Tussentijds bericht per 30 juni 2008

Nieuwe Steen I n v e s t m e n t s n.v.

Tussentijds bericht per 30 juni 2008 Publicatie: 25 juli 2008 voor opening van Euronext Amsterdam

Inhoudsopgave Verslag van de directie Kerncijfers Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd direct en indirect beleggingsresultaat Geconsolideerde balans Geconsolideerd kasstroomoverzicht Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen Toelichting op de halfjaarcijfers Overige gegevens Financiële agenda

2 8 9 10 11 12 13 14 19 20

Koninginnegracht, Den Haag

Beleggingsbeleid en missie Nieuwe Steen Investments streeft haar doel na door zich te concentreren op de volgende vastgoedbeleggingen en het hanteren van de volgende beleggingsstrategie: - een mix van kantoren (40%), winkels (40%) en aangevuld met woningen, bedrijfsmatig en logistiek vastgoed; - beleggingen in het thuisland Nederland en in Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland. De missie van Nieuwe Steen Investments is: “Het met een consistent beleid behalen van een duurzaam en groeiend resultaat per aandeel, op basis van een kwalitatief goede vastgoedportefeuille”.

1/20


VERSLAG VAN DE DIRECTIE Nieuwe Steen Investments verhoogt dividend Dankzij een toename van het directe resultaat in het tweede kwartaal van 2008 wordt het kwartaaldividend van Nieuwe Steen Investments verhoogd. Het directe resultaat over het tweede kwartaal 2008 bedroeg € 0,36 per aandeel (eerste kwartaal: € 0,34) en wordt geheel als interim-dividend in contanten uitgekeerd. De stijging is mede te danken aan de eind maart verworven kantorenportefeuille. Over geheel 2008 verwacht Nieuwe Steen Investments een direct resultaat per aandeel tussen de € 1,36 en € 1,42 (2007: € 1,34). Het indirecte resultaat is in het eerste halfjaar uitgekomen op € 0,03 per aandeel terwijl over het eerste kwartaal nog een negatief resultaat van € 0,35 was gerapporteerd. Het positieve € 0,38) is vrijwel geheel te danken aan de waardeindirect resultaat in het tweede kwartaal (€ stijging van de winkelportefeuille en de waardestijging van rentedekkingsinstrumenten. In de kantorenportefeuille heeft een afwaardering plaatsgevonden. Volgens Anka Reijnen, CEO van Nieuwe Steen Investments, is de stijging van het directe resultaat te danken aan de kwaliteit van de portefeuille, waarvan de bezettingsgraad op peil is gebleven. “Daarnaast plukken wij de vruchten van de investeringen die in het eerste halfjaar en daarvoor zijn gedaan. Het betekent dat wij voor het eerst sinds 2004, toen wij begonnen het dividend geheel in contanten uit te keren, het kwartaaldividend kunnen verhogen.” Ook het indirecte resultaat stemt Reijnen tot tevredenheid. “Onze beleggingsstrategie is in hoge mate gericht op een mix van kantoren en winkels, aangevuld door overig vastgoed. Die spreiding zorgt voor stabiliteit. Verder blijkt nu dat de waarderingen, die voor een belangrijk deel door externe taxaties worden bepaald, ondanks de moeilijke marktomstandigheden goed op niveau blijven. Ook dat bewijst de kwaliteit van de portefeuille.”

Financiële ontwikkelingen Direct resultaat Het directe resultaat nam over het eerste halfjaar 2008 met 4,5% toe naar € 24,9 miljoen (eerste halfjaar 2007: € 23,8 miljoen). Nieuwe Steen Investments hanteert het directe resultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, beheerkosten, algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid. De exploitatiekosten (inclusief beheerkosten) bedroegen 10,6% van de huuropbrengsten (eerste halfjaar 2007: 12,7%). Indirect resultaat Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen) uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille en de rentedekkingsinstrumenten (derivaten). Van alle Nederlandse objecten wordt ieder kwartaal de marktwaarde intern bepaald. Per kwartaal wordt een kwart van de portefeuille door middel van externe taxaties beoordeeld. Dit betekent dat in het eerste halfjaar de helft van de portefeuille extern is getoetst. De Zwitserse portefeuille wordt per kwartaal volledig extern gewaardeerd.

2/20


De verwerving van een omvangrijke kantorenportefeuille eind maart 2008 heeft geleid tot een negatieve herwaardering, doordat de aankoopkosten niet worden meegenomen in de marktwaarde. Het herwaarderingsresultaat bedroeg € 10,2 (positief) miljoen op winkels, € 0,3 (positief) miljoen op woningen, € 0,6 (negatief) miljoen op bedrijfsgebouwen en € 16,2 (negatief) miljoen op kantoren. Verder steeg de marktwaarde van de door de vennootschap gehouden rentedekkingsinstrumenten doordat gedurende het tweede kwartaal van 2008 de korte rente nagenoeg op hetzelfde niveau bleef, terwijl de 5-jaars rente steeg. Deze waardestijging over het tweede kwartaal bedroeg € 13,1 miljoen (eerste halfjaar 2008 € 7,7 miljoen). Per saldo bedroeg het indirecte resultaat over het eerste halfjaar € 1,1 miljoen (€ 0,03 per gemiddeld uitstaand aandeel). Dat betekent dat, na een negatief indirect resultaat in het eerste kwartaal van € 0,35 per aandeel, het indirecte resultaat over het tweede kwartaal € 0,38 per aandeel was.

Balansverhoudingen en financiering De verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan kredietinstellingen bedroeg per 30 juni 2008 46-54% (ultimo 2007: 54-46%). De balansverhouding is beïnvloed door de financieringen van de aankopen in het eerste kwartaal 2008. De beschikbare kredietruimte op grond van gecommitteerde faciliteiten bedroeg per 30 juni 2008 circa € 94 miljoen. De netto financieringslasten stegen in het eerste halfjaar van 2008 met € 2,8 miljoen tot € 8,5 miljoen (eerste halfjaar 2007: € 5,7 miljoen). De stijging is het gevolg van een hogere schuld aan kredietinstellingen en de hogere rentetarieven. De hogere schuld ontstond eind maart na de acquisities. De gemiddelde resterende looptijd van de leningen is 2,7 jaar. Het aandeel vastrentende schuld ging van 81,6% (ultimo 2007) naar 74,3% per 30 juni 2008. Het gemiddelde rentepercentage van de leningen en rentedekkingsinstrumenten is 4,7% per 30 juni 2008 per jaar inclusief marge (ultimo 2007: 4,7%). Door gebruik te maken van rentedekkingsinstrumenten is de vennootschap minder gevoelig voor renteveranderingen.

Eigen Vermogen Het eigen vermogen steeg in het halfjaar 2008 met € 1,8 miljoen tot € 655,2 miljoen. Dit was het gevolg van de uitkering van het slotdividend over 2007 en het interim-dividend over het eerste kwartaal 2008 van € 24,3 miljoen, het totale beleggingsresultaat (€ 26,0 miljoen) en de toename van de (wettelijke) reserve koersverschillen. De intrinsieke waarde bedroeg € 18,31 per aandeel op 30 juni 2008. In vergelijking met de slotkoers van het aandeel op 30 juni 2008 van € 16,50 bedroeg de discount 11,0%.

3/20


Ontwikkelingen in de portefeuille De waarde van de vastgoedportefeuille nam in het eerste halfjaar toe met € 200,8 miljoen, ofwel 16,5%, van € 1.214,9 miljoen tot € 1.415,0 miljoen. De toename is het gevolg van aankopen en investeringen in de portefeuille (€ 218,7 miljoen) verkopen (€ 11,6 miljoen) en de eerder genoemde (negatieve) herwaarderingen (€ 6,3 miljoen). In het eerste halfjaar van 2008 zijn twaalf nieuwe objecten gekocht, 11 in het eerste kwartaal en één in het tweede kwartaal. Deze laatste betrof de uitbreiding van de Zwitserse portefeuille met kantoorgebouw “Pérolles 2000” in Fribourg (2.267 m2). Verkocht zijn winkels met drie bovenwoningen in Haarlem, een kantoorgebouw en winkels in Rijswijk en een bedrijfsgebouw in Venray. De portefeuille bestond per 30 juni 2008 uit 177 commerciële objecten en 113 woningen.: x € 1.000 730.814 606.409 63.581 14.085 1.414.889

Sectorale spreiding Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen Totaal vastgoedbeleggingen 4%

1%

52% 43% Kantoren Winkels Bedrijfsgebouwen Woningen

x € 1.000 1.357.954 56.935 1.414.889

Geografische spreiding Nederland Zwitserland Totaal vastgoedbeleggingen 4%

96%

Nederland Zwitserland

4/20


Bezettingsgraad en huurinkomsten De leegstand in de gehele portefeuille bedroeg per 30 juni 2008 6,4% (ultimo 2007: 6,8%). Per sector bedroeg de leegstand: 9,9% in kantoren, 1,6% in bedrijfsgebouwen en 2,4% in winkels. De theoretische huurinkomsten van de vastgoedportefeuille per 30 juni 2008 bedroegen € 112,4 miljoen op jaarbasis, terwijl de contractuele huurinkomsten € 105,2 miljoen bedroegen. Van de huurinkomsten wordt op jaarbasis € 0,8 miljoen, zijnde 0,7% (ultimo 2007: 3,1%) ontvangen in de vorm van huurgaranties van ontwikkelaars/verkopers. De resterende gewogen, gemiddelde looptijd van de huurgarantieovereenkomsten bedroeg per 30 juni 2008 3,8 jaar.

Vooruitzichten 2008 Kredietcrisis Zoals het er nu naar uit ziet, zullen de directe gevolgen van de turbulentie op de kredietmarkten voor de vennootschap beperkt zijn. Indirect geeft de crisis kansen omdat concurrenten zijn weggevallen en meer portefeuilles worden aangeboden. Investeringen in 2008 Voor geheel 2008 wordt een groei van de portefeuille voorzien van minimaal € 250 miljoen. Hiervan is € 207,1 miljoen gerealiseerd in het eerste halfjaar terwijl voor het tweede halfjaar al voor circa € 58 miljoen verplichtingen zijn aangegaan voor de objecten in Son, Gouda en het Zwitserse Fribourg. Resultaatverwachting De aankopen in het eerste halfjaar zullen bijdragen aan een groei van het directe resultaat per aandeel over 2008. De ontwikkeling van het resultaat per aandeel over heel 2008 zal daarnaast worden beïnvloed door eventuele verdere aan- of verkopen in de vastgoedportefeuille en een daarmee samenhangende mogelijke uitgifte van nieuwe aandelen voor het handhaven van de 50-50 verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen op de balans. Afhankelijk daarvan zal het directe resultaat over geheel 2008 uitkomen tussen € 1,36 en € 1,42 per aandeel, tegen € 1,34 over 2007. Over het verloop van het indirecte resultaat kan geen concrete verwachting worden uitgesproken. Hoorn, 25 juli 2008

De directie

5/20


“Pérolles 2000” in Fribourg (Zwitserland) Adres: Boulevard de Pérolles 18A Categorie: kantoren Bouwjaar: 2000 Totaal verhuurbaar oppervlak: 2.267 m2 Parkeergelegenheid: voldoende Bezettingsgraad: 99% Theoretische bruto jaarhuur: € 397.000 Marktwaarde: € 6.904.000

6/20

Ni euwe St een I n v e s t m e n t s n.v.

Keizersgracht, Eindhoven

7/20


Kerncijfers 2008

30-06-2008

30-06-2007

2007

Resultaten (x € 1.000) Bruto huuropbrengsten Netto huuropbrengsten

49.096 43.889

44.908 39.200

89.635 78.749

Winst na belastingen

25.995

59.199

85.083

Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

24.932 1.063 25.995

23.849 35.350 59.199

47.810 37.273 85.083

93,6

93,5

93,2

1.414.889 655.240

1.215.350 651.131

1.214.069 653.408

755.507

560.228

559.542

46-54

54-46

54-46

35.774.117

35.774.117

35.774.117

35.774.117

35.774.117

35.774.117

0,70 0,03 0,73

0,67 0,98 1,65

1,34 1,04 2,38

0,70 18,31

0,67 18,20

1,00 18,26

62.489 19,99 16,06 16,50

90.865 23,70 19,87 20,81

80.476 23,70 17,25 17,65

Bezettingsgraad (in %) Balansgegevens (x € 1.000) Beleggingen Eigen vermogen Schulden aan kredietinstellingen (inclusief derivaten) Verhouding eigen vermogen/schulden aan kredietinstellingen (in %) Geplaatst aandelenkapitaal Gewone aandelen ultimo kwartaal Gemiddeld aantal uitstaande gewone aandelen in verslagperiode Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat Gegevens per aandeel (x € 1) Interim-dividend Intrinsieke waarde (voor winstverdeling) Gemiddelde beursomzet (stuks per dag, zonder dubbeltelling) Hoogste koers Laagste koers Ultimo koers

8/20


Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000) Toelichting

Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto huuropbrengsten

4 4 2

Herwaardering beleggingen Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen 5 Totaal netto opbrengsten uit beleggingen Interest Mutatie marktwaarde derivaten Financieringsresultaat

Algemene kosten 6 Herwaarderingskosten Kosten strategische heroriëntatie Winst voor belastingen Vennootschapsbelasting Belastinglatenties Winst na belastingen

1ste halfjaar ‘08

49.096 - 4.684 523 43.889

1ste halfjaar ‘07

-

44.908 4.350 1.358 39.200

2e kwartaal ‘08

2e kwartaal ‘07

25.863 2.392 295 23.176

22.090 - 2.094 661 19.335

-

- 6.278 37.611

18.850 58.050

577 23.753

7.799 27.134

23

8.918

84

4.982

37.634 - 16.089 7.605 - 8.484

66.968 - 13.830 8.101 - 5.729

23.837 8.992 13.095 4.103

32.116 - 6.796 6.628 168

29.150

61.239

27.940

31.948

2.907 80 26.163 109 59 25.995

- 1.511 59 425 59.244 45 59.199

0,73 0,73

1,65 1,65

-

-

-

1.361 40 26.539 87 59 26.393

-

722 19 110 31.097 - 35 31.062

Gegevens per aandeel (x € 1) Winst na belastingen Verwaterde winst na belastingen

9/20

0,74 0,74

0,86 0,86


Direct en indirect beleggingsresultaat (x € 1.000) Toelichting

Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten Beheerkosten Netto huuropbrengsten Interest Algemene kosten Direct beleggingsresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Direct beleggingsresultaat

4 4 2 6

Herwaardering beleggingen Netto verkoopresultaat beleggingen 5 Mutatie marktwaarde derivaten Herwaarderingskosten Managementkosten 6 Kosten strategische heroriëntatie Indirect beleggingsresultaat voor belastingen Belastinglatenties Indirect beleggingsresultaat

Totaal beleggingsresultaat

1ste halfjaar ‘08

49.096 - 4.684 523 43.889 - 16.145 - 2.703 25.041 - 109 24.932

1ste halfjaar ‘07

2e kwartaal ‘08

44.908 4.350 1.358 39.200 - 13.886 - 1.420

25.863 - 2.392 295 23.176 - 9.020 - 1.258

-

2e kwartaal ‘07

22.090 2.094 661 19.335 - 6.824 678

-

23.894 45 23.849

12.898 87 12.811

- 6.278

18.850

577

7.799

23

8.918

84

4.982

-

-

6.656 19 44

425

-

-

110

1.122 59 1.063

35.350 35.350

13.641 59 13.582

19.264 19.264

25.995

59.199

26.393

31.062

0,70 0,03 0,73

0,67 0,98 1,65

0,36 0,38 0,74

0,33 0,53 0,86

-

-

8.157 59 91

-

-

11.833 35 11.798

13.123 40 103

-

7.661 80 204

-

-

Gegevens per aandeel (x € 1) Direct beleggingsresultaat Indirect beleggingsresultaat Totaal beleggingsresultaat

10/20


Geconsolideerde balans vóór verwerking voorstel winstverdeling tweede kwartaal 2008 (x € 1.000) Toelichting

30-06-2008

31-12-2007

30-06-2007

7

1.414.889 1.414.889

1.214.069 1.214.069

1.215.350 7.638 1.222.988

8.205 4.362 18.036

8.205 4.508 10.476

331 13.695

1.162 1.446.654

1.110 1.238.368

974 1.237.988

10.329 10.329

6.794 6.794

10.452 10.452

1.456.983

1.245.162

1.248.440

16.458 360.090 264.862 13.830 655.240

16.458 360.090 227.556 49.304 653.408

16.458 360.090 227.549 47.034 651.131

10 11 12

723.493 59 723.552

531.424 45 531.469

513.521 513.521

Aflossingsverplichting langlopende schulden Banken Overige schulden en overlopende passiva 13 Totaal kortlopende schulden

50.050 28.141 78.191

497 38.052 21.736 60.285

495 59.907 23.386 83.788

801.743

591.754

597.309

1.456.983

1.245.162

1.248.440

Activa Vastgoedbeleggingen Vastgoed in aanbouw Totaal beleggingen Goodwill Materiële vaste activa Financiële derivaten Overlopende activa in verband met huurincentives Totaal vaste activa Debiteuren en overige vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa

11

8

Totaal activa Passiva Eigen vermogen Geplaatst aandelenkapitaal Agioreseve Overige reserves Onverdeeld resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

9

Schulden Hypothecaire geldleningen Financiële derivaten Latente belastingverplichtingen Totaal langlopende schulden

Totaal schulden

Totaal eigen vermogen en schulden 11/20


Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000)

Winst na belastingen Aanpassing voor: Herwaardering beleggingen Financieringsresultaat Belastinglatenties Kasstroom uit operationele activiteiten Mutatie in debiteuren en overige vorderingen Mutatie kortlopende schulden *) Betaalde interest Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten Aankopen vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten Verkopen vastgoedbeleggingen Mutatie overlopende activa in verband met huurincentives Mutatie materiële vaste activa Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

1ste halfjaar 2008

1ste halfjaar 2007

25.995

59.199

6.278 8.484 59 40.816 - 3.368 6.405 - 16.089 27.764

-18.850 5.729 46.078 - 4.064 - 1.343 - 13.830 26.841

- 218.686 11.588

- 39.852 83.574

-

52 146 - 207.004

-

148 19 43.593

Uitgekeerd dividend Opname leningen Aflossing leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-

24.330 193.299 1.727 167.242

- 24.330 65.000 - 64.781 - 24.111

Netto kasstroom Kortlopende schuld aan banken per 1 januari Kortlopende schuld aan banken per ultimo

- 11.998 - 38.052 - 50.050

46.323 -106.230 - 59.907

*) exclusief schuld aan banken en kasgeldleningen

12/20


Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen (x € 1.000) Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste halfjaar 2008 was als volgt:

Stand per 31 december 2007 Winstbestemming 2007 Uitgekeerd contant slotdividend 2007 Resultaat eerste halfjaar 2008 Uitgekeerd contant interim-dividend 2008 Koersverschillen Stand per 30 juni 2008

geplaatst kapitaal

agioreserve

overige reserves

onverdeeld resultaat boekjaar

totaal

16.458 -

360.090 -

227.556 49.304

49.304 - 49.304

653.408 -

-

-

- 12.165 -

25.995

- 12.165 25.995

16.458

360.090

167 264.862

- 12.165 13.830

- 12.165 167 655.240

Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste halfjaar 2007 was als volgt:

Stand per 31 december 2006 Winstbestemming 2006 Uitgekeerd contant slotdividend 2006 Resultaat eerste halfjaar 2007 Uitgekeerd contant interim-dividend 2007 Stand per 30 juni 2007

13/20

geplaatst kapitaal

agioreserve

overige reserves

onverdeeld resultaat boekjaar

totaal

16.458 -

360.090 -

194.576 45.138

45.138 - 45.138

616.262 -

-

-

- 12.165 -

59.199

- 12.165 59.199

16.458

360.090

227.549

- 12.165 47.034

- 12.165 651.131


Toelichting op de halfjaarcijfers 1. Belangrijkste grondslagen van waardering en resultaatbepaling De financiële overzichten van Nieuwe Steen Investments n.v. over het eerste halfjaar van 2008 worden opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie Dit bericht over het eerste halfjaar van 2008 is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 (tussentijdse financiële verslaggeving). Voor de belangrijkste grondslagen voor consolidatie, van waardering en resultaatbepaling toegepast in dit bericht wordt verwezen naar de gepubliceerde jaarrekening 2007 (zie www.nsi.nl). Dit bericht over het eerste halfjaar van 2008 is goedgekeurd door de directie en raad van commissarissen op 22 juli 2008. Dit bericht luidt in duizenden euro´s, tenzij anders weergegeven. Bij het opstellen van dit tussentijdse bericht zijn de door de directie gebruikte essentiële beoordelingen bij de toepassing van de grondslagen voor financiële verslaggeving Nieuwe Steen Investments n.v. en de toegepaste belangrijkste schattingsbronnen gelijk aan de gebruikte essentiële beoordelingen en belangrijkste schattingen in de jaarrekening 2007. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. 2. Gesegmenteerde informatie De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van sectorale spreiding (winkels, kantoren, bedrijfsgebouwen en woningen) en op basis van geografische spreiding (Nederland en Zwitserland).

winkels

bedrijfskantoren gebouwen


21.286 - 1.552 - 240 19.494

24.713 - 2.812 - 256 21.645

Herwaarderingsresultaat Gerealiseerd verkoopresultaat Segment resultaat

10.196 70 29.620

- 16.204 11 5.452

Aankopen en investeringen in bestaande objecten

28.365

190.321

woningen

totaal

2.787 286 27 2.474

310 - 34 276

49.096 - 4.684 - 523 43.889

564 84 1.994

294 - 2 568

- 6.278 23 37.634

-

-

218.686

Nederland Zwitserland

Totaal

-

-


47.947 - 4.500 493 42.954

1.149 49.096 - 184 - 4.684 - 30 523 935 43.889

Herwaarderingsresultaat Gerealiseerd verkoopresultaat Segment resultaat

- 6.577 23 36.400

299 - 6.278 23 1.234 37.634

Aankopen en investeringen in bestaande objecten

162.050

56.636

218.686 14/20


3. Wisselkoersen Het is het beleid van Nieuwe Steen Investments n.v. om ter (gedeeltelijke) afdekking van de valutarisico’s, schulden met betrekking tot beleggingen anders dan in euro’s over het algemeen aan te gaan in de valuta van de belegging. De enige niet in euro’s luidende beleggingen en schulden van Nieuwe Steen Investments zijn in Zwitserland. Per 30 juni 2008 was de wisselkoers voor de Zwitserse Frank: CHF 1 is € 0,622 (31 december 2007: € 0,604). 4. Exploitatiekosten en beheerkosten De exploitatiekosten en beheerkosten van het vastgoed in het eerste halfjaar kunnen als volgt worden gespecificeerd: Gemeentelijke belastingen Verzekeringspremies Onderhoudskosten Niet doorberekende servicekosten Bijdrage vereniging van eigenaren Verhuurkosten Vergoeding vastgoedbeheerders Overige kosten Totaal 5. Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen Verkoopopbrengst onroerendgoedbeleggingen Boekwaarde op moment van verkoop Verkoopkosten Totaal 6. Algemene kosten Managementkosten Accountantskosten Advieskosten Bezoldiging commissarissen en leden beleggingsraad Overige kosten Totaal

1.340 348 1.033 666 244 920 523 133 5.207

11.614 11.588 26 -3 23

1.960 65 347 114 421 2.907

7. Beleggingen De boekwaarde van het vastgoed is tot het moment van herwaardering gelijk aan de verkrijgingsprijs vermeerderd met de kosten van eventueel aangebrachte verbeteringen (inclusief alle aan de aankoop toe te rekenen kosten, zoals bijvoorbeeld juridische kosten, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, de kosten van due diligence onderzoeken en andere transactiekosten) en daarna gelijk aan de marktwaarde.

15/20


Het verloop van de vastgoedbeleggingen is als volgt:

Balans per 1 januari 2008 Aankopen Investeringen Verkopen Herwaarderingen Balans per 30 juni 2008

winkels

kantoren

bedrijfsgebouwen

woningen

totaal

573.387 28.263 102 - 5.539 10.196 606.409

560.330 187.576 2.745 - 3.633 - 16.204 730.814

66.261 - 2.116 - 564 63.581

14.091 - 300 294 14.085

1.214.069 215.839 2.847 - 11.588 - 6.278 1.414.889

Nederland

Zwitserland

Totaal

1.214.069 159.203 2.847 - 11.588 - 6.577 1.357.954

56.636 299 56.935

1.214.069 215.839 2.847 - 11.588 - 6.278 1.414.889

Balans per 1 januari 2008 Aankopen Investeringen Verkopen Herwaarderingen Balans per 30 juni 2008

Per 30 juni 2008 waren objecten met een boekwaarde van € 1,4 miljard hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij banken ten bedrage van € 819,0 miljoen per 30 juni 2008. 8. Debiteuren en vorderingen De grootste post betreft de aanbetaling op het winkelcentrum “Pérolles Centre” in Fribourg (Zwitserland) voor een bedrag van € 4,1 miljoen en te vorderen omzetbelasting voor een bedrag van € 1,7 miljoen. 9. Eigen vermogen Het aantal geplaatste aandelen is gedurende de verslagperiode niet toegenomen. 10. Hypothecaire leningen Het verloop van de hypothecaire leningen in de verslagperiode was als volgt: Stand per 1 januari 2008 Opnamen Aflossingen Stand per 30 juni 2008 Aflossingsverplichtingen langlopende schulden Stand per 30 juni 2008

531.921 193.299 - 1.727 723.493 723.493

De restantschuld van de hypothecaire geldleningen na 5 jaar bedraagt € 11,2 miljoen (ultimo 2007 € 12,9 miljoen). De hypothecaire leningen betreffen leningen van banken met een resterende gewogen, gemiddelde looptijd van 2,7 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de per 30 juni 2008 uitstaande hypothecaire leningen en renteswaps bedraagt 4,7% per jaar inclusief marge (ultimo 2007: 4,7%). De vennootschap heeft per 30 juni 2008 niet benutte leningfaciliteiten tot haar beschikking voor een totaalbedrag van circa € 94,0 miljoen (ultimo 2007: € 131,7 miljoen).

16/20


11. Financiële derivaten De derivaten hebben per balansdatum de volgende marktwaarden:

Cap Forward interest rate swap Interest rate swap Totaal

vordering 847 17.189 18.036

schuld -

nominaal 64.255 235.000 155.000 454.255

marktwaarde 924 10.254 6.858 18.036

aantal contracten 4 17 14 35

Tot 1 jaar Vanaf 1 jaar t/m 5 jaar Vanaf 5 jaar t/m 10 jaar Meer dan 10 jaar Totaal

Nieuwe Steen Investments beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op een deel van haar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 2,85% tot 4,51% en afloopdata van 2008 tot en met 2017. Het renterisico op de hypothecaire leningen is per 30 juni 2008 voor 74,3% (ultimo 2007: 81,6%) afgedekt voor een gemiddelde termijn van 4 jaar. De rentedekkingsratio bedroeg 3,0 per 30 juni 2008 (ultimo 2007: 3,3). 12. Latente belastingverplichtingen Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor de nominale waarde van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen die ontstaan als gevolg van verschillen tussen marktwaarde en fiscale waarde van het vastgoed in Zwitserland. 13. Overige schulden en overlopende passiva De grootste posten vermeld onder overige schulden en overlopende passiva betreffen vooruitontvangen huur (€ 15,2 miljoen) en te betalen interest (€ 3,0 miljoen). 14. Niet in de balans opgenomen verplichtingen De vennootschap is voor een bedrag van € 57,6 miljoen verplichtingen aangegaan. Deze beleggingsverplichtingen zullen naar verwachting in 2008/2009 volledig verhuurd in de portefeuille worden opgenomen. locatie

Kantoren Son

straatnaam

naam

bouwjaar

jaar van aankoop

Ekkersrijt

Villa 2000 I & II

2000

Centric Gouwepark

PérollesCentre

Bedrijfsgebouwen Gouda n.n.b.

Winkels/appartementen Fribourg Boulevard de Pérolles

17/20

parkeerplaatsen

m2

aantal

2008

105 4.364

-

2008

2008

95 4.800

-

1998

2008

176 9.567

59


Om het renterisico op de leningen te beheersen, zijn derivaten gesloten voor een totale hoofdsom van € 454,3 miljoen (ultimo 2007 € 389,3 miljoen). De Hoge Raad heeft de procedure inzake het juridisch geschil inzake Interglobia Oy verwezen naar het Gerechtshof Amsterdam. Het Gerechtshof Amsterdam heeft nog geen uitspraak gedaan of Nieuwe Steen Investments op andere gronden nog iets verschuldigd is aan de verkochte dochtermaatschappij. Per 30 juni 2008 heeft Nieuwe Steen Investments n.v. geen andere niet in de balans opgenomen verplichtingen die vermeld zouden moeten worden.

Hoorn, 25 juli 2008 directie Ing. J.J.M. Reijnen, CEO R.J.J.M. Storms

raad van commissarissen H. Habas, voorzitter drs. H.J. van den Bosch RA mr. G.L.B. de Greef MRE jhr. mr. A.P. van Lidth de Jeude

18/20


Overige gegevens Verklaring uit hoofde van de Wet financieel toezicht De Autoriteit Financiële Markten heeft Nieuwe Steen Investments n.v. op 13 juli 2006 een vergunning verstrekt. Een afschrift daarvan is verkrijgbaar ten kantore van de vennootschap alsmede via haar website: www.nsi.nl. De leden van de raad van commissarissen en de directie van Nieuwe Steen Investments n.v. hebben geen persoonlijk belang in de door Nieuwe Steen Investments n.v. gedane beleggingen. Noch hebben zij op enig moment in de verslagperiode een dergelijk belang gehad. De vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in de verslagperiode met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de vennootschap te hebben.

Houders van aandelen met een kapitaalbelang van 5% of meer Nieuwe Steen Investments n.v. heeft één grote belegger, Stichting Prioriteit NSI, houder van alle 5.000 prioriteitsaandelen. Krachtens de Wet financieel toezicht heeft de Autoriteit Financiële Markten een melding ontvangen van een aandeelhouder met een belang van meer dan 5% in de vennootschap. Volgens de meest recente melding was dit belang als volgt: Habas-H.Z. Investments (1960) Ltd. (20,08%). De datum van voornoemde melding was 1 augustus 2007.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum plaatsgevonden, die Nieuwe Steen Investments verplicht zou zijn toe te lichten.

Beoordelingsverklaring Aan de aandeelhouders van Nieuwe Steen Investments n.v.

Opdracht Wij hebben de in dit halfjaarbericht opgenomen tussentijdse financiële informatie van Nieuwe Steen Investments n.v. te Hoorn, bestaande uit de geconsolideerde winst- en verliesrekening over de periode 1 januari 2008 tot en met 30 juni 2008, het geconsolideerde direct en indirect beleggingsresultaat over de periode 1 januari 2008 tot en met 30 juni 2008, de geconsolideerde balans per 30 juni 2008, het geconsolideerde kasstroomoverzicht over de periode 1 januari 2008 tot en met 30 juni 2008 en het geconsolideerde overzicht mutaties in het eigen vermogen en de toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers beoordeeld. De directie van Nieuwe Steen Investments n.v. is verantwoordelijk voor het opmaken en het weergeven van de tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 “Tussentijdse Financiële Verslaggeving” zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling. Werkzaamheden Wij hebben onze beoordeling van de tussentijdse financiële informatie verricht in overeenstemming met Nederlands recht waaronder Standaard 2410, “Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de accountant van de entiteit”. Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die verantwoordelijk zijn voor de financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is uitgevoerd in overeenstemming met Controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die reden geven wij geen accountantsverklaring af.

19/20


Conclusie Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de geconsolideerde tussentijdse financiële informatie over de periode 1 januari 2008 tot en met 30 juni 2008 niet, in alle van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 “Tussentijdse Financiële Verslaggeving”, zoals aanvaard binnen de Europese Unie, en de Wet op het financieel toezicht. Hoorn, 25 juli 2008 BDO CampsObers Audit & Assurance B.V. Namens deze O. van Agthoven RA

Financiële Agenda Algemene Vergadering van Aandeelhouders Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2008

25 september 2008 29 oktober 2008

Interim-dividenduitkeringen Vaststelling interim-dividend 2e kwartaal 2008 Notering ex-dividend Betaalbaarstelling interim-dividend 2e kwartaal 2008

14 augustus 2008 15 augustus 2008 22 augustus 2008

Vaststelling interim-dividend 3e kwartaal 2008 Notering ex-dividend Betaalbaarstelling interim-dividend 3e kwartaal 2008

13 november 2008 14 november 2008 21 november 2008

Algemene Vergadering van Aandeelhouders De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt gehouden op donderdag 25 september 2008 om 10.30 uur in Schouwburg Het Park in Hoorn. De agenda en de bijbehorende aandeelhouderscirculaire voor deze vergadering worden omstreeks 9 september 2008 verzonden. De notulen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 27 maart 2008 zijn beschikbaar via de website www.nsi.nl en/of op verzoek bij de vennootschap verkrijgbaar.

20/20

Tussentijds bericht per 30 juni 2008

Recommend Documents