Together we have direction

Together we have direction

HALFjaarlijks financieel verslag 2008

TUSSENTIJDS BEHEERSVERLAG Samenvatting Belangrijke investeringen en verkopen tijdens het 1ste halfjaar 2008 Cofinimmo op de beurs Vastgoedpatrimonium Gebeurtenissen na 30.06.2008 & Vooruitzichten 2008

2 2 5 7 9 15

VERKORTE FINANCIELE OVERZICHTEN Geconsolideerde resultatenrekeningen Geconsolideerde resultatenrekeningen - Analytisch schema Geconsolideerde balans Versterking van de financiële middelen

16 16 17 20 22

HALFJAARREKENINGEN Geconsolideerde rekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde rekeningen Verslag van de commissaris

23 23 27 41

VERKLARING OVEREENKOMSTIG ARTIKEL 13 VAN HET KONINKLIJK BESLUIT VAN 14.11.2007

42

Dit Halfjaarlijks Financieel Verslag bevat gereglementeerde informatie.

Together in Real Estate


TUSSENTIJDS BEHEERSVERSLAG

Samenvatting In de onrustige context die aanleiding geeft tot nervositeit op alle financiële markten, waaronder de vastgoedmarkten, heeft Cofinimmo haar strategie verder gezet rond 5 assen: Het streven naar een groeiend netto courant resultaat per aandeel ondanks de impact van de hogere rente en de kredietmarges. De aangegane indekkingen evenals de gunstige invloed van de inflatieversnelling op de huren, die integraal geïndexeerd zijn en hun oorsprong vinden in huurcontracten met een gemiddelde resterende looptijd van 11 jaar, hebben tot dit doel bijgedragen. De verkoop van gebouwen aan prijzen die aanzienlijk boven hun geschatte exploitatiewaarde liggen, maakt het mogelijk om de vastgoedportefeuille te herstructureren en eveneens belangrijke meerwaarden voort te brengen in vergelijking met de laatste waarderingen van de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De verdere belangrijke diversificatie in vastgoedinvesteringsectoren waarvan de economische risico’s in hoge mate los staan van die van kantoren in België: zorginstellingen in België en Frankrijk, de Pubstone vastgoedsamenwerking met InBev voor een netwerk van cafés in België en Nederland en diverse publiek-private samenwerkingsprojecten in België. Deze diversificatie is gebaseerd op huurcontracten met een langere looptijd (van 12 tot 27 jaar), lagere aanschaffingsprijzen (€ 1 350 tot € 1 775/m²) en vooral initiële huurrendementen die hoger zijn dan de huidige geldende gemiddelde rendementen in de kantoorsector. Het is de bedoeling dat de kantoorsector het grootste deel blijft uitmaken van het patrimonium van Cofinimmo. Ze zal hierin dan ook blijven investeren voor zover aan haar rendementseisen wordt voldaan. De versterking van de financieringsstructuur van de balans van Cofinimmo. Het eigen vermogen is tijdens de eerste helft van 2008 met € 118 miljoen toegenomen via de uitgifte van 939 690 nieuwe gewone aandelen tegen een gemiddelde prijs van € 126,10, hetzij aanzienlijk boven het geherwaardeerd netto-actief van de jaarhelft(1). Er werden nieuwe kredieten afgesloten, voor een totaal van € 230 miljoen met een gemiddelde looptijd van 6,1 jaar en een gemiddelde marge die billijk is in een moeilijke kredietmarktomgeving. e modernisering van de beheers- en controletools parallel met de groei van het patrimonium (1 500 000 m² bebouwd op D heden) en van de huurinkomsten (€ 180 miljoen op jaarritme). Tijdens de eerste helft van 2008 werd een nieuw geïntegreerd bedrijfsinformaticasysteem dat gebruik maakt van het SAP programma opgestart, overeenkomstig de planning en het budget. Cofinimmo zette tevens de versterking van haar vastgoedteams verder. Het personeelsbestand telt momenteel 104 mensen. De Raad van Bestuur brengt hierna meer gedetailleerd verslag uit van de acties die werden ondernomen en de resultaten die werden geboekt. Sinds 01.01.2008 zette Cofinimmo haar investerings- en groeistrategie voort die meer bepaald streeft naar:

H A L Fj aa r l i j k s f i n a n c i e e l v e r s lag 2 0 0 8

De verwerving en de ontwikkeling van kwaliteitskantoorgebouwen Cofinimmo verwierf voor € 41,5 miljoen een nieuw kantoorgebouw van uitstekende kwaliteit (Omega Court) om haar kantooraanbod uit te breiden gezien de huidige zeer lage leegstand in deze portefeuille (1,45%). Anderzijds zijn de renovatiewerken aan het kantoorgebouw Woluwe 102, dat eind 2007 verworven werd in het kader van haar ontwikkelingsactiviteit voor eigen rekening, in de eindfase en is het gebouw al voor 75% verhuurd.

2

De verdere ontwikkeling in het zorg- en gezondheidssegment Cofinimmo verwierf 12 rusthuizen in België (€ 133,9 miljoen, renovatie- en uitbreidingsprojecten inbegrepen) en 32 medische instellingen in Frankrijk (€ 229,0 miljoen). De onderneming breidt hiermee tevens haar geografische aanwezigheid uit en bouwt haar kennis in dit domein uit naar een ander land waar de noden voor dergelijke instellingen aanzienlijk zijn. Bovendien werd een protocolakkoord ondertekend betreffende de verwerving van 19 bijkomende zorginstellingen in Frankrijk, waarvan de closing voor het einde van het 3de kwartaal 2008 voorzien is. Om de naambekendheid bij de Franse beleggers te vergroten en de vestiging in Frankrijk van een optimale fiscale structuur te voorzien, is Cofinimmo sinds 23.06.2008 genoteerd op NYSE Euronext Paris. De onderneming voldoet aan de criteria van het SIIC statuut sinds 04.08.2008. Deze investeringen, die aantrekkelijke huurrendementen en grondwaarden bieden, vormen eveneens lange termijn vastgoed partnerships met vooraanstaande uitbaters. Een actieve arbitrage van haar portefeuille Cofinimmo verkocht 21 kantoorgebouwen voor € 77,0 miljoen met belangrijke meerwaarden t.o.v. de laatste investeringswaarden, wat neerkomt op € 0,39 per gewoon aandeel. Deze verkopen kaderen binnen het actief patrimoniumbeheer en streven naar een optimale kapitaalaanwending van de onderneming. Publiek-Private Samenwerkingen (PPS) rond vastgoed in België Eind april werd de bouw van het politiecommissariaat voor de regio HELKA (Antwerpen), binnen de vooropgestelde termijnen en budgetten, voltooid. De kostprijs van de werken bedraagt € 6,38 miljoen.

1 De portefeuille zijnde gewaardeerd in investeringswaarde (registratierechten niet afgetrokken).

Zonder rekening te houden met de hieronder vermelde positieve niet-gerealiseerde herwaardering, groeide de vastgoedportefeuille tijdens de eerste 6 maanden van het jaar met 7,1%. Op 30.06.2008 bedraagt de reële waarde € 2 995,27 miljoen en de investeringswaarde € 3 102,33 miljoen. De activa die Cofinimmo in eigendom heeft maar waarvan de huren werden overgedragen (Gerechtsgebouw van Antwerpen en North Galaxy) moeten hieraan worden toegevoegd. De economische waarde van het totale patrimonium onder beheer bedraagt aldus € 3,75 miljard. Ondanks een zwakke kantoorhuurmarkt, met een take-up van 239 507 m², dat is 73 629 m² minder dan tijdens de eerste 6 maanden van 2007 (bron: CB Richard Ellis), heeft het actieve commerciële beleid van Cofinimmo verder zijn vruchten afgeworpen en kon de onderneming zich hierdoor onderscheiden ten aanzien van haar klanten. Tijdens het 1ste semester 2008 werden 32 500 m² verhuurd aan bestaande klanten en 14 700 m² aan nieuwe klanten. De geconsolideerde vastgoedportefeuille van Cofinimmo bereikt een bezettingsgraad van 98,95%, en haar kantorenportefeuille 98,55%, opnieuw merkelijk beter dan het marktgemiddelde (90,77%, bron: CB Richard Ellis & DTZ). Take-up en leegstand Kantoren te Brussel (1999 - 1H2008) 12%

800

Take-up privésector

700

Leegstand van de markt

Take-up overheidssector 10%

9,24%

Leegstand Cofinimmo

600 8% Leegstand

6%

400 300

4% 1,45%

2%

Take-up (x 1 000 m2)

500

200 100

0% 1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

1H2008

0

Het netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) stijgt met 5,4% (€ 4,49 t.o.v. € 4,26 voor de eerste 6 maanden van 2007). Exclusief de impact van IAS 39 en de niet recurrente elementen, bedraagt dit resultaat € 3,85 per gewoon aandeel, een stijging met 2,9% t.o.v. het 1ste halfjaar 2007 (€ 3,74). Deze stijging wordt hoofdzakelijk verklaard door de positieve impact van de acquisities gerealiseerd over de laatste 12 maanden, de hogere bezettingsgraad en het onder controle houden van de operationele kosten.

In het licht van de resultaten van het 1ste semester 2008 en de verwachtingen voor de 2de jaarhelft, bedraagt het vooruitzicht 2008 voor het netto courant resultaat per gewoon aandeel, exclusief de impact van IAS 39, € 8,02, conform de vooruitzichten van het Jaarverslag 2007. Het gerealiseerde resultaat op de portefeuille zou ten minste € 0,39 per gewoon aandeel moeten bedragen. Rekening houdend met deze resultaten en de positieve impact van de recente transacties, blijft het dividendvooruitzicht voor het gewoon aandeel voor 2008 behouden (€ 7,80).


Het netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) (na incorporatie van het resultaat op de portefeuille) daalt van € 9,03 per gewoon aandeel voor het 1ste semester 2007 naar € 5,09 voor het 1ste halfjaar 2008. Het omvat een gerealiseerde meerwaarde van € 0,39 (t.o.v. € 1,83 op 30.06.2007) en een niet-gerealiseerde meerwaarde van € 0,21 (t.o.v. € 2,94 op 30.06.2007) volgend uit de herwaardering van de vastgoedportefeuille door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De waarde van de portefeuille, bij ongewijzigde situatie, stijgt inderdaad met 0,1%. Deze positieve herwaardering van de portefeuille is meer dan behoorlijk in de huidige vastgoedcontext. Het weerspiegelt inderdaad de soliditeit van de waarden in de segmenten waarin Cofinimmo investeert. Deze soliditeit is het resultaat van Cofinimmo’s beleid dat voorkeur geeft aan lange termijn huurcontracten, die borg staan voor zekere cashflows maar ook waardebescherming.

3


Samenvatting

Kerncijfers per gewoon aandeel

(in €)

30.06.2008

4,49 Netto courant resultaat - aandeel Groep

30.06.2007 4,26

Min: IAS 39 impact - winst/(verlies)

0,20

(0,58)

Netto courant resultaat - aandeel Groep - exclusief IAS 39 impact

4,29

4,84

Min: Courante maar niet recurrente elementen 0,56

Meerwaarde op verkoop van een Interest Rate Swap - winst/(verlies)

0,19

Terugneming van fiscale voorziening - winst/(verlies) Gerealiseerde meerwaarden op financiële leasing vorderingen - winst/(verlies) Netto courant resultaat - aandeel Groep - exclusief IAS 39 impact en niet recurrente elementen

0,44

0,35

3,85

3,74


4,49 Netto courant resultaat - aandeel Groep

4

4,26

Gerealiseerd resultaat op de portefeuille

0,39

1,83

Niet-gerealiseerd resultaat op de portefeuille

0,21

2,94

Netto resultaat - aandeel Groep

5,09

9,03

Min: IAS 39 impact - winst/(verlies)

0,20

(0,58)

Netto resultaat - aandeel Groep - exclusief IAS 39 impact

4,89

9,61


Belangrijke investeringen en verkopen tijdens het 1ste halfjaar 2008 Investeringen Kantoren Op 20.03.2008 heeft Cofinimmo de ondertekening van een protocolakkoord betreffende de verwerving van 100% van de aandelen van Omega 8-10 NV, waarvan de aandeelhouders Immobel en Deximmo (Dexia Groep) waren, aangekondigd. Omega 8-10 was eigenaar van het gebouw Omega Court gelegen te Oudergem. De aanschaffingswaarde van het gebouw bedraagt € 41,5 miljoen, dat is onder de investeringswaarde bepaald door de expert. Deze nieuwbouw telt 18 000 m² en 187 parkeerplaatsen, is technisch hoogkwalitatief en geniet van een goede oppervlakteconfiguratie. Het is ideaal gelegen aan de oprit van de E411 Brussel-Namen, in de nabijheid van het metrostation en het toekomstige RER station Delta. Gezien de bijzonder geringe leegstand van de Cofinimmo portefeuille, laat deze investering de onderneming toe om beter op de behoeften van potentiële huurders in te spelen. De closing van deze acquisitie gebeurde op 04.07.2008. Op 30.04.2008 werd het politiecommissariaat van de regio HEKLA (3 800 m²), dat werd gebouwd te Edegem in het kader van een Publiek-Private Samenwerking, opgeleverd en betrokken. De prijs van de werken bedraagt € 6,38 miljoen. Dit bedrag werd als financieel activa geclassificeerd met een gerealiseerde meerwaarde van € 0,3 miljoen. Cofinimmo heeft een erfpacht van 27 jaar ondertekend met de Politie, met een aankoopoptie op het einde van het contract ter waarde van € 213 000. Op 05.05.2008 werd het kantoorgebouw Nerviërs, dat een grondige renovatie onderging, opgeleverd en betrokken door de Europese Commissie voor een periode van 15 jaar.

Rust- en zorghuizen België Op 12.02.2008 verwierf Cofinimmo alle aandelen van de NVs naar Belgisch recht Sogipa Invest, Rinsdelle en Sogipa, eigenaars van 3 rusthuizen (Diamant, Rinsdelle en Linthout te Brussel, samen goed voor 9 210 m² en 242 bedden). De gebouwen zijn voor 27 jaar verhuurd aan de Medibelge Groep. De portefeuille werd verworven met een initieel rendement van 6,30%(1) voor een acquisitiewaarde van € 18,6 miljoen, die onder de investeringswaarde bepaald door de vastgoeddeskundige ligt. Op 18.04.2008 heeft Cofinimmo een aankoopbelofte ter verwerving van het rusthuis Vigneron gelegen te Ransart ondertekend(2). Dezelfde dag heeft de onderneming alle aandelen van de NVs naar Belgisch Recht Sogémaire en Sitec, de respectievelijke eigenaars van de rusthuizen L’Adret te Gosselies en Top Senior te Tubeke, verworven. Voor deze 3 rusthuizen werden erfpachtovereenkomsten voor 27 jaar met de Medibelge Groep ondertekend. De totale portefeuille werd verworven aan een initieel rendement van 6,36%(1) voor een aanschaffingswaarde van € 12,3 miljoen, onder de expertisewaarde. De erfpachten op L’Adret en Top Senior gingen in op 21.04.2008. De erfpacht op Vigneron zou moeten ingaan in het begin van het 3de kwartaal van 2008. In tussentijd wordt het gebouw verhuurd middels een klassiek huurcontract. Op 03.06.2008 heeft Cofinimmo alle aandelen van de NV Orée du Bois, eigenaar van het rusthuis met dezelfde naam, verworven. Het gebouw, gelegen te Comines-Warneton, telt 139 erkende bedden en een totale oppervlakte van 5 387 m², en wordt beheerd door Armonea(3). Het bestaande rusthuis zal gerenoveerd en uitgebreid worden voor een budget geschat op € 5,4 miljoen, wat zal toelaten de capaciteit te verhogen met 40 bedden. Het einde van de werken wordt verwacht voor het 2de kwartaal van 2010. Het gebouw werd verworven aan een verwacht initieel rendement van 6,40%(1) voor een bedrag van € 8,7 miljoen, wat lager is dan de investeringswaarde bepaald door de vastgoeddeskundige. Op 11.06.2008 heeft Cofinimmo een grond en een gebouw gelegen te Wipstraat, 24 in Antwerpen verworven. Het geheel werd verworven in de staat waarin het zich bevindt voor € 2,5 miljoen wat overeenstemt met de investeringswaarde bepaald door de vastgoeddeskundige. Cofinimmo plant het bestaande gebouw af te breken en er een nieuw rusthuis op te richten. De kosten van de werken worden geschat op € 8,8 miljoen. Na de werken zal het rusthuis over 102 erkende bedden en een oppervlakte van 5 800 m² beschikken. Het zal door Armonea uitgebaat worden. H A L Fj aa r l i j k s f i n a n c i e e l v e r s lag 2 0 0 8

1 Raming in dubbel net equivalent. 2 De closing vond plaats op 17.06.2008. 3 De Groepen Restel en Palmir zijn recentelijk overeengekomen te fusioneren onder de naam Armonea.

5


Belangrijke investeringen en verkopen tijdens het 1ste halfjaar 2008 Frankrijk Op 20.03.2008 heeft Cofinimmo de transactie ter verwerving van alle aandelen van de NV naar Frans recht Medimur, waarvoor op 13.02.2008 een protocolakkoord werd ondertekend, afgesloten. Deze onderneming, waarvan de naam werd veranderd in Cofinimmo France SA, bezat rechtstreeks en onrechtstreeks 32 gezondheidsinstellingen verspreid over heel Frankrijk, hoofdzakelijk instellingen ter huisvesting van hulpbehoevende bejaarden. De uitbating van deze instellingen wordt verzekerd door de Groepen Korian (21 instellingen) en Méditer (11 instellingen), met wie “triple net” huurovereenkomsten (het onderhoud en de herstellingen van de gebouwen zijn volledig ten laste van de huurder) met een gemiddelde resterende looptijd van respectievelijk 6,5 jaar en 11,5 jaar werden afgesloten. De aanschaffingswaarde van de totale Medimur portefeuille bedraagt € 229,0 miljoen, met een initieel rendement van 6,25%(1). Deze waarde is 2,9% hoger dan de expertisewaarde van de portefeuille(2). Op 23.05.2008 heeft Cofinimmo een protocolakkoord met de Korian Groep ondertekend betreffende de verwerving van 19 zorg- en verzorgingsinstellingen verspreid over Frankrijk. De 19 gebouwen, waarvan 5 momenteel in aanbouw zijn, vertegenwoordigen in totaal 1 700 bedden en 85 400 m². Ze zijn hoofdzakelijk gelegen in Ile de France, Normandië en aan de Middellandse zee. Het patrimonium is van zeer goede kwaliteit gezien het recent opgerichte gebouwen zijn die vooral in stedelijke residentiële zones gelegen zijn. De oplevering van de 5 gebouwen in aanbouw is gepland voor eind 2008-begin 2009. De verwerving zal gebeuren door het bijkantoor van Cofinimmo in Frankrijk voor € 144,4 miljoen inclusief registratierechten (m.a.w. net geen € 1 700/m²), wat lager is dan de investeringswaarde bepaald door de vastgoeddeskundige en overeenstemt met een jaarlijks geïndexeerd bruto initieel rendement van 6,55%(1). De uitbating wordt verzorgd door de Korian Groep, met wie voor alle gebouwen “triple net” huurovereenkomsten voor een vaste duur van 12 jaar zullen afgesloten worden en die, op initiatief van de huurder, tot 2 maal toe voor een duur van telkens 9 jaar verlengd kunnen worden. De closing van deze acquisitie is voorzien begin oktober 2008 en zal het onderwerp uitmaken van een persbericht.

Verkopen Op 27.02.2008 heeft Cofinimmo de erfpachtrechten voor een duur van 99 jaar op 19 gebouwen van het Keiberg Business Park te Zaventem, dat zijn alle gebouwen die zij bezat in dit park, evenals de 2 gebouwen Woluwe Garden 26 en 30 te St-Stevens-Woluwe overgedragen. Het totaal bedrag van deze overdrachten bedraagt € 77,0 miljoen. Dankzij de verkoop van deze oudere gebouwen, realiseerde Cofinimmo een meerwaarde van € 4,2 miljoen, dat is 5,66% meer dan de investeringswaarde bepaald door de vastgoeddeskundige en 5,81% meer dan de reële waarde (boekwaarde).

Andere gebeurtenissen Notering op NYSE Euronext Paris Op 23.06.2008 werden de gewone en bevoorrechte aandelen van Cofinimmo toegelaten tot de verhandeling op de Euronext markt van NYSE Euronext Paris. De onderneming had de aanvraag tot notering van haar aandelen op Euronext Paris ingediend naar aanleiding van haar vestiging en recente acquisities in Frankrijk. Deze dubbele notering liet de onderneming toe het statuut van “Société d’Investissements Immobiliers Cotée” (SIIC) aan te nemen en zal haar naambekendheid bij de Franse investeerders bevorderen. Het Franse bijkantoor van Cofinimmo, dat op 23.07.2008 ingeschreven werd, voldoet aan de voorwaarden tot het verkrijgen van het SIIC statuut, en geniet hierdoor van dit fiscaal regime, dat zeer vergelijkbaar is met het Vastgoedbevak statuut.


Implementering van het SAP systeem

6

Met als doel Cofinimmo’s sectorale en geografische expansie te ondersteunen, heeft de onderneming beslist een nieuw geïntegreerd bedrijfsinformatiesysteem, SAP, in te voeren. Het werd succesvol opgestart op 01.01.2008 binnen de vooropgestelde termijnen en budgetten (€ 1,6 miljoen). Sindsdien worden alle operationele en financiële gegevens geïntegreerd in de applicatie. Het vorige systeem dateert van 1998.

1 Raming in dubbel net equivalent. 2 Zie eveneens het persbericht van 20.03.2008.


Cofinimmo op de beurs Het gewoon aandeel

30.06.2008

31.12.2007

31.12.2006

31.12.2005

Beurskoers (in €) Hoogste

141,40

157,35

158,50

135,20

Laagste

115,50

116,95

125,10

120,40

Bij afsluiting

115,50

128,72

152,20

133,70

Gemiddelde

129,56

138,61

139,01

128,30

Dividendrendement(1)

5,98%

5,59%

5,32%

5,73%

-13,10%

-11,08%

20,06%

17,00%

Bruto return(2) (over 12 laatste maanden) Volume

36 126

26 091

17 483

16 215

8 230 124

6 653 113

4 387 670

4 167 320

10 634 191

9 872 029

9 720 027

9 720 027

1 253 307

1 275 543

1 502 523

1 299 567

85%

85%

85%

80%

Omloopsnelheid(3) (over 12 laatste maanden)

75,84%

67,39%

45,14%

42,87%

Aangepaste omloopsnelheid(3) (over 12 laatste maanden)

89,23%

79,29%

53,11%

53,59%

Gemiddeld dagvolume Jaarvolume (over 12 laatste maanden) Aantal gewone aandelen deelgerechtigd in de geconsolideerde resultaten bij de afsluiting Beurskapitalisatie bij afsluiting (x € 1 000) Free float zone(3)

Het bevoorrecht aandeel

COFP1 30.06.2008

COFP1 31.12.2007

Beurskoers (in €)

COFP2 30.06.2008

COFP2 31.12.2007

Bij afsluiting

129,00

126,00

116,00

126,00

Gemiddelde

129,92

140,73

123,85

135,33

Dividendrendement(1)

4,92%

4,53%

5,14%

4,71%

-11,03%

-5,72%

-9,70%

-0,2%

Bruto return (over 12 laatste maanden) Volume Gemiddeld dagvolume Jaarvolume (over 12 laatste maanden) Aantal aandelen Beurskapitalisatie bij afsluiting (x € 1 000)

460

268

79

405

6 134

67 335

6 277

101 704

702 490

702 490

797 276

797 276

90 621

88 514

92 484

100 457

De obligatie

30.06.2008

31.12.2007

31.12.2006

Beurskoers (in €) 93,78

100,55

103,35

Gemiddelde

100,09

101,62

104,96

Rendement tot de vervaldag (gemiddelde)

4,91%

4,97%

4,50%

1 000 000

1 000 000

1 000 000

Aantal effecten

1 Bruto dividend op het jaargemiddelde van de beurskoers. 2 Koerswaardering + dividendrendement. 3 Volgens de methode van NYSE Euronext.


Bij afsluiting

7


Cofinimmo op de beurs

Dividend en rendement Het vooruitzicht voor het gewoon dividend voor boekjaar 2008 bedraagt bruto € 7,80 (€ 6,63 netto) per aandeel, wat een gemiddelde jaarlijkse groei van 1,5% vertegenwoordigt over de laatste 5 jaren. Het vooruitzicht voor het preferent dividend voor boekjaar 2008 bedraagt bruto € 6,37 (€ 5,41 netto) per aandeel. De roerende voorheffing op de uitgekeerde dividenden bedraagt 15%.

Aandeelhouderschap(1) Bedrijf Sector Gewone % Bevoorrechte aandelen aandelen Dexia Groep

Verzekeringen

861 688

7,60

Allianz Group

Verzekeringen

585 648

5,16

Gediversifieerde holding

323 089

2,85

560 501(1)

4,94

Compagnie du Bois Sauvage Cofinimmo Groep

Eigen aandelen

Aantal uitgegeven aandelen Free float

11 344 545

100,00 79,45

295 184

209 500

1 499 766

Totaal aantal aandelen (stemrechten)

%

1 156 872

9,01

585 648

4,56

532 589

4,15

560 501

4,36

12 844 311

100,00 77,92


Agenda van de aandeelhouder

8

Kwartaalresultaten op 30.09.2008

28.10.2008

Jaarresultaten op 31.12.2008

16.02.2009

Gewone Algemene Vergadering voor 2008

24.04.2009


11.05.2009

Halfjaarresultaten op 30.06.2009

03.08.2009


16.11.2009

1 Op basis van transparantieverklaringen.


Vastgoedpatrimonium Totale portefeuille Op 30.06.2008 bedraagt de totale bovengrondse huuroppervlakte van het geconsolideerde vastgoedpatrimonium 1 504 026 m². De reële waarde van de totale portefeuille bedraagt € 2 995,27 miljoen en de investeringswaarde € 3 102,33 miljoen. Het patrimonium bestaat uit kantoren (69,8%), rusthuizen (16,3%) en de Pubstone portefeuille (13,9%) en is hoofdzakelijk gevestigd in België (87,8%). De gebouwen gelegen in het buitenland betreffen enerzijds de investeringen in de rusthuis- en verzorgingssector in Frankrijk (6,9%) en anderzijds de nederlandse Pubstone portefeuille (5,2%).

X X

Rusthuizen (x = aantal rusthuizen)

Pubstone (x = aantal drankgelegenheden)

1 Groningen

X

Kantoren (x = aantal kantoren)

5 Friesland

1 Drenthe

X

8 NoordHolland

Kantoren Brussel (x = aantal kantoren) Central Business District centrum/noord c

1

17

Flevoland

Leopold/Louizawijk Gedecentraliseerd

Overijssel

Periferie & Satellieten

22

9

Zuid-Holland

21

Utrecht

Gelderland E19 Antwerpen

E40 Gent/ Oostende

18 Zeeland

35

100 Noord-Brabant

E40 Luik

7

136 2

120

110

104 6

Limburg

12

1

Gent

13 Leuven

130

92

Hasselt

18

Luik

2

Namen

65

23

11

Aarlen

H A L Fj A A r L i j k s F i n A n c i e e L v e r s L Ag 2 0 0 8

Waver

E411 Luxemburg

93 Bergen

29

1

Brussel

1

20

42

Antwerpen

Brugge

9


Vastgoedpatrimonium

Rusthuizen

1 Groningen

1

Rijsel

Amiens

Rouen

Caen

Metz Parijs ChâlonsenChampagne

Rennes

Strasbourg

Orléans

Nantes

Dijon

Poitiers

Limoges

ClermontFerrand

Lyon

H A L Fj A A r L i j k s F i n A n c i e e L v e r s L Ag 2 0 0 8

Bordeaux

10

Montpellier Toulouse Marseille

Besançon

Uitsplitsing per bestemming (in investeringswaarde)

Kantoren 67,1% Rusthuizen 16,3% Pubstone 13,9% Andere 2,6%

Geografische uitsplitsing (in investeringswaarde)

België 87,8 % Brussels Hoofdstedelijk Gewest 68,1%

Frankrijk 6,9%

Nederland 5,2%

Vlaams Gewest 11,6% Waals Gewest 8,1%

Aantal jaren

Gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten (in contractuele huren) 14

Totale portefeuille - Aantal jaren tot aan het einde van de huurcontracten

12

Totale portefeuille - Aantal jaren tot aan de eerste opzeggingsmogelijkheid

10

Kantoren - Aantal jaren tot aan de eerste opzeggingsmogelijkheid

8 6 4

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

1H2008

Evolutie van de portefeuille Investeringswaarde van de volledige portefeuille(1)

(x € 1 000 000) 30.06.2008 3 102,33

31.12.2007 2 895,74

-61,07

-95,34

3 041,26

2 800,04

Contractuele huren

201,45

184,03

Rendement op gebouwen in exploitatie

6,62%

6,57%

Contractuele huren + Geschatte huurwaarde van de op de waarderingsdatum leegstaande gebouwen

203,59

189,00

Rendement bij 100% verhuring van de portefeuille

6,69%

6,75%

Bezettingsgraad van de gebouwen in exploitatie(2)

98,95%

97,37%

Projecten en grondreserve Totaal gebouwen in exploitatie

1 De portefeuillewaarden in deze tabel zijn uitgedrukt in investeringswaarde. Op basis van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie (nl. € 2 935,69 miljoen op 30.06.2008 t.o.v. € 2 704,53 miljoen op 31.12.2007) ligt het rendement van de gebouwen in exploitatie op 6,86% op 30.06.2008 t.o.v. 6,80% op 31.12.2007, terwijl het rendement bij 100% verhuring van de portefeuille 6,93% bedraagt op 30.06.2008 t.o.v. 6,98% op 31.12.2007. 2 Berekend op basis van de huurinkomsten.


11


Vastgoedpatrimonium

De bezettingsgraad die enkel van toepassing is op gebouwen in staat van ingebruikname op de berekeningsdatum (gebouwen in exploitatie), bedraagt 98,95% t.o.v. 97,37% op 31.12.2007. Het Belgische marktgemiddelde voor kantoren op 30.06.2008 bedraagt 90,77% (bron: CB Richard Ellis & DTZ). De rubriek “Projecten en grondreserve” omvat de kantoorgebouwen de Meeûs Square 23 (volledige restauratie over 2008 en 2009) en Woluwe 102 (renovatie over 2008) alsook 10 projecten of uitbreidingen in de rusthuissector in Herentals, Oud-Turnhout, Beerse, Mol, Vorst, Hoboken, Wommelgem, Marche-en-Famenne, Antwerpen en Warneton.

(x € 1 000 000) PORTEFEUILLE OP 01.01.2008 (IN INVESTERINGSWAARDE)(1)

2 895,74

Investeringen 259,56

Acquisities

24,52

Constructies en renovaties Verkopen

-74,15

Investeringswaarde van de verkochte gebouwen op 31.12.2007

2,43

Niet-gerealiseerde latente meer- en minderwaarden

-6,57 0,80

Overdrachten(2) Andere bewegingen

3 102,33

PORTEFEUILLE OP 30.06.2008 (IN INVESTERINGSWAARDE)(1)

Kantoren Op 30.06.2008, is de kantorenportefeuille opgemaakt uit 110 gebouwen goed voor een bovengrondse totale oppervlakte van 914 232 m² en een investeringswaarde van € 2 164,2 miljoen.

Geografische uitsplitsing (in investeringswaarde) Brussel 89,7% Central Business District 47,2% Antwerpen 4,0%

Leopold/Louizawijk 26,7%

Andere regio’s 6,3%

Centrum/Noord 20,5%

Gedecentraliseerd 34,3%


Periferie en Satellieten 8,2%

12

1 De reële waarde van de portefeuille wordt verkregen door de investeringswaarde te delen door 1,025. 2 Het gebouw Prins Boudewijnlaan 43A werd overgedragen naar financiële activa, zie pagina 5.

Rusthuizen en verzorgingsinstellingen Op 30.06.2008, is de portefeuille van rusthuizen en verzorgingsinstellingen opgemaakt uit 66 gebouwen goed voor een bovengrondse totale oppervlakte van 282 288 m² en een investeringswaarde van € 506,1 miljoen.


Frankrijk 42,6%

België 57,4% Vlaams Gewest 28,4% Brussels Gewest & Periferie 14,7% Waals Gewest 14,3%

Pubstone Op 30.06.2008, is de Pubstone portefeuille opgemaakt uit 1 068 gebouwen goed voor een bovengrondse totale oppervlakte van 307 506 m² en een investeringswaarde van € 432,0 miljoen.


Nederland 37,5%

België 62,5%


13


Vastgoedpatrimonium

Verslag van de vastgoeddeskundige

BRUSSEL, 23.07.2008

Mevrouw, Mijnheer, Achtergrond Cofinimmo heeft ons aangesteld om over te gaan tot de waardering van haar vastgoedpatrimonium op 30.06.2008, in het kader van de voorbereiding van haar financiële staten op deze datum. Ons kantoor beschikt over voldoende kennis van de vastgoedmarkten waarin Cofinimmo actief is, alsook over de vereiste en erkende beroepskennis om deze waardering uit te voeren. We hebben onze opdracht volledig onafhankelijk uitgevoerd. Zoals dat gebruikelijk is, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door Cofinimmo verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en volledig zijn. Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. Cofinimmo is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren.

Opinie Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen IVS (International Valuation Standards) en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de schatting van Vastgoedbevaks. De investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie, voor aftrek van de transactiekosten. De investeringswaarde houdt geen rekening met de toekomstige investeringsuitgaven die het vastgoedpatrimonium zullen verbeteren, noch met de toekomstige voordelen verbonden aan deze uitgaven. Ze berust op de geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huurprijzen van elk gebouw. Het rendement hangt voornamelijk af van het gangbare rendement op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging en de kwaliteit van het gebouw en van de huurder op het ogenblik van de waardering. De toekomstige huurprijzen worden geschat op basis van de bestaande contractuele huurprijzen en van de verwachtingen op de vastgoedmarkt voor het desbetreffende gebouw in de toekomstige periodes. De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan transactiekosten die geïnd worden door de Overheid. Het bedrag van dit recht hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en van de geografische ligging van het goed. De eerste twee voorwaarden en dus het te betalen bedrag van de rechten is pas gekend wanneer de verkoop afgesloten is. Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt blijkt dat in de loop van de jaren 2003 tot 2005 inbegrepen, de gemiddelde transactiekost 2,5% bedraagt. De verkoopwaarde exclusief transactiekosten voor gebouwen van meer dan € 2 500 000 overeenkomende met de reële waarde (“fair value”), zoals bepaald werd volgens het IAS/IFRS referentieel, kan bekomen worden door aftrek van 2,5% transactiekosten van de investeringswaarde. Dit percentage zal, indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden per schijf van 0,5%, voor zover die afwijking wordt waargenomen op de institutionele markt. Voor de andere gebouwen werden de registratierechten afgetrokken. Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op 30.06.2008 € 3 102 333 885 (drie miljard honderd en twee miljoen driehonderd drieëndertig duizend achthonderd vijfentachtig euro) bedraagt. De verkoopwaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op 30.06.2008 overeenkomstig met de reële waarde (“fair value”) volgens het IAS/IFRS referentiesysteem van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo bedraagt € 2 995 274 745 (twee miljard negenhonderd vijfennegentig miljoen tweehonderd vierenzeventig duizend zevenhonderd vijfenveertig euro). Het globaal rendement van de portfolio op basis van de bekomen huurprijzen, met uitzondering van de projecten, terreinen en gebouwen in renovatie, en na bepaling van een fictieve huurprijs voor de ruimten in gebruik door Cofinimmo, bedraagt 6,62%. Door een geschatte markthuurwaarde op de leegstand bij te voegen stijgt dit rendement naar 6,69%. De beleggingsgebouwen hebben hierbij een bezettingsgraad van 98,95%. De huidige huur voor de totale vastgoedportfolio (met uitzondering van projecten en renovaties) ligt gemiddeld ± 4,84% hoger dan de normale geschatte huurwaarde. Het patrimonium bestaat uit:


PATRIMONIUM

14

%

Brussel, 19 gemeenten

55,80(1)

Periferie en Satellietwijken van Brussel

5,73

Antwerpen en andere regio’s

6,98

Rusthuizen België

8,66

Projecten en grondreserve in Brussel en Periferie

1,97

Zorg- en gezondheidsinstellingen in Frankrijk

6,95

Pubstone Portfolio

13,93

Winssinger & Vennoten NV

Benoît Forgeur BVBA, Gedelegeerd Bestuurder DTZ Partners NV

Philippe Winssinger BVBA, Gedelegeerd Bestuurder DTZ Partners NV

1 Waarvan 24,52% verhuurd op lange termijn (> 12 jaar) aan de Belgische Staat, de Europese Commissie, Aspria en RTL.

evolutie


Gebeurtenissen na 30.06.2008 & Vooruitzichten 2008 Gebeurtenissen na 30.06.2008 Op 10.07.2008 verwierf Cofinimmo 100% van de aandelen van de NV Miroma Senior Service, eigenaar van 4 rusthuizen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Vlaams-Brabant. De aanschaffingswaarde van de gebouwen, die de investeringswaarde bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige niet overschrijdt, bedraagt € 77,6 miljoen (voor aftrek van de overgenomen schuld en de latente fiscale lasten), wat neerkomt op een verwacht initieel rendement van 6,14%(1), jaarlijks geïndexeerd. De 4 rusthuizen (Damiaan te Tremelo en Ter Kameren, Schweitzer en Van Zande te Brussel) zijn samen goed voor 1 064 bedden en een bovengrondse oppervlakte van 45 000 m², en hebben een potentieel van 80 extra bedden. De uitbating wordt verzorgd door Senior Living Group (SLG) met wie erfpachtovereenkomsten voor een vaste duur van 27 jaar werden afgesloten. Deze erfpachtovereenkomsten bevatten een koopoptie ten voordele van SLG, die uitoefenbaar is op het einde van de erfpacht aan de heersende marktvoorwaarden. Na deze verwerving en de closing van de acquisitie van de 19 zorginstellingen van de Korian Groep (zie pagina 6), zal de portefeuille in de zorg- en rusthuissector als volgt opgedeeld zijn: Land Aantal gebouwen

m²

Investeringswaarde

%(2) 50,7

België

38

199 411

€ 370,7 miljoen

Frankrijk

51

213 277

€ 359,9 miljoen

49,3

TOTAAL

89

412 688

€ 730,6 miljoen

100,0

Deze portefeuille is volledig verhuurd. Op 17.07.2008 verwierf Cofinimmo een semi-industrieel gebouw gelegen in de Kouterveldstraat, 6 te Diegem voor een bedrag van € 1,98 miljoen, onder de expertisewaarde. Het gebouw bestaat uit kantoorruimte (300 m²) en opslagruimte (2 900 m²) op een grond van 89a. Hiermee kan de onderneming inspelen op noden kenbaar gemaakt door huurders-klanten. Het gebouw staat leeg maar de commercialisering verloopt zeer goed.

Vooruitzichten 2008 In het licht van de resultaten van het 1ste semester 2008 en de verwachtingen voor de 2de jaarhelft, bedraagt het vooruitzicht 2008 voor het netto courant resultaat per gewoon aandeel, exclusief de impact van IAS 39, € 8,02, conform de vooruitzichten van het Jaarverslag 2007. Het gerealiseerde resultaat op de portefeuille (exclusief niet-gerealiseerde meerwaarden) zou ten minste € 0,39 per gewoon aandeel moeten bedragen. Rekening houdend met deze resultaten en de positieve impact van de recente transacties, blijft het dividendvooruitzicht voor het gewoon aandeel voor 2008 behouden (€ 7,80). Overeenkomstig Artikel 13 van het K.B. van 14.11.2007, verklaart Cofinimmo dat de fundamentele risico’s waarmee de onderneming wordt geconfronteerd voor de rest van het boekjaar dezelfde zijn als deze beschreven aan het begin van het Jaarverslag van het boekjaar 2007 en dat de maatregelen die werden geïdentificeerd om deze zo goed mogelijk onder controle te houden, nauwlettend worden toegepast. De huidige onzekerheden betreffende de evolutie van de economische conjunctuur, de beurzen en in minder mate de vastgoedmarkten, de beschikbare financieringsmiddelen voor de sector en meer in het algemeen de solvabiliteit van de tegenpartijen, kunnen er onder thans onvoorzienbare omstandigheden toe leiden dat er rekening moet worden gehouden met niet eerder gekende of vandaag onwaarschijnlijke risico’s en om thans nog niet vastgelegde, snelle corrigerende maatregelen te nemen. In desbetreffend geval zal Cofinimmo erop letten dat zij deze nieuwe risico’s identificeert en afbakent en zal zij zich inzetten om de acties te realiseren die hiervan de ongunstige impact voor de onderneming en haar aandeelhouders kunnen beperken.


1 Raming in dubbel net equivalent. 2 Van het totale zorg- en gezondheidssegment in investeringswaarde.

15

VERKORTE FinanciEle overzichten

Geconsolideerde resultatenrekeningen

(x € 1 000)

90 863

70 099

5 528

5 050

Met verhuur verbonden kosten

-1 107

-912

Netto huurresultaat

95 284

74 237

667

501

22 764

19 902

-343

-879

Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

-23 124

-20 016

Vastgoedresultaat

95 248

73 745

Technische kosten

-1 545

-1 345

Commerciële kosten

-790

-1 130

Kosten en taksen van niet verhuurde goederen

-760

-1 327

Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten

92 153

69 943

Beheerkosten vastgoed

-6 747

-5 382

Operationeel vastgoedresultaat

85 406

64 561

Algemene kosten van de vennootschap

-3 427

-2 919

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille

81 979

61 642

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen

4 166

18 035

Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen

2 934

29 142

89 079

108 819

Operationeel resultaat Financiële opbrengsten

20 946

18 767

Interestkosten

-36 919

-31 997

-9 528

-1 042

Financieel resultaat

-25 501

-14 272

Resultaat vóór belastingen

63 578

94 547

Vennootschapsbelasting

-3 295

-615

Andere financiële lasten

-10

-92

Belastingen

-3 305

-707

Netto resultaat

Exit taks

60 273

93 840

Preferent dividend - Voorstel

4 751

4 737

Minderheidsbelangen

1 344

Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

54 178

Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

47 728

42 018

6 450

47 085

Resultaat op de portefeuille - aandeel Groep (gewone aandelen)


30.06.2007

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren

Huurinkomsten

16

30.06.2008

89 103


Geconsolideerde resultatenrekeningen Analytisch schema

(x € 1 000)

30.06.2008

30.06.2007

A. NETTO COURANT RESULTAAT Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (non cash)

89 756

69 187

5 528

5 050

Niet gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen

-360

-114

Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade

324

-378

Vastgoedresultaat

95 248

73 745

Technische kosten

-1 545

-1 345

Commerciële kosten

-790

-1 130


-760

-1 327 69 943


92 153


-6 747

-5 382

Operationeel vastgoedresultaat

85 406

64 561

Algemene kosten van de vennootschap

-3 427

-2 919

Operationeel resultaat

81 979

61 642

Financiële opbrengsten Financiële kosten Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39)

10 295

15 038

-37 920

-23 583

2 124

-5 727

Belastingen

-3 295

-615

Netto courant resultaat(1)

53 183

46 755

4 751

4 737

Preferent dividend - Voorstel(2) Minderheidsbelangen

704 47 728

42 018

Resultaat op verkopen van onroerende activa

4 166

18 035

Herwaardering van de onroerende activa

2 934

29 142

Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) B. RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE

Exit taks Resultaat op de portefeuille Minderheidsbelangen Resultaat op de portefeuille - aandeel Groep (gewone aandelen)

-10

-92

7 090

47 085

640 6 450

47 085

C. NETTO RESULTAAT 54 178

89 103

Aantal gewone aandelen in omloop

10 851 145

9 872 029

Gemiddeld aantal gewone aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode(3)

10 634 191

9 872 029

Aantal uitgegeven gewone aandelen (eigen aandelen inbegrepen)

11 344 545

10 636 306

Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

Aantal bevoorrechte aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode

1 499 766

1 499 766

NETTO COURANT RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in €)

4,49

4,26

NETTO RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in €)

5,09

9,03


1 Netto resultaat exclusief het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen en de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. 2 Het voorstel komt overeen met 50% van het jaarlijks prioritair geplafonneerd bedrag van € 6,37 per aandeel. 3 In het kader van de verwerving van Medimur, zie pagina 6, heeft SCI Foncière du Troncq er zich contractueel toe verbonden om het aandeel van het dividend voor het boekjaar 2008 voor de periode 01.01.2008 - 20.03.2008 aan Cofinimmo terug te storten. Aldus zijn gemiddeld 385 687 en niet 493 571 nieuwe gewone aandelen deelgerechtigd in de resultaten van 2008 (en 276 617 voor het 1ste halfjaar van 2008). Daarnaast, zoals hierboven aangehaald, heeft de Groep Cofinimmo 446 119 gewone Cofinimmo aandelen (eigen aandelen) verkocht op de beurs. Bovendien werden 39 426 nieuwe gewone aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat vanaf 01.01.2008 gecreëerd op respectievelijk 26.07.2007 en 21.01.2008.

17


Geconsolideerde resultatenrekeningen - Analytisch schema

Commentaar bij de geconsolideerde resultatenrekeningen - Analytisch schema Het vastgoedresultaat op 30.06.2008 van € 95,25 miljoen, dat is 29,2% hoger dan op 30.06.2007 (€ 73,75 miljoen), resulteert hoofdzakelijk uit de acquisities van de laatste 12 maanden. Het niveau van de huurinkomsten wordt gunstig beïnvloed door de verbetering van de bezettingsgraad tot 98,95% (zie onder). Op basis van een onveranderde portefeuille stijgen de huurniveaus met 3,7%. De operationele marge (86,1%) ligt boven het niveau van 2007 (84,1%). Globaal gezien bedraagt het geheel aan rechtstreekse en onrechtstreekse beheerkosten op jaarritme 0,87% van de gemiddelde waarde van het patrimonium op 30.06.2008, t.o.v. 0,99% in 2007. De financiële opbrengsten (€ 10,29 miljoen) op 30.06.2008 zijn gedaald met 31,5% t.o.v. 30.06.2007. € 4,68 miljoen is afkomstig uit de winst die werd gerealiseerd op de verkoop van 50% van de erfpachtvordering van Belliard I-II (de overige 50% van deze erfpachtvordering werden reeds in 2007 afgestaan). Daarnaast bevatten ze een opbrengst ten bedrage van € 3,84 miljoen afkomstig uit de uitoefening van CAP opties ter vermindering van de financiële schuldkost en € 1,67 miljoen interestopbrengsten van financiële leasing vorderingen. Tijdens het 1ste halfjaar van 2007 werd een éénmalige winst op de verkoop van een Interest Rate Swap ten bedrage van € 5,40 miljoen geregistreerd. De financiële kosten (€ 37,92 miljoen) op 30.06.2008 omvatten hoofdzakelijk interestlasten verbonden aan de financiële schuld. Echter, rekening houdend met de opbrengsten uit de uitoefening van CAP opties (zie boven), bedraagt de netto kost van de financiële schuld € 33,42 miljoen op 30.06.2008. In het 1ste halfjaar 2008 bedraagt de gemiddelde schuld € 1 500 miljoen t.o.v. slechts € 1 073 miljoen voor dezelfde periode in 2007 omwille van de omvangrijke verkopen van gebouwen in 2006 en begin 2007 en vervolgens de acquisities tijdens de eerste 6 maanden van 2008. De gemiddelde rentevoet van de leningen, inclusief bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot de periode, bedraagt 4,56% voor het eerste halfjaar 2008 t.o.v. 4,55% voor 2007 (en gemiddeld 4,42% voor het eerste halfjaar 2007). Op 30.06.2008 bedraagt de schuldgraad van de Groep 48,75%. De herwaardering van de optionele financiële instrumenten die de schommelingen in hun tijdswaarde registreert door de toepassing van de norm IAS 39, leidt tot een niet-gerealiseerde netto opbrengst van € 2,12 miljoen op 30.06.2008 t.o.v. een nietgerealiseerde netto kost van € 5,73 miljoen op 30.06.2007. De balanspost van het eigen vermogen Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten, die de effectieve waardeschommelingen van de financiële instrumenten (zowel optionele als niet optionele) omvat, stijgt gevoelig van € 22,94 miljoen op 31.12.2007 naar € 52,16 miljoen op 30.06.2008. Dit element wordt niet opgenomen in de resultatenrekening maar heeft een positieve invloed op het netto-actief. Deze belangrijke variaties zijn het gevolg van een aanzienlijke stijging van de toekomstige rentecurve tussen 31.12.2007 en 30.06.2008. De belastingen (€ 3,30 miljoen) omvatten de belasting op de verworpen uitgaven van de Vastgoedbevak (voornamelijk de kantoortaks in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) en de vennootschapsbelastingen ten laste van de dochterondernemingen (waaronder Pubstone NV) die niet genieten van het fiscaal statuut van Vastgoedbevak.


Het netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) op 30.06.2008 bedraagt € 47,73 miljoen t.o.v. € 42,02 miljoen op 30.06.2007 (+13,6%) of € 4,49 per gewoon aandeel t.o.v. € 4,26 op 30.06.2007 (+5,4%). Zonder de hierboven aangehaalde positieve impact van de toepassing van de norm IAS 39 en de andere niet recurrente elementen, bedraagt het netto courant resultaat - aandeel Groep € 40,94 miljoen t.o.v. € 36,88 miljoen op 30.06.2007; per gewoon aandeel komt dit neer op € 3,85 t.o.v. € 3,74 op 30.06.2007, m.a.w. een stijging van 2,9%.

18

Het resultaat op de portefeuille omvat een gerealiseerde meerwaarde van € 4,17 miljoen resulterend uit de verkopen t.o.v. € 18,03 miljoen op 30.06.2007. Het omvat tevens een niet-gerealiseerde meerwaarde van € 2,93 miljoen t.o.v. een niet-gerealiseerde meerwaarde van € 29,14 miljoen op 30.06.2007. Bij een onveranderde portefeuille is de waarde van de gebouwen in portefeuille ongewijzigd gebleven t.o.v. 30.06.2007 (+0,1%). In 2007 steeg de waarde met 1,47%. Dit weerspiegelt het kwaliteitsbeleid dat Cofinimmo hanteert bij de keuze van haar investeringen. Dit beleid geeft hoofdzakelijk de voorkeur aan gebouwen die stabiele en weerkerende huurcashflows kunnen genereren. De waardestijging van de portefeuille (aandeel van de Groep) bedraagt € 0,23 per aandeel (niet-gerealiseerde meerwaarde) voor de eerste 6 maanden van 2008 t.o.v. € 2,44 per aandeel voor dezelfde periode in 2007.

De tabel hierna geeft de waardeschommelingen van de portefeuille weer per geografische zone en per sector, bij ongewijzigde samenstelling, tussen 31.12.2007 en 30.06.2008, evenals zijn spreiding in waarde.

(in %) Kantoren Brussel Leopold/Louizawijk

Waardeschommeling

Geografische en sectorale spreiding

-0,1

69,8

0,4

18,6

Brussel Centrum/Noord

-0,3

14,3

Brussel Gedecentraliseerd

-0,3

23,9

Brussel Periferie

-0,6

4,3

Brussel Satellieten

-1,3

1,5

Antwerpen

-1,4

2,8

Andere regio’s

0,6

4,4

Rusthuizen

0,4

16,3

PUBSTONE

0,7

13,9

TOTAAL

0,1

100,0

Het netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) (na integratie van het resultaat op de portefeuille) op 30.06.2008 bedraagt € 54,18 miljoen t.o.v. € 89,10 miljoen op 30.06.2007 en het netto resultaat per gewoon aandeel (na integratie van het resultaat op de portefeuille) op 30.06.2008 bedraagt € 5,09 t.o.v. € 9,03 één jaar vroeger.


19


Geconsolideerde balans

(x € 1 000) Vaste activa Goodwill Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen(1)

3 282 954

3 043 173

164 517

135 658

1 825

1 535

2 925 474

2 696 656

59 583

93 010

Activa bestemd voor eigen gebruik(2)

10 218

10 207

966

980

Financiële vaste activa

48 043

31 875

Vorderingen financiële leasing

72 262

73 224

Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Financiële vlottende activa Vorderingen financiële leasing

66

28

135 482

140 139

2 170 26 638

11 693

2 413

75 965

Handelsvorderingen

14 555

9 752

Belastingsvorderingen en andere vlottende activa

37 143

23 155

Kas en kasequivalenten

18 214

2 494

Overlopende rekeningen

34 349

17 080

TOTAAL ACTIVA

3 418 436

3 183 312

Eigen vermogen

1 530 228

1 411 486

Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap

1 507 743

1 390 093

Kapitaal

658 821

608 389

Uitgiftepremies

428 596

360 221

Reserves

428 751

458 990

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

-60 589

-60 450

Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten

52 164

22 943

Minderheidsbelangen

22 485

21 393

Verplichtingen

1 888 208

1 771 826

Langlopende verplichtingen

1 426 183

1 301 309

Voorzieningen Langlopende financiële schulden

9 627

9 637

1 243 513

1 149 889

19 489

11 585

Uitgestelde belastingen

153 554

130 198

Kortlopende verplichtingen

462 025

470 517

Kortlopende financiële schulden

366 462

381 587

Andere langlopende financiële verplichtingen

Andere kortlopende financiële verplichtingen H A L Fj aa r l i j k s f i n a n c i e e l v e r s lag 2 0 0 8

31.12.2007

Projectontwikkelingen Andere materiële vaste activa

20

30.06.2008

Handelsschulden en andere kortlopende schulden Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Schuldratio op totaal der activa

555

855

56 436

53 727

38 572

34 348

3 418 436

3 183 312

48,75%

49,80%

1 De waardering van de vastgoedbeleggingen is voorgesteld in reële waarde. 2 Woluwe 58 gebouw, met inboedel, dat voor 2/3 als maatschappelijke zetel wordt gebruikt.

Commentaar bij de geconsolideerde balans De reële waarde (“fair value”) van de vastgoedportefeuille(1), die opgenomen is in de geconsolideerde balans door de toepassing van de normen IAS 40 en IAS 16, wordt bekomen door van de investeringswaarde de transactiekosten (zoals bepaald op p. 108 van het Jaarverslag 2007) af te trekken. Op 30.06.2008 bedraagt de reële waarde € 2 995,27 miljoen, in vergelijking met € 2 799,87 miljoen op 31.12.2007. De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille(1), zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, bedraagt € 3 102,33 miljoen op 30.06.2008 in vergelijking met € 2 895,74 miljoen op 31.12.2007 (zie ook tabel onder “Vastgoedpatrimonium” p. 11). De schuldratio (m.a.w. de schulden op het totaal der activa) bedraagt 48,75% op 30.06.2008. Ter herinnering, de wettelijke schuldgrens opgelegd aan Vastgoedbevaks bedraagt 65%.

Geherwaardeerd netto-actief

(in €) Netto-actief per gewoon aandeel op basis van de waardering van het vastgoedpatrimonium in reEle waarde

30.06.2008

31.12.2007

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2007

124,22

115,44

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2007 op “fully diluted” basis(2)

121,98

114,20

Netto-actief per gewoon aandeel op basis van de waardering 30.06.2008 van het vastgoedpatrimonium in investeringswaarde

31.12.2007

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2007

129,91

121,56

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2007 op “fully diluted” basis(2)

128,11

119,52

Het netto-actief per gewoon aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 124,22 op 30.06.2008, t.o.v. € 115,44 op 31.12.2007 (na bestemming van het dividend van het boekjaar 2007), dat is een stijging met 7,6%. Het netto-actief per gewoon aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 129,91 op 30.06.2008 t.o.v. € 121,56 op 31.12.2007 (na bestemming van het dividend van het boekjaar 2007), hetzij een stijging met 6,9%.


1 De activa bestemd voor eigen gebruik en voor verkoop bij inbegrepen. 2 De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar vanaf hun 5de verjaardag van de emissie (01.05.2009) naar rato van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel. Tot hun conversie geven de bevoorrechte aandelen recht op een vast prioritair recht dat begrensd is tot de vereffeningsuitkeringen, geplafonneerd tot hun emissieprijs. Het geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen na aftrek van de waarde van dit recht (€ 159,1 miljoen). Het geherwaardeerde netto-actief per aandeel wordt hier vervolgens pro forma berekend op een “fully diluted” basis, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden geconverteerd, teneinde vanaf nu al het effect van hun toekomstige conversie op het geherwaardeerde netto-actief per gewoon aandeel weer te geven.

21


Versterking van de financiële middelen Uitgifte van nieuwe aandelen De inbreng in natura in Cofinimmo door de onderneming SCI Foncière du Troncq van 83% van de Medimur aandelen, werd vergoed door de uitgifte van 493 571 nieuwe gewone Cofinimmo aandelen voor een totaal bedrag van € 63,0 miljoen. Deze nieuwe aandelen zijn deelgerechtigd in het resultaat van Cofinimmo vanaf 01.01.2008 (eerste dividend betaald in 2009). Hun uitgifteprijs bedraagt € 127,63, wat overeenstemt met de gemiddelde slotnotering op Euronext Brussels (gecorrigeerd voor het verschil in datum van deelgerechtigdheid in het resultaat) tussen 19.02.2008 en 19.03.2008, gezien dit gemiddelde hoger was dan de vooropgestelde intrinsieke waarde op 20.03.2008 (€ 124,03), eveneens gecorrigeerd voor het verschil in datum van deelgerechtigdheid. Het protocolakkoord voorzag inderdaad, volgens het gebruikelijk beleid van de onderneming, dat de uitgifteprijs de hoogste van deze 2 waarden zou zijn.

Verkoop van eigen aandelen Tussen 31.03.2008 en 19.06.2008 heeft de Cofinimmo Groep 446 119 eigen gewone Cofinimmo aandelen verkocht op de beurs aan een gemiddelde nettoprijs van € 124,39 per aandeel. Deze prijs ligt boven de laatste gepubliceerde NAV-waarde(1) (ex-coupon), die € 122,30 bedroeg op 31.03.2008. Deze verkoop van aandelen liet de onderneming toe extra eigen vermogen te verwerven voor een bedrag van € 55 miljoen. Hierdoor bezat Cofinimmo op 30.06.2008 nog 493 400 eigen gewone aandelen en zakte het niveau van autocontrole tot 3,84%.

Lange termijn leningen In een moeilijke context op de kredietmarkt heeft Cofinimmo, die dit jaar slechts één vervaldag heeft waarop een bedrag van € 3 miljoen moet worden terugbetaald, sinds 01.01.2008 nieuwe bilaterale banklijnen gelicht (gemiddelde duur 6,1 jaar) voor een totaal bedrag van € 230 miljoen. Dit gebeurde bij 5 vooraanstaande bankpartners waarvan 4 al sinds lange tijd betrokken zijn bij de financiering van de Groep. Een bestaande bilaterale lijn van € 100 miljoen die in 2013 vervalt, werd verlengd tot in 2016 (hetzij 8 jaar). In maart 2008 werd de aankoop van Medimur ten belope van € 116,2 miljoen gefinancierd door een lening op één jaar, waarvan reeds € 61,6 miljoen op lange termijn (7 jaar) werden geconsolideerd. Het saldo zou voor het einde van het jaar moeten worden geherfinancierd. De bankmarge die wordt toegepast op al deze (her)financieringen, hetzij € 391,6 miljoen, die weliswaar hoger is dan die van de lopende kredieten, blijft billijk in de moeilijke kredietmarktomgeving. De gemiddelde maturiteit van de schuldenlast van Cofinimmo (geen rekening houdend met de vervaldagen op korte termijn van de handelspapieren, die stabiel blijven op gemiddeld € 310 miljoen tijdens de periode en die volledig werden ingedekt door kredietlijnen op lange termijn) bedraagt 5,1 jaar, in vergelijking met 5,3 jaar eind 2007.


Cofinimmo kijkt erop toe dat ze een gediversifieerde bankpool behoudt en waakt erover dat haar financiële engagementen op lange termijn, waarvan het totale in omloop zijnde bedrag € 2 miljard bedraagt bij het afsluiten van dit verslag, op gespreide wijze vervallen, in dit geval tot in 2017.

22

1 Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel in investeringswaarde na verdeling van het dividend van het boekjaar 2007.

halfjaarrekeningen

Geconsolideerde rekeningen Geconsolideerde resultatenrekeningen

(x € 1 000)

Bijlagen

2de kwartaal

1ste halfjaar

1ste halfjaar

2007

2008

2007

Huurinkomsten

6

47 879

35 700

90 863

70 099


6

2 764

2 525

5 528

5 050

Met verhuur verbonden kosten

6

-541

-485

-1 107

-912

Netto huurresultaat

5

50 102

37 740

95 284

74 237

57

205

667

501

11 208

9 894

22 764

19 902

-215

-454

-343

-879

Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur

2008

2de kwartaal

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

-11 819

-9 952

-23 124

-20 016

Vastgoedresultaat

49 333

37 433

95 248

73 745

Technische kosten

-228

-832

-1 545

-1 345

Commerciële kosten

-416

-935

-790

-1 130


-391

-789

-760

-1 327 69 943


5

48 298

34 877

92 153


5

-3 416

-2 900

-6 747

-5 382

44 882

31 977

85 406

64 561

Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap

-1 765

-1 523

-3 427

-2 919

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille

43 117

30 454

81 979

61 642 18 035

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen

5

527

2 423

4 166

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

5

741

5 076

2 934

29 142

Operationeel resultaat

5

44 385

37 953

89 079

108 819

8 633

8 097

20 946

18 767

-18 737

-17 624

-36 919

-31 997

-9 528

-1 042

Financieel resultaat

-10 773

-9 527

-25 501

-14 272

Resultaat vóór belastingen

33 612

28 426

63 578

94 547

Vennootschapsbelasting

-1 312

373

-3 295

-615

2

-63

-10

-92

Belastingen

-1 310

310

-3 305

-707

Netto resultaat

32 302

28 736

60 273

93 840

2 375

2 382

4 751

4 737

Financiële opbrengsten Interestkosten

-669

Andere financiële kosten

Exit taks


488

Minderheidsbelangen

1 344

12

29 439

26 354

54 178

89 103

NETTO COURANT RESULTAAT(1) - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN)

12

28 282

18 918

47 728

42 018

1 157

7 436

6 450

47 085

RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN)

Resultaten per gewoon aandeel - aandeel Groep

(in €) Bijlagen

2de kwartaal

2de kwartaal

1ste halfjaar

1ste halfjaar

2008

2007

2008

2007

2,66

1,92

4,49

4,26

0,11

0,75

0,61

4,77

2,77

2,67

5,09

9,03

Netto courant resultaat

12

Resultaat op de portefeuille Netto resultaat

12

1 Netto resultaat exclusief het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen en de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen.


NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN)

23

halfjaarrekeningen

Geconsolideerde rekeningen

Geconsolideerde balans

(x € 1 000)

Bijlagen

Vaste activa Goodwill

7

Immateriële vaste activa

3 282 954

3 043 173

164 517

135 658

1 825

1 535 2 696 656

5, 8

2 925 474

Projectontwikkelingen

5, 9

59 583

93 010

5

10 218

10 207

966

980

10

48 043

31 875

72 262

73 224

Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Financiële vlottende activa

66

28

135 482

140 139

5

2 170

10

26 638

11 693

2 413

75 965

Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen

14 555

9 752

Belastingvorderingen en andere vlottende activa

37 143

23 155


18 214

2 494

Overlopende rekeningen

34 349

17 080

TOTAAL ACTIVA

3 418 436

3 183 312

Eigen vermogen

1 530 228

1 411 486

Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap

1 507 743

1 390 093

Kapitaal

658 821

608 389

Uitgiftepremies

428 596

360 221

Reserves

428 751

458 990

-60 589

-60 450

52 164

22 943

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten

10

Minderheidsbelangen

22 485

21 393

Verplichtingen

1 888 208

1 771 826

Langlopende verplichtingen

1 426 183

1 301 309

Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen Uitgestelde belastingen

7

9 627

9 637

1 243 513

1 149 889

19 489

11 585

153 554

130 198

Kortlopende verplichtingen

462 025

470 517


366 462

381 587

Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Overlopende rekeningen H A L Fj aa r l i j k s f i n a n c i e e l v e r s lag 2 0 0 8

31.12.2007

Vastgoedbeleggingen Activa bestemd voor eigen gebruik

24

30.06.2008

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

555

855

56 436

53 727

38 572

34 348

3 418 436

3 183 312

30.06.2008

31.12.2007

1 243 513

1 149 889

366 462

381 587

Berekening van de schuldratio

(x € 1 000) Langlopende financiële schulden

+

Andere langlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van indekkingsinstrumenten)

+


+

Andere kortlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van indekkingsinstrumenten)

+

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

+

56 436

53 727

Totale schuld

=

1 666 411

1 585 203

/

3 418 436

3 183 312

=

48,75%

49,80%

Totaal activa SCHULDRATIO

Kasstroomoverzicht

(x € 1 000) KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR (A)

30.06.2008

30.06.2007

2 494

15 264

Netto resultaat - aandeel Groep

58 929

93 840

Niet-kas elementen die worden toegevoegd aan/afgetrokken van het resultaat

-11 820

-30 587

Afschrijvingen en waardeverminderingen Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa (+/-) Terugnamen waardeverliezen op vlottende activa (-)

360

173

375

243

-15

-70

-12 180

-30 760

-2 934

-29 142

88

-5 638


-5 528

-5 050

Spreiding van gratuïteiten (+/-)

-1 105

2 097

IAS 39 impact

-2 124

5 727

-34 493

23 188

Betaalde interesten

35 564

-20 843

Andere

-1 648

-1 099

NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN VOOR VERANDERING IN VEREISTEN QUA WERKKAPITAAL

47 109

63 253

Verandering in de vereisten qua werkkapitaal

36 683

31 817

Bewegingen in activa posten

38 348

3 849

Andere niet-kas elementen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) Bewegingen in voorzieningen (+/-)

Eliminatie interestlasten

Handelsvorderingen

-3 870

3 709

Terug te vorderen belastingen

-14 426

12 404

Over te dragen kosten en verworven opbrengsten

-18 185

-14 496

Vorderingen financiële leasing Bewegingen in passiva posten Handelsschulden Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (B)

74 829

2 232

-1 665

27 968

-9 157

-7 102

2 726

20 477

4 766

14 593

83 792

95 070

Investeringsactiviteiten Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Acquisitie van vastgoedondernemingen

-537

-337

52 261

-8 412

1 304

-22 336

-49 922

Verkoop van activa bestemd voor verkoop

-69 562 151 004

Andere materiële activa

-114

-518

Langlopende vorderingen financiële leasing

-315

-26 202

Langlopende financiële activa

-916

-1 822

Handelsvorderingen en andere langlopende activa NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN (C)

-38 21 815 116 885

Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden

-39 613

-33 623

Toename (+)/Afname (-) van de financiële schulden

-40 856

-25 262

Toename (+)/Afname (-) van de andere financiële verplichtingen

1 243

-8 361

Verandering in andere verplichtingen

1 570

Toename (+)/Afname (-) in andere verplichtingen

1 570

Verandering in eigen vermogen

54 934

Verkoop van eigen aandelen

55 814

Reserves

-880

Dividend ter betaling gesteld (+ winstdeelnameplan)

-86 686

Dividend van het vorige boekjaar (-)

-86 686

-81 821

NETTO FINANCIELE KASSTROOM (D)

-69 795

-115 444

18 214

16 705

KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR (A+B+C+D)

-81 821


1 723 85 515

VRIJE CASHFLOW (B+C)

25

halfjaarrekeningen

Geconsolideerde rekeningen

Geconsolideerde staat van de bewegingen van het eigen vermogen

(x € 1 000)

OP 01.01.2007

Kapitaal

Uitgifte premies

606 394

357 216

Reserves

Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten 388 282 10 548

Aftrek van mutatie rechten en -kosten -56 414

Eigen vermogen Moedervennoot schap 1 306 026

Minderheidsbelangen

Eigen vermogen

1 306 026

Elementen onmiddellijk erkend als eigen vermogen 25 624

Indekking financiële kasstroom Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 94 802

Resultaat van de periode

25 624

25 624

-1 823

-1 823

-1 823

-961

93 841

93 841 -339

Resultaat van de periode winstdeelnameplan

-339

-339

Andere

-795

-795

-795 1 422 534

SUBtotAal

606 394

357 216

481 950

606 394

357 216

400 468

-59 198

1 422 534 -81 482

-81 482

36 172

-59 198

1 341 052

1 341 052

-13 229

-13 229

-81 482

Dividenden OP 30.06.2007

36 172

Elementen onmiddellijk erkend als eigen vermogen -13 229

Indekking financiële kasstroom Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 58 754


-1 061

-1 061

-191

58 563

Minderheidsbelangen Subtotaal Uitgifte van aandelen

606 394

357 216

1 995

3 005

608 389

360 221

22 943

-60 450

21 249

21 249

1 385 432

21 393

1 406 825

107

5 000 458 990

5 000

-339

-339

Dividenden Op 31.12.2007

459 329

58 707

107

107

Andere

-1 061 144

22 943

-60 450

1 390 093

-339 21 393

1 411 486

Elementen onmiddellijk erkend als eigen vermogen Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen 59 449



26

29 221

29 221

Indekking financiële kasstroom

Resultaat van de periode winstdeelnameplan

379

379

-518

58 931

608 389

360 221

50 432

68 375

515 074

52 164

-60 589

658 821

428 596

1 475 259

428 751

22 485

-60 589

1 507 743

1 497 744 118 807

-86 323 52 164

-252 -3 002

118 807 -86 323

Dividenden OP 30.06.2008

-3 002

-3 002

60 275 -363

-252

Andere Uitgifte van aandelen

379 1 344

-363

-363

Minderheidsbelangen Subtotaal

29 221

-86 323 22 485

1 530 228

halfjaarrekeningen

Bijlagen bij de geconsolideerde rekeningen

1. Algemene bedrijfsinformatie 2. Belangrijke boekhoudmethodes 3. Operationeel en financieel risicobeheer 4. Bedrijfscombinaties 5. Sectorinformatie 6. Huurinkomsten en met verhuur verbonden kosten 7. Goodwill 8. Vastgoedbeleggingen 9. Projectontwikkelingen 10. Afgeleide financiële instrumenten 11. Kapitaal en uitgiftepremies 12. Resultaat per aandeel 13. Dividend per aandeel 14. Interestdragende leningen 15. Buitenbalans rechten en verplichtingen 16. Verplichtingen 17. Gebeurtenissen na balansdatum 18. Consolidatiecriteria en -kring 19. Betalingen gesteund op aandelen

28 28 28 28 30 32 33 34 34 34 36 36 37 37 37 38 39 39 40


Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

27

halfjaarrekeningen


Bijlage 1. Algemene bedrijfsinformatie Cofinimmo NV (“de Onderneming”) is een Openbare Vastgoedbevak (Openbare Vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal) die valt onder toepassing van de Belgische wetgeving, met administratieve zetel gevestigd te 1200 Brussel (Woluwelaan, 58). De geconsolideerde halfjaarrekeningen van de onderneming afgesloten per 30.06.2008 omvatten de Onderneming en haar dochterondernemingen. De halfjaarlijkse geconsolideerde financiële overzichten werden opgesteld in overeenstemming met de IAS/IFRS (International Financial Reporting Standards) regels zoals aangenomen in de Europese Unie, en conform de IAS 34 norm, Tussentijdse Financiële Informatie. Dit Halfjaarlijks Financieel Verslag is opgesteld ter aanvulling op het persbericht van 29.07.2008 betreffende de resultaten over de periode 01.01.2008 tot 30.06.2008.

Bijlage 2. Belangrijke boekhoudmethodes De boekhoudmethodes zijn identiek aan die hernomen in het Jaarverslag 2007. Bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen conform IAS 40 “Vastgoedbeleggingen” wordt een geschat bedrag van mutatierechten en -kosten afgetrokken door de onafhankelijke vastgoeddeskundige. Het Koninklijk Besluit (KB) van 21.06.2006 laat toe dat de impact op de reële waarde van vastgoedbeleggingen ten gevolge deze geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen rechtstreeks verwerkt wordt in het eigen vermogen op een daartoe specifieke rekening “Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen (-)” voorzien in dit KB. De impact van de toepassing van deze methode bevindt zich in de Geconsolideerde staat van de bewegingen van het eigen vermogen op pagina 26 van dit Verslag.

Bijlage 3. O perationeel en financieel risicobeheer De risico’s geïdentificeerd en beschreven in het Jaarverslag 2007 blijven in substantie degenen waarmee de Groep op 30.06.2008 wordt geconfronteerd. Het beheer van deze risico’s wordt tijdens het halfjaar met dezelfde middelen en volgens dezelfde criteria uitgevoerd dan in de loop van het vorige boekjaar.

Bijlage 4. Bedrijfscombinaties Pubstone acquisitie Op 31.10.2007 verwierf Cofinimmo, via haar filiaal Express Properties, van de InBev Groep 90% van de aandelen van Immobrew NV, wiens naam nadien werd veranderd in Pubstone NV. Deze vennootschap en haar filialen bezitten 1 068 cafés (823 in België en 245 in Nederland). Cofinimmo bezit 90% van de stemrechten op de Algemene Vergadering van Pubstone NV, het saldo is in handen van InBev. Cofinimmo oefent de controle uit over Pubstone NV in de zin van de norm IAS 27. Vanuit boekhoudkundig standpunt wordt deze acquisitie verwerkt als een bedrijfscombinatie in de zin van de norm IFRS 3. De aanschaffingsprijs van deze participatie bedraagt € 356,9 miljoen. Bij de waardering van de activa en verplichtingen van Pubstone aan hun reële waarde, verscheen een goodwill bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de aanschaffingsprijs en de reële waarde van het verworven netto-actief. Ter illustratie van dit verschil, wordt hierna de balans van Pubstone, geconsolideerd met haar Nederlandse filialen, uitgedrukt in reële waarde op de aanschaffingsdatum weergegeven. (x € 1 000 000) Vastgoedbeleggingen


Handelsvorderingen

28


393,6 14,4 133,5

Eigen vermogen

249,5

Uitgestelde belastingen

129,6

Financiële schulden

160,0

Diverse verplichtingen TOTAAL ACTIVA

541,5


2,4 541,5

Activa - Gebouwen: de vastgoedportefeuille van Pubstone bestaat uit 1 068 cafés. Cofinimmo heeft een globale overeenkomst ondertekend met InBev betreffende 100% van de portefeuille voor een vaste looptijd van minimum 23 jaar, met een initiële huurprijs van € 26,6 miljoen per jaar (geïndexeerd aan de consumptieprijsindex). De portefeuille omvat tevens oppervlaktes die verhuurd zijn aan diverse andere, hoofdzakelijk residentiële, huurders voor een totale huur van € 0,4 miljoen. De reële waarde (dat is de waarde zonder de overdrachtsrechten en -kosten volgens IAS 40) van de 1 068 cafés werd geschat op € 393,6 miljoen op de aanschaffingsdatum (31.10.2007).

Verplichtingen - Uitgestelde belastingen: de uitgestelde belasting stemt overeen met de theoretische veronderstelling opgelegd door de IAS/IFRS normen van een directe verkoop van het geheel van cafés op de afsluitingsdatum. Een belastingtarief van respectievelijk 34% en 25% voor de activa in België en in Nederland werd toegepast op het verschil tussen de fiscale waarde van de activa en hun marktwaarde op 31.12.2007. De uitgestelde belasting bedraagt € 129,6 miljoen op de aanschaffingsdatum waarvan € 16,6 miljoen geboekt in de rekeningen voor de acquisitie. Goodwill - Voor Cofinimmo bedraagt het positieve verschil tussen de bedrijfscombinatiekost en haar aandeel in de reële waarde van het netto-actief van Pubstone € 137,0 miljoen wat overeenstemt met de door Cofinimmo NV betaalde goodwill bij de acquisitie. Deze goodwill maakt minstens elk jaar het onderwerp uit van een “impairment” test uitgevoerd overeenkomstig norm IAS 36. De onafhankelijke vastgoeddeskundige voerde een gedetailleerd onderzoek en een uitvoerig bezoek van de 1 068 cafés uit. Deze opdracht gaf aanleiding tot een stijging van de goodwill van € 0,6 miljoen en bereikt hierdoor € 137,6 miljoen.

Cofinimmo France acquisitie Op 20.03.2008 verwierf Cofinimmo 100% van de aandelen van de NV naar Frans recht Medimur evenals een obligatie terugbetaalbaar in aandelen. Deze onderneming (waarvan de naam gewijzigd werd in Cofinimmo France) en de filialen bezitten samen 32 zorginstellingen in Frankrijk. Vanuit boekhoudkundig standpunt wordt deze acquisitie verwerkt als een bedrijfscombinatie in de zin van de norm IFRS 3. De aanschaffingsprijs van deze participatie en van de obligatie terugbetaalbaar in aandelen bedraagt € 90,0 miljoen. Bij de waardering van de activa en verplichtingen van Cofinimmo France aan hun reële waarde, verscheen een goodwill bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de aanschaffingsprijs en de reële waarde van het verworven netto-actief. Ter illustratie van dit verschil, wordt hierna de geconsolideerde balans van Cofinimmo France uitgedrukt in reële waarde op de aanschaffingsdatum weergegeven. (x € 1 000 000) Vastgoedbeleggingen Diverse vlottende activa

206,5 6,1

Eigen vermogen Uitgestelde belastingen Financiële schulden Diverse verplichtingen

TOTAAL ACTIVA

212,6


65,9 17,7 126,2 2,8 212,6

Activa - Gebouwen: de vastgoedportefeuille van Cofinimmo France bestaat uit 32 zorginstellingen verspreid over heel Frankrijk en verhuurd aan Korian (21 instellingen) voor een resterende looptijd van 6,5 jaar en aan Méditer (11 instellingen) voor een resterende looptijd van 11,5 jaar. De reële waarde (dat is de waarde zonder de overdrachtsrechten en -kosten volgens IAS 40) van de 32 instellingen werd geschat op € 208,4 miljoen op de aanschaffingsdatum (20.03.2008). Verplichtingen - Uitgestelde belastingen: de uitgestelde belasting stemt overeen met de huidige waarde van de exit taks die Cofinimmo France SA zal moeten vereffenen bij het aannemen van het statuut van “Société d’Investissements Immobiliers Cotée” (SIIC). Dit statuut zal in werking treden op 01.01.2009, het bijkantoor van Cofinimmo NV in Frankrijk geniet reeds van dit statuut op de afsluitingsdatum van dit Halfjaarlijks Financieel Verslag. De uitgestelde belasting bedraagt € 17,7 miljoen op de aanschaffingsdatum. Goodwill - Voor Cofinimmo bedraagt het positieve verschil tussen de bedrijfscombinatiekost en haar aandeel in de reële waarde van het netto-actief van Cofinimmo France € 24,1 miljoen wat overeenstemt met de door Cofinimmo NV betaalde goodwill bij de acquisitie. Deze goodwill maakt minstens elk jaar het onderwerp uit van een “impairment” test uitgevoerd overeenkomstig norm IAS 36. H A L Fj aa r l i j k s f i n a n c i e e l v e r s lag 2 0 0 8

De onafhankelijke vastgoeddeskundige voerde een gedetailleerd onderzoek en een uitvoerig bezoek van de instellingen uit. Deze opdracht gaf aanleiding tot een stijging van de goodwill van € 2,8 miljoen en bereikt hierdoor € 26,9 miljoen.

29

halfjaarrekeningen


Bijlage 5. Sectorinformatie Kantoren vertegenwoordigen 69,8% van de portefeuille, rusthuizen 16,3% en de portefeuille van Pubstone 13,9%. Een opsplitsing van de overige sectoren is niet significant.

Kantoren Kantoren Kantoren Kantoren bed

RESULTATENREKENINGEN

op 30.06

Brussel CBD

Brussel Gedecentraliseerd

Brussel Antwerpen A Periferie R

2008

2007

2008

2007

2008

2007

2008

Netto huurresultaat

31 486

30 282

24 367

22 524

7 210

7 897

2 958

4 245

2007


30 184

28 730

23 816

21 585

7 089

6 971

2 331

3 614

2 420

4 090

Beheerkosten vastgoed Algemene kosten van de vennootschap 15 615

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

262

200

20 424

-3 029

2 836

-1 480

57

-1 284

1 419

2008

2007

2008

2007

2008

2007

Vastgoedbeleggingen

982 783

903 718

695 909

697 674

173 309

221 938

78 058

53 897

Projectontwikkelingen

13 412

42 250

15 051

14 369

252

1 264

356

319

10 218

10 207

721 178

722 250

173 561

223 202

78 414

54 216

Operationeel resultaat Financieel resultaat Belastingen NETTO RESULTAAT NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN) BALANS

op 30.06/31.12

2008

2007

Activa Goodwill

Activa bestemd voor eigen gebruik Activa bestemd voor verkoop Andere activa TOTAAL ACTIVA Eigen vermogen en Verplichtingen Eigen vermogen Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap Minderheidsbelangen Verplichtingen



30

996 195

945 968

(x € 1 000)

Kantoren Andere rusthuizen PuBstone Niet toegewezen bedragen

TOTAAL

Andere Regio’s 2008

2007

2007

2008

2007

2008

4 748

4 701

2008

80

990

10 998

3 598

13 437

4 651

4 437

44

1 104

10 830

3 502

13 207

2007

2008

2007

3 316

2008

2007

132 839

130 103

48

46

395

2008

3 137

2007

2008

86 754 13 010

695

92 153

69 943

-5 382

-6 747

-5 382

-3 427

-2 919

-3 427

-2 919

4 166

18 035

2008

137 588

135 658

466 544

207 084

396 032

395 488

21 481

21 752

26 929 8 983

4 709

2007

2007

130 149

8 983

99 764

517 124

2 934

29 142

89 079

108 819 -14 272

-25 501

-14 272

-25 501

-3 305

-707

-3 305

-707

60 273

93 840

2008

2007

164 517

135 658

2008

2007

2 925 474 2 696 656

2 170 132 887

2007

74 237

-6 747 -186 681

2008

95 284

59 583

93 010

10 218

10 207

2 170 228 836

533 620

531 146

256 474

247 781

256 474

247 781 3 418 436 3 047 654

1 530 228

256 474

1 411 486 1 530 228

247 781

1 411 486

1 507 743 1 390 093 1 507 743 1 390 093 22 485

21 393

22 485

21 393

1 888 208 1 771 826 1 888 208 1 771 826 3 418 436 3 183 312 3 418 436 3 183 312 H A L Fj aa r l i j k s f i n a n c i e e l v e r s lag 2 0 0 8

31

halfjaarrekeningen


Bijlage 6. Huurinkomsten en met verhuur verbonden kosten

(x € 1 000)

30.06.2008

30.06.2007

Huurinkomsten Bruto potentiële opbrengsten

94 824

Leegstand

-2 071

81 742 -9 625

Huurgelden

92 753

72 117

243

404

Huurkortingen

-2 176

-2 302

Huurvoordelen

-590

-366

Opbrengsten gewaarborgd door ontwikkelaars in plaats van huur

Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten TOTAAL Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren

633

246

90 863

70 099

5 528

5 050

-1 092

-982

Met verhuur verbonden kosten Te betalen huur op gehuurde lokalen Waardeverminderingen op handelsvorderingen Terugnemingen waardeverminderingen op handelsvorderingen TOTAAL

-57 42

70

-1 107

-912

De Groep verhuurt zijn vastgoedbeleggingen op grond van gewone huurovereenkomsten en van financiële leasings. Enkel de inkomsten gegenereerd door gewone huurovereenkomsten verschijnen onder huurinkomsten. Het bedrag vermeld onder “Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren” stemt overeen met het verschil in de verdisconteerde waarde van de toekomstige inflatiegekoppelde betalingen van de huurovereenkomsten met de Regie der Gebouwen voor het North Galaxy gebouw op het begin en het einde van het halfjaar. De terugneming via de resultatenrekeningen laat een graduele heropbouw van de bruto initiële waarde van het gebouw toe op het einde van de huurovereenkomst. Het betreft een recurrent niet-kas inkomstenitem. De variatie in de reële waarde van het North Galaxy gebouw zelf wordt bepaald door de onafhankelijke deskundige en wordt hernomen onder de rubriek “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”. Het betreft deze keer een niet recurrent item, daar het afhankelijk is van de hypotheses van de deskundige met betrekking tot de toekomstige marktvoorwaarden.

Totale huurinkomsten Wanneer een huurcontract geclassificeerd wordt als een financiële leasing, wordt verondersteld dat het gebouw vervreemd werd en dat de Groep in de plaats een financiële leasing vordering heeft. Ontvangen betalingen in het kader van een financiële leasing worden uitgesplitst in “kapitaal” en “interesten”: het kapitaalgedeelte wordt in de balans afgeboekt van de financiële leasing vordering aangehouden door de Groep; het interestgedeelte wordt in het resultaat opgenomen. Bijgevolg gaan niet alle huren door de resultatenrekeningen.

(x € 1 000) Totaal inkomen gegenereerd vanuit de gebouwen van de Groep via gewone huurovereenkomsten en financiEle leasing contracten


Huurinkomsten van gewone huurovereenkomsten

32

30.06.2008 90 863

30.06.2007 70 099

Interestinkomsten m.b.t. financiële leasing contracten

1 352

5 156

Kapitaalinkomsten m.b.t. financiële leasing contracten

438

2 269

92 653

77 524

TOTAAL

(x € 1 000) TOTAAL Bedrag van de toekomstige minimum huren m.b.t. de niet-opzegbare gewone huurovereenkomsten en DE financiEle leasing contracten in voege op 30.06

30.06.2008

30.06.2007

Op minder dan 1 jaar

196 132

153 028

Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar

491 103

361 340

Op meer dan 5 jaar

1 543 729

1 018 726

TOTAAL

2 230 964

1 533 094

Bijlage 7. Goodwill Pubstone De verwerving van 90% van de aandelen van Pubstone NV leverde Cofinimmo een goodwill op die voortvloeit uit het positieve verschil tussen de aanschaffingskost en het aandeel van Cofinimmo in de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill stelt het aandeel van de Groep voor en resulteert uit: het positieve verschil tussen de conventionele waarde die wordt geboden voor de vastgoedactiva bij de aanschaffing (tegenwaarde van de prijs die voor de aandelen werd betaald) en de reële waarde van deze vastgoedactiva; de uitgestelde belasting die met de theoretische hypothese van een directe verkoop van alle cafés op de afsluitingsdatum overeenstemt, zoals opgelegd door de IAS/IFRS normen. Een belastingtarief van respectievelijk 34% en 25% voor activa gelegen in België en in Nederland werd toegepast op het verschil tussen de fiscale waarde van de activa en hun marktwaarde op 31.12.2007.

Cofinimmo France De verwerving van 100% van de aandelen van Medimur (omgedoopt tot Cofinimmo France) leverde Cofinimmo een goodwill op die voortvloeit uit het positieve verschil tussen de aanschaffingskost en de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill resulteert uit het positieve verschil tussen de conventionele waarde die wordt geboden voor de vastgoedactiva bij de aanschaffing (tegenwaarde van de prijs die voor de aandelen werd betaald) en de reële waarde van deze vastgoedactiva.

(x € 1 000) KOST Op 01.01 Aanvullende bedragen verbonden aan bedrijfscombinaties verwezenlijkt tijdens de periode OP 30.06

136 958 28 859 165 817

WAARDEVERLIEZEN OP 01.01

1 300

Waardeverliezen geregistreerd tijdens de periode OP 30.06

1 300

BOEKWAARDE Op 01.01

135 658

Op 30.06

164 517


33

halfjaarrekeningen


Bijlage 8. Vastgoedbeleggingen

(x € 1 000) OP 01.01 Kapitaaluitgaven Aankopen

30.06.2008

31.12.2007

2 696 656

2 103 988

20 491

26 864

240 914

577 295

32 041

Overdrachten van/(naar) Projectontwikkelingen

8 881 -56 267

Overdrachten van/(naar) Activa bestemd voor verkoop Reële waarde van de vervreemde activa Terugnemingen overgedragen huren Stijging/(daling) van de reële waarde OP 30.06/31.12

-70 986

-576

5 528

10 102

830

26 369

2 925 474

2 696 656

30.06.2008

31.12.2007

Bijlage 9. Projectontwikkelingen

(x € 1 000)

93 010

OP 01.01

41 765

Kapitaaluitgaven

3 313

11 172

Aankopen

3 055

45 310

-32 041

-8 881

Overdracht van/(naar) Vastgoedbeleggingen

-7 672

Reële waarde van de vervreemde activa

1 250

Overdracht van Gebouwen bestemd voor verkoop naar Projectontwikkelingen - grondreserve Stijging/(daling) van de waarde OP 30.06/31.12

-82

2 394

59 583

93 010

Bijlage 10. Afgeleide financiële instrumenten Het financieel risicobeleid van Cofinimmo is uiteengezet op pagina 98 van het Jaarverslag 2007.

Kasstroomindekking(1)

(x € 1 000)


Periode Optie Uitoefenprijs Jaarlijks bedrag

34

2008-2015

CAP gekocht

4,85%

425 000

2008-2009

CAP gekocht

4,00%

600 000

2010-2011

CAP gekocht

4,25%

500 000

2012-2013

CAP gekocht

4,00%

375 000

2008

FLOOR verkocht

3,50%

600 000

2009

FLOOR verkocht

3,25%

600 000

2008-2009

FLOOR verkocht

4,25%

425 000

2010-2011

FLOOR verkocht

4,00%

125 000

2010-2013

FLOOR verkocht

3,25%

600 000

2014-2015

FLOOR verkocht

4,00%

425 000

Periode

Afgeleide

Vaste rentevoet

Jaarlijks bedrag

2008-2009

IRS

3,65%

500 000

2010-2011

IRS

4,00%

300 000

2012-2013

IRS

4,00%

425 000

Cofinimmo plant om tijdens de jaren 2008 tot en met 2015 een patrimonium te behouden dat gedeeltelijk met schuld gefinancierd wordt, zodat zij een rentestroom verschuldigd zal zijn. Deze rentestroom vormt het element ingedekt door de hierboven beschreven afgeleide financiële instrumenten. Cofinimmo NV heeft eveneens een Interest Rate Swap afgesloten ter indekking van het risico van de variatie van de netto cashflow verbonden aan de verkoop van toekomstige vorderingen die nog niet gewaardeerd werden op de balans: een Declining Balance Interest Rate Swap voor een initieel notioneel bedrag van € 57 miljoen, aan een vaste rentevoet van 4,8525% tegen Euribor 6 maanden voor een periode van 27 jaar die start in september 2010. 1 De aankoop van een CAP-optie gecombineerd met de verkoop van een FLOOR-optie aan identieke strike rentes komt economisch gezien overeen met een IRS en wordt als dusdanig in de tabel weergegeven.

De volgende Swap, die het risico van de variatie van de netto cashflow verbonden aan de verkoop van toekomstige vorderingen die nog niet op de balans gewaardeerd werden indekt, daar de mogelijkheid om deze toekomstige vorderingen te verwerven afgelopen was, werd in juli 2008 afgesloten: een Declining Balance Interest Rate Swap voor een initieel notioneel bedrag van € 30,8 miljoen, aan een vaste rentevoet van 4,8002% tegen Euribor 1 jaar voor een periode van 36 jaar beginnend in december 2008. De netto positieve opbrengst van deze afsluiting zal opgenomen worden in de financiële opbrengsten van het 3de kwartaal.

Indekking van reële waarde Cofinimmo Luxembourg heeft een Interest Rate Swap contract afgesloten tegen Euribor 3 maand met betrekking tot de obligatielening van € 100 miljoen (5,25%), met vervaldatum op 15.07.2014, die zij heeft uitgegeven.

Trading De Groep heeft in juni 2008 Callable Interest Rate Swaps afgesloten die ingaan op 15.07.2008 tegen Euribor 1 maand: aan 4,10% tegen Euribor 3 maand voor een notioneel bedrag van € 140 miljoen en een duur van 10 jaar, jaarlijks opzegbaar door de bank na 39 maanden; aan 4,03% tegen Euribor 1 maand voor een notioneel bedrag van € 100 miljoen en een duur van 5 jaar, halfjaarlijks opzegbaar door de bank na 6 maanden. Deze instrumenten, die in trading worden geboekt, zijn een combinatie van een klassieke IRS en de verkoop door Cofinimmo van een optie voor de bank om deze Swap te annuleren vanaf een bepaalde datum. De verkoop van deze optie liet toe de gegarandeerde vaste rentevoet over de periode lopende tot de eerste annulatiedatum te doen dalen.

Reële waarde van de indekkingsinstrumenten

(x € 1 000) 30.06.2008 Activa

30.06.2008 31.12.2007 Passiva Activa

31.12.2007 Passiva

Kasstroomindekking CAP opties gekocht

60 623

Interest Rate Swap

34 115 11 107

FLOOR opties verkocht 14 058

10 581 9 245

855

Indekking van reële waarde 3 548

Interest Rate Swap

1 004

Trading 208

Interest Rate Swap TOTAAL

74 681

14 655

43 568

12 440 (x € 1 000)

30.06.2008 Activa

30.06.2008 31.12.2007 Passiva Activa

31.12.2007 Passiva

Lang- en kortlopende onderdelen van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten Langlopende

48 043

14 100

31 875

Kortlopende

26 638

555

11 693

855

TOTAAL

74 681

14 655

43 568

12 440

11 585

(x € 1 000)

2008

2007

Effectief deel van de variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten, erkend als kasstroomindekking OP 01.01

22 943

10 548

Variaties in het effectieve deel van de variaties van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten

32 766

25 624

Overdracht naar de resultatenrekeningen van de intrinsieke waarde van de actieve afgeleide financiële instrumenten gedurende de periode

-3 545

OP 30.06

52 164

36 172


Op de afsluitingsdatum omvatte het eigen vermogen het effectieve deel van de variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva die betrekking hebben op de afgeleide financiële instrumenten, erkend als kasstroomindekking.

35

halfjaarrekeningen


(x € 1 000)

2008

2007

Niet-effectief deel van de variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten, erkend als kasstroomindekking OP 01.01 Variaties in het niet-effectieve deel van de variaties van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten OP 30.06

8 668

10 612

2 742

-4 915

11 410

5 697

Bijlage 11. Kapitaal en uitgiftepremies Op 21.01.2008 werden 235 576 nieuwe gewone Cofinimmo aandelen uitgegeven naar aanleiding van de fusie van La Rasante Tennis Club NV, Douce Quiétude BVBA, Holding Van Den Brande NV en Media Corner SE waarvan 233 554 aandelen werden toegekend aan Leopold Square, een onderneming waarover de Cofinimmo Groep 100% controle uitoefent, en 2 022 aandelen aan externe derden, buiten de Groep. Deze aandelen zijn deelgerechtigd in het resultaat sinds 01.01.2008. Op 21.03.2008, werden 493 571 nieuwe gewone aandelen uitgegeven naar aanleiding van de inbreng van de aandelen van Medimur SA die allen werden toegekend aan externe derde partijen buiten de Cofinimmo Groep. Deze aandelen zijn deelgerechtigd in het resultaat sinds 21.03.2008. Het aantal gewone aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van het 1ste halfjaar 2008, bedraagt 10 634 191. Inderdaad, in het kader van de verwerving van Medimur, heeft SCI Foncière du Troncq er zich contractueel toe verbonden om het aandeel van het dividend voor boekjaar 2008 voor de periode 01.01.2008 tot 20.03.2008 aan Cofinimmo terug te storten. Aldus bedraagt het gemiddeld aantal nieuwe gewone aandelen deelgerechtigd in het 2008 resultaat 385 687 en niet 493 571 (en 276 617 voor het 1ste halfjaar 2008). Tussen 31.03.2008 en 19.06.2008 heeft de Cofinimmo Groep 446 119 gewone Cofinimmo aandelen (eigen aandelen) op de beurs verkocht. Op 30.06.2008 bezat Cofinimmo nog 493 400 eigen gewone aandelen. Het totaal aantal gewone aandelen in omloop op 30.06.2008 bedraagt 10 851 145.

Bijlage 12. Resultaat per aandeel De berekening van het resultaat per aandeel op de afsluitingsdatum is gebaseerd op het netto courant resultaat/netto resultaat toewijsbaar aan de gewone aandeelhouders van K€ 47 728 (30.06.2007: K€ 42 018)/K€ 54 178 (30.06.2007: K€ 89 103) en op een aantal uitstaande gewone aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode afgesloten op 30.06.2008 van 10 634 191 (30.06.2007: 9 872 029).

(x € 1 000)

47 728

42 018

Netto courant resultaat van de periode

53 183

46 755

4 751

4 737

Minderheidsbelangen


30.06.2007

Netto courant resultaat toewijsbaar aan gewone aandelen Preferent dividend - Voorstel

36

30.06.2008

704

Netto resultaat toewijsbaar aan gewone aandelen

54 178

89 103

Netto resultaat van de periode

60 273

93 840


4 751

4 737

Minderheidsbelangen

1 344

Aantal gewone aandelen

(in aantal) Gewone aandelen uitgegeven op 01.01

2008 10 615 398

Aandelen uitgegeven op 27.04.2007 Aandelen uitgegeven op 21.01.2008 Aandelen uitgegeven op 21.03.2008

2007 10 183 788 452 518

235 576 493 571

Eliminatie van aangehouden eigen aandelen

-493 400

-764 277

Aantal gewone aandelen in omloop op 30.06

10 851 145

9 872 029

Aantal gewone aandelen in omloop op 30.06 die niet deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode Aantal gewone aandelen in omloop op 30.06 die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

-216 954 10 634 191

9 872 029

(in €)

30.06.2008

30.06.2007

Netto courant resultaat per gewoon aandeel

4,49

4,26

Netto resultaat per gewoon aandeel

5,09

9,03

Verwaterd resultaat per aandeel De berekening van het verwaterd resultaat per aandeel is niet relevant aangezien enerzijds bevoorrechte aandelen niet kunnen worden geconverteerd in gewone aandelen vóór 2009 en anderzijds het dividend van bevoorrechte aandelen begrensd is. Indien de conversie van de bevoorrechte aandelen en de aandelenopties toch mogelijk zou zijn, zou het netto verwaterd resultaat per aandeel € 4,86 (30.06.2007: € 8,25) bedragen.

Bijlage 13. Dividend per aandeel(1)

(in €)

Betaald in 2008 Betaald in 2007

Bruto dividend toewijsbaar aan gewone aandeelhouders

76 769 167,25

72 323 692,80

Bruto dividend per gewoon aandeel

7,75

7,40

Netto dividend per gewoon aandeel

6,5875

6,2900

9 553 509,42

9 553 509,42

Bruto dividend toewijsbaar aan bevoorrechte aandeelhouders Bruto dividend per bevoorrecht aandeel

6,37

6,37

Netto dividend per bevoorrecht aandeel

5,4145

5,4145

Het bruto dividendvooruitzicht voor boekjaar 2008 bedraagt € 7,80 per gewoon aandeel, t.o.v. € 7,75 voor boekjaar 2007.

Bijlage 14. Interestdragende leningen Sinds 01.01.2008, heeft de Groep nieuwe schuld aangegaan en een deel van haar bestaande schuld geherfinancierd zoals omschreven in dit Verslag op pagina 22.

Bijlage 15. Buitenbalans rechten en verplichtingen Cofinimmo huurt het gebouw Tour Victoria Regina van Finest NV voor een periode die inging op 01.01.2000 en eindigt op 13.11.2009. Bepaalde renovatiekosten vallen ten laste van Cofinimmo, 50% van de in het kader van deze operatie overeengekomen verbintenissen vallen ten laste van een derde. Dit goed wordt onderverhuurd aan de Regie der Gebouwen en wordt betrokken door de Federale Politie. In het kader van de huurcontracten tussen Cofinimmo NV als huurder en derden als eigenaar heeft Cofinimmo NV de uitgifte van huurwaarborgen verkregen voor een totaal bedrag van € 1,9 miljoen ten gunste van deze derden. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om een koper te vinden voor de Notes die werden uitgegeven door Cofinimmo Lease Finance en die in 2027 vervallen (zie pagina 42 van het Jaarverslag 2001) indien er een roerende voorheffing op de interesten van deze Notes zou worden geheven als gevolg van een wijziging in de belastingwetgeving met gevolgen voor in België of Nederland gevestigde houders.

In het kader van de bouwwerken van het Egmont II gebouw die eind 2006 werden beëindigd, blijft Cofinimmo een bankwaarborg verschuldigd ten voordele van de Regie der Gebouwen om de goede uitvoering van de werken tot aan de definitieve oplevering, voorzien eind 2008, te waarborgen. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om de aandelen van Leopold Basement NV te verwerven (onder voorbehoud van het verkrijgen van administratieve vergunningen). In het kader van de verkoop van de huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomst afgesloten met de Regie voor het North Galaxy gebouw, werden onder bepaalde voorwaarden de aandelen van Galaxy Properties NV evenals een deposito van € 1 miljoen op 30.06.2008 in pand gegeven ten voordele van een bank ter dekking van de toekomstige onderhouds- en verzekeringskosten ten laste van de eigenaar.


De aandelen van de onderneming Belliard III-IV Properties NV die in handen zijn van Cofinimmo vallen onder een koopoptie. De uitoefening van deze optie is onderworpen aan de uitvoering van een aantal specifieke voorwaarden.

1 Op basis van het resultaat van de moedervennootschap.

37

halfjaarrekeningen


In het kader van de stedenbouwkundige kosten verbonden aan bepaalde gebouwen heeft Cofinimmo de uitgifte van waarborgen ten voordele van de betrokken openbare autoriteit verkregen met als doel de betaling van een totaal bedrag van € 3,2 miljoen te verzekeren. In het kader van de bouw van het North Galaxy gebouw heeft de tijdelijke vennootschap van aannemers een waarborg tot het goed ten einde brengen van de werken ten gunste van Cofinimmo uitgegeven. In het kader van de overdracht aan een externe fiduciaire (JPA Properties BVBA beheerd door Fortis Intertrust) van de financiële leasingschuld tegenover Justinvest Antwerpen NV die betrekking heeft op de bouwkost van het Gerechtsgebouw, werden de overgedragen geldmiddelen aan JPA in pand gegeven ten voordele van Cofinimmo NV. De opbrengst van de waarborg werd onder bepaalde voorwaarden doorgestort aan een bank. In het kader van de verkoop van de huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomst afgesloten met de Regie voor het Gerechtsgebouw van Antwerpen, werd onder bepaalde voorwaarden het saldo van de niet overgedragen vorderingen in pand gegeven aan een bank. Er wordt tevens onderhandeld over het verstrekken van een hypotheek en een hypothecair mandaat op de grond. In het kader van aanbestedingen, geeft Cofinimmo gebruikelijk bankgaranties uit. Belgian European Properties NV, vennootschap geabsorbeerd door Cofinimmo, had een erfpachtrecht van 27 jaar toegestaan aan de vennootschap Nouvelle Imter NV voor de volgende gebouwen: Albertine (Albertinaplein, 2 te Brussel), TZZ (Karveelstraat, 8 te Brugge) en Soignies (chaussée de Roeulx, 10 te Soignies). Nouvelle Imter NV beschikt over een overdrachtsoptie op deze goederen aan een conventionele waarde. Intussen geniet Cofinimmo van een jaarlijks bijdrage op deze conventionele waarde van 6%, die geïndexeerd is. Cofinimmo is onder bepaalde voorwaarden een prijssupplement verschuldigd aan de verkopers van de aandelen van BEP NV. In het kader van de renovatiewerken van de gebouwen Everegreen, Wet 56 en Luxemburg 40 die eind 2006 begonnen, heeft Cofinimmo de uitgifte van 3 bankgaranties ten voordele van de Europese Commissie bekomen om de goede uitvoering van de werken te waarborgen tot aan hun definitieve oplevering. In het kader van de bouwwerken van de nieuwe brandweerkazerne in Antwerpen heeft Cofinimmo de uitgifte van een bankgarantie verkregen ten voordele van de Stad Antwerpen om de goede uitvoering van de werken te waarborgen tot aan de definitieve oplevering voorzien eind 2009. Cofinimmo heeft verschillende voorkeurrechten en/of aankoopopties toegekend aan de erfpachter aan marktwaarde op een deel van haar portefeuille van rusthuizen. In het algemeen geniet Cofinimmo van passivawaarborgen vanwege de verkopers van de aandelen van de vastgoedondernemingen die zij verwerft. Cofinimmo geniet van een verkoopbelofte op de door haar uitgegeven bevoorrechte aandelen (Artikel 10bis van de statuten). Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om, na oplevering van de werken voorzien in 2009, de vennootschappen Amca NV, Noordkustlaan NV en City-Link NV te verwerven. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om de uitbreidingen of bouwwerken van nieuwe rusthuizen gerealiseerd door Palmir NV (als erfpachter of cocontractor) op de terreinen die Cofinimmo heeft verworven in het kader van de transactie met de Van den Brande Groep (op heden Armonea) te verwerven.


In het kader van haar huurcontracten, ontvangt Cofinimmo een huurwaarborg (ofwel in contanten, ofwel in bankgarantie), waarvan het bedrag over het algemeen 6 maanden huur vertegenwoordigt. Cofinimmo heeft een koopoptie en verkoopbelofte ondertekend betreffende de naakte eigendom van een grond gelegen te Gentbrugge bestemd voor de bouw van een rusthuis dat door Foyer de la Femme VZW zal worden uitgebaat. In de veronderstelling van een potentiële ondernemingenreorganisatie waarin Express Properties NV en Pubstone NV betrokken zijn, heeft Cofinimmo zich ertoe verbonden om een belang van 90% in het kapitaal van de entiteiteigenaar van het patrimonium van cafés te herstellen, in zoverre bovengenoemde ondernemingenreorganisatie dit deelnemingspercentage zou wijzigen. Cofinimmo heeft een protocolakkoord ondertekend, onderworpen aan diverse opschortende voorwaarden, betreffende de verwerving van 19 zorginstellingen in Frankrijk. In dit kader werd een geldwaarborg van € 5,2 miljoen in bewaring gegeven bij de notaris van de verkoper op een bankrekening van de Deposito- en Consignatiekas die zal worden vrijgegeven bij de closing die voorzien is op het einde van het 3de kwartaal 2008.

Bijlage 16. Verplichtingen De Groep heeft investeringsverplichtingen van K€ 181 322 (31.12.2007: K€ 169 610) met betrekking tot investeringsuitgaven reeds toegezegd op de afsluitingsdatum maar nog niet uitgevoerd in het kader van de constructie van nieuwe gebouwen of renovatiewerken.

38 1

Bijlage 17. Gebeurtenissen na balansdatum De gebeurtenissen na 30.06.2008 zijn uiteengezet op pagina 15 van dit Verslag.

Bijlage 18. Consolidatiecriteria en -kring Consolidatiecriteria De consolidatiecriteria gepubliceerd in het Jaarverslag 2007 werden niet gewijzigd en worden dus nog steeds door de Groep Cofinimmo gehanteerd.

Consolidatiekring Naam en adres van de administratieve zetel BTW of nationaal Rechtstreeks of Lijst van de integraal geconsolideerde deelnemingen nummer onrechtstreeks deel van het kapitaal in bezit en stemrechten (in %) 100,00

BOLIVAR PROPERTIES NV BE 878 423 981 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

COFINIMMO FRANCE SA in toekenningsfase Boulevard de la Tour Maubourg 31, 75007 Parijs (Frankrijk)

100,00

COFINIMMO LUXEMBOURG SA BE 450 927 165 Boulevard Royal, 59, L -2449 Luxemburg

99,92

COFINIMMO SERVICES NV BE 437 018 652 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

EXPRESS PROPERTIES NV BE 878 010 643 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

GALAXY PROPERTIES NV BE 872 615 562 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

LA CLAIRIeRE NV BE 461 493 534 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

LEOPOLD SQUARE NV BE 465 387 588 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

OREE DU BOIS NV BE 446 893 747 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

PUBSTONE NV BE 405 819 096 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

90,00

PUBSTONE HOLDING NV niet BTW-plichtig Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland)

100,00

PUBSTONE PROPERTIES I BV NL 00.11.66.347.B.01 Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland)

100,00

PUBSTONE PROPERTIES II BV NL 00.26.20.005.B.01 Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland)

100,00

RINSDELLE NV BE 462 124 727 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

SITEC NV BE 464 567 741 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

SOGEMAIRE NV BE 414 392 017 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

SOGIPA NV BE 447 751 208 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

SOGIPA INVEST NV BE 451 813 033 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00


BELLIARD III-IV PROPERTIES NV BE 475 162 121 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

39

halfjaarrekeningen


Bijlage 19. Betalingen gesteund op aandelen Aandelenoptieplan In 2006 heeft Cofinimmo een aandelenoptieplan gelanceerd waarbij 8 000 opties op aandelen werden toegestaan aan het management van de Groep. In 2007 werd dit plan opnieuw gelanceerd voor een totaal van 7 300 opties, en in 2008, voor een totaal van 8 080 aandelenopties. Cofinimmo past de norm IFRS 2 toe door de reële waarde van de opties op aandelen te bepalen op de datum van de toekenning over de duurtijd van de verwerving van de rechten (namelijk 3 jaar) volgens de methode van progressieve acquisitie. De jaarlijkse kost van de progressieve acquisitie wordt opgenomen in de personeelskosten in de resultatenrekeningen. Op het ogenblik van de uitoefening zullen de begunstigden de uitoefenprijs van € 122,92 per aandeel betalen voor het plan van 2008, in ruil voor de levering van de aandelen. De opties voor het plan 2006 zijn uitoefenbaar tot uiterlijk 13.06.2016, tot uiterlijk 12.06.2017 voor het plan 2007 en tot uiterlijk 12.06.2018 voor het plan 2008. Ingeval van vrijwillig of onvrijwillig vertrek (met uitzondering van een contractbreuk voor dringende reden) van een begunstigde zullen de aanvaarde en verworven opties op aandelen enkel nog uitgeoefend kunnen worden tijdens de eerste uitoefenperiode volgend op de datum van de contractbreuk. De niet verworven opties worden geannuleerd. Ingeval van onvrijwillig vertrek van een begunstigde voor dringende reden worden de aanvaarde opties op aandelen, verworven of niet, geannuleerd. Deze verwervingsvoorwaarden en de uitoefenperiodes van de opties ingeval van vertrek, vrijwillig of niet, zullen toepasbaar zijn zonder afbreuk te doen aan de machtiging van de Raad van Bestuur om voor de leden van het Directiecomité (of de machtiging van het Directiecomité voor de andere deelnemers) uitzonderingen toe te staan op deze bepalingen, ten voordele van de begunstigde, op basis van objectieve en pertinente criteria. EVOLUTIE VAN HET AANTAL AANDELENOPTIES

Plan 2008 8 080

0

0

Geannuleerd

0

0

-166

Uitgeoefend

0

0

0

Verlopen

0

0

0

OP 30.06

8 080

7 300

7 834

Uitoefenbaar op 30.06.2008 Uitoefenprijs REELE WAARDE VAN de AANDELENOPTIES OP DE DATUM VAN DE TOEKENNING, en gebruikte hypotheses - gewogen gemiddelde Waarderingsmodel van de prijs

0

0

0

€ 143,66

€ 129,27 Plan 2006

Black & Scholes

Black & Scholes

Black & Scholes

10 jaar

10 jaar

10 jaar

8 jaar

8 jaar

8 jaar

€ 122,92

€ 143,66

€ 129,27

Geschatte duur Uitoefenprijs Volatiliteit (gemiddelde van de laatste 3 jaren) Interestvoet zonder risico Reële waarde van de opties op de toekenningsdatum(1) (x € 1 000)

1 Ten laste genomen over 3 boekjaren.

8 000

€ 122,92

Plan 2008 Plan 2007

Contractuele duur van de opties


Plan 2006

7 300

Toegestaan

40

Plan 2007

0

OP 01.01

12,75%

9,97%

8,84%

“Euro Swap Annual Rate”



427

261

215

halfjaarrekeningen

Verslag van de commissaris

DIEGEM, 29.07.2008

Aan de Raad van Bestuur, Wij hebben een beperkt nazicht uitgevoerd van de bijgevoegde geconsolideerde verkorte balans, verkorte winst- en verliesrekening, verkort kasstroomoverzicht, verkort mutatieoverzicht van het eigen vermogen en toelichtingen 1 tot 19 (gezamenlijk de “tussentijdse financiële informatie”) van COFINIMMO NV (“de vennootschap”) en haar dochterondernemingen (samen “de Groep”) voor de zes maanden eindigend op 30.06.2008. De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en het getrouw beeld van deze tussentijdse financiële informatie. Onze verantwoordelijkheid is een oordeel uit te brengen op deze tussentijdse financiële informatie op basis van ons beperkt nazicht. De tussentijdse financiële informatie is opgesteld volgens boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 21.06.2006 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare vastgoedbevaks en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot vastgoedbevaks en in overeenstemming met IAS 34 “Tussentijdse financiële verslaggeving” zoals aanvaard door de EU. Ons beperkt nazicht van de tussentijdse financiële informatie werd verricht overeenkomstig de in België geldende controleaanbevelingen i.v.m. het beperkt nazicht zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Een beperkt nazicht bestaat voornamelijk uit de bespreking van de financiële informatie met het management en analytisch onderzoek en andere ontledingen van de tussentijdse financiële informatie en onderliggende financiële data. Een beperkt nazicht is minder diepgaand dan een volkomen controle van de geconsolideerde jaarrekening in overeenstemming met de algemeen aanvaarde controlenormen i.v.m. de geconsolideerde jaarrekening zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Dienovereenkomstig verstrekken wij geen controleverslag. Ons beperkt nazicht heeft evenwel geen elementen of feiten aan het licht gebracht welke ons doen geloven dat de tussentijdse financiële informatie voor de zes maanden eindigend op 30.06.2008 niet is opgesteld overeenkomstig de wettelijke en bestuursrechterlijke voorschriften en boekhoudnormen consistent met International Financial Reporting Standards zoals geïmplementeerd door het Koninklijk Besluit van 21.06.2006 betreffende de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare vastgoedbevaks, en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot vastgoedbevaks en in overeenstemming met IAS 34 “Tussentijdse financiële verslaggeving” zoals aanvaard door de EU.

De commissaris DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Ludo De Keulenaer


41

Verklaring overeenkomstig Artikel 13 van het KONINKLIJK BESLUIT van 14.11.2007

De heer André Dirckx, in de hoedanigheid van Voorzitter van de Raad van Bestuur, de heren Jean-Edouard Carbonnelle, Vincent Doumier, Serge Fautré, Jean Franken, Robert Franssen, Gaëtan Hannecart, Guy Roelandt, Alain Schockert, Gilbert van Marcke de Lummen, Baudouin Velge en Mevrouw Françoise Roels, in hun hoedanigheid van Bestuurders, verklaren dat voor zover bekend het tussentijds verslag een getrouw overzicht geeft van de belangrijke gebeurtenissen en, desgevallend, de belangrijkste transacties met verbonden partijen die zich in de eerste 6 maanden van het boekjaar hebben voorgedaan en de impact daarvan op de verkorte financiële overzichten; de verkorte financiële overzichten, die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke boekhoudkundige normen en het onderwerp uitgemaakt hebben van een beperkt nazicht door de commissaris revisor, een getrouw beeld geven van het patrimonium, de financiële toestand en de resultaten van Cofinimmo en de in de consolidatie opgenomen dochterondernemingen. Het laatste punt van het tussentijds beheersverslag bevat bovendien een vooruitzicht voor het resultaat van het volledige jaar evenals een toelichting bij de risico’s en onzekerheden waarmee de onderneming geconfronteerd wordt (zie pagina 15).


Brussel, 29.08.2008

42

Woluwelaan, 58 B - 1200 Brussel Tel. +32 2 373 00 00 Fax +32 2 373 00 10 R.R.P. van Brussel BTW: BE 0426 184 049 www.cofinimmo.com STUUR ONS UW OPMERKINGEN OF VRAGEN [email protected] BIJKOMENDE INFORMATIE Sébastien Berden Business Development Manager Ingrid Schabon Corporate Communications Manager UITGEVER Ingrid Schabon ONTWERP EN REALISATIE www.landmarks.be AFBEELDINGEN Omslag: Getty Images CE RAPPORT FINANCIER semestriel EST EGALEMENT DISPONIBLE EN FRANÇAIS THIS HALF-YEARLY FINANCIAL REPORT IS ALSO AVAILABLE IN ENGLISH Dit Nederlandstalig Halfjaarlijks Financieel Verslag is een vertaling van het Franstalig Halfjaarlijks Financieel Verslag. Enkel dit laatste heeft bewijskracht. Het Halfjaarlijks Financieel Verslag werd vertaald onder de verantwoordelijkheid van Cofinimmo.


Together we have direction

Recommend Documents