Tweekolommenstuk Visie Merwedekanaalzone
24 februari 2015 Projectmanagementbureau Stadsplateau 1 Postbus 16200 3500 CE Utrecht Jan den Boer tel (030) 286 3620
Inhoudsopgave 1
VERWIJZING BRIEFNUMMERS ........................................................................................4
2
OVERZICHT SCHRIFTELIJKE REACTIES ........................................................................5 2.1 2.2 2.3
S TEDENBOUW ...............................................................................................................5 V ERKEER ......................................................................................................................9 M ILIEU ....................................................................................................................... 13
1 Verwijzing briefnummers Briefnr 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Naam en adres (geanonimiseerd) Reclamant 1, Slotlaan, Utrecht Reclamant 2, Looplantsoen, Utrecht Reclamant 3, bewoner van Lunetten, stadsvogeladviseur voor Vogelbescherming Nederland, Utrecht Reclamant 4, Ridderlaan, Utrecht Reclamant 5, Ridderlaan, Utrecht Reclamant 6, Ridderlaan Utrecht Reclamant 7, Opaalweg, Utrecht Reclamant 8, Opaalweg Utrecht Reclamant 9, Opaalweg Utrecht Reclamant 10, Cauberg Utrecht (reactie na sluitingstermijn ingediend)
Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg 24 februari 2015
Pagina 4 van 18
2 Overzicht schriftelijke reacties Standpunt belanghebbende(n):
Refereert aan de brieven van:
Ambtelijke reactie:
2.1 Stedenbouw Openbare ruimte Overlast
Reclamant 1, 7
Reclamant 1woont met partner op de hoek met Opaalweg en kijkt uit op studentencomplex, zij willen graag hun uitzicht behouden. Zij hebben de afgelopen 3 a 4 jaar overlast van bouwwerkzaamheden (i.v.m. vervangen riool) op het grasveld naast hun flat. Vanaf 6 uur ’s morgens continue lawaai/gepiep door heen en weer rijdend vrachtverkeer en kranen. Ook is er voor hun deur al 2 jaar een werkplek i.v.m. bouw van de school Rotsoord. Door deze 5 a 6 jaar durende overlast heeft de partner van reclamant 1 ernstige spannings- en loopklachten ontwikkeld en wijkt zij zelf als ZZP’er regelmatig uit naar een andere werkplek. Zij hebben weliswaar begrip voor het bouwen, maar hun zeer grote wens is om de werkplek(ken) ergens anders te maken zodat zij niet weer gedupeerd worden. Reclamant 7 vraagt aandacht voor de overlast t.g.v. bouwwerkzaamheden voor bewoners. Sinds 2011 woont hij met zijn gezin aan de Opaalweg en ervaart overlast door werkzaamheden rondom de hoek van de Opaalweg/Slotlaan. Eerst was er de werkplaats van de rioolvervanging in de wijk gevestigd. Direct hierna is de bouw van het schoolgebouw van Kentalis begonnen, die zeker nog enkele maanden in beslag zal nemen. De bouw van de studentenflat zal waarschijnlijk ca.1 jaar in beslag nemen waarbij overlast wordt geminimaliseerd door het
bouwverkeer via de busbaan richting de Robijnlaan te laten plaatsvinden. Het bouwverkeer zal op basis van deze ontsluitingsoplossing de Slotlaan ontlasten. Reactie gemeente: Tijdens de bouw kan het bouwverkeer wel gebruikmaken van de busbaan vanuit Lunetten. Hiermee wordt bouwverkeer door de wijk voorkomen. Straatbeeld, hoogte en aanzicht gebouw
Reclamant 2, 5, 6, 7, 8, 9
Reclamant 2 begrijpt de noodzaak dat in een ‘studentenstad’ook woningen voor studenten gerealiseerd moeten worden. Maar zij heeft bezwaar tegen de hoogte van de nieuwbouw. De flathoogte van 10 etages staat in schril contrast met de hoogte van de andere gebouwen. Zo is de net gebouwde school slechts 2 etages hoog en de flats in de omgeving niet hoger dan 4 etages. Zij pleit dan ook voor een nieuwbouw van 4 a 5 etages zodat het straatbeeld in evenwicht blijft. Deze reclamant kan zich voorstellen dat de bewoners aan de Opaalweg niet zitten te wachten op een uitzicht van een flat van 10 etages. Reclamanten 5 denken dat de komst van de groep studenten naar de wijk positief zal bijdragen aan de levendigheid en sociale controle in dat stuk van de wijk en hij hoopt op een positief effect op het winkel en horeca-aanbod in de wijk. Studenten kennen doorgaans een ander waak-slaap-ritme en naar zijn mening leent het gekozen geïsoleerde perceel zich daarom uitermate goed voor de huisvesting van studenten. Ook het ontwerp van het gebouw ziet er op de tekeningen mooi uit, vinden zij. Hun bedenkingen bij het plan zijn de volgende: - Het gebouw is enkele bouwlagen hoger dan de overige bebouwing in de wijk. Reclamant vreest dat dit woongebouw daarom te nadrukkelijk het wijkbeeld zal bepalen. Met zes a acht bouwlagen zou dit niet het geval zijn. Reclamant 6 is tegen de realisatie van 200 onzelfstandige studentenwoningen en zou de glazen zijgevel minder bont van kleur willen. Suggestie voor toekomstige straatnaam: Amethistweg i.p.v. Opaalweg.
Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 6 van 18
24 februari 2015
Reclamant 7 vindt een gebouw van 10 verdiepingen in de buurt niet passen, omdat aan de zijde van de wijk met de begraafplaats nog geen hoge gebouwen staan (die staan in andere delen van de wijk), de max. bouwhoogte is 5 bouwlagen. Hij heeft bezwaar tegen de vergrote footprint van het gebouw. In eerdere plannen was dit max. 500 m2, nu is dit vergroot tot 730 m2. Het stedebouwkundig plan van Tolsteeg is door Rietveld ontworpen met een bepaalde afwisseling van eensgezinswoningen, appartementenblokken en veel groen en hij vraagt zich af of de flat van 10 woonlagen binnen dit door Rietveld ontworpen plan past. Reclamant vindt het huidige ontwerp van de 10 verdiepingen hoge flat absoluut niet passen binnen de omgeving met de begraafplaats en de kleuren van de huidige bebouwing. Reclamant 8 is van mening dat het plan niet past in de stedenbouwkundige omgeving van Hoograven/Tolsteeg en ook Lunetten. Deze wijken worden meestal gekenmerkt door laagbouw en appartementen in hooguit 5 lagen. Een dergelijk zou beter passen in wijken waar al meer hoogbouw is zoals Overvecht of Kanaleneiland. Het groene karakter mag naar zijn mening niet worden aangetast door een dergelijke hoge flat. Zijn uitzicht wordt hierdoor belemmerd en het is een storend element in de omgeving. Ook moet de groenstructuur ongerept blijven. Reclamant 9 is tegen het in zijn ogen megalomane plan van SSH/Syntus Achmea en vraagt zich af of de exploitatie uit kan met een dusdanig fragiel plan. De Waterlinieweg is de beperkende factor voor bouwen op deze locatie, die zoveel consessies van het bouwplan eist dat men alleen nog de hoogte in kan bouwen. Hij ziet geen heil in de komst van 200 studentenunits in een flat van 10 hoog en hecht aan het behoud van de ecologische zone het mooie stukje groen met een diversiteit aan fauna. Reactie gemeente: De gemeente Utrecht wil graag woningen voor studenten bouwen. Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 7 van 18
24 februari 2015
Hier is veel behoefte aan. Om zo goed mogelijk in deze behoefte te voorzien is het wenselijk een significant aantal studentenwoningen te bouwen op een locatie waar dat mogelijk is en deze locatie vervolgens zo goed mogelijk te benutten. Volgens de gemeente leent de locatie Opaalweg/Amethistweg zich goed voor een dergelijk initiatief. Een andere wens die betrekking heeft op deze locatie is om zoveel mogelijk groen te behouden. Langs het talud van de Waterlinieweg loopt bovendien een ecologische zone. Door de combinatie van wensen is de keuze gemaakt voor gestapelde woningen een zo slank mogelijk gebouw. Ruimtelijk gezien leent deze locatie zich voor een hoogte accent. Het plangebied ligt in een groenzone (met bebouwing) tussen de Waterlinieweg en de woonbebouwing van Hoograven. De wens om de bestaande groenkwaliteiten zo min mogelijk aan te tasten vraagt in het plangebied om een zo compact mogelijke footprint van de bebouwing. Om een uitvoerbaar plan te realiseren zal er daarom hoger gebouwd moeten worden. De locatie staat relatief los van het bestaande Hoograven en het gebouw wat er komt te staan kan daarmee ook echt afwijkend zijn. De Structuurvisie benoemt de Utrechtse kwaliteiten als instrument om de groei en de ontwikkeling van de stad te structureren. Een belangrijke kwaliteit ligt in de bestaande Utrechtse wijken ofwel de binnentuinen. Hoograven is aangeduid als binnentuin. In de Hoogbouwvisie is aangegeven dat in de binnentuinen accenten mogen maar niet moeten. Als er een bouwplan komt dat hoger is dan de gemiddelde bouwhoogte in de omgeving, wordt er getoetst aan een aantal stedenbouwkundige principes of het zinvol is om die plek een accent te maken. In de Hoogbouwvisie worden een aantal situaties beschreven waar een wijkaccent stedenbouwkundig logisch is: − bij de entree van een wijk; − langs een invalsweg; − om de grens tussen wijken aan te geven; − op een zichtlijn of beter nog: daar waar zichtlijnen samenkomen; − een bijzondere functie in de wijk die gemarkeerd kan worden; − een plek met een bijzonder uitzicht; Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 8 van 18
24 februari 2015
− een plek die om verdichting vraagt (bv. een knooppunt van openbaar vervoer). Door de ligging aan de Waterlinieweg én omdat de OpaalwegAmethistweg-Brennerbaan een belangrijke verbinding vormt tussen Hoograven en Lunetten voldoet deze locatie aan de stedenbouwkundige criteria zoals in de Hoogbouwvisie genoemd. Het bouwplan telt 10 bouwlagen en heeft een hoogte van circa 30 meter. Het bouwplan blijft daarmee binnen de kaders van de hoogbouwvisie (maximaal 2x de basishoogte van 5 lagen). De kortste afstand tussen bestaande woningen en de (op dit moment geprojecteerde) nieuwbouw bedraagt ca. 80 meter.
2.2 Verkeer Verkeer Verkeer/oversteek/veiligheid/ontsluiting
Reclamant 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
Reclamant 4 vraagt zich af hoe het zit met de toegang en oversteek: komt er een met VRI of zonder VRI geregelde oversteek en welk effect heeft dat op het busverkeer en de veiligheid. Hij geeft als suggstie mee om een nieuwe fietsverbinding te maken van de studentenwoningen naar de opgang van het viaduct over het spoor langs de Waterlinieweg. Dat is voor studenten een aantrekkelijk short cut aangezien verwacht mag worden dat studenten vaak naar Utrecht Science Park zullen fietsen. De bedoelde route is nu een wild wandelpad en het scheelt mogelijk wat oversteken van de busbaan. Reactie gemeente: De oversteek naar de Opaalweg zal zonder verkeerslichten worden aangelegd. De oversteek moet overzichtelijk worden vormgegeven waardoor er zowel voor beide verkeersstromen een goed uitzicht is op kruisend verkeer. De suggestie voor de fietsverbinding langs de Waterlinieweg wordt
Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 9 van 18
24 februari 2015
onderzocht in de nadere uitwerking. Met name het effect op de te bouwen locatie. Reclamanten 5 zijn erg benieuwd naar de toekomstige verkeerssituatie. Voor hondenbezitters en ouders met jonge kinderen komt het gebouw op hun wandelroute naar het park in Lunetten. Autoverkeer en een ongecontroleerde stroom fietsers op dit punt, zeker bij de oversteek met de busbaan, lijkt een gevaarlijke verkeerssituatie te veroorzaken. Reactie gemeente: Er wordt geen gevaarlijke sitautie verwacht bij oversteken over de busbaan. Voor voetgangers zullen goede looppaden worden gehandhaafd. Reclamant 6 is tegen ontsluiting voor auto’s via Slotlaan of Opaalweg. Hij heeft geen bezwaar om auto’s via deel van busbaan en Robijnlaan te leiden. Ook is hij voor ontsluiting voor fietsers via Slotlaan en Opaalweg en voor ontsluiting voor fietsers richting Beatrixpark/Lunetten. ‘ De enige kruising van busbaan en fietsroute dient veilig te zijn; er wordt momenteel vaak te hard gereden op de busbaan. Tijdens de bouwperiode ziet hij het liefst al het bouwverkeer komen en gaan via Lunetten. Reclamant vraagt of het bespreekbaar is om vanaf het kavel ook een fietspad te leggen tussen de begraafplaats en talud Waterlinieweg en zo een nette fietsverbinding te creëren met de laan van Kovelswade? Verder is reclamant van mening dat het te bebouwen kavel goed verlicht dient te zijn voor het vergroten van de veiligheid in avond/nacht. Reactie gemeente: Gebruik van de busbaan voor autoverkeer is geen optie. Dit leidt tot bezwaren bij het busbedrijf en de hulpverleningsdienst en precedentwerking. Bovendien is het aantal verwacht autobewegingen zo danig laag dat deze goed verwerkt kunnen worden over de bestaande straten. Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 10 van 18
24 februari 2015
De ontsluiting van de kavel zal richting de Opaalweg zijn. Over de busbaan, deze kruising wordt veilig vormgegeven. Tijdens de bouw kan het bouwverkeer wel gebruikmaken van de busbaan vanuit Lunetten. Hiermee wordt bouwverkeer door de wijk voorkomen. De optie voor een fietspad richting de Laan de Kovelwade en het effect op de kavel wordt nader onderzocht. Reclamant 7 heeft de volgende opmerkingen/mening. De ontsluiting van het complex is in de plannen van de architect naar zijn idee recht voor zijn woning voorzien. Nog afgezien van dat hij dat niet ziet zitten, lijkt hem deze plek vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid niet optimaal. De kruising Opaalweg / Slotlaan / fietspad ligt op 20 à 30 m afstand. Op korte afstand van elkaar worden dan 2 kruisingen/afslagen gecreëerd waarbij mensen extra moeten opletten. Dit maakt het er niet overzichtelijker op. Het is een kinderrijke buurt en een half blok verderop zit een basisschool. Verkeersveiligheid is een belangrijk punt. Daarnaast wordt met de ontsluiting voor zijn huis de groenstrook doorsneden die heel recent opnieuw is ingericht met nieuwe bomen, wandelpad, etc. Reactie gemeente: De ontsluiting is niet recht voor een woning voorzien, maar komt tussen de woningen in. Voor wat betreft de overige opmerkingen: zie bovenstaande reactie. Reclamant 8 vreest dat de verkeersdruk op de Opaalweg toeneemt. Reactie gemeente: De verkeerssituatie blijft zoals die nu is aangevuld met een inrit voor de nieuwe bewoners. De nieuwe bewoners zullen voor een deel via de Opaalweg rijden. De busbaan wordt niet opengesteld voor autoverkeer. De kruising zal verkeersveilig ontworpen worden. De verkeerstoename door de nieuwe woningen is beperkt. De toename is op basis van ervaringen maximaal ca. 20 auto's in de spits. Ten opzichte van het aantal verkeersbewegingen wat er nu in Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 11 van 18
24 februari 2015
de buurt is is de toename van het aantal verkeersbewegingen vanuit de nieuwbouw gering. Reclamant 10 (na reactietermijn ingediend) mist in alle stukken die voor hem inzichtelijk zijn de inpassing van een fietspad tussen de Amethistweg en de Laan van Kovelswade, aansluitend op het bestaande fietspad over het viaduct van de Waterlinieweg. Zie Bijlage 4 van http://www.utrecht.nl/fileadmin/fileshare/images/DSO/Infraprojec ten/fiets/Nota_Verder_met_de_fiets_2002.pdf. Zowaar een relevante ontbrekende fietsschakel gezien de doelgroep van de woningbouw en de locatie van de universiteit. Verder krijgt hij graag inzicht in de gevolgen voor de verkeersstromen over de Brennerbaan. De huidige 'knip' bij het viaduct Waterlinieweg dient naar zijn idee degelijker uit te worden gevoerd, anders zal de (auto)verkeersdruk op de Brennerbaan toenemen. En dat schaadt volgens reclamant de verkeersveiligheid van de bewoners en kinderen in Lunetten.
Parkeren
Reclamant 7 en 9
Reactie gemeente: Zie bovenstaande reactie op de mogelijkheid van een fietsverbinding. Reclamant 7 verwacht parkeeroverlast in de wijk als de flat gerealiseerd is, In de plannen wordt uitgegaan van 20 parkeerplaatsen bij de flat, gebaseerd op een parkeernorm van 0,1 voor studentenwoningen. Als deze plaatsen vol zijn, is de eerste plek waar men gaat staan in de woonwijk, waar op dit moment net voldoende parkeerplaatsen zijn. Hier geldt 'aanbod schept de vraag': als er toch extra parkeerplaatsen in de wijk naast de flat zijn, waarom zouden de studenten daar dan niet een oud karretje neerzetten? Bovendien zijn 20 parkeerplaatsen snel gevuld als er bijvoorbeeld in het weekend wat ouders langskomen. Reclamant 9 vreest niet alleen een verminderd uitzicht, maar ook meer lawaai in de avonduren en een hoger verkeers- en parkeerdruk.
Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 12 van 18
24 februari 2015
Reactie gemeente: Het bouwplan moet voldoen aan de gemeentelijk parkeernormen, De ervaring is dat deze normen voldoende zijn voor de parkeervraag. Overloop naar de bestaande straten word niet verwacht.
2.3 Milieu Groenvoorziening / bomen Groencompensatie en beheer, zangvogelhabitat, beplanting
Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Reclamant 3, 4, 5, 7
Reclamant 3 heeft diverse suggesties voor groencompensatie en beheer, zangvogelhabitat en beplanting (zie bijlage). Reclamant spreekt haar bezorgdheid uit over de achteruitgang van vogelsoorten door voortgaande urbanisatie. Met dit plan aan de Opaalweg wordt opnieuw een kavel met bestemming groen opgeofferd voor bebouwing. In de randvoorwaarden is sprake van behoud van waardevolle bomen, parkeervakken en fietsenstalling ten koste van groene terreininrichting en kwalitatieve en kwantitatieve groencompensatie. De artist impresions en presentatie van de architect roepen een beeld op van een groot flatgebouw met terras, parkeerplaatsen en fietsenstalling, waarbij het krachtige groen bestaat uit gras, bomen, bomen in potten op balkons (dat lijkt reclamant geen realistische aanname) en weerspiegeling van dit groen in het glas van de flat. Volgens reclamant laat de Nationale Databank Flora en Fauna zien dat het groen dat op deze kavel voor de bouw van de studentenflat moet verdwijnen, rijk is aan zangvogels. Reclamant is van mening dat het verlies van zangvogelhabitat moet worden gecompenseerd. Om die reden onderschrijft reclamant de denkrichtingvoor groencompensatie van de betrokken stadsecoloog: het sparen van zoveel mogelijk struweel en opgaande begroeiing langs de zuidrand van de begraafplaats en het talud Waterlinieweg, het aanvullen van de bomenrij langs de Amthistweg, het verbeteren van de ecologische en recreatieve verbindingen richting Beatrixpark en overkant Amethistweg. De impact voor bewoners/omwonenden/bezoekers van de Pagina 13 van 18
24 februari 2015
begraafplaats en flora en fauna op de kavel zelf zal volgens reclamant groot zijn. Ook voor de flora en fauna van de begraafplaats vanwege de schaduw die de 10 verdiepingen hoge flat hierop zal werpen. Reclamant gaat er vanuit dat de gemeente serieus inhoud geeft aan de groencompensatie, zowel kwantitatief als kwalitatief. Uitsluitend het behoud van waardevolle bomen en kwantitatieve of kwalitatieve compensatie is naar mening van de reclamant volstrekt ontoereikend als compensatie voor de huidige zangvogelhabitat. Suggesties van reclamant op het gebied van veiligheid, voedsel, voortplanting van vogels en variatie in beplanting: - vogels hebben behoefte aan veiligheid, nestmogelijkheden en voedsel, variatie in beplanting is daarbij bepalend. Belangrijk is de keuze van inheemse soorten omdat de meeste faunasoorten daar iets aan hebben. - afwisseling van bloeiende en/of besdragende struiken/klimplanten geeft aantrekkelijk beeld voor omwonenden en passanten. Een smulstrook (bramen/bessen) spreekt dieren aan en mensen met verschillende culturele achtergronden. Reclamant pleit dus voor diversiteit. Suggesties van reclamant m.b.t. ecologische verbindingsroute: Een omgeving van alleen gras/bomen levert uitsluitend een leefomgeving op voor vogels en eksters/kauwen. Vioor zangvogels zijn interessant struweel en kruidenrijk gras vereist, aan de 3 randen van het kavel, maar ook op meerdere plekken t.b.v. insecten, kleine zoogdieren en meerdere vogelsoorten. Dit in aansluiting op de begraafplaats en het Beatrixpark. Maar het kan ook worden doorgetrokken over de groenstrook aan de Opaalweg richting spoorverbinding/Houtensepad, waardoor een interessantere ecologische verbindingsroute kan ontstaan. Suggestie voor een waterpartij: Een enkele verbreding of inham in het ontwerp biedt ruimte voor variatie in structuur en microklimaat. Dit creeert gunsitge omstandigheden voor m.n. insecten en amfibieen, die op hun beurt weer aantrekkelijk zijn voor de vogels. Reclamant pleit daarom voor natuurvriendelijke oevers, glooiend talud waardoor een geleidelijke overgang nat-droog ontstaat. Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 14 van 18
24 februari 2015
Suggesties beplanting (zie bijlage): Struweelsoorten: Reclamant geeft een opsomming van geschikte struweelsoorten en overzicht van vogelvriendelijke solitaire bomen, heesters, haag- en overige beplanting en verwijst naar www.vogelbescherming.nl/tuinvogel/tuininrichting/beplantingslijst . Suggesties beheer: Reclamant adviseert de gemeente om direct met het inrichtingsontwerp ook een dier- en plantvriendelijk beheerplan op te stellen. Suggesties neststenen: Reclamant wijst op de mogelijkheid om tegen geringe kosten gierzwaluwnesten te verwerken in de flat en eventueel andere nestvoorzieningen aan te brengen op het dak van de flat (voor checklist natuurlvriendelijk bouwen zie www.vogelbescherming.nl/vogels_beschermen/stad_en _dorp/gemeenten_bouwers/checklist Reactie gemeente: Bij de groencompensatie zal een belangrijk criterium zijn om de bestaande kwaliteit zoveel mogelijk te sparen en in de omgeving terug te brengen. Omdat de belangrijkste kwaliteit op deze kavel braamstruweel en opgaande begroeiing is met vooral een ecologische kwaliteit (zangvogels, insecten) is de compensatie vooral op deze kwaliteiten gericht. Het is op voorhand duidelijk dat er enig groen langs de randen kan worden gespaard en dat er dus elders ecologische kwaliteit moet worden toegevoegd. Ook de recreatieve verbindingen zullen hierbij worden betrokken om te zien of deze tot ecorecreatieve verbindingen kunnen worden opgewaardeerd. De gemeente wil daarbij suggesties van bewoners meenemen en nodigt bewoners uit om dit te doen. De opmerkingen en suggesties van de stadsvogeladviseur ondersteunen de richting waarin de gemeente de compensatie zoekt. Het gebouw zelf biedt inderdaad ook mogelijkheden. Wat betreft het aspect schaduw zal een schaduwtekening van het gebouw duidelijkheid kunnen bieden over waar schaduw optreedt.
Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 15 van 18
24 februari 2015
Reclamant 4 heeft er veel vertrouwen in dat de omgeving er door de groencompensatie een stuk verzorgder uit komt te zien en hoopt op een positief effect op de uitstraling van de omgeving, m.n. onder het viaduct. Reclamanten 5 hopen dat de groencompensatie serieus genomen wordt en er ook daadwerkelijk groen voor de buurt voor in de plaats komt. Juist het groen is wat de wijk aantrekkelijk maakt en dat mag niet verloren gaan. Overigens zou het in dit kader een overweging zijn de Riddertuin een permanent karakter te geven. Verfraaiing van de ruimte onder de brug naast het perceel juicht reclamant toe, maar lijkt hen geen serieus alternatief voor groencompensatie. Reclamant 7 is tegen woningbouwontwikkeling op deze locatie. De plek is bijzonder onderdeel van de hoofdgroenstructuur waarvan de kwaliteit naar hij vreest alleen maar minder wordt bij aanleg van de flat en infrastructuur. M.b.t. het groencompensatieplan, heeft hij, afgezien van het aanplanten van enkele extra bomen langs de Amethistweg ter aanvulling van de bomenrij, nog geen goede ideeen gezien voor groencompensatie. Het lijkt hem lastig om in de directie omgeving van de locatie groen te compenseren, vanwege weinig ruimte of omdat het al groen is.
Geluidsoverlast
Reclamant 4, 5
Reactie gemeente: Zie reactie op reclamant 3. Reclamant 4 ziet graag in het bestemmingsplan opgenomen wat het effect is van de geluidsbelasting voor de studenten zelf (binnenwaarde en gevelbelasting) en voor de bewoners van de Ridderlaan (weerkaatsing). Hij weet dat er voor studentenwoningen andere geluidsnormen gelden, maar is van mening dat de studenten recht hebben om te vernemen hoe het is om te wonen boven de geluidsschermen van de Waterlinieweg. Reactie gemeente: M.b.t. geluidhinder studenten: De wettelijke geluidnormen voor studentenwoningen zijn niet
Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 16 van 18
24 februari 2015
anders dan voor gewone woningen. Ook t.a.v. geluidsbelasting in de woningen gelden dezelfde normen. Reclamanten 5 vrezen voor geluidshinder. Uit het geluidskaartje lijkt het geluid van de Waterlinie door het gebouw af te buigen naar de woningen aan de Ridderlaan, waardoor reclamanten meer dan voor de bouw te maken zullen krijgen met geluidshinder.
Zenders/antennes
Reclamant 6
Reactie gemeente: M.b.t. verhoging geluidsbelasting bestaande woningen aan de Ridderlaan na realisatie studentenwoningen: Geluid van de waterlinieweg zal juist afnemen door de geluidafscherming van het gebouw Er zal geen verhoging optreden. Reclamant 6 vraagt of het denkbaar is dat telecomaanbieders in de toekomst sterke zenders of anderszins antennes op de hoogbouw zullen plaatsen? Hij heeft hier bedenkingen tegen om volksgezondheidsredenen. Reactie gemeente: Het bouwbedrijf (Waal) heeft van de vastgoedontwikkelaar Syntrus Achmea geen opdracht gekregen om antennes te plaatsen of om rekening te houden met een mogelijke plaatsing van antennes.
Afvalscheiding
Reclamant 6
Reclamant 6 wil weten hoe de nieuwe bewoners worden ingepast in de bestaande infrastructuur m.b.t. afvalscheiding? Reactie gemeente: In zuid wordt het afval bij voorkeur dmv. ondergrondse containers ingezameld. Bij nieuwe projecten zoals de Opaalweg worden deze voorzieningen dus meteen meegenomen.
2.4 Overig Diversen
Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 17 van 18
24 februari 2015
Huur
Reclamant 6
Reclamant 6 vraagt zich af of al ongeveer duidelijk is hoeveel de nieuwe bewoners per maand aan huur gaan betalen. Reactie gemeente: De exacte huurprijzen zijn op dit moment nog niet vast te stellen. Dit komt doordat een aantal factoren nog niet geheel duidelijk is. Het uitgangspunt voor de SSH (de verhuurder) is uiteraard dat de huurprijzen betaalbaar zijn voor studenten.
Waardedaling woning
Reclamant 8
Reclamant 8 is tegen nieuwbouw aan de Opaalweg. Hij voorziet waardedaling van zijn woning. Dit plan is onvoorzien, daarom zal hij t.z.t. een eis tot planschade indienen. Hij heeft destijds de woning gekocht met het idee dat hij altijd uitzicht op het groen zou houden. Reactie gemeente: De waardedaling van de omliggende woningen als gevolg van de nieuwbouw is (nog) niet onderzocht. Dit is een onderdeel van het te wijzigen bestemmingsplan. Of er sprake is van een waardedaling is onder meer afhankelijk van wat er planologisch mogelijk is in het huidige bestemmingsplan ook al is dit niet gerealiseerd. Wanneer u na het besluit van de gemeenteraad (in dit geval het vaststellen van het bestemmingsplan Opaalweg) van mening bent dat het besluit tot gevolg heeft dat de waarde van de woningen door de komst van de nieuwbouw dalen, zodat er schade wordt geleden, dan kan er een verzoek om een tegemoetkoming in schade (planschade), worden in gediend worden bij het college van burgemeester en wethouders.
Tweekolommenstuk woningbouwontwikkeling Opaalweg
Pagina 18 van 18
24 februari 2015
