HALFJAARVERSLAG. op 31 maart 2008

HALFJAARVERSLAG op 31 maart 2008

ASCENCIO cva Avenue Jean Mermoz 1 Bât. H Bte 4 6041 Gosselies TEL + 32 (71) 91 95 00 FAX + 32 (71) 34 48 96 E-MAIL [email protected] WEB www.ascencio.be

Met Ascencio ben je zeker van je rendement

Ascencio maakt zijn doelstellingen in retail waar

Inhoudsopgave

Boomsesteenweg 35 2627 Schelle DECATHLON

1. Voorstelling 4 2. Corporate governance

Beheersorganen en Corporate Governance-Charter Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van de emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt Toepassing van het artikel 24 van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 Belangenconflict

3. Tussentijds beheerverslag

Gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan in de loop van het semester Gebeurtenis die zich heeft voorgedaan na 31 maart 2008

5

5 5 6 7

9

9 9

4. Vastgoedverslag

10

5. Financieel verslag

17

6. Evolutie van het aandeel

42

7. Informatiefiche

43

Kerncijfers De retailmarkt Vastgoedportefeuille Verslag van de deskundige Toelichting bij de financiële resultaten Vooruitzichten Geconsolideerde balans per 31 maart 2008 Geconsolideerde resultatenrekening op 31 maart 2008 Geconsolideerd overzicht van de kasstromen Geconsolideerd overzicht van de mutatie van het eigen vermogen Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen Verslag van het College van de Commissarissen

10 11 12 16 17 18 19 21 22 23 25 41

INDEX 3

1. Voorstelling Ascencio cva is een vastgoedbevak waarvan de vastgoedportefeuille grotendeels geconcentreerd is rond de zogenaamde ‘retail warehouses’. Haar portefeuille bevat momenteel 108 gebouwen in heel België, goed voor een totale oppervlakte van 250.840 m² en een reële waarde van 248.136.295 EUR.

In de portefeuille zijn een tiental activiteitensectoren vertegenwoordigd, met evenwel een overheersing van de voedingssector zoals Champion, GB, Delhaize, Carrefour, Lidl, Leader Price. Andere merknamen die actief zijn in andere sectoren zoals Krëfel, Mr. Bricolage, Zeeman, enz.- benadrukken het gevarieerde karakter van de retail in de portefeuille van Ascencio. Blokker 0,94%

Spreiding van de belangrijkste huurders in de retailsector (uitgedrukt op basis van de reële huurcontracten)

Ascencio cva is sinds 14 februari 2007 genoteerd aan de Nyse Euronext. Een jaar na haar eerste notering is ze overgegaan naar de continumarkt. Haar beurskapitalisatie bedraagt 151.117.687 EUR op 31 maart 2008.

Chaussée du Roeulx 7060 Soignies TOM & CO

Brico 1,59%

Carrefour/GB 16,57%

7ad``Zg 7g^Xd 8VggZ[djg$<7 8]Vbe^dc 9ZXVi]adc 9Za]V^oZ

Champion 18,52%

Anderen 42,58%

9^hig^YZa

Zeeman 1,23% Passage Fitness 0,86% Lidl 1,26% Krefel 4,09%

Decathlon 1,83%OZZbVc Delhaize 4,11%
Aandeelhouderschap van Ascencio cva Free float 40,60%

Familie Mestdagh 30,17%

INDEX Fortis insurance Belgium 15,03% Groupe de Meester 5,54%

Groep Selma 8,66%

4

Corporate

Governance

- twee bestuurders worden voorgeBeheersorganen en Corporate Dat charter beschrijft de belangrijk- Speciale controlerechten dragen door Fortis Real Estate; ste aspecten van de goede CorpoEr zijn geen houders van effecten Governance-Charter Ascencio cva werd opgericht in de vorm van een commanditaire vennootschap op aandelen. Haar statutaire zaakvoerder, gecommanditeerde vennoot, is de naamloze vennootschap Ascencio. De bevoegdheden van de zaakvoerder worden uitgeoefend door de raad van bestuur van Ascencio nv of onder zijn verantwoordelijkheid. Ascencio nv heeft een permanent vertegenwoordiger aangesteld binnen Ascencio cva in de persoon van de heer Carl Mestdagh. De raad van bestuur van Ascencio nv bestaat uit acht bestuurders, waarvan vier onafhankelijke bestuurders. Momenteel heeft de raad van bestuur een auditcomité samengesteld dat toezicht houdt op de implementatie van procedures binnen Ascencio die een interne en externe controle mogelijk maken van de informatie die wordt verstrekt aan de aandeelhouders en aan de markt. De effectieve bedrijfsleiders van Ascencio cva zijn mijnheer Carl Mestdagh, Voorzitter van de raad van bestuur van Ascencio nv en mijnheer Jean-Marc Deflandre, financieel directeur van Ascencio cva. Ascencio heeft zich voorzien van een charter voor Corporate Governance.

rate Governance van Ascencio cva en van haar statutaire zaakvoerder, Ascencio nv. Het Charter en de Huishoudelijke Reglementen kunnen worden geraadpleegd op de website van de vennootschap www.ascencio.be.

Informatie krachtens artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van de emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt Structuur van het kapitaal Het maatschappelijke kapitaal van Ascencio cva bedraagt 14.903.125 EUR en wordt vertegenwoordigd door 2.980.625 aandelen. De aandelen zijn op naam of gedematerialiseerd, volledig volstort en bevatten geen vermelding van de nominale waarde. Er is slechts één aandelencategorie. Restrictie op de overdracht van effecten Er bestaat geen wettelijke of statutaire restrictie op de overdracht van de effecten.

met speciale controlerechten.

Aandeelhouderschap van het personeel Er bestaat geen personeelsaandeelhouderschap. Restrictie van het stemrecht Er bestaat geen enkele wettelijke of statutaire restrictie van het stemrecht. Akkoord tussen aandeelhouders De Zaakvoerder heeft geen kennis van een akkoord tussen aandeelhouders dat kan leiden tot restricties op de overdracht van effecten en op de uitoefening van het stemrecht. Regels die van toepassing zijn op de benoeming en de vervanging van de leden van het bestuursorgaan evenals op de wijziging van de statuten Krachtens de akkoorden tussen de copromotoren1 worden de bestuurders van Ascencio nv aangesteld mits naleving van de volgende principes: - de beslissingen inzake de benoeming en het ontslag van de bestuurders moeten na gezamenlijk akkoord genomen worden; - twee bestuurders worden voorgedragen door Carl, Eric en John Mestdagh;

- vier onafhankelijke bestuurders2 worden benoemd na gezamenlijk akkoord. De bestuurders worden benoemd voor een mandaat van maximaal drie jaar, ze zijn herverkiesbaar en, overeenkomstig de wet, herroepbaar ad nutum, zonder compensatie. Voor het overige en voor wat de toepasselijke regels voor de wijziging van de statuten betreft, is er geen andere regel dan de regels die zijn uitgevaardigd door het Wetboek van Vennootschappen en het Koninklijk Besluit van 10 april 1995.

ortis Real Estate Asset Management nv, F en de heren Carl, Eric en John Mestdagh, zolang zij respectievelijk 49 en 51% van Ascencio nv in handen hebben. 2 In de zin van het artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen en de Belgische Code voor Corporate Governance (Code Lippens). 1

INDEX 5

Corporate

Governance

Bevoegdheden van het bestuursorgaan inzake toegestaan kapitaal en terugkoop van eigen aandelen • Overeenkomstig artikel 8 van de statuten van Ascencio cva is de zaakvoerder gemachtigd om het maatschappelijke kapitaal te verhogen op de data en tegen de voorwaarden die hij zal vastleggen in een of meerdere keren, tot beloop van maximaal 14.903.125,00 EUR. Deze machtiging is geldig voor een periode van vijf jaar vanaf 13 november 2006 en kan worden verlengd. • Overeenkomstig artikel 12 van diezelfde statuten is de zaakvoerder gemachtigd om de volledig volgestorte aandelen van de vennootschap te kopen of te verkopen, wanneer die aankoop of verkoop noodzakelijk is om een ernstige en dreigende schade voor de vennootschap te voorkomen. Die machtiging is drie jaar geldig vanaf 24 mei 2006 en kan worden verlengd door de algemene vergadering voor periodes van drie jaar. Akkoord tussen aandeelhouders in geval van wijziging van controle Er is geen akkoord tussen aandeelhouders van Ascencio cva, de vastgoedbevak. De aandeelhouders van de statutaire zaakvoerder van de vastgoedbevak, Ascencio cva (de copromotoren) zijn het evenwel eens geraakt over de aankoop-

en verkoopopties van aandelen van de statutaire zaakvoerder van Ascencio cva die ze aanhouden en waarvan de uitoefening kan leiden tot een wijziging van de controle van de statutaire zaakvoerder van Ascencio cva. De voornaamste modaliteiten van deze opties worden hierna samengevat: • Fortis Real Estate beschikt over een aankoopoptie betreffende de aandelen van de statutaire zaakvoerder die in handen zijn van Carl, Eric en John Mestdagh. Die optie kan worden uitgeoefend in de veronderstelling dat (i) Carl, Eric en John Mestdagh geen nieuwe vertegenwoordiger zouden aanstellen ten aanzien van Fortis Real Estate binnen drie maanden na afloop van het mandaat van Carl Mestdagh in deze hoedanigheid, (ii) 51% van de aandelen van de statutaire zaakvoerder niet meer in handen zou zijn van Carl, Eric en John Mestdagh, (iii) ten minste 5% van de aandelen van de vastgoedbevak niet meer in handen zou zijn van de leden van de Familie Mestdagh die individueel of gezamenlijk optreden. • Carl, Eric en John Mestdagh beschikken over een aankoopoptie betreffende de aandelen van de statutaire zaakvoerder die in handen zijn van Fortis Real Estate Asset Management. Die optie kan worden uitgeoefend in de veronderstelling dat vennoot-

schappen van de groep Fortis niet langer minstens 5% van de aandelen van de vastgoedbevak in handen zou hebben. Ingeval die opties worden uitgeoefend, zal de prijs van de aandelen worden bepaald door een deskundige op basis van de gebruikelijke waarderingsmethodes. • In geval van een conflict tussen de copromotoren als gevolg van een aanslepend meningsverschil met betrekking tot het beheer van de statutaire zaakvoerder, dat niet kon worden geregeld in het kader van een bemiddelingsprocedure, zal elke copromotor de andere copromotor zijn aanbod kunnen betekenen, hetzij om hem alle aandelen die hij in handen heeft, te verkopen tegen een bepaalde prijs, hetzij om van die andere copromotor alle aandelen die hij in handen heeft, te kopen tegen een bepaalde prijs. Statuten van Ascencio De statuten van Ascencio cva zijn gepubliceerd in het jaarverslag en staan op de website www.ascencio.be. Vergoedingen Er bestaat geen akkoord tussen Ascencio cva en haar personeel dat de betaling van een vergoeding voorziet in geval van ontslag of stopzetting van activiteiten of in geval van een openbaar overnamebod.

Artikel 74 van de wet van 1 april 2007 betreffende de openbare overnamebiedingen Op 31 augustus 2007 hebben de leden van het gezamenlijke aandeel dat negen leden van de familie Mestdagh groepeert, verklaard dat ze 30,17% van de aandelen in handen hebben en, bijgevolg, stemrechten van Ascencio cva.

Toepassing van het artikel 24 van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 In toepassing van het artikel 24 § 3 van het koninklijk besluit van 10 april 1995 betreffende de vastgoedbevaks informeert de statutaire zaakvoerder van Ascencio cva de investeerders ervan dat, tijdens zijn vergadering van 19 november 2007, de Raad van Bestuur de ondertekening heeft goedgekeurd door Ascencio cva en de vennootschap Equilis nv van een overeenkomst met als doel om de valorisatie en de promotie van een site waarvan Ascencio eigenaar is, mogelijk te maken.

INDEX 6

Corporate

Governance

De voornaamste modaliteiten van de transactie kunnen als volgt worden samengevat: • Equilis verbindt zich ertoe om: - De uitgaven te doen die noodzakelijk zijn voor de promotie van de site, volgens de praktijken die doorgaans zijn toegestaan in de sector, in functie van de evolutie van het dossier; - Te onderhandelen en eventueel een promotieverbond af te sluiten met actoren uit de sector die een nieuw commercieel project mogelijk maken. •Ascencio cva kent Equlis een « niet-exclusieve » aankoopoptie toe gedurende 18 maanden.

-T en slotte laat de structurering van de transactie Ascencio helemaal vrij om actief te solliciteren en positief te antwoorden op aankoopvoorstellen vanwege nationale of internationale investeerders. Zij maakt het dus mogelijk om de liquiditeit van de site te vrijwaren op de markt van de beleggingen in professioneel vastgoed.

Belangenconflict

De belangstelling van Ascencio cva vloeit voort uit het feit dat in dit geval een dergelijke transactie tussen een vastgoedeigenaar en een promotor de beste, zoniet de enige optie is om het risico te beperken dat samenhangt met de inplanting van een sterke en modernere concurrent:

Beschrijving van het belangenconflict dat voortvloeit uit de voormelde transactie Aangezien de vennootschap Equilis nv verbonden is aan de copromotoren Carl, Eric en John Mestdagh, heeft mijnheer Carl Mestdagh een tegenstrijdig belang van patrimoniale aard. Bijgevolg werden de artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen toegepast tijdens de vergadering van de Raad van 19 november 2007. De Raad van Bestuur heeft het volgende verslag opgemaakt dat hierna wordt weergegeven:

-A scencio heeft immers intern niet de middelen die noodzakelijk zijn voor ontwikkelingsactiviteiten; - Grote en gedurfde kosten zijn noodzakelijk om een ontwikkelingsproject voor te bereiden. Het mogelijke verlies van die kosten vormt een normaal risico bij de promotie van een vastgoedproject, wat Ascencio niet beoefent.

« Tijdens de raad wordt gewezen op de bijzondere situatie van dit vastgoedcomplex. In dit geval wordt momenteel een omvangrijk project voor een winkelcentrum ontwikkeld door een promotor, die een erg geducht concurrent zou worden voor het actief van Ascencio in deze stad, zowel door zijn omvang als door zijn nieuw karakter. Een dergelijke

concurrentie zou wellicht een negatief effect hebben op de waarde van de site van Ascencio. Ascencio kan de waarde van haar site enkel vrijwaren door ervoor te zorgen dat ze kan worden geïntegreerd in een gedegen tegenproject, dat een tegengewicht kan vormen voor het project van deze promotor. Het gaat uiteraard om een ontwikkelingspromotie die niet tot de metiers behoort die worden uitgeoefend door Ascencio en waarvoor Ascencio niet is uitgerust. Er werd contact opgenomen met de projectontwikkelaar Equilis nv, om na te gaan in welke omstandigheden zij zou kunnen tussenkomen, eventueel samen met andere partners, om Ascencio te helpen in deze zaak. De nv Equilis is een vennootschap die verbonden is met bepaalde copromotoren van Ascencio – de heren Eric, John en Carl Mestdagh. Daarom valt het akkoord dat moet worden afgesloten tussen Ascencio en Equilis, onder de toepassing van het artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen. Er werd een comité samengesteld van drie onafhankelijke bestuurders: de heren Hugues Bultot, Jean-Luc Calonger en Damien Fontaine. De heer Carl Mestdagh wijst erop dat hij als aandeelhouder van de nv Equilis een tegenstrijdig belang heeft van patrimoniale aard in deze zaak. Overeenkomstig artikel 523

van het Wetboek van Vennootschappen neemt hij dus niet deel aan de beraadslagingen en de beslissing van de raad. Er wordt op gewezen dat de heer Thomas Spitaels, ook al heeft hij geen tegenstrijdig belang en om elk misverstand te vermijden, verkozen heeft om geen enkele beraadslaging of beslissing van de raad in dit dossier bij te wonen, om zijn volledige vrijheid te vrijwaren om, in voorkomend geval, op een later moment te proberen Equilis, rechtstreeks of onrechtstreeks, te vervoegen. De heer Carl Mestdagh verlaat de vergadering om 17u30. Het college van commissarissen zal worden ingelicht over de beraadslagingen en de beslissing van de raad.

INDEX 7

Corporate

Governance

Geplande transactie: Ascencio sluit een overeenkomst af met Equilis teneinde de valorisatie en de promotie van de site die in handen is van Ascencio, mogelijk te maken wegens de concurrentie van een project voor de ontwikkeling van een winkelcentrum in de buurt. Equilis zou, eventueel samen met andere partners, alles in het werk stellen om een geloofwaardig tegenproject te ontwikkelen en zou van Ascencio gedurende een periode van 18 maanden een niet-exclusieve optie krijgen die haar in staat stelt om de site van Ascencio te kopen voor een prijs die overeenstemt met de geactualiseerde investeringswaarde van Ascencio, verhoogd met 10%. Deze niet-exclusieve optie gaat gepaard met een voorkeursrecht voor Equilis ingeval Ascencio zou overwegen om het goed af te staan aan een derde. Ingeval Equilis snel een substantiële meerwaarde zou realiseren, zou de helft van die meerwaarde worden teruggegeven aan Ascencio. Ten slotte, ingeval Equilis de site zou kopen en achteraf doorverkopen, zou Ascencio een voorkeursrecht hebben om ze te kopen tegen de marktprijs. Het ontwerp van de overeenkomst bevindt zich als bijlage bij onderhavige notulen.

Rapport van de onafhankelijke bestuurders: Het rapport, dat overeenkomstig artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen is opgesteld door drie onafhankelijke bestuurders, wordt meegedeeld aan de raad. Het is als bijlage toegevoegd aan onderhavige notulen. Bij wijze van conclusie: - stelt het comité van de onafhankelijke bestuurders vast dat de transactie die hem werd voorgelegd (bestaande uit de toekenning aan de vennootschap Equilis van een “niet-exclusieve” koopoptie betreffende de site, die gedurende een periode van 18 maanden kan worden uitgeoefend, tegen de prijs die overeenstemt met de geactualiseerde investeringswaarde van Ascencio, verhoogd met 10% op voorwaarde dat de vennootschap Equilis de uitgaven die noodzakelijk zijn voor de promotie van de site, op zich neemt, en de toekenning aan Ascencio van een « top up » in geval van latere doorverkoop van het goed), ongeacht het gekozen scenario, een voordeel inhoudt voor Ascencio (dat er minstens uit bestaat dat Equilis de uitgaven voor de promotie van de site op zich neemt), en - is het comité van de onafhankelijke bestuurders van mening dat deze transactie geen nadeel kan inhouden voor de vennootschap of haar aandeelhouders.

Resolutie: Na gedachtewisseling stelt de Raad, behalve de heer Mestdagh, zowel voor hemzelf als voor de heer Spitaels waarvoor hij gevolmachtigd is, vast dat er geen betrouwbaar alternatief in zicht is om de waarde van de site van Ascencio te vrijwaren en dat er geen negatieve financiële gevolgen zouden zijn voor de vennootschap, indien de toegekende optie zou worden uitgeoefend. Hij beslist om over te gaan tot de geplande transactie tegen de voorwaarden die worden vermeld in het voormelde ontwerp van overeenkomst. Hij mandateert de heer Hugues Bultot, bestuurder, en de heer JeanMarc Deflandre, Financieel Directeur, om deze overeenkomst te finaliseren en het CBFA te informeren overeenkomstig artikel 24 van het KB van 10 april 1995. De heer Mestdagh keert terug naar de vergadering om 17u50. »

Oude Vest 19-37 9200 Dendermonde Commercieel centrum

INDEX 8

Tussentijds beheerverslag De effectieve bedrijfsleiders van Ascencio cva, de heer Carl Mestdagh en de heer Jean-Marc Deflandre, verklaren dat, voorzover zij weten: • de financiële staten werden opgesteld overeenkomstig de toepasselijke boekhoudkundige normen en dat ze een getrouwe weergave zijn van het patrimonium, de financiële situatie en de resultaten en van de ondernemingen die zijn opgenomen in de consolidatie; • het beheerverslag een getrouwe uiteenzetting bevat van de informatie overeenkomstig de wet. Gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan in de loop van het semester • November 2007 Ascencio cva heeft alle maatschappelijke deelbewijzen overgenomen van de vastgoedvennootschappen LSI Retail nv, LSI Projects nv en Immatov nv voor een bedrag van 31,239 miljoen EUR. Deze drie vennootschappen zijn eigenaar van 17 sites die hoofdzakelijk verspreid zijn in Wallonië. Alle gebouwen hebben een commerciële bestemming en zijn gevestigd in de rand van de steden.

Het vastgoedpatrimonium van deze vennootschappen werd beoordeeld door de vastgoeddeskundige op

19 oktober 2007. De investeringswaarde werd vastgesteld op 35,803 miljoen EUR. Tegenover deze investeringswaarde bedraagt het onmiddellijke brutorendement 6,34%. De vastgoedportefeuille groepeert 29 gebouwen die vooral in de regio van Luik en Henegouwen zijn gevestigd en een totale oppervlakte van 30.000 m² hebben. De gemiddelde duur van alle huurcontracten bedraagt 13 jaar. Alle gebouwen zijn recent, het oudste dateert van 1998. Op de hele site zijn 27 huurders aanwezig zodat de bezettingsgraad van al het vastgoed 96,4% bedraagt. Onder de belangrijkste huurders vinden we Krëfel en Hubo, maar ook andere zeer bekende merknamen zoals Zeeman, Brico, Kruidvat, Blokker, Covee, Lidl, Eldi, Carglass, enz. • Maart 2008 Op 10 maart 2008 heeft Ascencio cva een compromis ondertekend in verband met de aankoop van twee sportwinkels die toebehoren aan de vennootschap Primo Stadion nv, voor een bedrag van 3.387.096 EUR, kosten inbegrepen, overname waarde. De authentieke akten werden verleden op 22 april 2008.

De winkels bevinden zich in Andenne en in Brugge. Ze hebben allebei een oppervlakte van ongeveer 1.000 m². Deze winkels worden integraal doorverhuurd aan de voormalige eigenaar voor een periode van 18 jaar met een brutorendement van 6,20%.

Gebeurtenis die zich heeft voorgedaan na 31 maart 2008 Er heeft zich geen enkele belangrijke transactie voorgedaan na de 31 maart 2008.

De gebouwen werden beoordeeld door de Vastgoeddeskundige op 7 maart 2008. De investeringswaarde werd vastgesteld op 3.490.135 EUR (reële waarde: 3.405.010 EUR). Tegenover deze investeringswaarde bedraagt het onmiddellijke brutorendement 6,01%. • Impact op de schuldgraad en op de diversificatiegraad Deze overnames werden uitgevoerd via bankschuld en brachten de schuldgraad van 42,40% op 31 december 2007 naar 43,14% na de overname van de winkels van Primo. De schuldgraad bedraagt 41,24% op 31 maart 2008. Deze overnames stelden Ascencio ook in staat om het aandeel van de huur die wordt betaald door de huurder ‘Champion’, te verlagen tot 18,52% op 31 maart 2008 tegenover, achtereenvolgens 20,86% op 30 september 2007 en 22,89% op het ogenblik van de beursintroductie op 14 februari 2007.

INDEX 9

Vastgoedverslag De waarde van de vastgoedportefeuille, uitgedrukt in reële waarde (fair value) op 31 maart 2008, wordt vastgesteld op 248.136.295 EUR, een stijging met 30,35% op 31 maart 2007 (190.352.057 EUR). Deze stijging wordt verklaard door overnames en door de herwaardering van de portefeuille. De gebouwen van de portefeuille Ascencio cva zijn voornamelijk van het type ‘retail’, goed voor ongeveer 85% van de vastgoedportefeuille. Deze gebouwen bevinden zich voornamelijk in Wallonië voor 67,12%

van de huurcontracten, 23,9 % in Vlaanderen en 8,98% in Brussel.

en kan het percentage huurleegstand worden afgebouwd.

Op 31 maart 2008 bedraagt de bezettingsgraad meer dan 94% (zonder huurwaarborg). Deze graad daalt licht in vergelijking met dezelfde periode van het vorige boekjaar. Dat komt omdat de waarborgen die de inbrengers hebben verstrekt, vervallen zijn sinds 31 oktober 2007 en omdat de portefeuille die werd overgenomen in november, leegstand bevatte. Dankzij een actieve commercialisering van de leegstaande ruimten kunnen huurders worden gevonden

Route de la Basse Sambre 1 5190 Jemeppe-sur-Sambre LIDL

Kerncijfers Reële waarde Huurcontracten (m.i.v. huur-waarborgen) Huurcontracten met de geraamde huurwaarde van de niet-bezette gebouwen Bruto rendement in % Netto rendement* in % Bezettingsgraad** in %

31/03/2008

30/09/2007

31/03/2007

248.136.295 EUR 17.342.563 EUR

211.155.816 EUR 15.827.650 EUR

190.352.057 EUR 14.514.801 EUR

18.442.680 EUR 6,90% 6,71% 94,28%

16.069.150 EUR 7,29% 7,09% 96,75%

14.688.618 EUR 7,29% 7,28% 96,40%

* netto initieel rendement m.i.v. de huurwaarborgen ** gebaseerd op de huurwaarde

INDEX 10

Vastgoedverslag

De retailmarkt

De Verenigde Staten kampt sinds vorig jaar met een financiële crisis die het vertrouwen van de consument flink heeft aangetast. De verwachtingen in verband met de algemene economische situatie in België zijn bijzonder gedaald. Het enthousiasme van de afgelopen jaren is verstomd en heeft stelselmatig plaats gemaakt voor een voorzichtig optimisme als gevolg van de inflatiedruk. Niettegenstaande deze economische terugval blijft de commerciële markt gezond en vertoont ze een grote belangstelling voor de retail warehouses en de handelsparken. In 2007 hebben heel wat nieuwe

internationale merknamen zich op de Belgische markt gepositioneerd. Tal van projecten zijn in uitvoering, maar de projecten die effectief zullen worden gebouwd, zijn minder talrijk. Tegenover een sterke vraag vanwege de handelaars en een relatief lage aanbod zou de huurprijs moeten stijgen. De vraag in de sector van de ‘retail’ blijft erg hoog en de rendementen blijven op een laag niveau. De portefeuilles van retail warehouses zijn erg gewaardeerd en heel wat van hen werden verkocht eind 2007 (post credit crunch) tegen rendementen die tussen 5,8% en 6,2%

Geografische spreiding

De kleine investeringen in de belangrijkste winkelstraten blijven de preferente aankoop van de privéinvesteerders en worden soms met lage rendementen verkocht, zelfs onder 4%. De belangrijkste investeringen in de commerciële hoofdassen genereren eveneens lage rendementen, ongeveer 4,25% in Brussel en Antwerpen en tot 6% in Luik.

Sectorspreiding

Brussel 9%

Semi-industrieel 8% Vlaanderen 24%

Route de Huy 54 4280 Hannut AldiI

schommelen. De kopers zijn voornamelijk gespecialiseerde Belgische fondsen (vastgoedbevaks) en ook beheerders van internationale fondsen (fund managers).

Bezettingsgraad

Residentieel 1%

niet bezet 5,72%

Kantoren 6%

Bezette gebouwen 94,28% Wallonië 67%

;aVcYgZ

A^WgZYdXXjeVi^dc

GZiV^a

LVaadc^Z

>bbZjWaZhdXXjeh

7jgZVjm

7gjmZaaZh

HZb^"^cYjhig^Va Gh^YZci^Za

Retail 85%

INDEX 11

Vastgoedverslag

Vastgoedportefeuille

Route du Condroz 20-24 4100 Boncelles Brico

Spreiding van de portefeuille per activiteitensector

Oppervlakte (m2)

Reële waarde (EUR)

Investeringswaarde (EUR)3

198.758 52.082 250.840

211.652.020 36.484.275 248.136.295

216.943.318 37.396.632 254.339.950

Handelsgebouwen Anderen Totaal 3

Investeringswaarde na Capex

Handelsgebouwen Site

Adres

Oppervlakte

’s Gravenbrakel Sébastien

Place St-Sébastien 15 - 1420 ‘s Gravenbrakel

1.525 m²

Aarschot

Liersesteenweg - 3200 Aarschot

2.955 m²

Andenne

Avenue Roi Albert - 5300 Andenne

2.300 m²

Berchem

Fruithoflaan 85 - 2600 Berchem

2.685 m²

Boncelles Condroz

Route du Condroz 20-24 -Boncelles

2.557 m²

Boncelles Tillf

Rue de Tillf 114 - Boncelles

Borgworm

Chaussée Romaine 189 - 4300 Borgworm

2.013 m²

Chapelle lez Herlaimont

Rue de Hestre 93 - 7160 Chapelle lez Herlaimont

2.237 m²

Charleroi Nord

Grand Rue 302 - 6000 Charleroi

1.207 m²

Chatelet

Rue de la Station 55 - 6200 Chatelet

2.500 m²

Chatelineau Grand Trieu

Rue des Prés 45 - 6200 Chatelineau

1.924 m²

Couillet

Chaussée de Philippeville 238 - 6001 Couillet

2.605 m²

Couillet Boutiques

Chaussée de Philippeville 295 - 6010 Couillet

294 m²

Courcelles Juin

Rue du 28 juin - 6180 Courcelles

2.301 m²

Courcelles Roosevelt

Place Fr. Roosevelt 56-58 - 6180 Courcelles

1.135 m²

Couvin

Route de Charlemagne - 5660 Couvin

1.183 m²

Dendermonde Heirbaan

Heirbaan 159 - 9200 Dendermonde

3.090 m²

Dendermonde Mechelsesteenweg

Mechelsesteenweg 24 - 9200 Dendermonde

4.746 m²

Dendermonde Oude Vest

Oude Vest 19-37 - 9200 Dendermonde

1.663 m²

Deurne

Lakborslei 143-161 - 2100 Deurne

4.290 m²

597 m²

INDEX 12

Vastgoedverslag Handelsgebouwen

Rue du Pont Demeur 1480 Tubize LUXUS

Site

Adres

Oppervlakte

Dison

Rue du Jardin Ecole 37 - 4820 Dison

2.272 m²

Doornik

Rue de la Tête d’Or 22 - 7500 Doornik

2.713 m²

Florennes

Place Verte 22 - 5620 Florennes

1.270 m²

Frameries

Rue Archimède - 7080 Frameries

2.180 m²

Geldenaken

Rue du Pietrain 61a - 1370 Geldenaken

2.245 m²

Gembloux

Avenue de la Faculté d’Agronomie - 5030 Gembloux

1.945 m²

Gent Dampoort

Pilorijstraat 20 - 9000 Gent

2.889 m²

Gerpinnes

Route de Philippeville 196 - 6280 Gerpinnes

3.369 m²

Gerpinnes Bultia

Rue Neuve 182-184 - 6280 Gerpinnes

1.500 m²

Gerpinnes Shopping Sud

Route de Philippeville 136 - 6280 Loverval

8.051 m²

Ghlin

Rue du Temple 23 - 7011 Ghlin

1.957 m²

Gilly Ransart

Chaussée de Ransart 252 - 6060 Gilly

2.113 m²

Gosselies Vandervelde

Rue Vandevelde 67 - 6041 Gosselies

1.323 m²

Gozée

Rue de Marchienne 120A - 6534 Gozée

1.951 m²

Hamme-Mille

Leuvenstesteenweg 27 - 1320 Hamme-Mille

2.692 m²

Hannut

Route de Landen - 4280 Hannut

5.324 m²

Hannut Retail park

Route de Huy 54 – 4280 Hannut

9.998 m²

Herstal

Rue Basse Campagne - 4040 Herstal

1.429 m²

Hoboken

Sint-Bernardsesteenweg 586 - 2660 Hoboken

6.199 m²

Huy

Quai d’Arona - 4500 Huy

3.765 m²

Jambes

Rue de la Poudrière 14 - 5100 Jambes

1.750 m²

Jemeppe-sur-Meuse

Rue du Pont 133 - 4101 Jemeppe-sur-Meuse

2.570 m²

Jemeppe-sur-Sambre

Route de la Basse Sambre 1 - 5190 Jemeppe-sur-Sambre

1.553 m²

Jumet

Rue de Dampremy 22 - 6040 Jumet

1.730 m²

Kortrijk

Gentsesteenweg 50-56 - 8500 Kortrijk

2.309 m²

La Louvière

Avenue de la Wallonie 5 - 7100 La Louvière

1.000 m²

Laken

Marie-Christinestraat 185-191 - 1020 Laken

1.586 m²

Lambusart

Route de Fleurus et Wainage - 6220 Lambusart

2.600 m²

Leuze

Avenue des Héros Leuzois - 7900 Leuze

3.492 m²

INDEX 13

Vastgoedverslag

Rue du Pont Demeur 1480 Tubize HUBO

Handelsgebouwen Site

Adres

Oppervlakte

Leuze-en-Hainaut

Rue de Tournai - 7900 Leuze-en-Hainaut

Luik Laveu

Rue du Laveu 2-8 – Luik

Luik Saucy

Boulevard Saucy 20 – Luik

Marchienne-au-Pont

Rue de l’Hôpital 3/5 - 6030 Marchienne-au-Pont

2.010 m²

Marcinelle

Avenue Mascaux 450-470- 6001 Marcinelle

2.350 m²

Mont-sur-Marchienne

Avenue Paul Pastur 59 - 6032 Mont-sur-Marchienne

Morlanwelz

Rue du Pont du Nil - 7140 Morlanwelz

3.951 m²

Nijvel

Avenue du Centenaire - 1400 Nijvel

2.693 m²

Ottignies

Avenue Provinciale 127 - 1340 Ottignies

1.950 m²

Oudergem

Waversesteenweg 1130 - 1160 Brussel

1.810 m²

Philippeville France

Rue de France 47 - 5600 Philippeville

1.677 m²

Philippeville Neuville

Rue de Neuville - 5600 Philippeville

1.228 m²

Schelle

Boomsesteenweg 35 - 2627 Schelle

5.375 m²

Seraing

Boulevard Pasteur - 4100 Seraing

Sint-Niklaas

Stationstraat 16-24 - 9100 Sint Niklaas

1.031 m²

Soignies Monde

Rue du Nouveau monde - 7060 Soignies

2.899 m²

Soignies Roeulx

Chaussée du Roeulx 7060 Soignies

478 m²

Spa

Avenue Reine Astrid - 4900 Spa

595 m²

St-Vaast

Avenue de l’Europe/Dufrasnes - 7100 St-Vaast

1.543 m²

Trazegnies

Rue de Gosselies 76 - 6183 Trazegnies

2.600 m²

Tubeke

Rue du Pont Demeur - 1480 Tubeke

2.994 m²

Turnhout

Korte Gasthuistraat - 2300 Turnhout

2.503 m²

Ukkel

De Frélaan 82 - 1180 Brussel

3.821 m²

Verviers

Place Verte / Rue Crapaurue / Rue Coronmeuse - 4800 Verviers

9.695 m²

Virton

Faubourg d’Arrival 28 - Virton

1.397 m²

Vorst

Alsembergsesteenweg 303 - 1190 Brussel

2.120 m²

Walcourt

Rue de la Forge 34 - 5650 Walcourt

1.551 m²

Waver

Avenue des Princes 9 - 1300 Waver

2.359 m²

930 m² 3.130 m² 598 m²

775 m²

986 m²

198.758 m2

INDEX 14

Vastgoedverslag

Chaussée Romaine 189 4300 Waremme CHAMPION

Anderen Site

Adres

Oppervlakte

Alleur

Avenue de l’Expansion 16 - 4432 Alleur

2.220 m2

Anderlecht

Rue Van Soust 427 - 1070 Bruxelles

1.061 m2

Berchem-Sainte-Agathe

Rue de la Technologie 47 - 1082 Berchem-Ste-Agathe

Braine-l’Alleud Artisanat

Avenue de l’Artisanat 13 - 1420 Braine-l’Alleud

Evere Conscience

Avenue Henri Conscience 50 - 1140 Evere

Evere De Boeck

Rue de Boeck 54-56 - 1140 Evere

3.067 m2

Gilly Montigny

Chaussée de Montigny 252 - 6060 Gilly

1.000 m2

Gosselies Aéropole

Avenue Jean Mermoz 1 - 6041 Gosselies

6.744 m2

Commerce Gosselies Vandervelde

Rue Vandevelde 67 - 6041 Gosselies

1.323 m2

Hannut Avia

Route de Huy 54 - Hannut

Haren

Chaussée de Haecht 1221- 1130 Haren

Heppignies

Capilone/Heppignies 1 - 6220 Fleurus,Heppignies

Laeken Parking

Rue Stéphanie 144 - 1020 Laeken

Liège Serbie

Rue de Serbie 42 - Liège

Overijse

Brusselsesteenweg 288 - 3090 Overijse

9.259 m2

Sombreffe

Rue de l’Avenir 8 - 5140 Sombreffe

1.140 m2

Verviers

Rue Cuper / Rue Coronmeuse 4800 Verviers

Woluwe-Saint-Lambert

Avenue du Péage 60 - 1200 Bruxelles

2.210 m2

Zaventem Hoge Wei

Hoge Wei 3 - 1930 Zaventem

1.475 m2

Zaventem Mercurius

Mercuriusstraat 24 - 1930 Zaventem

969 m2 2.249 m2 730 m2

50 m2 3.248 m2 14.041 m2 0 978 m2

701 m2

940 m2 52.082 m2

INDEX 15

Vastgoedverslag

Verslag van de deskundigev

Avenue de la Wallonie 7100 La Louvière KREFEL

Geachte Heer, Geachte Mevrouw, Conform artikel 59, § 1, van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 met betrekking tot de Vastgoedbevaks, hebt u aan Jones Lang LaSalle gevraagd de gebouwen te schatten die deel uitmaken van de Vastgoedbevak. Jones Lang LaSalle is sinds 1965 actief in België en heeft een lange ervaring inzake vastgoedschattingen. Onze opdracht werd volledig onafhankelijk uitgevoerd. Wij hebben alle gebouwen bezocht. De details van onze methodes, de informatiebronnen en de voorwaarden van onze verbintenissen zijn in ons verslag opgenomen. Ons verslag is opgesteld en gedateerd op datum van de onderhavige brief. Wij hebben dan ook de investeringswaarde van de gebouwen op datum van 31 maart 2008 (afgerond naar EUR 1.000) geschat op 254.340.000 EUR (Twee honderd vierenvijftig miljoen drie honderd en veertig duizend euro). Na inhouding van 2,5 % volgens de aanbevelingen van de BEAMA, en uw instructies, op de globale waarde, leidt dit tot een reële waarde van 248.136 000 EUR (Twee honderd achtenveertig miljoen honderd zesendertig duizend euro). Met de meeste hoogachting, 23 april 2008

R.P. Scrivener M.R.I.C.S. National Director Head of Valuations and Consulting Voor Jones Lang LaSalle

INDEX 16

Financieel

verslag

Toelichting bij de geconsolideerde balans Activa

De vastgoedportefeuille werd door de Vastgoeddeskundige geëvalueerd op 248.136 KEUR (reële waarde) voor de vastgoedbeleggingen en 533 KEUR voor het gebouw dat wordt gebruikt door Ascencio. De post ‘financiële vaste activa’ bevat het voorschot dat werd gestort voor de gebouwen die werden verhuurd aan de merknaam ‘PRIMO’, waarvan het compromis begin maart 2008 werd ondertekend voor 339 KEUR, twee langetermijnbeleggingen (2 en 5 jaar) voor een bedrag van 573 KEUR en tot slot 38 KEUR aan diverse gestorte garanties, hetzij een totaal van 950 KEUR voor deze rubriek. Bij de vlottende activa vinden we hoofdzakelijk de belastingsvorderingen terug voor een totaal bedrag van 1.954 KEUR. Dit bedrag omvat de roerende voorheffingen op de vereffeningsboni van de dochterondernemingen die fuseerden op

10 januari 2007 (Misa, GLI, Le Cochet) voor een bedrag van 1.033 KEUR en 921 KEUR voor de fusie van 7 september 2007 (Jyp Immo). Een saldo van 35 KEUR aan terug te krijgen vennootschapsbelastingen brengt het totaal van de rubriek ‘belastingsvorderingen en andere vlottende activa’ op een totaal van 2.027 KEUR. De post Kas bedraagt 2.431 KEUR.

Verplichtingen

Bij de langlopende verplichtingen bevinden zich hoofdzakelijk de

(x 1.000 EUR)

financiële schulden die opgesplitst worden in 88.925 KEUR in de vorm van voorschotten op vaste termijn en 5.351 KEUR in de vorm van financiële leasings. Deze schuldenlast vindt zijn oorsprong enerzijds in de financiering van de aankopen van vastgoedvennootschappen en/of gebouwen, en anderzijds in de overblijvende schuld in de door Ascencio overgenomen vennootschappen. De kortlopende verplichtingen omvatten in de rubriek ‘Exit taks en vennootschapsbelastingen’ de belastingsschulden, waarvan het voornaamste bestaat uit de exit taksen die verschuldigd zijn bij de integratie van de filialen via fusie, hetzij 1.899 KEUR voor Jyp Immo, 944 KEUR geprovisioneerd voor de vennootschappen Store Invest Development en Orchidée Plaza en tot slot, 4.136 KEUR geprovisioneerd voor de vennootschappen LSI Projects, LSI Retail en Immatov

31/03/2008

30/09/2007

31/03/2007

ACTIVA Vaste activa Vlottende activa

254.845 250.158 4.687

219.371 212.824 6.547

194.427 191.976 2.451

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Eigen vermogen Langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen

254.845 149.542 95.938 9.365

219.371 151.572 59.994 7.805

194.427 143.444 44.654 6.329

INDEX 17

Financieel

verslag

Toelichting bij de geconsolideerde resultatenrekening De huurinkomsten bedragen op 31 maart 2008 8.421 KEUR. Na boeking van de andere vastgoedinkomsten en –lasten, wordt het vastgoedresultaat vastgesteld op 8.569 KEUR. De technische kosten bevatten uitsluitend de uitgaven voor onderhoud en herstelling van de gebouwen, hetzij een totaal bedrag van 344 KEUR. De kosten voor het beheer van het vastgoed bevatten een bedrag van 277 KEUR voor de wedden en lonen en ten slotte 36 KEUR voor diverse administratieve kosten die samenhangen met het beheer van de gebouwen. De algemene kosten zijn vastgesteld op 1.037 KEUR waarvan 287 KEUR voor de bezoldiging van de Zaakvoerder.

van de vastgoedbeleggingen. Het bedrijfsresultaat is vastgesteld op 7.918 KEUR. De financiële kosten die voornamelijk samenhangen met de schuldenlast, bedragen 2.072 KEUR en leiden tot een financieel resultaat van -1.959 KEUR. Na boeking van de vennootschapsbelastingen die samenhangen met de dochterondernemingen, hetzij een bedrag van 221 KEUR, wordt het uiteindelijke nettoresultaat vastgesteld op 5.738 KEUR.

Nettoresultaat per aandeel (EUR) Uitkeerbaar bedrag (100%) Schuldgraad Diversificatiegraad Intrinsieke waarde per aandeel (EUR)

(x 1.000 EUR) Operationeel resultaat vóór resultaat op portefeuille Operationeel resultaat Resultaat vóór belastingen Resultaat van de periode

31/03/2008

30/09/2007

31/03/2007

1,93 4.853 41,24% 18,52% 50,17

4,00 8.535 30,55% 20,86% 50,85

1,19 3.459 26,22% NC 48,13

31/03/2008

30/09/2007

31/03/2007

7.129 7.918 5.959 5.738

10.102 14.057 12.094 11.927

4.384 4.466 3.657 3.535

Het resultaat op portefeuille bestaat uit 61 KEUR resultaat op verkoop van gebouwen en 728 KEUR positief verschil van de reële waarde

Vooruitzichten Ascencio blijft een dynamisch beleggingsbeleid aanhouden. Dankzij dit dynamische beleggingsbeleid positioneert zij zich als een belangrijke actor in het segment retail. Ze heeft als doelstelling om zich nog meer toe te leggen op haar corebusiness, wat zich in de loop van het tweede semester zou kunnen vertalen in bepaalde realisaties van activa.

INDEX 18

Financieel

verslag

Geconsolideerde balans per 31 maart 2008

(x 1.000 EUR)

NOTA

I A B C D E F G H I J II A

ACTIVA Vaste activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Deelnemingen verwerkt via vermogensmutatie Handelsvorderingen en andere vaste activa Uitgestelde belastingen – activa Totaal vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop

B C D E F

Financiële vlottende activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten

8

200 2.027 2.431

517 2.061 3.933

349 1.107 751

G

Overlopende rekeningen Totaal Vlottende activa TOTAAL ACTIVA

9

29 4.687 254.845

36 6.547 219.371

154 2.361 194.427

3,5 6 7

31/03/2008

30/09/2007

457 457 248.136 211.156 615 600 950 611 250.158 212.824

31/03/2007

433 189.858 564 1.211

192.066

INDEX 19

Financieel

verslag

(x 1.000 EUR)

NOTES

31/03/2008

30/09/2007

I A B C D E F H II A B C D

EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Eigen vermogen Kapitaal Uitgiftepremie Eigen aandelen Reserves Resultaat Overgedragen resultaat – vorige boekjaren Resultaat van het boekjaar Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Wisselkoersverschillen Totaal eigen vermogen Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden - Kredietinstellingen - Financiële leasing Andere langlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere langlopende schulden

10 10 11

14.805 125.735 7.613 6.311 573 5.738

14.805 125.735 3.658 11.927 11.927

14 15 16 16 17

-4.289 -633

-4.289 -264

149.542 58 88.925 5.351 1.287

151.572 145 53.616 5.003 918

E F A B C D E F

Andere langlopende verplichtingen Uitgestelde belastingen – verplichtingen Langlopende verplichtingen Kortlopende verplichtingen Voorzieningen Kortlopende financiële schulden - Kredietinstellingen - Financiële leasing Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schuldens - Handelsschulden - Exit taks en vennootschapsbelasting - Andere Andere kortlopende verplichtingen Overlopende rekeningen Kortlopende verplichtingen Totaal Verplichtingen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

18

317

12

16 16 19 20 20 21

312 95.938 59.994 118 165 379 433 668 1.052 7.485 5.176 129 141 451 195 135 643 9.365 7.805 105.303 67.799 254.845 219.371

31/03/2007

14.805 125.735 3.658 3.535 3.535 -4.289 0 143.444 145 37.376 6.139

994 44.654

139 420 1.268 3.985 202 315 6.329 50.983 194.427

INDEX 20

Financieel

verslag

Geconsolideerde balans per 31 maart 2008

(x 1.000 EUR)

I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV

Huurinkomsten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Met huur verbonden kosten Nettohuurresultaat (I+II+III) Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de verhuurder op verhuurde gebouwen Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven Vastgoedresultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII) Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet-verhuurde goederen Beheerkosten vastgoed Andere vastgoedkosten Vastgoedkosten Operationeel vastgoedresultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+XIII) Algemene kosten

XV XVI XVII XVIII XIX XX XXI XXII XXIII XXIV

Andere operationele opbrengsten en kosten Operationeel resultaat voor resultaat op de portefeuille (VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+XIII+XIV+XV) Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Resultaat verkoop andere niet-financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+ XIII+XIV+XV+XVI+XVII+XVIII+XIX) Financiële opbrengsten Interestkosten Andere financiële kosten Financieel resultaat (XIX+XX+XXI) Resultaat voor belasting Inkomsten uit deelnemingen verwerkt via vermogensmutatie Vennootschapsbelasting Exit taks Belastingen (XXIII+XXIV) Nettoresultaat (I+II+III+IV+V+VI+VII+VIII+IX+X+XI+XII+XIII+XIV+XV+XVI+ XVII+XVIII+XIX+XX+XXI+XXII+XXIII+XXIV)

NOTES

31/03/2008

30/09/2007

31/03/2007

22

8.421

13.725

6.431

8.421

13.725 6

23

326

1.127

294

23

-225 47 8.569 -344

-1.126

24 25 26

6.431

-294

-313 -48 -705

13.732 -263 -812 -361 -1.436

27

7.864 -1.037

12.296 -2.008

5.572 -863

28

302

-186

-325

7.129 61

10.102

4.384

3.955

82

29 30 31 32

728

7.918 14.057 141 32 -2.072 -1.967 -28 -1.959 -1.963 5.959 12.094 -221 -167 -221 -167 5.738

11.927

6.431 -139 -398 -322 -859

4.466 26 -835 -809 3.657 -122

INDEX

-122 3.535

21

Financieel

verslag

Geconsolideerd overzicht van de kasstromen

(x 1.000 EUR)

31/03/2008

31/03/2007

Kas en kasequivalenten in het begin van het boekjaar

3.933

0

Resultaat van het boekjaar

5.738

5.535

+ Financieel resultaat

1.959

809

+ Belastinglasten (- belastingopbrengsten) Elementen van de resultatenrekening zonder kaseffecten

221

122

-1.132

-82

-

Toename (+ afname) van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen

-728

-1.198

+

Verschillen op de aankoop van vastgoedvennootschappen

-174

1.116

+

Andere niet-uitbetaalde lasten

+/- Anderen niet-monetair elementen Wijziging in behoefte aan werkkapitaal Elementen van de activa (handelsvorderingen en overlopende rekening)

17 -247 -7.688

772

358

-65

Elementen van de verplichtingen (handelsschulden, indirecte belastingsschulden, overlopende rekening)

-8.046

837

- Betaalde belastingen (+ geïnde belastingen)

-1.961

-2.580

1.070

2.576

Kasstromen uit bedrijfsactiviteiten (A) - Aankopen van vastgoedbeleggingen - Aankopen van vastgoedvennootschappen (netto) - Aankopen van andere activa - Resultaten uit de verkoop van vastgoedbeleggingen Kasstromen uit investeringsactiviteiten (B) Kapitaalverrichting

0

-7.853

-31.931

-22.392

-32

-67

61 -31.902

-30.312

0

-854

35.657

37.029

Terugbetaalde leningen en rekeningen-courant

5.916

Nieuwe afgesloten leningen Toename van de langlopende verplichtingen

5

Terugbetaling van leasingschulden

-101

-55

Toename van de vaste activa

-339

1.109

Wijziging in de reële waarde van de financiële activa Financiële onkosten Financiële opbrengsten Kasstromen uit financieringsactiviteiten (C) Kas en kasequivalenten op het einde van het boekjaar

0

0

-2.100

-634

141

26

33.263

28.487

2.431

751

INDEX 22

Financieel

verslag

Geconsolideerd overzicht van de mutatie van het eigen vermogen VARIATION DES CAPITAUX PROPRES

Saldo op 10 mei 2006 Oprichting van Ascencio cva Impact van de verrichtingen van fusie door opslorping, splitsing en inbreng uitgevoerd op 26 en 27 oktober 2006

Kapitaal

Uitgiftepremies

Eigen aandelen

A

B

-

-

C

Beschikbare reserves

Nietuitgekeerde resultaten

Impact op de reële waarde van de mutatiekosten

D

E

F

-

63

14.840

63

126.554

3.658

145.052

-4.289

-98

-4.289

-819

-917

Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen op indekkingsinstrument

-633

Onbeschikbare reserves afkomstig van de afwijkingen van reële waarde van de gebouwen die zijn opgenomen in de resultatenrekening en gevormd bij de toewijzing van de resultaten

3.955

Overgedragen resultaten Resultaat van het boekjaar Saldo op 31 maart 2008

14.805

Totaal eigen vermogen

F

-

Impact op de reële waarde van de mutatiekosten en –rechten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Kosten in mindering gebracht van het eigen vermogen bij de oprichting

Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen

125.735

7.613

-633

3.955

573

573

5.738

5.738

6.311

-4.289

-633

149.542

INDEX 23

Financieel

verslag

Geconsolideerd overzicht van de mutatie van het eigen vermogen VARIATION DES CAPITAUX PROPRES

Saldo op 10 mei 2006 Oprichting van Ascencio cva Impact van de verrichtingen van fusie door opslorping, splitsing en inbreng uitgevoerd op 26 en 27 oktober 2006

Kapitaal

Uitgiftepremies

Eigen aandelen

A

B

-

-

C


Nietuitgekeerde resultaten

Impact op de reële waarde van de mutatiekosten

D

E

F

-

Totaal eigen vermogen

F -

63

14.840

Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen

63

125.637

3.658

144.135

Impact op de reële waarde van de mutatiekosten en –rechten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

-4.289

-4.289

Kosten in mindering gebracht van het eigen vermogen bij de oprichting Variaties in de reële waarde van financiële activa en verplichtingen op indekkingsinstrument Onbeschikbare reserves afkomstig van de afwijkingen van reële waarde van de gebouwen die zijn opgenomen in de resultatenrekening en gevormd bij de toewijzing van de resultaten

INDEX

Overgedragen resultaten Resultaat van het boekjaar Saldo au 31 maart 2007

3.535 14.903

125.637

3.658

3.535

3.535 -4.289

143.444

24

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 1 : Algemene informatie en boekhoudmethodes in verband met de geconsolideerde financiële staten

De Vennootschap heeft de toepassing van de normen IFRS 8, IFRIC 7, IFRIC 8, IFRIC 9, IFRIC 11 en IFRIC 12 niet vervroegd. De Vennootschap voorziet geen impact op de financiële staten als gevolg van hun toepassing.

ALGEMENE INFORMATIE

B. Voorstellingsbasis De financiële informatie wordt weergegeven in duizenden euro. De geconsolideerde financiële staten worden voorbereid op basis van de historische kostprijs met uitzondering van de vastgoedbeleggingen, de gebouwen (materiële vaste activa) en de financiële instrumenten die worden gewaardeerd tegen hun reële waarde.

Ascencio cva (hierna «Ascencio cva » of de « Vennootschap » genaamd) is een vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal (VastgoedBEVAK) naar Belgisch recht. De bijgevoegde geconsolideerde financiële staten van de Vennootschap op 31 maart 2009 voor de periode van 1 oktober 2007 tot 31 maart 2008 werden afgesloten door de Zaakvoerder op 13 mei 2008. Alle vermelde bedragen zijn in duizenden euro tenzij anders vermeld. VOORBEREIDINGSBASIS EN BOEKHOUDMETHODES A. Conformiteitverklaring De jaarrekeningen worden opgesteld overeenkomstig à IAS 34 “ I n f o r m a tion financière intermédiaire” rekening houdend met de bepalingen van het koninklijk besluit van 21 juni 2006 op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare Vastgoedbevaks.

Hierna vindt u een samenvattend overzicht van de basisprincipes die zijn toegepast bij de opmaak van de jaarrekeningen. C. Consolidatiebasis De ondernemingen die worden gecontroleerd door de Vastgoedbevak, worden geconsolideerd volgens de integrale consolidatiemethode. Die bestaat erin om alle bestanddelen die zijn ingeschreven op het actief en het passief van de geconsolideerde ondernemingen, integraal op te nemen, evenals de lasten en opbrengsten, met aftrek van de vereiste eliminaties.

De controle vormt de macht waarover Ascencio cva beschikt om het financiële en operationele beleid van een filiaal te bepalen om de voordelen van haar activiteiten te genieten. De consolidatie van de filialen begint zodra Ascencio cva de entiteit controleert tot de datum waarop de controle ophoudt. D. Financiële instrumenten Dekking van de reële waarde De groep gebruikt afgeleide financiële instrumenten om zich in te dekken tegen de rentevoetrisico’s die voortvloeien uit haar activiteiten. De afgeleide financiële instrumenten worden eerst in aanmerking genomen tegen hun kostprijs. Na initiële boeking worden de afgeleide financiële instrumenten gewaardeerd op hun reële waarde in de jaarrekeningen. De winsten of verliezen die voortvloeien uit de wijzigingen in de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten, worden onmiddellijk verwerkt in de resultatenrekening, tenzij een afgeleid financieel instrument voldoet aan de voorwaarden van de dekkingsboekhouding. De reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten is het bedrag dat de vennootschap verwacht te innen of te betalen, indien het afgeleide instrument wordt overgedragen op de afsluitingsdatum.

Dekking van de kasstromen Indien een afgeleid financieel product kan worden gedocumenteerd als effectieve dekking van de potentiële variabiliteit van kasstromen die toe te schrijven zijn aan een bijzonder risico betreffende een actief, een verplichting of een zeer waarschijnlijke toekomstige transactie, dan zal het deel van het resultaat dat voortvloeit uit de waardemutatie van het afgeleide product dat een effectieve dekking vormt, rechtstreeks worden opgenomen in het eigen vermogen onder de rubriek “Wijziging in de reële waarde van financiële activa en passiva”. Het niet-effectieve deel van het afgeleide financieel product zal van zijn kant worden opgenomen in de resultatenrekening.

INDEX 25

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen E. Goodwill Overeenkomstig de norm IFRS 3 wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een jaarlijkse test van waardeverlies. F. Vastgoedbeleggingen Waardering tijdens de eerste boeking De vastgoedbeleggingen omvatten al het vastgoed dat voor verhuur wordt aangeboden. Ze worden gewaardeerd tegen hun aanschaffingswaarde bij de aankoop, met inbegrip van de toegevoegde kosten (zoals de betaalde commissies) en de niet-aftrekbare btw. De vastgoedbeleggingen zijn gebouwen die worden aangehouden om er huurcontracten op lange termijn uit te halen. In toepassing van IAS 40 zijn de vastgoedbeleggingen oorspronkelijk gewaardeerd tegen hun kostprijs en achteraf tegen hun reële waarde op basis van een waardering die is uitgevoerd door een vastgoeddeskundige. Elke winst of elk verlies dat voortvloeit, na de overname van een gebouw, uit een verschil van de reële waarde, wordt geboekt bij het resultaat. De deskundige voert zijn evaluatie uit op basis van de methode om de geactualiseerde waarde van de huuropbrengsten te berekenen in overeenstemming met de «International Valuation Standards 2005», opgesteld door het International Valuation

Standards Committee, zoals uitgelegd in het overeenkomstige rapport. Deze waarden, hierna de «investeringswaarde» genaamd, stemt overeen met de prijs die een derde belegger bereid zou zijn te betalen om elk gebouw uit de portefeuille gebouwen over te nemen om hun huuropbrengsten te genieten en tegelijk de lasten die daarop betrekking hebben, te dragen, onverminderd de mutatierechten. De overdracht van een vastgoedbelegging is gewoonlijk onderworpen aan de betaling van mutatierechten of een taks op de toegevoegde waarde aan de overheid. Deze taksen schommelen in België tussen 0 en ongeveer 12,5%, naargelang de wijze van overdracht van het gebouw, de ligging ervan en de kenmerken van de koper. Deze bedragen kunnen enkel worden bepaald na afloop van de afwerking van de overdracht en geen enkele betrouwbare raming kan vooraf worden uitgevoerd. Een forfaitaire quotiteit van mutatierechten van 2,5% werd afgehouden van de investeringswaarde van het beleggingsvastgoed om de reële waarde ervan te verkrijgen; de tegenwaarde van deze vermindering werd geregistreerd op 31 maart 2008 in mindering van het kapitaal en de emissiepremies. Waardering na de eerste boeking Na afloop van elk kwartaal waardeert een onafhankelijk vastgoeddeskundige de volgende elementen nauwkeurig:

• het vastgoed, het vastgoed door bestemming en de reële rechten op het vastgoed dat Ascencio cva en de vastgoedvennootschappen waarover zij controle heeft, in handen heeft; • de optierechten op vastgoed die Ascencio cva en de vastgoedvennootschappen waarover zij controle heeft, in handen heeft evenals het vastgoed waarop deze rechten betrekking hebben; • de rechten die voortvloeien uit contracten krachtens dewelke een of meerdere goederen in vastgoedleasing worden gegeven aan Ascencio cva en de vastgoedvennootschappen waarover zij controle heeft, evenals het onderliggende vastgoed. De experts voeren hun evaluatie uit overeenkomstig de nationale en internationale normen. De reële waarde wordt gedefinieerd overeenkomstig de IAS-norm 40 als de meest waarschijnlijke waarde die men redelijkerwijs zou kunnen verkrijgen tussen partijen van goede wil die goed geïnformeerd zijn, in normale verkoopomstandigheden. Deze reële waarde wordt vervolgens berekend door de investeringswaarde te verminderen met een geraamd bedrag voor de mutatiekosten. Het geraamde bedrag voor de mutatiekosten is forfaitair vastgelegd op 2,5%. De verliezen of winsten die voortvloeien uit de schommelingen van

de reële waarde van een vastgoedbelegging, worden opgenomen in de resultatenrekening voor de periode waarin ze zich hebben voorgedaan, en worden toegewezen aan de beschikbar reserves bij de uitkering van de winst. Waarderingsmethode toegepast door de expert Volgens Jones Lang LaSalle: Voor onze waarderingen werken we met de software « Circle Investment Valuer ». Als eerste methode hebben we een statische kapitalisatiebenadering aangenomen; onze tweede methode is een geactualiseerde cashflow. Bovendien voeren we een eenvoudige « sanity check » uit in termen van prijs per m².

INDEX 26

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen We hebben als huurwaarden geraamd de huren verkregen op de markt op de datum van de waardering (Geraamde Huurwaarde of GHW) gebaseerd op de verhuur van vergelijkbare oppervlakten en op concurrentiële goederen die te huur worden aangeboden. We hebben ons tevens gebaseerd op het professionele advies van collega’s die actief zijn op de huurmarkt. De statische kapitalisatie wordt uitgevoerd in de vorm van « Term and Reversion », waarvan de huidige inkomsten (gebaseerd op de contractuele huurprijzen) worden gekapitaliseerd tot het einde van het lopende contract, terwijl de GHW voor eeuwig wordt gekapitaliseerd en geactualiseerd. Immers, de waardering gebeurt in twee schijven in de tijd. Voor de handelshuurcontracten, ingeval de huurwaarde groter is dan de lopende huurprijs, hebben we het einde van het huurcontract als vervaldag genomen. We hebben niet geanticipeerd op de verhoging van de huurprijs om de drie jaar. In bepaalde gevallen hebben we voor een « hardcore » benadering gekozen, wat betekent dat de GHW voor eeuwig wordt gekapitaliseerd, waarna wordt overgegaan tot herzieningen waarbij rekening zou worden gehouden met de oppervlakten die boven of onder hun waarde worden verhuurd, huurderving, enz. Deze twee methodes zijn volledig aanvaardbaar, maar

vanuit ons standpunt geeft de « Term and Reversion » een waarde voor oppervlakten die worden verhuurd op basis van huurcontracten op lange termijn aan kwaliteitsvolle huurders, terwijl de « hardcore » methode niet zonder aanpassing meteen het « hardcore » rendement geeft op zeer subjectieve wijze. Hierbij dient opgemerkt dat deze waarderingsmethode een multiplicator toepast op de huidige en toekomstige huurprijzen gebaseerd op de analyse van vergelijkbare verkochte goederen op de markt. De multiplicator fluctueert wegens de rendementen die worden geëist door de beleggers wanneer ze dat type goederen aankopen. Dat rendement weerspiegelt de intrinsieke risico’s van de sector (toekomstige huurderving, kredietrisico, onderhoudsplicht, enz.). Wanneer er factoren zijn die ongebruikelijk en specifiek voor het goed zijn, wordt een expliciete correctie toegepast, zoals bijvoorbeeld : • geen enkele recuperatie van lasten of taksen op een markt waarop het gebruikelijk is dat de huurder ze draagt; • renovatie- of herstellingswerken die noodzakelijk zijn op de waarderingsdatum om een huurinkomen te waarborgen; • uitzonderlijke kosten. Het rendement weerspiegelt tevens de verwachtingen van de markt

zoals de inflatie en de groei van de huurmarkt. Zodoende zijn de huurprijzen van de markt op de toekomstige vervaldag, wanneer een huurcontract bijvoorbeeld op vervaldag komt, in dat geval de huidige prijzen (zonder rekening te houden met de inflatie). Het is belangrijk om het verschil te begrijpen tussen deze « kapitalisatie » benadering en de methode van geactualiseerde cashflow waarbij de toekomstige groei en de inflatie expliciet zijn. Dat verschil heeft tot gevolg dat de actualiseringspercentages in een waardering van de geactualiseerde cashflows (DCF) hoger zijn dan de rendementen die worden gebruikt in een statische kapitalisatie. De rendementen die in aanmerking worden genomen, zijn gebaseerd op het oordeel van de taxateurs in vergelijking met andere gerealiseerde verkopen. Het eerste vergelijkingspunt is het « equivalente » rendement, maar ook het initiële nettorendement en het rendement van de GHW. Het equivalente rendement kan worden gedefinieerd als het actualiseringspercentage dat, als het wordt toegepast op alle vervroegde toekomstige cashflows (zonder de inflatie), de brutowaarde geeft (of liever de verkoopprijs in het kader van de analyse van een vergelijkbare transactie). De analyse van de vergelijkbare verkopen zal, in de mate van het mogelijke, gebeuren op basis van dezelfde methodologie als diegene die wordt gebruikt bij de

waardering, maar er zal ook rekening worden gehouden met de verkopen waarvoor de beschikbare informatie niet zo’n minutieuze analyse mogelijk maakt; aangezien de enige informatie die vaak voorhanden is, het initiële rendement en de prijs per m² is. De taxateur zal zich laten leiden door zijn kennis van de werking van de actieve beleggers op de markt en de onderhandelingen die aan de gang zijn op de waarderingsdatum. Dat element is essentieel, aangezien voor beëindigde en als vergelijkingspunt geanalyseerde transacties, in het beste geval, reeds verschillende maanden verstreken zijn.

INDEX 27

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen De marktfactoren die het rendement bepalen, zijn talrijk en verschillende factoren kunnen van belang zijn afhankelijk van het type kopers. Uiteindelijk is het het spel van vraag en aanbod op de beleggersmarkt dat de kopers in staat zal stellen om van een genereus rendement te profiteren of hen daarentegen zal dwingen om een lager rendement te aanvaarden of gewoonweg niet over te gaan tot de acquisitie van het goed. Op de huidige markt is de vraag van de beleggers veel groter dan het aanbod en de rendementen voor alle types van vastgoed kenden de afgelopen twee jaar een sterke neerwaartse druk. Een waardering is duidelijk een waardeoordeel uitgesproken op een bepaald moment en de waarden kunnen net zo goed stijgen als dalen. Dat is bovendien een van de redenen waarom de vastgoedrendementen hoger zijn dan de rendementen van de liquide financiële instrumenten. De brutowaarde die voortvloeit uit de waardering, kan worden beschouwd als ons oordeel over de prijs die de koper bereid zou zijn te betalen voor dat goed, met inbegrip van de nietrecupereerbare transferkosten zoals de registratierechten. De nettowaarde is de overeenkomstige waarde zonder deze kosten (bijvoorbeeld als de transferkosten 10% bedragen, dan zou dat de brutowaarde gedeeld

door 1.1 zijn.) Dat laatste cijfer is dan ons oordeel over de prijs die zou zijn opgenomen in een hypothetische verkoopovereenkomst en op basis waarvan de transferkosten zouden worden berekend. Voor de andere kosten die erbij zouden kunnen komen in een verkoopovereenkomst, zoals de kosten van een advocaat of erelonen van agenten, wordt niets in mindering gebracht. We hebben ook een advies opgenomen over de reële waarde die overeenstemt met de brutowaarde min 2,5 % transferrechten. Uitgaven voor werkzaamheden met betrekking tot vastgoedbeleggingen De uitgaven die worden gedaan voor werkzaamheden met betrekking tot de vastgoedbelegging vallen ten laste van het operationele resultaat van de gebouwen, indien ze geen bron zijn van economische voordelen. Ze worden op het actief geboekt, indien ze de verwachte economische voordelen verhogen. Verkoop van vastgoedbeleggingen Het resultaat van de verkoop van een vastgoedbelegging wordt opgenomen in de resultatenrekening van de periode onder de rubriek “Resultaat van de verkoop van vastgoedbeleggingen”, en wordt toegewezen aan het overgedragen resultaat bij de uitkering van het resultaat. De

commissies die zijn betaald voor de verkoop van gebouwen, de transactiekosten en de verplichtingen die zijn onderschreven, maken integraal deel uit van het verlies of de winst die wordt gerealiseerd in het kader van de verkoop. G. Andere materiele vaste activa De andere materiële vaste activa dan het vastgoed, waarvan het gebruik beperkt is in de tijd, worden geboekt tegen hun aanschaffingswaarde, verminderd met de lineaire afschrijvingen berekend op basis van de voorziene levensduur en de waardeverminderingen. Het gebouw dat wordt gebruikt door de Vennootschap, wordt gewaardeerd op de reële waarde. In de loop van het boekjaar waarin de investering is uitgevoerd, worden de afschrijvingen geboekt au prorata van het aantal maanden van gebruik van het actief.

boekwaarde groter is dan de invorderbare waarde, zal een specifiek waardeverlies worden geboekt. Op het ogenblik van de verkoop of de bestemmingswijziging van materiële vaste activa, zullen de aanschaffingswaarden en desbetreffende afschrijvingen, of voor de gebouwen, hun reële waarde worden geschrapt van de balans, en worden de gerealiseerde meer- of minderwaarden geboekt in de resultatenrekening. H. Vlottende activa De handelsvorderingen worden geëvalueerd op hun afgeschreven kostprijs, verminderd met de waardeverminderingen voor twijfelachtige of oninbare vorderingen. De kasbeleggingen worden geëvalueerd op hun aanschaffingswaarde of op de marktwaarde, indien die lager is. De toegevoegde kosten worden rechtstreeks op de resultatenrekening geboekt.

Jaarlijkse afschrijvingspercentages: Installaties machines en gereedschap: 20% Meubilair: 10% Computermateriaal: 33% Standaardsoftware: 33% Indien indicaties laten vermoeden dat een actief een potentieel waardeverlies heeft geleden, dan zal zijn boekwaarde worden vergeleken met zijn invorderbare waarde. Indien de

INDEX 28

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen I. Eigen vermogen De instrumenten van eigen vermogen uitgegeven door de Vennootschap, worden geboekt op de ontvangen tegenwaarde, vrij van uitgiftekosten. De dividenden worden pas geboekt nadat ze zijn goedgekeurd door de Algemene Vergadering van de Aandeelhouders. J. Voorzieningen Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: - Ascencio cva of een van haar filialen een (juridische of impliciete) verplichting moet vervullen, die voortvloeit uit een vroegere gebeurtenis; - het waarschijnlijk is dat een kasuitgave zal nodig zijn om deze verplichting na te komen en het bedrag van de verplichting op betrouwbare wijze kan worden geraamd. De voorziening wordt bepaald door de verwachte toekomstige kasstromen te actualiseren tegen een marktrentevoet en in voorkomend geval door het specifieke risico van de passiefpost weer te geven. K. Handelsschulden De handelsschulden worden gewaardeerd tegen hun afgeschreven kostprijs op de datum van de balans. L. Rentedragende leningen De Rentedragende leningen worden gewaardeerd tegen de ontvangen tegenwaarde, verminderd met de rechtstreeks boekbare kosten.

Vervolgens worden ze geboekt tegen de afgeschreven kostprijs, waarbij het verschil tussen de kostprijs en de terugbetalingswaarde in de resultatenrekening wordt opgenomen over de periode van de lening, volgens de effectieve rentemethode. M. Opbrengsten De opbrengsten omvatten de brutohuuropbrengsten en de opbrengsten uit diensten en het beheer van gebouwen. De huurkortingen en de huurvoordelen toegekend aan klanten worden erkend en afgetrokken van de huuropbrengsten over de duur van het huurcontract (deze duur wordt gedefinieerd als de periode tussen de datum van inwerkingtreding en de eerste opzeggingsdatum van het contract). N. Kosten De betaalde kosten voor diensten, ook die voor rekening van de huurders, maken deel uit van de rechtstreekse huurlasten. De recuperatie ervan bij de huurders wordt afzonderlijk geboekt. O. Commissies betaald aan vastgoedmakelaars en andere transactiekosten De commissies voor vastgoedverhuringen worden geboekt in de lopende uitgaven van het jaar. De commissies betaald in het kader van de aankoop van gebouwen, de registratierechten, de notariskosten

en andere bijkomende kosten worden beschouwd als transactiekosten en zijn begrepen in de aankoopprijs van het gekocht gebouw. P. Belastingen De belastingen op het resultaat van het boekjaar omvat de belasting van het jaar. De belasting op het resultaat wordt opgenomen in de resultatenrekening, behalve wanneer ze betrekking heeft op elementen die direct in het eigen vermogen worden opgenomen. In dat geval worden ook de betrokken belastingen opgenomen in het eigen vermogen. De belasting van het jaar is de geraamde verschuldigde belasting op de belastbare inkomsten van het voorbije jaar tegen de belastingsvoet geldend op de datum van de balans, evenals elke correctie van fiscale schulden met betrekking tot vorige boekjaren. De exit taks is de taks op de meerwaarde die voortvloeit uit de fusie van een vennootschap die niet het statuut heeft van Vastgoedbevak, met een Vastgoedbevak. Wanneer de vennootschap die niet het statuut heeft van een Vastgoedbevak, in de consolidatieperimeter komt, dan wordt de exit taks geïntegreerd als verworven passief en dus niet geregistreerd in de resultatenrekening. Elke aanpassing achteraf aan dat passief van exit taks wordt opgenomen in de resultatenrekening.

INDEX 29

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 2 : Belangrijkste bronnen van ramingsonzekerheden en significante boekhoudkundige beoordelingen De reële waarde van de vastgoedbeleggingen of m.a.w. bijna alle activa van Ascencio wordt geschat door een onafhankelijk deskundige. Anderzijds moest de Vennootschap niet overgaan tot significante beoordelingen bij de toepassing van haar boekhoudmethodes.

TOELICHTING 3 : Samenstelling van het patrimonium van Ascencio cva 1. Acquisitie van vastgoedvennootschappen Sinds 30 september 2007 heeft de Vennootschap 100% van de aandelen van de volgende vennootschappen verworven: LSI Retail nv LSI Projects nv Immatov nv In verband met acquisitie van deze vastgoedportefeuille beschikt Ascencio cva over een optie voor een gebouw, die tot augustus 2009 kan worden uitgeoefend voor een bedrag van 438. De norm IFRS 3 met betrekking tot hergroeperingen van ondernemingen is toegepast voor de consolidatie van de filialen van de vastgoedbevak. 2. Verrichtingen van fusie, splitsing en inbreng Sinds 1 oktober 2007 zijn er geen transacties geweest van fusie, inbreng of splitsing. 3. Aankoop van gebouwen Op 10 maart 2008 heeft de Vennootschap een compromis ondertekend betreffende de acquisitie van twee sportwinkels die toebehoren aan de vennootschap Primo Stadion nv, voor een bedrag van 3.387, overnamewaarde. De authentieke akten werden ondertekend op 22 april 2008.

TOELICHTING 4 : Sectorale informatie De inkomsten en lasten werden uitgesplitst om een operationeel resultaat op handelsgebouwen en een operationeel resultaat op de andere gebouwen te onderscheiden.

Handelsgebouwen

Anderen

Huurinkomsten en doorfacturering lasten 7.010 1.411 83,24% 16,76% Lasten geboekt per sector -334 -223 Operationeel resultaat van de gebouwen 6.676 1.188

Totaal 8.421

-557

7.864

INDEX 30

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 5 : Vastgoedbeleggingen

TOELICHTING 6 : Andere materiële vaste activa

De vastgoeddeskundige voert elke drie maanden een waardering uit van de vastgoedbeleggingen, in overeenstemming met de nationale en internationale normen (International Valuation Standards) evenals hun toepassingsmodaliteiten, met name inzake de waardering van de vastgoedBEVAKs. De reële waarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs kan worden verkregen onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, na aftrek van de transactiekosten. De investeringswaarde houdt geen rekening met de toekomstige investeringsuitgaven die het vastgoedpatrimonium zullen verbeteren; noch met de toekomstige voordelen verbonden aan deze uitgaven. Ze berust op de geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huurprijzen van elk gebouw verminderd met de onderhoudskosten die ten laste zijn van de eigenaars. Het actualiseringspercentage hangt voornamelijk af van de actualiseringspercentages die worden vastgesteld op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging en de kwaliteit van het gebouw en van de huurders op het ogenblik van de waardering. De toekomstige huurprijzen worden geschat op basis van de bestaande contractuele huurprijzen en van de verwachtingen op de vastgoedmarkt voor het desbetreffende gebouw in de daarop volgende periodes.

De andere materiële vaste activa bevatten hoofdzakelijk het gedeelte van het gebouw gelegen in de Avenue Jean-Mermoz te Gosselies waar de Vennootschap is gehuisvest. Op 31 maart 2008 werd dit gebouw gewaardeerd tegen zijn reële waarde. Rekening houdend met het feit dat dit gebouw onlangs door de Vennootschap werd gekocht ingevolge de overname van de vennootschap Groep Lambert International nv, zou zijn boekwaarde bijna identiek geweest zijn moest het gewaardeerd geweest zijn tegen afschrijvingskost.

De reële waarde op 31 maart 2008 werd bepaald op basis van expertises uitgevoerd door Jones Lang Lasalle op deze datum. De Raad van Bestuur is niet op de hoogte van feiten of gebeurtenissen die zouden kunnen doen denken dat deze waarde ingrijpende wijzigingen zou hebben ondergaan sinds de laatste waarderingsdag. Saldo op 30 september 2007 Acquisities Verkopen (-) (reële waarde) Variaties in de reële waarde opgenomen in de resultatenrekening (+/-) Saldo op 31 maart 2008

Geen enkel van deze activa is in pand gegeven.

Anderen materiële activa

Saldo op 30 september 2007 Aankopen Afschrijvingen Saldo op 31 maart 2008

600 32 -17 615

211 156 36 496 -244 728

INDEX

248 136

31

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 7 : Financiële vaste activa

TOELICHTING 10 : Kapitaal

Vaste kasbeleggingen

573

Voorschotten op gebouwen ‘PRIMO’

339

Anderen Saldo op 31 maart 2008

38 950

TOELICHTING 8 : Belastingsschulden en andere vlottende activa Te recupereren roerende voorheffingen

Op 31 maart 2008 bedraagt het maatschappelijk kapitaal 14.903 en wordt het vertegenwoordigd door 2.980.625 aandelen zonder aanduiding van nominale waarde. De uitgiftepremies bedragen 126.554. Ingevolge de aftrek van de kosten van de kapitaalverhoging ten belope van 917 kEUR, bedragen het kapitaal en de uitgiftepremies zoals opgenomen in de rekeningen opgesteld op 31 maart 2008 respectievelijk 14.805 en 125.735. De evolutie van het aantal effecten tijdens het boekjaar kan als volgt worden samengevat:

1 954

Te recupereren vennootschapsbelasting

38

Aantal aandelen bij de oprichting van de Vennootschap

2.500

Anderen

35

Splitsing door 5 van het aandeel op 23 oktober 2006

10.000

Saldo op 31 maart 2008

2 027

TOELICHTING 9 : Overlopende rekeningen van het actief Gelopen niet-vervallen vastgoedopbrengsten

3

Vooraf betaalde of over te dragen lasten

26


29

Aandelen gecreëerd ter gelegenheid van de samenstelling van het patrimonium van de Vennootschap

2.968.125

Aantal aandelen op 31 maart 2008

2.980.625

De algemene vergadering van 23 oktober 2006 verleende de statutaire zaakvoerder eveneens de toestemming om gedurende een periode van 5 jaar over te gaan tot kapitaalverhogingen ten belope van 5.097 in een of meer keren op de wettelijke voorwaarden.

INDEX 32

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 11 : reserves

TOELICHTING 14 : Financiële instrumenten


3.658

Niet-beschikbare reserves

3.955


7.613

TOELICHTING 12 : Resultaat van de periode Het geconsolideerde nettoresultaat van de periode is vastgelegd op 5.738.

TOELICHTING 13 : Dividend per Aandeel Nihil

Voor het boekjaar dat begint op 1 oktober 20007, werd een dekkingsinstrument ingevoerd voor een notioneel bedrag van 20.000. Het gaat om een IRS (interest rate swap) met een minimumduur van een jaar en een maximumduur van 15 jaar en waarvan de rentevoet is vastgelegd op 3,70% (buiten marge). Deze IRS is gekoppeld aan een optie (swaption) die is toegestaan aan Fortis en die vanaf 1 oktober 2008 kan worden uitgeoefend bij elke fixing van de IRS gedurende een periode van 14 jaar en die het mogelijk maakt om een einde te stellen aan de IRS in functie van de evolutie van de langetermijnrenten. Op 31 maart 2008 is de reële waarde van deze financiële instrumenten 633 (passief).

TOELICHTING 15 : Voorzieningen Saldo op 30 september 2007

145

Oprichting

-87


58

De voorziening werd aangelegd om het hoofd te bieden aan een geïdentificeerd belastingrisico in het kader van de aankoop van effecten van de vennootschap Le Cochet nv.

INDEX 33

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 16 : Financiële verplichtingen Vervallen Vervallen Vervallen binnen binnen binnen het jaar 5 jaar meer dan 5 jaar Kredietinstellingen Financiële

89 043

118

88 650

275

leasingschulden 5 730 379 3 201 Saldo op 31 maart 2008 94 773 497 91 851

2 150

2 425

De schulden tegenover kredietinstellingen zijn voornamelijk met vlottende rentevoet, enkel een bedrag van 20.000 is gedekt door een dekkingsinstrument waarvan de modaliteiten zijn vermeld in toelichting 14. De Vennootschap beschikt over een totale kredietlijn van 175.000 bij verschillende financiële instellingen. Deze lijnen zijn toegekend tot december 2011 voor 150.000 en tot juni 2014 voor 25.000. Ze kunnen worden gebruikt in de vorm van een of meer voorschotten waarvan de renteperiodes 12 maanden niet mogen overschrijden. Op 31 maart 2008 waren deze lijnen gebruikt tot een beloop van 88.005. Het saldo, ofwel 1.038, bestaat uit verschillende beleggingskredieten die hun oorsprong vinden in de filialen die opgeslorpt werden in de loop van het boekjaar. De gemiddelde rentevoet van de afnames op deze lijnen bedroeg 4,63% voor de periode van 1ste oktober 2007 tot 31 maart 2008.

De financiële leasingschulden hebben betrekking op verschillende gebouwen. De verbintenissen van de Vennootschap op het vlak van financiële leasing voor de komende jaren kunnen als volgt worden samengevat:

Minimum Huidige waarde betallingen van de minimum 31 maart 2008 betallingen

Bedragen verschuldigd voor de financiële leasingcontracten - op minder dan een jaar 514 - op meer dan een jaar maar minder dan 5 jaar 4.351 - op meer den 5 jaar 2.406 Min lasten van toekomstige renten (1541) Min kortlopende schulden (379) Langlopende schulden van financiële leasing 5.351

379 3.201 2.150 N/A

INDEX 34

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 17 : Andere langlopende financiële verplichtingen Te betalen saldo van de aankoopprijs van Jyp Immo

573

Reële waarde van de dekkingsinstrumenten

633

Anderen Saldo op 31 maart 2008

81 1 287

Het saldo van de aankoopprijs van de effecten Jyp Immo is betaalbaar in maart 2009 tot een beloop van 50%, de laatste betaling moet in maart 2012 worden uitgevoerd. Op deze schuld moet rente worden betaald.

TOELICHTING 18 : Andere langlopende verplichtingen Ontvangen huurwaarborgen

TOELICHTING 20 : Andere langlopende schulden en andere langlopende verplichtingen Te betalen btw

90

Bezoldegingen en sociale lasten

39


129

Bezoldiging van de statutaire Zaakvoerder

287

Andere diverse schulden

164

317


451


317

TOELICHTING 19 : Belastingsschulden Vennootschapbelasting Te betalen exit taks

Verworven opbrengsten 505 6 980

3

Door te rekenen lasten

106

Te ontvangen facturen

26



TOELICHTING 21 : Overlopende rekeningen van het passief

135

7 485

INDEX 35

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 22 : Huurcontracten

TOELICHTING 23 : Recuperatie van de huurlasten

De Vennootschap geeft haar vastgoedbeleggingen in gewone huur. De meeste huurcontracten houden een clausule in volgens dewelke de huurprijzen jaarlijks worden aangepast aan de Belgische consumptieprijzenindex (« gezondheidsindex »).

Het bedrag van de huurlasten doorgerekend aan de huurders ofwel 326 is licht hoger dan het totaal van de lasten die ze dragen (224) want voor enkele huurders worden deze huurlasten periodiek gefactureerd in de vorm van provisies en daardoor worden ze dus doorgerekend aan de huurders alvorens de Vastgoedbevak ze daadwerkelijk op zich neemt

Hoewel de huurgelden vooraf op driemaandelijkse of zesmaandelijkse basis betaalbaar zijn, wordt in het algemeen een provisie gevraagd voor de huurkosten en worden de taksen ten laste van de Vennootschap jaarlijks doorgefactureerd. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de niet-geïndexeerde toekomstige huurgelden die zeker tijdens de komende drie jaar zullen worden geïnd:

30 september 2008

Op minder dan een jaar

17.192

Op meer dan een jaar maar op minder dan vijf jaar

61.748

Op meer dan vijf jaar

121.369

Totaal

200.309

8 421

344


344

TOELICHTING 25 : Frais de gestion immobilière Wedden en lonen

277 36



Herstellingen en onderhoud van gebouwen

Anderen

Huurinkomsten Ontvangen huurgelden

TOELICHTING 24 : Technische kosten

313

8 421

INDEX 36

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 26 : Andere vastgoedkosten Verzekeringen

TOELICHTING 28 : Detail andere kosten en operationele opbrengsten 48


48

TOELICHTING 27 : Algemene kosten Erelonen advocaten Erelonen voor vastgoedbeheer

96 8

Overname van provisie Positieve consolidatieverschillen

174

Diverse doorgerekende kosten

63

Andere diverse operationele opbrengsten

40

Afschrijvingen

-17

Erelonen op niet-afgeronde overnamedossiers

-34

Andere diverse operationele onkosten

-11


Erelonen van de Commissarissen

21

Boekhoudkundige en fiscale erelonen

28

Erelonen CFO

65

Erelonen studiebureaus

24

Erelonen Vastgoedexpert

52

Ontvangen intresten

Andere diverse erelonen

65

Intresten ontvangen op dekkingsproducten

Bijdragen (Euronext, CBFA enz.)

60

Diverse

215

Bezoldiging zaakvoerder

287


70

Computerkosten en kosten voor sociaal secretariaat

11

Andere diverse algemene kosten

35

32 107 2 141

INDEX

Solde au 31 mars 2008

302

TOELICHTING 29 : Financiële opbrengsten

Water, gas, elektriciteit, stookolie, telefoon… Administratieve kosten en representatiekosten

87

1.037

37

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 29 : Financiële opbrengsten Ontvangen intresten Intresten ontvangen op dekkingsproducten Diverse

TOELICHTING 32 : Belastingen 32 107 2

-37

Courante belastingen op resultaten van de filialen

258



Verkregen belastingsaftrek

141

TOELICHTING 30 : Financiële lasten Interesten op leningen

2 072


2 072

TOELICHTING 31 : Andere financiële lasten

221

Op 31 maart 2008 heeft de Vennootschap belastingsverliezen van ongeveer 1.950. Op 31 maart 2008 werd, door het fiscale statuut dat de Vennootschap geniet, geen enkele actieve uitgestelde belasting opgenomen.

TOELICHTING 33 : Resultaat per aandeel Het basisresultaat per aandeel wordt verkregen door het resultaat van het boekjaar (teller) te delen door het gemiddelde gewogen aantal aandelen in omloop tijdens het boekjaar (noemer). Het verwaterd resultaat per aandeel is identiek, aangezien de Vennootschap niet over verwateringsinstrumenten beschikt.

Bankkosten en commissies

28


28

Resultaat van het boekjaar (teller)

Op 31 maart 2008 5.738

Gemiddeld gewogen aantal aandelen in omloop (noemer) Resultaat per aandeel (basis en verwaterd) (EUR)

2.980.625 1,93

INDEX 38

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 34 : Informatie met betrekking tot de verbonden partijen Onderstaande tabel geeft alle transacties weer met de partijen die verbonden zijn met Ascencio cva.

Aankopen Huur- van diensten inkomsten

Financiële lasten

Aandeelhouders en vennootschappen verbonden met de aandeelhouders

Fortis Insurance Belgium Mestdagh nv Equilis nv Andere aandeelhouders

Kortlopende vorderingen

Kortlopende verplichtingen

Aandeelhouders en vennootschappen verbonden met de aandeelhouders

Fortis Bank

Op 31 maart 2008 worden de openstaande saldi tegenover deze verbonden partijen als volgt gespecificeerd :

19

-

1752

-

11

-

12

16

-

358

-

-

2

-

-

Andere verbonden partijen

Fortis Bank

-

2

Fortis Insurance Belgium

-

-

Fremespar nv

-

76

Mestdagh nv

-

-

Equilis nv

-

355

Andere aandeelhouders

-

Met betrekking tot het openstaande saldo ten aanzien van de vennootschap Equilis nv, gaat het om prestaties die werden uitgevoerd in het kader van diverse ondersteuningsactiviteiten bij het onderzoek van verschillende investeringsprojecten, waarvan er drie zijn gerealiseerd in de loop van het vorige boekjaar en een in de loop van dit boekjaar.

De ontvangen huuropbrengsten zijn het resultaat van de huurwaarborgen, gegeven op de niet-verhuurde oppervlakten door de inbrengers naar aanleiding van de inbrengen en/of overdrachten van gebouwen aan de Vastgoedbevak.

INDEX 39

Financieel

verslag

Toelichtingen bij de geconsolideerde jaarrekeningen TOELICHTING 35 : Vergoeding van de bedrijfsleiders De vergoeding van Ascencio nv, statutaire zaakvoerder, is vastgelegd op 4% van het uitkeerbare bedrag, hetzij op basis van de voorspellingen een geprovisioneerd bedrag van 175 op 31 maart 2008. Dat bedrag wordt pas na de algemene vergadering van de vennootschap uitbetaald. Bovendien bedraagt de vergoeding va de bestuurders van Ascencio cva 12 voor het afgelopen boekjaar. Deze bedragen worden door Ascencio nv doorgefactureerd aan de Vennootschap.

TOELICHTING 37 : Erelonen van de commissarissen en de personen waarmee ze verbonden zijn

Bezoldigingen van het college van de commissarissen Deloitte Bedrijfsrevisoren Ernst & Young Bedrijfsrevisoren

10.000 EUR 7.500 EUR

Tot slot is de vergoeding van de effectieve bedrijfsleiders van de Vennootschap opgetrokken tot 100 voor de heer Carl Mestdagh en tot 53 (exclusief btw) voor de heer Jean-Marc Deflandre op 31 maart 2008.

Deze twee bedragen werden geboekt als te ontvangen facturen op 31 maart 2008.

TOELICHTING 36 : Dochtervennootschappen

Opdrachten van belastingsadvies uitgevoerd door vennootschappen verbonden met een van de commissarissen (Deloitte)

Le tableau ci-dessous présente l’ensemble des transactions avec les parties qui sont liées à Ascencio sca. Naam

27.824 EUR

Alle bedragen zijn uitgedrukt in EUR exclusief btw.

Rechtstreekse en onrechtstreekse deelneming

Etudibel nv

100%

Store Invest Development nv

100%

L’Orchidée Plaza bvba

100%

LSI Retail nv

100%

LSI Projects nv

100%

Immatov nv

100%

INDEX 40

Financieel

verslag

Rapport van het collège van commissarissen aan de aandeelhouders van ascencio cva betreffende het beperkte nazicht van de samengevatte en geconsolideerde tussentijdse financiele informatie voor het semester afgesloten op 31 maart 2008 Inleiding Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de samengevatte en geconsolideerde tussentijdse balans van Ascencio cva (de “Vennootschap”) afgesloten op 31 maart 2008, evenals van de tussentijdse resultatenrekening, samengevat en geconsolideerd, van de staat van mutatie van het eigen vermogen, en de desbetreffende kasstroomtabel voor het semester afgesloten op 31 maart 2008 evenals de toelichtingen. De voorbereiding en de voorstelling van de samengevatte en geconsolideerde tussentijdse financiële informatie overeenkomstig de International Financial Reporting Standard IAS 34 Tussentijdse Financiële Informatie (“IAS 34”) zoals goedgekeurd door de Europese Unie, vallen onder de verantwoordelijkheid van het beheersorgaan van de vennootschap. Onze verantwoordelijkheid is een oordeel uit te brengen over deze samengevatte en geconsolideerde tussentijdse financiële informatie op basis van ons beperkt nazicht. Omvang van ons nazicht Ons beperkt nazicht werd uitgevoerd overeenkomstig de aanbeveling van het Instituut der Bedrijfsrevisoren met betrekking tot de beperkte nazichten. Een beperkt nazicht van de tussentijdse financiële informatie bestaat uit gesprekken, voornamelijk met het personeel van de vennootschap dat verantwoordelijk is voor de financiële en boekhoudkundige zaken, de toepassing van analytische nazichten en andere werkzaamheden. De omvang van deze werkzaamheden is veel minder omvangrijk dan bij een audit die wordt uitgevoerd overeenkomstig de revisienormen van het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Een beperkt nazicht biedt dus minder zekerheid dat alle belangrijke elementen die aan het licht zouden komen bij een volledige controle, worden ontdekt. Bijgevolg drukken wij niet de mening van een audit uit. Conclusie Op basis van ons beperkt nazicht kwam geen enkel element aan het licht dat zou impliceren dat de bijgevoegde samengevatte en geconsolideerde tussentijdse financiële informatie in alle belangrijke opzichten niet is opgesteld overeenkomstig IAS 34, zoals goedgekeurd door de Europese Unie. 14 mei 2008 Het college van Commissarissen

DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. BVBA Vertegenwoordigd door Rik NECKEBROECK Vennoot

ERNST & YOUNG Bedrijfsrevisoren SCC Vertegenwoordigd door Philippe PIRE Vennoot

INDEX 41

Evolutie van het

Aandeel

Pilorijstraat 20 9000 Gent GB

Evolutie van de slotkoers 55 54 53 52 51 50 49 48 oktober 07

november 07

december 07

januari 08

februari 08

maart 08

Het aandeel Ascencio, sinds 14 februari 2007 genoteerd op de dubbele fixingmarkt van Nyse Euronext, is sinds februari 2008 overgegaan naar de continumarkt. Op 31 maart 2008 bedroeg de koers van Ascencio, die werd geregistreerd bij de sluiting van de markten, 50,81 EUR. Gedurende dit eerste semester is het aandeel Ascencio weliswaar licht gezakt in vergelijking met de begincurve in oktober 2007, maar bij de sluiting handhaaft de koers zich toch rond 51 EUR. Dit bedrag is bijna gelijk aan de intrinsieke waarde die is vastgesteld op 50,17 EUR/aandeel op 31 maart 2008 tegenover 48,13 EUR/aandeel op 31 maart 2007.

Evolutie van het volume 5000 4000 3000 2000

INDEX

1000 0 oktober 07

november 07

december 07

januari 08

februari 08

maart 08

42

Informatiefiche HANDELSNAAM STATUUT ADRES TEL FAX E-MAIL WEB ONDERNEMINGSNUMMER RPR OPRICHTINGSDATUM VERGUNNING ALS VASTGOEDBEVAK DUUR AFSLUITING VAN HET BOEKJAAR KAPITAAL AANTAL AANDELEN NOTERING REËLE WAARDE VAN DE VASTGOEDPORTEFEUILLE AANTAL GEBOUWEN SOORT GEBOUWEN

Pilorijstraat 20 9000 Gent GB

ASCENCIO cva Beleggingsvennootschap met vast kapitaal Avenue Jean Mermoz 1 Bât H Bte 4 – 6041 Gosselies + 32 (71) 91 95 00 + 32 (71) 34 48 96 [email protected] www.ascencio.be BTW BE 0881 334 476 Charleroi 10 mei 2006 31 oktober 2006 onbeperkt 30 september 14.903.125 EUR 2.980.625 NYSE Euronext – continumarkt, small caps 248.136.195 EUR 108 handelsgebouwen in de stadsrand

COMMISSARISSEN DELOITTE Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Rik Neckebroeck ERNST & YOUNG Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door Philippe Pire VASTGOEDDESKUNDIGE Jones LangLasalle, vertegenwoordigd door Rod Scrivener DEPOTHOUDENDE BANK FORTIS Bank

Financiële kalender Tussentijdse aangifte op 30 juni 2008 Jaarresultaten per 30 september 2008 Gewone Algemene Vergadering voor 2007-2008 Datum van dividendbetaling

18 augustus 2008 18 november 2008 16 december 2008 23 december 2008

Voor meer inlichtingen : Jean-Marc DEFLANDRE CFO Tel : 071.91.95.04 [email protected]

Martine LION Administrative & Communication Officer Tel : 071.91.95.06 [email protected]

INDEX

Dit jaarverslag is ook beschikbaar in het Frans. De Franse versie van het document is rechtsgeldig. De Nederlandse versie is een vrije vertaling. De Nederlandse versie is opgesteld onder de verantwoordelijkheid van Ascencio. 7821 • www.studiopress.be

43

HALFJAARVERSLAG. op 31 maart 2008

Recommend Documents