegsluizen van criminele gelden. 2.8 | Netwerktypen Er zijn verschillende netwerktypen te onderscheiden, uiteenlopend van eenvoudige tot complexe netwerken. De eenvoudige netwerken zijn meestal gespecialiseerd in een beperkt aantal vormen van fraude waarbij een beperkt aantal actoren zijn betrokken. Meestal worden geen grote winsten gegenereerd. De meer complexe netwerken richten zich op een veelheid van activiteiten waarbij uiteenlopende actoren en specialisten zijn betrokken. De leiding van het netwerk bestaat uit meerdere personen en het netwerk telt tientallen medeverdachten. Gezamenlijk zijn zij actief op het terrein van hypotheekfraude, illegale onderhuur, oplichting, valsheid in geschrifte, belastingontduiking en de facilitering van productie en handel in drugs. Onderhuurders worden bedreigd en geïntimideerd. De winsten variëren van enkele tonnen tot enkele miljoenen euro’s. ABC-constructies worden toegepast om de winsten en activiteiten te verhullen. Bij de legale activiteiten treden dienstverleners als makelaars, notarissen en taxateurs op als dienstverleners. De diensten worden echter ook verleend bij de illegale activiteiten.

11

11

3 | Landelijk beleid Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste ontwikkelingen die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan in beleid aangaande vastgoedfraude. 3.1 | Het aanscherpen van de interne integriteit bij de juridische en financiële dienstverleners Juridische en financiële dienstverleners zijn onmisbaar voor het uitvoeren van vastgoedtransacties. En omdat criminelen voor het uitvoeren van hun illegale praktijken in veel gevallen gebruik maken van dezelfde juridische en financiële dienstverleners als burgers, zijn dienstverleners in deze markt kwetsbaar. Van de dienstverleners mag verwacht worden dat zij zich niet passief opstellen. E.e.a. heeft ertoe geleid dat het notariaat, advocatuur en makelaars/taxateurs interne en externe maatregelen hebben getroffen. Een aantal voorbeelden: een wijziging van de Wet op het notarisambt op 1 juli 2012 maakt het mogelijk bij de benoeming van notarissen (behalve de reeds bestaande toetsen) ook een persoonstoets uit te voeren. Daarnaast wordt de notaris wettelijk verplicht om de fiscus en het OM te informeren over de transacties die via zijn derdengeldrekening lopen. Deze maatregel draagt bij aan een betere bestrijding van financieel-economische criminaliteit. Bij de advocatuur zijn sinds juli 2009 de financiële richtlijnen verscherpt. Medio 2012 wordt een wetswijziging m.b.t. de Advocatenwet door de Tweede Kamer behandeld. In de wijziging zal o.a. het toezicht op de advocaten worden verscherpt. 3.2 | Verbetering transparantie binnen de sector zelf In de periode 2008-2011 heeft een aantal grote spelers in de vastgoedbranche zich verenigd in het IOV. En heeft zich in die hoedanigheid tot de Nationale Regiegroep Aanpak Misbruik Vastgoed gewend tot de vraag hoe de vastgoedpartijen en de Regiegroep gezamenlijk zouden kunnen optrekken en elkaar zouden kunnen versterken bij het tegengaan van malafide praktijken in de vastgoedmarkt. Dit heeft geleid tot goede samenwerking en kennisuitwisseling in een aantal expertgroepen waarin vertegenwoordigers van overheid- en marktpartijen gezamenlijk werken aan oplossingen voor concrete problemen. Het IOV heeft de afgelopen jaren een aantal maatregelen in gang gezet die tot doel hebben de integriteit en transparantie te bevorderen bij marktpartijen en frauderisico’s te beperken. 3.3 | Wetswijziging Bibob 2012 In 2003 is de Wet Bibob (Bevordering IntegriteitsBeoordeling Openbaar Bestuur) in werking getreden. De wet heeft tot doel te voorkomen dat de overheid ongewild criminaliteit ondersteunt en dat er oneerlijke concurrentie ontstaat, en te voorkomen dat de bovenwereld en onderwereld zich met elkaar vermengen. Voor de invoering van de Wet Bibob konden alleen de politie en het Openbaar Ministerie ingrijpen als er sprake was van malafide praktijken. Nu hebben ook andere bestuursorganen (zoals gemeenten) de mogelijkheid om criminele activiteiten aan te pakken. Ze kunnen de achtergrond van een bedrijf of persoon onderzoeken. De minister van Veiligheid en Justitie heeft het wetsvoorstel om de Wet Bibob te wijzigen op 21 maart 2011 aan de Tweede Kamer aangeboden. In het wetsvoorstel is onder meer opgenomen dat de wet wordt uitgebreid met: A) Vastgoed- en grondtransacties waarbij de overheid betrokken is als civiele partij; B) Exploitatie van speelautomaten en headshops; C) Importeren van vuurwerk. Het instrument Bibob is vanuit integriteitsoogpunt bij uitstek geschikt om te voorkomen dat de overheid (gemeenten) bij vastgoedtransacties criminele activiteiten faciliteert en past in het gezamenlijk aanpakken van plegers van misbruik en degene die hen daarbij helpen. De overheid (gemeenten) heeft bijvoorbeeld een betrokkenheid bij vastgoedtransacties als het gaat om (ver)huur van panden, aan- en verkoop en ook in het ontwikkelen van projecten. De overheid krijgt met de uitbreiding van de Wet Bibob de mogelijkheid om bij vastgoedtransacties te onderzoeken of er geen gevaar bestaat dat de partij met die wordt gecontracteerd strafbare feiten zal plegen. De rechtsbescherming vindt plaats bij de civiele rechter. Zoals zich het nu laat aanzien zal het wetsvoorstel per 1 juli 2012 in werking treden. Vanaf dat moment kunnen bestuursorganen een BIBOB-toets opleggen bij vastgoedtransacties.

12

12

3.4 | Toespitsing extern toezicht op de vastgoedsector Extern toezicht is van groot belang als stok achter de deur en als aanvulling op de maatregelen die de vastgoedsector zelf heeft genomen ter versterking van het interne toezicht. Zowel gemeenten als toezichthouders (AFM, DNB en BFT) spelen hierbij een serieuze rol. In het (landelijke) beleidsprogramma is met betrekking tot dit punt het volgende doel opgenomen: het toezicht op de vastgoedsector wordt uitgebreid en zal meer in gezamenlijkheid plaatsvinden waardoor signalen van misbruik sneller opvallen en preventief toezicht, met name door gemeenten, een impuls zal krijgen. 3.5 | Versteviging integrale aanpak (bestuurlijk, fiscaal en strafrechtelijk) Door gezamenlijke inzet van de fiscale, bestuurlijke en strafrechtelijke instanties wordt het misbruik van vastgoed effectiever tegengegaan. De integrale aanpak is gericht op het aanpakken van misbruik en criminaliteit in de vastgoedsector en het opwerpen van barrières. Sinds 2003 zijn een aantal grote vastgoedzaken gedraaid door zowel de Rijksbelastingdienst als de FIOD en het OM. Het betreft dan onderzoeken als ‘’Nokvorst” en de “Klimopzaak’’. In de jaren 2007-2009 zijn circa 1.000 zaken per jaar bij het OM aangebracht. Deze zaken worden door verschillende opsporingsdiensten aangeleverd, onder andere door regionale politiediensten, FIOD en Koninklijke Marechaussee. Op basis van grootschalig onderzoek in de vastgoedsector heeft de Rijksbelastingdienst bij 600 bedrijven in de vastgoedsector voor totaal € 300,-- miljoen aan boetes en naheffingen opgelegd. De FIOD heeft in verschillende zaken strafrechtelijk onderzoek verricht. In de loop van 2010 zijn 11 RIEC’s opgericht. Hiermee is een belangrijke stap gezet om de bestuurlijke aanpak één van de pijlers binnen de bredere, geïntegreerde aanpak van georganiseerde criminaliteit- verder te versterken. Vergroting van kennis en kunde bij gemeenten over de toepassing van Bibob en andere bestuursrechtelijke instrumenten en meer intensieve samenwerking tussen het lokale bestuur, politie, OM, en Rijksbelastingdienst zullen leiden tot een effectievere aanpak van georganiseerde criminaliteit, ook daar waar er verbindingen zijn met vastgoedtransacties en verwevenheid en onder- en bovenwereld. 3.6 | Landelijke (politieke) aandacht Landelijk heeft het thema Vastgoed en de georganiseerde misdaad steeds meer aandacht en staat het thema Vastgoed hoog op de politieke agenda. Met betrekking tot o.a. het thema vastgoed en de georganiseerde misdaad in zijn algemeenheid staat de landelijke politiek een meer en meer geïntegreerde aanpak voor ogen. Een aantal voorbeelden hiervan zijn: * Sinds 2006 is het thema ‘misbruik in de vastgoedsector’, met enige regelmaat bij de Kamer onder de aandacht gebracht. * Op 9 oktober 2008 werd het eindrapport van de parlementaire werkgroep Verwevenheid Onderwereld- en Bovenwereld gepresenteerd. * Sinds een aantal jaar bestaat een interdepartementaal overleg Vastgoed, en is een (landelijke) Regie- en Werkgroep Aanpak Misbruik Vastgoed in het leven geroepen. Op 3 november 2008 is een overheidsbreed beleidsprogramma “Aanpak Misbruik Vastgoed” aan de Kamer aangeboden. Globaal worden twee lijnen onderscheiden: 1) het aanscherpen van de interne integriteit bij de juridische en financiële dienstverleners en 2) het verbeteren van de transparantie van het vastgoedverkeer. * Op 25 maart 2008 is door de ministers van Justitie en Financiën een Nationale Regiegroep Aanpak Misbruik Vastgoed in het leven geroepen. Het mandaat van de Regiegroep is verlengd tot 1 januari 2015. * Op 29 september 2008 besloot de toenmalig minister ter Horst van Binnenlandse Zaken dat er een landelijke RIEC dekking moest komen, in navolging van Limburg-Zuid.

13

13

* Waarschijnlijk treedt op 1 juli 2012 de aangepaste Wet Bibob in werking. De wetswijziging biedt bestuursorganen de mogelijkheid om bij vastgoedtransacties partijen een Bibob-toets op te leggen. 3.7 | Historie ketenaanpak Vastgoed In Rotterdam is de gemeentelijke vastgoedaanpak ontstaan onder de noemer Alijdapandenaanpak. Het project is vernoemd een historisch figuur, namelijk Jonkvrouw Alijda van Spangen. Het project startte in 1997 met de aanpak van drugsrunners in de Rotterdamse wijk Spangen. De aanpak bleek succesvol. In 1999 is daarom besloten dat de aanpak breder ingezet moest worden. De aanpak richt zich nu op malafide pandeigenaren. Het project kreeg op 12 september 2003 een structureel karakter door middel van een convenant tussen het Openbaar Ministerie, Politie Rotterdam-Rijnmond, Belastingdienst Rotterdam-Rijmond, FIOD en de gemeente Rotterdam. In hoofdstuk 7 wordt de rol van de ketenpartners in het kader van het casusoverleg op hoofdlijnen nader toegelicht. Na de pandgerichte aanpak kwam het zwaartepunt van de Alijda-aanpak te liggen op de zogenaamde ABC-transacties. Door middel van vervalste taxatierapporten werden veelal zwaar verwaarloosde vastgoedobjecten voor veel te hoge prijzen verkocht aan gedupeerde goedgelovige afnemers die meestal niet thuis waren in de vastgoedwereld. Taxateurs, makelaars en veelal ook malafide notarissen verleenden hieraan hun medewerking. Als gevolg van de aanpak zijn enkele notarissen uit hun ambt ontzet en een aantal taxateurs geschorst/geroyeerd. De aanpak heeft een stevige impact gehad. Banken, taxateurs en notarissen zijn scherper en alerter geworden wanneer het gaat om ABC-transacties en overige transacties waar vraagtekens bij geplaatst kunnen worden. Sindsdien komen bij de Keten Vastgoed weinig tot geen signalen meer binnen m.b.t. ABC-transacties. Om met name de aanpak van (hypotheek)fraude mogelijk te maken, zijn private partijen actief bij de aanpak betrokken. Hiertoe is op 5 december 2006 een convenant met de volgende partijen afgesloten: • Gemeente Rotterdam • Openbaar Ministerie • Politie Rotterdam-Rijnmond • Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH) • Stichting Waarborgfonds Eigen Woning/NHG • Kadaster • Nederlandse Vereniging van Banken (NVB, namens de aangesloten hypothecair financiers) • Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) • NVM • Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) • VBO Makelaars Bovengenoemde private partijen geven in individuele casussen aanvullende informatie om in samenspraak een advies over de aanpak mogelijk te maken. Met de hypothecair financiers kent Rotterdam een intensieve samenwerking. Hier wordt in hoofdstuk 6 uitgebreider bij stilgestaan. In september 2007 werd het Alijdaproject opgenomen in het Actieprogramma Maatschappelijke Integriteit (MI) en werd het actieprogramma MI gepresenteerd. Speerpunt was en is de gerichte aanpak van de verwevenheid tussen de boven- en de onderwereld. Vastgoed speelt in een cruciale faciliterende rol bij tal van criminele en malafide activiteiten zoals bij: • Mensenhandel en mensensmokkel: safehouses, illegale prostitutie, uitbuiting, illegale verblijfsinrichtingen en huisjesmelkers; • Softdrugs: growshops, coffeeshops, hennepteelt; • Harddrugs: dealpanden, gebruikspanden xtc-laboratoria; • Fraude en witwassen, frauduleuze handel; Deze onderdelen krijgen dus de aandacht die het verdient in het kader van de aanpak vastgoed. Deze lijn wordt tot op de dag van vandaag voortgezet.

14

14

3.8 | Beleidskader aanpak Vastgoed Medio april 2008 is door de gemeenteraad Rotterdam het beleidskader Alijda-aanpak vastgesteld. Hierin stelt de gemeente dat zij het als haar taak ziet om misstanden m.b.t. vastgoed (ketengewijs) aan te pakken. De Alijda-aanpak vastgoed is ondergebracht in het actieprogramma Maatschappelijke Integriteit (MI). In het actieprogramma worden de volgende verschijningsvormen van misstanden in de vastgoedsector genoemd: hypotheekfraude, speculeren, exploiteren, witwassen en het huisvesten van illegalen. 14 september 2009 is naast het bovengenoemde convenant een tweede (herziene) convenant afgesloten met de hierboven genoemde private partijen. Dit convenant vervangt het convenant van 5 december 2006. 3.9 | De Fraude Voorbij Met het ondertekenen van het convenant van 14 september 2009 is Rotterdam begonnen met een pilot ‘De Fraude Voorbij’. Dit in samenwerking met hierboven genoemde private partners. Doel van de pilot is het voorkomen van hypotheekfraude. Dat wil de gemeente bereiken door ervaring op te doen met een betere informatievoorziening voor en na het passeren van de leveringsakte; het ontwikkelen van een zogenaamd ‘piepsysteem’; het verbeteren van de informatie-uitwisseling tussen taxateurs en hypothecaire financiers; het deugdelijk maken van taxatierapporten en het tegengaan van dubbele borgstellingen. Actuele informatie over onroerend goed kunnen notaris of makelaar/taxateur krijgen via Kadaster-on-line. Niet alle gegevens, zo werd in het begin van de pilot ontdekt, zijn hierin opgeslagen. Zoals gemeentelijke publiekrechtelijke beperkingen die op een perceel rusten (bijvoorbeeld een door de burgemeester opgelegde sluiting). Daardoor waren notaris of makelaar genoodzaakt om aanvullende informatie bij de gemeente op te vragen. Binnenkort hoeft dat niet meer. De gemeente heeft een systeem ontwikkeld waarmee de publiekrechtelijke beperkingen automatisch aan het kadaster worden aangeleverd. Het systeem is in het voorjaar 2011 van operationeel. In gebruik is al een door de gemeente ontwikkeld piepsysteem (Rotterdams Piepsysteem ROPS), om kadastrale transactiedata op een percentage van de waardestijging te kunnen selecteren. Dit systeem geeft op wijkniveau relevante informatie over transacties, panden en betrokken notarissen, maar nog niet over de integriteit van de transacties. Hiervoor is aanvullende informatie nodig. Uit de pilot is gebleken dat de gegevensuitwisseling tussen taxateurs, hypothecaire financiers en het notariaat naar tevredenheid verloopt. Hypothecaire financiers merken dat het Rotterdamse notariaat alerter is geworden, hetgeen blijkt uit de contacten van notarissen met de veiligheidsafdelingen van financiers. Met de pilot wil de gemeente ook nagaan of met de informatie van de Nationale Hypotheek Garantie te voorkomen is dat meerdere borgstellingen aan één en dezelfde eigenaar worden afgegeven. Daarvoor maakt het NHG sinds 1 januari 2011 gebruik van het unieke Burger Service Nummer dat iedere burger heeft. Daardoor is het voor een eigenaar niet langer mogelijk om dubbele hypotheken met nationale hypotheekgarantie af te sluiten. De taxateursverenigingen, NVM, VBO Makelaar en Vastgoedpro zijn het eens geworden over de normen waaraan een taxateur en een taxatierapport moeten voldoen bij gebruik voor de Nationale Hypotheek Garantie. Het Nederlands Woning Waarde Instituut is het valideringsinstituut geworden. Dat controleert de waardeonderbouwing en gaat na of de taxateur voldoet aan de eisen van deskundigheid, betrouwbaarheid, onafhankelijkheid en plaatselijke bekendheid. De keten vastgoed (MI) is sinds februari 2011 ondergebracht bij het RIEC RotterdamRijnmond.

15

15

4 | Verschijningsvormen vastgoedfraude Naast de opbouw van de informatiepositie is inzicht nodig in de verschillende verschijningsvormen van vastgoed. Pas als deze inzichtelijk zijn, kunnen hier instrumenten aan gekoppeld worden ten behoeve van de aanpak. Hieronder volgt een overzicht van de verschijningsvormen van misstanden in de vastgoedsector. In hoofdstuk vijf wordt de bestuurlijke aanpak uiteengezet en in hoofdstuk zes volgt een overzicht van instrumenten die door gemeentes ingezet kunnen worden. Daarbij wordt per instrument aangegeven wat de rol is van de gemeente, wat de rol van het RIEC is, wat de randvoorwaarden zijn en wat een instrument kan opleveren. Voor wat betreft de verschijningsvormen kan onderscheid gemaakt worden tussen malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie enerzijds en speculatie anderzijds, zoals in hoofdstuk twee al kort benoemd is6. 4.1 | Malafide activiteiten met betrekking tot exploitatie Onrechtmatige bewoning Centraal bij onrechtmatige bewoning staat het illegaal verhuren van een woning in relatie tot het bewonen ervan. De woning wordt buiten de toewijzingsregels van de gemeente op grond van de huisvestingswet aan een derde verhuurd of de woning wordt gedeeltelijk zonder medeweten en toestemming van de verhuurder doorverhuurd. Bij huurders maken we een onderscheid tussen legale of illegale personen. Legalen Bij legalen gaat het dan in de eerste plaats om verslaafden, zwervers, asielzoekers met een verblijfsstatus en (tijdelijke seizoen)arbeiders uit het voormalige Oostblok (vooral Polen en Bulgaren, maar bijvoorbeeld ook Russen). Een middencategorie wordt gevormd door studenten, jonge stellen en (rugzak)toeristen. De laatste categorie wordt gevormd door gefortuneerde huurders (‘yuppen’ en ‘expats’) die veel willen en kunnen betalen om snel – en buiten alle wachtlijsten om – aan een etage te komen in bijvoorbeeld hartje Amsterdam. Binnen deze vorm van onrechtmatige bewoning kan er ook sprake zijn van inwoning of medebewoning zonder toestemming of medeweten van de eigenaar. Illegale vreemdelingen Ook worden woningen onrechtmatig bewoond door illegale vreemdelingen. Het verlenen van huisvesting aan personen zonder geldig verblijfsdocument is per definitie niet toegestaan en strafbaar. Onrechtmatige bewoning kan gepaard gaan met: • Verdringingseffecten op een krappe woningmarkt • Hoge huren en huuropdrijving • Hoge sleutelgeldbedragen c.q. bemiddelingskosten • Ontstaan van malafide kamerbemiddelingsbureaus • Onbelaste inkomsten uit de verhuur van woonruimte • Huursubsidiefraude, studiebeursfraude, uitkeringsfraude en documentfraude • Treiteren, intimideren en bedreigen van huurders door eigenaren c.q. huisjesmelkers • Overlast door overbewoning • Verkrotting van straten of delen van wijken door huisjesmelken • Ontstaan van netwerken die seizoenarbeiders ronselen en laten verblijven • Achterwege blijven van registratie van huurders in de GBA • Handelen in strijd met de splitsingsvoorwaarden van de gemeente • Problemen met de brandveiligheid en volksgezondheid • Mensensmokkel • Schijnhuwelijken • Illegale arbeid (koppelbazen en illegale of malafide uitzendbureaus)

6

Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP.

16

16

Onregelmatigheden rond de verhuur van particuliere woningen Hierbinnen vinden we bijvoorbeeld de traditionele huisjesmelker die zijn huurders uitbuit, de huiseigenaar die zijn huurder door intimidatie probeert weg te krijgen of de huizenbezitter die zijn panden laat verkrotten. Onrechtmatig gebruik door herbestemming kan, naast bovengenoemde signalen, gepaard gaan met: • Uitbuiting door hoge huurprijzen te berekenen • Ontstaan van malafide bemiddelingsbureaus dan wel tussenpersonen • Verbouwingen zonder vergunning • Onbelaste inkomsten uit de verhuur van woonruimte • Handelen in strijd met de splitsingsvoorwaarden van de gemeente Onrechtmatig gebruik Binnen deze vorm wordt de woning voor andere doeleinden gebruikt dan reguliere huisvesting of het gebruik van panden (als dekmantel) voor criminele activiteiten. Overbewoning Bij de eerste vorm kan er sprake zijn van verkamering van de woning om deze in te richten als illegaal pension, hotel of voor beddenverhuur (overbewoning). Een hieraan gelieerde vorm van herbestemming is het al genoemde gebruik van bedrijfspanden om daarin illegalen te huisvesten of het onrechtmatig verbouwen en verhuren van voormalige winkelpanden op de begane grond tot woongelegenheid. Daarnaast valt permanente bewoning van een recreatiewoning ook onder deze vorm. Criminele activiteiten Bij onrechtmatig gebruik in relatie tot criminele activiteiten gaat het met name om het onrechtmatig gebruik van panden voor de wietteelt. Daarnaast worden panden gebruikt voor drugs- handel en -smokkel, vrouwenhandel, illegale prostitutie en mensensmokkel. In dit laatste geval gaat het dan om safehouses, panden in beheer van mensensmokkelaars waar gesmokkelde migranten in afwachting van hun verdere reis naar het bestemmingsland heimelijk en soms ook onvrijwillig verblijven. Tot slot blijkt dat er in panden activiteiten worden ontplooid die financieel gezien een dermate laag rendement hebben dat het zeer aannemelijk is dat er geld witgewassen wordt. Voorbeelden van gelegenheden waar dit soort praktijken kunnen plaatsvinden, zijn (illegale) hotels, oosterse supermarkten (toko’s), oosterse videotheken of belhuizen op toplocaties terwijl er weinig klandizie is of wordt toegelaten en er nauwelijks omzet wordt gedraaid. Uit het onderzoek komt naar voren dat er tussen onrechtmatig gebruik van woningen en onrechtmatige bewoning regelmatig een relatie te vinden is. Zo schetsen deskundigen situaties waarbij grote aantallen Poolse werknemers in illegale pensions worden ondergebracht waarin ook prostitutie plaatsvindt en wijzen zij op de zogenaamde matrassenverhuur aan illegaal verblijvende vreemdelingen7. Onrechtmatig gebruik voor criminele activiteiten kan naast bovengenoemde signalen gepaard gaan met: • Overlast voor de buurt (stank, aanloop door klanten) • Ontlopen van energie-inkomsten voor energiebedrijven • Misdrijven in het kader van de opiumwetgeving • Uitbuiting • Onderdrukking • Intimidatie en bedreiging van kwetsbare groepen (illegale vrouwen of arbeiders) • Verschraling c.q. monocultuur van activiteiten in binnensteden • Bedreiging van het reguliere ondernemingsklimaat, het woon- en leefklimaat • Verwevenheid met de georganiseerde misdaad: witwaspraktijken en underground banking

7

Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP.

17

17

4.2. | Malafide activiteiten met betrekking tot speculatie Naast de verwevenheid van de vastgoedsector met huisjesmelkerij en uitbuiting, zoals beschreven in de voorafgaande hoofdstukken, is de vastgoedsector met de liquidaties van verschillende vastgoedhandelaren onlosmakelijk verbonden geraakt met de Nederlandse georganiseerde misdaad. Deze verstrengeling van de vastgoedsector met de georganiseerde misdaad is een nieuw fenomeen. Het negatieve imago vindt zijn oorsprong al in de woningschaarste die in Nederland al sinds het einde van de negentiende eeuw heerst. De vastgoedhandelaar wordt gezien als iemand die veel geld verdient over de ruggen van mensen die door de woningschaarste worden gedwongen duur van hem te huren of te kopen. Daarbij zorgt de krapte op delen van de woningmarkt er ook voor dat de waarde van het vastgoed in Nederland onevenredig hoog ligt ten opzichte van het algemene prijspeil. Zowel op het gebied van vraag naar vastgoed als op het gebied van vraag naar huurwoonruimte is in Nederland al decennia lang sprake van een vraagoverschot. Dit maakt de vastgoedmarkt een aantrekkelijke markt voor handel. Andere factoren die de vastgoedsector aantrekkelijk maken voor handel zijn de huidige lage rente op de hypotheekmarkt in combinatie met redelijk ruime financieringsmogelijkheden en het (tot voor kort) stabiele waardebehoud. Sinds het begin van de jaren tachtig van de twintigste eeuw zijn de huizenprijzen vrijwel uitsluitend gestegen. De financiering van geldverstrekkers op onroerend goed ligt op dit moment gemiddeld tussen de 70% voor verhuurde woningen tot soms wel 120% op woningen voor eigen gebruik. Buiten deze aantrekkelijke condities voor de bonafide onroerendgoedbelegger is gebleken dat speculeren met vastgoed zich ook leent voor malafide handel. Een factor die daarbij een rol speelt, is het weinig transparante karakter van sommige eigendomsverhoudingen en transacties. Gebruikmaking van BV’s en gesplitste eigendomsrechten kunnen er toe leiden dat eigendoms- en machtsverhoudingen nauwelijks inzichtelijk zijn. Financiering speelt hierbij ook een belangrijke rol aangezien er in financieringsovereenkomsten allerlei privaatrechtelijke afspraken over machtsverhoudingen gemaakt kunnen worden. Onregelmatigheden doen zich voor op verschillende gebieden, op verschillende niveaus en zijn – voor zover we hier zicht op hebben gekregen – van zeer verschillende omvang. Niet alleen de diversiteit, maar ook de grensgebieden waarin de vastgoedhandelaar zich vaak begeeft om winsten te optimaliseren, maakt dat de aard van de malafide activiteiten in de vastgoedsector als zeer breed en divers getypeerd moet worden. Kenmerkend is de stap van handel bedrijven in en met vastgoed, naar vormen van moreel verwerpelijk handel bedrijven en uiteindelijk naar handel drijven met vastgoed waarbij allerlei strafbare feiten gepleegd worden zoals bijvoorbeeld documentfraude, valsheid in geschrifte, intimidatie of zelfs geweld. Al deze malafide activiteiten rondom de handel in vastgoed kennen één overeenkomstig motief: geldelijk gewin. Alleen waar vastgoed gebruikt wordt voor het witwassen van zwart geld, is het motief afwijkend8. Er zijn verschillende malafide activiteiten die samenhangen met het speculeren met vastgoed. In het bijzonder ABC-transacties en hypotheekfraude worden als de meest prominente problemen genoemd op het terrein van speculatie met vastgoed. Deze activiteiten komen het meest frequent voor en lijken maatschappelijk gezien de grootste schade te veroorzaken. Belangrijkste actoren, naast de overheid en de speculanten, zijn notarissen, makelaars, intermediairs, taxateurs, financiers, fiscalisten, stromannen, en de al dan niet onwetende koper of verkoper. Soms spelen actoren uit andere hoeken als bijvoorbeeld een werkgever ook een rol. Hieronder volgt een korte beschrijving. ABC-transacties Hier gaat het om die transacties waarbij er bij de verkoop van partij A aan B en van B aan C zaken gebeuren die niet rechtmatig zijn. Verkoopcarrousel Deze heeft betrekking op het met behulp van malafide praktijken buitenproportioneel snel doorverkopen van panden om hogere winsten te behalen.

8

Ferwerda, H., Staring, R. Vries Robbé, E. de & Bunt, J. van de (2007). Malafide activiteiten in de vastgoedsector. Een exploratief onderzoek naar aard, actoren en aanpak. Amsterdam: Uitgeverij SWP.

18

18

Hypotheekfraude Hierbij proberen personen of groepen onder valse voorwendselen (zoals vervalste inkomensgegevens of vervalste identiteitsbewijzen) een (hogere) hypotheek te bemachtigen. Belastingontduiking Kent als vorm binnen malafide speculatie meerdere verschijningsvormen. Het onderhands betalen van vastgoed is wellicht de meest bekende. Een andere vorm die onderscheiden wordt, is het witwassen van crimineel of zwart geld via de aankoop van vastgoed. Intimidatie en bedreiging Het kan daarbij zowel gaan om kopers en verkopers op executieveilingen als om taxateurs en notarissen die onder druk worden gezet.

19

19

5 | Bestuurlijke aanpak vastgoed Om de bestuurlijke aanpak daadwerkelijk te kunnen uitvoeren, wordt in dit hoofdstuk uiteengezet welke instrumenten ingezet kunnen worden bij het bestrijden van vastgoedfraude en misstanden rondom vastgoed. Hierbij wordt tevens het juridische kader geschetst. Een belangrijke voorwaarde voor een kansrijke aanpak is dat gemeenten hun informatiepositie op orde hebben. In algemene zin blijkt dat de aanpak van malafide activiteiten met betrekking tot de exploitatie van vastgoed zich kenmerkt door drie fasen: a) informatieverzameling, b) controle c.q. vaststelling en tot slot c) de daadwerkelijke aanpak. 5.1 | Informatiepositie gemeente Om te komen tot een gedegen aanpak van malafide eigenaren, is het van belang om eerst de interne informatiehuishouding op orde te hebben. Van belang is om te registreren welke objecten en subjecten verantwoordelijk zijn voor misstanden. Dit kan gaan om verwaarloosde panden, leegstand, hennep, etc. Dit is informatie die bij de gemeenten zelf en bij de wijkagent bekend is. Wanneer deze bestanden gekoppeld worden, bestaat de kans dat opvallende conclusies getrokken kunnen worden. Een voorbeeld: na informatievergaring en dossieropbouw blijkt eigenaar x niet alleen aangeschreven te zijn i.v.m. slecht onderhoud, maar tevens was er in een ander object sprake van overbewoning. Ook kan blijken dat een bepaalde familie meerdere objecten binnen de gemeente bezit en dat de portefeuilles gestaag groeien. En dat meerdere objecten in verband kunnen worden gebracht met overlast en andere misstanden zoals illegale hennepteelt. Kortom: het monitoren en aanvullen van een database of het koppelen van bestanden die informatie bevatten m.b.t. objecten, (bouw) vergunningen en subjecten binnen de gemeente kan waardevolle informatie opleveren en de gemeente in staat stellen een stevig dossier op te bouwen die een gedegen aanpak (al dan niet in samenwerking met partners) mogelijk maakt. Het RIEC speelt een belangrijke rol wanneer het gaat om het verder veredelen van de informatie door informatie van de Rijksbelastingdienst, FIOD, Openbaar Ministerie en Politie bij elkaar te brengen en vervolgens te analyseren. Veel kennis en informatie is binnen de gemeenten zelf al voorhanden. Bijna alle diensten van de gemeente kunnen bij een bestuurlijke aanpak worden betrokken. Denk aan Sociale zaken, Woningtoezicht, Bouwtoezicht, Vergunningen, Juridische zaken, de ambtenaar Openbare Orde en Veiligheid/ Integrale Veiligheid, de brandweer, reinigingsdienst en publiekszaken. Zij kunnen optreden als tipgever als informatiebron of als handhaver. Gemeenten kunnen zichzelf daarbij afvragen welke informatiebronnen er zijn, wie deze beheert, welke informatie daarin wordt vastgelegd, hoe dat wordt gedaan, of de informatie wordt gedeeld met partners en of de bronbestanden privacy-proof zijn.

20

20

Informatie-uitwisseling met gemeenten Binnen de aanpak van vastgoedfraude is de informatie die gemeenten omtrent dit onderwerp bezitten, van onmisbare waarde. Te vaak wordt deze informatie door diezelfde gemeenten onvoldoende benut. Te denken valt hierbij aan informatie van de afdelingen Handhaving, Vergunningverlening, Bouwen, Milieu, Sociale Dienst, Belastingen, Ruimtelijke Ordening en de Brandweer. Indien deze informatie wordt gedeeld met het RIEC en zijn andere partners dan is het van belang dat de gemeente deze bestanden privacyproof maken. Dit privacyproof maken bestaat uit twee onderdelen: 1. de bronbestanden met persoonsgegevens dienen te voldoen aan de bepalingen van de Wet Bescherming Persoonsgegevens (Wbp); 2. de verstrekking van de persoonsinformatie uit deze bronbestanden moet op een wettelijke rechtmatigheid gestoeld zijn. Ad 1. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de beginselen van doelbinding (welbepaald, concreet, rechtmatig), kwaliteit (juist, nauwkeurig, toereikend, niet bovenmatig, niet meer dan bnoodzakelijk en met een bepaalde bewaartermijn), transparantie (melding aan het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP) – actieve meldingsplicht en verwerking van de rechten van de betrokkene) en beveiliging (het nemen van passende technische en organisatorische maatregelen om het lekken van persoonsgegevens tegen te gaan). Ad 2. De vertrekking van gemeentelijke informatie uit de genoemde bronbestanden is veelal gestoeld op artikel 8 van de Wet Bescherming Personsgegevens, waarin wordt aangegeven dat de uitwisseling nodig wordt geacht om uitvoering te geven aan een overeenkomst waarin de gemeente zelf partij is en ten behoeve is van een afgesproken doel. Het huidige beeld met betrekking tot het privacyproof zijn van gemeenten zoals hierboven omschreven is zorgelijk. Veel gemeenten hebben hun privacy niet op orde en verkeren in de veronderstelling dat het melden aan het Cbp afdoende is. Daarnaast is de privacyverantwoordelijkheid ook vaak versnipperd of onduidelijk weggezet binnen gemeenten en zijn afdelingshoofden verantwoordelijk voor “hun” bronbestand zonder dat men het totaaloverzicht heeft van de meldingen of dat deze wordden onderhouden c.q. aangepast waar nodig. Het samenwerken met RIEC voor de afgesproken doelen impliceert dat gemeenten dan ook de verplichting hebben de meldingen van hun bronbestanden te doen c.q. aan te passen en uit te breiden naar de doelen die afgesproken zijn binnen het samenwerkingsverband met het RIEC. Het nalaten van dit privacyproof maken betekent een onrechtmatige informatie-uitwisseling en kan leiden tot onrechtmatig bewijs. Gemeenten kunnen elkaar helpen om een verplaatsingseffect van de criminele praktijken tegen te gaan. Behalve als tipgever over beschikkingen, kunnen andere gemeenten ook een bron zijn van informatie vanwege hun ervaringen op het gebied van de integrale en/of bestuurlijke aanpak. Om de informatiepositie te kunnen opbouwen en om tot doelgerichte dossiervorming te komen volgen hier een aantal indicatoren en de voornaamste tools om de genoemde misstanden te bestrijden. 5.2 | Meldpunt misstanden vastgoed Via een speciaal telefoonnummer en een speciaal daartoe ingesteld e-mailadres kunnen burgers en andere betrokken partijen hun signalen met betrekking tot (mogelijke) misstanden rondom vastgoed kwijt. In het kader van het opbouwen van een informatiepositie met betrekking tot vastgoed kan dit een onmisbare rol spelen. Buurtbewoners, wijkagenten en makelaars zijn onmisbare informanten wanneer het gaat om de bestrijding van misstanden in de vastgoedsector. Het is daarom van fundamenteel belang dat de gemeente een centraal en algemeen bekend meldpunt inricht waar de signalen van betrokkenen hun constateringen kwijt kunnen. Het kan gaan om signalen betreffen van een verpauperd pand, een waargenomen henneplucht, illegale prostitutie en het vermoeden dat een pand overbevolkt is.

21

21

5.3 | GBA-controles en inspectieteams, betreden van panden Ieder binnengekomen signaal moet vervolgens afgewogen worden. Serieuze, concrete signalen leiden ertoe dat de gemeente over kan gaan tot een gerichte inspectie van het betreffende object. Krachtens de Algemene wet op het binnentreden is onder bepaalde (strikte) voorwaarden het betreden (al dan niet zonder toestemming van de bewoner(s)) mogelijk. Betreden van het pand is mogelijk; a) na legitimatie én met toestemming van de bewoner(s); b) na het aanvragen en het verkrijgen van een schriftelijke machtiging. Artikel 3:2 stelt dat: Voor zover de wet niet anders bepaalt, is de burgemeester bevoegd tot het geven van een machtiging tot binnentreden in een woning gelegen binnen zijn gemeente voor andere doeleinden dan strafvordering. Een machtiging is overigens niet vereist wanneer er sprake is van het voorkomen/bestrijden van direct gevaar. De inspectie kan verricht worden door een (algemeen) inspecteur die vergezeld wordt door een collega ambtenaar van de afdeling Bouw&Wonen, de wijkagent en/of iemand van SoZaWe om eventuele fraudes met betrekking tot uitkeringen e.d. op te sporen. Dit maakt meervoudig kijken tijdens de inspectie mogelijk. Na de inspectie kan gericht worden gerapporteerd aan de ambtenaar die belast is met het veredelen van het dossier. De constateringen in het object kunnen aanleiding vormen voor verder onderzoek, veredelen van het dossier en het al dan niet aanschrijven van de eigenaar na het opstellen van een advies voor verdere aanpak. De inspectieteams zullen een belangrijke rol gaan spelen bij het inzichtelijk maken van de spelers die actief zijn binnen de gemeentegrenzen, welke misstanden zich voordoen en welke rol de georganiseerde misdaad in dit verband al dan niet speelt. Veel van dit soort belangrijke informatie wordt zonder gerichte inspecties niet inzichtelijk. Een belangrijke bijvangst van het verrichten van huisbezoeken is niet alleen het mogelijk constateren van misbruik van vastgoed. Ook het mogelijk constateren van sociale problematiek die tot dusver bij instanties ombekend was. De gemeente kan in beide gevallen gerichte interventies organiseren en zo nodig derde partijen inschakelen. 5.4 | Meervoudig kijken tijdens inspectie Het huisvesten van personen in panden waar geen woonbestemming op rust, kan een indicatie zijn voor uitbuiting en/of mensenhandel. Het meervoudig kijken tijdens een inspectie is daarom noodzakelijk. In de bijlagen van deze map vindt u een zogenaamde checklist van zaken (pag. 92) waar inspectieteams naar informeren en/of op kunnen letten wanneer huurders/gebruikers in een pand worden bevraagd. Meervoudig kijken door multidisciplinaire teams is in verschillende gemeenten een belangrijk en krachtig instrument gebleken. Veel inspectieteams keken en kijken naar één probleem. Het succes van de teams die meervoudig kijken ligt in het feit dat deze wel breed georiënteerd zijn. Ze kijken niet alleen naar bijvoorbeeld hoeveel personen in het pand verblijven of in welke staat het pand verkeert. Ook is er oog voor sociale problematiek of signalen van mishandeling en uitbuiting e.d. Multidisciplinaire teams worden vooral ingezet wanneer na bestandsvergelijking blijkt dat er sprake zou kunnen zijn van meerdere adresgerelateerde misstanden (denk aan illegale verhuur, overbewoning en illegalen). De gemeente en/of corporatiecontroles reageren vaker na een melding van overlast of vermeende onrechtmatige bewoning. Goed om aan te geven, is dat het niet altijd eenvoudig is om een controle of vaststelling uit te voeren. Er is meestal sprake van vermoedens en niet altijd van vaststaande feiten dat er achter een voordeur iets mis is. De ‘controleur’ dient te beschikken over de nodige vaardigheden en mogelijkheden vanuit zijn functie (zo mogen sommige functionarissen wel naar bepaalde zaken vragen en andere niet) om zicht te krijgen op de mogelijke fraude omdat bewoners controleurs niet zomaar binnen hoeven te laten (huisvredebreuk) en/of niet aan iedereen hun identiteit hoeven prijs te geven.

22

22

Voorbeelden van aanleidingen om een pand te betreden: A) Wanneer bij de politie meldingen zijn binnengekomen; B) Wanneer bij SoZaWe bijv. 10 personen met een uitkering op het adres staan ingeschreven; C) Wanneer klachten bij de gemeente (meldpunt) zijn binnengekomen; D) Controleren of de eerder gemaakte afspraken (bijv. tijdens een eerdere inspectie) zijn nagekomen; E) GBA-controle. 5.5 | Verschijningsvormen/herkennen misbruik vastgoed Hieronder staan een aantal belangrijke verschijningsvormen met betrekking tot het misbruik van vastgoed opgesomd. Aan de hand van deze indicatoren kunnen handhavers en andere betrokkenen herkennen wanneer vastgoed wordt misbruikt of wanneer er bij het bezit of de verwerving van het vastgoed mogelijk sprake is van betrokkenheid van de georganiseerde misdaad. Het betreft dan indicatoren als: - Illegale verblijfsinrichtingen (overbewoning); - GBA niet op orde; - Hennepteelt; - Deal en/of gebruikerspanden; - Illegale prostitutie in pand(en); - Huurders in pand waar geen woonbestemming op rust; - Leegstand en/of administratieve leegstand; - Malafide uitzendbureaus; - Hypotheek verschaft door natuurlijk persoon; - Windhapper (geen inkomsten eigenaar); - Prijsstijgingen- en dalingen bij vastgoedtransacties; - Eigenaar heeft een vermelding in het JDS; - Eigenaar heeft een opgegeven jaarinkomen van minder dan €15.000; - ABC-transacties in 1 dag; - Betrokkenheid van buitenlandse financiers; - Panden worden aangekocht zonder financiers; - Eigenaren die in korte tijd veel panden verwerven. Vormen van aanpak: Illegale verblijfsinrichtingen Woningen worden kamergewijs verhuurd, zijn illegaal gesplitst of samengevoegd om vervolgens (kamergewijs) verhuurd te worden aan bijvoorbeeld buitenlandse studenten of MOE-landers (Midden en Oost Europeanen). In veel gevallen is sprake van overbewoning en is er de leefbaarheid en veiligheid van bewoners en/of omwonenden in het geding, omdat het pand niet is ingericht op het huisvesten van dergelijke aantallen huurders/gebruikers. In vrijwel alle gevallen delen niet-verwante personen de woning. Vaak worden de huren contant betaald, zijn er geen huurcontracten opgesteld en is het GBA niet op orde. De huurders/gebruikers zijn veelal kwetsbaar voor uitbuiting (hoge huren). Met enige regelmaat spelen malafide uitzendbureaus een belangrijke rol in dit verband. Wat kan een gemeente hieraan doen? De gemeenten die vallen onder de Stadsregio Rotterdam beschikken reeds over een Huisvestingsverordening die een gerichte aanpak van illegale verblijfsinrichtingen mogelijk maakt. Zie de bijlagen nr. I en verder. Daarnaast biedt artikel 30 van de Huisvestingswet gemeenten die nog geen verordening hebben de mogelijkheid om een huisvestingsverordening op te stellen.

23

23

Artikel 30 Huisvestingswet 1. Het is verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: a. aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is; b. met andere woonruimte samen te voegen; c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. 2. Onder zelfstandige woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder c, wordt verstaan een woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte. 3. Woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, wordt tevens aangewezen overeenkomstig het eerste lid, tenzij een zodanige aanwijzing naar het oordeel van de gemeenteraad met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet noodzakelijk is. Om een gedegen aanpak mogelijk te maken, is het noodzakelijk dat de gemeenteraad een huisvestingsverordening vaststelt met daarin specifiek geregeld wat artikel 30 lid 1 van de huisvestingswet hierboven aangeeft. Wanneer een eigenaar niet conform de huisvestingsverordening zijn pand verhuurt, is de gemeente in de gelegenheid om de eigenaar aan te schrijven en een preventieve last onder dwangsom (herhaling voorkomen) of een last onder dwangsom (dwang om overtreding stop te zetten) op te leggen. Ook kan (na het aanpassen van de huisvestingsverordening) overgegaan worden tot het opleggen van een bestuurlijke boete. GBA niet op orde Wanneer onderzoek wordt gedaan naar een subject of een vastgoedobject kan geconstateerd worden dat het GBA niet op orde is. Dit kan bijvoorbeeld blijken na het betreden van een woning. Dit kan duiden op fraude (zie hoofdstuk 6 over de fraude m.b.t. de hypotheekrente-aftrek), of de woning wordt gebruikt als postbusadres of in het pand zijn (teveel) huurders ondergebracht die bewust niet staan ingeschreven. Dit zijn veel voorkomende vormen van misbruik van vastgoed en ze dragen bij aan het “vervuilen” van het GBA. Wat kan de gemeente hieraan doen? Afdeling 3 van de Wet op de Gemeentelijke Basisadministratie bevat een aantal verplichtingen van de burger. Het systeem van de Wet GBA is dat burgers verplicht zijn aangifte ter inschrijving in het GBA te doen en, in de in de wet geregelde gevallen, door middel van een aangifte wijzingen door te geven. Ook kent de wet voor het College van B&W de verplichting om, wanneer de betrokkene in gebreke blijft bij het doen van aangifte, ambtshalve zorg te dragen voor opneming van de relevante gegevens. De bevoegdheid controle uit te oefenen wordt ontleend aan de in de Wet GBA veelvuldig opgenomen verplichtingen zorg te dragen voor een basisadministratie die in overeenstemming is met de werkelijkheid. Het middel van het huisbezoeken is een redelijke uitoefening van de aan het College van B&W toekomende bevoegdheden. Belangrijk: in de rechtspraak is de bevoegdheid om GBA-controles te houden niet betwist. Naast het bovenstaande is het GBA een belangrijke bron om leegstand en overbewoning op het spoor te komen. Van overbewoning is sprake wanneer er meer personen in een pand woonachtig zijn dan wettelijk voorgeschreven (zoals beschreven in de Huisvestingsverordening van de Stadsregio Rotterdam, of een zelf op te stellen huisvestingsverordening).

24

24

Hennepteelt In de Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Softdrugs (hoofdstuk 29 en 31) wordt uitgebreid ingegaan op de aanpak van dit fenomeen. In ditzelfde hoofdstuk van de Bestuurlijke Aanpak Vastgoed wordt de samenwerking met de banken aan de orde gesteld. Dit instrument vormt een aanvulling op de reeds bestaande bestuurlijke aanpak Hennepteelt. Door de bank in kennis te stellen van de misstanden wordt men in de mogelijkheid gesteld de eigenaar van het object ter verantwoording te roepen. Deal en/of gebruikerspanden In de Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Softdrugs (hoofdstuk 22) wordt uitgebreid ingegaan op de aanpak van dit fenomeen. In ditzelfde hoofdstuk van de Bestuurlijke Aanpak Vastgoed wordt de samenwerking met de banken aan de orde gesteld. Dit instrument vormt een aanvulling op de reeds bestaande bestuurlijke aanpak van deal- of gebruikerspanden. Door de bank in kennis te stellen van de misstanden wordt men in de mogelijkheid gesteld de eigenaar van het object ter verantwoording te roepen. Illegale prostitutie in pand(en) In de Uitvoeringsmap Bestuurlijke Aanpak Mensenhandel wordt uitgebreid ingegaan op de aanpak van dit fenomeen. In ditzelfde hoofdstuk van de Bestuurlijke Aanpak Vastgoed wordt de samenwerking met de banken aan de orde gesteld. Dit instrument vormt een aanvulling op de reeds bestaande Bestuurlijke Aanpak Hennepteelt. Door de bank in kennis te stellen van de misstanden wordt men in de mogelijkheid gesteld de eigenaar van het object ter verantwoording te roepen. Huurders in pand waar geen woonbestemming op rust Wanneer blijkt dat huurders in een winkel- of bedrijfspand zijn ondergebracht, kunnen dit werknemers of uitzendkrachten zijn. Het betreft een fenomeen dat te tackelen is, maar dat zonder toezicht op vastgoed binnen de gemeente niet snel inzichtelijk is te maken. Het constateren van dit feit vraagt immers een gericht toezicht en daarbij horende gerichte inspecties na bijvoorbeeld een signaal vanuit de wijk of een GBA-check op ‘’niet woningen’’. De Rijksbelastingdienst heeft serieuze signalen dat er fraude wordt gepleegd met toeslagen door personen die op ‘’niet woningen’’ staan ingeschreven. Het RIEC Rotterdam-Rijnmond en het RIEC Zuid-Holland-Zuid doen hier in samenwerking met de Rijksbelastingdienst onderzoek naar. Wat kan de gemeente hieraan doen? Zoals eerder gesteld is het van belang dat signalen van bewoners en betrokken partijen geïnventariseerd en nagetrokken worden. Burgers, wijkagenten en inspecteurs weten vaak veel over wijken, straten en objecten. Naar aanleiding van signalen kunnen gerichte inspecties uitgevoerd worden door bijvoorbeeld inspecteurs of een GBA-controleur. Dit kan ook na een GBA-steekproef op panden die geen woonbestemming hebben. Na het constateren van een misstand zoals het huisvesten van personen in strijd met het bestemmingsplan, kan direct actie worden ondernomen, zoals bij gevaarzetting het onmiddellijk ontruimen van het pand danwel het aanschrijven van de eigenaar en verhuurder. Malafide verhuurders Tevens helpt het verder informeren bij huurders bij het in kaart brengen van malafide tussenpersonen (verhuurders). Door de crisis op de huizenmarkt kiezen steeds meer eigenaren ervoor om hun (2e) woning via een makelaar/tussenpersoon te verhuren. Op de ontstane behoefte aan tussenpersonen die de verhuur willen organiseren spelen ook de tussenpersonen met dubieuze bedoelingen in. Dit is een groep die vrij ongrijpbaar is en moeilijk in kaart te brengen. Men staat niet geregistreerd en in principe kan iedereen zich opwerpen als verhuurder/beheerder. De naam van de verhuurder staat in beginsel alleen vermeld op het huurcontract, voor zover aanwezig. Daardoor is de groep bijna onzichtbaar en is niet na te gaan welke panden door de malafide verhuurder worden verhuurd. Dit gegeven benadrukt het belang van toezicht op- en inspectie van vastgoedobjecten.

25

25

Wat kan een gemeente hieraan doen? Wanneer panden waar vermoedelijk misstanden aan de orde zijn betreden worden, wordt inzichtelijk wie het pand ten tijde van de misstand(en) beheert. Na de constatering moet dit feit worden vastgelegd. Zo wordt inzichtelijk welke verhuurders actief zijn binnen de gemeentegrenzen en welke verhuurders meermalen over de schreef zijn gegaan. Naar aanleiding van deze constateringen zal een afweging gemaakt moeten worden of een gerichte aanpak kansrijk is. In samenspraak met het RIEC kan hierin een besluit worden genomen. Wanneer er ‘harde’ informatie voorhanden is en een dossier is opgebouwd, kunnen de ketenpartners (als de FIOD en/of de Rijksbelastingdienst) van het RIEC tijdens een casusoverleg geïnformeerd worden. Wanneer daar mogelijkheden toe zijn, kunnen de partners een gericht onderzoek opstarten. Daarnaast behoren aanschrijvingen, bestuurlijke boete en (preventieve) dwangsommen tot de mogelijkheden. Malafide uitzendbureaus Ook malafide uitzendbureaus kunnen misbruik maken van vastgoed. Aangetrokken door de mogelijk te generen hoge huuropbrengsten is het ook voor hen aanlokkelijk geworden om vastgoedobjecten door te verhuren aan bijvoorbeeld MOE-landers die door hen zelf ingehuurd worden. Om de huuropbrengsten te maximaliseren, is het voor hen lonend om zoveel mogelijk personen in een object onder te brengen. Een pand kan zo al snel € 1.500 – € 2.500 euro per maand opbrengen. De inkomsten zijn relatief zeker, aangezien deze veelal verrekend worden met de salarissen. Daarnaast zijn ingehuurde werknemers in sommige gevallen verplicht om gebruik te maken van de woningen die door het uitzendbureau zijn gehuurd. Alleen al in de stad Rotterdam zijn volgens schattingen ongeveer 1.000 uitzendbureaus actief. De buitenlandse arbeiders zijn vaak niet op de hoogte van hun rechten en beheersen de Nederlandse taal niet. Bij misstanden weten ze niet waar ze terecht kunnen om hun recht te halen. Dit leidt ertoe dat zij voor de uitzendbureaus vaak makkelijke prooien zijn waar veel geld aan te verdienen valt. Vastgoed speelt een belangrijke rol in dit geheel. Wat kan de gemeente hieraan doen? SIOD informeren (via RIEC), Arbeidsinspectie, registratie, inspectie woningen door meervoudig kijken. Daarnaast behoren aanschrijvingen, bestuurlijke boete en (preventieve) dwangsommen tot de mogelijkheden. Leegstand: Leegstand kan een indicator zijn voor witwassen. In Den Haag is recent een casus aan de orde geweest waar panden leegstonden waar fictieve huurinkomsten werden genoten en zodoende geld werd witgewassen. De indicatoren waar een relatie gelegd kan worden tussen leegstand en vastgoedfraude zijn: - Hypotheek verschaft door natuurlijk persoon; - Windhapper (geen inkomsten eigenaar); - Prijsstijgingen- en dalingen bij vastgoedtransacties; - Eigenaar heeft een vermelding in het JDS; - Eigenaar heeft een opgegeven jaarinkomen van minder dan €15.000; - ABC-transacties in 1 dag; - Betrokkenheid van buitenlandse financiers; - Panden worden aangekocht zonder financiers; Eigenaren die in korte tijd veel panden verwerven. Wat kan de gemeente hieraan doen? Indien een van deze indicatoren zich voordoet, is verder onderzoek noodzakelijk. Het geeft immers een indicatie, geen garantie op vastgoedfraude. Het is namelijk zeker niet gezegd dat er sprake is van fraude wanneer een van de bovenstaande zaken wordt geconstateerd. Wel zijn de indicatoren van dien aard dat verder onderzoek gewenst is. Dergelijke signalen kunnen daarom ingebracht worden bij het maandelijks casusoverleg van het RIEC. Naast het raadplegen van verschillende (open) bronnen zal dan in samenwerking met de partners worden onderzocht of er aanleiding is voor verder onderzoek. De keten Vastgoed van het RIEC Rotterdam-Rijnmond heeft een uitgebreid netwerk met publieke en private partners die het RIEC van gedegen advies voorzien in bepaalde

26

26

casussen. Zo kan de Belastingdienst (al dan niet in samenwerking met de FIOD) een casus m.b.t. een zogenaamde ‘’winhapper’’ onderzoeken. Daarnaast kan parallel aan dat onderzoek een private instelling zoals een hypothecair financier (binnen de kaders van de WBP) geïnformeerd worden. De kans bestaat namelijk dat een hypotheek met vervalste werkgeversverklaringen is verkregen. De inkomsten van de ‘’windhapper’’ kunnen in de praktijk bestaan uit wederrechtelijk verkregen voordeel. Ook bevat het netwerk van de keten Vastgoed deskundigen die verdachte prijsstijgingen en dalingen en ABC-transacties op verzoek van het RIEC analyseren. Het advies van de externe private partijen worden meegenomen tijdens het casusoverleg. 5.6 | Juridisch kader bestuurlijke aanpak vastgoed De hiervoor genoemde bestuurlijke instrumenten zijn uiteraard gebaseerd op juridische grondslagen. Dit overzicht is tot stand gekomen op basis van de informatie van de site van het CCV 9. Algemene wet Bestuursrecht Gemeenten hebben de taak hun eigen verboden en geboden te controleren. Gemeentelijke toezichthouders voeren deze taak uit. De Algemene wet bestuursrecht (Awb) geeft toezichthouders een standaardpakket met bevoegdheden, zoals het vorderen van inlichtingen en het inzien van het identiteitsbewijs. Ook kunnen extra bevoegdheden aan een toezichthouder worden toegekend, bijvoorbeeld het onder voorwaarden betreden van een woning zonder toestemming van de eigenaar. Voor het uitoefenen van toezicht moeten toezichthouders voldoen aan de legitimatieplicht (artikel 5:12 Awb) en de materiële zorgvuldigheids- en evenredigheidsnorm (artikel 5:13 Awb). Het toezicht mag niet verder gaan dan nodig is: dit is in principe het beginsel van de minste pijn (artikel 3:4 lid 2 Awb). Met de komst van de bestuurlijke boete en de bestuurlijke strafbeschikking zullen gemeentelijk toezichthouders, indien zij zijn benoemd tot buitengewoon opsporingsambtenaar (BOA), ook bevoegd zijn boetes uit te delen. (Preventieve) last onder dwangsom Het opleggen van een last onder dwangsom is een tweede instrument om tot herstel van een met de wet strijdige situatie te komen of herhaling van een overtreding van de wet te voorkomen. Enkele gemeenten werken inmiddels ook met een preventieve dwangsom. Last onder dwangsom Het opleggen van een last onder dwangsom is een tweede instrument om tot herstel van een met de wet strijdige situatie te komen of herhaling van een overtreding van de wet te voorkomen. Aan de overtreder wordt door het bestuursorgaan de verplichting opgelegd om een geldsom te betalen, tenzij binnen de gestelde termijn wordt voldaan aan de in de beschikking opgenomen last (artikel 5:32 Awb). Deze last houdt in dat de overtreder de illegale situatie in overeenstemming met de wet dient te brengen of een overtreding achterwege dient te laten. Voor de dwangsom geldt een maximum bedrag waarboven geen dwangsom meer wordt verbeurd. Er bestaan drie mogelijkheden voor de op te leggen dwangsom. De overtreder moet: • • •

een bedrag ineens betalen voor een handeling die voor een bepaalde datum verricht dient te worden; per overtreding betalen; per tijdseenheid (dag, week) dat hij de overtreding begaat/in stand laat/herhaalt een bedrag betalen.

9

Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid. Bestuurlijk instrumentarium. Geraadpleegd op 5 april 2012 via http://www.hetccv.nl/instrumenten/bestuurlijke-aanpak/menu-bestuurlijk-instrumentarium/index?filter=19

27

27

Bijvoorbeeld: gesteld wordt dat binnen twee weken een illegaal bouwwerk afgebroken dient te worden. Gebeurt dit niet, dan dient per dag na die twee weken dat het bouwwerk niet wordt afgebroken/in stand blijft, een bedrag van bijvoorbeeld 200 euro (met een maximum van in totaal 5.000 euro) te worden betaald. Preventieve dwangsom Indien de regels steeds maar weer door dezelfde overtreder worden overtreden, kan een preventieve dwangsom worden opgelegd (artikel 5:32 lid 2 Awb). Omdat dit alleen wordt gedaan bij notoire overtreders kan het bedrag van de dwangsom relatief hoog zijn en zelfs bij iedere overtreding hoger worden. Het opleggen van een preventieve dwangsom is slechts mogelijk wanneer er gevaar bestaat dat een overtreding zal worden begaan. Aanleiding om dat te veronderstellen, kunnen uitlatingen van een (toekomstig) overtreder zijn, het eerder vertoonde naleefgedrag van de overtreder, het bij herhaling voorkomen van overtredingen, en uitzonderlijke omstandigheden die het begaan van overtredingen waarschijnlijk maken. Bestuursdwang of last onder dwangsom? Het bevoegd gezag heeft niet altijd de keuze tussen het opleggen van een dwangsom en het aanzeggen van bestuursdwang. Een dwangsom is bijvoorbeeld niet mogelijk bij een lozing van zeer milieugevaarlijke stoffen, omdat hier niet het risico gelopen kan worden dat de overtreding, ondanks de dwangsom, toch wordt voortgezet. Er dient dan bestuursdwang toegepast te worden. Verder blijkt uit jurisprudentie dat ook wanneer een overtreding van vergunningvoorschriften (bijvoorbeeld geluidsvoorschriften) alleen ongedaan gemaakt kan worden door de inrichting te sluiten, een dwangsom niet het geëigende middel is. Ook in dat geval is bestuursdwang het meest gepaste handhavinginstrument. Intrekken en weigeren beschikking Wordt een overtreding begaan door de houder van een begunstigende beschikking (subsidie, vergunning of ontheffing), dan is als sanctie vaak gehele of gedeeltelijke intrekking van de beschikking mogelijk. In het verlengde van het intrekken van een beschikking, kan een gemeente ook een vergunning weigeren. Intrekken begunstigende beschikking De wet- en regelgeving op basis waarvan vergunningen zijn verstrekt, bevat regels omtrent het intrekken van vergunningen. Het besluit daartoe is een beschikking die moet voldoen aan alle vereisten die voortvloeien uit geschreven en ongeschreven recht (zorgvuldige voorbereiding, materieel zorgvuldigheidsbeginsel, evenredigheidsbeginsel). Bestuursorganen kunnen een beschikking geheel of gedeeltelijk intrekken, bij: • • •

onregelmatige totstandkoming van een beschikking; omstandigheden na het verlenen van de vergunning (bijvoorbeeld misbruiken of gedurende een bepaalde periode geen gebruik maken van een vergunning); gewijzigde beleidsinzichten of verandering van feitelijke omstandigheden.

De mogelijkheden om een beschikking in te trekken, zijn met de komst van de Wet BIBOB uitgebreid. De sanctie van intrekking van de begunstigende vergunning is zowel preventief als reparatoir, omdat het doel is de wettelijke norm te herstellen. De intrekking van een vergunning hoeft niet het beoogde resultaat op te leveren, omdat de activiteit ook zonder vergunning kan worden voortgezet. De intrekking kan in een dergelijk geval worden gevolgd door bestuursdwang of het opleggen van een dwangsom. Weigeren van een beschikking In het verlengde van het intrekken van een beschikking, kan een gemeente ook een vergunning weigeren. Dit kan indien:

28

28

• • • • • • • •

de aanvraag niet aan de eisen voldoet (bijvoorbeeld op het gebied van brandveiligheid); de aanvraag niet overeenkomstig is met het gemeentelijk beleid; er sprake is van een dreigende verstoring van de openbare orde en veiligheid; onvoldoende informatie is aangeleverd (niet-ontvankelijk verklaring); omwonenden bezwaar aantekenen; ter verkrijging van de vergunning strafbare feiten zijn begaan; er ernstig gevaar bestaat dat de aanvrager de vergunning zal gebruiken voor het plegen van strafbare feiten; de vergunning wordt gefinancierd met geld verkregen uit strafbare feiten.

Bestuurlijke boete en bestuurlijke strafbeschikking De wet stelt gemeenten in staat bij overtreding van de APV een bestuurlijke boete of een bestuurlijke strafbeschikking op te leggen aan de overtreder. Administratieve of bestuurlijke boete De bestuurlijke boete onderscheidt zich op een aantal wezenlijke punten van bestuurlijke handhavingsinstrumenten, zoals bestuursdwang en de dwangsom. Ten eerste is de bestuurlijke boete een zogenoemde punitieve sanctie. Dit in tegenstelling tot de andere bestuurlijke instrumenten die er niet op gericht zijn om een overtreding te bestraffen maar om een situatie die in strijd is met de voorschriften, op te heffen of om herhaling daarvan te voorkomen. Ten tweede hoeft bij de bestuurlijke boete de overtreder niet eerst een waarschuwing te ontvangen. Hierdoor kunnen vooraankondigingen (artikel 4 lid 8 Awb en artikel 125 Gemeentewet) en aanschrijvingen (Woningwet) achterwege blijven. Zodra een overtreding wordt geconstateerd, kan direct tot handhaving worden overgegaan. Ten derde is het voordeel van de bestuurlijke boete dat deze wordt opgelegd en onmiddellijk uitgevoerd door een en dezelfde instantie: het bevoegde bestuursorgaan. Beleid en handhaving zijn daarmee dus in één hand. De bestuurlijke boete kan worden gebruikt bij de aanpak van overlast in de openbare ruimte (handhaving van de APV). Gemeenten kunnen een bestuurlijke boete opleggen voor overtreding van een aantal bepalingen die zijn opgenomen in de APV, met uitzondering van de feiten die zijn neergelegd in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB). Bestuurlijke strafbeschikking De Wet OM-afdoening is vanaf 2006 van kracht. De wet is vanaf 2010 ook van toepassing op gemeenten, provincie en waterschappen. De wet stelt gemeenten in staat bij overtreding van de APV een bestuurlijke strafbeschikking op te leggen aan de overtreder. Het instrument van de bestuurlijke strafbeschikking geeft de mogelijkheid om, net zoals bij de bestuurlijke boete, overlast in de openbare ruimte aan te pakken. Het feitencomplex is vergelijkbaar zijn met dat van de bestuurlijke boete. Een van de verschillen met de bestuurlijke boete is dat er een strafbaar feit wordt begaan waartegen in verzet kan worden opgekomen bij het OM (bij de bestuurlijke boete kan men bezwaar/beroep aantekenen bij het bestuurorgaan zelf). Sluiting en onteigening Het gemeentebestuur heeft verschillende mogelijkheden om panden, inrichtingen of woningen te sluiten of in het ergste geval te onteigenen. Sluiting op grond van de APV Het gemeentebestuur kan een vergunningplichtige inrichting – al dan niet voor bepaalde duur – gesloten verklaren. Dit kan indien die inrichting wordt geëxploiteerd zonder geldige

29

29

vergunning, indien die inrichting wordt geëxploiteerd in strijd met de aan de vergunning verbonden voorschriften of indien de burgemeester oordeelt dat zich bepaalde, in de APV vastgelegde situaties voordoen waarin intrekking van de vergunning mogelijk is. Sluiting op grond van artikel 174a Gemeentewet (Wet Victoria) De burgemeester kan op grond van dit artikel besluiten een woning, een niet voor het publiek toegankelijk lokaal of een erf te sluiten indien door gedragingen de openbare orde rond die locatie wordt verstoord. Sluiting kan ook in geval van ernstige vrees voor verstoring van de openbare orde, op grond dat de rechthebbende eerder een woning, lokaal of erf, op een zodanige wijze heeft gebruikt dat deze is gesloten en dat er aanwijzingen zijn dat betrokkene wederom de fout in zal gaan. De burgemeester bepaalt de duur van de sluiting. In geval van ernstige vrees voor herhaling van de verstoring van de openbare orde, kan hij besluiten de duur van de sluiting tot een door hem te bepalen tijdstip te verlengen. Deze bepaling wordt vooral gebruikt voor drugsoverlast, maar kan ook voor andere vormen van ernstige overlast worden ingezet. Sluiting van een pand of erf is echter een dusdanig ingrijpende maatregel, dat hij pas kan en mag worden toegepast nadat eerst geprobeerd is de overlast met andere, minder ingrijpende middelen, een halt toe te roepen. Het toepassen van het artikel vraagt daarom om grondige dossiervorming rondom het aan te pakken probleem. Sluiting op grond van artikel 14 Woningwet (Wet Victor) Indien een woning, woonkeet, woonwagen of ander gebouw is gesloten op grond van artikel 174a Gemeentewet, op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet of op grond van artikel 13b Opiumwet, dan kan het gemeentebestuur de eigenaar aanschrijven om naar keuze van het gemeentebestuur het gebouw aan een ander in gebruik te geven of het gebouw in beheer te geven aan een persoon of instelling werkzaam op het terrein van de huisvesting. Meestal is dit een woningcorporatie. Wanneer het gebouw in beheer wordt gegeven aan een persoon of instelling, bepalen burgemeester en wethouders een vergoeding voor beheer. Sluiting op grond van artikel 13b opiumwet (wet damocles) De Opiumwet is weliswaar een wet uit het strafrecht, toch kent de wet één bestuursrechtelijke component. Artikel 13b Opiumwet biedt de burgemeester namelijk de mogelijkheid om bestuursdwang, waaronder het opleggen van een dwangsom of uiteindelijk het sluiten van een pand, toe te passen als er in lokaal of woning drugs worden verhandeld. Dankzij dit artikel heeft de burgemeester de mogelijkheid om bestuursdwang, waaronder het opleggen van een dwangsom of uiteindelijk het sluiten van een pand, toe te passen als er drugs worden verhandeld. Voorheen was alleen het constateren van de handel in softdrugs niet genoeg. Om een woning te sluiten, moest er ook sprake zijn van overlast. Dit is nu niet meer noodzakelijk. Onteigening van panden op grond van artikel 77 Onteigeningswet De onteigening van panden is op grond van artikel 77 Onteigeningswet mogelijk: • ten behoeve van de uitvoering van of ter handhaving van de feitelijke toestand overeenkomstig een bestemmingsplan; • ten behoeve van de uitvoering van een bouwplan (bijvoorbeeld een herstructureringsproject); • in geval van een bedreiging van de leefbaarheid; • voor een gebouw als bedoeld in artikel 14 Woningwet in geval van handhaving van de openbare orde of overtreding van artikel 2 of 3 Opiumwet. Hierbij geldt dat onteigening mogelijk is indien de uitoefening van de bevoegdheden, bedoeld in artikel 14 Woningwet, geen uitzicht heeft geboden op een duurzaam herstel van de openbare orde rond dat gebouw die is verstoord door gedragingen in dat gebouw.

30

30

De Wet Bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek biedt gemeenten met ernstige problemen onder andere de mogelijkheid om malafide huiseigenaren nog strenger aan te pakken door gemakkelijker panden te kunnen sluiten en het beheer daarvan over te kunnen nemen. Belangrijke bepalingen zijn een uitbreiding van artikel 77 Onteigeningswet, artikel 14 Woningwet en opname van artikel 97 Woningwet. Het gemeentebestuur kan de verhuurder van het gebouw ook vragen de overtreder uit te zetten. De verhuurder kan immers de huurovereenkomst ontbinden, indien het gebouw is gesloten op grond van artikel 174a Gemeentewet, op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet of op grond van artikel 13b Opiumwet. Bestuursdwang Het toepassen van bestuursdwang is een van de handhavingsinstrumenten die bestuursorganen hebben tegen overtredingen van de wet en illegale situaties. De bestaande illegale situatie kan door het optreden van het bestuursorgaan in overeenstemming gebracht worden met de wettelijk geldende normen. Dit wil zeggen dat de gemeente door middel van feitelijke maatregelen een illegale situatie kan opheffen om deze in overeenstemming te brengen met de wet. Bijvoorbeeld door een illegaal neergezet bouwwerk af te breken. Kenbaar maken Het bestuursorgaan is hierbij verplicht om de overtreder schriftelijk aan te schrijven en kenbaar te maken dat, na het verstrijken van een termijn waarbinnen de overtreder zelf de illegale situatie kan opheffen, overgegaan zal worden tot het treffen van maatregelen om de illegale situatie op te heffen. De schriftelijke beslissing (aanschrijving) is een beschikking waartegen bezwaar en beroep kan worden aangetekend. De beschikking vermeldt welk voorschrift is of wordt overtreden (artikel 5:24 Awb). De kosten van het uitvoeren van de sanctie worden verhaald op de overtreder (artikel 5:25 Awb). Preventieve toepassing In sommige gevallen kan ook preventief, dat wil zeggen voordat een overtreding van de wet wordt geconstateerd, worden overgegaan tot toepassing van bestuursdwang. Dit is alleen toegestaan indien overduidelijk is dat een overtreding van de wet zal worden begaan. Bijvoorbeeld wanneer de (toekomstige) overtreder te kennen geeft zich niet aan de bouwvergunningvoorschriften te zullen houden. Of als op grond van de ervaringen in het verleden met de (toekomstig) overtreder met grote zekerheid ervan uit kan worden gegaan dat deze zich niet aan de desbetreffende voorschriften zal houden. Binnentreden Het gemeentebestuur heeft de bevoegdheid een machtiging tot binnentreden te geven (op basis van de Algemene wet op het binnentreden). Deze machtiging kan in uiteenlopende situaties worden gebruikt: zowel in het kader van de bestuurlijke handhaving als bij hulpverlening. De burgemeester kan alleen een machtiging geven voor niet-strafvorderlijke doeleinden. De Algemene wet op het binnentreden geeft vormvoorschriften. Welke personen in welke gevallen bevoegd zijn om een woning zonder toestemming binnen te treden, wordt in de bijzondere wetgeving bepaald. Voorbeeld Op grond van artikel 5:27 Awb is het bestuursorgaan dat bestuursdwang toepast, bevoegd tot het geven van een machtiging. Ook op grond van artikel 149a Gemeentewet kan de burgemeester deze bevoegdheid bij verordening verlenen, indien de zorg voor de nakoming van een voorschrift van een verordening, dat strekt tot handhaving van de openbare orde of veiligheid of tot bescherming van het leven of de gezondheid van personen, vereist dat de met de uitoefening van deze zorg belaste personen bevoegd zijn binnen te treden in een woning zonder toestemming van de bewoner. Rechtmatige uitoefening van functie Ten slotte is een ambtenaar van de gemeente in het kader van de rechtmatige uitoefening van zijn functie (bediening) bevoegd een woning (na legitimatie en mededeling van het doel van het bezoek) binnen te treden om een aantal zaken te controleren, zoals inschrijving in de

31

31

gemeentelijke basisadministratie, controle op persoon (de ambtenaar mag vragen naar de identiteit van de bewoner) en controle van de woning (bijvoorbeeld achterstallig onderhoud en brandgevaar). Er kunnen geen dwangmiddelen worden toegepast. Wel mag de ambtenaar in geval van aangetroffen misstanden bijvoorbeeld de politie (in geval van misdrijven) of de vreemdelingenpolitie (in geval van illegaliteit) inschakelen. BIBOB De Wet BIBOB geeft gemeenten de bevoegdheid om voor bepaalde branches vergunningen en subsidies te weigeren of in te trekken indien ernstig gevaar bestaat dat daarmee strafbare feiten zullen worden gepleegd of uit strafbare feiten verkregen voordelen zullen worden benut. Het toepassingsgebied van de Wet BIBOB heeft betrekking op: • • • •

het vergunningstelsel uit de Drank- en Horecawet; milieuvergunningen en bouwvergunningen; exploitatievergunningen voor: horeca-inrichtingen (waaronder coffeeshops), seksinrichtingen, escortbranche, smartshops en growshops, speelautomatenhallen; vergunningen die door de rijksoverheid verstrekt worden: vergunningen voor personen en goederenvervoer over de weg, opiumontheffingen en vergunningen voor de verkoop van onroerend goed door woningcorporaties.

Voor de vaststelling van de mate van gevaar, kan het college van B&W zich laten bijstaan door het Landelijk Bureau BIBOB van het ministerie van Veiligheid en Justitie. Alvorens een adviesaanvraag in te dienen bij Bureau BIBOB, dienen gemeenten wel zelf grondig vooronderzoek te verrichten. Wetsvoorstel uitbreiding Wet BIBOB De Wet BIBOB is na drie jaar geëvalueerd. De doeltreffendheid en de effecten van de Wet BIBOB zijn in kaart gebracht. Eén van de behoeften die uit de evaluatie naar voren kwam, is de uitbreiding van de toepassing van de Wet BIBOB naar andere branches. Het gaat met name om de vastgoedsector, kansspelen, belwinkels en headshops. Daarnaast zijn in de evaluatie aanbevelingen gedaan over de informatiepositie van de bestuursorganen, en de adviestermijnen voor het Landelijke Bureau BIBOB. De Raad van State is kritisch over het wetsvoorstel en adviseert het op een aantal punten te heroverwegen. Het kabinet maakte dit advies op 14 maart 2011 openbaar. • • •

Wetsvoorstel BIBOB Memorie van Toelichting Advies Raad van State

Verordeningen en vergunningen De gemeente heeft naast en in combinatie met de wettelijke handhavingsmogelijkheden een scala aan lokaal vastgestelde instrumenten om te kunnen beïnvloeden welke bedrijvigheid zich waar en onder welke voorwaarden in de gemeente vestigt. Ook indien eigenaren of huurders zich niet aan de vastgelegde regels houden, kan hiertegen worden opgetreden en kunnen ongewenste situaties ongedaan gemaakt worden. Deels kunnen deze mogelijkheden zelfstandig worden gebruikt en deels kunnen zij in combinatie met elkaar worden ingezet. Op lokaal niveau kan een gemeente gebruikmaken van verschillende vergunningen en verordeningen. Niet al deze verordeningen en vergunningen zijn in elke gemeente hetzelfde geregeld en niet elke gemeente zal van al deze vergunningen en verordeningen gebruikmaken; op dit gebied bestaat een lokale autonomie. Op grond van artikel 149 Gemeentewet stelt de gemeenteraad in het belang van de gemeente de verordeningen op. In samenhang met artikel 108 Gemeentewet vormt dit artikel de juridische basis van de gemeentelijke autonomie om zelf regels vast te stellen in het

32

32

belang van de gemeentelijke huishouding. Bij het vaststellen moet rekening worden gehouden met de juridische bovengrens (hogere regelgeving) en de juridische ondergrens (de privacy van de burger). Exploitatievergunning Gemeenten kunnen ervoor kiezen bepaalde branches vergunningplichtig te maken via de APV. Dit maakt het voor de gemeente mogelijk om vergunningplichtige branches te screenen. Zo nodig kan de vergunning worden geweigerd of ingetrokken. Met een vergunningstelsel kan ook wildgroei van bepaalde branches voorkomen worden door een maximum te hanteren. Een vergunning zal slechts worden afgegeven met inachtneming van de regelgeving en het geformuleerde beleid daarover. Indien een gemeente de invoering van een vergunningsstelsel voor een bepaalde branche overweegt, moet daar allereerst voldoende aanleiding voor zijn. Dat wil zeggen dat er sprake moet zijn van enige vorm van overlast. Indien er in een gemeente sprake is van concrete overlast en problemen met de openbare orde verband houden met de aanwezigheid van bijvoorbeeld belwinkels, kunnen er nadere regels gesteld worden ter bescherming van het woon- en leefklimaat en de handhaving van de openbare orde. Een aanvraag voor een vergunning wordt in ieder geval geweigerd indien: • • • •

de exploitant of beheerder niet voldoet aan bepaalde gedragseisen; de vestiging of exploitatie in strijd is met een geldend bestemmingsplan; verboden middelen in de inrichting ter verkoop worden aangeboden; de huishouding van de gemeente in het geding is. Denk aan de handhaving van de openbare orde, het voorkomen of beperken van overlast, de bescherming van het woon- en leefklimaat, de veiligheid van personen of goederen, de verkeersvrijheid en -veiligheid, de gezondheid of de zedelijkheid.

Op grond van een lokale vergunningplicht in de APV kan een BIBOB-toets worden gedaan. Bij de vergunningplicht op grond van de APV moet een duidelijke begripsafbakening worden geformuleerd. Een duidelijke definitie van de betreffende branche is nodig die in de APV kan worden opgenomen. Zo kan bijvoorbeeld in het geval van growshops worden voorkomen dat de detailhandel die kweekbenodigdheden verkoopt (zoals tuincentra), ook onder de vergunningplicht valt. De gemeente kan in haar beleid bepalen dat een exploitatievergunning periodiek opnieuw moet worden aangevraagd. Dit betekent wel dat gemeenten voldoende capaciteit moeten vrijmaken voor handhaving en toezicht op de exploitatievergunningen. Beheersverordening Er kan ook voor gekozen worden om een beheersverordening vast te stellen. Dat is een verordening voor een bepaald gebied waar de komende periode (meestal tien jaar) geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien. De beheersverordening komt dan in de plaats van een bestemmingsplan. In deze verordening wordt het beheer van het gebied overeenkomstig het bestaande (planologische) gebruik geregeld. In de beheersverordening wordt vastgelegd welk gebruik van panden de gemeente toelaatbaar vindt. Hiervoor wordt per pand onderzocht of het gebruik van dit pand overeen komt met wat op grond van het bestemmingsplan al is al toegestaan. Zo wordt ook illegaal gebruik van panden opgespoord. De gemeente maakt een afweging of ze het illegale gebruik wil legaliseren of beëindigen. Het resultaat hiervan wordt opgenomen in de beheersverordening.

33

33

Huisvestingsvergunning De overheid vindt dat schaarse woningen evenwichtig en rechtvaardig verdeeld moeten worden. Daarom heeft het parlement in 1993 de Huisvestingswet aangenomen. Uitgangspunt van deze wet is de vrije vestiging van burgers. Tegelijkertijd geeft de wet gemeenten de mogelijkheid om regels te stellen aan de verdeling van de woonruimte. Een van de middelen die gemeenten daarbij ter beschikking staan, is de huisvestingsvergunning. De huisvestingsvergunning kan bijvoorbeeld worden ingetrokken wanneer bij een huurder een illegaal pension wordt aangetroffen. De gemeente heeft vervolgens de bevoegdheid om zelf de woning toe te wijzen aan huurders die voor een distributiewoning in aanmerking komen. De eigenaar wordt op deze manier het recht ontnomen zelf zijn huurders uit te zoeken. Zo kan een einde worden gemaakt aan de illegale verhuurpraktijken van de eigenaar. Omgevingvergunning Als in of aan woningen installaties of constructies worden aangebracht die niet aan de voorschriften voldoen, kunnen deze overlast of gevaar veroorzaken bij bewoners, bezoekers, gebruikers en omwonenden. In het kader van de Woningwet, het Bouwbesluit en de Bouwverordening kunnen gemeenten eenvoudige overtredingen aanpakken met bestuursdwang en een dwangsom. Dit zijn in verhouding zware middelen. Bovendien zijn sommige overtredingen onomkeerbaar en hebben bestuursdwang of een dwangsom soms geen effect (bijvoorbeeld bij illegaal slopen). Met de Wet BIBOB is het ook mogelijk om de omgevingsvergunning te weigeren of in te trekken. De Wet BIBOB geldt in dit verband ook voor personen die redelijkerwijs met de aanvrager van de omgevingsvergunning gelijk kunnen worden gesteld. Bijvoorbeeld als het om de financier van een project gaat. De overdracht van de vergunning is in de Woningwet aangepast, zodat ook de nieuwe vergunninghouder voor een BIBOB-toets in aanmerking kan komen. Niet-vergunningplichtige bedrijvigheid Sommige gemeenten of regio’s gaan verder, door ook niet-vergunningsplichtige panden, exploitanten of bedrijven aan te pakken. Hierbij kan gedacht worden aan uitzendbureaus, kapperszaken en cadeauwinkels. Wanneer het vermoeden bestaat dat dergelijke bedrijven worden gebruikt voor criminele doeleinden (bijvoorbeeld het fingeren van omzet om geld te ‘witten’ dat met criminele activiteiten is verkregen), kan beleid worden vastgesteld om deze toch te screenen. Ook zakelijke dienstverleners als advocatuur, notariaat, accountancy en makelaardij kunnen in de screening worden betrokken. Daarbij wordt, op basis van gegevens waarover bijvoorbeeld de politie, de Belastingdienst en de afdeling Burgerzaken beschikken, beoordeeld of het pand wordt gebruikt voor het faciliteren van criminele activiteiten. Als op grond van de screening vermoed wordt dat er sprake is van criminele activiteiten, worden afspraken gemaakt over de aanpak daarvan. Ook bij deze aanpak is de samenwerking met de partners cruciaal. Binnen de mogelijkheden van het privacyreglement kunnen Openbaar Ministerie, politie, de Belastingdienst, FIOD en SIOD, gemeente en provincie gezamenlijk de bij hen beschikbare informatie analyseren en bepalen welke partners bepaalde problemen aanpakken. Een convenant waarin al deze afspraken zijn vastgelegd, is hierbij onmisbaar. Let wel: het maken van afspraken via convenanten binnen de beperkingen van het privacyreglement kan juridisch erg lastig zijn.

34

34

De overheid en de aanpak van speculatie met vastgoed Zoals al eerder gesteld, heeft de overheid meer prioriteit gelegd bij de aanpak van de problematiek rond exploitatie dan bij het bestrijden van speculatieproblematiek. Tot dusverre heeft de overheid zich dan ook maar mondjesmaat beziggehouden met de aanpak van malafide speculatie met vastgoed. De onveiligheid die samen gaat met exploitatie en die zich onder meer vertaalt in een slechtere leefbaarheid, vormt een zichtbaarder probleem in buurten dan de malafide handel met panden, die zich grotendeels aan het zicht onttrekt en ook niet gepaard gaat met directe overlast. Het Van Traa-team in Amsterdam houdt zich nog maar recentelijk en in beperkte mate met speculatie bezig om de doodeenvoudige reden dat criminelen die zich met onroerend goed bezig houden niet per definitie strafbare feiten plegen. Ook hier geldt nadrukkelijk dat de prioriteiten van de overheid anders liggen. ‘Er wordt vast en zeker veel gekocht met crimineel geld en er wordt vast witgewassen, maar als gemeente ligt daar niet de focus’, aldus een Amsterdamse ambtenaar. Pas in combinatie met bijvoorbeeld exploitatie of andere strafbare feiten komt ook vastgoedspeculatie in beeld. De liquidaties van onder andere vastgoedhandelaren in Amsterdam vormden voor het Van Traateam mede aanleiding om zich sterker te richten op de malafide speculatie met vastgoed. Wie zijn betrouwbare vastgoedhandelaren en wie niet? Het is voor de overheid van belang te weten met wie men zaken kan doen en wie daar niet voor in aanmerking komen. Mede omdat de georganiseerde misdaad zich in Nederland zichtbaar heeft gemaakt in het vastgoed, lijkt er wel sprake te zijn van een kentering. De overheid is momenteel vooral bezig kennis te verzamelen over de problematiek, die complex is en de nodige specifieke expertise vereist die op dit moment nog lang niet altijd voorhanden lijkt. De complexiteit van de materie gaat bovendien samen met professionele, malafide vastgoedhandelaren die wel deze expertise voorradig hebben of deze inhuren. Inmiddels is er een beperkt aantal succesvolle strafzaken tegen (Rotterdamse) vastgoedhandelaren afgerond waarbij er sprake was van samenwerking tussen het OM, de Belastingdienst en interventieteams. Deze interdisciplinaire aanpak lijkt de meest veelbelovende aanpak van malafide speculatie met vastgoed. FIU-meldingen FIU-meldingen (Financial Intelligence Unit), voorheen MOT-meldingen vormen een belangrijk instrument voor het signaleren van witwassen. Kredietinstellingen, geldtransfers en vrije beroepsgroepen zoals advocaten, makelaars, bemiddelaars in onroerend goed en notarissen zijn verplicht om ongebruikelijke transacties te melden. Daarvoor bestaat een aantal meldindicatoren die als het ware handen en voeten geven aan de meldplicht. De meldingen ongebruikelijke transacties komen binnen bij de Financial Intelligence Unit. Deze unit is ondergebracht bij het Korps landelijke politiediensten. De Unit bepaalt of de transacties al dan niet als verdacht worden doorgemeld. Wanneer de beroepsgroepen de meldplicht ontduiken, maken ze zich schuldig aan een economisch delict. Er wordt dan ook toezicht gehouden op de naleving van de richtlijnen. Naast de eerder geschetste juridische en bestuurlijke mogelijkheden biedt het RIEC Rotterdam-Rijnmond onderstaande instrumenten aan om de bestuurlijke aanpak Vastgoed te intensiveren. Het betreft dan vier instrumenten die in Hoofdstuk 6 worden toegelicht.

35

35

H 6 | Overige instrumenten t.b.v. aanpak Vastgoed 6.1 | Samenwerking met de banken Wat is het? Sinds eind 2006 kent de keten Vastgoed (MI) en later RIEC een intensieve samenwerking met private partijen zoals de hypothecair financiers. Sinds drie jaar worden de financiers door de keten Vastgoed actief van gemeentelijke informatie voorzien wanneer het gaat om misstanden in de vastgoedsector. Men moet dan denken aan hennepteelt, illegale verblijfsinrichtingen, illegale prostitutie in vastgoedobjecten, gebruik- en dealpanden, etc. Wanneer door de gemeente inzake dit soort dossiers een besluit of bestuurlijke maatregelen wordt genomen danwel opgelegd, wordt de hypothecair financier hiervan in kennis gesteld. Hiertoe wordt een kopie van het besluit naar de betreffende contactpersoon gezonden. Wat levert het op? Nadat de hypothecair financier in kennis is gesteld m.b.t. een maatregel van de gemeente jegens een klant, nemen zij (na zelfstandig een afweging gemaakt te hebben) een besluit t.a.v. van de lopende hypotheek en t.a.v. van de relatie met de klant. Dit kan variëren van een eerste en laatste waarschuwing jegens de eigenaar tot het opeisen van de hypotheek. De laatst genoemde maatregel wordt genomen in 30 - 40% van de gevallen. In 2011 zijn door de ketenaanpak Vastgoed 210 signalen van misstanden uitgedaan. Dit leidt er dus uiteindelijk toe dat minimaal 70 objecten zijn onttrokken aan eigenaren die de objecten (laten) gebruikten voor het uitoefenen van criminele activiteiten. De financiers van eigenaren in kennis stellen van bepaalde feiten leidt ertoe dat gemeenten in korte tijd een malafide eigenaar onder hoge druk kan zetten, en de overlast/misstanden snel een halt kan toeroepen. Wat moet de gemeente zelf doen? Het is raadzaam dat gemeenten haar inwoners er op wijzen waar zij voor signalen van (mogelijk) misbruik van vastgoed terecht kunnen. De gemeente kan als signalen hiertoe aanleiding geven gerichte inspecties verrichten. Hierdoor krijgt een gemeente (nog) meer zicht op mogelijk misbruik van vastgoed. Wanneer dit is gerealiseerd kan worden overgegaan tot het daadwerkelijk constateren/vaststellen van (strafbare) feiten in relatie tot vastgoed. Wanneer door politie of ambtenaren misstanden zijn geconstateerd, kan de bank een (op hoofdlijnen) geïnformeerd worden. Te denken valt dan aan een kopie van een besluit of aanschrijving. De gemeente dient ter voorbereiding hierop: - bronnen te raadplegen (GBA, Kadaster, etc) - Eigen informatiepositie op orde te hebben (dossier opbouw) - Contact opnemen met de betreffende financiers signaal uitzetten en zo nodig de voortgang monitoren. 6.2 | Rotterdams Piepsysteem (ROPS) Wat is het? In het kader van de pilot die in de gemeente Rotterdam voor de duur van 1 jaar is gehouden is een applicatie ontwikkeld die geautomatiseerd afwijkende vastgoedtransacties kan opsporen. De applicatie is in staat om transacties die gepaard gaan met prijsdaling en -stijgingen te signaleren. De gebruiker kan hiertoe zelf aangeven met hoeveel procent de waardestijging of -daling gepaard gaat. Het systeem kan worden ingezet om binnen bepaalde (kwetsbare) postcodegebieden met terugwerkende kracht dubieuze vastgoedtransacties op te sporen en tevens in kaart te brengen welke eigenaar/verkoper, koper, notaris en hypothecair financier betrokken zijn. Wat levert het op? Het systeem zal de gemeenten helpen om na te gaan of binnen de gemeentegrenzen woningprijzen kunstmatig worden opgedreven door dubieuze vastgoedtransacties. Dit kunnen o.a. ABC-transacties zijn (aan- en verkoop van vastgoed binnen 6 maanden, zodat geen overdrachtsbelasting hoeft worden afgedragen). ABC-transacties die gepaard gaan met soms forse waardestijgingen zijn namelijk indicatoren die duiden op criminele activiteiten. Deze informatie is zonder het ROPS een stuk moeilijker te traceren. Daarnaast is in één oogopslag

36

36

te zien of steeds dezelfde notaris bij de transacties berokken is. Zo ja, dan is dat een redelijk vermoeden dat deze optreedt als faciliteerder. Wat moet de gemeente zelf doen? De functioneren van het ROPS is volledig afhankelijk van kadastrale informatie. Het Kadaster levert dergelijke informatie echter niet kosteloos aan. Daardoor zijn aan het “voeden” van het ROPS vrij hoge kosten verbonden. Daarnaast dient de gemeente uiteindelijk zelf een gebied(en) te selecteren waarvan vooraf ingeschat is dat daar het (hoogste) risico bestaat op malafide vastgoedtransacties. De keuze kan uiteraard gemaakt worden in overleg met het RIEC en/of één van de partners. Wat doet het RIEC? - Doorontwikkelen van het systeem en/of de methodiek. - Assisteren en adviseren bij de uitvoering en het interpreteren van de uikomsten van het ROPS. 6.3 | Vastgoedkaart Wat is het? De recherche van de politie Rotterdam-Rijnmond werkt momenteel aan zogenaamde vastgoedkaart van een aantal postcodegebieden binnen de gemeente Rotterdam. De vastgoedkaart wordt opgesteld door indicatoren zoals: prijsstijgingen- en dalingen bij vastgoedtransacties, betrokkenheid van buitenlandse financiers, panden worden aangekocht zonder financiers, eigenaren die in korte tijd veel panden verwerven en etc. te matchen met namen van vastgoedeigenaren/handelaren die landelijk actief zijn en welke op dit moment een fors aantal objecten op hun naam hebben staan. De uitkomsten van de match van de namen en de indicatoren biedt inzicht in de eigenaren/handelaren en/of betrokkenen die nader onderzocht dienen te worden. De output van de vastgoedkaart kan leiden tot een aantal casussen die door de keten Vastgoed opgepakt gaan worden. Wat levert het op? De vastgoedkaart moet resulteren in een overzicht van personen die actief zijn binnen een bepaald postcodegebied of gemeente en of zij bijvoorbeeld antecedenten op hun naam hebben en/of betrokken waren bij transacties waar vraagtekens bij te plaatsen zijn. Zonder bovenstaand hulpmiddel komt deze informatie alleen min of meer toevallig aan het licht. Met de vastgoedkaart kan systematisch de gewenste informatie in beeld worden gebracht en krijgt de gemeente zicht op dubieuze of ongewenste personen die actief zijn binnen de gemeentegrenzen. Wat moet de gemeente zelf doen? - Aanwijzen van het te onderzoeken doelgebied; - In overleg met het RIEC Rotterdam-Rijnmond en de partners zal een plan van aanpak worden opgesteld. 6.4 | Samenwerking met de Rijksbelastingdienst (aanpak hypotheekrenteaftrek fraude) Wat behelst de samenwerking? Tijdens de aanpak van misstanden m.b.t. vastgoed is ook de Rijksbelastingdienst een waardevolle partner gebleken. Gemeentelijke informatie kan voor hen een waardevolle bron zijn wanneer het gaat om bijvoorbeeld de hypotheekrente-aftrek en genoten inkomsten van woningen die vallen in categorie inkomstenbox 1 (inkomsten uit Werk en Woning). Het betreft dan woningeigenaren die een pand verhuren en van het betreffende pand de hypotheekrente aftrekken. Daartoe staat men op het betreffende adres ingeschreven, hoewel men er niet woonachtig is. Wanneer een pand door een inspecteur betreden is en is vastgesteld dat de woning wordt verhuurd, moet er oog zijn voor eigen gemeentelijke informatie waaruit opgemaakt kan worden dat door de betreffende eigenaar fraude gepleegd wordt. Een van de bronnen is dan de Gemeentelijke Basisadministratie en de rapportage van het inspectieteam. Door deze twee bronnen te matchen kan worden geconstateerd dat de situatie zoals deze in de woning is aangetroffen, niet strookt met het GBA. Deze constatering kan gedeeld worden

37

37

met de Rijksbelastingdienst. Hierop wordt de aftrek onmiddellijk stopgezet en verder/breder onderzoek verricht. Wat levert het op? Sinds drie jaar werkt de keten Vastgoed met betrekking tot dit aspect intensief samen met de Rijksbelastingdienst. Dit heeft tot op heden € 500.000,-- opgeleverd. Dit geld komt dus niet meer (op onrechtmatige wijze) in de portemonnee van malafide vastgoedeigenaren. De reeds uitgekeerde bedragen worden inclusief boete teruggevorderd. Wat moet de gemeente zelf doen? Tijdens inspecties van objecten is het wenselijk dat de inspecteur registreert wie er op dat moment in het pand verblijft en of dit conform het GBA is. Mocht blijken dat de eigenaar niet in het pand verblijft, maar hier desalniettemin ingeschreven staat moet het RIEC (en daarmee de Rijksbelastingdienst) door middel van een korte rapportage in kennis worden gesteld. De Rijksbelastingdienst zet dan onverwijld de aftrek stop. Wat doet het RIEC Het RIEC fungeert als verbindende schakel tussen de Rijksbelastingdienst en de regiogemeenten. Het RIEC zet de rapportages door naar de contactpersoon van de Rijksbelastingdienst. Deze neemt het signaal met een directie collega persoonlijk in behandeling.

38

38

H 7 | Korte werkbeschrijving ketenaanpak Vastgoed Regiogemeenten 7.1 | Casusoverleg Wanneer een regiogemeente serieuze signalen van georganiseerde misdaad heeft of aanleiding ziet om te twijfelen aan een eigenaar, transactie of handelwijze dan kan dit signaal worden voorgelegd aan de keten Vastgoed van het RIEC. Alvorens dit te doen moet de gemeente eerst haar eigen (interne)bronnen raadplegen. Collega’s of bijv. de wijkagent kunnen over waardevolle aanvullende informatie beschikken. Wanneer de informatie-inventarisatie is afgerond, wordt het signaal overhandigd aan het RIEC. Het RIEC raadpleegt de open bronnen zoals het Kadaster, KvK en etc. en gaat zo nodig met de indiener van het signaal in overleg wanneer er aanvullende vragen zijn gerezen. De volgende stap is om in het casusvoorbereidingsteam te bepalen of het signaal voldoende bevat om als casus ingebracht te worden in het maandelijks casusoverleg. Mocht dit het geval zijn, dan wordt de casus opgenomen in de applicatie vastgoed (zie paragraaf 7.5). Ter voorbereiding op het casusoverleg raadplegen alle deelnemers hun interne informatiesystemen op mogelijke aanvullende informatie. Tijdens het casusoverleg wordt de verdere strategie bepaald, wordt nagegaan wat er eventueel nog aan informatie ontbreekt en welke zaken nog verder nagetrokken moeten worden. De informatie van partners biedt immers in sommige vallen weer nieuwe aanknopingspunten die nagelopen moeten worden. Iedere partner gaat na wat binnen zijn organisatie en bevoegdheden de mogelijkheden zijn in die specifieke casus. Zodoende wordt per casus geprobeerd om tot een integrale aanpak te komen. Lukt dit niet? Dan zullen één of twee partners de casus verder afgehandeld in afstemming met het casusoverleg. Het casusoverleg wordt door de gemeente die het signaal heeft ingebracht bijgewoond. Hierdoor wordt de betreffende gemeente zo goed mogelijk geïnformeerd en zijn alle betrokkenen bij eventuele onduidelijkheden in de gelegenheid om aanvullende vragen te stellen en elkaar te informeren. Het afsluiten van een casus gebeurt in goed onderling overleg en wanneer er geen mogelijkheden worden gezien voor een eventuele verdere aanpak of wanneer de effectiviteit in twijfel wordt getrokken. Het casusoverleg wordt ondersteund door de applicatie Vastgoed.

39

39

7.2 Stroomschema & Overzicht gemeentelijke diensten

Figuur 1: Stroomschema signaal vastgoedfraude

Figuur 2: Overzicht gemeentelijke diensten t.b.v. informatiepositie

40

40

7.3 | Processchema signalering vanuit gemeenten

Fase

Stap

Acties

1 Signalering

Signalering

Burger/inspecteur of andere betrokkenen constateren een misstand of een opvallend feit in relatie tot vastgoed met een indicatie die kan duiden op betrokkenheid georganiseerde criminaliteit.

2 Behandeling

Gemeente neemt signaal in behandeling en raadpleegt diverse bronnen.

3 Bundeling

Informatiebundeling.

4 Afweging

Afweging signaal.

5 Advisering

Contact en advies RIEC

Wanneer nodig wordt Gemeente gaat na of het pand/panden bestuurlijke bezocht. instrumenten kunnen worden ingezet. Raadplegen Kadaster, GBA, relevante interne gemeentelijke informatie, etc. Na raadplegen omvang portefeuille, bronnen en wijze van financiering veredelen van de vastgoed, leegstand informatie ontstaat vastgoed, een compleet beeld aanschrijvingen uit het en vindt een check verleden, type op juistheid en bewoners vastgoed, indicatoren plaats. betrokkenheid (soft)drugs, etc. Advies m.b.t. inzet Het RIEC veredelt wanneer mogelijk en bestuurlijke instrumenten. verricht eerste analyse.

6 Afweging casus

Afweging: is het signaal casuswaardig?* Ja: Casus op agenda casusoverleg.

7 Bespreking

8 Afsluiting

Nee: casus afvoeren. Casus besproken tijdens casusoverleg

Levert de aanvullende informatie van partners RIEC voldoende aanknopingspunten? Afspraken over interventies. Welke partner doet wat? Wat beogen we?

FIOD, Rijksbelastingdienst, Politie en OM raadplegen systemen.

Gemeente sluit aan bij casusoverleg

2e Casusoverleg

Partners rapporteren Gemeente sluit aan bij over de voortgang en casusoverleg de (mogelijke) effecten van hun interventies. Zijn de doel(en) bereikt?

Doel(en) bereikt

Casus afsluiten.

* Een casus is voor het RIEC relevant wanneer er vermoeden bestaan van betrokkenheid van georganiseerde misdaad, dit in relatie tot vastgoed, hennepteelt en/of mensenhandel.

41

41

7.4 | Wie zijn aangesloten bij het casusoverleg? Binnen de gemeente Rotterdam zijn met name de directie Veiligheid, Stadsontwikkeling (wonen en buitenruimte) en de dienst Gemeentebelastingen aangesloten. Stadsontwikkeling is belast met de zowel inspectie als het aanschrijven van vastgoed en hun eigenaren. Daarnaast is het belast met het beheer van gemeentelijk Vastgoed en het bemiddelen van de aan- en verkoop van o.a. (gemeentelijk) vastgoed. Tevens monitort men de transacties op de vastgoedveiling. De dienst Gemeentebelastingen kent de volgende taken: Het heffen en invorderen van belastingen die de gemeente volgens de Gemeentewet mag opleggen aan inwoners, bezoekers en eigenaren van onroerende zaken in de stad. (Gemeentewet hfst. XV par. 4 art. 230 e.v.) Het waarderen van onroerende zaken t.b.v. de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. Daarnaast wordt de dienst Gemeentebelastingen ingezet voor de volgende specifieke taken: faciliterende rol bij de incasso van uitvoeringen van gemeentewege, dwangsombeschikkingen en hennepbesluiten van dS+V jegens malafide handelaren of eigenaren. Faciliterende rol bij de incasso van verhaal van kosten bij burgemeestersluitingen o.g.v. art 174a GW en dwangsombeschikkingen van Directie Veiligheid. Incasso o.a. door middel van: - (Conservatoire) beslagen onroerende zaken; - (Conservatoire) beslagen roerende zaken; - (Conservatoire) beslagen onder derden. De dienst Gemeentebelastingen beschikt over informatie die voor andere partners zoals politie en Rijksbelastingdienst waardevol kan zijn. Het betreft dan zaken als: wie betaalde de OZB m.b.t. een pand? Vanaf welk bankrekeningnummer is de betaling gedaan? Tools van de partners Hieronder staat een kleine greep uit de mogelijkheden die de partners hebben m.b.t. de aanpak van misstanden en georganiseerde criminaliteit. Openbaar Ministerie Rotterdam: Het Openbaar Ministerie beschikt over diverse wettelijke mogelijkheden om een opsporingsonderzoek te verrichten, bv het Wetboek van Strafrecht en het Wetboek van strafvordering. Ook zijn er Aanwijzingen en Beleidsregels opgesteld. Al deze wetgeving is erop gericht de officier van justitie (en de opsporingsinstanties) in de praktijk handvaten te bieden het opsporingsonderzoek zo goed mogelijk te laten verlopen. Na het opsporingsonderzoek zijn er diverse mogelijkheden om een strafzaak af te doen: een verdachte van strafbare feiten kan voor de rechter worden gebracht. Ook kan een zaak (voorwaardelijk) worden geseponeerd, danwel een transactie of een taakstraf worden aangeboden, ter voorkoming van verdere strafvervolging. Politie Rotterdam-Rijnmond: - Dossiervorming door de wijkagent bij overlast. In samenwerking met externe partners zou betrokkene uit het pand gezet kunnen worden; - Reactief reageren met strafrechtelijke bevoegdheden op gepleegde strafbare feiten, zoals mensenhandel en –smokkel, witwassen en hypotheekfraude; - Verbeurdverklaring / ontneming van het pand; - “bestuurlijke” rapportage richting gemeente voor intrekking vergunning/ burgemeestersluiting. Rijksbelastingdienst Rotterdam-Rijnmond De Belastingwetgeving is voor de Belastingdienst het uitgangspunt. Daar waar overlastgevende en/of malafide praktijken, gerelateerd aan vastgoed, een fiscaal belang met zich meebrengen, kan de Belastingdienst deze wetgeving als instrument inzetten. De aanpak varieert van het van achter het bureau beoordelen van ingediende belastingaangiften tot het instellen van (boeken)onderzoek ter plaatse. Indien blijkt dat fiscale verplichtingen niet juist zijn nagekomen, worden aanslagen opgelegd.

42

42

Tools van de FIOD-ECD De FIOD is de opsporingsdienst van de Rijksbelastingdienst en Douane. Tot de opdrachtgevers van FIOD-ECD behoren naast de Rijksbelastingdienst en Douane, ook andere opdrachtgevers zoals bijvoorbeeld de AFM en DNB. De FIOD onderscheidt de volgende soorten onderzoeken: fiscaal strafrechtelijke onderzoeken, financiële fraude (beleggingsfraude, schending integriteit bedrijfsleven, aantasting financiële stelsel en aantasting vergunningenstelsel). Tevens onderscheidt de FIOD de volgende bijzondere taakgebieden (expertise): witwassen, ontneming wederrechtelijk verkregen voordeel (plukze), (complexe) faillissementsfraude, vastgoed en btw-fraude. Keuze van de onderzoeken en inzet van capaciteit wordt bepaald in overleg met opdrachtgevers (Belastingdienst, Douane, AFM, DNB) en Functioneel Parket (OM). Aansluiting met Handhavingsarrangement Belastingdienst (dezelfde thema's en projecten). Inzet van het middel opsporing is gericht op het behalen van optimaal effect. FIOD-ECD zoekt samenwerking met andere opsporingsdiensten en politie. Daarnaast bestaat er voorkeur voor deelname aan projecten in het kader van integrale overheidsaanpak, mits de FIOD daarin een toegevoegde waarde heeft (bezien vanuit het algemeen belang). FIOD is betrokken bij alle RIEC's. FIOD beschikt over een eigen inlichtingendienst (CIE, opsporingsinformatie strategisch en operationeel, informatiedesk, buitenland-loket). 7.5 | Applicatie vastgoed Eén van de voorwaarden voor een effectieve en efficiënte samenwerking is een soepele informatie-uitwisseling. Om de uitwisseling goed te borgen, is door het RIEC RotterdamRijnmond een applicatie ontwikkeld. Deze is sinds een jaar in gebruik en gedurende de periode verder verfijnd. De applicatie is zo ingericht dat op casusniveau in een beveiligde omgeving informatie kan worden uitgewisseld. Deze is alleen zichtbaar voor de gemeenten en partners voor wie de informatie relevant is. De applicatie is zo ingericht dat tijdens het casusoverleg het proces in vier stappen wordt doorlopen (van casusbeschrijving tot casusafhandeling). In de applicatie kunnen relevante stukken als bijlagen worden opgenomen, daarnaast kan iedere partner een analyse m.b.t. de casus in de applicatie kwijt. Betrokken partners kunnen van deze informatie kennisnemen. Het inloggen gebeurt middels een gebruikersnaam en password, d.m.v. een token. Beleidsmatig overleg Naast een casusoverleg vormen afgevaardigden met een leidinggevende functie vanuit de ketenpartners ook een beleidsmatig overleg. De groep komt ongeveer eens per 2 maanden bijeen. In dit overleg zijn de voornaamste ketenpartners vertegenwoordigd. De agenda wordt bepaald door verschillende beleidsthema’s en de te bepalen koers van de keten. Denk hierbij aan de te ontwikkelen nieuwe instrumenten die ingezet kunnen worden t.b.v. de aanpak vastgoed of initiatieven om de samenwerking verder te optimaliseren. Daarnaast rapporteren de deelnemers naar de Stuurgroep RIEC dat wordt voorgezeten door burgemeester van Belzen van de gemeente Barendrecht. Jaarlijks stelt het beleidsmatig overleg een jaarrapportage op waarin verantwoording wordt afgelegd over de samenwerking, behaalde doelstellingen, resultaten, werkwijze en etc. Stuurgroep RIEC De stuurgroep RIEC bepaalt de koers op strategisch niveau en ook in dit overleg zijn de partners vertegenwoordigd. De burgemeester van Barendrecht, de gemeentesecretaris van Maassluis en vertegenwoordigers van de gemeente Rotterdam Directie Veiligheid, de Sociale Inlichtingenen Opsporingsdienst (SIOD) en Arbeidsinspectie (AI), de politie Rotterdam-Rijnmond, het Openbaar Ministerie (Arrondissementsparket Rotterdam), de Belastingdienst Rijnmond, de FIOD, de directeur Veiligheid van de gemeente Rotterdam en de coördinator van het RIEC Rotterdam-Rijnmond vormen de Stuurgroep RIEC. De Stuurgroep RIEC ziet toe op de strategie en uitvoering van de taken van het RIEC, waarvan de regionale ketenaanpak vastgoed onderdeel uitmaakt. De voorzitter van de Stuurgroep RIEC, tevens portefeuillehouder namens het Regionaal College, rapporteert aan het Regionaal College van de politie Rotterdam-Rijnmond.

43

43

BIJLAGE I Richtlijnen onzelfstandige bewoning (Stadsontwikkeling) 1.

Inleiding In deze Richtlijn onzelfstandige bewoning wordt nader aangegeven hoe bij de praktische uitvoering van de in de considerans genoemde regelingen omgegaan wordt met de begrippen ‘kamergewijze verhuur’ en ‘verhuur van een zelfstandige woonruimte aan een huishouden’. Deze richtlijn is tevens van belang voor de wijze waarop de gemeente Rotterdam in dit verband handhavend optreedt.

2.

Kamergewijze verhuur

2.1

Er is sprake van kamergewijze verhuur als: een samenstel van verblijfsruimten in een woonfunctie uitsluitend of mede bestemd is of gebruikt wordt om daarin aan anderen dan aan de rechthebbende (zoals de eigenaar/bewoner/huurder) en de personen behorende tot zijn of haar huishouden, woonverblijf (geen zelfstandige woongelegenheid) te verschaffen. Hiermee richt het begrip kamergewijze verhuur zich op de verhuur van kamers in een woning aan afzonderlijke huurders die geen sociale band met elkaar of de verhuurder hebben en zodoende zelf geen of weinig invloed op de brandveiligheidssituatie kunnen uitoefenen.

2.2

Als er sprake is van kamergewijze verhuur kan vereist zijn: • een onttrekkingsvergunning op grond van de Huisvestingswet, de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 of de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam; • indien het gebouw geen woonfunctie heeft, een toestemming tot gebruikswijziging en een bouwvergunning; • bij meer dan vier personen een gebruiksmelding op grond van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken, ook wel aangeduid als Gebruiksbesluit.

2.3

Er is geen sprake van een kamergewijze verhuur als: • de eigenaar/bewoner/huurder (met of zonder gezin), die tevens bewoner is, één of twee kamers verhuurt aan niet meer dan twee personen en • er sprake is van (een) zelfstandige woonruimte(n) en • er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden.

3.

Zelfstandige woonruimte

3.1

Er is sprake van een zelfstandige woonruimte als: • de woonruimte een eigen toegang heeft en • de bewoner exclusief gebruik maakt van zogeheten “wezenlijke voorzieningen” (keuken, douche/badkamer en toilet) binnen zijn woonruimte.

NB. Een huishouden heeft voor de bewoning van een zelfstandige woonruimte onder de huur/koopprijsgrens in de aangewezen gebieden een huisvestingsvergunning nodig. 4.

Huishouden

4.1

Er is sprake van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden als: • een gezin van twee of meer personen (gehuwd of samenwonend) zijn hoofdverblijf in dezelfde woning heeft. Dit wordt geacht één duurzaam gemeenschappelijk huishouden te zijn; • een groep van twee of meer personen een gemeenschappelijke duurzame huishouding voert of wil voeren. Hieronder wordt ook een woongroep verstaan. Dit wordt van geval tot geval bepaald. Het gebruik van de woning speelt hierbij een rol.

44

44

NB. Wanneer één persoon in een woning zijn hoofdverblijf heeft, speelt het vraagstuk van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden uiteraard niet. Leden van het duurzaam gemeenschappelijk huishouden hebben tenminste 12 m2 per persoon aan gebruiksoppervlakte tot de beschikking. Wordt hier niet aan voldaan, dan is er sprake van strijdigheid met de Bouwverordening Rotterdam 1993. 4.2

Indicaties, die een rol spelen bij de beoordeling of er sprake is van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk huishouden zijn: • er bestaat een band tussen de bewoners, die de enkele wil om gezamenlijk te wonen te boven gaat. Daarnaast bestaat de intentie om langdurig samen te blijven; • er is sprake van wederzijdse zorg; • de bewoners beschikken over een gemeenschappelijke rekening, waarvan de gemeenschappelijke kosten betaald worden; • indien vereist, beschikken de bewoners over een Huisvestingsvergunning; • alle bewoners staan ingeschreven in het GBA; • de ruimtes in de woning zijn van dien aard, dat ze niet zelfstandig bewoond worden. Alle ruimten zijn gemeenschappelijk (dus niet met sloten afsluitbaar, niet allemaal een eigen kooktoestel en koelkast e.d. en in de woning is een gezamenlijke woonkamer aanwezig die niet in gebruik is als slaapkamer); • de woning is aan te merken als een zelfstandige woonruimte in de zin van de Huisvestingswet.

De hierboven genoemde indicaties spelen allemaal een rol bij de beoordeling of er sprake is van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Dit zijn echter slechts de in de jurisprudentie uitgekristalliseerde indicaties. Overige feiten en omstandigheden van het geval dienen meegewogen te worden. Deze lijst van indicaties is dus niet uitputtend. Alle indicaties dienen zorgvuldig afgewogen te worden. Er dient zowel sprake te zijn van duurzaamheid als van gemeenschappelijkheid, voordat van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden gesproken kan worden.

45

45

BIJLAGE II Toelichting op de richtlijn onzelfstandige bewoning Ad 3

Zelfstandige woonruimte Eigen toegang: • de toegang hoeft niet perse op de straat uit te komen; • etagewoningen met een uitgang naar een gemeenschappelijke hal, galerij of trappenhuis worden ook als zelfstandig aangemerkt; • hetzelfde geldt voor woningen met één of meer afsluitbare toegangsdeuren naar een gemeenschappelijke ruimte, zoals een hal in een groot (heren)huis (een zogeheten: onvrije woning); • de woning met alle wezenlijke voorzieningen maar met de toegang door de privéruimte van een derde is geen zelfstandige woonruimte. Wezenlijke voorzieningen: • onder wezenlijke voorzieningen wordt verstaan: tenminste de keuken, het toilet en de wasruimte (dat wil zeggen douche- of badkamer); • zij moeten niet alleen binnen de woonruimte zijn gelegen maar ook exclusief ten gebruik staan van de huurder van die woonruimte. Dit moet uit feitelijke omstandigheden en de situatie ter plaatse worden afgeleid. Het exclusief gebruik kan bijvoorbeeld blijken uit het huurcontract; • onder “binnen de woning” wordt ook verstaan verscheidene vertrekken, zoals bijvoorbeeld een keuken, toilet of douche, die bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke verkeersruimte, zoals een hal of overloop. Als de wezenlijke voorzieningen tevens exclusief ten gebruik staan van de huurder, betreft het hier een onvrije, zelfstandige woonruimte; • als ook anderen dan de huurder of zijn huisgenoten aanspraak kunnen maken op het gebruik van deze wezenlijke voorzieningen, is er geen sprake van een zelfstandige woonruimte. Andere eigen voorzieningen zijn niet strikt vereist, zoals een energie- en watermeter.

Ad4

Duurzaam gemeenschappelijk huishouden Bij de bepaling of er sprake is van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk huishouden of woongroep, wordt gekeken naar de feiten en omstandigheden van het geval (indicaties). Deze indicaties zijn onuitputtelijk. De hieronder genoemde indicaties volgen in ieder geval uit jurisprudentie. Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Raad van State d.d. 5 oktober 2005 (zaaknummer 200501342/1) en d.d. 17 januari 2007 (zaaknummer 200605247/1). 1. De bewoners hebben de intentie om langdurig samen te blijven wonen (duurzaamheid). De tijdelijkheid van de bewoning mag niet vóóraf al vaststaan, waar de grens van deze tijdelijkheid ligt is een andere zaak. 2. Er is sprake van wederzijdse zorg. Daaronder wordt bijvoorbeeld verstaan: - het hebben van een gezamenlijke bank- of girorekening; - het gezamenlijke doen van uitgave ten behoeve van het huishouden; - tenaamstelling van (telefoon- gas- en/of elektriciteits-) rekeningen. 3. Het huishouden is in de periode van één jaar niet van samenstelling gewijzigd, tenzij de wijzigingen naar algemene maatstaven binnen een duurzaam gemeenschappelijk huishouden passen.

46

46

Wanneer de Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens een wisseling van bewoners aangeeft of bewoners niet staan ingeschreven, kan dit dienen om het bestaan van een samenlevingswens te ontkrachten. Vindt de wisseling van bewoners plaats in een periode van één jaar voor de controle, dan is dit een indicatie dat er geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Veranderingen die binnen reguliere wijzigingen van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vallen worden uiteraard buiten beschouwing gelaten (bijvoorbeeld scheiding, het krijgen van een kind enz.). 4. De ruimtes zijn gemeenschappelijk. Er is een gemeenschappelijke woonkamer c.q. woonkeuken. Bovendien mogen individuele ruimtes niet afsluitbaar zijn. De afsluitbaarheid van ruimtes duidt op een zekere individualiteit richting medebewoners. Bovendien geeft dit een sterke behoefte aan privacy aan. Bij een duurzaam gemeenschappelijk huishouden zal hier geen of in mindere mate sprake van zijn. Ook de inrichting van de verschillende ruimtes kan een indicatie zijn. Staan er in diverse ruimtes kooktoestellen, koelkasten, televisies en andere huisraad, dan duidt dat op een individueel gebruik van een ruimte. Met name het ontbreken van een gemeenschappelijke woonkamer is een sterke indicatie, dat er geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. NB. Een gemeenschappelijke woonruimte heeft tenminste zoveel zitplaatsen als leden van de duurzaam gemeenschappelijke huishouding/ woongroep. Daarnaast voldoet de woonruimte aan de eisen die voortvloeien uit Bouwverordening en het Bouwbesluit. 5. Indien vereist is er een huisvestingsvergunning aanwezig. Het ontbreken van een huisvestingsvergunning bij een groep personen in een woning, waar een huisvestingsvergunning verplicht is, is een indicatie dat er geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Heeft een groep personen deze vergunning wel dan is dit een indicatie, dat er wel sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishoud.

47

47

BIJLAGE III Nadere regels Gebiedsquota voor kamerverhuur 2009 Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam, Gelezen het voorstel van de directeur van de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam van 3 februari 2009, dS+V 08/9423; overwegende dat het wenselijk is nadere regels vast te stellen waaraan aanvragen om vergunning voor woonruimteonttrekking voor kamerverhuur kunnen worden getoetst met name door het voor delen van de gemeente vaststellen van een quotumregeling voor het aantal toegestane slaapplaatsen voor kamerverhuur, zogenaamde gebiedsquota voor kamerverhuur; gelet op artikel 16f, eerste lid, van de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006; gelet op artikel 3.1.4, zesde en zevende lid, alsmede artikel 3.1.9 van de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam; Besluit vast te stellen de hierna volgende: Nadere regels “Gebiedsquota voor kamerverhuur” voor aanvragen van een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur als bedoeld in artikel 16b, eerste lid, van de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam en in artikel 3.1.2 juncto artikel 3.1.4, vierde tot en met zevende lid, van de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam Artikel 1 Begripsbepaling Voor de toepassing van deze nadere regels wordt verstaan onder: - woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur: vergunning voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte ten behoeve van kamerverhuur als bedoeld in artikel 16b, eerste lid, van de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam en in artikel 3.1.2 juncto artikel 3.1.4, vierde tot en met zevende lid, van de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam; - kwetsbaar gebied: gebied dat behoort tot een van de Adoptiegebieden of WWI-wijken of tot een gebied dat reeds in het Uitvoeringsbesluit kamerverhuur d.d. 14 juni 2005 was opgenomen als nul-quotumgebied, of een ander gebied dat is opgenomen in artikel 6 van deze regeling; - adoptiegebieden: gebieden die door gemeente en woningcorporaties zijn aangewezen voor een gezamenlijke aanpak voor woningverbetering die leiden tot maatschappelijke effecten, als bedoeld in het Uitvoeringsprogramma bestaande woningvoorraad (vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 1 mei 2007); - WWI-wijken: wijken met een stapeling van sociale, fysieke en economische problemen (aangewezen door de minister van Wonen, Wijken en Integratie op 22 maart 2007). Artikel 2 Kamergewijze verhuur van één of twee slaapplaatsen in elk gebied Een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur is niet vereist in geval van kamergewijze verhuur van één of twee slaapplaatsen per woning, ongeacht in welk gebied het woonverblijf wordt verschaft. Een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur is niet vereist in geval van kamergewijze verhuur van één of twee slaapplaatsen per woning, ongeacht in welk gebied het woonverblijf wordt verschaft. Artikel 3 Kamergewijze verhuur van drie of vier slaapplaatsen in niet-kwetsbaar gebied Een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur ten behoeve van kamergewijze verhuur van drie of vier slaapplaatsen per woning in niet-kwetsbaar gebied wordt verleend indien:

48

48

a. het woonverblijf niet wordt verschaft in een kwetsbaar gebied en b. wordt voldaan aan het bepaalde in paragraaf 3.1 van de Huisvestingsverordening aangewezen gebieden Rotterdam of paragraaf 3.2 van de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 en c. wordt voldaan aan het bepaalde in de Nadere regels voor aanvragen van een woonruimteonttrekkingsvergunning en d. de inrichting en indeling van het gebouw zich niet verzetten tegen afgifte van de vergunning en e. wordt voldaan aan de in artikel 5 vastgelegde quotumregeling. Artikel 4 Kamergewijze verhuur van vijf of meer slaapplaatsen in niet-kwetsbaar gebied Een woonruimteonttrekkingsvergunning voor kamerverhuur ten behoeve van kamerverhuur van vijf of meer slaapplaatsen per woning in niet-kwetsbaar gebied wordt verleend indien: a. wordt voldaan aan de in artikel 3 gestelde eisen en b. een gebruiksmelding als bedoeld in het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken is gedaan. Artikel 5 Quotumregeling; toegestane maximale uitbreiding kamerverhuur met slaapplaatsen Voor de periode 1 juli 2004 tot 1 juli 2014 gelden de in de onderstaande tabel vermelde maximum quota voor de toevoeging van legale kamerverhuur met slaapplaatsen in de sociale en particuliere sector. De onderstaande getallen hebben betrekking op het aantal slaapplaatsen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen een quotum voor de sociale sector / woningcorporaties en een quotum voor de particuliere sector. Het dagelijks bestuur van de deelgemeente kan aan burgemeester en wethouders verzoeken het quotum voor de desbetreffende deelgemeente te verhogen. Burgemeester en wethouders zullen twee jaar na inwerkingtreding van deze nadere regels de werking van de quotumregeling evalueren. De uitkomst van deze evaluatie kan tot aanpassing van de quotumregeling leiden.

49

49

Bijlage IV Tekst van de regeling Intitulé Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 De regioraad van de stadsregio Rotterdam, gelet op: de Huisvestingswet; de Wet gemeenschappelijke regelingen; artikel 11, lid 5 van de Gemeenschappelijke Regeling stadsregio Rotterdam; gelezen het voorstel van het dagelijks bestuur d.d. 7 juni 2006 besluit: de hierna volgende Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 met bijlagen vast te stellen.

HOOFDSTUK 1 - ALGEMEEN Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: • • • • • • • •

a. aandachtsgroep: de doelgroep met een huishoudinkomen als bedoeld in artikel 4 lid 1 van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting; b. Aftoppingsgrens: zoals bedoeld in de Wet op de Huurtoeslag; c. BBSH: Besluit Beheer Sociale Huursector; d. Bestuurlijk Overleg: overleg tussen de voorzitter van de Maaskoepel en de portefeuillehouder Wonen van de stadsregio; e. Burgemeester en wethouders: Burgemeester en wethouders van de gemeente binnen wier grenzen zich de betreffende woonruimte of het betreffende gebouw zich bevindt; f. doorstromer: woningzoekende die aantoonbaar na verhuizing een zelfstandige woning in Nederland leeg achterlaat; g. GBA: de gemeentelijke basisadministratie; h. huishouden 1. Alleenstaande; 2. Samenwonenden, zijnde twee personen die hoofdverblijf in dezelfde woning hebben en blijk geven zorg te dragen voor elkaar; 3. De alleenstaande of de samenwonenden en de kinderen van de alleenstaande of tenminste één van de samenwonenden, voor zover - die kinderen de leeftijd van 27 jaar niet hebben bereikt, of - die kinderen altijd bij hun ouders hebben gewoond; 4. de alleenstaande of samenwonenden, waaronder begrepen kinderen van de alleenstaande of tenminste één van de samenwonenden, indien er in de relatie tot die alleenstaande of samenwonenden een aantoonbare zorgbehoefte bestaat; 5. de alleenstaande of samenwonenden en het ongeboren kind van de alleenstaande of tenminste één van de samenwonenden, voor zover er sprake is van

50

50

• • • • • • • • • • • • • •

•

• • •

•

•

een zwangerschap van tenminste drie maanden oud en de aanwezigheid van het ongeboren kind is aangetoond middels een door een medicus of een verloskundige opgestelde zwangerschapsverklaring; 6. de alleenstaande en één of meerdere personen met wie de alleenstaande nog niet samenwoont, indien er in de relatie tot de alleenstaande een aantoonbare zorgrelatie bestaat. i. huurprijs: de rekenhuur volgens artikel 5 van de Wet op de Huurtoeslag; j. huurprijsgrens: zoals bedoel in artikel 5 van de Wet op de Huurtoeslag; k. huishoudinkomen: een huishoudinkomen zoals bedoeld in artikel 4 lid 1 van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting; l. inkomensgrens: de bovengrens aan een huishoudinkomen, welke bovengrens overeenkomstig het bedrag is als bedoeld in artikel 4 lid 1 van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting; m. inschrijfduur: de periode welke is verstreken sinds de datum waarop de woningzoekende is geregistreerd conform het regionale aanbodmodel. De inschrijfduur is in alle gemeenten van de stadsregio Rotterdam geldig; n. kleinstedelijke gemeenten: de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs, Bernisse, Bleiswijk, Brielle, Krimpen aan den IJssel en Westvoorne en de deelgemeente Hoek van Holland; o. partijen: de gemeenten, de corporaties, de Maaskoepel en de stadsregio, zoals die in de inleiding van deze overeenkomst beschreven zijn; p. regionale aanbodmodel: het daaromtrent in artikel 3 bepaalde; q. starter: iedere woningzoekende die geen doorstromer is; r. urgentieverlener: de door de gemeenten bij separaat besluit aangewezen instantie die besluit op aanvragen van urgentieverklaringen; s. eigen toedoen: het veroorzaken van een situatie die voorkomen had kunnen worden door eigen handelen of juist niet handelen; t. inwoning: het bewonen van woonruimte of een deel daarvan die door een ander huishouden als hoofdbewoner in gebruik is genomen; u. kamer: elke afzonderlijke ruimte in een woonruimte, geschikt voor wonen en slapen met een oppervlakte van ten minste 6m²; v. kamerverhuur: de verhuur van een deel van al dan niet zelfstandige woonruimte ten behoeve van langdurige bewoning aan personen, voor welke bewoning inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie als bedoeld in de Wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens noodzakelijk is; w. onzelfstandige woonruimte: een binnen de Stadsregio Rotterdam gelegen woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat die daarbij afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen buiten die woonruimte, zoals keuken, toilet, badkamer, douche; x. rechtmatige bewoning: een woning die verhuurd wordt aan de aanvrager met toestemming van de verhuurder waarbij de verhuur van de woonruimte is vastgelegd in een huurcontract; y. resocialisatietraject: een traject dat gericht is op herintegratie in de eigen of nieuwe sociale omgeving; z. voorliggende voorzieningen; Voorliggende voorzieningen zijn o.a de Wet op de huurtoeslag, WMO-individuele voorzieningen, Wet werk en bijstand (woonkostentoeslag, verhuisverplichting). Van deze voorzieningen kan aanvrager gebruik maken om eventueel voorliggende problemen tot een minimum te beperken dan wel op te lossen; AA. Woonlasten: Woonlasten zijn lasten die het wonen met zich meebrengt, zoals de huur van de woning, energielasten, aanslag afvalstoffenheffing, waterschapsomslagen, waterschapsbelasting (ingezetenenomslag, verontreinigingsheffing), aanslag onroerend zaakbelasting, aanslag rioolrecht, hypotheeklasten, bijdrage Vereniging van Eigenaren, opstalverzekering, maandelijkse bijdrage erfpachtcanon, lasten levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek; BB. zelfstandige woonruimte: een woonruimte gelegen in Nederland welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat die

51

51

• • • • • • •

daarbij afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen buiten die woonruimte zoals keuken, toilet, badkamer, douche; CC. labelen: labelen als bedoeld in artikel 23; woning: een woonruimte als bedoeld in artikel 1, derde lid van de Huisvestingswet. DD. urgent woningzoekende: de natuurlijke persoon aan wie een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 18 van deze verordening is verleend; EE. herhuisvestingsverklaring: de verklaring als bedoeld in artikel 12; FF. urgentieverlener: het bestuursorgaan dat ingevolge artikel 19 beslist op aanvragen om een urgentieverklaring; GG. woning: zelfstandige woonruimte; HH. woonruimte: zelfstandige woonruimte. s. woning: een woonruimte als bedoeld in artikel 1 derde lid van de Huisvestingswet.

Artikel 2 • •

1. Hoofdstuk 2 van deze verordening is van toepassing op alle van de corporaties voor verhuur vrijkomende woningen onder de huurprijsgrens. 2. Hoofdstuk 3 en 4 van deze verordening zijn van toepassing op alle woningen en gebouwen.

HOOFDSTUK 2 – WOONRUIMTEVERDELING Artikel 3 •

•

•

1. De aan de stadsregio Rotterdam deelnemende gemeenten werken allen mee aan de deelname van de op haar grondgebied actieve woningcorporaties aan het regionale aanbodmodel, zoals dit in hoofdstuk 5 van deze verordening en, op grond van artikel 4 van de Huisvestingswet, in de als bijlage 1 bij deze verordening gevoegde Ontwerp-Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006 is beschreven, voor zover dit de corporaties niet verhindert om te voldoen aan het besluit d.d. 15 december 2009 van de Europese Commissie over staatssteun aan corporaties (kenmerk: C(2009)9963) en uitgewerkt is in Nederlandse regelgeving, zoals meest recentelijk in de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (bekendgemaakt op 8 november 2010 in de Staatscourant nr. 17151). 2. Alleen indien uitvoering van het in hoofdstuk 5 van deze verordening en in de Ontwerp-Overeenkomst Woonruimteverdeling beschreven regionale aanbodmodel corporaties belemmert om te voldoen aan het in lid 1 genoemde besluit van de Europese Commissie en de in lid 1 genoemde Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, hebben corporaties de bevoegdheid woningen zodanig te labelen dat zij aan bedoeld besluit en bedoelde regeling kunnen voldoen. 3. Voor zover er tegenstrijdigheden zijn tussen de beschrijving van het regionale aanbodmodel in hoofdstuk 5 van deze verordening en die in de OntwerpOvereenkomst Woonruimteverdeling, prevaleert de beschrijving in hoofdstuk 5 van deze verordening.

Artikel 4 De in het derde artikel genoemde gemeenten dragen er zorg voor, dat de in het derde artikel genoemde overeenkomst in de plaats komt van alle op het moment van het sluiten van de overeenkomst van kracht zijnde lokale regelgeving met betrekking tot de verdeling van de vrijkomende huurwoningen van de woningcorporaties in de gemeenten van de stadsregio Rotterdam.

52

52

Artikel 5 Het Dagelijks Bestuur van de stadsregio kan aan een corporatie voor maximaal 1 jaar vrijstelling verlenen van de verplichting de werkwijze uit artikel 3 te hanteren, indien een corporatie niet werkt volgens het regionale aanbodmodel en eenmalig een overgangsperiode behoeft. Artikel 6 Bij ingebreke blijven van één of meer van de aan de stadsregio Rotterdam deelnemende gemeenten met betrekking tot het gestelde in de artikelen 3 en 4, is het Dagelijks Bestuur op grond van artikel 115 van de Wet gemeenschappelijke regelingen bevoegd om de in artikel 3 genoemde overeenkomst in plaats van en namens de desbetreffende gemeente te sluiten en de in artikel 4 genoemde lokale regelgeving in te trekken. Artikel 7 Het Dagelijks Bestuur gaat niet over tot het gestelde in artikel 6 dan nadat de desbetreffende gemeente in staat is gesteld haar zienswijze ten aanzien van het in gebreke blijven kenbaar te maken aan het Dagelijks Bestuur. Artikel 8 Om zich als woningzoekende te kunnen laten registreren en in aanmerking te komen voor het huren van een woning, moet het woningzoekende huishouden altijd aan de volgende eisen voldoen: • •

a. tenminste één der leden van het huishouden heeft de leeftijd van 18 jaar bereikt, of is het hoofd van een huishouden met (een) minderjarig(e) kind(eren); b. het huishouden voldoet aan de bepalingen van artikel 9, lid 2 van de Huisvestingswet (Nederlanderschap of wettige verblijfsstatus).

Artikel 9 Indien zich voor een via het regionale aanbodmodel aangeboden woning meer gegadigden melden, geldt de volgende rangorde bij de verhuring van de woning: •

•

• •

a. Woningzoekenden met een op grond van artikel 11 verstrekte urgentieverklaring of een op grond van artikel 12 verstrekte herhuisvestingsverklaring hebben absolute voorrang, mits de woning voldoet aan het desbetreffende zoekprofiel. Indien zich voor een woning meerdere houders van een urgentieverklaring of een herhuisvestingsverklaring hebben gemeld, wordt de woning verhuurd aan degene van hen waarvan de eerste fase van urgentietermijn het eerste zal verlopen; b. Daarna komen in aanmerking de overige woningzoekenden. De woning wordt verhuurd aan de woningzoekende met de langste inschrijfduur. Een woningzoekende met een urgentieverklaring of een herhuisvestingsverklaring die op de woning reageert, terwijl deze niet voldoet aan het desbetreffende zoekprofiel, doet mee in de rangordebepaling op basis van zijn inschrijfduur; c. In afwijking van het gestelde onder b mag corporatie Woonbron de rangorde bepalen op basis van loting, mits hierover op lokaal niveau met de betreffende gemeente overeenstemming is bereikt; d. Na verhuizing naar een zelfstandige woning vervalt de inschrijfduur van de desbetreffende woningzoekende, behalve in de gevallen genoemd in artikel 22.

Artikel 10 •

1. Woningen met 5 kamers of meer en een huurprijs onder de aftoppingsgrens volgens de Wet op de huurtoeslag voor drie- of meerpersoonshuishoudens worden

53

53

• • •

uitsluitend verhuurd aan huishoudens waarvan het aantal leden tenminste gelijk is aan het aantal kamers en waarvan het huishoudensinkomen niet boven de inkomensgrens ligt. 2. Woningen die speciaal bestemd zijn voor de huisvesting van ouderen worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens waarvan tenminste één van de leden 55 jaar of ouder is. 3. Voor woningen die ingrijpend t.b.v. minder validen zijn aangepast kunnen meer specifieke, met de handicap verband houdende criteria gesteld worden door de corporatie. 4. Standplaatsen voor een woonwagen kunnen eveneens met specifieke regels via het regionale aanbodmodel of buiten het aanbodmodel om verhuurd worden. Deze verhuringen worden niet betrokken bij de aanbiedingscategorieën uit artikel 5 van de Ontwerp-Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006.

Artikel 11 •

• •

•

• • •

1. Een huishouden dat wegens een persoonlijke noodsituatie zeer dringend een woning behoeft en geen gebruik kan maken van een voorliggende voorziening, kan in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Deze verklaring is in alle bij de stadsregio Rotterdam aangesloten gemeenten geldig en omvat hetgeen hierover in Hoofdstuk 4 is bepaald. De urgentieverklaring wordt verstrekt door de urgentieverlener die daartoe aangewezen is door de gemeente waarvan de aanvrager ingezetene is, of, indien de aanvrager buiten de stadsregio Rotterdam woonachtig is, de gemeente waarin de aanvrager voornemens is zich te vestigen. De aanvraag kan namens de urgentieverlener in ontvangst genomen worden door een daartoe door de urgentieverlener aangewezen andere instantie; 2. [vervallen] 3. De urgentieverlener verstrekt de urgentieverklaring, indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: o a. bij de aanvraag is alle informatie (bewijsstukken en andere gegevens) gevoegd die nodig is om de aanvraag te kunnen beoordelen; o b. de aanvrager voldoet aan het bepaalde in artikel 8; o c. het inkomen van het huishouden van de aanvrager ligt niet boven de inkomensgrens; o d. de aanvrager voldoet aan één of meer van de urgentiegronden, zoals deze zijn opgenomen in Hoofdstuk 4; o e. de aanvrager verkeert niet in de omstandigheden als genoemd in artikel 13; o f. de aanvraag is niet ingediend binnen twee jaar nadat zich één van de omstandigheden heeft voorgedaan als aangegeven in paragraaf 5.1. van bijlage 1 van de Ontwerp-Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006 (intrekking); o g. de aanvraag is niet ingediend binnen twee jaar nadat de voorgelegde huisvestingsproblematiek door eigen toedoen is ontstaan; o h. de aanvrager heeft geen gebruik kunnen maken van voorliggende voorzieningen zoals bepaald in artikel 1; o i. de aanvrager moet direct voorafgaand aan de aanvraag woonachtig zijn in één van de regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam. 4. Bij gewijzigde omstandigheden kan de urgentieverlener, al dan niet op verzoek van de aanvrager, besluiten de verstrekte urgentieverklaring te wijzigen. Dit wordt ter kennis van de aanvrager gebracht door middel van een nieuwe urgentieverklaring, waarin eventueel een nieuwe zelfzoektermijn opgenomen is, onder intrekking van de verstrekte urgentieverklaring. 5. De urgentieverlener trekt een door hem verstrekte urgentieverklaring in, indien zich één van de omstandigheden voordoet als aangegeven in paragraaf 5.1. van bijlage 1 bij deze overeenkomst. 6. Partijen dragen er zorg voor, dat bij de plaatsing van woningzoekenden met een urgentieverklaring gehandeld wordt overeenkomstig Hoofdstuk 4; 7. De bepalingen die in bijlage 1 van de Ontwerp-Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006 zijn opgenomen kunnen na advies

54

54

van het Bestuurlijk Overleg door het Dagelijks Bestuur van de stadsregio gewijzigd worden. Artikel 12 •

• •

1. Een huishouden dat wegens sloop of ingrijpende verbetering van zijn woning moet verhuizen, kan in aanmerking komen voor een herhuisvestingsverklaring. Deze verklaring is in alle bij de stadsregio Rotterdam aangesloten gemeenten geldig. De herhuisvestingsverklaring wordt verstrekt door de corporatie die de woning waaraan de ingreep wordt verricht, verhuurt. 2. Partijen dragen er zorg voor, dat bij de plaatsing van woningzoekenden met een herhuisvestingsverklaring gehandeld wordt overeenkomstig bijlage 2 van de Ontwerp-Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006. 3. Ten aanzien van de herhuisvestingsverklaring is het daarover bepaalde in bijlage 2 van de Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam (bijlage 1 bij deze verordening) van toepassing.

Artikel 13 In afwijking van het bepaalde in artikel 9 kan de corporatie weigeren de woning te verhuren aan de kandidaat met de hoogste positie in de rangorde. Dit kan uitsluitend op grond van één of meer van de hieronder genoemde omstandigheden: • •

• •

a. onrechtmatigheid: de hoogste positie in de rangorde is op onrechtmatige wijze verkregen; b. huur- of andere schuld zonder afbetalingsregeling: de kandidaat heeft een huurschuld of een schuld als gevolg van op kosten van de kandidaat uitgevoerde onderhouds- of herstelwerkzaamheden bij de huidige of een vorige verhuurder waarvoor geen afbetalingsregeling is getroffen; c. overlast/misdraging: de kandidaat heeft in de afgelopen drie jaar in de huidige of een vorige woning herhaaldelijk voor overlast gezorgd, of heeft zich daar ernstig misdragen; d. indien de huurprijs boven de voor de kandidaat relevante aftoppingsgrens ligt is weigeren mogelijke indien de verhuurder geen redelijke zekerheid kan verkrijgen dat de huurder zijn financiële verplichtingen kan nakomen.

Artikel 14 Indien vanwege de bijzondere omstandigheden van het geval een strikte toepassing van de artikelen 8, 9 en 10 van deze verordening zou leiden tot een besluit dat naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewenst is, kan het dagelijks bestuur afwijken van deze artikelen. HOOFDSTUK 3- OVERIGE WONINGEN EN WIJZIGINGEN VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD Paragraaf 3.1 huisvestingsvergunning Artikel 15 •

• •

1. Alle woonruimten binnen de grenzen van de stadsregio, die niet vallen onder hoofdstuk 2 van deze verordening en voor zover dit toegestaan is op grond van artikel 6 van de Huisvestingswet, mogen pas voor bewoning in gebruik genomen of gegeven worden, indien voor het in gebruik nemen daarvan een huisvestingsvergunning is verleend door burgemeester en wethouders 2. Een huisvestingsvergunning voor een woonruimte wordt schriftelijk aangevraagd bij burgemeester en wethouders. 3. De aanvraag bevat tenminste:

55

55

• • • • • •

o a. naam en adres van de aanvrager; o b. de samenstelling van het huishouden dat de woonruimte wil betrekken; o c. het adres van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft. 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere gegevens op te vragen die nodig zijn om de aanvraag te beoordelen. 5. Burgemeester en wethouders beslissen binnen 13 weken na datum van indiening op de aanvraag. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de beslistermijn eenmalig te verdagen met 13 weken. 6. De beschikking op de aanvraag bevat tenminste de persoonsgegevens van de aanvrager en de samenstelling van het huishouden dat de woonruimte wil betrekken en het adres van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft. 7. De aanvraag tot een huisvestingsvergunning zal in behandeling worden genomen als de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij die woonruimte ook daadwerkelijk in gebruik zal kunnen nemen. 8. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere regels op te stellen voor het binnen hun gemeente verstrekken van een vergunning als bedoeld in dit artikel. 9. Het dagelijks bestuur van de stadsregio kan bij nadere regels bepalen dat de huisvestingsvergunning niet vereist is binnen bepaalde geografische gebieden of voor bepaalde categorieën van woonruimten.

Paragraaf 3.2 onttrekking, samenvoeging en omzetting Artikel 16a De artikelen in deze paragraaf gelden voor alle woonruimten en gebouwen binnen de grenzen van de stadsregio. Artikel 16b Onttrekkingsvergunning •

• •

• •

1. Het is verboden om zonder een onttrekkingsvergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte: o a. aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder onttrekking geschikt is o b. met andere woonruimte samen te voegen o c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten 2. Een onttrekkingsvergunning wordt schriftelijk aangevraagd bij burgemeester en wethouders. 3. De aanvraag tot een onttrekkingsvergunning bevat tenminste: o a. naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager; o b. naam en correspondentieadres in Nederland van de eigenaar van de te onttrekken, samen te voegen of om te zetten woonruimte(n); o c. naam en correspondentieadres in Nederland van belanghebbende; o d. plaats en aard van de te onttrekken, samen te voegen of om te zetten woonruimte; o e. een duidelijke omschrijving van de aanvraag en de grond(en) waarop deze berust; o f. de namen van eventuele bewoners van de te onttrekken woonruimte. 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere gegevens op te vragen die nodig zijn om de aanvraag te beoordelen 5. Burgemeester en wethouders beslissen binnen 13 weken na datum van indiening op de aanvraag. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de beslistermijn eenmalig te verdagen met 13 weken.

Artikel 16c •

1. Een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid van de Huisvestingswet, wordt verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de

56

56

• •

woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend. 2. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning verlenen voor tijdelijke onttrekking, indien de onttrekking voorziet in een tijdelijke behoefte. 3. De beschikking op de aanvraag bevat tenminste: o a. de termijn waarbinnen van de vergunning gebruikgemaakt kan worden; o b. de woonruimte(n) waarop de vergunning betrekking heeft.

Artikel 16d • •

1. Burgemeester en wethouders kunnen aan de verlening van de vergunning de voorwaarde verbinden dat de onttrekking dient te worden gecompenseerd. 2. Compensatie als bedoeld in het vorige lid kan worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte. Compensatie kan ook worden geboden door betaling van compensatiegeld. Het fonds dat door deze compensatiegelden wordt gevormd kan uitsluitend binnen het kader van de Volkshuisvesting worden aangewend.

Artikel 16e •

1. Burgemeester en wethouders kunnen een onttrekkingsvergunning intrekken, indien: o a. niet binnen de in de beschikking bepaalde termijn, nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging of omzetting; o b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

Artikel 16f • •

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere regels op te stellen voor het binnen hun gemeente verstrekken van een vergunning als bedoeld in deze paragraaf. 2. Het dagelijks bestuur van de stadsregio kan bij nadere regels bepalen dat de onttrekkingsvergunning niet vereist is binnen bepaalde geografische gebieden of voor bepaalde categorieën van woonruimten.

Paragraaf 3.3 splitsing Artikel 17a De artikelen in deze paragraaf gelden voor alle woonruimten en gebouwen binnen de grenzen van de stadsregio. Artikel 17b Splitsing •

•

1. Het is verboden een recht op een gebouw, zonder splitsingsvergunning van Burgemeester en wethouders, te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en derde lid, van boek 5 van het Burgerlijk wetboek, indien een of meer van de appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. 2. Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis door een rechtspersoon met betrekking tot een gebouw als bedoeld in het eerste lid.

57

57

• •

•

• • •

3. Een splitsingsvergunning wordt schriftelijk aangevraagd bij burgemeester en wethouders. 4. De aanvraag tot een splitsingsvergunning bevat tenminste: o a. naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager; o b. naam en correspondentieadres in Nederland van de opdrachtgever, indien dit een ander is dan de aanvrager; o c. straat en huisnummer van het te splitsen gebouw; o d. bouwjaar van het te splitsen gebouw; o e. het aantal appartementsrechten waarin het recht op het gebouw zal worden gesplitst; o f. de tegenwoordige en toekomstige bestemming van de te vormen appartementsrechten. 5. De aanvraag om een splitsingsvergunning dient tenminste vergezeld te gaan van: o a. de namen en adressen van de bewoners van het te splitsen gebouw: o b. een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, en o c. een taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, opgemaakt door een beëdigd taxateur. Dit rapport bevat in elk geval mede een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw. 6. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere gegevens op te vragen die nodig zijn om de aanvraag te beoordelen. 7. Burgemeester en wethouders beslissen binnen 13 weken na datum van indiening op de aanvraag. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de beslistermijn eenmalig te verdagen met 13 weken. 8. De beschikking op de aanvraag bevat tenminste: o a. de termijn waarbinnen van de splitsingsvergunning gebruikgemaakt kan worden; o b. het gebouwd onroerend goed waarop de splitsing betrekking heeft.

Artikel 17c •

•

1. Burgemeester en wethouders van de gemeente binnen wier grenzen het in het artikel 17b eerste lid, bedoelde gebouw zich bevindt kunnen een vergunning als bedoeld dat lid weigeren, indien: o a. het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, een of meer woonruimten bevat die verhuurd worden of die laatstelijk verhuurd zijn geweest; o b. de huurprijs van een of meer van die woonruimten of voormalige woonruimten lager is dan de huurprijsgrens; o c. niet gewaarborgd is, dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijven voor verhuur ter bewoning, en o d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad binnen de gemeente als geheel dan wel een deel daarvan, voor zover die woonruimtevoorraad voor verhuur is bestemd. 2. Burgemeester en wethouders van de gemeente binnen wier grenzen het in het artikel 17b eerste lid bedoelde gebouw zich bevindt kunnen een vergunning als bedoeld in dat lid weigeren, indien: o a. het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, voor zover het geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, of met enig wettelijk voorschrift geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is genomen; o b. de huurprijs van een of meer der voormalige woonruimten lager is dan het krachtens het eerste lid, onder b, vastgestelde bedrag; o c. niet gewaarborgd is, dat de voormalige woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing opnieuw bestemd zullen worden voor verhuur ter bewoning, en

58

58

d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad binnen de gemeente als geheel dan wel een deel daarvan, voor zover die woonruimtevoorraad voor verhuur is bestemd. 3. Burgemeester en wethouders van de gemeente binnen wier grenzen het in het artikel 17b eerste lid, bedoelde gebouw zich bevindt kunnen een vergunning als bedoeld in dat lid weigeren, indien: o a. de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet, en o b. de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende verzekerd is dat die gebreken zullen worden opgeheven. o

•

Artikel 17d •

•

•

•

1. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning aanhouden, indien de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij binnen een daarvoor redelijke termijn de gebreken, als bedoeld in het voorgaande lid met het oog op de voorgenomen splitsing zal opheffen; 2. Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning overeenkomstig het bepaalde in het vorige lid aanhouden, vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk achten. Indien de in het besluit tot aanhouding vermelde gebreken zijn hersteld binnen de in datzelfde besluit aangegeven termijn, wordt de vergunning verleend. 3. Burgemeester en wethouders van de gemeente binnen wier grenzen het in artikel 17b eerste lid bedoelde gebouw zich bevindt kunnen een vergunning als bedoeld in dat lid weigeren, indien: o a. voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, een stadsvernieuwingsplan als bedoeld in artikel 31 van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing of een leefmilieuverordening als bedoeld in artikel 9 van die wet van kracht is, dan wel een ontwerp voor zodanig plan of een zodanige verordening of voor een herziening daarvan in procedure is; o b. het ontwerp voor dat plan of voor die verordening, dan wel voor de herziening daarvan ter inzage is gelegd voordat de aanvraag om vergunning is ingediend, dan wel, indien de aanvraag krachtens het tweede lid is aangehouden, voordat die aanhouding is geëindigd; o c. de voorgenomen splitsing nadelige gevolgen kan hebben voor de met het plan of de verordening nagestreefde of na te streven doeleinden, en o d. het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de stadsvernieuwing. 4. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing op de aanvraag voor een splitsingsvergunning aanhouden, indien: o a. voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van kracht is met het oog op de voorbereiding van een stadsvernieuwingsplan of van een herziening daarvan; o b. dat besluit is genomen voordat de aanvraag om vergunning werd ingediend; o c. redelijkerwijs verwacht mag worden dat de in het stadsvernieuwingsplan op te nemen maatregelen nadelig kunnen worden beïnvloed door de voorgenomen splitsing, en o d. redelijkerwijs verwacht mag worden dat het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de stadsvernieuwing.

59

59

•

5. De aanhouding als bedoeld in het vorige lid duurt tot het moment dat het voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 21 van de Wet op de ruimtelijke ordening is vervallen.

Artikel 17e Burgemeester en wethouders kunnen een splitsingsvergunning intrekken, indien: •

•

a. niet binnen de in artikel 17b achtste lid bedoelde termijn nadat de beschikkingonherroepelijk is geworden, is overgegaan tot overschrijving in de openbare registers van de akte van splitsing in appartementsrechten, bedoeld in artikel 109 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of tot het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten; b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren.

Artikel 17f • •

1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere regels op te stellen voor het binnen hun gemeente verstrekken van een vergunning als bedoeld in deze paragraaf. 2. Het dagelijks bestuur van de stadsregio kan bij nadere regels bepalen dat de splitsingsvergunning niet vereist is binnen bepaalde geografische gebieden of voor bepaalde categorieën van gebouwen.

Hoofdstuk 4 DE URGENTIEREGELING Artikel 18 De hoofdlijn van het urgentiesysteem is als volgt: •

•

•

•

•

•

1. In alle gemeenten van de Stadsregio Rotterdam worden dezelfde, in artikel 20 uitgewerkte gronden voor de urgentietoekenning gehanteerd. Alle corporaties in de Stadsregio Rotterdam erkennen alle door de verschillende urgentieverleners in de Stadsregio Rotterdam afgegeven urgentieverklaringen. 2. Een urgentieverklaring wordt alleen verstrekt in noodsituaties waarbij niet via de reguliere mogelijkheden door eigen inspanningen binnen drie maanden een woning kan worden gevonden. In de beoordeling wordt betrokken of deze situatie door eigen toedoen is ontstaan. Wanneer dat het geval is zal in het algemeen geen urgentieverklaring verleend worden. 3. In het regionale aanbodmodel heeft de urgent woningzoekende gedurende drie maanden binnen het van de urgentieverklaring deeluitmakende zoekprofiel (zie hierna en artikel 21, eerste lid) voorrang bij de reacties op advertenties van woningen in de hele regio (zie artikel 7 van de Overeenkomst). Deze periode wordt de eerste fase genoemd. 4. Indien na de in lid 3 bedoelde periode het huisvestingsprobleem van de urgent woningzoekende nog steeds bestaat, volgt vervolgens binnen twee maanden één aanbieding binnen het zoekprofiel (artikel 21, tweede lid). Deze fase wordt de tweede fase genoemd. 5. De regio wordt opgedeeld in regiodelen. De gemeente Rotterdam is opgedeeld in veertien regiodelen. Een urgent woningzoekende moet bij de toekenning van de urgentie één van deze regiodelen kiezen voor eventuele bemiddeling in de tweede fase. Uitzondering hierbij is dat wanneer een urgent woningzoekende de voorkeur heeft voor Rotterdam, er door de urgent woningzoekende binnen deze gemeente drie regiodelen moeten worden gekozen. Het gekozen regiodeel of de gekozen regiodelen worden opgenomen in het zoekprofiel, dat deel uitmaakt van de urgentieverklaring. 6. Na drie maanden wordt onderzocht in welke mate de urgent woningzoekende zelf inspanningen verricht om te komen tot beëindiging van zijn huisvestingsprobleem.

60

60

•

•

Tevens worden zijn eventuele weigeringen van passende aanbiedingen van woonruimten onderzocht. Indien de urgent woningzoekende zich onvoldoende inspant of indien hij zonder zwaarwegende redenen passende aanbiedingen weigert, kan overeenkomstig artikel 22 tot intrekking van de urgentieverklaring worden besloten. 7. Onverminderd het bepaalde in lid 2 wordt een urgentieverklaring geweigerd indien binnen een termijn van twee jaar voorafgaand aan de ontvangst van de aanvraag een urgentieverklaring om één van de in artikel 22 bedoelde redenen is ingetrokken, voor zover die urgentieverklaring betrekking had op dezelfde huisvestingsproblematiek als waarop de aanvraag betrekking heeft. 8. Het niet reageren van een urgent woningzoekende op de schriftelijke uitnodiging voor het intakegesprek, welk als doel heeft te komen tot een woningaanbieding, wordt aangemerkt als het weigeren van een woningaanbieding.

Artikel 19 • • • •

• • • •

•

•

•

1. Het college van burgemeester en wethouders tot wie de aanvrager zich richt, beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring. 2. Het college van burgemeester en wethouders die een urgentieverklaring hebben verleend, kunnen deze intrekken of wijzigen. Op intrekking van urgentie is het in artikel 22 bepaalde van overeenkomstige toepassing. 3. Het college van burgemeester en wethouders kunnen de in het eerste en tweede lid genoemde bevoegdheden mandateren. 4. Een aanvraag om een urgentieverklaring wordt ingediend bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waar de aanvrager zijn woonplaats heeft als bedoeld in de artikelen 10, eerste lid, en 11 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die woonplaats gelegen is binnen Stadsregio Rotterdam. Indien een aanvrager niet zijn woonplaats heeft binnen Stadsregio Rotterdam, wordt de aanvraag ingediend bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waar aanvrager wil gaan wonen. 5. Voor het in behandeling nemen van een aanvraag van een urgentieverklaring wordt de aanvrager een bedrag van € 35,- in rekening gebracht. 6. Het college van burgemeester en wethouders kunnen het in lid 5 bedoelde bedrag verhogen met de kosten die zij maken in verband het inwinnen van een medisch advies, nodig ter beoordeling van de aanvraag. 7. Het in lid 5 en 6 bedoelde bedrag dient binnen vier weken na indiening van de aanvraag te zijn betaald. 8. Burgemeester en wethouders van de gemeenten binnen Stadsregio Rotterdam dragen zorg voor een eenduidige uitvoering van hoofdstuk 4. Zij stelt daartoe voor de medewerkers belast met de uitvoering van hoofdstuk 4 een uitvoeringsoverleg en dragen verder zorg voor een adequate informatieuitwisseling en afstemming met betrekking tot het vaststellen van zoekprofielen en woningtyperingen. 9. In afwijking van het bepaalde in lid 1 beslist in plaats van het college van burgemeester en wethouders van de gemeenten Maassluis, Vlaardingen, Rotterdam en Schiedam het bestuur van Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond op een aanvraag om urgentieverklaring. De leden 2, 3, 5 tot en met 8 zijn van overeenkomstige toepassing. 10. Indien de in de artikelen 10, eerste lid, en 11 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde woonplaats van aanvrager de gemeente Maassluis, Vlaardingen, Rotterdam of Schiedam is, of aanvrager in één van deze gemeenten wil gaan worden, dient aanvrager zijn aanvraag in bij het bestuur van Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond. De leden 5 tot en met 8 zijn van overeenkomstige toepassing. 11. De gemeenteraad kan het in lid 5 genoemde bedrag bij verordening verhogen tot maximaal € 45 indien: o - het college van de desbetreffende gemeente zelf bevoegd is te beslissen op aanvragen om urgentie; en, o - deze bevoegdheid niet is gemandateerd aan Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond.

61

61

Artikel 20 Een woningzoekende komt voor een urgentieverklaring in aanmerking, indien hij of zij zelfstandig kan wonen en aan alle voorwaarden voldoet die bij één van onderstaande urgentiegronden worden genoemd. •

•

•

•

•

1. Medische gronden a) Er is sprake van zelfstandige woonruimte binnen de Stadsregio Rotterdam, die rechtmatig wordt bewoont. b) Er is sprake van medische problematiek die verband houdt met de zelfstandige woonruimte van de aanvrager. Dit wordt in opdracht van de urgentieverlener zonodig beoordeeld door een door de urgentieverlener aan te wijzen medisch adviseur. De alsnog uitgebrachte beoordeling van de medische adviseur leidt tot een advies aan de urgentieverlener. 2. Onbewoonbaarheid van de woonruimte t.g.v. een calamiteit a) Er is sprake van zelfstandige woonruimte binnen de Stadsregio Rotterdam, die rechtmatig wordt bewoont. b) 1. De woonruimte is feitelijk onbewoonbaar, hetgeen blijkt uit een verklaring van de gemeente gericht aan de urgentieverlener, of 2. De woonruimte is t.g.v. een calamiteit feitelijk onbewoonbaar en is niet binnen drie maanden te herstellen; c) De aanvraag moet binnen één maand nadat de calamiteit heeft plaatsgevonden, worden ingediend. 3. Woonlasten a) Er is sprake van zelfstandige woonruimte binnen de Stadsregio Rotterdam, die rechtmatig wordt bewoont. b) 1. Er is door de instantie die belast is met de uitvoering van de ‘Wet werk en bijstand woonkostentoeslag met verhuisverplichting toegekend, of 2. Het huishouden houdt in de huidige zelfstandige woonruimte, na aftrek van de woonlasten, minder dan de helft van de voor dat huishouden geldende netto bijstandsnorm over èn de huurprijs van de woonruimte (wanneer het een huurwoning betreft) ligt boven de voor het desbetreffende huishouden geldende aftoppingsgrens volgens de Wet op de Huurtoeslag; c) Het gebruik (kunnen) maken van voorliggende voorzieningen wordt in de urgentiebeoordeling betrokken; d) Indien de situatie onder b. het gevolg is van echtscheiding of beëindiging samenwoning, of deze situatie dreigt te ontstaan als gevolg van voorgenomen echtscheiding of beëindiging samenwoning, kan een urgentieverklaring op deze grond slechts worden verstrekt aan één van beide partners, op voorwaarde dat tot zijn of haar huishouding na de echtscheiding of de beëindiging samenwoning één of meer minderjarige kinderen behoren; de (voorgenomen) echtscheiding of beëindiging samenwoning moet ten genoegen van de urgentieverlener met officiële bewijsstukken worden aangetoond. 4. Geweld en bedreiging a) Er is sprake van zelfstandige woonruimte binnen de Stadsregio Rotterdam, die rechtmatig wordt bewoont; b) Er is sprake van ernstig psychisch en/of fysiek (huiselijk)geweld, of bedreiging daarmee, wat tot gevolg heeft dat aanvrager niet langer in zijn huidige zelfstandige woonruimte kan blijven wonen; c) Het geweld en/of bedreiging moet zich hebben afgespeeld in één van de regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam; d) Het geweld of de bedreiging is aangetoond door een schriftelijke verklaring van de (wijk)politie, waaruit blijkt dat de aanvrager vanwege veiligheidsredenen niet meer in de huidige zelfstandige woonruimte kan blijven wonen. 5 Afhankelijkheid van instellingen of personen in één van de regiogemeenten a) De aanvrager is geen ingezetene van één van de regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam en moet zich in één van deze regiogemeenten vestigen, omdat de aanvrager afhankelijk is van bepaalde instellingen of personen in één van deze

62

62

regiogemeenten; b) Er dient een directe behoefte aan zorg te bestaan, waarbij de zorgmogelijkheden in de gemeente van herkomst ontbreken; c) De aanvrager is geen ingezetene van één van de regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam en moet zich in één van deze regiogemeenten vestigen, aangezien de aanvrager de persoon is waarvan de zorgbehoevende voor zijn directe behoefte aan zorg afhankelijk is van aanvrager én de aangepaste woning van de zorgbehoevende aantoonbaar een verhuizing blokkeert. • •

•

•

•

6. Doorstroming uit opvanginstellingen 6.1. Vrouwen / mannen in opvang a) De aanvrager verblijft in een opvanginstelling en was direct voorafgaand aan het verblijf in de opvanginstelling woonachtig in één van de regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam. Wanneer een aanvrager binnen de regio (in een 24 uurs opvanginstelling met een minimum van 31 dagen) wordt opgevangen, maar afkomstig is van buiten de regio en terugkeer naar de gemeente van herkomst is vanwege veiligheidsredenen onmogelijk is, kan eveneens urgentie worden toegekend; c) Naar het oordeel van de urgentieverlener is sprake van een dringend huisvestingsprobleem. De rapportage van de opvanginstelling wordt als een zwaarwegend advies beschouwd. Uit deze rapportage blijkt in ieder geval, dat: • de woonruimte is verlaten in verband met ernstig psychisch en/of fysiek geweld of bedreiging daarmee; • terugkeer naar de woonruimte is vanwege veiligheidsredenen onmogelijk; • opvang plaatsvindt in een 24 uurs opvanginstelling; • aanvrager meer dan 31 dagen in de opvanginstelling verblijft; 6.2 Schippersinternaten De aanvrager verblijft minimaal een jaar in een schippersinternaat in één van de regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam en moet binnen vier maanden het schippersinternaat verlaten. 6.3 Woontrainingscentra a) De aanvrager verblijft in een woontrainingscentrum in één van de regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam; b) Naar het oordeel van de urgentieverlener is sprake van een dringend huisvestingsprobleem. De rapportage van het woontrainingscentrum wordt als een zwaarwegend advies beschouwd. Uit deze rapportage blijkt in ieder geval, dat: • aanvrager direct voorafgaand aan het verblijf in het woontrainingscentrum minimaal een jaar aansluitend in de regio gewoond heeft; • aanvrager volgt minimaal 9 maanden een woontrainingstraject; • aanvrager binnen 4 maanden het woontrainingscentrum moet verlaten; • de rapportage wordt vergezeld van een afschrift van een overeenkomst tussen de instelling en de aanvrager waaruit blijkt wat de doelstellingen zijn van de training; c) indien de aanvrager in een woontrainingscentrum in één van de regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam verblijft, maar daarvoor niet minimaal een jaar in één van de regiogemeenten van de stadsregio Rotterdam heeft gewoond, kan niettemin een urgentieverklaring afgegeven worden, indien terugkeer naar de gemeente van herkomst niet tot de mogelijkheden behoort en aan de overige voorwaarden wordt voldaan. 7. Resocialisatie a) Naar het oordeel van de urgentieverlener is sprake van een dringend huisvestingsprobleem en er is een resocialisatietraject afgerond; b) Betrokkene is minimaal een half jaar clean van drugs, dan wel aantoonbaar gestabiliseerd, c.q. heeft een beheersbaar middelengebruik; c) Aanvrager heeft direct voorafgaand aan de periode van resocialisatie een aansluitend regionaal woonverleden van tenminste een jaar. De aanvraag urgentie kan worden ingediend in de periode 2 maanden voorafgaand tot 1 maand nadat het resocialisatietraject is beëindigd; d) Er was sprake van zelfstandige woonruimte die door of tijdens de problematiek

63

63

verloren is gegaan of terugkeer naar het laatste (in)woonadres is op basis van een contra-indicatie niet mogelijk; e) Extra voorwaarde bij detentie: detentie van minstens een jaar; f) De rapportage van de desbetreffende (zorg)instelling wordt als een zwaarwegend advies beschouwd. In de uitgebreide rapportage van de hulpverleningsinstelling dient in alle gevallen te zijn opgenomen: 1. de voorgeschiedenis van de aanvrager; 2. het behandelplan; 3. het nazorgtraject; 4. stand van zaken problematiek; 5. dagvulling (bijvoorbeeld: studie, werk of uitzicht hierop); 6. datum einde resocialisatietraject; 7. zelfstandige woonruimte is de enige mogelijkheid voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Artikel 21 •

•

1. Zoekprofiel De urgentieverklaring omvat ook een zogenaamd zoekprofiel. Dit geeft de kenmerken van de woning aan, waarmee het huisvestingsprobleem kan worden opgelost. Het zoekprofiel bevat de volgende elementen: het kamertal en typering van de woonruimte waarvoor het urgente huishouden met voorrang in aanmerking komt. Bij het vast stellen van het zoekprofiel blijft het uitgangspunt dat een specifiek huisvestingsprobleem moet worden opgelost en niet dat er wooncarriëre gemaakt zal worden. Het zoekprofiel geeft een woningtype aan dat voldoende is om het huisvestingsprobleem op te lossen en geeft derhalve geen voorrang voor woningtypen die uitgaan boven dat niveau. Voor niet-medisch urgenten zal er een standaard woningtypering afgegeven worden, namelijk alle woningtypen, uitgesloten de eengezinswoningen, benedenwoningen en woningen welke bereikbaar zijn per lift. Alleen als de urgentie daar aanleiding toe geeft, wordt er een meer specifieke woningtypering opgenomen. Dat zal veelal het geval zijn bij medische urgenten. 1.1. Regiodeel De grenzen van de regiodelen worden gevormd door de thans vigerende gemeentegrenzen. Een uitzondering wordt gemaakt voor Rotterdam. Het daar geldende woonruimteverdelingmodel gaat uit van veertien deelgemeentegrenzen. De deelgemeenten zijn: Rotterdam Centrum: Cool, Dijkzigt, Kop van Zuid, Oude Westen, Scheepvaartkwartier, Stadsdriehoek, C.S. kwartier. Charlois: Carnisse, Heijplaat, Oud-Charlois, Pendrecht, Tarwewijk, Wielewaal, Zuidwijk, Zuidplein. Delfshaven: Bospolder/Tussendijken, Delfshaven/Schiemond, Middelland, Nieuwe Westen, Spangen, het Witte Dorp, Oud-Mathenesse. Feijenoord: Afrikaanderwijk, Bloemhof, Feijenoord, Hillesluis, Katendrecht, Noordereiland, Vreewijk. Hillegersberg-Schiebroek: Hillegersberg, Honderd en Tien Morgen, Kleiwegkwartier, Molenlaankwartier, Nieuw Terbregge, Schiebroek, Terbregge. Hoek van Holland: Hoek van Holland, Oude Hoek. Hoogvliet: Boomgaardshoek, Meeuwenplaat, Middengebied, Nieuw Engeland, Oudeland, Tussenwater, Westpunt, Zalmplaat. IJsselmonde: Beverwaard, De Veranda, Groenenhagen-Tuinenhoven, Hordijkerveld, Kreekhuizen, Lombardijen, Oud-IJsselmonde, Reyeroord, Sportdorp, Zomerland. Kralingen-Crooswijk: Crooswijk, De Esch, Kralingen, Rubroek, Struisenburg. Noord: Agniesebuurt, Bergpolder, Blijdorp, Blijdorpse polder, Liskwartier, Oude Noorden, Provenierswijk. Overschie: Kandelaar, Kleinpolder, Landzicht. Pernis Prins Alexander: Het Lage Land, Kralingseveer, Nesselande, Ommoord, Oosterflank, Prinsenland, Zevenkamp. Rozenburg

64

64

•

1.2. Kamertal Kamertal (eerste fase) In het zoekprofiel wordt het kamertal en typering van de woonruimte opgenomen waarvoor het urgente huishouden in aanmerking komt. Aantal personen Kamertal 1. 1 t/m 3 (uitzondering jongeren tot 23 jaar 1 t/m 2 kmrs) 2. 2 t/m 3 3. 3 t/m 4 4. (ouders + 2 kinderen) 4 4. (één ouder + 3 kinderen) 4 t/m 5 5. (ouders + 3 kinderen) 4 t/m 5 5. één ouder + 4 kinderen) 5 of meer 6. pers of meer 5 of meer

•

•

Kamertal (tweede fase) In het zoekprofiel wordt het kamertal opgenomen waarvoor het urgente huishouden in aanmerking komt. Nadruk ligt op het oplossen van het als urgent vastgestelde huisvestingsprobleem. Daarom wordt een woning toegewezen die voldoet aan de minimale eisen. Het aantal kamers wordt vastgesteld aan de hand van de volgende uitgangspunten: • naast een woonkamer dient er tenminste een slaapkamer te zijn; • er moet een mogelijkheid zijn voor het gescheiden kunnen slapen van jongens en meisjes; • er geldt een maximum van twee kinderen per kamer; • bij huishoudens van 7 personen of groter geldt een minimum aantal kamers 5. 1.3. Woningtypering Om tot uitdrukking te brengen dat een urgentieverklaring dient om een specifiek huisvestingsprobleem op te lossen en het verkrijgen van urgentie niet gelijk staat aan het vergroten van de kansen op woningen die bij iedereen in trek zijn, wordt op het urgentiebewijs vermeld dat de voorrang alleen geldt voor bepaalde woningtypen. Deze woningtypering geeft het woningtype aan dat voldoende is om het huisvestingsprobleem op te lossen. Voor woningtypen die uitgaan boven dit niveau heeft de urgent woningzoekende geen voorrang. Het zoekprofiel wordt altijd zodanig geformuleerd, dat er geen situatie ontstaat waarbij voorrang wordt verkregen voor woningtypen die uitgaan boven het als voldoende aangemerkte woningtype. Alleen indien de reden van urgentie daartoe aanleiding geeft, wordt een nog meer specifieke woningtypering opgenomen. Dat zal met name het geval zijn bij huisvestingsproblematiek van medische aard. Er wordt overigens geen onderscheid gemaakt tussen de kwaliteitssoorten (zoals nieuwbouw, renovatie, kleine beurt, oudbouw, naoorlogse bouw). 2. Aanbiedingstermijn Het streven is erop gericht het urgente huisvestingsprobleem binnen drie maanden op te lossen. Indien na de zelfzoektermijn er geen aanbod is conform het zoekprofiel, dient er in het gekozen regiodeel gezocht te worden naar een oplossing. Deze oplossing mag uitgaan boven het niveau van het afgegeven zoekprofiel, doch dient dat in zo min mogelijke mate te doen. Indien er geen oplossing geboden kan worden in het gekozen regiodeel, wordt door de urgentieverlener na de belanghebbende gehoord te hebben een ander regiodeel vastgesteld. Wanneer de toegemeten voorrangspositie na drie maanden (gedurende de eerste fase) niet heeft geresulteerd in een passende oplossing, dan volgt binnen twee maanden (gedurende de tweede fase) één aanbieding in het gevraagde regiodeel door één van de verhuurders. Mocht dit na twee maanden niet hebben geleid tot een oplossing, dan treedt de 3e fase in, waarin een daartoe door de urgentieverlener aangewezen corporatie op voordracht van de urgentieverlener de eerstvolgende woning beschikbaar stelt, die past binnen het zoekprofiel. De urgent woningzoekende blijft na de zelfzoektermijn urgent tot de eerstvolgende passende woningaanbieding.

65

65

Artikel 22 •

•

•

•

•

1. Intrekking van de afgegeven urgentieverklaring vindt plaats: o 1. Na twee geweigerde aanbiedingen binnen de periode van zelfwerkzaamheid in één van de regiogemeenten van de Stadsregio Rotterdam, overeenkomstig het zoekprofiel of uitgaat boven het niveau van het afgegeven zoekprofiel; o 2. Wanneer na de eerste fase is vastgesteld, dat de urgent woningzoekende in deze periode niet tenminste drie maal heeft gereageerd op het woningaanbod overeenkomstig het zoekprofiel in het gekozen regiodeel, tenzij in deze periode niet met minstens drie passende woningen zijn geadverteerd; o 3. Wanneer in de tweede fase een aanbieding is gedaan overeenkomstig het zoekprofiel of uitgaat boven het niveau van het afgegeven zoekprofiel; o 4. Wanneer wordt vastgesteld dat bij het aanvragen van urgentie onjuiste gegevens zijn verstrekt; o 5. Wanneer niet meer aan de vereisten zoals genoemd in het urgentiesysteem wordt voldaan (gewijzigde omstandigheden); o 6. Wanneer de belanghebbende zelf aangeeft geen behoefte meer te hebben aan zijn urgentieverklaring; o 7. Bij verhuizing, tenzij de woningzoekende binnen 30 dagen na verhuizing een verzoek tot handhaving van de urgentieverklaring heeft ingediend bij de instantie die de urgentie heeft afgegeven, waarbij wordt aangetoond dat het huisvestingsprobleem niet is opgelost. 2. Met de invoering van het voorliggende urgentiesysteem is veel meer nadruk komen te liggen op een snelle oplossing van het huisvestingsprobleem. De keuzevrijheid van de urgent woningzoekende is daarom in enige mate beperkt. Om de woningzoekende niet te belemmeren (op termijn) een woning naar zijn keuze te vinden, houdt de aanvrager automatisch de eerder opgebouwde inschrijfduur na acceptatie van de woning. 3. De urgentieverlener is bevoegd om in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager van de bepalingen in deze verordening urgentieregels immer in de verordening af te wijken, indien toepassing van de verordening tot onbillijkheden van overwegende aard leidt. 4. Indien de plaatsing van de urgent woningzoekende is overgenomen door een ander college van burgemeester en wethouders dan het college van burgemeester en wethouders dat de urgentieverklaring is verstrekt, informeert laatstbedoeld college het eerstbedoeld college over plaatsing van de urgent woningzoekende en de eventuele aanwezigheid van gronden tot intrekking van de urgentieverklaring. 5. Indien de urgentieverklaring ingevolge artikel 19 lid 9 of 10 is afgegeven door SUWR, informeert het college van burgemeester en wethouders dat de plaatsing van de urgent woningzoekende ter hand heeft genomen, SUWR over de plaatsing van de urgent woningzoekende en de eventuele aanwezigheid van gronden tot intrekking van de urgentieverklaring.

Hoofdstuk 5 AANBIEDEN EN VERHUREN VAN WONINGEN Artikel 23 •

1. Het aanbod van de corporaties wordt onderscheiden in de volgende categorieën, waarvoor verschillende verdelingsregels gelden: o a. de woningen die via de media vanhet regionale aanbodmodel voorwaardenvrij aangeboden worden: hiervoor gelden de toelatings- en de rangordecriteria van de artikelen 8 en 9 en de eventuele aanvullende bepalingen als gevolg van de bijsturing, zoals deze in artikel 4 van de overeenkomst is weergegeven; o b. de woningen die directverhuurd worden aan de zogenaamde tweede en derde fase urgenten aan de zogenaamde tweede fase herhuisvestingskandidaten (zie bijlage 2 van de overeenkomst) en aan de zogenaamde bijzondere groepen waarover separate afspraken zijn gemaakt

66

66

•

•

(zie artikel 3, lid 7 en artikel 4, lid 3, onder c van de overeenkomst): deze woningen worden niet aangeboden via de media vanhet regionale aanbodmodel; o c. de woningen die op grond van lokaal maatwerk via de media van het regionale aanbodmodel aangeboden worden of op grond van lokaal maatwerk via directe bemiddeling verhuurd worden: hiervoor gelden de regels van artikel 24; o d. de woningen die via de media van het regionale aanbodmodel aangeboden worden, en waarbij gelabeld mag worden naar leeftijd, inkomen en/of huishoudensgrootte: hiervoor gelden in elk geval de toelatings-, rangorde- en passendheidscriteria van de artikelen 8, 9 en 10. 2. Hierbij gelden gemeentelijk de volgende ijkpunten:

Voorwaardenvrij (categorie a)

Minimaal 40%

Directe bemiddeling (categorie b)

Maximaal 25%

Lokaal maatwerk (categorie c)

Maximaal 15%

Labelen naar leeftijd, inkomen en/of huishoudensgrootte (categorie d)

Maximaal 20%

totaal

100 %

De corporaties volgen deze ijkpunten in de centrale registratie nauwkeurig per corporatie, per gemeente en voor de gehele regionale woningmarkt. Partijen spreken elkaar onderling aan op de resultaten per corporatie en per gemeente. Indien daarvoor op het schaalniveau van de gehele regionale woningmarkt aanleiding is, volgt nader Bestuurlijk Overleg tussen de Maaskoepel en de stadsregio, waarin de ijkpunten eventueel kunnen worden bijgesteld.

Artikel 24 •

•

•

•

1. Vanwege argumenten in verband met de bevordering van de leefbaarheid, wijk- of buurtbinding, beheeraspecten of het invulling geven aan woonzorgprojecten, kunnen de corporaties vrijkomende huurwoningen met specifieke passendheidseisen via het regionale aanbodmodel aanbieden of via directe bemiddeling verhuren. Hierbij gelden de ijkpunten zoals aangegeven in artikel 23, als begrenzing. De toe te passen specifieke regels staan in een redelijke verhouding tot de aard van het probleem, zijn van tijdelijke aard en worden na uiterlijk twee jaar geëvalueerd. 2. Argumenten in verband met de bevordering van de leefbaarheid of beheeraspecten kunnen ingegeven worden door de verwachting, dat het gemiddelde niveau van de sociaal-economische draagkracht in een bepaald complex, straat of buurt te laag wordt, of de mate van overlast te hoog wordt, indien geen specifieke regels zouden worden toegepast. 3. Argumenten in verband met woonzorgprojecten kunnen gelegen zijn in het feit dat er in de woning, het complex of de directe omgeving speciale voorzieningen aanwezig zijn die ten goede moeten komen aan mensen met een zorgindicatie en/of medische urgentie. 4. De toe te passen specifieke regels worden, voordat ze in werking treden, door de corporaties gemeld bij de desbetreffende gemeente en bij de stadsregio. De gemeente geeft binnen vier weken na de melding te kennen, dat zij ofwel met de toe

67

67

te passen regels instemt, ofwel dat zij de inwerkingtreding opschort totdat overeenstemming is bereikt. Indien binnen vier weken na de melding geen bericht van de gemeente is ontvangen, wordt zij geacht in te stemmen. Artikel 25 •

•

1. Voor de vrijkomende woningen in de kleinstedelijke gemeenten gelden de volgende afwijkende afspraken: o a. Albrandswaard: woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet worden alleen verhuurd aan huishoudens die een inkomen van ten hoogste € 35.000,- per jaar hebben en die voldoen aan de volgende bezettingsnorm: 4 kamers tenminste 2 personen, 5 of meer kamers tenminste aantal personen gelijk aan aantal kamers minus één. o b. Barendrecht: woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens voor 1- en 2-persoonshuishoudens van de Huursubsidiewet worden alleen verhuurd aan huishoudens die een inkomen onder de inkomensgrens hebben en die voldoen aan de volgende bezettingsnorm: 4 kamers tenminste 2 personen, 5 of meer kamers tenminste aantal personen gelijk aan aantal kamers minus één. o c. Lansingerland: woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens worden (bij voorkeur) verhuurd aan de primaire doelgroep met een inkomen volgens de BBSH-norm; woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens van de Wet op de Huurtoeslag worden (bij voorkeur) verhuurd aan huishoudens met een inkomen genoemd in artikel 1 sub k van de Overeenkomst Woonruimteverdeling; 4-kamerwoningen worden alleen verhuurd aan huishoudens van tenminste 2 personen; 5-kamerwoningen worden alleen verhuurd aan huishoudens van tenminste 3 personen. o d. Bernisse a) woningen onder de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens die een inkomen van ten hoogste € 35.000 per jaar hebben; b) woningen met vier kamers worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens van tenminste twee personen; c) woningen met vijf kamers of meer worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens waarvan het aantal personen tenminste gelijk is aan het aantal kamers minus één. o e. Brielle: geen. o f. Hoek van Holland: geen. o g. Krimpen aan den IJssel: woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet worden alleen verhuurd aan huishoudens die een inkomen hebben dat voldoet aan de door Burgemeester en Wethouders van Krimpen aan den IJssel vastgestelde tabel en die voldoen aan de volgende bezettingsnorm: 4 kamers tenminste 2 personen, 5 of meer kamers tenminste aantal personen gelijk aan aantal kamers minus één. o h. Westvoorne: geen. 2. Voor de gebieden binnen de stadsregio die ingevolge artikel 5 lid 1 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek zijn aangewezen, geldt: o a. datgene wat conform de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek in de gemeentelijke huisvestingsverordening is gesteld ten aanzien van de vereiste van een huisvestingsvergunning; o b. dat woningen via het regionale aanbodmodel aangeboden en verhuurd worden voor zover dat niet strijdig is met de gemeentelijke verordening.

68

68

Hoofdstuk 6 BESTUURLIJKE BOETE Artikel 26 Bestuurlijke boete • •

1. Het college van burgemeester en wethouders kan een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de artikel 30 van de Huisvestingswet. 2. De hoogte van de bestuurlijke wordt overeenkomstig het bepaalde in bijlage 2 bepaald.

HOOFDSTUK 7 – OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN Artikel 27 handhaving •

•

1. Met het toezicht op de handhaving van het bij of krachtens hoofdstuk 3 bepaalde zijn belast de daartoe door Burgemeester en Wethouders op grond van artikel 75, eerste lid van de Huisvestingswet aangewezen ambtenaren, die de bevoegdheid hebben als genoemd in de artikelen 77 en 78 van de Huisvestingswet. 2. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere regels op te stellen voor het binnen hun gemeente uitvoeren van de handhavingsbevoegdheid als bedoeld in dit artikel.

Artikel 28 Deze verordening kan worden aangehaald als Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006. Artikel 29 • •

1. Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2006. 2. De Huisvestingsrichtlijn 2005 met bijlagen wordt ingetrokken per 1 juli 2006.

Aldus besloten in de openbare vergadering van 5 juli 2006 van de regioraad. De secretaris, mr M.C. Jansen.

de voorzitter, mr I.W. Opstelten.

69

69

Bijlage 1 Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006 Overeenkomst Woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006 Overeenkomst, houdende afspraken inzake de verdeling van huurwoningen in de aan de stadsregio Rotterdam deelnemende gemeenten en de daarbij te hanteren regels. Ondergetekenden, I. Burgemeester en Wethouders van de gemeenten: 1.

Albrandswaard

2.

Barendrecht

3.

Bergschenhoek

4.

Berkel en Rodenrijs

5.

Bernisse

6.

Bleiswijk

7.

Brielle

8.

Capelle aan den IJssel

9.

Hellevoetsluis

10.

Krimpen aan den IJssel

11.

Maassluis

12.

Ridderkerk

13.

Rotterdam

14.

Rozenburg

15.

Schiedam

16.

Spijkenisse

17.

Vlaardingen

18.

Westvoorne,

ten deze vertegenwoordigd door de burgemeester (hierna te noemen ‘de gemeenten’),

70

70

II. de woningcorporaties: 1.

3B-Wonen (Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs en Bleiswijk)

2.

Bouwvereniging Onze Woning (Rotterdam)

3.

De 6 kernen (Bernisse)

4.

De Goede Woning (Rotterdam)

5.

De Leeuw van Putten (Spijkenisse)

6.

De Nieuwe Unie (Rotterdam)

7.

De Stromen (stadsregio Rotterdam)

8.

Eendracht (Rotterdam)

9.

Gemeente Westvoorne (Westvoorne)

10.

Huis en Hof (Bernisse)

11.

Humanitas Huisvesting (Rotterdam)

12.

Laurens Wonen (Barendrecht en Rotterdam)

13.

Maasdelta (Hellevoetsluis, Maassluis, Spijkenisse en Rotterdam)

14.

PWS Krimpen (Krimpen aan den IJssel)

15.

PWS Woningstichting (Albrandswaard, Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen)

16.

QuaWonen (Krimpen aan den IJssel)

17.

Resort Wonen (Rozenburg)

18.

Stadswonen (Rotterdam)

19. Stichting Com.Wonen (Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel, Rotterdam) 20. Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (Brielle, Krimpen aan den IJssel en Rotterdam) 21.

Vestia Midden Nederland (Brielle en Maassluis)

22.

Vestia Rotterdam Feijenoord (Rotterdam)

23.

Vestia Rotterdam Hoogvliet (Rotterdam)

24.

Vestia Rotterdam Noord (Rotterdam)

25.

Vestia Rotterdam Zuid (Rotterdam)

26.

Volksbelang Rhoon (Albrandswaard)

71

71

27.

Waterweg Wonen (Vlaardingen)

28.

Woningbedrijf Rotterdam (Rotterdam)

29.

Woningbouwvereniging Hoek van Holland (Rotterdam)

30.

Woningbouwvereniging Patrimonium (Barendrecht)

31.

Woningbouwvereniging Poortugaal (Albrandswaard)

32.

Woningstichting Samenwerking Vlaardingen (Vlaardingen)

33.

Woonbron (Rotterdam en Spijkenisse)

34.

Wooncompas (Rotterdam)

35.

Woonplus Schiedam (Schiedam)

36.

Woonvisie (Ridderkerk)

37.

Woonzorg Nederland (stadsregio Rotterdam)

ten deze vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder (hierna te noemen ‘de corporaties’), III. de Maaskoepel, federatie van woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam, ten deze vertegenwoordigd door de voorzitter (hierna te noemen ‘de Maaskoepel’), en IV. het Dagelijks Bestuur van de stadsregio Rotterdam, ten deze vertegenwoordigd door de portefeuillehouder Wonen (hierna te noemen ‘de stadsregio’); overwegende, 1. dat het gewenst is op elkaar afgestemde afspraken te maken over de verdeling van de huurwoningen van de corporaties in de aan de stadsregio Rotterdam deelnemende gemeenten, 2. dat de verdeling van deze woningen dient plaats te vinden op een evenwichtige, rechtvaardige en voor woningzoekenden, gemeenten, corporaties, Maaskoepel en stadsregio inzichtelijke wijze; 3.

dat de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 2006 deze overeenkomst eist;

gelet op 1.

artikel 4 van de Huisvestingswet,

2.

de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam;

3.

de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek;

4.

het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen;

72

72

komen het volgende overeen: HOOFDSTUK I Artikel 1

Algemene bepalingen

Begripsbepalingen

In deze overeenkomst wordt verstaan onder: a. aandachtsgroep: de primaire doelgroep met de lage inkomens zoals bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector; b.

Aftoppingsgrens: zoals bedoeld in de Wet op de Huurtoeslag;

c.

BBSH: Besluit Beheer Sociale Huursector;

d. Bestuurlijk Overleg: overleg tussen de voorzitter van de Maaskoepel en de portefeuillehouder Wonen van de stadsregio; e. doorstromer: woningzoekende die aantoonbaar na verhuizing een zelfstandige woning in Nederland leeg achterlaat; f.

GBA: de gemeentelijke basisadministratie;

g.

huishouden:

1.

alleenstaande;

2. twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren; -

bij éénouderhuishoudens telt het hoofd van het huishouden voor twee personen;

wanneer sprake is van een zwangerschap van tenminste drie maanden, telt het huishouden het aantal personen dat naar verwachting als gevolg van die zwangerschap geboren zal worden extra. In het geval van een zwangerschap moet een door een medicus of verloskundige opgestelde zwangerschapsverklaring overlegd worden. h.

huurprijs: de rekenhuur volgens artikel 5 van de Wet op de Huurtoeslag;

i.

huurprijsgrens: zoals bedoel in artikel 5 van de Wet op de Huurtoeslag;

j.

inkomen: het rekeninkomen volgens artikel 14 van de Wet op de Huurtoeslag;

k. inkomensgrens: € 34.600,-. Deze grens wordt jaarlijks per 1 juli geïndexeerd conform artikel 27 van de Wet op de Huurtoeslag; l. inschrijfduur: de periode welke is verstreken sinds de datum waarop de woningzoekende is geregistreerd conform het regionale aanbodmodel. De inschrijfduur is in alle gemeenten van de stadsregio Rotterdam geldig; m. kleinstedelijke gemeenten: de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs, Bernisse, Bleiswijk, Brielle, Krimpen aan den IJssel en Westvoorne en de deelgemeente Hoek van Holland;

73

73

n. partijen: de gemeenten, de corporaties, de Maaskoepel en de stadsregio, zoals die in de inleiding van deze overeenkomst beschreven zijn; o.

regionale aanbodmodel: het daaromtrent in artikel 3 bepaalde;

p.

starter: iedere woningzoekende die geen doorstromer is;

q. urgentieverlener: de door de gemeenten bij separaat besluit aangewezen instantie die besluit op aanvragen van urgentieverklaringen. Artikel 2

Werkingsgebied

Deze overeenkomst is van toepassing op alle van de corporaties voor verhuur vrijkomende woningen onder de huurprijsgrens. Artikel 3

Taakverdeling in hoofdlijnen

1. De corporaties verdelen de in artikel 2 genoemde woningen via het regionale aanbodmodel. Het regionale aanbodmodel is het door de corporaties toegepaste systeem van het aanbieden en verhuren van woningen met de volgende kenmerken: a. het aanbod wordt in voor alle woningzoekenden in de stadsregio toegankelijke media gepubliceerd; b. de verhuringen worden in diezelfde media zodanig verantwoord, dat per verhuring duidelijk is op welke gronden de verhuring heeft plaatsgevonden; c. hierbij wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van gezamenlijke media voor het aanbod en een gezamenlijk technisch systeem voor de match van vraag en aanbod en voor de registratie van vraag, aanbod en verhuringen. 2. De gemeenten hebben op grond van de Huisvestingswet de taak toe te zien op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woningen. In het verband van deze overeenkomst volgen zij actief in welke mate de verschillende categorieën woningzoekenden in hun gebied erin slagen via het regionale aanbodmodel hun verhuisbehoefte te realiseren. 3. De Maaskoepel draagt mede zorg voor de instandhouding van het regionale aanbodmodel door een volledige deelname van al haar leden aan het regionale aanbodmodel te bevorderen. Zij faciliteert het regionale aanbodmodel en de daaraan verbonden uitvoeringsorganisaties met een passende overleg- en besluitvormingsstructuur aan de kant van de corporaties. 4. De stadsregio draagt mede zorg voor de instandhouding van het regionale aanbodmodel door de aan haar deelnemende gemeenten bij huisvestingsverordening te verplichten mee te werken aan de deelname van de op hun grondgebied actieve corporaties aan het regionale aanbodmodel. Zij faciliteert het regionale aanbodmodel met een passende overleg- en besluitvormingsstructuur aan de kant van de gemeenten. 5. Het Dagelijks Bestuur van de stadsregio kan aan een corporatie voor maximaal 1 jaar vrijstelling verlenen van de verplichting de werkwijze uit het eerste lid te hanteren, indien een corporatie niet werkt volgens het regionale aanbodmodel en eenmalig een overgangsperiode behoeft. 6. Aan de in het vijfde lid genoemde vrijstelling worden minimaal de volgende voorwaarden verbonden: a. de corporatie dient een gedegen werkplan in waarin zij het overgangsproces beschrijft voor het invoeren van het in het eerste lid bedoelde aanbodmodel;

74

74

b. de corporatie draagt er zorg voor dat haar aanbod toegankelijk is voor alle woningzoekenden in de stadsregio; c. de corporatie levert tijdig de nodige informatie ten behoeve van de in artikel 4 bedoelde ‘Regionale monitor aanbodmodel’. 7. Partijen bepalen in onderling overleg welke bijzondere groepen direct bemiddeld worden; hieronder vallen in ieder geval de woningen die volgens de wettelijke huisvestingstaakstelling aan statushouders verhuurd moeten worden (zie artikel 5, lid 1, onder b). Artikel 4

Registratie, monitoring, verantwoording en bijsturing

1. De corporaties dragen zorg voor de volledige, centrale registratie van vraag, aanbod en verhuringen en voor de kwartaalsgewijze uitgave van een op deze registratie gebaseerde ‘Regionale monitor aanbodmodel’. Een op basis van dezelfde registratie samengestelde jaarrapportage (die gelijk loopt aan het kalenderjaar) wordt ieder jaar ter verantwoording voorgelegd aan de gemeenten en de stadsregio. 2. Partijen stellen tesamen een werkgroep in die de definitieve opzet van deze monitor bepaalt, vervolgens de monitor ieder kwartaal beoordeelt en partijen adviseert over eventuele bijsturing van de aanbiedingen en de verhuringen. 3. De in het vorige lid genoemde bijsturing vindt op basis van de volgende uitgangspunten plaats: a. partijen spreken af dat zij de slaagkansen in de regio voor de volgende doelgroepen nauwgezet volgen: • de primaire doelgroep met de lage inkomens zoals bedoeld in het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector) •

de doorstromers

•

de starters

•

de ouderen (personen met een leeftijd van meer dan 55 jaar)

•

de jongeren (personen met een leeftijd lager dan 23 jaar)

•

de grote huishoudens (huishoudens die bestaan uit ten minste 5 personen)

•

eventueel nog nader af te spreken doelgroepen;

hierbij is de slaagkans gedefinieerd als het aantal geslaagden (per subgroep) dat in een bepaalde periode een woning heeft verkregen (verhuringen) via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde directe bemiddelden (die niet actief waren), uitgedrukt als percentage; b. partijen spreken af, dat de slaagkans in de regio voor de BBSH-doelgroep minstens gelijk moet zijn aan die voor de niet-BBSH-doelgroep; c. naast de onder a en b en art. 3, lid 7 genoemde afspraken voor de gehele stadsregio Rotterdam kunnen corporaties en gemeenten per gemeente lokale afspraken maken over slaagkansen en bijzondere groepen; de optelsom van de lokale afspraken mag niet strijdig zijn met de regionale afspraak;

75

75

d. de in het tweede lid genoemde werkgroep doet op basis van de hiervoor genoemde afspraken en de Regionale monitor aanbodmodel aanbevelingen aan het Bestuurlijk Overleg tussen de Maaskoepel en de stadsregio, met betrekking tot eventuele bijsturing op de gehele regionale woningmarkt. Indien het om bijsturing op lokaal niveau gaat wordt vanuit het Bestuurlijk Overleg actie ondernomen richting de betreffende lokale partijen; e. het Bestuurlijk Overleg zoals genoemd in art. 4, lid 3d is op grond van deze overeenkomst bevoegd bijsturingen vast te stellen. 4. De in het voorafgaande genoemde bijsturingen kunnen verschillende vormen hebben. Wanneer gekozen wordt voor bijsturing binnen de woonruimteverdeling, kunnen, in afwijking van het in artikel 5 bepaalde, toch tijdelijk passendheidseisen gesteld worden bij (een deel van) het aanbod, bijvoorbeeld m.b.t. inkomen, leeftijd of huishoudenssamenstelling. HOOFDSTUK II Artikel 5

Aanbieden en verhuren van woningen

Verschillende manieren van aanbieden

1. Het aanbod van de corporaties wordt onderscheiden in de volgende categorieën, waarvoor verschillende verdelingsregels gelden: a. de woningen die via de media van het regionale aanbodmodel voorwaardenvrij aangeboden worden: hiervoor gelden de toelatings- en de rangordecriteria van de artikelen 6 en 7 en de eventuele aanvullende bepalingen als gevolg van de bijsturing, zoals deze in artikel 4 is weergegeven; b. de woningen die direct verhuurd worden aan de zgn. tweede en derde fase urgenten (zie bijlage 1 bij deze overeenkomst), aan de zgn. tweede fase herhuisvestingskandidaten (zie bijlage 2 bij deze overeenkomst) en aan de zgn. bijzondere groepen waarover separate afspraken zijn gemaakt (zie artikel 3, lid 7 en artikel 4, lid 3, onder c): deze woningen worden niet aangeboden via de media van het regionale aanbodmodel; c. de woningen die op grond van lokaal maatwerk via de media van het regionale aanbodmodel aangeboden worden of op grond van lokaal maatwerk via directe bemiddeling verhuurd worden: hiervoor gelden de regels van artikel 9; d. de woningen die via de media van het regionale aanbodmodel aangeboden worden, en waarbij gelabeld mag worden naar leeftijd, inkomen en/of huishoudensgrootte: hiervoor gelden in elk geval de toelatings-, rangorde- en passendheidscriteria van de artikelen 6, 7 en 8. 2.

Hierbij gelden gemeentelijk de volgende ijkpunten:

Voorwaardenvrij (categorie a)

Minimaal 40 %

Directe bemiddeling (categorie b)

Maximaal 25 %

Lokaal maatwerk (categorie c)

Maximaal 15 %

Labelen naar leeftijd, inkomen en/of huishoudensgrootte (categorie d)

Maximaal 20 %

totaal

100 %

76

76

De corporaties volgen deze ijkpunten in de centrale registratie nauwkeurig per corporatie, per gemeente en voor de gehele regionale woningmarkt. Partijen spreken elkaar onderling aan op de resultaten per corporatie en per gemeente. Indien daarvoor op het schaalniveau van de gehele regionale woningmarkt aanleiding is, volgt nader Bestuurlijk Overleg tussen de Maaskoepel en de stadsregio, waarin de ijkpunten eventueel kunnen worden bijgesteld. Artikel 6

Toelating

Om zich als woningzoekende te kunnen laten registreren en in aanmerking te komen voor het huren van een woning, moet het woningzoekende huishouden altijd aan de volgende eisen voldoen: a. tenminste één der leden van het huishouden heeft de leeftijd van 18 jaar bereikt, of is het hoofd van een huishouden met (een) minderjarig(e) kind(eren); b. het huishouden voldoet aan de bepalingen van artikel 9, lid 2 van de Huisvestingswet (Nederlanderschap of wettige verblijfsstatus). Artikel 7

Rangorde

Indien zich voor een via het regionale aanbodmodel aangeboden woning meer gegadigden melden, geldt de volgende rangorde bij de verhuring van de woning: a. woningzoekenden met een op grond van artikel 11 verstrekte urgentieverklaring of een op grond van artikel 12 verstrekte herhuisvestingsverklaring hebben absolute voorrang, mits de woning voldoet aan het desbetreffende zoekprofiel. Indien zich uit deze categorie meer gegadigden hebben gemeld, wordt de woning verhuurd aan degene van hen die de verklaring met de oudste datum van afgifte heeft; b. daarna komen in aanmerking de overige woningzoekenden. De woning wordt verhuurd aan de woningzoekende met de langste inschrijfduur. Een woningzoekende met een urgentieverklaring of een herhuisvestingsverklaring die op de woning reageert, terwijl deze niet voldoet aan het desbetreffende zoekprofiel, doet mee in de rangordebepaling op basis van zijn inschrijfduur; c. in afwijking van het gestelde onder b mag corporatie Woonbron de rangorde bepalen op basis van loting, mits hierover op lokaal niveau met de betreffende gemeente overeenstemming is bereikt; d. na verhuizing naar een zelfstandige woning vervalt de inschrijfduur van de desbetreffende woningzoekende, behalve in de gevallen genoemd in paragraaf 5.2 van Bijlage 1 en in Bijlage 2. Artikel 8

Passendheid

1. Woningen met 5 kamers of meer en een huurprijs onder de aftoppingsgrens volgens de Wet op de Huurtoeslag voor drie- of meerpersoonshuishoudens worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens waarvan het aantal leden tenminste gelijk is aan het aantal kamers en waarvan het huishoudensinkomen niet boven de inkomensgrens ligt. 2. Woningen die speciaal bestemd zijn voor de huisvesting van ouderen worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens waarvan tenminste één van de leden 55 jaar of ouder is. 3. Voor woningen die ingrijpend t.b.v. minder validen zijn aangepast kunnen meer specifieke, met de handicap verband houdende criteria gesteld worden.

77

77

4. Standplaatsen voor een woonwagen kunnen eveneens met specifieke regels via het regionale aanbodmodel of buiten het aanbodmodel om verhuurd worden. Deze verhuringen worden niet betrokken bij de aanbiedingscategorieën uit artikel 5. Artikel 9

Lokaal maatwerk

1. Vanwege argumenten in verband met de bevordering van de leefbaarheid, wijk- of buurtbinding, beheeraspecten of het invulling geven aan woonzorgprojecten, kunnen de corporaties vrijkomende huurwoningen met specifieke passendheidseisen via het regionale aanbodmodel aanbieden of via directe bemiddeling verhuren. Hierbij gelden de ijkpunten zoals aangegeven in artikel 5, als begrenzing. De toe te passen specifieke regels staan in een redelijke verhouding tot de aard van het probleem, zijn van tijdelijke aard en worden na uiterlijk twee jaar geëvalueerd. 2. Argumenten in verband met de bevordering van de leefbaarheid of beheeraspecten kunnen ingegeven worden door de verwachting, dat het gemiddelde niveau van de sociaaleconomische draagkracht in een bepaald complex, straat of buurt te laag wordt, of de mate van overlast te hoog wordt, indien geen specifieke regels zouden worden toegepast. 3. Argumenten in verband met woonzorgprojecten kunnen gelegen zijn in het feit dat er in de woning, het complex of de directe omgeving speciale voorzieningen aanwezig zijn die ten goede moeten komen aan mensen met een zorgindicatie en/of medische urgentie. 4. De toe te passen specifieke regels worden, voordat ze in werking treden, door de corporaties gemeld bij de desbetreffende gemeente en bij de stadsregio. De gemeente geeft binnen vier weken na de melding te kennen, dat zij ofwel met de toe te passen regels instemt, ofwel dat zij de inwerkingtreding opschort totdat overeenstemming is bereikt. Indien binnen vier weken na de melding geen bericht van de gemeente is ontvangen, wordt zij geacht in te stemmen. Artikel 10 Afwijkingen voor de kleinstedelijke gemeenten en de gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek 1. Voor de vrijkomende woningen in de kleinstedelijke gemeenten (zie artikel 1 onder m) gelden de volgende afwijkende afspraken: a.

Albrandswaard:

woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet worden alleen verhuurd aan huishoudens die een inkomen van ten hoogste € 35.000,- per jaar hebben en die voldoen aan de volgende bezettingsnorm: 4 kamers tenminste 2 personen, 5 of meer kamers tenminste aantal personen gelijk aan aantal kamers minus één. b.

Barendrecht:

woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens voor 1- en 2-persoonshuishoudens van de Huursubsidiewet worden alleen verhuurd aan huishoudens die een inkomen onder de inkomensgrens hebben en die voldoen aan de volgende bezettingsnorm: 4 kamers tenminste 2 personen, 5 of meer kamers tenminste aantal personen gelijk aan aantal kamers minus één. c.

Lansingerland:

1. woningen met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens worden (bij voorkeur) verhuurd aan de primaire doelgroep met een inkomen volgens de BBSH-norm; woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens van de Wet op de Huurtoeslag worden (bij voorkeur) verhuurd aan huishoudens met een inkomen genoemd in artikel 1 sub k van de

78

78

Overeenkomst Woonruimteverdeling; 4-kamerwoningen worden alleen verhuurd aan huishoudens van tenminste 2 personen; 5-kamerwoningen worden alleen verhuurd aan huishoudens van tenminste 3 personen. d.

Bernisse:

a) woningen onder de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens die een inkomen van ten hoogste € 35.000 per jaar hebben; b) woningen met vier kamers worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens van tenminste twee personen; c) woningen met vijf kamers of meer worden uitsluitend verhuurd aan huishoudens waarvan het aantal personen tenminste gelijk is aan het aantal kamers minus één. e.

Brielle: geen.

f.

Hoek van Holland: Geen.

g.

Krimpen aan den IJssel:

woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen van de Huursubsidiewet worden alleen verhuurd aan huishoudens die een inkomen hebben dat voldoet aan de door Burgemeester en Wethouders van Krimpen aan den IJssel vastgestelde tabel en die voldoen aan de volgende bezettingsnorm: 4 kamers tenminste 2 personen, 5 of meer kamers tenminste aantal personen gelijk aan aantal kamers minus één. h.

Westvoorne: geen.

2. Voor de gebieden binnen de stadsregio die door de minister van VROM zijn aangewezen in het kader van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, geldt: a. datgene wat conform de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek in de gemeentelijke huisvestingsverordening is gesteld ten aanzien van de vereiste van een huisvestingsvergunning; b. dat woningen via het regionale aanbodmodel aangeboden en verhuurd worden voor zover dat niet strijdig is met de gemeentelijke verordening. HOOFDSTUK III Artikel 11

Bijzondere bepalingen

Urgentiesysteem

1. Een huishouden dat wegens een persoonlijke noodsituatie zeer dringend een (andere) woning behoeft en geen gebruik kan maken van een voorliggende voorziening, kan in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Deze verklaring is in alle bij de stadsregio Rotterdam aangesloten gemeenten geldig en omvat hetgeen hierover in bijlage 1 bij deze overeenkomst is bepaald. De urgentieverklaring wordt verstrekt door de urgentieverlener die daartoe aangewezen is door de gemeente waarvan de aanvrager ingezetene is, of, indien de aanvrager buiten de stadsregio Rotterdam woonachtig is, de gemeente waarin de aanvrager voornemens is zich te vestigen. De aanvraag kan namens de urgentieverlener in ontvangst genomen worden door een daartoe door de urgentieverlener aangewezen andere instantie.

79

79

2. De urgentieverlener neemt de aanvraag van een urgentieverklaring niet in behandeling voordat de aanvrager een bedrag van € 45,- aan de urgentieverlener heeft betaald. Dit bedrag wordt gerestitueerd, indien de urgentieverklaring is verstrekt. Indien het bedrag van € 45,- niet binnen 8 weken na indiening van de aanvraag is betaald, wordt de aanvraag onbehandeld teruggezonden naar de aanvrager. 3. De urgentieverlener verstrekt de urgentieverklaring, indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. bij de aanvraag is alle informatie (bewijsstukken en andere gegevens) gevoegd die nodig is om de aanvraag te kunnen beoordelen; b.

de aanvrager voldoet aan het bepaalde in artikel 6 (toelating);

c.

het inkomen van het huishouden van de aanvrager ligt niet boven de inkomensgrens;

d. de aanvrager voldoet aan één of meer van de urgentiegronden, zoals deze zijn opgenomen in bijlage 1 bij deze overeenkomst; e. de aanvrager verkeert niet in de omstandigheden als genoemd in artikel 13 (huurschuld, overlast); f. de aanvraag is niet ingediend binnen twee jaar nadat zich één van de omstandigheden heeft voorgedaan als aangegeven in paragraaf 5.1. van bijlage 1 bij deze overeenkomst (intrekking); g. de aanvraag is niet ingediend binnen twee jaar nadat de voorgelegde huisvestingsproblematiek door eigen toedoen is ontstaan. 4. Bij gewijzigde omstandigheden kan de urgentieverlener, al dan niet op verzoek van de aanvrager, besluiten de verstrekte urgentieverklaring te wijzigen. Dit wordt ter kennis van de aanvrager gebracht door middel van een nieuwe urgentieverklaring, waarin eventueel een nieuwe zelfzoektermijn opgenomen is, onder intrekking van de verstrekte urgentieverklaring. 5. De urgentieverlener trekt een door hem verstrekte urgentieverklaring in, indien zich één van de omstandigheden voordoet als aangegeven in paragraaf 5.1. van bijlage 1 bij deze overeenkomst. 6. Partijen dragen er zorg voor, dat bij de plaatsing van woningzoekenden met een urgentieverklaring gehandeld wordt overeenkomstig bijlage 1 bij deze overeenkomst. 7. De bepalingen die in bijlage 1 zijn opgenomen kunnen na advies van het Bestuurlijk Overleg door het Dagelijks Bestuur van de stadsregio gewijzigd worden. Artikel 12

Herhuisvesting

1. Een huishouden dat wegens sloop of ingrijpende verbetering van zijn woning moet verhuizen, kan in aanmerking komen voor een herhuisvestingsverklaring. Deze verklaring is in alle bij de stadsregio Rotterdam aangesloten gemeenten geldig. De herhuisvestingsverklaring wordt verstrekt door de corporatie die de woning waaraan de ingreep wordt verricht, verhuurt. 2. Partijen dragen er zorg voor, dat bij de plaatsing van woningzoekenden met een herhuisvestingsverklaring gehandeld wordt overeenkomstig bijlage 2 bij deze overeenkomst.

80

80

Artikel 13

Weigering kandidaat met hoogste positie in rangorde

In afwijking van het bepaalde in artikel 7 kan de corporatie weigeren de woning te verhuren aan de kandidaat met de hoogste positie in de rangorde. Dit kan uitsluitend op grond van één of meer van de hieronder genoemde omstandigheden: a. onrechtmatigheid: de hoogste positie in de rangorde is op onrechtmatige wijze verkregen; b. huur- of andere schuld zonder afbetalingsregeling: de kandidaat heeft een huurschuld of een schuld als gevolg van op kosten van de kandidaat uitgevoerde onderhouds- of herstelwerkzaamheden bij de huidige of een vorige verhuurder waarvoor geen afbetalingsregeling is getroffen; c. overlast/misdraging: de kandidaat heeft in de afgelopen drie jaar in de huidige of een vorige woning herhaaldelijk voor overlast gezorgd, of heeft zich daar ernstig misdragen; d. indien de huurprijs boven de voor de kandidaat relevante aftoppingsgrens ligt is weigeren mogelijke indien de verhuurder geen redelijke zekerheid kan verkrijgen dat de huurder zijn financiële verplichtingen kan nakomen. HOOFDSTUK IV Artikel 14

Slotbepalingen

Experimenten

1. Eén of meer van de gemeenten en één of meer van de corporaties kunnen met elkaar afspreken, dat zij (een deel van) de in artikel 2 genoemde woningen bij wijze van experiment zullen verdelen met van deze overeenkomst afwijkende regels. In dat geval sluiten zij hierover een aanvullende overeenkomst, waarin in ieder geval afspraken gemaakt worden over: a.

de inhoud van het experiment;

b.

het toepassingsgebied van het experiment;

c.

de tijdsduur van het experiment;

d.

de wijze waarop het experiment begeleid en geëvalueerd wordt;

e.

de punten waarop het experiment geëvalueerd wordt.

2. De in lid 1 genoemde aanvullende overeenkomst behoeft voorafgaande goedkeuring door de stadsregio. Artikel 15

Looptijd en beëindiging van de overeenkomst

1. Deze overeenkomst is met ingang van 1 juli 2006 aangegaan en is voor onbepaalde tijd van kracht. 2. Jaarlijks bezien partijen in overleg met de Provincie Zuid-Holland wat de concrete werking van de in artikel 9 genoemde vestigingsbeperkende elementen in de overeenkomst is geweest. De Provincie beoordeelt op basis hiervan, telkens voor een jaar, of de met betrekking tot deze elementen aan de stadsregio verleende principetoestemming omgezet kan worden in een definitieve toestemming aan de betrokken gemeente.

81

81

Artikel 16

Bindend advies Geschillencommissie

De uitspraken van de door de gemeenten bij separaat besluit ingestelde, onafhankelijke Geschillencommissie, voor zover ze betrekking hebben op de uitvoering van deze overeenkomst, strekken de gemeenten, de corporaties, de urgentieverleners en de uitvoeringsorganisaties van het regionale aanbodmodel als bedoeld in artikel 3, tot bindend advies. Artikel 17

Overgangsbepaling

Aanvragen van urgentieverklaringen en herhuisvestingsverklaringen die zijn ingediend vóór het in werking treden van deze overeenkomst en waarop ten tijde van het in werking treden van deze overeenkomst nog niet is beslist, worden behandeld op grond van de in deze overeenkomst vervatte criteria, tenzij het voordien geldende recht voor de aanvrager gunstiger is. Opgemaakt in ……voud en ondertekend te ……….. op ………… Hoofdstuk 5. Overige uitvoeringsregels 5.2.

Inschrijfduur

Met de invoering van het voorliggende urgentiesysteem is veel meer nadruk komen te liggen op een snelle oplossing van het huisvestingsprobleem. De keuzevrijheid van de urgent woningzoekende is daarom in enige mate beperkt. Om de woningzoekende niet te belemmeren (op termijn) een woning naar zijn keuze te vinden, houdt de aanvrager automatisch de eerder opgebouwde inschrijfduur na acceptatie van de woning. 5.3.

Hardheidsclausule

De urgentieverlener is bevoegd om - in gevallen waarin toepassing van de regelgeving naar zijn oordeel leidt tot een bijzondere hardheid - in het voordeel van de aanvrager af te wijken van bovenstaande urgentiegronden. Bijlage 2

De herhuisvestingsverklaring

als bedoeld in artikel 12 van de Overeenkomst Woonruimteverdeling Stadsregio Rotterdam 2006 (in het vervolg de Overeenkomst genoemd. De in artikel 12 van de Overeenkomst genoemde corporatie die wegens een voorgenomen ingreep aan een woning de bewoner moet herhuisvesten, geeft aan deze bewoner een herhuisvestingsverklaring af. Deze verklaring wordt niet eerder dan 18 maanden vóór de geplande datum van de sloop of de ingrijpende verbetering afgegeven. Een herhuisvestingsverklaring heeft dezelfde waarde op de woningmarkt als een urgentieverklaring, d.w.z. geeft dezelfde voorrang binnen een aanbodmodel of een distributiemodel. Alle gemeenten en woningcorporaties in de stadsregio erkennen een door een corporatie afgegeven herhuisvestingsverklaring. Er is ook een eerste fase van zelf zoeken in het regionale aanbodmodel en een tweede fase van actieve bemiddeling, zoals bij woningzoekenden met een urgentieverklaring

82

82

Er zijn t.o.v. de urgentieverklaring echter enkele verschillen: •

De eerste fase van zelf zoeken duurt bij herhuisvesting 9 maanden.

•

De tweede fase van actieve bemiddeling duurt bij herhuisvesting 6 maanden.

•

Daarna is er eventueel nog een derde fase voor een juridische traject.

• Hoewel eerst zelf zoeken ook bij herhuisvesting uitgangspunt blijft, mag een woningzoekende met een herhuisvestingsverklaring in bijzondere gevallen daarnaast ook direct door de desbetreffende corporatie in de tweede fase geplaatst worden en actief bemiddeld worden. • Een herhuisvestingsverklaring bevat een zoekprofiel voor een gelijkwaardige woning, d.w.z. met dezelfde kenmerken als de woning die verlaten moet worden. Indien een woningzoekende met een herhuisvestingsverklaring een dergelijke, gelijkwaardige woning accepteert, houdt hij de eerder opgebouwde inschrijfduur, op dezelfde wijze als een woningzoekende met een urgentieverklaring. Hierbij wordt rekening gehouden met de overgangsregeling woonduur – inschrijfduur, zoals weergegeven in artikel 7 onder d van de Overeenkomst. Indien een woningcorporatie een woningzoekende met een herhuisvestingsverklaring direct voor een andere woning buiten het aanbodmodel om bemiddelt en het betreft tevens een duidelijke stap in een gewenste wooncarrière (bijvoorbeeld van flatwoning naar eengezinswoning), behoudt de woningzoekende de eerder opgebouwde inschrijfduur niet. Bijlage 2 bij het besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 Artikel 1 De bestuurlijke boete bij overtreding van artikelen 30 van de Huisvestingswet, binnen andere gemeenten dan die genoemd in artikel 2 1. Dit artikel is van toepassing op overtredingen van artikel 30 lid 1 van de Huisvestingswet, welke hebben plaatsgevonden in andere gemeenten dan die genoemd in artikel 2. 2. De in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 bedoelde boete bedraagt voor de eerste overtreding van de bepalingen genoemd in het eerste lid, de bedragen die in de tabellen 1 en 2 zijn opgenomen in de kolom ‘eerste overtreding’. 3. Indien degene aan wie eenmaal eerder wegens overtreding van de bepaling genoemd in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 bedoelde boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid bedoelde bepalingen handelt, bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen 1 en 2, in de kolom ‘tweede overtreding’. 4. Indien degene aan wie tweemaal eerder wegens overtreding van de bepaling genoemd in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 bedoelde boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid genoemde bepalingen handelt, bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen 1 en 2, in de kolom ‘derde overtreding’. 5. Indien degene aan wie drie of meer maal eerder wegens overtreding van de bepaling genoemd in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 bedoelde boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid genoemde bepalingen

83

83

handelt, bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen 1 en 2, in de kolom ‘vierde overtreding en verder’. Tabel 1: Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 30, lid 1 sub a en b van de Huisvestingswet

Eerste overtreding

Tweede overtreding

Derde overtreding

Vierde overtreding en verder

Onvergund samenvoegen of onttrekken van woonruimte

€ 2.000,-

€ 4.000,-

€ 8.000,-

€ 18.500,-

Onvergund samenvoegen of onttrekken van woonruimte vanuit een bedrijfsmatige exploitatie

€ 4.000,-

€ 8.000,-

€ 16.000,-

€ 18.500,-

Tabel 2: Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 30, lid 1, sub c van de Huisvestingswet

Eerste overtreding

Tweede overtreding

Derde overtreding

Vierde overtreding en verder

Onvergund omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte

€ 4.000,-

€ 6.000,-

€ 12.000,-

€ 18.500,-

Onvergund omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte vanuit een bedrijfsmatige exploitatie

€ 8.000,-

€ 12.000,-

€ 18.500,-

€ 18.500,-

Artikel 2 De bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 30 van de Huisvestingswet, binnen de gemeente Rotterdam 1. Dit artikel is van toepassing op overtredingen van artikelen 30 lid 1 van de Huisvestingswet, welke hebben plaatsgevonden in de gemeente Rotterdam. 2. De in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 bedoelde boete bedraagt voor de eerste overtreding van de bepalingen genoemd in het eerste lid, de bedragen die in de tabellen 1 en 2 zijn opgenomen in de kolom ‘eerste overtreding’. 3. Indien degene aan wie eenmaal eerder wegens overtreding van de bepaling genoemd in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 bedoelde boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid bedoelde bepalingen handelt, bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen 1 en 2, in de kolom ‘tweede overtreding’.

84

84

4. Indien degene aan wie tweemaal eerder wegens overtreding van de bepaling genoemd in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 bedoelde boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid genoemde bepalingen handelt, bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen 1 en 2, in de kolom ‘derde overtreding’. 5. Indien degene aan wie drie of meer maal eerder wegens overtreding van de bepaling genoemd in artikel 26, eerste lid, van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 bedoelde boete is opgelegd, opnieuw in strijd met de in het eerste lid genoemde bepalingen handelt, bedraagt de hoogte van de op te leggen boete het bedrag opgenomen in de tabellen 1 en 2, in de kolom ‘vierde overtreding en verder’. Tabel 1: Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 30, lid 1 a en b van de Huisvestingswet

Eerste overtreding

Tweede overtreding

Derde overtreding

Vierde overtreding en verder

Onvergund samenvoegen of onttrekken van woonruimte

€ 2.000,-

€ 4.000,-

€ 8.000,-

€ 18.500,-

Onvergund samenvoegen of onttrekken van woonruimte vanuit een bedrijfsmatige exploitatie

€ 4.000,-

€ 8.000,-

€ 16.000,-

€ 18.500,-

Tabel 2: Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 30, lid 1, sub c van de Huisvestingswet

Eerste overtreding

Tweede overtreding

Derde overtreding

Vierde overtreding en verder

Onvergund omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte

€ 4.000,-

€ 6.000,-

€ 12.000,-

€ 18.500,-

Onvergund omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte vanuit een bedrijfsmatige exploitatie

€ 8.000,-

€ 12.000,-

€ 18.500,-

€ 18.500,-

Bijlage I bij de Wijziging van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 Bijlage als bedoeld in artikel II van het besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 zoals op 2 februari 2011 vastgesteld door het algemeen bestuur.

Aantal personen per huishouden

Aantal kamers opgenomen in het zoekprofiel in de situatie vóór de

85

Aantal kamers opgenomen in het zoekprofiel in de situatie met

85

datum bedoeld in lid 4 van artikel II van het besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 (zoals vastgesteld op 2 februari 2011) [zie opmerking 5]

ingang van de datum bedoeld in lid 4 van artikel II van het besluit tot wijziging van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 (zoals vastgesteld op 2 februari 2011) [zie opmerking 5]

1

2

1 tot en met 3

2 (in het geval van een samenwonenden)

2 tot en met 3

2 tot en met 3

2 (in het geval van een ouder en een kind)

3

2 tot en met 3

3 (in het geval van een ouder en twee kinderen van gelijk geslacht)

3

3 tot en met 4

3 (in het geval van een ouder en twee kinderen van ongelijk geslacht)

4

3 tot en met 4

4 (in het geval van ouders en twee kinderen van gelijk geslacht)

3

4

4 (in het geval van ouders en twee kinderen van ongelijk geslacht)

4

4

4 (in het geval van een ouder en drie kinderen)

4

4 tot en met 5

5

5

In het geval van ouders en drie kinderen: 4 tot en met 5 In het geval van een ouder met vier kinderen: 5 of meer

6 of meer

5 of meer

5 of meer

86

86

BIJLAGE V Opzet Model beleidskader Aanpak Vastgoed

Model beleidskader De gemeente […] rekent het tot haar publieke taak om bij te dragen aan het tegengaan van misstanden bij woningbezit, woningverhuur en woninghandel. De gemeente spreekt van misstanden als haar inwoners ernstig nadeel ondervinden van wanpraktijken bij vastgoed en hypotheken. Deze wanpraktijken leiden tot verloedering van straten en soms zelfs hele wijken. Verschijningsvormen zijn onder andere hypotheekfraude, speculeren, exploiteren, witwassen en huisvesten van illegalen. De algemene werkwijze bestaat uit signalering, bundelen van informatie, toezichtacties, diepteonderzoek en handhaving met alle ter beschikking staande instrumenten. Dit beleidskader beschrijft de uitwerking van de aanpak. De gemeentelijke inspanningen om de malafide activiteiten binnen met name de woningsector in [gemeente] in te perken en te stoppen. Na vaststelling door het college van burgemeester en wethouders zal het openbaar worden gemaakt, in de raad worden behandeld en vervolgens al dan niet gewijzigd gepubliceerd. Met het vaststellen van dit beleidskader wordt de ontwikkelde praktijk gecodificeerd Teven wordt zo helderheid over de vastgoed-aanpak en over de wettelijke kaders verkregen waarbinnen de gemeente opereert. Dit beleidskader beschrijft een autonome taakstelling van de gemeente.

Vastgoedsector Het kader voor de aanpak is de vastgoedsector. Deze sector kan onderverdeeld worden in woningen, winkels, horeca, kantoren en bedrijfswoningen. In dit beleidskader gaat het voornamelijk om de misstanden binnen de woningsector. In sommige gevallen strekt deze aanpak zich uit tot commercieel vastgoed, seksinrichtingen en bedrijfsmatige (ver)huurders van panden.

De publieke taak van de gemeente De gemeente ziet het als haar publieke taak om de als gevolg van de genoemde misstanden genoemde verloedering in wijken aan te pakken om de leefbaarheid voor haar bewoners te verbeteren. Misstanden bij woningverhuur en woninghandel (veilingen) hoeven op zich nog geen directe bemoeienis van de gemeente te rechtvaardigen. Indien deze misstanden echter leiden tot ernstige aantasting van de leefbaarheid en veiligheid komt het publieke belang van de gemeente [] in het geding. Woningen waarmee hypotheekfraude wordt gepleegd verloederen door de bank genomen eerder dan woningen die bonafide worden verhandeld. Fraudewoningen worden eerder gebruikt voor hennepteelt, worden uitgewoond, worden verhuurd aan mensen die legaal niet mogen of kunnen huren, of ze staan leeg. De gemeente treedt daarmee niet in de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van politie en OM in het kader van de opsoring van strafbare feiten. Binnen dit verband kan de gemeente wel bijdragen aan een optimaal optreden van de convenantpartijen via het RIEC, ieder binnen hun eigen wettelijk vastgelegde taken. Dit doet ze door gegevens te verzamelen en te verwerken. Welke gegevens en die verstrekt worden, komt hierna aan bod. Met dit beleidskader wordt de juridische grondslag gegeven om rechtmatig gegevens te verwerken. In de rechtspraak is het gemeentelijk belang bij aanpak van malafide huiseigenaren aan de orde geweest. In een procedure bij het Hof Amsterdam van 25 oktober 2007 (rekestnummer 1611/06 NOT) is in beroep uitspraak gedaan over de niet-ontvankelijkheid van de gemeente bij tuchtklachten. Het Hof oordeelde dat de gemeente geen (rechtstreeks) belanghebbende bij onroerendgoedtransacties kan zijn als zij niet als partij betrokken is. Dat kan alleen als de gemeente kan aantonen zodanig in een eigen belang te zijn getroffen dat ze op mag komen ter bescherming van dat belang. Het Amsterdamse Hof vond de motivering van de gemeente, waarin verwezen werd naar de Gemeentewet, de Woningwet en de Huisvestingswet

87

87

onvoldoende. Het is niet gezegd dat in de toekomst een ander ontvankelijkheidsoordeel wordt gegeven gezien het hiervoor benoemde aanknopingspunt.

Met deze inhoudelijke beschrijving van de integrale aanpak van misstanden binnen de woningsector in het belang van de inwoners van gemeente [] geeft het gemeentebestuur uitdrukking aan een publieke taakuitoefening, waartoe zij op grond van haar autonomie bevoegd is. Het rechtsbeginsel van autonomie kent een gemeentewettelijke en ook grondwettelijke erkenning (artikel 124, eerste lid GW). In dit beleidskader stelt de gemeenteraad vast dat dit een publieke taak van de gemeen [] is. Het beleidskader met de verwoording van onze publieke taak biedt een extra aanknopingspunt om als gemeente in de toekomst ontvakelijk te worden verklaard bij tuchtklachten jegens notarissen en, indien van toepassing, andere facilitators. Voor een goede afstemming is de tekst van dit beleidskader tevoren voorgelegd aan het RIEC. Het RIEC werkt in de aanpak van vastgoedfraude samen met de regiopolitie Rotterdam-Rijnmond, Openbaar Ministerie Rotterdam, Belastingdienst Rotterdam-Rijnmond en FIOD-ECD.

Het convenant Het convenant regelt de samenwerking en informatie-uitwisseling op het gebied van de aanpak van malafide eigenaren en is ondertekend door de burgemeester, het RIEC en deelnemende partijen.

Drie fasen De vastgoedaanpak bestaat uit drie fasen; 1) gegevens verzamelen; 2) gegevens verwerken; 3) daadwerkelijke aanpak. 1) gegevens verzamelen De eerste fase in de vastgoedaanpak bestaat uit het verzamelen, ordenen en uitwisselen van op personen betrekking hebbende informatie en gegevens door de deelnemende partners. Het uitwisselen van dit soort informatie is gebonden aan zowel nationale wet- en regelgeving als aan een aantal verdragen. Wat de nationale wet- en regelgeving betreft: het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP) oordeelt over de legitimiteit van gegevensuitwisseling. Het CPB vindt dat samenwerking tussen overheidsinstanties kan, mits taken en bevoegdheden op elkaar aansluiten. Deze samenwerking kan ook informatie-uitwisseling inhouden. 2) gegevens verwerken De door de informatieverzameling verkregen persoonsgegevens worden door de gemeente nauwgezet beoordeeld en verwerkt, met inachtneming en respectering van de wettelijk vereiste privacy. Alleen die gegevens worden door de gemeente verwerkt die noodzakelijk zijn voor de goede vervulling van haar publiekrechtelijke taak (als bedoeld in artikel 8 onder de Wet bescherming persoonsgegevens), mits vallend binnen begrenzingen van de wet en die welke zijn gesteld in de privacyregelingen. Zoals gezegd vormt de juridische grondslag voor de verwerking van (persoons)gegevens de publiekrechtelijke aak die de gemeente tot haar huishouding rekent bij de aanpak van misstanden bij woningbezit, woningverhuur en woninghandel waarvan ingezetenen en/of huurders ernstig nadeel ondervinden. 3) Daadwerkelijke aanpak Voor het aanpakken van malafide activiteiten met betrekking tot de handel in en exploitatie van panden heeft de gemeente beschikking over een aantal wettelijke mogelijkheden. Een daarvan is artikel 174a Gemeentewet. Dit artikel biedt de burgemeester de mogelijkheid om overlastgevende woningen te sluiten. Een andere, belangrijke mogelijkheid om malafide activiteiten in vastgoed aan te pakken wordt geboden door de Woningwet en de Huisvestingswet. Deze wetten geven de gemeente de gelegenheid om malafide woningeigenaren en verhuurders aan te schrijven, zo nodig dwangsommen op te leggen en irreguliere verblijfsinrichtingen te ontruimen.

88

88

De gemeentelijke rol bij de aanpak van malafide praktijken wordt nog verder onderstreept in een kritische houding ten aanzien van vergunningverlening en aanbestedingen. Dit om te voorkomen dat de gemeente – ongewild – criminele activiteiten gaat faciliteren zoals het gebruik van panden voor illegale en criminele activiteiten. Sinds 1 juni 2003 geeft de Wet Bibob de gemeente een instrument in handen om zich tegen dit risico (het ongewild faciliteren van criminele activiteiten) te wapenen.

89

89

Bijlage VI - CHECKLIST/ VERSLAG BEVINDINGEN Adres: ___________________________________________________ Wijk: _________________________ Reden bezoek: ______________________________________________________________

Bezocht door: ______________________________

Datum: ________- ________ - __________

Bewoner niet thuis: Tijdstip:_____________ Aanwezige ambtenaren: Dienst: _____________________________________

Naam: ___________________________________

Dienst: _____________________________________

Naam: ___________________________________

Dienst: _____________________________________

Naam: ___________________________________

Dienst: _____________________________________

Naam: ___________________________________

 Legitimatie getoond  Ik heb de bewoner het doel van het huisbezoek meegedeeld  De bewoner heeft mij uitdrukkelijk toestemming verleend de woning te betreden, hetgeen mij bleek uit het volgende: de bewoner gaf mij in de ______________________________ taal toestemming de woning binnen te komen; anders ___________________________________________________________________.  Kaartje/ Folder achtergelaten.

Personalia 1. Achternaam:_____________________________m/v

Geb.datum: _____ - ______-_______

Voornaam: ___________________________________

Tel.nummer: __________________________________

Nationaliteit: __________________________________

Identiteitsnummer: ____________________________

GBA klopt?

ja / nee

niet in /niet uit

Personalia 2. Achternaam: ____________________________m/v

Geb.datum: _____ - ______-_______

Voornaam: ___________________________________

Tel.nummer: __________________________________

Nationaliteit: __________________________________

Identiteitsnummer: ____________________________

GBA klopt?

ja / nee

niet in /niet uit

Personalia 3. Achternaam: _____________________________________________m/v Geb.datum: _____ - ______-_______ Nationaliteit: ____________________________________ Identiteitsnr.: _________________________________ 4. Achternaam: _____________________________________________m/v Geb.datum: _____ - ______-_______ Nationaliteit: ____________________________________ Identiteitsnr.: _________________________________ 5. Achternaam: _____________________________________________m/v Geb.datum: _____ - ______-_______ Nationaliteit: ____________________________________ Identiteitsnr.: _________________________________ 6. Achternaam: _____________________________________________m/v Geb.datum: _____ - ______-_______ Nationaliteit: ____________________________________ Identiteitsnr.: ________________________________

90

90

Melding voor Burgerzaken: _________________________________________________ Woonsituatie  eigenaar

 eneco: ___________________________________

 huurder: particulier/ wooncoöperatie: __________

 achterstallig onderhoud: ____________________

huurprijs: €__________ incl /excl

 vervuiling: ________________________________

betaalt aan: __________________

 ongedierte: _______________________________

__________________

 hoge huur: ________________________________

€ ___________________

 geluidsoverlast : ___________________________

Eneco:

 last van buren: _____________________________  kamer _____________________________________

 overig: ____________________________________

 etage/woning ______________________________

 vervolgactie: _______________________________

 IVI: ja/ nee ________________________________  onderverhuur: ja/ nee _______________________

Inkomenspositie  loondienst _________________________________________________________________________________  eigen bedrijf _______________________________________________________________________________  uitzendbureau ______________________________________________________________________________  uitkering : Sozawe/ Asielzoeker/ Vluchteling/ Illegaal/ ___________________________________________  studiefinanciering __________________________________________________________________________  pensioen __________________________________________________________________________________  anders: ___________________________________________________________________________________

Hulpverlening

Bevindingen:

Problematiek/ hulp gewenst bij:

______________________________________________

 schulden:_________________________________

______________________________________________

 gezondheidsklachten:_______________________

______________________________________________

 opleiding:_________________________________

______________________________________________

 verslaving: ________________________________

______________________________________________

 overig: ____________________________________

______________________________________________ ______________________________________________

Aangemeld bij/ doorverwezen naar:

______________________________________________

 Maatschappelijk werk/ LZN ________________

______________________________________________

 Huurteams ______________________________  Juridisch Loket __________________________  dS+V ___________________________________  DOSA ___________________________________  SoZaWe/ CWI ____________________________  anders: _________________________________ _________________________________

91

______________________________________________ ______________________________________________ ______________________________________________ ______________________________________________ ______________________________________________ ______________________________________________ ______________________________________________

Bijlage: Ja/ Nee 91

Bijlage VII Bestuurlijke boete Huisvestingswet Versie 13 januari 2011 Inhoudsopgave 1. Inleiding ................................................................................................................................................. 2. Wat is een bestuurlijke boete? .............................................................................................................. 3. De huidige aanpak ................................................................................................................................. 4. Beboetbare overtredingen ..................................................................................................................... 5. Wie krijgt de boete? ............................................................................................................................... 6. De hoogte van de boete ........................................................................................................................ 7. De boete in de praktijk ........................................................................................................................... 8. Afspraken met verhuurders ................................................................................................................... 9. De handhaving ...................................................................................................................................... 11. Capaciteit en inkomsten ...................................................................................................................... 12. Communicatie ...................................................................................................................................... 13. Bestuurlijk traject ................................................................................................................................. 14. Monitoring en evaluatie .......................................................................................................................

92

92

1. Inleiding In veel gemeenten, maar met name in de grote steden, is woonfraude een toenemend probleem. In woonruimte wordt hennep verbouwd; in woningen worden zonder vergunning kamers verhuurd; woonruimte wordt zonder de verplichte huisvestingsvergunning betrokken. Woonfraude leidt vaak tot overlast en verloedering. Daarnaast verstoort woonfraude de werking van de woningmarkt. De afgelopen jaren is veel geïnvesteerd in handhaving van de geldende wet- en regelgeving. Het is echter een hardnekkig probleem, omdat met woonfraude veel geld te verdienen is. Uitbreiding van het huidige instrumentarium is daarom gewenst. In G4 verband is vanaf 2006 met de Ministeries van VROM, BZK en Justitie overleg gevoerd over het opnemen van de bestuurlijke boete in de Huisvestingswet. Een bestuurlijke boete past in een ‘’lik op stuk beleid”, waarbij op duidelijke en snelle wijze sancties kunnen worden opgelegd die dermate streng zijn dat zij als een werkelijke straf worden ervaren. Hierdoor zal de bestuurlijke boete ook preventief werken. Als resultaat van dit overleg is in de Huisvestingswet per 24 januari 2010 de bestuurlijke boete opgenomen voor een aantal overtredingen, namelijk voor het zonder vergunning in gebruik geven en nemen van woonruimte en voor het zonder vergunning aan de voorraad onttrekken van woonruimte. In de gemeentelijke zowel als de regionale huisvestingsverordening moet de bestuurlijke boete worden uitgewerkt. De regionale huisvestingsverordening wordt naar verwachting februari 2011 gewijzigd. In deze notitie wordt voorgesteld hoe met de bestuurlijke boete om te gaan. 2. Wat is een bestuurlijke boete? Een bestuurlijke boete is een boete die door het bestuursorgaan zonder tussenkomst van een rechter aan een overtreder kan worden opgelegd als deze een bepaalde, hiertoe bij wet aangewezen, overtreding begaat. Het is een “punitieve sanctie” sanctie en daarom wezenlijk anders dan een last onder dwangsom. De last onder dwangsom beoogt een onrechtmatige situatie ongedaan te maken en wordt niet ingevorderd als de overtreder binnen een bepaalde termijn aan de last gehoor geeft. De bestuurlijke boete wordt opgelegd als de overtreding wordt geconstateerd, en moet ook worden betaald als de overtreding ongedaan gemaakt wordt. Het is een strafmaatregel en, door zijn afschrikwekkende werking, een middel om overtredingen te voorkomen. De overtreding wordt met een boete niet ongedaan gemaakt; met dat doel wordt de last onder dwangsom of de last onder bestuursdwang opgelegd. Afwijkend van de boete uit het strafrecht wordt de boete geheel via de bestuurlijke weg afgehandeld. Toezichthouders van de gemeente constateren de overtreding, de gemeente (B&W) legt de boete op en de bezwaar- en beroepsprocedure is als bij normale overheidsbesluiten. Dit is geregeld in de Algemene wet bestuursrecht. Politie en Openbaar Ministerie spelen dus geen rol en het is niet de rechter die de boete oplegt. 3. De huidige aanpak Op het zonder vergunning in gebruik geven en nemen van woonruimte en voor het zonder vergunning aan de voorraad onttrekken van woonruimte, staan op dit moment strafrechtelijke sancties. In de praktijk blijken overtredingen van de Huisvestingswet bij het Openbaar Ministerie geen prioriteit te hebben, omdat overtredingen van zwaarder criminele en/of maatschappelijk bedreigender aard voor gaan. Bovendien is de strafrechtelijke weg lang en ingewikkeld. Hierdoor is landelijk zelden van de strafbepaling gebruik gemaakt. De overheid kan bestuursdwang toepassen en daarmee zelf daadwerkelijk een eind maken aan de illegale situatie. Vanwege de kosten die hiermee gemoeid zijn en om de eigenaar de gelegenheid te geven zijn overtreding ongedaan te maken, wordt pp dit moment steeds meer de last onder dwangsom toegepast bij woonfraude. De last onder dwangsom is geen boete op onrechtmatig handelen, maar een dwangmiddel om een onrechtmatige toestand ongedaan te maken. De last onder dwangsom werkt goed bij overtreders die niet willens en

93

93

wetens of uit onzorgvuldigheid een overtreding begaan. Bij hen zorgt de last onder dwangsom ervoor dat zij hun fout ongedaan maken en niet wederom een overtreding begaan. Echter, overtreders die de regels bewust, ernstig en herhaald overtreden, laten zich door de last onder dwangsom niet afschrikken: zij ‘wagen het erop’ en voldoen bij ontdekking van de overtreding aan de last zonder er veel nadeel van te ondervinden. Een “lik op stuk beleid” in de vorm van een bestuurlijke boete, in combinatie met een last onder dwangsom, treft deze overtreders wél. Zo wordt voorkomen dat ’misdaad loont’. De bestuurlijke boete zal de last onder dwangsom dus niet vervangen, maar deze aanvullen, en zal worden ingezet bij overtredingen die dermate ernstig zijn dat een steviger aanpak op zijn plaats is. Samen vormen ze een effectief handhaafinstrumentarium tegen alle vormen van overtredingen van de huisvestingsverordening. In het kader van het voorkomen van herhaling wordt momenteel in specifieke gevallen een last onder dwangsom ter voorkoming van herhaling ingezet. De overtreder die na oplegging van deze dwangsom opnieuw de regels overtreedt verbeurt direct deze dwangsom. De werking van deze last ter voorkoming van herhaling vertoont overeenkomsten met de bestuurlijke boete. De bestuurlijke boete is een extra strafmaatregel die ook direct bij de eerste overtreding kan worden ingezet. Voorlopig is er voor gekozen de bestuurlijke boete in alle gevallen ook op te leggen. Bestudering van de effectiviteit en efficiency van deze beide instrumenten zou kunnen leiden tot het maken van een keuze voor wat betreft inzet van een van beide instrumenten. 4. Beboetbare overtredingen In de Huisvestingswet zijn drie beboetbare overtredingen aangewezen. a) Artikel 7, lid 1: Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, in gebruik te nemen voor bewoning. b) Artikel 7, lid 2: Het is verboden een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning. c) Artikel 30, lid 1: Het is verboden een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: a. aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, of voor een zodanig gedeelte aan die bestemming te onttrekken, dat die woonruimte daardoor niet langer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is; b. met andere woonruimte samen te voegen; c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. Voor artikel 7 geldt dat de boete alleen kan worden opgelegd als de overtreding een woning betreft die tot de vergunningplichtige voorraad behoort. Artikel 30 geldt voor de hele voorraad. Dit betekent dat de boete ingezet kan worden tegen de belangrijkste vormen van woonfraude, namelijk het zonder vergunning in gebruik geven van woningen en het buiten de voorraad brengen van woningen zoals bij illegale kamerverhuur en hennepteelt veelal het geval is. 5. Wie krijgt de boete? De boete wordt opgelegd aan degene die de overtreding heeft begaan. Dat is in principe de eigenaar van het pand waarin de overtreding is geconstateerd. Wanneer echter duidelijk is of door de eigenaar kan worden aangetoond dat de overtreding begaan is buiten zijn medeweten en zonder dat hij er profijt van heeft, wordt niet de eigenaar maar een andere partij beboet. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin de eigenaar het beheer uit handen heeft gegeven aan een bonafide beheerder, die volgens het huurcontract een woning in gebruik heeft gegeven aan een huurder zonder de benodigde huisvestingsvergunning.

94

94

6. De hoogte van de boete Wettelijk vastgelegd is de boete voor - het in gebruik nemen van de woning zonder vergunning: - het in gebruik geven van een woning zonder vergunning: - het aan de voorraad onttrekken van een woning:

maximaal € 340 maximaal € 18.500 maximaal € 18.500

Het staat de gemeente vrij de hoogte van de boete te bepalen, mits het maximumbedrag per overtreding niet wordt overschreden. De gemeente kan per overtreding nuances aanbrengen, en zo door de hoogte van de boete duidelijk maken welke overtredingen het felst bestreden worden. Dit moet vooraf duidelijk omschreven worden. In de Algemene wet bestuursrecht wordt een artikel opgenomen dat bovenstaande nuanceringen regelt. De hoogtes van de boetes worden in de huisvestingsverordening opgenomen. De regionale huisvestingsverordening zal nog worden aangepast. Conform planning zal de aangepaste regionale huisvestingsverordening februari 2011 in werking treden. Onderstaande fasering is in het boetestelsel aangebracht. De bestuurlijke boete op basis van art. 7, lid 1 Huisvestingswet bedraagt in alle gevallen maximaal € 340. Dit betreft de boete voor de huurder. Overigens wordt voorgesteld deze boete nog niet toe te passen. Dit komt overeen met het beleid van de andere G4 gemeenten. Tabel 1 Bestuurlijke boete bij overtreding van art. 7, lid 2 Huisvestingswet

In gebruik geven van woning zonder huisvestingsvergunning In gebruik geven van woning zonder huisvestingsvergunning vanuit een bedrijfsmatige exploitatie

Eerste overtreding

Tweede overtreding

Derde overtreding

€ 2.000

€ 4.000

€ 8.000

Vierde overtreding en verder € 8.000

€ 4.000

€ 8.000

€ 16.000

€ 18.500

Tabel 2 Bestuurlijke boete overtreding van art. 30, lid 1, sub a en b Huisvestingswet Eerste overtreding

Tweede overtreding

Derde overtreding

Onvergund samenvoegen of onttrekken van woonruimte

€ 2.000

€ 4.000

€ 8.000

Vierde overtreding en verder € 18.500

Onvergund samenvoegen of onttrekken van woonruimte vanuit een bedrijfsmatige exploitatie

€ 4.000

€ 8.000

€ 16.000

€ 18.500

95

95

Tabel 3 Bestuurlijke boete bij overtreding van art. 30, lid 1, sub c Huisvestingswet

Onvergund omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte Onvergund omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte vanuit een bedrijfsmatige exploitatie

Eerste overtreding

Tweede overtreding

Derde overtreding

€ 4.000

€ 6.000

€ 12.000

Vierde overtreding en verder € 18.500

€ 8.000

€ 12.000

€ 18.500

€ 18.500

Bij de bepaling van de hoogte van de boete is gekozen voor een systematiek waarin bij herhaling van de overtreding steeds zwaarder wordt gestraft, en overtredingen vanuit bedrijfsmatige exploitatie zwaarder worden beboet dan wanneer geen sprake is van bedrijfsmatige exploitatie: • Bij een bedrijfsmatige exploitatie kan ervan uitgegaan worden dat de verhuurder (de eigenaar, de beheerder of de exploitant) met het oog op financieel gewin bewust de regels overtreedt. Bij niet-bedrijfsmatige exploitatie is dit minder stellig het geval. Dit verschil komt tot uiting in de andere boetebedragen. • Bedrijfsmatige exploitatie: o De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. De bedrijfsmatige opzet blijkt uit de omvang van de exploitatie. o De overtreder behoort uit hoofde van zijn beroep op de hoogte te zijn van de regelgeving voor huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Voorbeelden: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woningen kamerbemiddelingsbureaus, bedrijven die eigen werknemers huisvesten. Bedrijfsmatige exploitatie blijkt uit de aard van het bedrijf of het beroep van de overtreder. o Een illegale verblijfsinrichting of een hennepkwekerij wordt altijd bedrijfsmatig geëxploiteerd. • Voor alle overtredingen geldt dat recidive zwaarder wordt beboet. Van recidive is sprake wanneer na tenminste één maand na constatering van een overtreding wordt vastgesteld dat de overtreder opnieuw dezelfde overtreding begaat, in hetzelfde of een ander pand. Na een termijn van drie jaar wordt een herhaalde overtreding weer als eerste overtreding beschouwd. Een toelichting op de toepassing in de praktijk wordt gegeven in het volgende hoofdstuk. 7. De boete in de praktijk De bestuurlijke boete is een aanvulling op de al bestaande last onder dwangsom en wordt niet in alle gevallen, maar selectief, ingezet. De juridische werking en de uitvoering van het boetebeleid worden vastgelegd door B&W. De bestuurlijke boete zal gefaseerd worden ingevoerd. In eerste instantie bij het in gebruik geven zonder vergunning van een woning (artikel 7 Huisvestingswet), op het onvergund omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte en op woningonttrekking ten behoeve van hennepteelt. Om te beginnen worden alleen de ‘zekere’ zaken’ beboet. Na evaluatie kunnen de toepassingsmogelijkheden worden uitgebreid. De gefaseerde opbouw geeft de gelegenheid eventuele ’kinderziektes’ eenvoudig op te lossen. 8. Afspraken met verhuurders Met de woningcorporaties wordt samengewerkt om woonoverlast en verloedering te bestrijden. Afspraken hieromtrent worden vastgelegd in het convenant dat met de woningcorporaties wordt gesloten. Uitgangspunt is dat corporaties alles in het werk stellen om woonfraude te voorkomen en indien noodzakelijk te bestrijden. Daartoe maken corporaties en gemeente concrete afspraken. Deze afspraken betreffen onder andere controle van de

96

96

bewoning aan de GBA; controle op de identiteit van de huurder; actief klachtenbeleid; beleid omtrent opzegging van de huur bij woonoverlast en/of woonfraude. Een verhuurder die zich houdt aan deze afspraken doet voldoende om woonfraude te voorkomen, waardoor oplegging van de bestuurlijke boete niet op zijn plaats is. Voorgesteld wordt daarom de corporaties waarmee de afspraken zijn gemaakt (voorlopig) buiten beschouwing te laten. Andere verhuurders waarmee dezelfde afspraken gemaakt worden, komen eveneens voor deze uitzondering in aanmerking. 9. De handhaving Alvorens handhavend te kunnen optreden, moet een overtreding gesignaleerd worden. Dit signaal kan via verschillende kanalen binnenkomen, waarvan de belangrijkste zijn: - melding via interventieteam Stadstoezicht; - melding via interventieteam deelgemeente; - melding meldpunt woonoverlast; - signaal via andere dienst zoals SoZaWe, JOS, GGD; - melding via burger - melding via inspecteurs dS+V. Afhankelijk van het soort overtreding zal een inspecteur van Stadstoezicht en/of een inspecteur van dS+V, afdeling Toezicht Gebouwen het adres onderzoeken. Indien een overtreding heeft plaatsgevonden, maakt de toezichthouder een rapport van bevindingen (verplicht bij overtredingen met een maximum van meer dan € 340), waarna de gemeente de overtreder een vooraankondiging van de bestuurlijke boete stuurt. De overtreder kan hierop zijn zienswijze geven. Vervolgens volgt het definitieve boetebesluit. De boete wordt geïnd door de gemeente (dit staat los van de vraag aan wie het geld toekomt, zie hiervoor hoofdstuk 11) . De procedure wijkt in principe niet af van de inning van andere vorderingen van de gemeente op burgers betreffende overtredingen van de Huisvestingswet, zoals de inning van de last onder dwangsom. Bij een boete bestaat uiteraard het risico dat de boete niet geïnd kan worden: de overtreder heeft geen geld, vertrekt met de noorderzon of betaalt simpelweg niet. Momenteel wordt met de dienst GBR het gebruikelijke incassotraject onderzocht op verbeterpunten, zoals conservatoir beslagleggen. De overtreder kan bezwaar aantekenen tegen het opleggen van de boete. Ook hiervoor geldt de normale weg zoals voorgeschreven in de Algemene Wet Bestuursrecht. Het bezwaarschrift wordt behandeld door de Algemeen Bezwaarschriftencommissie, die B&W een bepaalde uitspraak op het bezwaar adviseert. Juridische Diensten van de Bestuursdienst verdedigt bij een eventueel beroep bij de rechtbank ten slotte de gevolgde handelswijze. 10. Capaciteit en inkomsten Een inschatting van de benodigde capaciteit ten behoeve van de uitvoering van de bestuurlijke boete is op dit moment moeilijk te maken. Door een gefaseerde invoering van het instrument zal de benodigde capaciteit geleidelijk aan toenemen. Vooralsnog wordt voorgesteld geen extra capaciteit te reserveren. In Amsterdam is inmiddels enige ervaring opgedaan. Een projectteam bestaande uit 5fte neemt daar alle werkzaamheden op zich ten behoeve van de bestuurlijke boete op de huisvestingswet. In 2010 zijn in Amsterdam tot nog toe circa 40 boetes opgelegd. Van een kostendekkend instrument is daar vooralsnog geen sprake. De geïncasseerde boetes dienen ter dekking van gemaakte kosten. Deze betreffen naast personeelskosten voor inspecteurs, financieel-administratief medewerkers en juridisch medewerkers ook opleiding, inhuur van de juridische diensten en (externe) kosten van de invordering van de boetes. Na het eerste jaar zullen de consequenties worden aangeboden aan het college van B&W en aan de Gemeenteraad.

97

97

De eisen aan het personeel zijn hoog. De inspecteurs moeten uiterst zorgvuldig de overtreding constateren en een juridisch sluitend rapport maken. Voor de overige medewerkers wijken, afgezien van de juridische onderbouwing, de werkzaamheden niet bijzonder af van die bij de last onder dwangsom. Een goede opleiding en training van met name de inspecteurs heeft dan ook prioriteit. Deugdelijke dossieropbouw is van groot belang. Goede onderbouwing van een zaak verkleint het risico op bezwaar- en beroepszaken. Deze kosten sowieso veel tijd en daarnaast schaadt een gegrond bezwaar- of beroep het aanzien van de gemeente. 11. Communicatie Over de invoering en het gebruik van de bestuurlijke boete moet goed gecommuniceerd worden. Behalve de gebruikelijke publicatie van de beleidsnotitie is een brede voorlichtingscampagne nodig. Deze begint voorafgaand aan de invoering, opdat de burgers niet overvallen worden door de boete, en gaat door wanneer de bestuurlijke boete inmiddels is ingevoerd. Goede communicatie is essentieel, wil van de bestuurlijke boete de beoogde preventieve werking uitgaan. Ook kan een goed en uitgebreid geïnformeerde burger zich niet op onwetendheid beroepen in een eventuele bezwaarprocedure. Effectieve communicatie vergroot zo de effectiviteit van het instrument. 12. Bestuurlijk traject Het is van groot belang dat alle partijen goed worden betrokken bij de beleidsvorming en de uitvoering. Dit geldt zowel voor de betrokkenen binnen het concern als voor de corporaties, de stadsregio en de belangenorganisaties. De bestuurlijke boete is onderwerp van gesprek in het kader van de bestuursopdracht keten handhaving pand en persoon, waar de te hanteren werkwijze nader wordt uitgewerkt. De stuurgroep Veiligheid zal over de toepassing van de bestuurlijke boete worden geïnformeerd. Besluitvorming omtrent de invoering van de bestuurlijke boete zal in het college van B&W plaatsvinden. Vervolgens zal de raad worden geïnformeerd. Gestreefd wordt per 1 januari 2011 te beginnen bij de handhaving van de huisvestingsvergunning. Vervolgens zal de bestuurlijke boete worden uitgebreid naar de overige overtredingen. 13. Monitoring en evaluatie Zowel de werkwijze als de effectiviteit van het instrument bestuurlijke boete moeten geëvalueerd worden. Een werkgroep bestaande uit vertegenwoordigers van alle betrokken partijen zal de tussentijdse monitoring en de evaluatie ter hand nemen. Daarbij komen in elk geval het aantal boetes per type overtreding, het vóórkomen van recidive, de balans ten aanzien van de geïncasseerde boetes en de categorieën overtreders (bedrijfsmatig of niet) aan de orde. Dit kan leiden tot aanpassing van de inzet van het instrument of eventueel tot inzicht dat aanvulling op het instrument gewenst of noodzakelijk is.

98

98

Bijlage VIII Meldingsformulier aan hypothecair financiers Melding aan financier

Gemeente:

nr:

Datum melding Meldende instantie Contactpersoon E-mailadres Tel No: Geel gearceerde vlakken aan te vullen door financiers?

Adres onderpand Plaats onderpand Hypotheekgever Geboortedatum (GBA) Adres Hypotheekgever Plaats Hypotheekgever Beroep Hypotheekgever Salaris Hypotheekgever Werkgever Adres werkgever Plaats werkgever Hypotheekgever 2 Gebdat Hyp.gever 2 Beroep Hyp.gever 2 Salaris Hyp.gever 2 Werkg Hypotheekgever 2 Adres werkg Hyp.gever 2 Plaats werkg Hyp.gever 2 Tussenpersoon Adres tussenpersoon Plaats tussenpersoon Makelaar/taxateur Plaats makelaar Notaris Plaats notaris Verkoper Geboortedatum verkoper Adres verkoper Plaats verkoper Koopprijs Hypotheekbedrag Taxatiewaarde EW Taxatiewaarde VOV Aanvraag afgewezen? Passeerdatum In SFH gezet? Aangifte gedaan?

Huisnummer Postcode Voorletters Geslacht Huisnummer Postcode

IO

Persoon Huisnummer Postcode Voorletters Geslacht

IO

Persoon Huisnummer Postcode Persoon Huisnummer Postcode Persoon

IO

Persoon

IO

Persoon

IO

IO

IO IO

Huisnummer Postcode

NEE NEE JA/NEE/VOORNEMENS

Wie?

NEE

Datum aangifte Aanleiding melding

Extra informatie (zie tabblad 'Toelichting')

99

99

TOELICHTING MELDFORMULIER CONVENANTEN Graag voor convenantsmeldingen gebruik maken van het tabblad 'Meldformulier'. De financiers kunnen de data uit dit formulier en alle cellen automatisch laten inlezen in hun systemen.

De onderwerpen waarvoor geen apart veld is opgenomen zouden wij graag in het vrije tekstveld terug zien. Indien beschikbaar zouden de financiers graag nog de volgende informatie ontvangen:

1. Algemeen 1.1 Datum van onderzoek/bezichtiging pand 1.2 Wat is de bestemming van het onderpand 1.3 Is het pand bewoond (door hypotheekgever) 1.4 Rust er een aanschrijving of executoriaal op het pand 1.5 Reactie en mate van medewerking door hypotheekgever 1.6 Rol van hypotheekgever in verhuur/kwekerij 1.7 Ingangsdatum dienstverband hypotheekgever 1.8 Is hypotheekgever in het bezit van meerdere objecten 1.9 Indien ja, is hier ook sprake van onregelmatigheden 1.10 Is er sprake geweest van een AB-BC transactie 2. Verhuur 2.1 Heeft de gemeente toestemming gegeven voor de verhuur 2.2 Is er sprake van enkel- of meervoudige verhuur 2.3 Wat is de ingangsdatum geweest van de verhuur 2.4 Gegevens over de huurder 2.5 Staat van onderhoud van het pand voor ontruiming 2.6 Staat van onderhoud van het pand na ontruiming 2.7 Beeldmateriaal van hierbovengenoemde situaties 2.8 Indien beschikbaar aanvullende informatie, zoals huurcontract 3 Hennepkwekerij 3.1 Staat van onderhoud van het pand voor ontruiming 3.2 Staat van onderhoud van het pand na ontruiming 3.3 Beeldmateriaal van hierbovengenoemde situaties 3.4 Gegevens van in het pand aangetroffen betrokkenen

100

100

Bijlage IX Voorbeelden van indicatoren die duiden op mogelijke betrokkenheid georganiseerde misdaad t.a.v. vastgoed Indicatoren Snelle groei omvang vastgoed portefeuille Snelle daler vastgoedportefeuille Eigenaar heeft 1 of meerdere vermeldingen in het JDS. De eigenaar/verkoper heeft meerdere Melding Ongebruikelijke Transacties op zijn naam staan. Aantal panden zonder hypotheek Aantal panden met hypotheek verstrekt door buitenlandse hypotheekgever. Aantal panden met hypotheek verstrekt door natuurlijk persoon. Aantal panden met hypotheek verstrekt door niet geregistreerde hypotheekgever. Aantal panden met hypotheek verstrekt door hypotheekgever afkomstig uit risicoland. Panden met ABC transactie uitgevoerd op één dag. Windhapper. Onmogelijkheid om gezien het inkomen en/of vermogen onroerende zaken te kopen en/of financiering te krijgen. Risicovol gebruik. Eigenaar meerdere keren aanschreven. Onlogische geldstromen en/of facturen Meerdere provisies naar verschillende personen. Personen die voor elkaar betalen. Vastgoedondernemingen die volgens het handelsregister geen werkzame personen hebben. Grootaandeelhouder heeft geen weet van wat in de onderneming gaande is. Onverklaarbare waardesprongen. Provisiebetaling zonder zichtbare tegenprestatie. Gebruik van stromannen. De persoon (koper, bestuurder, aandeelhouder) heeft geen daadwerkelijke bemoeienis met de exploitatie, maar komen alleen met een volmacht naar voren bij de notaris. Verlies op vastgoedtransacties na

Bron Kadaster. Kadaster. OM of Politie. Meldpunt FIU Nederland. O.a. de FIOD en de politie kunnen gegevens opvragen. Kadaster. Kadaster. Kadaster. Nederlandse Vereniging van Banken Kadaster Kadaster Rijksbelastingdienst of SoZaWe

Interne/gemeentelijke informatie. Ook in gemeenten waar eigenaar panden in bezit heeft.

Kamer van Koophandel

Kadaster

Kadaster (koopakten)

101

101

recente aankoop. Gefinancierde bedrag staat niet in verhouding tot de koopsom. Koopsom staat niet in verhouding tot de WOZ-waarde. Eigenaar voert een disproportionele hoeveelheid transacties uit. Illegale hennepteelt in panden Meerdere objecten waar bijvoorbeeld MOE-landers of illegalen worden gehuisvest. (illegale) prostitutie

Kadaster Kadaster en gemeentelijke informatie Kadaster (overzicht historie transacties of data aankopen panden in kadaster online) Interne/gemeentelijke informatie Interne/gemeentelijke informatie

102

102

RIEC Rotterdam-Rijnmond Bezoekadres: Coolsingel 6, Rotterdam Postadres: Postbus 70012, 3000 KP Rotterdam Telefoonnummer: (010) 267 2944