Trh s byty Aktuální stav a předpokládaný vývoj
Petr Hána Real Estate Market, Spring 2014 20. března 2013
Trh s byty Makroekonomický vývoj Vývoj vybraných makroekonomických veličin 20% 15% 10%
• Vleklá recese české ekonomiky by měla být v letošním roce vystřídána postupným oživením (konsensus +1,4% y/y) • Zastavení propadu reálných mezd (očekávaná míra inflace ~1%, mzdy nominálně 2-3%) a jejich postupný růst
5% 0% -5% -10% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*2015* Obecná míra nezaměstnanosti, průměr Průměrná hrubá měsíční nominální mzda, r/r
HDP, r/r, reálně
• Pracovní trh i nadále pod tlakem - pokles míry nezaměstnanosti nelze v nejbližším období (2014-2015) očekávat
* odhad; Zdroj: ČSÚ, ČNB, MF
Vybrané ekonomické faktory ovlivňující poptávku na rezidenčním trhu • Administrativní zásahy ze strany státu • Postupný ústup od restriktivní fiskální politiky, pozvolné a křehké hospodářské oživení • Pokračující politika levných peněz ze strany ČNB 2
© 2014 Deloitte Česká republika
Trh s byty Bytová výstavba v ČR – evoluce Počet dokončených bytů v letech 1950 – 2013 Zavedení propopulační státní politiky
90 000 80 000 70 000
Počet bytů
60 000 50 000 40 000
1966 - koordinace družstevní výstavby Ústřední radou družstev 1959 - zákon o družstevní výstavbě, podřízenost národním výborům
1975 - Vrchol populačního a zároveň stavebního "boomu"
1989 - přechod k tržnímu hospodářství, změny v koncepci bytové politiky 1994 - Změna vyhláškové ceny nemovitostí 1995 - vznik hypotečního trhu
2004 - vstup ČR do EU
30 000 20 000 10 000 0
Zdroj: ČSÚ, výpočet Deloitte 3
2007, 2008 nejistota týkající se výše sazby DPH a její následné zvýšení na 9%
Komunální/ státní Rodinné domy
2009 2011 vliv finanční krize, zvýšení sazby DPH
Družstevní Byty v bytových domech
změna způsobu vykazování
100 000
Podnikové Byty v rodinných domech © 2014 Deloitte Česká republika
Trh s byty Bytová výstavba v ČR – dokončené, zahájené a rozestavěné byty Bytová výstavba v ČR Počet dokončených, zahájených a rozestavěných bytů 80 000
180 000
70 000
160 000 140 000
60 000
120 000 50 000
80 000
[Ks]
[Ks]
100 000 40 000 30 000 60 000 20 000
40 000
10 000
20 000
0
0
Dokončené byty
Zahájené byty
Rozestavěné byty (pravá osa)
Zdroj: ČSÚ, výpočet Deloitte 4
© 2014 Deloitte Česká republika
Trh s byty Bytová zásoba v evropském porovnání Bytová zásoba Index počtu bytů na 1 000 obyvatel průměr EU 27 = 1 1,4 1,19
1,2
1,12 1,00
1,0
0,91
0,92
0,93
1,02
1,04
1,04
1,04
0,93
0,84
0,8
0,75
0,6 0,4 0,2 0,0
Zdroj: National Statistical Offices/ Euromonitor International, calculated by Deloitte
5
2011
2012 © 2014 Deloitte Česká republika
Trh s byty Intenzita bytové výstavby v evropském porovnání Intenzita bytové výstavby Index počtu dokončených bytů na 1 000 obyvatel 2012, EU 27 = 1 Francie
2,33
Rakousko
1,50
Itálie
1,18
Polsko
1,16
Belgie
1,03
EU 27
1,00
Nizozemsko
0,99
České republika
0,84
Dánsko
0,74
Španělsko
0,74
UK
0,70
Německo
0,58
Maďarsko
0,32
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
Zdroj: National Statistical Offices/ Euromonitor International, calculated by Deloitte
6
© 2014 Deloitte Česká republika
Trh s byty Výhled rezidenčního trhu • Rezidenční trh nachází podporu především v prozatímním slibném vývoji hypotečního trhu, v klesajících cenách stavebních prací a materiálů a hledání nových konceptů, jakými jsou: •
snaha o odlišení se – segmentové (seniorní bydlení, studentské bydlení), kvalitativní, dispoziční
•
renesance družstevního bydlení
•
rozvoj komerčního nájemního bydlení
• Očekává se, že započatý trend výraznější segmentace trhu z pohledu zákazníků, diferenciace trhu založená na kvalitě a moderním designu bude i nadále pokračovat Příklon poptávky (potencionálních kupujících) k: • dobře dopravně dostupným projektům (metro, MHD)
• definici a realizaci vhodné velikosti projektů
• atraktivním lokalitám s rozvinutou infrastrukturou a nabídkou služeb
• hledání individuálních odlišných řešení
• kvalitnímu provedení stavby • využití inovativních technologií • zmenšování užitné plochy bytu (velikost bytu 45 až 50 m2, přizpůsobení ceny možnostem klientů) • atraktivní dispozici bytu 7
Příklon nabídky (developerských společností) k: • revitalizaci, využití dřívějších průmyslových lokalit • rozvoji aktivit v regionech • realizaci energeticky úsporných staveb • energetické diverzifikaci objektů • rozvoji bydlení v zeleni • narovnání cen - odraz nové situace na trhu © 2014 Deloitte Česká republika
Trh s byty Ceny rezidenčních nemovitostí • Rezidenční trh se zejména od druhého pololetí 2013 oživil a začalo se prodávat i nakupovat • V roce 2013 došlo na rezidenčním trhu k nastavení nové cenové hladiny •
Na trhu není zásadní převis ani poptávky, ani nabídky
•
Developeři mají nyní pro nové projekty příznivější vstupní podmínky než v letech 2007 až 2012
•
Lidé přestali odkládat nákup nemovitostí
• V roce 2014 a 2015 nejsou očekávány zásadní změny •
pokud se zásadně nezmění podmínky pro hypoteční úvěry (opuštění politiky levných peněž ze strany ČNB)
•
stát nechystá v letošním a příštím roce žádné podstatné administrativní zásahy, kterými by byl trh vychýlen
• Závislost na kvalitě konkrétního projektu, bytu a dané lokality • Za dlouhodobě udržitelný růst lze stále považovat roční přírůstek ceny bytu o 2 – 3 % nad výši inflace
8
© 2014 Deloitte Česká republika
Trh s byty Cenová mapa transakčních cen • „Cenová mapa TC“ je nově vytvořená webová aplikace – na základě databáze transakčních cen. • Představuje rozsáhlou databázi obsahující souhrnné, veřejně dostupné informace o lokalitách, projektech, bytech, cenách, standardech a vývojových trendech • Je zaměřena na část realitního trhu nových a zánovních bytů, tedy bytů postavených v nových bytových projektech od roku 1994 • Ostatní typy nemovitostí jako jsou rodinné domy, byty v panelových domech nebo byty ve starší „činžovní“ zástavbě budou doplněny v první polovině roku 2014
Cenová mapa TC je tvořena na základě: • Katastrálních dat, • Statistických dat, • Technických údajů a mapových podkladů • Detailní analýzy jednotlivých bytových projektů.
• Zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů 9
© 2014 Deloitte Česká republika
Trh s byty Porovnávání developerských projektů • Definice a sledování standardů „CULT“ umožňuje porovnávat jednotlivé bytové projekty mezi sebou dle souměřitelných parametrů:
Comfort – uživatelský komfort
Utilities – uživatelské náklady
• Velikost a charakter projektu
• Poplatky a fondy SVJ
• Standard vybavení projektu
• Energetické hledisko
• Životní prostředí mikrolokality
• Koeficient daně z nemovitosti • Společný příjem do fondu SVJ
Location – lokalita a infrastruktura, dopravní dostupnost • Historicky ustálená hodnota lokality • Lokalita stavebně technická • Infrastruktura • Dopravní dostupnost
10
Technology – stavebně technologické provedení • Standardy domu - konstrukce a vnější stavba, společné prostory, rozvody • Standardy jednotek – zdivo, povrchy, výplně otvorů, rozvody • Komfort dispozičního uspořádání
© 2014 Deloitte Česká republika
Deloitte označuje jednu či více společností Deloitte Touche Tohmatsu Limited, britské privátní společnosti s ručením omezeným zárukou, a jejích členských firem. Každá z těchto firem představuje samostatný a nezávislý právní subjekt. Podrobný popis právní struktury společnosti Deloitte Touche Tohmatsu Limited a jejích členských firem je uveden na adrese www.deloitte.com/cz/onas. © 2014 Deloitte Česká republika
11
© 2014 Deloitte Česká republika
