Užití oceňování při zajištění úvěru

Bankovní institut vysoká škola Praha Finance

Užití oceňování při zajištění úvěru Diplomová práce

Autor:

René Kolomazník Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Červen, 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Těšeticích, dne 19. června 2010.

René Kolomazník

2

Anotace: Ve své diplomové práci na téma „Uţití oceňování pro zajištění úvěru“ se zaměřuji na vyuţití metod oceňování nemovitostí jako předmětu zajištění úvěru. V teoretické části této práce bylo mým cílem nejprve uvést základní pojmy související s problematikou oceňování nemovitostí a objasnit jejich význam a roli v procesu oceňování, včetně úlohy odhadce a náleţitostí pro výkon znalecké činnosti. Od všeobecných zákonitostí jsem s postupně zaměřil na konkrétní metodiku ocenění a vysvětlení jejích základních principů. V další části práce zmiňuji současnou situaci na trhu nemovitostí v České republice, včetně faktorů, které tento trh ovlivňují a také prognózy k dalšímu vývoji s ohledem na ekonomickou a finanční recesi. V závěru práce se věnuji konkrétnímu řešení úvěrové ţádosti obchodní společnosti, kde jako zástava úvěru slouţí stavba administrativní budovy a výrobní haly. Na tomto praktickém případě popisuji jednotlivé kroky při ocenění nemovitosti za účelem stanovení její hodnoty, a tím i vhodnosti jejího uţití jako zástavy poskytnutého úvěru. Praktická část je doplněna souvisejícími přílohami. Dosaţené poznatky této práce jsou shrnuty v závěru. Annotation: In my diploma work on the theme of “The use of appraisement for securing a loan” I will focus on the use of methods for appraising real estate as the subject for securing a loan. In the theoretical part of this work, it will be my purpose to first introduce the basic concepts relating to the question of appraisal of real estate and to clarify its significance and role in the process of appraisement including the role of the appraiser and requirements for carrying out an expert evaluation. After mentioning the general legal procedures, I will gradually focus on the specific methods of appraisal and provide an explanation of the basic principles involved. In the next part of my work, I will mention the current situation in the real estate market in the Czech Republic, including factors which influence this market as well as a prognosis for further development with respect to the economic and financial recession. In the conclusion of my work, I will focus on specific solutions for loan applications of businesses, in which the guarantee of the loan is provided for by an administrative building or a factory building. In this practical case, I will describe the individual steps for appraising the real estate with the goal of establishing its value, and with this the suitability for its use as a guarantee for the provided loan. The practical part is supplemented with related appendices. The findings gained in this work are summarized in the conclusion.

3

Poděkování: Rád bych na tomto místě poděkoval Ing. Petru Ortovi Ph.D. za jeho cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této diplomové práce, a za pomoc při pořizování nezbytných podkladů a informací.

4

Obsah 1. Úvod 2. Význam pojmu nemovitost 2.1 Vymezení základních pojmů 2.2 Druhy nemovitostí 2.3 Charakteristika nemovitostí 3. Vlastnické právo k nemovitosti jako zajištění úvěru 3.1 Charakteristika vlastnictví 3.2 Typy vlastnictví 3.3 Omezení vlastnického práva 3.4 Oddělené vlastnictví staveb a pozemků 4. Evidence nemovitostí v katastru nemovitostí 4.1 Definice základních pojmů 4.2 Výpis z katastru nemovitostí 4.3 Katastrální mapa 4.4 Geometrický plán 5. Oceňování nemovitostí jako zajištění úvěru 5.1 Specifika ocenění nemovitosti jako zajištění úvěru 5.2 Princip poskytování úvěrů 5.3 Zajištění úvěru a nástroje pro zajištění úvěrových rizik 5.4 Hypoteční zástavní listy – zástavní honota 5.5 Předmět ocenění 5.6 Analýza vhodnosti zástavy 5.7 Zjištění výchozí hodnoty stavby 5.8 Podklady pro oceňování nemovitosti a znalecká činnost 6. Oceňování nemovitostí na trţních principech 6.1 Nemovitosti z trţního pohledu 5

6.2 Úloha ceny trţní a ceny administrativní 6.3 Charakteristika trhu a trţního prostředí 6.4 Analýza trhu a jeho vliv na trţní hodnotu 6.5 Základní přístupy k trţnímu ocenění 7. Ceny na trhu nemovitostí 7.1 Vývoj cen na trhu nemovitostí v České republice 7.2 Faktory ovlivňující ceny nemovitostí 7.3 Ceny nemovitostí ve vybraných lokalitách České republiky 8. Ocenění nemovitosti pro účely úvěrové ţádosti 8.1 Odhad nominální hodnoty zajišťovacího prostředku 8.2 Souhrn ocenění posuzované nemovitosti 8.3 Nález 8.4 Popis stavby 8.5 Zjištění obvyklé ceny 8.6 Výpočet věcné hodnoty 8.7 Obsah ocenění 8.8 Výpočet výnosové hodnoty 8.9 Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem 8.10 Zhodnocení obvyklé trţní ceny 9. Závěr 10. Seznam pouţité literatury

6

1. Úvod Situace na trhu nemovitostí se oproti letů minulým počátkem jednadvacátého století ustálila a vykrystalizovala. Došlo k převratným změnám ve smyslu nahlíţení na nemovitosti, zejména v pohledu na jejich vlastnosti, parametry, funkčnost, efektivitu, architekturu a další kritéria. Toto období je rovněţ charakteristické převratnými změnami v technologii výstavby nemovitostí, jsou vyuţívány nové stavební materiály a zvyšují se náklady na vnitřní vybavení staveb. I přesto, ţe se nacházíme v nejistém období globální ekonomické krize, která nepochybně ovlivňuje trh s nemovitostmi, u poptávky a cen nemovitostí dochází k výrazným změnám prozatím pouze u některých jejich typů, jako jsou panelová sídliště a lokality se špatnou dopravní obsluţností a nedostatkem pracovních míst. Nadále však zůstávají v oblibě rodinné domy v atraktivních lokalitách a cihlové byty v centrech měst. Potenciální kupci nemovitostí jsou však stále více obezřetnější a neochotní se ve větší míře zadluţovat. Ideální řešení situace s bydlením tak nacházejí ve formě pronájmu. Co se obezřetnosti týče, můţeme ji pozorovat zejména u bank, které na nejistý vývoj na trhu zareagovaly ztíţením podmínek a omezením poskytování úvěrů pro financování bydlení. Ačkoliv v oblasti poskytování úvěrů dochází ke zpomalení trhu, nemovitosti jsou pro banky stále jedním z nejatraktivnějších způsobů zajištění poskytovaných úvěrů. Oproti ostatním movitým věcem vykazují jedinečné vlastnosti a jsou rovněţ povaţovány jako spolehlivý uchovatel hodnoty. K tomu, aby nemovitost mohla spolehlivě plnit roli předmětu zajištění úvěru, je nezbytné vyčíslit její hodnotu, zváţit všechny specifické vlastnosti a eliminovat tak riziko pro případného věřitele. Vyhotovením znaleckého posudku, který je nedílnou součástí procesu posuzování vhodnosti zástavy, je pověřen odhadce. Ocenění nemovitosti není jednoduchou záleţitostí a hraje v tomto případě velmi podstatnou roli. Vyţaduje nejen četné teoretické vědomosti o metodice oceňování, ale také profesní zkušenosti a znalost dané lokality. Základním předpokladem je stanovit cíl ocenění a také to, pro koho je prováděno. Jedině kvalitní a spolehlivé informace, profesionální a nezávislý přístup odhadce a vhodně zvolená metoda ocenění jsou klíčovými faktory úspěšného ocenění.

7

Jedním z cílů teoretické části této diplomové práce bylo poskytnout ucelený přehled informací, které s problematikou oceňování nemovitostí úzce souvisejí. Tedy vymezit pojem nemovitosti jako takové, se všemi jejími vlastnosti a rysy, které určují její jedinečnost oproti ostatním movitým věcem. Při rozhodování o vhodnosti nemovitosti jako předmětu zástavy však nelze opomenout vlastnické právo, které se k dané nemovitosti vztahuje. Omezení vlastnických práv můţe vést k tomu, ţe bude nemovitost pro daný účel shledána zcela nevhodnou. Informace o vlastnickém právu jsou tak nedílnou součástí procesu ocenění a jsou evidovány v katastru nemovitostí, jehoţ obsah, forma poskytovaných údajů a dostupnost jsou v této části rovněţ zmíněny. Obsah práce dále směřuje ke konkrétním metodice oceňování nemovitostí na trţních principech, která je aplikována v případě ocenění zvoleného objektu za účelem posouzení jeho vhodnosti jako zástavy úvěru. Jsou zde zmíněny základní aspekty jednotlivých přístupů a jejich zhodnocení pro ocenění nemovitosti jako zajištění úvěru. Před samotnou aplikací metody ocenění konkrétní nemovitosti na principu trţní ceny je věnován prostor současným podmínkám na trhu nemovitostí v České republice, jejich předpokládanému dalšímu vývoji a nejvýznamnějším faktorům, které na něj působí, a to jak v globálním tak místním měřítku. Pro zajímavost uvádím i několik konkrétních čísel a prognóz z vybraných lokalit České republiky. V závěru praktické části práce aplikuji trţní metodu ocenění k určení objektivní hodnoty konkrétní nemovitosti, která má být pouţita jako zástava úvěru. Všechny zjištěné informace a výpočty budou zpracovány formou znaleckého posudku, na jehoţ základě bude moţné s jistotou určit, zda-li hodnota nemovitosti dosahuje výše poţadovaného úvěru a představuje tak pro věřitele dostatečné zajištění úvěru a minimalizaci rizika.

8

2. Význam pojmu nemovitost 2.1 Vymezení základních pojmů Pojem nemovitost je definován v § 119 Občanského zákoníku (zákona 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů) jako vyjádření pro pozemek nebo stavbu spojenou se zemí pevným základem. Nemovitost nelze bez porušení její podstaty nebo násilného rozebrání jednotlivých částí přenášet z místa na místo. Jako kaţdá věc, nemovitost můţe být sloţena ze součástí. Jako zvláštní druh věci označujeme příslušenství. Součást věci je podle § Občanského zákoníku definována jako vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by tak došlo k jejímu znehodnocení. Od 1.1.1951, kdy pozbyl platnost obecný zákoník občanský, je pro evidenci nemovitostí, vlastnické vztahy k nemovitostem a oceňování podstatná věta: „Stavba není součástí pozemku“. Součásti pozemku můţeme rozdělit na nadpovrchové a podpovrchové. Nadpovrchovými součástmi chápeme nejčastěji porosty (včetně ovoce či jiných plodů). Obecně platí, ţe součástí pozemku je vše, co se nachází nad jeho povrchem, pokud není dotčen jiný právní reţim (např. vodní plochy, nevyhrazené nerostné suroviny a zřejmě téţ např. jeskyně nacházející se pod pozemkem). Součástí pozemků není: stavba loţiska tzv. vyhrazených surovin, tedy těch surovin, které jsou majetkem státu – upravuje horní zákon práva letecké/vzdušné dopravy archeologické nálezy (mince, předměty z drahých kovů, keramika, hroby apod.) – upravuje zákon o archeologických památkách paleontologické nálezy (fosilie - zkameněliny) – upravuje zákon o ţivotním prostředí Součásti stavby jsou věci pevně spojené se stavbou, např. přizděním, přišroubováním, přinýtováním, přilaťováním, přilepením, přivařením, skrze trubní vedení (odpad, voda, plyn ap.), panty/závěsy (např. okna, dveře) apod. Naopak, věci spojené se stavbou, např.

9

pouze zapojením do elektrické zásuvky (např. mobilní klimatizační jednotka) nejsou součástí nemovitosti. Jiná stavba je součástí stavby pouze, pokud je s touto stavbou provozně propojena. Za toto propojení se povaţuje komunikační propojení, a to jak spojení dveřmi nebo společnou chodbou, tak např. uţívání ploché střechy druhé stavby jako terasy (např. u přistavěné garáţe). Problém nastává u technologického vybavení stavby. Víme, ţe např. stroje slouţící k výrobě fakticky součástí nemovitosti jsou, za tuto součást však pro svůj charakter povaţovány nejsou. Pokud si jako příklad vezmeme strojírenskou výrobní halu, zjistíme, ţe jednotlivé soustruhy, buchary, frézky apod. jsou obvykle pevně spojeny s podlahou pomocí ocelových kotev se šroubovými závity. Tyto stroje jsou zjevně pevně spojeny se stavbou, ale logicky nejsou její součástí. Jak tedy tento charakter definovat? Moţná definice (odst. 3 a 4 k §120 Občanského zákoníku)1: „(3)Součástí stavby nejsou technologická zařízení pevně spojená se stavbou, která neslouží k zajištění dopravní obslužnosti, požární odolnosti, hygienických požadavků či k zajištění optimálního interního mikroklimatu stavby.“ „(4) Součástí stavby není neobestavěný nábytek. Za obestavěný nábytek se též považuje nábytek, jehož součástí jsou technologická zařízení, která jsou součástí stavby podle odst. 1.“ V praxi jsou za součást stavby povaţována taková technologická zařízení, která jsou se stavbou pevně spojena a slouţí přímo stavbě jako zařízení dopravní obsluţnosti (výtahy, eskalátory), zařízení zajišťující optimální teplotní a vlhkostní podmínky (zařízení kotelen, klimatizační jednotky), zabezpečovací zařízení a zařízení poţární ochrany (např. poţární vodovody) a zřízení hygienického vybavení.

______________________ 1

Zákon č. 40/1649 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, § 120

10

Z hlediska stavebního práva je podstatné, ţe jedna stavba (např. garáţ přistavěná u rodinného domu) je součástí jiné stavby pouze pokud je s touto stavbou provozně spojena. Nestačí tedy pouze technologické propojení např. společným rozvodem elektřiny, ale musí se skutečně jednat o propojení dveřmi, společnou chodbou apod. Příslušenství nemovitosti podle § 121 jiţ zmiňovaného Občanského zákoníku1: (1) Příslušenstvím jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenství bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k bytu, aby byly s bytem užívány. Přesný pojem příslušenství nemovitosti nebo veškeré zákonné příslušenství nejsou nikde přesně definovány – zvláště u nemovitého příslušenství záleţí na vlastníku věci hlavní jak toto příslušenství vymezí (to se často děje právě při prodeji nemovitosti). Z toho plyne, ţe příslušenství nemovitosti by mělo být v kupní smlouvě přesně specifikováno – předejde se tím sporům, co vlastně bylo spolu s nemovitostí prodáno. Příslušenstvím nemovitosti (resp. hlavní stavby nebo pozemku) mohou být další nemovité stavby (zpravidla venkovní úpravy jako ploty, vrata, přípojky, opěrné zdi, studny ap.), ale mohou to být např. i stavební dokumentace (projektová, dokladová a podobná dokumentace).

Budova Budova je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory.

Byt Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. ______________________ 1

Zákon č. 40/1649 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, § 121

11

Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu.

2.2 Druhy nemovitostí Pozemek Pozemek je částí zemského povrchu oddělená od sousední části hranicí: Územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území Hranicí vlastnickou Hranicí údrţby Hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků Obraz pozemku, který je geometricky i polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, se nazývá parcela. Výměra parcely je vyjádřena plošným obsahem průmětu pozemku do vodorovné roviny v plošných metrických jednotkách (zaokrouhluje se na celé čtvereční metry). Podle jejího umístění se nachází buď v zastavěné části obce (intravilán) nebo v mimo ni (extravilánu). Pro určení parcely jsou důleţité údaje o jejím vyuţití (kultuře). Mezi samostatné parcely patří např.: Zastavěné plochy a nádvoří s obytnými nebo hospodářskými budovami Osamoceně stojící budovy Všechny druhy komunikací Jednotlivé pozemky se v katastrální mapě označují parcelními čísly a značkou druhu pozemku. Při číslování parcel se setkáváme buď s jednotným nebo dvojím číslováním.

12

Jednotné číslování nerozlišuje mezi druhy pozemků, zatímco dvojí číslování rozlišuje mezi pozemkovými a stavebními parcelami, a to tak, ţe se před čísla stavebních parcel umisťuje výrazná tečka (např. ●112). Parcelní číslo se uvádí černou barvou, do středu parcely. V případě malých parcel, do nichţ se parcelní číslo nevejde, se tento údaj uvádí co nejblíţe hranice parcely a označí se šipkou, která vychází z parcely a směřuje k číslu parcely. Během let vznikají parcely nové, a to např. slučováním nebo rozdělováním stávajících parcel. Slučování parcel spočívá ve zrušení některých styčných hranic parcel a vzniku parcely nové. Naopak rozdělování parcel má za následek vznik více parcel. Pozemky můţeme dělit z hlediska různých pohledů, obecně je však rozdělujeme: Podle účelu uţívání Podle zastavěnosti Z hlediska účelu uţívání v katastru nemovitostí evidujeme zemědělské a nezemědělské pozemky. Zemědělské pozemky tvoří přibliţně 54% celkové výměry České republiky. Jedná se o ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky a pastviny. Druhou skupinu, nezemědělské pozemky, tvoří převáţně lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy jako jsou ţeleznice, silnice, letištní plochy, přístavy, manipulační plochy, veřejná zeleň, hřiště, koupaliště, osvětové plochy, staveniště, rekreační plochy apod. Pozemky se v katastrální mapě označují nejen parcelními čísly, ale také grafickými značkami, podle jejich účelu uţívání. Podle zastavěnosti pak rozlišujeme pozemky zastavěné a nezastavěné. Pozemky zastavěné - jejich cena je ovlivněna zejména charakterem zástavby z hlediska doby jejího dalšího uţívání a uvedenými faktory. Pozemky zastavěné na dobu trvalou Na cenu těchto pozemků má vliv účel uţívání stavby (je-li současný účel uţívání optimální a vhodný i pro další období – rodinné domy, bytové domy, rekreační objekty, komerční stavby, průmyslové stavby, zemědělské stavby, sklady aj.), charakter areálu, obce a okolí, věcná břemena, výměra pozemku, jeho tvar a zastavěnost v %, počet nadzemních a

13

podzemních podlaţí, stavebně technický stav stavby a doba jejího dalšího trvání, stav technické infrastruktury (komunikace, inţenýrské sítě apod.). Pozemky zastavěné na dobu dočasnou O dočasné stavbě můţeme hovořit v případě, ţe se jedná o stavbu, u níţ je předem omezeno její trvání. Jedná se zejména o stavby zřizované ke krátkodobým účelům, jako například stavby umisťované na pozemcích určených pro jiný způsob vyuţití. I dočasné stavby musejí mít územní rozhodnutí, stavební povolení i kolaudační rozhodnutí. V tomto případě cenu pozemku ovlivňují hlavně účel dosavadního vyuţívání dočasné stavby, doba jejího dalšího uţívání, účel budoucího uţívání stavby (pokračování v současném účelu uţívání stavby, změna účelu uţívání stavby a nebo odstranění stavby a uvedení pozemku do původního stavu), charakter areálu, obce a okolí, věcná břemene, výměra pozemku, jeho tvar a jeho zastavěnost v %, počet nadzemních a podzemních podlaţí, stavebně technický stav budovy a doba jejího dalšího trvání, stav technické infrastruktury (komunikace, inţenýrské sítě apod.). Pozemky zastavěné stavbou určenou k odstranění O odstranění stavby rozhodují stavební úřady samy, na základě důvodů specifikovaných ve stavebním zákoně, nebo jej povolují na základě ţádosti vlastníka stavby. Bez ohledu na to, z jakého důvodu k odstranění stavby dochází, je tento akt vţdy spojen se značnými náklady, které nese vlastník stavby. Na cenu takového pozemku pak mají vliv zejména náklady na odstranění stavby a uvedení pozemku do přijatelného stavu pro budoucího vlastníka. Dalšími vlivy jsou pak účel uţívání stavby, charakter areálu, obce a okolí, věcná břemena, výměra pozemku, jeho tvar a zastavěnost v %, počet nadzemních a podzemních podlaţí a stav technické infrastruktury. Pozemky zastavěné stavbou nepovolenou O stavbu nepovolenou (tzv. černou) se jedná v případě, ţe byla postavena bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním. Dříve neţ stavební úřad rozhodne o jejím odstranění, je povinen prověřit skutečnost, jestli by případné dodatečné stavební povolení nebylo v rozporu s veřejnými zájmy (územní plánovaní, ochrana ţivotního prostředí, ochrana práv, práva chráněných zájmů vlastníků sousedních nemovitostí). Cenu pozemku s nepovolenou stavbou do značné míry ovlivňuje fakt, jedná-li se o pozemek určený k zastavění či nikoliv. V případě, ţe dojde k dodatečnému povolení stavby, bude mít na 14

cenu pozemku vliv zejména účel uţívání stavby, charakter areálu, obce a okolí, věcná břemena, výměra pozemku, tvar a zastavěnost v %, počet nadzemních a podzemních podlaţí, stavebně technický stav stavby a stav technické infrastruktury. Rozhodne-li stavební úřad o odstranění stavby, cenu pozemku ovlivní náklady na odstranění stavby a uvedení pozemku do přijatelného stavu pro budoucího vlastníka včetně pokuty za porušení stavební kázně. Ostatní vlivy zůstanou stejné jako v předchozím případě. Pokud se jedná o pozemek, který není uřčen k zastavění, musí být stavba ve stanovené lhůtě odstraněna a stavební úřad můţe rovněţ uloţit povinnost zajistit nezávadné odvádění povrchových vod, vysázení zeleně apod. Pozemky nezastavěné Pozemky nezastavěné s možností zastavění, jejichţ cena je ovlivněna záměry územního plánu, vývojovým stupněm připravenosti pozemku k zastavění, moţnosti připojení na rozvodné sítě a kanalizaci, věcným břemenem, charakterem areálu, obce a okolí, podmínkami zastavění, účelem uţívání stavby, výměrou pozemku, jeho tvarem a přípustnou zastavěností v %, počtem nadzemních a podzemních podlaţí, počtem parkovacích míst, základovými poměry (únosnost zeminy, hladina podzemních vod, výskyt radonu, poddolovaná popř. záplavová území), pracovními příleţitostmi a stavem technické infrastruktury. Pozemky nezastavěné bez možnosti zastavění, kam můţeme zařadit zemědělské a lesní pozemky, vodní plochy a některé pozemky z druhů pozemků : ostatní plocha (uliční a sídlištní zeleň, parky, auto kempy, pozemky s loţisky nerostů ad.). Při oceňování pozemků s loţisky je za potřebí velké obezřetnosti, neboť loţiska se dělí na výhradní loţiska, jejichţ majitelem je stát a nemohou být předmětem koupě, a na nevýhradní loţiska, jejichţ majitelem je vlastník pozemku.

Stavba Ve smyslu dosud platného Stavebního zákona (zákon O stavebním řádu 50/1976 Sb.) je stavbou kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel uţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Za vznik stavby je u budovy povaţován okamţik, kdy začnou být zřetelné

15

obrysy (stavebně technické uspořádání) a dispozice (funkční uspořádání) prvního nadzemního podlaţí – poţaduje se alespoň jeden metr výšky těchto stěn (sníţení pod tuto hranici také znamená zánik stavby). Za stavby lze tedy povaţovat pouze nemovitosti, které jsou s pozemkem (stavební parcelou) spojeny pevným základem. Je-li stavba na zemi pouze poloţena (stavební buňka, novinový stánek, přenosný zahradní bazén), je věcí movitou. Stavby spojené se zemí pevným základem se evidují v katastru nemovitostí. Výjimku tvoří pouze drobné přízemní stavby, jejichţ zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výšku 4,5 m, a drobné podzemní stavby, jejichţ zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a hloubku 3 m. Zvláštní skupinu nemovitostí pak tvoří ostatní podzemní nemovitosti. Patří k nim stavby a zařízení, která jsou pod zemským povrchem a jsou s ním spojeny pevným východem. Popis a umístění tohoto druhu staveb se v katastru nemovitostí pouze v případě, je-li vlastník stavby odlišný od vlastníka pozemku.

2.3 Charakteristika nemovitostí Jedinečnost nemovitostí Kaţdý pozemek i kaţdá stavba je unikátní, neexistují nemovitosti stejné ale pouze podobné Ţivotnost pozemků je prakticky neomezená, ţivotnost staveb je oproti jiným věcem značně vyšší, nelze je odcizit ani zničit Jejich hodnota je oproti jiným věcem značně rozdílná (vyšší) Jsou nepřenosné Mnoţství pozemků je omezeno, neboť plocha zemského povrchu je omezená Podléhají jinému právnímu reţimu neţ ostatní majetek – evidence v katastru nemovitostí Jsou málo likvidní, jejich přeměna na hotové peníze je pomalá Mají velký vliv na své okolí (proto je ve veřejném zájmu tento vliv regulovat) Investice do nemovitostí jsou v porovnání s jinými typy finančních investic povaţovány za nejjistější Nájem nemovitostí má aţ na dočasné výjimky rostoucí tendenci

16

Výhody a nevýhody nemovitostí Na rozdíl od dalšího majetku, nemovitosti jsou stabilnější a lépe odolávají výkyvům trhu. Z toho důvodu jsou méně likvidní, coţ s sebou přináší menší investiční riziko. Výnosy z investic jsou relativně stabilní a mají většinou rostoucí tendenci. Zajišťují základní lidské potřeby, jako je bydlení a pracovní prostředí. Jsou fyzicky velmi odolné vůči vnějším vlivům. Jako nevýhody můţeme zmínit vysoké náklady na pořízení a údrţbu nemovitostí, dlouhou dobu jejich výroby a neschopnost je přesouvat v případě negativních vnějších rizik (povodně, poţáry). Z důvodu nízké likvidity je časově náročnější jejich přeměna na hotové peníze.

3. Vlastnické právo k nemovitosti jako zajištění úvěru 3.1 Charakteristika vlastnictví Po úvodním vymezení základních pojmů, které s oceňováním nemovitostí souvisejí a se kterými se v mojí práci budeme nadále setkávat, bych na tomto místě chtěl dále zpracovat obecné vlastnosti nemovitostí, které je předurčují k tomu, aby byly vhodným nástrojem při zajištění úvěru. Práva k nemovitostem vznikají, mění se nebo zanikají dnem zápisu do katastru nemovitostí na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu. Zápis se provádí formou vkladu, záznamu, poznámky nebo výmazu. Obecně můţeme vlastnictví charakterizovat jako souhrn níţe uvedených pravidel, kterými můţe vlastník disponovat: 1. Vlastník je oprávněn věc uţívat a poţívat její plody a uţitky. 2. Vlastník je oprávněn s věcí disponovat. 3. Vlastník je oprávněn věc drţet.

17

Při výkonu vlastnického práva však nesmí docházet k poškozování lidského zdraví, přírody a ţivotního prostředí nad míru stanovenou zákonem. Vlastnické právo můţe být omezeno pouze se souhlasem vlastníka nebo na zákonem stanoveném základě (veřejné zájmy, sousedská práva). Sousedská práva Kaţdý vlastník nemovitosti se musí zdrţet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěţoval jiného, nebo čím by váţně ohroţoval výkon jeho práv – vlastník zejména nesmí: -

Ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami vlastního pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené bez toho, ţe by učinil dostatečná opatření.

-

Ohrozit sousedy tzv. imisemi: hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi.

-

Nechat vnikat chovná zvířata na sousedův pozemek.

-

Nešetrně nebo v nevhodnou roční dobu zasahovat do tzv. podrostů: odstraňovat ze své půdy kořeny stromů přesahující k sousedům.

-

Nešetrně nebo v nevhodnou roční dobu zasahovat do tzv. převisů: odstraňovat větve stromů přesahující k němu od sousedů.

-

Nechat pozemek neoplocený, vyţadují-li podmínky jeho oplocení.

-

Bránit sousedovi vstupu (na nezbytnou dobu a v nezbytné míře) na svůj pozemek (případně na stavby na nich stojící), pokud to nezbytně vyţaduje údrţba a obhospodařování sousedních pozemků a staveb.

3.2 Typy vlastnictví Obecně u nemovitosti rozlišujeme následující typy vlastnictví: Výlučné vlastnictví (vlastnictví jednoho subjektu) Spoluvlastnictví (vlastnictví více subjektů) Společné jmění manţelů U spoluvlastnictví můţeme dále hovořit o spoluvlastnictví reálném, které vymezuje právo k přesně vymezené části nedílné věci, a dále pak spoluvlastnictví podílové (ideální), které nevymezuje přesné právo k určité přesně stanovené části nedílné věci. V tomto případě 18

kaţdému ze spoluvlastníků náleţí tzv. ideální podíl na společné věci, který je vyjádřen zlomkem, ve výjimečném případě i procentem. Určitý ideální podíl můţe být také ve vlastnictví právnické osoby nebo součástí společného jmění manţelů. Jako další formu vlastnictví je potřeba zmínit také bytové vlastnictví, kdy je vlastník výlučným vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru a rovněţ podílovým (ideálním) spoluvlastníkem společných částí stavby. Jedná se tedy o kombinaci dvou výše uvedených forem vlastnictví. Podílové spoluvlastnictví u nemovitostí Správa nemovitosti – právo rozhodovat o společných věcech mají ti spoluvlastníci, jejichţ součet podílů tvoří většinu. V případě, ţe se jedná o důleţité změny, které se dotýkají společného majetku, měli by o nich rozhodovat všichni spoluvlastníci. Pro přesnější vymezení termínu „důleţité změny“ uvádím několik příkladů, u nichţ není zpravidla zapotřebí společného rozhodnutí: -

vyuţití bytových a nebytových prostor domu

-

nákladná úprava bytu nacházejícího se v nemovitosti

-

vysázení nebo pokácení porostu na zahradě

Na druhou stranu, existují důleţité změny, které se dané nemovitosti týkají. Zpravidla se jedná o taková rozhodnutí, která mění samotnou podstatu nemovitosti. V tomto případě mají přehlasovaní spoluvlastníci právo obrátit se na soud. K těmto rozhodnutím patří: -

rozhodnutí o prodeji

-

rozhodnutí o nájmu

-

rozhodnutí o zastavení

-

rozhodnutí o zřízení věcného břemene

-

rozhodnutí o rekonstrukci

-

rozhodnutí o změně uţívání stavby

-

rozhodnutí o změně kultury pozemku aj.

Pokud se při řešení těchto rozhodnutí obráti minoritní spoluvlastníci na soud, můţe dojít k následujícím situacím: nastane rovnost hlasů nebo se nedosáhne většiny hlasů, tím pádem nedojde ani k dohodě spoluvlastníků, ať uţ na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka.

19

rozhodne většina, ale jedná se o důleţitou změnu společné věci, se kterou někteří dspoluvlastníci nesouhlasí, pouze však na návrh přehlasovaného spoluvlastníka. Převod spoluvlastnického podílu - kaţdý ze spoluvlastníků je oprávněn převést svůj podíl na společné věci následovně: 1. na ososbu blízkou – v tomto případě nemusí svůj podíl přednostně nabízet ostatním spoluvlastníkům. 2. na jinou neţ osobu blízkou – spoluvlastník je povinen svůj podíl nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům. 3. na jiného spoluvlastníka – stejně jako v předchozím případě je nutné nejprve nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům. Nabídne-li spoluvlastník svůj podíl nejprve ostatním spoluvlastníkům a ti se nedohodnou na způsobu jeho vykoupení, mají právo jej vykoupit podle svého spoluvlastnického podílu. V případě, ţe prodávající spoluvlastník předkupní právo neuplatní, má oprávněný následující dvě moţnosti: -

můţe uplatnit porušení předkupního práva u kupujícího, tedy aby mu kupující podíl přenechal za stejných podmínek a hlavně za stejnou cenu.

-

můţe se u soudu domáhat neplatnosti převodu. Je nutné se neplatnosti dovolat, jinak bude úkon povaţován za platný.

Zrušení a vypořádání - pokud všichni spoluvlastníci převedou nemovitost do výlučného vlastnictví jednoho subjektu, dojde k zániku spoluvlastnictví. Spoluvlastnictví můţe být rovněţ zrušeno, a to následujícími způsoby: dohodou soudně, na základě návrhu jednoho ze spoluvlastníků Po zrušení vlastnictví následuje jeho vypořádání.

Společné jmění manželů u nemovitosti Za společné jmění manţelů se pokládá majetek, který jeden nebo oba manţelé nabyli po čas trvání manţelství. Výjimku v tomto případě tvoří pouze majetek získaný dědictvím nbeo darováním, majetek ve výlučném vlastnictví jednoho z manţelů, majetek slouţící dle své povahy jen jednomu z manţelů a majetek vydaný v restituci jednomu z manţelů. 20

Správa nemovitosti – záleţí na konkrétní úpravě (manţelská smlouva), obvykle ji však mohou provádět oba manţelé. Jedná-li se o záleţitosti nad rámec obyvklé správy, je vyţadován souhlas obou manţelů. Při pouţití společného majetku k podnikání je v případě jeho prvního pouţití vyţadován písemný souhlas druhého z manţelů. Při kaţdém dalším pouţití jiţ souhlasu není potřeba. Vypořádání při zániku – společné jmění manţelů zaniká dnem zániku manţelství. Vypořádání majetku se provádí buď dohodou a nebo soudně. Dohoda o vypořádání majetku by měla mít následující náleţitosti: -

musí mít písemnou formu

-

podíly obou manţelů jsou stejné

-

závazky vzniklé v průběhu trvání manţelství hradí oba manţelé stejným dílem

-

kaţdý z maţelů má právo poţadovat, aby mu bylo uhrazeno vše, co ze svého vynaloţil na společný majetek a naopak, musí nahradit vše, co bylo ze společného majetku vynaloţeno na jeho ostatní majetek

-

přihlédnou se musí především k potřebám nezaopatřených dětí, k tomu jak se kaţdý z manţelů o rodinu staral a k tomu, jak se kdo z manţelů zaslouţil o nabytí a udrţení společného jmění

Poku po dobu tří let od zániku společného jmění nedojde k jeho vypořádání formou dohody a není podán návrh na soudní vypořádání, nemovitost přechází do podílového spoluvlastnictví. Podíly obou manţelů jsou stejné.

3.3 Nabývání a zánik vlastnictví u nemovitosti Nabývání vlastnictví u nemovitosti Existují dvě základní formy, kterými lze nabýt vlastnictví u nemovitostí: a) přechodem – ze zákona, rozhodnutím státního orgánu (dědictví) b) převodem – projev dobré vůle (kupní smlouva) V obou případech se vlastnické právo nabývá pouze v takovém rozsahu, v jakém příslušelo původnímu vlastníkovi, se všemi právy i závazky.

21

Způsoby nabytí vlastnictví: -

písemná smlouva, vlastnické právo vzniká okamţikem vkladu do katastru

-

dědění ze zákona nebo závěti

-

rozhodnutí státního orgánu (stavební úřad, pozemkový úřad, soud, aj.)

-

jiné zákonem stanovené skutečnosti (přírůstek, vydrţení, zpracování, přímo ze zákona, postavení aj.)

Zvlástním případem nabývání vlastnického práva jsou novostavby, kdy se nabývání vlastnictví řídí následujícími pravidly: 1. Zhotovitel zhotovuje věc u objednatele: –

v jeho sídle, místě podnikání, provozovně, bydlišti

–

na jeho stavbě (opravy, údrţba, rekonstrukce)

–

na jeho pozemku (nebo na pronajatém pozemku objednatele

Vlastníkem zhotovované stavby se stává objednatel. Zhotovitel je vlastníkem pouţitého materiálu aţ do okamţiku, kdy se stane součástí stavby nebo pozemku. 2. Zhotovitel zhotovuje věc jinde neţ u objednatele Vlastníkem zhotovované stavby se stává zhotovitel, na objednatele přechází aţ při předání díla. Výše uvedená pravidla jsou platná pouze v případě, ţe zhotovitel a vlastník spolu neuzavřeli smlouvu o dílo, ve které se dohodli jinak. Zánik vlastnictví u nemovitosti Zánik vlastnictví můţeme označit jako: Absoultní – jedná se o situaci, kdy vlastnické právo zcela zaniká a nepřechází na někoho jiného (např. demolice staveb apod.) Relativní – zánik vlastnického práva u původního vlastníka a jeho nabytí někomu jinémů (např. koupě nemovitosti) Způsobů zániku vlastnictví existuje celá řada, obecně je můţeme rozdělit na ty, ke kterým došlo na základě projevu vůle dosavadního vlastníka (smlouvou, odproštěním věci, zničením věci) a ty, které se staly nezávisle na projevu vůle dosavadního vlastníka (zánik věci při ţivelných katastrofách, úmrtí vlstníka, vydrţení, rozhodnutím státního orgánu).

22

Vyvlastnění nemovitosti K tomuto kroku lze dle stavebního zákona přistoupit pouze v případech veřejného zájmu za účelem: -

veřejně prospěšné stavby podle schválené územně plánovací dokumentace (stavby určené pro odvádění odpadních vod a jejich čištění, pro veřejnou dopravu, pro veřejnou správu, školství apod.).

-

vytvoření hygienických, bezpečnostních a jiných ochranných pásem a chráněných území pro zajištění podmínek jejich ochrany.

-

provedení asanace sídelního útvaru nebo jeho asanačních úprav podle schválené plánovací dokumentace.

-

vytvoření podmínek pro nezbytný přístup k pozemku a stavbě.

-

vytvoření podmínek pro umístění nebo řádný provoz zařízení státní pozorovací sítě, kterou se zjišťuje stav ţivotního prostředí.

-

účely vymezené zvláštními zákony.

Veřejný zájem na vyvlastnění musí být prokázán ve vyvlastňovacím řízení. K vyvlastnění můţe dojít pouze v případě, ţe cíle vyvlastnění nelze dosáhnout dohodou ani jiným způsobem. K vyvlastnění můţe dojít jen v nezbytně nutném rozsahu a za náhradu. Vyvlastňovací řízení provádí příslušný stavební úřad, po vyvlastnění zanikají veškerá práva k vyvlastněným pozemkům a stavbám. Vyvlastněním nezaniká pouze právo uţívat byty a nebytové prostory. Pozemky a stavby, které byly vyvlastněny, mohou slouţit pouze k účelům, díky nimţ došlo k jejich vyvlastnění. Pokud ve stanovené lhůtě nedojde k započetí jejich uţívání ke stanovenému účelu, můţe vyvlastněný podat ţádost k soudu, který můţe rozhodnutí o vyvlastnění z části nebo zcela zrušit.

3.4 Omezení vlastnického práva u nemovitosti V praxi se při oceňování často setkáváme se skutečností, ţe nemovitost je zatíţena určitým věcným břemenem, zástavou, nebo dokonce stojí na pozemku jiného vlastníka. Tato skutečnost však ve výsledku zohleďňována pouze nedostatečně nebo vůbec.

23

Omezení vlastnického práva mohu vést v některých případech aţ k tomu, ţe nemovitost má výrazně niţší hodnotu neţ stejná nemovitost takto nezatíţená, resp. ţe není vůbec vhodná pro zajištění úvěru. Zástava Zástavní právo funguje na principu ručení dluţníka zástavou za splnění svých závazků. Vlastnické právo u věci, která je předmětem zástavy, je tak značně ommezené. Zástavce však nemůţe být smluvně omezován zákazem zastavenou nemovitost prodat nebo dále zastavit, neboť to patří k jeho právu s nemovitostí nakládat. Zástavní právo se zřizuje k nemovitostem, věcem movitým a pohledávkám. Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy (např. s bankou, vzniká vkladem do katastru), dědické dohody (podléhá schválení soudem, záznam v katastru) a nebo ze zákona (např. daňové pohledávky, zápis v katastru). Zástavní právo zaniká v případě, ţe zanikne zajištěná pohledávka, zanikne zástava, sloţí-li zástavce věřiteli cenu zastavené věci, vzdá-li se věřitel zástavního práva formou notářského zápisu nebo uplynutím doby, po kterou bylo zástavní právo smluvně omezeno. Zástavní právo k nemovitostem lze zjistit v katastru nemovitostí, kde je evidováno. Věcné břemeno Věcná břemena lze rozdělit podle toho, zda jsou vázána na nemovitost (navţdy trvající, výjimečně dočasná) nebo na osobu (vţdy dočasná, zanikají smrtí fyzické osoby nebo zánikem právnické osoby). Věcné břemeno představuje omezení vlastníka nemovitosti, který má povinnost konat, trpět nebo se něčeho zdrţet. Vlastník nemovitosti, na které vázne věcné

břemeno,

vystupuje jako povinný vůči někomu, v jehoţ prospěch je věcné břemeno zatíţeno, a který tedy v daném vztahu vystupuje jako oprávněný. Oprávněným přitom nemůsí být jen vlastník jiné další nemovitosti, ale prospěch z práva odpovídajícího věcnému břemenu můţe mít i určitá osoba. Občanský zákoník přitom

taxativně nevyjmenovává druhy

věcných břemen jeţ je moţné zřídit, takţe mohou nabývat různých forem. Podle toho, je-li prospěch vyplývající z věcného břemena omezen na konkrétní osobu, nebo má-li prospěch kaţdý budoucí vlastník nemovitosti, rozlišují se věcná břemena in personam, u nichţ je oprávněným konkrétní osoba a věcná břemena in rem, v jejichţ případě je oprávněným kaţdý vlastník nemovitosti.

24

V praxi můţe mít věcné břemeno zanedbatelný, větší či podstatný vliv na prodejnost nemovitosti, a tím i na vhodnost resp. hodnotu celé nemovitosti. Pouze v případě, má-li věcné břemeno zanedbatelný nebo méně podstatný vliv na prodejnost nemovitosti, má z hlediska ocenění pro účely zajištění úvěru význam se oceněním věcného břemene zabývat. Z ekonomického hlediska je rovněţ důleţité rozlišovat věcná břemena z pohledu povinného a oprávněného. Pro povinného představuje věcné břemeno jistou újmu, naopak oprávněnému přináší uţitek. Újma povinného a uţitek oprávněného se však nemusí rovnat. Z ekonomického úhlu můţeme rovněţ rozlišit věcná břemena, která vznikají za úplatu nebo věcné břemena zřízená bezplatně. V případě věcných břemen za úplatu je újma povinného kompenzována ze strany oprávněného úplatou. Můţe se jednat o kompenzaci částečnou, úplnou nebo dokonce vyšší neţ je způsobená újma. Je-li úhrada jednorázová, splatná při vzniku věcného břemene, pak na hodnotu nemovitosti nemá pozitivní vliv, neboť kaţdý další vlastník nemovitosti kupuje nemovitost zatíţenou věcným břemenem a stává se tak povinným bez jakékoli kompenzace ze strany oprávněného. Přitom právě břemen tohoto druhu je nejvíce. Pouze v případě sjednaných budoucích úhrad (např. ve formě nájemného) se újma povinného bude i v budoucnu pravidelně sniţovat a hodnota nemovitosti zatíţené daným věcným břemenem bude pozitivně ovlivněna pro kaţdého dalšího vlastníka. Tento vliv je při oceňování potřeba zohlednit. Břemena můţeme dle doby, po kterou představují újmu pro povinného rozdělit následovně: věcná břemena způsobující dočasnou, časově omezenou újmu věcná břemena zůsobující trvalou újmu Nesmíme však opomenout ani skutečnost, jakým mechanismem je újma povinnému způsobena. Z tohoto hlediska rozlišujeme následující způsoby: 1) rostoucí výdaje / náklady v souvislosti s věcným břemenem 2) klesající příjmy / výnosy, resp. omezení uţitku plynoucího z vlastnictví nemovitosti v souvislosti s věcným břemenem. Konečně lze z ekonomického hlediska věcná břemena rozdělit podle toho, je-li újma povinného peněţního rázu nebo má formu věcnou. K zániku věcného břemene můţe dojít ze zákona, rozhodnutím příslušného orgánu, písemnou smlouvou, splynutím, uplynutím doby, splněním rozvazovací podmínky nebo 25

jeho promlčením. Věcné břemeno k nemovitosti lze zjistit v katastru nemovitostí, kde je evidováno. Předkupní právo Princip předkupního práva spočívá v povinosti nabídnout nemovitost ke koupi určité osobě a v právu jiné osoby tuto nemovitost přednostně koupit. Předkupní právo tak podstatně omezuje vlastníka, zároveň však neukládá osobě mající předkupní právo povinnost nemovitost koupit. Základním předpokladem pro realizaci předkupního práva je vůle vlastníka nemovitost zcizit a vůle osoby mající předkupní právo nemovitost nabýt. Předkupní právo můţe mít dvě formy: -

osobní (je vázáno pouze na osoby, které uzavřely smlouvu)

-

věcné (je vázáno na věc, neboť smlouvou jsou vázáni i právní nástupci účastníků smlouvy)

Předkupní právo se realizuje formou nabídky, která by měla obsahovat všechny náleţitosti (smluvní podmínky, písemná forma, navrhovaná kupní cena). Po jejím obdrţení má oprávněný lhůtu 2 měsíce (není-li smluvně upraveno nijak) k odpovědi. Nabídku lze přijmout pouze formou jejího vyplacení na účet nabízejícího. V opačném případě předkupní právo zaniká a vlastník je oprávněn nemovitost nabídnoutk prodeji někomu jinému. Ochranná pásma a chráněná území Ochranná pásma a chráněná území jsou zřizovány stavebními úřady a dalšími orgány podle zvláštních zákonů. Jsou zřizovány trvale nebo dočasně. Jejich existenci lze zjistit na stavebním úřadě resp. ze schválené Územně plánovací dokumentace obce.

3.5 Oddělené vlastnictví staveb a pozemků Jak jiţ bylo zmíněno, v České republice platí právní zásada, ţe vlastnické právo se neváţe k nemovitosti jako k celku, ale ţe pozemek a na něm stojící stavba mohou mít rozdílné vlastníky. Tato situace je způsobena ze dvou hlavních příčin. Tou první, nedobrovolnou situací, je důsledek minulého vývoje po 2. světové válce. Druhou příčinu představuje

26

dobrovolné oddělení vlastnictví staveb a pozemků, které můţe nastat v případě, ţe vlastník pozemku nemá zájem vyuţít svůj pozemek ke stavebním účelům a smluvně jej nabídne k dispozici nějakému stavebníkovi. Smlouva by měla upravovat veškeré parametry tohoto vztahu, včetně jeho délky, nájemného a zajištění práva stavby pomocí věcného břemene. Riziko dobrovolně odděleného vlastnictví je tak výrazně niţší neţ v případě nedobrovolné situace. Při oceňování stavby na cizím pozemku se pak postupuje následovně: -

stanoví se hodnota nemovitosti bez zohlednění odděleného vlastnictví staveb a pozemků

-

stanoví se sráţky vyplývající z omezení vlastnického práva

-

stanoví se současná hodnota nájemného za pozemek, které platí vlastník stavby vlastníkovi pozemku

Do hodnoty nemovitosti se v případě odděleného vlastnictví zahrnují i následující faktory: -

nájemné placené vlastníkovi pozemku jako součást výdajů v kaţdém roce

-

krátká zbývající platnost nájemní smlouvy zkrácením doby, po kterou budou peněţní toky z nemovitosti generovány

-

chybějící nbo částečné odškodnění za stavbu při ukončení smluvního vztahu sníţením, resp. eliminací příjmu plynoucího z prodeje nemovitostí na konci sledovaného období

-

ostatní rizika diskontní míry pouţité pro výpočet současné hodnoty budoucích čistých příjmů v jednotlivých periodách

4. Evidence nemovitostí v katastru nemovitostí 4.1 Definice základních pojmů Katastr nemovitostí České republiky (dále jen „katastr nemovitostí“) se

zabývá

podrobným evidováním nemovitostí. Představuje soupis, popis a geometrické a polohové určení

vybraných nemovitostí na území státu. Jeho součástí je rovněţ evidence 27

vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Tento ucelený, průběţně aktualizovaný, počítačově ovládaný informační systém o pozemcích, vybraných stavbách (budovách) a o vybraných bytech a nebytových prostorách tvoří jeden ze základních informačních systémů státní (veřejné) správy v České republice. Pro právní úkony s nemovitostmi jsou závazné pouze některé údaje: -

parcelní číslo

-

geometrické určení nemovitosti

-

název katastrálního území

-

geometrické určení katastrálního území

Ostatní údaje katastru nemovitostí včetně údajů o právních vztazích (např. vlastnické právo k nemovitosti) jsou nezávazné. Mezi závazné údaje tedy nepatří ani výměra parcely, která je povaţována za odvozený údaj, protoţe závisí na přesnosti zaměření hranice pozemku v terénu, zobrazení parcely v katastrální mapě a výpočtu výměry. Všechny tyto faktory jsou rovněţ závislé na stupni technického rozvoje v daném čase. Výměra parcely je tedy evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna. Jejím zpřesněním nemohou být dotčeny právní vztahy k nemovitostem. Prvotním údajem je část zemského povrchu vymezená skutečnými hranicemi pozemku v terénu. Informační systém katastru nemovitostí je veden ve dvou úrovních, a to: lokální báze dat – údaje souboru popisných informací katastru nemovitostí jsou vedeny automatizovaně na lokálních počítačových sítích na všech pracovištích katastrálních úřadů. Tato lokální báze dat byla vytvořena v letech 1993 – 1994 a je aktualizována na základě listin, které jsou katastrálnímu úřadu předkládány, a dalších skutečností zjištěných úřadem při vedení katastru nemovitostí. centrální báze dat – je uloţena v Zěměměřičském úřadu v Praze a jsou v ní uloţeny soubory popisných informací pro celou Českou republiku. Tato báze se aktualizuje v návaznosti na aktualizaci dat v lokálních bázích. Centrální báze dat plní rovněţ zálohovou (zabezpečovací) funkci celého systému. Předmět katastru nemovitostí V katastru nemovitostí se evidují následující typy nemovitostí: Pozemky v podobě parcel – pozemky se evidují jako parcely členěné podle druhu na zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé 28

travní porosty) a na nezemědelské pozemky (lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy) Budovy – evidují se takové budovy, které jsou se zemí spojeny pevným základem, přiděluje se jim číslo popisné nebo evidenční, nebo kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, a které nejsou příslušenstvím jiné budovy evidované na téţe parcele. V katastru nemovitostí se budovy evidují prostřednictvím pozemků, na kterých jsou postaveny, s uvedením čísla popisného nebo evidenčního, popř. i s uvedením způsobu jejich vyuţití, pokud se jim číslo popisné ani evidenční nepřiděluje. U budov s číslem popisným nebo evidenčním se eviduje příslušnost budovy k části obce. Byty a nebytové prostory – podle zákona o vlastnictví bytů, byty a nebytové prostory se nevyznačují se v katastrální mapě, evidují se pouze v souboru popisných informací, a to údaji vztaţenými k budově, ve které jsou umístěny. Rozestavněné budovy nebo byty a nebytové prostory – jejich zařazení jako předmětů katastru nemovitostí umoţňuje, aby mohly peněţní ústavy jejich vlastníkům (stavebníkům) poskytovat hypoteční úvěry na jejich výstavbu či pořízení. Stavby stanovené zvláštním předpisem –stavby spojené pevným základem se zemí (tělesa vodních přehrad, chladící věţe jaderných elektráren, apod.). Obsah katastru nemovitostí V katastru nemovitostí jsou vedeny: Geometrické a polohové určení nemovitostí Údaje o katastrálním území, o parcele, o budově, bytu nebo nebytovém prostoru, o vlastníku nemovitosti a jiném oprávněném, podrobnější údaje katastru nemovitostí Údaje o právních vzatzích k nemovitostem a o dalších právech k nemovitostem podle katastrálního zákona Údaje o bodech podrobného polohového bodového pole Místní a pomístní názvosloví

29

Katastrální operát Podkladem pro informace uvedené v katastru nemovitostí jsou katastrální operáty. Jedná se o veškerou mapovou i listinnou dokumentaci, která je v těchto katastrálních operátech uvedena. Katastrální operáty jsou zaloţeny samostatně pro kaţdé katastrální území. Katastrální operáty tvoří: Soubor geodetických informací (SGI, katastrální mapa) – jedná se o státní závazné mapové dílo, obsahuje body bodového pole, polohopis a popis. Bodové pole obsahuje všechny trvale stabilizované i trvale signalizované body polohového a výškového bodového pole včetně přidruţených bodů u trigonometrických a zhušťovacích bodů. Polohopis znázorňuje hranice katastrálních území a hranice územních správních jednotek, hranice chráněných území a ochranných pásem a geometrické a polohové určení evidovaných nemovitostí s odlišením hranic převzatých z map z dřívějších pozemkových evidencí. Soubor popisných informací – soubor uloţený v lokálních počítačích, umoţňuje vytvořit řadu výstupů jako např. seznam uţivatelů a vlastníků, rejstřík uţivatelů a vlastníků, seznam parcel katastru, výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví (LV), výkaz změn, seznam staveb s čísly popisnými nebo evidenčními, seznam parcel katastru, seznam parcel evidovaných zjednodušeným způsobem, informace o parcelách katastru, informace o budovách, informace o jednotkách, seznam obcí, seznam částí obcí, seznam katastrálních územi, statistické údaje o katastrálních územích apod. Souhrnné přehledy o půdním fondu – údaje o stavu a vývoji půdního fondu v České republice, úhrnné hodnoty druhů pozemků a rozčlenění orné a zemědělské půdy dle výrobních oblastí. Tyto údaje jsou členěny podle okresů a krajů, bilancují se za celou Českou republiku. Mimo to se podle údajů v katastru nemovitostí zhotovuje přehled bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) na zemědělské půdě. Dokumentace výsledků šetření a měření – obsahuje výsledky zeměmeřičských činností v katastru nemovitostí, spojených zejména s obnovou katastrálního operátu novým mapováním, přepracováním souboru geodetických informací, s obnovou na podkladě výsledků pozemkových úprav aj. V této části se také ukládají prvopisy geometrických plánů a výsledky zeměměřičských činností prováděné na základě dřívějších předpisů.

30

Sbírka listin – listiny, na jejichţ základě byl proveden zápis do katastru nemovitostí. Vlastnická a jiná práva zapisovaná do katastru nemovitostí Jak jiţ bylo v předchozí kapitole zmíněno, práva k nemovitostem vznikají, mění se a nebo zanikají dnem zápisu do katastru nemovitostí na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu. Za zápis je povaţován vklad, záznam nebo poznámka a jejich výmaz. Zápis vkladu je úkonem katastrálního úřadu, jehoţ následkem dojde ke vzniku, změně nebo zániku práva k nemovitostem, bytům a nebytovým prostorám. Řízení o povolení zápisu vkladu je zahájeno příslušným katastrálním úřadem na základě obdrţení návrhu navrhovatele. V příslušném listu vlastnictví, popř. u dotčené parcely je poté vyznačena tzv. plomba, coţ znamená, ţe se o nemovitosti jedná a nelze o ní vydávat závazné informace. Katastrální úřad poté přezkoumá oprávněnost zápisu vkladu do katastru nemovitostí a v případě, ţe jsou splněny všechny podmínky, zápis povolí. V opačném případě dojde k přerušení řízení o zápisu vkladu nebo je zápis vkladu zamítnut. Po zápisu vkladu práva do výkazu změn a do LV, popř. i po vyznačení změny hranice parcely v katastrální mapě, katastrální úřad plombu zruší. Zápis záznamu je úkonem, který nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Potvrzuje pouze vznik, změnu nebo zánik práv ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, vydraţením apod. Zápis poznámky rovněţ nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti, pouze upozorňuje na to, ţe o nemovitosti bylo zahájeno řízení o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti,

o

vyhlášení

konkurzu

proti

vlastníkovi

vyvlastňovacího řízení a o řízení o určení právního stavu.

31

nemovitosti,

o

zahájení

4.2 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí je výčtem parcel a budov nebo jednotek vlastníka (spoluvlastníků) nebo jiného oprávněného, příslušejících k listu vlastnictví, s údaji o právních vztazích a s dalšími údaji katastru nemovitostí. Je výčtem údajů o domě s byty a nebytovými prostory. Výčet údajů můţe být úplný nebo částečný. Úplný výčet se týká všech parcel a budov nebo jednotek příslušejících k jednomu listu vlastnictví, částečný výpis pouze těch parcel a budov nebo jednotek, o jejichţ výčet ţadatel poţádá. Částečný výpis musí být vţdy označen slovy „Částečný výpis“. Výpis z katastru nemovitostí označený předepsaným způsobem je listinou veřejnou. Katastrální úřady poskytují údaje z katastru nemovitostí za předepsaných podmínek, v předepsané formě a za úhradu. Poskytování údajů se týká všech údajů souboru popisných informací a souboru geodetických informací katastru nemovitostí. Právo pořizovat si pro svoji potřebu bezplatně opisy, výpisy a náčrty v přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu má kaţdý, stejně jako právo získat bezplatně potřebné ústní informace. Nahlíţení do katastru nemovitostí je moţné ve stanovených úředních dnech. List vlastnictví List vlastnictví obsahuje údaje katastru nemovitostí o vlastníku a jiném oprávněném, o nemovitostech, které jsou evidovány v jeho vlastnictví, o podrobnějších údajích katastru nemovitostí, které se váţí k vlastníkovi nebo k nemovitostem a k jednotkám (bytům a nebytovým prostorům) v jeho vlastnictví. Je označen číslem listu vlastnictví. Číslování listů vlastnictví začíná od jedničky s tím, ţe následující čísla jsou vyhrazena: 1 – pro bývalé místní národní výbory, popř. pro současné obce při přechodu majetku ČR do majetku obce 2 – pro okresní úřady 10001 – zpravidla pro obce 10002 – pro Pozemkový fond ČR 11000 – zpravidla pro neznámého vlastníka

32

Výpis z katastru nemovitostí (LV) je rozdělen na záhlaví a následující části označené písmeny A, B, B1, C, D, E a F. Záhlaví Záhlaví výpisu z katastru nemovitostí obsahuje číslo listu vlastnictví a přesný časový údaj o tom, kdy byl výpis pořízen, identifikační údaje o lokalitě a nemovitosti, tedy okres výpisu z katastru nemovitostí a obec (u obojího včetně kódu a názvu), katastrální území, a dále specifické označení dokumentu podle typu nemovitosti „Výpis z katastru nemovitostí“, „Vlastnictví domu s byty a nebytovými prostorami“, „Vlastnictví bytu a nebytového prostoru“. Dále by zde měla být obsaţena informace o tom, jedná-li se o číslování v jedné nebo dvou číselných řadách. Část A Obsahuje slovní označení právního vztahu, údaje o vlastníkovi (nebo o spoluvlastnících), adresu trvalého pobytu nebo sídla, označení společného jmění manţelů apod. Část B Obsahuje údaje o nemovitostech, které vlastník uvedený v části A vlastní nebo k nimţ má jiný oprávněný právní vztah typu vlastnictví. Tato část je členěna do čtyř oddílů: -

pozemky (parcelní čísla, výměra, druh pozemku, způsob vyuţití, způsob ochrany apod.)

-

budovy (část obce, kam budova náleţí, číslo popisné nebo evidenční, způsob vyuţití, číslo parcely, způsob ochrany)

-

jednotky (údaje o domě, ve kterém jsou vymezeny, číslo jednotky, popis umístění v domě, typ a způsob jejího vyuţití, velikost spoluvlastnického podílu aj.)

-

pozemky evidované zjednodušeným způsobem (původ parcely zjednodušené evidence, parcelní číslo a výměra, název původního katastrálního území apod.)

Část B1 V této části jsou zveřejněna jiná věcná práva k nemovitostem a další práva. Dále pak údaje o listinách, které byly podkladem k zápisu práva v části B1, odkazy na řízení, ve kterých

33

bylo právo do katastru zapsáno u nově zapisovaných údajů, popřípadě odkazy na poloţku změn u dříve zapsaných údajů. Část C V části C jsou uvedena omezení vlastnického práva k nemovitostem, údaje o listinách, které byly podkladem pro omezení vlastnického práva a odkazy na řízení, ve kterých bylo omezení vlastnického práva do katastru zapsáno. Část D Obsahuje poznámky (např. o podaném ţalobním návrhu), informace váţící se k nemovitostem (zahájení pozemkových úprav, změny hranic katastrálního území apod.), dále jiné zápisy, které blíţe vysvětlují zápisy v části A, údaje o listinách, které slouţily jako podklad pro zápis údajů do části D, odkazy na řízení, ve kterých jsou uvedeny změny údajů v části D. Část E Obsahuje údaje o listinách, které byly podkladem k zápisu vzniku nebo změny vlastnického práva a jiného práva uvedeného v části A k nemovitostem uvedeným v části B pro osoby uvedené v části A a o listinách, které byly podkladem k tomuto zápisu. Dále obsahuje informace o osobách, ke kterým se listina váţe a také odkaz na řízení, ve kterém je změna údajů zapsána. Část F Jedná se o zemědělské pozemky uvedené v části B. Je zde uvedeno jejich parcelní číslo, kód BPEJ a výměra.

Závěr V závěru výpisu jsou uvedeny informace, kterými jsou dotčeny právní vztahy k nemovitostem, další upozornění, číslo jednací, název katastrálního úřadu, datum a čas kdy byl výpis vyhotoven, jméno, příjmení a podpis vyhotovitele výpisu, razítko katastrálního úřadu.

34

4.3 Katastrální mapa Katastrální mapa je polohopisnou mapou velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, která jsou předmětem katastru nemovitostí. Předměty obsahu katastrální mapy se vyznačují standardizovanými mapovými značkami. Pozemky jsou označovány průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků. Budovy se zobrazují průnikem nebo průmětem svého vnějšího obvodu. Katastrální mapy vyhotovené v dekadickém měřítku obsahují body bodového pole, hranice chráněných území a ochranných pásem a další prvky polohopisu. Digitální katastrální mapa má svůj obsah zaznamenán číselně a je moţno jej prostřednictvím výpočetní a zobrazovací techniky znázornit nebo jinak účelově vyuţít. Katastrální mapy jsou státním mapovým dílem.

4.4 Geometrický plán Je výsledkem zeměměřičských činností a svým obsahem, způsobem zpracování a účelem, pro který je vyhotoven, úzce souvisí s vedením katastru nemovitostí. Slouţí jako technický podklad a nedělitelná součást listin, podle nichţ má být proveden zápis do katastru nemovitostí, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy, a přílohou listin, kterými se zřizuje věcné břemeno k části pozemku. Geometrický plán se zhotovuje hlavně z následujících důvodů: -

změny hranic katastrálního území a hranice územní správní jednotky (v případě, ţe její nový průběh nelze ztotoţnit s průběhem hranice jiţ zobrazené parcely).

-

rozdělení pozemku

-

změny hranice pozemku

-

vyznačení nové budovy nebo změny jejího vnějšího půdorysného ohraničení

-

vyznačení rozestavěné budovy

-

stanovení hranic nových pozemků při pozemkových úpravách

-

stanovení hranice obvodu komplexních pozemkových úprav

-

doplnění katastru nemovitostí o pozemek, který byl doposud veden ve zjednodušené evidenci parcel

-

grafické vyjádření práva, které omezuje vlastníka pozemku ve prospěch jiného

35

Geometrický plán se skládá z následujících součástí: 1. Popisové pole – obsahuje základní identifikační údaje o účelu zhotovení geometrického plánu, o zhotoviteli, čísle plánu a místě změny, o způsobu určení výměry parcel a o označení navrhovaných nových hranic pozemků. 2. Grafické znázornění – jednobarevná (černá) kopie nebo zvětšenina katastrální mapy ve vhodném měřítku, se zákresem stavu nemovitosti před změnou a po změně. V grafickém znázornění se uvádějí původní i nová parcelní čísla, mapové značky i další údaje. Nové hranice parcel jsou vyznačeny tlustou čarou, nová parcelní čísla jsou v krouţku. 3. Seznam souřadnic – v tomto seznamu jsou uvedena čísla podrobných bodů změny, odpovídající číslům bodů v grafickém znázornění plánu a jejich souřadnice. 4. Výkaz dosavadního a nového stavu údajů v katastru nemovitostí – v této části geometrického plánu jsou obsaţeny informace o dosavadním a novém stavu parcel v katastru nemovitostí. Dosavadní stav údajů katastru nemovitostí uvedený v tomto výkazu musí vycházet z aktuálních údajů katastru nemovitostí a ne z údajů nového stavu předchozích geometrických plánů. 5. Výkaz údajů o bonitovaných půdně ekologických jednotkách k parcelám nového stavu – informace o bonitovaných půdně ekologických jednotkách (BPEJ) vztahujících se k parcelám zemědělských pozemků nového stavu katastru nemovitostí nebo zjednodušené evidence. Výkaz se nevyhotovuje pouze v případě, ţe k daným parcelám BPEJ dosud přiřazeny nebo je přiřadit nelze. Nevyhotovuje se ani v případě, kdy se geometrický plán týká pozemků, které nejsou evidovány jako zemědělská půda a nebo je geometrický plán vyhotoven k vyznačení věcného břemene k části pozemku. 6. Ověření a potvrzení geometrického plánu – v závěrečné části geometrického plánu musí být ověření, provedené úředně oprávněnou osobou, která prostřednictvím tzv. doloţky odpovídá za dosaţení předepsaných náleţitostí a přesností dle právního předpisu. Ověřovatel nese plnou zodpovědnost. Geometrický plán musí být dále potvrzen, neboli opatřen souhlasem příslušného katastrálního úřadu s očíslováním parcel. Toto potvrzení se rovněţ provádí doloţkou v popisovém poli geometrického plánu. Potvrzení provádí pověřený zaměstnanec katastrálního úřadu.

36

5. Oceňování nemovitostí jako zajištění úvěru 5.1 Specifika ocenění nemovitosti jako zajištění úvěru V případě poskytnutí úvěru ţadateli je na straně věřitele pochopitelně vţdy snaha úvěr dostatečně zajistit. Nástrojů pro zajištění úvěru můţe být celá řada, počínaje různými formami ručení (třetí osoba, cenné papíry, movité předměty apod.), pojištěním, bankovními zárukami nebo právě ručení nemovitostmi. Ručení nemovitostmi s sebou přináší oproti dalším formám zajištění pro věřitele řadu nesporných výhod, ať uţ moţnost právního zajištění zápisem do katastru nemovitostí, stabilní nebo rostoucí vývoj trţních cen na trhu s nemovitostmi, rostoucí výnosy z nemovitostí aj. Ocenění nemovitostí je lépe doloţitelné cenovou dokumentací neţli ocenění věcí movitých. Existuje několik hlavních zásad, kterými by se oceňování nemovitostí mělo řídit. Je nezbytné stanovit obecné vlastnosti nemovitosti, na jejichţ základě bude věřitel schopen posoudit její vhodnost pro zajištění úvěru, obecně tedy stanovit její hodnotu tak, aby přesně odpovídala účelu svého uţití i při zohlednění všech technických, právních a ekonomických vlastností. Po úvodním vymezení souvisejících základních pojmů je nutné stanovit obecné vlastnosti nemovitosti, na jejichţ základě bude věřitel schopen posoudit, bude-li vhodná jako nástroj pro zajištění úvěru. Při stanovení hodnoty nemovitostí, kterými jsou zaručeny poskytované úvěry by měl úvěrový věřitel klást důraz zejména na následující poţadavky: 1. Předmětem obchodního vztahu mezi úvěrovým věřitelem a úvěrovým dluţníkem je úvěr. Nemovitost, resp. vlastnické právo k nemovitosti slouţí pouze jako forma zajištění k řízení (sníţení) úvěrového rizika. 2. Hypoteční úvěry a s nimi spojené riziko zajištění úvěru mají dlouhodobý charakter. Je proto nezbytné, aby si nemovitost hodnotu, která je stanovena na počátku úvěrového vztahu, udrţela rovněţ dlouhodobě.

37

3. Prodejní cena dosaţená při realizaci zástavního práva se zpravidla pohybuje pod úrovní trţní hodnoty, resp. ceny dosaţené při dobrovolném jednání kupujícího a prodávajícího.

5.2 Princip poskytování úvěrů Poskytování úvěrů se řadí mezi základní činnost bank. Jedná se o hlavní poloţku jejich aktiv, kterými si zajišťují příjmy. Banky však nejsou jediné, které mohou úvěry poskytovat. Obecně lze úvěry podmínit pořízením konkrétní věci, vyuţitím určité sluţby atp. – jedná se o účelové úvěry, mezi neţ se řadí také hypoteční úvěr. Úvěry se uzavírají mezi bankou (popřípadě jiným poskytovatelem) a fyzickou či právnickou osobou uzavřením úvěrové smlouvy. U standardizovaných úvěrů jsou podmínky, které musí ţadatel o úvěr splnit, standardizované a odvíjejí se od toho, jedná-li se o fyzickou nebo právnickou osobu. V případě osob fyzických jsou podmínky jednodušší, a to zpravidla z toho důvodu, ţe se nejedná o velké částky a objem úvěrů je menší. Banka si například můţe zjistit osobní údaje a ţivotní situaci svého klienta. Na rozdíl od toho, u osob právnických se rovněţ analyzuje podíl vlastního a cizího kapitálu ve firmě, zkoumá se podíl krátkodobých, střednědobých i dlouhodobých zdrojů. Závěrem se provádí tzv. přepočet bonity – jedná se o přepočet různých analýz (likvidity, rentability, bonity aj.), na základě jehoţ srovnání s ostatními výsledky se poskytovatel rozhoduje, je-li moţné úvěr bezpečně poskytnout. O poskytnutí úvěru v závěru rozhoduje výbor formou hlasování nebo vydá doporučení k tomu, má-li se úvěr poskytnout. V této fázi se kromě provedených analýz zohledňuje také teritoriální příslušnost klienta a další kritéria.

38

Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je definován zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb.:1 „Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splácení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“ Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činnosti dle §1 odst. 1 zákona o bankách č. 21/1992Sb. Činnost vydávání hypotečních zástavních listů jiţ není zvláštní licencovanou činností a podřazuje se pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle §1 odst. 1 výše jmenovaného zákona. To znamená, ţe hypoteční úvěry můţe poskytovat jakákoli banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich pouţije k financování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry lze rozdělit podle účelu jejich vyuţití na dva typy: Účelové Neúčelové, tzv. americká hypotéka Účelové hypoteční úvěry musí být pouţity pouze na předem definované účely. Lze je tedy souhrnně označit jako zajištění potřeb bydlení. Účelovou (klasickou) hypotéku lze získat pro následující záměry: -

Koupě nemovitosti nebo stavebního pozemku

-

Výstavba nemovitosti

-

Rekonstrukce, modernizace, opravy nemovitosti

-

Splácení úvěru nebo půjčky pouţité na investici do nemovitosti

-

Získání vlastnického podílu na nemovitosti

______________________ 1

Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, ve znění zákona č. 378/2005 Sb., zákona č. 56/2006 Sb., zákona č.

57/2006 Sb., zákona č. 296/2007 Sb. , zákona č. 230/2008 Sb., a zákona č. 230/2009 Sb.

39

Objektem hypotečního úvěru můţe být např. stavební pozemek, nemovitost slouţící k bydlení nebo individuální rekreaci, bytový dům, provozní dům, nemovité příslušenství (garáţ, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku aj.), případně podnikatelské objekty. Neúčelový hypoteční úvěr (americká hypotéka) klienta nijak neomezuje v jeho uţití. Lze jím financovat i věci movité (osobní automobil, studium, zájezd). Úrokové sazby se pohybují zhruba o 2% výše, podmínkou je zastavení nemovitosti. Hypoteční úvěry lze rozlišit také podle maximální výše, kterou můţe klient získat. Tato hodnota je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. V případě neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje okolo 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti. U účelových hypoték na bydlení se lze setkat s úvěry do výše 70, 80, 90, 100 nebo ve výjimečných případech i nad 100 procent. Některé z bank nabízejí také hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty, např. se stavebním spořením nebo ţivotním spořením. Dále lze hypoteční úvěry rozlišit podle způsobu splácení na: Anuitní – po celou dobu trvání hypotéky se splácí měsíční splátky ve stejné výši Progresivní – z počátku jsou splátky niţší, v průběhu let se postupně zvyšují Degresivní – z počátku jsou splátky vyšší, v průběhu let se postupně sniţují Existuje však řada dalších způsobů, podle nichţ můţeme hypoteční úvěry rozlišovat (např. podle toho pro koho jsou určeny, podle způsobu čerpání, podle doby splatnosti, podle doby fixace úrokové sazby aj.). Průběh vyřizování hypotečního úvěru se skládá ze tří etap: 1. Etapa – před podáním ţádosti o úvěr (výběr banky, která úvěr poskytne, s ohledem na výši úroků z poskytnutého úvěru a s délkou její garantované doby, seznámení se základními informacemi o hypotečních úvěrech, obdrţení seznamu všech dokladů potřebných pro schválení úvěru, orientační propočet schopnosti klienta splácet úvěr ze stávajících příjmů). 2. Etapa – po podání ţádosti o úvěr (zpracování ţádosti bankou, schválení, podpis úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu, začátek čerpání úvěru). 40

3. Etapa – po vyčerpání úvěru (oznámení o ukončení čerpání a sdělení definitivní výše anuitní splátky, splácení úroků a umořování jistiny). O hypoteční úvěr můţe ţádat fyzická osoba nebo občan, podnikatel, obce a města. Základní podmínkou pro poskytnutí úvěru je prokázání ţadatele o úvěr, ţe je schopen poskytnutý úvěr se svých příjmů splatit. Za tímto účelem banka nejčastěji poţaduje doloţení výše příjmů, ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru o zanesení zástavního práva + vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky, vinkulaci ţivotního nebo úvěrového pojištění ve prospěch banky apod. V případě, ţe bude úvěr pouţit na investici do nemovitostí, banka dále poţaduje doklady o nemovitosti. Pokud se jedná o koupi nemovitosti, je vyţadována kupní smlouva, popř. smlouva o budoucí kupní smlouvě, výpis z katastru nemovitostí. Jedná-li se o rekonstrukci, výstavbu nebo opravy, je potřeba doloţit stavební povolení, projektovou dokumentaci, rozpočet stavby, případně smlouvy s dodavateli, výpis z katastru nemovitostí. Čerpání hypotečního úvěru je moţné, pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, uvedené v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůleţitějších podmínek je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. Čerpání úvěru se provádí bezhotovostně, pouze v případě neúčelového úvěru zasláním peněz na účet. Čerpání můţe být jednorázové (koupě nemovitosti nebo neúčelový úvěr) nebo postupné (výstavba, rekonstrukce). Termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání jsou uvedeny ve smlouvě. Splatnost hypotečního úvěru se pohybuje od 5 do 45 let. Ţadatel by měl být po celou dobu splácení úvěru v produktivním věku. Pokud délka splácení zasahuje do důchodového věku, je většinou potřeba přibrat dalšího (mladšího) spoludluţníka. Obecně platí, ţe čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je niţší splátka. Za optimální je povaţována doba na splácení hypotečního úvěru v rozmezí od 15 do 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Způsob splácení závisí na způsobu čerpání úvěru. Pokud je úvěr čerpán postupně, splácí nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky, a to aţ do té doby, neţ je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dluţník hypoteční úvěr splácet většinou anuitními

41

splátkami, které jsou po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné a obsahují jistinu a úrok. Splatnost jednotlivých splátek je stanovena smluvně v úvěrové smlouvě.

5.3 Zajištění úvěru a nástroje pro zajištění úvěrových rizik Zajištění úvěru je klíčovým nástrojem věřitelů (bank) pro minimalizaci rizika. V případě, ţe dluţník nesplácí úvěr, umoţňuje věřiteli uspokojit svoji nesplacenou pohledávku za dluţníkem právě pomocí realizace zajišťovacích instrumentů. Jedná se o souhrn nástrojů a způsobů, kterými si banka zabezpečuje splacení poskytnutého úvěru včetně úroků. Zajištění musí splňovat stanovená kritéria nezbytná proto, aby banka přijala určitý druh zajištění úvěrového obchodu. Mezi tato kriteria lze zařadit soudní vymahatelnost, likviditu zástavy, moţnost ocenění zástavy, stabilitu hodnoty zástavy a moţnost kontroly zástavy. K nejdůleţitějším nástrojům vyuţívaným pro zajištění úvěrů ještě před jejich poskytnutím a během trvání úvěrového vztahu patří: Prověření bonity (úvěrové způsobilosti) klienta Limitování výše úvěru Diverzifikace rizika prostřednictvím konsorcionálních úvěrů Kontrola subjektu a objektu během úvěrového vztahu V uţším smyslu představuje zajištění úvěru práva, která banka zajištěním získává a která můţe vyuţít ke splacení poskytnutého úvěru za předpokladu, ţe dluţník neplatí. Zajištění úvěru závisí na poţadované výši a typu úvěru. Jeho význam se zvyšuje zpravidla s rostoucí výší úvěru. Základní členění úvěrového zajištění se odvíjí od jeho formy, a to na osobní a věcné zajištění. Přes všechna tato opatření se banka nevyhne poskytnutí špatných úvěrů. V případě, kdy dochází ke ztrátě pohledávky, vyuţívá banka řadu zajišťovacích nástrojů – jedná se o uţší pojetí úvěrového zajištění. Banka tak získá moţnost v případě, kdy dluţník nemůţe nebo nechce plnit své závazky, uspokojit své pohledávky mobilizací záruk.

42

Ve stručnosti, smyslem zajištění úvěrového obchodu je sníţit úvěrové riziko banky vyuţitím aktiv klienta nebo třetí osoby. Nástroje úvěrového zajištění lze z hlediska jejich formy (povahy) rozdělit na osobní a reálné Osobní zajištění - v tomto případě ručí věřiteli třetí osoba (fyzická nebo právnická). Jedná se o nejčastější formu zajištění, povinnost splácet závazky přechází na ručitele v případě, kdy dluţník neplatí. Věcné zajištění – tento typ zajištění dává poskytovateli úvěru právo na určité majetkové hodnoty, které zpravidla vlastní příjemce úvěru. Další členění nástrojů úvěrového zajištění je z hlediska svázanosti zajištění se zajišťovanou pohledávkou, a to na akcesorické a abstraktní, kdy: Akcesorické zajištění je v případě, ţe zajištění je těsně spojeno se zajišťovanou pohledávkou. Dojde-li k zániku pohledávky, automaticky zaniká i její zajištění. Na rozdíl od toho, abstraktní zajištění představuje samostatně stojící právo, nezávislé od zajišťované pohledávky. S uspokojením pohledávky zajištění nezaniká, subjekt poskytující zajištění má však nárok na jeho vrácení, coţ umoţňuje vyuţití tohoto zajištění k opakovanému poskytování úvěrů. Tabulka č. 1 : Přehled základních druhů (forem) zajištění úvěru Druh zajištění

Osobní

Věcné Zástava movitých věcí a

Akcesorické

Ručení

práv Hypotéka

Abstraktní

Depotní směnka

Cese pohledávek a práv Abstraktní hypotekární dluh

Zdroj: Revenda, Z., Mandel, M., Kodera, J., Musílek, P., Dvořák, P., Brada, J.: Peněžní ekonomie a bankovnictví, 2000, str. 129

43

Nejčastější typy zajištění Ručení Jedná se o jednostranné písemné prohlášení fyzické nebo právnické osoby – ručitele, ţe splatí poskytnutý úvěr v případě, ţe tak neučiní dluţník. Jedná se tedy o vztah mezi věřitelem (bankou) a ručitelem (třetí osobou), nikoli mezi dluţníkem a věřitelem. Depotní směnka Mezi osobní zajištění zařazujeme i zajištění depotní (kauční) směnkou. Nejedná se o nástroj platební, ale pouze zajišťovací. Vystavuje ji příjemce úvěru ve prospěch banky, a to zpravidla formou bianko směnky, tedy bez vyplněné směnečné sumy. Depotní směnka zůstává deponována u banky. V případě, ţe dluţník nesplní vůči bance své závazky, je banka oprávněna doplnit na směnku dosud nesplacenou dluţnou částku včetně úroků a předloţit ji k proplacení. V případě splacení úvěru banka vrací směnku zpět dluţníkovi. Zástavní právo Zástavní právo jako zajištění úvěru vzniká na základě písemné smlouvy mezi bankou a dluţníkem. Zástavní právo slouţí k zajištění pohledávky tak, ţe v případě, kdy dluţník řádně a včas nesplní své závazky vůči věřiteli (bance), má banka právo uspokojit své pohledávky realizací (zpeněţením) zástavy. Smlouva musí obsahovat určení zástavy (např. movité nebo nemovité věci) a zajišťované pohledávky (úvěru). Zástavu movitých věcí představují nejčastěji různé druhy cenných papírů a bankovních depozit a dále drahokamy drahé kovy, popř. suroviny a plodiny obchodovatelné na burzách. Předmětem zástavy nemovitostí jsou zejména pozemky, budovy (včetně zařízení nebo bez zařízení) a byty. Pro vznik zástavního práva je nezbytné splnění následujících podmínek: -

U movitých věcí odevzdání zastavené věci věřiteli a uloţení do sejfu banky

-

U nemovitých věcí musí být zástavní právo vyznačeno v katastru nemovitostí

-

U listinných cenných papírů jejich předání bance a u zaknihovaných cenných papírů registrace zástavního práva v SCP

Postoupení (cese) pohledávek Postoupení pohledávek spočívá v prohlášení příjemce úvěru, v němţ jako dosavadní věřitel postupuje svoje pohledávky vůči třetí osobě jako zajištění přijatého úvěru. Věřitel (banka) poţaduje, aby úhrada postoupených pohledávek probíhala na účet, který u ní má klient 44

otevřen a ona tak mohla sledovat jejich plnění. I kdyţ se postoupení pohledávek pouţívá k zajištění úvěru poskytnutého bankou klientovi, pohledávka banky vůči klientovi v důsledku poskytnutí úvěru a pohledávka (která je předmětem postoupení) vůči dluţníkovi existují nezávisle na sobě. Pohledávky neslouţí přímo ke splácení bankovního úvěru. K této situaci by došlo pouze za předpokladu, ţe by příjemce úvěru řádně úvěr nesplácel. Postoupení pohledávek můţeme rozdělit na tichou cesi a veřejnou cesi, v závislosti na tom, je-li cese oznámena dluţníkovi či nikoli.

5.4 Hypoteční zástavní listy – zástavní hodnota Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu hypotečních zástavních listů je plně pokryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být pouţity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí existuje ještě náhradní krytí, coţ mohou být pouze vysoce likvidní a bonitní prostředky (hotovost, státní dluhopisy, vklady u ČNB). Takto kvalitní krytí činí z hypotečního zástavního listu jeden z nejbezpečnějších cenných papírů, vhodný zejména pro konzervativní investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti a angaţmá na kapitálových trzích a nejsou ochotni podstupovat větší riziko. Základní znaky hypotečních zástavních listů tedy jsou: Jistota – jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů a navíc zajištěny prostřednictvím zástavního práva reálně existující nemovitosti. Výnosnost - úroky z vlastnictví hypotečních zástavních listů jsou obvykle fixní. Jedná se o výnos čistý, neboť na rozdíl od termínovaných vkladů nebo vkladních kníţek úrok nepodléhá dani z příjmů. Likvidita – hypoteční zástavní listy se řadí mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, coţ umoţňuje jejich majiteli, aby je kdykoliv prodal. Hypoteční zástavní listy nemají ţádnou výpovědní lhůtu 45

5.5 Předmět ocenění Přesné vymezení objektů, které mohou být zástavou úvěrů, je specifikováno v metodických příručkách. Jejich výběr je podstatně přísnější neţ obecné posouzení jejich vhodnosti. Základním hlediskem pro výběr objektu je, aby předmětem ocenění byly jen ty objekty, které tvoří těţiště trţní hodnoty, a to z důvodu snahy o dosaţení zjednodušení ocenění a zobrazení skutečné a udrţitelné hodnoty. Z tohoto výběru jsou tak obvykle vyloučeny i jednoúčelové stavby typu inţenýrských staveb, nestavebních pozemků apod. Předmět ocenění, v našem případě tedy nemovitost, jsme si se všemi jejími vlastnostmi obecně charakterizovali jiţ v předchozí části. Z pohledu nemovitosti jako nástroje pro zajištění úvěru lze rozlišit následující moţné varianty, od nichţ se můţe odlišovat i způsob jejího ocenění: -

ţadatel čerpá úvěr, který s nemovitostí nesouvisí, potřebuje jej k jinému účelu (nákup cenných papírů apod.) – jedno ocenění (standardní ocenění, kdy nepředpokládáme, ţe by se platné podmínky a stav nemovitosti měnily)

-

ţadatel čerpá úvěr, který s nemovitostí souvisí nepřímo (nákup výrobních závodů) – dvě ocenění (v tomto případě je kromě standardního ocenění, které vychází z udrţovaného provozu, vzít v úvahu i druhé ocenění pro případ, ţe by došlo k přerušení provozu)

-

ţadatel čerpá úvěr, který s nemovitostí přímo souvisí (rekonstrukce, přestavba) – tři ocenění (je nutné ocenit nemovitost v okamţiku kdy byl poskytnut úvěr, poté ve stavu, kdy je objekt částečně demolován a jeho hodnota je na nejniţší úrovni, a nakonec v jeho finální podobě, kdy získává optimální trţní parametry).

5.6 Analýza vhodnosti zástavy Z pohledu rozdělení nemovitostí podle rizika spojeného se zástavou lze stanovit následující typy: 1. Nemovitosti vhodné jako zástava – jedná se o nemovitosti, splňující minimálně poţadavky jako je evidence v katastru nemovitostí, právní stav nemovitosti

46

v souladu se stavem skutečným, absolutní vlastnictví nemovitosti, zajištění přístupu k nemovitosti z veřejné komunikace, dobrý technický stav nemovitosti a opotřebení odpovídající její ţivotnosti, splnění všech technických, bezpečnostních, poţárních a ekologických norem a předpisů. U volného pozemku k zástavbě pak právní zajištění, ţe součástí zástavy budou i všechny budoucí stavby na tomto pozemku. 2. Nemovitosti podmíněně vhodné jako zástava – nemovitosti, u nichţ se při ocenění vyskytla nějaká překáţka nebo závada, která je však odstranitelná v reálném čase a bez neúměrných investičních nebo jiných nákladů. Nejčastěji se jedná o to ţe, nemovitost není evidována v katastru nemovitostí, nemovitost je ve spoluvlastnictví a chybí souhlas všech vlastníků s jejím pouţitím jako předmětu zástavy, uţívání nemovitosti je zatíţeno věcným břemenem, majetek není v absolutním vlastnictví, právní vztahy k nemovitosti jsou dotčeny změnou, nemovitost je zatíţena zástavním právem, není přístup z veřejné komunikace, nemovitost je uţívána bez kolaudačního rozhodnutí, nemovitost nebo její část je postavena či uţívána v rozporu s projektovou dokumentací. 3. Nemovitosti nevhodné jako zástava úvěru – vyskytují se důvody, které brání pouţití nemovitosti jako předmětu zajištění a jsou natolik závaţné, ţe je nelze odstranit. Nejčastěji se jedná o následující případy: nemovitost postavená na pozemku jiného vlastníka, pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka, stavba s vydaným demoličním výměrem, jednoúčelové stavby, vybrané stavby občanské vybavenosti, hřbitovní stavby, vybrané kulturní památky, pozemky bez komerčního vyuţití, nemovitosti v záplavové nebo geologicky nestabilní oblasti, nemovitosti u nichţ nelze objektivně zjistit trţní hodnotu.

5.7 Zjištění výchozí hodnoty stavby Základní kriteria při stanovení hodnoty nemovitosti jsou: Dlouhodobá schopnost nemovitosti udržet si svoji hodnotu Dlouhodobá prodejnost

47

V případě, ţe zástava splňuje obě tyto podmínky, je zabezpečeno, ţe úvěrový věřitel bude schopen v kterémkoli časovém okamţiku a přiměřené době realizace převést hodnotu nemovitosti na dostatečné mnoţství finančních prostředků tak, aby jimi pokryl svoje pohledávku vůči úvěrovému dluţníkovi. Podmínky pro posouzení vhodnosti nemovitosti coby předmětu zajištění úvěru se dále detailněji rozvádějí na následující body, které je rovněţ potřeba vzít v úvahu: Typ objektu – řada objektů je v závislosti na jejich typu zcela nevhodná, protoţe se s daným typem nemovitosti prakticky neobchoduje. Velikost segmentu trhů s nemovitostmi, resp. obraty na něm – pokud v daném místě, na daném segmentu trhu, není dostatečně velká aktivita, hrozí riziko, ţe zpeněţit takovou zástavu se můţe neúměrně dlouho protahovat a úvěrový věřitel utrpí ztráty. Životnost nemovitosti – hodnota nemovitosti prudce klesne nejen na konci její ţivotnosti, ale jiţ dříve, kdy potenciální kupující ví, ţe ji nebude moct vyuţívat dlouhodobě. Omezení vlastnického práva – omezení vlastnických práv mohou vést k tomu, ţe nemovitost má výrazně niţší cenu neţ stejná nemovitost takto nezatíţená, resp. ţe dokonce není vhodná coby zajištění úvěru.

5.8 Podklady pro oceňování nemovitostí a znalecká činnost Kaţdý odhadce (znalec) je povinen uvádět všechny podklady, které byly při ocenění pouţity. Tyto dokumenty se uvádějí v nálezové části znaleckého posudku (odhadu). U všech dokumentů je uveden jejich název, vydavatel, datum vydání, datum schválení, kdo je schválil a jejich číslo jednací. Nejčastěji se jedná o následující dokumenty: -

specifikace předmětu ocenění

-

výpis z katastru nemovitostí (viz. kapitola 4.2)

-

výpis z pozemkové knihy

48

-

cenová mapa pozemků

-

výkresová dokumentace

-

stavebně právní dokumentace

-

nájemní smlouvy, smlouvy o správě, smlouvy o sluţbách, pojistné smlouvy

-

pasporty nemovitostí, přiznání k dani z nemovitostí

-

výsledky místního šetření, databáze informací, letecké snímky aj.

Místní šetření nemovitosti V rámci místního šetření provádí znalec osobní (nebo za pomoci spolupracovníků) prohlídku dané nemovitosti. Jeho povinností je měření základních rozměrů stavby, jejich porovnání s údaji ve výkresové dokumentaci, dále pak srovnání skutečné výměry pozemků s údaji v katastrální mapě a určení umístění staveb, podle toho zda se nacházejí na oceňovaných pozemcích či nikoliv. V případě zjištění jakýchkoliv rozdílů, jsou pro ocenění směrodatné vţdy skutečné rozměry staveb. Všechny tyto rozdíly musejí být do posudku zaznamenány. Součástí místního šetření je i provedení fotodokumentace staveb, popřípadě jejich výraznějšího poškození či jiných skutečností, které do značné míry ovlivňují cenu nemovitosti. Termín konání místního šetření je odhadce povinen oznámit v dostatečném časovém předstihu všem zúčastněným stranám. V tomto oznámení rovněţ ţádá o umoţnění vstupu do všech prostor oceňovaného objektu.

Ocenění nemovitosti Informace o trţní hodnotě nemovitosti je sdělována písemnou formou, kdy odhadce doloţí formálně vyhotovené ocenění. Podmínkou je, aby toto vyhotovení bylo naprosto jednoznačné a průkazné. Vyhotovené ocenění musí splňovat i další náleţitosti, jako jsou informace o datu jeho vytvoření, o účelu jeho vyhotovení, výčet všech podkladů pro jeho vytvoření, identifikaci a popis oceňované nemovitosti a popis metod, které byly při ocenění pouţity. 49

Znalecká činnost – profese znalce Profese znalce (odhadce) není v současné době přesně formulována, lze ji však odvodit ze zákona o znalcích a tlumočnících (Zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících). Zde jsou vymezeny pouze obecné definice, které se týkají znalců ve všech oborech, jako např. lékařství, meteorologie a grafologie. Při vykonávání odhadní činnosti přichází odhadce do styku s důleţitými a důvěrnými informacemi, které se týkají majetku jak fyzických, tak i právnických osob. Vyhodnocováním dostupných informací dochází k zásadnímu ovlivnění ekonomického prostředí. Z toho důvodu jsou u této profese zvýšeny nároky na důvěryhodnost. Důvěryhodnost odhadce je dána jeho profesionalitou a hlavně nezávislostí. Právě tyto dvě vlastnosti jsou hlavním znakem profese odhadce a jsou zárukou ochrany klienta a etiky.

6. Oceňování nemovitostí na tržních principech Na rozdíl od dob minulých, kdy se oceňování nemovitostí provádělo na základě účelově zaměřených cen a hájilo tak zejména politické zájmy, nyní se stále více začíná prosazovat princip trţního oceňování, který je specifický pro všechny země s fungující ekonomikou. Podstatou trţního oceňování nejsou pevná schémata ani poučky, ale samotný trh. Trţní oceňování vychází z trhu, opírá se o situaci na trhu s nemovitostmi, respektuje nabídku a poptávku, zajímá se o konkurenční schopnosti nemovitostí, sleduje a odhaduje trendy a reaguje na další stimuly trţního prostředí. Na rozdíl od administrativních cen, které popíraly ceny trţní, trţní ocenění nefunguje na bázi pevně stanovených zásad a zvyklostí. Naopak, je souborem individuálních tvůrčích procesů, které vyţadují hledání a zvaţování všech souvisejících faktorů, samostatné myšlení, zodpovědnost, sledování situace na trhu, sběr informací, rozšiřování znalostí a dovedností.

50

Hlavní zásadou oceňování na trţních principech je fakt, ţe kaţdá nemovitost je ve své podstatě jedinečná, ke stanovení její hodnoty tedy nelze rutinně vycházet z daných šablon a pouze mechanicky dosazovat hodnoty do existujících a neměnných vzorců.

6.1 Nemovitosti z tržního pohledu Pro vymezení pojmu nemovitost a určení toho, co za nemovitost lze povaţovat, vycházíme z obecně stanovených základních pojmů, jejichţ přehled a význam je uveden v kapitole 2. Trţní pohled na nemovitosti je však poněkud širší a zohledňuje hodnotu pozemku nejen podle toho, co sám svojí existencí přináší (půda, nerostné, vodní a jiné zdroje), ale i z hlediska jeho zhodnocení, ke kterému dochází zásluhou lidské činnosti. Na nemovitost můţeme v souvislosti s trţním oceňováním pohlíţet jako na kaţdé jiné obchodovatelné zboţí, ale na rozdíl od ostatních movitých věcí s sebou přináší řadu nesporných výhod, které jsou trhem respektovány: jedinečnost a unikátnost z hlediska polohy a kompozice nepřenosnost a nepřemístitelnost z důvodu nemovitého charakteru neomezená ţivotnost pozemků a v porovnání s jiným zboţím i značně vysoká ţivotnost staveb neporovnatelně vyšší hodnota oproti většině jiného zboţí limitovaná plocha pozemků daná rozlohou zemského povrchu, resp. státního útvaru uţitek pro obyvatele a z něj plynoucí názor o uţitečnosti vlastnictví nemovitosti schopnost svojí existencí ovlivňovat okolí nad rámec vlastnických práv Z hlediska trţního pohledu na nemovitost, na rozdíl od ceny administrativní, ceny trţní reagují také na kvalitu vlastnických práv. Velký význam je proto kladen na analýzu majetkoprávních vztahů a spolehlivost evidenčních údajů v katastru nemovitostí.

51

6.2 Úloha ceny tržní a ceny administrativní Při oceňování nemovitostí rozlišujeme dva základní přístupy, které se vzájemně liší jak pravidly tak i metodami. V oblasti oceňování však oba tyto přístupy zaujímají své místo a funkce. Administrativní oceňování nemovitostí Výsledkem administrativního oceňování nemovitostí je tzv. administrativní (vyhlášková) cena. Administrativní cena se zjišťuje podle platného oceňovacího předpisu. Pouţívá se hlavně pro účely a potřeby státní správy, zejména pro daňové účely, oceňování majetku penzijních a investičních fondů, vyvlastňování aj. Administrativní cena jako východisko pro ocenění nemovitosti jako nástroje pro zajištění úvěru Z pohledu vyuţití administrativní ceny pro ocenění nemovitosti jako zajištění úvěru je nutné zmínit, ţe právě vyhláška Ministerstva financí České republiky obsahuje mnoho prvků, díky nimţ je v rámci procesu oceňování zajištění dlouhodobých úvěrů znevýhodněna. Je to dáno jak postupem ocenění, kdy není zohledněn individuální přístup ke kaţdé nemovitosti, tak i pevně stanovenými hodnotami pro výpočet hodnoty nemovitosti, které mohou způsobit značné rozlišnosti mezi vypočtenou hodnotou a skutečnou hodnotou na trhu nemovitostí. Ocenění porovnávacím způsobem se neprovádí srovnáním většího počtu obdobných nemovitostí (resp. jejich cen), ale indexací hodnot stanovených vyhláškou. Přímá vazba na trh nemovitostí je tedy značně oslabena. Forma vyhlášky negativně ovlivňuje její moţnost reagovat na vývoj na trhu nemovitostí a aktualizace vyhlášky probíhají jen stěţí v méně neţ ročních intervalech. Reakce na skutečný vývoj trhu nemovitostí je tak značně zpomalená. Vyhláška odráţí zejména minulý stav trhu nemovitostí, zatímco realizace zástavy probíhá často i ve vzdálené budoucnosti. Na nízké vypovídací schopnosti administrativní ceny se odráţí i fakt, ţe Ministerstvo financí se vyhláškou snaţí postihnout nejen metody výpočtu, ale i konkrétní ceny kaţdé nemovitosti.

52

Jak jiţ bylo řečeno, tento typ ocenění je spojen zejména s příjmy státního rozpočtu a nebo s výdaji státu. Způsob jeho výpočtu určuje stát, jehoţ zájmem je naplnění státního rozpočtu. Na druhé straně jsou však plátci daní, jejichţ zájmem je minimalizace jejich daňové povinnosti. Mezi oběma stranami tak přirozeně vzniká značný prostor k politickému prosazování různých zájmů.

Tržní oceňování nemovitostí Výsledkem tohoto typu ocenění je odhad trţní hodnoty – tzv. trţní (obvyklá, obecná) cena, která vyjadřuje cenu, za kterou je moţné nemovitost v daném místě a čase prodat nebo koupit. Trţní cena nemovitostí je nejvíce ovlivněna střetáváním nabídky a poptávky na trhu nemovitostí. Trţní hodnotu nelze na rozdíl od administrativní ceny stanovit, ale pouze odhadnout. Tržní hodnota jako východisko pro ocenění nemovitosti jako nástroje pro zajištění úvěru Trţní hodnotu lze charakterizovat několika základními vlastnostmi: měla by odráţet skutečné ceny realizované na trhu nemovitostí je platná k datu ocenění, k jinému časovému okamţiku můţe jiţ svoji platnost ztratit je to taková cena, kterou by bylo moţno sjednat v běţném obchodím styku předpokladem definic je racionální chování kupujícího a prodávajícího Trţní hodnota nemovitosti tvořící zajištění se v čase mění v závislosti na vývoji trhu nemovitostí, můţe tak dojít k situaci, ţe při poklesu trţní hodnoty nebude část úvěru pokryta zajištěním. Míra kolísání (volatilita) trhu nemovitostí je příčinou, proč není trţní hodnota schopna plnit oceňovací funkci pro zajištění dlouhodobých úvěrů za předpokladu, chceme-li minimalizovat riziko zajištění. Pro potřeby zajištění dlouhodobých úvěrů neudělá z trţní

53

hodnoty odpovídající hodnotu ani případná paušální sráţka. Vzhledem k pohybům na trhu nemovitostí je tedy pro případ pouţití trţní hodnoty potřeba časté a pravidelné aktualizace ocenění. V případě poklesu trţní hodnoty pod aktuální výši úvěru zvyšuje pouţití trţní hodnoty úvěrové riziko a tím zvýhodňuje dluţníka na úkor věřitele.

6.3 Charakteristika trhu a tržního prostředí Obecně lze říci, ţe trh s nemovitostmi se řídí stejnými pravidly jako trhy s jiným zboţím. Avšak právě díky specifickým vlastnostem nemovitostí lze ve srovnání s běţným trhem nalézt několik odlišností. Na běţném trhu zboţí a sluţeb existuje celá jejich škála a jsou schopny nahradit jedna druhou. Na rozdíl od toho, všechny nemovitosti jsou jiné, originální a fixované svojí polohou. Na běţném trhu se setkáváme s velkým mnoţstvím kupujících a prodávajících, z nichţ obvykle nikdo nezaujímá takový podíl na trhu, aby mohl vytvářet ceny. V případě nemovitostí je počet zúčastněných podstatně menší, avšak jejich schopnost ovlivnit soutěţní podmínky je vysoká. Ceny na běţném trhu jsou převáţně uniformní, stabilní a nízké, a při nákupu tak působí primárně. Vysoké ceny nemovitostí způsobují, ţe je pro tento trh specifické financování formou hypoték, úvěrů, stavebních spoření apod. Z důvodu nízké likvidity nemovitostí je jejich nákup i prodej časově náročnější neţli u spotřebního zboţí, které se rychle spotřebovává a lze jej rychle dodat i přepravit. Na rozdíl od organizovaného kapitálového trhu, kde lze snadno vyuţít kvalifikovaných sluţeb, na trhu s nemovitostmi dochází k sloţitému rozhodování jednotlivce s různými motivacemi. Běţný a zdravý trh má schopnost poměrně rychlé samoregulace, u nemovitostí, které zasahují do veřejné sféry i zájmu ostatních vlastníků, jsou nezbytné zásahy státu, regionů a obcí prostřednictvím legislativy a veřejné správy. Nabídka a poptávka se na běţném trhu zpravidla nevychyluje z rovnováhy, neboť trţní prostředí tento jev vyrovnává. U nemovitostí je však tento proces pomalejší a méně předvídatelný. Můţe dojít i ke zpoţděnému efektu nebo prudkým změnám, přičemţ nedostatek na trhu nelze snadno a rychle nahradit.

54

6.4 Analýza trhu a jeho vliv na tržní hodnotu Znalost trhu s nemovitostmi je základním předpokladem pro oceňování nemovitostí. Trh s nemovitostmi lze rozdělit na objekty trhu, subjekty účastnící se trhu a vzájemné vazby mezi nimi. Objektem trhu nemovitostí jsou nemovitosti, resp. vlastnická práva k nim. Právě vlastnické právo je jedním z nejvýznamnějších druhů majetkových práv. Obsahem vlastnického práva jsou jednotlivá oprávnění vlastníka (viz. kapitola 3.). Subjekty, které se na trhu nemovitostí pohybují, jsou prodávající, kteří jsou vlastníky nemovitostí a chtějí je prodat, a kupující, kteří se vlastníky nemovitostí chtějí stát. Tyto dva subjekty společně uzavírají kupní smlouvu a vytvářejí trh v daném čase a místě. Ke stanovení trţních cen dochází ne základě střetu nabídky a poptávky, který prodávající i kupující vytvářejí. Další významný subjekt na trhu nemovitostí tvoří nájemce a pronajímatel. Pronajímatel nabízí k pronájmů jím nevyuţívané nemovitosti – tvoří tak nabídku, a nájemce představuje poptávku. V případě, ţe je nabídka i poptávka dostatečná, vzniká trţní cena (trţní nájemné). V tomto případě však předmětem koupě není vlastnické právo, ale právo uţívání dané nemovitosti. Dalším

subjektem

trhu

nemovitostí

jsou

realitní

makléři,

kteří

plní

funkci

zprostředkovatelskou, tzn. v daném čase na jednom místě soustřeďují nabídku i poptávku. Důleţitým subjektem je také stát, který ovlivňuje cenu nemovitostí např. svým daňovým systémem. Vliv trhu na tržní hodnotu Existuje řada zákonitostí, principů a znaků, které mohou intenzivně působit na tvorbu trţní hodnoty. Znalosti těchto vlivů lze při trţním oceňování pozitivně vyuţít. Za nejvýznamnější z nich je povaţován vývoj, působící faktory, rovnováha, očekávání,

55

změny, nabídka a poptávka, konkurence, okruh potenciálních účastníků trhu, substituce, náklad alternativní příleţitosti, přebytek, vnější vlivy apod.

6.5 Základní přístupy k tržnímu ocenění V rámci oceňovacího procesu je nutné vyhledání všech stimulů, které na trh nemovitostí působí. Dochází k jejich pojmenování, analýze, hodnocení a zváţení s ohledem na to, o jaký účel ocenění se jedná. Je nezbytné, aby všechny výše uvedené kroky byly zaznamenány v písemné formě. U trţního ocenění tento záznam nesmí chybět, a to z důvodu prokazatelnosti a moţné přezkoumatelnosti. Vlastní proces se v průběhu historického vývoje ustálil na následujících přístupech: Přístup na bázi porovnání – srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly na trhu v nedávné době realizovány. Výsledkem tohoto přístupu je tzv. porovnávací hodnota, která je rovna ceně podobné nemovitosti dosaţené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Přístup na bázi kapitalizace výnosů – zaloţen na ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje uţitné hledisko a jeho výstupem je tzv. výnosová hodnota. Tato hodnota je rovna součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu existence tohoto efektu. Budoucí výnosy je potřeba přepočítat na současnou hodnotu peněţ – tzv. kapitalizace. Přístup na bázi nákladů – zaloţen zejména na technickém pohledu na nemovitost. Jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota, jejíţ výše by měla odpovídat současným cenovým nákladům na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění včetně nákladů na nákup pozemku. Důleţité je uvědomit si fakt, ţe proces trţního oceňování sjednocuje všechny tři výše uvedené přístupy. Bylo by nesprávné je aplikovat pouze samostatně. Báze porovnávací je klíčovou pro hledání trţní hodnoty nemovitosti. Substituce na bázi aktuálních obchodovaných cen je tím nejobjektivnějším a nejspolehlivějším nástrojem.

56

Jako zpřesňující prvek pro eliminaci případných nepřesností a sníţení rizika chyb lze pouţít i dalších přístupů a přístupových modifikací. Tím však proces trţního ocenění nekončí, zvláštní fázi trţního oceňování tvoří odhad hodnoty pozemku. Důvodem tohoto kroku je skutečnost, ţe v některých případech se jedná o pozemky nezastavěné, které tak samy o sobě tvoří podstatu hodnoty nemovitosti nebo je jejich hodnota potřebná jako dílčí vstup do hlavního přístupu.

7. Ceny na trhu nemovitostí Znalost trhu s nemovitostmi je základním a nezbytným předpokladem pro práci odhadce v oboru cen nemovitostí. Sledování vývoje na trhu cen s nemovitostmi v dané lokalitě, jejich analýza a následné vyhodnocení jsou nezastupitelným a nenahraditelným zdrojem informací, které napomáhají ke zvolení nejvhodnější metody k ocenění dané nemovitosti. Bez těchto znalostí a vědomostí si lze kvalifikovanou práci odhadce jen stěţí představit.

7.1 Vývoj cen nemovitostí v České republice Ceny nemovitostí jsou ostře sledovanou veličinou ve všech státech s vyspělou ekonomikou. Pro většinu domácností je nákup vlastního bytu nebo domu tou největší investicí v ţivotě. Podle celosvětového měřítka, objem majetku domácností ve formě nemovitostí přesahuje hodnotu všech forem finančního majetku. Ceny nemovitostí jsou však důleţité nejen pro domácnosti, ale také pro institucionální investory, developerské společnosti, banky, orgány státní správy, centrální banky aj. Trh nemovitostí ve značné míře připomíná trh s akciemi, v mnohém se však i liší. Nákup a prodej cenných papírů je rychlou záleţitostí, naproti tomu, nákup i prodej nemovitosti je z právního, organizačního i finančního hlediska značně náročnou operací. To co na akciovém trhu trvá minuty aţ dny, na trhu nemovitostí zabere týdny aţ měsíce. Na rozdíl od akcií, nemovitosti vykazují mnohem silnější trendy.

57

V praxi to znamená, ţe trh nemovitostí vlivem setrvačnosti vybočit ze své dráhy, stejně jako můţe dojít i k tomu, ţe se trh nemovitostí pod vlivem spekulace vytáhne k hodnotám, které jsou ekonomicky nezdůvodnitelné a naopak, můţe klesnout do hloubky rovněţ pod ekonomicky rozumnou rozváţnou úroveň. Trh nemovitostí v České republice aţ do druhé poloviny roku 2008 prakticky směřoval výhradně vzhůru, a to poměrně ostrým tempem. Vývoj cen po roce 2003 dokonce překračoval i průměrnou inflaci. Zvyšoval se počet osob a rodin, které potřebovaly, a hlavně byly schopny, řešit své bydlení. Rostla nejen nabídka nemovitostí, ale i způsobů jejich financování a ceny vlastnického i nájemního bydlení. Výjimkou bylo pouze krátké období v letech 2004 a 2005, kdy vlivem vstupu České republiky do Evropské unie ceny bytů poklesly cca. o 5% a ceny rodinných domů stagnovaly. Od druhé poloviny roku 2008 nastal kvantitativní pokles realitních transakcí, který pokračuje i nyní a přináší s sebou další pokles cen nemovitostí. Oproti očekávání nedošlo vlivem ekonomické a finanční krize k jevu, který je za jiných ekonomických krizí obvyklý, a to k přelévání portfoliových investic z cenných papírů do nemovitostí. Nemovitosti byly vţdy chápány jako komodity se stabilní a spolehlivou hodnotou, do nichţ lze v době krize investovat. V některých případech mohou ceny nejlepších nemovitostí během krize dokonce i stoupat. Tato situace však během posledního roku nenastala, neboť potenciálním investorům chyběly finanční prostředky potřebné pro zamýšlené operace. Pokles cen zasáhl všechny segmenty. Otázku, kdy a zda vůbec realitní trh jiţ dosáhl svého dna, si však netroufají zodpovědět ani odborníci. Z počátku roku nic nenasvědčovalo tomu, ţe by se trh měl zotavit, za poslední rok ceny nemovitostí klesly v průměru o 9 %. Vlivem ekonomického oţivení a vstřícnosti bank k ţadatelům o hypotéky však dochází k celkovému zlepšení situace, a z toho plyne i zdraţování nemovitostí. Realitní kanceláře jiţ ohlásí oţivení a v březnu zaznamenaly dokonce i mírný vzestup zájmu kupujících o nové byty. Obdobná situace je i na trhu se staršími byty. I přesto však v budoucnu nelze očekávat tak prudké zvyšování cen jako v uplynulých letech 2007 aţ 2008. K prudkému nárůstu cen jsou skeptičtí i spekulanti, kteří byli 58

v minulých letech zvyklí investovat téměr do čehokoli. Dnes je tendence kupovat nemovitosti hluboko pod trţní cenou, nejlépe od majitelů, kteří se dostali do finančních prostředků a hrozí jim exekuce a zabavení majetku. Velký nárust cen nelze předpokládat ani u starších nemovitostí, ačkoli jejich majitelé si myslí něco jiného. Z toho důvodu se někteří prodávající z trhu stáhli a vyčkávají na opštovný výrazný růst. Ta část prodávajících, kteří se z trhu nestáhli, má o ceně své nemovitosti často velmi nereálné představy. Oproti trhu s byty, který je poznamenán současnou krizí po všech stránkách, nejméně byly zasaţeny pozemky. Dobré pozemky si stále drţí svoji cenu, a to zejména z toho důvodu, ţe se jedná o nedostatkové zboţí. Lidé nechtějí pozemky prodávat a věří, ţe se jim v budoucnu značně zhodnotí. Do budoucna lze předpokládat, ţe pozemky budou v dlouhodobém horizontu i nadále dobrou investicí. Je nutno mít stále na paměti, ţe pozemky jsou „vzácným zboţím“, které nelze nijak reprodukkovat a jejichţ nabídka je jednou provţdy dána. Přes všechna očekávání nedošlo k oţivení v sektoru nájmů. Předpokládalo se, ţe zájemci o bydlení, kteří nezískají hypoteční úvěr, budou muset svoji situaci řešit formou nájmu. Vzhledem k omezení nabídky pracovních míst a uplatnění absolventů škol nedošlo k výraznému navýšení poptávky, a proto se ceny nájmů nijak výrazně nezměnily. U nájmů korporátních staveb je situace v oblasi nájmů v reálném stavu dokonce horší neţ uvádějí statistiky. Český bankovní sektor zůstává stabilní a stále trvá úvěrová obezřetnost českých bank spojená s přísnými pravidly pro poskytování úvěrů. Na rozdíl od posledních dvou let, kdy zájem o hypotéky klesal, s oţivením realitního trhu zájem o hypoteční úvěry znovu stoupá. V loňském roce byla poskytnuta přibliţně polovina objemu hypoték z rekordního roku 2007. Přitom však hypoteční banky neubývají. Je příznivá doba pro pokles úrokových sazeb. Centrální banka stále drţí nízké úrokové sazby, a tak jsou zdroje bank levné. Kupující čekají na výraznější pokles cen nemovitostí a prodávající na jejich návrat na předchozí rekordní úrovně, a tak s niţším objemem realitních transakcí klesá i počet zájemců o hypotéky. Kaţdý klient je tak vzácný a banky se pro jeho získání či udrţení udělat maximum při refixaci úrokové sazby. V uplynulách dnech se další banky postavily k úrokovým sazbám čelem a kklientům nabídly výhodnější výchozí sazby. 59

Jakým způsobem se ceny nemovitostí budou vyvíjet nadále, to závisí na nabídce a poptávce. Časy, kdy byli kupující schopni vzít vše, jsou pryč. Prodávající si musí uvědomit, ţe musí nabídnout něco atraktivního, a to buď atraktivní nemovitost nebo atraktivní cenu. Je nezbytné najít rovnováhu mezi tím, co bude tvořit ochotu prodávajících prodat a kupujících koupit. Tato rovnováha však pravděpodobně začne na niţší cenové hladině. Určujícím faktorem bude nejen kvalita nemovitosti, ale i lokalita, ve které se nachází. Je obtíţné hovořit o vývoji cen bytů v obecných kategoriích. Vţdy záleţí na konkrétních podmínkách u konkrétního bytu. U starších, zejména panelových bytů bude mít cenová úroveň spíše klesající tendenci. Je to dáno nejen blíţícím se koncem jejich ţivotnosti, ale i nesplněním poţadavků pro moderní bydlení. Obecně se však u starších nemovitostí očekává stagnace aţ mírný růst. U novostaveb se pokles cen neočekává vůbec, neboť vzhledem k cenám stavebních prací, pozemků a stavebního materiálu zde není prostor.

7.2 Faktory ovlivňující ceny nemovitostí Jen stěţí můţeme spolehlivě odhadnout další vývoj na trhu nemovitostí, avšak existuje několik faktorů, které jej mohou ovlivnit. Ekonomická situace v České republice Stav naší ekonomiky má na vývoj cen nemovitostí zcela zásadní vliv. V následujícím období se budou ceny odvíjet v závislosti na postupu celosvětové ekonomické a finanční recese, která jiţ zasáhla do eurozóny. Díky tomuto propadu, který je hodnocen jako nejhlubší za posledních 20 let, oproti původním prognózám očekáváme výrazně vyšší další pokles ekonomiky. V prvním čtvrtletí tohoto roku došlo meziročně k jejímu poklesu o 3,4%.

60

Ve druhé polovině roku tedy můţeme předpokládat pokračování klesajícího trendu české ekonomiky. Zlepšení tohoto stavu nelze bez výraznějšího oţivení na evropských trzích očekávat. Doposud nás zasáhly pouze vnější vlivy ekonomické krize, v nejbliţší době by se však její dopady měly projevit i v oblasti investic. Předpokládaný pokles investic by měl způsobit nejen sníţení dovozu a domácí poptávky, ale také spotřeby a trţeb. Tento vývoj zasáhne také trh nemovitostí a ovlivní poptávku po různých typech korporátních realit a rezidenčního bydlení. Předpokládaný ekonomický propad by se měl pohybovat okolo 4% a míra nezaměstnanosti na konci roku by měla atakovat hranici 10%. V sektoru veřejných financí, které se budou nacházet pod velkým tlakem, očekáváme na konci období jejich hospodaření schodek na úrovni 5 a více procent. O to více bude nezbytné přehodnotit výdaje státního rozpočtu s ohledem na udrţení pracovních míst a stability, a podporou hospodářského růstu. Poklesne tak poptávka státu po nemovitostech a změny zasáhnou také oblast dotací a fiskální a rozpočtovou ekonomiku. Růst nezaměstnanosti ovlivní zejména lokální trhy a povede ke zvýšení poptávky po pronájmech, neboť potenciální se kupující z důvodu nejisté ekonomické situace a obavy ze ztráty zaměstnání nebudou chtít více zadluţovat. Úbytek počtu pracovních míst bude mít negativní vliv i na počet obyvatel obcí, řada nemovitostí se stane neprodejnými. Politický vývoj v ČR a okolních zemích Zcela zásadním způsobem je trh nemovitostí ovlivněn politickou stabilitou a politickým reţimem nejen v České republice, ale i v zahraničí. O současné situaci v České republice lze hovořit v superlativech. S ohledem na celou předchozí historii lze současný stav označit jako ten nejlepší. Jsou respektována lidská práva, v zahraniční politice se nevyskytují ţádné problémy a funguje soudní systém. Významnou skutečností je i členství České republiky v mezinárodních organizacích jako jsou Evropská unie, NATO a OECD. Pravděpodobnost vzniku válečných konfliktů a vyvlastňování nemovitostí je tedy velmi mizivá. O nepříznivém politickém vývoji nelze hovořit ani v případě okolních zemí, které jsou rovněţ členy Evropské unie. Politické problémy na Balkáně by se dle předpokladů měly 61

postupně vyřešit, jedinou otázkou tak zůstává politický vývoj v zemích bývalého Sovětského svazu, jeţ by mohl být příčinou masivní migrace do České republiky. Tato situace s sebou můţe přinést jak negativní důsledky ve formě vzniku ghett s nepřizpůsobivými občany, doprovázené poklesem cen nemovitostí v dané lokalitě, tak i pozitivní vliv na stabilizaci cen bytů na okraji Prahy.

Úvěrová politika bank Skutečnost, ţe u téměř devadesáti procent případů obchodů z nemovitostmi je pro úhradu kupní ceny pouţita nějaká forma úvěru, staví úvěrovou politiku bank do pozice, ze které má na ceny nemovitostí podstatný vliv. Na rozdíl od hypotečních úvěrů, jejichţ pouţití je závislé jak na politice státu, tak i na komerčních bankách, jednou z nejstabilnějších forem úvěru se nyní stává stavební spoření, a to hlavně z důvodu fixních úroků. Předpokládá se tedy, ţe by jeho role na trhu měla do budoucna posílit.

Ceny stavebních prací Ceny stavebních materiálů, stavebních a montáţních prací zaţívají razantní změny, je tak velmi obtíţné kalkulovat náklady na stavbu. Neúměrné navýšení cen stavebních materiálů je však částečně kompenzováno levnějšími importovanými materiály. Tato skutečnost pozitivně ovlivňuje rovnováhu na trhu. Demografický vývoj Demografický vývoj nejen v České republice, ale i ve všech vyspělých zemích je obecně povaţován za nepříznivý. Dochází k celkovému stárnutí populace a zhoršuje se poměr ekonomicky aktivního a ekonomicky pasivního obyvatelstva. Z krátkodobého hlediska by tato skutečnost neměla mít ţádný vliv, neboť dochází k osamostatňování silných ročníků ze sedmdesátých let a zároveň je úbytek populace kompenzován vyššími poţadavky na bydlení.

62

7.3 Ceny nemovitostí ve vybraných lokalitách České republiky Jak bylo jiţ zmíněno, vlivem ekonomické a finanční recese a další faktorů ovlivňujících ceny na trhu nemovitostí, dochází k prudkému poklesu cen panelových sídlišť a naopak roste poptávka po bytech v centrech měst a po rodinných domcích v lokalitách s dobrou dopravní obsluţností a rozvinutým pracovním trhem. Situace se však v jednotlivých lokalitách můţe lišit. K doloţení tohoto faktu uvádím ve stručnosti několik vybraných lokalit s konkrétními informacemi a prognózami o stavu a vývoji cen na lokálních trzích s nemovitostmi. Hlavní město Praha a okolí Očekává se propad cen panelových bytů, a to aţ o čtvrtinu. Tento propad se dotkne zejména druţstevních bytů, jejichţ nákup nelze financovat pomocí hypotečního úvěru. Byty v centru Prahy potvrzují celorepublikový průměrný nárůst o 2%. Zbytek zástavby čeká stagnace. U kvalitních novostaveb, postavených podle moderních trendů, zajímavě i architektonicky řešených, v dobré lokalitě a s dobrou dostupností do centra se očekává stagnace cen. Brno a okolí Ceny pozemků a rodinných domů by měly stagnovat. Poptávku si udrţují jen startovací byty 2 + kk a byty 2 + 1 v kvalitních novostavbách, které zůstaly cenově dostupné. Nárůst cen by měl dosahovat maximálně hranice 2%. Ostrava a okolí V Ostravě končí zlaté časy prodejců nemovitostí. Ceny stagnují. V průběhu příštího roku očekáváme nárůst poptávky po zajímavých rodinných domech a pozemcích. Atraktivní nadále zůstává centrum města a klidné okrajové oblasti se zajímavými rodinnými domy a pozemky. Ostrava předpokládá silnou poptávku po nájemním bydlení, z toho důvodu je zajímavá i lokalita širšího centra.

63

Olomouc a okolí Situace na Olomoucku navazuje ve většině případů na loňský stagnační trend. Nejen Olomouc, ale i celý Olomoucký kraj čeká nulové navýšení v případě rodinných domů a pozemků. Zhruba o 5% by se mohly zvýšit ceny startovních bytů v novostavbách. U starších bytů se očekává stagnace nebo pokles aţ do výše 5%. Zlín a okolí Nulový nárůst cen nemovitostí stejně jako v loňském roce. Dominantní je poptávka po startovních bytech 2 + kk a 2 + 1 v kvalitních novostavbách. U tohoto typu nemovitostí by mohl nárůst cen dosáhnout aţ 5%. Propad poptávky zaznamenají panelová sídliště, zvláště s velkými byty.

Tabulka č. 2 : BYTY PRODEJ – průměrná cena bytu 60 m2 (Kč) Změna leden

únor

březen

duben

květen

červen

ceny červenkvěten

3 803 732

3 518 990

3 425 638

3 409 075

3 296 798

3 284 305

-0,4%

1 505 361

1 528 927

1 562 079

1 508 733

1 495 689

1 478 777

-1,1%

Karlovy Vary

1 729 981

1 605 163

1 577 644

1 581 107

1 612 214

1 636 554

1,5%

Plzeň – město

1 776 685

1 649 819

1 631 552

1 623 659

1 620 513

1 619 356

-0,1%

Liberec

1 699 722

1 662 761

1 668 592

1 655 108

1 653 342

1 677 216

1,4%

Ústí nad Labem

958 580

983 156

991 415

972 967

962 125

948 760

-1,4%

Hradec Králové

1 876 604

1 791 627

1 800 240

1 761 468

1 802 138

1 774 645

-1,5%

Pardubice

1 559 719

1 670 097

1 663 455

1 666 232

1 661 536

1 634 639

-1,6%

Brno-město

2 400 681

2 308 822

2 318 842

2 338 924

2 343 001

2 307 599

-1,5%

Zlín

1 668 385

1 491 158

1 520 038

1 492 959

1 451 284

1 419 558

-2,2%

Jihlava

1 403 480

1 352 971

1 342 889

1 388 068

1 382 790

1 361 433

-1,5%

Olomouc

1 821 576

1 760 939

1 716 862

1 581 833

1 492 876

1 539 324

3,1%

Ostrava - město

1 119 581

1 157 306

1 161 306

1 157 193

1 148 657

1 132 733

-1,4%

Praha České Budějovice

Zdroj: DALTEN media s.r.o. – http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti.php

64

8. Oceňování nemovitosti za účelem úvěrové žádosti 8.1 Odhad nominální hodnoty zajišťovacího prostředku pro úvěrové řízení Nemovitost:

novostavba provozního objektu na p.č. 837 ve stavu po dokončení s příslušenstvím a pozemky p.č. 837 a 290/211 v katastrálním území Náměšť na Hané, obec Náměšť na Hané, okres Olomouc, kraj Olomoucký.

Adresa nemovitosti:

Náměšť na Hané

Katastrální údaje:

okres Olomouc, obec Náměšť na Hané, k.ú. Náměšť na Hané, kód ČSÚ 701548; list vlastnictví č. 1399 Stavba na p.č. 837 s příslušenstvím a pozemkem p.č. 290/211

Vlastník:

eluvio s.r.o., Náměšť na Hané, Sokolská 282, 783 44

Účel ocenění:

pro účely úvěrového řízení

Účel úvěru:

dokončení stavby sídla společnosti, pořízení výrobní technologie

Objednatel ocenění:

eluvio s.r.o.

Adresa objednatele:

Náměšť na Hané, Sokolská 282, PSČ783 44

Zhotovitel ocenění:

René Kolomazník

Adresa zhotovitele:

Těšetice 178, PSČ 783 46

Datum místního šetření:

9.6.2010

Datum zpracování:

9.6.2010

Počet stran:

11

Počet příloh

4

Počet vyhotovení:

1

Vyhotovení číslo:

1

Odhad obsahuje 11 stran textu včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních. Stav posuzované nemovitosti: - rozestavěno - novostavba

65

Počet podlaţí: 2

z toho podzemní: 0

z toho nadzemní: 2

počet bytů: 0

Konstrukce:

zděné

Vyuţití:

pronájem, podnikání

Poloha:

kraj obce, průmyslová zóna

Přípojky:

voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon, zpevněný příjezd

Poţadavky objednatele:

nejsou

Rizika nemovitosti věcná břemena - nejsou zřízena Na pozemku 290/211 vázne věcné předkupní právo zřízené v kupní smlouvě z 5.10.2006 pro obec Náměšť na Hané (je vázáno na dokončení stavby). zástavní právo - nevázne ekologické zatíţení – v místě ani okolí není předpoklad zvýšeného ekologického zatíţení či znečištění územní plán – v souladu ostatní rizika nebyla zjištěna Prodejnost nemovitosti:

průměrná – od 6 – 12 měs.

8.2 Souhrn ocenění posuzované nemovitosti Současný stav

Budoucí stav

Porovnávací hodnota

4.000.000,- Kč

Výnosová hodnota

1.600.000,- Kč

Věcná hodnota / nákladová

6.900.000,- Kč

Obecná hodnota / Hodnota zajištění - z toho hodnota pozemku

1.500.000,- Kč

4.000.000,- Kč

720.000,- Kč

720.000,- Kč

66

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Jedná se o ocenění pozemku a rozestavěné stavby, se stanovením budoucí obvyklé ceny novostavby objektu, který bude slouţit jako sídlo společnosti eluvio s.r.o. Objekt je situován v nově budované lokalitě výstavby rodinných domů v okrajové části obce. Stavba je zděná, nepodsklepená, má dvě nadzemní podlaţí, zastřešena je sedlovou střechou s mírným sklonem. Předpokládá se, ţe objekt bude po dokončení ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, standard vybavení bude splňovat podmínky pro daný a srovnatelný účel vyuţití. Dopravní dostupnost je velmi dobrá, příjezd a přístup k objektu je z veřejné komunikace. Z obce je velmi dobrá dostupnost do města Olomouc a na rychlostní komunikaci Ostrava–OlomoucBrno. Z pohledu obchodovatelnosti se jedná o segment trhu, ve kterém je poptávka po srovnatelných nemovitostech s daným či obdobným účelem vyuţití. Je moţno konstatovat, ţe poptávka je vyrovnaná s nabídkou, nemovitosti tohoto typu jsou prodejné ve výhodně poloţených lokalitách, s dobrou dopravní dostupností, ve větších správních centrech mimo obytnou zástavbu. Vyuţití stavby je v souladu s PD jako sídlo firmy s provozními a skladovými prostory, s minimálními stavebními úpravami by byla moţná změna v uţívání jako rodinný dům, objekt má obdobné stavebně technické řešení. Pozitivním faktorem je po dokončení velmi dobrý stavebně technický stav – novostavba, výhodná poloha s velmi dobrou dopravní dostupností a dobrou dostupností do města Olomouce. Vzhledem ke stavu poptávky a nabídky v tomto segmentu trhu s přihlédnutím ke všem faktorům, které mají vliv na výši obvyklé trţní ceny na prodejnost je moţno konstatovat, ţe oceňovaná nemovitost je za obvyklou cenu obchodovatelná. Odhadnutá budoucí obvyklá cena je platná za předpokladu dokončení stavby v rozsahu a standardu vybavení dle projektové dokumentace. Po zápisu stavby do evidence KN a po kolaudačním souhlasu.

67

Pozn.: Věcné předkupní právo váznoucí na pozemku p.č. 290/211 zanikne dnem právní moci kolaudačního rozhodnutí vydaného ke stavbě na výše uvedeném pozemku.

8.3 Nález Přehled oceňovaných staveb a pozemků: Novostavba provozní budovy na p.č. 290/211 ve stavu po dokončení s příslušenstvím a pozemkem p.č. 290/211 v katastrálním území Náměšť na Hané, obec Náměšť na Hané, okres Olomouc, kraj Olomoucký. Přehled všech vlastníků: eluvio s.r.o., Sokolská 282, 783 44 Náměšť na Hané, Přehled podkladů: Výpis z KN LV č. 1399 vypracovaný KÚ v Olomouci, ze dne 7.2.2008 Geometrický plán č. 875-29/2008 Stavební povolení, č.j. 1624/2007/Pa Kupní smlouva a smlouva o zřízení předkupního práva věcného, N 207/2006 Projektová dokumentace vypracovaná Dušanem Sypěnou Místní šetření spojené s prohlídkou, zaměřením a zjištěním na místě samém za účasti objednavatele a znalce. Charakteristika obce: Obec Náměšť na Hané má 1887 obyvatel a je situovaná cca. 15 km západně od města Olomouce. V obci je základní síť obchodů a sluţeb, škola, školka a veřejnosti dostupný zámek. V místě je moţnost napojení na kompletní inţenýrské sítě.

68

Poloha nemovitosti: Objekt je situován v okrajové části obce v blízkosti zástavby rodinnými domy. Rizika nemovitosti: Věcná břemena – nejsou zřízena Na pozemku p.č. 290/211 vázne věcné předkupní právo zřízené v kupní smlouvě z 5.10.2006 pro obec Náměšť na Hané (je vázáno na dokončení stavby) Zástavní právo – nevázne Ekologické zatíţení – v místě ani okolí není předpoklad zvýšeného ekologického zatíţení či znečištění Územní plán – v souladu Ostatní rizika – neváznou

8.4 Popis stavby Základní popis: Jedná se o ocenění budoucí obvyklé ceny novostavby provozní budovy firmy eluvio s.r.o. ve stavu po dokončení výstavby situované v okrajové části obce při výjezdu na obec Drahanovice. Stavba je zděná, nepodsklepená, má dvě nadzemní podlaţí, zastřešena je sedlovou střechou s mírným sklonem. Objekt bude napojen na veškeré inţenýrské sítě. Dispoziční řešení: 1.NP – vstupní hala, schodišťový prostor, úklidová místnost, garáţ, sklad, sklad, podschodišťový prostor, zádveří terasa. 2.NP – schodiště chodba, 3 kanceláře, sklad, denní místnost, úklidová místnost, sprchový kout, umývárna, WC a terasa.

69

Konstrukce a vybavení stavby: Objekt je zděný z bloků porotherm na základech s izolací, stropy keramické panely, střecha sedlová vazníková, krytina s profilovaného plechu, klempířské konstrukce jsou kompletní, ţlaby hliníkové, vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní omítka zateplená, keramický obklad je proveden v místnostech hygienického zázemí, schody jsou betonové s keramickou dlaţbou, dveře jsou dřevěné hladké, okna plastová s dvojsklem, podlahy palubové a keramická dlaţba, vytápění je ústřední z plynovým kotlem, elektroinstalace světelná a motorová, bleskosvod instalován, proveden rozvod studené a teplé vody, ohřev vody je kotlem ÚT, vybavení hygienického zázemí je standardní (WC, sprcha, umyvadla). Druh stavby – účel využití: Provozní budova – sídlo firmy, sklady, kanceláře Dokumentace: Dodána dokumentace pro stavební povolení Způsob užívání: Dosud není uţíváno – objekt je rozestavěn Popis technického stavu budovy: Po dokončení velmi dobrý – novostavba Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích: Objekt rozestavěn v roce 2009, předpoklad dokončení rok 2010, k datu ocenění je provedena hrubá stavba. Základní popis pozemku: St.837 – zastavěná plocha a nádvoří – 173m2 290/211 – orná půda - 586m2

70

Trvalé porosty: Nejsou Věcná břemena: Vázne věcné břemeno předkupního práva z 5.10.2006 pro obec Náměšť na Hané – je vázáno na dokončení stavby – nemá vliv na výši obvyklé trţní ceny.

8.5 Zjištění obvyklé ceny Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy, vybavení atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé (dlouhodobé) vlastnosti oceňovaných nemovitostí a jiţ existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby: -

mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, poruchy v zásobování přechodního rázu, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit.

-

osobními poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.

-

zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází

8.6 Výpočet věcné hodnoty Zjištění věcné hodnoty, stavební pozemek dle cenové mapy, metodou srovnávací

71

- tj. stanovení nákladů na pořízení stavby v cenách současných – výchozí cena, se započtením přiměřeného opotřebení Výchozí cenu je možno zjistit - poloţkovým rozpočtem stavebního díla nebo nákladovou kalkulací - pomocí technicko-hospodářských ukazatelů vydaných Ústavem racionalizace ve stavebnictví Praha resp. jeho nástupnickou organizací. V tomto případě se provede úprava při podstatné odlišnosti ve výšce podlaţí v zastavěné ploše, vybavení s připočítáním přiměřených vedlejších rozpočtových nákladů stavby. - pomocí agregovaných poloţek, příp. TTU vydávaných firmou RTS Engineering s.r.o. Brno - jinými metodami, které odhadce povaţuje za přiměřené příp. z databáze odhadce

8.7 Obsah ocenění 1. Provozní objekt 2. Stavební pozemky

1. ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Výměry Zastavěné plochy a výšky jednotlivých podlaží Podlaţí

Zastavěná plocha

Výška

1.NP

11,50x13,00+5,75x5,5-8,25x1,00 =

172,88m2

3,05m

2.NP

10,50x13,00 =

136,50m2

2,80m

Zastavěná plocha podlaţí celkem

309,38m2

Počet podlaţí:

2

Průměrná zastavěná plocha podlaţí:

309,38m2 / 2 = 154,69m2

72

Výpočet průměrné výšky podlaží (váženým průměrem) Podlaţí

zast. plocha

ZP celkem

Výška

1.NP

172,88

/

309,38

x

3,05

=

1,704325m

2.NP

136,50

/

309,38

x

2,80

=

1,235374m

Průměrná výška podlaţí

2,94m

Obestavěný prostor 0,00m3

Spodní stavba Vrchní stavba 172,88x3,05 =

527,28m3

136,50x2,80 =

382,20m3

Vrchní stavba celkem

909,48m3

Zastřešení 112,95m3

136,50x1,655 / 2 =

1.022,43m3

Obestavěný prostor celkem Další údaje pro zjištění ceny Druh stavby: budova Účel uţití:

kanceláře, laboratoř, sklad

Konstrukce:

zděná

Koeficient podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí (p) K2 = 0,92 + 6,60 / p = 0,92 + 6,60 / 154,69m2 = 0,963 Koeficient podle průměrné výšky podlaţí (v) K3 = 2,10 / v + 0,30 = 2,10 / 2,94m + 0,30 = 1,014

73

Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení

Provedení

Stand.

%

koef.

Podíl

01 Základy, zemní práce

S

0,08200

100

1,00

0,08200

02 Svislé konstrukce

S

0,17400

100

1,00

0,17400

03 Stropy

S

0,09300

100

1,00

0,09300

04 Zastřešení

S

0,07300

100

1,00

0,07300

05 Krytiny střech

S

0,02100

100

1,00

0,02100

06 Klempířské konstrukce

N

0,00600

100

1,54

0,00924

07 Úpravy vnitř. povrchů

S

0,06900

100

1,00

0,06900

08 Úpravy vněj. povrchů

N

0,03300

100

1,54

0,05082

09 Vnitřní obklady keramické

S

0,01800

100

1,00

0,01800

10 Schody

S

0,02900

100

1,00

0,02900

11 Dveře

S

0,03100

100

1,00

0,03100

12 Vrata

S

0,00000

100

1,00

0,00000

13 Okna

S

0,05200

100

1,00

0,05200

14 Povrch podlah

S

0,03200

100

1,00

0,03200

15 Vytápění

S

0,04200

100

1,00

0,04200

16 Elektroinstalace

S

0,05700

100

1,00

0,05700

17 Bleskosvod

S

0,00300

100

1,00

0,00300

18 Vnitřní vodovod

S

0,03200

100

1,00

0,03200

19 Vnitřní kanalizace

S

0,03100

100

1,00

0,03100

20 Vnitřní plynovod

S

0,00200

100

1,00

0,00200

21 Ohřev teplé vody

S

0,01700

100

1,00

0,01700

22 Vybavení kuchyní

S

0,00000

100

1,00

0,00000

23 Vnitřní hygien. zař.

S

0,03000

100

1,00

0,03000

24 Výtahy

S

0,01400

100

1,00

0,01400

25 Ostatní

S

0,05900

100

1,00

0,05900

26 Instal. prefabr. jádra

S

0,00000

100

1,00

0,00000

Koeficient vybavení stavby Kv

1,021

Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby:

2009 – 2009 = 0r.

74

Předpokládaná ţivotnost:

100 r.

Celkové opotřebení:

100% / 100r. x 0 r. = 0,00%

Ocenění 2.807,00 Kč / m3

Základní cena Koeficienty: konstrukce

K1

x 0,939

průměr. ZP

K2

x 0,963

průměr.výška K3

x 1,014

vybavení

K4

x 1,027

změna ceny

Ki

x 2,027 5.326,62 Kč / m3

Základní cena upravená

x 1.022,43 m3

Obestavěný prostor Cena stavby bez odpočtu opotřebení

5.446.096,09 Kč

Sníţení o opotřebení 0,00%

0,00 Kč

Věcná hodnota – provozní objekt

5.446.096,09 Kč

2. STAVEBNÍ POZEMKY Jednotková cena je stanovena porovnáním s převodem srovnatelných pozemků ve srovnatelné lokalitě. Cena pozemků v přehledu cen pozemků v jednotlivých k.ú. pro okres Olomouc, který zpracovala okresní pobočka České společnosti certifikovaných odhadců majetku v Olomouci je v k.ú. Náměšť na Hané ve výši 850 – 1150,- Kč/m2. Tyto hodnoty vychází ze zobchodovaných cen v posledním období. Pozemky v oceňované lokalitě prodával vlastník pozemků – obec Náměšť na Hané za jednotkovou cenu 450,-Kč/m2.

75

Ocenění Kč / m2

Zjištěná cena

290/211 orná

2

586 m

950,00

556.700,00 Kč

St. 837 zastavěná plocha

173 m2

950,00

164.350,00 Kč

Parcela

Výměra

Zjištěná cena – Stavební pozemky

721.050,00 Kč

Rekapitulace 1. Provozní objekt

5.446.096,09 Kč

2. Stavební pozemky

721.050,00 Kč

Zjištěná cena celkem

6.167.146,09 Kč

8.8 Výpočet výnosové hodnoty Výchozím předpokladem je pronajímání nemovitosti jako celku za účelem dosaţení trvalého výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů plynoucích z nájemného a výdajů vynaloţených z titulu vlastnictví )daň z nemovitosti, pojištění) provozování a pronajímání. Výnosová hodnota vyjadřuje „věcnou rentu“ nemovitosti (výnosová hodnota zde vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti tj. stavby a pozemku). V poloţce nákladů (výdajů) započítány odpisy stavby ve významu ukládání kapitálu na opravy a rekonstrukce prodluţující ţivotnost staveb, případně na stavbu nového objektu po skončení jeho ţivotnosti. Při zjišťování příjmu z pronájmu vycházím z obvyklého nájemného za pronájem srovnatelných prostor ve srovnatelné lokalitě. Pozn.: Při výpočtu výnosové hodnoty jsem vycházel v souladu s postupem při ocenění touto metodou z obvyklého nájemného za srovnatelné prostory ve srovnatelné lokalitě. Vycházím z hodnot za pronájem výrobních prostor – lehká výroba, skladování ve městě Olomouc a okolí s přihlédnutím ke stavebně technickému a standardu vybavení.

76

1. Příjmy z pronájmu Obvyklé nájemné Celý objekt bude vyuţívat vlastník, pro stanovení příjmů je pouţito obvyklé nájemné v oceňované či srovnatelné lokalitě. Výměra MJ kanceláře sklady, hyg. zázemí venkovní plochy

Nájemné

Celkem

Kč/MJ/rok

Kč/rok

2

81m

1200,00

97.200,00

184m2

700,00

128.800,00

2

50,00

7.500,00

150m

Celkem

233.500,00

Odpočet za nepronajatost 5%

11.675,00

Příjmy celkem

221.825,00

2. Výdaje Daň z nemovitostí

4.320,-Kč

Pojištění stavby

7.900,-Kč

Opravy a údrţba 0,2% z 5.446.096,- Kč

10.890,-Kč

35

Amortizace x=5.446.096*0,030 / 1,030 – 1

90.070,-Kč

Celkem

113.180,-Kč

Rozdíl

108.645,-Kč

HK = 108.645,-Kč x 100 / 8

1.358.062,-Kč

Výnosová hodnota celkem

1.358.062,-Kč

Zaokrouhleno

1.400.000,-Kč

8.9 Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem Tato metoda vychází s porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, velikostí. Vzhledem ke skutečnosti, ţe v posledním období nejsou známy případy realizace prodeje nemovitosti s tímto účelem vyuţití v místě či blízkém regionu, pouţil jsem pro porovnání nemovitosti inzerované k prodeji se srovnatelným účelem vyuţití se zohledněním

77

koeficientem úpravy na pramen zjištění ceny. Jedná se o segment trhu, kde četnost realizovaných převodů není četná, odhadnutou výši obvyklé ceny jsem konzultoval s realitními kancelářemi působícími v místě a okolním regionu. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Kupní cena

Nemovitost

K1

(v Kč)

Výrobní a administrativní

K2

K3

K4

K5

KC

Cena po redukci (v Kč)

13.000.000,-

1,20 1,80 1,00 0,70 0,60 2,52 5.160.000,-

12.000.000,-

1,20 1,80 1,00 0,80 0,80 2,16 5.560.000,-

2.820.000,-

1,20 1,10 1,00 0,60 0,80 0,99 2.850.000,-

prostory Velký Týnec (inzerce) Sídlo firmy Štěpánov (inzerce) Skladová hala Slušovice (inzerce) Celkem průměr

4.520.000,-Kč

Minimum

2.850:000,-Kč

Maximum

5.560.000,-Kč

Odhad

4.100.000,-Kč 2

2

15.094,-Kč/ m2

Jednotková cena za 1m podl. plochy (265 m )

K1

Koeficient úpravy na plochu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na moţnost vyuţití

K4

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší)

K5

Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena K5=1,00 u inzerce přiměřeně niţší

KC

Koeficient celkový

KC = (K1 x K2 x K3 x K4) / K5

8.10 Zhodnocení obvyklé tržní ceny Z pohledu obchodovatelnosti je moţno konstatovat, ţe se jedná o segment trhu, kde je na trhu nemovitostí poptávka po srovnatelných objektech, tj. obchodních a skladovacích prostorách – se sociálním zařízením a přilehlým pozemkem s moţností vyuţití jako odstavné a parkovací plochy.

78

Stavebně technickým řešením objekt plně vyhovuje pro daný či obdobný účel vyuţití. Vzhledem ke stavu poptávky a nabídky v tomto segmentu trhu s přihlédnutím ke všem faktorům, které mají vliv na výši obvyklé, trţní ceny a na prodejnost je moţno konstatovat, ţe oceňovaná nemovitost je za odhadnutou obvyklou cenu obchodovatelná. Silné stránky nemovitosti -

vhodné místo pro daný a obdobný účel vyuţití

-

velmi dobrá dopravní dostupnost a dostupnost do správního centra Olomouce

-

moţnost víceúčelového vyuţití (obchod, výroba, sklady)

-

velmi dobrý stavebně technický stav a standard vybavení

-

kompletní technická infrastruktura v místě

Slabé stránky nemovitosti -

objekt situován v blízkosti zástavby rodinných domů

Seznam příloh 1. Výpis z katastru nemovitostí LV č.1399 2. Geometrický plán č. 875-29/2008 3. Pohledy 4. Mapa okolí 5. Fotodokumentace 6. Stavební povolení

79

Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1399

80

81

Příloha č. 2 Geometrický plán č. 875-29/2008

82

Příloha č. 3 Pohled jiho-východní

83

Pohled jiho-západní

84

Příloha č. 4 Fotodokumentace

85

Příloha č. 5 Mapa okolí

86

Příloha č. 6 Stavební povolení

87

88

89

90

91

92

9. Závěr Poslední část svojí práce bych rád věnoval celkovému zhodnocení dané problematiky s ohledem na aktuální situaci na trhu nemovitostí, ale hlavně s důrazem na výsledky dosaţené v praktické části při ocenění konkrétní nemovitosti za účelem poskytnutí úvěru. Domnívám se, ţe se mi podařilo naplnit cíle vymezené v úvodu práce a za klíčové povaţuji závěry, ke kterým jsem v průběhu jejího zpracování došel. V prvé řadě bych chtěl zdůraznit, ţe ocenění nemovitosti jako předmětu zajištění úvěru je na rozdíl od oceňování nemovitostí za jiným účelem zcela specifické. Tato skutečnost je dána nejen ekonomickou podstatou dané problematiky, ale také jejím legislativním vymezením, ať uţ na národní či mezinárodní úrovni. Poţadavky na tento typ ocenění jsou vymezeny a ovlivněny následujícími zásadami: - předmětem obchodního vztahu mezi věřitelem a dluţníkem je úvěr. Nemovitost, přesněji řečeno vlastnické právo k nemovitosti, slouţí pouze jako forma jeho zajištění a sníţení rizika spojeného s poskytováním úvěrů - hypoteční úvěry a riziko s nimi spojené jsou ve většině případů dlouhodobého charakteru. Proto je nutné, aby si nemovitost svoji hodnotu stanovenou na počátku úvěrového vztahu uchovala také dlouhodobě. - prodejní cena nemovitosti se při realizaci zástavního práva zpravidla pohybuje pod úrovní trţní hodnoty, tedy pod úrovní ceny, které by bylo dosaţeno při dobrovolném jednání prodávajícího a kupujícího. Pro naplnění výše uvedených zásad lze pro ocenění nemovitosti pouţít řadu informací o hodnotě nemovitostí, metodických přístupů a definic. Je však potřeba vţdy zohlednit jejich vliv na obsah pojmu hodnoty nemovitosti, kterému by právě vhodně zvolená metodika měla odpovídat. Z toho důvodu jsem pro ocenění nemovitosti za účelem zajištění úvěru pouţil metodu ocenění na trţních principech, resp. na ceně obvyklé, která je nejběţněji pouţívanou metodou nejen u nás, ale i v zahraničí. V závěru tak lze konstatovat, ţe na základě zpracování znaleckého posudku formou ceny obvyklé, jsem došel k závěru, ţe nemovitost se nachází v trţním prostředí, kde existuje poptávka po srovnatelném typu objektů, tzn. objektů, které mohou slouţit

93

k obchodním nebo skladovacím účelům, a díky přilehlým pozemkům nejsou limitovány ani z hlediska parkovacích míst. Zvolený objekt tak zcela vyhovuje účelu jeho i obdobného vyuţití, coţ jej v daném trţním segmentu, i při zohlednění všech faktorům, které mají na trţní cenu nemovitostí vliv, činí obchodovatelným za odhadnutou cenu obvyklou. Splňuje tak všechny základní poţadavky a předpoklady k tomu, aby mohl být úspěšně pouţit pro zajištění poţadovaného úvěru.

94

11. Seznam použité literatury Seznam odborné literatury:

1. BRADÁČ, Albert a kol. Teorie oceňování nemovitostí. 8. přepracované vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2009. ISBN 978-80-7240-630-0. 2. BRADÁČ, Albert a kol. Soudní inženýrství. 1. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 1997. ISBN 80-7240-057-X. 3. JOKL, Miloslav V.; JOKL, Miloslav P.; JOKL, Daniel J. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Verlag Dashöfer, nakladatelství, s.r.o., 2001. ISBN 80-86229-22-X. 4. JOKL, Miloslav V.; JOKL, Miloslav P.; JOKL, Daniel J. Teorie oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 1999. ISBN 807079-622-7. 5. KOCOUREK, Jiří. Katastr nemovitostí, ceny a oceňování nemovitostí. 3. doplněné vyd. Praha: EUROUNION s.r.o., 1999. ISBN 80-85858-78-9. 6. KUBA, Bohumil; OLIVOVÁ, Květa. Katastr nemovitostí po novele. 7. aktualizované vyd. Praha: Linde Praha, a.s., 2002. ISBN 80-7201-332-7. 7. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 8. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. 9. ŠTEFAN, Rudolf. Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2003. ISBN 80-245-0547-9. 10. ŠTEFAN, Rudolf. Teorie oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2002. ISBN 80-245-0205-4. 11. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, spol. s r.o., 1996. ISBN 80-902109-0-2. 12. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2.

95

Seznam právních předpisů: 1. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 2. Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů 3. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů 4. Zákon č. 344/1993 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů

Internetové zdroje: 1. Oficiální internetový portál Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního – http://www.cuzk.cz 2. Oficiální internetový portál Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního – http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

96