Trends in retail. Inhoud. P.18 Chronologie van het warenhuis. P.03 Voorwoord

Trends in retail

Rijnboutt Magazine

2

Inhoud P.03 Voorwoord De retailers ---------------------------P.04 Iedere week een nieuwe show Jacob de Jonge

Trends in retail

Rijnboutt Magazine

Trends in retail P.18 Chronologie van het warenhuis

Retail leeft. Of wij nu run-, fun-, goal- of compulsive shoppers zijn, shoppen doen we allemaal. Shopping maakt een steeds belangrijker deel van ons dagelijkse leven uit, en weet als een onmisbaar onderdeel van de continue veranderende stad, steeds beter in te spelen op onze behoefte aan nieuwe ervaringen, nieuwe belevingen.

P.22 Ruimte naar Amerikaanse begrippen Remco Klomp

P.06 Verantwoord de markt veroveren Quirijn Bolle

P.24 Herkenbaar op de juiste plek Lesley Bamberger

P.08 Identiteit is de basis van alles Manon Schaap

P.26 Weerstand wordt medestand Rob de Jong

P.10 Projecten

3

De stedenbouwers ---------------------------P.28 Zes stedenbouwers over het winkelen van morgen Ruimte voor retail

De opdrachtgevers ---------------------------P.12 Nieuwe winkelstraat spaart monumenten Anco Schut, Tie Liebe Remco Slavenburg, Maarten Schmitt, P.14 Willem van der Made, Winkelcentrum Erik Pasveer, wordt warenhuis Willem Hermans George van Hooydonk, Rob P.35 Roggeveen Projecten P.16 P.39 Een hart voor Nawoord de stad Heino Vink

Retail is een vak en het vraagt vakmanschap om retail tot een succes te maken. Het product van retail, van marketingconcept tot winkelformule, is het resultaat van een collectieve inspanning waaraan veel kennisgebieden hun bijdrage leveren. Rijnboutt levert die bijdrage met het architectonische en stedenbouwkundige ontwerp. Vanuit een jarenlange ervaring en met het oog op de toekomst, heeft Rijnboutt het onderwerp ‘retail’ onder de loep genomen en zichzelf de vraag gesteld: wat zijn de contouren van het winkelen van morgen, wat zijn de ruimtelijke en sociaal-culturele gevolgen van het winkelen voor de stad? In de dagelijkse praktijk onderscheidt Rijnboutt drie partijen die gezamenlijk maken wat retail is of kan gaan worden: de retailers die zorgdragen voor de content van het shoppen, de opdrachtgevers met wie Rijnboutt werkt aan de realisering van nieuwe winkels en winkelgebieden en tot slot de stedenbouwers, die vanuit hun verantwoordelijkheid voor het publieke belang nadenken over de rol van retail voor de stad van vandaag en morgen. De rol van Rijnboutt is om met behulp van het ontwerp de verschillende belangen van die partijen in balans te brengen. Colofon Tekst Willemijn de Jonge (gesprekken retailers, opdrachtgevers en stedenbouwers) Directie en medewerkers Rijnboutt Eindredactie Mattijs Rijnboutt en Jan van Grunsven Fotografie Kees Hummel (portretten retailers), Ineke Oostveen (portretten opdrachtgevers, stedenbouwers) J.W. Kaldenbach (p. 8), Kroonenberg Groep (p.35), Rijnboutt Vormgeving Thonik Oplage 1700 Copyright Rijnboutt, juni 2011 Wij hebben alle moeite gedaan om de eigenaren van beeldrecht te achterhalen. Eigenaren van beeldrecht die we niet hebben bereikt worden gevraagd zich in verbinding te stellen met Rijnboutt. We have made every endeavour to trace copyright holders. Copyright holders who we were unable to contact are asked to please contact Rijnboutt. Rijnboutt bv / Barentszplein 7, 1013 NJ Amsterdam / T +31(0)20 530 48 10 / [email protected]

Om een zo breed mogelijk beeld te geven van wat er bij de totstandkoming van retail komt kijken, zijn met vertegenwoordigers van elk van de drie partijen gesprekken gevoerd. Aan alle gesprekken liggen dezelfde vragen ten grondslag, en iedereen heeft gereageerd vanuit zijn of haar vakspecifieke oriëntatie. Het resultaat van die gesprekken (en meer) ligt hier voor u in de vorm van dit magazine, waarin verschillende invalshoeken signaleren wat gaande is, en hier en daar een doorzicht naar de toekomst wordt geboden.

4

De retailers

Rijnboutt Magazine

5

Iedere week een nieuwe show

De retailers

Rijnboutt Magazine

“Service is niet serviel”

Meer, groter, luxer en klantgerichter: de Bijenkorf heeft stevige ambities voor de toekomst. Als belangrijke publiekstrekker in twaalf steden, wordt hard gewerkt aan een beleving die je niet wilt missen. “We zijn een gigantisch theater waar iedere week een nieuwe productie wordt opgevoerd,” aldus CEO Jacob de Jonge. de Bijenkorf Maastricht

“Wij willen het breedste, diepste en meest inspirerende modeassortiment van Nederland hebben,” zegt CEO van de Bijenkorf Jacob de Jonge. Het 140 jaar oude warenhuis is al een tijdje bezig met de klim naar het premiumsegment. Er is in Nederland een goede markt voor luxury brands volgens De Jonge, die een positieve economische boodschap verkondigt. “Wij geven hier niet eens veertien procent van ons inkomen uit aan levensmiddelen, wat betekent dat de rest beschikbaar is voor luxere zaken. The happy few worden er steeds meer, er komen ieder jaar miljonairs bij. Iedereen heeft het

over de crisis, maar ik zie die crisis meer als wat turbulentie tijdens de stijging. Er is potentieel zat, de markt is echt niet gelimiteerd en klein.” In het bedienen van die luxe markt zijn meer merken en meters nodig. De pakweg 350.000 artikelen die nu op twaalf strategisch gekozen plekken in Nederland verkocht worden, zijn er nog niet genoeg naar de zin van De Jonge. Verdubbeling oppervlak De ambitie om in meer steden een Bijenkorf te openen is er niet; de twaalf winkels staan al precies

daar waar de meeste koopkracht is. Maar er wordt op verschillende locaties wel samen met Rijnboutt gewerkt aan forse uitbreidingen. “Op minder dan 12.000 m2 kunnen we onze propositie niet kwijt," aldus De Jonge, “alles wat daaronder zit doet af aan ons merk.” Zo is in Utrecht een begin gemaakt met de verdubbeling van het winkeloppervlak, in Amsterdam zijn er plannen voor een uitbreiding aan de Warmoesstraat en in Den Bosch is op het GZG-terrein al ruimte gereserveerd voor een verviervoudiging van het oppervlak in een nieuw gebouw. In alle nieuwe ontwerpen speelt zichtbaarheid en transparantie een grote rol. Tussen 1950 en 1980 zijn veel warenhuizen dichtgetimmerd om de aandacht van het winkelend publiek op de producten te houden en verkleuring van de kleding onder invloed van daglicht tegen te gaan; nu worden ze weer opengebroken. Kees Rijnboutt: “Inmiddels is bewezen dat mensen meer kopen in een open winkel, niet alleen omdat ze van buiten naar binnen kunnen kijken, maar ook van binnen naar buiten.” Drukst bezocht Een ander belangrijk aspect bij de aanpak van de winkels is het in goede banen leiden van de enorme stroom bezoekers. De Bijenkorf in Amsterdam is volgens De Jonge na het Centraal Station het drukst bezochte gebouw van Amsterdam. “Er werken hier meer dan 1.000 mensen, we hebben circa 6,5 miljoen bezoekers per jaar en soms wel 250.000 per dag,” aldus de CEO. Dat maakt de routing tot een cruciale schakel in het functioneren van de winkel. “Veel mensen denken dat een warenhuis een veel eenvoudiger gebouw is dan een ziekenhuis of een rechtbank, maar dat is absoluut niet waar,” zegt Kees Rijnboutt. “Een warenhuis is een complex ding, omdat er zo veel onder één dak gebeurt.” De Jonge vult aan: “De Bijenkorf is te vergelijken met een gigantisch theater, waarin iedere week een nieuwe productie wordt opgevoerd. We verkopen hier in de eerste plaats geen producten, maar een beleving.”

Jacob de Jonge, de Bijenkorf

Valet parking Zo blijft ‘beleving’ een terugkerend thema als het gaat om winkelen in de 21e eeuw. De Jonge definieert beleving als “iemand verrassen met meer dan hij verwachtte. Niet alleen met een scala aan mooie artikelen, maar ook met happenings en persoonlijke aandacht.” Op het laatste – service – valt nog veel te winnen, benadrukt hij. “Nederland loopt behoorlijk achter op het gebied van service. Men denkt dat service serviel is, maar dat is het niet. Het is gewoon een dienst verlenen, vriendelijk en behulpzaam zijn en zorgen dat je kennis hebt van het product dat je verkoopt.” De Bijenkorf traint haar personeel in klantgerichtheid om hierin de nummer één te worden. “Luister naar je klant en bedien hem zo goed mogelijk binnen de limieten van je propositie,” luidt het advies van De Jonge. Het verbeteren van de relatie met de klant is dan ook een belangrijk streven op het lijstje van ambities. Nu zijn 450.000 trouwe klanten met een Bijenkorf card goed voor ruim een kwart van de verkoop. Er wordt hard gewerkt aan het opschroeven van dat cijfer. Diensten als de huwelijksservice worden verbeterd en er komen nieuwe diensten bij, zoals valet parking, waarbij je auto voor je wordt weggezet en gehaald. De verkoop via internet en telefoon wordt uitgebreid en de verschillende verkoopkanalen worden nog beter op elkaar afgestemd. Belevingspaleis Het moet allemaal leiden tot een steeds groter belevingspaleis dat je als bewoner en bezoeker van de stad niet wilt missen. De toekomst is koffiedik kijken: “Wie weet doe je hier over twintig jaar helemaal geen boodschappen meer, maar kom je puur voor de thrill,” aldus De Jonge. “Of voor een bodyscan, die resulteert in een kledingadvies, waarna de juiste producten automatisch bij je thuis worden bezorgd. De toekomst kan alle kanten op, maar wat het ook wordt, de Bijenkorf gaat erin mee.” Deelnemers gesprek: Jacob de Jonge, Willemijn de Jonge, Kees Rijnboutt, Mattijs Rijnboutt

6

De retailers

Rijnboutt Magazine

Verantwoord de markt veroveren

7

De retailers

Rijnboutt Magazine

“We zijn niet duurder, we zijn minder goedkoop”

Nadat Quirijn Bolle jaren voor Ahold in de VS had gewerkt, keerde hij terug naar Amsterdam met een missie waar hij met hart en ziel in geloofde: écht eten gaan verkopen. Met Marqt lanceerde hij een duurzaam alternatief voor de steeds grotere, prijsvechtende supermarktketens. In drie jaar tijd openden drie winkels hun deuren in Amsterdam en Haarlem. De kop is eraf, Bolles ambities gaan verder. Dat Quirijn Bolle vorig jaar door het Parool werd uitgeroepen tot Amsterdammer van het Jaar, was een extra bevestiging van de publieke waardering voor zijn concept. Zelf is hij nog huiverig om van een groot succes te spreken, maar dat er vraag is naar eerlijk geproduceerd eten heeft hij inmiddels wel bewezen. Bolle: “In een markt waarin steeds grotere supermarkten steeds meer van hetzelfde aanbieden, wordt de prijs het enige onderscheid. Om die reden worden voedingsmiddelen steeds efficiënter geproduceerd, en dat betekent steeds meer gemanipuleerd. Er liggen producten in de winkel waar meer additieven dan ingrediënten inzitten. Terwijl er genoeg mensen zijn die graag de garantie willen dat hun eten op een normale manier gemaakt is. Producenten die het op een ethisch verantwoorde manier aanpakken zijn er ook, alleen vinden die geen afzet bij de grote supermarkten.”

Geen kaasfabriek Met Marqt brengt Bolle die consument en producent weer samen op een manier die past bij het snelle leven van vandaag. “Mensen hebben of nemen de tijd niet meer om eerst langs de kaasboer te fietsen, daarna naar de slager en dan nog eens naar de bakker.” Het supermarktconcept dat op dat principe inspeelt, heeft hij dan ook omarmd. Maar dan wel met écht eten. Wat dat is? Bolle heeft het al talloze malen uitgelegd: “Oorspronkelijk, gemaakt met respect voor mens, dier en milieu, echt vers, en echt lekker.” Er is een actieve vraag naar dit soort producten en een latente vraag die nog veel groter is, meent hij. Als iedereen precies zou weten wat er met zijn eten is gebeurd, zou men een heel andere keus maken in de supermarkt, ook al kost verantwoord eten meer. “Wij zijn niet duurder, we zijn minder goedkoop,” zegt Bolle. “Dat is omdat we niets met het product doen om de prijs te drukken. Ik dwing mijn kaasboer niet om een kaasfabriek op te zetten om goedkoper te produceren.” Liefdesverklaring Hij onderscheidt drie verschillende doelgroepen: de goede eters, de principiële eters en de yup-achtigen. De eersten zijn de hobbykoks die graag met goede ingrediënten koken, de principiëlen bekommeren zich vooral om de impact van hun koopgedrag op de samenleving, en bij de derde groep speelt lifestyle en status een grote rol. Bolle denkt dat vooral bij de laatsten veel te winnen valt in het bewustwordingsproces. Tijdens een actie waarbij mensen het ‘niet-echte’ eten in hun keukenkastjes bij Marqt konden komen omruilen voor echt eten, liet hij hen vertellen waarom ze het kwamen inleveren. “Toen bleek dat veel mensen toch onbewust aankopen doen die ze, als ze er langer bij stilstaan, liever niet hadden willen doen. Dat is voor mij een interessante doelgroep.” Marqt benadert de doelgroep niet via grootscheepse reclamecampagnes, maar communiceert vooral via Facebook en Twitter. “Op Facebook hebben we

Marqt, The Bank Amsterdam

Quirijn Bolle, Marqt

meer dan 4.000 volgers, onze posts worden door meer dan 10.000 mensen gelezen.” Ook het antwoord op de enorme reclamekracht van A-merken wordt gevonden in de nieuwe media. Zo hangt bij de humus met wasabi in de winkel een bordje met de veelzeggende tweet van een gelukkige klant: “Dit is een liefdesverklaring voor de humus met wasabi van Marqt. Ik houd van je. Echt.” Olievlek De eerste winkel, in een oude stencilfabriek op de Overtoom, was destijds een van de weinige panden die Bolle in de stad kon krijgen. “Als startend ondernemer met een organic food concept heb je in eerste instantie weinig te kiezen.” Het was weliswaar een karakteristieke, maar geen gemakkelijke locatie net buiten de winkelroute. Maar hij geloofde dat het publiek hem wel zou vinden en kreeg gelijk. In Haarlem, met een ander publiek, een moeilijk toegankelijk gebied en een parkeergarage die maar niet afkwam, kwam de winkel maar langzaam

op gang. Bolles ambities werden er niet minder om: vorig jaar opende de derde winkel in het monumentale bolwerk The Bank aan het Amsterdamse Rembrandtplein. Nog dagelijks is hij er bezig met de sfeer, de routing, de verlichting, de zichtbaarheid. Daarbij wil hij niet in de verkooptrucs van de concurrent vervallen. Geen lampjes op de tomaten om ze roder te maken, geen nepgeuren in de winkel. “Onze producten verdienen een geloofwaardige omgeving, met zo weinig mogelijk opsmuk,” aldus Bolle. Als alles overal goed loopt, wil hij het concept als een olievlek uitbreiden. Niet meteen de stap naar Groningen maken, maar met kleinere stappen Amsterdam door en het land in. En hij denkt na over horecapunten bij de winkels, waar je kunt proeven hoe lekker het is wat Marqt verkoopt. “Daar zijn we nu nog niet helemaal aan toe, maar er komt absoluut een moment waarop we dat wel zijn.” Deelnemers gesprek: Quirijn Bolle, Willemijn de Jonge, Kees Rijnboutt, Mattijs Rijnboutt

8

De retailers

Rijnboutt Magazine

9

Rijnboutt Magazine

De retailers

Identiteit is de basis van alles Vanaf de bovenste etage van Metz & Co, het oudste warenhuis van Amsterdam, deelt brand identity expert Manon Schaap haar overtuiging over wat de winkel van nu en de toekomst moet bieden: een bijzondere belevenis. In de opmars van shop-in-shop gelooft zij niet: “Daarmee verlies je je eigen identiteit.” Manon Schaap is zelfstandig adviseur voor grote mode-, design- en parfummerken. Ze is creatief directeur voor onder andere het Parijse warenhuis Le Bon Marché en een van de initiatiefnemers van design event SALON/. Al sinds de start van haar carrière bij trendforecaster Lidewij Edelkoort, houdt zij zich bezig met de identiteit van merken, hun producten en hun ‘huizen’, zoals zij de warenhuizen waarvoor ze werkt noemt. In het statige pand van Metz & Co aan de Leidsestraat, waarop de geheime glazen koepel van Rietveld herinnert aan

een bruisend verleden, benadrukt zij het belang van de overlevering. Hier ontmoetten ontwerpers en publiek elkaar; eerst voor het uitzoeken van stoffen en fournituren – de oorsprong van veel warenhuizen – later voor het bewonderen van vooruitstrevende meubelontwerpen van le Corbusier, Mies van der Rohe, Alvar Aalto en Rietveld zelf. Manon Schaap ziet de toekomst van het winkelen in het verlengde van dit verleden: het warenhuis als ontmoetingsplaats, een plek om nieuwe dingen te ontdekken, en oude zaken te herontdekken. Weet wie je bent Schaap gaat als brand identity expert niet over marketingstrategieën, maar over het stadium daarvoor: “Om een goede winkel te zijn en te blijven, moet je weten wie je bent. Bij het opzetten van een merk is het van belang eerst goed na te denken over de identiteit en inhoud van je merk, niet over wat je eraan wilt verdienen. Ik benader ieder merk en ieder project als een persoon en probeer zijn of haar karakter te vangen. De mooiste winkels zijn immers die met een persoonlijkheid: alles wat vanuit oorspronkelijkheid wordt ontwikkeld, spreekt meer aan.” Waar het karakter hem in zit? “In de interactie tussen product, merk, locatie, opstelling, service en publicaties – eigenlijk in alles wat je doet.” Als geslaagde buitenlandse voorbeelden noemt zij Corso Como in Milaan, Colette en Merci in Parijs, Liberty’s in Londen, Quartier 206 in Berlijn. En natuurlijk Le Bon Marché, waar Schaap al tien jaar lang nauw betrokken is bij concept, scenario en beleving van het hele huis. Geen shop-in-shop Le Bon Marché staat op een plek in de stad waar van oudsher alle uitgevers zaten en is ook bewust op de stoel van publisher gaan zitten: “Zij bepalen zelf wat ze uitgeven, welke producten ze in huis halen.” Wat veel warenhuizen nu doen, shop-inshop, probeert Le Bon Marché juist te beperken. En als ze het doen houden ze altijd zeggenschap over het aanbod en de uitstraling. “Wie zijn huis verhuurt, heeft er meestal nog maar weinig over te zeggen,” zegt Schaap. “Veel retailers denken dat

Ferry van der Nat in Museum Van Loon Amsterdam, SALON/1

Manon Schaap, Le Bon Marché, SALON/

“Niet in vierkante meters denken” shop-in-shop de toekomst heeft, maar daar haal je jezelf mee naar beneden, daarmee verlies je je eigen identiteit. Bepaal liever zelf welke merken en welke producten er in je huis komen. Ga daarbij gerust excentriek te werk, zolang je maar heldere eigen keuzes en vernieuwende combinaties maakt.” Levensecht magazine Schaap: “Ik zie een warenhuis als een soort levensecht magazine vol persoonlijke verhalen. Als uitgever, maar ook als klant ben je aan het editen, krijg je al bladerend en browsend ideeën.” De inrichting van de winkel en de link met de buitenwereld heeft daar alles mee te maken. “Het helpt als je gebruik maakt van de structuur van de architectuur en de historie van het gebouw voelbaar maakt.” Zo werd op de design- en meubelafdeling van Le Bon Marché, Maison d’Edition, het zorgvuldig samengestelde aanbod letterlijk in een nieuw daglicht geplaatst door de lichtkoepels van Boileau en Eiffel weer open te maken. En de damesafdeling, l’Appartement de Mode, is bewust opgezet als een groot appartement met verschillende ruimtes voor alle familieleden. “We willen bezoekers het gevoel

geven dat zij te gast zijn in een heus huis, dat met persoonlijke aandacht is ingericht.” Goed verhaal Op verzoek vat de creatief adviseur de voorwaarden voor succes nog eens samen: laat winkelen een bijzondere beleving zijn, die verwondert. Maak een warenhuis tot een plek waar je de hele dag kunt doorbrengen zonder uitgekeken te raken. Wat je ziet, moet te verhapstukken zijn: een gigantische shopping mall volgestouwd met producten is niet aantrekkelijk. En nog belangrijker: het moet gestoeld zijn op echte waardes. “Het is nu een trend om architecten en interieurontwerpers te vragen om merken up te spicen met architectuur en interieurontwerp,” vertelt Schaap, “maar dat werkt alleen als je de identiteit van het huis als basis neemt.” Haar advies aan architecten: niet denken in rekken en displays en vierkante meters. “Je moet op zoek naar het juiste verhaal. Als je dat weet te verbeelden, doen mensen die aankoop uiteindelijk toch wel.” Deelnemers gesprek: Manon Schaap, Willemijn de Jonge, Frederik Vermeesch, Jan van Grunsven

10

Rijnboutt Magazine

Projecten

11

Rijnboutt Magazine

Projecten

de Bijenkorf en V&D in Maastricht

Hermitage shopping Zaandam / De Tsaar Nieuw Rustenburg

In opdracht van Kroonenberg Groep zijn nieuwe gevels ontworpen voor het winkelcentrum Hilvertshof in Hilversum. De opgave was om het winkelcentrum, dat begin jaren zeventig van de vorige eeuw werd gebouwd, weer een actuele uitstraling te geven. Door de flexibele ruimtelijke opzet van het gebouw, waren de oorspronkelijke gevels eenvoudig te demonteren. Het winkelcentrum heeft, in overeenstemming met de ontwikkeling van de afgelopen decennia, een hedendaagse en vooral veel transparantere uitstraling gekregen.

Het centrum en het stationsgebied van Zaandam worden ingrijpend vernieuwd. Door Sjoerd Soeters is een masterplan ontwikkeld met de naam Inverdan. Binnen dit masterplan heeft Rijnboutt het ontwerp gemaakt voor de locatie Rustenburg. De ruimtelijke opgave bestond uit het ontwerpen van een complex dat kan bemiddelen tussen de nieuwe grootschalige ontwikkelingen rond het station en de fijnmazige structuur van de binnenstad, en tussen de nieuwe en bestaande bebouwing. Leidend voor het concept was de opvatting om het complex niet te beschouwen als één gebouw, maar als een stuk stad, samengesteld uit een rijk ensemble van verschillende gebouwen met een gevarieerd stedelijk programma. De gebouwen zijn georganiseerd in een gesloten bouwblok. De ‘buik’ van het bouwblok is gevuld met een aantal grotere winkelformules. Deze grote winkelunits zijn rondom ‘afgezoomd’ met kleinere winkels, en aan de zuid- en westzijde met woningen. Boven op de winkels is een daktuin aangelegd, met woningen rondom. Het totale programma van de gebouwen samen bestaat uit ruim 11.000 m² winkels, een bioscoop met 6 zalen, 113 appartementen en 930 parkeerplaatsen.

Opdracht: Kroonenberg Groep

Opdracht: Multi Vastgoed bv

Hilvertshof Hilversum

de Bijenkorf Amsterdam Bij de verbouwing in 2005 van de flagshipstore van de Bijenkorf in Amsterdam, zijn in de geest van het oorspronkelijk ontwerp van het rijksmonument een aantal ingrepen gedaan die weer licht en lucht in het winkelgebouw brengen. De lichthal heeft zijn horizontale karakter terug gekregen en is voorzien van oplichtende melkglazen borstweringen, het originele legraam is in ere hersteld en voorzien van brute-draadglas. Zo zijn behalve het daglicht ook het dag- en nachtritme en de weersomstandigheden waarneembaar, waardoor het buiten voelbaar contact maakt met het binnen. Opdracht: de Bijenkorf Department Stores bv

Opdrachtgever Vendex KBB heeft om een grootscheepse aanpak gevraagd van het 25.000 m² omvattende V&D pand in de historische binnenstad van Maastricht. Doel van de verbouwing en renovatie was een efficiënter gebruik van het gebouw. Hiervoor heeft de V&D zich heeft teruggetrokken in één deel, en in het vrijkomende deel is een nieuw filiaal van de Bijenkorf gerealiseerd. De gevel aan de Kersenmarkt, de voorgevel van de Bijenkorf, is vervangen door een nieuwe, transparante gevel. Het was de wens van het warenhuis om een zo transparant mogelijke gevel te realiseren en een maximale interactie tussen de mensen op straat en het publiek in de winkel te bewerkstelligen. Het glas is ook een referentie aan de ‘Grand Bazar’ van de familie Rosenmöller die vroeger op deze plek heeft gestaan. Met het gebruik van hardsteen in de gevel, dat traditioneel veel in de binnenstad van Maastricht wordt toegepast, wordt een soepele overgang met de omliggende bebouwing beoogd. Opdracht: Vendex KBB, de Bijenkorf Department Stores bv

De Kroon Hoofddorp New Yorker opent binnenkort een nieuwe winkel aan de hoek Marktlaan - Concourslaan in Hoofddorp. De winkel heeft een oppervlakte van circa 1700 m2, verdeeld over vier bouwlagen. Kroonenberg Groep is in 2009 gestart met de sloop/nieuwbouw van deze locatie. De nieuwe winkel van New Yorker is gesitueerd tussen winkelcentrum De Vier Meren en het nieuw gerealiseerde winkelcentrum De Markthof. In een ontwerpteam met Kroonenberg Groep, IMd Raadgevende Ingenieurs en Hori Raadgevend Ingenieursbureau en bouwer Midreth is intensief gewerkt aan dit vrijwel geheel geprefabriceerde gebouw. Voor prefabricatie bestonden drie belangrijke redenen: een korte bouwtijd, het bouwen in een in omvang zeer beperkte stedelijke locatie en het tot in een laat stadium in kunnen spelen op wensen van huurders. Zo kunnen de roltrappen altijd nog worden verplaatst. Het gebouw bestaat uit onderdelen in aardetinten met een hoog afwerkingsniveau. Strak prefab beton, metselwerk kaders, gezette verdiepingshoge aluminium kaders met grote diepte, aluminium kozijnen en een gepolijst RVS kader op de eerste verdieping. Opdracht: Kroonenberg Groep

Postkantoor Neude Utrecht Het tussen 1919 en 1924 naar een ontwerp van architect J. Crouwel jr. gebouwde postkantoor ligt aan de noordgrens van het kernwinkelgebied van Utrecht tussen de Neude en de Oudegracht. Het imposante gebouw met haar vele sculpturale versieringen en indrukwekkende centrale hal is een rijksmonument. Binnen enkele jaren zal het gebouw zijn huidige functie van postkantoor en telefooncentrale verliezen. Voor het gebouw is een plan gemaakt waarin hoogwaardige modewinkels en een hotel een plaats zullen vinden. Middels een atrium krijgt het gebouw aan de Oudegracht een tweede voorkant en een nieuwe entree. De ingreep is gedacht als stapsteen voor het verbinden van de winkels aan de Lange Viestraat met die van de binnenstad. Opdracht: ASR Vastgoed Ontwikkeling

12

De opdrachtgevers

Rijnboutt Magazine

De Aalmarkt in Leiden Nieuwe winkelstraat spaart monumenten

13

De opdrachtgevers

Rijnboutt Magazine

“Wij kijken in de projectontwikkelingsbranche al dertig jaar naar dit gebied,” vertelt directeur ASR Vastgoed Ontwikkeling Tie Liebe. In ‘het gat van Van Nelle’, de ietwat troosteloze laad- en losplek van V&D aan de Aalmarkt in Leiden, vertelt hij hoe het tij gekeerd is. “In het Handboek Projectontwikkeling, de bijbel van ontwikkelaars, staat de Aalmarkt opgenomen als voorbeeld van een mislukt project. Het is hoog tijd voor een nieuwe druk, want wij gaan dat nu eindelijk rechtzetten.” Onder het motto ‘hou de euro in de regio’, hebben gemeente, ontwikkelaars en architecten de handen ineen geslagen om de koopkrachtbinding van Leiden weer op peil te brengen. Het creëren van grotere en beter bereikbare winkelruimtes is daarvoor onontbeerlijk. “Het was een moedig besluit van de gemeente om in haar beleidsnota Binnenstad expliciet meer grootschalige winkelruimtes te vragen,” zegt Tie Liebe. “Het was nodig om de stad in leven te houden, lege monumenten verkommeren. En als je niet inspeelt op kansen in de markt en investeert, gaan ondernemers hun eigen panden ook niet meer onderhouden. Met dit project keren we het tij en kunnen we de koopkrachtbinding weer van 50 naar 70 procent brengen.”

boven: Winkelstructuur huidige situatie onder: Nieuw winkelcircuit met ‘achtje’ links: Tie Liebe, ASR Vastgoed Ontwikkeling

“Een moedig besluit van de gemeente”

Logisch achtje De zoektocht naar de harmonie tussen economische groei en het behoud van de monumentale binnenstad, was geen eenvoudige. Rijnboutt won de prijsvraag voor het stedenbouwkundig plan met een oplossing waarvoor veel minder gesloopt hoefde te worden dan gedacht. Met een nieuwe straat in het gat van Van Nelle en een verlegging van de brug naar die straat, wordt een logisch ‘achtje’ gecreëerd tussen de Haarlemmerstraat en de Breestraat. Twee gebieden aan weerszijden van de Rijn worden met elkaar verbonden, er komt 8.000 m2 aan winkelruimte bij, het gebied rond V&D wordt herontwikkeld, en het kost maar één monument. “Om van het gat een straat te maken, is een geniale ingeving van Rijnboutt geweest,” zegt Tie Liebe. “Samen vormen we een goed team: wij zijn expert in winkelontwikkeling en weten veel van retailers en de economie van een stad, Rijnboutt weet het antwoord op onze vragen vorm te geven.” Dat antwoord wordt nog een lastige puzzel: nergens in Nederland wordt een gebied met wel 25 monumenten zo grootschalig aangepakt – met behoud van het monumentale karakter. En dan is er ook nog het hoogteverschil van 2,5 meter tussen de Breestraat en de Aalmarkt waar nog een mouw aan gepast moet worden. “De historische schaal en het hoogteverschil vormen enerzijds een beperkende factor, maar aan de andere kant kan

het monumentale karakter ook meteen een mooie identiteit en belevingswaarde aan het project geven,” relativeert Mattijs Rijnboutt. Overgangswereld In de nieuwe straat, waarvan de werktitel de Nieuwe Mandenmakersstraat is, worden moderne winkelruimtes verbonden met de historische pandjes aan de parallelle Mandenmakerssteeg. Vanuit het gat is goed zichtbaar hoe de gepleisterde achtergevels nu nog met stalen constructies overeind worden gehouden: met het ‘aanpassen’ van de nieuwbouw, worden de historische pandjes volledig gerestaureerd en in oude luister hersteld. “In de winkels ontstaat een bijzondere overgangswereld van modern naar historisch,” vertelt de architect. “Pal onder zo’n historische kap zit straks een heel eigentijds interieur.” ASR Vastgoed Ontwikkeling heeft er het volste vertrouwen in: “We verwachten dit jaar al contracten met de retailers te sluiten,” zegt Tie Liebe. Ze richten zich op modewinkels uit het midden- en midden-plussegment, die een mooie overgang vormen tussen de winkels in de Haarlemmerstraat en de Breestraat. “Je kunt hier straks weer een prettig rondje lopen langs nieuwe én oude gevels met daaromheen een mooie openbare ruimte. Want ook die krijgt in het hele gebied een facelift.” Deelnemers gesprek: Tie Liebe, Willemijn de Jonge, Kees Rijnboutt, Mattijs Rijnboutt

Impressie van de nieuwe straat

14

De opdrachtgevers

Rijnboutt Magazine

15

Rijnboutt Magazine

De opdrachtgevers

"Een gevel als vanzelfsprekend uithangbord" Pensioenuitvoerder en vermogensbeheerder Mn Services belegt voor het pensioenfonds in winkels, woningen en kantoren. La Vie, aangekocht in 2005, is een prachtig beleggingsobject, vertelt hoofd vastgoed Nederland George van Hooydonk: “Dat zit hem in de combinatie van winkels, kantoren en parkeren in het centrum van Utrecht, met ook nog eens drie grote huurders waarmee we een langdurige relatie konden aangaan. Dat gaat niet alleen over risicospreiding: we vinden Utrecht een interessante en ook charmante stad waar veel gebeurt. We zien meer toekomst in het centrum dan in de uitleggebieden buiten de stad die worden volgebouwd met kantoren. Dit gebouw in de binnenstad waarin van alles te vinden is, heeft veel meer dynamiek.”

Rob Roggeveen en George van Hooydonk, Mn Services

La Vie in Utrecht Winkelcentrum wordt warenhuis Vraag naar La Vie in Utrecht, en men moet even nadenken. Vraag naar de Bijenkorf, en iedereen weet waar het is. Eigenaar van het gebouw, Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek (PMT), wil hun nummer één huurder dan ook graag behouden. Om aan de eisen van de tijd en de klant te voldoen, wordt het inmiddels 25 jaar oude winkelen kantorencentrum aan de Lange Viestraat ingrijpend verbouwd. Logistiek gezien een hele uitdaging, want de winkel blijft te allen tijde open.

Meer meters Over de basis van deze belegging doet Van Hooydonk niet mysterieus. “We moeten rendement behalen, zodat we onze afspraken met PMT kunnen nakomen en het fonds op een later moment de pensioenen kan uitbetalen. Daarom beleggen we in grote winkelpanden op A1-locaties. Er zijn hier relatief weinig winkels met een groot oppervlak, terwijl daar wel steeds meer behoefte aan is.” Dat grotere oppervlak was ook een vurige wens van de Bijenkorf, de enige retailhuurder in La Vie. Inmiddels wordt hard gewerkt aan de realisatie van meer vierkante meters. Het gebouw dat ooit gemaakt is als overdekt winkelcentrum voor veel verschillende winkels, wordt ‘omgebouwd’ tot warenhuis met een riante etalage voor de stand alone winkel die de Bijenkorf graag wil zijn. Waardevermeerdering Met dit plan wil Mn Services de ontwikkelingen in de omgeving van het stationsgebied voorblijven. Rob Roggeveen, portefeuillemanager commercieel onroerend goed, volgt ze op de voet. “Er verrijzen hier de komende jaren grote flagship stores. Om te voorkomen dat die klanten wegkapen, zul je een eigen icoon moeten creëren. De opdracht aan Rijnboutt luidde daarom: ontwerp een Bijenkorf die de komende twintig jaar goed in de markt staat voor onze drie huurders. Als belegger voor vooral pensioenfondsen richten we ons veel meer op de lange termijn dan de gemiddelde ontwikkelaar, die een gebouw zo snel mogelijk weer verkoopt. Wij willen graag waarde toevoegen aan het bezit van onze opdrachtgevers.”

pand openbreekt, het licht binnenlaat en het winkelend publiek een bevrijdende blik naar buiten biedt. “De gevel wordt een vanzelfsprekend uithangbord voor de winkel,” zegt Mattijs Rijnboutt. “Nu zie je dat het logo van de Bijenkorf overal is opgezet om de winkel herkenbaar te maken; die overdadige signing is straks niet meer nodig.” De grootste uitdaging van het plan: gedurende de hele transformatie blijft de winkel open en de garage toegankelijk. “Dit wordt bijna een militaire operatie, waarbij roltrappen in het holst van de nacht worden aangevoerd, zonder dat de binnenstad er al te veel van merkt,” aldus de architect. Icoon Ook aan de stad is gedacht. “We willen ook een bijdrage leveren aan de binnenstedelijke ontwikkeling van Utrecht,” zegt Van Hooydonk. Zo heeft de buurt straks geen last meer van het laden en lossen van vrachtwagens omdat de expeditie van de Bijenkorf inpandig wordt gemaakt. Maar de meest ingrijpende stedenbouwkundige ingreep is het weghalen van de brug over de St. Jacobsstraat. De brug werd destijds aangelegd als overdekte looproute van C&A naar La Vie, maar werd al snel gebruikt als kantoorruimte. “De brug is een rudiment uit een tijd waarin men nog heel anders over winkelen dacht,” benadrukt Mattijs Rijnboutt. “Door die nu weg te halen, ontsluiten we de St. Jacobsstraat opnieuw en bevorderen we de ontwikkeling van de achterliggende wijk.” Bovendien komt er dan mooier zicht op de zijgevel van La Vie, waardoor het gebouw meer ervaren wordt als icoon. “Zo wordt dit een cadeau voor de stad,” voegt Kees Rijnboutt eraan toe. “Er staat hier straks weer een gebouw dat zegt: kijk mij eens.” Deelnemers gesprek: George van Hooydonk en Rob Roggeveen, Willemijn de Jonge, Kees Rijnboutt, Mattijs Rijnboutt

Uithangbord Die waardetoevoeging zit hem in 7.000 m2 winkelruimte extra voor de Bijenkorf, een facelift voor de garage van Q-Park en een uitbreiding langs de St. Jacobsstraat voor de kantoren van Regardz. Dat alles achter de grote blikvanger van het nieuwe pand: een compleet nieuwe glazen gevel die het vrij gesloten Impressie St. Jacobsstraat

16

De opdrachtgevers

Rijnboutt Magazine

17

Rijnboutt Magazine

De opdrachtgevers

“Moderne interpretatie van Zaanse stijl”

De Hermitage in Zaandam Een hart voor de stad In de bouwput die het centrum van Zaandam nu nog is, staan een paar blikvangers die al klaar zijn. Eén daarvan is de Hermitage Shopping Zaandam/De Tsaar Nieuw Rustenburg, kortweg de Hermitage. In opdracht van Multi Vastgoed is in dit blok winkelen, wonen en parkeren op ‘Zaanse wijze’ door Rijnboutt vormgegeven.

Heino Vink, Multi Vastgoed

Daktuin op de winkels

“We hadden hier één gebouw van kunnen maken,” zegt architect Mattijs Rijnboutt. “In plaats daarvan hebben we het als een stukje stad beschouwd waarvan de verschillende onderdelen voor winkelen, wonen en parkeren bijna argeloos op elkaar aansluiten.” Een van de uitgangspunten van Sjoerd Soeters’ masterplan voor het verbeteren van de stedelijke samenhang en openbare ruimte, was dat de vormgeving moest passen bij de genius loci van Zaandam. Rijnboutt koos bij een klein deel van de woningen in dit blok voor een referentie naar de Zaanse houtbouw; in de architectuur van de winkels, bioscoop en overige woningen is aansluiting gezocht bij het industriële verleden van de gemetselde pakhuizen langs de Zaan. Moderne interpretatie Heino Vink, algemeen directeur van Multi Vastgoed, is trots op het resultaat. “Ik vind de moderne interpretatie van de Zaanse stijl goed gelukt, dit gebouw straalt klasse uit. In een tijd waarin de economie instortte, hebben we dit project gerealiseerd zonder op kwaliteit in te boeten. En we hebben voor alle functies al afzet gevonden.” Vink is blij dat de gemeente ondanks de zware tijden heeft vastgehouden aan de

Foyer bioscoop

kwaliteitsambities. Na dertig jaar in het vak weet Multi Vastgoed dat je als ontwikkelaar niet overleeft als je niet vasthoudt aan die ambities. Kwaliteit wordt beloond: het bedrijf heeft net voor de vijfde keer de NRW jaarprijs gewonnen. “We zijn expert in vergelijkend winkelen, in commerciële concentraties in het hart van de stad,” vertelt Vink. Dat hart is precies waar dit project om draait: “We geven Zaandam het hart dat het tot nu toe ontbeerde, dat is een mooie opgave.” Bont ensemble Het ontwerp omschrijft de ontwikkelaar als ‘alzijdig’. De gebouwen zijn georganiseerd in een gesloten bouwblok, waarvan de buik is gevuld met een aantal grotere winkelformules verdeeld over twee lagen. Een van die winkels is Saturn, die 5.000 m2 op de bovenste laag huurt: een belangrijke trekker om het winkelend publiek de trap omhoog te laten nemen. De galerij op één hoog sluit aan op de diverse niveaus van het hele gebied. Vanaf het station loop je via de loopbrug al boven maaiveldniveau het centrum in, tussen een bont ensemble van nieuwbouw door. “Dit projectdeel heet niet voor niets De Knoop,” zegt Vink, “hier komt alles samen.”

Work in progress De grote winkelunits zijn rondom afgezoomd met kleinere winkels, en aan de zuid- en westzijde met woningen. De bioscoop met zes zalen en een foyer met transparante erker bovenop de winkels zorgt ervoor dat het gebied ook ’s avonds levendig blijft. Voor de bewoners is op het dak van het blok een totaal andere wereld gecreëerd. Hier vormt een grote gemeenschappelijke binnentuin te midden van een kring moderne Zaanse huisjes een oase van rust. Een belangrijk onderdeel van dit project op het drukste stukje Zaandam, is de drielaagse parkeergarage met 930 plaatsen, waarvoor men diep de grond – of beter gezegd: het water – is ingegaan. Dat water komt elders weer terug, de gedempte oude gracht wordt binnenkort weer ‘ontdempt’. Het is nu op veel fronten nog ‘work in progress’ maar als het bouwstof is neergedaald, kan dit gebied de concurrentie met de omliggende gemeenten weer met gemak aan, zegt Vink. “We zijn er nu al in geslaagd Zaandam weer op de kaart te zetten.”

Deelnemers gesprek: Heino Vink, Willemijn de Jonge, Mattijs Rijnboutt

18

Rijnboutt Magazine

Chronologie van het warenhuis

Chronologie van het warenhuis

1902

Macy's, New York De Lemos and Cordes

1903

Carson Pirie Scott, Chicago Sullivan

In 1748 presenteerde Giovanni Batista Nolli zijn inmiddels beroemde kaart van Rome. Met zijn ‘Grande Pianta’ introduceerde hij een nieuwe manier van representeren van de stadsplattegrond. Binnen het weefsel van de stad onderscheidde hij twee domeinen: het publieke en het private. Bijzonder was dat hij de grens tussen het publieke en het private gebied niet plaatste op de overgang tussen de openbare ruimte en de gebouwen zoals voordien gebruikelijk was. Nolli voegde de voor het publiek toegankelijke ruimte binnen gebouwen toe aan het publieke domein. De verhouding tussen ‘wit’ en ‘zwart’ bleek opeens een heel andere.

1852

Au bon marché, Parijs Laplanche

1905

Harrods, Londen Stephens and Munt

De eerste grote warenhuizen kwamen in de tweede helft van de negentiende eeuw tot bloei. Harrods (Londen, 1849), Au Bon Marché (Parijs, 1852), Macy’s (New York, 1858) en Le Printemps (Parijs, 1865) zijn nog steeds namen die tot de verbeelding spreken van de hedendaagse ‘shopaholic’. In dezelfde periode werd er volop geëxperimenteerd met het gebruik van glas en staal. De beide materialen werden voor het eerst op grote schaal gecombineerd in grote serrecomplexen (Paxton in het Verenigd Koninkrijk, Balat in België) en kenden hun hoogtepunt tijdens de wereldtentoonstelling van Londen in 1851, toen de hele

19

Rijnboutt Magazine

Chronologie van het warenhuis

1881

Au printemps, Parijs Sedille

1908

Selfridge's, Londen Burnham

1896

Wertheim, Berlijn Messel

1910

La Samaritaine, Parijs Sauvage & Jourdain

wereld zich kon vergapen aan het wonder van Crystal Palace. Al snel zagen de grote retailers de voordelen van dit nieuwe bouwen. Le Bon Marché in Parijs beet in 1869 het spits af. Architect Louis Boileau ging een samenwerking aan met ingenieur Gustave Eiffel om het eerste grote warenhuis ter wereld van glas en staal te ontwerpen. Het gebouw werd een grandioos succes: ondanks de enorme oppervlakte (ca. 50.000 m2) liet het vele glas daglicht toe tot diep in het gebouw. Bij de opening schreef Emile Zola: “Une cathédrale de commerce pour un peuple de client”. Veel warenhuizen zouden het voorbeeld van de

1898

The Fair Store, Chicago LeBaron Jenney

1911

Goldman & Salatsch, Wenen Loos

Parijse Le Bon Marché volgen. De atria en koepels werden steeds groter, de gebouwen steeds imposanter. Gaandeweg kwam er ook meer aandacht voor de gevels en werd ook hier de glas- en staalarchitectuur toegepast. De warenhuizen á l’Innovation (Horta, 1901) en Old England (Saintenoy, 1899) in Brussel hadden een volledige glazen voorgevel. Horta vertaalde de kern van zijn opdracht als volgt: “du dehors attirer le passant pour en faire un acheteur et l'obliger à concentrer son attention sur la moindre marchandise exposée”. De Warenhuizen werden een baken in de stad. Het warenhuis Tietz (Berlijn, 1900) spande

20

Rijnboutt Magazine

Chronologie van het warenhuis

1914

1926

1996

2001

de Bijenkorf, Amsterdam Van Straaten

Galerie Lafayette, Berlijn Nouvel

de Bijenkorf, Den Haag Kramer

V&D, Dordrecht Rijnboutt

de kroon. Enorme etalages over vier verdiepingen toonden de waren aan de straat, en de grote wereldbol op het dak, met een diameter van circa vier meter, werd ’s avonds van binnenuit verlicht. In deze sfeer werden ook in Nederland verscheidene warenhuizen opgetrokken: de belangrijkste zijn ongetwijfeld de Bijenkorf van Dudok in Rotterdam (1928) en het Glaspaleis van Peutz in Heerlen (1933). De stijlkenmerken waren ondertussen van een uitbundige Art Nouveau naar een gestileerd modernisme geëvolueerd. Desalniettemin waren het gebouwen die principieel gelijk waren aan de gebouwen van

1928

Schocken, Stuttgart Mendelsohn

2002

de Bijenkorf, Enschede Rijnboutt

Horta en Saintenoy. De grote omslag kwam er na de Tweede Wereldoorlog. Daglicht werd vijand nummer één, producten zouden immers sneller verkleuren, en de consument diende gevangen te worden: als hij eenmaal binnen was, moest je hem binnen houden. Interactie met de straat en de stad was taboe. Het warenhuis werd een introvert gebouw. Mooie voorbeelden hiervan zijn de Bijenkorven van Rotterdam (Breuer, 1957) en Eindhoven (Ponti, 1970). Sinds het einde van de twintigste eeuw is de kijk op winkelen bij de grote retailers grondig gewijzigd en is er weer aansluiting gezocht bij de traditie die in de

21

Rijnboutt Magazine

Chronologie van het warenhuis

1930

de Bijenkorf, Rotterdam Dudok

2003

de Bijenkorf, Maastricht Rijnboutt

1936

Schunck (het glaspaleis), Heerlen Peutz

2006

Galeria, Berlijn Kleihues

negentiende eeuw was ontstaan. Warenhuizen zoals de Bijenkorf bevinden zich op prominente plaatsen in de stad en moeten deze positie ook uitstralen. “Shopping is fun” en de consument moet dit vanaf de straat al kunnen zien. Om de verblijfsduur van potentiële klanten zo lang mogelijk te maken, moet het verblijfsklimaat binnen zo comfortabel mogelijk zijn. En daar hoort daglicht bij, evenals contact met de omliggende stad. Bovendien maken moderne logistieke middelen en centralisatie het mogelijk om de voorraden te minimaliseren en daarmee de winkeloppervlaktes in de binnensteden optimaal te benutten. Met het bevrijden van de warenhuizen van hun

1956

de Bijenkorf, Rotterdam Breuer

2007

Peek & Cloppenburg, Mannheim Meier

gesloten keurslijf en het vergroten van het beschikbare oppervlak voor shopping, maakt, de kaart van Nolli indachtig, het zwart in het stadsweefsel plaats voor het wit, het geslotene plaats voor het communicatieve. Zo wordt shopping een onmisbaar onderdeel van de almaar veranderende stad, en draagt zij bij aan de levendigheid en diversiteit van wat de stad haar gebruikers heeft te bieden.

Deze tekst is een bewerkte versie van ‘Retail Buildings’ uit Fragments and Counterparts, Rijnboutt van der Vossen Rijnboutt, Amsterdam 2007

22

De opdrachtgevers

Rijnboutt Magazine

23

De opdrachtgevers

Een centrum als DoeMere, met circa vijftig woon- en doe-het-zelf winkels bij elkaar, is typisch Nederlands, vertelt Remco Klomp, directeur van Buiten-Mere Properties. “Nergens anders ter wereld zie je winkelcentra met een specifiek thema.” DoeMere werd twintig jaar geleden geopend als vooruitstrevend woonwinkelcentrum waar je in één keer klaar kon zijn met alle inkopen voor je nieuwe woning. In de decennia die volgden, groeide Almere uit tot een volwassen stad met maar liefst 200.000 inwoners. Als ontwikkelaar van het centrum van Almere Buiten, vond Buiten-Mere Properties het tijd om ook Doe Mere een grondige update te geven.

“Texaanse folklore in de Hollandse polder”

Pluspunt Buiten-Mere Properties is belegger en ontwikkelaar, en dan ook in die volgorde, benadrukt Klomp: “We voegen waarde toe aan wat we zelf in beheer houden. Dat doen we door het herontwikkelen van vastgoed dat aan het eind van zijn Latijn is.” Dat is DoeMere nog niet helemaal, maar Buiten-Mere Properties besloot de gemeente te verrassen door al eerder met een plan te komen. Met dat plan wordt het woonwinkelcentrum meegenomen in de aanpak van de achterliggende woonwijk met boodschappencentrum Buiten Mere, waarmee het dan meteen fysiek wordt verbonden. “Misschien denk je bij Almere Buiten aan wind en regen, maar er is hier een enorm pluspunt waar we veel mee kunnen: ruimte! Waar in Nederland vind je nou een winkelcentrum van 130.000 m2 met parkeerplaatsen voor de deur van elke winkel? Dat kan alleen in Almere. Ruimte is een kwaliteit waarmee we het imago van dit gebied positief kunnen laden.”

DoeMere in Almere Buiten Ruimte naar Amerikaanse begrippen

Extravert Samen met Rijnboutt werd gekeken naar de kwaliteit van DoeMere en welke facelift het centrum weer aantrekkelijk maakt voor de volgende twintig jaar. Daarbij vonden ontwikkelaar en architect inspiratie in ‘the American way of living’: “De omvang en het van deur naar deur kunnen rijden met de auto doet

Remco Klomp, Buiten-Mere Properties

Washingtonstraat, Bostonweg, Philadelphiapad: Kees Rijnboutt noemt het keepersgeluk dat de straten van woonwinkelcentrum DoeMere al refereren aan Amerikaanse steden. Buiten-Mere Properties en Rijnboutt lieten zich voor de gefaseerde transformatie van dit gebied inspireren door het architectonisch idioom van Texas. Impressie van het vernieuwde DoeMere

Rijnboutt Magazine

Amerikaans aan,” zegt Klomp. Het Amerikaanse grid werd door Rijnboutt geïntensiveerd en opgewaardeerd. De grootste ingreep is de omkering van introvert naar extravert: liggen de entrees van veel winkels nu aan de overdekte binnenstraten, straks worden de deuren naar de buitenzijde geopend, met een bijbehorend vernieuwd netwerk van straten. De rechttoe rechtaan loodsen uit de jaren tachtig maken plaats voor een uitbundiger arsenaal van karakteristieke gebouwen. “De nieuwe beeldkwaliteit wordt rijk en vrij, en refereert aan de pioniersgebouwen, grote boerderijen en schuren van de polder,” aldus Frederik Vermeesch. De schetsen tonen een typologische mix van Texaanse folklore en de Hollandse polder: puntdaken op platte dozen, met daarbovenop weer speelse dakhuisjes. Aan het parkeren voor de deur wordt niet getornd, want wat goed werkt, moet je koesteren. Hetzelfde geldt voor de witte tenten in de binnenstraten, die al jaren het herkenbare beeldmerk van het centrum zijn. Tastbare beleving Omdat er gekozen is voor zo’n strak grid, kunnen we dit gefaseerd, blok voor blok, aanpakken,” zegt Klomp. “Door eerst iets toe te voegen en vervolgens de cash flow te verplaatsen, is het financieel haalbaar.” Zeker in een dergelijk doe-het-zelf centrum zit de waarde immers niet zozeer het vastgoed, maar in de huurcontracten. Door de juiste fysieke plek te creëren waar vraag en aanbod elkaar ontmoeten, gelooft Klomp in de bestendiging van die huurcontracten. “De tastbare beleving van winkelen blijft een sterk selling point,” zegt Klomp. “Dat is al duizend jaar zo en dat zal internet niet veranderen.” In de komende jaren krijgt DoeMere er nog eens 30.000 m2 bij: de ambitie is het aanbod te verbreden en er een gevarieerd, eigentijds, aantrekkelijk wooncentrum van te maken. De grootste uitdaging daarbij volgens Remco Klomp: “Het geheim van al die ruimte die hier gewoon al is bekendmaken.” Deelnemers gesprek: Remco Klomp, Willemijn de Jonge, Kees Rijnboutt, Frederik Vermeesch

24

De opdrachtgevers

Rijnboutt Magazine

25

Rijnboutt Magazine

De opdrachtgevers

Exposure Met de locatie van het net opgeleverde winkelpand in Hoofddorp zit het goed, garandeert Bamberger. “We zitten hier volop in de looproute. Als ik door de stad loop, zie ik onmiddellijk welke winkels gaan werken en welke niet. Als het hier regent, druppelt het om de hoek.” Na de locatie, komt het type gebouw. Ook daarop heeft Kroonenberg Groep een heldere visie. Verdiepingen van minstens 4,5 meter hoog, veel glas en licht voor de juiste exposure en een metrage dat past bij het winkelbedrijf waar je je op richt. Herkenbaarheid is daarbij een groot goed: “Iedereen in Hoofddorp kent dit vierkante gebouw op de hoek met het zwarte metselwerk en dat enorme raam,” zegt Bamberger.

De Kroon in Hoofddorp Herkenbaar op de juiste plek Kroonenberg Groep is belegger in goede locaties. Of zoals directeur Lesley Bamberger het zegt: “We ontwikkelen vastgoed op locaties waar we het ons kunnen veroorloven om het ook goed en mooi te maken.” Wat Kroonenberg Groep oppakt, doet ze vaak net een beetje anders dan de rest.

Fanatiek Omdat Kroonenberg Groep voor eigen portefeuille ontwikkelt, loont het de moeite om extra aandacht te besteden aan kwaliteit en uitstraling. Bamberger: “Als we dan toch nieuwbouw ontwikkelen, laten we er dan een mooi, kwalitatief gebouw van maken. Wat dat betreft zijn we fanatiek, want het gaat om ons eigen bezit.” Dat moet niet alleen functioneel zijn, maar ook mooi en onderscheidend. Daarin verschilt de particuliere belegger van menig ontwikkelaar. “We zijn geen standaard belegger, het maakt het vak veel leuker om wat extra’s te doen.” Bart van der Vossen reageert: “Het ontwerp van een winkelgebouw is vaak lastig voor een architect, veel opdrachtgevers jagen op lage bouwkosten en snelle oplevering. Dan heb je als architect weinig in te brengen. Als een opdrachtgever de ambitie heeft om een hoger kwaliteitsniveau te halen, zoals hier, is dat prettig. Dit gebouw is niet alleen een kwalitatief goed gebouw en goede winkel, het draagt ook bij aan het stedelijk leven van Hoofddorp.”

Kroonenberg Groep is een particuliere belegger die vastgoed aankoopt en ontwikkelt voor eigen portefeuille. Het bedrijf richt zich op winkelen, werken en wonen, waarbij de nadruk ligt op de verhuur aan retailers. Rijnboutt werd gevraagd een winkelpand te ontwerpen voor een modeketen in het centrum van Hoofddorp. Direct na oplevering heeft zich al een huurder aangediend voor de 1.700 m2 op de hoek van de Marktlaan en de Concourslaan: binnenkort bieden de metershoge etalageruiten een blik op de zomercollectie van New Yorker. Locatie, locatie, locatie “Succes in retail begint bij locatie,” zegt directeur Lesley Bamberger, die altijd persoonlijk betrokken is bij alles wat er in het bedrijf gebeurt. De ervaring leert dat ze in Hoofddorp goed zitten: de herontwikkeling van het iets verderop gelegen winkelcentrum Markthof is een succes gebleken, een groot deel van de 13.000 vierkante meter is in korte tijd verhuurd. Bamberger: “Hoofddorp is echt een groeigemeente, er zijn hier de afgelopen tijd veel mensen en winkels bijgekomen. Bovendien trekt dit winkelcentrum veel mensen van buiten aan.” Hij vertelt hoe de Primark in de Markthof bussen vol winkelend publiek uit Amstelveen en Amsterdam trekt. “Ze doen het zo goed omdat ze hier de enige winkel zijn in dit genre.” Een belangrijk selling point volgens de belegger met een neus voor retail, is variatie: “Te veel van hetzelfde is niet goed. Winkelen is tegenwoordig beleven, en voor een goede belevenis heb je een veelzijdig aanbod nodig. H&M heeft wel zestien collecties per jaar: het betaalt uit om je concept continu te blijven vernieuwen.” Gevel Marktlaan

Lesley Bamberger, Kroonenberg Groep

“Te veel van hetzelfde is niet goed”

Stijlvol neutraal Het karakter van het pand zit hem vooral in de gevel: met zwart metselwerk, veel glas, roestvrij staal en veel reliëf heeft het gebouw een stijlvolle uitstraling gekregen. “Ik wilde een zo neutraal mogelijke stijl,” zegt Bamberger. “Het moest zowel passen bij de omgeving als bij elke huurder die binnenkomt. Vandaag is dat New Yorker, maar het zou morgen ook Zara kunnen zijn, of Massimo Dutti.” Het pand is een investering voor de lange termijn, ook over tien jaar moet het nog aansluiten bij de wensen van de huurder. Om flexibel te zijn voor de toekomst, is het modulair gebouwd. De roltrappen kunnen worden verplaatst, delen van de vloer kunnen eruit, er kan een extra vloer in en er kan een deel worden afgesplitst. Opdrachtgever en architect zijn tevreden met het eindresultaat. Van der Vossen: “Ik ben blij dat het een écht gebouw is geworden en niet alleen een decor om in te winkelen.” Deelnemers gesprek: Lesley Bamberger, Willemijn de Jonge, Bart van der Vossen, Mattijs Rijnboutt

26

Rijnboutt Magazine

De opdrachtgevers

Het dorpshart van Leimuiden Weerstand wordt medestand

27

Rijnboutt Magazine

De opdrachtgevers

“We hebben de plicht steeds slimmer te worden”

Het hart van de gemeenschap is het middelpunt van een heelal, groter dan de som der delen en niet te vangen voor een plan. Deze dichtregels van Jules Deelder staan op de muur van het kantoor van Leyten op de Rotterdamse Lloydpier. Ontwikkelaar en belegger Leyten waagt zich wel degelijk aan plannen voor het hart van de gemeenschap. Maar dan wel in nauwe samenwerking met alle betrokkenen. Leyten is gespecialiseerd in centrumplannen waarin wonen en dagelijks winkelen wordt gecombineerd. “Dat vinden we leuk en daar zijn we goed in,” zegt directeur Rob de Jong. “Een mooie bijkomstigheid is dat deze plannen te allen tijde, dus ook in de crisis, goed te verhuren zijn.” De afgelopen twee jaar heeft Leyten maar liefst tien nieuwe centrumplannen opgestart. Volgens De Jong is het succes onder andere te danken aan de werkwijze van Leyten. “Als je je ergens in specialiseert heb je de kans, maar ook de plicht daar steeds slimmer in te worden.” Die slimheid zit hem onder meer in Co-design: “Co-design is onze methode om de puzzel van verschillende belangen op te lossen.”

Ontwerpsessies Leyten verruilde de klassieke vergaderingen, waarin vooral gepraat wordt, voor twee ontwerpsessies, waarbij alle stakeholders met een stift in de hand hun wensen en ideeën visualiseren. Op flexibele whiteboards tekenen winkeliers, corporaties, wethouders, ontwikkelaars en architecten het voor elkaar uit. In de eerste sessie worden de uitgangspunten geschetst en de eerste concepten gepresenteerd. Een paar maanden later wordt in de tweede sessie het huiswerk gepresenteerd en ingezoomd op de oplossing. De Jong: “In die tweede sessie, die zeer grondig wordt voorbereid door alle betrokkenen, wordt het ei gelegd, de keuze gemaakt en het programma aangescherpt.” Gedurende dit proces blijft het ontwerp weliswaar de verantwoordelijkheid van Leyten, gemeente en architect, maar de input komt van alle betrokkenen. Zo tekende Albert Heijn voor het Rotterdamse wijkwinkelcentrum Parkstad de winkel uit die ze graag wilden hebben; het gebouw zal uiteindelijk nauwelijks afwijken van hun eigen tekening. Hearing & saying Na sessie twee volgt een ‘hearing & saying’ met de rest van de toekomstige gebruikers. Ook in dit stadium is men niet huiverig om nog zaken aan te passen, mits de ingebrachte wensen en ideeën relevant zijn. In Leimuiden hadden de bewoners bijvoorbeeld problemen met de bouwhoogte, het verdwijnen van het dorpscafé en de sloop van een oude boerderij. Het leidde tot een laag minder hoog bouwen en een verhuizing van het café naar de boerderij, die nu gerenoveerd wordt. “Zo wordt weerstand medestand,” aldus De Jong. Hij omschrijft Leimuiden als een leuk project, omdat er veel te verbeteren valt aan het huidige centrum met zieltogende winkels en slechte parkeermogelijkheden. “Door het dorp een nieuw centrum te geven, gaat het hart weer kloppen.”

Plankaart nieuw centrum Leimuiden

Rob de Jong, Leyten

Vierkante bakken Het nieuwe hart krijgt een heldere ruimtelijke organisatie, met een sterkere supermarkt op een nieuwe plek, een completer winkelaanbod en meer parkeermogelijkheden. “En het wordt mooier,” voegt De Jong er bewust als laatste aan toe. “Mijn credo: form follows function, but form has to be beautiful. We werken graag met ontwerpers die eerst een functionele oplossing zoeken voor een probleem en daar vervolgens een mooie vorm aan geven. Strakke gevels zijn mooi, maar mensen willen nu eenmaal graag grote balkons, en die moeten ze kunnen krijgen.” Hetzelfde geldt voor de winkels. Er wordt goed

geluisterd naar de wensen van de winkeliers, die vragen om een goede branchering, goed gedimensioneerde ruimtes – “ze willen altijd vierkante bakken” – en een goede routing voor hun bevoorrading. De Jong: “Wat winkeliers willen, botst vaak met het stedelijk belang, maar door de verschillende partijen in een vroeg stadium bij elkaar aan tafel te zetten, kunnen ze dat onderling mooi oplossen.” De oplossing in Leimuiden is inmiddels gevonden: volgend jaar begint de operatie die het dorp weer nieuwe energie moet geven. Deelnemers gesprek: Rob de Jong, Willemijn de Jonge, Richard Koek

28

Rijnboutt Magazine

De stedenbouwers

29

De stedenbouwers

Rijnboutt Magazine

“Utrecht was nooit zo leuk geweest zonder Hoog Catharijne”

Anco Schut, gemeente Utrecht

Zes stedenbouwers over het winkelen van morgen Ruimte voor Retail “Toen ik klein was, ging mijn moeder niet shoppen, maar boodschappen doen.” Met deze losse opmerking slaat Anco Schut de spijker op zijn kop: ons winkelgedrag verandert voortdurend. Vandaag de dag vinden we alles graag op één plek, waar product, beleving en ambiance samenkomen. Dat stelt steden voor een uitdagende opgave: waar vind je nog de ruimte voor dit winkelfestijn? Een lastige puzzel, waarin iedereen graag de beste wil zijn.

Impressie hoek Lange Viestraat en St. Jacobsstraat

“Stedenbouw is een kwestie van zoeken naar de optimale mix,” zegt Anco Schut, hoofd Stedenbouw en Monumenten Stadsontwikkeling Utrecht. “Dat kun je een gevecht noemen, maar je kunt het ook zien als uitwisseling in optima forma.” Hij zapt in vogelvlucht langs het stedelijke duwen en trekken van de afgelopen eeuwen, waarbij opvattingen over wat wel of niet in een stad thuishoort, steeds bijgesteld werden. In het streven gezonder te leven, werden vervuilers en daarmee ook veel bedrijven uit het centrum verdreven. Nu de milieunormen veel hebben opgeschoond, gaan wonen en bedrijvigheid weer samen: er worden weer steeds meer functies gecombineerd. Goed voor het economisch klimaat in de stad en dus ook voor de winkels. Toch zal er altijd een spanningsveld blijven tussen het belang van winkels en het belang van de stad, meent Schut. “Dat is omdat er in een stad altijd meer claims op de ruimte zijn dan er ruimte is. Er zit altijd druk op. Dat is ook goed: het zorgt ervoor dat je ook de laatste vierkante meter effectief gebruikt. Een stad leeft bij het feit dat de dingen over elkaar heen buitelen en dat je niet alles gladjes en gemakkelijk een plek kunt geven.” Dat bij retail een enorme schaalvergroting in gang is gezet, terwijl steden met een historisch centrum vastzitten aan een kleine schaal, vormt in veel Nederlandse steden een uitdagende opgave. Schut: “Je hebt een mix van grote bulk-ketens en kleine specialistische winkeltjes nodig. De winkels met veel

van hetzelfde genereren grote bezoekersstromen en snelle omzet, de winkels met exclusievere producten zorgen voor een karakteristieke identiteit.” De twee werelden van Utrecht De mix heeft in Utrecht anders uitgepakt dan in de andere grote steden: met Hoog Catharijne, vastgeklonken aan het grootste NS-knooppunt van Nederland, werd op één hoog een eigen wereld gecreëerd voor winkels in de eerste categorie. “Toen Hoog Catharijne hier eind jaren ’70 gebouwd werd, dacht iedereen dat de binnenstad zou doodbloeden,” aldus Schut. De meeste grote trekkers vestigden zich in het nieuwe ‘winkelhart van Nederland’, en in de binnenstad ontstond – de HEMA en Broese Kemink ten spijt – een aaneenschakeling van kleinere winkels. Toch was hier van wegkwijnen geen sprake; de Utrechtse binnenstad floreert. Waarschijnlijk omdat er met de komst van Hoog Catharijne ook flink geïnvesteerd is in die binnenstad. “Utrecht was nooit zo leuk geweest als Hoog Catharijne niet was gebouwd,” zegt Schut. “Dit heeft de binnenstad gepusht om er ook wat bijzonders van te maken.” Wat in de huidige nieuwbouwplannen wel voorop staat, is dat de twee gescheiden winkelwerelden nu op een natuurlijke manier met elkaar verbonden worden: “Onze ambitie is om er twee onderdelen van één wereld van te maken.” De ene investering lokt dus de andere uit. Schut vergelijkt het met een schaakspel, waarbij spelers

30

De stedenbouwers

op elkaar reageren. Zo is de Bijenkorf aan de rand van het stationsgebied al begonnen met een metamorfose om niet achter te blijven bij de ontwikkelingen 100 meter verderop. Hun keuze om de luchtbrug over de Jacobsstraat weg te halen, is volgens hem een mooie openingszet die ruimte schept voor reacties van anderen. “Je zult zien dat de interesse van andere winkeliers voor deze straat omhoog schiet nu je er weer vrij zicht op krijgt vanuit het centrum.” Het Leidse dilemma In historisch Leiden liep de spanning tussen het kleinschalige centrum en de grootschalige wensen van de winkeliers veel hoger op. “De stad heeft jaren op slot gezeten, de 5.000 monumenten en alle bijbehorende regels hebben tot nu toe in de weg gestaan van een verdere ontwikkeling,” zegt stadsstedenbouwer Maarten Schmitt. Grootwinkelbedrijven werden tot nu toe in strijd geacht met de schaal van de binnenstad boordevol historische pandjes: voor de stad een reden om de rem op nieuwe initiatieven te zetten. “Maar als je wilt dat er in een stad geïnvesteerd wordt, is het van belang dat de vastgoedwaarde hoog is,” zegt senior stedenbouwkundige Remco Slavenburg. “En winkelen in een binnenstad levert nou eenmaal de meeste waarde op. Als we vasthouden aan een monofunctionele historische stad is Leiden ten dode opgeschreven. Dat is echt een doemscenario.” Schmitt noemt Preservation, het begrip waarmee Rem Koolhaas zijn vraagtekens plaatste bij de

Rijnboutt Magazine

31

Rijnboutt Magazine

De stedenbouwers

units, die aansluiten op de achtergelegen historische pandjes. Met het verleggen van de brug over de Rijn naar die nieuwe straat, wordt een logisch winkelcircuit gecreëerd. Zo wordt de nieuwe winkelstraat ingezet als verbindend element: het verbinden van mensen met de stad, van verschillende knooppunten in die stad, en van verschillende identiteiten aan weerszijden van de Rijn.

hedendaagse obsessie met behoud. “We moeten niet alleen willen bewaren en restaureren, maar ook duurzaam doorontwikkelen.” De cijfers staven het verhaal: de koopkrachtbinding is hier laag. Om die te verhogen, zijn grotere winkelruimtes nodig voor een uitgebalanceerd pakket retailers. Schmitt en Slavenburg zijn het er nog niet over eens of dat pakket nu juist gespecialiseerd, of een eclectische mix moet zijn. Maar in eerste instantie is het vooral een kwestie van ruimte vinden op de juiste plek en investeren in bereikbaarheid. De ‘juiste plek’ is hier absoluut de binnenstad, benadrukt Slavenburg: “Het is óf hier, óf helemaal buiten de stad. Dit is een plek waar mensen sowieso al willen komen, en die toch al op de lijst stond voor een opknapbeurt. Dat maakt de binnenstad de slimste investering.” Beide stedenbouwers zijn dan ook blij en opgelucht dat het nieuwe stedenbouwkundig plan voor de Aalmarkt er door is. “We zijn eindelijk uit de impasse,” verzucht Slavenburg. “Hiermee kan Leiden haar positie tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad versterken,” vult Schmitt aan. Op de plek waar de oude en de nieuwe Rijn samenkomen, is de benodigde ruimte gevonden. Aan de overkant van het kernwinkelgebied, naast V&D, biedt ‘het gat van Van Nelle’ uitkomst. Hier stond ooit het Van Nelle-pand van Van der Vlugt, dat door V&D gesloopt werd omwille van een laad- en losplek; een ‘culturele misdaad’ volgens de stedenbouwers. Rijnboutt bedacht een plan om hier een nieuwe winkelstraat aan te leggen met grotere

“De stad heeft jaren op slot gezeten”

at´

ra

st we

ieu

´n

eg

sste

er mak

den

Man

0

Remco Slavenburg en Maarten Schmitt, gemeente Leiden

50 m.

Stedenbouwkundig plan Aalmarktgebied

Den Bosch grijpt haar kans In Den Bosch deed zich spontaan een kans voor waar stedenbouwers van dromen. Met het vertrek van het Jeroen Bosch Ziekenhuis naar de rand van de stad, kwam een gebied van 5 hectare vrij in het hart van de stad: het GZG-terrein. Hier bood het zelfvoorzienende Grootziekengasthuis al in de Middeleeuwen een plek aan behoeftigen en zieken; nu biedt het gebied de stad de ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Het vertrek van het ziekenhuis past perfect bij de net geformuleerde ambitie in de nieuwe detailhandelsnota van Den Bosch: blijven meespelen in de eredivisie van winkelsteden. “Dat lukt alleen als je goed bereikbaar bent, een optimale verblijfskwaliteit en sfeer biedt, en een compleet aanbod hebt,” zegt directeur stadsontwikkeling Willem van der Made. Aan de eerste twee wordt in Den Bosch ruimschoots voldaan. Je kunt er goed komen, er zijn prima parkeergelegenheden en ook met de sfeer zit het wel goed in de historische binnenstad. De uitdaging ligt in het derde punt: het aanbod. In de oude binnenstad is nauwelijks plek voor de grote ketens, en als ze er toch een plek hebben gevonden, vormen ze al snel een bedreiging voor de ‘couleur locale’ door het opdrijven van de huren. En toch zijn die ketens belangrijke pionnen in de concurrentieslag tussen de verschillende winkelsteden. De Bossche nota waarschuwt: Die toonaangevende winkelformules worden de komende jaren steeds selectiever in de keuze van steden. Men gaat zich in Nederland beperken tot 10 à 20 grote vestigingen in de beste winkelsteden, waar het gehele assortiment getoond kan worden. “We hoefden dus echt niet lang na te denken over wat we eens met Het GZG-terrein zouden gaan doen,” zegt Van der Made. “Het was een kans die we niet voorbij konden laten gaan.” Gemeente, ontwikkelaars en beleggers willen gebruikmaken van het momentum en gaan hun krachten bundelen. “In Den Bosch gaat de samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven van oudsher verder dan in veel andere steden,” aldus Van der Made. “De ontwikkeling van een nieuw stuk stad is zo’n belangrijk project dat we daar als gemeente onze nek voor willen uitsteken. We zijn dan ook een risicodragende partij. De ontwikkelaars zijn op hun beurt bereid om rendement af te staan omwille van publieke belangen. Alle partijen vinden het belangrijk dat dit terrein duurzaam wordt herontwikkeld en straks naadloos aansluit bij de rest van de binnenstad. Daarmee worden meteen de opstoppingen in het huidige winkelcircuit verholpen.” Samen met Rijnboutt en landschapsarchitect Peter

32

De stedenbouwers

Rijnboutt Magazine

33

helemaal niet voor menselijk gedrag. Dat laatste is een cruciale factor bij het gebruik van die stad en dus ook voor het wel of niet slagen van een winkelareaal. Ik heb meegemaakt dat aan de hand van koopkrachtcijfers werd voorgerekend dat winkels in een bepaalde buurt niet meer konden bestaan, maar dat ze er ondertussen wel waren en nog goed draaiden ook. Veel stedenbouwkundige plannen gaan mank aan een te optimistische verwachting van de planbaarheid van menselijk gedrag.” De stedenbouwer kijkt uit naar een wetenschappelijke studie naar het verschil in resultaat tussen een nauwkeurig gepland stedenbouwkundig winkelproject en een organische ontwikkeling. “Ik denk dat het proces net zo lang duurt, maar dat het eindresultaat van de organische ontwikkeling veel minder energie kost. En waarschijnlijk is dat laatste ook leuker.” Het mag duidelijk zijn dat Erik Pasveer voorstander is van stedenbouw die ruimte biedt aan het onvoorspelbare. Dat neemt niet weg dat in Den Haag wel degelijk gericht aan winkelen gewerkt wordt. De selling points van Den Haag – het internationale vestigingskarakter, het regeringscentrum, de theaters, de grote warenhuizen – varen nou eenmaal wel bij een aantrekkelijk winkelgebied. Vanzelfsprekend is de overheidsbemoeienis groter in het centrum dan in de wijkwinkelcentra daarbuiten,

Maquette masterplan Groot Ziekengasthuis-terrein

Lubbers werd een masterplan ontwikkeld dat plaats biedt aan de ideale mix. Het groene terrein met zes rijksmonumenten wordt ingericht met een combinatie van winkelen, wonen en cultuur. De monumenten blijven, veel groen ook, en een gedempt stuk van de Binnendieze wordt weer uitgegraven, zodat bootjes weer een compleet rondje door de binnenstad kunnen varen. Natuurlijk is de broodnodige ruimte gereserveerd voor grote winkels, zoals een Bijenkorf van 14.000 m2, maar ook voor kleinschaliger zwerfgebieden. Daarnaast krijgt ook cultuur de ruimte in een centraal gelegen gebouw voor de nieuwe openbare bibliotheek en het stadsarchief. Het doel van dit alles is een plek in de top tien van winkelsteden. “Wij willen dat recreatieve shoppers – en dat zijn vooral vrouwen – zich niet hoeven af te vragen welke zaken hier eigenlijk zitten,” zegt Van der Made. “We hebben straks álles, inclusief een Bijenkorf die vier keer zo groot is als voorheen. Je kunt mensen niet dwingen hier te komen shoppen, maar als je de juiste randvoorwaarden creëert, ben ik ervan overtuigd dat ze komen.”

Willem van der Made, gemeente Den Bosch

“We hebben straks álles”

De stedenbouwers

Rijnboutt Magazine

waar de invulling grotendeels wordt overgelaten aan beleggers en ondernemers. “Maar waar we wel de regie over willen blijven voeren, is het publieke domein. Dat is een gemeenschappelijk belang van winkeliers, beleggers, klanten, omwonenden en gemeente. Het openbare leven leidt aan verarming onder invloed van bijvoorbeeld virtueel winkelen, dus dat moet je wel actief koesteren,” aldus Pasveer. In het hart van de stad gaan de ingrepen verder. Prettig toeval bij het onderhouden van het winkelareaal is dat de structuur van de binnenstad zich goed leent voor de combinatie van groot en klein. Vrijwel alle warenhuizen hebben een plek in de Grote Marktstraat; kleinere en exclusievere winkels passen goed in de fijnmazige structuur van het aangrenzende gebied. Pasveer, die zelf pas een half jaar in Den Haag zit, prijst het investeringsbeleid van de afgelopen jaren. “Er is hier de afgelopen dertig jaar formidabel geïnvesteerd in de stad. Als je veertig jaar geleden het station uitkwam, zag je wat het anti-stedelijke beleid van na de oorlog had opgeleverd: grote leegte. Nu werken we al jaren consequent aan kwalitatieve verdichting van het centrum. Zo’n constant beleid maakt het voor beleggers interessant, omdat het de kans vergroot dat je je belegging terugverdient. Goed winkelbeleid is niet alleen een kwestie van vakmanschap, maar ook van een lange adem.”

“Een kwestie van lange adem”

Den Haag wil niet te veel sturen Terwijl Den Bosch zich verheugt op een stuk maakbare stad, plaatst Erik Pasveer in Den Haag kanttekeningen bij maakbaarheid in bredere zin. “Het is een illusie om te denken dat je als gemeente nauwkeurig kunt sturen op de hoeveelheid en het soort winkels in een stad,” zegt het Haagse hoofd Stedenbouw. “De traditie van de geleide stedenbouw, waarbij je van te voren bedenkt wat goed is voor de stad en dat van bovenaf oplegt, is op zijn retour. We hebben geen blauwdrukken meer voor de stad en al Erik Pasveer, gemeente Den Haag

Vernieuwing centrum Loosduinen

34

Rijnboutt Magazine

De stedenbouwers

Metropoolgedachte ‘Concurrentiepositie’ is een woord dat vaak valt in de gesprekken met de stedenbouwers. Ze willen allemaal dat ‘hun stad’ de nummer één wordt van alle winkelsteden. Er woedt een onderlinge strijd om het aantrekken van koopkracht: elke stad streeft naar een compleet aanbod, omdat de koper het anders elders gaat halen. Maar wat te denken van de Deltametropool, waarin de steden in de Randstad functioneren als onderdeel van één samenhangend geheel? Als steden hun eigen specialisatie zouden kiezen, hoeven ze niet meer álles in huis te hebben, wat een oplossing kan zijn voor het gebrek aan ruimte. En als we de files voor het gemak beschouwen als ouderwets probleem dat niet lang meer zal duren, wordt de relatieve afstand tussen die steden alleen maar kleiner. Willem Hermans, stedenbouwkundige bij Rijnboutt en universitair docent aan de TU Delft, vindt het wel het proberen waard: “Amsterdam zou mode- en design kunnen claimen, Utrecht cultuuren kennis, Den Haag de internationale warenhuizen en Rotterdam de food market.” Maar ondanks het feit dat ook een aantal andere stedenbouwers hier wel wat in ziet, staat de metropoolgedachte nog ver van de dagelijkse praktijk. Het puzzelen op het inpassen van een steeds diverser aanbod zal dus nog wel even doorgaan. Hermans denkt dat er nog wel enige rek zit in de grote steden. Hij ziet de toekomst van het winkelen als een multi channel mix, waarin steeds meer vormen van winkelen naast elkaar zullen bestaan. Volgens Hermans kan de opkomst van de virtuele stad, waar e-commerce de toon voert, weer lucht brengen in de fysieke binnenstad. “We zijn van een productenen diensteneconomie aan het overstappen op een beleveniseconomie. Daarin is denkbaar dat je de belevenis in het hart van de stad ervaart, maar dat je je spullen bijvoorbeeld bestelt via internet of haalt in de periferie.” Welke vorm en omvang die belevenis in de toekomst zal krijgen, blijft gissen. Dat neemt niet weg dat er veel energie wordt gestoken in het verkennen van die toekomst. Zo loopt op de TU Delft een onderzoek naar ‘stadsgedrag’, waarbij mensen in de parkeergarage een GPS meekrijgen, die hen volgt op hun weg door de binnenstad. Dergelijke onderzoeken bieden inzicht in het winkelen van vandaag, en wellicht ook dat van morgen. Een reële verwachting is, dat stedenbouwers, architecten en marktpartijen bij het zoeken naar oplossingen steeds nauwer zullen samenwerken. In een wereld waarin niet meer gewinkeld, maar geshopt wordt, zullen zij de handen ineen slaan om steeds beter te weten hoe zij de consument – of dat nu een run-, fun-, goal- of compulsive shopper – het beste kan bedienen.

Deelnemers gesprek: Het artikel is geschreven op basis van vijf individuele gesprekken. Behalve de geïnterviewden en Willemijn de Jonge namen – in wisselende samenstelling – Richard Koek, Mattijs Rijnboutt, Frederik Vermeesch en Jan van Grunsven aan de gesprekken deel.

35

Kloosterveste Assen Het winkelcentrum van een nieuwbouwwijk is in programma doorgaans voorspelbaar en weinig onderscheidend: een supermarkt, een snackbar, wat verswinkels en op vooral jonge gezinnen toegesneden winkels. Op modisch gebied is het aanbod beperkt, wat ook geldt voor speciaalwinkels. Wel vatbaar voor verbetering zijn de ruimtelijke opzet, de combinatie met andere programma’s, de bereikbaarheid en de architectuur. Bij Kloosterveste is hierin een duidelijke keuze gemaakt. Het centrum van Kloosterveen, naar het stedenbouwkundig plan van de gemeente Assen en RPHS architecten, is opgezet als het centrum van een historisch stadje met alle daarbij behorende elementen. Het stelsel van openbare ruimten, met pleinen, grachten, stegen, lanen en singels biedt veel afwisseling. Rijnboutt

The Bank Amsterdam Het voormalige hoofdkantoor van de ABN AMRO bank aan het Rembrandtplein in Amsterdam begint een nieuw leven. De oude, introverte bankkolos - een gemeentelijk monument - werd in opdracht van Kroonenberg Groep getransformeerd in een imposant kantoor- en winkelgebouw (ca. 27.500 m2 kantoren, ca. 6.000 m2 winkels en 100 parkeerplaatsen). De gesloten plint is nu open: op de begane grond en in de kelders hebben zich winkels en horeca gevestigd. Zo wordt het aangename

Willem Hermans, Rijnboutt, TU-Delft

“Er zit nog rek in de grote steden”

Rijnboutt Magazine

Projecten

tekent voor het ontwerp van die openbare ruimte. Hieraan liggen de winkels, maar ook de culturele voorzieningen, scholen en woningen. Kloosterveste is, in tegenstelling tot veel centra in vergelijkbare wijken, geen koopcentrum, maar een verblijfsmilieu waar winkels en horeca onderdeel van uitmaken. Opdracht: BAM/AM

’t Circus Almere

winkelmilieu van de Utrechtsestraat met formules als de versmarkt Marqt en Brasserie George verlengd tot aan het Rembrandtplein. Ook de Amstelstraat krijgt een betere uitstraling. Hier opent de hippe Noodle Bar Wagamama binnenkort zijn deuren. Aan het Rembrandtplein komt Ajax Experience. Samen met de herinrichting van het Rembrandtplein geeft de transformatie van The Bank een krachtige impuls aan de stedelijke kwaliteit van dit deel van de Amsterdamse binnenstad. Opdracht: Kroonenberg Groep

Op de plaats van het oude ‘winkelverzamelgebouw’ ’t Circus in het centrum van Almere, tussen het Stadhuisplein en de Grote Markt, is een nieuw winkelcentrum met drie bovengrondse lagen en één kelderverdieping gerealiseerd (totaal ca. 13.400 m2). Het gebouw completeert het kernwinkelgebied van Almere. Het functioneert als een scharnier tussen het oude centrum van Almere en het nieuwe Stadshart en vormt zo het sluitstuk van de stadshartontwikkeling. Van de cruciale ligging is gebruik gemaakt om het gebouw een krachtige uitstraling te geven: het is een stevig rotsblok in de stad. Er is voor een strakke, donkere natuurstenen gevel gekozen, de vlakken zijn ingekerfd en ogen als kloven en spelonken in een rotswand. De nissen en neggen die hierdoor ontstaan zijn bekleed met koperen panelen. Zo is het gebouw in staat om op de wisselende karakteristiek van de omgeving rondom het blok te reageren. De Grote Markt is een uitgaansgebied met veel horeca. Aan deze zijde is de gevel voorzien van reclamevlakken die het raster van de gevel doorbreken. Aan het representatieve Stadhuisplein is het gebouw terughoudender. Alle winkels hebben hun entree aan de straat. Roltrappen ontsluiten de kelder, de eerste en de tweede verdieping. ’t Circus werd opgeleverd in maart 2010. Opdracht: ASR Vastgoed Ontwikkeling

36

Rijnboutt Magazine

Projecten

Nieuw stadshart Geleen Tussen 1950 en 1970 groeide het centrum van Geleen uit tot het commerciële en culturele hart van de regio. De welvaart die door de mijnindustrie werd gevoed, zorgde voor groei en verleende het stadshart haar bruisend karakter. De teloorgang van de industrie ging echter niet aan Geleen voorbij. Toenemende schraalheid en leegstand in het centrum waren het gevolg. In opdracht van de gemeente en 3W Vastgoed werd Rijnboutt gevraagd een nieuw stedenbouwkundig plan te maken, waarmee Geleen opnieuw haar functie voor de regio zou kunnen innemen. Centraal in de reconstructie van het centrum van Geleen staan drie ideeën: het concentreren van het winkelapparaat, het integreren van de aanwezige culturele voorzieningen en het vormen van twee in elkaar overlopende pleinen van stedelijke allure, waaronder het nieuwe marktplein. Met winkelformules als HEMA, H&M en Esprit is het nieuwe stadshart van Geleen in november 2009 officieel geopend. Opdracht: Gemeente Geleen, 3W Vastgoed

Eemplein Amersfoort de Bijenkorf Den Haag Het Eemplein is gelegen aan de rand van de Amersfoortse binnenstad en wordt ontwikkeld door Multi Vastgoed in samenwerking met de gemeente Amersfoort. Het Eemplein wordt een levendig stadsplein met voorzieningen die passen bij een groeiende stad. Er komen onder meer een bioscoop, winkels, horeca, appartementen, een grote parkeergarage (750 parkeerplaatsen) en het Eemhuis waarin de bibliotheek, Scholen in de Kunst, kunsthal KAdE en Archief Eemland gevestigd zullen worden. Rijnboutt heeft het gebouw aan de kop van het Eemplein ontworpen, hoek Amsterdamse Weg en Eemlaan. Dit gebouw bevat een Pathé-bioscoop met acht zalen op de verdieping en een begane grond met winkels. Aan de Eemlaanzijde is de entree van de parkeergarage in het gebouw opgenomen. Samen met het tegenoverliggende gebouw – een ontwerp van Mecanoo – vormt het gebouw de ‘toegangspoort’ tot het Eemplein. De bouw is in volle gang. De oplevering is gepland voor het najaar van 2012.

Het filiaal van de Bijenkorf aan de Grote Marktstraat in Den Haag wordt vergroot. Boven op het dak van een eerdere uitbreiding van het rijksmonument wordt een extra laag gerealiseerd. Hiermee wordt circa 1500 m² verkoop-vloeroppervlak toegevoegd. Deze uitbreiding is een eerste stap in de optimalisatie van het winkelpand die de komende jaren gaat plaatsvinden. Oorspronkelijke elementen uit het ontwerp van Kramer, waaronder het restaurant met dakterras op de bovenste verdieping van het pand, zullen in ere worden hersteld. Opdracht: de Bijenkorf Department Stores bv

37

Rijnboutt Magazine

Projecten

Pieter Vreedeplein Tilburg

Gevulde Gracht Dordrecht

Om de aantrekkingskracht van Tilburg, de zesde stad van Nederland, voor de eigen bevolking te vergroten is en wordt volop geïnvesteerd in de binnenstad. Met het project Pieter Vreedeplein is vooral geïnvesteerd in het vergroten en versterken van het winkelcircuit in het centrum. De combinatie van nieuwe pleinruimte, nieuwe winkelstraten, grote en attractieve winkels en nieuwe uitgaansvoorzieningen zorgt voor een belangrijke uitbreiding van het centrumgebied. Boven de voorzieningen bevindt zich een grote hoeveelheid woningen. Wonen verrijkt een centrumgebied, en er is een omvangrijke doelgroep die de waarde van het wonen in een centrum herkent. Die woonconsument vraagt wel twee kwaliteiten tegelijk: wonen in het centrum met alle voorzieningen op loopafstand, én een veilig en rustig woonmilieu als tegenpool van de stadse hectiek. In het project Pieter Vreedeplein, ligt boven de winkels een omvangrijk woonlandschap waarin die kwaliteiten worden gecombineerd. De architectuur is van Bonell i Gil arquitectes en Bedaux de Brouwer, de inrichting van de (semi-) openbare ruimtes van Rijnboutt.

De renovatie van het kantoorgebouw ‘de Gevulde Gracht’ was onderdeel van het stadsvernieuwingsproject rond het Statenplein in Dordrecht. Doordat een kantoorfunctie op deze plek in de stad niet langer houdbaar was, werd het vijf verdiepingen tellende gebouw getransformeerd: winkels op de begane grond en de eerste verdieping (ca. 1500 m2) en wonen op de tweede tot de vijfde verdieping (17 woningen). Om aan te sluiten op de nieuwe stedelijke situatie werden ook de gevels volledig vernieuwd. De menging van wonen en winkels bleek een geslaagde combinatie en paste in de strategie om het winkelklimaat in de stad Dordrecht ingrijpend te verbeteren. Opdracht: Multi Vastgoed bv

Opdracht: MAB Projectontwikkeling

Opdracht: Multi Vastgoed bv

de Bijenkorf Enschede Voor de binnenstad van Enschede is een stedenbouwkundige plan gemaakt door West 8. In dit plan is aan het Van Heekplein een warenhuis voor de Bijenkorf ontworpen, in combinatie met winkels, een woontoren en een ondergrondse parkeergarage. Om de rol als ‘publiek’ gebouw en één van de ‘trekkers’ van het stedenbouwkundig plan te kunnen spelen zijn de winkelgevels zo transparant mogelijk gemaakt en is het gebouw aan het plein voorzien van een groot

overstek en een spectaculaire luifel. In samenwerking met Virgile and Stone Associates Ltd uit Londen is in opdracht van de Bijenkorf het ontwerp gemaakt voor het interieur van onder andere de winkelruimten, entreepartijen, vide, restaurant en de kantoor- en personeelsruimten. Zwevend in het overstek boven de hoofdentree ligt het café de B., waar wordt geprofiteerd van een prachtig uitzicht over het vernieuwde Van Heekplein. Opdracht: de Bijenkorf Department Stores bv, Multi Vastgoed bv

3Vriendenhof Dordrecht De Drievriendenhof was, zoals veel winkelcentra in Nederland, geënt op het model van de Angelsaksische shopping mall. Volledig overdekt, geklimatiseerd en voorzien van een eigen parkeergarage creëren dergelijk winkelcentra een binnenwereld die de consument probeert vast te houden. Veel van deze winkelcentra raakten in de loop der jaren in verval: geen duidelijk imago, te klein of een zwakke relatie tot het kernwinkelgebied. Nieuwe winkelconcepten vragen opnieuw om vestigingsplekken in binnenstedelijke gebieden. Door de Drievriendenhof radicaal met de stad te verbinden verzoent de vernieuwde ‘3Vriendenhof’ een nieuw winkelconcept met de structuur van het oude winkelcentrum. Het idee past binnen de Europese traditie van stedelijke passages. Zoals de schoolvoorbeelden in Den Haag, Brussel of Parijs, wordt ook de nieuwe Dordtse passage een deel van de openbare ruimte van de stad. De ‘3Vriendenhof’ (ca. 11.000 m2 en 4 nieuwe woningen) is in het najaar van 2006 geopend. Opdracht: TOP Vastgoedontwikkeling bv

Eelde centrum Na jaren van discussie is besloten de kern van Eelde tot hét tweede centrum van de gemeente Tynaarlo uit te bouwen, met de concentratie van voorzieningen als belangrijkste doel. In een aantal stappen zal de bebouwing in het bestaande centrum worden vervangen en in omvang met een derde toenemen. Rijnboutt is gevraagd om het stedenbouwkundig

plan te maken, alsook de inrichting van de openbare ruimte. Een dorpscentrum is meer dan alleen een koopcentrum. Het is ook het culturele hart, wat zich uit in een concentratie van horeca en culturele voorzieningen. De aanwezigheid in Eelde van het museum De Buitenplaats en de oude kerk, maar ook een podium met evenementen in de kern, zorgen voor de totstandkoming van het centrumgevoel. Door de openbare

ruimte vorm te geven als groen erfgebied, wordt dit beeld ondersteund. In een dorpscentrum wordt doorgaans boven de voorzieningen gewoond. Hoewel vandaag de dag de bovenwoning geen onderdeel meer is van de eronder gelegen winkel, zal het beeld van het centrum toch hierin worden bepaald: verschillende panden die de dorpse schaal maken. Opdracht: RVG Development, Gemeente Tynaarlo

38

Rijnboutt Magazine

Projecten

V&D Dordrecht

Biezenkamp Leusden

In opdracht van Multi Vastgoed bv en Vendex KBB werd de V&D in Dordrecht ingrijpend getransformeerd. Na de vele verbouwingen om het V&D-gebouw aan te passen aan de logistiek en de mode van de tijd, was het veel te groot, deels ongebruikt en oogde het versleten. De behoefte aan grote voorraadmagazijnen in het centrum van de stad was verdwenen, en winkelen in een warenhuis betekende nu ook gezellig verblijven, shoppen, eten en drinken. Het gebouw moest krimpen, andere winkels voor de hoognodige verruiming van het stedelijk winkelassortiment werden toegevoegd, maar bovenal moest de ‘look and feel’ van V&D weer up to date worden gemaakt. Zo werd, om het gebouw weer in de stad te laten passen, zeven meter over de gehele breedte aan de zuidzijde van het pand gesloopt en werden het laden en lossen van de goederen alsook de interne logistiek geheel vernieuwd. Meer dan 50% van het resterende begane grondoppervlak werd ingericht voor afzoomwinkels. Het gebouw kreeg nieuwe gevels en een groot terras voor La Place. De kelder, niet langer nodig als magazijn, werd ingericht als stedelijke fietsenstalling voor honderden rijwielen en als jongeren-pop-café.

De Biezenkamp is een typisch centrumgebied uit de naoorlogse periode: eilanden van voorzieningen in een weinig gestructureerde openbare ruimte. In de loop van de tijd voltrekt zich ook hier het scenario zoals op vergelijkbare plekken in Nederland. De gebouwen verouderen, de openbare ruimte verslijt, de doelgroep verandert. Op een zeker moment blijkt niets meer goed te functioneren: de winkels verliezen klandizie, de scholen voldoen niet meer, horeca loopt terug, leegstand neemt toe. Een ontwerpproces van enkele jaren heeft geleid tot de integrale vernieuwing van de Biezenkamp.

Opdracht: Multi Vastgoed bv, Vendex KBB

Ridderkerk centrum In de 70-er en 80-er jaren groeide Ridderkerk uit tot een stad van ruim 40.000 inwoners, en het centrum groeide even snel mee. Naast het pittoreske oude centrum ontstond in enkele fasen een overdekt koopcentrum, waarvan de openbare ruimte grotendeels uit restruimte en parkeerterrein bestond. Het grote winkelaanbod en de ruime parkeergelegenheid trokken niettemin bezoekers, ook van buiten Ridderkerk. De waardering voor het centrum was echter niet groot. Met de groei van het zelfbewustzijn van Ridderkerk werd in de jaren ’90 besloten het centrum tot een werkelijk stadshart om te bouwen. De transformatie bestond uit twee onderdelen: de uitbreiding van het centrum met voornamelijk A-klasse winkels en horeca rondom het nieuwe Koningsplein, en de volledige herinrichting van de openbare ruimte waar Rijnboutt het ontwerp voor leverde. Dit proces werd mede gestuurd door de toename van de

39

Nawoord

Rijnboutt Magazine

Scholen worden samengevoegd tot een brede school in een multifunctioneel centrum. Voor de winkels komt nieuwbouw. Er komen vele nieuwe woningen bij. En het zorgcentrum is inmiddels geheel vernieuwd en uitgebreid. Deze vernieuwing heeft ook geleid tot een geheel nieuw stedenbouwkundig patroon van openbare ruimten, naar ontwerp van Rijnboutt. De herinnering aan het centrum van weleer wordt uitgewist, om plaats te maken voor een nieuw beeld van ruimte en architectuur. Opdracht: Proper Stok Groep

Nawoord

woonfunctie in het centrum en door actieve sturing op culturele voorzieningen en evenementen. Als hoogtepunt daarvan is het gecombineerde complex van raadhuis en theater aan het Koningsplein gerealiseerd. Opdracht: Gemeente Ridderkerk, Leyten Vastgoedontwikkeling, Woonvisie

Rijnboutt is op veel manieren betrokken bij retailprojecten. We zijn gewend onszelf vragen te stellen vanuit ons vak van de ruimtelijke inrichting. Wat betekenen retail en winkelen voor stad en dorp? Wat betekenen wijzigende winkelpatronen voor de openbare ruimte? Hoe mengen we winkels met andere programma’s? Hoe brengen we de snel veranderende wereld van retail in overeenstemming met de maatschappelijke vraag naar duurzaamheid? Dit tijdschrift kwam tot stand in samenspraak met retailers, opdrachtgevers en stedenbouwkundigen. Met hen zijn we op zoek gegaan naar het antwoord van die éne vraag: wat maakt een winkelgebied succesvol? Over één ding was iedereen het eens: retail is verleiding. Het winkelen richt zich steeds meer op de ‘beleving’, speelt vaker in op de emotie die voorafgaat aan de aankoop zelf. Het moderne warenhuis is hier de ultieme vorm van: een paradijs met een keur aan mogelijkheden, verleidingen en sferen. In de interieurs van het warenhuis wordt de publieke ruimte op veilige en comfortabele wijze voortgezet; het verlenen van service is voorwaarde. Wat opgaat voor het warenhuis, geldt ook voor andere schaalniveaus: bij het vormgeven aan de winkelstraat, aan het winkelcircuit, aan het winkelen in de historische binnenstad of in de periferie spelen de kernbegrippen verleiding, beleving en service een grote rol. De betekenis van deze kernbegrippen is in elke situatie anders en daarin onderscheidend, wat steeds om een specifiek ruimtelijk ontwerp vraagt.

In het gemengde programma van stad of dorp is retail een onmisbaar onderdeel, dat zorgt voor leven op straat. Maar meer nog dan dat is zij de motor die vaak aanvullend programma genereert. Waar mensen zijn is er behoefte aan horeca, leisure, markten, evenementen, een bioscoop, theater, museum of bibliotheek. Daarbij is elke stad of dorp verschillend, zelfs als de geschiedenis vergelijkbaar is. De metropool Amsterdam onderscheidt zich van de studentenstad Leiden, die weer anders is dan de provinciehoofdstad Den Bosch. Dat mag, nee moet tot uiting komen in de architectuur, stedelijke structuur en openbare ruimte. Retail helpt daarbij, om identiteit te geven aan stad en dorp en aan onze stedelijke cultuur.

Rijnboutt bv Barentszplein 7 1013 NJ, Amsterdam Postbus 59316 1040 KH Amsterdam T +31 (0)20 530 48 10 F +31 (0)20 530 48 20 [email protected] www.rijnboutt.nl