Tussentijds bericht per 31 maart 2008

Nieuwe Steen I n v e s t m e n t s n.v.

Tussentijds bericht per 31 maart 2008 Publicatie: 29 april 2008 voor opening van Euronext Amsterdam

Inhoudsopgave Verslag van de directie Kerncijfers Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd direct en indirect beleggingsresultaat Geconsolideerde balans Geconsolideerd kasstroomoverzicht Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen Toelichting op de kwartaalcijfers Overige gegevens Financiële agenda

1/24

2 13 14 15 16 17 18 19 23 24


VERSLAG VAN DE DIRECTIE Sterke groei portefeuille in eerste kwartaal Nieuwe Steen Investments verhoogt verwachting direct resultaat per aandeel over geheel 2008 De directe resultaten van Nieuwe Steen Investments n.v. hebben zich naar verwachting ontwikkeld. Het directe resultaat over het eerste kwartaal 2008 bedroeg € 0,34 per aandeel en wordt geheel als interim-dividend in contanten uitgekeerd. Vanaf het tweede kwartaal draagt ook de eind maart verworven kantorenportefeuille bij aan het directe resultaat. Dat heeft het mede mogelijk gemaakt dat de vennootschap de verwachting voor het directe resultaat per aandeel over geheel 2008 heeft verhoogd. De verwachting is nu tussen de € 1,36 en € 1,42 tegen € 1,34 over 2007. De portefeuille nam in het eerste kwartaal door verschillende aankopen in binnen- en buitenland toe met ruim 17%. De verwerving van de kantorenportefeuille heeft door de aankoopkosten wel het indirecte resultaat in het eerste kwartaal eenmalig onder druk gezet. Mede door de daling van de marktwaarde van de derivaten kwam het indirecte resultaat daardoor uit op € 0,35 negatief per aandeel. Het totale beleggingsresultaat kwam derhalve uit op € 0,01 negatief per aandeel.

Anka Reijnen, algemeen directeur van Nieuwe Steen Investments zegt in een reactie op de cijfers: “Met de verwerving van een winkelcentrum en een kantoorgebouw in Zwitserland hebben wij de eerste stappen gezet in internationalisering van de portefeuille. Tegelijkertijd hebben wij de portefeuille in Nederland versterkt door de grootste aankoop in de geschiedenis van Nieuwe Steen Investments (de Philips-portefeuille). Op 3 april 2008 was Nieuwe Steen Investments 10 jaar beursgenoteerd. De ontwikkelingen in het eerste kwartaal van 2008 tonen aan dat de visie en vitaliteit van Nieuwe Steen Investments na 10 jaar nog onverminderd sterk zijn”.

Financiële ontwikkelingen Direct resultaat Het directe resultaat bedroeg over het eerste kwartaal 2008 € 12,1 miljoen (eerste kwartaal 2007: € 12,1 miljoen). Nieuwe Steen Investments hanteert het directe resultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid. De exploitatiekosten (inclusief beheerkosten) bedroegen 10,9% van de huuropbrengsten (eerste kwartaal 2007: 12,9%). In de algemene kosten zijn de kosten van het fondsmanagement (€ 0,9 miljoen) begrepen. Indirect resultaat Het indirecte resultaat over het eerste kwartaal 2008 bedroeg € 12,5 negatief miljoen (€ 0,35 negatief per gemiddeld uitstaand aandeel). Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen) ook uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille en de rentedekkingsinstrumenten (derivaten). Gedurende het eerste kwartaal van 2008 bleef de korte rente nagenoeg op hetzelfde niveau, terwijl de 5-jaars rente daalde. Als gevolg daarvan daalde de marktwaarde van de door de vennootschap gehouden rentedekkingsinstrumenten.

2/24


Eind maart 2008 heeft Nieuwe Steen Investments een omvangrijke kantorenportefeuille verworven. Vastgoedbeleggingen worden op het moment van verwerving opgenomen tegen de integrale verkrijgingsprijs (inclusief alle aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals bijvoorbeeld juridische kosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, de kosten van due diligence onderzoeken en andere transactiekosten) tot 31 maart 2008. Vanaf 31 maart 2008 wordt de marktwaarde toegepast. Doordat de aankoopkosten niet worden meegenomen in de marktwaarde per 31 maart 2008, ontstaat een negatief herwaarderingsresultaat. Het totale herwaarderingsresultaat bedroeg € 5,0 (positief) miljoen op winkels, € 0,1 (positief) miljoen op woningen, € 0,3 (negatief) miljoen op bedrijfsgebouwen en € 11,7 (negatief) miljoen op kantoren.

Balansverhoudingen en financiering De verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan kredietinstellingen bedroeg per 31 maart 2008 47-53% (ultimo 2007: 54-46%). De balansverhouding is beïnvloed door de financieringen van de aankopen. De beschikbare kredietruimte op grond van gecommitteerde faciliteiten bedroeg per 31 maart 2008 € 94,4 miljoen. De schulden aan kredietinstellingen namen toe van € 559,5 ultimo 2007 tot € 731,5 miljoen per 31 maart 2008. De gemiddelde resterende looptijd van de leningen is 2,7 jaar. Het aandeel vastrentende schuld ging van 81,6% (ultimo 2007) naar 81,9% per 31 maart 2008. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen en rentedekkingsinstrumenten daalde licht van 4,7% (ultimo 2007) tot 4,6% per 31 maart 2008 per jaar inclusief marge. Door gebruik te maken van rentedekkingsinstrumenten is de vennootschap minder gevoelig voor renteveranderingen.

Eigen Vermogen Het eigen vermogen daalde in het eerste kwartaal 2008 met € 12,0 miljoen tot € 641,4 miljoen. Dit was het gevolg van enerzijds de uitkering van het slotdividend over 2007 van € 12,2 miljoen en het negatieve totaal beleggingsresultaat (€ 0,4 miljoen) en anderzijds de toename van de (wettelijke) reserve koersverschillen.

Interim-dividend over het eerste kwartaal 2008 Uitgangspunt van het dividendbeleid is het totale directe resultaat als dividend aan aandeelhouders ter beschikking te stellen. Over het eerste kwartaal 2008 wordt ten laste van de winst een interimdividend uitgekeerd van € 0,34 per aandeel in contanten. Het aandeel Nieuwe Steen Investments noteert op 16 mei 2008 ex-dividend en het dividend zal op 23 mei 2008 betaalbaar worden gesteld.

Beleggingsbeleid en missie Nieuwe Steen Investments streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende vastgoedbeleggingen en het hanteren van de volgende beleggingsstrategie: - een mix van kantoren (40%), winkels (40%) en aangevuld met woningen, bedrijfsmatig en logistiek vastgoed; - beleggingen in het thuisland Nederland en in Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland. De missie van Nieuwe Steen Investments is: “Het met een consistent beleid behalen van een duurzaam en groeiend resultaat per aandeel, op basis van een kwalitatief goede vastgoedportefeuille”.

3/24


Ontwikkelingen in de portefeuille De waarde van de vastgoedportefeuille bedroeg per 31 maart 2008 € 1.411,1 miljoen. De portefeuille nam in omvang toe door € 213,3 miljoen aan aankopen en investeringen in de portefeuille. Daarnaast werd er voor een bedrag van € 9,5 miljoen aan vastgoed verkocht en bedroegen de herwaarderingen € 6,9 (negatief) miljoen. Nieuwe Steen Investments blijft op zoek naar kwalitatief goede beleggingen ter uitbreiding van haar vastgoedportefeuille maar hecht ook waarde aan duurzaam goede kwaliteit van de portefeuille. In dat kader zijn in het eerste kwartaal van 2008 winkels met 3 bovenwoningen in Haarlem, een kantoorgebouw en winkels in Rijswijk verkocht en elf nieuwe objecten gekocht. De portefeuille bestond per 31 maart 2008 uit 113 woningen en 178 overige objecten, gespreid over: x € 1.000 729.588 601.562 65.965 13.935 1.411.050

Sectorale spreiding Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen Totaal vastgoedbeleggingen 5%

1%

52%

42%

Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen

x € 1.000 1.359.830 51.220 1.411.050

Geografische spreiding Nederland Zwitserland Totaal vastgoedbeleggingen 4%

96%

Nederland Zwitserland

4/24


Aankopen Nederland Gedurende het eerste kwartaal 2008 werden de volgende beleggingen in Nederland verworven: • kantoorgebouw aan de Koninginnegracht in Den Haag (2.464 m2); • kantoorgebouw aan de Oude Middenweg in Den Haag (14.690 m2); • kantoorgebouw aan de Burgemeester De Raadtsingel in Dordrecht (5.594 m2); • kantoorgebouw aan de Beukenlaan in Eindhoven (7.357 m2); • kantoorgebouw aan de Hooghuisstraat/Keizersgracht in Eindhoven (11.079 m2); • kantoorgebouw aan de Haagse Schouwweg in Leiden (4.237 m2); • kantoorgebouw aan het Vaste Land in Rotterdam (25.064 m2); • kantoorgebouw aan de Engelandlaan in Zoetermeer (2.811 m2); • grootschalige detailhandel “Mortiere” (laatste fase) in Middelburg (5.486 m2). Aankopen Zwitserland Gedurende het eerste kwartaal 2008 werden de volgende beleggingen in Zwitserland verworven: • winkelcentrum “Herti” met bovengelegen kantoren in Zug (8.129 m2); • kantoorgebouw “SilverGate” in Thalwil (14.439 m2). Bezettingsgraad portefeuille De leegstand in de gehele portefeuille bedroeg per 31 maart 2008 6,6% (ultimo 2007: 5,9%). Per sector bedroeg de leegstand: 10,2% in kantoren, 0,6% in bedrijfsgebouwen en 2,9% in winkels. De theoretische huurinkomsten van de vastgoedportefeuille per 31 maart 2008 bedroegen € 112,0 miljoen op jaarbasis, terwijl de contractuele huurinkomsten € 104,6 miljoen bedroegen. Huurgaranties Van de huurinkomsten wordt op jaarbasis € 0,9 miljoen, zijnde 0,8% (ultimo 2007: 3,1%) ontvangen in de vorm van huurgaranties van ontwikkelaars/verkopers. De resterende gewogen, gemiddelde looptijd van de huurgarantieovereenkomsten bedroeg per 31 maart 2008 3,7 jaar.

Vooruitzichten 2008 Strategie In het eerste kwartaal van 2008 is Nieuwe Steen Investments goed van start gegaan met de uitvoering van de ambitieuze groeistrategie voor de komende jaren. Doel is een verdubbeling van de portefeuille in drie jaar, vooral door de opbouw van een vastgoedportefeuille buiten Nederland. Naast aankopen buiten Nederland zal Nieuwe Steen Investments ook onverminderd doorgaan met het optimaliseren van de portefeuille in Nederland. Nederland blijft de thuismarkt en een markt waar wij in de loop der jaren grote expertise hebben opgebouwd. Op basis van de blijvende uitgangspunten van financiering met 50-50 zal Nieuwe Steen Investments dit jaar additioneel eigen vermogen moeten aantrekken. Zodra zich mogelijkheden voordoen om tegen aanvaardbare marktcondities nieuw eigen vermogen aan te trekken, zal Nieuwe Steen Investments overwegen een beroep op de kapitaalmarkt te doen ter versterking van de solvabiliteit.

Portefeuille De vastgoedactiviteiten van Nieuwe Steen Investments ontwikkelen zich positief, vooral door aankopen. Voor 2008 wordt een uitbreiding van de portefeuille voorzien met minimaal € 250 miljoen aan nieuwe beleggingen in Nederland en in het buitenland.

5/24


Nieuwe Steen Investments continueert haar beleid van kwaliteitsverbetering in de portefeuille door objecten met een minder gunstig risico/rendementsprofiel en objecten waar een structurele leegstand aanwezig is of wordt verwacht, te verkopen. De directe gevolgen van de turbulentie op de kredietmarkten voor de vennootschap zullen naar verwachting beperkt zijn. Indirect geeft de crisis kansen omdat concurrenten zijn weggevallen en de aangeboden portefeuilles gemiddeld weer kleiner worden waardoor Nieuwe Steen Investments eerder kan kopen.

Bezettingsgraad In de kantorenmarkt lijkt het dieptepunt gepasseerd. De kantorenmarkt neemt weer volumes op en het huurprijsniveau lijkt zich te stabiliseren. Het is, met een groot overschot in aanbod, nog steeds een uitgesproken huurdersmarkt. Dit betekent dat er bij nieuwe verhuur, maar ook bij de gesprekken over verlenging van bestaande contracten, stevig moet worden onderhandeld. In verhouding tot voorgaande jaren is er minder sprake van druk op inkomsten door huurprijsdaling en/of incentives. Wij verwachten dat dit percentage beperkt zal blijven tot circa 5%. De - financiële leegstand binnen de gehele portefeuille zal naar verwachting tot maximaal 8% beperkt blijven.

Resultaten De aankopen in het eerste kwartaal zullen bijdragen aan een groei van het directe resultaat per aandeel over 2008. De ontwikkeling van het resultaat per aandeel over heel 2008 zal daarnaast worden beïnvloed door eventuele verdere aan- of verkopen in de vastgoedportefeuille en een daarmee samenhangende mogelijke uitgifte van nieuwe aandelen voor het handhaven van de 50-50 verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen op de balans. Afhankelijk van de ontwikkelingen zal het directe resultaat over geheel 2008 uitkomen tussen € 1,36 en € 1,42 per aandeel, tegen € 1,34 over 2007. Het indirecte resultaat bestaat uit enerzijds de wijziging in de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen en de rentedekkingsinstrumenten en anderzijds uit de gerealiseerde verkoopresultaten op verkochte objecten. Over het verloop hiervan kan geen concrete verwachting worden uitgesproken. Hoorn, 29 april 2008

De directie

6/24


Vaste Land, Rotterdam Adres: Categorie: Bouwjaar: Totaal verhuurbaar oppervlak: Parkeergelegenheid: Bezettingsgraad: Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde:

Vaste Land 42-110 (even) kantoren 1975 25.064 m2 135 100% € 3.564.000 € 47.032.000

Engelandlaan, Zoetermeer Adres: Categorie: Bouwjaar: Totaal verhuurbaar oppervlak: Parkeergelegenheid: Bezettingsgraad: Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde:

Engelandlaan 270-340 kantoren 1994 2.811 m2 voldoende 57% € 379.000 € 4.105.000

7/24


Haagse Schouwweg, Leiden Adres: Categorie: Bouwjaar: Totaal verhuurbaar oppervlak: Parkeergelegenheid: Bezettingsgraad: Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde:

Beukenlaan, Eindhoven Adres: Categorie: Bouwjaar: Totaal verhuurbaar oppervlak: Parkeergelegenheid: Bezettingsgraad: Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde:

8/24

Beukenlaan 143 kantoren 1988 7.357 m2 122 93% € 1.099.000 € 13.218.000

Haagse Schouwweg 8 kantoren 1989 4.237 m2 78 91% € 646.000 € 7.715.000


Keizersgracht, Eindhoven Adres: Categorie: Bouwjaar: Totaal verhuurbaar oppervlak: Parkeergelegenheid: Bezettingsgraad: Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde:

Keizersgracht/Hooghuisstraat kantoren 1970 11.079 m2 299 100% € 1.785.000 € 22.310.000

9/24


Burgemeester De Raadtsingel Adres: Categorie: Bouwjaar: Totaal verhuurbaar oppervlak: Parkeergelegenheid: Bezettingsgraad: Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde:

10/24

93a, Dordrecht Burgemeester De Raadtsingel 93a kantoren 2004 5.594 m2 45 100% € 968.000 € 12.294.000


Oude Middenweg, Den Haag Adres: Categorie: Bouwjaar: Totaal verhuurbaar oppervlak: Parkeergelegenheid: Bezettingsgraad: Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde:

Oude Middenweg 3-19 kantoren 2002 14.690 m2 367 100% € 2.636.000 € 32.292.000

Koninginnegracht, Den Haag Adres: Categorie: Bouwjaar: Totaal verhuurbaar oppervlak: Parkeergelegenheid: Bezettingsgraad: Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde:

Koninginnegracht 20-21 kantoren rond 1900 2.464 m2 18 100% € 406.000 € 5.683.000

11/24


“Silvergate” in Thalwil (Zwitserland) Adres: Zürcherstrasse 66 en 68 Categorie: kantoren Bouwjaar: 1992 Totaal verhuurbaar oppervlak: 14.439 m2 Parkeergelegenheid: 387 Bezettingsgraad: 91% Theoretische bruto jaarhuur: € 2.214.000 Marktwaarde: € 28.755.000

“Herti”in Zug (Zwitserland) Adres: Categorie: Bouwjaar: Totaal verhuurbaar oppervlak: Parkeergelegenheid: Bezettingsgraad: Theoretische bruto jaarhuur: Marktwaarde:

12/24

Hertistrasse 6,8 winkels 1983 8.219 m2 voldoende 97% € 1.534.000 € 22.465.000


Kerncijfers 31-03-2008

31-03-2007

2007

23.233 20.713

22.818 19.865

89.635 78.749

Resultaten (x € 1.000) Bruto huuropbrengsten Netto huuropbrengsten Resultaat na belastingen

-

398

28.137

85.083

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

12.121 - 12.519 398

12.051 16.083 28.137

47.810 37.273 85.083

93,4

94,1

93,2

1.411.050 641.364

1.213.624 632.234

1.214.069 653.408

731.499

558.514

559.542

47-53

53-47

54-46

35.774.117

35.774.117

35.774.117

35.774.117

35.774.117

35.774.117

0,34 0,35 0,01

0,34 0,45 0,79

1,34 1,04 2,38

0,34 17,93

0,34 17,67

1,00 18,26

61.358 18,45 16,06 18,14

99.943 23,70 21,66 21,95

80.476 23,70 17,25 17,65

Bezettingsgraad (in %) Balansgegevens (x € 1.000) Beleggingen Eigen vermogen Schulden aan kredietinstellingen (inclusief derivaten) Verhouding eigen vermogen/schulden aan kredietinstellingen (in %) Geplaatst aandelenkapitaal Gewone aandelen ultimo boekjaar Gemiddeld aantal uitstaande gewone aandelen in boekjaar Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat Gegevens per aandeel (x € 1) Interim-dividend Intrinsieke waarde (voor winstverdeling) Gemiddelde beursomzet (stuks per dag, zonder dubbeltelling) Hoogste koers Laagste koers Ultimo koers

-

13/24


Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000) Toelichting Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto huuropbrengsten

4 4 2

Herwaardering beleggingen Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen Totaal netto opbrengsten uit beleggingen Interest Mutatie marktwaarde derivaten Financieringsresultaat

Algemene kosten Herwaarderingskosten Kosten strategische heroriëntatie Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen

5

6

1ste kwartaal 2008

1ste kwartaal 2007

23.233 2.292 228 20.713

22.818 - 2.256 - 697 19.865

- 6.855 13.858 61

11.051 30.916 3.936

13.797 - 7.097 - 5.490 - 12.587

34.852 - 7.034 1.473 - 5.561

1.210

29.291

-

1.546 40 376

- 789 40 - 315 28.147

-

22 398

10 28.137

-

0,01 0,01

0,79 0,79

-

-

Gegevens per aandeel (x € 1) Resultaat na belastingen Verwaterd resultaat na belastingen

14/24


Geconsolideerd direct en indirect beleggingsresultaat (x € 1.000) Toelichting Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto huuropbrengsten Interest Algemene kosten Direct beleggingsresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Direct beleggingsresultaat Herwaardering beleggingen Netto verkoopresultaat beleggingen Mutatie marktwaarde derivaten Herwaarderingskosten Managementkosten Kosten strategische heroriëntatie Indirect beleggingsresultaat

Totaal beleggingsresultaat

4 4 2 6

5

6

1ste kwartaal 2008

1ste kwartaal 2007

23.233 - 2.292 228 20.713 - 7.125 - 1.445 12.143 22 12.121

22.818 - 2.256 - 697 19.865 - 7.062 - 742 12.061 10 12.051

- 6.855 61 - 5.462 40 101 - 12.519

11.051 3.936 1.501 40 47 - 315 16.086

-

398

28.137

-

0,34 0,35 0,01

0,34 0,45 0,79

Gegevens per aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

15/24


Geconsolideerde balans vóór verwerking voorstel winstverdeling eerste kwartaal 2008 (x € 1.000) Toelichting

31-03-2008

31-12-2007

31-03-2007

7

1.411.050 1.411.050

1.214.069 1.214.069

1.207.430 6.194 1.213.624

8.205 4.445 5.883

8.205 4.508 10.476

359 7.309

1.076 1.430.659

1.110 1.238.368

956 1.222.248

12.332 12.332

6.794 6.794

16.103 16.103

1.442.991

1.245.162

1.238.351

16.458 360.090 265.214 - 398 641.364

16.458 360.090 227.556 49.304 653.408

16.458 360.090 227.549 28.137 632.234

10 11

652.538 942 653.480

531.424 45 531.469

482.926 242 483.168

Aflossingsverplichting langlopende schulden Banken Overige schulden en overlopende passiva 12 Totaal kortlopende schulden

104 83.798 64.245 148.147

497 38.052 21.736 60.285

395 82.260 40.294 122.949

Totaal schulden

801.627

591.754

606.117

1.442.991

1.245.162

1.238.351

Activa Vastgoedbeleggingen Vastgoed in aanbouw Totaal beleggingen Goodwill Materiële vaste activa Financiële derivaten Overlopende activa in verband met huurincentives Totaal vaste activa Debiteuren en overige orderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa

11

8

Totaal activa Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

9

Schulden Hypothecaire geldleningen Financiële derivaten Totaal langlopende schulden

Totaal eigen vermogen en schulden

16/24


Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000) 1ste kwartaal 2008

Resultaat na belastingen Aanpassing voor: Herwaardering beleggingen Financieringsresultaat Kasstroom uit operationele activiteiten Mutatie in debiteuren en overige vorderingen Mutatie kortlopende schulden*) Betaalde interest Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten

398

28.137

6.855 12.587 19.044 5.019 42.509 7.097 49.437

- 11.051 5.561 22.647 - 9.715 3.399 - 7.034 9.297

- 213.308 9.472

-

7.599 52.887

34 63 - 203.739

-

130 9 45.149

Uitgekeerd dividend Opname leningen Aflossing leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-

12.165 122.422 1.701 108.556

- 30.476 - 30.476

Netto kasstroom Kortlopende schuld aan banken per 1 januari Kortlopende schuld aan banken per ultimo

- 45.746 - 38.052 - 83.798

23.970 -106.230 - 82.260

Aankopen vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten Verkopen vastgoedbeleggingen Mutatie overlopende activa in verband met huurincentives Mutatie materiële vaste activa Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

-

1ste kwartaal 2007

*) exclusief schuld aan banken en kasgeldleningen

17/24


Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen (x € 1.000) Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste kwartaal 2008 was als volgt:

Stand per 31 december 2007 Winstbestemming 2007 Uitgekeerd contant slotdividend 2007 Resultaat eerste kwartaal 2008 Koersverschillen Stand per 31 maart 2008

geplaatst kapitaal

agioreserve

overige reserves

onverdeeld resultaat boekjaar

totaal

16.458 -

360.090 -

227.556 49.304

49.304 - 49.304

653.408 -

16.458

360.090

- 12.165 519 265.214

398 398

- 12.165 398 519 641.364

-

Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste kwartaal 2007 was als volgt:

Stand per 31 december 2006 Winstbestemming 2006 Uitgekeerd contant slotdividend 2006 Resultaat eerste kwartaal 2007 Stand per 31 maart 2007

18/24

geplaatst kapitaal

agioreserve

overige reserves

onverdeeld resultaat boekjaar

totaal

16.458 -

360.090 -

194.576 45.138

45.138 - 45.138

616.262 -

16.458

360.090

- 12.165 227.549

28.137 28.137

- 12.165 28.137 632.234


Toelichting op de kwartaalcijfers 1. Belangrijkste grondslagen van waardering en resultaatbepaling De financiële overzichten van Nieuwe Steen Investments n.v. over het eerste kwartaal van 2008 worden opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie Dit bericht over het eerste kwartaal van 2008 is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 (tussentijdse financiële verslaggeving). Voor de belangrijkste grondslagen voor consolidatie, van waardering en resultaatbepaling toegepast in dit bericht wordt verwezen naar de gepubliceerde jaarrekening 2007 (zie www.nsi.nl). Dit bericht over het eerste kwartaal van 2008 is goedgekeurd door de directie en raad van commissarissen op 28 april 2008. Dit bericht luidt in duizenden euro´s, tenzij anders weergegeven. Bij het opstellen van dit tussentijdse bericht zijn de door de directie gebruikte essentiële beoordelingen bij de toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving Nieuwe Steen Investments n.v. en de toegepaste belangrijkste schattingsbronnen gelijk aan de gebruikte essentiële beoordelingen en belangrijkste schattingen in de jaarrekening 2007. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. 2. Gesegmenteerde informatie De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van sectorale spreiding (winkels, kantoren, bedrijfsgebouwen en woningen) en op basis van geografische spreiding (Nederland en Zwitserland).

winkels

bedrijfskantoren gebouwen

woningen

totaal

Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto huuropbrengsten

10.660 - 685 - 112 9.863

11.012 - 1.490 103 9.419

1.419 - 93 - 13 1.313

142 - 24 118

23.233 - 2.292 228 20.713

Herwaarderingsresultaat Gerealiseerd verkoopresultaat Segment resultaat

4.990 70 14.783

- 11.693 11 - 2.263

- 296 1.017

144 - 2 260

- 6.855 61 13.797

Aankopen en investeringen in bestaande objecten

28.724

184.584

-

-

213.308

Nederland Zwitserland

Totaal

Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto huuropbrengsten

22.947 - 2.216 228 20.503

286 76 210

23.233 - 2.292 228 20.713

Herwaarderingsresultaat Gerealiseerd verkoopresultaat Segment resultaat

- 6.551 61 13.891

- 304 - 94

- 6.855 61 13.797

Aankopen en investeringen in bestaande objecten

161.784

51.524

213.308

-

19/24


3. Wisselkoersen Het is het beleid van Nieuwe Steen Investments n.v. om ter (gedeeltelijke) afdekking van de valutarisico’s, schulden met betrekking tot beleggingen anders dan in euro’s over het algemeen aan te gaan in de valuta van de belegging. De enige niet in euro’s luidende beleggingen en schulden van Nieuwe Steen Investments zijn in Zwitserland. Per 31 maart 2008 was de wisselkoers voor de Zwitserse Frank: CHF 1,5691 is € 1 (31 december 2007 CHF 1,5647). 4. Exploitatiekosten en beheerkosten De exploitatiekosten en beheerkosten van het vastgoed in het eerste kwartaal kunnen als volgt worden gespecificeerd: Gemeentelijke belastingen Verzekeringspremies Onderhoudskosten Niet doorberekende servicekosten Bijdrage vereniging van eigenaren Verhuurkosten Vergoeding vastgoedbeheerders Overige kosten Totaal 5. Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen Verkoopopbrengst onroerendgoedbeleggingen Boekwaarde op moment van verkoop Verkoopkosten Totaal

598 122 505 304 86 417 228 260 2.520

9.414 9.472 - 58 3 - 61

6. Algemene kosten De algemene kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd: Managementkosten Accountantskosten Advieskosten Bezoldiging commissarissen en leden beleggingsraad Overige kosten Totaal

1.014 37 159 49 287 1.546

7. Beleggingen De boekwaarde van het vastgoed is tot het moment van herwaardering gelijk aan de verkrijgingsprijs vermeerderd met de kosten van eventueel aangebrachte verbeteringen (inclusief alle aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals bijvoorbeeld juridische kosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, de kosten van due diligence onderzoeken en andere transactiekosten) en daarna gelijk aan de herwaardering.

20/24


Het verloop van de vastgoedbeleggingen is als volgt:

Balans per 1 januari 2008 Aankopen Investeringen Verkopen Herwaarderingen Balans per 31 maart 2008

winkels

kantoren

bedrijfsgebouwen

woningen

totaal

573.387 28.724 - 5.539 4.990 601.562

560.330 182.134 2.450 - 3.633 - 11.693 729.588

66.261 - 296 65.965

14.091 - 300 144 13.935

1.214.069 210.858 2.450 - 9.472 - 6,855 1.411.050

Nederland

Zwitserland

Totaal

1.214.069 159.334 2.450 - 9.472 - 6.651 1.359.830

51.524 - 304 51.220

1.214.069 210.858 2.450 - 9.472 - 6.855 1.411.050

Balans per 1 januari 2008 Aankopen Investeringen Verkopen Herwaarderingen Balans per 31 maart 2008

Per 31 maart 2008 waren objecten met een boekwaarde van € 1,4 miljard hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij banken ten bedrage van € 748,1 miljoen per 31 maart 2008. 8. Debiteuren en vorderingen De grootste vorderingen betreft de verkoopopbrengst van de winkels en kantoorgebouw in Rijswijk voor een bedrag van € 5,6 miljoen en te vorderen omzetbelasting voor een bedrag van € 2,6 miljoen. 9. Eigen vermogen Het aantal geplaatste aandelen is gedurende de verslagperiode niet toegenomen. 10. Hypothecaire leningen Het verloop van de hypothecaire leningen in de verslagperiode was als volgt: Stand per 1 januari 2008 Opnamen Aflossingen Stand per 31 maart 2008 Aflossingsverplichtingen langlopende leningen Stand per 31 maart 2008

531.921 122.422 - 1.701 652.643 104 652.538

De restantschuld van de hypothecaire geldleningen na 5 jaar bedraagt € 11,2.miljoen (ultimo 2007 € 12,9 miljoen). De hypothecaire leningen betreffen leningen van banken met een resterende gewogen, gemiddelde looptijd van 2,7 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de per 31 maart 2008 uitstaande hypothecaire leningen en renteswaps bedraagt 4,6% per jaar inclusief marge (ultimo 2007: 4,7%). De vennootschap heeft per 31 maart 2008 niet benutte leningfaciliteiten tot haar beschikking voor een totaalbedrag van € 94,4 miljoen (ultimo 2007: € 131,7 miljoen).

21/24


11. Financiële derivaten De derivaten hebben per balansdatum de volgende marktwaarden:

Cap Forward interest rate swap Interest rate swap Totaal

Tot 1 jaar Vanaf 1 jaar t/m 5 jaar Vanaf 5 jaar t/m 10 jaar Meer dan 10 jaar Totaal

aantal contracten 2 16 17 35

vordering 273 5.610 5.883

schuld 942 942

nominaal 24.507 239.748 190.000 454.255

marktwaarde 320 4.034 587 4.941

Nieuwe Steen Investments beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 2,85% tot 4,51% en afloopdata van 2008 tot en met 2017. Het renterisico op de variabele hypothecaire leningen is per 31 maart 2008 voor 81,9% (ultimo 2007: 81,6%) afgedekt. De rentedekkingsratio bedroeg 3,3 per 31 maart 2008 (ultimo 2007: 3,3). 12. Overige schulden en overlopende passiva De grootste posten vermeld onder overige schulden en overlopende passiva betreffen vooruitontvangen huur (€ 12,9 miljoen), slotdividend (€ 12,9 miljoen) en te betalen interest (€ 4,7 miljoen). Onder deze post is ook de verkrijgingsprijs van € 24,0 miljoen voor de recent aangekochte kantoorbelegging in Eindhoven opgenomen. 13. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Om het renterisico op de leningen te beheersen, zijn derivaten gesloten voor een totale hoofdsom van € 454,3 miljoen (ultimo 2007 € 389,3 miljoen). De Hoge Raad heeft de procedure inzake het juridisch geschil inzake Interglobia Oy verwezen naar het Gerechtshof Amsterdam. Het Gerechtshof Amsterdam heeft nog geen uitspraak gedaan of Nieuwe Steen Investments op andere gronden nog iets verschuldigd is aan de verkochte dochtermaatschappij. Per 31 maart 2008 heeft Nieuwe Steen Investments n.v. geen andere niet uit de balans blijkende verplichtingen die vermeld zouden moeten worden.

Hoorn, 29 april 2008 directie Ing. J.J.M. Reijnen, algemeen directeur R.J.J.M. Storms

22/24

raad van commissarissen H. Habas, voorzitter drs. H.J. van den Bosch RA mr. G.L.B. de Greef MRE jhr. mr. A.P. van Lidth de Jeude


Overige gegevens Verklaring uit hoofde van de Wet financieel toezicht De Autoriteit Financiële Markten heeft Nieuwe Steen Investments n.v. op 13 juli 2006 een vergunning verstrekt. Een afschrift daarvan is verkrijgbaar ten kantore van de vennootschap alsmede via haar website: www.nsi.nl. De leden van de raad van commissarissen en de directie van Nieuwe Steen Investments n.v. hebben geen persoonlijk belang in de door Nieuwe Steen Investments n.v. gedane beleggingen. Noch hebben zij op enig moment in de verslagperiode een dergelijk belang gehad. De vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in de verslagperiode met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de vennootschap te hebben.

Houders van aandelen met een kapitaalbelang van 5% of meer Nieuwe Steen Investments n.v. heeft één grote belegger, Stichting Prioriteit NSI, houder van alle 5.000 prioriteitsaandelen. Krachtens de Wet financieel toezicht heeft de Autoriteit Financiële Markten een melding ontvangen van een aandeelhouder met een belang van meer dan 5% in de vennootschap. Volgens de meest recente melding was dit belang als volgt: Habas-H.Z. Investments (1960) Ltd. (20,08%). De datum van voornoemde melding was 1 augustus 2007.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden, die Nieuwe Steen Investments verplicht zou zijn toe te lichten.

Beoordelingsverklaring Aan de aandeelhouders van Nieuwe Steen Investments n.v.

Opdracht Wij hebben de in dit kwartaalbericht opgenomen tussentijdse financiële informatie van Nieuwe Steen Investments n.v. te Hoorn, bestaande uit de geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008, het geconsolideerde direct en indirect beleggingsresultaat over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008, de geconsolideerde balans per 31 maart 2008, het geconsolideerde kasstroomoverzicht over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008 en het geconsolideerde overzicht mutaties in het eigen vermogen en de toelichting op de geconsolideerde kwartaalcijfers beoordeeld. De directie van Nieuwe Steen Investments n.v. is verantwoordelijk voor het opmaken en het weergeven van de tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 “Tussentijdse Financiële Verslaggeving”zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling. Werkzaamheden Wij hebben onze beoordeling van de tussentijdse financiële informatie verricht in overeenstemming met Nederlands recht waaronder Standaard 2410, “Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de accountant van de entiteit”. Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die verantwoordelijk zijn voor de financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is uitgevoerd in overeenstemming met Controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die reden geven wij geen accountantsverklaring af.

23/24


Conclusie Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie over de periode 1 januari 2008 tot en met 31 maart 2008 niet, in alle van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 “Tussentijdse Financiële Verslaggeving”, zoals aanvaard binnen de Europese Unie, en de Wet financieel toezicht. Hoorn, 29 april 2008 BDO CampsObers Audit & Assurance B.V. Namens deze Prof drs. J.C.E. van Kollenburg RA

Financiële Agenda Publicatie resultaat 1ste halfjaar 2008 Algemene Vergadering van Aandeelhouders Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2008 Interim-dividenduitkeringen Vaststelling interim-dividend 1ste kwartaal 2008 Notering ex-dividend Betaalbaarstelling interim-dividend 1ste kwartaal 2008

25 juli 2008 25 september 2008 29 oktober 2008

15 mei 2008 16 mei 2008 23 mei 2008

Vaststelling interim-dividend 2e kwartaal 2008 Notering ex-dividend Betaalbaarstelling interim-dividend 2e kwartaal 2008

14 augustus 2008 15 augustus 2008 22 augustus 2008

Vaststelling interim-dividend 3e kwartaal 2008 Notering ex-dividend Betaalbaarstelling interim-dividend 3e kwartaal 2008

13 november 2008 14 november 2008 21 november 2008

24/24

Tussentijds bericht per 31 maart 2008

Recommend Documents